Verwaltungsgericht München Urteil, 12. Juli 2017 - M 9 K 16.3340

bei uns veröffentlicht am12.07.2017

Gericht

Verwaltungsgericht München

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen die baurechtliche Genehmigung, die ihr Nachbar für die Nutzungsänderung eines Teilbereichs im 1. Obergeschoss eines Bürogebäudes in einen Beherbergungsbetrieb mit 18 Betten, verteilt auf sechs Zimmer mit Gemeinschaftsduschen, Aufenthaltsraum, kleiner Küche und einem Empfangstresen erhalten hat.

Das Vorhabensgrundstück FlNr. 937 liegt ebenso wie das Grundstück der Klägerin FlNr. 940/6 in dem durch Bebauungsplan Nr. 90 d festgesetzten „Gewerbegebiet zwischen C.-von-L. Straße und L. M. Straße“ vom 13. Oktober 2005, der ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO mit Emissionsbeschränkungen festsetzt. Das Bestandsgebäude ist eine 1991 genehmigte Kfz-Halle mit einer Büroetage und zwei Betriebsleiterwohnungen. Die Klägerin wohnt mit ihrer Familie in einer genehmigten Betriebsleiterwohnung, angebaut an ihre Gewerbeimmobilie auf dem Nachbargrundstück.

Der Beigeladene zu 1. beantragte am 9. November 2015 die Nutzungsänderung der Büroräume in einen Beherbergungsbetrieb. Mit Ausnahme des Einbaus von zwei Gemeinschaftsduschen waren keine weiteren baulichen Veränderungen vorgesehen. Nach den aktuellen Betriebsbeschreibungen vom 25. April 2016 (Blatt 48 f. Behördenakte) und 30. Juni 2017 (Gerichtsakte), soll der Beherbergungsbetrieb der Kurzzeitvermietung mit einer maximalen Aufenthaltsdauer von vier Wochen an Gäste dienen, die eine einfache Übernachtungsmöglichkeit benötigen, z. B. Handwerker, Durchreisende, kurzfristig Obdachlose etc. Die Mehrbettzimmer seien möbliert. Bettwäsche werde gestellt, die Reinigung erfolge täglich durch eine externe Firma. Die Rezeption sei stundenweise besetzt. Es stehe eine kleine Küche zur Verfügung. Im Gemeinschaftsraum sei ein Warm-Kalt-Getränkeautomat vorgesehen.

Mit Bescheid vom 7. Juli 2016 und Änderungsbescheid vom 3. Juli 2017 wurde die Nutzungsänderung eines Teilbereichs der Büroetage in einen Beherbergungsbetrieb nach Maßgabe der angeordneten Nebenbestimmungen genehmigt. Unter Ziff. 3, Auflagen, ist u. a. bestimmt, dass drei Stellplätze erforderlich sind. Durch den Änderungsbescheid vom 3. Juli 2017 wurde die ergänzte und konkretisierte Betriebsbeschreibung vom 30. Juni 2017 als Teil der Bauvorlagen einbezogen.

Mit Schriftsatz vom 25. Juli 2016 erhob der Bevollmächtigte der Klägerin Klage und beantragte,

Aufhebung des Bescheids vom 7. Juli 2016.

Die Klägerin habe einen Gebietswahrungsanspruch und stütze sich auf das Rücksichtnahmegebot, da nicht ausgeschlossen werden könne, dass die betroffenen Räume einer Wohnnutzung zugeführt würden. Im Übrigen gäbe es zu wenig Stellplätze, da diese auf dem Grundstück anders belegt seien und es bisher schon an Stellplätzen und Parkplätzen für die Kunden fehle. Die drei Stellplätze, die dem Vorhaben zugeordnet wurden, seien wohl langfristig an Dritte vermietet, wie sich aus den dort aufgestellten Schildern ergäbe. Es fehle im Übrigen an Flächen für Serviceleistungen wie Abstellräume, Aufenthaltsräume für das Personal etc. Maßgeblich sei rechtlich nicht die Betriebsbeschreibung, sondern der erkennbar beabsichtigte Nutzungszweck, wenn sich die angegebene Zweckbestimmung nicht innerhalb der Grenzen des nach der jeweiligen Situation des Bauvorhabens objektiv Möglichen halte. Keine Rolle spiele es daher, wenn der Bauherr Beherbergungsverträge statt Mietverträge abschließen wolle. Das Fehlen nennenswerter Dienstleistungen sei Kennzeichen einer Wohnnutzung, insbesondere, da die Rezeption nur stundenweise besetzt sei. Der Stellplatznachweis sei ebenfalls nicht erbracht.

Der Beklagte beantragt,

Klageabweisung.

Es handle sich hier um einen Beherbergungsbetrieb, der als nicht störendes Gewerbe im Gewerbegebiet zulässig sei. Der Bauherr beabsichtige Kurzzeitvermietung mit hotelähnlichen Leistungen, wie sich aus dem Betriebskonzept und der Einrichtung ergäbe. Baurechtlich erheblich sei die beantragte Nutzung, bei der es sich um ein Boardinghouse im Sinne eines Beherbergungsbetriebs handle. Die Verkehrssituation im Gewerbegebiet sei nicht nachbarschützend. Auf dem Vorhabensgrundstück seien Stellplätze in ausreichender Zahl vorhanden.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen, insbesondere auf die Niederschrift des Augenscheins.

Gründe

Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.

