Verwaltungsgericht München Urteil, 12. März 2018 - M 8 K 17.75

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens gesamtverbindlich zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger begehren die Aufhebung des Bescheids der Beklagten vom 7. Dezember 2016, mit welchem diese insbesondere die Erhaltung zweier Treppenanlagen zur Sicherstellung des zweiten baulichen Rettungsweges verfügt hat.

Die Kläger sind Miteigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks …straße 1, Fl.Nr. …, Gemarkung … Im Geschäftsverkehr und gegenüber Behörden handeln sie in der Regel als … & … Immobilienbesitzgesellschaft. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück befindet sich ein fünfgeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss in Blockrandbebauung. Im Innenhof befinden sich zwei Treppenanlagen, die als Rettungswege für die vier Obergeschosse dienen.

Am 14. Dezember 1966 wurde eine Baugenehmigung für ein Fremdenheim (71 Fremdenzimmer) mit Gaststätte und Unterflurgarage erteilt. Am 19. August 1970 wurde eine Tekturgenehmigung zu dieser Baugenehmigung erteilt (insbesondere Erhöhung der Zimmerzahl auf 81). Hinsichtlich der weiteren Genehmigung, insbesondere Baugenehmigungen für den Dachgeschossausbau und Badeinbauten in den Fremdenzimmern, wird auf die Behördenakte verwiesen.

Das Gebäude wird derzeit von der Hotelbetriebsgesellschaft … mbH (Betreiberin) betrieben. Das Gebäude verfügt insbesondere in den vier Obergeschossen über 88 Zimmer – 22 Zimmer pro Geschoss – mit 180 Betten.

Am 8. November 2006 schlossen die Betreiberin und das Sozialreferat der Beklagten (Sozialreferat) eine Belegungsvereinbarung für das streitgegenständliche Gebäude. Gegen Zahlung von Bettplatzentgelten durch das Sozialreferat verpflichtete sich die Betreiberin, der Beklagten ein ausschließliches Belegungsrecht für näher bezeichnete Räume im streitgegenständlichen Gebäude einzuräumen und u.a. die Räume mit Betten samt Bettwäsche, Stühlen, verschließbaren Schrankhälften, Tischen, Kühlschränken, Beleuchtungskörpern und Vorhängen auszustatten und instand zu halten, wöchentlich bzw. vor jedem Neubezug frische Bettwäsche zur Verfügung zu stellen, alle Räumlichkeiten (insbesondere die Wohnräume) regelmäßig zu reinigen und einen Hausmeister einzusetzen. Hinsichtlich der „Mindestanforderungen“ für die Unterbringung in Betrieben des Beherbergungsgewerbes sei ergänzend ein beigefügtes Anforderungsprofil zu beachten. Die Betreiberin verpflichtete sich auch, sämtliche öffentlich-rechtlichen Vorschriften für den Hotelbetrieb einzuhalten. Die „Beherbergungsverträge“ sollen nach der Vereinbarung nur zwischen der Betreiberin und den vermittelten Personen zustande kommen.

Am 31. August 2016 wurde eine Zusatzvereinbarung durch das Sozialreferat und die Betreiberin geschlossen, welche die Belegungsvereinbarung vom 8. November 2016 verlängerte.

Am 2. Februar 2016 führte die Branddirektion der Beklagten (Branddirektion) eine Feuerbeschau auf dem streitgegenständlichen Anwesen durch.

Mit Schreiben vom 3. Februar 2016 teilte die Branddirektion das Ergebnis der Feuerbeschau der Betreiberin mit. Insbesondere wurde darauf hingewiesen, dass ein baulicher zweiter Rettungsweg zu erstellen sei.

Mit Schreiben vom 6. April 2016 teilte die Branddirektion der Beklagten mit, dass Bedenken gegen die Personenrettung nach Art. 31 Abs. 3 BayBO bestünden.

In einer Stellungnahme der Branddirektion vom 26. Oktober 2016 verwies diese zunächst darauf, dass die Prüfung der Genehmigungssituation und der Zulässigkeit der vorhandenen Nutzung nicht zu ihren Aufgaben gehöre. Sollte das Gebäude als Wohngebäude eingeordnet werden, könne der zweite Rettungsweg auch eine mit Mitteln der Feuerwehr erreichbare Stelle der jeweiligen Nutzungseinheit darstellen. Sollte das Gebäude als Hotel eingeordnet werden, sei § 3 BStättV zu beachten; eine Rettung über Mittel der Feuerwehr sei nicht möglich. Sollte das Gebäude als Wohnheim eingeordnet werden, stünden Bedenken der Personenrettung einem nicht baulichen Rettungsweg entgegen; eine Analogie zur BStättV sei möglich.

Mit Bescheid vom 7. Dezember 2016 (Az.: …), laut Empfangsbekenntnis am 7. Dezember 2016 zugestellt, erließ die Beklagte folgende Verfügung:

1. Die an dem Anwesen …str. 1, Fl.Nr. … im südwestlichen Teil des Innenhofs angebrachte Treppenanlage zur Sicherstellung des zweiten Rettungsweges, wie im beiliegenden Lageplan dargestellt, ist zu erhalten, solange keine andere, den derzeitig geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften genügende und mit der Beklagten (Lokalbaukommission und städtische Branddirektion) vorab abgestimmte, zweite (bauliche) Rettungsmöglichkeit (wie z.B. durchlaufender Balkon in allen Stockwerken mit ebenerdiger Erreichbarkeit, eigener innenliegender Flucht Weg mit vorgelagerter Treppenanlage oder Beschränkung der Personenzahl) hergestellt bzw. errichtet wurde.

2. Die an dem Anwesen …str. 1, Fl.Nr. … im südöstlichen Teil des Innenhofs angebrachte Treppenanlage zur Sicherstellung des zweiten Rettungsweges, wie im beiliegenden Lageplan dargestellt, ist zu erhalten, solange keine andere, den derzeitig geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften genügende und mit der Beklagten (Lokalbaukommission und städtische Branddirektion) vorab abgestimmte, zweite (bauliche) Rettungsmöglichkeit (wie z.B. eigener innenliegender Flucht Weg mit vorgelagerter Treppenanlage oder Beschränkung der Personenzahl) hergestellt bzw. errichtet wurde.

Unter Ziffer 3 wurde die sofortige Vollziehung der Ziffern 1 und 2 dieser Verfügung angeordnet.

Für den Fall der nicht fristgerechten Erfüllung der in Ziffer 1 bzw. 2 genannten Verpflichtung wurde ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 10.000 € angedroht (Ziffern 4 und 5).

Unter Ziffer 6 wurden Gebühren und Auslagen gemäß beiliegender Kostenrechnung erhoben.

Zur Begründung führte die Beklagte unter Schilderung der Genehmigungs- und Nutzungshistorie aus, dass am 2. Februar 2016 im Rahmen einer Feuerbeschau festgestellt worden sei, dass der zweite bauliche Rettungsweg fehle und aus brandschutzrechtlicher Sicht Bedenken gegen eine Personenrettung über Rettungsgeräte der Feuerwehr bestünden. Die städtische Branddirektion habe mit Schreiben vom 3. Februar 2016 an die Hotelbetreibergesellschaft gefordert, dass ein zweiter baulicher Flucht- und Rettungsweg aus dem Gebäude erstellt werde.

Laut Sozialreferat existiere eine Belegungsvereinbarung mit der Betreiberin des Hotels; das Gebäude sei derzeit mit ca. 180 Personen belegt; die Beklagte habe (fast) das ausschließliche Belegungsrecht.

In Absprache mit den Beteiligten sei, um eine akute Gefahrenlage kurzfristig zu entspannen, als Sofortmaßnahme und Sicherstellung des zweiten baulichen Rettungsweges unter anderem die Errichtung zweier Fluchttreppen für das 1.- 4. OG als Interimslösung besprochen und in der Folge auch vor Ort umgesetzt bzw. hergestellt worden.

Mit Schreiben vom 25. November 2016 hätten die Bevollmächtigten der Klägerin angekündigt, die Treppenanlagen ab dem 9. Dezember 2016 wieder abzubauen.

Hinsichtlich Ziffer 1 und 2 erläuterte die Beklagte, dass Rechtsgrundlage für den Erlass der Verfügungen Art. 54 BayBO sei. Sie gehe davon aus, dass die derzeitige Nutzung einer Wohnheimnutzung entspreche bzw. damit unmittelbar vergleichbar sei, weshalb es sich um einen Sonderbau handele. Im Hinblick auf Art. 31 BayBO bestünden aus brandschutzrechtlicher Sicht Bedenken der Personenrettung, sodass sowohl der erste als auch der zweite Rettungsweg baulich auszubilden und damit die Treppenanlagen notwendig und zu erhalten seien. Zu diesem Ergebnis sei die Branddirektion im Rahmen ihrer Überprüfung gelangt.

Im Hinblick auf die Einwendungen der Bevollmächtigten der Klägerin, dass für die Gebäudenutzung aus den Baugenehmigungen von 1966 und 1970 nach wie vor Bestandsschutz bestehe, weshalb nachträgliche Brandschutzmaßnahmen nicht verlangt werden könnten, erwiderte die Beklagte, dass sich vor allem die Anzahl der Bewohner deutlich erhöht habe und auch verschiedene Räumlichkeiten inzwischen einer anderen Nutzung zugeführt worden seien, weshalb sie die aktuelle Nutzung nicht mehr als mit der Nutzung der siebziger Jahre identisch und damit nicht mehr durch die ursprüngliche Genehmigung gedeckt ansehe. Da für die derzeitige Nutzung also keine bestandskräftige Baugenehmigung vorliege, könne sich die Klägerin auch nicht auf den Bestandsschutz berufen.

Neben der Vielzahl an Betten sei auch zu berücksichtigen, dass es sich bei den Bewohnern des Wohnheims um einen Personenkreis handele, der eben nicht mit dem eines „normalen Wohngebäudes“ vergleichbar sei. Es gebe einen nicht unerheblichen Bewohnerwechsel, sodass eher eine Vergleichbarkeit mit einer Wohnung-/Obdachlosenunterkunft angebracht sei. Zudem sei davon auszugehen, dass das Brandentstehungsrisiko in Obdachlosenunterkünften deutlich über dem von allgemeinen Wohngebäuden liege. Eine Vertrautheit im Sinne eines Wohngebäudes existiere nicht.

Ein Statiknachweis, dass die Tiefgarage im Hof für die Aufstellung von Feuerwehrgeräten mit der aktuellen Tonnage (16 t) geeignet sei, liege nicht vor. Zwar sei die Feuerwehrzufahrt gesiegelt (Feuerwehrzufahrt bis 12,0 t) und die Siegelung bleibe wohl auch bestehen, jedoch habe die … Feuerwehr keine Fahrzeuge dieser Gewichtsklasse mehr.

Unabhängig vom Bestandsschutz könnten nach Art. 54 Abs. 4 BayBO nachträgliche Anforderungen auch an bestandsgeschützte bauliche Anlagen gestellt werden. Eine erhebliche Gefahr liege vor, da nicht ausgeschlossen werden könne, dass bei einem Brand der erste Rettungsweg nicht mehr zur Verfügung stehe und somit die Bewohner des Gebäudes auf das Vorhandensein bzw. die Nutzung eines funktionierenden zweiten Rettungsweges angewiesen seien.

Die Beklagte handele auch in pflichtgemäßem Ermessen, da aufgrund der akuten Gefährdung für die Bewohner und Besucher der Räume die Maßnahme erforderlich sei und der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht verletzt werde, weil bei dem streitgegenständlichen Objekt nicht anders verfahren werde, wie bei anderen städtischen Unterkünften oder Wohngebäuden. Die Beklagte habe zudem in Ziffer 1 und 2 der Verfügung Alternativlösungen ermöglicht.

Zu Ziffer 3 für die die Beklagte aus, dass Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit notwendig sei, da durch den angekündigten Abbau der Treppenanlage das Leben und die Gesundheit der Personen, die die Räume benutzen, gefährdet sei. Die Tatsache, dass in der Vergangenheit ohne diese Treppenanlagen bisher kein Schaden aufgetreten sei, könne zu keiner anderen Entscheidung führen. Den Nutzern des Anwesens könne nicht zugemutet werden, auf die Beseitigung der bestehenden Mängel bis zum Abschluss eines möglichen verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu warten. Die Räumung des Gebäudes stelle keine angemessene Alternative dar.

Zu den Ziffern 4 und 5 führten die Beklagte unter Nennung der Rechtsgrundlagen (Art. 29 ff. VwZVG) aus, dass bei der Höhe der Zwangsgelder das Interesse der Adressaten an der ersatzlosen Beseitigung der Treppenanlage berücksichtigt worden sei.

Dem Bescheid ist als Anlage ein Lageplan beigefügt, auf welchem die Fluchtwege über die Treppenanlagen in einem Obergeschoss eingezeichnet sind.

Mit Schriftsatz vom 27. Dezember 2016, beim Verwaltungsgericht München am selben Tage eingegangen, ließ die Klagepartei durch ihre Bevollmächtigten gegen diesen Bescheid Klage erheben.

Mit Schriftsatz vom 13. November 2017 beantragten die Bevollmächtigten der Klagepartei, den Bescheid der Beklagten vom 4. Dezember 2016, Aktenzeichen … aufzuheben.

Zur Begründung der Klage führten die Bevollmächtigten der Klagepartei im Wesentlichen aus, dass der streitgegenständliche Bescheid rechtswidrig sei und die Kläger in ihren Rechten verletze.

Dem Sachverhalt, wie er im streitgegenständlichen Bescheid geschildert wurde, bestätigten die Kläger im Wesentlichen. Die Bevollmächtigten wiesen jedoch darauf hin, dass für die wohl beabsichtigte Hotelnutzung in den achtziger Jahren keine Bauanträge oder Baugenehmigungen vorlägen, noch Hinweise auf eine tatsächliche Hotelnutzung gegeben seien. Selbst wenn zwischenzeitlich eine Hotelnutzung aufgenommen worden sein sollte, sei diese jedenfalls seit den neunziger Jahren wieder eingestellt und durch die aktuelle Nutzung als Wohnheim ersetzt worden.

Unstrittig sei, dass die tatsächliche Nutzung einer Wohnheimnutzung entspreche bzw. damit unmittelbar vergleichbar sei und diese materiell-rechtlich im streitgegenständlichen Gebäude zulässig sei.

Streitentscheidend sei allein die Frage nach den Anforderungen an ein Wohnheim mit Blick auf den zweiten Rettungsweg.

Es liege lediglich eine Nutzungsintensivierung, jedoch keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Die heute ausgeübte Nutzung sei von den vorliegenden Baugenehmigungen gedeckt. Selbst wenn man annähme, dass in den Baugenehmigungen ein konkreter Personenkreis der Nutzer festgelegt worden sei, lägen die jetzigen Nutzungen innerhalb der Variationsbreite. Eine Festlegung der Personenanzahl fehle in den Baugenehmigungen; auch mittelbar aus den Grundrissen der Geschosse folge eine solche nicht, da die Möblierung nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens sei.

Unerheblich sei auch, dass zum Zeitpunkt der Erstgenehmigung des Gebäudes zur Gewährleistung der Rettung über den Hof des Anwesens eine Traglast für 12 tFeuerwehrfahrzeuge gefordert worden sei. Zum einen reichte diese Traglast zu Beginn des Anfangs der neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts ebenfalls noch aus, zum anderen könne auch der statische Nachweis geführt werden, dass sowohl eine ausreichende Zufahrt wie ausreichende Aufstellflächen für heutige Feuerwehrfahrzeuge mit 16 t gegeben seien.

Folglich komme als Rechtsgrundlage nur Art. 54 Abs. 4 BayBO in Betracht. Entscheidend sei hierbei, dass gerade für Wohnheime ein zweiter baulicher Rettungsweg schon dem Grunde nach nicht gefordert werden könne, wie sich aus der Entscheidung des BayVGH vom 5. Februar 2015 (2 BV 14.1202) ergebe.

Der Personenkreis der Nutzer des streitgegenständlichen Anwesens sei unproblematisch, wie sich aus einem Vergleich zum Sachverhalt der Entscheidung des BayVGH vom 5. Februar 2015 (2 BV 14.1202) zeige. Zudem betrage die regelmäßige Aufenthaltsdauer gut ein Jahr.

Eine analoge Anwendung der BStättV sei unzulässig.

Selbst wenn man von keiner bestandsgeschützten Nutzung ausginge, würde dies zu keinem anderen Ergebnis führen. Gegen die Nutzung als solche schreite die Beklagte nicht ein und könnte dies aufgrund der – unterstellten – fehlenden Baugenehmigung mit Blick auf die lange Dauer der Nutzung auch nicht. Die Beklagte könne in keinem Fall strengere Anforderungen hinsichtlich des ersten und zweiten Rettungsweges stellen, als dies in rechtmäßiger Weise bei einer erstmaligen Genehmigung eines vergleichbaren Wohnheims zulässig wäre.

Ergänzend wies die Klagepartei darauf hin, dass sie im Dezember 2017 einen Anleiterversuch mit einem aktuell gängigen Feuerwehrfahrzeug unter Leitung des Sachverständigen … organisiert habe. Dabei habe sich ergeben, dass auch die hofseitig gelegenen Nutzungseinheiten bis 8 m über Geländeoberfläche mit tragbaren Leitern der Feuerwehr und darüber mit Hubrettungsfahrzeugen erreicht werden könnten und hierüber der zweite Rettungsweg nachgewiesen werden könne.

Mit Schriftsatz vom 15. Dezember 2017 beantragte die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung vertiefte sie ihre Begründung des streitgegenständlichen Bescheides und führte ergänzend aus, dass die heute ausgeübte Nutzung nicht von den vorliegenden Baugenehmigungen gedeckt sei. Es liege ein Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nrn. 8 und 11 BayBO vor. Streitentscheidend sei bereits die Feststellung der Branddirektion im Schreiben vom 6. April 2016, dass eine Räumung eine Unterkunft dieser Größenordnung, womöglich noch über Leitern der Feuerwehr, im Einzelfall durch die Feuerwehr nicht geleistet werden könne; ein zweiter baulicher Rettungsweg für alle zur Unterbringung genutzten Bereiche sei unbedingt notwendig. Folglich liege eine erhebliche Gefahr im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO vor. Selbst wenn man hier also unzutreffend vom Vorliegen einer bestandsgeschützten Anlage ausgehen würde, wäre die streitgegenständliche Verfügung durch Art. 54 Abs. 4 BayBO legitimiert.

Hinsichtlich der Anleiterprobe im Dezember 2017 wies die Beklagte zunächst darauf hin, dass die aktuelle Nutzung keinen Bestandsschutz genieße und im Übrigen im Fall eines Brandes vor allem die Vielzahl der Bewohner das Problem darstelle bzw. das Problem der besondere Personenkreis sei, der in dem Anwesen untergebracht sei. Es stelle sich also die Frage, ob es auf die Feststellungen des Sachverständigen überhaupt entscheidungserheblich ankomme. Im Übrigen regte die Beklagte an, den Vortrag des Sachverständigen als verspätet zurückzuweisen.

Mit Schriftsatz vom 5. März 2018, beim Verwaltungsgericht München am selben Tage eingegangen, erwiderten die Bevollmächtigten der Klagepartei auf den Vortrag der Beklagten und trat diesem entgegen. Sie führten insbesondere aus, dass es ein Wohngebäude vorliege, für dieses auch nach Ansicht der Branddirektion (Schreiben vom 26.10.2016) eine Rettung mit Rettungsgeräten möglich sei und die Tragfähigkeit der Tiefgaragendecke auch für Feuerwehrfahrzeuge mit 16 t gewährleistet sei, wie sich aus zwei vorgelegten Gutachten ergebe. Zudem sei Ende 2017 ein Bauantrag bei der Beklagten gestellt worden, mit welchem eine Bestandsfeststellung begehrt werde. Der dem Bauantrag beigefügte Brandschutznachweis wurde ebenfalls vorgelegt.

Das Gericht hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 4. Dezember 2017 am 12. März 2018 über die Verhältnisse auf dem klägerischen Grundstück sowie in dessen Umgebung Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Einzelheiten dieses Augenscheins und der mündlichen Verhandlung vom selben Tag, in welcher die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge – der Klägerbevollmächtigte mit der Maßgabe, dass der Bescheid vom 7. Dezember 2017 aufgehoben werden soll – wiederholten, wird auf die entsprechende Sitzungsniederschrift verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sachverhalt und zum Vorbringen der Beteiligten wird im Übrigen auf die vorgelegten Behördenakten sowie die Gerichtsakte Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet und hat daher keinen Erfolg. Der Bescheid der Beklagten vom 7. Dezember 2016 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO).

1. Die Verfügungen unter Ziffer 1 und Ziffer 2 des streitgegenständlichen Bescheids sind rechtmäßig.

1.1 Es kann vorliegend dahinstehen – so auch die Beklagte in ihrem Bescheid –, ob im Hinblick auf das Gebäude der Kläger eine bestandsgeschützte bauliche Anlage bzw. eine bestandsgeschützte Nutzung vorliegt und somit Rechtsgrundlage der Verfügung Art. 54 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) wäre oder ob der Bestandsschutz fehlt und auf die allgemeine bauaufsichtliche Generalklausel des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 Hs. 1 BayBO zurückgegriffen werden müsste.

Eine Anordnung, die nach Art. 54 Abs. 4 BayBO gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in analoger Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296 f., 299; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48). Sollte im Übrigen die Ausgestaltung der betroffenen Räumlichkeiten bzw. der Betrieb der Kläger im Ganzen nicht von bestehenden Baugenehmigungen abgedeckt sein, wären bei (alternativer) Heranziehung des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (für bauliche Nachrüstungen) bzw. Art. 76 Satz 2 BayBO (für die Nutzungsuntersagung) die behördlichen Ermessenserwägungen weitgehend identisch (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; B.v. 11.10.2017 – 15 CS 17.1055 – juris Rn. 15; zur Möglichkeit eines Austausches der Rechtsgrundlage, wenn hierdurch der Bescheid nicht in seinem Wesen verändert wird vgl. auch BVerwG, U.v. 31.3.2010 – 8 C 12.09 – NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; BayVGH, B.v. 18.7.2012 – 22 ZB 11.2060 – juris Rn. 13).

1.2. Eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO liegt hinsichtlich des im Falle der Beseitigung der beiden Treppenanlagen fehlenden, aber erforderlichen zweiten baulichen Rettungswegs gemäß Art. 31 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BayBO vor.

1.2.1 Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO (erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit) erreicht ist, ist eine konkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht. Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist. Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (vgl. BayVGH, B.v. 11.10.2017 – 15 CS 17.1055 – juris Rn. 21 m.w.N.).

Eine erhebliche – konkrete – Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO entsteht zwar nicht bereits allein dadurch, dass sich gesetzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern und eine bestehende Anlage in der Folge nicht mehr in allen Details mit neueren (etwa bauordnungs-) rechtlichen Vorgaben übereinstimmt. Besonderheiten gelten jedoch bei der Gefahr- und Wahrscheinlichkeitsbeurteilung im Zusammenhang mit brandschutzrechtlichen Anforderungen, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss und ein Gebäudebrand regelmäßig mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen einhergeht. Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten, müssen sich darauf verlassen können, dass die vorgesehenen Rettungswege im Brandfall hinreichend gefahrfrei und sicher benutzbar sind. Mängel innerhalb der Rettungswege indizieren daher eine erhebliche Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO (vgl. BayVGH, B.v. 11.10.2017 – 15 CS 17.1055 – juris Rn. 23 m.w.N.).

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit dann besteht, wenn ein erforderlicher zweiter baulicher Rettungsweg nicht vorhanden ist (vgl. BayVGH, 5.2.2015 – 2 BV 14.1202 – juris Rn. 23 m.w.N.).

1.2.2 Der erforderliche zweite bauliche Rettungsweg würde im Fall der Beseitigung der beiden Treppenanlagen fehlen.

1.2.2.1 Gemäß Art. 31 Abs. 1 BayBO müssen für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein; beide Rettungswege dürfen jedoch innerhalb des Geschosses über denselben notwendigen Flur führen. Für Nutzungseinheiten nach Art. 31 Abs. 1 BayBO, die nicht zu ebener Erde liegen, muss der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe führen (Art. 31 Abs. 2 Satz 1 BayBO) und kann der zweite Rettungsweg eine weitere notwendige Treppe (baulicher Rettungsweg) oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit (nicht baulicher Rettungsweg) sein (Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Nicht erforderlich ist ein zweiter Rettungsweg dagegen nach Art. 31 Abs. 2 Satz 3 BayBO, wenn die Rettung über einen sicher erreichbaren Treppenraum möglich ist, in den Feuer und Rauch nicht eindringen können (Sicherheitstreppenraum).

Gebäude, deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt und bei denen die Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten Fenstern oder Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, dürfen nur errichtet werden, wenn die Feuerwehr über die erforderlichen Rettungsgeräte wie Hubrettungsfahrzeuge verfügt, Art. 31 Abs. 3 Satz 1 BayBO. Bei Sonderbauten ist der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen, Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO.

1.2.2.2 Es ist ein zweiter baulicher Rettungsweg gemäß Art. 31 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BayBO zur Vermeidung von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit erforderlich. Ein nicht baulicher Rettungsweg nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 BayBO ist unzulässig, da Bedenken wegen der Personenrettung bestehen.

Streitig sind vorliegend die über dem Erdgeschoss liegenden Geschosse, die allesamt über Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum verfügen. Ein zweiter Rettungsweg ist erforderlich, da kein Sicherheitstreppenraum nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO vorhanden ist.

1.2.2.2.1 Unabhängig von der Einordnung der Nutzung des Gebäudes als Sonderbau scheidet ein zweiter Rettungsweg nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 BayBO aus, wenn Bedenken wegen der Personenrettung bestehen.

Die weit überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur geht davon aus, dass ein zweiter nicht baulicher Rettungsweg auch dann ausscheiden kann, wenn kein Sonderbau vorliegt. Entscheidend ist allein, ob nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist (vgl. BayVGH, U.v. 5.2.2015 – 2 BV 14.1402 – Rn. 23, 32, 33 ff.; OVG NW, U.v. 22.2.2010 – 7 A 1235/08 – juris Rn. 31 ff.; VG Bayreuth, U.v. 3.5.2012 – B 11.779 – juris Rn. 31; Molodovsky/Famers/Waldmann in Molodovsky/Famers/Waldmann, BayBO, 37. Update 11/17, Art. 31 Rn. 53; Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, 128. EL Dezember 2017, Art. 31 Rn. 74; Niemöller in BeckOK BauordnungsR Bayern, 6. Edition Stand: 1.3.2017, Art. 31 Rn. 32 ff.). Dies folgt bereits aus der Gesetzesbegründung zu Art. 31 BayBO in derzeitiger Fassung. Generell bestünden danach keine Bedenken gegen eine Personenrettung über Feuerwehrfahrzeuge (vgl. LT-Drs. 15/7161 S. 50 f.), was jedoch Bedenken im Einzelfall nicht ausschließt. Dass die Personenrettung stets gesichert sein müsse ergibt sich auch bereits aus Art. 12 BayBO (vgl. Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, 128. EL Dezember 2017, Art. 31 Rn. 73) und zudem aus Art. 3 Abs. 1 BayBO.

Wenn die vorgesehene Nutzung somit – unabhängig von der Einstufung des Gebäudes als Sonderbau – die Vermutung nahelegt, dass der in der Nutzungseinheit zu erwartende Personenkreis nicht als grundsätzlich zur Nutzung des Gerätes der Feuerwehr geeignet einzustufen ist, so ist die Sicherstellung des zweiten Rettungsweges über das Gerät der Feuerwehr besonders zu hinterfragen und bei Zweifeln ein baulicher zweiter Rettungsweg vorzusehen. Dies gilt gerade bei deutlich über eine typische Nutzung hinausgehenden Personenzahlen (vgl. Niemöller in BeckOK BauordnungsR Bayern, 6. Edition Stand: 1.3.2017, Art. 31 Rn. 32.1 f.).

1.2.2.2.2 Es bestehen vorliegend Bedenken wegen der Personenrettung.

Ein zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr reicht nur aus, wenn erwartet werden kann, dass die Rettung der im Gebäude befindlichen Personen auf diesem Weg und innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführbar ist. Halten sich in dem Gebäude nach dessen beabsichtigter Zweckbestimmung überwiegend hilfsbedürftige Personen auf, wie zum Beispiel Kleinkinder, kranke oder gebrechliche Personen, Menschen mit Behinderung oder scheidet eine Gebäuderäumung wegen der großen Personenzahl auf diese Weise aus, so muss auch der zweite Rettungsweg bis hin zum freien Gelände baulich hergestellt werden (vgl. Molodovsky/Famers/Waldmann in Molodovsky/Famers/Waldmann, BayBO, 37. Update 11/17, Art. 31 Rn. 54; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 31 Rn. 7; BayVGH, B.v. 26.2.2014 – 9 CS 13.2463 – juris Rn. 10). Können nicht alle erforderlichen Voraussetzungen zur Sicherstellung des zweiten Rettungswegs aufgrund der Art der Nutzer und deren Anzahl über das Gerät der Feuerwehr erfüllt und damit die Bedenken wegen der Eignung des zweiten Rettungsweges zur Rettung von Menschen nicht zurückgestellt werden, so scheidet diese Möglichkeit der Rettungswegführung aus (vgl. Niemöller in BeckOK BauordnungsR Bayern, 6. Edition Stand: 1.3.2017, Art. 31 Rn. 32 und 32.3).

Zur Personenrettung gehören neben der Personenrettung im engeren Sinne auch Begleitmaßnahmen wie die Betreuung von nicht direkt von dem Brandereignis betroffenen Personen. Diese Maßnahmen sollen verhindern, dass durch panische, unüberlegte oder unvorsichtige Handlungen von Menschen, die zwar nicht unmittelbar oder tatsächlich vom Brand bedroht werden, sich jedoch räumlich in unmittelbarer Nähe zum Brandherd befinden, ein noch größerer Lösch- und/oder Rettungsaufwand entsteht und so die Rettung von weiteren Personen erforderlich wird. Ein solches Begriffsverständnis wird Art. 12 BayBO gerecht, der als Grundnorm des bauordnungsrechtlichen Brandschutzes insbesondere die Vorbeugung der Brandausbreitung sowie eine effektive und wirksame Rettung von Menschen und Löscharbeit zum Ziel hat.

Den nachvollziehbaren, begründeten Bedenken der Beklagten und der Branddirektion wegen der Personenrettung über einen zweiten nicht baulichen Rettungsweg schließt sich das Gericht an.

1.2.2.2.2.1 Die Bedenken beruhen zum einen auf der großen Personenanzahl, die sich im Brandfall im streitgegenständlichen Gebäude befindet.

Dass eine Rettung einer größeren Anzahl von Personen über die Gerätschaften der Feuerwehr grundsätzlich problematisch sein kann, zeigt bereits Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO i.V.m. den Sonderbautatbeständen des Art. 2 Abs. 4 BayBO sowie den dazugehörigen Verordnungen und Verwaltungsvorschriften des Bayerischen Staatsministeriums des Innern, für Bau und Verkehr (nunmehr: Bayerisches Staatsministerium des Innern und für Integration).

Gemeinsam ist den Sonderbauten, dass mit ihrer Nutzung wegen der Größe des Gebäudes, wegen der großen Zahl der sich in ihm typischerweise aufhaltenden Personen und/oder wegen deren besonderer Schutzbedürftigkeit ein besonderes Gefährdungspotenzial für Leben und Gesundheit sowie andere hochwertige Rechtsgüter verbunden ist (vgl. Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 2 Rn. 30).

Für Sonderbauten ordnet Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO folglich ausdrücklich – nach Kühnel/Gollwitzer (in Simon/Busse, BayBO, 128. EL Dezember 2017, Art. 31 Rn. 73) eine „Selbstverständlichkeit“, die bereits aus Art. 12 BayBO folgt – an, dass eine Einzelfallprüfung der Geeignetheit eines Rettungswegs nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 BayBO erforderlich ist. So rechtfertigt in quantitativer Hinsicht beispielsweise eine Beherbergungsstätte mit mehr als zwölf Betten, also mehr als zwölf Nutzern, (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) oder eine Tageseinrichtung für Kinder, in denen mehr als zehn Personen betreut werden (Art. 2 Abs. 4 Nr. 12 BayBO) die Einordnung als Sonderbau.

Das frühere Bayerische Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr hat zudem durch Verordnungen wie die Beherbergungsstättenverordnung (BStättV) vom 2. Juli 2007 (GVBl. S. 538, BayRS 2132-1-19-I), die zuletzt durch § 5 der Verordnung vom 8. Juli 2009 (GVBl. S. 332) geändert worden ist, oder die Richtlinie über die bauaufsichtliche Behandlung von Hochhäusern (HHR) in der Fassung vom März 2015 (Anlage zur Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern, für Bau und Verkehr vom 21. April 2015, Az.: IIB7-4115.140-001/15, AllMBl. 2015 S. 274, 2132.1-I) die Anforderungen an Rettungswege konkretisiert. So genügt zwar nach § 3 Abs. 1 Satz 3 BStättV in Beherbergungsstätten mit insgesamt nicht mehr als 60 Gastbetten als zweiter Rettungsweg eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle des Beherbergungsraums; dies gilt jedoch nicht, wenn in einem nicht zu ebener Erde liegenden Geschoss mehr als 30 Gastbetten vorhanden sind. Für Hochhäuser ist ein nicht baulicher Rettungsweg sogar ausgeschlossen (vgl. Ziffer 4.1.1 HHR).

Im streitgegenständlichen Gebäude befindet sich eine mit diesen Normen grundsätzlich vergleichbar große Personenanzahl. Aus der in der Behördenakte (Bl. 227 ff. d.A.) befindlichen Bestandsübersicht für das streitgegenständliche Objekt ergibt sich, dass dort seit Ende 2011 bis Ende 2016 fast ausschließlich und durchgängig deutlich über 100 Personen gelebt haben; in den Jahren 2014 und 2015 sogar um die 200 Personen. Zum Zeitpunkt des Augenscheins lebten insbesondere allein 80 Kinder in dem Gebäude. Der Vergleich zu den Nutzungen nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 und 12 BayBO ist in quantitativer Hinsicht somit statthaft.

1.2.2.2.2.2 Zum anderen sind Probleme wegen der Personenrettung über einen zweiten nicht baulichen Rettungsweg aber insbesondere im Hinblick auf die vorhandene Nutzung bzw. den Nutzerkreis zu beurteilen.

Dass allein die Gesamtzahl der zu rettenden Personen nicht allein ausschlaggebend für Bedenken gegen die Personenrettung sein kann, zeigen bereits die unterschiedlichen zahlenmäßigen Beschränkungen in Art. 2 Abs. 4 BayBO bzw. in den genannten konkretisierenden Regelwerken. Vielmehr ist gerade die besondere Schutzbedürftigkeit der Nutzer von entscheidender Bedeutung (vgl. Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 2 Rn. 30).

Der Nutzerkreis besteht hier nach Angabe des Betreibers zum Zeitpunkt des Augenscheins aus Familien mit Kindern, die insbesondere wohnungslos gewesen sind und vom Sozialreferat der Beklagten (oder ggf. auch von anderen sozialen Einrichtungen) an die Betreiberin vermittelt wurden; alleinstehende Personen leben nicht im Gebäude. Die Muttersprache der Nutzer ist häufig nicht Deutsch. Die durchschnittliche Verweildauer der Nutzer beträgt etwa 13 Monate. Das Sozialreferat der Beklagten hat aufgrund der Belegungsvereinbarung vom 8. November 2006 und der Zusatzvereinbarung vom 31. August 2016 das ausschließliche Recht, 80% der im Gebäude befindlichen Betten bzw. Zimmer zu belegen. Die Räume sind von der Betreiberin auszustatten, zu reinigen und allgemein instand zu halten.

Die Vergleichbarkeit der Nutzung und des Nutzerkreises zu Beherbergungsbetrieben nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO (insbesondere aufgrund der ausgestatteten Zimmer und der von der Betreiberin zu erbringenden Dienstleistungen, z.B. Zimmerreinigung) und zu Wohnheimen nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO (insbesondere aufgrund der Vergleichbarkeit mit „klassischen“ Flüchtlings- und/oder Obdachlosenheimen, vgl. Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, 128. EL Dezember 2017, Art. 2 Rn. 456) ist gegeben.

1.2.2.2.2.3 Im Zusammenspiel dieser beiden Faktoren – große Personenanzahl und besonderer Nutzerkreis – sind die Bedenken wegen der Personenrettung nachvollziehbar und begründet.

Es sei vorab darauf hingewiesen, dass es sich vorliegend um eine Prognoseentscheidung handelt. Wie der Wortlaut des Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO bereits suggeriert, genügen bereits „Bedenken“ für das Erfordernis eines zweiten baulichen Rettungsweges; die Gewissheit, dass Probleme bei der Personenrettung über die Gerätschaften der Feuerwehr im konkreten Fall auftreten, ist gerade nicht Voraussetzung der Norm. Folglich sind menschliche Verhaltensweisen, die nach der allgemeinen Lebenserfahrung und insbesondere die fachlichen Erfahrung der Feuerwehr bzw. Branddirektion nicht völlig ausgeschlossen sind, der Beurteilung zu Grunde zu legen. Auf ein „best-case-Szenario“, also den Fall, dass die Brandschutzvorkehrungen optimal wirken und sich alle von einem Brand betroffenen Personen bestmöglich verhalten, kann angesichts der hohen Rechtsgüter, die inmitten stehen, nicht abgestellt und vertraut werden. Vielmehr muss in einer erheblichen, nicht alltäglichen Ausnahmesituation mit nicht adäquatem Verhalten der Betroffenen gerechnet werden und dies bei der Gefahrprognose berücksichtigt werden.

Eine effiziente und zeitnahe Rettung der im Gebäude befindlichen Personen nach der konkreten Einsatzpraxis (und -erfahrung) der Feuerwehr über Rettungsgeräte ist angesichts der großen Anzahl der zu rettenden Personen aus einem besonderen Nutzerkreis nicht hinreichend sichergestellt.

Wie die fachkundigen Vertreter der Branddirektion nachvollziehbar und überzeugend geschildert haben, sieht sich die Feuerwehr im Falle eines Brandes (auch nur in einem Zimmer) hinsichtlich des streitgegenständlichen Gebäudes erheblichen Herausforderungen ausgesetzt, die einen zweiten baulichen Rettungsweg erfordern:

Dies beginnt bei der Tatsache, dass das Brandentstehungsrisiko in dem streitgegenständlichen Gebäude aufgrund des Nutzerkreises von der Branddirektion als erhöht eingeschätzt wird. Die Erhebung der Branddirektion aus dem Jahr 2015 zu Flüchtlings- und Obdachlosenheimen in … ist auf die vorliegende Situation entsprechend anwendbar, da in dem Gebäude insbesondere Wohnungslose in kleineren Nutzungseinheiten untergebracht werden. Für das Gericht besteht kein Grund, an der Einschätzung zu zweifeln, dass in jeder vierten ausgewerteten Einrichtung ein Brand aufgetreten ist. Das Ergebnis der Erhebung wird laut Branddirektion auch vom Deutschen Feuerwehrverband und von der Arbeitsgemeinschaft der Leiter der Berufsfeuerwehren (AGBF) geteilt. Die Frage, ob die Flüchtlinge oder Obdachlosen in der Einrichtung aufgrund eines hoheitlichen Aktes untergebracht wurden oder durch Vermittlung des Sozialreferates auf vertraglicher Grundlage dort leben, spielt für die Brandentstehung keine Rolle. Mit einem Einsatz der Feuerwehr ist im streitgegenständlichen Gebäude also bereits eher zu rechnen als in einem herkömmlichen Wohngebäude, sodass die Wahrscheinlichkeit des Erfordernisses einer Personenrettung höher zu bewerten ist, als in einem gewöhnlichen Wohngebäude.

Zu dieser erhöhten Brandentstehungsgefahr kommt die große Anzahl von Personen hinzu – zwischen 100 und 200 Personen –, die sich im Brandfall in den Obergeschossen des Gebäudes befinden kann. Auch wenn ein Brandüberschlag zwischen den feuerbeständigen Zimmerwänden – dies zugunsten der Klagepartei unterstellt – für einen erheblichen Zeitraum unterbunden werden kann und somit Personen in den Räumen belassen werden können, in denen der Brandherd nicht entstanden ist, sieht sich die Feuerwehr dennoch mit der Rettung und Betreuung einer großen Anzahl von Personen konfrontiert. Insoweit kann sich die Klagepartei nicht auf die Vergleichbarkeit zum dem Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshof vom 5. Februar 2015 zu Grunde liegenden Sachverhalt berufen, da jener die Rettung von lediglich maximal 16 Personen zum Gegenstand hatte (vgl. BayVGH, U.v. 5.2.2015 – 2 BV 14.1202 – juris Rn. 37). Zwar ist richtig, dass es angesichts des Vorhandenseins eines ersten baulichen Rettungswegs, der feuerbeständigen Zimmerwände und der in Brandabschnitte aufgeteilten Geschosse nicht zwingend sein dürfte, dass alle im Gebäude befindlichen Personen (zeitgleich) gerettet werden müssen (vgl. BayVGH, U.v. 5.2.2015 – 2 BV 14.1202 – juris Rn. 37). Jedoch ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, B.v. 11.10.2017 – 15 CS 17.1055 – juris Rn. 21 m.w.N.). Vorliegend ist jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass in einem Brandfall das Leben und die Gesundheit von über 100 Personen, darunter zahlreiche besonders schutzbedürftige und schutzwürdige Kinder, konkret gefährdet wird. Möglich erscheint, dass ein in einem Zimmer entstehender Brand, z.B. über die nur für 20 Minuten brandsichere Zimmertüre, auf andere (gegenüberliegende) Zimmer(türen) überschlägt – sei es durch menschliches Fehlverhalten oder die Verkettung unglücklicher Umstände. In einem solchen Falle wäre die Rettung über Feuerwehrgerätschaften von zahlreichen Personen – unter Umständen sogar von zwei Gebäudeseiten (Innenhof und straßenseitig) – erforderlich, was sich nach Aussage der Branddirektion als sehr schwierig darstellen würde. Lediglich ein Löschzug mit Hubrettungsfahrzeug kann hiernach sicher binnen 10 Minuten am Einsatzort sein; die Verfügbarkeit weiterer Fahrzeuge in einem angemessenen zeitlichen Rahmen hängt vom Einzelfall ab. Eine erhebliche Anzahl von Personen wäre somit ohne Vorhandensein eines zweiten baulichen Rettungsweges erheblich gefährdet, da eine Rettung hierüber nicht bereits nach Feuer- und Rauchausbreitung durch die Nutzer selbst beginnen kann, sondern erst wenn die Feuerwehr – mit den benannten logistischen Problemen – samt ihrer Gerätschaften eingetroffen ist. Neben der Gefahr durch Feuer ist dabei insbesondere die einer Rauchentwicklung in Gängen und Zimmern über einen längeren Zeitraum problematisch. Selbst wenn das geschilderte Szenario einen der schlimmsten möglichen Fälle („worst-case-Szenario“) betrifft, muss dieses bei der brandschutzrechtlichen Bewertung des Gebäudes berücksichtigt werden, da es nicht offensichtlich ausgeschlossen ist (vgl. OVG NW, U.v. 21.9.2012 – 2 A 182/11 – juris Rn. 89).

Die Schwierigkeit der Rettung und Betreuung von vielen Personen – und damit deren Gefährdung einhergehend – wird noch dadurch erhöht, dass die Betroffenen der deutschen Sprache häufig nicht mächtig sind. Darauf hat die Betreiberin in der mündlichen Verhandlung selbst hingewiesen. Dadurch wird nicht nur die Rettung der gefährdeten Personen erschwert (z.B. Kommunikation mit der Feuerwehr hinsichtlich des Verhaltens zur sicheren Benutzung einer Rettungsleiter), sondern auch der Betreuungsaufwand erhöht. Die Vertreter der Branddirektion haben nachvollziehbar geschildert, dass die Reaktionen im Falle eines Brandeinsatzes in einem Gebäude wie dem vorliegenden angepasst werden müssen. Zum einen lebten mehr Leute auf engerem Raum zusammen und zum anderen sei deren Verhalten – oft aufgrund von entsprechend negativen Erfahrungen mit der Feuerwehr im Heimatland – panischer und für die Feuerwehr weniger berechenbar. Angesichts dessen muss sich die Feuerwehr im Einsatz daher nicht nur um die (unter Umständen sogar nur geringe Anzahl von) unmittelbar gefährdeten Personen kümmern, sondern auch um die weiteren Personen im Gebäude, die möglicherweise objektiv (noch) nicht gefährdet sind. Dies bindet personelle und technische Ressourcen, die – wie oben dargestellt – nicht sicher vorhanden sind, wodurch neue Gefahren entstehen können. Zu denken ist nur an eine Brandausbreitung durch den Gegebenheiten nicht angemessenes, den Anweisungen der Feuerwehr widersprechendes Verhalten oder eine unnötige Selbstgefährdung aufgrund nicht ausreichender Betreuung.

Außerdem sind die zahlreichen Kinder, die mit ihren Familien in den Obergeschossen leben, zu berücksichtigen, deren Selbstrettungsfähigkeiten aufgrund ihres Alters zumindest eingeschränkt sind, wenn sie nicht sogar (bei Kleinst- und Kleinkindern) gänzlich fehlen. Eine reduzierte Selbstrettungsfähigkeit einer großen Anzahl bzw. eines großen Anteils der Nutzer des Gebäudes spricht jedoch gegen die Unbedenklichkeit der Rettung über Feuerwehrgeräte, da sich hierdurch der Rettungs- und Betreuungsaufwand der Einsatzkräfte weiter erhöht.

Auch aus den Schreiben der Branddirektion folgt nichts Gegenteiliges. Insbesondere im Schreiben vom 26. Oktober 2016 wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Zuordnung zu einer Nutzungskategorie nicht der Branddirektion obliegt, was richtig ist.

Gleiches gilt für den mit Schriftsatz der Klagepartei vom 5. März 2018 nachgereichten Brandschutznachweis – im Übrigen entgegen der gerichtlichen Verfügung vom 5. Dezember 2017 nicht sechs Wochen vor dem angesetzten Termin am 12. März 2018 bei Gericht eingegangen. Zu möglichen Bedenken gegen die Personenrettung – Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO ist entsprechend der Einordnung der Anlagen als Sonderbau durch den Gutachter sogar unmittelbar anwendbar – verhält sich das Gutachten nicht substantiiert. Zu der Einschätzung, der besonderen Schutzbedürftigkeit der Personen und der konzentrierten Anzahl kleiner Nutzungseinheiten sei durch das Brandschutzkonzept Rechnung getragen, kommt der Gutachter im Übrigen nur im Hinblick auf noch nicht vorhandene Einrichtungen (z.B. die flächendeckende Brandmeldeanlage).

Entgegen der Ansicht der Klagepartei handelt es sich auch keinesfalls um eine „normale“ Wohnnutzung, für die ohne Bedenken ein zweiter nicht baulichen Rettungsweg ausreichen könnte (vgl. Art. 2 Abs. 4 Nr. 20 BayBO: „ausgenommen Wohngebäude“).

Zum einen wäre selbst bei Annahme einer Wohnnutzung eine Einzelfallprüfung angesichts von Art. 12 BayBO und Art. 3 Abs. 1 BayBO nicht ausgeschlossen und vorliegend angezeigt (s.o.).

Zum anderen unterscheidet sich die vorliegende Nutzung ganz erheblich von der in einem „normalen“ Wohngebäude und ähnelt vielmehr der eines Beherbergungsbetriebes.

Es fehlt zwar an einer gesetzlichen Definition des Begriffs Wohngebäude in der Bayerischen Bauordnung. Es spricht aber nichts dagegen, den Begriff des Wohnens wie im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung als gekennzeichnet durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts anzusehen (vgl. BayVGH, U.v. 5.2.2015 – 2 BV 14.1202 – juris Rn. 31; B.v. 26.11.2015 – 12 CS 15.2257 – juris Rn. 11; jeweils m.w.N.).

Eine Beherbergungsstätte (vgl. Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) ist demgegenüber ein Gebäude oder Gebäudeteil, die ganz oder teilweise für die Beherbergung von Gästen bestimmt sind (§ 2 Abs. 1 BStättV). Zur Beherbergung gehören diejenigen Betriebe, die ständig wechselnden Gästen gegen Entgelt vorübergehend Übernachtungsmöglichkeiten bieten, ohne dass die Gäste ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Unter Beherbergungsstätten fallen z. B. Appartementhotel, Boardinghaus, Familienpension, Gästehaus, Hotel (übliche Art), Hotel garni, Motel, Pension, Vermietung von Ferienzimmern und -wohnungen, nicht aber die Vermietung von Appartements (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, 128. EL Dezember 2017, Art. 2 Rn. 436 m.w.N.).

Für eine Wohnnutzung spricht somit im Wesentlichen lediglich, dass die Nutzer in den Räumlichkeiten leben und privatrechtliche Verträge mit der Betreiberin abschließen.

Dagegen ist eine Wohnnutzung jedoch typischerweise nicht dadurch gekennzeichnet, dass die Räume, deren Nutzung Vertragsgegenstand sind, von der die Nutzung gewährenden Person, ausgestattet und instand gehalten werden. Ebenso atypisch ist, dass alle Räumlichkeiten im Gebäude, inklusive der eigenen Wohnräume, durch die die Nutzung gewährende Person (z.B. durch den Eigentümer, den Vermieter, die Hausverwaltung etc.) regelmäßig gereinigt werden und das Bettzeug wöchentlich von der Betreiberin ausgetauscht wird. Dies sind Dienstleistungen, die beispielhaft für einen Beherbergungsbetrieb oder auch eine Flüchtlings-/Obdachlosenunterkunft sind. Außerdem gehen die Vertragsparteien in den Belegungsvereinbarungen ersichtlich davon aus, dass es sich nicht um eine „normale“ Wohnnutzung handelt. Andernfalls lässt sich die wiederholte Verwendung des Wortes „Beherbergung“ nicht erklären. Insbesondere verpflichtete sich die Betreiberin „Mindestanforderungen“ für die Unterbringung in Betrieben des Beherbergungsgewerbes sowie öffentlich-rechtliche Vorschriften für den Hotelbetrieb einzuhalten. Zudem ist auch ein (fast) ausschließliches Belegungsrecht und eine Bettplatzentgeltzahlungspflicht durch eine öffentliche Stelle – die eigentlichen Nutzer zahlen somit kein Entgelt für die Nutzung – alles andere als gängig für eine Wohnnutzung. Die Unterschiede zu einem gängigen Wohngebäude im Hinblick auf die große Zahl der Nutzer und die Besonderheit des Nutzerkreises wurde oben bereits dargestellt.

1.2.2.2.2.4 Im Übrigen ist eine (analoge) Anwendung des § 3 Abs. 1 Satz 3 BStättV vorliegend angezeigt, dessen Anforderungen das Gebäude nicht entspricht, was einen weiteren Aspekt gegen die Geeignetheit eines nicht baulichen zweiten Rettungsweg darstellt.

Ob ein Beherbergungsbetrieb im Sinne der BStättV (bzw. von Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) vorliegt kann offen bleiben. Angesichts der fehlenden Bezahlung des Übernachtungsentgelts durch die Nutzer selbst, den nicht unerheblich langen Zeitraum des Aufenthalts und die Vermittlung der Zimmer an die Nutzer durch eine öffentliche Stelle scheint eine Einordnung anhand obiger Definition nicht vollständig passend; typische hotelartige Dienstleistungen, wenn auch nur in geringem Umfang, sind dagegen vorhanden.

Jedenfalls liegt jedoch eine mit einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Anlage vor, welche eine analoge Anwendung der BStättV rechtfertigt.

Die Voraussetzungen für eine Analogie – planwidrige Regelungslücke und vergleichbarer Sachverhalt – sind gegeben, da der Gesetzbzw. Verordnungsgeber nicht alle Gestaltungs- und Nutzungsformen von baulichen Anlagen in der Praxis bedenken kann und die vorliegende besondere Konstellation offensichtlich nicht bedacht hat; die Auflistung in Art. 2 Abs. 4 BayBO stellt lediglich typisierte Anlagen und deren Nutzungen dar. Der streitgegenständliche Betrieb ist zudem mit ähnlichen Gefahren wie ein „klassischer“ Beherbergungsbetrieb verbunden, sodass von einem vergleichbaren Sachverhalt auszugehen ist. Für eine Einordnung als Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO fehlt es im Wesentlichen an den drei oben genannten Punkten. Weder die Zahlungsmodalitäten noch die Umstände der Vertragsanbahnung haben jedoch Einfluss auf die brandschutzrechtlichen Gefahren. Auch wenn die durchschnittliche Verweildauer in dem Gebäude die in einem Beherbergungsbetrieb übersteigt, ist doch zu berücksichtigen, dass die Nutzer nur deshalb in dem streitgegenständlichen Gebäude leben, weil ihnen keine andere Unterkunft zur Verfügung steht und sie andernfalls obdachlos wären. Sobald eine andere (Sozial-)Wohnung verfügbar wird, ziehen die Nutzer aus. Somit ist die Situation eher mit einem Beherbergungsbetrieb als mit einer klassischen (Miet-)Wohnung zu vergleichen, welche nicht aus Not bezogen wird.

Aufgrund der vorstehenden Erwägungen handelt es sich bei dem Gebäude daher auch um eine Anlage, die in den Nrn. 1 – 19 des Art. 2 Abs. 4 BayBO nicht aufgeführt, deren Nutzung aber mit vergleichbaren Gefahren verbunden ist, also um einen Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 20 BayBO; ein Wohngebäude liegt, wie ausgeführt, nicht vor.

Der Anwendung des Art. 2 Abs. 4 Nr. 20 BayBO steht nicht entgegen, dass die Anforderungen an die weiteren Tatbestände des Art. 2 Abs. 4 BayBO nicht erfüllt sind –zum Beherbergungsbetrieb s.o., für eine Unterbringungseinrichtung nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO fehlt es insbesondere an einem Widmungsakt des privat betriebenen Gebäudes bzw. einer Trägerschaft einer öffentlichen Stelle (vgl. Molodovsky/Famers/Waldmann in Molodovsky/Famers/Waldmann, BayBO, 37. Update 11/17, Art. 2 Rn. 125; BayVGH, U.v. 5.2.2015 – 2 BV 14.1402 – juris Rn. 26 ff.), gegen ein Wohnheim gemäß Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO sprechen die brandschutztechnisch wirksam gegeneinander abgeschotteten Nutzungseinheiten (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, 128. EL Dezember 2017, Art. 2 Rn. 457; BayVGH, U.v. 5.2.2015 – 2 BV 14.1402 – juris Rn. 30). Denn vorliegend wird der Auffangtatbestand nicht zur Erweiterung des Art. 2 Abs. 4 BayBO genutzt (vgl. Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 2 Rn. 33; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, 128. EL Dezember 2017, Art. 2 Rn. 492), sondern um einen unvorhergesehenen Sonderfälle erfassen zu können (vgl. Molodovsky/Famers/Waldmann in Molodovsky/Famers/Waldmann, BayBO, 37. Update 11/17, Art. 2 Rn. 105).

Von einem Sonderbau – wenn auch nicht von einer analogen Anwendung der BStättV – geht im Übrigen auch der Brandschutzgutachter der Klagepartei in seinem Gutachten vom 22. Februar 2018 aus (ungeregelten Sonderbau bzw. Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO).

Vorliegend ist ein Betrieb mit mehr als 30 Betten gegeben (vgl. § 1 BStättV). Das Gebäude wird auch überwiegend für die „Beherbergung“ von Nutzern vorgesehen (vgl. § 2 Abs. 1 BStättV). Die Privilegierung, nach § 3 Abs. 1 Satz 3 BStättV einen zweiten nicht baulichen Rettungsweg nutzen zu können, kann das Gebäude nicht in Anspruch nehmen, da es deutlich mehr als 60 Betten verfügt.

1.2.3 Da somit der erforderliche zweite bauliche Rettungsweg im Falle der Beseitigung der beiden bestehenden Treppenanlagen fehlen würde, liegt eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit vor. Auf die Sicherung des ersten Rettungsweges und die Anforderungen des Art. 31 Abs. 3 Satz 1 BayBO an einen zweiten, nicht baulichen Rettungsweg – insbesondere die Frage der Tragfähigkeit der Tiefgaragendecke – kommt es daher im Übrigen nicht mehr entscheidungserheblich an.

1.3 Die Ermessensentscheidung der Beklagten, die nur eingeschränkt auf Ermessensfehler gerichtlich überprüfbar ist (vgl. § 114 Satz 1 VwGO), ist nicht zu beanstanden; Ermessensfehler sind nicht ersichtlich.

Die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO steht zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtsbehörde, das Handlungs- / Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) wird aber regelmäßig auf Null reduziert sein, d.h. die Behörde muss in der Regel tätig werden, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 180; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 226; BayVGH, B.v. 11.10.2017 – 15 CS 17.1055 – juris Rn. 30).

Die Beklagte hat das ihr zustehende Ermessen gemäß Art. 40 BayVwVfG zweckmäßig ausgeübt. Im streitgegenständlichen Bescheid hat sie ihr Ermessen und die widerstreitenden Rechtspositionen – die Schutzpflicht des Staates für Leben und körperliche Gesundheit (Art. 1 Abs. 1 Satz 2, Art. 2 Abs. 2 Satz 1 Grundgesetz – GG) und die Eigentumsfreiheit der Kläger (Art. 14 Abs. 1 GG) – erkannt.

Ein Ermessensfehler hinsichtlich der Störerauswahl ist nicht ersichtlich. Anordnungen nach Art. 54 Abs. 4 BayBO sind, unabhängig von einem möglichen Verschulden des Verpflichteten, regelmäßig an denjenigen zu richten, der die Verfügungsmacht über die bauliche Anlage besitzt (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 54 Rn. 178; VG Regensburg, B.v. 17.5.2017 – RN 6 S 17.422 – juris Rn. 74; VG Ansbach, B.v. 2.9.2016 – AN 9 S 16.01235 – juris Rn. 39).

Ein Ermessensfehlgebrauch hinsichtlich der Mittelauswahl ist ebenso wenig ersichtlich; die Maßnahme ist insbesondere verhältnismäßig.

Der Schutz von Leben und körperliche Unversehrtheit ist ein legitimer Zweck, der grundgesetzlich in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG verankert ist.

Die Verfügung zur Erhaltung der beiden Treppenanlagen ist ein zur Zweckerreichung geeignetes Mittel, da die Treppenanlagen zur Rettung von Personen im Brandfall jedenfalls förderlich sind (vgl. Art. 31 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BayBO).

Auch ist kein gleich geeignetes Mittel vorhanden, welches den gleichen Erfolg mit der gleichen Sicherheit und einem vergleichbaren Aufwand herbeiführen würde. Denn wie oben ausgeführt, bestehen Bedenken gegen die Personenrettung auf nicht baulichem Wege. Vorläufig besteht somit keine andere sicher Möglichkeit der Personenrettung, sollte der erste Rettungsweg im Brandfall nicht nutzbar sein. Auch der Brandschutznachweis mit seinen vorgeschlagenen Maßnahmen verhält sich nicht zu den Bedenken gegen die Personenrettung über Rettungsgeräte (s.o.); im Übrigen ist nicht ersichtlich, ob die vorgeschlagenen Maßnahmen in wirtschaftlicher Hinsicht, die Kläger weniger belasten würden. Es ist schließlich auch nicht erkennbar, dass die Bauaufsichtsbehörde die Beschränkung auf Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit im Rahmen des Art. 54 Abs. 4 BayBO überschritten hat (vgl. BayVGH, B.v. 11.10.2017 – 15 CS 17.1055 – juris Rn. 37), da lediglich die Erhaltung des einen vorhandenen und erforderlichen zweiten baulichen Rettungsweges gefordert wird. Die Erhaltungsverfügung ist daher notwendig bzw. erforderlich.

Schließlich ist die Verfügung auch angemessen, d.h. das mit ihr verfolgte Ziel steht nicht außer Verhältnis zur Intensität des Eingriffs. Zwar ist die Eigentumsfreiheit nach Art. 14 Abs. 1 GG ein hohes Verfassungsgut. Auch ist durch die derzeit bestehenden Treppenanlagen eine (wirtschaftliche) Nutzung/Vermietung einiger Zimmer nicht möglich. Jedoch müssen die finanziellen Interessen gegenüber dem Interesse der Vermeidung von Schäden an Leib und Leben sowie an einer Minimierung der Brandschutzrisiken grundsätzlich (vgl. OVG NW, B.v. 8.5.2007 – 10 B 2555.06 – juris Rn. 6; BayVGH, B.v. 26.2.2014 – 9 CS 13.2463 – juris Rn. 12; VG Ansbach, U.v. 24.11.2015 – AN 9 K 15.00956 – juris Rn. 74) und so auch hier zurücktreten. Bei der Erhaltungsverfügung handelt es sich um einen vergleichsweise milden Eingriff in die Rechtsposition der Kläger. Diese dürfen lediglich den derzeitigen Zustand nicht ersatzlos verändern; eine Herstellungspflicht trifft sie nicht. Nur solange ein anderer baulicher Rettungsweg noch nicht hergestellt ist, müssen die Treppen erhalten werden. Dies spricht ebenfalls für die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme: die Beklagte hat in der Verfügung klargestellt, dass es sich bei den beiden Treppenanlagen nicht um die einzige Möglichkeit eines zweiten baulichen Rettungsweges handelt. Andere bauliche Gestaltungen (z.B. die Errichtung eines Sicherheitstreppenraums, vgl. Art. 31 Abs. 2 Satz 3 BayBO), die die Kläger potentiell weniger (wirtschaftlich) belasten und den Bedenken der Branddirektion Rechnung tragen, sind somit nicht ausgeschlossen.

2. Die übrigen Verfügungen im streitgegenständlichen Bescheid sind nicht zu beanstanden. Auf die zutreffende Begründung der Beklagten wird entsprechend § 117 Abs. 5 VwGO Bezug genommen. Insbesondere beträgt die Höhe der angedrohten Zwangsgelder mit jeweils 10.000,00 € nur ein Fünftel des nach Art. 31 Abs. 2 Satz 1 Bayerisches Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz (BayVwZVG) maximalen Zwangsgeldes, was angesichts der hohen Rechtsgüter, die im Falle des Verstoßes gegen die Verfügung in Ziffern 1 und 2 gefährdet sind, angemessen ist.

Die (Rechtmäßigkeit der) Duldungsanordnung gegenüber der Betreiberin ist für die Rechtmäßigkeit des streitgegenständlichen Bescheides unerheblich (vgl. VG München, B.v. 9.2.2017 – M 8 S 16.5936 – juris Rn. 48 m.w.N.).

3. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des §§ 154 Abs. 1, 159 S. 2 VwGO abzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergeht gemäß § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).

I. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500 Euro festgesetzt.

I.

Der Antragsteller wendet sich gegen eine bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung.

Die Antragsgegnerin erteilte dem Grundstückseigentümer E … … unter dem 16. März 2015 eine Baugenehmigung für die Errichtung einer landwirtschaftlichen Lagerhalle mit mehr als 1.000 m² Grundfläche auf dem Grundstück Fl. Nr. … der Gemarkung H … (Baugrundstück). Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des am 5. Januar 2015 bekannt gemachten Bebauungsplans Nr. … „A … H … …“, der dort eine „Fläche für die Landwirtschaft“ festsetzt.

Nachdem die Antragsgegnerin im Anschluss an die Errichtung der genehmigten Lagerhalle festgestellt hatte, dass der Antragsteller einen Teil dieses Gebäudes (als Nichteigentümer) als Lager für seinen Malerbetrieb nutzte, erließ sie nach vorheriger Anhörung einen auf Art. 76 Satz 2 BayBO gestützten Bescheid vom 12. Juni 2017, mit dem sie dem Antragsteller unter Anordnung des Sofortvollzugs sowie unter Androhung eines Zwangsgelds i.H. von 5.000 Euro die Nutzung des o.g. Grundstücks einschließlich der landwirtschaftlichen Lagerhalle für gewerbliche Zwecke – insbesondere als Lager bzw. Abstellraum für Fahrzeuge, Anhänger, Gerüste und andere Gegenstände des Malerbetriebs – ab dem 28. Juli 2017 untersagte und ferner anordnete, alle eingelagerten Fahrzeuge und Gegenstände des Malerbetriebs bis zum genannten Zeitpunkt aus der Halle und vom Grundstück zu entfernen. In den Bescheidgründen wird u.a. ausgeführt, die Lagernutzung für den Malerbetrieb sei genehmigungspflichtig und mangels bestehender Baugenehmigung formell rechtswidrig. Als landwirtschaftsfremde Nutzung sei diese bauplanungsrechtlich unzulässig und daher nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Eine Befreiung gem. § 31 Abs. 2 BauGB scheide aus.

Der Antragsteller ließ gegen den Bescheid vom 12. Juni 2017 am 6. Juli 2017 Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht Regensburg erheben (dortiges Az. RN 2 K 17.1107), über die – soweit ersichtlich – bislang nicht entschieden wurde. Mit Beschluss vom 1. August 2017 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg den im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gestellten Antrag, die aufschiebende Wirkung der Klage hinsichtlich der Nutzungsuntersagung wiederherzustellen sowie hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen, ab. Nach summarischer Prüfung sei die Nutzungsuntersagungsverfügung von Art. 76 Satz 2 BayBO gedeckt. Es liege eine nach Art. 55 Abs. 1 BayBO baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Verfahrensfreiheit gem. Art. 57 Abs. 4 BayBO sei nicht anzunehmen. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit bestehe nicht. Vielmehr scheitere die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der landwirtschaftsfremden Nutzung an den Festsetzungen des Bebauungsplans. Auch die Verpflichtung zur Lagerräumung sei von Art. 76 Satz 2 BayBO gedeckt. Die Inanspruchnahme des Antragstellers als Handlungsstörer sei ermessensgerecht. Die Zwangsgeldandrohung sei ebenfalls nach summarischer Prüfung rechtmäßig.

Mit seiner Beschwerde verfolgt der Antragsteller sein Rechtsschutzbegehren weiter. Er hält die Anordnung des Sofortvollzugs für formell rechtswidrig. Sowohl die Nutzungsuntersagungsverfügung als auch die Zwangsgeldandrohung seien im Übrigen rechtswidrig. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts bestehe ein Vollstreckungshindernis, da gegen den Eigentümer des Baugrundstücks keine Duldungsverfügung ergangen sei. Der Antragsteller beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 1. August 2017 aufzuheben bzw. hilfsweise abzuändern und die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage vom 6. Juli 2017 gegen den Bescheid vom 12. Juni 2017 wiederherzustellen.

Die Antragsgegnerin und der Vertreter des öffentlichen Interesses haben sich im Beschwerdeverfahren in der Sache nicht mehr geäußert. Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die zulässige Beschwerde hat in der Sache hat keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Eine Beiladung des Eigentümers des Baugrundstücks war nicht geboten (vgl. BayVGH, B.v. 14.2.2007 – 1 C 07.23 – juris Rn. 8 ff.).

1. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung genügt den formalen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Der Sofortvollzug ist bei einer auf Art. 76 Satz 2 BayBO gestützten Maßnahme regelmäßig schon dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung aller Voraussicht nach vorliegen. Es besteht ein öffentliches Interesse daran, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird. Im Fall der baurechtlichen Nutzungsuntersagung einer – wie hier (s.u.) – formell illegalen und nicht offensichtlich genehmigungsfähigen Nutzungsänderung sind mit Blick auf die negative Vorbildwirkung formell rechtswidriger Nutzungen sowie auf die Kontrollfunktion des Bauordnungsrechts nur geringe Anforderungen an die Begründung der Vollziehungsanordnung zu stellen (ebenso BayVGH, B.v. 17.10.2012 – 2 CS 12.1835 – juris Rn. 2). Die sofortige Vollziehung einer rechtmäßigen Nutzungsuntersagung liegt vielmehr regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse, weil sie die Vorbildwirkungen einer formell illegalen Nutzung bekämpft, dem „Schwarzbauer“ sowie dem „Schwarznutzer“ ungerechtfertigte Vorteile gegenüber dem erst nach Erteilung einer Genehmigung Nutzenden entzieht und ein Unterlaufen der präventiven Kontrolle der Bauaufsicht verhindert (OVG MV, B.v. 6.1.2016 – 3 M 340/15 – juris Rn. 6). Die Antragsgegnerin hat im streitgegenständlichen Bescheid vom 12. Juni 2017 hinreichend auf die Gefahr von Bezugsfällen verwiesen, die es gebiete, unzulässige bzw. ungenehmigte Nutzungen möglichst bald zu unterbinden. Sie hat ergänzend u.a. hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass auch im vorliegenden Fall ein zeitnahes Handeln geboten gewesen sei, um im sensiblen Bereich der Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude im Außenbereich bzw. innerhalb der hier festgesetzten Flächen für die Landwirtschaft klare Zeichen zu setzen und der Nachahmung durch Dritte entgegenzuwirken. Damit ist ein besonderes öffentliches Interesse am Sofortvollzug hinreichend einzelfallbezogen dargelegt. Eine darüber hinausgehende Begründung des Sofortvollzugs wäre allenfalls dann erforderlich gewesen, wenn die Behörde den illegalen Zustand mit Wissen und Wollen über einen längeren Zeitraum geduldet hätte (vgl. BayVGH, B.v. 17.10.2012 – 2 CS 12.1835 – juris Rn. 2 m.w.N.). Letzteres ist hier nicht der Fall. Der vom Antragsteller in der Beschwerdebegründung vorgebrachte Umstand, dass es um die Nutzung eines Raumes im Inneren der Halle und nicht um Außenflächen gehe, ist für die den Sofortvollzug rechtfertigende Bezugsfallwirkung irrelevant. Auch von einer ungenehmigten und deshalb formell rechtwidrigen Nutzung von Gebäudeinnenräumen kann die vom Erstgericht zu Recht angeprangerte negative Vorbildwirkung sowie eine Untergrabung der Rechtstreue der Bevölkerung ausgehen. Das Verwaltungsgericht hat im Rahmen der Erwägungen zur Ermessensausübung darauf verwiesen, dass nach den in den Akten befindlichen Lichtbildern sowie von außen erkennbar die Nutzung durch einen Malerbetrieb stattfinde; zudem seien für die Ein- und Auslagervorgänge durch den Antragsteller An- und Abfahrten erforderlich, die ebenfalls nicht unbemerkt bleiben könnten. Dem hat die Beschwerde nichts Substanzielles entgegengesetzt.

2. Das öffentliche Interesse am Sofortvollzug der Nutzungsuntersagung überwiegt auch in der Sache das gegenläufige Suspensivinteresse des Antragstellers.

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht aufgrund der sich im Zeitpunkt seiner Entscheidung darstellenden Sach- und Rechtslage eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die Interessen, die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechen, oder diejenigen, die für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung streiten, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen. Diese sind ein wesentliches, aber nicht das alleinige Indiz für und gegen den gestellten Antrag. Wird der in der Hauptsache erhobene Rechtsbehelf bei der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren nur möglichen summarischen Prüfung voraussichtlich erfolgreich sein (weil er zulässig und begründet ist), so wird regelmäßig nur die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung in Betracht kommen. Wird dagegen der in der Hauptsache erhobene Rechtsbehelf voraussichtlich keinen Erfolg haben (weil er unzulässig oder unbegründet ist), so ist dies ein starkes Indiz für die Ablehnung des Eilantrags. Sind schließlich die Erfolgsaussichten offen, findet eine allgemeine, von den Erfolgsaussichten unabhängige Abwägung der für und gegen den Sofortvollzug sprechenden Interessen statt.

