Baurecht: Zum Gebot der Herstellung von Brandwänden

Das OVG Berlin-Brandenburg hat in seinem Beschluss vom 17.02.2016 (Az.: OVG 10 N 22.14) folgendes entschieden:

Die rechtliche Abstandssicherung nach § 26 II 1 Nr. 2 BbgBO durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Bauaufsichtsbehörde darf sich inhaltlich nicht auf die Übernahme von Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück beschränken, sondern muss auch die Errichtung von Gebäuden, die an sich in den Abstandsflächen anderer Gebäude gebaut werden dürften, eindeutig ausschließen.


Gründe

Die Kläger begehren die Erteilung einer Baugenehmigung für Umbauarbeiten an einem Werkstattgebäude. Das Gebäude mit einer Gesamtlänge von über 45 m befindet sich nach einer Grundstücksteilung mit einer Länge von ca. 34 m unmittelbar an der Grundstücksgrenze. Die beantragten Umbaumaßnahmen betreffen die grenzständige Außenwand, die mit vier Toren, einer Tür und drei Fenstern zahlreiche Öffnungen aufweist. Durch den Umbau sollen die Toröffnungen verkleinert und zu Fenstern umgestaltet, die Tür geschlossen und ein Fenster vergrößert werden, während die beiden andern Fenster unverändert bleiben. Der Beklagte hat die beantragte Baugenehmigung abgelehnt, weil das Vorhaben gegen Vorschriften des Brandschutzes verstoße. Als Brandwand dürfe die Grenzwand keine Öffnungen enthalten. Das Verwaltungsgericht hat die auf Erteilung der Baugenehmigung gerichtete Verpflichtungsklage abgewiesen. Dagegen richtet sich der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung.

Der auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils gestützte Zulassungsantrag hat keinen Erfolg. Das Vorbringen der Kläger, das allein Gegenstand der Prüfung durch das Oberverwaltungsgerichts ist , rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht. Denn es ist nicht geeignet, einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des angegriffenen Urteils mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage zu stellen.

Ohne Erfolg wenden sich die Kläger gegen die Argumentation des Verwaltungsgerichts, sie hätten keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung, weil die von den geplanten Umbaumaßnahmen betroffene Außenwand eine Brandwand im Sinne des § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO sei und die beantragten Änderungen zu einem Verstoß gegen § 26 Abs. 7 Satz 1 BbgBO führen würden, wonach Öffnungen in Brandwänden unzulässig seien. Der Einwand der Kläger, es sei unzutreffend, dass § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO auch für nachträgliche Änderungen an legal errichteten Gebäudeabschlusswänden gelte, die Vorschrift betreffe vielmehr nur die erstmalige Herstellung der entsprechenden Wände und gelte nach ihrem Wortlaut nur für deren „Errichtung“, ist nicht überzeugend.

