WEG: Behindertengerechter Zugang durch Aufzug kann nicht immer durchgesetzt werden

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht München im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Geklagt hatten mehrere Wohnungseigentümer, die im Hof der Wohnungseigentumsanlage einen Außenlift anbringen möchten. Einer von ihnen ist schwerbehindert und kann nur mit Mühe und erheblich verlangsamt die Treppen in das Dachgeschoss hochsteigen. Die Mutter eines anderen Klägers sitzt aufgrund einer Rückenoperation im Rollstuhl. Der Einbau eines Treppenlifts ist im Haus technisch nicht möglich. Der Einbau eines Innenlifts wäre technisch möglich, jedoch müsste zusätzlich die Aufgangstreppe durch einen zusätzlichen Treppenlift oder eine Rampe ergänzt werden. Die Kläger beantragten daher in der Eigentümerversammlung, dass das Anbringen des Außenaufzugs genehmigt wird und alle Kosten dieser Maßnahme von den Klägern zu tragen sind. Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag jedoch ab. Die Miteigentümer sehen durch den Aufzug die Nutzbarkeit ihrer Garagen erheblich eingeschränkt und befürchten einen Wertverlust ihres Eigentums.

Der zuständige Richter hat nach Erholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Der Bau des Außenaufzugs wurde zu Recht von den Miteigentümern abgelehnt.

Die bauliche Veränderung könne nur verlangt werden, wenn jeder Eigentümer, dessen Rechte durch die Maßnahme übermäßig beeinträchtigt werden, zustimmt. Es müsse daher eine Abwägung aller grundrechtlich geschützten Interessen erfolgen. Das Recht der Eigentümer, ihre Wohnungen behindertengerecht nutzen zu können, wird von Artikel 3 Grundgesetz geschützt. Einem Behinderten darf der barrierefreie Zugang zu seiner Wohnung nicht vorenthalten oder unzumutbar erschwert werden. Dem Interesse der Kläger auf behindertengerechte Nutzung des Eigentums steht jedoch das Interesse der übrigen Eigentümer am Schutz ihres Eigentums gegenüber. Die Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer sei aber nicht mehr unerheblich, wenn daraus erhebliche Wertminderungen der Anlage oder einzelner Wohneinheiten folgen.

Vorliegend sei das Interesse der übrigen Eigentümer am Werterhalt ihres Eigentums vorrangig. Das Bundesverfassungsgericht habe anerkannt, dass der Schutz des Bestands sehr weit reiche. Die Kläger hätten bewusst eine Wohnung ohne Aufzug erworben. Die Möglichkeit der eingeschränkten Mobilität im Alter sei allgemein bekannt. Für den Erwerber einer Wohnung ohne Aufzug sei daher erkennbar, dass diese Wohnung eventuell im Alter nicht mehr uneingeschränkt nutzbar sein könnte. Durch den Bau des Außenaufzugs würden hier die Miteigentümer erheblich beeinträchtigt. Die Nutzbarkeit der Garagen und damit deren Wert und auch Wohnungen würden erheblich beeinträchtigt. Der Sachverständige hat festgestellt, dass mit der Errichtung des Aufzugs das Einparken in die Garagen mit zusätzlichem Rangieraufwand verbunden wäre. Dies führe zu einer erheblichen Wertminderung. Diese würde auch auf den Wert der Wohnung durchschlagen.

Auch sei davon auszugehen, dass bei zusätzlichem Rangieren im Hofbereich zusätzlicher Lärm und zusätzliche Abgase entstehen, die diejenigen Eigentümer beeinträchtigen, die Fenster zum Hofbereich haben.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

Amtsgericht München, Urteil vom 25.2.2013, (Az.: 485 C 4492/12).


Gründe:

Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540II, 313 aI 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt.

Die zulässige Berufung der Kläger zu 1) und 2) hatte in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat sowohl die betreffend des Negativbeschlusses der Eigentümerversammlung vom 06.12.2011 zu TOP 1 erhobene Anfechtungsklage als auch dem entsprechenden Verpflichtungsantrag im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

Die Anfechtungsklage bezüglich des Beschlusses TOP 1 hat keinen Erfolg. Die Ablehnung des entsprechenden Beschlussantrags entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Anbau eines Lifts stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar, Soweit sich die Kläger darauf berufen, dass der Anbau eines Lifts auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG darstellen kann, führt dies im Rahmen der Anfechtung des vorliegenden Negativbeschlusses nicht weiter, da die Kläger ihre Klage darauf stützen, einen Anspruch auf einen entsprechenden Beschluss zu haben. Es gibt jedoch keinen Individualanspruch auf die Vornahme einer Modernisierungsmaßnahme. Zudem würde der Anbau eines Außenlifts wohl zu einer erheblichen Umgestaltung der Eigentumsanlage führen, was dazu führt, dass § 22 Abs. 2 WEG nicht einschlägig ist.