Im vorliegenden Fall müssen die Interessen des Antragstellers zurückstehen, weil die Anfechtungsklage gegen die Nutzungsuntersagung voraussichtlich keinen Erfolg haben wird. Letztere ist nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage rechtmäßig und verletzt den Antragsteller nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO als Befugnisnorm sind mit hoher Wahrscheinlichkeit erfüllt; Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Das gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu berücksichtigende Beschwerdevorbringen rechtfertigt keine andere Beurteilung.

In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinn von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ grundsätzlich schon bei sog. formeller Rechtswidrigkeit vorliegt, wenn also die untersagte Nutzung ein gem. Art. 55 Abs. 1 BauGB genehmigungspflichtiges Vorhaben betrifft, dem die erforderliche Baugenehmigung fehlt. Eine lediglich formell rechtswidrige Nutzung darf mit Blick auf das im Rahmen des behördlichen Ermessens zu berücksichtigenden Übermaßverbot nur dann nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. BayVGH, B.v. 19.5.2016 – 15 CS 16.300 – juris Rn. 21; B.v. 27.2.2017 – 15 CS 16.2253 – juris Rn. 33).

a) Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass der Wechsel von der (bislang genehmigten) ausschließlichen Nutzung als landwirtschaftliche Lagerhalle in die vorliegende Nutzung als Lagerhalle auch für den Malerbetrieb des Antragstellers einer Baugenehmigung gem. Art. 55 Abs. 1 BayBO bedurft hätte und deshalb formell illegal vorgenommen worden ist. Die Verfahrensfreiheit der Nutzungsänderung ergibt sich insbesondere nicht aus Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO. Hiernach ist eine Änderung der Nutzung von Anlagen verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 BayBO als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, weil für die neue Nutzung andere bauplanungsrechtliche Anforderungen bestehen als für die bisherige bzw. genehmigte Nutzung und weil die untersagte Nutzung als gewerbliche Lagerstätte für den Malerbetrieb die „Variationsbreite“ der bestehenden Baugenehmigung vom 16. März 2015 verlässt (vgl. BayVGH, U.v. 19.5.2011 – 2 B 11.353 – BayVBl. 2012, 86 = juris Rn. 31; B.v. 19.5.2016 – 15 CS 16.300 – juris Rn. 32; B.v. 28.6.2016 – 15 CS 15.44 – juris Rn. 18; Molodovsky in Molodovsky/Famers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 57 Rn. 224 m.w.N.).

aa) Die Verfahrensfreiheit gem. Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO kann nicht daraus abgeleitet werden, dass der Nutzung für den Malerbetrieb unter zeitlichem Blickwinkel die bodenrechtliche Relevanz i.S. von § 29 BauGB fehlt. Das Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung (vgl. Seiten 9 f.) darauf abgestellt, dass der Antragsteller nach Aktenlage im Zusammenhang mit einer Ortseinsicht am 20. Dezember 2016 erklärt habe, er wolle die Halle anmieten und dort sein Lager errichten, und dass er seit dieser Ortseinsicht bis zur verwaltungsgerichtlichen Entscheidung (1. August 2017) die Nutzung über ein halbes Jahr aufrecht erhalten habe. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist seit dieser von der Antragstellerseite nicht infrage gestellten Ortseinsicht und Erklärung mittlerweile ein dreiviertel Jahr vergangen. Vor diesem Hintergrund ist es – wie bereits vom Verwaltungsgericht ausgeführt wurde – nicht ersichtlich, dass es sich nur um eine planungsrechtlich irrelevante kurzfristige Nutzung handelt, zumal der Antragsteller nicht verbindlich erklärt hat, wann er die Nutzung beenden werde. Er hat sich im Beschwerdeverfahren vielmehr darauf beschränkt, unsubstanziiert und eher beiläufig auf den vorübergehenden Charakter hinzuweisen, ohne den zeitlichen Umfang näher einzuschränken (vgl. Seite 5 der Beschwerdebegründung vom 25. August 2017). Insofern ist auch der Hinweis des Antragstellers, sein Malerbetrieb sei nach wie vor in B. (D.-weg ...) verortet, nicht geeignet, die bauplanungsrechtliche Relevanz der von ihm als Zwischenlagerung bezeichneten Nutzung auf dem Baugrundstück und damit auch die Genehmigungspflicht der Nutzungsänderung nach Art. 55 Abs. 1, Art. 57 Abs. 4 BayBO in Frage zu stellen. Zudem macht die vorliegende Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts unter dem Gesichtspunkt des Rechtsschutzinteresses nur Sinn, wenn die untersagte Nutzung aus Sicht des Antragstellers weiter aufrechterhalten werden soll.

bb) Die Baugenehmigung vom 16. März 2015 begrenzt sich inhaltlich von vornherein auf eine landwirtschaftliche Nutzung. Hiervon ist die untersagte gewerbliche Nutzung durch den Antragsteller nicht umfasst. Aus diesem Grund sind für die untersagte Nutzung durch den Antragsteller andere bauplanungsrechtliche Anforderungen einschlägig als für die bisherige bzw. genehmigte Nutzung

§ 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. a BauGB ermächtigt die Gemeinde dazu, im Bebauungsplan „Flächen für die Landwirtschaft“ festzusetzen. Eine solche Festsetzung dient dazu, die so ausgewiesenen Bereiche für eine landwirtschaftliche Nutzung zu sichern und damit zugleich landwirtschaftsfremde Nutzungen auszuschließen. Zur landwirtschaftlichen Nutzung können zwar auch bauliche Nutzungen, die der Landwirtschaft dienen, zählen. Im Bereich einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. a BauGB können deshalb auch im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierte bauliche Anlagen zulässig sein, ohne dass es hier einer Klärung bedarf, ob diese allein auf der Grundlage der Festsetzung gemäß § 30 Abs. 1 und / oder Abs. 3 BauGB zulässig sind oder ob ergänzend auf § 35 BauGB, etwa auf das Fehlen entgegenstehender öffentlicher Belange gemäß Absatz 1 der Vorschrift, abzustellen ist (vgl. BVerwG, B.v. 17.12.1998 – 4 NB 4.97 – NVwZ 1999, 984 = juris Rn. 8). Im Umkehrschluss bedeutet dies aber, dass eine nicht landwirtschaftsbezogene gewerbliche Nutzung einer baulichen Anlage in Bereichen einer Festsetzung i.S. von § 9 Abs. 1 Nr. 18 Buchst. a BauGB – wie hier auf dem Baugrundstück – bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

Ganz in diesem Sinne wurde mit dem Bescheid vom 16. März 2015 ausdrücklich und ausschließlich ein „Neubau einer landwirtschaftlichen Lagerhalle“ genehmigt, zumal das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten R. gegenüber der Antragsgegnerin unter dem 18. August 2014 bestätigte, die geplante Halle sei aus arbeitswirtschaftlicher Sicht, zur funktionsgerechten Unterbringung von Maschinen und Geräten sowie zur Lagerung (Düngemittel, Getreide) für den landwirtschaftlichen Markfruchtbaubetrieb des Grundstückseigentümers aus fachlicher Sicht notwendig. Zudem wird in der Baugenehmigung der Umstand, dass das genehmigte Vorhaben den im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BayBO), u.a. wie folgt begründet:

„Das Vorhaben beurteilt sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB). Im Bebauungsplan (…) ist die betreffende Fläche als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen. Entsprechend der Stellungnahme des Amtes für Ernährung und Landwirtschaft vom 18.08.2014 ist der Bauherr privilegiert.“

Die von der streitgegenständlichen Verfügung betroffene Nutzung für sonstige gewerbliche – d.h. nicht-landwirtschaftliche – Zwecke, worunter auch die im Bescheid ausdrücklich aufgeführte Nutzung als Lager bzw. Abstellraum für Fahrzeuge, Anhänger, Gerüste und andere Gegenstände des Malerbetriebs fällt, steht demgegenüber im Widerspruch zu der für das Baugrundstück einschlägigen Festsetzung „Fläche für die Landwirtschaft“ des Bebauungsplans Nr. … „A … H … …“. Sie kann auch im weitesten Sinn nicht mehr als landwirtschaftlich angesehen werden.

Der Begriff der Landwirtschaft bestimmt sich nach § 201 BauGB (speziell für eine Festsetzung „Fläche für die Landwirtschaft“ vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2017, § 9 Rn. 146, 147, 149a). Landwirtschaft ist hiernach insbesondere der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung, soweit das Futter überwiegend auf den zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden kann, die gartenbauliche Erzeugung, der Erwerbsobstbau, der Weinbau, die berufsmäßige Imkerei und die berufsmäßige Binnenfischerei. Mit einer planmäßigen und eigenverantwortlichen Bewirtschaftung des Bodens sowie einer unmittelbaren Bodenertragsnutzung als Grundmerkmale des Begriffs der Landwirtschaft (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2017, § 35 Rn. 23 m.w.N.) hat die mit dem streitgegenständlichen Bescheid erfasste Nutzung nichts zu tun.

Die Lagerung von Material für den Malerbetrieb des Antragstellers betrifft auch dann keine landwirtschaftliche Nutzung, wenn man die von der Rechtsprechung zu § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB herausgearbeiteten Grundsätze der Zulässigkeit einer sog. „mitgezogenen Nutzung“ auf die hier vorliegende Fallgestaltung eines Bebauungsplans mit der Festsetzung „Fläche für Landwirtschaft“ überträgt. Der Antragsteller verweist insofern auf den zu berücksichtigenden Strukturwandel in der Landwirtschaft. Die Lagernutzung der Halle für den Malerbetrieb sei gegenüber der originär landwirtschaftlichen Nutzung untergeordnet, umfasse weniger als 10% des Gebäudes, erfordere keine Umbaumaßnahmen und vollziehe sich „hinter verschlossenen Türen“, sodass das Erscheinungsbild des landwirtschaftlichen Betriebs als solchem durch eine vorübergehende Einlagerung von Malerutensilien nicht tangiert werde. Auch die Vermietung von Fremdenzimmern und Ferienwohnungen sei innerhalb bestimmter Grenzen als von der Landwirtschaft mitgezogene Betätigung anzusehen. Dies werde in der Gemeinsamen Bekanntmachung der Bayerischen Staatsministerien des Innern, für Bau und Verkehr und für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten „Bauen im Rahmen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe“ vom 20. Dezember 2016 (Az. I1B5-4606-001/13 und A2/Z6-7241-1/7; AllMBl. Nr. 1/2017 S. 5 ff.) ebenso bestätigt wie für Bauvorhaben im Zusammenhang mit der Lagerung landwirtschaftlicher, nicht im eigenen Betrieb erzeugter Produkte bzw. verwendeter Betriebsmittel. Nach dieser Bekanntmachung (a.a.O unter Nr. 3.4.3) solle sogar für die Lagerung sonstiger Gegenstände eine Umnutzung leerstehender vorhandener Gebäude in Betracht kommen.

Der Antragsteller vermag mit diesen Einwendungen nicht durchzudringen. Um eine sog. „mitgezogene“ Nutzung geht es vorliegend nicht. Unabhängig von der grundsätzlich mangelnden Bindungswirkung normauslegender Verwaltungsvorschriften für die Verwaltungsgerichte ergibt sich aus der Bekanntmachung „Bauen im Rahmen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe“ nichts anderes. Unter Nr. 3.4.3 Satz 6 geht die Bekanntmachung einschränkend unter Ausschluss von Neubauten davon aus, dass bezüglich der Lagerung „sonstiger Gegenstände“ (ohne jeglichen Bezug zur Landwirtschaft) „allenfalls eine Umnutzung leerstehender Gebäude in Betracht“ komme. Im zu entscheidenden Fall dürfte es sich bei der Lagerhalle, deren Nutzung laut Anzeige des Eigentümers erst am 1. Oktober 2015 aufgenommen wurde, ohnehin um einen Neubau im Sinne der Bekanntmachung und nicht um ein leerstehendes Altgebäude handeln. Darüber hinaus sind die Formulierungen in Nr. 3.4.3 der Bekanntmachung zu vage, um hieraus ableiten zu können, wann die betroffenen Staatsministerien tatsächlich bei einem leerstehenden Gebäude von der Möglichkeit einer „mitgezogenen“ allgemeinen Lagernutzung ausgehen. Die Bekanntmachung macht den nachgeordneten Behörden zwar keine strikte Vorgaben gegen eine entsprechende Annahme, überlässt das Ergebnis allerdings in der Sache einer Einzelfallprüfung.

Für die vorzunehmende Einzelfallprüfung kommt es nach dem insofern für den Senat allein maßgeblichen gesetzlichen Begriff der Landwirtschaft (§ 35 Abs. 1 Nr. 1, § 201 BauGB) darauf an, ob ein enger Zusammenhang mit der eigentlichen landwirtschaftlichen Betätigung einschließlich ihrer vielfältigen Formen besteht und das Erscheinungsbild des landwirtschaftlichen Betriebs insgesamt gewahrt bleibt, was ggf. etwa bei der Vermarktung und Weiterverarbeitung landwirtschaftlicher Produkte, bei der Obstvermarktung oder bei Ferienwohnungen und -räume angenommen werden kann (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2017, § 201 Rn. 10 m.w.N.). Landwirtschaftsfremde Nutzungen müssen, um noch als betriebswirtschaftlich zugeordneter („mitgezogener“) Teil eines landwirtschaftlichen Betriebes im vorgenannten Sinn aufgefasst werden zu können, unabhängig von der betrieblichen Unterordnung („Nebensache“, vgl. BayVGH, B.v. 15.5.2017 – 15 ZB 16.1673 – juris Rn. 24 m.w.N.) von den Ergebnissen einer eigenen Bodenertragsnutzung des Betriebs geprägt sein (BVerwG, U.v. 30.11.1984 – 4 C 27.81 – NVwZ 1986, 293 = juris Rn. 14; B.v. 4.10.2006 – 4 B 64.06 – NVwZ 2007, 224 = juris Rn. 6; BayVGH, B.v. 24.5.2016 – 9 ZB 13.2539 – NVwZ-RR 2016, 861 = juris Rn. 11; B.v. 15.5.2017 – 15 ZB 16.1673 – juris Rn. 27). Eine solche Prägung ist hier nicht ersichtlich. Die Nutzung eines zu rein landwirtschaftlichen Zwecken genehmigten Gebäudes als Lagerstätte für eine allgemein gewerbliche (nicht-landwirtschaftliche) Betätigung – wie hier als Lagerstätte für ein Malergeschäft – hat mit der landwirtschaftlichen Urproduktion nichts zu tun. Für die Anerkennung als „mitgezogene Nutzung“ kann insbesondere allein die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit einer auch nicht-landwirtschaftlichen Nutzung nicht maßgebend sein (vgl. BayVGH, B.v. 15.5.2017 a.a.O. juris Rn. 24 m.w.N).

cc) Aus dem genehmigten Gegenstand einer landwirtschaftlichen Lagerhalle sowie aufgrund der Zielrichtung, nur ein solches Vorhaben zu genehmigen, das sich im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Festsetzung „Fläche für die Landwirtschaft“ hält (s.o.), folgt gleichzeitig, dass mit der nicht-landwirtschaftlichen Nutzung als Lagerplatz für den Malerbetrieb des Antragstellers die Variationsbreite der Baugenehmigung vom 16. März 2015 verlassen wird.

Der Antragsteller kann aus der von ihm angeführten Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 27. Juli 2005 (26 ZB 05.1519) nichts Gegenteiliges ableiten. Die aufgrund der damaligen Einzelumstände getroffene Entscheidung des Gerichts, ein beabsichtigter Verkaufsplatz für 32 Pkw im Rahmen eines Kraftfahrzeughandels halte sich innerhalb der Variationsbreite für eine Baugenehmigung für einen „Mietpark“ für ca. 30 Baugeräte (wie Minibagger, Minilader, Rüttelgeräte und Kompressoren), hatte – anders als vorliegend – mit der Abgrenzung von landwirtschaftlicher und nicht-landwirtschaftlicher Nutzung nichts zu tun und gibt daher für die vorliegende Fallgestaltung nichts her. Für die Reichweite der Variationsbreite der Baugenehmigung und damit für die (zu bejahende) Frage der Genehmigungspflicht der Nutzungsänderung am Maßstab von Art. 55 Abs. 1, Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO spielt es auch keine Rolle, ob und inwiefern für die streitgegenständliche (nicht-landwirtschaftliche) gewerbliche Nutzung bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind. Auch das Verwaltungsgericht geht in der vom Antragsteller in Bezug genommenen Passage auf Seite 10 des Beschlusses vom 1. August 2017 davon aus, dass die Frage, ob der Antragsteller oder der Grundstückseigentümer für die untersagte Nutzung bauliche Veränderungen vorgenommen hat, nicht entscheidungstragend sei. Inwiefern das Verwaltungsgericht mit seiner Mutmaßung, dass bauliche Änderungen zum Zwecke der Ermöglichung der untersagten Nutzung stattgefunden hätten, richtig liegt, ist daher bedeutungslos.

b) Die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Da die Nutzung der Halle als Lagerstätte für den Malerbetrieb des Antragstellers keine landwirtschaftliche Nutzung darstellt, ist nicht ersichtlich, wie das Vorhaben am Maßstab von § 30 Abs. 1, Abs. 3 BauGB ohne Widerspruch zu der im Beschwerdeverfahren gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO als wirksam zu unterstellenden Festsetzung bauplanungsrechtlich zulässig sein könnte. Selbst wenn nach der Ermessensvorschrift des § 31 Abs. 2 BauGB eine Befreiung in Betracht käme – was mit Blick auf die tatbestandliche Voraussetzung, dass keine Grundzüge der Planung berührt sein dürfen, fraglich erscheint (zu den Anforderungen vgl. z.B. BayVGH, B.v. 8.5.2017 – 15 ZB 14.1227 – juris Rn. 23 m.w.N.) –, könnte jedenfalls von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit keine Rede sein. Selbst wenn die bauplanungsrechtliche Festsetzung „Fläche für Landwirtschaft“ unwirksam sein sollte, liegt nicht auf der Hand, dass eine allgemein gewerbliche Lagernutzung genehmigungsfähig wäre. In diesem Fall läge das Baugrundstück im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB), wobei mangels landwirtschaftsbezogener Nutzung (s.o.) eine Privilegierung gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ausschiede. Auch ein sonstiger Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 BauGB wäre nicht ersichtlich. Als sonstiges (Außenbereichs-) Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) dürfte die Umnutzung der Halle als Lagerstelle für einen Malerbetrieb diverse öffentliche Belange beeinträchtigen, jedenfalls wäre die Frage einer entsprechenden Beeinträchtigung von Belangen (vgl. z.B. § 35 Abs. 3 Nr. 1, Nr. 5 BauGB) in einem Genehmigungsverfahren eingehend zu prüfen (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 28.12.2016 – 15 CS 15.1774 – juris Rn. 46 ff.), sodass auch unter diesem Blickwinkel eine offensichtlich Genehmigungsfähigkeit nicht in Betracht käme.

c) Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler (Art. 40 BayVwVfG) ersichtlich.

aa) Insbesondere begründet der Vortrag des Antragstellers, die Antragsgegnerin habe sich nicht damit auseinandergesetzt, dass die untersagte Nutzung unter Vermeidung einer weiteren Versiegelung und Zersiedelung vorhandene Kapazitäten ausnutze, keinen Ermessensfehler. Es ist nicht Sache der Bauaufsichtsbehörde, praktisch im Regelfall vor dem Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung zu ermitteln und im Rahmen des Ermessens zu bewerten, ob und in welchem Umfang die betroffene – rechtswidrige – Nutzung an anderer Stelle eine Flächenversiegelung zur Folge hätte. Das der Antragsgegnerin eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, bestimmt. Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird. Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall daher nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (sog. intendiertes Ermessen, vgl. BayVGH, B.v. 28.12.2016 – 15 CS 15.1774 – juris Rn. 35 m.w.N.). Im Beschwerdeverfahren sind keine Besonderheiten vorgetragen worden, die ausnahmsweise ein Absehen von der Untersagung erfordern könnten. Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers oder Nutzers, für ordnungsgemäße Zustände zu sorgen. Wird eine auch langjährig genutzte landwirtschaftliche Halle für landwirtschaftliche Zwecke nicht mehr benötigt, muss diese in der Regel entweder einer rechtmäßigen Nutzung zugeführt oder aufgegeben und beseitigt werden. Ein Anspruch gegenüber der Behördung auf Duldung illegaler Zustände besteht nicht. Verbleiben einer – insbesondere neuen – landwirtschaftlichen Halle ungenutzte Kapazitäten hinsichtlich des genehmigten landwirtschaftlichen Nutzungszwecks, mag es zudem unter dem Gesichtspunkt der Verhinderung einer Versiegelung und Zersiedelung für die Behörde geboten erscheinen, im Nachhinein die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung mit Blick auf eine ggf. mögliche Rücknahme (Art. 48 BayVwVfG) zu überprüfen.

bb) Unter dem in der Beschwerdebegründung unsubstanziiert angedeuteten Gesichtspunkt einer zeitlich vorübergehenden Nutzung (s.o.) bestehen nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung sowie mit Blick auf die Prüfbeschränkung gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO auch keine Anhaltspunkte für einen Ermessensfehler.

3. Nach Auslegung des Beschwerdevorbringens (§ 88 VwGO) ist davon auszugehen, dass sich die Beschwerde aufgrund ihres Sachvortrags zur Frage des Bestehens eines Vollstreckungshindernisses auch gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts richtet, soweit diese die gem. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V. mit Art. 21a Satz 1 VwZVG kraft Gesetzes sofort vollziehbare Zwangsgeldandrohung betrifft. Der vom Antragsteller innerhalb der gesetzlichen Begründungsfrist geltend gemachte Beschwerdegrund, es bestehe entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts ein Vollstreckungshindernis, weil gegen den Grundstückseigentümer keine Duldungsverfügung ergangen sei, rechtfertigt keine Änderung der angefochtenen Entscheidung.

Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit einer Zwangsgeldandrohung ist es u.a. auch, dass der durch den zugrundeliegende Verwaltungsakt als Störer Verpflichtete in der Lage ist, die ihm auferlegten Pflichten innerhalb der ihm gesetzten Frist nach Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG zu erfüllen. Muss der Pflichtige zur Erfüllung seiner Verpflichtungen in die Rechte Dritter eingreifen und ist der Dritte nicht bereit, den Eingriff in seine Rechte zu dulden, so besteht ein Vollzugshindernis. Es bedarf dann einer Duldungsanordnung gegenüber dem Dritten zur Durchsetzung des bauordnungsrecht-lichen Vollzugs einer Nutzungsuntersagung (vgl. BayVGH, U.v. 16.2.2015 – 1 B 13.649 – juris Rn. 17; vgl. auch BayVGH, B.v. 11.7.2001 – 1 ZB 01.1255 – BayVBl 2002, 275 = juris Rn. 14). Als Rechtsgrundlage ist die Befugnisnorm für die bauaufsichtliche Maßnahme‚ um deren Durchsetzung es geht, heranzuziehen (hier Art. 76 Satz 2 BayBO; zum Streitstand vgl. BayVGH, U.v. 16.2.2015 a.a.O. juris Rn. 16).

Eine derartige Situation ist im vorliegenden Fall von vornherein nicht ersichtlich, soweit es um das schlichte Nichtbenutzen (= tatsächliche Aufgabe einer vertraglich eingeräumten Nutzungsmöglichkeit) geht. Insoweit ist die Untersagung der Nutzung eines Gebäudes grundsätzlich nicht geeignet‚ die Rechtsstellung des Grundeigentümers nachteilig zu berühren. Insoweit besteht ein grundsätzlicher Unterschied zur Anordnung der Beseitigung eines Gebäudes, bei der das Grundeigentum unmittelbar dadurch betroffen wird‚ dass eine zum Grundstücksbestandteil gewordene bauliche Anlage vom Mieter zu entfernen ist. Soweit eine Nutzuntersagung dagegen auf ein schlichtes Unterlassen zielt‚ neben der die Anordnung einer Duldung weder erforderlich noch möglich ist‚ kann der Grundeigentümer den Mieter ohnehin nicht daran hindern‚ die Anordnung zu befolgen (BayVGH, B.v. 9.6.1986 – 2 CS 85 A.1564 – BayVBl. 1986, 563/564; BayVGH, U.v. 16.2.2015 a.a.O. juris Rn. 18 ff.; OVG NW‚ B.v. 24.11.1988 – 7 B 2677/88 – juris Rn. 18; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 76 Rn. 36; Decker in Simon/Busse‚ BayBO‚ Stand: Mai 2017‚ Art. 76 Rn. 430; Molodovsky/Waldmann in Molodovsky/Famers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017‚ Art. 76 Rn. 173; a.A. Manssen in Spannowsky/Manssen, Beck'scher Online-Kommentar Bauordnungsrecht Bayern, 4. Edition, Art. 76 Rn. 82). Eine Duldungsanordnung gegenüber dem Eigentümer zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung ist insofern entgegen der Ansicht des Antragstellers grundsätzlich nicht erforderlich; das gilt jedenfalls, soweit weder mit einem tatsächlichen Widerstand des Vermieters / Eigentümers gegen die Vollstreckung der Nutzungsuntersagung noch damit zu rechnen ist, dass das Grundstück im Rahmen des Vollzugs der Nutzungsuntersagung im Wege des unmittelbaren Zwangs von Vertretern der Bauaufsichtsbehörde zwangsweise betreten werden muss (BayVGH, U.v. 16.2.2015 a.a.O. juris Rn. 18, 20, 21 m.w.N.). Anhaltspunkt für Letzteres vermag der Senat im vorliegenden Fall nicht zu erkennen; insbesondere sind solche Besonderheiten vom Antragsteller im Rahmen der Beschwerdebegründung nicht substanziiert vorgebracht worden. Sein Einwand, die Nutzungsuntersagungsverfügung führe im Übrigen zu einer „Unmöglichkeit der Erfüllung der schuldrechtlichen zivilrechtlichen Verpflichtung durch den Adressaten nach § 275 BGB“, geht nicht auf das konkrete schuldrechtliche Verhältnis zwischen ihm und dem Grundstückseigentümer ein und erklärt nicht, warum er gegenüber dem Eigentümer zur Einlagerung der Sachen verpflichtet sein soll.

Es spricht allerdings Einiges dafür, dass die Rechtsstellung des vermietenden Grundeigentümers durch den Erlass einer Nutzungsuntersagung nachteilig berührt sein k a n n, wenn neben der schlichten Nutzungsuntersagung dem Mieter aufgegeben wird, zur Umsetzung der Nutzungsuntersagung bestimmte Gegenstände aus dem Mietobjekt zu entfernen. In diesem Fall dürfte eine Duldungsverfügung gegenüber dem Vermieter / Eigentümer zur Verhinderung eines Vollstreckungshindernisses geboten erscheinen, wenn dieser an den zu entfernenden Gegenständen ein Vermieter- / Verpächterpfandrecht gem. § 562 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat oder wenn der von der Behörde zur Räumung verpflichtete Mieter / Pächter im Verhältnis zum Grundstückseigentümer vertraglich verpflichtet ist, die beanstandete Nutzung auszuüben (vgl. BayVGH, B.v. 9.6.1986 – 2 CS 85 A.1564 – BayVBl. 1986, 563/564; Decker in Simon/Busse‚ BayBO‚ Stand: Mai 2017‚ Art. 76 Rn. 430 m.w.N.). Nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage unter Zugrundelegung des Beschwerdevorbringens sind die Erfolgsaussichten der Anfechtungsklage gegen die Zwangsgeldandrohung insoweit als offen einzuschätzen. Die demnach vorzunehmende Abwägung der gegenseitigen Interessen fällt zu Lasten des Antragstellers und zu Gunsten der Antragsgegnerin aus.

Das Verwaltungsgericht hat zu Recht herausgestellt, dass ein Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB das Bestehen eines (wirksamen) Mietverhältnisses sowie das Bestehen von Forderungen des Vermieters aus diesem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter voraussetzt (vgl. Artz im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 562 Rn. 6 f.; Teichmann in Jauernig, Kommentar zum BGB, 16. Aufl. 2015, § 562 Rn. 2; Ehlert in BeckOK BGB, Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 43. Edition, Stand: 1.8.2012,§ 562 Rn. 9, 18). Bereits in der angefochtenen erstinstanzlichen Eilentscheidung wurde aus der – im Beschwerdeverfahren nicht bestrittenen und nach Aktenlage dokumentierten – Erklärung des Antragstellers vom 20. Dezember 2016, er werde die Halle anmieten und dort sein Lager einrichten, geschlossen, dass zu diesem Zeitpunkt noch kein Mietverhältnis bestanden hatte. Das Verwaltungsgericht hat ferner darauf verwiesen, dass auch in der Folgezeit weder seitens des (über ein Schreiben des Landratsamts vom 28. Dezember 2016 informierten) Grundstückseigentümers noch seitens des Antragstellers selbst ein Sachverhalt geschildert wurde, der der Bauaufsichtsbehörde eine Veranlassung zu einer Duldungsverfügung gegeben hätte. Vielmehr hat der Antragsteller laut dem behördlichen Aktenvermerk vom 27. Februar 2017 nochmals angegeben, dass bisher kein Mietvertrag existiere, der Grundstückseigentümer ihm aber auch nicht mitgeteilt habe, dass er die Halle für den angestrebten Zweck nicht nutzen dürfe.

Soweit der Antragsteller im Beschwerdeverfahren vorbringt, es sei Sache der Behörde gewesen, das Vorliegen eines Mietvertrages näher nachzuprüfen, hat er es auch im Beschwerdeverfahren unterlassen, insofern hinreichend konkrete Informationen zu geben. In der Beschwerdebegründung beschränkt er sich diesbezüglich auf den Sachvortrag, es sei nicht logisch, aus seiner Erklärung im Dezember 2016, er werde die Halle anmieten, auf das Fehlen eines Mietvertrages noch zum Zeitpunkt des Erlasses der Verfügung im Juni 2017 zu schließen. Es liege nicht fern, dass seine Ankündigung, die Halle anmieten zu wollen, ein halbes Jahr später in die Tat umgesetzt worden sei. Dies aufzuklären – so der Antragsteller –, sei Aufgabe der Antragsgegnerin im behördlichen Verfahren gewesen, bevor sie unvermittelt und ohne Rückantwort auf ein Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 15. Mai 2017 die Nutzungsuntersagung verfügt habe.

Der Antragsteller hat damit auch im Beschwerdeverfahren nicht substanziiert dargelegt, dass ein wirksames Mietverhältnis zwischen ihm und dem Eigentümer des Baugrundstücks besteht, wie dieses zustande gekommen ist und welchen konkreten Inhalt es hat. Der Verwaltungsgerichtshof kann daher nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage nicht unterstellen, dass ein (wirksamer) Mietvertrag mit dem Eigentümer besteht. Aufgrund der insoweit völlig unklaren Sachlage ist derzeit ungewiss, ob und in welchem Umfang nach Maßgabe der §§ 562 ff. BGB dem Grundstückseigentümer ein Vermieterpfandrecht zustehen könnte. Diese Unsicherheit geht im Rahmen der im Verfahren gem. § 146 i.V. mit § 80 Abs. 5 VwGO vom Senat durchzuführenden allgemeinen Interessenabwägung zu Lasten des Antragstellers. Aus § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO folgt eine Obliegenheit des Beschwerdeführers zur hinreichenden und zeitnahen Begründung innerhalb einer Monatsfrist nach Bekanntgabe der erstinstanzlichen Entscheidung (vgl. auch § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO). Da bereits das Verwaltungsgericht dem Antragsteller in der erstinstanzlichen Entscheidung vorgeworfen hat, er habe nicht substanziiert dargelegt, woraus sich ein Vollstreckungshindernis ergebe, wäre es Sache des seine eigenen rechtlichen Interessen wahrnehmenden Antragstellers gewesen, nunmehr spätestens im Beschwerdeverfahren innerhalb der vorgenannten Begründungsfrist gegenüber dem Senat für entsprechende Aufklärung durch konkreten Vortrag und ggf. Vorlage entsprechender (z.B. Vertrags-) Unterlagen zu sorgen. Auf Basis der unkonkreten Äußerungen zur schuldrechtlichen Beziehung zwischen ihm und dem Eigentümer des Baugrundstücks hat der Antragsteller dem Senat nicht die Möglichkeit einer entsprechenden Prüfung eröffnet. Weil dem Antragsteller als nutzender Akteur eine entsprechende präzise Darstellung des schuldrechtlichen Verhältnisses zum Eigentümer ohne Weiteres möglich gewesen wäre, er aber statt dessen durch vage Umschreibungen und den Hinweis auf eine entsprechende Ermittlungspflicht des Gerichts eher für eine Verdunkelung als zur Erhellung des entscheidungserheblichen Sachverhalts gesorgt hat, fällt die Interessenabwägung auch insoweit zugunsten des öffentlichen Vollzugsinteresses und zu Lasten des Suspensivinteresses des Antragstellers aus.

4. Der Antragsteller hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, weil er mit seiner Beschwerde unterlegen ist (§ 154 Abs. 2 VwGO). Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.4, Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ-Beilage 2013, 57 ff.) und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

5. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Regenburg vom 17. Mai 2017 wird in Nr.

I. abgeändert. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin aufgegeben wurde, im zentralen Treppenraum (zurzeit Hotelhalle) das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten (Teil II Nr. 5). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotels (Teil I Nr. 1 Satz 1 des Bescheids) wird unter der Maßgabe abgelehnt, dass der Antragsgegner die Anordnung des Sofortvollzugs gemäß Teil I Nr. 3 des Bescheids aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich als Eigentümerin des mit einem Hotel („S.-hotel …“, 55 Gästebetten) bebauten Grundstücks FlNr. … der Gemarkung B. gegen bauaufsichtliche Maßnahmen zum Brandschutz. Für dieses Objekt ist im gerichtlichen Verfahren eine Baugenehmigung des Landratsamts Regen vom 23. August 1982 für das Vorhaben „Aufbau eines 2. Stockwerkes u. Erweiterung der Vorhalle“ (Az. 723/82) vorgelegt worden. Ältere Baugenehmigungen wurden von den Beteiligten nicht übermittelt.

Das Landratsamt erließ im Anschluss an eine Ortseinsicht am 8. November 2016 und auf Basis eines hierzu erstellten Baukontrollberichts vom 30. November 2016 am 2. Dezember 2016 eine „Anordnung gemäß Art. 54 Abs. 4 Bayer. Bauordnung“, mit der unter „Teil I Nr. 1“ unter Anordnung des Sofortvollzugs (Teil I Nr. 3) die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss unter der auflösenden Bedingung, dass „alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden“, untersagt wurde. Unter Teil I Nr. 2 ist verfügt, dass die Nutzungsuntersagung während einer Übergangszeit von drei 3 Monaten nach Bescheidzustellung für den Fall ausgesetzt wird, dass gewisse Sofortmaßnahmen (Sicherheitswache) umgesetzt werden. Unter „Teil II Mängel“ werden der Antragstellerin diverse Einzelmaßnahmen zur Beseitigung brandschutzrechtlicher Mängel aufgegeben. Auch insofern wurde die sofortige Vollziehung angeordnet (Teil II Nr. 12). Unter Teil II Nr. 13 bis 26 werden Zwangsgelder angedroht für den Fall, dass die Verpflichtungen gem. Nr. 1 bis Nr. 11 nicht binnen bestimmter Fristen erfüllt werden. Mit Teil III des Bescheides wurde der Pächter unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verpflichtet, die gegenüber der Antragstellerin verfügte Nutzungsuntersagung und Mängelbeseitigung zu dulden. In der Begründung des Bescheids wird ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Ortsbegehung weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die Anordnung der Mängelbeseitigung diene dazu, das Hotel so nachzurüsten, dass der Betrieb wieder ohne erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen möglich sei. Aufgrund der besonderen Gefahrenlage sei das Entschließungsermessen zum bauordnungsrechtlichen Eingreifen weitgehend auf Null reduziert. Wegen der abzuwehrenden erheblichen Gefahren seien die angeordneten Maßnahmen trotz der Beeinträchtigungen verhältnismäßig; eine andere Entscheidung als die Untersagung der Nutzung sowie darauf aufbauend die Anordnung einer Mängelbeseitigung mit ausreichend bemessener Fristenregelung sei nicht ersichtlich. Wirtschaftliche Gesichtspunkte müssten hinter den zu schützenden Rechtsgütern Leben und Gesundheit zurücktreten. Auch wenn das Landratsamt über einen längeren Zeitraum hinweg nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe nicht darauf vertraut werden dürfen, dass Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. In der Bescheidbegründung wird der Antragstellerin alternativ zu der angeordneten Mängelbeseitigung die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von drei Monaten nach Zustellung unter Beibehaltung der in Teil I aufgeführten Sofortmaßnahmen ein abweichendes Brandschutzkonzept vorzulegen, prüfen zu lassen und umzusetzen. Die Anordnung des Sofortvollzugs wurde mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit begründet, die den Gästen eines Beherbergungsbetriebs ohne gesicherten ersten und zweiten Rettungsweg drohten. Ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefahrenlage zur Folge gehabt.

Mit Beschluss vom 17. Mai 2017 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg den von der Antragstellerin am 13. März 2017 gestellten Eilantrag, die aufschiebende Wirkung ihrer am 21. Dezember 2016 gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Anfechtungsklage wiederherzustellen, ab.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Sie trägt unter Bezugnahme auf Aktennotizen vom 21. Mai 1982, 16. September 1982 und 25. Oktober 1982 (vgl. Bl. 43 ff. der VGH-Akte sowie Bl. 8 f. 83 f., 88 der Bauakte des Landratsamts 723/82) sowie auf ein Ergebnisprotokoll einer „außerordentlichen Feuerbeschau“ vom 4. Juli 1968 (Bl. 53 ff. der VGH-Akte) vor, der Entscheidung des Verwaltungsgerichts stehe der Bestandsschutz des Gebäudes entgegen. Weder die Behörde noch das Verwaltungsgericht hätten den Vertrauensschutz, der ihr als Adressatin einer Baugenehmigung zukomme, hinreichend gewürdigt. Das Gebäude sei und bleibe formell legal, sodass es nicht an eine wie auch immer geänderte Rechtslage angepasst werden müsse. Die Umsetzung des Bescheids – insbesondere in Bezug auf die angeordnete Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Treppenhausbereichen (Teil II Nr. 6 des Bescheids) – bedeutete den faktischen Rückbau des Gebäudes in den Rohzustand. Dies führe im Ergebnis zur Beseitigung eines baurechtlich genehmigten Zustandes und bewirke damit in der Sache einen Widerruf bzw. die Aufhebung der erteilten Baugenehmigung. Die Gestaltung der Treppenhäuser und diesbezügliche Brandschutzfragen seien im Genehmigungsverfahren 1982 zwischen dem damaligen Bauherr, dem Landratsamt und dem Brandversicherer abgestimmt worden. Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Anordnung gemäß dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ vom 25. Juli 2011 seien nicht gegeben. Jedes Geschoss des Hotelgebäudes besitze tatsächlich mehrere Rettungswege. Geringe, den heutigen Anforderungen ggf. nicht mehr bis ins Detail gerecht werdende Mängel könnten jedenfalls nicht dazu führen, diesen die Qualität und die Funktion als Rettungsweg vollständig abzusprechen. Weder aus dem Bescheid des Landratsamts noch aus dem angegriffenen erstinstanzlichen Beschluss ergebe sich, dass die gerügten Mängel der Rettungswege im Brandfall dazu führten, dass die dortigen Fluchtmöglichkeiten nicht gegeben seien. Tatsächlich sei bei einer würdigenden Gesamtbetrachtung von einem ausreichenden Gefahrenschutz im Gebäudebestand auszugehen. Ein wesentlicher Mangel des Rettungswegs über den mittleren und zentralen Treppenraum könne aus dem Umstand, dass der Treppenverlauf im Bereich des 1. Obergeschosses um etwa 6 bis 7 m versetzt sei, nicht begründet werden. Der mittlere Treppenraum sei von jeder Lage im 1. und 2 Obergeschoss innerhalb der bauordnungsrechtlichen 35 m-Vorgabe erreichbar. An beiden Seiten des Bauwerks (gemeint: im südwestlichen und östlichen Gebäudetrakt) seien das 1. und das 2. Obergeschoss über ein Treppenhaus verbunden, wobei von jedem dieser im 35 m-Bereich erreichbaren Treppenhäuser auf Ebene des 1. Obergeschosses ein Ausgang auf das Flachdach über dem Restaurantbereich führe. Insgesamt sei kein Raum weiter als 10 m von der nächsten Treppe entfernt. Darüber hinaus stehe im 1. Obergeschoss der Ausstieg über das jeweilige Fenster auf die Dachterrasse zur Verfügung. Die Dachterrasse sei weniger als 8 m hoch und daher für die Feuerwehr ohne Weiteres anleiterbar. Auch die Fenster hielten eine entsprechende Brüstungshöhe ein. Das unverhältnismäßige Vorgehen werde ferner dadurch belegt, dass die Baubehörde auch nach zwischenzeitlichen Baukontrollen – so z.B. im Jahr 1995 – den bestehenden baulichen Zustand des Gebäudes akzeptiert habe. Schließlich habe das Verwaltungsgericht die wirtschaftlichen Folgen des streitgegenständlichen Bescheids für die Antragstellerin nicht hinreichend berücksichtigt. Bei Fortbestand der Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei der wirtschaftliche Zusammenbruch des genehmigten und über viele Jahrzehnte unbeanstandeten Betriebs unvermeidbar. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners sei es nicht Sache der Antragstellerin, alternative bautechnische Vorschläge zur Veränderung des bestandsgeschützten Zustands ihres Anwesens zu unterbreiten. Wegen der bestehenden Verkleidung der Außenfassade mit grundsätzlich brennbaren Holzschindeln dürfe der Rettungsweg über die Außenflächen der Dachterrassen und die Abstiegsleitern nicht als untauglich angesehen werden. Die Bayerische Bauordnung fordere für Außenwände lediglich eine ausreichend lange Widerstandsfähigkeit gegen eine Brandausbreitung. Diese Eigenschaft („schwer entflammbar“) erfüllten die Holzschindeln. Gleiches gelte für die in massivem Holz bzw. teilweise in Metall mit Gitterglas ausgeführten Fenster und Türen im Bereich der Rettungswege. Die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Insofern sei vom vormaligen Pächter in einem Bescheid vom 6. Mai 2015 – und insbesondere dort unter 5. und 6. – lediglich gefordert worden, den Außenfluchtbereich zu sichern. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Antragsgegner auf diese Möglichkeiten, die umgesetzt worden seien, nicht mehr abheben wolle. Es bestehe grundsätzlich die Bereitschaft, im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung der Außenrettungswege durchzuführen, die sich allerdings nur in marginalem Bereich bewegen könnten, da die Grundvorrichtungen dieser Anlagen schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet seien.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 17. Mai 2017 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Klage wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht habe richtig entschieden. Aus dem Baukontrollbericht zur Ortseinsicht vom 8. November 2016 hätten sich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit ergeben. Aus dem Bericht folge auch, dass die angeordneten Maßnahmen eine unabweisbare Minimallösung darstellten, da jeder vorhandene Rettungsweg mit schwerwiegenden Mängeln behaftet sei. Es gehe nicht nur um die Anpassung an die im Laufe der Zeit geänderten gesetzlichen Vorschriften. Angesichts der erheblichen Gefahrenlage sei es unerheblich, dass das Landratsamt den baulichen Missstand ggf. früher hätte feststellen und einschreiten können. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin eine wirtschaftliche Existenzgefährdung im Falle der Umsetzung des Bescheids nicht belegt habe, sei ein Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich. Dies gelte umso mehr, wenn es – wie hier – um den Schutz höchstwertiger Rechtsgüter vor erheblichen konkreten Gefahren gehe. Der näher begründeten Annahme im angegriffenen Beschluss, dass solche Gefahren vorliegen, sei die Antragstellerin nicht substantiiert entgegen getreten. Die vorgelegten Unterlagen aus den Jahren 1968 und 1982 gäben hierzu nichts her. Es sei nicht Aufgabe der Behörde, alle vorstellbaren Möglichkeiten zur Umsetzung eines ausreichenden Bestandsschutzes in Erwägung zu ziehen, wenn sich der Verantwortliche – wie hier die Antragstellerin – zu Unrecht auf den Standpunkt stelle, dass keine Gefahrensituation gegeben sei und der bestehende Zustand hinsichtlich des Brandschutzes ausreiche. Es sei auch mit Blick auf finanzielle und betriebliche Belastungswirkungen Sache der Antragstellerin gewesen, Alternativen zu den von der Behörde für erforderlich und angemessen gehaltenen Maßnahmen zur Ausräumung oder Kompensation von Brandschutzmängeln zu entwickeln. Eindeutig vorzugswürdige Alternativen seien für die Behörde nicht ersichtlich.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, hat aber nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung weitgehend zu Recht abgelehnt.

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht aufgrund der sich im Zeitpunkt seiner Entscheidung darstellenden Sach- und Rechtslage eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die Interessen, die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechen, oder diejenigen, die für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung streiten, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen.

1. Für den Erfolg der Beschwerde kommt es hiernach maßgeblich darauf an, inwiefern das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid vom 2. Dezember 2016 nach der im Eilverfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage zu Recht von Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm gedeckt angesehen hat, wobei der Senat sich nur mit den innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die § 146 Abs. 4 Satz 3 und Satz 6 VwGO die Prüfung beschränkt, auseinanderzusetzen hat.

Die Bauaufsichtsbehörden können gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr – etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse der Brandabwehr – anders beurteilt wird (Dirnberger in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 167). Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt der Bauaufsichtsbehörde über Art. 54 Abs. 2 und 3 BayBO sowie Art. 76 BayBO hinausgehend auch Eingriffsbefugnisse bei Anlagen, die aufgrund einer geltenden Baugenehmigung formell bestandsgeschützt sind. Anordnungen können auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt werden, ohne dass die Baugenehmigung gem. Art. 48 oder Art. 49 BayVwVfG aufgehoben werden muss bzw. ohne dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rücknahme oder einen Widerruf der Baugenehmigung vorliegen müssen (BayVGH, B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 158, 160 m.w.N.; i.E. ebenso: Bell, KommP BY 2011, 334; Glaser/Wei-ßenberger, BayVBl. 2008, 460/465; nach früherem Recht bereits BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 16.3.1982 – 2 AS 82 A.217; U.v. 21.8.1991 – 2 B 91.156; U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 30.7.1992 – 15 CS 92.1935; B.v. 19.6.1997 – 14 ZB 97.1268; B.v. 19.12.2001 – 14 ZB 00.1421 – juris Rn.3; a.A. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2017, Art. 54 Rn. 212, 213). Insofern ist die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung verfassungsgemäß eingeschränkt. Von den von Art. 54 Abs. 4 BayBO erfassten Sicherheitsrisiken sind nicht nur die Eigentümer selbst, sondern eine von vornherein nicht bestimmbare Zahl von Bewohnern, Besuchern (Gästen) und unter Umständen auch Passanten betroffen. Diese Einbindung rechtfertigt auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine detaillierte und weitgehende Bestimmung des Inhalts und der Schranken der Eigentümerbefugnisse (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 156 m.w.N.).

Der Senat konnte im summarischen Verfahren gem. § 146 i.V. mit § 80 Abs. 5 VwGO auf die detaillierte Ermittlung und Beurteilung der bestehenden Baugenehmigungslage verzichten. Insbesondere bedurfte es keiner Ermittlungen, inwiefern ggf. doch noch weitere Baugenehmigungen vor der Umbaugenehmigung aus dem Jahr 1982 existent sein könnten. Entbehrlich war im gerichtlichen Verfahren auch eine detaillierte Abklärung und Prüfung, inwiefern (zum Teil) Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO hätten gestützt werden können, etwa weil der bestehende bauliche Zustand, der in Umsetzung der Anordnungen in Teil II des angefochtenen Bescheids geändert werden soll, ggf. nicht mit der Baugenehmigung vom 23. Juni 1982 übereinstimmt. Denn bei der Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO muss die Frage der genauen Reichweite des Bestandschutzes nicht vertieft werden. Eine Anordnung, die nach dieser Vorschrift gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in analoger Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296 f., 299; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; Jäde in Jäde/Dirn-berger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 214). Sollte im Übrigen die Ausgestaltung der betroffenen Räumlichkeiten bzw. der Betrieb des Hotels im Ganzen nicht von bestehenden Baugenehmigungen abgedeckt sein, wären bei (alternativer) Heranziehung des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (für bauliche Nachrüstungen) bzw. Art. 76 Satz 2 BayBO (für die Nutzungsuntersagung) die behördlichen Ermessenserwägungen weitgehend identisch (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; zur Möglichkeit eines Austausches der Rechtsgrundlage, wenn hierdurch der Bescheid nicht in seinem Wesen verändert wird vgl. auch BVerwG, U.v. 31.3.2010 – 8 C 12.09 – NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; BayVGH, B.v. 18.7.2012 – 22 ZB 11.2060 – juris Rn. 13).

Gemessen hieran überwiegt in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach die Anfechtungsklage gegen den Bescheid insofern gemessen an Art. 54 Abs. 4 BayBO keinen Erfolg haben wird (im Folgenden unter 2.). Demgegenüber überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin das Vollzugsinteresse, soweit unter Teil II Nr. 5 des Bescheids angeordnet wurde, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten ist; denn diese Anordnung kann nicht auf die von dem Antragsgegner herangezogene Befugnisnorm und das hierauf aufbauende behördliche Ermessen gestützt werden (hierzu unter 3.). Da die unter Teil I Nr. 1 Satz 1 verfügte Nutzungsuntersagung nach Aktenlage ebenfalls als grundsätzlich zulässig anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht auch insofern wegen überwiegenden Vollzugsinteresses den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Da die fortbestehende Wirksamkeit der verfügten Nutzungsuntersagung über die unter Teil I Nr. 1 Satz 2 des streitgegenständlichen Bescheids reglementierte auflösende Bedingung unter Berücksichtigung des Anordnungszwecks (Sicherung einer gefahrfreien Nutzbarkeit der Rettungswege im Brandfall) auf Basis einer einheitlichen Ermessensentscheidung an die Erfüllung der unter Teil II verfügten Maßnahmen geknüpft ist, allerdings hinsichtlich Teil II Nr. 5 des Bescheids die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen war, sieht es der Senat in analoger Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO als geboten an, die Ablehnung des Eilantrags an die im Tenor dieses Beschlusses ausgesprochene Auflage (Maßnahme) zu knüpfen (vgl. im Einzelnen unten 4.).

2. Es spricht eine weit überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen rechtmäßig sind und die Antragstellerin daher nicht in subjektiven Rechten verletzen (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Der Senat sieht von vornherein keine Veranlassung, den streitgegenständlichen Bescheid vom 2. Dezember 2016 im Beschwerdeverfahren einer rechtlichen Überprüfung in Bezug auf die unter Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 angeordneten Maßnahmen (Begrenzung der Lagerung von brennbaren Stoffen in der Garage; Beseitigung entzündlicher und brennbarer Gegenstände in bestimmten Flur- und Treppenhausbereichen sowie Abstellräumen unter den Treppenläufen; Freihaltung erforderlicher Rettungswegbreiten; Entfernung von Keilen, mit denen Türen mit Brandschutzanforderungen und Selbstschließung offen gehalten werden; Vorlage eines Prüfungsergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung) zu unterziehen.

Gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO obliegt es dem Beschwerdeführer – hier der Antragstellerin –, sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung inhaltlich auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb diese keinen Bestand haben kann. Die Antragstellerin hat im Beschwerdeverfahren nichts Substanziiertes vorgetragen, warum der Bescheid vom 2. Dezember 2016 in Bezug auf Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Beschluss vom 17. Mai 2017 rechtswidrig sein könnte. Im Beschwerdeverfahren sind vom Verwaltungsgerichtshof nur die dargelegten Gründe zu prüfen, § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO (vgl. z.B. OVG Sachsen-Anhalt, B.v. 1.10.2014 – 3 M 406/14 – juris Rn. 6). Zudem hat die Antragstellerin hinsichtlich eines Teils der hiervon betroffenen Maßnahmen vorgetragen, dass bereits „alle mobilen Einrichtungen aus Treppenhäusern und Fluren entfernt“ worden seien, „die auch nur im Geringsten brandschutztechnisch problematisch sein könnten“ (Schriftsatz vom 22. Juni 2017; zu Brandlasten und Hindernissen in Form von Einrichtungsgegenständen in Rettungswegbereichen vgl. Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 77). Soweit sich die Anfechtungsklage der Antragstellerin mit Blick auf § 88 VwGO überhaupt auf die Maßnahmen gem. Teil II Nr. 8 – 11 erstrecken sollte, könnte im Hauptsacheverfahren ggf. zu klären sein, inwiefern diese mangels Auswirkungen auf den genehmigten Bestand anstelle von Art. 54 Abs. 4 BayBO womöglich eher auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO zu stützen sind.

b) Auch hinsichtlich der im angefochtenen Bescheid unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen (Nr. 1 – Nr. 4: Einbau von Türen bzw. Fenstern mit bestimmten brandschutzrechtlichen Anforderungen in näher bestimmten Treppenraum- und Flurbereichen; Nr. 6: Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Bereichen; Nr. 7: Anforderung einer leichten Öffnung der westlichen Notausgangstür von der Garage ins Freie) bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Denn insofern geht der Senat nach der im Verfahren gem. § 146, § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage davon aus, dass die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm erfüllt und dem Antragsgegner keine Ermessensfehler (Art. 40 BayVwVfG, § 114 Satz 1 VwGO) vorzuwerfen sind.

aa) Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO (erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit) erreicht ist, ist einekonkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht (vgl. BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Decker, BayVBl. 2011, 517/524; Hirschfelder, BauR 2015, 921/924 f.; vgl. auch zum Landesrecht außerhalb Bayerns VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; HambOVG, B.v. 4.1.1996 – Bs II 61/95 – NVwZ-RR 1997, 466 = juris Rn. 13; NdsOVG, B.v. 17.1.1986 – 6 B 1/86 – BauR 1986, 684/686; OVG NRW, U.v. 28.8.2002 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19, 20; nach a.A. soll das Vorliegen einer abstrakten Gefahr genügen, vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 169). Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U.v. 16.1.1997 – 22 B 96.3491 – BayVBl. 1997, 280 = juris Rn. 20; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23). Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen (BVerwG, U.v. 26.6.1970 – IV C 99.67 – NJW 1970, 1890 = juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 220). Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (Molodovsky in Molodovsky/Fa-mers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 141, 141a; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; vgl. auch VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 24).

bb) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 2. Dezember 2016 ebenso wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss vom 17. Mai 2017 eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO damit begründet, dass für das 1. und 2. Obergeschoss des Hotels weder der erste noch der zweite Rettungsweg ausreichend gesichert sei. Der Senat teilt nach Aktenlage diese Einschätzung.

Eine erhebliche – konkrete – Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO entsteht zwar nicht bereits allein dadurch, dass sich gesetzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern und eine bestehende Anlage in der Folge nicht mehr in allen Details mit neueren (etwa bauordnungs-) rechtlichen Vorgaben übereinstimmt (VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; Nr. 1.2 des IMS vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ – Az. II B 7-4112.420-013/11; Bell, KommP BY 2011, 334; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925). Besonderheiten gelten jedoch bei der Gefahr- und Wahrscheinlichkeitsbeurteilung im Zusammenhang mit brandschutzrechtlichen Anforderungen, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 10; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 20.2.2013 – 2 A 239/12 – BauR 2013, 1261 = juris Rn. 34; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925) und ein Gebäudebrand regelmäßig mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen einhergeht. Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten, müssen sich darauf verlassen können, dass die vorgesehenen Rettungswege im Brandfall hinreichend gefahrfrei und sicher benutzbar sind. Mängel innerhalb der Rettungswege indizieren daher eine erhebliche Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO (Kühnel/Goll-witzer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 33 Rn. 8; zur Möglichkeit nachträglicher Anordnungen auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude im Falle ungesicherter Rettungswege vgl. auch Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 10; Molodovsky in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 141a; BayVGH, U.v. 17.2.1997 – 14 B 93.1180 – juris Rn. 17 ff.: ungesicherter erster Rettungsweg wegen fehlender feuerbeständiger Ausgestaltung eines Treppenraums; VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 13 ff.: Anordnung zum Einbau von rauchdichten und selbstschließenden Türen; für den Fall der mangelnden Sicherung des zweiten Rettungswegs vgl. auch BayVGH, U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 176, 177; vgl. auch OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 22.7.2002 – 7 B 508/01 – BauR 2002, 1841 = juris Rn. 19 ff.). Ganz in diesem Sinne ist nach dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ (Az. II B 7-4112.420-013/11, dort unter Nr. 1.2) für die Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO „beispielhaft (…) von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen“ (zustimmend Bell, KommP BY 2011, 334; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 31 Rn. 58; in Anwendung von Art. 60 Abs. 5 BayBO 1998 vgl. bereits BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 7 ff.).

Die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen stützen sich auf die Nichteinhaltung der (aktuell geltenden) Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 6 BayBO (Teil II Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3), Abs. 4 (Teil II Nr. 4), Abs. 5 (Teil II Nr. 6) sowie hinsichtlich Teil II Nr. 7 auf eine im Sinne der Funktionsfähigkeit eines Rettungswegs am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV geboten hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür. Auch wenn Art. 54 Abs. 4 BayBO die Anordnung einer (fortwährenden) Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften als solche grundsätzlich nicht rechtfertigt (s.o.), greift die Befugnisnorm als spezieller Gefahrenabwehrtatbestand auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude aufgrund der hohen Wertigkeit der geschützten Rechtsgüter (Leben und Gesundheit) jedenfalls dann ein, wenn die Nichteinhaltung aktueller gesetzlicher Standards gleichzeitig eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bedingt und ohne eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde und deren Umsetzung die gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit eines Rettungswegs nicht hinreichend gewährleistet ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die aktuellen normativen Anforderungen an die Ausgestaltung notwendiger Treppenräume in Art. 33 Abs. 4 und Abs. 6 BayBO den Schutzzweck verfolgt, im Brandfall den Brandübergriff auf den Rettungsweg sowie eine Verrauchung in diesem zu verhindern und damit in Umsetzung der allgemeinen Vorgaben in Art. 12 letzte Alt. BayBO für eine sichere und gefahrfreie Benutzbarkeit des Rettungswegs für die Fliehenden sowie für Rettungshelfer zu gewährleisten (Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 7, 35, 84, 98; Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 3, 4, 6, 69, 75, 78, 96). Die Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 5 BayBO an die Ausgestaltung des Treppenraumes mit nicht brennbaren Baustoffen gründen zudem auf dem Gedanken, dass notwendige Treppenräume in ihrer besonderen Bedeutung als vertikale Fluchtwege selbst nicht Ursache einer Brandentstehung sein dürfen und daher, sofern kein Rauch und Feuer von außen (d.h. von anderen Gebäudeteilen) in den Treppenraum eindringen, als Fluchtweg uneingeschränkt benutzbar bleiben (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 75). Da angesichts des hohen Werts, den das menschliche Leben und die Gesundheit darstellen (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), an die Wahrscheinlichkeit einer Verrauchung des Rettungswegs sowie eines Brandübergriffs auf diesen keine hohen Anforderungen zu stellen sind (s.o. sowie VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 14), ist nach Ansicht des Senats grundsätzlich von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, wenn die Rettungswege der im Einzelfall betroffenen baulichen Anlage nicht den (aktuellen) bauordnungsrechtlichen Anforderungen zur Vermeidung der Verrauchung und des Brandübergriffs sowie der Brandentstehung gem. Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO genügen oder im Übrigen der Funktion eines hinreichend sicheren Fluchtwegs i.S. von Art. 31 Abs. 1 BayBO (bei Mittel- und Großgaragen vgl. auch § 12 Abs. 1 GaStellV) nicht entsprechen. Der (Landes-) Gesetzgeber hat durch die Schaffung und nachträgliche Anpassung von Regelungen im Bauordnungsrecht, die die Rauch- und Brandfreiheit eines als Rettungsweg fungierenden Treppenraums gewährleisten sollen (Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO), den spezifischen Gefahrbegriff des Art. 54 Abs. 4 BayBO hinsichtlich der Sicherung der gefahrfreien Benutzbarkeit eines Rettungswegs konkretisiert.

Diesen Anforderungen genügt die Hotelanlage – soweit nach Aktenlage und unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragstellerin ersichtlich – nicht. Es ist vielmehr mit dem streitgegenständlichen Bescheid davon auszugehen, dass die vorhandenen Rettungswege einerseits über den südwestlichen sowie andererseits über den zentralen Treppenraum an diversen Mängeln am Maßstab der Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO leiden, die im Dienste der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit (sichere Benutzbarkeit im Brandfall) durch Umsetzung der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen beseitigt werden sollen. Das Verwaltungsgericht hat auf Seiten 12 bis 15 des angefochtenen Beschlusses vom 17. Mai 2017 unter Berücksichtigung des Baukontrollberichts vom 30. November 2016 detailliert ausgeführt, dass die bestehenden vertikalen Rettungswege über den zentralen sowie den südwestlichen Treppenraum sowie die hierauf bezogenen horizontalen Rettungswege in bestimmten Flurbereichen des Erdgeschosses und des Obergeschosses den derzeitigen Anforderungen an eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brand-/Evakuierungsfall am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 i.V. mit Art. 33 Abs. 4, 5 und 6 BayBO nicht genügen. Hierauf wird im Einzelnen Bezug genommen. Für diese Rettungswege ist mithin eine sichere, gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall nicht gewährleistet. Die Antragstellerin hat gegen diese Befunde und Wertungen des Verwaltungsgerichts keine substanziellen Einwendungen erhoben, sodass der Senat sowohl aufgrund des summarischen Charakters des Eilverfahrens als auch aufgrund der Prüfbegrenzung gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO im Beschwerdeverfahren von der Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen und rechtlichen Schlüsse des Landratsamts und des Verwaltungsgerichts ausgeht.

Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass es alternative mängelfreie Rettungswege gibt, die im Brandfall eine gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sichere, gefahrfreie und zeitnahe Gebäudeevakuierung ermöglichen. Dies gilt insbesondere – und unabhängig von der Frage, inwiefern der horizontale Fluchtweg in den Flurbereichen ohnehin baulich ertüchtigt werden müsste (vgl. Teil II Nr. 1 – 4 des streitgegenständlichen Bescheids) – für eine Rettung über Notabstiege/Leitern im Außenbereich des 1. Obergeschosses (vgl. Lichtbilder Nrn. 11, 29, 30, 35, 41 – 44 im Baukontrollbericht vom 30. November 2016), die über das mittlere Treppenhaus (Ausgang auf das Garagendach im nördlichen Gebäudetrakt) sowie über das südwestliche und das östliche Treppenhaus (Verbindung zu den Terrassen- und Balkonbereichen) aufgesucht werden müssten. Die sichere Benutzbarkeit dieser Fluchtwege steht nicht nur wegen fehlender Sicherheitsbeleuchtung, fehlender Absturzsicherung und fehlendem Witterungsschutz infrage. Wie aus dem Baukontrollbericht folgt, sind im Freibereich keine Außentreppen vorhanden, deren Nutzung ausreichend sicher ist und im Brandfall nicht gefährdet werden kann (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO). Die vorhandenen Notabstiege (Leitern) bieten schon deshalb keine gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit im Brandfall, weil der Fliehende für den (selbstrettenden) Abstieg ein Mindestmaß an körperlicher Konstitution aufweisen muss, was insbesondere bei wegen Alters gebrechlichen oder bei körperlich behinderten Menschen von vornherein ein unüberwindbares Hindernis darstellen dürfte. Das Landratsamt hatte in dem von der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren zitierten Schreiben vom 6. Mai 2015 (dort unter Nr. 6) nicht nur gefordert, den Fluchtweg auf dem südlichen Balkon durch Entfernung der Balkonabtrennungen im 1. Obergeschoss bzw. den Einbau von Türen nachzurüsten, sondern auch, auf dem über das mittige Treppenhaus erreichbare Garagendach „einen verkehrssicheren Notabstieg/Fluchttreppe“ anzubringen. Soweit die Antragstellerin im Schreiben vom 2. Oktober 2017 behauptet, dass die im Schreiben vom 6. Mai 2015 unter 5. und Nr. 6 geforderten Maßnahmen für eine sichere Benutzbarkeit des Rettungswegs über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses umgesetzt worden seien und deshalb zwischenzeitlich für einen gefahrfreien Zustand gesorgt worden sei, bleibt dieser Vortrag vage und mangels vorgelegter Nachweise für den Senat nicht überprüfbar. Zudem schlägt die Antragstellerin im Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 (Seite 3) vor, die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Damit geht aus dem Vortrag der Antragstellerin hervor, dass die Installierung einer verkehrssicheren Fluchttreppe weder tatsächlich umgesetzt wurde noch von ihr in Erwägung gezogen wird. Die an der Außenfassade befindlichen Notabstiegsleitern stellen keine Treppe im bauordnungsrechtlichen Sinne dar (zu „Steigeisen“ als Auf- und Abstiegshilfe mit einer Steigung von 90˚, „Leitern“ als Auf-/Abstiege mit einer Steigung von mehr als 75˚ sowie „Leitertreppen“ mit einer Steigung von mehr als 45˚, die allesamt aufgrund des hohen Steigungswinkels keine Treppen i.S. von Art. 32 BayBO darstellen vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 32 Rn. 52, 53; in Anknüpfung an die DIN 18065 vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 18 ff.; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 2).

Hinzu kommt, dass der gefahrfreien Benutzung eines Außenabstiegs vom ersten Obergeschoss in das Erdgeschoss – sei es über Leitern, sei es über eine (neue) Treppe – die Brennbarkeit der an der Außenfassade befindlichen Holzschindeln entgegensteht. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, die Holzschindeln erfüllten die Anforderungen an Art. 26 BayBO, mag dies für die Gestaltung als Außenfassade genügen. Dies genügt aber nicht den Anforderungen an eine sichere und gefahrfreie Benutzung eines Rettungswegs, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit im Brandfall auszuräumen. Es wird durch den Schutzzweck von Regelungen wie Art. 33 Abs. 4 bis 6 BayBO bestätigt und liegt im Übrigen auf der Hand, dass ein Fluchtweg nur dann seinen Zweck erfüllen und den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO an eine gefahrfreie Benutzbarkeit entsprechen kann, wenn im Brandfall weitestgehend ausgeschlossen wird, dass der Fluchtweg selbst in Brand gerät bzw. wegen übergreifenden Feuers durch die Flüchtenden nicht benutzt werden kann.

Die von der Antragstellerin angesprochene Möglichkeit der Rettung über das Flachdach (Dachterrasse) über dem Restaurantbereich, das – ebenso wie die Fenster in den Obergeschossen – aufgrund passender Höhe (weniger als 8 m) durch die Feuerwehr anleiterbar sei, stellt keine gefahrfreie Rettungswegalternative i.S. des Art. 54 Abs. 4 BayBO dar. Da die Feuerwehr nicht nur aufgrund des Anfahrtswegs sondern auch etwa aufgrund eines Paralleleinsatzes an einem zeitnahen Eintreffen verhindert sein kann, muss sich eine Person, die sich in einem Gebäude aufhält, grundsätzlich darauf verlassen können, im Brandfall das Gebäude selbst über einen Rettungsweg verlassen zu können. Wie sich aus der gesetzlichen Wertung aus Art. 31 Abs. 2 und Abs. 3 BayBO ergibt, kann ein Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit allenfalls eine Behelfslösung für den zweiten Rettungsweg sein. Soweit allerdings – wie vorliegend – der erste (durch Fliehende bzw. Rettungshelfer selbst begehbare) Rettungsweg Mängel aufweist, aufgrund derer eine für Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung im Brandfall nicht gewährleistet ist, kann schon grundsätzlich die Möglichkeit der Rettung mit Hilfe der Feuerwehr keine Kompensation zur Gewährleistung einer am Maßstab von Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sicheren und gefahrfreien Evakuierung schaffen. Insofern spielt der Einwand der Antragstellerin, die Regelung gem. Nr. 1.2 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministerium des Innern über den Vollzug des Bayerischen Feuerwehrgesetzes vom 28. Mai 2013 (VollzBekBayFwG) betreffend Anfahrt und Rettungszeiten von Feuerwehr und Rettungsdienst (zehnminütige Hilfsfrist) besäßen keine baurechtliche Relevanz, sondern stellten ausschließlich Organisationsvorgaben für die staatlicherseits vorzuhaltende Infrastruktur des Rettungswesens dar, für die Entscheidung des vorliegenden Falles keine Rolle. Zudem ist im vorliegenden Fall nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass die Frei-/Außenbereiche im 1. Obergeschoss eine derartige Sicherheit bieten, dass sie bei jedem Brandfall ein längerfristiges Verbleiben ohne Gefahr für Leib und Leben (mit Blick auf toxische Rauchgase, Hitzeentwicklung und Gebäudeeinsturzgefahr) gewährleisten. Eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle weist im Übrigen eine hinreichende Zuverlässigkeit auch als (bloßer) zweiter Rettungsweg nur dann auf, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist (OVG NRW, U.v. 22.2.2010 – 7 A 1235/08 – BauR 2010, 1568 – juris Rn. 33). Laut Mitteilung des Kreisbrandmeisters des Landkreis Regen (E-Mail vom 14. Juni 2016) beträgt die Dauer ab Alarmierung bis zum Eintreffen der nächst gelegenen Feuerwehr (B.*) am Gebäude der Antragstellerin (ohne Einbeziehung des Zeitraums bis zur Durchführung der Rettungsmaßnahme selbst) mindestens 13 Minuten. Unter diesen Voraussetzungen dürfte daher sogar ein zweiter Rettungsweg über die Dachterrasse bzw. das Flachdach im 1. Obergeschoss als eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle des Sonderbaus (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) den gesetzlichen Anforderungen gem. Art. 31 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BayBO nicht genügen. Es steht dann nämlich infrage, ob sich die Rettung der auf der Dachterrasse befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 11; OVG NRW, U.v. 22.2.2010 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; Schwarzer/König, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 4, Rn. 7). Zudem weist der Antragsgegner in den Gründen des streitgegenständlichen Bescheids nachvollziehbar darauf hin, dass die Möglichkeit der zeitgleichen Rettung einer größeren Anzahl von Menschen durch die Feuerwehr zweifelhaft erscheine und dass währenddessen möglicherweise keine Löschungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

cc) Die im Bescheid ausgesprochenen Rechtsfolgen sind hinsichtlich der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt, weil es insofern um die Wiederherstellung einer sicheren und gefahrfreien Benutzung der beiden Rettungswege über den zentralen und den südwestlichen Treppenraum geht. Die Anordnungen halten sich aller Voraussicht nach im Rahmen des Notwendigen und Verhältnismäßigen. Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler ersichtlich.

Die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO steht zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtbehörde, das Handlungs-/Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) wird aber regelmäßig auf Null reduziert sein, d.h. die Behörde muss in der Regel tätig werden, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 180; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 226).

Hinsichtlich des Auswahlermessens sind in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 – 4, Nr. 6 und 7 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 reglementierten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung keine Ermessensfehler erkennbar. Insbesondere halten sich diese Anordnungen im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin wird mit diesen Regelungen des Bescheides auch unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nicht über die Grenze des nach Art. 54 Abs. 4 BayBO Erforderlichen hinausgegangen.