Nach § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO sind Brandwände herzustellen als äußere Brandwand zum Abschluss von Gebäuden, die in einem Abstand von nicht mehr als 2,50 m von der Grenze zu Nachbargrundstücken errichtet werden, es sei denn, dass ein Abstand von mindestens 5 m zu bestehenden oder nach den baurechtlichen Vorschriften zulässigen künftigen Gebäuden rechtlich gesichert ist. Diese Vorschrift betrifft alle Gebäudeabschlusswände, die in einem Abstand von nicht mehr als 2,50 m von der Grenze zum Nachbargrundstück stehen, und formuliert für diese Wände das Gebot, sie als Brandwände herzustellen. Dieses Gebot gilt nicht nur für die erstmalige Errichtung einer Wand als Abschlusswand eines Gebäudes, sondern auch für nachträgliche Änderungen bestehender Gebäude. Dies ergibt sich aus Sinn und Zweck der Brandschutzvorschriften. § 26 BbgBO enthält die Festlegungen, in welchen Fällen aufgrund brandschutztechnischer Erfahrungen Brandwände anzuordnen sind und wie diese auszubilden sind. Das Brandschutzkonzept des Gesetzgebers geht dabei davon aus, dass ab einem Abstand zwischen zwei Gebäuden von 5 m ein ausreichender Schutz vor einer Brandübertragung von Gebäude zu Gebäude gegeben ist. Die Gefahr eines Brandüberschlags auf benachbarte Gebäude, der die Vorschrift über Brandwände in § 26 BbgBO begegnen will, gilt für alle Gebäudewände, die in einem Abstand von bis 5 m voneinander entfernt stehen, für die gesamte Zeit ihres Bestehens, und ist im Falle nachträglicher baulicher Änderungen an der Wand nicht anders zu beurteilen als bei der erstmaligen Errichtung. Das dargestellt Brandschutzkonzept würde nachhaltig verfehlt werden, wenn die Auffassung der Kläger zuträfe, dass das Brandwanderfordernis nach erstmaliger Errichtung eines Gebäudes seine Gültigkeit verlöre. Dass der Wortlaut des § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO sich auf Gebäude bezieht, die in dem genannten Abstand „errichtet werden“, steht dieser Auslegung nicht entgegen, da die gewählte Formulierung nur den typischen Fall erfasst, dass die brandschutzrechtlich problematische Situation bereits mit dem Bau des Gebäudes entsteht. Daraus kann jedoch nicht geschlossen werden, dass das Brandwandgebot bei Auftritt derselben brandschutzrechtlichen Problematik aufgrund nachträglicher Veränderungen an der Wand oder nachträglicher Änderung der Grundstückssituation ausgeschlossen sein sollte. Für die Anwendung des § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO ist es daher auch ohne Bedeutung, ob die Grenzständigkeit oder Grenznähe der Gebäudeabschlusswand schon bei Errichtung des Gebäudes bestand oder erst aufgrund nachträglicher Grundstücksteilung eingetreten ist und daher erst die Teilung einen Rechtsverstoß verursacht. Gerade wegen der Möglichkeit, dass solche bauordnungswidrigen Zustände erst infolge einer Teilung eintreten, besteht das Genehmigungserfordernis nach § 4 Abs. 3 BbgBO, wobei die Bauaufsichtsbehörde unter Umständen auf das Institut der Abweichung nach § 60 BbgBO zurückgreifen kann. Kommt es zum Vollzug der Teilung, sind entsprechende ordnungsbehördliche Maßnahmen zur Wiederherstellung bauordnungsrechtmäßiger Zustände unmittelbar gegen den Grundstückseigentümer zu richten. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die grenzständige Gebäudeaußenwand der Werkstätte grundsätzlich als Brandwand nach § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO herzustellen ist und damit den allgemeinen Anforderungen an Brandwände einschließlich des § 26 Abs. 7 BbgBO unterliegt, ist danach nicht ernsthaft zweifelhaft.

Soweit die Kläger geltend machen, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts gelte die Abweichungsentscheidung des Beklagten vom 8. Juni 2005 noch immer, weil sie unbefristet und unbedingt erteilt worden sei und den Nachbarn weiterhin an einer Bebauung hindere, ist dem nicht zu folgen. Das Verwaltungsgericht hat hierzu ausgeführt, die genannte Abweichungsentscheidung sei eine isolierte Entscheidung gewesen mit dem Zweck, die durch die Teilung entstandenen bauordnungswidrigen Zustände zu überwinden. Sie gelte nicht mehr für genehmigungsbedürftige Änderungen des bestehenden Gebäudes, die vielmehr eine erneute Prüfung der nunmehr bestehenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse verlangten. Eine Bindungswirkung im Rahmen späterer Genehmigungsverfahren komme der Abweichungsentscheidung nicht zu. Mit dieser Argumentation setzt sich das Zulassungsvorbringen nicht substantiiert auseinander und legt insbesondere nicht dar, warum der Abweichungsentscheidung neben dem Zweck, den infolge der Grundstücksteilung unmittelbar eintretenden Zustand bauordnungsrechtlich zu legalisieren, die Aussage entnommen werden sollte, damit auch eine bindende Entscheidung hinsichtlich künftiger Genehmigungsverfahren zu treffen. Die Abweichungsentscheidung bezog sich auf die damalige Grundstückssituation und die grenzständige Außenwand, die das Werkstattgebäude damals aufwies, und ist auf die Reglung dieses Zustands beschränkt. Die von den Klägern beantragten Umbaumaßnahmen mögen zwar den Bestandsschutz des Gebäudes an sich nicht berühren, sie bedürfen jedoch einer Baugenehmigung, weil sie eine Änderung der baulichen Anlage betreffen, die nicht genehmigungsfrei gestellt ist, insbesondere unterfallen sie nicht der Genehmigungsfreiheit nach § 55 Abs. 11 BbgBO. Die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens erfordert stets eine Prüfung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auf der Grundlage der aktuellen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse. Dies beinhaltet auch die erneute Prüfung, inwieweit gegebenenfalls Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften erteilt werden können. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob ein Baurechtsverstoß gegenüber der zur früheren Situation ergangenen Abweichungsentscheidung intensiviert wird oder nicht.

