Immobilienerwerb in Italien

Der Beitrag behandelt die steuerlichen Aspekte des Grundstückserwerbs durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft in Italien.

1. Einleitung

Nicht unerheblich ist die Anzahl der deutschen Grundstückseigentümer in Italien. Tatsächlich entschloss sich in den letzten Jahrzehnten eine stetig steigende Anzahl von Ausländern zum Haus- oder Wohnungskauf in Italien. Zu dieser auch weiterhin häufigsten Form des Immobilienerwerbs gesellt sich jedoch aufgrund des in den letzten Jahren fortschreitenden Generationenwechsels zusehends der Erwerb kraft Erbfalls. Beide Erwerbsformen bringen für den Erwerber gerade steuerliche Besonderheiten mit sich, auf welche man in jedem Falle vorbereitet sein sollte.

2. Der Grundstückskauf

a. Allgemeines

Mit Ausnahme der autonomen Regionen Trentino- Alto Adige und Friuli, in denen aufgrund ihrer früheren Zugehörigkeit zu Österreich-Ungarn noch ein dem deutschen vergleichbares Grundbuchsystem fortbesteht, gibt es in Italien keine Grundbücher. Die Verträge über Grundstücke sind aber bei den sogenannten Verwahrstellen der Immobilienregister (conservatoria dei registri immobilia­ri) einzutragen (trascrizione gemäß Artikel 2643 Nr. 1 codice civile). Diese Eintragung begründet erst den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit (Artikel 2644 codice civile). Auch die Formvorschriften weichen von denen in Deutschland ab. Für den Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich die einfache Schriftform ausreichend (Artikel 1350 Nr. 1 codice civile). Da zur Eintragung im Immobilienregister nach Artikel 2657 codice civile (vgl. in Deutschland § 29 GBO) zumindest eine öffentlich-beglaubigte Urkunde vorzulegen ist, ist die Hinzuziehung eines italienischen Notars jedoch stets geboten.

b. Ablauf

In der Praxis wird der Immobilienerwerb üblicherweise in zwei Stufen durchgeführt. Da die Hinzuziehung von Spezialisten (z.B. Landvermesser- geometra) zur Bestimmung des Kaufobjekts eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, ist es üblich einen Vorvertrag abzuschließen (preliminare oder compromesso). Dieser beinhaltet lediglich die Verpflichtung der Parteien zum Abschluss des endgültigen Vertrages, durch den das Eigentum an der Immobilie übertragen wird. In diesem Zusammenhang ist es üblich, eine sogenannte caparra confirmatoria bzw. penitenziale zu vereinbaren. Dabei handelt es sich um eine Anzahlung auf den Kaufpreis in Höhe von 10 bis 30 %. Wird der Hauptvertrag z. B. nicht innerhalb der vereinbarten Frist abgeschlossen und damit u. a. bis dahin der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt, verfällt die Anzahlung, wie umgekehrt bei Vertragsuntreue des Verkäufers dem Erwerber ein Anspruch auf Rückzahlung der doppelten Anzahlung zusteht. Zum Schutz des Erwerbers kann der Vorvertrag im Immobilienregister eingetragen werden (Art. 2645- bis codice civile), mit der Folge dass der Erwerber in eine der deutschen Auflassungsvormerkung vergleichbaren Position tritt. Da diese Eintrag allerdings mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist und so gleichzeitig der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie publik wird, hat sich diese Praxis bisher nicht durchsetzen können.

In der zweiten Stufe wird sodann zum eigentlichen Übergang des Eigentums ein Kaufvertrag (atto di compravendita) abgeschlossen, der inhaltlich größtenteils mit dem Vorvertrag übereinstimmt.