Die Anfechtungsklage eines Dritten gegen eine Baugenehmigung kann nur dann erfolgreich sein, wenn die Baugenehmigung Vorschriften verletzt, die dem Schutz des Dritten zu dienen bestimmt sind. Dementsprechend beschränkt sich im vorliegenden Verfahren die rechtliche Prüfung darauf, ob durch die angefochtene Baugenehmigung drittschützende Vorschriften verletzt werden, die den Nachbarn einen Abwehranspruch gegen das Vorhaben vermitteln (BayVGH B.v. 24.03.2009 14 CS 08.3017). Unter Berücksichtigung dessen verletzt der Bescheid vom 7. Juli 2016 in Gestalt des Änderungsbescheids vom 3. Juli 2017 die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 VwGO.

Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig und verstößt weder gegen den Gebietswahrungsanspruch noch das Gebot der Rücksichtnahme. Sonstige bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Verstöße gegen drittschützende Normen sind nicht ersichtlich.

Der Gebietswahrungsanspruch wird nicht verletzt, da es sich bei der genehmigten Unterkunft um eine gewerbliche Nutzung im festgesetzten Gewerbegebiet handelt. Der sog. Gebietswahrungsanspruch gibt Dritten einen Abwehranspruch gegen gebietsfremde Vorhaben. Sowohl das Grundstück der Klägerin als auch das Vorhabensgrundstück befinden sich in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet; nach dem Ergebnis des Augenscheins wird das Gebiet tatsächlich auch gewerblich genutzt. Die Klägerin und ihre Familie bewohnen eine Betriebsleiterwohnung, die im Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässig ist. Sonstige Wohnnutzung ist nach § 8 BauNVO im Gewerbegebiet unzulässig. Dies hat zur Folge, dass Gewerbetreibende im Gewerbegebiet einen Anspruch darauf haben, dass unabhängig von einer Verletzung sonstiger subjektiver Rechte bzw. ohne unmittelbare nachbarrechtliche Betroffenheit im Gewerbegebiet keine Wohnnutzung stattfindet. Dies gilt auch für die dort zulässigerweise wohnenden Betriebsleiter.

Die für den Beigeladenen zu 1) genehmigte Nutzungsänderung ist keine Wohnnutzung im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, da die Nutzungsart nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens erfüllt. Bei der Vermietung von Plätzen in mehrfach belegten Zimmern fehlt eine Rückzugsmöglichkeit und daher eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre (BayVGH U.v. 15.02.2015 1 B 13.648; VG München U.v. 30.09.2015 M 9 K 15.1411). Bei der Unterbringung in Zwei- und Mehrbettzimmern für eine begrenzte Zeit fehlt die zum Begriff des Wohnens im Sinne des Bauplanungsrechts gehörende Möglichkeit der Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises. Diese Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gelten auch und gerade für Unterkünfte mit Gemeinschaftseinrichtungen wie ein unter den Begriff des Wohnens fallendes Wohnheim oder für ein Boardinghouse. Die Kammer vertritt dazu in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass wesentliche Voraussetzung für eine Wohnnutzung ein eigenes Zimmer mit der damit verbundenen privaten Rückzugsmöglichkeit ist. Bereits daran fehlt es im vorliegenden Fall. Hier werden Fremde gemeinsam in Zwei- und Mehrbettzimmern untergebracht. Die sonstigen Voraussetzungen für einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb sind erfüllt, da eine entsprechende betriebliche Struktur vorliegt. Es werden die beherbergungstypischen Nebenleistungen für die Übernachtung angeboten, wie Bettwäsche und Zimmerreinigung. Darüber hinaus ist nach der Betriebsbeschreibung, die Bestandteil der Baugenehmigung ist, die Nutzung zeitlich auf maximal vier Wochen beschränkt. Der Genehmigung für die Nutzungsänderung lag damit das Modell eines sehr einfachen Boardinghouses zugrunde, das keinen wohnähnlichen Aufenthalt ermöglicht. Vielmehr liegt der Schwerpunkt auf dem Angebot einer billigen, vorübergehenden Übernachtungsmöglichkeit. Der Umstand, dass der Empfangsbereich nur stundenweise besetzt ist, der Putzdienst täglich von außerhalb kommt und der Wäschedienst ebenfalls nicht im Haus ist, ändert daran nichts. Entscheidend ist, dass die entsprechenden Dienstleistungen angeboten werden und nicht, wie diese organisiert sind. Da es sich vorliegend um einen kleinen Beherbergungsbetrieb und nicht um eine Vermietung von Zimmern zu Wohnzwecken handelt, ist vorliegend zu Recht eine gewerbliche Nutzung genehmigt worden. Dies hat zur Folge, dass die Klägerin keine Unterlassungs- und Abwehransprüche im Hinblick auf die Gebietsart geltend machen kann.