Die Regelungen in Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 zielen darauf ab, die Verrauchungs- und Brandübergriffsgefahr innerhalb der Fluchtwege zu verringern. Die bestehenden beiden vertikalen Rettungswege (für den westlichen Gebäudebereich über den südwestlichen Treppenraum: Verbindung EG – 2. OG; für den mittigen und östlichen Gebäudebereich über die nicht durchgängig miteinander verbundenen Treppenräume im mittleren Gebäudebereich) sowie die bestehenden horizontalen Flucht- (= Flur-) Bereiche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollen ertüchtigt werden, um deren gefahrfreie Benutzung im Brandfall durch Flüchtende und Rettungshelfer durch Anpassung an die Anforderungen des Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO zu gewährleisten. Zusätzlich soll der vertikale südwestliche Fluchtweg zu einem durchgehenden Treppenraum (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) ausgestaltet werden, vgl. Teil II Nr. 2 B) des Bescheids. Die normative Forderung nach einem durchgängigen Treppenraum als vertikaler Fluchtweg dient der sicheren Benutzbarkeit im Brand- und Evakuierungsfall, da hierüber die Möglichkeit eines Raucheintrages in den Treppenraum minimiert und die Orientierung im Treppenraum maximiert werden soll (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 11; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 51, 52, Art. 33 Rn. 38). Teil II Nr. 7 zielt auf eine hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür, um die dortigen Rettungswegausgänge am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV funktionsfähig zu machen. Die Geeignetheit der Maßnahmen zu dem Zweck, für eine hinsichtlich der Schutzgüter Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung der zur Verfügung stehenden Rettungswege zu sorgen, steht für den Senat außer Zweifel.

Auch Zweifel hinsichtlich der Erforderlichkeit der diesbezüglichen Maßnahmen haben sich für den Senat im Beschwerdeverfahren nicht ergeben. Alternative, weniger einschneidende Maßnahmen zur Gewährleistung effektiver, gefahrfrei benutzbarer Rettungswege sind nach Aktenlage nicht ersichtlich und wurden auch von der Antragstellerin weder im Verwaltungsnoch im gerichtlichen Eil-/Beschwerdeverfahren aufgezeigt.

Die Regelung in Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO, wonach von jeder Stelle eines Aufenthaltsraums mindestens ein Ausgang in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein muss (ebenso z.B. Art. 36 Abs. 2 BayBO 1998), soll sicherstellen, dass sich die Nutzer eines Gebäudes in einem Evakuierungsfall besser orientieren können und die Zeit, die zur Bewältigung des Rettungsweges benötigt wird, kalkulierbar und durch die Länge des zurückzulegenden Weges begrenzt ist (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 39). Weil weder der südwestliche Treppenraum noch der vertikale Fluchtweg über den zentralen Treppenraum von jedem Zimmer innerhalb dieser Wegstrecke erreichbar ist (so beträgt nach den vorliegenden Plänen zum Baugenehmigungsverfahren des Jahres 1982 die Wegstrecke im ersten Obergeschoss von den beiden östlichsten Zimmern zum Eingang des südwestlichen Treppenraums ca. 54 m sowie von den beiden südwestlichsten Zimmern bis zur nach unten führenden Treppe des zentralen Treppenhauses 42 m), ist es schon unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit funktionsfähiger erster Rettungswege erforderlich, beide o.g. Rettungswege für eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall zu ertüchtigen (wobei der jeweils weiter entfernte Rettungsweg als zweiter Rettungsweg angerechnet werden kann, vgl. Famers in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 71).

Der Antragsgegner hat in den Gründen des Bescheids vom 2. Dezember 2016 der Antragstellerin die Möglichkeit offen gelassen, ein geprüftes alternatives Brandschutzkonzept vorzulegen. Hiervon hat die Antragstellerin bis heute keinen Gebrauch gemacht. Auf Nachfrage des Gerichts im Beschwerdeverfahren hat der Antragsgegner unter Ergänzung der Ermessenserwägungen (§ 114 Satz 2 VwGO) weiter ausgeführt, dass ein Neubau des mittleren und/oder des östlichen Treppenraums mit dem Ziel der Herstellung einer durchgängigen Führung vom 2. OG bis ins Erdgeschoss aufgrund der weitreichenden baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur nicht als mildere Maßnahme angesehen werden könne. Auch eine Ausgestaltung zumindest eines Rettungswegs gem. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO über Außentreppen dränge sich nicht als weniger belastend und damit vorzugswürdig auf, weil aufgrund des brennbaren Materials an der gesamten Außenfassade und der fehlenden Feuerwiderstandsdauer von Türen und Fenstern im Bereich jeder Außentreppe ein kompletter Umbau der Fassade und der Öffnungen erfolgen müsste. Es liege auch nicht auf der Hand, dass der mit der erstmaligen Erstellung von Außentreppen verbundene finanzielle Aufwand ebenso wie die betrieblichen Belastungswirkungen wesentlich geringer sein könnten als derjenige für die Ertüchtigung vorhandener Treppenhäuser. In der Sache könne nur von der Antragstellerin beantwortet werden, ob sie als Alternative dauerhafte bauliche Eingriffe in Aussichts- und Restauranttrassen und sowie in Balkone als verträglicher für ihr Betriebskonzept ansehe als die brandschutzgerechte Ertüchtigung bestehender Treppenhäuser.

Auch dem hat die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nichts Substanzielles entgegengehalten. Ihr Vortrag, dass Maßnahmen mit geringerer Eingriffstiefe ausreichten, um der Gefahrenabwehr hinreichend Rechnung zu tragen, bleibt vage, zumal sie sich auf den Standpunkt zurückzieht, es könne von ihr nicht gefordert werden, von sich aus Vorschläge zur Verbesserung des Brandschutzes des Gebäudes zu unterbreiten. Die im Schriftsatz vom 2. Oktober erklärte Bereitschaft der Antragstellerin, mit Blick auf das vormalige Schreiben des Landratsamts vom 6. Mai 2015 „im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung“ im Bereich der Außenflächen/Dachterrasse „in einem marginalen Bereich“ – d.h. ohne Umgestaltung der Grundvorrichtungen der baulichen Anlage, die „ja schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet“ seien – durchzuführen, können zur Herstellung eines gefahrfreien, den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO genügenden Zustands nicht ausreichen. Denn über lediglich ergänzende Maßnahmen in Bezug auf die „Gestaltung der Abstiege von der Dachterrasse“ (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 2. Oktober 2017) und damit z.B. ohne hinreichende Sicherung des horizontalen Fluchtwegs bis zum Treppenhaus, ohne Ersetzung der Abstiegsleitern durch hinreichend sichere Treppen i.S. von Art. 32 BayBO (s.o.) sowie ohne Ersetzung der brennbaren Schindelverkleidung durch nichtbrennbare Verkleidungen im Bereich der „Außenfluchtwege“ einschließlich der Außenabstiege würde sich an der oben unter bb) festgestellten Gefahrenlage nichts Wesentliches ändern. Es ist daher für den Senat nach Aktenlage und nach Auswertung des Vortrags der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht ersichtlich, dass tatsächlich weniger einschneidende Maßnahmen in Form der Ertüchtigung oder Herstellung alternativer gefahrfreier Rettungswege bestehen könnten.

Im Übrigen dürfte zwar unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit auch auf der Rechtsfolgenseite des Art. 54 Abs. 4 BayBO zu fordern sein, dass sich die Bauaufsichtsbehörde auf Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit beschränkt, also den Bestandsschutz eines Gebäudes nicht dadurch aushebelt, dass sie darüber hinausgehend auf eine Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften besteht (s.o.). Es ist aber nicht erkennbar, dass der Antragsgegner über dieses Ziel hinausgegangen wäre. Bereits aus dem Baukontrollbericht vom 30. November 2016 (vgl. Seite 14; zu weiteren Einzelfragen vgl. auch Seite 22) als Basis des Bescheids vom 2. Dezember 2016 geht hervor, dass seitens des Antragsgegners keine „blinde“, den Bestandsschutz des Gebäudes missachtende Anpassung des baulichen Zustands an die aktuell geltenden Regelungen der BayBO verfolgt wird. Das gilt insbesondere, soweit es um die bauliche Ausgestaltung des vertikalen Fluchtwegs über den mittleren und den zentralen Treppenraum geht. Auf Seite 6 des Bescheids wird im Rahmen der Bescheidbegründung zwar zu Recht auf den Umstand verwiesen wird, dass der vertikale Rettungsweg im mittleren Gebäudebereich nicht den aktuell geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften (Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) entspricht, weil die Treppen vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss nicht über einen durchgehenden Treppenraum und nicht in einem Zug verlaufen (Unterbrechung auf der Flurebene des 1. Obergeschosses; Versetzung der Treppenhausbereiche hier um einige Meter). Trotz des auf die Abwehr von Gefahren für Leib und Leben im Evakuierungsfall abzielenden Schutzzwecks der Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO (s.o.), soll über die Anordnung Teil II Nr. 2 Buchst. B) nur der südwestliche vertikale Fluchtweg mit überschaubaren Mitteln zu einem durchgängigen Treppenraum umgestaltet werden. Hinsichtlich des mittleren/östlicheren vertikalen Fluchtwegs verzichtet der Bescheid hingegen darauf, der Antragstellerin als Maßnahme der Mängelbeseitigung einen Umbau zur Herstellung einer Direktverbindung vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss vorzugeben, um diesen Fluchtwegbereich den heutigen Anforderungen gem. Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO anzupassen.

Die unter Teil II, Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 7 verfügten Anordnungen dürften sich trotz ihrer nicht unerheblichen finanziellen und betrieblichen Belastungen ferner im Rahmen des für die Antragstellerin Zumutbaren (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne) halten. Art. 54 Abs. 4 BayBO stellt nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab; der Eigentümer ist insbesondere ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich (BVerwG, U.v. 11.4.1989, NJW 1989; Molodovsky in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 136; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 164). Es ist mit Blick auf die Wertigkeit und des verfassungsrechtlichen Schutzes der betroffenen Güter Leben und Gesundheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG auch nicht ersichtlich, dass die im Rahmen der Zwangsgeldandrohungen verfügten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbehebung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu kurz bemessen waren (vgl. insoweit BVerwG, U.v. 11.4.1989 – 4 B 65.89 – NJW 1989, 2638 = juris Rn. 3; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 182). Soweit die Antragstellerin gegen die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht und den Antragsgegner vorträgt, der bestehende Zustand sei der Bauaufsichtsbehörde seit Jahren bekannt, wäre hieraus allenfalls der Schluss zu ziehen, dass der Antragsgegner gegenüber dem Objekt in der Vergangenheit zu großzügig oder gar nachlässig vorgegangen ist. Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, es hätten aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Unzumutbarkeit) auch Anordnungen gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO zur Wiederherstellung eines für Leben und Gesundheit gefahrfreien baulichen Zustands zu unterbleiben.

Da es letztlich im Maßnahmenpaket unter „Teil II Mängel“ ausschließlich um die Ertüchtigung eines – nämlich (s.o.) des ersten – Rettungswegs zur sicheren und gefahrfreien Benutzbarkeit im Brandfall geht und Fluchtwege über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses keine sichere und gefahrfreie Rettung im Brandfall gewährleisten, hält sich die Anordnung hinsichtlich Teil II Nr. 1 – Nr. 7 im Rahmen des IMS vom 25. Juli 2011 (s.o.), sodass insofern auch unter dem Aspekt der Selbstbindung der Verwaltung i.V. mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV) kein Ermessensfehler gegeben ist.

3. Die Anordnung, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster zu einem Rauchabzug umzurüsten ist (Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2017) dürfte jedoch entgegen der Bescheidbegründung und der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt sein. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Maßnahme nach der im Bescheid angegebenen Begründung (Gewährleitung sicherer Rettungswege im Brandfall) der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit dient. Die Regelung soll laut Bescheid einen mit Art. 33 Abs. 8 BayBO konformen Zustand herbeiführen. Die Anforderungen in Art. 33 Abs. 8 BayBO sollen zwar der Entrauchung im Brandfall dienen, allerdings stellt Art. 33 Abs. 8 Satz 1 letzter HS BayBO klar, dass dies zum Zweck der Unterstützung wirksamer Löscharbeiten erfolgt (vgl. auch Nr. 33.8 der „Vollzugshinweise zur BayBO 2013“ des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 1. Juli 2013). Art. 33 Abs. 8 BayBO verfolgt damit den Zweck, dass in den Treppenraum eingedrungener Rauch durch die Feuerwehrnach Evakuierung des Gebäudes abgeführt werden kann, indem sie die Fenster oder Rauchableitungsöffnungen öffnet und die erforderliche Zuluftöffnung, in der Regel durch Offenhalten der Hauseingangstür, herstellt. Diese Vorkehrungen und Maßnahmen sind nicht geeignet, den Treppenraum so rauchfrei zu halten, dass er von den Nutzern des Gebäudes weiterhin gefahrlos als Rettungsweg genutzt werden kann. Ist Rauch in den Treppenraum eingedrungen, müssen die Personen vielmehr über den zweiten Rettungsweg das Gebäude verlassen (vgl. Famers in in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 165; Bauer in Jäde/ Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 114). Mit Blick auf den Schutzzweck des Art. 33 Abs. 8 BayBO ist nicht ersichtlich, dass die Herstellung eines baulichen Zustandes, der dieser Regelung entspricht, der sicheren und gefahrfreien Nutzung der Rettungswege im Brandfall entspricht. Insofern dient die Regelung primär dem Eigeninteresse des Gebäudeeigentümers an einer möglichst optimalen Rettung des Gebäudes im Brandfall. Daher passt hierfür auch nicht die ebenfalls auf die bestehende Gefährdungslage wegen nicht gesicherter Rettungswege abstellende Begründung für die Anordnung des Sofortvollzugs (vgl. Seite 8 des Bescheids). Im Rahmen der gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung war daher für die Regelung in Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage wiederherzustellen. Sollte – was der Senat nach Aktenlage nicht beurteilen kann – im Einzelfall die fehlende Existenz eines Rauchabzugs i.S. von § 33 Abs. 8 BayBO Leben und Gesundheit von Löscharbeiten durchführenden Feuerwehrleuten gefährden, wäre dies im Anordnungsbescheid ermessensgerecht zu begründen und auszuführen gewesen.

4. Gestützt auf Art. 54 Abs. 4 BayBO kann auch gegenüber einem bestandsgeschützten Gebäude eine Nutzungsuntersagung verfügt werden, wenn dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist (BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24). Da die Nutzung eines Hotels ohne im Brandfall hinreichend sicher benutzbare Rettungswege mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit für die Hotelgäste, das Hotelpersonal und sonstige sich im Gebäude aufhaltenden Personen verbunden ist, teilt der Senat die Ansicht des Antragsgegners, dass das Ermessen der Behörde, eine Nutzungsuntersagung anzuordnen, grundsätzlich auf null reduziert ist, solange die diesbezüglichen Mängel nicht beseitigt sind. Trotz der betrieblichen Einbußen und nicht unerheblichen Aufwendungen für die Antragstellerin stellt sich für den Senat die Nutzungsuntersagung als verhältnismäßig dar, zumal der Antragsgegner einerseits unzumutbare Härten dadurch abgefedert hat, indem er über die Übergangsregelung unter Teil I Nr. 2 des Bescheids (Sicherheitswache als Sofortmaßnahme) die Möglichkeit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung unter Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs eröffnet hat, und andererseits unter Teil I Nr. 1 Satz 2 eine auflösende Bedingung (Art. 36 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG) reglementiert hat, wonach die Nutzungsuntersagung außer Kraft tritt, wenn alle Anordnungen zur Mängelbeseitigung gem. Teil II des Bescheids erfüllt sind. Insofern sieht der Senat die Nutzungsuntersagung als grundsätzlich von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt und insbesondere hiernach als verhältnismäßig und ermessensgerecht an.

Allerdings ist zu bedenken, dass Teil II Nr. 5 des Bescheids wohl nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt ist und deshalb insofern die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen ist (s.o. 3.). Der Fortbestand der Nutzungsuntersagung ist daher am Maßstab des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit überzogen und rechtlich bedenklich, soweit – wie in der auflösenden Bedingung unter Teil 1 Nr. 1 Satz 2 vorgesehen – auch die Erfüllung der Maßnahme Teil II Nr. 5 verlangt wird. Da dieser Punkt insgesamt aber nur einen untergeordneten Aspekt im Regelungssystem des im Übrigen voraussichtlich rechtmäßigen Bescheids vom 2. Dezember 2016 darstellt, macht der Senat insofern von der analog § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO eröffneten Möglichkeit Gebrauch, die den Eilantrag der Antragstellerin insoweit ablehnende Entscheidung von einer Auflage/Maßnahme zulasten des Antragsgegners abhängig zu machen (vgl. BayVGH, B.v. 16.12.2015 – 22 AS 15.40042 – juris Rn. 29; U.v. 6.9.1990 – 22 B 90.500 – BayVBl. 1991, 87/88; NdsOVG, B.v. 30.1.1978 – IV OVG B 196/77 – NJW 1978, 2523/2524; VGH Mannheim, B.v. 21.5.1987 – Z 10 S 1/87 – NJW 1987, 1717/1719; Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 80 Rn. 90; Finkelnburg/ Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Aufl. 2017, Rn. 1004). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung war daher unter der Maßgabe abzulehnen, dass der Antragsgegner den Sofortvollzug hinsichtlich der Nutzungsuntersagung aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind.

5. Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

6. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil die Beschwerde nur zu einem geringen Teil Erfolg gehabt hat. Insofern ist es auch gerechtfertigt, dass es hinsichtlich der Kostentragung des erstinstanzlichen Verfahrens bei der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt. Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

7. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Regenburg vom 17. Mai 2017 wird in Nr.

I. abgeändert. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin aufgegeben wurde, im zentralen Treppenraum (zurzeit Hotelhalle) das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten (Teil II Nr. 5). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotels (Teil I Nr. 1 Satz 1 des Bescheids) wird unter der Maßgabe abgelehnt, dass der Antragsgegner die Anordnung des Sofortvollzugs gemäß Teil I Nr. 3 des Bescheids aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich als Eigentümerin des mit einem Hotel („S.-hotel …“, 55 Gästebetten) bebauten Grundstücks FlNr. … der Gemarkung B. gegen bauaufsichtliche Maßnahmen zum Brandschutz. Für dieses Objekt ist im gerichtlichen Verfahren eine Baugenehmigung des Landratsamts Regen vom 23. August 1982 für das Vorhaben „Aufbau eines 2. Stockwerkes u. Erweiterung der Vorhalle“ (Az. 723/82) vorgelegt worden. Ältere Baugenehmigungen wurden von den Beteiligten nicht übermittelt.

Das Landratsamt erließ im Anschluss an eine Ortseinsicht am 8. November 2016 und auf Basis eines hierzu erstellten Baukontrollberichts vom 30. November 2016 am 2. Dezember 2016 eine „Anordnung gemäß Art. 54 Abs. 4 Bayer. Bauordnung“, mit der unter „Teil I Nr. 1“ unter Anordnung des Sofortvollzugs (Teil I Nr. 3) die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss unter der auflösenden Bedingung, dass „alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden“, untersagt wurde. Unter Teil I Nr. 2 ist verfügt, dass die Nutzungsuntersagung während einer Übergangszeit von drei 3 Monaten nach Bescheidzustellung für den Fall ausgesetzt wird, dass gewisse Sofortmaßnahmen (Sicherheitswache) umgesetzt werden. Unter „Teil II Mängel“ werden der Antragstellerin diverse Einzelmaßnahmen zur Beseitigung brandschutzrechtlicher Mängel aufgegeben. Auch insofern wurde die sofortige Vollziehung angeordnet (Teil II Nr. 12). Unter Teil II Nr. 13 bis 26 werden Zwangsgelder angedroht für den Fall, dass die Verpflichtungen gem. Nr. 1 bis Nr. 11 nicht binnen bestimmter Fristen erfüllt werden. Mit Teil III des Bescheides wurde der Pächter unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verpflichtet, die gegenüber der Antragstellerin verfügte Nutzungsuntersagung und Mängelbeseitigung zu dulden. In der Begründung des Bescheids wird ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Ortsbegehung weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die Anordnung der Mängelbeseitigung diene dazu, das Hotel so nachzurüsten, dass der Betrieb wieder ohne erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen möglich sei. Aufgrund der besonderen Gefahrenlage sei das Entschließungsermessen zum bauordnungsrechtlichen Eingreifen weitgehend auf Null reduziert. Wegen der abzuwehrenden erheblichen Gefahren seien die angeordneten Maßnahmen trotz der Beeinträchtigungen verhältnismäßig; eine andere Entscheidung als die Untersagung der Nutzung sowie darauf aufbauend die Anordnung einer Mängelbeseitigung mit ausreichend bemessener Fristenregelung sei nicht ersichtlich. Wirtschaftliche Gesichtspunkte müssten hinter den zu schützenden Rechtsgütern Leben und Gesundheit zurücktreten. Auch wenn das Landratsamt über einen längeren Zeitraum hinweg nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe nicht darauf vertraut werden dürfen, dass Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. In der Bescheidbegründung wird der Antragstellerin alternativ zu der angeordneten Mängelbeseitigung die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von drei Monaten nach Zustellung unter Beibehaltung der in Teil I aufgeführten Sofortmaßnahmen ein abweichendes Brandschutzkonzept vorzulegen, prüfen zu lassen und umzusetzen. Die Anordnung des Sofortvollzugs wurde mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit begründet, die den Gästen eines Beherbergungsbetriebs ohne gesicherten ersten und zweiten Rettungsweg drohten. Ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefahrenlage zur Folge gehabt.

Mit Beschluss vom 17. Mai 2017 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg den von der Antragstellerin am 13. März 2017 gestellten Eilantrag, die aufschiebende Wirkung ihrer am 21. Dezember 2016 gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Anfechtungsklage wiederherzustellen, ab.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Sie trägt unter Bezugnahme auf Aktennotizen vom 21. Mai 1982, 16. September 1982 und 25. Oktober 1982 (vgl. Bl. 43 ff. der VGH-Akte sowie Bl. 8 f. 83 f., 88 der Bauakte des Landratsamts 723/82) sowie auf ein Ergebnisprotokoll einer „außerordentlichen Feuerbeschau“ vom 4. Juli 1968 (Bl. 53 ff. der VGH-Akte) vor, der Entscheidung des Verwaltungsgerichts stehe der Bestandsschutz des Gebäudes entgegen. Weder die Behörde noch das Verwaltungsgericht hätten den Vertrauensschutz, der ihr als Adressatin einer Baugenehmigung zukomme, hinreichend gewürdigt. Das Gebäude sei und bleibe formell legal, sodass es nicht an eine wie auch immer geänderte Rechtslage angepasst werden müsse. Die Umsetzung des Bescheids – insbesondere in Bezug auf die angeordnete Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Treppenhausbereichen (Teil II Nr. 6 des Bescheids) – bedeutete den faktischen Rückbau des Gebäudes in den Rohzustand. Dies führe im Ergebnis zur Beseitigung eines baurechtlich genehmigten Zustandes und bewirke damit in der Sache einen Widerruf bzw. die Aufhebung der erteilten Baugenehmigung. Die Gestaltung der Treppenhäuser und diesbezügliche Brandschutzfragen seien im Genehmigungsverfahren 1982 zwischen dem damaligen Bauherr, dem Landratsamt und dem Brandversicherer abgestimmt worden. Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Anordnung gemäß dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ vom 25. Juli 2011 seien nicht gegeben. Jedes Geschoss des Hotelgebäudes besitze tatsächlich mehrere Rettungswege. Geringe, den heutigen Anforderungen ggf. nicht mehr bis ins Detail gerecht werdende Mängel könnten jedenfalls nicht dazu führen, diesen die Qualität und die Funktion als Rettungsweg vollständig abzusprechen. Weder aus dem Bescheid des Landratsamts noch aus dem angegriffenen erstinstanzlichen Beschluss ergebe sich, dass die gerügten Mängel der Rettungswege im Brandfall dazu führten, dass die dortigen Fluchtmöglichkeiten nicht gegeben seien. Tatsächlich sei bei einer würdigenden Gesamtbetrachtung von einem ausreichenden Gefahrenschutz im Gebäudebestand auszugehen. Ein wesentlicher Mangel des Rettungswegs über den mittleren und zentralen Treppenraum könne aus dem Umstand, dass der Treppenverlauf im Bereich des 1. Obergeschosses um etwa 6 bis 7 m versetzt sei, nicht begründet werden. Der mittlere Treppenraum sei von jeder Lage im 1. und 2 Obergeschoss innerhalb der bauordnungsrechtlichen 35 m-Vorgabe erreichbar. An beiden Seiten des Bauwerks (gemeint: im südwestlichen und östlichen Gebäudetrakt) seien das 1. und das 2. Obergeschoss über ein Treppenhaus verbunden, wobei von jedem dieser im 35 m-Bereich erreichbaren Treppenhäuser auf Ebene des 1. Obergeschosses ein Ausgang auf das Flachdach über dem Restaurantbereich führe. Insgesamt sei kein Raum weiter als 10 m von der nächsten Treppe entfernt. Darüber hinaus stehe im 1. Obergeschoss der Ausstieg über das jeweilige Fenster auf die Dachterrasse zur Verfügung. Die Dachterrasse sei weniger als 8 m hoch und daher für die Feuerwehr ohne Weiteres anleiterbar. Auch die Fenster hielten eine entsprechende Brüstungshöhe ein. Das unverhältnismäßige Vorgehen werde ferner dadurch belegt, dass die Baubehörde auch nach zwischenzeitlichen Baukontrollen – so z.B. im Jahr 1995 – den bestehenden baulichen Zustand des Gebäudes akzeptiert habe. Schließlich habe das Verwaltungsgericht die wirtschaftlichen Folgen des streitgegenständlichen Bescheids für die Antragstellerin nicht hinreichend berücksichtigt. Bei Fortbestand der Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei der wirtschaftliche Zusammenbruch des genehmigten und über viele Jahrzehnte unbeanstandeten Betriebs unvermeidbar. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners sei es nicht Sache der Antragstellerin, alternative bautechnische Vorschläge zur Veränderung des bestandsgeschützten Zustands ihres Anwesens zu unterbreiten. Wegen der bestehenden Verkleidung der Außenfassade mit grundsätzlich brennbaren Holzschindeln dürfe der Rettungsweg über die Außenflächen der Dachterrassen und die Abstiegsleitern nicht als untauglich angesehen werden. Die Bayerische Bauordnung fordere für Außenwände lediglich eine ausreichend lange Widerstandsfähigkeit gegen eine Brandausbreitung. Diese Eigenschaft („schwer entflammbar“) erfüllten die Holzschindeln. Gleiches gelte für die in massivem Holz bzw. teilweise in Metall mit Gitterglas ausgeführten Fenster und Türen im Bereich der Rettungswege. Die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Insofern sei vom vormaligen Pächter in einem Bescheid vom 6. Mai 2015 – und insbesondere dort unter 5. und 6. – lediglich gefordert worden, den Außenfluchtbereich zu sichern. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Antragsgegner auf diese Möglichkeiten, die umgesetzt worden seien, nicht mehr abheben wolle. Es bestehe grundsätzlich die Bereitschaft, im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung der Außenrettungswege durchzuführen, die sich allerdings nur in marginalem Bereich bewegen könnten, da die Grundvorrichtungen dieser Anlagen schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet seien.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 17. Mai 2017 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Klage wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht habe richtig entschieden. Aus dem Baukontrollbericht zur Ortseinsicht vom 8. November 2016 hätten sich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit ergeben. Aus dem Bericht folge auch, dass die angeordneten Maßnahmen eine unabweisbare Minimallösung darstellten, da jeder vorhandene Rettungsweg mit schwerwiegenden Mängeln behaftet sei. Es gehe nicht nur um die Anpassung an die im Laufe der Zeit geänderten gesetzlichen Vorschriften. Angesichts der erheblichen Gefahrenlage sei es unerheblich, dass das Landratsamt den baulichen Missstand ggf. früher hätte feststellen und einschreiten können. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin eine wirtschaftliche Existenzgefährdung im Falle der Umsetzung des Bescheids nicht belegt habe, sei ein Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich. Dies gelte umso mehr, wenn es – wie hier – um den Schutz höchstwertiger Rechtsgüter vor erheblichen konkreten Gefahren gehe. Der näher begründeten Annahme im angegriffenen Beschluss, dass solche Gefahren vorliegen, sei die Antragstellerin nicht substantiiert entgegen getreten. Die vorgelegten Unterlagen aus den Jahren 1968 und 1982 gäben hierzu nichts her. Es sei nicht Aufgabe der Behörde, alle vorstellbaren Möglichkeiten zur Umsetzung eines ausreichenden Bestandsschutzes in Erwägung zu ziehen, wenn sich der Verantwortliche – wie hier die Antragstellerin – zu Unrecht auf den Standpunkt stelle, dass keine Gefahrensituation gegeben sei und der bestehende Zustand hinsichtlich des Brandschutzes ausreiche. Es sei auch mit Blick auf finanzielle und betriebliche Belastungswirkungen Sache der Antragstellerin gewesen, Alternativen zu den von der Behörde für erforderlich und angemessen gehaltenen Maßnahmen zur Ausräumung oder Kompensation von Brandschutzmängeln zu entwickeln. Eindeutig vorzugswürdige Alternativen seien für die Behörde nicht ersichtlich.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, hat aber nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung weitgehend zu Recht abgelehnt.

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht aufgrund der sich im Zeitpunkt seiner Entscheidung darstellenden Sach- und Rechtslage eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die Interessen, die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechen, oder diejenigen, die für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung streiten, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen.

1. Für den Erfolg der Beschwerde kommt es hiernach maßgeblich darauf an, inwiefern das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid vom 2. Dezember 2016 nach der im Eilverfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage zu Recht von Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm gedeckt angesehen hat, wobei der Senat sich nur mit den innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die § 146 Abs. 4 Satz 3 und Satz 6 VwGO die Prüfung beschränkt, auseinanderzusetzen hat.

Die Bauaufsichtsbehörden können gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr – etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse der Brandabwehr – anders beurteilt wird (Dirnberger in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 167). Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt der Bauaufsichtsbehörde über Art. 54 Abs. 2 und 3 BayBO sowie Art. 76 BayBO hinausgehend auch Eingriffsbefugnisse bei Anlagen, die aufgrund einer geltenden Baugenehmigung formell bestandsgeschützt sind. Anordnungen können auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt werden, ohne dass die Baugenehmigung gem. Art. 48 oder Art. 49 BayVwVfG aufgehoben werden muss bzw. ohne dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rücknahme oder einen Widerruf der Baugenehmigung vorliegen müssen (BayVGH, B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 158, 160 m.w.N.; i.E. ebenso: Bell, KommP BY 2011, 334; Glaser/Wei-ßenberger, BayVBl. 2008, 460/465; nach früherem Recht bereits BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 16.3.1982 – 2 AS 82 A.217; U.v. 21.8.1991 – 2 B 91.156; U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 30.7.1992 – 15 CS 92.1935; B.v. 19.6.1997 – 14 ZB 97.1268; B.v. 19.12.2001 – 14 ZB 00.1421 – juris Rn.3; a.A. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2017, Art. 54 Rn. 212, 213). Insofern ist die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung verfassungsgemäß eingeschränkt. Von den von Art. 54 Abs. 4 BayBO erfassten Sicherheitsrisiken sind nicht nur die Eigentümer selbst, sondern eine von vornherein nicht bestimmbare Zahl von Bewohnern, Besuchern (Gästen) und unter Umständen auch Passanten betroffen. Diese Einbindung rechtfertigt auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine detaillierte und weitgehende Bestimmung des Inhalts und der Schranken der Eigentümerbefugnisse (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 156 m.w.N.).

Der Senat konnte im summarischen Verfahren gem. § 146 i.V. mit § 80 Abs. 5 VwGO auf die detaillierte Ermittlung und Beurteilung der bestehenden Baugenehmigungslage verzichten. Insbesondere bedurfte es keiner Ermittlungen, inwiefern ggf. doch noch weitere Baugenehmigungen vor der Umbaugenehmigung aus dem Jahr 1982 existent sein könnten. Entbehrlich war im gerichtlichen Verfahren auch eine detaillierte Abklärung und Prüfung, inwiefern (zum Teil) Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO hätten gestützt werden können, etwa weil der bestehende bauliche Zustand, der in Umsetzung der Anordnungen in Teil II des angefochtenen Bescheids geändert werden soll, ggf. nicht mit der Baugenehmigung vom 23. Juni 1982 übereinstimmt. Denn bei der Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO muss die Frage der genauen Reichweite des Bestandschutzes nicht vertieft werden. Eine Anordnung, die nach dieser Vorschrift gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in analoger Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296 f., 299; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; Jäde in Jäde/Dirn-berger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 214). Sollte im Übrigen die Ausgestaltung der betroffenen Räumlichkeiten bzw. der Betrieb des Hotels im Ganzen nicht von bestehenden Baugenehmigungen abgedeckt sein, wären bei (alternativer) Heranziehung des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (für bauliche Nachrüstungen) bzw. Art. 76 Satz 2 BayBO (für die Nutzungsuntersagung) die behördlichen Ermessenserwägungen weitgehend identisch (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; zur Möglichkeit eines Austausches der Rechtsgrundlage, wenn hierdurch der Bescheid nicht in seinem Wesen verändert wird vgl. auch BVerwG, U.v. 31.3.2010 – 8 C 12.09 – NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; BayVGH, B.v. 18.7.2012 – 22 ZB 11.2060 – juris Rn. 13).

Gemessen hieran überwiegt in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach die Anfechtungsklage gegen den Bescheid insofern gemessen an Art. 54 Abs. 4 BayBO keinen Erfolg haben wird (im Folgenden unter 2.). Demgegenüber überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin das Vollzugsinteresse, soweit unter Teil II Nr. 5 des Bescheids angeordnet wurde, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten ist; denn diese Anordnung kann nicht auf die von dem Antragsgegner herangezogene Befugnisnorm und das hierauf aufbauende behördliche Ermessen gestützt werden (hierzu unter 3.). Da die unter Teil I Nr. 1 Satz 1 verfügte Nutzungsuntersagung nach Aktenlage ebenfalls als grundsätzlich zulässig anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht auch insofern wegen überwiegenden Vollzugsinteresses den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Da die fortbestehende Wirksamkeit der verfügten Nutzungsuntersagung über die unter Teil I Nr. 1 Satz 2 des streitgegenständlichen Bescheids reglementierte auflösende Bedingung unter Berücksichtigung des Anordnungszwecks (Sicherung einer gefahrfreien Nutzbarkeit der Rettungswege im Brandfall) auf Basis einer einheitlichen Ermessensentscheidung an die Erfüllung der unter Teil II verfügten Maßnahmen geknüpft ist, allerdings hinsichtlich Teil II Nr. 5 des Bescheids die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen war, sieht es der Senat in analoger Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO als geboten an, die Ablehnung des Eilantrags an die im Tenor dieses Beschlusses ausgesprochene Auflage (Maßnahme) zu knüpfen (vgl. im Einzelnen unten 4.).

2. Es spricht eine weit überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen rechtmäßig sind und die Antragstellerin daher nicht in subjektiven Rechten verletzen (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Der Senat sieht von vornherein keine Veranlassung, den streitgegenständlichen Bescheid vom 2. Dezember 2016 im Beschwerdeverfahren einer rechtlichen Überprüfung in Bezug auf die unter Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 angeordneten Maßnahmen (Begrenzung der Lagerung von brennbaren Stoffen in der Garage; Beseitigung entzündlicher und brennbarer Gegenstände in bestimmten Flur- und Treppenhausbereichen sowie Abstellräumen unter den Treppenläufen; Freihaltung erforderlicher Rettungswegbreiten; Entfernung von Keilen, mit denen Türen mit Brandschutzanforderungen und Selbstschließung offen gehalten werden; Vorlage eines Prüfungsergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung) zu unterziehen.

Gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO obliegt es dem Beschwerdeführer – hier der Antragstellerin –, sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung inhaltlich auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb diese keinen Bestand haben kann. Die Antragstellerin hat im Beschwerdeverfahren nichts Substanziiertes vorgetragen, warum der Bescheid vom 2. Dezember 2016 in Bezug auf Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Beschluss vom 17. Mai 2017 rechtswidrig sein könnte. Im Beschwerdeverfahren sind vom Verwaltungsgerichtshof nur die dargelegten Gründe zu prüfen, § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO (vgl. z.B. OVG Sachsen-Anhalt, B.v. 1.10.2014 – 3 M 406/14 – juris Rn. 6). Zudem hat die Antragstellerin hinsichtlich eines Teils der hiervon betroffenen Maßnahmen vorgetragen, dass bereits „alle mobilen Einrichtungen aus Treppenhäusern und Fluren entfernt“ worden seien, „die auch nur im Geringsten brandschutztechnisch problematisch sein könnten“ (Schriftsatz vom 22. Juni 2017; zu Brandlasten und Hindernissen in Form von Einrichtungsgegenständen in Rettungswegbereichen vgl. Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 77). Soweit sich die Anfechtungsklage der Antragstellerin mit Blick auf § 88 VwGO überhaupt auf die Maßnahmen gem. Teil II Nr. 8 – 11 erstrecken sollte, könnte im Hauptsacheverfahren ggf. zu klären sein, inwiefern diese mangels Auswirkungen auf den genehmigten Bestand anstelle von Art. 54 Abs. 4 BayBO womöglich eher auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO zu stützen sind.

b) Auch hinsichtlich der im angefochtenen Bescheid unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen (Nr. 1 – Nr. 4: Einbau von Türen bzw. Fenstern mit bestimmten brandschutzrechtlichen Anforderungen in näher bestimmten Treppenraum- und Flurbereichen; Nr. 6: Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Bereichen; Nr. 7: Anforderung einer leichten Öffnung der westlichen Notausgangstür von der Garage ins Freie) bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Denn insofern geht der Senat nach der im Verfahren gem. § 146, § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage davon aus, dass die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm erfüllt und dem Antragsgegner keine Ermessensfehler (Art. 40 BayVwVfG, § 114 Satz 1 VwGO) vorzuwerfen sind.

aa) Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO (erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit) erreicht ist, ist einekonkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht (vgl. BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Decker, BayVBl. 2011, 517/524; Hirschfelder, BauR 2015, 921/924 f.; vgl. auch zum Landesrecht außerhalb Bayerns VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; HambOVG, B.v. 4.1.1996 – Bs II 61/95 – NVwZ-RR 1997, 466 = juris Rn. 13; NdsOVG, B.v. 17.1.1986 – 6 B 1/86 – BauR 1986, 684/686; OVG NRW, U.v. 28.8.2002 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19, 20; nach a.A. soll das Vorliegen einer abstrakten Gefahr genügen, vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 169). Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U.v. 16.1.1997 – 22 B 96.3491 – BayVBl. 1997, 280 = juris Rn. 20; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23). Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen (BVerwG, U.v. 26.6.1970 – IV C 99.67 – NJW 1970, 1890 = juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 220). Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (Molodovsky in Molodovsky/Fa-mers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 141, 141a; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; vgl. auch VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 24).

bb) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 2. Dezember 2016 ebenso wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss vom 17. Mai 2017 eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO damit begründet, dass für das 1. und 2. Obergeschoss des Hotels weder der erste noch der zweite Rettungsweg ausreichend gesichert sei. Der Senat teilt nach Aktenlage diese Einschätzung.

Eine erhebliche – konkrete – Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO entsteht zwar nicht bereits allein dadurch, dass sich gesetzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern und eine bestehende Anlage in der Folge nicht mehr in allen Details mit neueren (etwa bauordnungs-) rechtlichen Vorgaben übereinstimmt (VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; Nr. 1.2 des IMS vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ – Az. II B 7-4112.420-013/11; Bell, KommP BY 2011, 334; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925). Besonderheiten gelten jedoch bei der Gefahr- und Wahrscheinlichkeitsbeurteilung im Zusammenhang mit brandschutzrechtlichen Anforderungen, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 10; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 20.2.2013 – 2 A 239/12 – BauR 2013, 1261 = juris Rn. 34; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925) und ein Gebäudebrand regelmäßig mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen einhergeht. Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten, müssen sich darauf verlassen können, dass die vorgesehenen Rettungswege im Brandfall hinreichend gefahrfrei und sicher benutzbar sind. Mängel innerhalb der Rettungswege indizieren daher eine erhebliche Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO (Kühnel/Goll-witzer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 33 Rn. 8; zur Möglichkeit nachträglicher Anordnungen auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude im Falle ungesicherter Rettungswege vgl. auch Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 10; Molodovsky in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 141a; BayVGH, U.v. 17.2.1997 – 14 B 93.1180 – juris Rn. 17 ff.: ungesicherter erster Rettungsweg wegen fehlender feuerbeständiger Ausgestaltung eines Treppenraums; VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 13 ff.: Anordnung zum Einbau von rauchdichten und selbstschließenden Türen; für den Fall der mangelnden Sicherung des zweiten Rettungswegs vgl. auch BayVGH, U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 176, 177; vgl. auch OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 22.7.2002 – 7 B 508/01 – BauR 2002, 1841 = juris Rn. 19 ff.). Ganz in diesem Sinne ist nach dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ (Az. II B 7-4112.420-013/11, dort unter Nr. 1.2) für die Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO „beispielhaft (…) von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen“ (zustimmend Bell, KommP BY 2011, 334; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 31 Rn. 58; in Anwendung von Art. 60 Abs. 5 BayBO 1998 vgl. bereits BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 7 ff.).

Die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen stützen sich auf die Nichteinhaltung der (aktuell geltenden) Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 6 BayBO (Teil II Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3), Abs. 4 (Teil II Nr. 4), Abs. 5 (Teil II Nr. 6) sowie hinsichtlich Teil II Nr. 7 auf eine im Sinne der Funktionsfähigkeit eines Rettungswegs am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV geboten hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür. Auch wenn Art. 54 Abs. 4 BayBO die Anordnung einer (fortwährenden) Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften als solche grundsätzlich nicht rechtfertigt (s.o.), greift die Befugnisnorm als spezieller Gefahrenabwehrtatbestand auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude aufgrund der hohen Wertigkeit der geschützten Rechtsgüter (Leben und Gesundheit) jedenfalls dann ein, wenn die Nichteinhaltung aktueller gesetzlicher Standards gleichzeitig eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bedingt und ohne eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde und deren Umsetzung die gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit eines Rettungswegs nicht hinreichend gewährleistet ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die aktuellen normativen Anforderungen an die Ausgestaltung notwendiger Treppenräume in Art. 33 Abs. 4 und Abs. 6 BayBO den Schutzzweck verfolgt, im Brandfall den Brandübergriff auf den Rettungsweg sowie eine Verrauchung in diesem zu verhindern und damit in Umsetzung der allgemeinen Vorgaben in Art. 12 letzte Alt. BayBO für eine sichere und gefahrfreie Benutzbarkeit des Rettungswegs für die Fliehenden sowie für Rettungshelfer zu gewährleisten (Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 7, 35, 84, 98; Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 3, 4, 6, 69, 75, 78, 96). Die Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 5 BayBO an die Ausgestaltung des Treppenraumes mit nicht brennbaren Baustoffen gründen zudem auf dem Gedanken, dass notwendige Treppenräume in ihrer besonderen Bedeutung als vertikale Fluchtwege selbst nicht Ursache einer Brandentstehung sein dürfen und daher, sofern kein Rauch und Feuer von außen (d.h. von anderen Gebäudeteilen) in den Treppenraum eindringen, als Fluchtweg uneingeschränkt benutzbar bleiben (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 75). Da angesichts des hohen Werts, den das menschliche Leben und die Gesundheit darstellen (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), an die Wahrscheinlichkeit einer Verrauchung des Rettungswegs sowie eines Brandübergriffs auf diesen keine hohen Anforderungen zu stellen sind (s.o. sowie VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 14), ist nach Ansicht des Senats grundsätzlich von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, wenn die Rettungswege der im Einzelfall betroffenen baulichen Anlage nicht den (aktuellen) bauordnungsrechtlichen Anforderungen zur Vermeidung der Verrauchung und des Brandübergriffs sowie der Brandentstehung gem. Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO genügen oder im Übrigen der Funktion eines hinreichend sicheren Fluchtwegs i.S. von Art. 31 Abs. 1 BayBO (bei Mittel- und Großgaragen vgl. auch § 12 Abs. 1 GaStellV) nicht entsprechen. Der (Landes-) Gesetzgeber hat durch die Schaffung und nachträgliche Anpassung von Regelungen im Bauordnungsrecht, die die Rauch- und Brandfreiheit eines als Rettungsweg fungierenden Treppenraums gewährleisten sollen (Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO), den spezifischen Gefahrbegriff des Art. 54 Abs. 4 BayBO hinsichtlich der Sicherung der gefahrfreien Benutzbarkeit eines Rettungswegs konkretisiert.

Diesen Anforderungen genügt die Hotelanlage – soweit nach Aktenlage und unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragstellerin ersichtlich – nicht. Es ist vielmehr mit dem streitgegenständlichen Bescheid davon auszugehen, dass die vorhandenen Rettungswege einerseits über den südwestlichen sowie andererseits über den zentralen Treppenraum an diversen Mängeln am Maßstab der Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO leiden, die im Dienste der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit (sichere Benutzbarkeit im Brandfall) durch Umsetzung der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen beseitigt werden sollen. Das Verwaltungsgericht hat auf Seiten 12 bis 15 des angefochtenen Beschlusses vom 17. Mai 2017 unter Berücksichtigung des Baukontrollberichts vom 30. November 2016 detailliert ausgeführt, dass die bestehenden vertikalen Rettungswege über den zentralen sowie den südwestlichen Treppenraum sowie die hierauf bezogenen horizontalen Rettungswege in bestimmten Flurbereichen des Erdgeschosses und des Obergeschosses den derzeitigen Anforderungen an eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brand-/Evakuierungsfall am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 i.V. mit Art. 33 Abs. 4, 5 und 6 BayBO nicht genügen. Hierauf wird im Einzelnen Bezug genommen. Für diese Rettungswege ist mithin eine sichere, gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall nicht gewährleistet. Die Antragstellerin hat gegen diese Befunde und Wertungen des Verwaltungsgerichts keine substanziellen Einwendungen erhoben, sodass der Senat sowohl aufgrund des summarischen Charakters des Eilverfahrens als auch aufgrund der Prüfbegrenzung gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO im Beschwerdeverfahren von der Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen und rechtlichen Schlüsse des Landratsamts und des Verwaltungsgerichts ausgeht.

Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass es alternative mängelfreie Rettungswege gibt, die im Brandfall eine gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sichere, gefahrfreie und zeitnahe Gebäudeevakuierung ermöglichen. Dies gilt insbesondere – und unabhängig von der Frage, inwiefern der horizontale Fluchtweg in den Flurbereichen ohnehin baulich ertüchtigt werden müsste (vgl. Teil II Nr. 1 – 4 des streitgegenständlichen Bescheids) – für eine Rettung über Notabstiege/Leitern im Außenbereich des 1. Obergeschosses (vgl. Lichtbilder Nrn. 11, 29, 30, 35, 41 – 44 im Baukontrollbericht vom 30. November 2016), die über das mittlere Treppenhaus (Ausgang auf das Garagendach im nördlichen Gebäudetrakt) sowie über das südwestliche und das östliche Treppenhaus (Verbindung zu den Terrassen- und Balkonbereichen) aufgesucht werden müssten. Die sichere Benutzbarkeit dieser Fluchtwege steht nicht nur wegen fehlender Sicherheitsbeleuchtung, fehlender Absturzsicherung und fehlendem Witterungsschutz infrage. Wie aus dem Baukontrollbericht folgt, sind im Freibereich keine Außentreppen vorhanden, deren Nutzung ausreichend sicher ist und im Brandfall nicht gefährdet werden kann (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO). Die vorhandenen Notabstiege (Leitern) bieten schon deshalb keine gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit im Brandfall, weil der Fliehende für den (selbstrettenden) Abstieg ein Mindestmaß an körperlicher Konstitution aufweisen muss, was insbesondere bei wegen Alters gebrechlichen oder bei körperlich behinderten Menschen von vornherein ein unüberwindbares Hindernis darstellen dürfte. Das Landratsamt hatte in dem von der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren zitierten Schreiben vom 6. Mai 2015 (dort unter Nr. 6) nicht nur gefordert, den Fluchtweg auf dem südlichen Balkon durch Entfernung der Balkonabtrennungen im 1. Obergeschoss bzw. den Einbau von Türen nachzurüsten, sondern auch, auf dem über das mittige Treppenhaus erreichbare Garagendach „einen verkehrssicheren Notabstieg/Fluchttreppe“ anzubringen. Soweit die Antragstellerin im Schreiben vom 2. Oktober 2017 behauptet, dass die im Schreiben vom 6. Mai 2015 unter 5. und Nr. 6 geforderten Maßnahmen für eine sichere Benutzbarkeit des Rettungswegs über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses umgesetzt worden seien und deshalb zwischenzeitlich für einen gefahrfreien Zustand gesorgt worden sei, bleibt dieser Vortrag vage und mangels vorgelegter Nachweise für den Senat nicht überprüfbar. Zudem schlägt die Antragstellerin im Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 (Seite 3) vor, die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Damit geht aus dem Vortrag der Antragstellerin hervor, dass die Installierung einer verkehrssicheren Fluchttreppe weder tatsächlich umgesetzt wurde noch von ihr in Erwägung gezogen wird. Die an der Außenfassade befindlichen Notabstiegsleitern stellen keine Treppe im bauordnungsrechtlichen Sinne dar (zu „Steigeisen“ als Auf- und Abstiegshilfe mit einer Steigung von 90˚, „Leitern“ als Auf-/Abstiege mit einer Steigung von mehr als 75˚ sowie „Leitertreppen“ mit einer Steigung von mehr als 45˚, die allesamt aufgrund des hohen Steigungswinkels keine Treppen i.S. von Art. 32 BayBO darstellen vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 32 Rn. 52, 53; in Anknüpfung an die DIN 18065 vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 18 ff.; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 2).

Hinzu kommt, dass der gefahrfreien Benutzung eines Außenabstiegs vom ersten Obergeschoss in das Erdgeschoss – sei es über Leitern, sei es über eine (neue) Treppe – die Brennbarkeit der an der Außenfassade befindlichen Holzschindeln entgegensteht. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, die Holzschindeln erfüllten die Anforderungen an Art. 26 BayBO, mag dies für die Gestaltung als Außenfassade genügen. Dies genügt aber nicht den Anforderungen an eine sichere und gefahrfreie Benutzung eines Rettungswegs, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit im Brandfall auszuräumen. Es wird durch den Schutzzweck von Regelungen wie Art. 33 Abs. 4 bis 6 BayBO bestätigt und liegt im Übrigen auf der Hand, dass ein Fluchtweg nur dann seinen Zweck erfüllen und den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO an eine gefahrfreie Benutzbarkeit entsprechen kann, wenn im Brandfall weitestgehend ausgeschlossen wird, dass der Fluchtweg selbst in Brand gerät bzw. wegen übergreifenden Feuers durch die Flüchtenden nicht benutzt werden kann.

Die von der Antragstellerin angesprochene Möglichkeit der Rettung über das Flachdach (Dachterrasse) über dem Restaurantbereich, das – ebenso wie die Fenster in den Obergeschossen – aufgrund passender Höhe (weniger als 8 m) durch die Feuerwehr anleiterbar sei, stellt keine gefahrfreie Rettungswegalternative i.S. des Art. 54 Abs. 4 BayBO dar. Da die Feuerwehr nicht nur aufgrund des Anfahrtswegs sondern auch etwa aufgrund eines Paralleleinsatzes an einem zeitnahen Eintreffen verhindert sein kann, muss sich eine Person, die sich in einem Gebäude aufhält, grundsätzlich darauf verlassen können, im Brandfall das Gebäude selbst über einen Rettungsweg verlassen zu können. Wie sich aus der gesetzlichen Wertung aus Art. 31 Abs. 2 und Abs. 3 BayBO ergibt, kann ein Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit allenfalls eine Behelfslösung für den zweiten Rettungsweg sein. Soweit allerdings – wie vorliegend – der erste (durch Fliehende bzw. Rettungshelfer selbst begehbare) Rettungsweg Mängel aufweist, aufgrund derer eine für Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung im Brandfall nicht gewährleistet ist, kann schon grundsätzlich die Möglichkeit der Rettung mit Hilfe der Feuerwehr keine Kompensation zur Gewährleistung einer am Maßstab von Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sicheren und gefahrfreien Evakuierung schaffen. Insofern spielt der Einwand der Antragstellerin, die Regelung gem. Nr. 1.2 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministerium des Innern über den Vollzug des Bayerischen Feuerwehrgesetzes vom 28. Mai 2013 (VollzBekBayFwG) betreffend Anfahrt und Rettungszeiten von Feuerwehr und Rettungsdienst (zehnminütige Hilfsfrist) besäßen keine baurechtliche Relevanz, sondern stellten ausschließlich Organisationsvorgaben für die staatlicherseits vorzuhaltende Infrastruktur des Rettungswesens dar, für die Entscheidung des vorliegenden Falles keine Rolle. Zudem ist im vorliegenden Fall nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass die Frei-/Außenbereiche im 1. Obergeschoss eine derartige Sicherheit bieten, dass sie bei jedem Brandfall ein längerfristiges Verbleiben ohne Gefahr für Leib und Leben (mit Blick auf toxische Rauchgase, Hitzeentwicklung und Gebäudeeinsturzgefahr) gewährleisten. Eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle weist im Übrigen eine hinreichende Zuverlässigkeit auch als (bloßer) zweiter Rettungsweg nur dann auf, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist (OVG NRW, U.v. 22.2.2010 – 7 A 1235/08 – BauR 2010, 1568 – juris Rn. 33). Laut Mitteilung des Kreisbrandmeisters des Landkreis Regen (E-Mail vom 14. Juni 2016) beträgt die Dauer ab Alarmierung bis zum Eintreffen der nächst gelegenen Feuerwehr (B.*) am Gebäude der Antragstellerin (ohne Einbeziehung des Zeitraums bis zur Durchführung der Rettungsmaßnahme selbst) mindestens 13 Minuten. Unter diesen Voraussetzungen dürfte daher sogar ein zweiter Rettungsweg über die Dachterrasse bzw. das Flachdach im 1. Obergeschoss als eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle des Sonderbaus (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) den gesetzlichen Anforderungen gem. Art. 31 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BayBO nicht genügen. Es steht dann nämlich infrage, ob sich die Rettung der auf der Dachterrasse befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 11; OVG NRW, U.v. 22.2.2010 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; Schwarzer/König, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 4, Rn. 7). Zudem weist der Antragsgegner in den Gründen des streitgegenständlichen Bescheids nachvollziehbar darauf hin, dass die Möglichkeit der zeitgleichen Rettung einer größeren Anzahl von Menschen durch die Feuerwehr zweifelhaft erscheine und dass währenddessen möglicherweise keine Löschungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

cc) Die im Bescheid ausgesprochenen Rechtsfolgen sind hinsichtlich der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt, weil es insofern um die Wiederherstellung einer sicheren und gefahrfreien Benutzung der beiden Rettungswege über den zentralen und den südwestlichen Treppenraum geht. Die Anordnungen halten sich aller Voraussicht nach im Rahmen des Notwendigen und Verhältnismäßigen. Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler ersichtlich.

Die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO steht zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtbehörde, das Handlungs-/Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) wird aber regelmäßig auf Null reduziert sein, d.h. die Behörde muss in der Regel tätig werden, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 180; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 226).

Hinsichtlich des Auswahlermessens sind in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 – 4, Nr. 6 und 7 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 reglementierten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung keine Ermessensfehler erkennbar. Insbesondere halten sich diese Anordnungen im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin wird mit diesen Regelungen des Bescheides auch unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nicht über die Grenze des nach Art. 54 Abs. 4 BayBO Erforderlichen hinausgegangen.

Die Regelungen in Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 zielen darauf ab, die Verrauchungs- und Brandübergriffsgefahr innerhalb der Fluchtwege zu verringern. Die bestehenden beiden vertikalen Rettungswege (für den westlichen Gebäudebereich über den südwestlichen Treppenraum: Verbindung EG – 2. OG; für den mittigen und östlichen Gebäudebereich über die nicht durchgängig miteinander verbundenen Treppenräume im mittleren Gebäudebereich) sowie die bestehenden horizontalen Flucht- (= Flur-) Bereiche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollen ertüchtigt werden, um deren gefahrfreie Benutzung im Brandfall durch Flüchtende und Rettungshelfer durch Anpassung an die Anforderungen des Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO zu gewährleisten. Zusätzlich soll der vertikale südwestliche Fluchtweg zu einem durchgehenden Treppenraum (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) ausgestaltet werden, vgl. Teil II Nr. 2 B) des Bescheids. Die normative Forderung nach einem durchgängigen Treppenraum als vertikaler Fluchtweg dient der sicheren Benutzbarkeit im Brand- und Evakuierungsfall, da hierüber die Möglichkeit eines Raucheintrages in den Treppenraum minimiert und die Orientierung im Treppenraum maximiert werden soll (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 11; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 51, 52, Art. 33 Rn. 38). Teil II Nr. 7 zielt auf eine hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür, um die dortigen Rettungswegausgänge am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV funktionsfähig zu machen. Die Geeignetheit der Maßnahmen zu dem Zweck, für eine hinsichtlich der Schutzgüter Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung der zur Verfügung stehenden Rettungswege zu sorgen, steht für den Senat außer Zweifel.

Auch Zweifel hinsichtlich der Erforderlichkeit der diesbezüglichen Maßnahmen haben sich für den Senat im Beschwerdeverfahren nicht ergeben. Alternative, weniger einschneidende Maßnahmen zur Gewährleistung effektiver, gefahrfrei benutzbarer Rettungswege sind nach Aktenlage nicht ersichtlich und wurden auch von der Antragstellerin weder im Verwaltungsnoch im gerichtlichen Eil-/Beschwerdeverfahren aufgezeigt.

Die Regelung in Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO, wonach von jeder Stelle eines Aufenthaltsraums mindestens ein Ausgang in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein muss (ebenso z.B. Art. 36 Abs. 2 BayBO 1998), soll sicherstellen, dass sich die Nutzer eines Gebäudes in einem Evakuierungsfall besser orientieren können und die Zeit, die zur Bewältigung des Rettungsweges benötigt wird, kalkulierbar und durch die Länge des zurückzulegenden Weges begrenzt ist (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 39). Weil weder der südwestliche Treppenraum noch der vertikale Fluchtweg über den zentralen Treppenraum von jedem Zimmer innerhalb dieser Wegstrecke erreichbar ist (so beträgt nach den vorliegenden Plänen zum Baugenehmigungsverfahren des Jahres 1982 die Wegstrecke im ersten Obergeschoss von den beiden östlichsten Zimmern zum Eingang des südwestlichen Treppenraums ca. 54 m sowie von den beiden südwestlichsten Zimmern bis zur nach unten führenden Treppe des zentralen Treppenhauses 42 m), ist es schon unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit funktionsfähiger erster Rettungswege erforderlich, beide o.g. Rettungswege für eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall zu ertüchtigen (wobei der jeweils weiter entfernte Rettungsweg als zweiter Rettungsweg angerechnet werden kann, vgl. Famers in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 71).

Der Antragsgegner hat in den Gründen des Bescheids vom 2. Dezember 2016 der Antragstellerin die Möglichkeit offen gelassen, ein geprüftes alternatives Brandschutzkonzept vorzulegen. Hiervon hat die Antragstellerin bis heute keinen Gebrauch gemacht. Auf Nachfrage des Gerichts im Beschwerdeverfahren hat der Antragsgegner unter Ergänzung der Ermessenserwägungen (§ 114 Satz 2 VwGO) weiter ausgeführt, dass ein Neubau des mittleren und/oder des östlichen Treppenraums mit dem Ziel der Herstellung einer durchgängigen Führung vom 2. OG bis ins Erdgeschoss aufgrund der weitreichenden baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur nicht als mildere Maßnahme angesehen werden könne. Auch eine Ausgestaltung zumindest eines Rettungswegs gem. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO über Außentreppen dränge sich nicht als weniger belastend und damit vorzugswürdig auf, weil aufgrund des brennbaren Materials an der gesamten Außenfassade und der fehlenden Feuerwiderstandsdauer von Türen und Fenstern im Bereich jeder Außentreppe ein kompletter Umbau der Fassade und der Öffnungen erfolgen müsste. Es liege auch nicht auf der Hand, dass der mit der erstmaligen Erstellung von Außentreppen verbundene finanzielle Aufwand ebenso wie die betrieblichen Belastungswirkungen wesentlich geringer sein könnten als derjenige für die Ertüchtigung vorhandener Treppenhäuser. In der Sache könne nur von der Antragstellerin beantwortet werden, ob sie als Alternative dauerhafte bauliche Eingriffe in Aussichts- und Restauranttrassen und sowie in Balkone als verträglicher für ihr Betriebskonzept ansehe als die brandschutzgerechte Ertüchtigung bestehender Treppenhäuser.

Auch dem hat die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nichts Substanzielles entgegengehalten. Ihr Vortrag, dass Maßnahmen mit geringerer Eingriffstiefe ausreichten, um der Gefahrenabwehr hinreichend Rechnung zu tragen, bleibt vage, zumal sie sich auf den Standpunkt zurückzieht, es könne von ihr nicht gefordert werden, von sich aus Vorschläge zur Verbesserung des Brandschutzes des Gebäudes zu unterbreiten. Die im Schriftsatz vom 2. Oktober erklärte Bereitschaft der Antragstellerin, mit Blick auf das vormalige Schreiben des Landratsamts vom 6. Mai 2015 „im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung“ im Bereich der Außenflächen/Dachterrasse „in einem marginalen Bereich“ – d.h. ohne Umgestaltung der Grundvorrichtungen der baulichen Anlage, die „ja schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet“ seien – durchzuführen, können zur Herstellung eines gefahrfreien, den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO genügenden Zustands nicht ausreichen. Denn über lediglich ergänzende Maßnahmen in Bezug auf die „Gestaltung der Abstiege von der Dachterrasse“ (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 2. Oktober 2017) und damit z.B. ohne hinreichende Sicherung des horizontalen Fluchtwegs bis zum Treppenhaus, ohne Ersetzung der Abstiegsleitern durch hinreichend sichere Treppen i.S. von Art. 32 BayBO (s.o.) sowie ohne Ersetzung der brennbaren Schindelverkleidung durch nichtbrennbare Verkleidungen im Bereich der „Außenfluchtwege“ einschließlich der Außenabstiege würde sich an der oben unter bb) festgestellten Gefahrenlage nichts Wesentliches ändern. Es ist daher für den Senat nach Aktenlage und nach Auswertung des Vortrags der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht ersichtlich, dass tatsächlich weniger einschneidende Maßnahmen in Form der Ertüchtigung oder Herstellung alternativer gefahrfreier Rettungswege bestehen könnten.

Im Übrigen dürfte zwar unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit auch auf der Rechtsfolgenseite des Art. 54 Abs. 4 BayBO zu fordern sein, dass sich die Bauaufsichtsbehörde auf Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit beschränkt, also den Bestandsschutz eines Gebäudes nicht dadurch aushebelt, dass sie darüber hinausgehend auf eine Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften besteht (s.o.). Es ist aber nicht erkennbar, dass der Antragsgegner über dieses Ziel hinausgegangen wäre. Bereits aus dem Baukontrollbericht vom 30. November 2016 (vgl. Seite 14; zu weiteren Einzelfragen vgl. auch Seite 22) als Basis des Bescheids vom 2. Dezember 2016 geht hervor, dass seitens des Antragsgegners keine „blinde“, den Bestandsschutz des Gebäudes missachtende Anpassung des baulichen Zustands an die aktuell geltenden Regelungen der BayBO verfolgt wird. Das gilt insbesondere, soweit es um die bauliche Ausgestaltung des vertikalen Fluchtwegs über den mittleren und den zentralen Treppenraum geht. Auf Seite 6 des Bescheids wird im Rahmen der Bescheidbegründung zwar zu Recht auf den Umstand verwiesen wird, dass der vertikale Rettungsweg im mittleren Gebäudebereich nicht den aktuell geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften (Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) entspricht, weil die Treppen vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss nicht über einen durchgehenden Treppenraum und nicht in einem Zug verlaufen (Unterbrechung auf der Flurebene des 1. Obergeschosses; Versetzung der Treppenhausbereiche hier um einige Meter). Trotz des auf die Abwehr von Gefahren für Leib und Leben im Evakuierungsfall abzielenden Schutzzwecks der Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO (s.o.), soll über die Anordnung Teil II Nr. 2 Buchst. B) nur der südwestliche vertikale Fluchtweg mit überschaubaren Mitteln zu einem durchgängigen Treppenraum umgestaltet werden. Hinsichtlich des mittleren/östlicheren vertikalen Fluchtwegs verzichtet der Bescheid hingegen darauf, der Antragstellerin als Maßnahme der Mängelbeseitigung einen Umbau zur Herstellung einer Direktverbindung vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss vorzugeben, um diesen Fluchtwegbereich den heutigen Anforderungen gem. Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO anzupassen.

Die unter Teil II, Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 7 verfügten Anordnungen dürften sich trotz ihrer nicht unerheblichen finanziellen und betrieblichen Belastungen ferner im Rahmen des für die Antragstellerin Zumutbaren (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne) halten. Art. 54 Abs. 4 BayBO stellt nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab; der Eigentümer ist insbesondere ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich (BVerwG, U.v. 11.4.1989, NJW 1989; Molodovsky in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 136; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 164). Es ist mit Blick auf die Wertigkeit und des verfassungsrechtlichen Schutzes der betroffenen Güter Leben und Gesundheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG auch nicht ersichtlich, dass die im Rahmen der Zwangsgeldandrohungen verfügten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbehebung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu kurz bemessen waren (vgl. insoweit BVerwG, U.v. 11.4.1989 – 4 B 65.89 – NJW 1989, 2638 = juris Rn. 3; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 182). Soweit die Antragstellerin gegen die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht und den Antragsgegner vorträgt, der bestehende Zustand sei der Bauaufsichtsbehörde seit Jahren bekannt, wäre hieraus allenfalls der Schluss zu ziehen, dass der Antragsgegner gegenüber dem Objekt in der Vergangenheit zu großzügig oder gar nachlässig vorgegangen ist. Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, es hätten aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Unzumutbarkeit) auch Anordnungen gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO zur Wiederherstellung eines für Leben und Gesundheit gefahrfreien baulichen Zustands zu unterbleiben.

Da es letztlich im Maßnahmenpaket unter „Teil II Mängel“ ausschließlich um die Ertüchtigung eines – nämlich (s.o.) des ersten – Rettungswegs zur sicheren und gefahrfreien Benutzbarkeit im Brandfall geht und Fluchtwege über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses keine sichere und gefahrfreie Rettung im Brandfall gewährleisten, hält sich die Anordnung hinsichtlich Teil II Nr. 1 – Nr. 7 im Rahmen des IMS vom 25. Juli 2011 (s.o.), sodass insofern auch unter dem Aspekt der Selbstbindung der Verwaltung i.V. mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV) kein Ermessensfehler gegeben ist.

3. Die Anordnung, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster zu einem Rauchabzug umzurüsten ist (Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2017) dürfte jedoch entgegen der Bescheidbegründung und der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt sein. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Maßnahme nach der im Bescheid angegebenen Begründung (Gewährleitung sicherer Rettungswege im Brandfall) der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit dient. Die Regelung soll laut Bescheid einen mit Art. 33 Abs. 8 BayBO konformen Zustand herbeiführen. Die Anforderungen in Art. 33 Abs. 8 BayBO sollen zwar der Entrauchung im Brandfall dienen, allerdings stellt Art. 33 Abs. 8 Satz 1 letzter HS BayBO klar, dass dies zum Zweck der Unterstützung wirksamer Löscharbeiten erfolgt (vgl. auch Nr. 33.8 der „Vollzugshinweise zur BayBO 2013“ des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 1. Juli 2013). Art. 33 Abs. 8 BayBO verfolgt damit den Zweck, dass in den Treppenraum eingedrungener Rauch durch die Feuerwehrnach Evakuierung des Gebäudes abgeführt werden kann, indem sie die Fenster oder Rauchableitungsöffnungen öffnet und die erforderliche Zuluftöffnung, in der Regel durch Offenhalten der Hauseingangstür, herstellt. Diese Vorkehrungen und Maßnahmen sind nicht geeignet, den Treppenraum so rauchfrei zu halten, dass er von den Nutzern des Gebäudes weiterhin gefahrlos als Rettungsweg genutzt werden kann. Ist Rauch in den Treppenraum eingedrungen, müssen die Personen vielmehr über den zweiten Rettungsweg das Gebäude verlassen (vgl. Famers in in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 165; Bauer in Jäde/ Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 114). Mit Blick auf den Schutzzweck des Art. 33 Abs. 8 BayBO ist nicht ersichtlich, dass die Herstellung eines baulichen Zustandes, der dieser Regelung entspricht, der sicheren und gefahrfreien Nutzung der Rettungswege im Brandfall entspricht. Insofern dient die Regelung primär dem Eigeninteresse des Gebäudeeigentümers an einer möglichst optimalen Rettung des Gebäudes im Brandfall. Daher passt hierfür auch nicht die ebenfalls auf die bestehende Gefährdungslage wegen nicht gesicherter Rettungswege abstellende Begründung für die Anordnung des Sofortvollzugs (vgl. Seite 8 des Bescheids). Im Rahmen der gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung war daher für die Regelung in Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage wiederherzustellen. Sollte – was der Senat nach Aktenlage nicht beurteilen kann – im Einzelfall die fehlende Existenz eines Rauchabzugs i.S. von § 33 Abs. 8 BayBO Leben und Gesundheit von Löscharbeiten durchführenden Feuerwehrleuten gefährden, wäre dies im Anordnungsbescheid ermessensgerecht zu begründen und auszuführen gewesen.

4. Gestützt auf Art. 54 Abs. 4 BayBO kann auch gegenüber einem bestandsgeschützten Gebäude eine Nutzungsuntersagung verfügt werden, wenn dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist (BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24). Da die Nutzung eines Hotels ohne im Brandfall hinreichend sicher benutzbare Rettungswege mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit für die Hotelgäste, das Hotelpersonal und sonstige sich im Gebäude aufhaltenden Personen verbunden ist, teilt der Senat die Ansicht des Antragsgegners, dass das Ermessen der Behörde, eine Nutzungsuntersagung anzuordnen, grundsätzlich auf null reduziert ist, solange die diesbezüglichen Mängel nicht beseitigt sind. Trotz der betrieblichen Einbußen und nicht unerheblichen Aufwendungen für die Antragstellerin stellt sich für den Senat die Nutzungsuntersagung als verhältnismäßig dar, zumal der Antragsgegner einerseits unzumutbare Härten dadurch abgefedert hat, indem er über die Übergangsregelung unter Teil I Nr. 2 des Bescheids (Sicherheitswache als Sofortmaßnahme) die Möglichkeit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung unter Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs eröffnet hat, und andererseits unter Teil I Nr. 1 Satz 2 eine auflösende Bedingung (Art. 36 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG) reglementiert hat, wonach die Nutzungsuntersagung außer Kraft tritt, wenn alle Anordnungen zur Mängelbeseitigung gem. Teil II des Bescheids erfüllt sind. Insofern sieht der Senat die Nutzungsuntersagung als grundsätzlich von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt und insbesondere hiernach als verhältnismäßig und ermessensgerecht an.

