Vertragsrecht: Mieter darf Waschmaschine in der Wohnung nutzen
published on 29/12/2014 16:23
Vertragsrecht: Mieter darf Waschmaschine in der Wohnung nutzen
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Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Freiburg im Rechtsstreit eines Mieters, dem vom Vermieter verboten worden war, Waschmaschine und Trockner in der Wohnung zu betreiben. Das Gericht entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch habe, den Betrieb von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung zu verbieten. Das folge schon daraus, dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen halte. Der Mieter müsse nämlich bei der Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherstellen. Auch sei eine Störung der anderen Mieter nicht zu befürchten. Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, seien von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen. Im Übrigen könnte die gebotene Rücksichtnahme durch Ruhezeiten in der Hausordnung konkretisiert werden.
Die Entscheidung im Einzelnen lautet:
LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013, (Az.: 9 S 60/13).
Gründe:
Die Kläger begehren die Feststellung, dass sie dazu berechtigt sind, in ihrer von den Beklagten angemieteten Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben.
Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.
Zu Recht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Die Beklagten haben in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen.
Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass der Änderungsvorbehalt in § 10 Nr. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 mangels hinreichender Konkretisierung gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam ist.
Zudem erfasst der in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 geregelte Änderungsvorbehalt die Regelung der neuen Hausordnung der Beklagten hinsichtlich des Aufstellplatzes von Waschmaschinen und Wäschetrocknern schon vom Wortlaut her nicht. Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas Anderes vertraglich vereinbart ist. Der Änderungsvorbehalt in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags bezieht sich jedoch nur auf „Ordnungsvorschriften“, also solche, die zur Ordnung des Zusammenlebens der unterschiedlichen Bewohner eines Hauses erforderlich sind. Hierzu gehört nicht der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der einzelnen Wohnungen, wohl aber - worauf bereits das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat - die Einhaltung von Ruhezeiten und das Gebot der Rücksichtnahme, die allerdings durch die Aufstellung von Haushaltsgeräten als solche noch nicht tangiert sind.
Auch ein Anspruch der Beklagten auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung aus § 242 BGB besteht nicht. Der Mieter hat bei Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen, so dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen hält. Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggfls. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutzt, sind von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich. Die Anforderungen an die Konkretisierung eines Änderungsvorbehalt im Hinblick auf § 308 Nr. 4 BGB sind höchstrichterlich geklärt. Bei der Auslegung der konkreten mietvertraglichen Regelung handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung.
Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Freiburg im Rechtsstreit eines Mieters, dem vom Vermieter verboten worden war, Waschmaschine und Trockner in der Wohnung zu betreiben. Das Gericht entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch habe, den Betrieb von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung zu verbieten. Das folge schon daraus, dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen halte. Der Mieter müsse nämlich bei der Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherstellen. Auch sei eine Störung der anderen Mieter nicht zu befürchten. Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, seien von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen. Im Übrigen könnte die gebotene Rücksichtnahme durch Ruhezeiten in der Hausordnung konkretisiert werden.
Die Entscheidung im Einzelnen lautet:
LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013, (Az.: 9 S 60/13).
Gründe:
Die Kläger begehren die Feststellung, dass sie dazu berechtigt sind, in ihrer von den Beklagten angemieteten Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen automatischen Wäschetrockner zu betreiben.
Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.
Zu Recht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Die Beklagten haben in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen.
Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass der Änderungsvorbehalt in § 10 Nr. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 mangels hinreichender Konkretisierung gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam ist.
Zudem erfasst der in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags vom 21.02.2012 geregelte Änderungsvorbehalt die Regelung der neuen Hausordnung der Beklagten hinsichtlich des Aufstellplatzes von Waschmaschinen und Wäschetrocknern schon vom Wortlaut her nicht. Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas Anderes vertraglich vereinbart ist. Der Änderungsvorbehalt in § 10 Abs. 1 des Mietvertrags bezieht sich jedoch nur auf „Ordnungsvorschriften“, also solche, die zur Ordnung des Zusammenlebens der unterschiedlichen Bewohner eines Hauses erforderlich sind. Hierzu gehört nicht der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs der einzelnen Wohnungen, wohl aber - worauf bereits das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat - die Einhaltung von Ruhezeiten und das Gebot der Rücksichtnahme, die allerdings durch die Aufstellung von Haushaltsgeräten als solche noch nicht tangiert sind.