Das Gebot der Rücksichtnahme, § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 15 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BauNVO, ist vorliegend ebenfalls nicht verletzt. Danach sind bauliche Nutzungen, die grundsätzlich in dem Gebiet zulässig sind, im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen oder wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die von der Umgebung nach der Eigenart des Gebiets unzumutbar sind. Das Gebot der Rücksichtnahme ist nachbarschützend. Im vorliegenden Fall ist nicht erkennbar, inwieweit ein kleiner Übernachtungsbetrieb für maximal 18 Personen zu unzumutbaren Belästigungen führen könnte oder im Einzelfall der Eigenart des Baugebiets widersprechen würde. Die Klägerin wohnt im Gewerbegebiet und kann daher nur den diesem entsprechenden Schutzstatus gegen sonstige gewerbliche Nutzungen beanspruchen. Da das Baurecht keinen Milieuschutz bietet, gehen Bedenken gegen die Nutzer des Beherbergungsbetriebs ins Leere. Unzumutbare Störungen sind im Hinblick auf die Entfernung, das dazwischen liegende gewerbliche Gebäude der Klägerin sowie die geringe Zahl von dort übernachtenden Personen realistischer Weise nicht zu erwarten. Die Zunahme des Verkehrs ist kein Belang, der zur Unzulässigkeit eines Gewerbes im Gewerbegebiet führen kann, wenn wie hier die jeweils notwendigen Stellplätze auf den Grundstücken zur Verfügung stehen. Die erforderlichen drei zusätzlichen Stellplätze waren nach dem Ergebnis des Augenscheins so vorhanden wie genehmigt. Der Einwand, auf dem Nachbargrundstück gäbe es bereits jetzt zu wenig Stellplätze im Hinblick auf den dortigen Kfz-Betrieb, ist rechtlich unerheblich, da Betriebsleiter im Gewerbegebiet keinen Abwehranspruch gegen einen Gewerbebetrieb auf dem Nachbargrundstück haben, auch wenn dieser wie bei einer Kfz-Werkstatt zu einer Zunahme des Kfz-Verkehrs auf dem dortigen Grundstück oder der öffentlichen Straße führt. Es ist Sinn eines Gewerbegebiets, dass solche Betriebe dort angesiedelt sind; wer hier als Betriebseigentümer oder Betriebsleiter wohnt, hat dies unter dem Gesichtspunkt, dass die Wohnnutzung ein Fremdkörper ist, hinzunehmen.

Soweit die Klägerin geltend macht, die Baugenehmigung stelle eine Umgehung der tatsächlich beabsichtigten Nutzung dar, ist dies nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. Nach dem Ergebnis des Augenscheins entspricht das Vorhaben den genehmigten Plänen. Befürchtungen über zukünftige Änderungen sind nicht Verfahrensgegenstand.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO sowie § 162 Abs. 3, § 154 Abs. 3 VwGO bezüglich der Beigeladenen abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 709 f. ZPO.

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Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

Gesetz über den Lastenausgleich


Lastenausgleichsgesetz - LAG

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113


(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag au

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167


(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs. (2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungskl

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 162


(1) Kosten sind die Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) und die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendigen Aufwendungen der Beteiligten einschließlich der Kosten des Vorverfahrens. (2) Die Gebühren und Auslage

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen


(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästi

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans


(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsfl

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 8 Gewerbegebiete


(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. (2) Zulässig sind 1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,2. Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebä

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 3 Reine Wohngebiete


(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Läden und nicht störende Handwerksbe

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Verwaltungsgericht München Urteil, 30. Sept. 2015 - M 9 K 15.1411

bei uns veröffentlicht am 30.09.2015

Tenor I. Die Zwangsgeldandrohung unter Ziffer III. des Bescheids vom ... März 2015 wird aufgehoben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherhe

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(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

Tenor

I.

Die Zwangsgeldandrohung unter Ziffer III. des Bescheids vom ... März 2015 wird aufgehoben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen die Ablehnung einer Genehmigung der Nutzungsänderung und eine Nutzungsuntersagung.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstück FlNr. 1800/64 der Gemarkung ..., das mit einem Zweifamilienhaus bebaut ist. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans der Beklagten Nr. 99 „...“, der keine Festsetzungen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung enthält. Der Flächennutzungsplan der Beklagten stellt für das Grundstück des Klägers ein reines Wohngebiet dar.

Das Grundstück des Klägers bildet die westliche Ecke des westlich und südlich von der A.-straße, östlich von der B.-straße, nordöstlich von der C.-straße und nordwestlich von der D.-straße umschlossenen Gevierts. Mit Ausnahme des Grundstück FlNr. 1800/62 befinden sich in diesem Bereich ausschließlich größere Ein- oder Zweifamilienhäuser auf großen Grundstücken. Das am E.-platz gelegene Grundstück FlNr. 1800/62 ist mit einem Gebäude bebaut, in dem sich im Erdgeschoss ein ...-büro, ein ...-geschäft und ein Restaurant befinden. Im ersten und zweiten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss befinden sich Wohnungen. Das Gebäude ist entlang der B.-straße etwa 39 m lang und entlang der A.-straße etwa 14 m breit (Maßentnahme aus Lageplan). Nördlich, südlich und östlich des E.-platzes befinden sich ähnliche Mehrfamilienhäuser.

Der Kläger vermietet das auf seinem Grundstück gelegene Haus. Seine Mieterin nutzt das Objekt als Wohnunterkunft für Arbeitnehmer, Selbstständige und Gastarbeiter. Dabei werden Plätze in der Wohnunterkunft an diesen Personenkreis vermietet. Nach Angaben des Klägers mieten beispielsweise Baufirmen, die Wohnraum für Arbeiter bei Großbauprojekten benötigten, diesen über einen längeren Zeitraum an, der zu Beginn oft noch nicht abschließend abgeschätzt werden könne. Im Eingangsbereich der südlichen Wohneinheit sind eine Hausordnung und eine Zimmerordnung aufgehängt. In der Hausordnung werden unter anderem eine Ruhezeit, Kochzeiten in der Küche und Waschzeiten geregelt. Nach der Zimmerordnung ist in den Zimmern unter anderem das Rauchen verboten, ebenso sind Heizgeräte und das Kochen untersagt.