Allerdings ist zu bedenken, dass Teil II Nr. 5 des Bescheids wohl nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt ist und deshalb insofern die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen ist (s.o. 3.). Der Fortbestand der Nutzungsuntersagung ist daher am Maßstab des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit überzogen und rechtlich bedenklich, soweit – wie in der auflösenden Bedingung unter Teil 1 Nr. 1 Satz 2 vorgesehen – auch die Erfüllung der Maßnahme Teil II Nr. 5 verlangt wird. Da dieser Punkt insgesamt aber nur einen untergeordneten Aspekt im Regelungssystem des im Übrigen voraussichtlich rechtmäßigen Bescheids vom 2. Dezember 2016 darstellt, macht der Senat insofern von der analog § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO eröffneten Möglichkeit Gebrauch, die den Eilantrag der Antragstellerin insoweit ablehnende Entscheidung von einer Auflage/Maßnahme zulasten des Antragsgegners abhängig zu machen (vgl. BayVGH, B.v. 16.12.2015 – 22 AS 15.40042 – juris Rn. 29; U.v. 6.9.1990 – 22 B 90.500 – BayVBl. 1991, 87/88; NdsOVG, B.v. 30.1.1978 – IV OVG B 196/77 – NJW 1978, 2523/2524; VGH Mannheim, B.v. 21.5.1987 – Z 10 S 1/87 – NJW 1987, 1717/1719; Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 80 Rn. 90; Finkelnburg/ Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Aufl. 2017, Rn. 1004). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung war daher unter der Maßgabe abzulehnen, dass der Antragsgegner den Sofortvollzug hinsichtlich der Nutzungsuntersagung aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind.

5. Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

6. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil die Beschwerde nur zu einem geringen Teil Erfolg gehabt hat. Insofern ist es auch gerechtfertigt, dass es hinsichtlich der Kostentragung des erstinstanzlichen Verfahrens bei der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt. Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

7. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

Die Kl. wandte sich gegen eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Außentreppe als zweiten baulichen Rettungsweg und die mit der Erteilung einhergehende Verpflichtung zur fristgebundenen Errichtung. Mit Bescheid vom 6.12.2007 erteilte die Bekl. der Kl. im vereinfachten Genehmigungsverfahren eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben, das im Betreff des Baubescheids als „Neubau einer Wohnanlage (29 WE) mit auch altengerechten Wohnungen“ bezeichnet wird. Aus den mit einem Prüfstempel versehenen Bauzeichnungen ergibt sich, dass die 29 Wohneinheiten im Erdgeschoss sowie im 1. und 2. Obergeschoss untergebracht werden sollen. Das Gebäude besteht aus einem Baukörper, der in Nord-Süd-Richtung verläuft und aus einem weiteren Baukörper, der sich nach Westen in einem 90 Grad-Winkel erstreckt. In dem von Nord nach Süd ausgerichteten Baukörper werden die Wohnungen als Altenwohnungen bezeichnet. Die übrigen Wohnungen enthalten diesen Zusatz nicht. In beiden Baukörpern ist auch eine weitere nach unten führende Treppe im Bereich eines Laubengangs eingezeichnet und genehmigt. In der Eingabeplanung wird das Bauvorhaben von der Kl. als „WAL-Wohnen in allen Lebensphasen Neubau von 29 Mitwohnungen und Gemeinschaftsraum“ bezeichnet. Im Brandschutznachweis vom 5.10.2007 ist das Vorhaben als Vorhaben mittlerer Schwierigkeit eingestuft und zur Begründung ist ausgeführt, dass es sich um ein Gebäude mit geringer Höhe handle, jedoch für eine besondere Klientel (Altenwohnungen). Daher sei durch die oberste Baubehörde im Rahmen des Modellprojekts WAL-Wohnen in allen Lebensphasen festgelegt worden, dass die Anlage im Genehmigungsverfahren als Bauvorhaben mittlerer Schwierigkeit behandelt werden soll. Zum zweiten Rettungsweg ist im Brandschutznachweis ausgeführt, dass dieser als baulicher Rettungsweg über zusätzliche Treppen geführt werden soll. Bei einer Baustellenkontrolle am 7.7.2008 stellte die Bekl. fest, dass die im westlich orientierten Baukörper vorgesehene Außentreppe entlang der nördlichen Außenwand nicht ausgeführt wurde. Wegen dieser planabweichenden Bauausführung wurde mit Bescheid vom 28.7.2008 der Bau eingestellt. Die Kl. reichte daraufhin mit Datum vom 29.7.2008 einen Tekturantrag ein, der als Betreff ua ausweist „Entfall der baulich nicht notwendigen Treppe im nördlichen Gebäudeflügel“. Mit Bescheid vom 25.2.2009 erteilte die Bekl. der Kl. die beantragte Tekturgenehmigung. Unter Nrn. 3 und 4 der Nebenbestimmungen ist festgehalten, dass die nördliche Außentreppe deshalb entfallen könne, weil nach einer Nutzungsdarstellung der Kl. im westlichen Gebäudeflügel nur normales Wohnen, also kein betreutes Wohnen iSd WAL-Projekts stattfinde, folglich dieser Gebäudeflügel keinen Sonderbau darstelle. Sollte allerdings die spätere Nutzung dem betreuten Wohnen iSd WAL-Projekts entsprechen, so müsse die nördliche Außentreppe noch hergestellt werden. Eine

gegen diese Nebenbestimmung erhobene Klage wurde durch einen gerichtlichen Vergleich abgeschlossen. Ermittlungen der Bekl. ergaben, dass in den beiden Erdgeschosswohnungen im hier maßgeblichen westlichen Gebäudetrakt Eheleute bzw. eine Alleinerziehende mit insgesamt fünf Kindern wohnen. Die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss waren zum Stichtag 20.10.2011 mit Bewohnern belegt, deren Lebensalter zwischen 74 und 84 Jahren lag. Mit Bescheid vom 21.10.2011 verpflichtete die Bekl. die Kl. unter Anordnung der sofortigen Vollziehung, am Westflügel der Wohnanlage entweder einen zweiten baulichen Rettungsweg (als Treppe) gem. den mit Bescheid vom 6.12.2007 genehmigten Plänen herzustellen bzw. einen Bauantrag für einen zweiten Rettungsweg für die Obergeschosse des Westflügels beim Bauordnungsamt der Bekl. vorzulegen. Die dagegen gerichtete Klage sowie das Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hatten keinen Erfolg (VG Bayreuth, Urt. v. 3.5.2012 – 2 BK 11.779; Beschl. v. 8.5.2012 – B 2 S. 12?189; VGH München, Beschl. v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1265). Mit Änderungsantrag vom 2.10.2012 beantragte die Kl. die Errichtung einer notwendigen Außentreppe als zweiten baulichen Rettungsweg. Mit Bescheid vom 4.12.2012 erteilte die Bekl. der Kl. die beantragte Baugenehmigung mit der Auflage, sie bis zum 5.4.2013 umzusetzen, im Fall einer Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung einer Klage innerhalb von vier Monaten ab Bestandskraft. Die dagegen erhobene Klage wies das VG mit Urteil vom 10.4.2014 ab.

Die zulässige Berufung (§ 124 I VwGO) hat teilweise Erfolg.

[19]Nr. 1. des angefochtenen Bescheids ist ein ausschließlich begünstigender Verwaltungsakt, so dass der Kl. insoweit die Klagebefugnis fehlt. Das Urteil des VG ist insoweit richtig (s. 1.). Nrn. 2 und 5 des angefochtenen Bescheids sind jedoch rechtswidrig. Sie verletzen die Kl. in ihren Rechten (§§ 113 I 1, 125 I 1 VwGO). Das Urteil des VG war daher insoweit abzuändern (s. 2. und 3.).

[20]1. Die Klage gegen die unter Nr. 1 des angefochtenen Bescheids vom 4.12.2012 erteilte Baugenehmigung ist unzulässig. Für eine Anfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung, die wie beantragt erteilt worden ist, fehlt bereits die Klagebefugnis (§ 42 II VwGO). Für den Senat ist nicht ersichtlich, inwiefern die Kl. durch die erteilte Baugenehmigung möglicherweise in ihren eigenen Rechten verletzt sein könnte. Die Kl. hat eine Rechtsverletzung auch nicht näher dargelegt. Sie wird durch die Baugenehmigung ausschließlich begünstigt. Soweit sie eingewandt hat, dass sie zur Stellung des Bauantrags letztlich gezwungen worden sei, ist darauf hinzuweisen, dass sich die Verpflichtung zur Stellung eines Bauantrags aus dem Bescheid der Bekl. vom 21.10.2011 ergab. Dieser, nicht aber die erteilte Baugenehmigung, stellt möglicherweise einen belastenden Verwaltungsakt dar. Die angefochtene Baugenehmigung enthält demgegenüber keine belastende Wirkung.

[21]2. Nach Nr. 2 des angefochtenen Bescheids ist die Kl. zur fristgebundenen Errichtung der Außentreppe verpflichtet. Dabei handelt es sich um eine selbstständige bauaufsichtliche Anordnung. Diese hat im entscheidungserheblichen Zeitpunkt (s. a) keine Rechtsgrundlage mehr (s. b) und ist daher rechtswidrig.

[22]a) Entscheidungserheblicher Zeitpunkt ist im vorliegenden Fall die letzte mündliche Verhandlung. Denn die Frage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage bei Anfechtungsklagen ist fallbezogen zu beantworten (vgl. BVerwG, Beschl. v. 23.1.1989 – 4 B 132/88, BeckRS 1989, 31273217). Die Verhältnisse im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung sind dann maßgeblich, wenn sich bei einem noch nicht vollzogenen Verwaltungsakt die Sach- oder Rechtslage inzwischen zu Gunsten der Kl. in einer Weise geändert hat, dass eine Durchsetzung der angegriffenen behördlichen Maßnahme nunmehr sinnlos geworden ist oder unangemessen erscheinen müsste. Unangemessen ist die Durchsetzung der angegriffenen behördlichen Maßnahme insbesondere dann, wenn durch eine Gesetzesänderung der angegriffenen behördlichen Maßnahme die Rechtsgrundlage entzogen worden ist. So liegen die Dinge hier. Die angegriffene behördliche Maßnahme findet nach der Änderung der Bayerischen Bauordnung (BayBauO) durch § 1 Nr. 2 Buchst. a des Gesetzes zur Änderung der BayBauO und des BayBaukammernG vom 11.12.2012 (BayGVBl. S. 633) keine Rechtsgrundlage mehr. Die Möglichkeit für die Bauaufsichtsbehörden, nachträgliche Anordnungen für einen zweiten baulichen Rettungsweg im Interesse des Brandschutzes zu erlassen, hängt im Wesentlichen von der Einordnung als Sonderbau ab. Der Gesetzgeber hat im Ergebnis durch die Einschränkung des Auffangtatbestands bei Sonderbauten das Interesse des Brandschutzes bewusst hintangestellt.

[23]b) Nach Art. 54 IV BayBauO können bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen gestellt werden, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Anerkannt ist, dass eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit dann besteht, wenn ein erforderlicher zweiter baulicher Rettungsweg nicht vorhanden ist (vgl. OVG Münster, NVwZ-RR 2003, 722 = BRS 65, 622; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, BayBauO, Stand: 1.9.2014, Art. 54 Rn. 138). Der zweite Rettungsweg kann eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein (Art. 31 II 2 BayBauO). Bei Sonderbauten ist der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen (Art. 31 III 2 BayBauO). Der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Sonderbau (Art. 2 IV BayBauO) ist oder nicht, kommt somit besondere Bedeutung zu, weil für Gebäude, die keine Sonderbauten sind, in der Regel keine Bedenken gegen eine Personenrettung über Rettungsgeräte der Feuerwehr bestehen. Ein Sonderbau liegt nicht mehr vor (s. aa). Eine hinreichende konkrete erhebliche Gefahr, die eine nachträgliche Anordnung rechtfertigen könnte, ist ebenfalls nicht gegeben (s. bb).

[24]aa) Im vorliegenden Fall liegt weder nach Art. 2 IV Nr. 9 BayBauO, noch nach Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO, noch nach Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO ein Sonderbau vor.

[25]1) Sonderbauten sind nach Art. 2 IV Nr. 9 BayBauO Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zweck der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist. Es muss eine ausdrückliche Widmung für diesen Zweck vorliegen (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, BayBauO, Stand: Juli 2014, Art. 2 Rn. 445; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 2 BayBauO Rn. 116?a). Die nach dieser Vorschrift erforderliche ausdrückliche Zweckbestimmung ist vorliegend nicht erkennbar. Das Vorhaben wird in den Bauvorlagen als „WAL-Wohnen in allen Lebensphasen, Neubau von 29 Mietwohnungen und Gemeinschaftsraum“ beschrieben. Zwar war nach dem Nutzungskonzept der Kl. vorgesehen, dass Zielgruppe ältere Menschen mit geringem und hohem Betreuungs- und Pflegebedarf sowie Menschen mit Behinderung sind. Ein Drittel des Gebäudes sollte an Menschen mit Pflegebedarf vermietet werden. Bei einer späteren etwaigen Pflegebedürftigkeit sollte ein Umzug ins Pflegeheim vermieden werden. Die Kl. hat jedoch in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass sie an diesem Nutzungskonzept nicht mehr festhält. Unabhängig davon, ob das Nutzungskonzept in diesem Zusammenhang noch fruchtbar gemacht werden kann, ist nicht erkennbar, dass Zweck der Anlage die Pflege oder Betreuung von Personen ist. Eine ausdrückliche

Widmung zur Pflege entnimmt der Senat dem Nutzungskonzept nicht. Der Umstand, dass sich das Büro einer Sozialstation in der Nähe befindet, kann nicht als Zweckbestimmung gesehen werden. Die Bekl. hat zudem selbst zugestanden, dass nicht bekannt ist, ob bzw. wie viele Nutzungseinheiten bereits jetzt zum Zweck der Pflege genutzt werden. Jedenfalls derzeit ist somit eine Widmung zur Pflege nicht zu erkennen.

[26]2) Sonderbauten sind gem. Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO auch sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen sowie Wohnheime. Ein Wohnheim, insbesondere ein Altenwohnheim, liegt jedoch nicht vor. Ein Altenwohnheim ist ein Heim, in dem alte Menschen zur Führung eines Haushalts noch im Stande sind, volle Unterkunft in abgeschlossenen, nach Anlage, Ausstattung und Einrichtung auf die besonderen Bedürfnisse alter Menschen ausgerichteten Wohnungen gewährt wird und die Möglichkeit vorgesehen ist, im Bedarfsfall zusätzliche Verpflegung, Betreuung und vorübergehende Pflege durch den Träger zu gewähren. Letzteres erfordert ein Mindestmaß an Organisationsstruktur, die auch eine gewisse Leitungsfunktion durch einen Träger beinhaltet. Daran fehlt es hier. Die räumliche Präsenz eines Trägers der freien Wohlfahrtspflege macht das Bauvorhaben noch nicht zu einem Altenwohnheim. Denn dieser bietet zum einen rechtlich getrennt vom Bauherrn den Bewohnern des Gebäudes eigenständig seine Leistungen an und zum anderen entscheiden allein die Bewohner, ob und wann sie erforderliche Leistungen in der angebotenen Art in Anspruch nehmen. Insofern fehlt es an dem Tatbestandsmerkmal, dass im Bedarfsfall zusätzliche Verpflegung, Betreuung und vorübergehende Pflege durch den Träger gewährt wird. Hinsichtlich des Angebots der Leistungen besteht grundsätzlich kein Unterscheid zum allgemeinen Mietwohnungsmarkt. Zwar mag die Kooperation mit dem Vermieter in Verbindung mit örtlicher Präsenz eines Trägers der freien Wohlfahrtspflege in der Wohnanlage Standortvorteile begründen. Dieser Standortvorteil verwandelt jedoch das Bauvorhaben noch nicht in ein Altenwohnheim. Die tatsächliche Nutzung der für die Zielgruppe Senioren günstigen Standortfaktoren begründet keine Trägerschaft im Sinn der oben dargestellten Definition.

[27]Auch ein Nachweis dafür, dass eine faktische Trägerschaft besteht, konnte nicht erbracht werden. So wurden in der Werbung als Dienstleistungen und Hilfen für die Mieter zielgruppenorientiert eine Erreichbarkeit rund um die Uhr, ein Notrufsystem, die Beratung und Vermittlung von Diensten, die Erbringung hauswirtschaftlicher Dienste, die ambulante Kranken- und Altenpflege, soziale Angebote, Freizeitangebote, Unterstützung bei der Mobilität, Seelsorge und Sterbebegleitung benannt. Es fehlen jedoch jegliche Angaben zur Art und Weise der Leistungserbringung und zum Leistungserbringer selbst. Wie das Erstgericht bereits ausgeführt hat, handelt es sich nach Einsicht in die Mietverträge um „normale“ Standardmietverträge ohne Betreuungsangebote (VGH München, Urt. v. 3.5.2012 – B 2 K 11.779). Auch von daher fehlt es an einer Organisationsstruktur, die für einen Heimcharakter Voraussetzung wäre. Bei einem Heim müssten die Bewohner stärker rechtlich mit dem Träger verbunden sein. Der Umstand, dass die Kl. eine soziale Vergemeinschaftung anstrebt, führt vor dem Hintergrund der eher neutralen und anonymen Mietverhältnisse nicht zu einer faktischen Trägerschaft. Vielmehr werden lediglich Strukturen in Form eines Netzwerks zur Verfügung gestellt.

[28]Zuzugestehen ist, dass sich die Ausstattung des Bauvorhabens vom üblichen Geschosswohnungsbau qualitativ unterscheidet. Denn ein Aufzug in einem Gebäude mit nur zwei Obergeschossen, ein Hausnotrufsystem in allen Zimmern und ein Gemeinschaftsraum für ein gemeinsames Mittagessen sind marktunüblich. Allein eine marktunübliche Ausstattung macht das Bauvorhaben jedoch noch nicht zu einem Altenwohnheim.

[29]Die Bekl. hat in der mündlichen Verhandlung eine Liste übergeben, der zufolge im 1. und 2. Obergeschoss des Westflügels 11 Personen wohnen, von denen die jüngste 77 Jahre alt ist. Für das Vorliegen eines Heims ist jedoch das Alter oder die Anzahl der unterzubringenden Personen unerheblich (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, Art. 2 Rn. 455). Entscheidend ist, ob die Bewohner in einer Weise auf Hilfe angewiesen sind, die ihnen die Führung eines eigenständigen Haushalts verbietet und mit der Orientierung und/oder Bewegungseinschränkungen verbunden sind, die die Selbstrettungsfähigkeit einschränken und deshalb zu einer besonderen Betrachtung insbesondere der Personenrettung im Brandfall Veranlassung geben. Dafür ist nichts hinreichend vorgetragen.

[30]Im Übrigen ist Grund für die Einordnung entsprechender Wohnheime in den Sonderbautenkatalog, dass die einzelnen Nutzungseinheiten (Appartements) zwar prinzipiell selbstständig sind, brandschutztechnisch aber nicht ausreichend gegeneinander abgeschottet sind, so dass die Rettungswegsituation häufig problematisch sein wird (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, Art. 2 Rn. 457; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, BayBauO, Stand: Sept. 2014, Art. 2 Rn. 134?c). Im vorliegenden Fall sind jedoch die Nutzungseinheiten brandschutztechnisch wirksam gegeneinander abgeschottet. Insofern bedarf die Rettungswegsituation im Rahmen des Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO keiner besonderen Betrachtung. Wie bereits vor dem VG durch einen sachverständigen Zeugen dargelegt wurde, sind die einzelnen Wohnungen zu den benachbarten mit einem Brandschutz F 90 ausgestattet. Dies ergibt sich auch aus dem Brandschutznachweis vom 5.10.2007. Diese brandschutztechnische Ausstattung ist für ein Heim nicht typisch, so dass auch von daher kein Sonderbau iSd Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO vorliegt.

[31]3) Auch Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO führt nicht zur Einordnung als Sonderbau. Danach sind Anlagen und Räume, die in den Nrn. 1 - 19 nicht aufgeführt und deren Art oder Nutzung mit vergleichbaren Gefahren verbunden sind, ausgenommen Wohngebäude, die keine Hochhäuser sind, Sonderbauten. Im vorliegenden Fall handelt es sich bei dem Bauvorhaben um ein Wohngebäude, so dass der Auffangtatbestand nicht anwendbar ist. Es fehlt zwar an einer gesetzlichen Definition des Begriffs Wohngebäude in der Bayerischen Bauordnung. Es spricht aber nichts dagegen, den Begriff des Wohnens wie im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung als gekennzeichnet durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts anzusehen (vgl. Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 2 Rn. 102). Auch wenn man die Gesetzesänderung für rechtspolitisch verfehlt halten mag und die Gesetzesbegründung (vgl. LT -Dr 16/13931) teilweise falsch ist – der Senat hat nie in Abrede gestellt, dass das Älterwerden bauordnungsrechtlich irrelevant ist.

30 hat sich der Gesetzgeber bewusst dafür entschieden, dass Wohngebäude, wenn diese von alten Menschen – auch wenn diese ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege bedürfen – bewohnt werden, nicht als Sonderbau zu behandeln sind, wenn keine der Nrn. 1 - 19 des Art. 2 IV BayBauO tatbestandlich vorliegen. Die von der Bekl. gegen diese Auslegung angeführten Argumente vermögen den Senat nicht zu

überzeugen. Die Bekl. behauptet, dass mit Wohngebäude iSd Nr. 20 nicht alle Wohngebäude im städtebaulichen Sinne gemeint sein können und versucht dies auch mit systematischen Argumenten zu belegen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Gesetzgeber bei der Novellierung des Art. 2 IV BayBauO den Begriff Wohngebäude in der Bedeutung verwenden wollte, die er auch sonst im Rahmen dieser Vorschrift hat (vgl. dazu: Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 2 BayBauO Rn. 101). Eine einengende Auslegung des Begriffs Wohngebäude in Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO würde zu einem Rechtszustand wie vor der Gesetzesänderung führen. Zudem darf Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO als Auffangtatbestand nicht weit ausgelegt werden.

[32]Mithin liegt kein Sonderbau vor, so dass als zweiter Rettungsweg eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit ausreichend ist. Für Gebäude, die keine Sonderbauten sind, bestehen nämlich in der Regel keine Bedenken gegen einen über Rettungsgeräte der Feuerwehr geführten zweiten Rettungsweg (vgl. LT-Drs. 15/7161, 50?f.).

[33]bb) Nach dem ausdrücklichen Wortlaut von Art. 31 III 2 BayBauO gilt die Vorschrift nur für Sonderbauten (andere Ansicht:Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, Art. 31 BayBauO Rn. 74). Dementsprechend bestehen für Gebäude, die keine Sonderbauten sind, auch nach Auffassung des Gesetzgebers generell keine Bedenken gegen einen über Rettungsgeräte der Feuerwehr geführten zweiten Rettungsweg (vgl. Schwarzer/König, BayBauO, 4. Aufl. 2012, Art. 31 Rn. 7; Famers in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 31 BayBauO Rn. 53). Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein zweiter baulicher Rettungsweg für Vorhaben unterhalb des Sonderbautatbestands nie gefordert werden kann.

[34]Die Vollzugshinweise (IMS über Vollzugshinweise zur BayBauO 2008 v. 13.12.2007 Nr. 31.3.2) verweisen insofern auf Art. 54 III 1 BayBauO (vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Weiß, Art. 31 BayBauO Rn. 74). Diese Vorschrift ermöglicht Anordnungen, die über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen, wenn sich die speziellen materiell-rechtlichen Anforderungen des Bauordnungsrechts nach dem allgemeinen Maßstab des Art. 3 BayBauO als nicht ausreichend erweisen (Schwarzer/König, Art. 31 BayBauO Rn. 43?f.). Bei vorhandenen, in ihrem Bestand geschützten Anlagen, können solche nachträglichen Anforderungen allerdings nur unter den Voraussetzungen des Art. 54 IV BayBauO gestellt werden (vgl. Famers in Molodovsky/Famers/Kramer, Art. 31 BayBauO Rn. 58; Schwarzer/König, Art. 31 BayBauO Rn. 45). Es müssen erhebliche Gefahren für Leib und Gesundheit abgewehrt werden. Von einer erheblichen Gefahr ist dann auszugehen, wenn die Gefahr oder der Nachteil schwerwiegend und nachhaltig ist, wobei es auf die übermäßige Empfindlichkeit des Einzelnen nicht ankommt, sondern auf die objektiven Gegebenheiten. Schon aus der Wendung „erhebliche Gefahren“ folgt dabei, dass es sich insoweit um konkrete Gefahren handeln muss (vgl. VGH München, Beschl. v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790, BeckRS 2011, 33332). Es muss bei Betrachtung ex ante im Einzelfall bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden drohen (vgl. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, BayBauO, Stand: Mai 2014, Art. 54 Rn. 45).

[35]Im vorliegenden Fall konnte dem Senat nicht dargelegt werden, dass erhebliche Gefahren für Leib und Gesundheit bestehen. Bei der Klärung der Frage der konkreten Gefahr kommt der Einsatzpraxis der örtlichen Feuerwehr sowie den konkreten baulichen Verhältnissen maßgebliche Bedeutung zu. Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung des Senats liegen keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine konkrete erhebliche Gefahr vor.

[36]Nach den Erläuterungen von Seiten der Bekl. in der mündlichen Verhandlung sind bei ihr zwei Hubrettungsfahrzeuge mit jeweils einem Zwei-Personen-Rettungskorb und eines mit einem Drei-Personen-Rettungskorb vorhanden. In jedem Korb muss ein Feuerwehrmann tätig sein, so dass nur eine bzw. zwei Personen gerettet werden können. Ferner wurden Rettungszeiten von 3 Min. pro Person bzw. 6 bis 9 Min. pro eingeschränkt beweglicher Person bestätigt. Dabei versucht die Feuerwehr zunächst die Personen über den ersten Rettungsweg ins Freie zu bringen. Straßenseitig können zwei Hubrettungsfahrzeuge hintereinander eingesetzt werden. Geht man von den max. zulässigen 16 Bewohnern aus, so können diese mit zwei Hubrettungsfahrzeugen in knapp 90 Min. auch bei eingeschränkter Beweglichkeit evakuiert werden, wenn straßenseitig von den drei Segmenten des Laubengangs in den Obergeschossen gerettet wird.

[37]Stellt man auf die erreichbare Stelle der Nutzungseinheit iSv Art. 31 II 2 BayBauO ab, so muss über den Innenhof mit Steckleitern gerettet werden. Wie bereits in der mündlichen Verhandlung vor dem VG dargelegt wurde, kann die Feuerwehr nach ca. 15 Min. vor Ort sein. Die Rüstzeit beträgt zusätzlich ca. 3 Min. Danach entsprechen die Rettungszeiten etwa denen mit dem Hubrettungsfahrzeug, dh bei nicht eingeschränkten Personen ca. 3 Min. während bei Personen mit eingeschränkter Beweglichkeit ca. 8 bis 10 Min. erforderlich sind. Für eine entsprechende Rettung werden pro Leiter drei Feuerwehrleute zum Einsatz benötigt. Bei der Löschgruppe ist neben dem Hubrettungsfahrzeug eine Leiter am Löschfahrzeug vorhanden. Personen, die abgeseilt werden müssen, haben eine um nochmals 5 Min. längere Rettungszeit. Für 16 Bewohner, die in ihrer Beweglichkeit eingeschränkt sind, würde bei 10 Min. Rettungszeit pro Person die Rettung insgesamt 160 Min. dauern. Bei den zwei vorhandenen Steckleitersystemen könnte die Rettung aber in 80 Min. bewerkstelligt werden. Unterstellt man, dass alle Personen abgeseilt werden müssen, so beträgt die reine Rettungszeit 120 Min. Der Senat hält es jedoch für äußerst unwahrscheinlich, dass alle 16 Personen abgeseilt werden müssen. Hierzu hat die Bekl. auch nichts Konkretes dargetan. Vielmehr wird nach der Lebenserfahrung immer ein gewisser Anteil der Bewohner noch in der Lage sein, selbst auf die Leiter zu gelangen. Wie oben dargelegt sind im vorliegenden Fall die einzelnen Wohnungen zu den benachbarten mit einem Brandschutz F 90 ausgestattet. So verbleiben 90 Min. Zeit, um sich dort aufhaltende Personen zu retten. Nimmt man hinzu, dass die Feuerwehr zur Brandlöschung bei einer brennenden Wohnung ca. 20 - 30 Min. benötigt und bei der Rettungsaktion mit den Wohnungen begonnen wird, die sich dem Brandherd am nächsten befinden, erkennt der Senat keine hinreichend konkrete erhebliche Gefahr.

[38]3. Nach Art. 38 I 1 VwZVG sind gegen die Androhung eines Zwangsmittels die förmlichen Rechtsbehelfe gegeben, die gegen den Verwaltungsakt zulässig sind, dessen Durchsetzung erzwungen werden soll. Wie unter Nr. 2 dargelegt wurde, ist der der Androhung zu Grunde liegende Verwaltungsakt aufzuheben. Mithin ist auch die Androhung eines Zwangsgelds zur Durchsetzung der Verpflichtung zur Errichtung einer Außentreppe (Nr. 5 des Bescheids) aufzuheben.

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 15.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin, die in einem den Beigeladenen gehörenden Gebäude ein Altenwohn- und Pflegeheim betreibt, wendet sich gegen die angeordnete sofortige Vollziehung des Bescheids der Antragsgegnerin vom 1. Oktober 2013, mit dem ihr unter Androhung eines Zwangsgelds in Höhe von 2.500 Euro aufgegeben wurde, die Errichtung einer temporären Fluchttreppe an der Ostseite des Hauses zu dulden, die Nutzung bestimmter Zimmer zu unterlassen, die in den Fluren der Obergeschosse eingerichteten Computerarbeitsplätze zu entfernen sowie Flure und Treppenhaus auf Dauer von brennbaren Gegenständen befreit zu halten.

Das Verwaltungsgericht hat den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO mit Beschluss vom 7. November 2013 abgelehnt. Die zuvor erhobene Anfechtungsklage werde sich aller Voraussicht nach als unbegründet erweisen, weil die angeordneten Maßnahmen, die der Einrichtung eines notwendigen zweiten Rettungswegs gemäß Art. 31 BayBO dienten, rechtmäßig seien. Bei dieser Sach- und Rechtslage sei ein überwiegendes Interesse der Antragstellerin an der aufschiebenden Wirkung ihres Rechtsbehelfs zu verneinen.

Mit ihrer Beschwerde macht die Antragstellerin geltend, die mit den Anordnungen verfolgte Schaffung eines zweiten Rettungswegs sei unzweckmäßig, da sie im Brandfall die Evakuierung sowohl pflegebedürftiger Bewohner als auch des Personals des Heims allenfalls teilweise ermöglichen würde. Die mittlerweile errichtete temporäre Fluchttreppe werde eine Rettungsmöglichkeit nur für einen der vorhandenen drei Brandabschnitte des Hauses bieten, da in einem Notfall zwei Abschnitte durch selbstständig schließende, feuerhemmende Türen abgetrennt würden. Im Übrigen könne ein zweiter Rettungsweg bei Bedarf auch durch „Anleitern“ an die jeweiligen Zimmer sichergestellt werden; die Antragstellerin sei in diesem Zusammenhang bereit, einen eigenen Hubwagen auf dem Heimgelände vorzuhalten. Die verfügte Räumung und Freihaltung von vor der Fluchttreppe liegenden Pflegezimmern sei der Antragstellerin schon deshalb nicht möglich, weil diese vermietet seien. Die geforderte völlige Freihaltung der Flure sei überflüssig, da deren Breite eine Durchfahrt mit Pflegebetten auch bei Vorhandensein der eingerichteten Computerarbeitsplätze erlaube. Zu berücksichtigen sei schließlich auch, dass die Ausführung der Anordnungen zu einem Wegfall von vier Pflegeplätzen mit einem monatlichen Gesamtumsatz von ca. 12.000 Euro führen würde, was einen Abbau von 1,6 Planstellen für Pflegepersonal zur Folge hätte.

Die Antragsgegnerin tritt der Beschwerde entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichts- und vorgelegten Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag der Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen den Bescheid vom 1. Oktober 2013 anzuordnen, zu Recht abgelehnt, weil sich der Bescheid nach der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Überprüfung als rechtmäßig erweist. Bei dieser Sach- und Rechtslage fällt die Interessenabwägung zu Ungunsten der Antragstellerin aus. Die allein zu prüfenden Beschwerdegründe (vgl. § 146 Abs. 4 Satz 3 und 6 VwGO) rechtfertigen keine Abänderung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung.

Das Verwaltungsgericht hat eingehend und überzeugend begründet, dass die mit Bescheid vom 1. Oktober 2013 verfügten Duldungs- bzw. Handlungs- und Unterlassungspflichten ihre Rechtsgrundlage in Art. 31 BayBO und Art. 54 Abs. 4 BayBO finden und dass der Bescheid auch hinsichtlich der angestellten Ermessenserwägungen rechtlich nicht zu beanstanden ist. Der Senat verweist diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen in der angegriffenen Entscheidung und sieht insoweit von einer weiteren Begründung ab (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO).

Lediglich ergänzend ist im Hinblick auf das Vorbringen der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren noch folgendes auszuführen:

Der Vortrag der Antragstellerin, der geforderte Rettungsweg werde aufgrund der automatisch schließenden Brandschutztüren im Notfall die Evakuierung lediglich eines Teils der Bewohner und Angestellten des Heims ermöglichen, verfängt nicht. Denn nach den - insoweit unwidersprochenen - Ausführungen der Antragsgegnerin im Beschwerdeverfahren schließen die Türen zwischen den einzelnen Gebäudeabschnitten im Brand- oder Rauchfall zwar selbsttätig, können aber zur Rettung von Personen wieder geöffnet werden.

Auch die seitens der Antragstellerin alternativ vorgeschlagene Einrichtung eines Rettungswegs mittels eines von ihr vorgehaltenen Hubwagens kommt nicht in Betracht. Denn bei Sonderbauten (Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBO) wie dem von der Antragstellerin betriebenen Altenwohn- und Pflegeheim ist gemäß Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen. Ein zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr reicht nur aus, wenn erwartet werden kann, dass die Rettung der in dem Gebäude befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführbar ist. Halten sich in dem Gebäude nach dessen beabsichtigter Zweckbestimmung überwiegend hilfsbedürftige - z. B. kranke oder gebrechliche - Personen auf oder scheidet eine derartige Gebäuderäumung schon wegen der großen Personenzahl aus, so muss der zweite Rettungsweg bis zum freien Gelände baulich hergestellt werden (vgl. Famers in Molodovsky/Famers/Kraus, BayBO, Art. 31, Rn. 53). Gemessen daran scheidet hier - unabhängig von der aufgeworfenen Frage, ob es sich bei dem eingesetzten Rettungsgerät um ein solches der Feuerwehr handeln muss - ein derartiger zweiter Rettungsweg bei dem gegenwärtig mit 44 gebrechlichen bzw. pflegebedürftigen Personen belegten Heim ersichtlich aus. Eine Evakuierung dieser hilfsbedürftigen Personen über einen Hubwagen würde auch in zeitlicher Hinsicht einen erheblich höheren Aufwand bedingen, als eine Evakuierung über eine festinstallierte Treppe.

Soweit die Antragstellerin weiter geltend macht, eine Räumung der Computerarbeitsplätze sei nicht erforderlich, verhilft dies ihrem Beschwerdevorbringen ebenfalls nicht zum Erfolg. Denn selbst wenn die oberen Flure tatsächlich breit genug sind, um neben den eingerichteten Computerarbeitsplätzen ein Durchkommen mit Pflegebetten zu erlauben, ist gleichwohl zu berücksichtigen, dass das aufgestellte Arbeitsgerät zum einen selbst brennbar und zum anderen unter Umständen im Rauch- oder Brandfall nicht ausreichend sichtbar ist. Auch deshalb dürfen als Brandschutzweg ausgestaltete Flure ausschließlich Verkehrszwecken und keiner anderweitigen Nutzung dienen und sind grundsätzlich von Hindernissen freizuhalten (vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers/Kraus, BayBO, Art. 34, Rn. 34).

Der Umstand schließlich, dass die Antragstellerin die vor der Fluchttreppe liegenden und als Bestandteil des zweiten Rettungswegs freizuhaltenden Zimmer vermietet hat und eine insoweit geringere Auslastung des Heims auch zu einem geringeren Gesamtumsatz und möglichen Abbau von 1,6 Planstellen für Pflegepersonal führen könnte, ist im Rahmen der notwendigen Herstellung eines zweiten Rettungsweges irrelevant und führt nicht zur Rechtswidrigkeit der getroffenen Anordnung.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 162 Abs. 3 VwGO. Da die Beigeladenen im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes keinen eigenen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt haben, entspricht es der Billigkeit, ihnen ihre außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 Satz 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG.

Die Kl. wandte sich gegen eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Außentreppe als zweiten baulichen Rettungsweg und die mit der Erteilung einhergehende Verpflichtung zur fristgebundenen Errichtung. Mit Bescheid vom 6.12.2007 erteilte die Bekl. der Kl. im vereinfachten Genehmigungsverfahren eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben, das im Betreff des Baubescheids als „Neubau einer Wohnanlage (29 WE) mit auch altengerechten Wohnungen“ bezeichnet wird. Aus den mit einem Prüfstempel versehenen Bauzeichnungen ergibt sich, dass die 29 Wohneinheiten im Erdgeschoss sowie im 1. und 2. Obergeschoss untergebracht werden sollen. Das Gebäude besteht aus einem Baukörper, der in Nord-Süd-Richtung verläuft und aus einem weiteren Baukörper, der sich nach Westen in einem 90 Grad-Winkel erstreckt. In dem von Nord nach Süd ausgerichteten Baukörper werden die Wohnungen als Altenwohnungen bezeichnet. Die übrigen Wohnungen enthalten diesen Zusatz nicht. In beiden Baukörpern ist auch eine weitere nach unten führende Treppe im Bereich eines Laubengangs eingezeichnet und genehmigt. In der Eingabeplanung wird das Bauvorhaben von der Kl. als „WAL-Wohnen in allen Lebensphasen Neubau von 29 Mitwohnungen und Gemeinschaftsraum“ bezeichnet. Im Brandschutznachweis vom 5.10.2007 ist das Vorhaben als Vorhaben mittlerer Schwierigkeit eingestuft und zur Begründung ist ausgeführt, dass es sich um ein Gebäude mit geringer Höhe handle, jedoch für eine besondere Klientel (Altenwohnungen). Daher sei durch die oberste Baubehörde im Rahmen des Modellprojekts WAL-Wohnen in allen Lebensphasen festgelegt worden, dass die Anlage im Genehmigungsverfahren als Bauvorhaben mittlerer Schwierigkeit behandelt werden soll. Zum zweiten Rettungsweg ist im Brandschutznachweis ausgeführt, dass dieser als baulicher Rettungsweg über zusätzliche Treppen geführt werden soll. Bei einer Baustellenkontrolle am 7.7.2008 stellte die Bekl. fest, dass die im westlich orientierten Baukörper vorgesehene Außentreppe entlang der nördlichen Außenwand nicht ausgeführt wurde. Wegen dieser planabweichenden Bauausführung wurde mit Bescheid vom 28.7.2008 der Bau eingestellt. Die Kl. reichte daraufhin mit Datum vom 29.7.2008 einen Tekturantrag ein, der als Betreff ua ausweist „Entfall der baulich nicht notwendigen Treppe im nördlichen Gebäudeflügel“. Mit Bescheid vom 25.2.2009 erteilte die Bekl. der Kl. die beantragte Tekturgenehmigung. Unter Nrn. 3 und 4 der Nebenbestimmungen ist festgehalten, dass die nördliche Außentreppe deshalb entfallen könne, weil nach einer Nutzungsdarstellung der Kl. im westlichen Gebäudeflügel nur normales Wohnen, also kein betreutes Wohnen iSd WAL-Projekts stattfinde, folglich dieser Gebäudeflügel keinen Sonderbau darstelle. Sollte allerdings die spätere Nutzung dem betreuten Wohnen iSd WAL-Projekts entsprechen, so müsse die nördliche Außentreppe noch hergestellt werden. Eine

gegen diese Nebenbestimmung erhobene Klage wurde durch einen gerichtlichen Vergleich abgeschlossen. Ermittlungen der Bekl. ergaben, dass in den beiden Erdgeschosswohnungen im hier maßgeblichen westlichen Gebäudetrakt Eheleute bzw. eine Alleinerziehende mit insgesamt fünf Kindern wohnen. Die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss waren zum Stichtag 20.10.2011 mit Bewohnern belegt, deren Lebensalter zwischen 74 und 84 Jahren lag. Mit Bescheid vom 21.10.2011 verpflichtete die Bekl. die Kl. unter Anordnung der sofortigen Vollziehung, am Westflügel der Wohnanlage entweder einen zweiten baulichen Rettungsweg (als Treppe) gem. den mit Bescheid vom 6.12.2007 genehmigten Plänen herzustellen bzw. einen Bauantrag für einen zweiten Rettungsweg für die Obergeschosse des Westflügels beim Bauordnungsamt der Bekl. vorzulegen. Die dagegen gerichtete Klage sowie das Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hatten keinen Erfolg (VG Bayreuth, Urt. v. 3.5.2012 – 2 BK 11.779; Beschl. v. 8.5.2012 – B 2 S. 12?189; VGH München, Beschl. v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1265). Mit Änderungsantrag vom 2.10.2012 beantragte die Kl. die Errichtung einer notwendigen Außentreppe als zweiten baulichen Rettungsweg. Mit Bescheid vom 4.12.2012 erteilte die Bekl. der Kl. die beantragte Baugenehmigung mit der Auflage, sie bis zum 5.4.2013 umzusetzen, im Fall einer Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung einer Klage innerhalb von vier Monaten ab Bestandskraft. Die dagegen erhobene Klage wies das VG mit Urteil vom 10.4.2014 ab.

Die zulässige Berufung (§ 124 I VwGO) hat teilweise Erfolg.

[19]Nr. 1. des angefochtenen Bescheids ist ein ausschließlich begünstigender Verwaltungsakt, so dass der Kl. insoweit die Klagebefugnis fehlt. Das Urteil des VG ist insoweit richtig (s. 1.). Nrn. 2 und 5 des angefochtenen Bescheids sind jedoch rechtswidrig. Sie verletzen die Kl. in ihren Rechten (§§ 113 I 1, 125 I 1 VwGO). Das Urteil des VG war daher insoweit abzuändern (s. 2. und 3.).

[20]1. Die Klage gegen die unter Nr. 1 des angefochtenen Bescheids vom 4.12.2012 erteilte Baugenehmigung ist unzulässig. Für eine Anfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung, die wie beantragt erteilt worden ist, fehlt bereits die Klagebefugnis (§ 42 II VwGO). Für den Senat ist nicht ersichtlich, inwiefern die Kl. durch die erteilte Baugenehmigung möglicherweise in ihren eigenen Rechten verletzt sein könnte. Die Kl. hat eine Rechtsverletzung auch nicht näher dargelegt. Sie wird durch die Baugenehmigung ausschließlich begünstigt. Soweit sie eingewandt hat, dass sie zur Stellung des Bauantrags letztlich gezwungen worden sei, ist darauf hinzuweisen, dass sich die Verpflichtung zur Stellung eines Bauantrags aus dem Bescheid der Bekl. vom 21.10.2011 ergab. Dieser, nicht aber die erteilte Baugenehmigung, stellt möglicherweise einen belastenden Verwaltungsakt dar. Die angefochtene Baugenehmigung enthält demgegenüber keine belastende Wirkung.

[21]2. Nach Nr. 2 des angefochtenen Bescheids ist die Kl. zur fristgebundenen Errichtung der Außentreppe verpflichtet. Dabei handelt es sich um eine selbstständige bauaufsichtliche Anordnung. Diese hat im entscheidungserheblichen Zeitpunkt (s. a) keine Rechtsgrundlage mehr (s. b) und ist daher rechtswidrig.

[22]a) Entscheidungserheblicher Zeitpunkt ist im vorliegenden Fall die letzte mündliche Verhandlung. Denn die Frage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage bei Anfechtungsklagen ist fallbezogen zu beantworten (vgl. BVerwG, Beschl. v. 23.1.1989 – 4 B 132/88, BeckRS 1989, 31273217). Die Verhältnisse im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung sind dann maßgeblich, wenn sich bei einem noch nicht vollzogenen Verwaltungsakt die Sach- oder Rechtslage inzwischen zu Gunsten der Kl. in einer Weise geändert hat, dass eine Durchsetzung der angegriffenen behördlichen Maßnahme nunmehr sinnlos geworden ist oder unangemessen erscheinen müsste. Unangemessen ist die Durchsetzung der angegriffenen behördlichen Maßnahme insbesondere dann, wenn durch eine Gesetzesänderung der angegriffenen behördlichen Maßnahme die Rechtsgrundlage entzogen worden ist. So liegen die Dinge hier. Die angegriffene behördliche Maßnahme findet nach der Änderung der Bayerischen Bauordnung (BayBauO) durch § 1 Nr. 2 Buchst. a des Gesetzes zur Änderung der BayBauO und des BayBaukammernG vom 11.12.2012 (BayGVBl. S. 633) keine Rechtsgrundlage mehr. Die Möglichkeit für die Bauaufsichtsbehörden, nachträgliche Anordnungen für einen zweiten baulichen Rettungsweg im Interesse des Brandschutzes zu erlassen, hängt im Wesentlichen von der Einordnung als Sonderbau ab. Der Gesetzgeber hat im Ergebnis durch die Einschränkung des Auffangtatbestands bei Sonderbauten das Interesse des Brandschutzes bewusst hintangestellt.

[23]b) Nach Art. 54 IV BayBauO können bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen gestellt werden, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Anerkannt ist, dass eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit dann besteht, wenn ein erforderlicher zweiter baulicher Rettungsweg nicht vorhanden ist (vgl. OVG Münster, NVwZ-RR 2003, 722 = BRS 65, 622; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, BayBauO, Stand: 1.9.2014, Art. 54 Rn. 138). Der zweite Rettungsweg kann eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein (Art. 31 II 2 BayBauO). Bei Sonderbauten ist der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen (Art. 31 III 2 BayBauO). Der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Sonderbau (Art. 2 IV BayBauO) ist oder nicht, kommt somit besondere Bedeutung zu, weil für Gebäude, die keine Sonderbauten sind, in der Regel keine Bedenken gegen eine Personenrettung über Rettungsgeräte der Feuerwehr bestehen. Ein Sonderbau liegt nicht mehr vor (s. aa). Eine hinreichende konkrete erhebliche Gefahr, die eine nachträgliche Anordnung rechtfertigen könnte, ist ebenfalls nicht gegeben (s. bb).

[24]aa) Im vorliegenden Fall liegt weder nach Art. 2 IV Nr. 9 BayBauO, noch nach Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO, noch nach Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO ein Sonderbau vor.

[25]1) Sonderbauten sind nach Art. 2 IV Nr. 9 BayBauO Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zweck der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist. Es muss eine ausdrückliche Widmung für diesen Zweck vorliegen (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, BayBauO, Stand: Juli 2014, Art. 2 Rn. 445; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 2 BayBauO Rn. 116?a). Die nach dieser Vorschrift erforderliche ausdrückliche Zweckbestimmung ist vorliegend nicht erkennbar. Das Vorhaben wird in den Bauvorlagen als „WAL-Wohnen in allen Lebensphasen, Neubau von 29 Mietwohnungen und Gemeinschaftsraum“ beschrieben. Zwar war nach dem Nutzungskonzept der Kl. vorgesehen, dass Zielgruppe ältere Menschen mit geringem und hohem Betreuungs- und Pflegebedarf sowie Menschen mit Behinderung sind. Ein Drittel des Gebäudes sollte an Menschen mit Pflegebedarf vermietet werden. Bei einer späteren etwaigen Pflegebedürftigkeit sollte ein Umzug ins Pflegeheim vermieden werden. Die Kl. hat jedoch in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass sie an diesem Nutzungskonzept nicht mehr festhält. Unabhängig davon, ob das Nutzungskonzept in diesem Zusammenhang noch fruchtbar gemacht werden kann, ist nicht erkennbar, dass Zweck der Anlage die Pflege oder Betreuung von Personen ist. Eine ausdrückliche

Widmung zur Pflege entnimmt der Senat dem Nutzungskonzept nicht. Der Umstand, dass sich das Büro einer Sozialstation in der Nähe befindet, kann nicht als Zweckbestimmung gesehen werden. Die Bekl. hat zudem selbst zugestanden, dass nicht bekannt ist, ob bzw. wie viele Nutzungseinheiten bereits jetzt zum Zweck der Pflege genutzt werden. Jedenfalls derzeit ist somit eine Widmung zur Pflege nicht zu erkennen.

[26]2) Sonderbauten sind gem. Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO auch sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen sowie Wohnheime. Ein Wohnheim, insbesondere ein Altenwohnheim, liegt jedoch nicht vor. Ein Altenwohnheim ist ein Heim, in dem alte Menschen zur Führung eines Haushalts noch im Stande sind, volle Unterkunft in abgeschlossenen, nach Anlage, Ausstattung und Einrichtung auf die besonderen Bedürfnisse alter Menschen ausgerichteten Wohnungen gewährt wird und die Möglichkeit vorgesehen ist, im Bedarfsfall zusätzliche Verpflegung, Betreuung und vorübergehende Pflege durch den Träger zu gewähren. Letzteres erfordert ein Mindestmaß an Organisationsstruktur, die auch eine gewisse Leitungsfunktion durch einen Träger beinhaltet. Daran fehlt es hier. Die räumliche Präsenz eines Trägers der freien Wohlfahrtspflege macht das Bauvorhaben noch nicht zu einem Altenwohnheim. Denn dieser bietet zum einen rechtlich getrennt vom Bauherrn den Bewohnern des Gebäudes eigenständig seine Leistungen an und zum anderen entscheiden allein die Bewohner, ob und wann sie erforderliche Leistungen in der angebotenen Art in Anspruch nehmen. Insofern fehlt es an dem Tatbestandsmerkmal, dass im Bedarfsfall zusätzliche Verpflegung, Betreuung und vorübergehende Pflege durch den Träger gewährt wird. Hinsichtlich des Angebots der Leistungen besteht grundsätzlich kein Unterscheid zum allgemeinen Mietwohnungsmarkt. Zwar mag die Kooperation mit dem Vermieter in Verbindung mit örtlicher Präsenz eines Trägers der freien Wohlfahrtspflege in der Wohnanlage Standortvorteile begründen. Dieser Standortvorteil verwandelt jedoch das Bauvorhaben noch nicht in ein Altenwohnheim. Die tatsächliche Nutzung der für die Zielgruppe Senioren günstigen Standortfaktoren begründet keine Trägerschaft im Sinn der oben dargestellten Definition.

[27]Auch ein Nachweis dafür, dass eine faktische Trägerschaft besteht, konnte nicht erbracht werden. So wurden in der Werbung als Dienstleistungen und Hilfen für die Mieter zielgruppenorientiert eine Erreichbarkeit rund um die Uhr, ein Notrufsystem, die Beratung und Vermittlung von Diensten, die Erbringung hauswirtschaftlicher Dienste, die ambulante Kranken- und Altenpflege, soziale Angebote, Freizeitangebote, Unterstützung bei der Mobilität, Seelsorge und Sterbebegleitung benannt. Es fehlen jedoch jegliche Angaben zur Art und Weise der Leistungserbringung und zum Leistungserbringer selbst. Wie das Erstgericht bereits ausgeführt hat, handelt es sich nach Einsicht in die Mietverträge um „normale“ Standardmietverträge ohne Betreuungsangebote (VGH München, Urt. v. 3.5.2012 – B 2 K 11.779). Auch von daher fehlt es an einer Organisationsstruktur, die für einen Heimcharakter Voraussetzung wäre. Bei einem Heim müssten die Bewohner stärker rechtlich mit dem Träger verbunden sein. Der Umstand, dass die Kl. eine soziale Vergemeinschaftung anstrebt, führt vor dem Hintergrund der eher neutralen und anonymen Mietverhältnisse nicht zu einer faktischen Trägerschaft. Vielmehr werden lediglich Strukturen in Form eines Netzwerks zur Verfügung gestellt.

[28]Zuzugestehen ist, dass sich die Ausstattung des Bauvorhabens vom üblichen Geschosswohnungsbau qualitativ unterscheidet. Denn ein Aufzug in einem Gebäude mit nur zwei Obergeschossen, ein Hausnotrufsystem in allen Zimmern und ein Gemeinschaftsraum für ein gemeinsames Mittagessen sind marktunüblich. Allein eine marktunübliche Ausstattung macht das Bauvorhaben jedoch noch nicht zu einem Altenwohnheim.

[29]Die Bekl. hat in der mündlichen Verhandlung eine Liste übergeben, der zufolge im 1. und 2. Obergeschoss des Westflügels 11 Personen wohnen, von denen die jüngste 77 Jahre alt ist. Für das Vorliegen eines Heims ist jedoch das Alter oder die Anzahl der unterzubringenden Personen unerheblich (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, Art. 2 Rn. 455). Entscheidend ist, ob die Bewohner in einer Weise auf Hilfe angewiesen sind, die ihnen die Führung eines eigenständigen Haushalts verbietet und mit der Orientierung und/oder Bewegungseinschränkungen verbunden sind, die die Selbstrettungsfähigkeit einschränken und deshalb zu einer besonderen Betrachtung insbesondere der Personenrettung im Brandfall Veranlassung geben. Dafür ist nichts hinreichend vorgetragen.

[30]Im Übrigen ist Grund für die Einordnung entsprechender Wohnheime in den Sonderbautenkatalog, dass die einzelnen Nutzungseinheiten (Appartements) zwar prinzipiell selbstständig sind, brandschutztechnisch aber nicht ausreichend gegeneinander abgeschottet sind, so dass die Rettungswegsituation häufig problematisch sein wird (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, Art. 2 Rn. 457; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, BayBauO, Stand: Sept. 2014, Art. 2 Rn. 134?c). Im vorliegenden Fall sind jedoch die Nutzungseinheiten brandschutztechnisch wirksam gegeneinander abgeschottet. Insofern bedarf die Rettungswegsituation im Rahmen des Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO keiner besonderen Betrachtung. Wie bereits vor dem VG durch einen sachverständigen Zeugen dargelegt wurde, sind die einzelnen Wohnungen zu den benachbarten mit einem Brandschutz F 90 ausgestattet. Dies ergibt sich auch aus dem Brandschutznachweis vom 5.10.2007. Diese brandschutztechnische Ausstattung ist für ein Heim nicht typisch, so dass auch von daher kein Sonderbau iSd Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO vorliegt.

[31]3) Auch Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO führt nicht zur Einordnung als Sonderbau. Danach sind Anlagen und Räume, die in den Nrn. 1 - 19 nicht aufgeführt und deren Art oder Nutzung mit vergleichbaren Gefahren verbunden sind, ausgenommen Wohngebäude, die keine Hochhäuser sind, Sonderbauten. Im vorliegenden Fall handelt es sich bei dem Bauvorhaben um ein Wohngebäude, so dass der Auffangtatbestand nicht anwendbar ist. Es fehlt zwar an einer gesetzlichen Definition des Begriffs Wohngebäude in der Bayerischen Bauordnung. Es spricht aber nichts dagegen, den Begriff des Wohnens wie im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung als gekennzeichnet durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts anzusehen (vgl. Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 2 Rn. 102). Auch wenn man die Gesetzesänderung für rechtspolitisch verfehlt halten mag und die Gesetzesbegründung (vgl. LT -Dr 16/13931) teilweise falsch ist – der Senat hat nie in Abrede gestellt, dass das Älterwerden bauordnungsrechtlich irrelevant ist.

30 hat sich der Gesetzgeber bewusst dafür entschieden, dass Wohngebäude, wenn diese von alten Menschen – auch wenn diese ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege bedürfen – bewohnt werden, nicht als Sonderbau zu behandeln sind, wenn keine der Nrn. 1 - 19 des Art. 2 IV BayBauO tatbestandlich vorliegen. Die von der Bekl. gegen diese Auslegung angeführten Argumente vermögen den Senat nicht zu

überzeugen. Die Bekl. behauptet, dass mit Wohngebäude iSd Nr. 20 nicht alle Wohngebäude im städtebaulichen Sinne gemeint sein können und versucht dies auch mit systematischen Argumenten zu belegen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Gesetzgeber bei der Novellierung des Art. 2 IV BayBauO den Begriff Wohngebäude in der Bedeutung verwenden wollte, die er auch sonst im Rahmen dieser Vorschrift hat (vgl. dazu: Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 2 BayBauO Rn. 101). Eine einengende Auslegung des Begriffs Wohngebäude in Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO würde zu einem Rechtszustand wie vor der Gesetzesänderung führen. Zudem darf Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO als Auffangtatbestand nicht weit ausgelegt werden.

[32]Mithin liegt kein Sonderbau vor, so dass als zweiter Rettungsweg eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit ausreichend ist. Für Gebäude, die keine Sonderbauten sind, bestehen nämlich in der Regel keine Bedenken gegen einen über Rettungsgeräte der Feuerwehr geführten zweiten Rettungsweg (vgl. LT-Drs. 15/7161, 50?f.).

[33]bb) Nach dem ausdrücklichen Wortlaut von Art. 31 III 2 BayBauO gilt die Vorschrift nur für Sonderbauten (andere Ansicht:Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, Art. 31 BayBauO Rn. 74). Dementsprechend bestehen für Gebäude, die keine Sonderbauten sind, auch nach Auffassung des Gesetzgebers generell keine Bedenken gegen einen über Rettungsgeräte der Feuerwehr geführten zweiten Rettungsweg (vgl. Schwarzer/König, BayBauO, 4. Aufl. 2012, Art. 31 Rn. 7; Famers in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 31 BayBauO Rn. 53). Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein zweiter baulicher Rettungsweg für Vorhaben unterhalb des Sonderbautatbestands nie gefordert werden kann.

[34]Die Vollzugshinweise (IMS über Vollzugshinweise zur BayBauO 2008 v. 13.12.2007 Nr. 31.3.2) verweisen insofern auf Art. 54 III 1 BayBauO (vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Weiß, Art. 31 BayBauO Rn. 74). Diese Vorschrift ermöglicht Anordnungen, die über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen, wenn sich die speziellen materiell-rechtlichen Anforderungen des Bauordnungsrechts nach dem allgemeinen Maßstab des Art. 3 BayBauO als nicht ausreichend erweisen (Schwarzer/König, Art. 31 BayBauO Rn. 43?f.). Bei vorhandenen, in ihrem Bestand geschützten Anlagen, können solche nachträglichen Anforderungen allerdings nur unter den Voraussetzungen des Art. 54 IV BayBauO gestellt werden (vgl. Famers in Molodovsky/Famers/Kramer, Art. 31 BayBauO Rn. 58; Schwarzer/König, Art. 31 BayBauO Rn. 45). Es müssen erhebliche Gefahren für Leib und Gesundheit abgewehrt werden. Von einer erheblichen Gefahr ist dann auszugehen, wenn die Gefahr oder der Nachteil schwerwiegend und nachhaltig ist, wobei es auf die übermäßige Empfindlichkeit des Einzelnen nicht ankommt, sondern auf die objektiven Gegebenheiten. Schon aus der Wendung „erhebliche Gefahren“ folgt dabei, dass es sich insoweit um konkrete Gefahren handeln muss (vgl. VGH München, Beschl. v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790, BeckRS 2011, 33332). Es muss bei Betrachtung ex ante im Einzelfall bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden drohen (vgl. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, BayBauO, Stand: Mai 2014, Art. 54 Rn. 45).

[35]Im vorliegenden Fall konnte dem Senat nicht dargelegt werden, dass erhebliche Gefahren für Leib und Gesundheit bestehen. Bei der Klärung der Frage der konkreten Gefahr kommt der Einsatzpraxis der örtlichen Feuerwehr sowie den konkreten baulichen Verhältnissen maßgebliche Bedeutung zu. Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung des Senats liegen keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine konkrete erhebliche Gefahr vor.

[36]Nach den Erläuterungen von Seiten der Bekl. in der mündlichen Verhandlung sind bei ihr zwei Hubrettungsfahrzeuge mit jeweils einem Zwei-Personen-Rettungskorb und eines mit einem Drei-Personen-Rettungskorb vorhanden. In jedem Korb muss ein Feuerwehrmann tätig sein, so dass nur eine bzw. zwei Personen gerettet werden können. Ferner wurden Rettungszeiten von 3 Min. pro Person bzw. 6 bis 9 Min. pro eingeschränkt beweglicher Person bestätigt. Dabei versucht die Feuerwehr zunächst die Personen über den ersten Rettungsweg ins Freie zu bringen. Straßenseitig können zwei Hubrettungsfahrzeuge hintereinander eingesetzt werden. Geht man von den max. zulässigen 16 Bewohnern aus, so können diese mit zwei Hubrettungsfahrzeugen in knapp 90 Min. auch bei eingeschränkter Beweglichkeit evakuiert werden, wenn straßenseitig von den drei Segmenten des Laubengangs in den Obergeschossen gerettet wird.

[37]Stellt man auf die erreichbare Stelle der Nutzungseinheit iSv Art. 31 II 2 BayBauO ab, so muss über den Innenhof mit Steckleitern gerettet werden. Wie bereits in der mündlichen Verhandlung vor dem VG dargelegt wurde, kann die Feuerwehr nach ca. 15 Min. vor Ort sein. Die Rüstzeit beträgt zusätzlich ca. 3 Min. Danach entsprechen die Rettungszeiten etwa denen mit dem Hubrettungsfahrzeug, dh bei nicht eingeschränkten Personen ca. 3 Min. während bei Personen mit eingeschränkter Beweglichkeit ca. 8 bis 10 Min. erforderlich sind. Für eine entsprechende Rettung werden pro Leiter drei Feuerwehrleute zum Einsatz benötigt. Bei der Löschgruppe ist neben dem Hubrettungsfahrzeug eine Leiter am Löschfahrzeug vorhanden. Personen, die abgeseilt werden müssen, haben eine um nochmals 5 Min. längere Rettungszeit. Für 16 Bewohner, die in ihrer Beweglichkeit eingeschränkt sind, würde bei 10 Min. Rettungszeit pro Person die Rettung insgesamt 160 Min. dauern. Bei den zwei vorhandenen Steckleitersystemen könnte die Rettung aber in 80 Min. bewerkstelligt werden. Unterstellt man, dass alle Personen abgeseilt werden müssen, so beträgt die reine Rettungszeit 120 Min. Der Senat hält es jedoch für äußerst unwahrscheinlich, dass alle 16 Personen abgeseilt werden müssen. Hierzu hat die Bekl. auch nichts Konkretes dargetan. Vielmehr wird nach der Lebenserfahrung immer ein gewisser Anteil der Bewohner noch in der Lage sein, selbst auf die Leiter zu gelangen. Wie oben dargelegt sind im vorliegenden Fall die einzelnen Wohnungen zu den benachbarten mit einem Brandschutz F 90 ausgestattet. So verbleiben 90 Min. Zeit, um sich dort aufhaltende Personen zu retten. Nimmt man hinzu, dass die Feuerwehr zur Brandlöschung bei einer brennenden Wohnung ca. 20 - 30 Min. benötigt und bei der Rettungsaktion mit den Wohnungen begonnen wird, die sich dem Brandherd am nächsten befinden, erkennt der Senat keine hinreichend konkrete erhebliche Gefahr.

[38]3. Nach Art. 38 I 1 VwZVG sind gegen die Androhung eines Zwangsmittels die förmlichen Rechtsbehelfe gegeben, die gegen den Verwaltungsakt zulässig sind, dessen Durchsetzung erzwungen werden soll. Wie unter Nr. 2 dargelegt wurde, ist der der Androhung zu Grunde liegende Verwaltungsakt aufzuheben. Mithin ist auch die Androhung eines Zwangsgelds zur Durchsetzung der Verpflichtung zur Errichtung einer Außentreppe (Nr. 5 des Bescheids) aufzuheben.

I. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Regenburg vom 17. Mai 2017 wird in Nr.

I. abgeändert. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin aufgegeben wurde, im zentralen Treppenraum (zurzeit Hotelhalle) das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten (Teil II Nr. 5). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotels (Teil I Nr. 1 Satz 1 des Bescheids) wird unter der Maßgabe abgelehnt, dass der Antragsgegner die Anordnung des Sofortvollzugs gemäß Teil I Nr. 3 des Bescheids aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich als Eigentümerin des mit einem Hotel („S.-hotel …“, 55 Gästebetten) bebauten Grundstücks FlNr. … der Gemarkung B. gegen bauaufsichtliche Maßnahmen zum Brandschutz. Für dieses Objekt ist im gerichtlichen Verfahren eine Baugenehmigung des Landratsamts Regen vom 23. August 1982 für das Vorhaben „Aufbau eines 2. Stockwerkes u. Erweiterung der Vorhalle“ (Az. 723/82) vorgelegt worden. Ältere Baugenehmigungen wurden von den Beteiligten nicht übermittelt.

Das Landratsamt erließ im Anschluss an eine Ortseinsicht am 8. November 2016 und auf Basis eines hierzu erstellten Baukontrollberichts vom 30. November 2016 am 2. Dezember 2016 eine „Anordnung gemäß Art. 54 Abs. 4 Bayer. Bauordnung“, mit der unter „Teil I Nr. 1“ unter Anordnung des Sofortvollzugs (Teil I Nr. 3) die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss unter der auflösenden Bedingung, dass „alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden“, untersagt wurde. Unter Teil I Nr. 2 ist verfügt, dass die Nutzungsuntersagung während einer Übergangszeit von drei 3 Monaten nach Bescheidzustellung für den Fall ausgesetzt wird, dass gewisse Sofortmaßnahmen (Sicherheitswache) umgesetzt werden. Unter „Teil II Mängel“ werden der Antragstellerin diverse Einzelmaßnahmen zur Beseitigung brandschutzrechtlicher Mängel aufgegeben. Auch insofern wurde die sofortige Vollziehung angeordnet (Teil II Nr. 12). Unter Teil II Nr. 13 bis 26 werden Zwangsgelder angedroht für den Fall, dass die Verpflichtungen gem. Nr. 1 bis Nr. 11 nicht binnen bestimmter Fristen erfüllt werden. Mit Teil III des Bescheides wurde der Pächter unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verpflichtet, die gegenüber der Antragstellerin verfügte Nutzungsuntersagung und Mängelbeseitigung zu dulden. In der Begründung des Bescheids wird ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Ortsbegehung weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die Anordnung der Mängelbeseitigung diene dazu, das Hotel so nachzurüsten, dass der Betrieb wieder ohne erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen möglich sei. Aufgrund der besonderen Gefahrenlage sei das Entschließungsermessen zum bauordnungsrechtlichen Eingreifen weitgehend auf Null reduziert. Wegen der abzuwehrenden erheblichen Gefahren seien die angeordneten Maßnahmen trotz der Beeinträchtigungen verhältnismäßig; eine andere Entscheidung als die Untersagung der Nutzung sowie darauf aufbauend die Anordnung einer Mängelbeseitigung mit ausreichend bemessener Fristenregelung sei nicht ersichtlich. Wirtschaftliche Gesichtspunkte müssten hinter den zu schützenden Rechtsgütern Leben und Gesundheit zurücktreten. Auch wenn das Landratsamt über einen längeren Zeitraum hinweg nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe nicht darauf vertraut werden dürfen, dass Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. In der Bescheidbegründung wird der Antragstellerin alternativ zu der angeordneten Mängelbeseitigung die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von drei Monaten nach Zustellung unter Beibehaltung der in Teil I aufgeführten Sofortmaßnahmen ein abweichendes Brandschutzkonzept vorzulegen, prüfen zu lassen und umzusetzen. Die Anordnung des Sofortvollzugs wurde mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit begründet, die den Gästen eines Beherbergungsbetriebs ohne gesicherten ersten und zweiten Rettungsweg drohten. Ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefahrenlage zur Folge gehabt.

