Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag ist nach der Legaldefinition in § 650u Absatz 1 Satz 1 BGB („Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften“) ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

1. Gespaltenes Vertragsregime (§ 650u Abs. 1 Satz 2 und 3, Abs. 2 BGB; BGH, Urt. v. 22.05.2025 – VII ZR 129/24)

1. Werkvertragsrecht für die Bauleistung (§ 650u Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB): Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Werkvertragsrechts (§§ 631 bis 650o BGB, insbesondere die Mängelrechte nach § 634 BGB, „Rechte des Bestellers bei Mängeln“) Anwendung, soweit sich aus § 650u Absatz 2 BGB nichts anderes ergibt (nach § 650u Absatz 2 BGB sind unter anderem die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB und die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB ausgeschlossen). Tritt der Besteller aufgrund eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung vom Bauträgervertrag zurück, führt dieser Rücktritt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 22. Mai 2025 – VII ZR 129/24, Leitsatz) nicht zum Erlöschen des Anspruchs auf Zahlung einer bereits verwirkten Vertragsstrafe wegen Überschreitung des Fertigstellungstermins, sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben.
2. Kaufrecht für die Grundstücksverschaffung (§ 650u Abs. 1 Satz 3 BGB): Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf (§§ 433 ff. BGB) Anwendung; wegen der Grundstücksübertragungspflicht bedarf der gesamte Bauträgervertrag nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung.

2. Fünfjährige Verjährungsfrist für Baumängel (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB)

Ansprüche des Bestellers wegen Mängeln bei einem Bauwerk verjähren nach § 634a Absatz 1 Nummer 2 BGB („Verjährung der Mängelansprüche“) in fünf Jahren; die Verjährung beginnt nach § 634a Absatz 2 BGB mit der Abnahme des Bauwerks.