Am 10. Juni 2014 waren an der Adresse des klägerischen Grundstücks 22 Personen mit Hauptwohnsitz gemeldet. 15 davon hatten ein Gewerbe angemeldet.

Mit Schreiben vom ... Juni 2014 teilte die Beklagte dem Kläger erstmals mit, dass ihrer Auffassung nach eine unzulässige Nutzungsänderung vorliege. Es sei beabsichtigt, die derzeitige Nutzung zu untersagen, wenn nicht bis spätestens zum 31. Juli 2014 ordnungsgemäß Zustände auf dem Grundstück hergestellt worden seien.

Unter dem ... September 2014 stellte der Kläger einen Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung. In der Baubeschreibung wird das Vorhaben als Nutzungsänderung von Wohnen (Zweifamilienhaus) in Wohnunterkunft für Arbeitnehmer, Selbstständige und Gastarbeiter beschrieben. Mit Schreiben vom ... November 2014 teilten die Bevollmächtigten des Klägers ergänzend mit, die Unterkunft werde maximal durch 28 Personen genutzt. Dies beinhalte jedoch vier Notbetten. Im Durchschnitt würden Plätze lediglich an 18 bis 22 Personen vermietet. Unter dem ... November 2014 reichte der Architekt des Klägers gegenüber der ursprünglichen Fassung geänderte Pläne ein, die sieben Stellplätze auf dem Grundstück und eine geänderte Nutzung derjenigen Kellerräume vorsehen, die nur über Schächte belichtet sind. Nach den Plänen befinden sich im Erdgeschoss und im Obergeschoss je vier, im Untergeschoss zwei Wohn-/Schlafzimmer. Von diesen insgesamt zehn Zimmern sind zwei Durchgangszimmer.

Mit Schreiben vom ... Januar 2015 wurde den Klägerbevollmächtigten mitgeteilt, dass die Ablehnung des Antrags und die Untersagung der Nutzung beabsichtigt seien. Mit Schreiben vom ... Februar 2015 nahmen die Bevollmächtigten des Klägers erneut Stellung.

Mit dem angegriffenen Bescheid vom ... März 2015 lehnte die Beklagte unter Ziffer I. den Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung ab. Unter Ziffer II. wurde dem Kläger aufgegeben, die Nutzung des Grundstücks als Beherbergungsbetrieb zu unterlassen, und unter Ziffer III. unter Fristsetzung von einem Monat nach Bestandskraft des Bescheids ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,00 Euro angedroht. Unter Ziffer IV. wurden dem Kläger die Kosten des Verfahrens auferlegt und unter Ziffer V. Kosten in Höhe von 300,00 Euro festgesetzt.

Die Umgebung des klägerischen Grundstücks sei im Flächennutzungsplan als reines Wohngebiet dargestellt und auch faktisch als solches einzustufen, da sich im maßgeblichen Quartier ausschließlich Wohngebäude und vereinzelt in einem reinen Wohngebiet zulässige gewerbliche bzw. freiberufliche Nutzungen befänden. Gemeinschaftsküche, die zentralen Sanitäreinrichtungen und die Funktion als Arbeiterunterkunft deuteten darauf hin, dass es sich nicht um eine Wohnunterkunft sondern um einen Beherbergungsbetrieb handle. Auch die wechselnde Belegung und die befristete Aufenthaltsdauer seien ein Indiz dafür, dass es sich dem Konzept nach nicht um ein auf Dauer angelegtes Wohnen handle. Bis auf eine Person hätten sich alle Bewohner melderechtlich wieder abgemeldet. Es liege kein in einem reinen Wohngebiet zulässiger kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes vor. Da es sich bei dem Gebiet um eine besonders ruhige Wohnlage mit kleinteiliger Bebauung handle, sprenge die Unterbringung von 28 Personen den Rahmen eines kleinen Beherbergungsbetriebes erheblich. Eine solche Anzahl von Nutzern sei auch für ein möglicherweise vorliegendes Boardinghouse in diesem Gebiet nicht verträglich. Der zu erwartende Fahrzeugverkehr sei nicht gebietstypisch und könne zu einem erhöhten Störpotential führen. Auch wenn es sich um ein Wohnheim handeln würde und damit nach der Art der baulichen Nutzung um eine Wohnnutzung, sei diese wegen eines Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot des § 15 Abs. 1 BauNVO unzulässig. Durch das Wohnheim würden sich unzumutbare Störungen der Wohnruhe ergeben, da das mit 28 Personen belegte Wohnhaus erheblichen Verkehrslärm in das Gebiet trage und wegen der Zimmergrößen und des jedem Bewohner eigenen Lebensrhythmus ein erhebliches Kommen und Gehen zu erwarten sei. Bei lediglich 310 m² Wohnfläche für 28 Personen seien auch die gesunden Wohnverhältnisse i. S. des Art. 3 BayBO nicht gewahrt. Der Eigentümer werde in Anspruch genommen, da durch die Vielzahl der untergebrachten Personen bei deren Inanspruchnahme ein schnelles und effektives Verwaltungshandeln nur schwer möglich sei und zudem bei einer Fluktuation der Bewohner die Anordnung ins Leere laufen würde.