Mit Beschluss vom 17. Mai 2017 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg den von der Antragstellerin am 13. März 2017 gestellten Eilantrag, die aufschiebende Wirkung ihrer am 21. Dezember 2016 gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Anfechtungsklage wiederherzustellen, ab.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Sie trägt unter Bezugnahme auf Aktennotizen vom 21. Mai 1982, 16. September 1982 und 25. Oktober 1982 (vgl. Bl. 43 ff. der VGH-Akte sowie Bl. 8 f. 83 f., 88 der Bauakte des Landratsamts 723/82) sowie auf ein Ergebnisprotokoll einer „außerordentlichen Feuerbeschau“ vom 4. Juli 1968 (Bl. 53 ff. der VGH-Akte) vor, der Entscheidung des Verwaltungsgerichts stehe der Bestandsschutz des Gebäudes entgegen. Weder die Behörde noch das Verwaltungsgericht hätten den Vertrauensschutz, der ihr als Adressatin einer Baugenehmigung zukomme, hinreichend gewürdigt. Das Gebäude sei und bleibe formell legal, sodass es nicht an eine wie auch immer geänderte Rechtslage angepasst werden müsse. Die Umsetzung des Bescheids – insbesondere in Bezug auf die angeordnete Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Treppenhausbereichen (Teil II Nr. 6 des Bescheids) – bedeutete den faktischen Rückbau des Gebäudes in den Rohzustand. Dies führe im Ergebnis zur Beseitigung eines baurechtlich genehmigten Zustandes und bewirke damit in der Sache einen Widerruf bzw. die Aufhebung der erteilten Baugenehmigung. Die Gestaltung der Treppenhäuser und diesbezügliche Brandschutzfragen seien im Genehmigungsverfahren 1982 zwischen dem damaligen Bauherr, dem Landratsamt und dem Brandversicherer abgestimmt worden. Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Anordnung gemäß dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ vom 25. Juli 2011 seien nicht gegeben. Jedes Geschoss des Hotelgebäudes besitze tatsächlich mehrere Rettungswege. Geringe, den heutigen Anforderungen ggf. nicht mehr bis ins Detail gerecht werdende Mängel könnten jedenfalls nicht dazu führen, diesen die Qualität und die Funktion als Rettungsweg vollständig abzusprechen. Weder aus dem Bescheid des Landratsamts noch aus dem angegriffenen erstinstanzlichen Beschluss ergebe sich, dass die gerügten Mängel der Rettungswege im Brandfall dazu führten, dass die dortigen Fluchtmöglichkeiten nicht gegeben seien. Tatsächlich sei bei einer würdigenden Gesamtbetrachtung von einem ausreichenden Gefahrenschutz im Gebäudebestand auszugehen. Ein wesentlicher Mangel des Rettungswegs über den mittleren und zentralen Treppenraum könne aus dem Umstand, dass der Treppenverlauf im Bereich des 1. Obergeschosses um etwa 6 bis 7 m versetzt sei, nicht begründet werden. Der mittlere Treppenraum sei von jeder Lage im 1. und 2 Obergeschoss innerhalb der bauordnungsrechtlichen 35 m-Vorgabe erreichbar. An beiden Seiten des Bauwerks (gemeint: im südwestlichen und östlichen Gebäudetrakt) seien das 1. und das 2. Obergeschoss über ein Treppenhaus verbunden, wobei von jedem dieser im 35 m-Bereich erreichbaren Treppenhäuser auf Ebene des 1. Obergeschosses ein Ausgang auf das Flachdach über dem Restaurantbereich führe. Insgesamt sei kein Raum weiter als 10 m von der nächsten Treppe entfernt. Darüber hinaus stehe im 1. Obergeschoss der Ausstieg über das jeweilige Fenster auf die Dachterrasse zur Verfügung. Die Dachterrasse sei weniger als 8 m hoch und daher für die Feuerwehr ohne Weiteres anleiterbar. Auch die Fenster hielten eine entsprechende Brüstungshöhe ein. Das unverhältnismäßige Vorgehen werde ferner dadurch belegt, dass die Baubehörde auch nach zwischenzeitlichen Baukontrollen – so z.B. im Jahr 1995 – den bestehenden baulichen Zustand des Gebäudes akzeptiert habe. Schließlich habe das Verwaltungsgericht die wirtschaftlichen Folgen des streitgegenständlichen Bescheids für die Antragstellerin nicht hinreichend berücksichtigt. Bei Fortbestand der Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei der wirtschaftliche Zusammenbruch des genehmigten und über viele Jahrzehnte unbeanstandeten Betriebs unvermeidbar. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners sei es nicht Sache der Antragstellerin, alternative bautechnische Vorschläge zur Veränderung des bestandsgeschützten Zustands ihres Anwesens zu unterbreiten. Wegen der bestehenden Verkleidung der Außenfassade mit grundsätzlich brennbaren Holzschindeln dürfe der Rettungsweg über die Außenflächen der Dachterrassen und die Abstiegsleitern nicht als untauglich angesehen werden. Die Bayerische Bauordnung fordere für Außenwände lediglich eine ausreichend lange Widerstandsfähigkeit gegen eine Brandausbreitung. Diese Eigenschaft („schwer entflammbar“) erfüllten die Holzschindeln. Gleiches gelte für die in massivem Holz bzw. teilweise in Metall mit Gitterglas ausgeführten Fenster und Türen im Bereich der Rettungswege. Die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Insofern sei vom vormaligen Pächter in einem Bescheid vom 6. Mai 2015 – und insbesondere dort unter 5. und 6. – lediglich gefordert worden, den Außenfluchtbereich zu sichern. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Antragsgegner auf diese Möglichkeiten, die umgesetzt worden seien, nicht mehr abheben wolle. Es bestehe grundsätzlich die Bereitschaft, im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung der Außenrettungswege durchzuführen, die sich allerdings nur in marginalem Bereich bewegen könnten, da die Grundvorrichtungen dieser Anlagen schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet seien.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 17. Mai 2017 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Klage wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht habe richtig entschieden. Aus dem Baukontrollbericht zur Ortseinsicht vom 8. November 2016 hätten sich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit ergeben. Aus dem Bericht folge auch, dass die angeordneten Maßnahmen eine unabweisbare Minimallösung darstellten, da jeder vorhandene Rettungsweg mit schwerwiegenden Mängeln behaftet sei. Es gehe nicht nur um die Anpassung an die im Laufe der Zeit geänderten gesetzlichen Vorschriften. Angesichts der erheblichen Gefahrenlage sei es unerheblich, dass das Landratsamt den baulichen Missstand ggf. früher hätte feststellen und einschreiten können. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin eine wirtschaftliche Existenzgefährdung im Falle der Umsetzung des Bescheids nicht belegt habe, sei ein Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich. Dies gelte umso mehr, wenn es – wie hier – um den Schutz höchstwertiger Rechtsgüter vor erheblichen konkreten Gefahren gehe. Der näher begründeten Annahme im angegriffenen Beschluss, dass solche Gefahren vorliegen, sei die Antragstellerin nicht substantiiert entgegen getreten. Die vorgelegten Unterlagen aus den Jahren 1968 und 1982 gäben hierzu nichts her. Es sei nicht Aufgabe der Behörde, alle vorstellbaren Möglichkeiten zur Umsetzung eines ausreichenden Bestandsschutzes in Erwägung zu ziehen, wenn sich der Verantwortliche – wie hier die Antragstellerin – zu Unrecht auf den Standpunkt stelle, dass keine Gefahrensituation gegeben sei und der bestehende Zustand hinsichtlich des Brandschutzes ausreiche. Es sei auch mit Blick auf finanzielle und betriebliche Belastungswirkungen Sache der Antragstellerin gewesen, Alternativen zu den von der Behörde für erforderlich und angemessen gehaltenen Maßnahmen zur Ausräumung oder Kompensation von Brandschutzmängeln zu entwickeln. Eindeutig vorzugswürdige Alternativen seien für die Behörde nicht ersichtlich.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, hat aber nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung weitgehend zu Recht abgelehnt.

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht aufgrund der sich im Zeitpunkt seiner Entscheidung darstellenden Sach- und Rechtslage eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die Interessen, die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechen, oder diejenigen, die für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung streiten, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen.

1. Für den Erfolg der Beschwerde kommt es hiernach maßgeblich darauf an, inwiefern das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid vom 2. Dezember 2016 nach der im Eilverfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage zu Recht von Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm gedeckt angesehen hat, wobei der Senat sich nur mit den innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die § 146 Abs. 4 Satz 3 und Satz 6 VwGO die Prüfung beschränkt, auseinanderzusetzen hat.

Die Bauaufsichtsbehörden können gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr – etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse der Brandabwehr – anders beurteilt wird (Dirnberger in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 167). Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt der Bauaufsichtsbehörde über Art. 54 Abs. 2 und 3 BayBO sowie Art. 76 BayBO hinausgehend auch Eingriffsbefugnisse bei Anlagen, die aufgrund einer geltenden Baugenehmigung formell bestandsgeschützt sind. Anordnungen können auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt werden, ohne dass die Baugenehmigung gem. Art. 48 oder Art. 49 BayVwVfG aufgehoben werden muss bzw. ohne dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rücknahme oder einen Widerruf der Baugenehmigung vorliegen müssen (BayVGH, B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 158, 160 m.w.N.; i.E. ebenso: Bell, KommP BY 2011, 334; Glaser/Wei-ßenberger, BayVBl. 2008, 460/465; nach früherem Recht bereits BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 16.3.1982 – 2 AS 82 A.217; U.v. 21.8.1991 – 2 B 91.156; U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 30.7.1992 – 15 CS 92.1935; B.v. 19.6.1997 – 14 ZB 97.1268; B.v. 19.12.2001 – 14 ZB 00.1421 – juris Rn.3; a.A. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2017, Art. 54 Rn. 212, 213). Insofern ist die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung verfassungsgemäß eingeschränkt. Von den von Art. 54 Abs. 4 BayBO erfassten Sicherheitsrisiken sind nicht nur die Eigentümer selbst, sondern eine von vornherein nicht bestimmbare Zahl von Bewohnern, Besuchern (Gästen) und unter Umständen auch Passanten betroffen. Diese Einbindung rechtfertigt auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine detaillierte und weitgehende Bestimmung des Inhalts und der Schranken der Eigentümerbefugnisse (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 156 m.w.N.).

Der Senat konnte im summarischen Verfahren gem. § 146 i.V. mit § 80 Abs. 5 VwGO auf die detaillierte Ermittlung und Beurteilung der bestehenden Baugenehmigungslage verzichten. Insbesondere bedurfte es keiner Ermittlungen, inwiefern ggf. doch noch weitere Baugenehmigungen vor der Umbaugenehmigung aus dem Jahr 1982 existent sein könnten. Entbehrlich war im gerichtlichen Verfahren auch eine detaillierte Abklärung und Prüfung, inwiefern (zum Teil) Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO hätten gestützt werden können, etwa weil der bestehende bauliche Zustand, der in Umsetzung der Anordnungen in Teil II des angefochtenen Bescheids geändert werden soll, ggf. nicht mit der Baugenehmigung vom 23. Juni 1982 übereinstimmt. Denn bei der Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO muss die Frage der genauen Reichweite des Bestandschutzes nicht vertieft werden. Eine Anordnung, die nach dieser Vorschrift gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in analoger Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296 f., 299; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; Jäde in Jäde/Dirn-berger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 214). Sollte im Übrigen die Ausgestaltung der betroffenen Räumlichkeiten bzw. der Betrieb des Hotels im Ganzen nicht von bestehenden Baugenehmigungen abgedeckt sein, wären bei (alternativer) Heranziehung des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (für bauliche Nachrüstungen) bzw. Art. 76 Satz 2 BayBO (für die Nutzungsuntersagung) die behördlichen Ermessenserwägungen weitgehend identisch (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; zur Möglichkeit eines Austausches der Rechtsgrundlage, wenn hierdurch der Bescheid nicht in seinem Wesen verändert wird vgl. auch BVerwG, U.v. 31.3.2010 – 8 C 12.09 – NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; BayVGH, B.v. 18.7.2012 – 22 ZB 11.2060 – juris Rn. 13).

Gemessen hieran überwiegt in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach die Anfechtungsklage gegen den Bescheid insofern gemessen an Art. 54 Abs. 4 BayBO keinen Erfolg haben wird (im Folgenden unter 2.). Demgegenüber überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin das Vollzugsinteresse, soweit unter Teil II Nr. 5 des Bescheids angeordnet wurde, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten ist; denn diese Anordnung kann nicht auf die von dem Antragsgegner herangezogene Befugnisnorm und das hierauf aufbauende behördliche Ermessen gestützt werden (hierzu unter 3.). Da die unter Teil I Nr. 1 Satz 1 verfügte Nutzungsuntersagung nach Aktenlage ebenfalls als grundsätzlich zulässig anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht auch insofern wegen überwiegenden Vollzugsinteresses den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Da die fortbestehende Wirksamkeit der verfügten Nutzungsuntersagung über die unter Teil I Nr. 1 Satz 2 des streitgegenständlichen Bescheids reglementierte auflösende Bedingung unter Berücksichtigung des Anordnungszwecks (Sicherung einer gefahrfreien Nutzbarkeit der Rettungswege im Brandfall) auf Basis einer einheitlichen Ermessensentscheidung an die Erfüllung der unter Teil II verfügten Maßnahmen geknüpft ist, allerdings hinsichtlich Teil II Nr. 5 des Bescheids die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen war, sieht es der Senat in analoger Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO als geboten an, die Ablehnung des Eilantrags an die im Tenor dieses Beschlusses ausgesprochene Auflage (Maßnahme) zu knüpfen (vgl. im Einzelnen unten 4.).

2. Es spricht eine weit überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen rechtmäßig sind und die Antragstellerin daher nicht in subjektiven Rechten verletzen (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Der Senat sieht von vornherein keine Veranlassung, den streitgegenständlichen Bescheid vom 2. Dezember 2016 im Beschwerdeverfahren einer rechtlichen Überprüfung in Bezug auf die unter Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 angeordneten Maßnahmen (Begrenzung der Lagerung von brennbaren Stoffen in der Garage; Beseitigung entzündlicher und brennbarer Gegenstände in bestimmten Flur- und Treppenhausbereichen sowie Abstellräumen unter den Treppenläufen; Freihaltung erforderlicher Rettungswegbreiten; Entfernung von Keilen, mit denen Türen mit Brandschutzanforderungen und Selbstschließung offen gehalten werden; Vorlage eines Prüfungsergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung) zu unterziehen.

Gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO obliegt es dem Beschwerdeführer – hier der Antragstellerin –, sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung inhaltlich auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb diese keinen Bestand haben kann. Die Antragstellerin hat im Beschwerdeverfahren nichts Substanziiertes vorgetragen, warum der Bescheid vom 2. Dezember 2016 in Bezug auf Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Beschluss vom 17. Mai 2017 rechtswidrig sein könnte. Im Beschwerdeverfahren sind vom Verwaltungsgerichtshof nur die dargelegten Gründe zu prüfen, § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO (vgl. z.B. OVG Sachsen-Anhalt, B.v. 1.10.2014 – 3 M 406/14 – juris Rn. 6). Zudem hat die Antragstellerin hinsichtlich eines Teils der hiervon betroffenen Maßnahmen vorgetragen, dass bereits „alle mobilen Einrichtungen aus Treppenhäusern und Fluren entfernt“ worden seien, „die auch nur im Geringsten brandschutztechnisch problematisch sein könnten“ (Schriftsatz vom 22. Juni 2017; zu Brandlasten und Hindernissen in Form von Einrichtungsgegenständen in Rettungswegbereichen vgl. Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 77). Soweit sich die Anfechtungsklage der Antragstellerin mit Blick auf § 88 VwGO überhaupt auf die Maßnahmen gem. Teil II Nr. 8 – 11 erstrecken sollte, könnte im Hauptsacheverfahren ggf. zu klären sein, inwiefern diese mangels Auswirkungen auf den genehmigten Bestand anstelle von Art. 54 Abs. 4 BayBO womöglich eher auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO zu stützen sind.

b) Auch hinsichtlich der im angefochtenen Bescheid unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen (Nr. 1 – Nr. 4: Einbau von Türen bzw. Fenstern mit bestimmten brandschutzrechtlichen Anforderungen in näher bestimmten Treppenraum- und Flurbereichen; Nr. 6: Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Bereichen; Nr. 7: Anforderung einer leichten Öffnung der westlichen Notausgangstür von der Garage ins Freie) bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Denn insofern geht der Senat nach der im Verfahren gem. § 146, § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage davon aus, dass die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm erfüllt und dem Antragsgegner keine Ermessensfehler (Art. 40 BayVwVfG, § 114 Satz 1 VwGO) vorzuwerfen sind.

aa) Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO (erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit) erreicht ist, ist einekonkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht (vgl. BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Decker, BayVBl. 2011, 517/524; Hirschfelder, BauR 2015, 921/924 f.; vgl. auch zum Landesrecht außerhalb Bayerns VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; HambOVG, B.v. 4.1.1996 – Bs II 61/95 – NVwZ-RR 1997, 466 = juris Rn. 13; NdsOVG, B.v. 17.1.1986 – 6 B 1/86 – BauR 1986, 684/686; OVG NRW, U.v. 28.8.2002 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19, 20; nach a.A. soll das Vorliegen einer abstrakten Gefahr genügen, vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 169). Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U.v. 16.1.1997 – 22 B 96.3491 – BayVBl. 1997, 280 = juris Rn. 20; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23). Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen (BVerwG, U.v. 26.6.1970 – IV C 99.67 – NJW 1970, 1890 = juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 220). Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (Molodovsky in Molodovsky/Fa-mers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 141, 141a; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; vgl. auch VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 24).

bb) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 2. Dezember 2016 ebenso wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss vom 17. Mai 2017 eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO damit begründet, dass für das 1. und 2. Obergeschoss des Hotels weder der erste noch der zweite Rettungsweg ausreichend gesichert sei. Der Senat teilt nach Aktenlage diese Einschätzung.

Eine erhebliche – konkrete – Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO entsteht zwar nicht bereits allein dadurch, dass sich gesetzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern und eine bestehende Anlage in der Folge nicht mehr in allen Details mit neueren (etwa bauordnungs-) rechtlichen Vorgaben übereinstimmt (VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; Nr. 1.2 des IMS vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ – Az. II B 7-4112.420-013/11; Bell, KommP BY 2011, 334; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925). Besonderheiten gelten jedoch bei der Gefahr- und Wahrscheinlichkeitsbeurteilung im Zusammenhang mit brandschutzrechtlichen Anforderungen, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 10; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 20.2.2013 – 2 A 239/12 – BauR 2013, 1261 = juris Rn. 34; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925) und ein Gebäudebrand regelmäßig mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen einhergeht. Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten, müssen sich darauf verlassen können, dass die vorgesehenen Rettungswege im Brandfall hinreichend gefahrfrei und sicher benutzbar sind. Mängel innerhalb der Rettungswege indizieren daher eine erhebliche Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO (Kühnel/Goll-witzer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 33 Rn. 8; zur Möglichkeit nachträglicher Anordnungen auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude im Falle ungesicherter Rettungswege vgl. auch Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 10; Molodovsky in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 141a; BayVGH, U.v. 17.2.1997 – 14 B 93.1180 – juris Rn. 17 ff.: ungesicherter erster Rettungsweg wegen fehlender feuerbeständiger Ausgestaltung eines Treppenraums; VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 13 ff.: Anordnung zum Einbau von rauchdichten und selbstschließenden Türen; für den Fall der mangelnden Sicherung des zweiten Rettungswegs vgl. auch BayVGH, U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 176, 177; vgl. auch OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 22.7.2002 – 7 B 508/01 – BauR 2002, 1841 = juris Rn. 19 ff.). Ganz in diesem Sinne ist nach dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ (Az. II B 7-4112.420-013/11, dort unter Nr. 1.2) für die Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO „beispielhaft (…) von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen“ (zustimmend Bell, KommP BY 2011, 334; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 31 Rn. 58; in Anwendung von Art. 60 Abs. 5 BayBO 1998 vgl. bereits BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 7 ff.).

Die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen stützen sich auf die Nichteinhaltung der (aktuell geltenden) Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 6 BayBO (Teil II Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3), Abs. 4 (Teil II Nr. 4), Abs. 5 (Teil II Nr. 6) sowie hinsichtlich Teil II Nr. 7 auf eine im Sinne der Funktionsfähigkeit eines Rettungswegs am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV geboten hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür. Auch wenn Art. 54 Abs. 4 BayBO die Anordnung einer (fortwährenden) Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften als solche grundsätzlich nicht rechtfertigt (s.o.), greift die Befugnisnorm als spezieller Gefahrenabwehrtatbestand auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude aufgrund der hohen Wertigkeit der geschützten Rechtsgüter (Leben und Gesundheit) jedenfalls dann ein, wenn die Nichteinhaltung aktueller gesetzlicher Standards gleichzeitig eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bedingt und ohne eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde und deren Umsetzung die gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit eines Rettungswegs nicht hinreichend gewährleistet ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die aktuellen normativen Anforderungen an die Ausgestaltung notwendiger Treppenräume in Art. 33 Abs. 4 und Abs. 6 BayBO den Schutzzweck verfolgt, im Brandfall den Brandübergriff auf den Rettungsweg sowie eine Verrauchung in diesem zu verhindern und damit in Umsetzung der allgemeinen Vorgaben in Art. 12 letzte Alt. BayBO für eine sichere und gefahrfreie Benutzbarkeit des Rettungswegs für die Fliehenden sowie für Rettungshelfer zu gewährleisten (Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 7, 35, 84, 98; Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 3, 4, 6, 69, 75, 78, 96). Die Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 5 BayBO an die Ausgestaltung des Treppenraumes mit nicht brennbaren Baustoffen gründen zudem auf dem Gedanken, dass notwendige Treppenräume in ihrer besonderen Bedeutung als vertikale Fluchtwege selbst nicht Ursache einer Brandentstehung sein dürfen und daher, sofern kein Rauch und Feuer von außen (d.h. von anderen Gebäudeteilen) in den Treppenraum eindringen, als Fluchtweg uneingeschränkt benutzbar bleiben (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 75). Da angesichts des hohen Werts, den das menschliche Leben und die Gesundheit darstellen (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), an die Wahrscheinlichkeit einer Verrauchung des Rettungswegs sowie eines Brandübergriffs auf diesen keine hohen Anforderungen zu stellen sind (s.o. sowie VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 14), ist nach Ansicht des Senats grundsätzlich von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, wenn die Rettungswege der im Einzelfall betroffenen baulichen Anlage nicht den (aktuellen) bauordnungsrechtlichen Anforderungen zur Vermeidung der Verrauchung und des Brandübergriffs sowie der Brandentstehung gem. Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO genügen oder im Übrigen der Funktion eines hinreichend sicheren Fluchtwegs i.S. von Art. 31 Abs. 1 BayBO (bei Mittel- und Großgaragen vgl. auch § 12 Abs. 1 GaStellV) nicht entsprechen. Der (Landes-) Gesetzgeber hat durch die Schaffung und nachträgliche Anpassung von Regelungen im Bauordnungsrecht, die die Rauch- und Brandfreiheit eines als Rettungsweg fungierenden Treppenraums gewährleisten sollen (Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO), den spezifischen Gefahrbegriff des Art. 54 Abs. 4 BayBO hinsichtlich der Sicherung der gefahrfreien Benutzbarkeit eines Rettungswegs konkretisiert.

Diesen Anforderungen genügt die Hotelanlage – soweit nach Aktenlage und unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragstellerin ersichtlich – nicht. Es ist vielmehr mit dem streitgegenständlichen Bescheid davon auszugehen, dass die vorhandenen Rettungswege einerseits über den südwestlichen sowie andererseits über den zentralen Treppenraum an diversen Mängeln am Maßstab der Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO leiden, die im Dienste der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit (sichere Benutzbarkeit im Brandfall) durch Umsetzung der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen beseitigt werden sollen. Das Verwaltungsgericht hat auf Seiten 12 bis 15 des angefochtenen Beschlusses vom 17. Mai 2017 unter Berücksichtigung des Baukontrollberichts vom 30. November 2016 detailliert ausgeführt, dass die bestehenden vertikalen Rettungswege über den zentralen sowie den südwestlichen Treppenraum sowie die hierauf bezogenen horizontalen Rettungswege in bestimmten Flurbereichen des Erdgeschosses und des Obergeschosses den derzeitigen Anforderungen an eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brand-/Evakuierungsfall am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 i.V. mit Art. 33 Abs. 4, 5 und 6 BayBO nicht genügen. Hierauf wird im Einzelnen Bezug genommen. Für diese Rettungswege ist mithin eine sichere, gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall nicht gewährleistet. Die Antragstellerin hat gegen diese Befunde und Wertungen des Verwaltungsgerichts keine substanziellen Einwendungen erhoben, sodass der Senat sowohl aufgrund des summarischen Charakters des Eilverfahrens als auch aufgrund der Prüfbegrenzung gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO im Beschwerdeverfahren von der Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen und rechtlichen Schlüsse des Landratsamts und des Verwaltungsgerichts ausgeht.

Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass es alternative mängelfreie Rettungswege gibt, die im Brandfall eine gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sichere, gefahrfreie und zeitnahe Gebäudeevakuierung ermöglichen. Dies gilt insbesondere – und unabhängig von der Frage, inwiefern der horizontale Fluchtweg in den Flurbereichen ohnehin baulich ertüchtigt werden müsste (vgl. Teil II Nr. 1 – 4 des streitgegenständlichen Bescheids) – für eine Rettung über Notabstiege/Leitern im Außenbereich des 1. Obergeschosses (vgl. Lichtbilder Nrn. 11, 29, 30, 35, 41 – 44 im Baukontrollbericht vom 30. November 2016), die über das mittlere Treppenhaus (Ausgang auf das Garagendach im nördlichen Gebäudetrakt) sowie über das südwestliche und das östliche Treppenhaus (Verbindung zu den Terrassen- und Balkonbereichen) aufgesucht werden müssten. Die sichere Benutzbarkeit dieser Fluchtwege steht nicht nur wegen fehlender Sicherheitsbeleuchtung, fehlender Absturzsicherung und fehlendem Witterungsschutz infrage. Wie aus dem Baukontrollbericht folgt, sind im Freibereich keine Außentreppen vorhanden, deren Nutzung ausreichend sicher ist und im Brandfall nicht gefährdet werden kann (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO). Die vorhandenen Notabstiege (Leitern) bieten schon deshalb keine gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit im Brandfall, weil der Fliehende für den (selbstrettenden) Abstieg ein Mindestmaß an körperlicher Konstitution aufweisen muss, was insbesondere bei wegen Alters gebrechlichen oder bei körperlich behinderten Menschen von vornherein ein unüberwindbares Hindernis darstellen dürfte. Das Landratsamt hatte in dem von der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren zitierten Schreiben vom 6. Mai 2015 (dort unter Nr. 6) nicht nur gefordert, den Fluchtweg auf dem südlichen Balkon durch Entfernung der Balkonabtrennungen im 1. Obergeschoss bzw. den Einbau von Türen nachzurüsten, sondern auch, auf dem über das mittige Treppenhaus erreichbare Garagendach „einen verkehrssicheren Notabstieg/Fluchttreppe“ anzubringen. Soweit die Antragstellerin im Schreiben vom 2. Oktober 2017 behauptet, dass die im Schreiben vom 6. Mai 2015 unter 5. und Nr. 6 geforderten Maßnahmen für eine sichere Benutzbarkeit des Rettungswegs über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses umgesetzt worden seien und deshalb zwischenzeitlich für einen gefahrfreien Zustand gesorgt worden sei, bleibt dieser Vortrag vage und mangels vorgelegter Nachweise für den Senat nicht überprüfbar. Zudem schlägt die Antragstellerin im Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 (Seite 3) vor, die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Damit geht aus dem Vortrag der Antragstellerin hervor, dass die Installierung einer verkehrssicheren Fluchttreppe weder tatsächlich umgesetzt wurde noch von ihr in Erwägung gezogen wird. Die an der Außenfassade befindlichen Notabstiegsleitern stellen keine Treppe im bauordnungsrechtlichen Sinne dar (zu „Steigeisen“ als Auf- und Abstiegshilfe mit einer Steigung von 90˚, „Leitern“ als Auf-/Abstiege mit einer Steigung von mehr als 75˚ sowie „Leitertreppen“ mit einer Steigung von mehr als 45˚, die allesamt aufgrund des hohen Steigungswinkels keine Treppen i.S. von Art. 32 BayBO darstellen vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 32 Rn. 52, 53; in Anknüpfung an die DIN 18065 vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 18 ff.; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 2).

Hinzu kommt, dass der gefahrfreien Benutzung eines Außenabstiegs vom ersten Obergeschoss in das Erdgeschoss – sei es über Leitern, sei es über eine (neue) Treppe – die Brennbarkeit der an der Außenfassade befindlichen Holzschindeln entgegensteht. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, die Holzschindeln erfüllten die Anforderungen an Art. 26 BayBO, mag dies für die Gestaltung als Außenfassade genügen. Dies genügt aber nicht den Anforderungen an eine sichere und gefahrfreie Benutzung eines Rettungswegs, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit im Brandfall auszuräumen. Es wird durch den Schutzzweck von Regelungen wie Art. 33 Abs. 4 bis 6 BayBO bestätigt und liegt im Übrigen auf der Hand, dass ein Fluchtweg nur dann seinen Zweck erfüllen und den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO an eine gefahrfreie Benutzbarkeit entsprechen kann, wenn im Brandfall weitestgehend ausgeschlossen wird, dass der Fluchtweg selbst in Brand gerät bzw. wegen übergreifenden Feuers durch die Flüchtenden nicht benutzt werden kann.

Die von der Antragstellerin angesprochene Möglichkeit der Rettung über das Flachdach (Dachterrasse) über dem Restaurantbereich, das – ebenso wie die Fenster in den Obergeschossen – aufgrund passender Höhe (weniger als 8 m) durch die Feuerwehr anleiterbar sei, stellt keine gefahrfreie Rettungswegalternative i.S. des Art. 54 Abs. 4 BayBO dar. Da die Feuerwehr nicht nur aufgrund des Anfahrtswegs sondern auch etwa aufgrund eines Paralleleinsatzes an einem zeitnahen Eintreffen verhindert sein kann, muss sich eine Person, die sich in einem Gebäude aufhält, grundsätzlich darauf verlassen können, im Brandfall das Gebäude selbst über einen Rettungsweg verlassen zu können. Wie sich aus der gesetzlichen Wertung aus Art. 31 Abs. 2 und Abs. 3 BayBO ergibt, kann ein Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit allenfalls eine Behelfslösung für den zweiten Rettungsweg sein. Soweit allerdings – wie vorliegend – der erste (durch Fliehende bzw. Rettungshelfer selbst begehbare) Rettungsweg Mängel aufweist, aufgrund derer eine für Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung im Brandfall nicht gewährleistet ist, kann schon grundsätzlich die Möglichkeit der Rettung mit Hilfe der Feuerwehr keine Kompensation zur Gewährleistung einer am Maßstab von Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sicheren und gefahrfreien Evakuierung schaffen. Insofern spielt der Einwand der Antragstellerin, die Regelung gem. Nr. 1.2 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministerium des Innern über den Vollzug des Bayerischen Feuerwehrgesetzes vom 28. Mai 2013 (VollzBekBayFwG) betreffend Anfahrt und Rettungszeiten von Feuerwehr und Rettungsdienst (zehnminütige Hilfsfrist) besäßen keine baurechtliche Relevanz, sondern stellten ausschließlich Organisationsvorgaben für die staatlicherseits vorzuhaltende Infrastruktur des Rettungswesens dar, für die Entscheidung des vorliegenden Falles keine Rolle. Zudem ist im vorliegenden Fall nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass die Frei-/Außenbereiche im 1. Obergeschoss eine derartige Sicherheit bieten, dass sie bei jedem Brandfall ein längerfristiges Verbleiben ohne Gefahr für Leib und Leben (mit Blick auf toxische Rauchgase, Hitzeentwicklung und Gebäudeeinsturzgefahr) gewährleisten. Eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle weist im Übrigen eine hinreichende Zuverlässigkeit auch als (bloßer) zweiter Rettungsweg nur dann auf, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist (OVG NRW, U.v. 22.2.2010 – 7 A 1235/08 – BauR 2010, 1568 – juris Rn. 33). Laut Mitteilung des Kreisbrandmeisters des Landkreis Regen (E-Mail vom 14. Juni 2016) beträgt die Dauer ab Alarmierung bis zum Eintreffen der nächst gelegenen Feuerwehr (B.*) am Gebäude der Antragstellerin (ohne Einbeziehung des Zeitraums bis zur Durchführung der Rettungsmaßnahme selbst) mindestens 13 Minuten. Unter diesen Voraussetzungen dürfte daher sogar ein zweiter Rettungsweg über die Dachterrasse bzw. das Flachdach im 1. Obergeschoss als eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle des Sonderbaus (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) den gesetzlichen Anforderungen gem. Art. 31 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BayBO nicht genügen. Es steht dann nämlich infrage, ob sich die Rettung der auf der Dachterrasse befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 11; OVG NRW, U.v. 22.2.2010 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; Schwarzer/König, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 4, Rn. 7). Zudem weist der Antragsgegner in den Gründen des streitgegenständlichen Bescheids nachvollziehbar darauf hin, dass die Möglichkeit der zeitgleichen Rettung einer größeren Anzahl von Menschen durch die Feuerwehr zweifelhaft erscheine und dass währenddessen möglicherweise keine Löschungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

cc) Die im Bescheid ausgesprochenen Rechtsfolgen sind hinsichtlich der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt, weil es insofern um die Wiederherstellung einer sicheren und gefahrfreien Benutzung der beiden Rettungswege über den zentralen und den südwestlichen Treppenraum geht. Die Anordnungen halten sich aller Voraussicht nach im Rahmen des Notwendigen und Verhältnismäßigen. Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler ersichtlich.

Die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO steht zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtbehörde, das Handlungs-/Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) wird aber regelmäßig auf Null reduziert sein, d.h. die Behörde muss in der Regel tätig werden, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 180; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 226).

Hinsichtlich des Auswahlermessens sind in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 – 4, Nr. 6 und 7 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 reglementierten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung keine Ermessensfehler erkennbar. Insbesondere halten sich diese Anordnungen im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin wird mit diesen Regelungen des Bescheides auch unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nicht über die Grenze des nach Art. 54 Abs. 4 BayBO Erforderlichen hinausgegangen.

Die Regelungen in Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 zielen darauf ab, die Verrauchungs- und Brandübergriffsgefahr innerhalb der Fluchtwege zu verringern. Die bestehenden beiden vertikalen Rettungswege (für den westlichen Gebäudebereich über den südwestlichen Treppenraum: Verbindung EG – 2. OG; für den mittigen und östlichen Gebäudebereich über die nicht durchgängig miteinander verbundenen Treppenräume im mittleren Gebäudebereich) sowie die bestehenden horizontalen Flucht- (= Flur-) Bereiche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollen ertüchtigt werden, um deren gefahrfreie Benutzung im Brandfall durch Flüchtende und Rettungshelfer durch Anpassung an die Anforderungen des Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO zu gewährleisten. Zusätzlich soll der vertikale südwestliche Fluchtweg zu einem durchgehenden Treppenraum (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) ausgestaltet werden, vgl. Teil II Nr. 2 B) des Bescheids. Die normative Forderung nach einem durchgängigen Treppenraum als vertikaler Fluchtweg dient der sicheren Benutzbarkeit im Brand- und Evakuierungsfall, da hierüber die Möglichkeit eines Raucheintrages in den Treppenraum minimiert und die Orientierung im Treppenraum maximiert werden soll (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 11; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 51, 52, Art. 33 Rn. 38). Teil II Nr. 7 zielt auf eine hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür, um die dortigen Rettungswegausgänge am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV funktionsfähig zu machen. Die Geeignetheit der Maßnahmen zu dem Zweck, für eine hinsichtlich der Schutzgüter Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung der zur Verfügung stehenden Rettungswege zu sorgen, steht für den Senat außer Zweifel.

Auch Zweifel hinsichtlich der Erforderlichkeit der diesbezüglichen Maßnahmen haben sich für den Senat im Beschwerdeverfahren nicht ergeben. Alternative, weniger einschneidende Maßnahmen zur Gewährleistung effektiver, gefahrfrei benutzbarer Rettungswege sind nach Aktenlage nicht ersichtlich und wurden auch von der Antragstellerin weder im Verwaltungsnoch im gerichtlichen Eil-/Beschwerdeverfahren aufgezeigt.

Die Regelung in Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO, wonach von jeder Stelle eines Aufenthaltsraums mindestens ein Ausgang in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein muss (ebenso z.B. Art. 36 Abs. 2 BayBO 1998), soll sicherstellen, dass sich die Nutzer eines Gebäudes in einem Evakuierungsfall besser orientieren können und die Zeit, die zur Bewältigung des Rettungsweges benötigt wird, kalkulierbar und durch die Länge des zurückzulegenden Weges begrenzt ist (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 39). Weil weder der südwestliche Treppenraum noch der vertikale Fluchtweg über den zentralen Treppenraum von jedem Zimmer innerhalb dieser Wegstrecke erreichbar ist (so beträgt nach den vorliegenden Plänen zum Baugenehmigungsverfahren des Jahres 1982 die Wegstrecke im ersten Obergeschoss von den beiden östlichsten Zimmern zum Eingang des südwestlichen Treppenraums ca. 54 m sowie von den beiden südwestlichsten Zimmern bis zur nach unten führenden Treppe des zentralen Treppenhauses 42 m), ist es schon unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit funktionsfähiger erster Rettungswege erforderlich, beide o.g. Rettungswege für eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall zu ertüchtigen (wobei der jeweils weiter entfernte Rettungsweg als zweiter Rettungsweg angerechnet werden kann, vgl. Famers in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 71).

Der Antragsgegner hat in den Gründen des Bescheids vom 2. Dezember 2016 der Antragstellerin die Möglichkeit offen gelassen, ein geprüftes alternatives Brandschutzkonzept vorzulegen. Hiervon hat die Antragstellerin bis heute keinen Gebrauch gemacht. Auf Nachfrage des Gerichts im Beschwerdeverfahren hat der Antragsgegner unter Ergänzung der Ermessenserwägungen (§ 114 Satz 2 VwGO) weiter ausgeführt, dass ein Neubau des mittleren und/oder des östlichen Treppenraums mit dem Ziel der Herstellung einer durchgängigen Führung vom 2. OG bis ins Erdgeschoss aufgrund der weitreichenden baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur nicht als mildere Maßnahme angesehen werden könne. Auch eine Ausgestaltung zumindest eines Rettungswegs gem. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO über Außentreppen dränge sich nicht als weniger belastend und damit vorzugswürdig auf, weil aufgrund des brennbaren Materials an der gesamten Außenfassade und der fehlenden Feuerwiderstandsdauer von Türen und Fenstern im Bereich jeder Außentreppe ein kompletter Umbau der Fassade und der Öffnungen erfolgen müsste. Es liege auch nicht auf der Hand, dass der mit der erstmaligen Erstellung von Außentreppen verbundene finanzielle Aufwand ebenso wie die betrieblichen Belastungswirkungen wesentlich geringer sein könnten als derjenige für die Ertüchtigung vorhandener Treppenhäuser. In der Sache könne nur von der Antragstellerin beantwortet werden, ob sie als Alternative dauerhafte bauliche Eingriffe in Aussichts- und Restauranttrassen und sowie in Balkone als verträglicher für ihr Betriebskonzept ansehe als die brandschutzgerechte Ertüchtigung bestehender Treppenhäuser.

Auch dem hat die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nichts Substanzielles entgegengehalten. Ihr Vortrag, dass Maßnahmen mit geringerer Eingriffstiefe ausreichten, um der Gefahrenabwehr hinreichend Rechnung zu tragen, bleibt vage, zumal sie sich auf den Standpunkt zurückzieht, es könne von ihr nicht gefordert werden, von sich aus Vorschläge zur Verbesserung des Brandschutzes des Gebäudes zu unterbreiten. Die im Schriftsatz vom 2. Oktober erklärte Bereitschaft der Antragstellerin, mit Blick auf das vormalige Schreiben des Landratsamts vom 6. Mai 2015 „im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung“ im Bereich der Außenflächen/Dachterrasse „in einem marginalen Bereich“ – d.h. ohne Umgestaltung der Grundvorrichtungen der baulichen Anlage, die „ja schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet“ seien – durchzuführen, können zur Herstellung eines gefahrfreien, den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO genügenden Zustands nicht ausreichen. Denn über lediglich ergänzende Maßnahmen in Bezug auf die „Gestaltung der Abstiege von der Dachterrasse“ (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 2. Oktober 2017) und damit z.B. ohne hinreichende Sicherung des horizontalen Fluchtwegs bis zum Treppenhaus, ohne Ersetzung der Abstiegsleitern durch hinreichend sichere Treppen i.S. von Art. 32 BayBO (s.o.) sowie ohne Ersetzung der brennbaren Schindelverkleidung durch nichtbrennbare Verkleidungen im Bereich der „Außenfluchtwege“ einschließlich der Außenabstiege würde sich an der oben unter bb) festgestellten Gefahrenlage nichts Wesentliches ändern. Es ist daher für den Senat nach Aktenlage und nach Auswertung des Vortrags der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht ersichtlich, dass tatsächlich weniger einschneidende Maßnahmen in Form der Ertüchtigung oder Herstellung alternativer gefahrfreier Rettungswege bestehen könnten.

Im Übrigen dürfte zwar unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit auch auf der Rechtsfolgenseite des Art. 54 Abs. 4 BayBO zu fordern sein, dass sich die Bauaufsichtsbehörde auf Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit beschränkt, also den Bestandsschutz eines Gebäudes nicht dadurch aushebelt, dass sie darüber hinausgehend auf eine Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften besteht (s.o.). Es ist aber nicht erkennbar, dass der Antragsgegner über dieses Ziel hinausgegangen wäre. Bereits aus dem Baukontrollbericht vom 30. November 2016 (vgl. Seite 14; zu weiteren Einzelfragen vgl. auch Seite 22) als Basis des Bescheids vom 2. Dezember 2016 geht hervor, dass seitens des Antragsgegners keine „blinde“, den Bestandsschutz des Gebäudes missachtende Anpassung des baulichen Zustands an die aktuell geltenden Regelungen der BayBO verfolgt wird. Das gilt insbesondere, soweit es um die bauliche Ausgestaltung des vertikalen Fluchtwegs über den mittleren und den zentralen Treppenraum geht. Auf Seite 6 des Bescheids wird im Rahmen der Bescheidbegründung zwar zu Recht auf den Umstand verwiesen wird, dass der vertikale Rettungsweg im mittleren Gebäudebereich nicht den aktuell geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften (Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) entspricht, weil die Treppen vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss nicht über einen durchgehenden Treppenraum und nicht in einem Zug verlaufen (Unterbrechung auf der Flurebene des 1. Obergeschosses; Versetzung der Treppenhausbereiche hier um einige Meter). Trotz des auf die Abwehr von Gefahren für Leib und Leben im Evakuierungsfall abzielenden Schutzzwecks der Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO (s.o.), soll über die Anordnung Teil II Nr. 2 Buchst. B) nur der südwestliche vertikale Fluchtweg mit überschaubaren Mitteln zu einem durchgängigen Treppenraum umgestaltet werden. Hinsichtlich des mittleren/östlicheren vertikalen Fluchtwegs verzichtet der Bescheid hingegen darauf, der Antragstellerin als Maßnahme der Mängelbeseitigung einen Umbau zur Herstellung einer Direktverbindung vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss vorzugeben, um diesen Fluchtwegbereich den heutigen Anforderungen gem. Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO anzupassen.

Die unter Teil II, Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 7 verfügten Anordnungen dürften sich trotz ihrer nicht unerheblichen finanziellen und betrieblichen Belastungen ferner im Rahmen des für die Antragstellerin Zumutbaren (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne) halten. Art. 54 Abs. 4 BayBO stellt nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab; der Eigentümer ist insbesondere ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich (BVerwG, U.v. 11.4.1989, NJW 1989; Molodovsky in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 136; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 164). Es ist mit Blick auf die Wertigkeit und des verfassungsrechtlichen Schutzes der betroffenen Güter Leben und Gesundheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG auch nicht ersichtlich, dass die im Rahmen der Zwangsgeldandrohungen verfügten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbehebung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu kurz bemessen waren (vgl. insoweit BVerwG, U.v. 11.4.1989 – 4 B 65.89 – NJW 1989, 2638 = juris Rn. 3; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 182). Soweit die Antragstellerin gegen die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht und den Antragsgegner vorträgt, der bestehende Zustand sei der Bauaufsichtsbehörde seit Jahren bekannt, wäre hieraus allenfalls der Schluss zu ziehen, dass der Antragsgegner gegenüber dem Objekt in der Vergangenheit zu großzügig oder gar nachlässig vorgegangen ist. Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, es hätten aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Unzumutbarkeit) auch Anordnungen gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO zur Wiederherstellung eines für Leben und Gesundheit gefahrfreien baulichen Zustands zu unterbleiben.

Da es letztlich im Maßnahmenpaket unter „Teil II Mängel“ ausschließlich um die Ertüchtigung eines – nämlich (s.o.) des ersten – Rettungswegs zur sicheren und gefahrfreien Benutzbarkeit im Brandfall geht und Fluchtwege über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses keine sichere und gefahrfreie Rettung im Brandfall gewährleisten, hält sich die Anordnung hinsichtlich Teil II Nr. 1 – Nr. 7 im Rahmen des IMS vom 25. Juli 2011 (s.o.), sodass insofern auch unter dem Aspekt der Selbstbindung der Verwaltung i.V. mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV) kein Ermessensfehler gegeben ist.

3. Die Anordnung, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster zu einem Rauchabzug umzurüsten ist (Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2017) dürfte jedoch entgegen der Bescheidbegründung und der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt sein. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Maßnahme nach der im Bescheid angegebenen Begründung (Gewährleitung sicherer Rettungswege im Brandfall) der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit dient. Die Regelung soll laut Bescheid einen mit Art. 33 Abs. 8 BayBO konformen Zustand herbeiführen. Die Anforderungen in Art. 33 Abs. 8 BayBO sollen zwar der Entrauchung im Brandfall dienen, allerdings stellt Art. 33 Abs. 8 Satz 1 letzter HS BayBO klar, dass dies zum Zweck der Unterstützung wirksamer Löscharbeiten erfolgt (vgl. auch Nr. 33.8 der „Vollzugshinweise zur BayBO 2013“ des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 1. Juli 2013). Art. 33 Abs. 8 BayBO verfolgt damit den Zweck, dass in den Treppenraum eingedrungener Rauch durch die Feuerwehrnach Evakuierung des Gebäudes abgeführt werden kann, indem sie die Fenster oder Rauchableitungsöffnungen öffnet und die erforderliche Zuluftöffnung, in der Regel durch Offenhalten der Hauseingangstür, herstellt. Diese Vorkehrungen und Maßnahmen sind nicht geeignet, den Treppenraum so rauchfrei zu halten, dass er von den Nutzern des Gebäudes weiterhin gefahrlos als Rettungsweg genutzt werden kann. Ist Rauch in den Treppenraum eingedrungen, müssen die Personen vielmehr über den zweiten Rettungsweg das Gebäude verlassen (vgl. Famers in in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 165; Bauer in Jäde/ Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 114). Mit Blick auf den Schutzzweck des Art. 33 Abs. 8 BayBO ist nicht ersichtlich, dass die Herstellung eines baulichen Zustandes, der dieser Regelung entspricht, der sicheren und gefahrfreien Nutzung der Rettungswege im Brandfall entspricht. Insofern dient die Regelung primär dem Eigeninteresse des Gebäudeeigentümers an einer möglichst optimalen Rettung des Gebäudes im Brandfall. Daher passt hierfür auch nicht die ebenfalls auf die bestehende Gefährdungslage wegen nicht gesicherter Rettungswege abstellende Begründung für die Anordnung des Sofortvollzugs (vgl. Seite 8 des Bescheids). Im Rahmen der gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung war daher für die Regelung in Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage wiederherzustellen. Sollte – was der Senat nach Aktenlage nicht beurteilen kann – im Einzelfall die fehlende Existenz eines Rauchabzugs i.S. von § 33 Abs. 8 BayBO Leben und Gesundheit von Löscharbeiten durchführenden Feuerwehrleuten gefährden, wäre dies im Anordnungsbescheid ermessensgerecht zu begründen und auszuführen gewesen.

4. Gestützt auf Art. 54 Abs. 4 BayBO kann auch gegenüber einem bestandsgeschützten Gebäude eine Nutzungsuntersagung verfügt werden, wenn dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist (BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24). Da die Nutzung eines Hotels ohne im Brandfall hinreichend sicher benutzbare Rettungswege mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit für die Hotelgäste, das Hotelpersonal und sonstige sich im Gebäude aufhaltenden Personen verbunden ist, teilt der Senat die Ansicht des Antragsgegners, dass das Ermessen der Behörde, eine Nutzungsuntersagung anzuordnen, grundsätzlich auf null reduziert ist, solange die diesbezüglichen Mängel nicht beseitigt sind. Trotz der betrieblichen Einbußen und nicht unerheblichen Aufwendungen für die Antragstellerin stellt sich für den Senat die Nutzungsuntersagung als verhältnismäßig dar, zumal der Antragsgegner einerseits unzumutbare Härten dadurch abgefedert hat, indem er über die Übergangsregelung unter Teil I Nr. 2 des Bescheids (Sicherheitswache als Sofortmaßnahme) die Möglichkeit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung unter Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs eröffnet hat, und andererseits unter Teil I Nr. 1 Satz 2 eine auflösende Bedingung (Art. 36 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG) reglementiert hat, wonach die Nutzungsuntersagung außer Kraft tritt, wenn alle Anordnungen zur Mängelbeseitigung gem. Teil II des Bescheids erfüllt sind. Insofern sieht der Senat die Nutzungsuntersagung als grundsätzlich von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt und insbesondere hiernach als verhältnismäßig und ermessensgerecht an.

Allerdings ist zu bedenken, dass Teil II Nr. 5 des Bescheids wohl nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt ist und deshalb insofern die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen ist (s.o. 3.). Der Fortbestand der Nutzungsuntersagung ist daher am Maßstab des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit überzogen und rechtlich bedenklich, soweit – wie in der auflösenden Bedingung unter Teil 1 Nr. 1 Satz 2 vorgesehen – auch die Erfüllung der Maßnahme Teil II Nr. 5 verlangt wird. Da dieser Punkt insgesamt aber nur einen untergeordneten Aspekt im Regelungssystem des im Übrigen voraussichtlich rechtmäßigen Bescheids vom 2. Dezember 2016 darstellt, macht der Senat insofern von der analog § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO eröffneten Möglichkeit Gebrauch, die den Eilantrag der Antragstellerin insoweit ablehnende Entscheidung von einer Auflage/Maßnahme zulasten des Antragsgegners abhängig zu machen (vgl. BayVGH, B.v. 16.12.2015 – 22 AS 15.40042 – juris Rn. 29; U.v. 6.9.1990 – 22 B 90.500 – BayVBl. 1991, 87/88; NdsOVG, B.v. 30.1.1978 – IV OVG B 196/77 – NJW 1978, 2523/2524; VGH Mannheim, B.v. 21.5.1987 – Z 10 S 1/87 – NJW 1987, 1717/1719; Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 80 Rn. 90; Finkelnburg/ Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Aufl. 2017, Rn. 1004). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung war daher unter der Maßgabe abzulehnen, dass der Antragsgegner den Sofortvollzug hinsichtlich der Nutzungsuntersagung aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind.

5. Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

6. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil die Beschwerde nur zu einem geringen Teil Erfolg gehabt hat. Insofern ist es auch gerechtfertigt, dass es hinsichtlich der Kostentragung des erstinstanzlichen Verfahrens bei der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt. Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

7. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

Die Kl. wandte sich gegen eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Außentreppe als zweiten baulichen Rettungsweg und die mit der Erteilung einhergehende Verpflichtung zur fristgebundenen Errichtung. Mit Bescheid vom 6.12.2007 erteilte die Bekl. der Kl. im vereinfachten Genehmigungsverfahren eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben, das im Betreff des Baubescheids als „Neubau einer Wohnanlage (29 WE) mit auch altengerechten Wohnungen“ bezeichnet wird. Aus den mit einem Prüfstempel versehenen Bauzeichnungen ergibt sich, dass die 29 Wohneinheiten im Erdgeschoss sowie im 1. und 2. Obergeschoss untergebracht werden sollen. Das Gebäude besteht aus einem Baukörper, der in Nord-Süd-Richtung verläuft und aus einem weiteren Baukörper, der sich nach Westen in einem 90 Grad-Winkel erstreckt. In dem von Nord nach Süd ausgerichteten Baukörper werden die Wohnungen als Altenwohnungen bezeichnet. Die übrigen Wohnungen enthalten diesen Zusatz nicht. In beiden Baukörpern ist auch eine weitere nach unten führende Treppe im Bereich eines Laubengangs eingezeichnet und genehmigt. In der Eingabeplanung wird das Bauvorhaben von der Kl. als „WAL-Wohnen in allen Lebensphasen Neubau von 29 Mitwohnungen und Gemeinschaftsraum“ bezeichnet. Im Brandschutznachweis vom 5.10.2007 ist das Vorhaben als Vorhaben mittlerer Schwierigkeit eingestuft und zur Begründung ist ausgeführt, dass es sich um ein Gebäude mit geringer Höhe handle, jedoch für eine besondere Klientel (Altenwohnungen). Daher sei durch die oberste Baubehörde im Rahmen des Modellprojekts WAL-Wohnen in allen Lebensphasen festgelegt worden, dass die Anlage im Genehmigungsverfahren als Bauvorhaben mittlerer Schwierigkeit behandelt werden soll. Zum zweiten Rettungsweg ist im Brandschutznachweis ausgeführt, dass dieser als baulicher Rettungsweg über zusätzliche Treppen geführt werden soll. Bei einer Baustellenkontrolle am 7.7.2008 stellte die Bekl. fest, dass die im westlich orientierten Baukörper vorgesehene Außentreppe entlang der nördlichen Außenwand nicht ausgeführt wurde. Wegen dieser planabweichenden Bauausführung wurde mit Bescheid vom 28.7.2008 der Bau eingestellt. Die Kl. reichte daraufhin mit Datum vom 29.7.2008 einen Tekturantrag ein, der als Betreff ua ausweist „Entfall der baulich nicht notwendigen Treppe im nördlichen Gebäudeflügel“. Mit Bescheid vom 25.2.2009 erteilte die Bekl. der Kl. die beantragte Tekturgenehmigung. Unter Nrn. 3 und 4 der Nebenbestimmungen ist festgehalten, dass die nördliche Außentreppe deshalb entfallen könne, weil nach einer Nutzungsdarstellung der Kl. im westlichen Gebäudeflügel nur normales Wohnen, also kein betreutes Wohnen iSd WAL-Projekts stattfinde, folglich dieser Gebäudeflügel keinen Sonderbau darstelle. Sollte allerdings die spätere Nutzung dem betreuten Wohnen iSd WAL-Projekts entsprechen, so müsse die nördliche Außentreppe noch hergestellt werden. Eine

gegen diese Nebenbestimmung erhobene Klage wurde durch einen gerichtlichen Vergleich abgeschlossen. Ermittlungen der Bekl. ergaben, dass in den beiden Erdgeschosswohnungen im hier maßgeblichen westlichen Gebäudetrakt Eheleute bzw. eine Alleinerziehende mit insgesamt fünf Kindern wohnen. Die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss waren zum Stichtag 20.10.2011 mit Bewohnern belegt, deren Lebensalter zwischen 74 und 84 Jahren lag. Mit Bescheid vom 21.10.2011 verpflichtete die Bekl. die Kl. unter Anordnung der sofortigen Vollziehung, am Westflügel der Wohnanlage entweder einen zweiten baulichen Rettungsweg (als Treppe) gem. den mit Bescheid vom 6.12.2007 genehmigten Plänen herzustellen bzw. einen Bauantrag für einen zweiten Rettungsweg für die Obergeschosse des Westflügels beim Bauordnungsamt der Bekl. vorzulegen. Die dagegen gerichtete Klage sowie das Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hatten keinen Erfolg (VG Bayreuth, Urt. v. 3.5.2012 – 2 BK 11.779; Beschl. v. 8.5.2012 – B 2 S. 12?189; VGH München, Beschl. v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1265). Mit Änderungsantrag vom 2.10.2012 beantragte die Kl. die Errichtung einer notwendigen Außentreppe als zweiten baulichen Rettungsweg. Mit Bescheid vom 4.12.2012 erteilte die Bekl. der Kl. die beantragte Baugenehmigung mit der Auflage, sie bis zum 5.4.2013 umzusetzen, im Fall einer Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung einer Klage innerhalb von vier Monaten ab Bestandskraft. Die dagegen erhobene Klage wies das VG mit Urteil vom 10.4.2014 ab.

Die zulässige Berufung (§ 124 I VwGO) hat teilweise Erfolg.

[19]Nr. 1. des angefochtenen Bescheids ist ein ausschließlich begünstigender Verwaltungsakt, so dass der Kl. insoweit die Klagebefugnis fehlt. Das Urteil des VG ist insoweit richtig (s. 1.). Nrn. 2 und 5 des angefochtenen Bescheids sind jedoch rechtswidrig. Sie verletzen die Kl. in ihren Rechten (§§ 113 I 1, 125 I 1 VwGO). Das Urteil des VG war daher insoweit abzuändern (s. 2. und 3.).

[20]1. Die Klage gegen die unter Nr. 1 des angefochtenen Bescheids vom 4.12.2012 erteilte Baugenehmigung ist unzulässig. Für eine Anfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung, die wie beantragt erteilt worden ist, fehlt bereits die Klagebefugnis (§ 42 II VwGO). Für den Senat ist nicht ersichtlich, inwiefern die Kl. durch die erteilte Baugenehmigung möglicherweise in ihren eigenen Rechten verletzt sein könnte. Die Kl. hat eine Rechtsverletzung auch nicht näher dargelegt. Sie wird durch die Baugenehmigung ausschließlich begünstigt. Soweit sie eingewandt hat, dass sie zur Stellung des Bauantrags letztlich gezwungen worden sei, ist darauf hinzuweisen, dass sich die Verpflichtung zur Stellung eines Bauantrags aus dem Bescheid der Bekl. vom 21.10.2011 ergab. Dieser, nicht aber die erteilte Baugenehmigung, stellt möglicherweise einen belastenden Verwaltungsakt dar. Die angefochtene Baugenehmigung enthält demgegenüber keine belastende Wirkung.

[21]2. Nach Nr. 2 des angefochtenen Bescheids ist die Kl. zur fristgebundenen Errichtung der Außentreppe verpflichtet. Dabei handelt es sich um eine selbstständige bauaufsichtliche Anordnung. Diese hat im entscheidungserheblichen Zeitpunkt (s. a) keine Rechtsgrundlage mehr (s. b) und ist daher rechtswidrig.

[22]a) Entscheidungserheblicher Zeitpunkt ist im vorliegenden Fall die letzte mündliche Verhandlung. Denn die Frage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage bei Anfechtungsklagen ist fallbezogen zu beantworten (vgl. BVerwG, Beschl. v. 23.1.1989 – 4 B 132/88, BeckRS 1989, 31273217). Die Verhältnisse im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung sind dann maßgeblich, wenn sich bei einem noch nicht vollzogenen Verwaltungsakt die Sach- oder Rechtslage inzwischen zu Gunsten der Kl. in einer Weise geändert hat, dass eine Durchsetzung der angegriffenen behördlichen Maßnahme nunmehr sinnlos geworden ist oder unangemessen erscheinen müsste. Unangemessen ist die Durchsetzung der angegriffenen behördlichen Maßnahme insbesondere dann, wenn durch eine Gesetzesänderung der angegriffenen behördlichen Maßnahme die Rechtsgrundlage entzogen worden ist. So liegen die Dinge hier. Die angegriffene behördliche Maßnahme findet nach der Änderung der Bayerischen Bauordnung (BayBauO) durch § 1 Nr. 2 Buchst. a des Gesetzes zur Änderung der BayBauO und des BayBaukammernG vom 11.12.2012 (BayGVBl. S. 633) keine Rechtsgrundlage mehr. Die Möglichkeit für die Bauaufsichtsbehörden, nachträgliche Anordnungen für einen zweiten baulichen Rettungsweg im Interesse des Brandschutzes zu erlassen, hängt im Wesentlichen von der Einordnung als Sonderbau ab. Der Gesetzgeber hat im Ergebnis durch die Einschränkung des Auffangtatbestands bei Sonderbauten das Interesse des Brandschutzes bewusst hintangestellt.

[23]b) Nach Art. 54 IV BayBauO können bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen gestellt werden, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Anerkannt ist, dass eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit dann besteht, wenn ein erforderlicher zweiter baulicher Rettungsweg nicht vorhanden ist (vgl. OVG Münster, NVwZ-RR 2003, 722 = BRS 65, 622; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, BayBauO, Stand: 1.9.2014, Art. 54 Rn. 138). Der zweite Rettungsweg kann eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein (Art. 31 II 2 BayBauO). Bei Sonderbauten ist der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen (Art. 31 III 2 BayBauO). Der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Sonderbau (Art. 2 IV BayBauO) ist oder nicht, kommt somit besondere Bedeutung zu, weil für Gebäude, die keine Sonderbauten sind, in der Regel keine Bedenken gegen eine Personenrettung über Rettungsgeräte der Feuerwehr bestehen. Ein Sonderbau liegt nicht mehr vor (s. aa). Eine hinreichende konkrete erhebliche Gefahr, die eine nachträgliche Anordnung rechtfertigen könnte, ist ebenfalls nicht gegeben (s. bb).

[24]aa) Im vorliegenden Fall liegt weder nach Art. 2 IV Nr. 9 BayBauO, noch nach Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO, noch nach Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO ein Sonderbau vor.

[25]1) Sonderbauten sind nach Art. 2 IV Nr. 9 BayBauO Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zweck der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist. Es muss eine ausdrückliche Widmung für diesen Zweck vorliegen (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, BayBauO, Stand: Juli 2014, Art. 2 Rn. 445; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 2 BayBauO Rn. 116?a). Die nach dieser Vorschrift erforderliche ausdrückliche Zweckbestimmung ist vorliegend nicht erkennbar. Das Vorhaben wird in den Bauvorlagen als „WAL-Wohnen in allen Lebensphasen, Neubau von 29 Mietwohnungen und Gemeinschaftsraum“ beschrieben. Zwar war nach dem Nutzungskonzept der Kl. vorgesehen, dass Zielgruppe ältere Menschen mit geringem und hohem Betreuungs- und Pflegebedarf sowie Menschen mit Behinderung sind. Ein Drittel des Gebäudes sollte an Menschen mit Pflegebedarf vermietet werden. Bei einer späteren etwaigen Pflegebedürftigkeit sollte ein Umzug ins Pflegeheim vermieden werden. Die Kl. hat jedoch in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass sie an diesem Nutzungskonzept nicht mehr festhält. Unabhängig davon, ob das Nutzungskonzept in diesem Zusammenhang noch fruchtbar gemacht werden kann, ist nicht erkennbar, dass Zweck der Anlage die Pflege oder Betreuung von Personen ist. Eine ausdrückliche

Widmung zur Pflege entnimmt der Senat dem Nutzungskonzept nicht. Der Umstand, dass sich das Büro einer Sozialstation in der Nähe befindet, kann nicht als Zweckbestimmung gesehen werden. Die Bekl. hat zudem selbst zugestanden, dass nicht bekannt ist, ob bzw. wie viele Nutzungseinheiten bereits jetzt zum Zweck der Pflege genutzt werden. Jedenfalls derzeit ist somit eine Widmung zur Pflege nicht zu erkennen.

[26]2) Sonderbauten sind gem. Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO auch sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen sowie Wohnheime. Ein Wohnheim, insbesondere ein Altenwohnheim, liegt jedoch nicht vor. Ein Altenwohnheim ist ein Heim, in dem alte Menschen zur Führung eines Haushalts noch im Stande sind, volle Unterkunft in abgeschlossenen, nach Anlage, Ausstattung und Einrichtung auf die besonderen Bedürfnisse alter Menschen ausgerichteten Wohnungen gewährt wird und die Möglichkeit vorgesehen ist, im Bedarfsfall zusätzliche Verpflegung, Betreuung und vorübergehende Pflege durch den Träger zu gewähren. Letzteres erfordert ein Mindestmaß an Organisationsstruktur, die auch eine gewisse Leitungsfunktion durch einen Träger beinhaltet. Daran fehlt es hier. Die räumliche Präsenz eines Trägers der freien Wohlfahrtspflege macht das Bauvorhaben noch nicht zu einem Altenwohnheim. Denn dieser bietet zum einen rechtlich getrennt vom Bauherrn den Bewohnern des Gebäudes eigenständig seine Leistungen an und zum anderen entscheiden allein die Bewohner, ob und wann sie erforderliche Leistungen in der angebotenen Art in Anspruch nehmen. Insofern fehlt es an dem Tatbestandsmerkmal, dass im Bedarfsfall zusätzliche Verpflegung, Betreuung und vorübergehende Pflege durch den Träger gewährt wird. Hinsichtlich des Angebots der Leistungen besteht grundsätzlich kein Unterscheid zum allgemeinen Mietwohnungsmarkt. Zwar mag die Kooperation mit dem Vermieter in Verbindung mit örtlicher Präsenz eines Trägers der freien Wohlfahrtspflege in der Wohnanlage Standortvorteile begründen. Dieser Standortvorteil verwandelt jedoch das Bauvorhaben noch nicht in ein Altenwohnheim. Die tatsächliche Nutzung der für die Zielgruppe Senioren günstigen Standortfaktoren begründet keine Trägerschaft im Sinn der oben dargestellten Definition.

[27]Auch ein Nachweis dafür, dass eine faktische Trägerschaft besteht, konnte nicht erbracht werden. So wurden in der Werbung als Dienstleistungen und Hilfen für die Mieter zielgruppenorientiert eine Erreichbarkeit rund um die Uhr, ein Notrufsystem, die Beratung und Vermittlung von Diensten, die Erbringung hauswirtschaftlicher Dienste, die ambulante Kranken- und Altenpflege, soziale Angebote, Freizeitangebote, Unterstützung bei der Mobilität, Seelsorge und Sterbebegleitung benannt. Es fehlen jedoch jegliche Angaben zur Art und Weise der Leistungserbringung und zum Leistungserbringer selbst. Wie das Erstgericht bereits ausgeführt hat, handelt es sich nach Einsicht in die Mietverträge um „normale“ Standardmietverträge ohne Betreuungsangebote (VGH München, Urt. v. 3.5.2012 – B 2 K 11.779). Auch von daher fehlt es an einer Organisationsstruktur, die für einen Heimcharakter Voraussetzung wäre. Bei einem Heim müssten die Bewohner stärker rechtlich mit dem Träger verbunden sein. Der Umstand, dass die Kl. eine soziale Vergemeinschaftung anstrebt, führt vor dem Hintergrund der eher neutralen und anonymen Mietverhältnisse nicht zu einer faktischen Trägerschaft. Vielmehr werden lediglich Strukturen in Form eines Netzwerks zur Verfügung gestellt.

[28]Zuzugestehen ist, dass sich die Ausstattung des Bauvorhabens vom üblichen Geschosswohnungsbau qualitativ unterscheidet. Denn ein Aufzug in einem Gebäude mit nur zwei Obergeschossen, ein Hausnotrufsystem in allen Zimmern und ein Gemeinschaftsraum für ein gemeinsames Mittagessen sind marktunüblich. Allein eine marktunübliche Ausstattung macht das Bauvorhaben jedoch noch nicht zu einem Altenwohnheim.

[29]Die Bekl. hat in der mündlichen Verhandlung eine Liste übergeben, der zufolge im 1. und 2. Obergeschoss des Westflügels 11 Personen wohnen, von denen die jüngste 77 Jahre alt ist. Für das Vorliegen eines Heims ist jedoch das Alter oder die Anzahl der unterzubringenden Personen unerheblich (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, Art. 2 Rn. 455). Entscheidend ist, ob die Bewohner in einer Weise auf Hilfe angewiesen sind, die ihnen die Führung eines eigenständigen Haushalts verbietet und mit der Orientierung und/oder Bewegungseinschränkungen verbunden sind, die die Selbstrettungsfähigkeit einschränken und deshalb zu einer besonderen Betrachtung insbesondere der Personenrettung im Brandfall Veranlassung geben. Dafür ist nichts hinreichend vorgetragen.

[30]Im Übrigen ist Grund für die Einordnung entsprechender Wohnheime in den Sonderbautenkatalog, dass die einzelnen Nutzungseinheiten (Appartements) zwar prinzipiell selbstständig sind, brandschutztechnisch aber nicht ausreichend gegeneinander abgeschottet sind, so dass die Rettungswegsituation häufig problematisch sein wird (vgl. Dirnberger in Simon/Busse, Art. 2 Rn. 457; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, BayBauO, Stand: Sept. 2014, Art. 2 Rn. 134?c). Im vorliegenden Fall sind jedoch die Nutzungseinheiten brandschutztechnisch wirksam gegeneinander abgeschottet. Insofern bedarf die Rettungswegsituation im Rahmen des Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO keiner besonderen Betrachtung. Wie bereits vor dem VG durch einen sachverständigen Zeugen dargelegt wurde, sind die einzelnen Wohnungen zu den benachbarten mit einem Brandschutz F 90 ausgestattet. Dies ergibt sich auch aus dem Brandschutznachweis vom 5.10.2007. Diese brandschutztechnische Ausstattung ist für ein Heim nicht typisch, so dass auch von daher kein Sonderbau iSd Art. 2 IV Nr. 11 BayBauO vorliegt.

[31]3) Auch Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO führt nicht zur Einordnung als Sonderbau. Danach sind Anlagen und Räume, die in den Nrn. 1 - 19 nicht aufgeführt und deren Art oder Nutzung mit vergleichbaren Gefahren verbunden sind, ausgenommen Wohngebäude, die keine Hochhäuser sind, Sonderbauten. Im vorliegenden Fall handelt es sich bei dem Bauvorhaben um ein Wohngebäude, so dass der Auffangtatbestand nicht anwendbar ist. Es fehlt zwar an einer gesetzlichen Definition des Begriffs Wohngebäude in der Bayerischen Bauordnung. Es spricht aber nichts dagegen, den Begriff des Wohnens wie im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung als gekennzeichnet durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts anzusehen (vgl. Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 2 Rn. 102). Auch wenn man die Gesetzesänderung für rechtspolitisch verfehlt halten mag und die Gesetzesbegründung (vgl. LT -Dr 16/13931) teilweise falsch ist – der Senat hat nie in Abrede gestellt, dass das Älterwerden bauordnungsrechtlich irrelevant ist.

30 hat sich der Gesetzgeber bewusst dafür entschieden, dass Wohngebäude, wenn diese von alten Menschen – auch wenn diese ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege bedürfen – bewohnt werden, nicht als Sonderbau zu behandeln sind, wenn keine der Nrn. 1 - 19 des Art. 2 IV BayBauO tatbestandlich vorliegen. Die von der Bekl. gegen diese Auslegung angeführten Argumente vermögen den Senat nicht zu

überzeugen. Die Bekl. behauptet, dass mit Wohngebäude iSd Nr. 20 nicht alle Wohngebäude im städtebaulichen Sinne gemeint sein können und versucht dies auch mit systematischen Argumenten zu belegen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Gesetzgeber bei der Novellierung des Art. 2 IV BayBauO den Begriff Wohngebäude in der Bedeutung verwenden wollte, die er auch sonst im Rahmen dieser Vorschrift hat (vgl. dazu: Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 2 BayBauO Rn. 101). Eine einengende Auslegung des Begriffs Wohngebäude in Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO würde zu einem Rechtszustand wie vor der Gesetzesänderung führen. Zudem darf Art. 2 IV Nr. 20 BayBauO als Auffangtatbestand nicht weit ausgelegt werden.

[32]Mithin liegt kein Sonderbau vor, so dass als zweiter Rettungsweg eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit ausreichend ist. Für Gebäude, die keine Sonderbauten sind, bestehen nämlich in der Regel keine Bedenken gegen einen über Rettungsgeräte der Feuerwehr geführten zweiten Rettungsweg (vgl. LT-Drs. 15/7161, 50?f.).

[33]bb) Nach dem ausdrücklichen Wortlaut von Art. 31 III 2 BayBauO gilt die Vorschrift nur für Sonderbauten (andere Ansicht:Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, Art. 31 BayBauO Rn. 74). Dementsprechend bestehen für Gebäude, die keine Sonderbauten sind, auch nach Auffassung des Gesetzgebers generell keine Bedenken gegen einen über Rettungsgeräte der Feuerwehr geführten zweiten Rettungsweg (vgl. Schwarzer/König, BayBauO, 4. Aufl. 2012, Art. 31 Rn. 7; Famers in Molodovsky/Famers/Kraus, Art. 31 BayBauO Rn. 53). Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein zweiter baulicher Rettungsweg für Vorhaben unterhalb des Sonderbautatbestands nie gefordert werden kann.

[34]Die Vollzugshinweise (IMS über Vollzugshinweise zur BayBauO 2008 v. 13.12.2007 Nr. 31.3.2) verweisen insofern auf Art. 54 III 1 BayBauO (vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Weiß, Art. 31 BayBauO Rn. 74). Diese Vorschrift ermöglicht Anordnungen, die über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen, wenn sich die speziellen materiell-rechtlichen Anforderungen des Bauordnungsrechts nach dem allgemeinen Maßstab des Art. 3 BayBauO als nicht ausreichend erweisen (Schwarzer/König, Art. 31 BayBauO Rn. 43?f.). Bei vorhandenen, in ihrem Bestand geschützten Anlagen, können solche nachträglichen Anforderungen allerdings nur unter den Voraussetzungen des Art. 54 IV BayBauO gestellt werden (vgl. Famers in Molodovsky/Famers/Kramer, Art. 31 BayBauO Rn. 58; Schwarzer/König, Art. 31 BayBauO Rn. 45). Es müssen erhebliche Gefahren für Leib und Gesundheit abgewehrt werden. Von einer erheblichen Gefahr ist dann auszugehen, wenn die Gefahr oder der Nachteil schwerwiegend und nachhaltig ist, wobei es auf die übermäßige Empfindlichkeit des Einzelnen nicht ankommt, sondern auf die objektiven Gegebenheiten. Schon aus der Wendung „erhebliche Gefahren“ folgt dabei, dass es sich insoweit um konkrete Gefahren handeln muss (vgl. VGH München, Beschl. v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790, BeckRS 2011, 33332). Es muss bei Betrachtung ex ante im Einzelfall bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden drohen (vgl. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, BayBauO, Stand: Mai 2014, Art. 54 Rn. 45).