Der angefochtene Negativbeschluss ist mithin am Maßstab des § 22 Abs. 1 WEG zu messen. Daran, dass die bauliche Maßnahme - wie es § 22 Abs. 1 WEG voraussetzt - das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, besteht kein Zweifel, weil die Außenwände des Gebäudes gem. § 5 Abs. 1 WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Einer baulichen Maßnahme müssen gem. § 22 Abs. 1 WEG alle Wohnungseigentümer zustimmen, denen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG erwächst. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss konkret und objektiv sein; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Bei der Auslegung des Begriffs des Nachteils im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG ist die Bedeutung und Tragweite der jeweils betroffenen Grundrechte zu berücksichtigen.

Obwohl die Schwelle des § 14 Nr. 1 WEG im Hinblick auf die betroffenen Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer im Allgemeinen als niedrig anzusehen ist , kann im Einzelfall ein gewisses Maß an Beeinträchtigung aufgrund der kollidieren Eigentumsgrundrechte der Eigentümer, welche die bauliche Veränderung begehren, hinzunehmen sein Der Konflikt zwischen der für die Kläger streitenden Eigentumsgarantie sowie dem Verbot der Benachteiligung behinderter Menschen nach Art. 3 Abs. 3 Satz 3 GG und dem ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 l GG geschützten Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf ungestörte Nutzung ihres eigenen Wohnungseigentums ist nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz einzelfallbezogen zu lösen. Praktische Konkordanz erfordert, dass sich nicht eine der widerstreitenden Rechtspositionen bevorzugt und maximal durchsetzt, sondern alle einen möglichst schonenden Ausgleich erfahren. Erreicht werden soll ein verhältnismäßiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen mit dem Ziel ihrer Optimierung.

Hierauf kommt es im vorliegenden Fall jedoch nicht an. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist nicht abstrakt die Frage, ob den Klägern unter bestimmten Bedingungen grundsätzlich ein Anspruch auf Zustimmung zu einem Einbau eines Lifts zusteht, sondern, ob die Ablehnung des konkret gestellten Beschlussantrags ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach oder nicht.

Den in der Eigentümerversammlung vom 06.12.2011 gestellten Beschlussantrag haben die Eigentümer jedoch zu Recht abgelehnt. Ein entsprechender Eigentümerbeschluss wäre nichtig.

Dies ergibt sich aus Folgendem:

Ein entsprechend dem Beschlussantrag zu TOP 1 gefasster Beschluss wäre jedenfalls im Hinblick auf Ziffer b) nichtig, da für die dort vorgesehene Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt:

Zunächst ist festzustellen, dass bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses dieser nur so verstanden werden könnte, dass mit der Formulierung „übernehmen alle Kosten zukünftiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen“ nur eine Abänderung des allgemeinen Kostenverteilungsschlüssels zulasten der Kläger zu 1) und 2) gemeint sein kann.

Wenn die Teilungserklärung - wie im vorliegenden Fall- keine von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abweichende Regelung enthält, obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch der Außenfassade einschließlich des einzubauenden Lifts allen Wohnungseigentümern. Sie haben auch die damit verbundenen Kosten zu tragen. Sämtliche Wohnungseigentümer haben demgemäß nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel die entsprechenden Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung des Lifts zu tragen. Die entstehenden Kosten sind hierbei Im Rahmen der Jahresabrechnung auf die Wohnungseigentümer zu verteilen. Eine andere Handhabung kann insoweit nur über eine Änderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels erreicht werden.

Für eine abweichende Regelung gibt § 16 Abs. 4 WEG nur eine begrenzte Beschlusskompetenz, welche vorliegend überschritten ist.

Die Regelung des § 16 Abs. 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz, den Kostenverteilungsschlüssel für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf Dauer zu verändern. Vielmehr muss Gegenstand der Beschlussfassung eine Kostenverteilung im Einzelfall sein. Einem hiergegen verstoßenden Beschluss fehlt die Beschlusskompetenz. Er ist deshalb nichtig.

