Diritto della proprietà immobiliare e delle locazioni - Sperrfrist

Una delle possibilità di esercizio del diritto di recesso da parte del locatore è il recesso per necessità di utilizzo personale dell'appartamento (Eigenbedarf).

In caso di acquisto di un appartamento locato allo scopo di poterlo abitare personalmente, attraverso quindi l'esercizio del suddetto diritto di recesso, è però necessario che il compratore accerti l'applicabilità o meno dello Sperrfrist, cioè del termine minimo di legge.

Il termine si applica agli immobili che sono stati oggetto di divisione di diritto (Teilungserklärung) e che sono stati trasformati in singoli appartamenti di proprietà. Ebbene, qualora al momento della divisione del palazzo, l'appartamento che rientra nella divisione era locato ad uso abitativo, lo Sperrfrist impedisce che possa essere esercitato il diritto di recesso per un periodo minimo di tre anni a decorrere dalla prima vendita dell'appartamento successiva alla divisione. Questo periodo può essere esteso per legge comunale a dieci anni, come effettivamente risulta essere esteso per tutta la città di Berlino.

Ai fini dell'applicazione dei limiti  termine sono dunque necessari tre differenti elementi:

il contratto di locazione ad uso abitativo per il singolo appartamento già è in essere al momento in cui il palazzo è ancora indiviso.

Successivamente alla divisione l'appartamento viene venduto a terzi.

Non sono ancora decorsi dieci anni dalla vendita dell'appartamento.

Le vendite successive alla prima non interrompono il termine, nè lo fanno decorrere nuovamente dall'inizio.

In caso di applicabilità del termine l'acquirente dovrà dunque attendere il decorso dello stesso prima di poter esercitare il diritto di recesso per necessità di utilizzo personale dell'appartamento.

Berlin, 02.04.2019

Avv. Armando Giorgini