[35]Im vorliegenden Fall konnte dem Senat nicht dargelegt werden, dass erhebliche Gefahren für Leib und Gesundheit bestehen. Bei der Klärung der Frage der konkreten Gefahr kommt der Einsatzpraxis der örtlichen Feuerwehr sowie den konkreten baulichen Verhältnissen maßgebliche Bedeutung zu. Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung des Senats liegen keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine konkrete erhebliche Gefahr vor.

[36]Nach den Erläuterungen von Seiten der Bekl. in der mündlichen Verhandlung sind bei ihr zwei Hubrettungsfahrzeuge mit jeweils einem Zwei-Personen-Rettungskorb und eines mit einem Drei-Personen-Rettungskorb vorhanden. In jedem Korb muss ein Feuerwehrmann tätig sein, so dass nur eine bzw. zwei Personen gerettet werden können. Ferner wurden Rettungszeiten von 3 Min. pro Person bzw. 6 bis 9 Min. pro eingeschränkt beweglicher Person bestätigt. Dabei versucht die Feuerwehr zunächst die Personen über den ersten Rettungsweg ins Freie zu bringen. Straßenseitig können zwei Hubrettungsfahrzeuge hintereinander eingesetzt werden. Geht man von den max. zulässigen 16 Bewohnern aus, so können diese mit zwei Hubrettungsfahrzeugen in knapp 90 Min. auch bei eingeschränkter Beweglichkeit evakuiert werden, wenn straßenseitig von den drei Segmenten des Laubengangs in den Obergeschossen gerettet wird.

[37]Stellt man auf die erreichbare Stelle der Nutzungseinheit iSv Art. 31 II 2 BayBauO ab, so muss über den Innenhof mit Steckleitern gerettet werden. Wie bereits in der mündlichen Verhandlung vor dem VG dargelegt wurde, kann die Feuerwehr nach ca. 15 Min. vor Ort sein. Die Rüstzeit beträgt zusätzlich ca. 3 Min. Danach entsprechen die Rettungszeiten etwa denen mit dem Hubrettungsfahrzeug, dh bei nicht eingeschränkten Personen ca. 3 Min. während bei Personen mit eingeschränkter Beweglichkeit ca. 8 bis 10 Min. erforderlich sind. Für eine entsprechende Rettung werden pro Leiter drei Feuerwehrleute zum Einsatz benötigt. Bei der Löschgruppe ist neben dem Hubrettungsfahrzeug eine Leiter am Löschfahrzeug vorhanden. Personen, die abgeseilt werden müssen, haben eine um nochmals 5 Min. längere Rettungszeit. Für 16 Bewohner, die in ihrer Beweglichkeit eingeschränkt sind, würde bei 10 Min. Rettungszeit pro Person die Rettung insgesamt 160 Min. dauern. Bei den zwei vorhandenen Steckleitersystemen könnte die Rettung aber in 80 Min. bewerkstelligt werden. Unterstellt man, dass alle Personen abgeseilt werden müssen, so beträgt die reine Rettungszeit 120 Min. Der Senat hält es jedoch für äußerst unwahrscheinlich, dass alle 16 Personen abgeseilt werden müssen. Hierzu hat die Bekl. auch nichts Konkretes dargetan. Vielmehr wird nach der Lebenserfahrung immer ein gewisser Anteil der Bewohner noch in der Lage sein, selbst auf die Leiter zu gelangen. Wie oben dargelegt sind im vorliegenden Fall die einzelnen Wohnungen zu den benachbarten mit einem Brandschutz F 90 ausgestattet. So verbleiben 90 Min. Zeit, um sich dort aufhaltende Personen zu retten. Nimmt man hinzu, dass die Feuerwehr zur Brandlöschung bei einer brennenden Wohnung ca. 20 - 30 Min. benötigt und bei der Rettungsaktion mit den Wohnungen begonnen wird, die sich dem Brandherd am nächsten befinden, erkennt der Senat keine hinreichend konkrete erhebliche Gefahr.

[38]3. Nach Art. 38 I 1 VwZVG sind gegen die Androhung eines Zwangsmittels die förmlichen Rechtsbehelfe gegeben, die gegen den Verwaltungsakt zulässig sind, dessen Durchsetzung erzwungen werden soll. Wie unter Nr. 2 dargelegt wurde, ist der der Androhung zu Grunde liegende Verwaltungsakt aufzuheben. Mithin ist auch die Androhung eines Zwangsgelds zur Durchsetzung der Verpflichtung zur Errichtung einer Außentreppe (Nr. 5 des Bescheids) aufzuheben.

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 43.200,- Euro festgesetzt.

Die Antragsteller wenden sich gegen die auf das Zweckentfremdungsrecht gestützte, mit einer Zwangsgeldandrohung versehene Anordnung der Antragsgegnerin vom 8. Juli 2015, die Überlassung der Nutzung des 1. bis 4. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses im Anwesen ...-Str., Vordergebäude als Pension an die Hotel Pension M.P GmbH zu beenden und wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.

Die Beschwerde ist unbegründet und zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hat die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen den Bescheid vom 8. Juli 2015 zu Recht versagt. Die von den Antragstellern dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO grundsätzlich beschränkt ist, sind nicht geeignet, den Beschluss des Verwaltungsgerichts entscheidungserheblich in Frage zu stellen.

Der Senat teilt nach einer im vorliegenden Rechtsschutzverfahren einzig möglichen summarischen Beurteilung der Sach- und Rechtslage im Ergebnis die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die seitens der Antragsteller erfolgte Umwandlung der Wohnheimnutzung in eine Pensions-/Hotelnutzung eine nicht genehmigte Zweckentfremdung im Sinne des § 4 der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 - ABl S. 550 ) darstellt.

Die Ansicht der Antragsteller, die im Jahre 1990 erfolgte Genehmigung eines Wohnheims habe bereits die Nutzungsänderung in einen Beherbergungsbetrieb zum Gegenstand gehabt, zumal der bestehende Beherbergungsbetrieb lediglich erweitert werden sollte und ein dauerhaftes Wohnen weder beantragt noch beabsichtigt gewesen sei, kann nicht geteilt werden. Ihr Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht habe verschiedene Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen, geht insgesamt fehl.

1. Die von den Antragstellern behauptete damalige Genehmigung eines Frühstücksraums im Erdgeschoss entspricht - ungeachtet der von ihnen insoweit nicht aufgezeigten Entscheidungserheblichkeit - nicht den genehmigten Bauvorlagen, in denen allein im 1. Obergeschoss ein Frühstücks- und Aufenthaltsraum eingezeichnet ist, der im Übrigen nicht von der streitgegenständlichen Anordnung vom 8. Juli 2015 erfasst ist. Ihr weiterer Einwand, nach den damaligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Art. 46 Abs. 2 Satz 1 BayBO a. F.) seien selbstständige Wohnungen (Mindestgröße 40 m², Notwendigkeit eines Abstellraums u. a.) nicht genehmigungsfähig gewesen, lässt zudem außer Acht, dass neben der Pension im Erdgeschoss und dem Frühstücksraum im 1. Obergeschoss ein Wohnheim genehmigt wurde.

Auch sind die darüber hinaus angeführten Gesichtspunkte, bereits vor dem Umbau 1990 habe sich im Erdgeschoss und im Rückgebäude eine Pension befunden und 1990 habe der „Kläger“ bereits drei Pensionsbetriebe geführt, nicht geeignet, die Auffassung der Antragsteller zu stützen. Denn entscheidend ist vorliegend allein, was die Rechtsvorgänger der Antragsteller nach Verfahrensgegenstand sowie Zweckbestimmung des Vorhabens zur Genehmigung gestellt haben und was in der Folge im Oktober 1990 - unter Anlegung eines objektivierenden Maßstabs (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15) - genehmigt wurde.

2. Danach ist die gegenwärtige Nutzung als Beherbergungsbetrieb nicht durch die am 4. Oktober 1990 erteilte Baugenehmigung abgedeckt. Die Annahme, die gegenwärtige Nutzung halte sich innerhalb der Variationsbreite der genehmigten Nutzung, entbehrt jeder tragfähigen Grundlage.

Mit dem Bescheid der Antragsgegnerin vom 4. Oktober 1990 wurde entsprechend den Bauvorlagen neben der Pension im Erdgeschoss und einem Frühstücks- und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss die Nutzungsänderung des 1. bis 4. Ober-geschosses sowie des Dachgeschosses in ein Wohnheim genehmigt. Im 2. bis 4. Obergeschoss befinden sich nach den genehmigten Plänen jeweils fünf Zimmer mit Bad, Kochecke und Möblierung und im Dachgeschoss vier Zimmer, ebenfalls mit Bad, Kochecke und Möblierung. Im 1. Obergeschoss fehlen in den Plänen die Kochecken, dort sind vier Zimmer mit Bad sowie eine Teeküche genehmigt.

Unter Berücksichtigung des in der Baugenehmigung erklärten Nutzungszwecks, so wie er sich bei objektiver Betrachtung aus den Bauvorlagen ergibt (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/98 - juris, Rn. 15), ist das Wohnheim erkennbar für eine Wohnnutzung geeignet. Entgegen den Einwendungen der Antragsteller stellt sich die hier streitige Nutzung nach Maßgabe des Nutzungskonzepts des Bauherrn - allein auf dieses und nicht auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer kommt es an (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris, Rn. 12) - auch unzweifelhaft als Wohnnutzung dar. Die streitgegenständlichen Räume waren vom Verfügungsberechtigten für Wohnzwecke bestimmt.

2.1 Um den Begriff der Wohnnutzung in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl. § 3 Rn. 17). Maßgeblich ist dabei der Begriff des Wohnens, wie er im Jahr 1990 bei Erlass der Baugenehmigung verstanden wurde.

2.1.1 Eine Wohnnutzung nach Bauplanungsrecht zeichnet sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts aus (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - juris; OVG Lüneburg, U. v. 18.9.2014 - 1 KN 123/12 - juris, Rn. 22). Neben bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes ist hierzu erforderlich, dass Aufenthalts- und private Rückzugsräume geboten werden, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichen. Auch Wohnheime - etwa Studentenwohnheime - können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen (vgl. NdsOVG, U. v. 20.8.1987 - 6 A 166/85 -, BRS 47, Nr. 40). Die Grenzen des Wohnens sind allerdings überschritten, wenn das Gebäude - wie im Fall einer Unterkunft für Monteure - aufgrund seiner spartanischen Ausstattung lediglich als Schlafstätte dient und auch einfache Wohnbedürfnisse nicht befriedigt (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 - juris, Rn. 20).

Bei der Abgrenzung des Wohnraums, der vom Genehmigungserfordernis des bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung (ZwEWG v. 10.12.2007, GVBl 2007, 864) vom 10. Dezember 2007 geltenden Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (MRVerbG) in Verbindung mit der seine Wirksamkeit für ein bestimmtes Gebiet auslösenden Landesverordnung erfasst wird, von anderen Nutzungsformen ist zunächst von dem eingangs bestimmten Begriff Wohnen bzw. „Wohnraum“ auszugehen. Es muss sich - unter Berücksichtigung der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung von Wohnraum - ebenfalls um Raum handeln, der bestimmt und geeignet ist, auf die Dauer bewohnt zu werden (vgl. BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, Rn. 27). Unter den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich (im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit) geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden (st. Rspr.; vgl. nur BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76 - juris, BVerwG, U. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83). Dieser Definition entspricht auch § 3 Abs. 1 und 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS v. 12.12.2013 a. a. O.). Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WobauG in der maßgeblichen Fassung der Bekanntmachungen vom 1.9.1976 (BGBl I, S. 2673) und 30.7.1980 (BGBl I, S. 1085) - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd, sowie eine Toilette und ein Bad (st.Rsp., vgl. u. a. Urteile v. 15.11.1985 - 8 C 103/83 - juris, Rn.10 und vom 27.4.1990 - 8 C 19.88 - juris, Rn. 17 und v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris, Rn. 10).

Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder von unbestimmter Dauer der Nutzung. Vielmehr kann das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel gehandhabt werden (vgl. BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302/95 - juris). Auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit ist Wohnen. Der Sinn des Merkmals ist darin zu erblicken, ein Wohngebäude als die Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, 3. Aufl., § 3 Rn. 17).

2.1.2 Ob eine Nutzung in diesem Sinn auf Dauer angelegt ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes. Ermöglicht das Gebäude nach Ausstattung und Bestimmung das dauerhafte Wohnen, kann es grundsätzlich nicht darauf ankommen, ob die Wohnraummietverträge auf kurze oder lange Dauer, befristet oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werden (vgl. Stock/König/Roeser, BauNVO, § 3, Rn. 17). Eine bestimmte Mindestaufenthaltsdauer, durch die das Wohnen von anderen Nutzungsarten zu unterscheiden wäre, lässt sich freilich nicht festlegen. Demgegenüber bieten Beherbergungsbetriebe vom Nutzungskonzept her den von Tag zu Tag bzw. von Woche zu Woche reichenden kurzen Aufenthalt zum Zwecke der Übernachtung. Ein Beherbergungsbetrieb liegt allerdings nur dann vor, wenn die Räume regelmäßig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten könnten (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 - 4 B 78.89 - juris, Rn.3).

2.2 Gemessen an diesen Vorgaben ist nicht zweifelhaft, dass die im Oktober 1990 genehmigte Nutzung, soweit es die verfahrensgegenständlichen Räume betrifft, eine Wohnraumnutzung darstellt. Die Möglichkeit, den häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten, ist im vorliegenden Fall gegeben. Nach Ausstattung und Konzeption ist das 1990 genehmigte Wohnheim dafür geeignet, dass die Benutzer im Gegensatz zu einem Beherbergungsbetrieb in den jeweiligen Räumen ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, B. v. 8.5.1989 a. a. O.; BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89 - juris, Rn. 17). Auch wenn nach der Konzeption der Rechtsvorgänger der Antragsteller der Aufenthalt der Bewohner entsprechend den Angaben der Antragsteller im Verfahren überwiegend zeitlich begrenzt, in vielen Fällen auch nur über drei Monate erfolgte, schloss dies am Ort des Aufenthalts eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit im Hinblick auf eine Verlagerung des Lebensmittelpunktes entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht aus. Dem steht auch nicht entgegen, dass neben der Möblierung des jeweiligen Wohnraums Bettwäsche und Handtücher gestellt wurden und eine Zimmerreinigung vorgenommen worden sein soll. Ungeachtet dessen, dass diese Reinigung nur behauptet, nicht jedoch belegt wurde, hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf verwiesen, dass diese Dienstleistungen der besonderen Art der Wohnnutzung Rechnung tragen; an der Einordnung der Wohnnutzung als selbstbestimmter Nutzung ändert sich hierdurch nichts.

Auch die der Baugenehmigung beigefügte Auflage Ziffer 11 lit. l stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Darin wird unter Bezugnahme auf Art 52 Abs. 1 BayBO a. F. (Stand 15.5.1989) verfügt, dass für das Wohnheim eine Brandschutzordnung, Brandschutzhinweise und eine Hausalarmierung zu schaffen sind. Der dem folgende Verweis (und nicht Hinweis) auf die „Richtlinien für den Brandschutz im Hotel- und Beherbergungsbetrieben vom Verband der Sachversicherer e.V., Köln“ war schon deshalb angezeigt, weil insoweit Regelungsgegenstand ein Wohnheim und nicht ein Beherbergungsbetrieb war.

Darüber hinaus differenziert die erteilte Baugenehmigung - entsprechend der Eingabeplanung - zwischen einer Pensionsnutzung im Erdgeschoss mit Frühstücksraum und Aufenthaltsraum im 1. Obergeschoss und einer Nutzung als Wohnheim im restlichen Bereich des 1. Obergeschosses sowie im 2. bis 4. Obergeschoss und Dachgeschoss. Dieser vom Bauherrn vorgenommenen Differenzierung hätte es nicht bedurft, wenn beabsichtigt gewesen wäre, die Pension auch hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Räume zu erweitern.

Von diesem Verständnis des Regelungsgehaltes der Baugenehmigung sind offenkundig auch der Rechtsvorgänger des Antragstellers zu 2 bzw. die Antragstellerin zu 1 in der Folge ausgegangen. Den Schreiben ihres Architekten vom 8. Dezember 2000 und vom 16. Januar 2001 an die Antragsgegnerin, wonach eine Umwandlung in eine Pension nicht erfolge und das Wohnheim ab dem 1. Obergeschoss bestehen bleibe, haben diese - unabhängig von der Frage einer Vertretungsberechtigung - nicht widersprochen, obwohl ihnen der Inhalt dieser Mitteilungen mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 6. Februar 2001 zur Kenntnis gelangte.

3. Entgegen den Ausführungen der Antragsteller hat sich das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss auch mit der Möglichkeit einer Genehmigung der Zweckentfremdung aufgrund überwiegender privater Interessen nach § 6 Abs. 2 der ZeS auseinandergesetzt, Anhaltspunkte für eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz der Antragsteller jedoch nicht gefunden. Demgegenüber hat die Beschwerdebegründung allein auf eine Beeinträchtigung des Beherbergungsbetriebs der Antragsteller verwiesen, ohne dies näher zu substantiieren.

4. Ebenso wenig zu beanstanden ist die nur im Rahmen des § 114 VwGO überprüfbare, von der Antragsgegnerin getroffene Ermessensentscheidung. Mit der Betonung der durch die angespannte Wohnungssituation in München begründeten Notwendigkeit der Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung des betroffenen Wohnraums, dem Hinweis auf die den Verfügungsberechtigten innerhalb der in Ziffer 3 gesetzten Frist zumutbaren und möglichen Beendigung der zweckfremden Überlassung sowie der Bezugnahme auf das Fehlen weniger beeinträchtigender Mittel zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände, wird zwar knapp, aber im Hinblick auf die Zweckrichtung des Gesetzes, einer Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegen zu wirken, noch ausreichend pflichtgemäßes Ermessen ausgeübt. Der vom Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang unter Hinweis auf ein Schreiben des Architekten vom 8. Dezember 2001 mit der Erwägung verneinte Vertrauensschutz der Antragsteller, die Antragsgegnerin habe über viele Jahre darauf hingewiesen, dass die Räume als Wohnraum dem Zweckentfremdungsrecht unterliegen, musste seitens der Antragsgegnerin in die Ermessensentscheidung nicht eingestellt werden und macht die getroffene Entscheidung daher auch nicht ermessensfehlerhaft. Ungeachtet dessen existiert - wie bereits ausgeführt - ein Schreiben des Architekten der Rechtvorgänger der Antragsteller vom 16. Januar 2001, wonach im Namen des Bauherrn bestätigt wird, dass es sich bei der Maßnahme (Einbau eines Personenaufzuges) nicht um eine Nutzungsänderung handle und sämtliche Wohneinheiten erhalten blieben.

Im Hinblick auf die dargelegte offensichtliche Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids überwiegt das Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin, zumal vorliegend ein besonderes (zusätzliches) öffentliches Interesse an der Anordnung des sofortigen Vollzugs besteht, das über jenes Interesse hinausreicht, welches den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang festgestellt, dass es unter Berücksichtigung der Wohnraumsituation im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, des sich kontinuierlich verschärfenden Wohnraummangels, des fehlenden Nachweises über die wirtschaftlichen Einbußen und des mangelnden Vertrauensschutzes rechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Antragsgegnerin dem besonderen öffentlichen Interesse, den gesetzwidrigen Zustand unverzüglich zu beenden, Vorrang vor den privaten Interessen der Antragsteller an einer weiteren wirtschaftlich lukrativen, aber rechtswidrigen Nutzung eingeräumt hat. Die Beschwerde war daher zurückzuweisen.

5. Die Kostenentscheidung entspricht § 154 Abs. 2 VwGO; die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i. V. m. § 52 Abs. 1 i. V. m. Nr. 56.6.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und vom 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen.

Dieser Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.

I. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Regenburg vom 17. Mai 2017 wird in Nr.

I. abgeändert. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin aufgegeben wurde, im zentralen Treppenraum (zurzeit Hotelhalle) das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten (Teil II Nr. 5). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotels (Teil I Nr. 1 Satz 1 des Bescheids) wird unter der Maßgabe abgelehnt, dass der Antragsgegner die Anordnung des Sofortvollzugs gemäß Teil I Nr. 3 des Bescheids aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich als Eigentümerin des mit einem Hotel („S.-hotel …“, 55 Gästebetten) bebauten Grundstücks FlNr. … der Gemarkung B. gegen bauaufsichtliche Maßnahmen zum Brandschutz. Für dieses Objekt ist im gerichtlichen Verfahren eine Baugenehmigung des Landratsamts Regen vom 23. August 1982 für das Vorhaben „Aufbau eines 2. Stockwerkes u. Erweiterung der Vorhalle“ (Az. 723/82) vorgelegt worden. Ältere Baugenehmigungen wurden von den Beteiligten nicht übermittelt.

Das Landratsamt erließ im Anschluss an eine Ortseinsicht am 8. November 2016 und auf Basis eines hierzu erstellten Baukontrollberichts vom 30. November 2016 am 2. Dezember 2016 eine „Anordnung gemäß Art. 54 Abs. 4 Bayer. Bauordnung“, mit der unter „Teil I Nr. 1“ unter Anordnung des Sofortvollzugs (Teil I Nr. 3) die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss unter der auflösenden Bedingung, dass „alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden“, untersagt wurde. Unter Teil I Nr. 2 ist verfügt, dass die Nutzungsuntersagung während einer Übergangszeit von drei 3 Monaten nach Bescheidzustellung für den Fall ausgesetzt wird, dass gewisse Sofortmaßnahmen (Sicherheitswache) umgesetzt werden. Unter „Teil II Mängel“ werden der Antragstellerin diverse Einzelmaßnahmen zur Beseitigung brandschutzrechtlicher Mängel aufgegeben. Auch insofern wurde die sofortige Vollziehung angeordnet (Teil II Nr. 12). Unter Teil II Nr. 13 bis 26 werden Zwangsgelder angedroht für den Fall, dass die Verpflichtungen gem. Nr. 1 bis Nr. 11 nicht binnen bestimmter Fristen erfüllt werden. Mit Teil III des Bescheides wurde der Pächter unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verpflichtet, die gegenüber der Antragstellerin verfügte Nutzungsuntersagung und Mängelbeseitigung zu dulden. In der Begründung des Bescheids wird ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Ortsbegehung weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die Anordnung der Mängelbeseitigung diene dazu, das Hotel so nachzurüsten, dass der Betrieb wieder ohne erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen möglich sei. Aufgrund der besonderen Gefahrenlage sei das Entschließungsermessen zum bauordnungsrechtlichen Eingreifen weitgehend auf Null reduziert. Wegen der abzuwehrenden erheblichen Gefahren seien die angeordneten Maßnahmen trotz der Beeinträchtigungen verhältnismäßig; eine andere Entscheidung als die Untersagung der Nutzung sowie darauf aufbauend die Anordnung einer Mängelbeseitigung mit ausreichend bemessener Fristenregelung sei nicht ersichtlich. Wirtschaftliche Gesichtspunkte müssten hinter den zu schützenden Rechtsgütern Leben und Gesundheit zurücktreten. Auch wenn das Landratsamt über einen längeren Zeitraum hinweg nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe nicht darauf vertraut werden dürfen, dass Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. In der Bescheidbegründung wird der Antragstellerin alternativ zu der angeordneten Mängelbeseitigung die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von drei Monaten nach Zustellung unter Beibehaltung der in Teil I aufgeführten Sofortmaßnahmen ein abweichendes Brandschutzkonzept vorzulegen, prüfen zu lassen und umzusetzen. Die Anordnung des Sofortvollzugs wurde mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit begründet, die den Gästen eines Beherbergungsbetriebs ohne gesicherten ersten und zweiten Rettungsweg drohten. Ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefahrenlage zur Folge gehabt.

Mit Beschluss vom 17. Mai 2017 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg den von der Antragstellerin am 13. März 2017 gestellten Eilantrag, die aufschiebende Wirkung ihrer am 21. Dezember 2016 gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Anfechtungsklage wiederherzustellen, ab.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Sie trägt unter Bezugnahme auf Aktennotizen vom 21. Mai 1982, 16. September 1982 und 25. Oktober 1982 (vgl. Bl. 43 ff. der VGH-Akte sowie Bl. 8 f. 83 f., 88 der Bauakte des Landratsamts 723/82) sowie auf ein Ergebnisprotokoll einer „außerordentlichen Feuerbeschau“ vom 4. Juli 1968 (Bl. 53 ff. der VGH-Akte) vor, der Entscheidung des Verwaltungsgerichts stehe der Bestandsschutz des Gebäudes entgegen. Weder die Behörde noch das Verwaltungsgericht hätten den Vertrauensschutz, der ihr als Adressatin einer Baugenehmigung zukomme, hinreichend gewürdigt. Das Gebäude sei und bleibe formell legal, sodass es nicht an eine wie auch immer geänderte Rechtslage angepasst werden müsse. Die Umsetzung des Bescheids – insbesondere in Bezug auf die angeordnete Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Treppenhausbereichen (Teil II Nr. 6 des Bescheids) – bedeutete den faktischen Rückbau des Gebäudes in den Rohzustand. Dies führe im Ergebnis zur Beseitigung eines baurechtlich genehmigten Zustandes und bewirke damit in der Sache einen Widerruf bzw. die Aufhebung der erteilten Baugenehmigung. Die Gestaltung der Treppenhäuser und diesbezügliche Brandschutzfragen seien im Genehmigungsverfahren 1982 zwischen dem damaligen Bauherr, dem Landratsamt und dem Brandversicherer abgestimmt worden. Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Anordnung gemäß dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ vom 25. Juli 2011 seien nicht gegeben. Jedes Geschoss des Hotelgebäudes besitze tatsächlich mehrere Rettungswege. Geringe, den heutigen Anforderungen ggf. nicht mehr bis ins Detail gerecht werdende Mängel könnten jedenfalls nicht dazu führen, diesen die Qualität und die Funktion als Rettungsweg vollständig abzusprechen. Weder aus dem Bescheid des Landratsamts noch aus dem angegriffenen erstinstanzlichen Beschluss ergebe sich, dass die gerügten Mängel der Rettungswege im Brandfall dazu führten, dass die dortigen Fluchtmöglichkeiten nicht gegeben seien. Tatsächlich sei bei einer würdigenden Gesamtbetrachtung von einem ausreichenden Gefahrenschutz im Gebäudebestand auszugehen. Ein wesentlicher Mangel des Rettungswegs über den mittleren und zentralen Treppenraum könne aus dem Umstand, dass der Treppenverlauf im Bereich des 1. Obergeschosses um etwa 6 bis 7 m versetzt sei, nicht begründet werden. Der mittlere Treppenraum sei von jeder Lage im 1. und 2 Obergeschoss innerhalb der bauordnungsrechtlichen 35 m-Vorgabe erreichbar. An beiden Seiten des Bauwerks (gemeint: im südwestlichen und östlichen Gebäudetrakt) seien das 1. und das 2. Obergeschoss über ein Treppenhaus verbunden, wobei von jedem dieser im 35 m-Bereich erreichbaren Treppenhäuser auf Ebene des 1. Obergeschosses ein Ausgang auf das Flachdach über dem Restaurantbereich führe. Insgesamt sei kein Raum weiter als 10 m von der nächsten Treppe entfernt. Darüber hinaus stehe im 1. Obergeschoss der Ausstieg über das jeweilige Fenster auf die Dachterrasse zur Verfügung. Die Dachterrasse sei weniger als 8 m hoch und daher für die Feuerwehr ohne Weiteres anleiterbar. Auch die Fenster hielten eine entsprechende Brüstungshöhe ein. Das unverhältnismäßige Vorgehen werde ferner dadurch belegt, dass die Baubehörde auch nach zwischenzeitlichen Baukontrollen – so z.B. im Jahr 1995 – den bestehenden baulichen Zustand des Gebäudes akzeptiert habe. Schließlich habe das Verwaltungsgericht die wirtschaftlichen Folgen des streitgegenständlichen Bescheids für die Antragstellerin nicht hinreichend berücksichtigt. Bei Fortbestand der Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei der wirtschaftliche Zusammenbruch des genehmigten und über viele Jahrzehnte unbeanstandeten Betriebs unvermeidbar. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners sei es nicht Sache der Antragstellerin, alternative bautechnische Vorschläge zur Veränderung des bestandsgeschützten Zustands ihres Anwesens zu unterbreiten. Wegen der bestehenden Verkleidung der Außenfassade mit grundsätzlich brennbaren Holzschindeln dürfe der Rettungsweg über die Außenflächen der Dachterrassen und die Abstiegsleitern nicht als untauglich angesehen werden. Die Bayerische Bauordnung fordere für Außenwände lediglich eine ausreichend lange Widerstandsfähigkeit gegen eine Brandausbreitung. Diese Eigenschaft („schwer entflammbar“) erfüllten die Holzschindeln. Gleiches gelte für die in massivem Holz bzw. teilweise in Metall mit Gitterglas ausgeführten Fenster und Türen im Bereich der Rettungswege. Die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Insofern sei vom vormaligen Pächter in einem Bescheid vom 6. Mai 2015 – und insbesondere dort unter 5. und 6. – lediglich gefordert worden, den Außenfluchtbereich zu sichern. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Antragsgegner auf diese Möglichkeiten, die umgesetzt worden seien, nicht mehr abheben wolle. Es bestehe grundsätzlich die Bereitschaft, im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung der Außenrettungswege durchzuführen, die sich allerdings nur in marginalem Bereich bewegen könnten, da die Grundvorrichtungen dieser Anlagen schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet seien.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 17. Mai 2017 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Klage wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht habe richtig entschieden. Aus dem Baukontrollbericht zur Ortseinsicht vom 8. November 2016 hätten sich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit ergeben. Aus dem Bericht folge auch, dass die angeordneten Maßnahmen eine unabweisbare Minimallösung darstellten, da jeder vorhandene Rettungsweg mit schwerwiegenden Mängeln behaftet sei. Es gehe nicht nur um die Anpassung an die im Laufe der Zeit geänderten gesetzlichen Vorschriften. Angesichts der erheblichen Gefahrenlage sei es unerheblich, dass das Landratsamt den baulichen Missstand ggf. früher hätte feststellen und einschreiten können. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin eine wirtschaftliche Existenzgefährdung im Falle der Umsetzung des Bescheids nicht belegt habe, sei ein Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich. Dies gelte umso mehr, wenn es – wie hier – um den Schutz höchstwertiger Rechtsgüter vor erheblichen konkreten Gefahren gehe. Der näher begründeten Annahme im angegriffenen Beschluss, dass solche Gefahren vorliegen, sei die Antragstellerin nicht substantiiert entgegen getreten. Die vorgelegten Unterlagen aus den Jahren 1968 und 1982 gäben hierzu nichts her. Es sei nicht Aufgabe der Behörde, alle vorstellbaren Möglichkeiten zur Umsetzung eines ausreichenden Bestandsschutzes in Erwägung zu ziehen, wenn sich der Verantwortliche – wie hier die Antragstellerin – zu Unrecht auf den Standpunkt stelle, dass keine Gefahrensituation gegeben sei und der bestehende Zustand hinsichtlich des Brandschutzes ausreiche. Es sei auch mit Blick auf finanzielle und betriebliche Belastungswirkungen Sache der Antragstellerin gewesen, Alternativen zu den von der Behörde für erforderlich und angemessen gehaltenen Maßnahmen zur Ausräumung oder Kompensation von Brandschutzmängeln zu entwickeln. Eindeutig vorzugswürdige Alternativen seien für die Behörde nicht ersichtlich.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, hat aber nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung weitgehend zu Recht abgelehnt.

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht aufgrund der sich im Zeitpunkt seiner Entscheidung darstellenden Sach- und Rechtslage eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die Interessen, die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechen, oder diejenigen, die für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung streiten, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen.

1. Für den Erfolg der Beschwerde kommt es hiernach maßgeblich darauf an, inwiefern das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid vom 2. Dezember 2016 nach der im Eilverfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage zu Recht von Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm gedeckt angesehen hat, wobei der Senat sich nur mit den innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die § 146 Abs. 4 Satz 3 und Satz 6 VwGO die Prüfung beschränkt, auseinanderzusetzen hat.

Die Bauaufsichtsbehörden können gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr – etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse der Brandabwehr – anders beurteilt wird (Dirnberger in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 167). Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt der Bauaufsichtsbehörde über Art. 54 Abs. 2 und 3 BayBO sowie Art. 76 BayBO hinausgehend auch Eingriffsbefugnisse bei Anlagen, die aufgrund einer geltenden Baugenehmigung formell bestandsgeschützt sind. Anordnungen können auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt werden, ohne dass die Baugenehmigung gem. Art. 48 oder Art. 49 BayVwVfG aufgehoben werden muss bzw. ohne dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rücknahme oder einen Widerruf der Baugenehmigung vorliegen müssen (BayVGH, B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 158, 160 m.w.N.; i.E. ebenso: Bell, KommP BY 2011, 334; Glaser/Wei-ßenberger, BayVBl. 2008, 460/465; nach früherem Recht bereits BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 16.3.1982 – 2 AS 82 A.217; U.v. 21.8.1991 – 2 B 91.156; U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 30.7.1992 – 15 CS 92.1935; B.v. 19.6.1997 – 14 ZB 97.1268; B.v. 19.12.2001 – 14 ZB 00.1421 – juris Rn.3; a.A. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2017, Art. 54 Rn. 212, 213). Insofern ist die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung verfassungsgemäß eingeschränkt. Von den von Art. 54 Abs. 4 BayBO erfassten Sicherheitsrisiken sind nicht nur die Eigentümer selbst, sondern eine von vornherein nicht bestimmbare Zahl von Bewohnern, Besuchern (Gästen) und unter Umständen auch Passanten betroffen. Diese Einbindung rechtfertigt auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine detaillierte und weitgehende Bestimmung des Inhalts und der Schranken der Eigentümerbefugnisse (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 156 m.w.N.).

Der Senat konnte im summarischen Verfahren gem. § 146 i.V. mit § 80 Abs. 5 VwGO auf die detaillierte Ermittlung und Beurteilung der bestehenden Baugenehmigungslage verzichten. Insbesondere bedurfte es keiner Ermittlungen, inwiefern ggf. doch noch weitere Baugenehmigungen vor der Umbaugenehmigung aus dem Jahr 1982 existent sein könnten. Entbehrlich war im gerichtlichen Verfahren auch eine detaillierte Abklärung und Prüfung, inwiefern (zum Teil) Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO hätten gestützt werden können, etwa weil der bestehende bauliche Zustand, der in Umsetzung der Anordnungen in Teil II des angefochtenen Bescheids geändert werden soll, ggf. nicht mit der Baugenehmigung vom 23. Juni 1982 übereinstimmt. Denn bei der Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO muss die Frage der genauen Reichweite des Bestandschutzes nicht vertieft werden. Eine Anordnung, die nach dieser Vorschrift gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in analoger Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296 f., 299; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; Jäde in Jäde/Dirn-berger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 214). Sollte im Übrigen die Ausgestaltung der betroffenen Räumlichkeiten bzw. der Betrieb des Hotels im Ganzen nicht von bestehenden Baugenehmigungen abgedeckt sein, wären bei (alternativer) Heranziehung des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (für bauliche Nachrüstungen) bzw. Art. 76 Satz 2 BayBO (für die Nutzungsuntersagung) die behördlichen Ermessenserwägungen weitgehend identisch (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; zur Möglichkeit eines Austausches der Rechtsgrundlage, wenn hierdurch der Bescheid nicht in seinem Wesen verändert wird vgl. auch BVerwG, U.v. 31.3.2010 – 8 C 12.09 – NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; BayVGH, B.v. 18.7.2012 – 22 ZB 11.2060 – juris Rn. 13).

Gemessen hieran überwiegt in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach die Anfechtungsklage gegen den Bescheid insofern gemessen an Art. 54 Abs. 4 BayBO keinen Erfolg haben wird (im Folgenden unter 2.). Demgegenüber überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin das Vollzugsinteresse, soweit unter Teil II Nr. 5 des Bescheids angeordnet wurde, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten ist; denn diese Anordnung kann nicht auf die von dem Antragsgegner herangezogene Befugnisnorm und das hierauf aufbauende behördliche Ermessen gestützt werden (hierzu unter 3.). Da die unter Teil I Nr. 1 Satz 1 verfügte Nutzungsuntersagung nach Aktenlage ebenfalls als grundsätzlich zulässig anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht auch insofern wegen überwiegenden Vollzugsinteresses den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Da die fortbestehende Wirksamkeit der verfügten Nutzungsuntersagung über die unter Teil I Nr. 1 Satz 2 des streitgegenständlichen Bescheids reglementierte auflösende Bedingung unter Berücksichtigung des Anordnungszwecks (Sicherung einer gefahrfreien Nutzbarkeit der Rettungswege im Brandfall) auf Basis einer einheitlichen Ermessensentscheidung an die Erfüllung der unter Teil II verfügten Maßnahmen geknüpft ist, allerdings hinsichtlich Teil II Nr. 5 des Bescheids die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen war, sieht es der Senat in analoger Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO als geboten an, die Ablehnung des Eilantrags an die im Tenor dieses Beschlusses ausgesprochene Auflage (Maßnahme) zu knüpfen (vgl. im Einzelnen unten 4.).

2. Es spricht eine weit überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen rechtmäßig sind und die Antragstellerin daher nicht in subjektiven Rechten verletzen (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Der Senat sieht von vornherein keine Veranlassung, den streitgegenständlichen Bescheid vom 2. Dezember 2016 im Beschwerdeverfahren einer rechtlichen Überprüfung in Bezug auf die unter Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 angeordneten Maßnahmen (Begrenzung der Lagerung von brennbaren Stoffen in der Garage; Beseitigung entzündlicher und brennbarer Gegenstände in bestimmten Flur- und Treppenhausbereichen sowie Abstellräumen unter den Treppenläufen; Freihaltung erforderlicher Rettungswegbreiten; Entfernung von Keilen, mit denen Türen mit Brandschutzanforderungen und Selbstschließung offen gehalten werden; Vorlage eines Prüfungsergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung) zu unterziehen.

Gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO obliegt es dem Beschwerdeführer – hier der Antragstellerin –, sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung inhaltlich auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb diese keinen Bestand haben kann. Die Antragstellerin hat im Beschwerdeverfahren nichts Substanziiertes vorgetragen, warum der Bescheid vom 2. Dezember 2016 in Bezug auf Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Beschluss vom 17. Mai 2017 rechtswidrig sein könnte. Im Beschwerdeverfahren sind vom Verwaltungsgerichtshof nur die dargelegten Gründe zu prüfen, § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO (vgl. z.B. OVG Sachsen-Anhalt, B.v. 1.10.2014 – 3 M 406/14 – juris Rn. 6). Zudem hat die Antragstellerin hinsichtlich eines Teils der hiervon betroffenen Maßnahmen vorgetragen, dass bereits „alle mobilen Einrichtungen aus Treppenhäusern und Fluren entfernt“ worden seien, „die auch nur im Geringsten brandschutztechnisch problematisch sein könnten“ (Schriftsatz vom 22. Juni 2017; zu Brandlasten und Hindernissen in Form von Einrichtungsgegenständen in Rettungswegbereichen vgl. Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 77). Soweit sich die Anfechtungsklage der Antragstellerin mit Blick auf § 88 VwGO überhaupt auf die Maßnahmen gem. Teil II Nr. 8 – 11 erstrecken sollte, könnte im Hauptsacheverfahren ggf. zu klären sein, inwiefern diese mangels Auswirkungen auf den genehmigten Bestand anstelle von Art. 54 Abs. 4 BayBO womöglich eher auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO zu stützen sind.

b) Auch hinsichtlich der im angefochtenen Bescheid unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen (Nr. 1 – Nr. 4: Einbau von Türen bzw. Fenstern mit bestimmten brandschutzrechtlichen Anforderungen in näher bestimmten Treppenraum- und Flurbereichen; Nr. 6: Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Bereichen; Nr. 7: Anforderung einer leichten Öffnung der westlichen Notausgangstür von der Garage ins Freie) bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Denn insofern geht der Senat nach der im Verfahren gem. § 146, § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage davon aus, dass die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm erfüllt und dem Antragsgegner keine Ermessensfehler (Art. 40 BayVwVfG, § 114 Satz 1 VwGO) vorzuwerfen sind.

aa) Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO (erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit) erreicht ist, ist einekonkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht (vgl. BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Decker, BayVBl. 2011, 517/524; Hirschfelder, BauR 2015, 921/924 f.; vgl. auch zum Landesrecht außerhalb Bayerns VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; HambOVG, B.v. 4.1.1996 – Bs II 61/95 – NVwZ-RR 1997, 466 = juris Rn. 13; NdsOVG, B.v. 17.1.1986 – 6 B 1/86 – BauR 1986, 684/686; OVG NRW, U.v. 28.8.2002 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19, 20; nach a.A. soll das Vorliegen einer abstrakten Gefahr genügen, vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 169). Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U.v. 16.1.1997 – 22 B 96.3491 – BayVBl. 1997, 280 = juris Rn. 20; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23). Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen (BVerwG, U.v. 26.6.1970 – IV C 99.67 – NJW 1970, 1890 = juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 220). Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (Molodovsky in Molodovsky/Fa-mers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 141, 141a; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; vgl. auch VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 24).

bb) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 2. Dezember 2016 ebenso wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss vom 17. Mai 2017 eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO damit begründet, dass für das 1. und 2. Obergeschoss des Hotels weder der erste noch der zweite Rettungsweg ausreichend gesichert sei. Der Senat teilt nach Aktenlage diese Einschätzung.

Eine erhebliche – konkrete – Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO entsteht zwar nicht bereits allein dadurch, dass sich gesetzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern und eine bestehende Anlage in der Folge nicht mehr in allen Details mit neueren (etwa bauordnungs-) rechtlichen Vorgaben übereinstimmt (VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; Nr. 1.2 des IMS vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ – Az. II B 7-4112.420-013/11; Bell, KommP BY 2011, 334; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925). Besonderheiten gelten jedoch bei der Gefahr- und Wahrscheinlichkeitsbeurteilung im Zusammenhang mit brandschutzrechtlichen Anforderungen, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 10; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 20.2.2013 – 2 A 239/12 – BauR 2013, 1261 = juris Rn. 34; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925) und ein Gebäudebrand regelmäßig mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen einhergeht. Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten, müssen sich darauf verlassen können, dass die vorgesehenen Rettungswege im Brandfall hinreichend gefahrfrei und sicher benutzbar sind. Mängel innerhalb der Rettungswege indizieren daher eine erhebliche Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO (Kühnel/Goll-witzer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 33 Rn. 8; zur Möglichkeit nachträglicher Anordnungen auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude im Falle ungesicherter Rettungswege vgl. auch Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 10; Molodovsky in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 141a; BayVGH, U.v. 17.2.1997 – 14 B 93.1180 – juris Rn. 17 ff.: ungesicherter erster Rettungsweg wegen fehlender feuerbeständiger Ausgestaltung eines Treppenraums; VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 13 ff.: Anordnung zum Einbau von rauchdichten und selbstschließenden Türen; für den Fall der mangelnden Sicherung des zweiten Rettungswegs vgl. auch BayVGH, U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 176, 177; vgl. auch OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 22.7.2002 – 7 B 508/01 – BauR 2002, 1841 = juris Rn. 19 ff.). Ganz in diesem Sinne ist nach dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ (Az. II B 7-4112.420-013/11, dort unter Nr. 1.2) für die Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO „beispielhaft (…) von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen“ (zustimmend Bell, KommP BY 2011, 334; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 31 Rn. 58; in Anwendung von Art. 60 Abs. 5 BayBO 1998 vgl. bereits BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 7 ff.).

Die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen stützen sich auf die Nichteinhaltung der (aktuell geltenden) Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 6 BayBO (Teil II Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3), Abs. 4 (Teil II Nr. 4), Abs. 5 (Teil II Nr. 6) sowie hinsichtlich Teil II Nr. 7 auf eine im Sinne der Funktionsfähigkeit eines Rettungswegs am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV geboten hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür. Auch wenn Art. 54 Abs. 4 BayBO die Anordnung einer (fortwährenden) Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften als solche grundsätzlich nicht rechtfertigt (s.o.), greift die Befugnisnorm als spezieller Gefahrenabwehrtatbestand auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude aufgrund der hohen Wertigkeit der geschützten Rechtsgüter (Leben und Gesundheit) jedenfalls dann ein, wenn die Nichteinhaltung aktueller gesetzlicher Standards gleichzeitig eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bedingt und ohne eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde und deren Umsetzung die gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit eines Rettungswegs nicht hinreichend gewährleistet ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die aktuellen normativen Anforderungen an die Ausgestaltung notwendiger Treppenräume in Art. 33 Abs. 4 und Abs. 6 BayBO den Schutzzweck verfolgt, im Brandfall den Brandübergriff auf den Rettungsweg sowie eine Verrauchung in diesem zu verhindern und damit in Umsetzung der allgemeinen Vorgaben in Art. 12 letzte Alt. BayBO für eine sichere und gefahrfreie Benutzbarkeit des Rettungswegs für die Fliehenden sowie für Rettungshelfer zu gewährleisten (Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 7, 35, 84, 98; Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 3, 4, 6, 69, 75, 78, 96). Die Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 5 BayBO an die Ausgestaltung des Treppenraumes mit nicht brennbaren Baustoffen gründen zudem auf dem Gedanken, dass notwendige Treppenräume in ihrer besonderen Bedeutung als vertikale Fluchtwege selbst nicht Ursache einer Brandentstehung sein dürfen und daher, sofern kein Rauch und Feuer von außen (d.h. von anderen Gebäudeteilen) in den Treppenraum eindringen, als Fluchtweg uneingeschränkt benutzbar bleiben (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 75). Da angesichts des hohen Werts, den das menschliche Leben und die Gesundheit darstellen (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), an die Wahrscheinlichkeit einer Verrauchung des Rettungswegs sowie eines Brandübergriffs auf diesen keine hohen Anforderungen zu stellen sind (s.o. sowie VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 14), ist nach Ansicht des Senats grundsätzlich von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, wenn die Rettungswege der im Einzelfall betroffenen baulichen Anlage nicht den (aktuellen) bauordnungsrechtlichen Anforderungen zur Vermeidung der Verrauchung und des Brandübergriffs sowie der Brandentstehung gem. Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO genügen oder im Übrigen der Funktion eines hinreichend sicheren Fluchtwegs i.S. von Art. 31 Abs. 1 BayBO (bei Mittel- und Großgaragen vgl. auch § 12 Abs. 1 GaStellV) nicht entsprechen. Der (Landes-) Gesetzgeber hat durch die Schaffung und nachträgliche Anpassung von Regelungen im Bauordnungsrecht, die die Rauch- und Brandfreiheit eines als Rettungsweg fungierenden Treppenraums gewährleisten sollen (Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO), den spezifischen Gefahrbegriff des Art. 54 Abs. 4 BayBO hinsichtlich der Sicherung der gefahrfreien Benutzbarkeit eines Rettungswegs konkretisiert.

Diesen Anforderungen genügt die Hotelanlage – soweit nach Aktenlage und unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragstellerin ersichtlich – nicht. Es ist vielmehr mit dem streitgegenständlichen Bescheid davon auszugehen, dass die vorhandenen Rettungswege einerseits über den südwestlichen sowie andererseits über den zentralen Treppenraum an diversen Mängeln am Maßstab der Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO leiden, die im Dienste der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit (sichere Benutzbarkeit im Brandfall) durch Umsetzung der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen beseitigt werden sollen. Das Verwaltungsgericht hat auf Seiten 12 bis 15 des angefochtenen Beschlusses vom 17. Mai 2017 unter Berücksichtigung des Baukontrollberichts vom 30. November 2016 detailliert ausgeführt, dass die bestehenden vertikalen Rettungswege über den zentralen sowie den südwestlichen Treppenraum sowie die hierauf bezogenen horizontalen Rettungswege in bestimmten Flurbereichen des Erdgeschosses und des Obergeschosses den derzeitigen Anforderungen an eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brand-/Evakuierungsfall am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 i.V. mit Art. 33 Abs. 4, 5 und 6 BayBO nicht genügen. Hierauf wird im Einzelnen Bezug genommen. Für diese Rettungswege ist mithin eine sichere, gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall nicht gewährleistet. Die Antragstellerin hat gegen diese Befunde und Wertungen des Verwaltungsgerichts keine substanziellen Einwendungen erhoben, sodass der Senat sowohl aufgrund des summarischen Charakters des Eilverfahrens als auch aufgrund der Prüfbegrenzung gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO im Beschwerdeverfahren von der Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen und rechtlichen Schlüsse des Landratsamts und des Verwaltungsgerichts ausgeht.

Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass es alternative mängelfreie Rettungswege gibt, die im Brandfall eine gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sichere, gefahrfreie und zeitnahe Gebäudeevakuierung ermöglichen. Dies gilt insbesondere – und unabhängig von der Frage, inwiefern der horizontale Fluchtweg in den Flurbereichen ohnehin baulich ertüchtigt werden müsste (vgl. Teil II Nr. 1 – 4 des streitgegenständlichen Bescheids) – für eine Rettung über Notabstiege/Leitern im Außenbereich des 1. Obergeschosses (vgl. Lichtbilder Nrn. 11, 29, 30, 35, 41 – 44 im Baukontrollbericht vom 30. November 2016), die über das mittlere Treppenhaus (Ausgang auf das Garagendach im nördlichen Gebäudetrakt) sowie über das südwestliche und das östliche Treppenhaus (Verbindung zu den Terrassen- und Balkonbereichen) aufgesucht werden müssten. Die sichere Benutzbarkeit dieser Fluchtwege steht nicht nur wegen fehlender Sicherheitsbeleuchtung, fehlender Absturzsicherung und fehlendem Witterungsschutz infrage. Wie aus dem Baukontrollbericht folgt, sind im Freibereich keine Außentreppen vorhanden, deren Nutzung ausreichend sicher ist und im Brandfall nicht gefährdet werden kann (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO). Die vorhandenen Notabstiege (Leitern) bieten schon deshalb keine gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit im Brandfall, weil der Fliehende für den (selbstrettenden) Abstieg ein Mindestmaß an körperlicher Konstitution aufweisen muss, was insbesondere bei wegen Alters gebrechlichen oder bei körperlich behinderten Menschen von vornherein ein unüberwindbares Hindernis darstellen dürfte. Das Landratsamt hatte in dem von der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren zitierten Schreiben vom 6. Mai 2015 (dort unter Nr. 6) nicht nur gefordert, den Fluchtweg auf dem südlichen Balkon durch Entfernung der Balkonabtrennungen im 1. Obergeschoss bzw. den Einbau von Türen nachzurüsten, sondern auch, auf dem über das mittige Treppenhaus erreichbare Garagendach „einen verkehrssicheren Notabstieg/Fluchttreppe“ anzubringen. Soweit die Antragstellerin im Schreiben vom 2. Oktober 2017 behauptet, dass die im Schreiben vom 6. Mai 2015 unter 5. und Nr. 6 geforderten Maßnahmen für eine sichere Benutzbarkeit des Rettungswegs über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses umgesetzt worden seien und deshalb zwischenzeitlich für einen gefahrfreien Zustand gesorgt worden sei, bleibt dieser Vortrag vage und mangels vorgelegter Nachweise für den Senat nicht überprüfbar. Zudem schlägt die Antragstellerin im Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 (Seite 3) vor, die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Damit geht aus dem Vortrag der Antragstellerin hervor, dass die Installierung einer verkehrssicheren Fluchttreppe weder tatsächlich umgesetzt wurde noch von ihr in Erwägung gezogen wird. Die an der Außenfassade befindlichen Notabstiegsleitern stellen keine Treppe im bauordnungsrechtlichen Sinne dar (zu „Steigeisen“ als Auf- und Abstiegshilfe mit einer Steigung von 90˚, „Leitern“ als Auf-/Abstiege mit einer Steigung von mehr als 75˚ sowie „Leitertreppen“ mit einer Steigung von mehr als 45˚, die allesamt aufgrund des hohen Steigungswinkels keine Treppen i.S. von Art. 32 BayBO darstellen vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 32 Rn. 52, 53; in Anknüpfung an die DIN 18065 vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 18 ff.; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 2).

Hinzu kommt, dass der gefahrfreien Benutzung eines Außenabstiegs vom ersten Obergeschoss in das Erdgeschoss – sei es über Leitern, sei es über eine (neue) Treppe – die Brennbarkeit der an der Außenfassade befindlichen Holzschindeln entgegensteht. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, die Holzschindeln erfüllten die Anforderungen an Art. 26 BayBO, mag dies für die Gestaltung als Außenfassade genügen. Dies genügt aber nicht den Anforderungen an eine sichere und gefahrfreie Benutzung eines Rettungswegs, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit im Brandfall auszuräumen. Es wird durch den Schutzzweck von Regelungen wie Art. 33 Abs. 4 bis 6 BayBO bestätigt und liegt im Übrigen auf der Hand, dass ein Fluchtweg nur dann seinen Zweck erfüllen und den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO an eine gefahrfreie Benutzbarkeit entsprechen kann, wenn im Brandfall weitestgehend ausgeschlossen wird, dass der Fluchtweg selbst in Brand gerät bzw. wegen übergreifenden Feuers durch die Flüchtenden nicht benutzt werden kann.

Die von der Antragstellerin angesprochene Möglichkeit der Rettung über das Flachdach (Dachterrasse) über dem Restaurantbereich, das – ebenso wie die Fenster in den Obergeschossen – aufgrund passender Höhe (weniger als 8 m) durch die Feuerwehr anleiterbar sei, stellt keine gefahrfreie Rettungswegalternative i.S. des Art. 54 Abs. 4 BayBO dar. Da die Feuerwehr nicht nur aufgrund des Anfahrtswegs sondern auch etwa aufgrund eines Paralleleinsatzes an einem zeitnahen Eintreffen verhindert sein kann, muss sich eine Person, die sich in einem Gebäude aufhält, grundsätzlich darauf verlassen können, im Brandfall das Gebäude selbst über einen Rettungsweg verlassen zu können. Wie sich aus der gesetzlichen Wertung aus Art. 31 Abs. 2 und Abs. 3 BayBO ergibt, kann ein Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit allenfalls eine Behelfslösung für den zweiten Rettungsweg sein. Soweit allerdings – wie vorliegend – der erste (durch Fliehende bzw. Rettungshelfer selbst begehbare) Rettungsweg Mängel aufweist, aufgrund derer eine für Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung im Brandfall nicht gewährleistet ist, kann schon grundsätzlich die Möglichkeit der Rettung mit Hilfe der Feuerwehr keine Kompensation zur Gewährleistung einer am Maßstab von Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sicheren und gefahrfreien Evakuierung schaffen. Insofern spielt der Einwand der Antragstellerin, die Regelung gem. Nr. 1.2 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministerium des Innern über den Vollzug des Bayerischen Feuerwehrgesetzes vom 28. Mai 2013 (VollzBekBayFwG) betreffend Anfahrt und Rettungszeiten von Feuerwehr und Rettungsdienst (zehnminütige Hilfsfrist) besäßen keine baurechtliche Relevanz, sondern stellten ausschließlich Organisationsvorgaben für die staatlicherseits vorzuhaltende Infrastruktur des Rettungswesens dar, für die Entscheidung des vorliegenden Falles keine Rolle. Zudem ist im vorliegenden Fall nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass die Frei-/Außenbereiche im 1. Obergeschoss eine derartige Sicherheit bieten, dass sie bei jedem Brandfall ein längerfristiges Verbleiben ohne Gefahr für Leib und Leben (mit Blick auf toxische Rauchgase, Hitzeentwicklung und Gebäudeeinsturzgefahr) gewährleisten. Eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle weist im Übrigen eine hinreichende Zuverlässigkeit auch als (bloßer) zweiter Rettungsweg nur dann auf, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist (OVG NRW, U.v. 22.2.2010 – 7 A 1235/08 – BauR 2010, 1568 – juris Rn. 33). Laut Mitteilung des Kreisbrandmeisters des Landkreis Regen (E-Mail vom 14. Juni 2016) beträgt die Dauer ab Alarmierung bis zum Eintreffen der nächst gelegenen Feuerwehr (B.*) am Gebäude der Antragstellerin (ohne Einbeziehung des Zeitraums bis zur Durchführung der Rettungsmaßnahme selbst) mindestens 13 Minuten. Unter diesen Voraussetzungen dürfte daher sogar ein zweiter Rettungsweg über die Dachterrasse bzw. das Flachdach im 1. Obergeschoss als eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle des Sonderbaus (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) den gesetzlichen Anforderungen gem. Art. 31 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BayBO nicht genügen. Es steht dann nämlich infrage, ob sich die Rettung der auf der Dachterrasse befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 11; OVG NRW, U.v. 22.2.2010 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; Schwarzer/König, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 4, Rn. 7). Zudem weist der Antragsgegner in den Gründen des streitgegenständlichen Bescheids nachvollziehbar darauf hin, dass die Möglichkeit der zeitgleichen Rettung einer größeren Anzahl von Menschen durch die Feuerwehr zweifelhaft erscheine und dass währenddessen möglicherweise keine Löschungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

cc) Die im Bescheid ausgesprochenen Rechtsfolgen sind hinsichtlich der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt, weil es insofern um die Wiederherstellung einer sicheren und gefahrfreien Benutzung der beiden Rettungswege über den zentralen und den südwestlichen Treppenraum geht. Die Anordnungen halten sich aller Voraussicht nach im Rahmen des Notwendigen und Verhältnismäßigen. Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler ersichtlich.

Die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO steht zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtbehörde, das Handlungs-/Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) wird aber regelmäßig auf Null reduziert sein, d.h. die Behörde muss in der Regel tätig werden, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 180; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 226).

Hinsichtlich des Auswahlermessens sind in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 – 4, Nr. 6 und 7 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 reglementierten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung keine Ermessensfehler erkennbar. Insbesondere halten sich diese Anordnungen im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin wird mit diesen Regelungen des Bescheides auch unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nicht über die Grenze des nach Art. 54 Abs. 4 BayBO Erforderlichen hinausgegangen.

Die Regelungen in Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 zielen darauf ab, die Verrauchungs- und Brandübergriffsgefahr innerhalb der Fluchtwege zu verringern. Die bestehenden beiden vertikalen Rettungswege (für den westlichen Gebäudebereich über den südwestlichen Treppenraum: Verbindung EG – 2. OG; für den mittigen und östlichen Gebäudebereich über die nicht durchgängig miteinander verbundenen Treppenräume im mittleren Gebäudebereich) sowie die bestehenden horizontalen Flucht- (= Flur-) Bereiche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollen ertüchtigt werden, um deren gefahrfreie Benutzung im Brandfall durch Flüchtende und Rettungshelfer durch Anpassung an die Anforderungen des Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO zu gewährleisten. Zusätzlich soll der vertikale südwestliche Fluchtweg zu einem durchgehenden Treppenraum (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) ausgestaltet werden, vgl. Teil II Nr. 2 B) des Bescheids. Die normative Forderung nach einem durchgängigen Treppenraum als vertikaler Fluchtweg dient der sicheren Benutzbarkeit im Brand- und Evakuierungsfall, da hierüber die Möglichkeit eines Raucheintrages in den Treppenraum minimiert und die Orientierung im Treppenraum maximiert werden soll (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 11; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 51, 52, Art. 33 Rn. 38). Teil II Nr. 7 zielt auf eine hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür, um die dortigen Rettungswegausgänge am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV funktionsfähig zu machen. Die Geeignetheit der Maßnahmen zu dem Zweck, für eine hinsichtlich der Schutzgüter Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung der zur Verfügung stehenden Rettungswege zu sorgen, steht für den Senat außer Zweifel.

Auch Zweifel hinsichtlich der Erforderlichkeit der diesbezüglichen Maßnahmen haben sich für den Senat im Beschwerdeverfahren nicht ergeben. Alternative, weniger einschneidende Maßnahmen zur Gewährleistung effektiver, gefahrfrei benutzbarer Rettungswege sind nach Aktenlage nicht ersichtlich und wurden auch von der Antragstellerin weder im Verwaltungsnoch im gerichtlichen Eil-/Beschwerdeverfahren aufgezeigt.

Die Regelung in Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO, wonach von jeder Stelle eines Aufenthaltsraums mindestens ein Ausgang in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein muss (ebenso z.B. Art. 36 Abs. 2 BayBO 1998), soll sicherstellen, dass sich die Nutzer eines Gebäudes in einem Evakuierungsfall besser orientieren können und die Zeit, die zur Bewältigung des Rettungsweges benötigt wird, kalkulierbar und durch die Länge des zurückzulegenden Weges begrenzt ist (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 39). Weil weder der südwestliche Treppenraum noch der vertikale Fluchtweg über den zentralen Treppenraum von jedem Zimmer innerhalb dieser Wegstrecke erreichbar ist (so beträgt nach den vorliegenden Plänen zum Baugenehmigungsverfahren des Jahres 1982 die Wegstrecke im ersten Obergeschoss von den beiden östlichsten Zimmern zum Eingang des südwestlichen Treppenraums ca. 54 m sowie von den beiden südwestlichsten Zimmern bis zur nach unten führenden Treppe des zentralen Treppenhauses 42 m), ist es schon unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit funktionsfähiger erster Rettungswege erforderlich, beide o.g. Rettungswege für eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall zu ertüchtigen (wobei der jeweils weiter entfernte Rettungsweg als zweiter Rettungsweg angerechnet werden kann, vgl. Famers in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 71).

Der Antragsgegner hat in den Gründen des Bescheids vom 2. Dezember 2016 der Antragstellerin die Möglichkeit offen gelassen, ein geprüftes alternatives Brandschutzkonzept vorzulegen. Hiervon hat die Antragstellerin bis heute keinen Gebrauch gemacht. Auf Nachfrage des Gerichts im Beschwerdeverfahren hat der Antragsgegner unter Ergänzung der Ermessenserwägungen (§ 114 Satz 2 VwGO) weiter ausgeführt, dass ein Neubau des mittleren und/oder des östlichen Treppenraums mit dem Ziel der Herstellung einer durchgängigen Führung vom 2. OG bis ins Erdgeschoss aufgrund der weitreichenden baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur nicht als mildere Maßnahme angesehen werden könne. Auch eine Ausgestaltung zumindest eines Rettungswegs gem. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO über Außentreppen dränge sich nicht als weniger belastend und damit vorzugswürdig auf, weil aufgrund des brennbaren Materials an der gesamten Außenfassade und der fehlenden Feuerwiderstandsdauer von Türen und Fenstern im Bereich jeder Außentreppe ein kompletter Umbau der Fassade und der Öffnungen erfolgen müsste. Es liege auch nicht auf der Hand, dass der mit der erstmaligen Erstellung von Außentreppen verbundene finanzielle Aufwand ebenso wie die betrieblichen Belastungswirkungen wesentlich geringer sein könnten als derjenige für die Ertüchtigung vorhandener Treppenhäuser. In der Sache könne nur von der Antragstellerin beantwortet werden, ob sie als Alternative dauerhafte bauliche Eingriffe in Aussichts- und Restauranttrassen und sowie in Balkone als verträglicher für ihr Betriebskonzept ansehe als die brandschutzgerechte Ertüchtigung bestehender Treppenhäuser.

Auch dem hat die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nichts Substanzielles entgegengehalten. Ihr Vortrag, dass Maßnahmen mit geringerer Eingriffstiefe ausreichten, um der Gefahrenabwehr hinreichend Rechnung zu tragen, bleibt vage, zumal sie sich auf den Standpunkt zurückzieht, es könne von ihr nicht gefordert werden, von sich aus Vorschläge zur Verbesserung des Brandschutzes des Gebäudes zu unterbreiten. Die im Schriftsatz vom 2. Oktober erklärte Bereitschaft der Antragstellerin, mit Blick auf das vormalige Schreiben des Landratsamts vom 6. Mai 2015 „im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung“ im Bereich der Außenflächen/Dachterrasse „in einem marginalen Bereich“ – d.h. ohne Umgestaltung der Grundvorrichtungen der baulichen Anlage, die „ja schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet“ seien – durchzuführen, können zur Herstellung eines gefahrfreien, den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO genügenden Zustands nicht ausreichen. Denn über lediglich ergänzende Maßnahmen in Bezug auf die „Gestaltung der Abstiege von der Dachterrasse“ (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 2. Oktober 2017) und damit z.B. ohne hinreichende Sicherung des horizontalen Fluchtwegs bis zum Treppenhaus, ohne Ersetzung der Abstiegsleitern durch hinreichend sichere Treppen i.S. von Art. 32 BayBO (s.o.) sowie ohne Ersetzung der brennbaren Schindelverkleidung durch nichtbrennbare Verkleidungen im Bereich der „Außenfluchtwege“ einschließlich der Außenabstiege würde sich an der oben unter bb) festgestellten Gefahrenlage nichts Wesentliches ändern. Es ist daher für den Senat nach Aktenlage und nach Auswertung des Vortrags der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht ersichtlich, dass tatsächlich weniger einschneidende Maßnahmen in Form der Ertüchtigung oder Herstellung alternativer gefahrfreier Rettungswege bestehen könnten.

Im Übrigen dürfte zwar unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit auch auf der Rechtsfolgenseite des Art. 54 Abs. 4 BayBO zu fordern sein, dass sich die Bauaufsichtsbehörde auf Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit beschränkt, also den Bestandsschutz eines Gebäudes nicht dadurch aushebelt, dass sie darüber hinausgehend auf eine Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften besteht (s.o.). Es ist aber nicht erkennbar, dass der Antragsgegner über dieses Ziel hinausgegangen wäre. Bereits aus dem Baukontrollbericht vom 30. November 2016 (vgl. Seite 14; zu weiteren Einzelfragen vgl. auch Seite 22) als Basis des Bescheids vom 2. Dezember 2016 geht hervor, dass seitens des Antragsgegners keine „blinde“, den Bestandsschutz des Gebäudes missachtende Anpassung des baulichen Zustands an die aktuell geltenden Regelungen der BayBO verfolgt wird. Das gilt insbesondere, soweit es um die bauliche Ausgestaltung des vertikalen Fluchtwegs über den mittleren und den zentralen Treppenraum geht. Auf Seite 6 des Bescheids wird im Rahmen der Bescheidbegründung zwar zu Recht auf den Umstand verwiesen wird, dass der vertikale Rettungsweg im mittleren Gebäudebereich nicht den aktuell geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften (Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) entspricht, weil die Treppen vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss nicht über einen durchgehenden Treppenraum und nicht in einem Zug verlaufen (Unterbrechung auf der Flurebene des 1. Obergeschosses; Versetzung der Treppenhausbereiche hier um einige Meter). Trotz des auf die Abwehr von Gefahren für Leib und Leben im Evakuierungsfall abzielenden Schutzzwecks der Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO (s.o.), soll über die Anordnung Teil II Nr. 2 Buchst. B) nur der südwestliche vertikale Fluchtweg mit überschaubaren Mitteln zu einem durchgängigen Treppenraum umgestaltet werden. Hinsichtlich des mittleren/östlicheren vertikalen Fluchtwegs verzichtet der Bescheid hingegen darauf, der Antragstellerin als Maßnahme der Mängelbeseitigung einen Umbau zur Herstellung einer Direktverbindung vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss vorzugeben, um diesen Fluchtwegbereich den heutigen Anforderungen gem. Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO anzupassen.

Die unter Teil II, Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 7 verfügten Anordnungen dürften sich trotz ihrer nicht unerheblichen finanziellen und betrieblichen Belastungen ferner im Rahmen des für die Antragstellerin Zumutbaren (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne) halten. Art. 54 Abs. 4 BayBO stellt nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab; der Eigentümer ist insbesondere ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich (BVerwG, U.v. 11.4.1989, NJW 1989; Molodovsky in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 136; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 164). Es ist mit Blick auf die Wertigkeit und des verfassungsrechtlichen Schutzes der betroffenen Güter Leben und Gesundheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG auch nicht ersichtlich, dass die im Rahmen der Zwangsgeldandrohungen verfügten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbehebung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu kurz bemessen waren (vgl. insoweit BVerwG, U.v. 11.4.1989 – 4 B 65.89 – NJW 1989, 2638 = juris Rn. 3; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 182). Soweit die Antragstellerin gegen die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht und den Antragsgegner vorträgt, der bestehende Zustand sei der Bauaufsichtsbehörde seit Jahren bekannt, wäre hieraus allenfalls der Schluss zu ziehen, dass der Antragsgegner gegenüber dem Objekt in der Vergangenheit zu großzügig oder gar nachlässig vorgegangen ist. Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, es hätten aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Unzumutbarkeit) auch Anordnungen gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO zur Wiederherstellung eines für Leben und Gesundheit gefahrfreien baulichen Zustands zu unterbleiben.

Da es letztlich im Maßnahmenpaket unter „Teil II Mängel“ ausschließlich um die Ertüchtigung eines – nämlich (s.o.) des ersten – Rettungswegs zur sicheren und gefahrfreien Benutzbarkeit im Brandfall geht und Fluchtwege über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses keine sichere und gefahrfreie Rettung im Brandfall gewährleisten, hält sich die Anordnung hinsichtlich Teil II Nr. 1 – Nr. 7 im Rahmen des IMS vom 25. Juli 2011 (s.o.), sodass insofern auch unter dem Aspekt der Selbstbindung der Verwaltung i.V. mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV) kein Ermessensfehler gegeben ist.

3. Die Anordnung, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster zu einem Rauchabzug umzurüsten ist (Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2017) dürfte jedoch entgegen der Bescheidbegründung und der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt sein. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Maßnahme nach der im Bescheid angegebenen Begründung (Gewährleitung sicherer Rettungswege im Brandfall) der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit dient. Die Regelung soll laut Bescheid einen mit Art. 33 Abs. 8 BayBO konformen Zustand herbeiführen. Die Anforderungen in Art. 33 Abs. 8 BayBO sollen zwar der Entrauchung im Brandfall dienen, allerdings stellt Art. 33 Abs. 8 Satz 1 letzter HS BayBO klar, dass dies zum Zweck der Unterstützung wirksamer Löscharbeiten erfolgt (vgl. auch Nr. 33.8 der „Vollzugshinweise zur BayBO 2013“ des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 1. Juli 2013). Art. 33 Abs. 8 BayBO verfolgt damit den Zweck, dass in den Treppenraum eingedrungener Rauch durch die Feuerwehrnach Evakuierung des Gebäudes abgeführt werden kann, indem sie die Fenster oder Rauchableitungsöffnungen öffnet und die erforderliche Zuluftöffnung, in der Regel durch Offenhalten der Hauseingangstür, herstellt. Diese Vorkehrungen und Maßnahmen sind nicht geeignet, den Treppenraum so rauchfrei zu halten, dass er von den Nutzern des Gebäudes weiterhin gefahrlos als Rettungsweg genutzt werden kann. Ist Rauch in den Treppenraum eingedrungen, müssen die Personen vielmehr über den zweiten Rettungsweg das Gebäude verlassen (vgl. Famers in in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 165; Bauer in Jäde/ Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 114). Mit Blick auf den Schutzzweck des Art. 33 Abs. 8 BayBO ist nicht ersichtlich, dass die Herstellung eines baulichen Zustandes, der dieser Regelung entspricht, der sicheren und gefahrfreien Nutzung der Rettungswege im Brandfall entspricht. Insofern dient die Regelung primär dem Eigeninteresse des Gebäudeeigentümers an einer möglichst optimalen Rettung des Gebäudes im Brandfall. Daher passt hierfür auch nicht die ebenfalls auf die bestehende Gefährdungslage wegen nicht gesicherter Rettungswege abstellende Begründung für die Anordnung des Sofortvollzugs (vgl. Seite 8 des Bescheids). Im Rahmen der gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung war daher für die Regelung in Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage wiederherzustellen. Sollte – was der Senat nach Aktenlage nicht beurteilen kann – im Einzelfall die fehlende Existenz eines Rauchabzugs i.S. von § 33 Abs. 8 BayBO Leben und Gesundheit von Löscharbeiten durchführenden Feuerwehrleuten gefährden, wäre dies im Anordnungsbescheid ermessensgerecht zu begründen und auszuführen gewesen.