Am ... April 2015 fasste die Beklagte den Beschluss, für einen Teilbereich des Bebauungsplans Nr. 99 für das Gebiet „südlich der C.-straße, nördlich der F.-straße“ einen qualifizierten Teilbebauungsplan inklusive Grünordnungsplan aufzustellen. Planungsziel sei die Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung mit maßvoller Nachverdichtung und Sicherung einer Einfamilienhausstruktur durch die Ausweisung eines reinen bzw. allgemeinen Wohngebietes mit kleinteiligen Bebauungsstrukturen. Dabei solle auch die Zahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude begrenzt werden und die gartenstadtähnliche Struktur mit den umgebenden größeren Grundstücken erhalten werden. Zur Sicherung dieser Planung wurde eine Veränderungssperre beschlossen. Am ... Mai 2015 wurde die zugleich mit dem Aufstellungsbeschluss beschlossene Veränderungssperre aufgehoben und erneut eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschlossen, dass Vorhaben i. S. v. § 29 BauGB nicht durchgeführt werden dürfen und dass erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderung nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen. Der Aufstellungsbeschluss und die Veränderungssperre wurden durch Aushang vom 13. Mai bis zum 16. Juni 2015 bekannt gemacht.

Bereits mit Schriftsatz vom ... April 2015 haben die Bevollmächtigten des Klägers Klage erhoben. Sie beantragen zuletzt,

I.

den Bescheid der Beklagten vom ... März 2015 aufzuheben,

II.

die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Zweifamilienhauses auf dem Grundstück FlNr. 1800/64, Gemarkung ..., in eine Wohnunterkunft für Arbeitnehmer, Selbstständige und Gastarbeiter zu erteilen,

hilfsweise die Beklagte zu verpflichten, den Antrag des Klägers unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu bescheiden,

weiter hilfsweise festzustellen, dass der Beklagte bis zum Inkrafttreten der Veränderungssperre verpflichtet war, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Die Veränderungssperre sei unwirksam, weil das Planungsziel einer kleinteiligen Bebauungs- und Einfamilienhausstruktur nicht erreichbar sei. Im Plangebiet befänden sich bereits Nutzungen, die mit der Festsetzung eines reinen Wohngebiets nicht zu vereinbaren seien und bereits jetzt liege nicht durchgehend eine kleinteilige Einfamilienhausstruktur vor. Der Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre lasse auf eine Negativplanung schließen. Jedenfalls bestehe ein Anspruch auf eine Ausnahme, weil die Baugenehmigung vor Erlass der Veränderungssperre rechtswidrig versagt worden sei. Das Vorhaben sei planungsrechtlich zulässig. Die Umgebung weise nicht den Charakter eines reinen Wohngebiets auf. Weiterhin seien sämtliche Merkmale des Begriffs des Wohnens erfüllt. Jedenfalls habe die Nutzung wohnähnlichen Charakter. Es sei unrichtig, wie die Beklagte von einer ständigen Maximalbelegung mit 28 Personen auszugehen. Es liege auch kein nur lediglich provisorisches, kurzzeitiges und einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen vor. Von dem Gebäude ausgehende Belästigungen oder Störungen seien über pauschal gehaltene Annahmen hinaus nicht vorgetragen. Die Lebensäußerungen der Bewohner der Wohnunterkunft seien wohngebietstypisch. Das Bauplanungsrecht könne gerade keinen Milieuschutz gewährleisten. Die Nutzungsuntersagung sei rechtswidrig. Selbst wenn eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorläge, sei diese offensichtlich genehmigungsfähig und die Nutzungsuntersagung damit unverhältnismäßig.

Die Beklagte beantragt durch ihre Prozessbevollmächtigten,

die Klage abzuweisen.

Dem Vorhaben des Klägers stehe eine wirksame Veränderungssperre entgegen. Eine ausreichend konkretisierte planerische Vorstellung sei mit der Zielsetzung einer maßvollen Entwicklung der Nachverdichtungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung des Gebietscharakters und dem Ziel einer Festlegung des Nutzungsmaßes gegeben. Eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern wie am E.-platz solle vermieden und die höchstzulässige Zahl an Wohneinheiten in Wohngebäuden begrenzt werden. Es handle sich nicht um eine Negativplanung, weil die Beklagte das positive Planungsziel verfolge, den Gebietscharakter zu schützen. Ein Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre bestehe nicht, da öffentliche Belange entgegenstünden, weil damit zu rechnen sei, dass das klägerische Vorhaben dem künftigen Bebauungsplan widerspreche und die Planung durch dessen Zulassung unmöglich gemacht werde. Das Vorhaben sei auch unabhängig von der Veränderungssperre planungsrechtlich unzulässig.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins am 30. September 2015. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Niederschrift vom gleichen Tag.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die vorgelegte Behördenakte Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

Die Klage hat in der Sache keinen Erfolg, soweit beantragt ist, die Beklagte zu verpflichten, die Nutzungsänderung zu genehmigen.

Das Vorhaben ist planungsrechtlich nicht genehmigungsfähig. Ihm steht die wirksame Veränderungssperre der Beklagten entgegen, § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.

Die Veränderungssperre erfasst das Vorhaben des Klägers nach ihrem sachlichen Anwendungsbereich. Es liegt ein Vorhaben i. S. des § 29 Abs. 1 BauGB in Form der Nutzungsänderung vor. Dies ist der Fall, wenn die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Frage der Genehmigungsfähigkeit unter bodenrechtlichen Aspekten neu stellt (vgl. BVerwG, U. v. 18.11.2010 - 4 C 10.09 - BVerwGE 138, 166 Rn. 12). Das ist bei der Nutzungsänderung eines Zweifamilienhauses in eine Wohnunterkunft für Arbeitnehmer, Selbstständige und Gastarbeiter, wie vom Kläger beantragt, gegeben. Aus der neuen Nutzungsform, die sich insbesondere hinsichtlich der zahlenmäßigen Belegung des Gebäudes und der Aufteilung in Wohneinheiten erheblich von der vorherigen unterscheidet, können neuer bodenrechtlicher Beurteilung unterliegende Spannungen entstehen.