Eine Abweichung vom Brandwanderfordernis ist den Klägern für das beantragte Vorhaben nicht erteilt, ihr entsprechender Antrag ist vielmehr mittlerweile abgelehnt worden. Dass sie dagegen Widerspruch erhoben haben, über den - soweit ersichtlich - noch nicht entschieden worden ist, ist insoweit unerheblich, weil auch unter Berücksichtigung der Darlegungen der Kläger jedenfalls nicht erkennbar ist, dass ihnen die beantragte Abweichung offensichtlich hätte erteilt werden müssen.

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils lassen sich schließlich auch nicht mit dem Vorbringen der Kläger begründen, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht das Vorliegen einer ausreichenden rechtlichen Sicherung im Sinne von § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO verneint. Nach dieser Vorschrift besteht das Gebot zur Herstellung einer Brandwand für grenznahe Gebäudeabschlusswände dann nicht, wenn ein Abstand von mindesten 5 m zu bestehenden oder nach den baurechtlichen Vorschriften zulässigen künftigen Gebäuden rechtlich gesichert ist. Eine solche Sicherung erfordert nach § 65 Abs. 1 BbgBO die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Bauaufsichtsbehörde im Grundbuch. Das Verwaltungsgericht hat hierzu ausgeführt, die im Grundbuch zugunsten des Beklagten eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit betreffe nicht die Verpflichtungen aus § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO, sondern nur die Sicherung von Abstandsflächen im Sinne von § 6 Abs. 2 Satz 4 BbgBO und hat dies mit dem Wortlaut der Eintragung und den der Eintragung zugrundeliegenden maßgeblichen vertraglichen Abreden begründet. Diese Bewertung ist auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens nicht zu beanstanden.

Die Auffassung der Kläger, die eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit sei eine hinreichende rechtliche Sicherung, weil sie mit der Bemessung eines Abstands von 5 m nicht auf § 6 Abs. 2 Satz 4 BbgBO ziele, sondern gerade die spezielle Abstandsfläche nach § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO betreffe, kann nicht überzeugen. Die nach § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. § 65 Abs. 1 BbgBO geforderte rechtliche Abstandssicherung durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Bauaufsichtsbehörde muss ihrem Inhalt nach sicherstellen, dass der brandschutzrechtlich relevante Mindestabstand von 5 m zwischen den Gebäuden gewahrt wird. Sie darf sich daher inhaltlich nicht auf die Übernahme von Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück beschränken, weil hierdurch die Vorschriften, nach denen Gebäuden in den Abstandsflächen zulässig sind, unberührt blieben und deshalb dennoch in dem 5-m-Bereich Gebäude entstehen könnten. Die Dienstbarkeit muss daher auch die Errichtung von Gebäuden, die an sich in den Abstandsflächen anderer Gebäude gebaut werden dürften, eindeutig ausschließen, etwa durch die Untersagung einer Errichtung von Gebäuden nach § 6 Abs. 11 BbgBO. Diese Anforderungen erfüllt die von den Klägern angeführte beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht.

Ein Auszug aus dem Grundbuch, mit dem die Eintragung der Dienstbarkeit zulasten des Nachbargrundstückes nachgewiesen würde, ist im Verfahren nicht vorgelegt worden, angesichts der insoweit übereinstimmenden Erklärungen der Beteiligten geht der Senat aber zugunsten der Kläger davon aus, dass die Eintragung so erfolgt ist, wie sie im zugrundeliegenden Kaufvertrag des vormaligen Eigentümers des Gesamtgrundstücks mit dem nunmehrigen Eigentümer des abgeteilten Nachbargrundstücks aus dem Jahr 2005 vereinbart worden ist. Nach § 12 Nr. 3.1 dieses Vertrages bewilligten und beantragten die Vertragsschließenden an dem verkauften Grundstück, also dem nunmehrigen Nachbargrundstück, an das die Werkstatthalle angrenzt, die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des nicht verkauften Restgrundstücks, also nunmehr der Kläger, sowie einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Frankfurt , vertreten durch die untere Bauaufsichtsbehörde, mit folgendem Inhalt:

„Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks erklärt sich mit der Nichteinhaltung der Abstandsflächen durch das Gebäude einverstanden.