4. Gestützt auf Art. 54 Abs. 4 BayBO kann auch gegenüber einem bestandsgeschützten Gebäude eine Nutzungsuntersagung verfügt werden, wenn dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist (BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24). Da die Nutzung eines Hotels ohne im Brandfall hinreichend sicher benutzbare Rettungswege mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit für die Hotelgäste, das Hotelpersonal und sonstige sich im Gebäude aufhaltenden Personen verbunden ist, teilt der Senat die Ansicht des Antragsgegners, dass das Ermessen der Behörde, eine Nutzungsuntersagung anzuordnen, grundsätzlich auf null reduziert ist, solange die diesbezüglichen Mängel nicht beseitigt sind. Trotz der betrieblichen Einbußen und nicht unerheblichen Aufwendungen für die Antragstellerin stellt sich für den Senat die Nutzungsuntersagung als verhältnismäßig dar, zumal der Antragsgegner einerseits unzumutbare Härten dadurch abgefedert hat, indem er über die Übergangsregelung unter Teil I Nr. 2 des Bescheids (Sicherheitswache als Sofortmaßnahme) die Möglichkeit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung unter Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs eröffnet hat, und andererseits unter Teil I Nr. 1 Satz 2 eine auflösende Bedingung (Art. 36 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG) reglementiert hat, wonach die Nutzungsuntersagung außer Kraft tritt, wenn alle Anordnungen zur Mängelbeseitigung gem. Teil II des Bescheids erfüllt sind. Insofern sieht der Senat die Nutzungsuntersagung als grundsätzlich von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt und insbesondere hiernach als verhältnismäßig und ermessensgerecht an.

Allerdings ist zu bedenken, dass Teil II Nr. 5 des Bescheids wohl nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt ist und deshalb insofern die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen ist (s.o. 3.). Der Fortbestand der Nutzungsuntersagung ist daher am Maßstab des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit überzogen und rechtlich bedenklich, soweit – wie in der auflösenden Bedingung unter Teil 1 Nr. 1 Satz 2 vorgesehen – auch die Erfüllung der Maßnahme Teil II Nr. 5 verlangt wird. Da dieser Punkt insgesamt aber nur einen untergeordneten Aspekt im Regelungssystem des im Übrigen voraussichtlich rechtmäßigen Bescheids vom 2. Dezember 2016 darstellt, macht der Senat insofern von der analog § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO eröffneten Möglichkeit Gebrauch, die den Eilantrag der Antragstellerin insoweit ablehnende Entscheidung von einer Auflage/Maßnahme zulasten des Antragsgegners abhängig zu machen (vgl. BayVGH, B.v. 16.12.2015 – 22 AS 15.40042 – juris Rn. 29; U.v. 6.9.1990 – 22 B 90.500 – BayVBl. 1991, 87/88; NdsOVG, B.v. 30.1.1978 – IV OVG B 196/77 – NJW 1978, 2523/2524; VGH Mannheim, B.v. 21.5.1987 – Z 10 S 1/87 – NJW 1987, 1717/1719; Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 80 Rn. 90; Finkelnburg/ Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Aufl. 2017, Rn. 1004). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung war daher unter der Maßgabe abzulehnen, dass der Antragsgegner den Sofortvollzug hinsichtlich der Nutzungsuntersagung aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind.

5. Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

6. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil die Beschwerde nur zu einem geringen Teil Erfolg gehabt hat. Insofern ist es auch gerechtfertigt, dass es hinsichtlich der Kostentragung des erstinstanzlichen Verfahrens bei der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt. Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

7. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I. Der Antrag wird abgelehnt.

II. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

III. Der Streitwert wird auf 25.000,- € festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin begehrt die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gegen verschiedene durch das Landratsamt R … mit Bescheid vom 2.12.2016 angeordnete bauaufsichtliche Maßnahmen nach Art. 54 Abs. 4 BayBO.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks FlNr. 124/18 der Gemarkung …, das mit dem „Hotel X …“ bebaut ist. Derzeit können in diesem Hotel maximal 55 Gäste übernachten (4 Gästebetten im Erdgeschoss, 27 Gästebetten im 1. Obergeschoss, 24 Gästebetten im 2. Obergeschoss).

Mit Bescheid vom 23.8.1982 (Az. 0723-E82) wurde dem damaligen Eigentümer nach einem Brand eine Baugenehmigung zum Aufbau eines zweiten Stockwerks und der Erweiterung der Vorhalle des bereits bestehenden Berggasthofs erteilt. Dieser Baugenehmigungsbescheid enthält folgende Auflagen:

Ziffer 2:

„(…) In den Treppenräumen und den dazugehörigen unmittelbaren Ausgängen ins Freie dürfen keine brennbaren Verkleidungen verwendet werden. Im übrigen müssen brennbare Verkleidungen in Fluren mindestens schwer entflammbar sein. Das gleiche gilt auch für Bodenbeläge.

Die beiden seitlichen Treppen aus dem 2. Obergeschoß münden auf den Balkon bzw. die Liegeterrasse im 1. Obergeschoß. Es muß sichergestellt sein, daß von dort der Abstieg zur Erdoberfläche ohne fremde Hilfe möglich ist (Bereithaltung von Leitern, zweckmäßiger wären Treppen).“

Ziffer 9:

„Der Treppenraum muß gem. Art. 38 Abs. 3 und 4 BayBO in ganzer Höhe feuerbeständige Wände in der Stärke von Brandwänden und eine massive Decke (F 90) als oberen Abschluß erhalten.

Türöffnungen vom Treppenraum zum Kellergeschoß, zu nicht ausgebauten Dachräumen, Läden, Lagerräumen und ähnlichen Räumen sind gem. Art. 38 Abs. 6 BayBO mit mindestens feuerhemmenden selbstschließenden Türen zu verschließen.

Die übrigen Türöffnungen zum Treppenraum sind mindestens mit dichtschließenden Türen zu verschließen.“

Ziffer 14:

„Das Fluchttreppenhaus im westlichen Trakt ist im KG und EG von der Wohnung räumlich abzutrennen und muß auf ganzer Höhe feuerbeständige Wände erhalten. Deckenabschluß F 90. Die Öffnung zum KG ist mit T 30-Türe zu verschließen.“

Ziffer 15:

„Das Haupttreppenhaus in Gebäudemitte vom 1. ins 2. OG sowie das weitere Treppenhaus im östlichen Trakt muß in ganzer Höhe feuerbeständige Wände in Brandwandstärke und eine F 90-Decke erhalten. Zu den Fluren hin sind die Treppenhäuser mind. mit rauchdichten, selbstschließenden Metalltüren mit Drahtglasfüllung (8 mm) abzutrennen. (…)“

Ziffer 25:

„Wand- und Deckenverkleidungen im Treppenhaus müssen aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen; in allgemein zugänglichen Fluren, die als Rettungswege dienen, müssen Wandoberflächen und Verkleidungen, Einbauten und Dämmschichten aus mind. schwer entflammbaren Baustoffen bestehen.“

Im Jahr 1990 erwarb die Antragstellerin das Eigentum am streitgegenständlichen Grundstück.

Nach einer Baukontrolle teilte das Landratsamt R … dem damaligen Pächter mit Schreiben vom 23.1.2013 die dabei festgestellten brandschutztechnischen Mängel mit (Az. H0056-E92) und übersandte dieses Schreiben auch an den Geschäftsführer der Antragstellerin, der mit Schreiben vom 29.1.2013 zu diesen Mängeln Stellung bezog.

Am 27.4.2015 führte das Landratsamt R … eine weitere Baukontrolle durch und teilte dem damaligen Pächter mit Schreiben vom 6.5.2015 (Az. H0056-E92) die festgestellten brandschutztechnischen Mängel mit.

Nach einer erneuten Baukontrolle am 2.2.2016 erließ das Landratsamt R … mit Bescheid vom 4.2.2016 (Az. H0056-E92) einen Mängelbescheid, der an den Geschäftsführer der Antragstellerin persönlich adressiert war. Darin forderte das Landratsamt zur Beseitigung verschiedener brandschutztechnischer Mängel auf.

Gegen diesen Bescheid erhob der Geschäftsführer der Antragstellerin Klage (RN 12 K 16.345). Mit Urteil vom 21.10.2016 hob das Verwaltungsgericht Regensburg den Bescheid des Landratsamts R … vom 4.2.2016 auf, weil es sich bei dem Geschäftsführer der Antragstellerin nicht um den richtigen Bescheidsadressaten handle.

Am 8.11.2016 fand eine Begehung der streitgegenständlichen Anlage durch das Landratsamt R … statt.

Mit Bescheid vom 2.12.2016 (Az. A0135-E16) sprach das Landratsamt R … gegenüber der Antragstellerin in Teil Ides Bescheids folgende Nutzungsuntersagung aus:

„1. Die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotel … wird ab sofort untersagt. Die Nutzungsuntersagung tritt außer Kraft, wenn alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden.

2. Die Nutzungsuntersagung wird längstens 3 Monate nach Zustellung des Bescheides ausgesetzt, wenn und solange die im Anschluss aufgeführten Sofortmaßnahmen umgesetzt werden. Ansonsten gilt Ziffer 1 ohne Einschränkungen (schriftliche Zusicherung im Sinne des Art. 38 BayVwVfG).

Sofortmaßnahmen: (…)

3. Die sofortige Vollziehung der Ziffer 1 wird angeordnet.

4. Für den Fall der Nichtbefolgung der Anordnung in Ziffer 1 unter Berücksichtigung der Ziffer 2 wird ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 10000,00 zur Zahlung fällig.“

In Teil II des Bescheids traf das Landratsamt R … in den Ziffern 1 bis 11 verschiedene Anordnungen zur Mängelbeseitigung und ordnete in Ziffer 12 die sofortige Vollziehung der Mängelbeseitigung der Ziffern 1 bis 11 an. Außerdem wurde für den Fall, dass den jeweiligen Anordnungen zur Mängelbeseitigung nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums nachgekommen werde, jeweils ein Zwangsgeld in unterschiedlicher Höhe angedroht (Ziffern 13 bis 26). Hinsichtlich des Inhalts des Teils II des Bescheids wird vollumfänglich auf den streitgegenständlichen Bescheid verwiesen.

In Teil III des Bescheids verpflichtete das Landratsamt R … den Pächter des Hotels, die Nutzungsuntersagung Teil I Ziffer 1 sowie die Mängelbeseitigung Teil II Ziffer 1 bis 11 zu dulden, und ordnete die sofortige Vollziehung der Duldungsanordnung an.

Im Rahmen der Begründung erklärte das Landratsamt R …, dass als Alternative zur angeordneten Mängelbeseitigung innerhalb von drei Monaten nach Zustellung des Bescheids unter Beibehaltung der in Teil Iaufgeführten Sofortmaßnahmen ein Brandschutzkonzept von der Antragstellerin vorgelegt, geprüft (z.B. auch durch einen Prüfsachverständigen für Brandschutz) und umgesetzt werden könne. Hinsichtlich der weiteren Bescheidsbegründung wird auf die Ausführungen des Bescheids verwiesen.

Am 21.12.2016 hat die Antragstellerin Klage gegen den Bescheid vom 2.12.2016 erhoben (RN 6 K 16.1980) und am 13.3.2017 Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gestellt.

Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage sei begründet, weil aufgrund der bestehenden Erfolgsaussichten der Klage das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin überwiege. Der angefochtene Bescheid möge zwar die der derzeitigen Rechtslage entsprechenden Brandschutz- und Benutzungsvorschriften anwenden. Die Baubehörde übersehe aber den der Antragstellerin zukommenden Bestandsschutz. Die gesamte Ausstattung und bauliche Ausgestaltung des streitgegenständlichen Objekts stelle sich seit mindestens 1982 in unverändertem Zustand dar. Nach dem Erwerb des Grundstücks im Jahr 1990 hätten, mit Ausnahme des Saunabereichs, keinerlei bauliche Veränderungen stattgefunden. Vielmehr sei der damalige und mit vorstehender Ausnahme auch jetzt noch bestehende Zustand vom Landratsamt R … genehmigt und mehrmals besichtigt und überprüft worden. Es sei deshalb davon auszugehen, dass der seither bestehende Bauzustand damaliger Rechtslage entsprochen habe und weiterhin entspreche. Das Landratsamt R … habe bei Erlass des streitgegenständlichen Bescheids die aktuell geltenden Brandschutzbestimmungen hinsichtlich des Kriteriums der Gefahrenabwehr in ausufernder Weise ausgelegt. Dies gelte insbesondere für die Anordnung des Einbaus neuer Türen und Fenster (Teil II Ziff. 2, 4, 5 des Bescheids). Brandschutzanforderungen der jetzt verlangten Klassifizierungen seien nicht Gegenstand des vormaligen Genehmigungsverfahrens gewesen und auch im Rahmen der wiederholten Besichtigungen und Überprüfungen des Objekts nicht erhoben worden. Dies gelte auch und besonders für die Anordnung der Beseitigung aller brennbaren Wand- und Deckenverkleidungen und deren Ersetzung durch nicht brennbare Verkleidungen. Entgegen der Auffassung des Landratsamts R … besitze die streitgegenständliche Anlage ordnungsgemäße Rettungswege. Aus einer Weisung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern an die nachgeordneten Behörden vom 25.7.2011 (IIB7 – 4112.420-013/11) ergebe sich, dass bei bestandsgeschützten Gebäuden ein Rettungsweg pro Nutzungseinheit ausreiche, wenn dieser nicht mangelbehaftet sei. Technische bzw. bauliche Anhaltspunkte für die Mangelhaftigkeit der für die einzelnen Nutzungseinheiten in den Obergeschossen vorhandenen Rettungswege ließen sich dem angefochtenen Bescheid nicht entnehmen und seien auch nicht vorhanden. Vielmehr stünden für einzelne Nutzungseinheiten sogar mehrere Rettungswege zur Verfügung. Jedes der Geschosse des Gebäudes verfüge über mehrere Ausgänge und vergleichbare bauliche Vorrichtungen, über die im Brandfall im Gebäude befindliche Personen ins Freie gelangen könnten. Im Erdgeschoss stünden dazu fünf Möglichkeiten zur Verfügung (Hauptausgang, Ausgangstüre aus den …stuben, Ausgangstür im Nassbereich, absenkbare Fenster im Restaurant). Im 1. Obergeschoss stünden vier Rettungswege zur Verfügung, nämlich drei Ausgänge auf die außenliegenden Terrassen im Personaltrakt in der Mitte des Geschosses und vom zentralen Treppenhaus gesehen im hinteren Bereich der Etage sowie in fünf Zimmern Balkontüren ins Freie. Von der Terrasse bzw. den Balkonen könne jeweils über eine Feuerleiter der Gebäudebereich verlassen werden. Im 2. Obergeschoss, das Gegenstand der vormaligen Baugenehmigung nach dem Brandfall gewesen sei, könne auf drei Abgängen das 1. Obergeschoss und von dort der Außenbereich wie vorbeschrieben erreicht werden. Von einer konkreten Gefahr für Mitarbeiter und Gäste des Hotelbetriebs im Brandfall könne deshalb bei ordnungsgemäßer Abwägung und Beurteilung der örtlichen Verhältnisse nicht gesprochen werden. Außerdem seien die angeordneten Maßnahmen unverhältnismäßig und führten im Ergebnis zur Einstellung des Betriebs und damit zur Vernichtung der wirtschaftlichen Existenz der Antragstellerin. Diese habe in gutem Glauben und unter der Zusicherung des Voreigentümers, dass behördliche Auflagen der vorliegenden Art nicht existent seien, das Anwesen im Jahr 1990 zu einem Preis von über 2,7 Millionen DM erworben. Da bei Vornahme der angeordneten Maßnahmen Unterbrechungen des Betriebs von erheblicher Dauer erforderlich seien, könne der Hotelbetrieb nicht mehr ordnungsgemäß fortgeführt werden. Schon die angeordneten Maßnahmen zur Neugestaltung der Wände und Decken (Teil II Ziff. 6 des Bescheids) erforderten bei ihrer Durchsetzung die vollständige Rückkehr der betroffenen Räumlichkeiten auf den Rohbau-Status, da – objekt- und landschaftstypisch – unter den Wänden nur die Tragekonstruktion der Verkleidung vorhanden sei und diese wiederum nur auf den Rohwänden bzw. Rohdecken aufläge. Nach Wegnahme der Holzverkleidung und der Tragekonstruktion müsste zur Herstellung einer nicht brennbaren Oberfläche der Wände und Decken deren gesamter Aufbau neu erstellt werden. Auch bei Entfernung und Ersetzung von Fenster und Türen im Treppen- und Flurbereich sei eine Fortführung des Gastronomie- und Hotelbetriebs unmöglich. Ebenso unverhältnismäßig sei die angeordnete Entfernung aller Möbel und Dekorationen aus den Treppenhäusern, Vorhallen und anderen Räumlichkeiten. Die dort eingestellten Gegenstände und Gerätschaften seien zwar brennbar, aber nicht leicht entzündlich. Außerdem wäre die vollständige Räumung mit einer Abwertung des gesamten Betriebs verbunden. Insbesondere die Ausstattung der Vorhalle als Lobby des Hotels sei unabdingbar notwendig. Eine konkrete Brandgefahr oder eine besondere Gefährlichkeit im Brandfall sei diesen Gegenständen bei ordnungsgemäßer Abwägung keinesfalls zuzuordnen.

Zudem sei der Bescheid rechtswidrig, weil eine Frist für die Befolgung der Nutzungsuntersagung fehle. Schon aufgrund der Verpachtung des Objekts sei es der Antragstellerin auch unter Berücksichtigung der gegen den Pächter gerichteten Duldungsverfügung nicht möglich, die Nutzung des Objekts sofort zu unterbinden. Vielmehr bedürfe es einer angemessenen Frist, damit sich der Pächter um ein Ersatzobjekt bemühen könne und es der Antragstellerin ermöglicht werde, das Pachtverhältnis ordentlich zu kündigen, ohne sich dadurch Schadensersatzansprüchen des Pächters auszusetzen. In diese würden erhöhend Schadensersatzansprüche Dritter einfließen, da das Hotel bundesweit beworben und von Sammelanbietern in Kontingenten für deren Kunden gebucht und in Anspruch genommen werde. Dies gelte auch für die bei der Androhung der Ordnungsgelder gesetzten Fristen. Innerhalb dieser Fristen könne weder vom Betreiber die Buchungslage des Hotels auf Null zurückgeführt noch könnten von der Antragstellerin die geforderten Baumaßnahmen durchgeführt werden. Da das Hotel in vorliegender baulicher Ausgestaltung seit Jahrzehnten betrieben werde, sei es bei ordnungsgemäßer Wahrnehmung des insoweit bestehenden Ermessens geboten, deutlich längere Ausführungsfristen von mindestens einem Jahr zu setzen. Dies gelte umso mehr, als die geforderten Maßnahmen eine Investition im 6-stelligen Bereich bedingten und deshalb betriebswirtschaftlich unsinnig und damit unzumutbar seien.

Die Antragstellerin beantragt,

die aufschiebende Wirkung der am 21.12.2016 gegen den Bescheid des Landratsamts R … vom 2.12.2016 erhobenen Klage im Wege der einstweiligen Anordnung wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

den Antrag abzuweisen.

Der Antragsgegner verweist zur Begründung auf den angefochtenen Bescheid und trägt ergänzend vor, dass im streitgegenständlichen Gebäude weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die vorhandenen Treppenräume seien allesamt mängelbehaftet. Zudem könne die maximal zulässige gesetzliche Hilfeleistungsfrist von 10 Minuten der Freiwilligen Feuerwehr B … nicht eingehalten werden. Auf die im umfangreichen Baukontrollbericht vom 30.11.2016 dokumentierten Mängel werde verwiesen. Gerade wegen der nicht ausreichend vorhandenen Rettungswege habe sich das Landratsamt R … mit dem angefochtenen Bescheid an die Vorgaben des angeführten Schreibens des Bayerischen Staatsministeriums des Innern gehalten. Zudem müsse bei Mängeln innerhalb der Rettungswege in der Regel eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit angenommen werden. Auch bei Bestandsgebäuden, die eventuell mit Mängeln genehmigt worden seien, sei sofort Abhilfe nach Art. 54 Abs. 4 BayBO zu schaffen. Die im Bescheid angeordneten Maßnahmen dienten der Herstellung der notwendigen Rettungswege und seien geeignet und erforderlich, die Mindestanforderungen des baulichen Brandschutzes an ein bestehendes Gebäude dieser Größenordnung und Nutzungsart sicherzustellen. Die Vorschrift des Art. 54 Abs. 4 BayBO stelle auch nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab. Der Eigentümer sei ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich. Die Nutzungsuntersagung und die Anordnung der Mängelbeseitigung seien verhältnismäßig, zumal der Antragstellerin auch die Vorlage der Umsetzung eines geprüften Brandschutzkonzepts als Alternative vorgeschlagen worden sei. Ferner handle es sich bei den angeordneten Maßnahmen nur um Mindestanforderungen. Eine Nutzungsuntersagung bedürfe grundsätzlich keiner Fristsetzung. Unabhängig davon sei der Anordnung mit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung auf die Dauer von drei Monaten nach Zustellung des Bescheids eine Frist gesetzt worden. Diese Frist von drei Monaten betreffe nicht die Durchführung der angeordneten Sofortmaßnahmen, sondern die Nutzungsuntersagung selbst. Die zur Umsetzung der Mängelbeseitigung gesetzten Fristen seien ausreichend, längere Fristen seien aufgrund der vorhandenen Gefährdungslage nicht geboten. Zudem seien der Antragstellerin die vorhandenen Brandschutzmängel seit längerer Zeit bekannt. Aufgrund mehrerer Pächterwechsel und den damit verbundenen Änderungen der jeweiligen gaststättenrechtlichen Erlaubnis seien in den letzten Jahren immer wieder Mängelschreiben an die jeweiligen Pächter bzw. die Antragstellerin ergangen und Nachbesserungen gefordert worden. Auch wenn das Landratsamt über längere Zeit nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe die Antragstellerin nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. Schon vor dem Hintergrund der eidesstattlich versicherten fast vollständigen Auslastung des Hotels sei eine fristgerechte Beseitigung der Brandschutzmängel dringend geboten, um Gefahren für Leben und Gesundheit abzuwehren. Außerdem stünden einer Bescheidserfüllung aufgrund der Duldungsverfügung gegenüber dem Pächter keine privatrechtlichen Hinderungsgründe entgegen.

Hinsichtlich des Tatbestands im Übrigen wird auf den Inhalt der wechselseitig ausgetauschten Schriftsätze in den Verfahren RN 6 K 16.1980 sowie RN 6RN 6 S 17.422 und der vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag hat keinen Erfolg.

Der als Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Anfechtungsklage auszulegende Antrag ist zulässig, insbesondere ist er statthaft, weil die erhobene Klage gegen den Bescheid vom 2.12.2016 keine aufschiebende Wirkung besitzt. Hinsichtlich der in Teil I Ziffer 1 verfügten Nutzungsuntersagung und der in Teil II Ziffern 1 bis 11 verfügten Aufforderung zur Mängelbeseitigung ordnete das Landratsamt R … nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO die sofortige Vollziehung an. Bei der streitgegenständlichen Zwangsgeldandrohung handelt es sich um eine Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung, die nach Art. 21a VwZVG sofort vollziehbar ist.

Der Antrag ist jedoch unbegründet.

Ein Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung einer Anfechtungsklage nach § 80 Abs. 5 VwGO hat in der Sache nur dann Erfolg, wenn die Anordnung der sofortigen Vollziehung eines Verwaltungsakts nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO formell rechtswidrig ist oder das Aussetzungsinteresse des Antragstellers das öffentliche Interesse am Sofortvollzug des streitgegenständlichen Verwaltungsakts überwiegt. Da an der Umsetzung eines rechtswidrigen Verwaltungsakts kein öffentliches Interesse besteht, richtet sich diese Interessenabwägung in der Regel nach den Erfolgsaussichten in der Hauptsache bei summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO.

Im vorliegenden Fall ist der Antrag der Antragstellerin unbegründet, da die Anordnung der sofortigen Vollziehung des streitgegenständlichen Verwaltungsakts formell rechtmäßig ist und das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin überwiegt.

1. Gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ist in den Fällen der Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen. Dies setzt voraus, dass die Begründung nicht nur formelhaft, sondern unter Bezugnahme auf den konkreten Einzelfall vorgenommen wird (Kopp/Schenke, VwGO, 21. Aufl. 2015, § 80 Rn. 85). Das Landratsamt R … ist dieser Begründungspflicht in ausreichendem Maß nachgekommen, weil es die sich aus dem Fehlen des ersten und zweiten Rettungswegs ergebenden erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit der Gäste eines Beherbergungsbetriebs hervorgehoben und erklärt hat, dass ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefährdungslage zur Folge hätte.

2. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der streitgegenständlichen Anordnungen ist höher einzuschätzen als das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin, da derzeit nach summarischer Prüfung davon auszugehen ist, dass die streitgegenständlichen Anordnungen rechtmäßig sind und die Antragstellerin in der Hauptsache keinen Erfolg haben wird. Die streitgegenständlichen Anordnungen erfüllen jeweils die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO.

Nach Art. 54 Abs. 4 BayBO können bei bestandgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen gestellt werden, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine „erhebliche Gefahr“ im Sinne dieser Vorschrift setzt eine konkrete Gefahr voraus, d.h. in einem konkreten Einzelfall muss in überschaubarer Zukunft ein Schadenseintritt hinreichend wahrscheinlich sein (BayVGH, B. v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris). An die Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts sind dabei umso geringere Anforderungen zu stellen, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (BayVGH, B. v. 29.11.2011 – 14 CS 11.2426 – juris). Maßgebliche Grundannahme für die Beurteilung einer Gefahrensituation anlässlich brandschutztechnischer Fragen ist, dass jederzeit mit dem Eintritt eines Brandfalls gerechnet werden muss. Daher ist nicht zu prüfen, wie wahrscheinlich der Ausbruch eines Feuers erscheint, sondern wie wahrscheinlich es im Falle eines Brands zu Gefahren für Leben und Gesundheit kommt (VG München, B. v. 25.2.2011 – M 8 S 10.5684 – juris; VG Ansbach, B. v. 7.11.2013 – AN 9 S 13.01814 – juris). Von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO wird in der Kommentarliteratur bereits dann ausgegangen, wenn der zweite Rettungsweg nicht gesichert ist (Dirnberger, in: Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 54 Rn. 176). Erst recht ist daher eine erhebliche Gefahr im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO anzunehmen, wenn ausreichende Rettungswege überhaupt nicht bestehen. Diese Bewertung deckt sich auch mit dem Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 25.7.2011 (IIB7 – 4112.420-013/11, S. 2 Ziffer 1.2), wonach beispielhaft von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen ist, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen.

Für die Frage der Rechtmäßigkeit einer Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO ist es ohne Belang, ob die betroffene Anlage baurechtlich genehmigt ist, denn Art. 54 Abs. 4 BayBO ermöglicht gerade ein Tätigwerden der Aufsichtsbehörde bei bestandsgeschützten Gebäuden. Ebenso spielt es keine Rolle, ob die bauliche Anlage bereits vor Inkrafttreten der BayBO errichtet wurde und ob Umstände betroffen sind, die bereits bei Erteilung der Baugenehmigung vorlagen und im Nachgang auf andere Weise bewertet werden (Dirnberger, in: Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 54 Rn. 161 ff.). Vor diesem Hintergrund ist es im vorliegenden Fall für die Frage der Erfüllung des Tatbestands der Eingriffsgrundlage des Art. 54 Abs. 4 BayBO unerheblich, dass das Hotel der Antragstellerin in der Vergangenheit mehrmals durch das Landratsamt R … besichtigt worden ist und ob – wie der Geschäftsführer der Antragstellerin vorträgt – dieses seit Erwerb der Anlage unverändert bestehen geblieben ist. Diese Umstände schließen eine Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO daher nicht grundsätzlich aus.

a) Die im Bescheid vom 2.12.2016 für die Beherbergungsräume des 1. und 2. Obergeschosses angeordnete Nutzungsuntersagung ist nach summarischer Prüfung rechtmäßig, weil sie die Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO erfüllt, sich an den richtigen Adressaten richtet und ermessensfehlerfrei ergangen ist.

Derzeit ist vor dem Hintergrund der Feststellungen, die im Rahmen der Ortseinsicht am 8.11.2016 durch das Landratsamt R … getroffen wurden und denen die Antragstellerin in tatsächlicher Hinsicht nicht entgegengetreten ist, von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, weil für das 1. und 2. Obergeschoss der streitgegenständlichen Anlage der erste und der zweite Rettungsweg nicht ausreichend gesichert sind.

Nach Art. 31 Abs. 1 BayBO müssen für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein, die innerhalb des Geschosses über denselben notwendigen Flur führen dürfen. Für Nutzungseinheiten nach Art. 31 Abs. 1 BayBO, die nicht zu ebener Erde liegen, muss der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe führen (Art. 31 Abs. 2 Satz 1 BayBO). Der zweite Rettungsweg kann eine weitere notwendige Treppe im Sinne des Art. 32 Abs. 1 Satz 1 BayBO oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein (Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Bei Sonderbauten ist der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen (Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO). Jede als Rettungsweg dienende notwendige Treppe muss gemäß Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO zur Sicherstellung der Rettungswege aus den Geschossen ins Freie in einem eigenen durchgehenden Treppenraum liegen (notwendiger Treppenraum).

Nach vorläufiger Auffassung des Gerichts sind hinsichtlich des 1. und 2. Obergeschosses der streitgegenständlichen Anlage, einem Sonderbau der Gebäudeklasse 5 (Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5, Abs. 4 Nr. 8 BayBO), die erforderlichen zwei voneinander unabhängigen Rettungswege nach Art. 31 BayBO nicht vorhanden.

Die Anlage ist in Ost-West-Richtung 58 m und in Süd-Nord-Richtung 21,50 m lang und besitzt vier verschiedene Treppenräume (im Baukontrollbericht vom 30.11.2016 bezeichnet als: zentraler Treppenraum, mittiger Treppenraum, östlicher Treppenraum, südwestlicher Treppenraum). Weil ansonsten die nach Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO erforderliche Rettungsweglänge von weniger als 35 mvon jeder Stelle eines Aufenthaltsraums zu einem zentralen Treppenraum nicht eingehalten werden kann (Seite 8 des Baukontrollberichts), müssten sowohl der südwestliche Treppenraum (Rettungsweg für 1. und 2. Obergeschoss im westlichen Gebäudeteil) als auch der zentrale Treppenraum (Rettungsweg für östlichen Gebäudeteil) als ordnungsgemäße notwendige Treppenräume im Sinne des Art. 33 BayBO ausgestaltet sein.

Voraussichtlich können jedoch weder der zentrale Treppenraum noch der südwestliche Treppenraum jeweils als ordnungsgemäßer erster Rettungsweg eingestuft werden, weil beide Treppenräume in mehrfacher Hinsicht die Voraussetzungen der Art. 31 ff. BayBO nicht erfüllen.

Der zentrale Treppenraum verbindet das Erdgeschoss nur unmittelbar mit dem 1., aber nicht mit dem 2. Obergeschoss und verstößt damit gegen die Anforderungen an eine notwendige Treppe nach Art. 32 Abs. 3 Satz 1 BayBO (Treppe in einem Zug zu allen angeschlossenen Geschossen) bzw. einen eigenen durchgehenden notwendigen Treppenraum nach Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO.

Zudem verfügt der zentrale Treppenraum sowohl im Erdgeschoss als auch im 1. Obergeschoss nicht über die erforderlichen mindestens feuerhemmenden, rauchdichten und selbstschließenden Abschlüsse im Sinne des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO, die bei Öffnungen zu Kellergeschossen, zu nicht ausgebauten Dachräumen, Werkstätten, Läden, Lager- und ähnlichen Räumen sowie zu sonstigen Räumen und Nutzungseinheiten mit mehr als 200 m², ausgenommen Wohnungen, erforderlich sind. Entgegen der Bestimmung des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO handelt es sich bei den Türen im Erdgeschoss vom zentralen Treppenraum zum Speisesaal bzw. zu den Gasträumen (Nutzungseinheit mit mehr als 200 m²) sowie zum Büro („ähnlicher Raum“ im Sinne des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO) nur um Rahmentüren mit Füllungen ohne Feuerwiderstandsdauer (Baukontrollbericht S. 9 f.). Außerdem fehlt es derzeit an einer Tür mit ausreichender Feuerwiderstandsdauer, die den entlang der Toiletten verlaufenden Flur zum östlichen Teil des Erdgeschosses vom Treppenbereich abtrennt (Baukontrollbericht, S. 36 Foto 53). Im 1. Obergeschoss weist die Tür vom zentralen Treppenraum zum ursprünglich zu Beherbergungszwecken genutzten östlichen Gebäudeteil mit mehr als 200 m², dessen Wohnnutzung durch den Pächter nicht baurechtlich genehmigt ist, ebenfalls keine ausreichende Feuerwiderstandsdauer auf (Baukontrollbericht S. 9 f.). Des Weiteren besteht im 1. Obergeschoss kein rauchdichter und selbstschließender Abschluss zum notwendigen Flur im Sinne des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO, weil der Flurabschnitt zwischen zentralem Treppenraum und mittlerem Treppenraum nicht durch eine Tür vom übrigen Flur zum westlichen Gebäudeteil abgetrennt ist (Baukontrollbericht S. 10, S. 32 Foto 25). Auch fehlt es im zentralen Treppenraum an mindestens vollwandigen, dicht- und selbstschließenden Abschlüssen zu sonstigen Räumen und Nutzungseinheiten im Sinne von Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 3 BayBO, weil im Flur des 1. Obergeschosses zu den Beherbergungszimmern nur Rahmentüren mit Holzfüllungen eingebaut sind und eine Selbstschließung dieser Türen im Rahmen der Baukontrolle nicht festgestellt werden konnte (Baukontrollbericht S. 18).

Entgegen der Regelung des Art. 33 Abs. 4 BayBO handelt es sich im Erdgeschoss bei den Fenstern vom zentralen Treppenraum zum Büro und zur Vorhalle um Fenster ohne Feuerwiderstandsdauer (Baukontrollbericht S. 10).

Außerdem bietet das im 1. Obergeschoss gelegene Fenster des zentralen Treppenraums keine Öffnung zur Rauchableitung im Sinne des Art. 33 Abs. 8 Satz 1 Nr. 2 BayBO, weil es sich vom Treppenlauf aus nicht ohne Hilfsmittel öffnen lässt (Baukontrollbericht S. 10).

Schließlich sind die Wände und Decken des zentralen Treppenraums und der als Lobby genutzten Halle, des nördlichen Vorraums (Windfang) und der Vorhalle zum zentralen Treppenraum entgegen der Bestimmungen des Art. 33 Abs. 5 BayBO überwiegend mit brennbaren Holzvertäfelungen verkleidet (Baukontrollbericht S. 9).

Auch der südwestliche Treppenraum erfüllt voraussichtlich nicht die Anforderungen der Art. 31 ff. BayBO und kann damit für das 1. und 2. Obergeschoss nicht als erster Rettungsweg dienen.

Das südwestliche Treppenhaus, das keine direkte Verbindung vom 1. zum 2. Obergeschoss bietet, führt nicht in einem Zug zu allen angeschlossenen Geschossen und verstößt damit gegen die Anforderungen an eine notwendige Treppe nach Art. 32 Abs. 3 Satz 1 BayBO bzw. einen notwendigen Treppenraum nach Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO.

Im Erdgeschoss besitzt der südwestliche Treppenraum zum Appartement keinen mindestens feuerhemmenden, rauchdichten und selbstschließenden Abschluss im Sinne des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO, denn bei der bestehenden Tür handelt es sich nur um eine Rahmentür mit Füllungen (Baukontrollbericht S. 13). Im 1. Obergeschoss ist der südwestliche Treppenraum entgegen der Anforderungen des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO nicht durch rauchdichte und selbstschließende Abschlüsse von den nach Norden und Süden hin abgehenden Fluren (notwendige Flure) abgetrennt (Baukontrollbericht S. 34 Foto 39).

Des Weiteren sind entgegen der Bestimmungen des Art. 33 Abs. 5 BayBO der Eingangsbereich und der im Freien liegende Hauseingang zum südwestlichen Treppenraum bzw. zum Saunabereich überwiegend mit brennbaren Holzvertäfelungen bzw. Holzschindeln verkleidet (Baukontrollbericht S. 13).

Vor dem Hintergrund dieser Mängel ist nach vorläufiger Einschätzung davon auszugehen, dass der erste vertikale Rettungsweg für das 1. und 2. Obergeschoss des streitgegenständlichen Gebäudes nicht ausreichend gesichert ist.

Gleichzeitig ist auch der zweite vertikale Rettungsweg für das 1. und 2. Obergeschoss des Gebäudes nicht gesichert.

Im vorliegenden Fall müsste der zweite vertikale Rettungsweg grundsätzlich als eine weitere notwendige Treppe in Form eines notwendigen Treppenraums ausgestaltet sein, weil einer Rettung über Rettungsgeräte der Feuerwehr Bedenken wegen der Personenrettung entgegenstehen (Art. 31 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 2 BayBO). Nach Auskunft des Kreisbrandmeisters des Landkreises R … (Baukontrollbericht S. 44) kann die Feuerwehr erst nach frühestens 13 Minuten am streitgegenständlichen Hotel eintreffen (Feuerwehr B … mindestens 13 Minuten, Feuerwehr R …: mindestens 19 Minuten, Feuerwehr L …: mindestens 18 Minuten), womit die Hilfeleistungsfrist von 10 Minuten entsprechend der Vollzugsbekanntmachung zum Bayerischen Feuerwehrgesetz deutlich überschritten wird.

Die streitgegenständliche Anlage besitzt weder notwendige Treppenräume im Sinne der Art. 31 Abs. 2 Satz 1, 33 BayBO, die jeweils als zweiter vertikaler Rettungsweg dienen könnten, noch Außentreppen im Sinne des Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO, die weitere notwendige Treppenräume entbehrlich machen könnten.

Der zentrale und der südwestliche Treppenraum kommen aufgrund der oben genannten Mängel als Rettungswege nicht in Betracht. Weitere Treppenräume, die als vertikale Rettungswege für das 1. und 2. Obergeschoss dienen könnten, besitzt die streitgegenständliche Anlage nicht. Ebenso verfügt sie auch nicht über Außentreppen im Sinne des Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO. Zwar besitzt die streitgegenständliche Anlage verschiedene Notabstiege, diese erfüllen aber die Anforderungen des Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO nicht, weil ihre Nutzung nicht ausreichend sicher ist und im Brandfall gefährdet werden kann. Die vom mittigen Treppenraum im 1. Obergeschoss über das Garagendach erreichbare Notabstiegsleiter auf die vor dem Hotel liegende Grünfläche kann nicht als ordnungsgemäße Außentreppe angesehen werden, weil auf dem Flachdach eine Sicherheitsbeleuchtung, eine Absturzsicherung sowie eine Überdachung, die das Flachdach in den Wintermonaten von Schnee freihalten kann, fehlen (Baukontrollbericht S. 11) und damit eine sichere Nutzung vor allem in den Wintermonaten nicht gewährleistet erscheint. Im Übrigen ist die Außenfassade im Bereich der auf das Garagendach führenden Balkontür mit brennbaren Holzschindeln verkleidet, sodass dieser Abstieg im Brandfall gefährdet sein kann (Baukontrollbericht S. 11). Auch der beim südwestlichen Treppenraum bestehende Notabstieg vom 1. Obergeschoss zur ebenerdigen Terrasse, der über die südlichen Balkone auch vom östlichen Gebäudeteil erreicht werden kann, kann nach summarischer Prüfung nicht als Außentreppe im Sinne des Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO und damit nicht als ausreichender Rettungsweg angesehen werden. Sowohl entlang der südlichen Balkone als auch am Notabstieg selbst fehlt es an einer Sicherheitsbeleuchtung sowie einem Witterungsschutz (Baukontrollbericht S. 13). Außerdem existieren im Bereich der Terrasse im 1. Obergeschoss des östlichen Gebäudeteils an der Absturzkante der Terrasse keine Maßnahmen zur Absturzsicherungen (Baukontrollbericht S. 12). Im Übrigen ist ein sicherer Abstieg im Brandfall in Frage gestellt, weil die Außenfassade im Bereich des Notabstiegs mit brennbaren Holzschindeln verkleidet ist und die Bodenbeläge des Balkons brennbar sind. Des Weiteren ist der Notabstieg gefährdet, da im Obergeschoss die zum Notabstieg führende Balkontür sowie das auf dem Weg zum Notabstieg zu passierende Fenster des Appartements ebenso wie das an den Notabstieg angrenzende Fenster im Erdgeschoss keine Feuerwiderstandsdauer besitzen (Baukontrollbericht, S. 13).

Da für die Räumlichkeiten im 1. und 2. Obergeschoss des streitgegenständlichen Gebäudes weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sind, ist von einer konkreten erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen. Vor dem Hintergrund der aufgezeigten Mängel kann nicht angenommen werden, dass die Personenrettung im Brandfall gewährleistet wäre. Weil weder im zentralen noch im südwestlichen Treppenhaus ausreichende Abschlüsse im Sinne des Art. 33 Abs. 6 BayBO bestehen und in diesen Bereichen überwiegend Decken- und Wandverkleidungen aus Holz vorzufinden sind, besteht dort ein erheblicher Branddruck. Brände könnten sich sehr rasch entwickeln und ausbreiten. Gleichsam könnten Feuer und Rauch mangels ausreichender Abschlüsse im Sinne des Art. 33 BayBO ungehindert in Treppenräume, aber umgekehrt auch in die sich anschließenden Flure und Räumlichkeiten eindringen, sodass nicht in ausreichendem Maße sichergestellt ist, dass die Flure und Treppenräume im Brandfall für Personen, die sich im 1. oder 2. Obergeschoss aufhalten, benutzbar bleiben. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Notabstiege nicht ausreichend gesichert sind und die örtliche Feuerwehr aufgrund der Lage des Hotels frühestens nach 13 Minuten am streitgegenständlichen Hotel eintreffen würde, ist angesichts der zu erwartenden Schäden im Brandfall nach summarischer Prüfung davon auszugehen, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO erfüllt sind.

Die Anordnung des Landratsamts R … steht damit auch im Einklang mit dem Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 25.7.2011 (IIB7 – 4112.420-013/11, S. 2 Ziffer 1.2), wonach beispielhaft von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz auszugehen ist, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind.

Auch der Auswahl des Bescheidsadressaten stehen keine Bedenken entgegen. Anordnungen nach Art. 54 Abs. 4 BayBO sind, unabhängig von einem möglichen Verschulden des Verpflichteten, regelmäßig an denjenigen zu richten, der die Verfügungsmacht über die bauliche Anlage besitzt (Dirnberger, in: Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 54 Rn. 178). Die Anordnung der Nutzungsuntersagung richtet sich vorliegend gegen die Antragstellerin als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks.

Die Anordnung der Nutzungsuntersagung erging auch ermessensfehlerfrei, insbesondere ist sie verhältnismäßig.

Steht einer Verwaltungsbehörde bei Erlass eines Verwaltungsakts Ermessen zu, so erstreckt sich die gerichtliche Überprüfung des Verwaltungsakts gemäß § 114 Satz 1 VwGO nur darauf, ob die Behörde die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat.

Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Landratsamt R … sein im Rahmen des Art. 54 Abs. 4 BayBO eingeräumtes Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Die sofortige Nutzungsuntersagung ist geeignet, die bestehende erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit der sich im 1. und 2. Obergeschoss des streitgegenständlichen Hotels aufhaltenden Personen zu beseitigen. Ein milderes Mittel ist nicht ersichtlich. Die Anordnung der Nutzungsuntersagung, die dem Schutz von Leben und Gesundheit dient, wahrt den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Zu Recht ging das Landratsamt R … davon aus, dass mögliche finanzielle bzw. wirtschaftliche Interessen der Antragstellerin hinter diesen besonders wichtigen Rechtsgütern zurückzustehen haben. Das Landratsamt R … berücksichtigte die Interessen der Antragstellerin in angemessener Weise, indem es ihr zugestand, die Nutzungsuntersagung längstens drei Monate nach Zustellung des Bescheids auszusetzen, wenn verschiedene von der Behörde aufgeführte Sofortmaßnahmen umgesetzt würden. Damit räumte das Landratsamt der Antragstellerin einen ausreichenden zeitlichen Spielraum ein, um die Nutzungsuntersagung durch Beseitigung der Mängel bzw. Vorlage eines eigenen Brandschutzkonzepts abzuwenden. Im Übrigen stellte die Behörde ermessensfehlerfrei darauf ab, dass der Antragstellerin bereits seit längerer Zeit bekannt ist, dass die streitgegenständliche Anlage nach Auffassung des Landratsamts unter dem Gesichtspunkt des Brandschutzes Mängel aufweist. So wandte sich der Geschäftsführer der Antragstellerin bereits mit Schreiben vom 29.1.2013 an den Landrat des Landkreises R …, um sich mit der vom Landratsamt erstellten Liste brandschutztechnischer Mängel vom 23.1.2013 auseinanderzusetzen. Schließlich ging das Landratsamt R … zu Recht davon aus, dass allein der Umstand, dass es lange Zeit nicht bauaufsichtlich gegen die Brandschutzmängel vorgegangen ist, nicht dazu führt, dass die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung als rechtswidrig anzusehen wäre. Denn allein aufgrund einer möglicherweise längerfristigen Duldung eines rechtswidrigen Zustands kann eine Behörde ihre Anordnungsbefugnis nach Art. 54 Abs. 4 BayBO nicht verwirken, weil dies zum Regelungszweck dieser Vorschrift, nämlich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit abzuwehren (Dirnberger, in: Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 54 Rn. 185), im Widerspruch stünde.

b) Auch die Anordnung der Mängelbeseitigung in Teil II Ziffer 1 bis 11 ist nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage rechtmäßig, weil sie die Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO erfüllt, sich an den richtigen Adressaten, nämlich die Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks, richtet und ermessensfehlerfrei ergangen ist.

Wie bereits ausgeführt besteht in der streitgegenständlichen Anlage im Hinblick auf den Brandschutz eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit der sich im 1. und 2. Obergeschoss der Anlage aufhaltenden Personen. Insoweit wird auf die Ausführungen zur Nutzungsuntersagung verwiesen. Darüber hinaus weisen aber auch die Rettungswege im Erdgeschoss, insbesondere im Bereich der Garage, Mängel auf, die zu einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit führen: So konnte bei der Baukontrolle am 8.11.2016 die Notausgangstür von der Garage ins Freie nicht geöffnet werden (Baukontrollbericht S. 17), obwohl sie als horizontaler Rettungsweg im Sinne des Art. 31 Abs. 1 BayBO für den Saunabereich dient. Zudem war auch die östliche Tür der Garage, in der Brennholz lagerte, nicht nutzbar, da vor ihr ein Strohballen abgestellt worden war (Baukontrollbericht S. 17).

Die in Teil II Ziffer 1 bis 11 des Bescheids getroffenen Anordnungen zur Mängelbeseitigung sind geeignet, diese erhebliche Gefahr abzuwehren, weil sie darauf abzielen, die gesetzlichen Anforderungen an ordnungsgemäße Rettungswege im Sinne der Art. 31 ff. BayBO durchzusetzen und damit die Personenrettung im Brandfall in der streitgegenständlichen Anlage sicherzustellen.

Durch die in Ziffer 1 getroffenen Anordnungen sollen die erforderlichen und bisher fehlenden mindestens feuerhemmenden, rauchdichten und selbstschließenden Abschlüsse im Sinne des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO zum zentralen und südwestlichen Treppenraum hergestellt werden.

Die in Ziffer 2 getroffenen Anordnungen sollen sicherstellen, dass gemäß Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO im 1. Obergeschoss vom zentralen Treppenraum zum nach Westen verlaufenden Flur und vom südwestlichen Treppenraum zu den nach Norden und Süden verlaufenden Fluren die erforderlichen rauchdichten und selbstschließenden Abschlüsse eingebaut werden, die bisher fehlen.

Die in Ziffer 3 getroffene Anordnung reagiert auf den Umstand, dass die Türen zu den Beherbergungszimmern im 1. Obergeschoss bisher nur als Rahmentüren mit Holzfüllungen ohne Selbstschließungsmechanismus ausgestaltet sind. Sie soll sicherstellen, dass die Anforderungen des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 3 BayBO erfüllt und an den sich im Bereich des notwendigen Treppenraums befindenden Stellen mindestens vollwandige, dicht- und selbstschließende Abschlüsse geschaffen werden.

Die in Ziffer 4 getroffene Anordnung erging vor dem Hintergrund, dass im Erdgeschoss die Fenster vom zentralen Treppenraum zum Büro und zur Vorhalle entgegen Art. 33 Abs. 4 BayBO keine Feuerwiderstandsdauer besitzen.

Mit Ziffer 5 reagierte das Landratsamt auf den Umstand, dass das Fenster des zentralen Treppenraums im 1. Obergeschoss vom Treppenlauf aus nicht zu öffnen ist. Die Anordnung soll sicherstellen, dass dieses Fenster als Rauchabzug im Sinne des Art. 33 Abs. 8 BayBO ausgestaltet wird.

Die in Ziffer 6 getroffene Anordnung dient der Sicherstellung der in Art. 33 Abs. 5 BayBO festgesetzten Vorgaben für in notwendigen Treppenräumen zugelassene Baustoffe.

Mit der in Ziffer 7 getroffenen Anordnung reagiert das Landratsamt R … auf den im Rahmen der Baukontrolle am 8.11.2016 vorgefundenen Umstand, dass die westliche Notausgangstür von der Garage ins Freie, die für den Saunabereich als Rettungsweg dient, nicht geöffnet werden konnte.

Die in Ziffer 8 getroffene Anordnung beruht auf der ebenfalls dem Brandschutz dienenden Vorschrift des § 17 Abs. 4 GaStellV, wonach brennbare Stoffe in Garagen außerhalb von Kraftfahrzeugen nur in unerheblichen Mengen aufbewahrt werden dürfen.

Die Anordnung in Ziffer 9 reagiert auf den Umstand, dass im Rahmen der Baukontrolle am 8.11.2016 im zentralen Treppenraum sowie in verschiedenen als Flucht Weg dienenden Fluren brennbare Gegenstände aufgefunden wurden (Baukontrollbericht S. 10). Notwendige Treppenräume im Sinne des Art. 33 BayBO sowie notwendige Flure im Sinne des Art. 34 BayBO müssen insbesondere bei Sonderbauten jedoch frei von Brandlasten sein (Kühnel/Gollwitzer, in: Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 33 Rn. 12; Molodovsky/Famers, in: Molodovsky/Famers, BayBO, 34. Update 2/17, Art. 34 Erl. 9).

Bei der Baukontrolle durch das Landratsamt R … am 8.11.2016 wurde festgestellt, dass verschiedene Türen mit Brandschutzanforderungen mit einem Keil offen gehalten wurden (Baukontrollbericht S. 9, 18). Die in Ziffer 10 getroffene Anordnung soll garantieren, dass dem Erfordernis selbstschließender Abschlüsse im Sinne des Art. 33 Abs. 6 BayBO nachgekommen wird.

Die in Ziffer 11 getroffene Anordnung zur Vorlage des Prüfergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung dient ebenfalls der Sicherstellung der Personenrettung im Brandfall.

Diese Anordnungen zur Mängelbeseitigung sind – wie auch die Nutzungsuntersagung – erforderlich und verhältnismäßig. Die Umbaumaßnahmen sind zwar mit nicht unerheblichen finanziellen Belastungen für die Antragstellerin verbunden, dienen aber dem Schutz von Leben und Gesundheit der Bewohner und damit dem Erhalt von höher zu gewichtenden Rechtsgütern. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Landratsamt R … der Antragstellerin in den Gründen des Bescheids einräumte, als Alternative zur angeordneten Mängelbeseitigung innerhalb von drei Monaten nach Zustellung des Bescheids ein eigenes Brandschutzkonzept vorzulegen, zu prüfen und umzusetzen, sind nach summarischer Prüfung keine Ermessensfehler ersichtlich.

c) Auch hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der jeweils in Teil I Ziffer 4 und Teil II Ziffer 13 bis 26 getroffenen Androhung von Zwangsgeld bestehen keine Bedenken. Es ist nach summarischer Prüfung davon auszugehen, dass diese Anordnungen die Voraussetzungen der Art. 31, 36 VwZVG erfüllen.

Gegenüber dem derzeitigen Pächter wurde in Teil III des streitgegenständlichen Bescheids eine entsprechende Duldungsanordnung ausgesprochen, sodass die Nutzungsuntersagung und die Mängelbeseitigung von der Antragstellerin im Sinne des Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG erfüllt werden können.

Hinsichtlich der Nutzungsuntersagung war keine Frist zu setzen, da diese sofortige Anordnung zur Abwehr einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit erforderlich war. Die gesetzten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbeseitigung entsprechen den Anforderungen des Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG, weil der Antragstellerin die Umsetzung der für die Herstellung der erforderlichen Rettungswege notwendigen Maßnahmen angesichts der erheblichen konkreten Gefahr für Leben und Gesundheit der sich in der streitgegenständlichen Anlage befindenden Personen billigerweise zugemutet werden kann. Außerdem besaß die Antragstellerin schon seit längerer Zeit Kenntnis von dem Umstand, dass die streitgegenständliche Anlage brandschutztechnische Mängel aufweist. Die Höhe der Zwangsgelder von 1.000,00 bzw. 2.000,00 € ist aufgrund des hohen Stellenwerts ordnungsgemäßen Brandschutzes angemessen, liegt im durch Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG vorgegebenen Rahmen und berücksichtigt das wirtschaftliche Interesse des Pflichtigen an der Vornahme der jeweiligen Mängelbeseitigung im Sinne des Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG. Im Übrigen würde der Umstand, dass die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 25 keine bezifferte Fristsetzung besitzt, nicht zu einem Erfolg der Klage führen, weil das Fehlen einer Monatsangabe die Zwangsgeldandrohung ins Leere laufen lässt und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt.

Nach alledem ist von geringen Erfolgsaussichten der Klage der Antragstellerin und damit von einem Überwiegen des Interesses des Antragsgegners an der sofortigen Vollziehung des streitgegenständlichen Bescheids auszugehen.

Als unterliegender Teil hat die Antragstellerin gemäß § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung der Nrn. 1.5 und 9.4 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.

1. Der Antrag wird abgelehnt.

2. Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller.

3. Der Streitwert wird auf 10.000,00 Euro festgesetzt.

I.

Der Antragsteller begehrt mit seinem Antrag einstweiligen Rechtschutz gegen eine von der Antragsgegnerin ausgesprochene Nutzungsuntersagung für den Betrieb seines Hotels.

Der Antragsteller betreibt auf dem Grundstück ..., FlNr. ... in der großen Kreisstadt ... das Hotel „...“, dessen Eigentümer er nach eigenen Angaben ist. Für das Grundstück in der historischen Altstadt finden sich in den von der Antragsgegnerin vorgelegten Bauakten bereits Grundrisszeichnungen vom 23. September 1897 für das Bauvorhaben „Neuerrichtung eines Gastzimmers…“, in denen im Erdgeschoss zwei Gastzimmer und mehrere Küchenräume eingezeichnet sind, und die den handschriftlichen Vermerk „baupolizeilich bewilligt“ vom 11. Oktober 1897 tragen. Auch existiert eine Grundrisszeichnung vom 17. November 1926, die den damaligen Prüfstempel des Bauamts der Stadt ... trägt und in der im Erdgeschoss drei Gastzimmer und eine Küche und im ersten Obergeschoss mehrere Fremdenzimmer eingezeichnet sind.

Mit Bescheid vom 22. Mai 2003 wurde dem Antragsteller von der Antragsgegnerin für das Hotel gemäß Art. 70 Abs. 3 BayBO in der damaligen Fassung eine bis29. Februar 2004 befristete isolierte Abweichung von den Bestimmungen der Art. 36 BayBO (Treppenräume und Ausgänge) und Art. 37 BayBO (notwendige Flure) sowie von §§ 10 bis 12 GastBauV gewährt. Diese stand unter der Bedingung, dass im ersten Obergeschoss nur die Zimmer 1 bis 4, 6, 8, 11, 12, 14 und 15 und im zweiten Obergeschoss nur die Zimmer 20 bis 23 als Aufenthaltsräume genutzt werden dürfen, weil nur bei diesen die Möglichkeit einer Anleiterung zur Sicherstellung des zweiten Rettungsweges durch die Freiwillige Feuerwehr bestätigt worden war. Bereits damals wurde darauf hingewiesen, dass die Beschaffenheit des Treppenhauses und der Flurabschlüsse im Erdgeschoss und im ersten und zweiten Obergeschoss des Gebäudes nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprächen und nur einen Notbehelf darstellten. Es müsse alles daran gesetzt werden, so schnell wie möglich die notwendigen Verbesserungen hinsichtlich des Treppenhauses und der Abschlüsse zu den Fluren zu realisieren. In einer beiliegenden Stellungnahme der Freiwilligen Feuerwehr wird ausgeführt, dass bei allen außer den genannten Gästezimmern eine Menschenrettung bei Ausfall des ersten Flucht- und Rettungsweges ausgeschlossen sei. Diese isolierte Abweichung wurde mit Bescheid vom 25. November 2003 bis 28. Februar 2006 verlängert, die Nutzung als Aufenthaltsräume weiterhin auf die genannten Zimmer beschränkt.

In der Behördenakte finden sich Vermerke über Gespräche zwischen dem Antragsteller und Vertretern der Stadt ... vom 3. August 2005 und vom 2. Februar 2006, bei denen der Antragsteller darauf hingewiesen wurde, dass er nach Ablauf der isolierten Abweichung am 28. Februar 2006 einen Nachweis über den vorbeugenden Brandschutz gemäß § 14 BauVorlV erbringen müsse. Sein Hotel dürfe dann erst wieder nach Ausführung der erforderlichen Brandschutzmaßnahmen, wie sie dann in dem Nachweis aufgezeigt würden, weiterbetrieben werden. Die Umsetzung von Brandschutzmaßnahmen war dem Antragsteller bis zum damaligen Zeitpunkt nach eigenen Angaben aus wirtschaftlichen Gründen nicht möglich. Am 3. März 2006 fand erneut ein Gespräch statt, bei dem der Antragsteller ausführte, dass er mittlerweile aufgrund einer Umstrukturierung über weniger als 30 Gastbetten und weniger als 60 Gastplätze verfüge. Ihm wurde daraufhin mitgeteilt, dass gemäß Art. 73 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit Art. 64 Abs. 5 Satz 1 BayBO 1998 ein Nachweis über den vorbeugenden Brandschutz erforderlich sei, der jedoch nicht der Stadt... vorgelegt werden müsse. Die Einhaltung der dort getroffenen Entscheidungen liege allein in seinem Verantwortungsbereich. Abdrucke der Niederschriften dieser Gespräche erhielt der Antragsteller.

In einer handschriftlichen Notiz vom 3. März 2006 bestätigte er der Antragsgegnerin, dass in seinem Hotel nicht mehr als 28 Betten und nicht mehr als 60 Gastplätze im Restaurant zur Verfügung stünden.

Am 22. Mai 2015 beantragte der Antragsteller die Erteilung einer gaststättenrechtlichen Erlaubnis. Diesen Antrag leitete das Gewerbeamt der Antragsgegnerin dem Stadtbauamt zur Stellungnahme zu. Letzteres teilte dem Antragsteller mit Schreiben vom 15. Juni 2015 mit, dass für seinen Hotelbetrieb die Bescheinigungen Brandschutz I und II fehlten. Bereits mit Schreiben vom 3. August 2005 und 2. Februar 2006 und letztmalig bei einem Ortstermin am 20. Mai 2005 (dessen Niederschrift sich in der Behördenakte befindet) sei die Notwendigkeit dieser Bescheinigungen betont worden. Er wurde nunmehr dazu aufgefordert, die Bescheinigungen Brandschutz I und II bis zum 30. Juni 2015 vorzulegen. Andernfalls werde am 7. Juli 2015 um 11:30 Uhr eine Feuerbeschau bei ihm durchgeführt. Der Erlass einer entsprechenden Anordnung wurde angekündigt und ihm die Möglichkeit zur Stellungnahme gegeben.

Aus einem Aktenvermerk vom 7. Juli 2015 geht hervor, dass die geforderten Bescheinigungen nicht vorgelegt und bei der angekündigten Feuerbeschau die zu begutachtenden Räumlichkeiten nicht geöffnet wurden.

Mit Bescheid vom 19. Mai 2016 ordnete die Antragsgegnerin eine Feuerbeschau am 1. Juni 2016 um 15:00 Uhr im Anwesen ... des Antragstellers an und verpflichtete ihn, hierzu den Bediensteten bzw. den durch die Stadt Beauftragten Zutritt zu sämtlichen Räumlichkeiten des Gaststätten- und Hotelbetriebs zu gewähren und das Betreten dieser Räumlichkeiten zu dulden. Der Sofortvollzug wurde angeordnet.

Die angeordnete Feuerbeschau wurde am 1. Juni 2016 durch die Architekten- & Brandschutzingenieurgesellschaft ... im Hotel des Antragstellers in seiner Gegenwart mit Vertretern der Antragsgegnerin, der Feuerwehr, eines weiteren Brandschutzsachverständigen und der Firma ... (Bauplanung) durchgeführt. Laut Protokoll bzw. Gutachten vom 9. Juni 2016 (nicht wie fälschlicherweise bezeichnet 2014) wurde das Objekt im Erdgeschoss im ersten und zweiten Obergeschoss begangen. Der anwesende Stadtkommandant stellte klar, dass maximal drei Personen gleichzeitig mit einer Drehleiter gerettet werden könnten, ein gleichzeitiger Löschangriff sei nicht durchführbar. Sicherheitstechnische Anlagen (BMA, Sicherheitsbeleuchtungsanlage, beleuchtete Fluchtwegekennzeichen, Rauchableitung im Treppenraum) waren nicht zu erkennen. Zur Flucht- und Rettungswegesituation wird folgendes ausgeführt:

- Die Geschosse sind über einen Haupttreppenraum, welcher im Erdgeschoss ungesichert an weitere Nutzungseinheiten anschließt, zu begehen.

- Die vom Treppenraum abgehenden Flure sind nicht durch Brandrauchschutztüren abgetrennt. Eine sofortige Verrauchung des ersten Rettungsweges, über alle Geschosse gleichzeitig, ist bei einer Schadenslage in einem Zimmer zu erwarten.

- Die Zimmertüren sind Kassettentüren ohne Brandschutzanforderung.

- Die baulichen Treppen sind in Teilbereichen mit unterschiedlichen Steigungsverhältnissen ausgeführt, was zu einer Beeinträchtigung des Fluchtverhaltens führen kann.

- Innerhalb des Treppenraumes bzw. des ersten Rettungsweges sind Stromverteilerkästen und Lagerräume bzw. kleinere Fremdnutzungsbereiche und Aufgänge auf den (mit Brandlasten behafteten) Speicherraum zu erkennen.

- Der zweite Rettungsweg muss ausschließlich über Rettungsgerät der Feuerwehr sichergestellt werden. Hierzu ist eine separate Stellungnahme des Stadtkommandanten Herrn ... einzuholen.

Das Gutachten kommt zu dem Schluss, dass aufgrund des mit nicht unerheblichen Mängeln behafteten ersten baulichen Rettungsweges und den fehlenden Bauteilanforderungen nicht abschließend festgestellt werden könne, dass zu rettende Personen tatsächlich 30 Minuten in ihren Beherbergungsräumen verbleiben könnten. Es müsse mit einer gleichzeitigen Rettung von mehreren Personen an verschiedenen Stellen im Gebäude gerechnet werden. Es bestehe eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit, was vor Ort auch durch den Stadtkommandanten und den Sachverständigen für Brandschutz bestätigt worden sei.

Noch vor Ort untersagte die Antragsgegnerin dem Antragsteller den Beherbergungsbetrieb mit sofortiger Wirkung und eröffnete ihm, dass bei einem Verstoß gegen diese Anordnung sofort ein Zwangsgeld fällig werde.

Mit Bescheid vom 13. Juni 2016, dem Antragsteller ausweislich Postzustellungsurkunde am 15. Juni 2016 zugegangen, bestätigte die Stadt ... diese sofortige Nutzungsuntersagung vom 1. Juni 2016, ordnete deren sofortige Vollziehung an und drohte für den Fall der Zuwiderhandlung ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,00 Euro an. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, bei der Feuerbeschau am 1. Juni 2016 seien erhebliche Mängel hinsichtlich des vorbeugenden Brandschutzes festgestellt worden. Insbesondere sei durch einen mangelhaften ersten baulichen Rettungsweg und durch einen nicht gesicherten zweiten Rettungsweg eine ordnungsgemäße Personenrettung im Schadensfall nicht gewährleistet. Die Nutzungsuntersagung stütze sich auf Art. 54 Abs. 4 BayBO, wonach die Bauaufsichtsbehörde auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen, stellen könne, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sei. Eine solche Gefahr sei hier gegeben. Der erste Rettungsweg sei nicht gesichert, weil er aus den Beherbergungsräumen über offene Flure in einen nicht abgetrennten Treppenraum führe und zudem klassifizierte Brand- bzw. Rauchschutztüren zu den notwendigen Fluren, sowie eine automatisch wirkende Rauch- und Wärmeabzugseinrichtung fehlten. Auch seien Bauteilanforderungen zu den Geschossdecken, Raumtrennwänden und ähnlichem nicht erfüllt, so dass nicht abschließend festgestellt werden könne, ob zu rettende Personen tatsächlich 30 Minuten gesichert in ihren Beherbergungsräumen verbleiben könnten. Deshalb müssten im Brandfall mehrere Personen an verschiedenen Stellen des Gebäudes und im Gebäude gleichzeitig gerettet werden. Auch der zweite Rettungsweg sei nicht sichergestellt. Rettungsgeräte der Feuerwehr hätten zwar Zugang zu den Fenstern an der Ostseite Richtung ..., aufgrund der hohen Zahl gleichzeitig zu rettender Personen sei dies jedoch nicht ausreichend. Bei den südlichen Zimmern, welche in das ... mündeten, sei eine sichere Rettung über das Rettungsgerät der Feuerwehr nicht möglich. Hinsichtlich der beiden Fremdenzimmer im ersten Obergeschoss, deren westliche Fenster Richtung ... mündeten, sei zwar eine Anleiterbarkeit gegeben, dies sei jedoch ebenfalls wegen der hohen Zahl gleichzeitig zu rettender Personen nicht ausreichend. Die gleichzeitige Rettung mehrerer Personen an verschiedenen Stellen könne nach Angabe des Kommandanten der Freiwilligen Feuerwehr ... bei dem Ortstermin auf gar keinen Fall gesichert vorgenommen werden. Die Nutzungsuntersagung sei zur Abwehr dieser Gefahr geeignet, erforderlich und angemessen. Der Sofortvollzug stehe im besonderen öffentlichen Interesse, weil die sofortige Beseitigung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit von Gästen des Beherbergungsbetriebs inmitten stehe. Ein Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein nicht hinnehmbares Fortbestehen der Gefährdungslage zur Folge. Der Bescheid beziehe sich allein auf den Beherbergungsbetrieb, ungeachtet dessen sei in einem Brandschutznachweis auch die vorhandene Gaststätte mit zu würdigen.

Gegen diesen Bescheid hat der Antragsteller mit Schriftsatz vom 10. Juli, bei Gericht am selben Tag eingegangen, Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach erhoben und Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO gestellt. Zur Begründung trägt er im Wesentlichen vor, das Gebäude stamme aus dem Mittelalter und sei erstmals im Jahre 1468 erwähnt. Die geforderten Brandschutzmaßnahmen seien nur sehr schwierig und unter hohen Kosten auszuführen, was natürlich keinen Grund für die Nichtausführung in angemessener Frist darstelle. Er selbst sei bereits 70 Jahre alt und dabei, das Anwesen zu verkaufen, der Käufer werde die Brandschutzmaßnahmen in den touristisch ruhigen Monaten Januar bis Mai 2017 durchführen. Für die laufende Saison seien bereits ca. 550 Reservierungen, davon 90% vor dem 1. Juni 2016, eingegangen. Mit seinen Gästen aus aller Welt, insbesondere Asiaten, könne er nur schwer kommunizieren und deswegen bestehende Reservierungen nicht stornieren. Diese Gäste stünden dann vor verschlossenen Türen. Auch andere Hotels und Gasthöfe in ..., die er jedoch nicht anschwärzen wolle, entsprächen nicht den geforderten Brandschutzmaßnahmen. Auch spiegle der Bescheid nicht wieder, dass er mit der Erhaltung des Hotels seit 2003 erheblichen finanziellen Belastungen ausgesetzt gewesen sei.

Der Antragsteller beantragt sinngemäß:

Die aufschiebende Wirkung der Klage vom 10. Juli 2016 gegen den Bescheid der Stadt ... vom 13. Juni 2016 wird wiederhergestellt.

Die Antragsgegnerin beantragt:

Der Antrag wird abgelehnt.

Zur Begründung wiederholt sie im Wesentlichen ihre Ausführungen aus dem angefochtenen Bescheid vom 13. Juni 2016 und trägt ergänzend vor, der Kläger sei bereits seit langem über die Notwendigkeit der Nachrüstung des Brandschutzes informiert und trotzdem bis zum heutigen Tage untätig geblieben. Aus den Feststellungen des Brandschutzsachverständigen Herrn ... gehe hervor, dass erhebliche Brandschutzmängel, insbesondere im Bereich des ersten und zweiten Rettungsweges, vorhanden seien und somit eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit der Hotelgäste bestehe. Im Hinblick auf diese Gefährdungslage und darauf, dass dem Antragsteller diese Defizite bereits seit langem bekannt seien, sei die Nutzungsuntersagung dringend geboten gewesen. Deshalb könne auch nicht von einer besonderen Eilbedürftigkeit seines Antrags ausgegangen werden. Die Stadt ... habe auch deutlich zu erkennen gegeben, dass sie den verfügten Dauerverwaltungsakt unter Kontrolle halte, dem Antragsteller sei mehrfach verdeutlicht worden, dass eine - zumindest teilweise - Wiederaufnahme seines Betriebs möglich sei, wenn er kurzfristig die vorgeschlagenen brandschutztechnischen Verbesserungen umsetze. Diese Möglichkeit bestehe weiterhin.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Behördenakten und der Gerichtsakte Bezug genommen.

II.

Streitgegenstand des vorliegenden Antrags ist die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage des Antragstellers vom 10. Juli 2016, mit der sich dieser gegen die von der Antragsgegnerin zunächst am 1. Juni 2016 mündlich ausgesprochene und am 13. Juni 2016 schriftlich bestätigte Nutzungsuntersagung für sein Hotel in ... wendet.