Auch ein Anspruch der Beklagten auf Unterlassung des Betriebs von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung aus § 242 BGB besteht nicht. Der Mieter hat bei Benutzung der Waschmaschine und des Wäschetrockners in der Wohnung eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen, so dass sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen hält. Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder -trockner, die ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggfls. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutzt, sind von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich. Die Anforderungen an die Konkretisierung eines Änderungsvorbehalt im Hinblick auf § 308 Nr. 4 BGB sind höchstrichterlich geklärt. Bei der Auslegung der konkreten mietvertraglichen Regelung handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung.
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Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo
(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie1.das Berufungsgericht in dem Urteil oder2.das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat.
(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn1.die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
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Annotations
(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist insbesondere unwirksam
- 1.
(Annahme- und Leistungsfrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots oder die Erbringung einer Leistung vorbehält; ausgenommen hiervon ist der Vorbehalt, erst nach Ablauf der Widerrufsfrist nach § 355 Absatz 1 und 2 zu leisten; - 1a.
(Zahlungsfrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender eine unangemessen lange Zeit für die Erfüllung einer Entgeltforderung des Vertragspartners vorbehält; ist der Verwender kein Verbraucher, ist im Zweifel anzunehmen, dass eine Zeit von mehr als 30 Tagen nach Empfang der Gegenleistung oder, wenn dem Schuldner nach Empfang der Gegenleistung eine Rechnung oder gleichwertige Zahlungsaufstellung zugeht, von mehr als 30 Tagen nach Zugang dieser Rechnung oder Zahlungsaufstellung unangemessen lang ist; - 1b.
(Überprüfungs- und Abnahmefrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender vorbehält, eine Entgeltforderung des Vertragspartners erst nach unangemessen langer Zeit für die Überprüfung oder Abnahme der Gegenleistung zu erfüllen; ist der Verwender kein Verbraucher, ist im Zweifel anzunehmen, dass eine Zeit von mehr als 15 Tagen nach Empfang der Gegenleistung unangemessen lang ist; - 2.
(Nachfrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender für die von ihm zu bewirkende Leistung abweichend von Rechtsvorschriften eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Nachfrist vorbehält; - 3.
(Rücktrittsvorbehalt) die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, sich ohne sachlich gerechtfertigten und im Vertrag angegebenen Grund von seiner Leistungspflicht zu lösen; dies gilt nicht für Dauerschuldverhältnisse; - 4.
(Änderungsvorbehalt) die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist; - 5.
(Fingierte Erklärungen) eine Bestimmung, wonach eine Erklärung des Vertragspartners des Verwenders bei Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm abgegeben oder nicht abgegeben gilt, es sei denn, dass - a)
dem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt ist und - b)
der Verwender sich verpflichtet, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen;
- 6.
(Fiktion des Zugangs) eine Bestimmung, die vorsieht, dass eine Erklärung des Verwenders von besonderer Bedeutung dem anderen Vertragsteil als zugegangen gilt; - 7.
(Abwicklung von Verträgen) eine Bestimmung, nach der der Verwender für den Fall, dass eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktritt oder den Vertrag kündigt, - a)
eine unangemessen hohe Vergütung für die Nutzung oder den Gebrauch einer Sache oder eines Rechts oder für erbrachte Leistungen oder - b)
einen unangemessen hohen Ersatz von Aufwendungen verlangen kann;
- 8.
(Nichtverfügbarkeit der Leistung) die nach Nummer 3 zulässige Vereinbarung eines Vorbehalts des Verwenders, sich von der Verpflichtung zur Erfüllung des Vertrags bei Nichtverfügbarkeit der Leistung zu lösen, wenn sich der Verwender nicht verpflichtet, - a)
den Vertragspartner unverzüglich über die Nichtverfügbarkeit zu informieren und - b)
Gegenleistungen des Vertragspartners unverzüglich zu erstatten;
- 9.