Die Veränderungssperrensatzung der Beklagten vom ... Mai 2015 ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Bedenken gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Satzung über die Veränderungssperre oder den Beschluss zur Aufstellung des Änderungsbebauungsplans sind nicht vorgetragen oder ersichtlich.

Die Veränderungssperre ist auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden.

Nach § 14 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde eine Veränderungssperre beschließen, wenn sie einen Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst hat, der eine hinreichend konkretisierte Planungsabsicht erkennen lässt, und die Veränderungssperre zur Sicherung dieser Planung erforderlich ist.

Eine Veränderungssperre darf erst erlassen werden, wenn die Planung, die sie sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll (BVerwG, U. 19.2.2004 - 4 CN 16/03 - juris Rn. 38 m. w. N.). Wesentlich ist dabei, dass die Gemeinde bereits hinreichend konkrete, positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt hat. Es genügt dabei bereits, wenn sich das städtebauliche Konzept der Gemeinde in der Benennung eines Baugebietstyps der Baunutzungsverordnung erschöpft (BVerwG, B. v. 15.8.2000 - 4 BN 35/00 - juris Rn. 3). Denn die Art der baulichen Nutzung gehört zu den für die Bauleitplanung wesentlichen Festsetzungselementen.

Danach ist die Planung hier hinreichend konkretisiert. Die Beklagte hatte zum Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre ihr städtebauliches Konzept bereits dahingehend entwickelt, dass im vom Planaufstellungsbeschluss umfassten Bereich teilweise ein reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO und teilweise ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO festgesetzt werden sollte. Weiter konkretisiert ist das Planungskonzept durch die Absicht, Festsetzungen zur Beschränkung der maximalen Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude zu treffen und die gartenstadtähnliche Struktur mit den umgebenden großen Grundstücken zu erhalten.

Die Veränderungssperre wurde nicht zur Sicherung einer Planung erlassen, die nicht erforderlich i. S. des § 1 Abs. 3 BauGB ist. Es handelt sich bei der zur sichernden Planung nicht um eine Negativplanung, die nur dazu dient, das Vorhaben des Klägers zu verhindern.

Eine Bauleitplanung ist nur dann nicht erforderlich i. S. des § 1 Abs. 3 BauGB, wenn sie einer positiven Planungskonzeption entbehrt und ersichtlich der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Eine auf bloße Verhinderung gerichtete Planung ist nicht schon dann gegeben, wenn die künftigen Festsetzungen der Bauleitplanung der Verhinderung bestimmter Nutzungen dienen. Eine solche unzulässige Verhinderungsplanung liegt nur dann vor, wenn die Planung nicht der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung auf Grundlage eines planerischen Gesamtkonzepts dienen soll (BayVGH, B. v. 4.3.2010 - 15 ZB 09.1323 - juris Rn. 11).

Das ist hier nicht der Fall. Im Aufstellungsbeschluss vom ... April 2015 werden positive Planungsziele, nämlich die Steuerung der Nachverdichtung und die Sicherung der Einfamilienhausstruktur mit kleinteiligen Bebauungsstrukturen benannt. Auch der Erhalt der „gartenstadtähnlichen Struktur“ ist ein legitimes positives Planungsziel. Die vom Aufstellungsbeschluss und der Veränderungssperre erfassten Grundstücke sind überwiegend sehr groß und bieten erhebliches Potential für weitere bauliche Nutzung. Es besteht ein städtebauliches Bedürfnis, die gegebenen Möglichkeiten zur Nachverdichtung zu steuern und zu ordnen. Der vorhandene faktische Gebietscharakter im Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses und der Veränderungssperre unterscheidet sich erheblich beispielsweise zwischen dem Bereich des E.-platzes und der D.-straße zwischen den Einmündungen von C.- und A.-straße. Es besteht ein städtebauliches Bedürfnis, den jeweiligen Gebietscharakter durch Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung auch für eine zukünftige Entwicklung zu bewahren und zu steuern.

Der zeitliche Zusammenhang zwischen dem Antrag auf Nutzungsänderung des Klägers und dem Aufstellungsbeschluss sowie der Veränderungssperre stellt kein maßgebliches Indiz für das Vorliegen einer unzulässigen Negativplanung dar. Auf den Anlass und den Zeitpunkt der Entwicklung eines Bauleitplans kommt es für dessen Erforderlichkeit in aller Regel nicht an (BayVGH, B. v. 4.3.2010 - 15 ZB 09.1323 - juris Rn. 12). Es ist naheliegend und rechtlich nicht zu beanstanden, dass ein Planungsträger erst aus Anlass eines Bauantrags zu der Erkenntnis kommt, dass eine städtebauliche Planung erforderlich wird.

Der Wirksamkeit der Veränderungssperre steht auch nicht entgegen, dass sich das aus dem Aufstellungsbeschluss ergebende Planungsziel im Wege planerischer Festsetzung nicht erreichen ließe. Als Sicherungsmittel ungeeignet ist eine Veränderungssperre nur dann, wenn sich das aus dem Aufstellungsbeschluss ersichtliche Planungsziel im Wege planerischer Festsetzung nicht erreichen lässt. Es kommt nur darauf an, ob die beabsichtigte Planung überhaupt auf ein Ziel gerichtet ist, das im konkreten Fall mit den Mitteln der Bauleitplanung zulässigerweise erreicht werden kann (BVerwG, B. v. 21.12.1993 - 4 NB 40/93 - juris Rn. 3).