Er übernimmt die nicht eingehaltene Abstandsfläche in einer Breite von 5 Metern und einer Länge von ca. 34 Metern auf sein Grundstück. Die genauen Maße ergeben sich jedoch aus dem Abweichungsbescheid der Stadt Frankfurt vom 8.6.05 und den gesetzlichen Anforderungen der Brandenburgischen Bauordnung. Der Ausübungsbereich ist in der Anlage zum Abweichungsbescheid dargestellt. Dieser Plan wird dieser Urkunde als Anlage 2 beigefügt. Auf diese wird verwiesen. Sie wurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt und unterschrieben.

Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet sich, diese übernommene Abstandsfläche zusätzlich zu der sich für die Gebäude auf dem dienenden Grundstück gesetzlich ergebenden Abstandsflächen von jeglicher Bebauung freizuhalten, soweit nicht eine Grenzbebauung oder eine Bebauung der Abstandsfläche nach zulässig ist.“

Der Wortlaut dieser Dienstbarkeit bezieht sich nur auf die Übernahme einer nicht eingehaltenen Abstandsfläche, was eine Bezugnahme auf die Abstandsflächenregelung in § 6 BbgBO nahelegt. Nach § 6 Abs. 2 Satz 1 BbgBO müssen die Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst liegen, eine Erstreckung auf ein Nachbargrundstück ist jedoch nach Satz 4 zulässig, wenn rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden und sich nicht mit anderen Abstandsflächen überdecken. Um eine solche Sicherung geht es hier. Dies verdeutlicht auch die im Vertragstext selbst enthaltene Erklärung für die Eintragung der Dienstbarkeit. Darin heißt es unter „3. Abstandsflächen“ zu Punkt 3.1, durch die Teilung würden die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht mehr eingehalten. Zur Aufrechterhaltung eines baurechtmäßigen Zustandes würden die folgenden Dienstbarkeiten bestellt. Die maßgebliche Passage im Kaufvertrag enthält weder einen Hinweis auf das brandschutzrechtliche Erfordernis eines unbebauten Mindestabstands von 5 m noch lässt sich dem Wortlaut der Dienstbarkeit ein Hinweis darauf entnehmen, dass auch die Errichtung von Gebäuden, die nach § 6 BbgBO ohne Einhaltung einer Abstandsfläche direkt an der Grundstücksgrenze gebaut werden dürfen, wie etwa Garagen und bestimmte Nebengebäude nach § 6 Abs. 10 BbgBO, ausgeschlossen sein sollten. Die Dienstbarkeit sieht ihren Wortlaut nach vielmehr eine Freihaltung der Abstandsflächen von jeglicher Bebauung nur insoweit vor, als nicht eine Grenzbebauung oder eine Bebauung der Abstandsfläche zulässig ist.

Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, spricht für diese Auslegung auch die Systematik der vertraglichen Vereinbarung, die sich unter § 12 Nr. 2 mit dem Thema „Brandwand“ ausdrücklich befasst und dazu ausführt, an der südlichen Wand der Halle befinde sich eine als Brandwand noch auszubauende Wand. Die Vertragsschließenden gingen dabei eindeutig davon aus, dass diese Wand zeitnah als Brandwand hergestellt würde, wozu sich der Veräußerer damals auch vertraglich unter Fristsetzung bis zum 28. Februar 2006 verpflichtet hatte. Die in diesem Zusammenhang von den Beteiligten vereinbarte Eintragung einer wechselseitigen Dienstbarkeit betraf daher auch nur die Gewährleistung der Standsicherheit dieser bereits als Brandwand bezeichneten Außenwand. Dass die Beteiligten darüber hinaus unter der Regelungsrubrik „Abstandsflächen“ zusätzlich eine Sicherung des brandschutzrechtlich nach § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO maßgeblichen Abstands vereinbaren wollten, obwohl es darauf bei ordnungsgemäßer Erfüllung der im Kaufvertrag enthaltenen Verpflichtung zur Herstellung einer Brandwand gar nicht ankam, ist nicht ersichtlich. Die Bezugnahme auf die Abweichungsentscheidung der Beklagten vom 8. Juni 2005 und deren Anlage betrifft - wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat - nur die darin enthaltenen Grundstücksmaße. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Verwendung der Formulierung „Ausübungsbereich“, da auch dieser Begriff räumlich zu verstehen ist. Bei objektiver Auslegung der von den Klägern angeführten Dienstbarkeit ist somit nicht ersichtlich, dass diese die Anforderungen an eine rechtliche Sicherung des nach § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BbgBO maßgeblichen brandschutzrechtlichen Mindestabstands erfüllen würde.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG, wobei der Senat der Wertfestsetzung des Verwaltungsgerichts folgt, der die Beteiligten nicht entgegengetreten sind.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.