Interessanterweise sind grundsätzlich aus italienischer Sicht in Deutschland abgeschlossene Kauf(vor)verträge über in Italien belegene Grundstücke bei Anwendung italienischen Rechts nicht zu beanstanden. Dies gilt unabhängig davon, ob sie privatschriftlich abgeschlossen oder notariell beglaubigt bzw. beurkundet sind. Höchst vorsorglich sollte der Vertrag eine ausdrückliche Wahl des italienischen Rechts enthalten. Auch die Sprache spielt für die dingliche Wirkung, also die Eigentumsübertragung keine Rolle. Mit Hinblick auf eine spätere Eintragung in das italienische Register ist jedoch eine notarielle Beglaubigung durch den Notar in Italien geboten.

c. Steuerliches

Grundsätzlich fallen bei jeder Form des Immobilienerwerbs 3 verschiedene Steuern an. Es handelt sich dabei um die Registersteuer (Imposta di Registro), die Hypothekensteuer ( Imposta Ipotecaria ) und die Katastersteuer (Imposta Catastale). Die üblichen Sätze für diese Steuern belaufen sich jeweils auf 7 % Registersteuer, 2 % Hypothekensteuer und 1 % Katastersteuer. Bemessungsgrundlage ist jeweils der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis. Den italienischen Finanzbehörden ist eine nachträgliche Überprüfung und Festsetzung verwehrt, soweit dieser Kaufpreis den aus dem amtlichen Katasterertrag (rendita catastale) gebildeten Mindestbetrag nicht unterschreitet. Folge ist, dass häufig gerade mal dieser Betrag im Kaufvertrag erscheint, während das Grundstück eigentlich zu einem höheren Preis den Eigentümer wechselt.

Die Registersteuer (imposta di registro) ist übrigens direkt beim Notar zu hinterlegen. In Italien haftet der Notar persönlich und uneingeschränkt für die Einbezahlung dieser indirekten Steuer.

Zur Unterstützung des ersten Eigenheimerwerbs hat der italienische Fiskus das Steuersparmodell „Prima Casa“ ins Leben gerufen. Durch dieses Programm lassen sich recht ansehnliche Einsparungen beim Immobilienkauf erzielen. Die oben genannte Registersteuer reduziert sich dabei auf 4 %, während für die Kataster- und die Hypothekensteuer feste Pauschbeträge in Höhe von jeweils 168,- Euro fällig werden. Beim Erwerb einer Wohnung mit einem Katasterwert von bspw. 50.000,- Euro beinhaltet dies gegenüber dem Normalfall eine Ersparnis von 3164,22 Euro.

In den Genuss dieser Steuererleichterung kommen zunächst einmal nur die städtischen Immobilien die offiziell unter in den Katasterkategorien A1 bis A 9 geführt werden, ohne als Luxuswohnungen zu gelten. Auch beim Erwerb eines Rohbaus bzw. Gebäude in Restauration kann die Steuererleichterung gewährt werden. Davon miteingeschlossen sind unter Umständen auch die Garage (Stellplatz), der Lagerraum bzw. die Mansarde.

Auch der Käufer muss bestimmte Kriterien erfüllen. Es wird vorausgesetzt, dass der neue Eigentümer des Hauses auch einen bestimmten Bezug zu der Gemeinde hat. Er muss demnach dort innerhalb von 18 Monaten seinen Hauptwohnsitz („Residenza“) haben. Im Falle, dass der Käufer am Ort der Liegenschaft einer selbständigen oder abhängigen Arbeitstätigkeit nachgeht, genügt auch die Anmeldung als Zweitwohnsitz („Domicilio“). Bei italienischen Staatsbürgern mit Hauptwohnsitz im Ausland genügt generell die Anmeldung in Form eines Zweitwohnsitzes. Auch darf der Käufer nicht etwa schon (Mit-) Eigentümer einer Immobilie in der selben Gemeinde sein bzw. bereits einen Immobilienkauf in Italien unter Inanspruchnahme der „Prima Casa“- Vergünstigung getätigt haben. Vorsicht ist im Übrigen geboten, falls man seinen Erstwohnsitzes nur deswegen in Italien einrichtet, um Erwerbssteuer auf diese Weise einzusparen. Diese hätte nämlich die unbeschränkte Steuerpflicht des Erwerbers hinsichtlich seines gesamten Einkommens in Italien zur Folge.

Weiterhin ist Vorsicht folgenden Fällen geboten:

- Bei Falschangaben zur Erlangung der Steuererleichterung;

- Falls der Hauptwohnsitz nicht innerhalb von 18 Monaten an den Ort des Immobilienkaufs verlegt wird;

- Falls die Liegenschaft innerhalb der nächsten 5 Jahre nach Erwerb (unentgeltlich oder entgeltlich) veräußert werden sollte;

In all diesen Fällen hat der Käufer die ursprünglich angefallenen Steuern nach Maßgabe der Normalsteuersätze erhöht um eine Strafgebühr von 30 % plus der gesetzlichen Zinsen zu entrichten. Nur falls der Käufer im letztgenannten Fall innerhalb eines Jahres erneut ein Immobilie unter den gleichen Bedingungen erwerben sollte, fallen diese Steuern nicht an.

