Diritto della proprietà immobiliare - Milieuschutz

Da diversi anni sono state individuate, e sono in costante estensione, alcune zone cosiddette di conservazione [del livello economico e sociale] della popolazione. La normativa applicabile viene di volta in volta promulgata dai diversi distretti di Berlino, facendo riferimento alla legge nazionale, in particolare al § 172 del Bau Gesetzbuch (BauGB, codice edilizio).

Lo scopo di tali norme pubblicistiche è di proteggere il tessuto e la coesione sociale dei quartieri, tutelando essenzialmente gli inquilini dalla possibilità che essi vengano progressivamente costretti per motivi economici a spostarsi in quartieri diversi da quelli in cui hanno sino ad allora abitato.

Lo scopo è sostanzialmente quello di evitare una rapida sostituzione del mix socio-economico di popolazione esistente con una popolazione a maggiore reddito.

Le zone ritenute a rischio di sostituzione della popolazione su base reddituale vengono quindi dichiarate con provvedimento del distretto di appartenenza "Erhaltungsgebiete".

Gli strumenti che tecnicamente vengono utilizzati sono:

1. il divieto delle ristrutturazioni di lusso, o di quelle modifiche della struttura dell'appartamento, tali da consentire un eccessivo aumento del canone locatizio.

Viene imposto un obbligo generale (altrimenti non previsto) di richiedere e ottenere una concessione edilizia dal competente ufficio distrettuale per i lavori di modernizzazione, ristrutturazione, abbattimento, modifica di fatto o di destinazione d'uso.  La concessione viene negata qualora dai lavori edilizi richiesti possa derivare un pericolo di futuro aumento del canone di locazione, in riferimento agli scopi di tutela del tessuto sociale sopra descritti.

A titolo esemplificativo viene generalmente negata l'autorizzazione a: ricavare nuove stanze (ad esempio creando un angolo cottura in salotto e trasformando in stanze preesistenti ambienti cucina); unire più appartamenti o suddividere un appartamento; costruire balconi o terrazze superiori ad una certa metratura; creare doppi servizi igienici; installare riscaldamenti a pavimento; effettuare ogni tipo di ristrutturazione che possa considerarsi lussuosa o idonea a determinare un significativo aumento del canone di locazione.

2. il divieto di modifica della destinazione d'uso da abitativo a commerciale dell'appartamento.

Viene generalmente negata, ad esempio, la trasformazione di un appartamento in studio, ufficio, attività commerciale o casa vacanze.

3. la limitazione alla trasformazione degli immobili da edifici integralmente locati in singoli appartamenti di proprietà.

Gli edifici integralmente concessi in locazione e non ancora formalmente divisi in appartamenti sono sottoposti essenzialmente a due tipi di vincoli.

In caso di vendita dell'immobile prima della dichiarazione di divisione, il comune ha diritto di prelazione sull'acquisto, che può essere esercitato qualora sussista l'interesse pubblico a che i singoli appartamenti non vengano poi successivamente venduti individualmente. Attraverso questo ed altri strumenti viene così sostanzialmente limitata la possibilità che gli inquilini subiscano la risoluzione del contratto di locazione negli anni successivi.

In caso infine il proprietario intenda procedere con dichiarazione di divisione (Teilungserklärung), questa è soggetta ad autorizzazione del competente ufficio distrettuale, che può porre termini e condizioni relative ai sussistenti contratti locazione abitativa.

Attualmente risultano istituite 56 zone di protezione in 9 diversi distretti  della città di Berlino.