Das Planungsziel ist hier in diesem Sinne erreichbar. Insbesondere stehen die Ziele der Planung nicht im Widerspruch zu den im Plangebiet vorzufindenden tatsächlichen Verhältnissen. Nach dem Aufstellungsbeschluss sind die Festsetzung eines allgemeinen bzw. reinen Wohngebiets und die Sicherstellung der kleinteiligen Bebauungsstruktur beabsichtigt. Die Festsetzung eines reinen Wohngebiets für den Gebietsteil, in dem das Vorhabengrundstück liegt, ist mit den im Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnissen vereinbar. Es liegt dort faktisch ein reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO vor. Der maßgebliche Umgriff ist dabei das von D.-straße, C.-straße, B.-straße und A.-straße umschlossene Geviert exklusive des Grundstücks FlNr. 1800/62. Das letztere Grundstück befindet sich in einer nach Südwesten ausgreifenden Ecke des Gevierts und ist mit seiner Bebauung optisch dem E.-platz zugeordnet. Es vermag daher in dem Geviert keine prägende Wirkung zu entfalten. In dem demnach maßgeblichen Umgriff befinden sich nur Wohngebäude. Andere Nutzungen halten sich allenfalls in dem gemäß § 13 BauNVO in einem reinen Wohngebiet zulässigen Rahmen der Nutzung von Räumen für freiberufliche Tätigkeit oder dieser ähnlich ausgeübte Gewerbe.

Es besteht kein Anspruch auf Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Der von der Klägerseite geltend gemacht Anspruch auf Ausnahme bei zuvor rechtswidriger Ablehnung der Genehmigung betrifft nur die Ermessensausübung, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Ausnahme vorliegen, also öffentliche Belange nicht entgegenstehen (vgl. BVerwG, B. v. 9.2.1989 - 4 B 236/88 - juris Rn. 7). Überwiegende öffentliche Belange stehen entgegen, wenn ein Vorhaben möglicherweise in Widerspruch zu zukünftigen Festsetzungen steht (vgl. BVerwG, a. a. O.).

Mit der planerisch beabsichtigten Festsetzung eines reinen Wohngebiets ist das Vorhaben nicht vereinbar. Die beantragte Nutzung ist nicht als Wohngebäudenutzung nach § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig, da die Nutzungsart nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens erfüllt. Bei der Vermietung von Plätzen in mehrfach belegten Zimmern fehlt eine Rückzugsmöglichkeit und daher eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre (vgl. BayVGH, U. v. 15.2.2015 - 1 B 13.648 - juris Rn. 26). Die zum Begriff des Wohnens im Sinne des Bauplanungsrechts gehörende Möglichkeit der Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises ist deshalb nicht gegeben (vgl. Nds. OVG, B. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 - juris Rn. 20). Diese Merkmale der Wohnnutzung gelten auch für ein unter den Begriff des Wohnens fallendes Wohnheim. Ein solches liegt überdies hier nicht vor, weil eine einheitliche Struktur der Benutzerbeziehungen zu einem Träger des Heims und eine Heimleitung, die den ordnungsgemäßen Betrieb des Wohnheims sicherstellt, fehlt (vgl. BayVGH, B. v. 28.7.1992 - 2 CS 92.1044 - UA S. 11).

Das Vorhaben wäre auch nicht als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in einem festgesetzten reinen Wohngebiet zulässig. Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne des Bauplanungsrechts, weil es an einer entsprechenden eingerichteten betrieblichen Struktur fehlt. So soll kein betriebliches Personal vor Ort anwesend sein und ein Angebot von Nebenleistungen nicht erfolgen. Auch unter dem Gesichtspunkt der sogenannten wohnähnlichen Nutzung müsste das Vorhaben nicht in einem reinen Wohngebiet zugelassen werden. Zunächst ist festzustellen, dass die Wohnähnlichkeit eines Vorhabens in der einschlägigen Rechtsprechung jeweils ein Gesichtspunkt nicht für die Zulässigkeit eines Vorhabens, sondern für dessen Unzulässigkeit in einem bestimmten Baugebiet war (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89 - juris Rn. 20 f.; BayVGH, U. v. 16.2.2015 - 1 B 13.648 - juris Rn. 26). Jedenfalls bedarf eine wohnähnliche Nutzung, wenn sie nicht unter eine nach § 3 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO zulässige Nutzungsart fällt, im reinen Wohngebiet einer Befreiung. Auf diese besteht kein Anspruch.

Auch im Hilfsantrag auf Verpflichtung zur Neubescheidung ist die Klage unbegründet. Das Vorhaben ist wegen der entgegenstehenden Veränderungssperre planungsrechtlich unzulässig und es besteht, wie dargelegt, kein Anspruch auf eine Ausnahme von der Veränderungssperre, weil überwiegende öffentliche Belange entgegenstehen.

Auch hinsichtlich des Fortsetzungsfeststellungsantrags hat die Klage in der Sache keinen Erfolg. Die Beklagte war bis zum Inkrafttreten der Veränderungssperre nicht verpflichtet, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Das Vorhaben war planungsrechtlich unzulässig. Wie oben festgestellt, liegt das Vorhabengrundstück faktisch in einem reinen Wohngebiet und die beantragte Nutzung ist in dieser Gebietsart nicht zulässig.