Beim Erwerb vom Bauträger fällt darüber hinaus die Mehrwertsteuer (IVA) an. Die Sätze unterscheiden sich je nach Art des erworbenen Objektes (Erstwohnung, Luxuswohnung etc.).

Die Wertzuwachssteuer (INVIM-imposta sull'incremento di valore dell'immobile) ist hingegen abgeschafft worden.

Im Rahmen des Immobilienerwerbs sind schließlich weitere kaufpreisunabhängige Auslagen für Stempelmarken und sonstige Abgaben (bollo, tassa archivio, diritti catastali ed ipotecari) in Höhe von rund 500,00 Euro zu berücksichtigen.

3. Immobilienerwerb kraft Erbschaft

Grundsätzlich bestimmt die Staatsangehörigkeit des Erblassers das auf den Erbfall anzuwendende Recht. Verstirbt somit ein Deutscher mit Grundbesitz in Italien, so ist deutsches Recht anwendbar. Erleichternd ist in diesem Zusammenhang, dass deutsche Erbscheine in Italien anerkannt werden.

Zu beachten ist, dass wenn der Erblasser nicht in Italien ansässig war, die Steuer dann auch nur auf das in Italien befindliche Vermögen anwendbar ist. In Italien gezahlte Erbschaftssteuer wird dabei auf die in Deutschland zu zahlende Erbschaftssteuer angerechnet.

Gehört somit zur Erbmasse ein in Italien belegenes Grundstück, so treffen den Erben bestimmte Pflichten gegenüber dem italienischen Fiskus. Der Erbe ist in erster Linie verpflichtet, den Erbfall innerhalb von 12 Monaten gegenüber der italienischen Steuerverwaltung anzuzeigen. Dabei hat der Erbe den Erbschein, Familienstandsnachweise, den Grundbuchauszug über die Liegenschaften des Verstorbenen (erhältlich im Registeramt) und den Einzahlungsnachweis über die vom Erben zu entrichtenden Steuern vorzulegen. Außer der Hypotheken- und der Katastersteuer in Höhe von 2% bzw. 1% fallen bei Erbschaften innerhalb der Familie keine weiteren Erbschaftssteuern an. Diese beiden Steuern belaufen sich auf einen Mindestbetrag von jeweils 168,- Euro, was besonders bei Erbteilsquoten von Bedeutung ist.

Auch im Erbfalle kann die oben erläuterte Steuererleichterung „Prima Casa“ greifen, sofern die Immobilie und zumindest einer der Erben die o.g. Voraussetzungen erfüllt, mit der Folge dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft in den Genuss dieser Vorzüge kommen.

Natürlich wird die Erklärung des Erbfalls begleitet von bestimmtem Formalitäten. So muss, wie oben bereits angedeutet, die Zahlung der Kataster- und Hypothekensteuer bei der Erklärung nachgewiesen werden. Dazu ist zuallererst das Formular F 23 auszufüllen. Dieses findet man auf der Internetseite www.agenziaentrate.gov.it und dort unter „modulistica“ – „modelli di versamento“- F 23. Das Formular ist dort auch auf deutsch erhältlich. Die Einzahlung kann bei Banken oder Postämtern erfolgen.

Hinweis: die auf dem F 23 unter Nr. 11 erfragten Abgabenkennzahlen lauten für die Hypothekensteuer („l´imposta ipotecaria“)- 649 T; für die Katastersteuer („l´imposta catastale“)- 737 T; des weiteren fallen die Gebühren „l´imposta di bollo“- 456 T und „tassa ipotecaria“- 778 T an, welche ebenfalls dort anzugeben sind.

Ebenso ist das Formular „modello 4“ bei der Erbschaftsanzeige ausgefüllt vorzulegen. Dieses befindet sich ebenfalls unter www.agenziaentrate.gov.it und dort unter „modulistica“- „altri modelli“- „4 dicchiarazione di successione“.