(Abtretungsausschluss) eine Bestimmung, durch die die Abtretbarkeit ausgeschlossen wird - a)
für einen auf Geld gerichteten Anspruch des Vertragspartners gegen den Verwender oder - b)
für ein anderes Recht, das der Vertragspartner gegen den Verwender hat, wenn - aa)
beim Verwender ein schützenswertes Interesse an dem Abtretungsausschluss nicht besteht oder - bb)
berechtigte Belange des Vertragspartners an der Abtretbarkeit des Rechts das schützenswerte Interesse des Verwenders an dem Abtretungsausschluss überwiegen;
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist insbesondere unwirksam
- 1.
(Annahme- und Leistungsfrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots oder die Erbringung einer Leistung vorbehält; ausgenommen hiervon ist der Vorbehalt, erst nach Ablauf der Widerrufsfrist nach § 355 Absatz 1 und 2 zu leisten; - 1a.
(Zahlungsfrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender eine unangemessen lange Zeit für die Erfüllung einer Entgeltforderung des Vertragspartners vorbehält; ist der Verwender kein Verbraucher, ist im Zweifel anzunehmen, dass eine Zeit von mehr als 30 Tagen nach Empfang der Gegenleistung oder, wenn dem Schuldner nach Empfang der Gegenleistung eine Rechnung oder gleichwertige Zahlungsaufstellung zugeht, von mehr als 30 Tagen nach Zugang dieser Rechnung oder Zahlungsaufstellung unangemessen lang ist; - 1b.
(Überprüfungs- und Abnahmefrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender vorbehält, eine Entgeltforderung des Vertragspartners erst nach unangemessen langer Zeit für die Überprüfung oder Abnahme der Gegenleistung zu erfüllen; ist der Verwender kein Verbraucher, ist im Zweifel anzunehmen, dass eine Zeit von mehr als 15 Tagen nach Empfang der Gegenleistung unangemessen lang ist; - 2.
(Nachfrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender für die von ihm zu bewirkende Leistung abweichend von Rechtsvorschriften eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Nachfrist vorbehält; - 3.
(Rücktrittsvorbehalt) die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, sich ohne sachlich gerechtfertigten und im Vertrag angegebenen Grund von seiner Leistungspflicht zu lösen; dies gilt nicht für Dauerschuldverhältnisse; - 4.
(Änderungsvorbehalt) die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist; - 5.
(Fingierte Erklärungen) eine Bestimmung, wonach eine Erklärung des Vertragspartners des Verwenders bei Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm abgegeben oder nicht abgegeben gilt, es sei denn, dass - a)
dem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt ist und - b)
der Verwender sich verpflichtet, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen;
- 6.
(Fiktion des Zugangs) eine Bestimmung, die vorsieht, dass eine Erklärung des Verwenders von besonderer Bedeutung dem anderen Vertragsteil als zugegangen gilt; - 7.
(Abwicklung von Verträgen) eine Bestimmung, nach der der Verwender für den Fall, dass eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktritt oder den Vertrag kündigt, - a)
eine unangemessen hohe Vergütung für die Nutzung oder den Gebrauch einer Sache oder eines Rechts oder für erbrachte Leistungen oder - b)
einen unangemessen hohen Ersatz von Aufwendungen verlangen kann;
- 8.
(Nichtverfügbarkeit der Leistung) die nach Nummer 3 zulässige Vereinbarung eines Vorbehalts des Verwenders, sich von der Verpflichtung zur Erfüllung des Vertrags bei Nichtverfügbarkeit der Leistung zu lösen, wenn sich der Verwender nicht verpflichtet, - a)
den Vertragspartner unverzüglich über die Nichtverfügbarkeit zu informieren und - b)
Gegenleistungen des Vertragspartners unverzüglich zu erstatten;
- 9.
(Abtretungsausschluss) eine Bestimmung, durch die die Abtretbarkeit ausgeschlossen wird - a)
für einen auf Geld gerichteten Anspruch des Vertragspartners gegen den Verwender oder - b)
für ein anderes Recht, das der Vertragspartner gegen den Verwender hat, wenn - aa)
beim Verwender ein schützenswertes Interesse an dem Abtretungsausschluss nicht besteht oder - bb)
berechtigte Belange des Vertragspartners an der Abtretbarkeit des Rechts das schützenswerte Interesse des Verwenders an dem Abtretungsausschluss überwiegen;