Auch soweit sich die Klage im Wege der Anfechtung gegen die Nutzungsuntersagung unter Ziffer II. des angegriffenen Bescheids richtet, hat sie in der Sache keinen Erfolg.

Voraussetzung einer Nutzungsuntersagung ist nach Art. 76 Abs. 2 BayBO, das Anlagen in Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Das Gebäude auf dem Grundstück des Klägers wird in Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, da formell illegal eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Genehmigung erfolgt ist. Eine Nutzungsänderung i. S. des Art. 55 BayBO besteht zunächst, wie oben dargelegt, in planungsrechtlicher Hinsicht. Zudem ergeben sich bauordnungsrechtlich andere Anforderungen im Hinblick auf die notwendigen Stellplätze nach § 47 Abs. 1 und 2 BayBO, Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO, § 5 der Satzung über die Herstellung von Garagen, Stellplätzen und Fahrradabstellplätzen und deren Ablösung der Beklagten vom 13. Januar 2009 und § 20 Satz 1 und 2 der Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV) i. V. m. Nr. 1.8 der Anlage zur GaStellV. Die Nutzungsänderung ist nicht genehmigungsfrei nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO, weil sich bauplanungsrechtlich und im Hinblick auf die Stellplatzanforderungen andere öffentlich-rechtliche Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 BayBO ergeben.

Für den Erlass einer Nutzungsuntersagung genügt grundsätzlich die formelle Rechtswidrigkeit (BayVGH, U. v. 5.12.2006 - 1 B 03.2608 - juris Rn. 23; B. v. 4.8.2004 - 15 CS 04.1648 - juris Rn. 15; U. v. 25.4.2004 - 2 B 01.2147 - juris Rn. 10). Auf die materielle Rechtmäßigkeit kommt es allein insofern an, als eine Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig ist, wenn die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist (BayVGH, B. v. 23.4.2015 - 15 ZB 13.2378 - juris Rn. 6; U. v. 5.12.2006 - 1 B 03.2608 - juris Rn. 23; B. v. 4.8.2004 - 15 CS 04.1648 - juris Rn. 18). Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit war und ist, wie dargelegt, nicht gegeben.

Erfolg hat die Klage, soweit die Zwangsgeldandrohung angefochten ist.

Der Charakter der Zwangsgeldandrohung bedingt notwendig, dass der in die Pflicht Genommene rechtlich und auch tatsächlich in die Lage versetzt sein muss, die ihm im konkreten Einzelfall auferlegte Rechtspflicht zur Vornahme eines Handlung, zu einer Duldung oder zu einer Unterlassung innerhalb der gesetzten Frist zu erfüllen. Ist der Verpflichtete durch Rechte eines anderen in seiner Verfügungsgewalt beschränkt, so muss der andere (Dritte) ebenfalls durch hoheitlichen Akt - zumindest zur Duldung der Maßnahme - verpflichtet werden, damit (originär) Pflichtige seinerseits der ihm gegenüber getroffenen Anordnung zum Handeln, Dulden oder Unterlassen nachkommen kann. Dementsprechend hat die anordnende Verwaltungsbehörde neben der Zwangsgeldandrohung wenigstens ein Duldungsgebot gegenüber allen Personen zu verfügen, von deren Willen oder Einflussnahmemöglichkeit der Vollzug der Anordnung rechtlich abhängt. Das Fehlen einer solche Verpflichtung der Mitberechtigten führt, da sie grundsätzlich nachgeholt werden, nur dann zur Rechtswidrigkeit der Zwangsgeldandrohung, wenn die Nachholung nicht so rechtzeitig erfolgen kann, dass dem Pflichtigen noch eine Frist bleibt, innerhalb derer er der ihn belastenden Anordnung billigerweise nachkommen kann (vgl. BayVGH, U. v. 27.5.1993 - 24 B 90.1654 - juris Rn. 19).

Danach erweist sich hier die Zwangsgeldandrohung als rechtswidrig. Duldungsanordnungen oder weitere Nutzungsuntersagungsanordnungen oder sind gegenüber der Mieterin und deren Untermietern nicht ergangen. Es wurde eine Frist von lediglich einem Monat ab Bestandskraft des Bescheids gesetzt. Damit bliebe dem Kläger bei Nachholung der entsprechenden Anordnung keine ausreichende Frist, in der ihm die Erfüllung der Verpflichtung billigerweise zugemutet werden kann.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits nach § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil der andere Teil nur geringfügig unterlegen ist.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht nach § 167 Abs. 1 und Abs. 2 VwGO, § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 40.000,00 festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(1) Kosten sind die Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) und die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendigen Aufwendungen der Beteiligten einschließlich der Kosten des Vorverfahrens.

(2) Die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts oder eines Rechtsbeistands, in den in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nummer 3 und 3a genannten Angelegenheiten auch einer der dort genannten Personen, sind stets erstattungsfähig. Soweit ein Vorverfahren geschwebt hat, sind Gebühren und Auslagen erstattungsfähig, wenn das Gericht die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können an Stelle ihrer tatsächlichen notwendigen Aufwendungen für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen den in Nummer 7002 der Anlage 1 zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bestimmten Höchstsatz der Pauschale fordern.

(3) Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nur erstattungsfähig, wenn sie das Gericht aus Billigkeit der unterliegenden Partei oder der Staatskasse auferlegt.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.