Falls die verstorbene Person nicht ihren Hauptwohnsitz in Italien gehabt haben sollte, bzw. dieser nicht ermittelbar sein sollte, ist die Finanzbehörde „Roma 6“ in Via Canton 20, CAP 00144, Rom für die Entgegennahme der Anzeige des Erbfalls zuständig.

Doch damit nicht genug. Innerhalb von 30 Tagen nach Anzeige des Erbfalls gegenüber der Steuerbehörden ist gegenüber der „Agenzia del Territorio“ die Umschreibung der Immobilie zu beantragen, wobei wiederum Formulare ( „modello 13 TP“ und „modello 98 TP“) ausgefüllt vorzulegen sind. Auch diese finden sich unter der o.g. Internetadresse unter „modulistica catastale“- „modulistica per privati cittadini“- „TP 98 NCEU“ oder „TP 13 NCEU“.

Übrigens: Die verspätete Anzeige der Erbschaft kann je nach Grad der Verspätung mit unterschiedlichen Strafen geahndet werden:

- Bei einer Verspätung von weniger als 30 Tagen: 12, 5% Zuschlag

- Bei einer Verspätung unter einem Jahr: 20 % Zuschlag

- Bei Verspätungen über einem Jahr: 30 % Zuschlag.

4. Immobilienerwerb durch Schenkung

Auch beim Erwerb einer Immobilie kraft unentgeltlicher Zuwendung sind einige Besonderheiten zu berücksichtigen. Im Falle dass sich die Schenkung zwischen Ehegatten, Verwandten in direkter Linie (Vater –Sohn bzw. Großvater- Enkel) und Verwandten bis zum vierten Grade (Cousin- Cousin) vollzieht, fallen nur die Hypothekensteuer ( 2%) und die Katastersteuer (1%) an. Auch hier gelten die Minimalbeträge in Höhe von jeweils 168,- Euro.

Falls ein entfernteres oder kein Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Parteien bestehen sollte, fallen bei einem Grundstückswert bis zu 180.759,91 Euro ebenfalls nur die o.g. Steuern an. Sollte der Wert diese Marge überschreiten, wäre zusätzlich die Registersteuer in Höhe von 7 % zu entrichten. Sollte der Beschenkte an einer anerkannt schweren Behinderung leiden, erhöht sich dieser Freibetrag auf bis zu 516.456,90 Euro.

Auch bei Schenkungen können sich die Beteiligten auf die Steuererleichterung „Prima Casa“ berufen, mit der Folge, dass sich bei Vorliegen der o.g. Voraussetzungen die Hypothekensteuer und die Katastersteuer auf den Pauschalbetrag von 168 Euro reduzieren, während sich die Registersteuer auf 4 % reduziert.

5. Laufende Steuern

Was die laufenden Besteuerung angeht, ist darauf hinzuweisen, dass in Italien die Ertragssteuerpflicht (IRE bei natürlichen Personen und IRES als Körperschaftssteuer) von Immobilien, selbst dann anfallen, wenn diese nicht vermietet werden. Grundsätzlich hat somit jeder, also auch der im Ausland wohnhafte Eigentümer einer in Italien belegenen Immobilie dort jährlich eine Einkommenssteuererklärung (sogenannter unico) beim zuständigen Finanzamt einzureichen.

Dazu kommt noch die kommunale Grundbesitzsteuer (imposta comunale sugli immobili, abgekürzt „ICI“). Wie bei der Einkommenssteuer dient der Katasterertrag (rendita catastale) als Bemessungsgrundlage. Im Gegensatz zur IRE bzw. IRES variiert die ICI von Gemeinde zu Gemeinde.

Zwingende Voraussetzung für alle steuerlich relevanten Rechtsgeschäfte ist schließlich die Vorlage einer Steueridentifikationsnummer (codice fiscale). Sollte man seinen dauerhaften Wohnsitz nicht in Italien haben, so ist bei der Beantragung dieser Steueridentifikationsnummer ein für Steuerangelegenheiten im Inland Zustellungsbevollmächtigter anzugeben.

Die verkürzte Darstellung bedingt, dass eine vollständige Beschreibung der relevanten Rechtslage hier nicht möglich ist und daher eine professionelle Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.

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