Es handelt sich entgegen der Ansicht der Klagepartei auch nicht deshalb um die Regelung eines Einzelfalls im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG, weil sich die Änderung der Kostenverteilung für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen konkret auf einen Aufzug bezieht. Der Begriff des Einzelfalls bezieht sich auf die konkret durchzuführende Maßnahme. Die vorliegende Regelung zielt nach ihrem klaren Wortlaut unzweifelhaft auf eine Vielzahl künftiger Maßnahmen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Klägern angesprochenen Entscheidung des BGH vom 18.06.2014 , da diese Entscheidung einen völlig anderen Sachverhalt betrifft. Im dortigen Fall hatten die Wohnungseigentümer die Kostenverteilung für eine konkrete Maßnahme nach § 16 Abs. 4 WEG ändern wollen. Der angefochtene Beschluss verstieß jedoch deshalb gegen § 16IV 1 WEG, weil er zu einer verdeckten dauernde Änderung der Teilungserklärung führe. In der dortigen Mehrhausanlage sollte eines der vorhandenen Dächer saniert und hierfür eine Regelung im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG beschlossen werden. Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass eine solche abweichende Kostenverteilung nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspräche, wenn für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen eine entsprechende abweichende Kostenverteilung beschlossen würde, da die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslösen würde. Dies sei jedoch mit § 16 Abs. 4 WEG nicht vereinbar. Demgegenüber fehlt es im vorliegenden Fall bereits von vornherein an einer Einzelfallregelung.

Für die gewünschte Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels wäre mithin eine Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung im Wege der Vereinbarung erforderlich.

Auch darüber hinaus, entspricht die Ablehnung des Beschlussantrags ordnungsgemäßer Verwaltung, weil dieser unklar und widersprüchlich ist. Diese Unklarheiten lassen sich vorliegend auch nicht durch eine Beschlussauslegung beseitigen.

Es ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass es Insoweit nicht auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Da wohnungseigentumsrechtliche Beschlüsse gem. § 10 Abs. 4 WEG auch Sonderrechtsnachfolger binden, sind sie nach den für Grundbucheintragungen geltenden Regeln objektiv-normativ auszulegen. Maßgebend sind dabei der sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ergebende Wortlaut des Beschlusses und der Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Wortlauts ergibt. Der Inhalt des Beschlusses muss dabei dem Beschluss selbst zu entnehmen sein.

So ist dem Beschlussantrag, noch nicht einmal zweifelsfrei zu entnehmen, ob der Einbau des Lifts durch die Kläger zu 1) und 2) oder durch die Gemeinschaft erfolgen soll. Während unter Buchstabe a) geregelt ist, dass die Kosten des Einbaus von den Klägern zu 1) und 2) getragen werden sollen, was eine Kostenverteilungsregelung darstellen und damit für eine Durchführung der Maßnahmen sprechen könnte, wird unter Buchstaben e) und f) bestimmt, dass die Kläger zu 1) und 2) die entsprechenden behördlichen Genehmigungen einholen sowie die Arbeiten fachgerecht auf ihre Kosten überwachen lassen sollen, was eine Ausführung durch die Kläger zu 1) und 2) nahelegt.

Hinsichtlich der Regelung unter c) zur Tragung von Betriebs- und Wartungskosten weist die Kammer darauf hin, dass die Verwendung des Begriffs „Wartungskosten“ vor dem Hintergrund des § 16 Abs. 4 WEG problematisch erscheint. Dieser Begriff könnte auch Kosten erfassen, welche als Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten zu qualifizieren sind. Der Beschluss ist daher insoweit nichtig, weil aufgrund der Verwendung des allgemeinen Begriffs „Wartungskosten“ eine Aussage darüber, ob diese Betriebskosten i. S. d. § 16 Abs. 3 WEG darstellen, nicht getroffen werden kann, so dass dem Beschluss ein bestimmter Regelungsgehalt fehlt.
Ergänzend kann auf die obigen Ausführungen unter Ziffer 1. a) zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden.

Die Regelungen unter Ziffer h) zur Rückbauverpflichtung und zur Errichtung einer sog. „Aufzugsgemeinschaft“ sind teilweise in einer Weise unklar, dass sie keinen vollziehbaren Regelungsgehalt mehr aufweisen. Dies gilt insbesondere für die Regelung der Rückbauverpflichtung in Satz 1. So soll eine Verpflichtung zum Rückbau dann bestehen, wenn der Anspruch der Kläger zu 1) und 2) und von Frau... auf Errichtung und Unterhaltung des Außenaufzugs wegfällt und keine weiteren Miteigentümer des Hauses... an dern weiteren Bestand des Außenaufzugs „interessiert“ wären. Es ist in keiner Weise nachvollziehbar, wie ein solches „Interesse“ festgestellt werden soll und welche Folgen ein solches im Hinblick auf die nachfolgenden Regelungen zur Beteiligung an den Kosten des Aufzugs haben sollen. Nicht verständlich ist weiterhin, welche Rechtswirkungen mit der weiterhin erwähnten „Aufzugsgemeinschaft“ einhergehen sollen. Soweit hier eine Art Untergemeinschaft errichtet werden soll, welcher eigenständige Kompetenzen gewährt werden sollen, wäre eine Änderung der Teilungserklärung hierzu erforderlich. Im Beschlusswege kann dies nicht erfolgen. Entsprechend ist völlig unklar, wie ein Beitritt zur Aufzugsgemeinschaft erfolgen soll, Schließlich scheint es so zu sein, dass der Regelung in Ziffer h die Vorstellung zugrunde liegt, dass nur diejenigen Wohnungseigentümer den Aufzug benutzen dürfen, welche der Aufzugsgemeinschaft beitreten. Andernfalls würde ein Beitritt zur „Aufzugsgemeinschaft“ mit den beabsichtigten Folgen für die Verpflichtung zur Kostentragung keinen Sinn ergeben, Nachdem der anzubauende Lift unzweifelhaft Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums wird, geht es inhaltlich wohl auch um die Schaffung entsprechender Sondernutzungsrechte am Lift. Ein Sondernutzungsrecht kann jedoch nur durch Vereinbarung, nicht auch durch Mehrheitsbeschluss begründet werden. Den Wohnungseigentümern fehlt hierzu die Beschlusskompetenz.

Ein dem Beschlussantrag entsprechender positiver Beschluss wäre insgesamt nach dem Rechtsgedanken des § 139 BGB nichtig.

Bei Teilnichtigkeit eines einheitlichen Rechtsgeschäfts sieht § 139 BGB auch dann, wenn das Geschäft an sich teilbar wäre. Im Zweifel die Nichtigkeit des gesamten Geschäfts vor. Die Aufrechterhaltung des von der Nichtigkeit nicht betroffenen Teils kommt ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn angenommen werden kann, dass das Geschäft auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre. Die Aufspaltung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil nach Maßgabe der Vorschrift setzt also voraus, dass konkrete, über allgemeine Billigkeitserwägungen hinausgehende Anhaltspunkte den Schluss rechtfertigen, dass die Aufspaltung dem entspricht, was die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit ihrer Vereinbarung geregelt hätten.

Der hypothetische Wille ist hierbei, nachdem das zu betrachtende Rechtsgeschäft eine wohnungseigentumsrechtlicher Beschluss ist, durch objektiv-normative Beschlussauslegung zu ermitteln.

Eine Teilbarkeit des Rechtsgeschäfts liegt nur dann vor, dass das Rechtsgeschäft in mehrere Teile zerlegt werden kann, und dass das, was von ihm nach Herauslösung des nichtigen Teils verbleibt, für sich allein gesehen noch ein selbstständig existenzfähiges Rechtsgeschäft ist, das dem von den Beteiligten gewollten Gesamtcharakter entspricht.

Nach diesen Grundsätzen kann hier nicht von einer Teilbarkeit des Beschlusses ausgegangen werden. Die Fragen der Kostentragung für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, von Rückbauverpflichtungen sowie der Regelung der Benutzung des Aufzugs stellen zentrale Fragen bei der Entscheidung der Wohnungseigentümer dar. Diese Punkte spielen jeweils eine erhebliche Rolle bei der Frage, ob und in welchem Umfang die übrigen Wohnungseigentümer Nachteile im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erleiden, und ob diese über das unvermeidliche Maß hinausgehen oder nicht. Im Rahmen der oben skizzierten vorzunehmenden Grundrechtsabwägung ist entscheidend, welche konkreten Nachteile sich für die übrigen Wohnungseigentümer ergeben.

Vor diesem Hintergrund könnten vorliegend nicht einzelne Teilregelungen des Beschlusses trotz der Teilnichtigkeit anderer Bestimmungen, Insbesondere der Regelung hinsichtlich der Verteilung der Kosten künftiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Aufzug sowie des Nutzungsrechts Bestand haben.

Nachdem ein dem Beschlussantrag zu TOP 1 entsprechender Beschluss wie dargelegt nichtig wäre, haben die Kläger auch keinen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung. Die Frage, ob die Kläger einen Anspruch auf den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG bzw. einer Abänderung der Teilungserklärung haben, war nicht Gegenstand des hiesigen Verfahrens.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 971 ZPO.

Die Revision war gemäß § 543I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist. Es ging nur um die Anwendung anerkannter Rechtsgrundsätze auf einen reinen Einzelfall.

Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht veranlasst, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil nicht mehr gegeben ist. Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß §§ 62II, 43 Nr. 4 WEG nicht gegeben.