Der Antrag ist zulässig, aber unbegründet.

1. Nach § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht der Hauptsache im Fall des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO, wenn die Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen hat, dessen sofortige Vollziehung angeordnet hat, die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage ganz oder teilweise wiederherstellen. Das Gericht überprüft zunächst, ob die Anordnung des Sofortvollzugs den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO entspricht und trifft sodann eine eigene Ermessensentscheidung, wobei es unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Grundentscheidung in § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO für die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage eine Interessenabwägung zwischen dem Interesse des Antragstellers an der aufschiebenden Wirkung seines Rechtsbehelfs und dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehbarkeit der getroffenen Anordnung vornimmt.

Maßgebend hierfür sind vor allem die Erfolgsaussichten des Hauptsacheverfahrens. Ergibt eine dem Charakter des Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO entsprechende summarische Prüfung der Sach- und Rechtslage, dass die Anfechtungsklage voraussichtlich erfolglos sein wird, ist das ein starkes Indiz dafür, dass das behördliche Vollzugsinteresse Vorrang gegenüber dem privaten Aussetzungsinteresse hat (vgl. BayVGH, B.v. 26.7.2011, Az.: 14 CS 11.535). Erweist sich der angefochtene Bescheid hingegen nach summarischer Prüfung als rechtswidrig, und wird die Anfechtungsklage voraussichtlich Erfolg haben, so tritt das öffentliche Interesse zurück, da es kein schutzwürdiges Interesse am Sofortvollzug eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes geben kann.

1.1 Die Sofortvollzugsanordnung begegnet in formeller Hinsicht keinen rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist die Antragsgegnerin ihrer Pflicht aus § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO zu einer auf den Einzelfall eingehenden und nicht bloß formelhaften Begründung nachgekommen. Sie stellt dabei auf die erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit ab, die den Gästen eines Beherbergungsbetriebs drohen, der nicht über einen gesicherten ersten bzw. zweiten Rettungsweg verfügt und stellt außerdem dar, dass ein Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefährdungslage zur Folge habe. Damit brachte sie nachvollziehbar zum Ausdruck, dass sie das Instrument des Sofortvollzugs hinreichend bedacht und abgewägt hat.

1.2 Die vom Gericht vorgenommene Interessenabwägung fällt zulasten des Antragstellers aus. Der von ihm eingelegte Rechtsbehelf hat nach summarischer Prüfung in der Hauptsache keine Aussicht auf Erfolg, weil insbesondere die angefochtene Nutzungsuntersagung voraussichtlich rechtmäßig ist und den Antragsteller nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Auch besteht nach Überzeugung des Gerichts ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehbarkeit der Nutzungsuntersagung.

Rechtsgrundlage für die zunächst am 1. Juni 2016 mündlich ausgesprochene, und dann am 13. Juni 2016 schriftlich bestätigte Nutzungsuntersagung ist Art. 54 Abs. 4 BayBO, dessen Voraussetzungen nach summarischer Prüfung vorliegen.

Art. 54 Abs. 4 BayBO ist neben Art. 76 Satz 1 BayBO anwendbar (vgl. Simon/Busse, BayBO, Art. 54, Rdnr. 162 ff.). Die Vorschrift erlaubt der Bauaufsichtsbehörde auch bei bestandsgeschützten Anlagen Anforderungen zu stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Den Maßstab für die Eingriffsschwelle bildet dabei der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U.v. 16.1.1997 - 22 B 96.3491, Rn. 20; B.v. 29.11.2011 - 14 CS 11.2426, Rn. 19 - juris). Bei den in Art. 54 Abs. 4 BayBO genannten Rechtsgütern Leben und Gesundheit kann es aufgrund deren hohen Stellenwerts im Normalfall genügen, wenn die Möglichkeit eines Schadenseintritts nach einer auf konkreten Tatsachen beruhenden Prognose nicht von der Hand zu weisen ist (vgl. Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 54, Rdnr. 49; BayVGH, B.v. 17.1.1989, Az.: 15 CS 88.3477).

Diese Eingriffsschwelle ist nach der vom Gericht vorgenommenen summarischen Prüfung erreicht.

Die bei der Ortsbegehung am 1. Juni 2016 festgestellten und in dem Gutachten der Architekten- & Brandschutzingenieurgesellschaft ... vom 9. Juni 2016 dokumentierten Zustände im Hotel „...“ blieben vom Antragsteller unwidersprochen. Aus ihnen gehen nach Überzeugung des Gerichts eklatante Verstöße gegen bauordnungsrechtliche Brandschutzvorschriften hervor, weil weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sind.

Art. 31 Abs. 1 BayBO sieht für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum vor, dass in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sind. Der erste Rettungsweg muss nach Art. 31 Abs. 2 Satz 1 BayBO für Nutzungseinheiten, die nicht zur ebenen Erde liegen - wie im vorliegenden Fall, da das Hotel über ein erstes und zweites zu Beherbergungszwecken genutztes Obergeschoss verfügt - über eine notwendige Treppe im Sinne des Art. 32 Abs. 1 Satz 1 BayBO führen. Diese sind nach Art. 32 Abs. 3 Satz 1 BayBO in einem Zuge zu allen angeschlossenen Geschossen zu führen. Schon hiergegen wird im vorliegenden Fall verstoßen, weil sich nach den in der Behördenakte befindlichen Grundrissplänen die Treppe zwischen erstem und zweitem Obergeschoss nicht in einem Zug an die Treppe zwischen Erdgeschoss und erstem Obergeschoss anschließt. Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO bestimmt weiter, dass jede notwendige Treppe zur Sicherstellung der Rettungswege in einem eigenen, durchgehenden (notwendigen) Treppenraum liegen muss. Ein solcher eigener Treppenraum ist auch für das Hotel des Antragstellers erforderlich, eine Ausnahme nach Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1, 2 oder 3 BayBO liegt nicht vor. Schon aufgrund der versetzten Anbringung der beiden Treppen kann hier von einem durchgehenden Treppenraum nicht gesprochen werden, was einen weiteren Verstoß darstellt. Daneben ist voraussichtlich Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO verletzt, da die Treppenbereiche und die von ihnen abgehenden notwendigen Flure im Sinne des Art. 34 Abs. 1 Satz 1 BayBO nicht durch rauchdichte und selbstschließende Abschlüsse, d. h. Türen, verbunden sind. Darüber hinaus kann - entgegen der Anforderung in Art. 33 Abs. 8 Satz 1 BayBO - aufgrund der geschilderten Zustände auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine wirksame Entrauchung der Treppenräume gewährleistet ist. Dies führt dazu, dass schon der erste Rettungsweg nicht gesichert ist.

Gleiches gilt für den zweiten Rettungsweg. Er kann nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO entweder über eine weitere notwendige Treppe - wie hier nicht - oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit führen. Da es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude wegen der Anzahl von 28 Betten und 60 Gastplätzen um einen Sonderbau im Sinne des Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO handelt, ist letztere Alternative gemäß Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO nur zulässig, wenn keine Bedenken von Seiten der Feuerwehr wegen der Personenrettung stehen. Solche durchgreifenden Bedenken äußerte jedoch der zuständige Stadtkommandant bei der Ortseinsicht. Aufgrund der dargestellten Mängel ist nicht zu erwarten, dass Hotelgäste im Brandfall bis zu 30 Minuten in ihren Beherbergungsräumen verbleiben können. Es müsste also eine größere Anzahl von Menschen zeitgleich gerettet werden, was aufgrund der begrenzten Kapazität der Feuerwehr (maximal drei Personen gleichzeitig über die Drehleiter) nicht möglich ist. Auch kann währenddessen kein Löschangriff durchgeführt werden.

Das Fehlen des gesicherten ersten und zweiten Rettungsweges im Sinne des Art. 31 BayBO begründet nach vorläufiger Einschätzung der Kammer ohne weiteres eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit der Hotelgäste, Angestellten und sonstigen Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten. Dabei bedarf es keiner tiefergehenden Erörterung, wie hoch oder niedrig die Wahrscheinlichkeit eines tatsächlichen Brandes ist. Im Falle eines solchen wären die zu erwartenden Schäden für Personen und Sachen jedenfalls mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit verheerend, so dass die Eingriffsschwelle für ein Tätigwerden der Antragsgegnerin nach summarischer Prüfung erreicht ist.

Auch hinsichtlich der Störerauswahl ist der angegriffene Bescheid nicht zu beanstanden. Verpflichtet nach Art. 54 Abs. 4 BayBO ist regelmäßig derjenigen, welche die Verfügungsgewalt über die Sache hat (vgl. Simon/Busse, BayBO, Art. 54, Rdnr. 178), hier der Antragsteller als Eigentümer des Hotels „...“ und damit Verfügungsberechtigter.

Die Nutzungsuntersagung wahrt auch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Das Verbot des weiteren Betriebs ist geeignet, die bestehende erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit der Hotelgäste und sonstiger Personen, die sich in den Räumlichkeiten aufhalten, abzuwehren. Auch ist kein milderes, d. h. die Rechte des Antragstellers weniger beeinträchtigendes, aber gleich effektives Mittel ersichtlich als die komplette Schließung. Insbesondere kommt wohl nicht - wie in der Vergangenheit - die Schließung einzelner Hotelzimmer in Betracht, weil für keines der Zimmer die erforderlichen Rettungswege gesichert sind. Die mit der Nutzungsuntersagung verbundene Beeinträchtigung des Antragstellers steht auch nicht außer Verhältnis zu dem mit ihr verfolgten Zweck. Auf wirtschaftliche Gesichtspunkte kann sich der Antragsteller schon deswegen nicht mit Aussicht auf Erfolg berufen, weil diese hinter den Rechtsgütern Leben und Gesundheit zurücktreten müssen. Dies gilt hier vor allem angesichts der verheerenden Schäden, die im Brandfall zu erwarten sind. Aufgrund der dargestellten Brandschutzmängel säßen wohl gerade Personen in den hinteren Zimmern der Obergeschosse bei einem Feuer schon durch den sich frei ausbreitenden Rauch regelrecht in der Falle, so dass bei Ihnen nicht nur mit Verletzungen, sondern mit dem Tod zu rechnen wäre. Dass der Brandschutz in seinen Räumlichkeiten mangelhaft war, und von Seiten der Bauordnungsbehörde Nachbesserungen gefordert wurden, war dem Antragsteller zudem seit vielen Jahren bekannt und wurde von ihm auch im vorliegenden Verfahren nicht bestritten. Auch wenn die Antragsgegnerin über einen längeren Zeitraum hinweg nicht bauaufsichtlichen tätig geworden ist, durfte er nicht darauf vertrauen, dass die Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. Wenn er dennoch Reservierungen entgegennahm, so geschah dies auf eigenes Risiko. Auch seine finanzielle Belastung in den Vorjahren kann zu keiner anderen Einschätzung führen. Die Wirtschaftlichkeit seines Betriebs steht im unternehmerischen Risiko des Antragstellers.

Der vom Gericht vorgenommenen Interessenabwägung liegt im Wesentlichen der voraussichtliche Ausgang des Hauptsacheverfahrens zugrunde. Die vom Antragsteller erhobene Anfechtungsklage wird aller Voraussicht nach keinen Erfolg haben. Daneben besteht auch ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Anordnung des Sofortvollzugs. Das Gericht schließt sich insofern den Ausführungen der Antragsgegnerin an - ein Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit des Bescheids hätte ein Fortbestehen der Gefährdungslage zur Folge, das nicht hinnehmbar ist.

2. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

3. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Dabei wurde entsprechend gängiger Praxis für das Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes die Hälfte des Betrags festgesetzt, der der wirtschaftlichen Bedeutung des Streitgegenstands den Antragsteller entspricht.

I. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Regenburg vom 17. Mai 2017 wird in Nr.

I. abgeändert. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin aufgegeben wurde, im zentralen Treppenraum (zurzeit Hotelhalle) das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten (Teil II Nr. 5). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotels (Teil I Nr. 1 Satz 1 des Bescheids) wird unter der Maßgabe abgelehnt, dass der Antragsgegner die Anordnung des Sofortvollzugs gemäß Teil I Nr. 3 des Bescheids aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich als Eigentümerin des mit einem Hotel („S.-hotel …“, 55 Gästebetten) bebauten Grundstücks FlNr. … der Gemarkung B. gegen bauaufsichtliche Maßnahmen zum Brandschutz. Für dieses Objekt ist im gerichtlichen Verfahren eine Baugenehmigung des Landratsamts Regen vom 23. August 1982 für das Vorhaben „Aufbau eines 2. Stockwerkes u. Erweiterung der Vorhalle“ (Az. 723/82) vorgelegt worden. Ältere Baugenehmigungen wurden von den Beteiligten nicht übermittelt.

Das Landratsamt erließ im Anschluss an eine Ortseinsicht am 8. November 2016 und auf Basis eines hierzu erstellten Baukontrollberichts vom 30. November 2016 am 2. Dezember 2016 eine „Anordnung gemäß Art. 54 Abs. 4 Bayer. Bauordnung“, mit der unter „Teil I Nr. 1“ unter Anordnung des Sofortvollzugs (Teil I Nr. 3) die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss unter der auflösenden Bedingung, dass „alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden“, untersagt wurde. Unter Teil I Nr. 2 ist verfügt, dass die Nutzungsuntersagung während einer Übergangszeit von drei 3 Monaten nach Bescheidzustellung für den Fall ausgesetzt wird, dass gewisse Sofortmaßnahmen (Sicherheitswache) umgesetzt werden. Unter „Teil II Mängel“ werden der Antragstellerin diverse Einzelmaßnahmen zur Beseitigung brandschutzrechtlicher Mängel aufgegeben. Auch insofern wurde die sofortige Vollziehung angeordnet (Teil II Nr. 12). Unter Teil II Nr. 13 bis 26 werden Zwangsgelder angedroht für den Fall, dass die Verpflichtungen gem. Nr. 1 bis Nr. 11 nicht binnen bestimmter Fristen erfüllt werden. Mit Teil III des Bescheides wurde der Pächter unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verpflichtet, die gegenüber der Antragstellerin verfügte Nutzungsuntersagung und Mängelbeseitigung zu dulden. In der Begründung des Bescheids wird ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Ortsbegehung weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die Anordnung der Mängelbeseitigung diene dazu, das Hotel so nachzurüsten, dass der Betrieb wieder ohne erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen möglich sei. Aufgrund der besonderen Gefahrenlage sei das Entschließungsermessen zum bauordnungsrechtlichen Eingreifen weitgehend auf Null reduziert. Wegen der abzuwehrenden erheblichen Gefahren seien die angeordneten Maßnahmen trotz der Beeinträchtigungen verhältnismäßig; eine andere Entscheidung als die Untersagung der Nutzung sowie darauf aufbauend die Anordnung einer Mängelbeseitigung mit ausreichend bemessener Fristenregelung sei nicht ersichtlich. Wirtschaftliche Gesichtspunkte müssten hinter den zu schützenden Rechtsgütern Leben und Gesundheit zurücktreten. Auch wenn das Landratsamt über einen längeren Zeitraum hinweg nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe nicht darauf vertraut werden dürfen, dass Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. In der Bescheidbegründung wird der Antragstellerin alternativ zu der angeordneten Mängelbeseitigung die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von drei Monaten nach Zustellung unter Beibehaltung der in Teil I aufgeführten Sofortmaßnahmen ein abweichendes Brandschutzkonzept vorzulegen, prüfen zu lassen und umzusetzen. Die Anordnung des Sofortvollzugs wurde mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit begründet, die den Gästen eines Beherbergungsbetriebs ohne gesicherten ersten und zweiten Rettungsweg drohten. Ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefahrenlage zur Folge gehabt.

Mit Beschluss vom 17. Mai 2017 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg den von der Antragstellerin am 13. März 2017 gestellten Eilantrag, die aufschiebende Wirkung ihrer am 21. Dezember 2016 gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Anfechtungsklage wiederherzustellen, ab.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Sie trägt unter Bezugnahme auf Aktennotizen vom 21. Mai 1982, 16. September 1982 und 25. Oktober 1982 (vgl. Bl. 43 ff. der VGH-Akte sowie Bl. 8 f. 83 f., 88 der Bauakte des Landratsamts 723/82) sowie auf ein Ergebnisprotokoll einer „außerordentlichen Feuerbeschau“ vom 4. Juli 1968 (Bl. 53 ff. der VGH-Akte) vor, der Entscheidung des Verwaltungsgerichts stehe der Bestandsschutz des Gebäudes entgegen. Weder die Behörde noch das Verwaltungsgericht hätten den Vertrauensschutz, der ihr als Adressatin einer Baugenehmigung zukomme, hinreichend gewürdigt. Das Gebäude sei und bleibe formell legal, sodass es nicht an eine wie auch immer geänderte Rechtslage angepasst werden müsse. Die Umsetzung des Bescheids – insbesondere in Bezug auf die angeordnete Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Treppenhausbereichen (Teil II Nr. 6 des Bescheids) – bedeutete den faktischen Rückbau des Gebäudes in den Rohzustand. Dies führe im Ergebnis zur Beseitigung eines baurechtlich genehmigten Zustandes und bewirke damit in der Sache einen Widerruf bzw. die Aufhebung der erteilten Baugenehmigung. Die Gestaltung der Treppenhäuser und diesbezügliche Brandschutzfragen seien im Genehmigungsverfahren 1982 zwischen dem damaligen Bauherr, dem Landratsamt und dem Brandversicherer abgestimmt worden. Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Anordnung gemäß dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ vom 25. Juli 2011 seien nicht gegeben. Jedes Geschoss des Hotelgebäudes besitze tatsächlich mehrere Rettungswege. Geringe, den heutigen Anforderungen ggf. nicht mehr bis ins Detail gerecht werdende Mängel könnten jedenfalls nicht dazu führen, diesen die Qualität und die Funktion als Rettungsweg vollständig abzusprechen. Weder aus dem Bescheid des Landratsamts noch aus dem angegriffenen erstinstanzlichen Beschluss ergebe sich, dass die gerügten Mängel der Rettungswege im Brandfall dazu führten, dass die dortigen Fluchtmöglichkeiten nicht gegeben seien. Tatsächlich sei bei einer würdigenden Gesamtbetrachtung von einem ausreichenden Gefahrenschutz im Gebäudebestand auszugehen. Ein wesentlicher Mangel des Rettungswegs über den mittleren und zentralen Treppenraum könne aus dem Umstand, dass der Treppenverlauf im Bereich des 1. Obergeschosses um etwa 6 bis 7 m versetzt sei, nicht begründet werden. Der mittlere Treppenraum sei von jeder Lage im 1. und 2 Obergeschoss innerhalb der bauordnungsrechtlichen 35 m-Vorgabe erreichbar. An beiden Seiten des Bauwerks (gemeint: im südwestlichen und östlichen Gebäudetrakt) seien das 1. und das 2. Obergeschoss über ein Treppenhaus verbunden, wobei von jedem dieser im 35 m-Bereich erreichbaren Treppenhäuser auf Ebene des 1. Obergeschosses ein Ausgang auf das Flachdach über dem Restaurantbereich führe. Insgesamt sei kein Raum weiter als 10 m von der nächsten Treppe entfernt. Darüber hinaus stehe im 1. Obergeschoss der Ausstieg über das jeweilige Fenster auf die Dachterrasse zur Verfügung. Die Dachterrasse sei weniger als 8 m hoch und daher für die Feuerwehr ohne Weiteres anleiterbar. Auch die Fenster hielten eine entsprechende Brüstungshöhe ein. Das unverhältnismäßige Vorgehen werde ferner dadurch belegt, dass die Baubehörde auch nach zwischenzeitlichen Baukontrollen – so z.B. im Jahr 1995 – den bestehenden baulichen Zustand des Gebäudes akzeptiert habe. Schließlich habe das Verwaltungsgericht die wirtschaftlichen Folgen des streitgegenständlichen Bescheids für die Antragstellerin nicht hinreichend berücksichtigt. Bei Fortbestand der Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei der wirtschaftliche Zusammenbruch des genehmigten und über viele Jahrzehnte unbeanstandeten Betriebs unvermeidbar. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners sei es nicht Sache der Antragstellerin, alternative bautechnische Vorschläge zur Veränderung des bestandsgeschützten Zustands ihres Anwesens zu unterbreiten. Wegen der bestehenden Verkleidung der Außenfassade mit grundsätzlich brennbaren Holzschindeln dürfe der Rettungsweg über die Außenflächen der Dachterrassen und die Abstiegsleitern nicht als untauglich angesehen werden. Die Bayerische Bauordnung fordere für Außenwände lediglich eine ausreichend lange Widerstandsfähigkeit gegen eine Brandausbreitung. Diese Eigenschaft („schwer entflammbar“) erfüllten die Holzschindeln. Gleiches gelte für die in massivem Holz bzw. teilweise in Metall mit Gitterglas ausgeführten Fenster und Türen im Bereich der Rettungswege. Die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Insofern sei vom vormaligen Pächter in einem Bescheid vom 6. Mai 2015 – und insbesondere dort unter 5. und 6. – lediglich gefordert worden, den Außenfluchtbereich zu sichern. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Antragsgegner auf diese Möglichkeiten, die umgesetzt worden seien, nicht mehr abheben wolle. Es bestehe grundsätzlich die Bereitschaft, im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung der Außenrettungswege durchzuführen, die sich allerdings nur in marginalem Bereich bewegen könnten, da die Grundvorrichtungen dieser Anlagen schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet seien.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 17. Mai 2017 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Klage wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht habe richtig entschieden. Aus dem Baukontrollbericht zur Ortseinsicht vom 8. November 2016 hätten sich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit ergeben. Aus dem Bericht folge auch, dass die angeordneten Maßnahmen eine unabweisbare Minimallösung darstellten, da jeder vorhandene Rettungsweg mit schwerwiegenden Mängeln behaftet sei. Es gehe nicht nur um die Anpassung an die im Laufe der Zeit geänderten gesetzlichen Vorschriften. Angesichts der erheblichen Gefahrenlage sei es unerheblich, dass das Landratsamt den baulichen Missstand ggf. früher hätte feststellen und einschreiten können. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin eine wirtschaftliche Existenzgefährdung im Falle der Umsetzung des Bescheids nicht belegt habe, sei ein Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich. Dies gelte umso mehr, wenn es – wie hier – um den Schutz höchstwertiger Rechtsgüter vor erheblichen konkreten Gefahren gehe. Der näher begründeten Annahme im angegriffenen Beschluss, dass solche Gefahren vorliegen, sei die Antragstellerin nicht substantiiert entgegen getreten. Die vorgelegten Unterlagen aus den Jahren 1968 und 1982 gäben hierzu nichts her. Es sei nicht Aufgabe der Behörde, alle vorstellbaren Möglichkeiten zur Umsetzung eines ausreichenden Bestandsschutzes in Erwägung zu ziehen, wenn sich der Verantwortliche – wie hier die Antragstellerin – zu Unrecht auf den Standpunkt stelle, dass keine Gefahrensituation gegeben sei und der bestehende Zustand hinsichtlich des Brandschutzes ausreiche. Es sei auch mit Blick auf finanzielle und betriebliche Belastungswirkungen Sache der Antragstellerin gewesen, Alternativen zu den von der Behörde für erforderlich und angemessen gehaltenen Maßnahmen zur Ausräumung oder Kompensation von Brandschutzmängeln zu entwickeln. Eindeutig vorzugswürdige Alternativen seien für die Behörde nicht ersichtlich.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, hat aber nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung weitgehend zu Recht abgelehnt.

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht aufgrund der sich im Zeitpunkt seiner Entscheidung darstellenden Sach- und Rechtslage eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die Interessen, die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechen, oder diejenigen, die für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung streiten, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen.

1. Für den Erfolg der Beschwerde kommt es hiernach maßgeblich darauf an, inwiefern das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid vom 2. Dezember 2016 nach der im Eilverfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage zu Recht von Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm gedeckt angesehen hat, wobei der Senat sich nur mit den innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die § 146 Abs. 4 Satz 3 und Satz 6 VwGO die Prüfung beschränkt, auseinanderzusetzen hat.

Die Bauaufsichtsbehörden können gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr – etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse der Brandabwehr – anders beurteilt wird (Dirnberger in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 167). Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt der Bauaufsichtsbehörde über Art. 54 Abs. 2 und 3 BayBO sowie Art. 76 BayBO hinausgehend auch Eingriffsbefugnisse bei Anlagen, die aufgrund einer geltenden Baugenehmigung formell bestandsgeschützt sind. Anordnungen können auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt werden, ohne dass die Baugenehmigung gem. Art. 48 oder Art. 49 BayVwVfG aufgehoben werden muss bzw. ohne dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rücknahme oder einen Widerruf der Baugenehmigung vorliegen müssen (BayVGH, B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 158, 160 m.w.N.; i.E. ebenso: Bell, KommP BY 2011, 334; Glaser/Wei-ßenberger, BayVBl. 2008, 460/465; nach früherem Recht bereits BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 16.3.1982 – 2 AS 82 A.217; U.v. 21.8.1991 – 2 B 91.156; U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 30.7.1992 – 15 CS 92.1935; B.v. 19.6.1997 – 14 ZB 97.1268; B.v. 19.12.2001 – 14 ZB 00.1421 – juris Rn.3; a.A. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2017, Art. 54 Rn. 212, 213). Insofern ist die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung verfassungsgemäß eingeschränkt. Von den von Art. 54 Abs. 4 BayBO erfassten Sicherheitsrisiken sind nicht nur die Eigentümer selbst, sondern eine von vornherein nicht bestimmbare Zahl von Bewohnern, Besuchern (Gästen) und unter Umständen auch Passanten betroffen. Diese Einbindung rechtfertigt auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine detaillierte und weitgehende Bestimmung des Inhalts und der Schranken der Eigentümerbefugnisse (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 156 m.w.N.).

Der Senat konnte im summarischen Verfahren gem. § 146 i.V. mit § 80 Abs. 5 VwGO auf die detaillierte Ermittlung und Beurteilung der bestehenden Baugenehmigungslage verzichten. Insbesondere bedurfte es keiner Ermittlungen, inwiefern ggf. doch noch weitere Baugenehmigungen vor der Umbaugenehmigung aus dem Jahr 1982 existent sein könnten. Entbehrlich war im gerichtlichen Verfahren auch eine detaillierte Abklärung und Prüfung, inwiefern (zum Teil) Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO hätten gestützt werden können, etwa weil der bestehende bauliche Zustand, der in Umsetzung der Anordnungen in Teil II des angefochtenen Bescheids geändert werden soll, ggf. nicht mit der Baugenehmigung vom 23. Juni 1982 übereinstimmt. Denn bei der Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO muss die Frage der genauen Reichweite des Bestandschutzes nicht vertieft werden. Eine Anordnung, die nach dieser Vorschrift gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in analoger Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296 f., 299; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; Jäde in Jäde/Dirn-berger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 214). Sollte im Übrigen die Ausgestaltung der betroffenen Räumlichkeiten bzw. der Betrieb des Hotels im Ganzen nicht von bestehenden Baugenehmigungen abgedeckt sein, wären bei (alternativer) Heranziehung des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (für bauliche Nachrüstungen) bzw. Art. 76 Satz 2 BayBO (für die Nutzungsuntersagung) die behördlichen Ermessenserwägungen weitgehend identisch (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; zur Möglichkeit eines Austausches der Rechtsgrundlage, wenn hierdurch der Bescheid nicht in seinem Wesen verändert wird vgl. auch BVerwG, U.v. 31.3.2010 – 8 C 12.09 – NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; BayVGH, B.v. 18.7.2012 – 22 ZB 11.2060 – juris Rn. 13).

Gemessen hieran überwiegt in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach die Anfechtungsklage gegen den Bescheid insofern gemessen an Art. 54 Abs. 4 BayBO keinen Erfolg haben wird (im Folgenden unter 2.). Demgegenüber überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin das Vollzugsinteresse, soweit unter Teil II Nr. 5 des Bescheids angeordnet wurde, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten ist; denn diese Anordnung kann nicht auf die von dem Antragsgegner herangezogene Befugnisnorm und das hierauf aufbauende behördliche Ermessen gestützt werden (hierzu unter 3.). Da die unter Teil I Nr. 1 Satz 1 verfügte Nutzungsuntersagung nach Aktenlage ebenfalls als grundsätzlich zulässig anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht auch insofern wegen überwiegenden Vollzugsinteresses den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Da die fortbestehende Wirksamkeit der verfügten Nutzungsuntersagung über die unter Teil I Nr. 1 Satz 2 des streitgegenständlichen Bescheids reglementierte auflösende Bedingung unter Berücksichtigung des Anordnungszwecks (Sicherung einer gefahrfreien Nutzbarkeit der Rettungswege im Brandfall) auf Basis einer einheitlichen Ermessensentscheidung an die Erfüllung der unter Teil II verfügten Maßnahmen geknüpft ist, allerdings hinsichtlich Teil II Nr. 5 des Bescheids die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen war, sieht es der Senat in analoger Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO als geboten an, die Ablehnung des Eilantrags an die im Tenor dieses Beschlusses ausgesprochene Auflage (Maßnahme) zu knüpfen (vgl. im Einzelnen unten 4.).

2. Es spricht eine weit überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen rechtmäßig sind und die Antragstellerin daher nicht in subjektiven Rechten verletzen (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Der Senat sieht von vornherein keine Veranlassung, den streitgegenständlichen Bescheid vom 2. Dezember 2016 im Beschwerdeverfahren einer rechtlichen Überprüfung in Bezug auf die unter Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 angeordneten Maßnahmen (Begrenzung der Lagerung von brennbaren Stoffen in der Garage; Beseitigung entzündlicher und brennbarer Gegenstände in bestimmten Flur- und Treppenhausbereichen sowie Abstellräumen unter den Treppenläufen; Freihaltung erforderlicher Rettungswegbreiten; Entfernung von Keilen, mit denen Türen mit Brandschutzanforderungen und Selbstschließung offen gehalten werden; Vorlage eines Prüfungsergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung) zu unterziehen.

Gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO obliegt es dem Beschwerdeführer – hier der Antragstellerin –, sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung inhaltlich auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb diese keinen Bestand haben kann. Die Antragstellerin hat im Beschwerdeverfahren nichts Substanziiertes vorgetragen, warum der Bescheid vom 2. Dezember 2016 in Bezug auf Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Beschluss vom 17. Mai 2017 rechtswidrig sein könnte. Im Beschwerdeverfahren sind vom Verwaltungsgerichtshof nur die dargelegten Gründe zu prüfen, § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO (vgl. z.B. OVG Sachsen-Anhalt, B.v. 1.10.2014 – 3 M 406/14 – juris Rn. 6). Zudem hat die Antragstellerin hinsichtlich eines Teils der hiervon betroffenen Maßnahmen vorgetragen, dass bereits „alle mobilen Einrichtungen aus Treppenhäusern und Fluren entfernt“ worden seien, „die auch nur im Geringsten brandschutztechnisch problematisch sein könnten“ (Schriftsatz vom 22. Juni 2017; zu Brandlasten und Hindernissen in Form von Einrichtungsgegenständen in Rettungswegbereichen vgl. Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 77). Soweit sich die Anfechtungsklage der Antragstellerin mit Blick auf § 88 VwGO überhaupt auf die Maßnahmen gem. Teil II Nr. 8 – 11 erstrecken sollte, könnte im Hauptsacheverfahren ggf. zu klären sein, inwiefern diese mangels Auswirkungen auf den genehmigten Bestand anstelle von Art. 54 Abs. 4 BayBO womöglich eher auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO zu stützen sind.

b) Auch hinsichtlich der im angefochtenen Bescheid unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen (Nr. 1 – Nr. 4: Einbau von Türen bzw. Fenstern mit bestimmten brandschutzrechtlichen Anforderungen in näher bestimmten Treppenraum- und Flurbereichen; Nr. 6: Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Bereichen; Nr. 7: Anforderung einer leichten Öffnung der westlichen Notausgangstür von der Garage ins Freie) bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Denn insofern geht der Senat nach der im Verfahren gem. § 146, § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage davon aus, dass die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm erfüllt und dem Antragsgegner keine Ermessensfehler (Art. 40 BayVwVfG, § 114 Satz 1 VwGO) vorzuwerfen sind.

aa) Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO (erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit) erreicht ist, ist einekonkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht (vgl. BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Decker, BayVBl. 2011, 517/524; Hirschfelder, BauR 2015, 921/924 f.; vgl. auch zum Landesrecht außerhalb Bayerns VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; HambOVG, B.v. 4.1.1996 – Bs II 61/95 – NVwZ-RR 1997, 466 = juris Rn. 13; NdsOVG, B.v. 17.1.1986 – 6 B 1/86 – BauR 1986, 684/686; OVG NRW, U.v. 28.8.2002 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19, 20; nach a.A. soll das Vorliegen einer abstrakten Gefahr genügen, vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 169). Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U.v. 16.1.1997 – 22 B 96.3491 – BayVBl. 1997, 280 = juris Rn. 20; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23). Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen (BVerwG, U.v. 26.6.1970 – IV C 99.67 – NJW 1970, 1890 = juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 220). Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (Molodovsky in Molodovsky/Fa-mers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 141, 141a; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; vgl. auch VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 24).

bb) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 2. Dezember 2016 ebenso wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss vom 17. Mai 2017 eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO damit begründet, dass für das 1. und 2. Obergeschoss des Hotels weder der erste noch der zweite Rettungsweg ausreichend gesichert sei. Der Senat teilt nach Aktenlage diese Einschätzung.

Eine erhebliche – konkrete – Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO entsteht zwar nicht bereits allein dadurch, dass sich gesetzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern und eine bestehende Anlage in der Folge nicht mehr in allen Details mit neueren (etwa bauordnungs-) rechtlichen Vorgaben übereinstimmt (VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; Nr. 1.2 des IMS vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ – Az. II B 7-4112.420-013/11; Bell, KommP BY 2011, 334; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925). Besonderheiten gelten jedoch bei der Gefahr- und Wahrscheinlichkeitsbeurteilung im Zusammenhang mit brandschutzrechtlichen Anforderungen, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 10; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 20.2.2013 – 2 A 239/12 – BauR 2013, 1261 = juris Rn. 34; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925) und ein Gebäudebrand regelmäßig mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen einhergeht. Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten, müssen sich darauf verlassen können, dass die vorgesehenen Rettungswege im Brandfall hinreichend gefahrfrei und sicher benutzbar sind. Mängel innerhalb der Rettungswege indizieren daher eine erhebliche Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO (Kühnel/Goll-witzer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 33 Rn. 8; zur Möglichkeit nachträglicher Anordnungen auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude im Falle ungesicherter Rettungswege vgl. auch Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 10; Molodovsky in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 141a; BayVGH, U.v. 17.2.1997 – 14 B 93.1180 – juris Rn. 17 ff.: ungesicherter erster Rettungsweg wegen fehlender feuerbeständiger Ausgestaltung eines Treppenraums; VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 13 ff.: Anordnung zum Einbau von rauchdichten und selbstschließenden Türen; für den Fall der mangelnden Sicherung des zweiten Rettungswegs vgl. auch BayVGH, U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 176, 177; vgl. auch OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 22.7.2002 – 7 B 508/01 – BauR 2002, 1841 = juris Rn. 19 ff.). Ganz in diesem Sinne ist nach dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ (Az. II B 7-4112.420-013/11, dort unter Nr. 1.2) für die Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO „beispielhaft (…) von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen“ (zustimmend Bell, KommP BY 2011, 334; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 31 Rn. 58; in Anwendung von Art. 60 Abs. 5 BayBO 1998 vgl. bereits BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 7 ff.).

Die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen stützen sich auf die Nichteinhaltung der (aktuell geltenden) Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 6 BayBO (Teil II Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3), Abs. 4 (Teil II Nr. 4), Abs. 5 (Teil II Nr. 6) sowie hinsichtlich Teil II Nr. 7 auf eine im Sinne der Funktionsfähigkeit eines Rettungswegs am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV geboten hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür. Auch wenn Art. 54 Abs. 4 BayBO die Anordnung einer (fortwährenden) Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften als solche grundsätzlich nicht rechtfertigt (s.o.), greift die Befugnisnorm als spezieller Gefahrenabwehrtatbestand auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude aufgrund der hohen Wertigkeit der geschützten Rechtsgüter (Leben und Gesundheit) jedenfalls dann ein, wenn die Nichteinhaltung aktueller gesetzlicher Standards gleichzeitig eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bedingt und ohne eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde und deren Umsetzung die gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit eines Rettungswegs nicht hinreichend gewährleistet ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die aktuellen normativen Anforderungen an die Ausgestaltung notwendiger Treppenräume in Art. 33 Abs. 4 und Abs. 6 BayBO den Schutzzweck verfolgt, im Brandfall den Brandübergriff auf den Rettungsweg sowie eine Verrauchung in diesem zu verhindern und damit in Umsetzung der allgemeinen Vorgaben in Art. 12 letzte Alt. BayBO für eine sichere und gefahrfreie Benutzbarkeit des Rettungswegs für die Fliehenden sowie für Rettungshelfer zu gewährleisten (Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 7, 35, 84, 98; Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 3, 4, 6, 69, 75, 78, 96). Die Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 5 BayBO an die Ausgestaltung des Treppenraumes mit nicht brennbaren Baustoffen gründen zudem auf dem Gedanken, dass notwendige Treppenräume in ihrer besonderen Bedeutung als vertikale Fluchtwege selbst nicht Ursache einer Brandentstehung sein dürfen und daher, sofern kein Rauch und Feuer von außen (d.h. von anderen Gebäudeteilen) in den Treppenraum eindringen, als Fluchtweg uneingeschränkt benutzbar bleiben (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 75). Da angesichts des hohen Werts, den das menschliche Leben und die Gesundheit darstellen (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), an die Wahrscheinlichkeit einer Verrauchung des Rettungswegs sowie eines Brandübergriffs auf diesen keine hohen Anforderungen zu stellen sind (s.o. sowie VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 14), ist nach Ansicht des Senats grundsätzlich von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, wenn die Rettungswege der im Einzelfall betroffenen baulichen Anlage nicht den (aktuellen) bauordnungsrechtlichen Anforderungen zur Vermeidung der Verrauchung und des Brandübergriffs sowie der Brandentstehung gem. Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO genügen oder im Übrigen der Funktion eines hinreichend sicheren Fluchtwegs i.S. von Art. 31 Abs. 1 BayBO (bei Mittel- und Großgaragen vgl. auch § 12 Abs. 1 GaStellV) nicht entsprechen. Der (Landes-) Gesetzgeber hat durch die Schaffung und nachträgliche Anpassung von Regelungen im Bauordnungsrecht, die die Rauch- und Brandfreiheit eines als Rettungsweg fungierenden Treppenraums gewährleisten sollen (Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO), den spezifischen Gefahrbegriff des Art. 54 Abs. 4 BayBO hinsichtlich der Sicherung der gefahrfreien Benutzbarkeit eines Rettungswegs konkretisiert.

Diesen Anforderungen genügt die Hotelanlage – soweit nach Aktenlage und unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragstellerin ersichtlich – nicht. Es ist vielmehr mit dem streitgegenständlichen Bescheid davon auszugehen, dass die vorhandenen Rettungswege einerseits über den südwestlichen sowie andererseits über den zentralen Treppenraum an diversen Mängeln am Maßstab der Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO leiden, die im Dienste der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit (sichere Benutzbarkeit im Brandfall) durch Umsetzung der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen beseitigt werden sollen. Das Verwaltungsgericht hat auf Seiten 12 bis 15 des angefochtenen Beschlusses vom 17. Mai 2017 unter Berücksichtigung des Baukontrollberichts vom 30. November 2016 detailliert ausgeführt, dass die bestehenden vertikalen Rettungswege über den zentralen sowie den südwestlichen Treppenraum sowie die hierauf bezogenen horizontalen Rettungswege in bestimmten Flurbereichen des Erdgeschosses und des Obergeschosses den derzeitigen Anforderungen an eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brand-/Evakuierungsfall am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 i.V. mit Art. 33 Abs. 4, 5 und 6 BayBO nicht genügen. Hierauf wird im Einzelnen Bezug genommen. Für diese Rettungswege ist mithin eine sichere, gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall nicht gewährleistet. Die Antragstellerin hat gegen diese Befunde und Wertungen des Verwaltungsgerichts keine substanziellen Einwendungen erhoben, sodass der Senat sowohl aufgrund des summarischen Charakters des Eilverfahrens als auch aufgrund der Prüfbegrenzung gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO im Beschwerdeverfahren von der Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen und rechtlichen Schlüsse des Landratsamts und des Verwaltungsgerichts ausgeht.

Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass es alternative mängelfreie Rettungswege gibt, die im Brandfall eine gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sichere, gefahrfreie und zeitnahe Gebäudeevakuierung ermöglichen. Dies gilt insbesondere – und unabhängig von der Frage, inwiefern der horizontale Fluchtweg in den Flurbereichen ohnehin baulich ertüchtigt werden müsste (vgl. Teil II Nr. 1 – 4 des streitgegenständlichen Bescheids) – für eine Rettung über Notabstiege/Leitern im Außenbereich des 1. Obergeschosses (vgl. Lichtbilder Nrn. 11, 29, 30, 35, 41 – 44 im Baukontrollbericht vom 30. November 2016), die über das mittlere Treppenhaus (Ausgang auf das Garagendach im nördlichen Gebäudetrakt) sowie über das südwestliche und das östliche Treppenhaus (Verbindung zu den Terrassen- und Balkonbereichen) aufgesucht werden müssten. Die sichere Benutzbarkeit dieser Fluchtwege steht nicht nur wegen fehlender Sicherheitsbeleuchtung, fehlender Absturzsicherung und fehlendem Witterungsschutz infrage. Wie aus dem Baukontrollbericht folgt, sind im Freibereich keine Außentreppen vorhanden, deren Nutzung ausreichend sicher ist und im Brandfall nicht gefährdet werden kann (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO). Die vorhandenen Notabstiege (Leitern) bieten schon deshalb keine gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit im Brandfall, weil der Fliehende für den (selbstrettenden) Abstieg ein Mindestmaß an körperlicher Konstitution aufweisen muss, was insbesondere bei wegen Alters gebrechlichen oder bei körperlich behinderten Menschen von vornherein ein unüberwindbares Hindernis darstellen dürfte. Das Landratsamt hatte in dem von der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren zitierten Schreiben vom 6. Mai 2015 (dort unter Nr. 6) nicht nur gefordert, den Fluchtweg auf dem südlichen Balkon durch Entfernung der Balkonabtrennungen im 1. Obergeschoss bzw. den Einbau von Türen nachzurüsten, sondern auch, auf dem über das mittige Treppenhaus erreichbare Garagendach „einen verkehrssicheren Notabstieg/Fluchttreppe“ anzubringen. Soweit die Antragstellerin im Schreiben vom 2. Oktober 2017 behauptet, dass die im Schreiben vom 6. Mai 2015 unter 5. und Nr. 6 geforderten Maßnahmen für eine sichere Benutzbarkeit des Rettungswegs über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses umgesetzt worden seien und deshalb zwischenzeitlich für einen gefahrfreien Zustand gesorgt worden sei, bleibt dieser Vortrag vage und mangels vorgelegter Nachweise für den Senat nicht überprüfbar. Zudem schlägt die Antragstellerin im Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 (Seite 3) vor, die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Damit geht aus dem Vortrag der Antragstellerin hervor, dass die Installierung einer verkehrssicheren Fluchttreppe weder tatsächlich umgesetzt wurde noch von ihr in Erwägung gezogen wird. Die an der Außenfassade befindlichen Notabstiegsleitern stellen keine Treppe im bauordnungsrechtlichen Sinne dar (zu „Steigeisen“ als Auf- und Abstiegshilfe mit einer Steigung von 90˚, „Leitern“ als Auf-/Abstiege mit einer Steigung von mehr als 75˚ sowie „Leitertreppen“ mit einer Steigung von mehr als 45˚, die allesamt aufgrund des hohen Steigungswinkels keine Treppen i.S. von Art. 32 BayBO darstellen vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 32 Rn. 52, 53; in Anknüpfung an die DIN 18065 vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 18 ff.; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 2).

Hinzu kommt, dass der gefahrfreien Benutzung eines Außenabstiegs vom ersten Obergeschoss in das Erdgeschoss – sei es über Leitern, sei es über eine (neue) Treppe – die Brennbarkeit der an der Außenfassade befindlichen Holzschindeln entgegensteht. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, die Holzschindeln erfüllten die Anforderungen an Art. 26 BayBO, mag dies für die Gestaltung als Außenfassade genügen. Dies genügt aber nicht den Anforderungen an eine sichere und gefahrfreie Benutzung eines Rettungswegs, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit im Brandfall auszuräumen. Es wird durch den Schutzzweck von Regelungen wie Art. 33 Abs. 4 bis 6 BayBO bestätigt und liegt im Übrigen auf der Hand, dass ein Fluchtweg nur dann seinen Zweck erfüllen und den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO an eine gefahrfreie Benutzbarkeit entsprechen kann, wenn im Brandfall weitestgehend ausgeschlossen wird, dass der Fluchtweg selbst in Brand gerät bzw. wegen übergreifenden Feuers durch die Flüchtenden nicht benutzt werden kann.

Die von der Antragstellerin angesprochene Möglichkeit der Rettung über das Flachdach (Dachterrasse) über dem Restaurantbereich, das – ebenso wie die Fenster in den Obergeschossen – aufgrund passender Höhe (weniger als 8 m) durch die Feuerwehr anleiterbar sei, stellt keine gefahrfreie Rettungswegalternative i.S. des Art. 54 Abs. 4 BayBO dar. Da die Feuerwehr nicht nur aufgrund des Anfahrtswegs sondern auch etwa aufgrund eines Paralleleinsatzes an einem zeitnahen Eintreffen verhindert sein kann, muss sich eine Person, die sich in einem Gebäude aufhält, grundsätzlich darauf verlassen können, im Brandfall das Gebäude selbst über einen Rettungsweg verlassen zu können. Wie sich aus der gesetzlichen Wertung aus Art. 31 Abs. 2 und Abs. 3 BayBO ergibt, kann ein Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit allenfalls eine Behelfslösung für den zweiten Rettungsweg sein. Soweit allerdings – wie vorliegend – der erste (durch Fliehende bzw. Rettungshelfer selbst begehbare) Rettungsweg Mängel aufweist, aufgrund derer eine für Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung im Brandfall nicht gewährleistet ist, kann schon grundsätzlich die Möglichkeit der Rettung mit Hilfe der Feuerwehr keine Kompensation zur Gewährleistung einer am Maßstab von Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sicheren und gefahrfreien Evakuierung schaffen. Insofern spielt der Einwand der Antragstellerin, die Regelung gem. Nr. 1.2 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministerium des Innern über den Vollzug des Bayerischen Feuerwehrgesetzes vom 28. Mai 2013 (VollzBekBayFwG) betreffend Anfahrt und Rettungszeiten von Feuerwehr und Rettungsdienst (zehnminütige Hilfsfrist) besäßen keine baurechtliche Relevanz, sondern stellten ausschließlich Organisationsvorgaben für die staatlicherseits vorzuhaltende Infrastruktur des Rettungswesens dar, für die Entscheidung des vorliegenden Falles keine Rolle. Zudem ist im vorliegenden Fall nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass die Frei-/Außenbereiche im 1. Obergeschoss eine derartige Sicherheit bieten, dass sie bei jedem Brandfall ein längerfristiges Verbleiben ohne Gefahr für Leib und Leben (mit Blick auf toxische Rauchgase, Hitzeentwicklung und Gebäudeeinsturzgefahr) gewährleisten. Eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle weist im Übrigen eine hinreichende Zuverlässigkeit auch als (bloßer) zweiter Rettungsweg nur dann auf, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist (OVG NRW, U.v. 22.2.2010 – 7 A 1235/08 – BauR 2010, 1568 – juris Rn. 33). Laut Mitteilung des Kreisbrandmeisters des Landkreis Regen (E-Mail vom 14. Juni 2016) beträgt die Dauer ab Alarmierung bis zum Eintreffen der nächst gelegenen Feuerwehr (B.*) am Gebäude der Antragstellerin (ohne Einbeziehung des Zeitraums bis zur Durchführung der Rettungsmaßnahme selbst) mindestens 13 Minuten. Unter diesen Voraussetzungen dürfte daher sogar ein zweiter Rettungsweg über die Dachterrasse bzw. das Flachdach im 1. Obergeschoss als eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle des Sonderbaus (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) den gesetzlichen Anforderungen gem. Art. 31 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BayBO nicht genügen. Es steht dann nämlich infrage, ob sich die Rettung der auf der Dachterrasse befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 11; OVG NRW, U.v. 22.2.2010 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; Schwarzer/König, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 4, Rn. 7). Zudem weist der Antragsgegner in den Gründen des streitgegenständlichen Bescheids nachvollziehbar darauf hin, dass die Möglichkeit der zeitgleichen Rettung einer größeren Anzahl von Menschen durch die Feuerwehr zweifelhaft erscheine und dass währenddessen möglicherweise keine Löschungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

cc) Die im Bescheid ausgesprochenen Rechtsfolgen sind hinsichtlich der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt, weil es insofern um die Wiederherstellung einer sicheren und gefahrfreien Benutzung der beiden Rettungswege über den zentralen und den südwestlichen Treppenraum geht. Die Anordnungen halten sich aller Voraussicht nach im Rahmen des Notwendigen und Verhältnismäßigen. Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler ersichtlich.

Die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO steht zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtbehörde, das Handlungs-/Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) wird aber regelmäßig auf Null reduziert sein, d.h. die Behörde muss in der Regel tätig werden, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 180; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 226).

Hinsichtlich des Auswahlermessens sind in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 – 4, Nr. 6 und 7 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 reglementierten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung keine Ermessensfehler erkennbar. Insbesondere halten sich diese Anordnungen im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin wird mit diesen Regelungen des Bescheides auch unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nicht über die Grenze des nach Art. 54 Abs. 4 BayBO Erforderlichen hinausgegangen.

Die Regelungen in Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 zielen darauf ab, die Verrauchungs- und Brandübergriffsgefahr innerhalb der Fluchtwege zu verringern. Die bestehenden beiden vertikalen Rettungswege (für den westlichen Gebäudebereich über den südwestlichen Treppenraum: Verbindung EG – 2. OG; für den mittigen und östlichen Gebäudebereich über die nicht durchgängig miteinander verbundenen Treppenräume im mittleren Gebäudebereich) sowie die bestehenden horizontalen Flucht- (= Flur-) Bereiche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollen ertüchtigt werden, um deren gefahrfreie Benutzung im Brandfall durch Flüchtende und Rettungshelfer durch Anpassung an die Anforderungen des Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO zu gewährleisten. Zusätzlich soll der vertikale südwestliche Fluchtweg zu einem durchgehenden Treppenraum (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) ausgestaltet werden, vgl. Teil II Nr. 2 B) des Bescheids. Die normative Forderung nach einem durchgängigen Treppenraum als vertikaler Fluchtweg dient der sicheren Benutzbarkeit im Brand- und Evakuierungsfall, da hierüber die Möglichkeit eines Raucheintrages in den Treppenraum minimiert und die Orientierung im Treppenraum maximiert werden soll (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 11; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 51, 52, Art. 33 Rn. 38). Teil II Nr. 7 zielt auf eine hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür, um die dortigen Rettungswegausgänge am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV funktionsfähig zu machen. Die Geeignetheit der Maßnahmen zu dem Zweck, für eine hinsichtlich der Schutzgüter Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung der zur Verfügung stehenden Rettungswege zu sorgen, steht für den Senat außer Zweifel.

Auch Zweifel hinsichtlich der Erforderlichkeit der diesbezüglichen Maßnahmen haben sich für den Senat im Beschwerdeverfahren nicht ergeben. Alternative, weniger einschneidende Maßnahmen zur Gewährleistung effektiver, gefahrfrei benutzbarer Rettungswege sind nach Aktenlage nicht ersichtlich und wurden auch von der Antragstellerin weder im Verwaltungsnoch im gerichtlichen Eil-/Beschwerdeverfahren aufgezeigt.

Die Regelung in Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO, wonach von jeder Stelle eines Aufenthaltsraums mindestens ein Ausgang in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein muss (ebenso z.B. Art. 36 Abs. 2 BayBO 1998), soll sicherstellen, dass sich die Nutzer eines Gebäudes in einem Evakuierungsfall besser orientieren können und die Zeit, die zur Bewältigung des Rettungsweges benötigt wird, kalkulierbar und durch die Länge des zurückzulegenden Weges begrenzt ist (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 39). Weil weder der südwestliche Treppenraum noch der vertikale Fluchtweg über den zentralen Treppenraum von jedem Zimmer innerhalb dieser Wegstrecke erreichbar ist (so beträgt nach den vorliegenden Plänen zum Baugenehmigungsverfahren des Jahres 1982 die Wegstrecke im ersten Obergeschoss von den beiden östlichsten Zimmern zum Eingang des südwestlichen Treppenraums ca. 54 m sowie von den beiden südwestlichsten Zimmern bis zur nach unten führenden Treppe des zentralen Treppenhauses 42 m), ist es schon unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit funktionsfähiger erster Rettungswege erforderlich, beide o.g. Rettungswege für eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall zu ertüchtigen (wobei der jeweils weiter entfernte Rettungsweg als zweiter Rettungsweg angerechnet werden kann, vgl. Famers in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 71).

Der Antragsgegner hat in den Gründen des Bescheids vom 2. Dezember 2016 der Antragstellerin die Möglichkeit offen gelassen, ein geprüftes alternatives Brandschutzkonzept vorzulegen. Hiervon hat die Antragstellerin bis heute keinen Gebrauch gemacht. Auf Nachfrage des Gerichts im Beschwerdeverfahren hat der Antragsgegner unter Ergänzung der Ermessenserwägungen (§ 114 Satz 2 VwGO) weiter ausgeführt, dass ein Neubau des mittleren und/oder des östlichen Treppenraums mit dem Ziel der Herstellung einer durchgängigen Führung vom 2. OG bis ins Erdgeschoss aufgrund der weitreichenden baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur nicht als mildere Maßnahme angesehen werden könne. Auch eine Ausgestaltung zumindest eines Rettungswegs gem. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO über Außentreppen dränge sich nicht als weniger belastend und damit vorzugswürdig auf, weil aufgrund des brennbaren Materials an der gesamten Außenfassade und der fehlenden Feuerwiderstandsdauer von Türen und Fenstern im Bereich jeder Außentreppe ein kompletter Umbau der Fassade und der Öffnungen erfolgen müsste. Es liege auch nicht auf der Hand, dass der mit der erstmaligen Erstellung von Außentreppen verbundene finanzielle Aufwand ebenso wie die betrieblichen Belastungswirkungen wesentlich geringer sein könnten als derjenige für die Ertüchtigung vorhandener Treppenhäuser. In der Sache könne nur von der Antragstellerin beantwortet werden, ob sie als Alternative dauerhafte bauliche Eingriffe in Aussichts- und Restauranttrassen und sowie in Balkone als verträglicher für ihr Betriebskonzept ansehe als die brandschutzgerechte Ertüchtigung bestehender Treppenhäuser.

Auch dem hat die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nichts Substanzielles entgegengehalten. Ihr Vortrag, dass Maßnahmen mit geringerer Eingriffstiefe ausreichten, um der Gefahrenabwehr hinreichend Rechnung zu tragen, bleibt vage, zumal sie sich auf den Standpunkt zurückzieht, es könne von ihr nicht gefordert werden, von sich aus Vorschläge zur Verbesserung des Brandschutzes des Gebäudes zu unterbreiten. Die im Schriftsatz vom 2. Oktober erklärte Bereitschaft der Antragstellerin, mit Blick auf das vormalige Schreiben des Landratsamts vom 6. Mai 2015 „im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung“ im Bereich der Außenflächen/Dachterrasse „in einem marginalen Bereich“ – d.h. ohne Umgestaltung der Grundvorrichtungen der baulichen Anlage, die „ja schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet“ seien – durchzuführen, können zur Herstellung eines gefahrfreien, den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO genügenden Zustands nicht ausreichen. Denn über lediglich ergänzende Maßnahmen in Bezug auf die „Gestaltung der Abstiege von der Dachterrasse“ (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 2. Oktober 2017) und damit z.B. ohne hinreichende Sicherung des horizontalen Fluchtwegs bis zum Treppenhaus, ohne Ersetzung der Abstiegsleitern durch hinreichend sichere Treppen i.S. von Art. 32 BayBO (s.o.) sowie ohne Ersetzung der brennbaren Schindelverkleidung durch nichtbrennbare Verkleidungen im Bereich der „Außenfluchtwege“ einschließlich der Außenabstiege würde sich an der oben unter bb) festgestellten Gefahrenlage nichts Wesentliches ändern. Es ist daher für den Senat nach Aktenlage und nach Auswertung des Vortrags der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht ersichtlich, dass tatsächlich weniger einschneidende Maßnahmen in Form der Ertüchtigung oder Herstellung alternativer gefahrfreier Rettungswege bestehen könnten.

Im Übrigen dürfte zwar unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit auch auf der Rechtsfolgenseite des Art. 54 Abs. 4 BayBO zu fordern sein, dass sich die Bauaufsichtsbehörde auf Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit beschränkt, also den Bestandsschutz eines Gebäudes nicht dadurch aushebelt, dass sie darüber hinausgehend auf eine Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften besteht (s.o.). Es ist aber nicht erkennbar, dass der Antragsgegner über dieses Ziel hinausgegangen wäre. Bereits aus dem Baukontrollbericht vom 30. November 2016 (vgl. Seite 14; zu weiteren Einzelfragen vgl. auch Seite 22) als Basis des Bescheids vom 2. Dezember 2016 geht hervor, dass seitens des Antragsgegners keine „blinde“, den Bestandsschutz des Gebäudes missachtende Anpassung des baulichen Zustands an die aktuell geltenden Regelungen der BayBO verfolgt wird. Das gilt insbesondere, soweit es um die bauliche Ausgestaltung des vertikalen Fluchtwegs über den mittleren und den zentralen Treppenraum geht. Auf Seite 6 des Bescheids wird im Rahmen der Bescheidbegründung zwar zu Recht auf den Umstand verwiesen wird, dass der vertikale Rettungsweg im mittleren Gebäudebereich nicht den aktuell geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften (Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) entspricht, weil die Treppen vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss nicht über einen durchgehenden Treppenraum und nicht in einem Zug verlaufen (Unterbrechung auf der Flurebene des 1. Obergeschosses; Versetzung der Treppenhausbereiche hier um einige Meter). Trotz des auf die Abwehr von Gefahren für Leib und Leben im Evakuierungsfall abzielenden Schutzzwecks der Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO (s.o.), soll über die Anordnung Teil II Nr. 2 Buchst. B) nur der südwestliche vertikale Fluchtweg mit überschaubaren Mitteln zu einem durchgängigen Treppenraum umgestaltet werden. Hinsichtlich des mittleren/östlicheren vertikalen Fluchtwegs verzichtet der Bescheid hingegen darauf, der Antragstellerin als Maßnahme der Mängelbeseitigung einen Umbau zur Herstellung einer Direktverbindung vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss vorzugeben, um diesen Fluchtwegbereich den heutigen Anforderungen gem. Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO anzupassen.

Die unter Teil II, Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 7 verfügten Anordnungen dürften sich trotz ihrer nicht unerheblichen finanziellen und betrieblichen Belastungen ferner im Rahmen des für die Antragstellerin Zumutbaren (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne) halten. Art. 54 Abs. 4 BayBO stellt nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab; der Eigentümer ist insbesondere ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich (BVerwG, U.v. 11.4.1989, NJW 1989; Molodovsky in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 136; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 164). Es ist mit Blick auf die Wertigkeit und des verfassungsrechtlichen Schutzes der betroffenen Güter Leben und Gesundheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG auch nicht ersichtlich, dass die im Rahmen der Zwangsgeldandrohungen verfügten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbehebung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu kurz bemessen waren (vgl. insoweit BVerwG, U.v. 11.4.1989 – 4 B 65.89 – NJW 1989, 2638 = juris Rn. 3; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 182). Soweit die Antragstellerin gegen die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht und den Antragsgegner vorträgt, der bestehende Zustand sei der Bauaufsichtsbehörde seit Jahren bekannt, wäre hieraus allenfalls der Schluss zu ziehen, dass der Antragsgegner gegenüber dem Objekt in der Vergangenheit zu großzügig oder gar nachlässig vorgegangen ist. Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, es hätten aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Unzumutbarkeit) auch Anordnungen gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO zur Wiederherstellung eines für Leben und Gesundheit gefahrfreien baulichen Zustands zu unterbleiben.

Da es letztlich im Maßnahmenpaket unter „Teil II Mängel“ ausschließlich um die Ertüchtigung eines – nämlich (s.o.) des ersten – Rettungswegs zur sicheren und gefahrfreien Benutzbarkeit im Brandfall geht und Fluchtwege über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses keine sichere und gefahrfreie Rettung im Brandfall gewährleisten, hält sich die Anordnung hinsichtlich Teil II Nr. 1 – Nr. 7 im Rahmen des IMS vom 25. Juli 2011 (s.o.), sodass insofern auch unter dem Aspekt der Selbstbindung der Verwaltung i.V. mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV) kein Ermessensfehler gegeben ist.

3. Die Anordnung, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster zu einem Rauchabzug umzurüsten ist (Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2017) dürfte jedoch entgegen der Bescheidbegründung und der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt sein. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Maßnahme nach der im Bescheid angegebenen Begründung (Gewährleitung sicherer Rettungswege im Brandfall) der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit dient. Die Regelung soll laut Bescheid einen mit Art. 33 Abs. 8 BayBO konformen Zustand herbeiführen. Die Anforderungen in Art. 33 Abs. 8 BayBO sollen zwar der Entrauchung im Brandfall dienen, allerdings stellt Art. 33 Abs. 8 Satz 1 letzter HS BayBO klar, dass dies zum Zweck der Unterstützung wirksamer Löscharbeiten erfolgt (vgl. auch Nr. 33.8 der „Vollzugshinweise zur BayBO 2013“ des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 1. Juli 2013). Art. 33 Abs. 8 BayBO verfolgt damit den Zweck, dass in den Treppenraum eingedrungener Rauch durch die Feuerwehrnach Evakuierung des Gebäudes abgeführt werden kann, indem sie die Fenster oder Rauchableitungsöffnungen öffnet und die erforderliche Zuluftöffnung, in der Regel durch Offenhalten der Hauseingangstür, herstellt. Diese Vorkehrungen und Maßnahmen sind nicht geeignet, den Treppenraum so rauchfrei zu halten, dass er von den Nutzern des Gebäudes weiterhin gefahrlos als Rettungsweg genutzt werden kann. Ist Rauch in den Treppenraum eingedrungen, müssen die Personen vielmehr über den zweiten Rettungsweg das Gebäude verlassen (vgl. Famers in in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 165; Bauer in Jäde/ Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 114). Mit Blick auf den Schutzzweck des Art. 33 Abs. 8 BayBO ist nicht ersichtlich, dass die Herstellung eines baulichen Zustandes, der dieser Regelung entspricht, der sicheren und gefahrfreien Nutzung der Rettungswege im Brandfall entspricht. Insofern dient die Regelung primär dem Eigeninteresse des Gebäudeeigentümers an einer möglichst optimalen Rettung des Gebäudes im Brandfall. Daher passt hierfür auch nicht die ebenfalls auf die bestehende Gefährdungslage wegen nicht gesicherter Rettungswege abstellende Begründung für die Anordnung des Sofortvollzugs (vgl. Seite 8 des Bescheids). Im Rahmen der gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung war daher für die Regelung in Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage wiederherzustellen. Sollte – was der Senat nach Aktenlage nicht beurteilen kann – im Einzelfall die fehlende Existenz eines Rauchabzugs i.S. von § 33 Abs. 8 BayBO Leben und Gesundheit von Löscharbeiten durchführenden Feuerwehrleuten gefährden, wäre dies im Anordnungsbescheid ermessensgerecht zu begründen und auszuführen gewesen.

4. Gestützt auf Art. 54 Abs. 4 BayBO kann auch gegenüber einem bestandsgeschützten Gebäude eine Nutzungsuntersagung verfügt werden, wenn dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist (BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24). Da die Nutzung eines Hotels ohne im Brandfall hinreichend sicher benutzbare Rettungswege mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit für die Hotelgäste, das Hotelpersonal und sonstige sich im Gebäude aufhaltenden Personen verbunden ist, teilt der Senat die Ansicht des Antragsgegners, dass das Ermessen der Behörde, eine Nutzungsuntersagung anzuordnen, grundsätzlich auf null reduziert ist, solange die diesbezüglichen Mängel nicht beseitigt sind. Trotz der betrieblichen Einbußen und nicht unerheblichen Aufwendungen für die Antragstellerin stellt sich für den Senat die Nutzungsuntersagung als verhältnismäßig dar, zumal der Antragsgegner einerseits unzumutbare Härten dadurch abgefedert hat, indem er über die Übergangsregelung unter Teil I Nr. 2 des Bescheids (Sicherheitswache als Sofortmaßnahme) die Möglichkeit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung unter Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs eröffnet hat, und andererseits unter Teil I Nr. 1 Satz 2 eine auflösende Bedingung (Art. 36 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG) reglementiert hat, wonach die Nutzungsuntersagung außer Kraft tritt, wenn alle Anordnungen zur Mängelbeseitigung gem. Teil II des Bescheids erfüllt sind. Insofern sieht der Senat die Nutzungsuntersagung als grundsätzlich von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt und insbesondere hiernach als verhältnismäßig und ermessensgerecht an.

Allerdings ist zu bedenken, dass Teil II Nr. 5 des Bescheids wohl nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt ist und deshalb insofern die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen ist (s.o. 3.). Der Fortbestand der Nutzungsuntersagung ist daher am Maßstab des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit überzogen und rechtlich bedenklich, soweit – wie in der auflösenden Bedingung unter Teil 1 Nr. 1 Satz 2 vorgesehen – auch die Erfüllung der Maßnahme Teil II Nr. 5 verlangt wird. Da dieser Punkt insgesamt aber nur einen untergeordneten Aspekt im Regelungssystem des im Übrigen voraussichtlich rechtmäßigen Bescheids vom 2. Dezember 2016 darstellt, macht der Senat insofern von der analog § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO eröffneten Möglichkeit Gebrauch, die den Eilantrag der Antragstellerin insoweit ablehnende Entscheidung von einer Auflage/Maßnahme zulasten des Antragsgegners abhängig zu machen (vgl. BayVGH, B.v. 16.12.2015 – 22 AS 15.40042 – juris Rn. 29; U.v. 6.9.1990 – 22 B 90.500 – BayVBl. 1991, 87/88; NdsOVG, B.v. 30.1.1978 – IV OVG B 196/77 – NJW 1978, 2523/2524; VGH Mannheim, B.v. 21.5.1987 – Z 10 S 1/87 – NJW 1987, 1717/1719; Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 80 Rn. 90; Finkelnburg/ Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Aufl. 2017, Rn. 1004). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung war daher unter der Maßgabe abzulehnen, dass der Antragsgegner den Sofortvollzug hinsichtlich der Nutzungsuntersagung aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind.

5. Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

6. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil die Beschwerde nur zu einem geringen Teil Erfolg gehabt hat. Insofern ist es auch gerechtfertigt, dass es hinsichtlich der Kostentragung des erstinstanzlichen Verfahrens bei der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt. Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

7. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 15.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin, die in einem den Beigeladenen gehörenden Gebäude ein Altenwohn- und Pflegeheim betreibt, wendet sich gegen die angeordnete sofortige Vollziehung des Bescheids der Antragsgegnerin vom 1. Oktober 2013, mit dem ihr unter Androhung eines Zwangsgelds in Höhe von 2.500 Euro aufgegeben wurde, die Errichtung einer temporären Fluchttreppe an der Ostseite des Hauses zu dulden, die Nutzung bestimmter Zimmer zu unterlassen, die in den Fluren der Obergeschosse eingerichteten Computerarbeitsplätze zu entfernen sowie Flure und Treppenhaus auf Dauer von brennbaren Gegenständen befreit zu halten.

Das Verwaltungsgericht hat den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO mit Beschluss vom 7. November 2013 abgelehnt. Die zuvor erhobene Anfechtungsklage werde sich aller Voraussicht nach als unbegründet erweisen, weil die angeordneten Maßnahmen, die der Einrichtung eines notwendigen zweiten Rettungswegs gemäß Art. 31 BayBO dienten, rechtmäßig seien. Bei dieser Sach- und Rechtslage sei ein überwiegendes Interesse der Antragstellerin an der aufschiebenden Wirkung ihres Rechtsbehelfs zu verneinen.

Mit ihrer Beschwerde macht die Antragstellerin geltend, die mit den Anordnungen verfolgte Schaffung eines zweiten Rettungswegs sei unzweckmäßig, da sie im Brandfall die Evakuierung sowohl pflegebedürftiger Bewohner als auch des Personals des Heims allenfalls teilweise ermöglichen würde. Die mittlerweile errichtete temporäre Fluchttreppe werde eine Rettungsmöglichkeit nur für einen der vorhandenen drei Brandabschnitte des Hauses bieten, da in einem Notfall zwei Abschnitte durch selbstständig schließende, feuerhemmende Türen abgetrennt würden. Im Übrigen könne ein zweiter Rettungsweg bei Bedarf auch durch „Anleitern“ an die jeweiligen Zimmer sichergestellt werden; die Antragstellerin sei in diesem Zusammenhang bereit, einen eigenen Hubwagen auf dem Heimgelände vorzuhalten. Die verfügte Räumung und Freihaltung von vor der Fluchttreppe liegenden Pflegezimmern sei der Antragstellerin schon deshalb nicht möglich, weil diese vermietet seien. Die geforderte völlige Freihaltung der Flure sei überflüssig, da deren Breite eine Durchfahrt mit Pflegebetten auch bei Vorhandensein der eingerichteten Computerarbeitsplätze erlaube. Zu berücksichtigen sei schließlich auch, dass die Ausführung der Anordnungen zu einem Wegfall von vier Pflegeplätzen mit einem monatlichen Gesamtumsatz von ca. 12.000 Euro führen würde, was einen Abbau von 1,6 Planstellen für Pflegepersonal zur Folge hätte.

Die Antragsgegnerin tritt der Beschwerde entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichts- und vorgelegten Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag der Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen den Bescheid vom 1. Oktober 2013 anzuordnen, zu Recht abgelehnt, weil sich der Bescheid nach der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Überprüfung als rechtmäßig erweist. Bei dieser Sach- und Rechtslage fällt die Interessenabwägung zu Ungunsten der Antragstellerin aus. Die allein zu prüfenden Beschwerdegründe (vgl. § 146 Abs. 4 Satz 3 und 6 VwGO) rechtfertigen keine Abänderung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung.

Das Verwaltungsgericht hat eingehend und überzeugend begründet, dass die mit Bescheid vom 1. Oktober 2013 verfügten Duldungs- bzw. Handlungs- und Unterlassungspflichten ihre Rechtsgrundlage in Art. 31 BayBO und Art. 54 Abs. 4 BayBO finden und dass der Bescheid auch hinsichtlich der angestellten Ermessenserwägungen rechtlich nicht zu beanstanden ist. Der Senat verweist diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen in der angegriffenen Entscheidung und sieht insoweit von einer weiteren Begründung ab (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO).

Lediglich ergänzend ist im Hinblick auf das Vorbringen der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren noch folgendes auszuführen:

Der Vortrag der Antragstellerin, der geforderte Rettungsweg werde aufgrund der automatisch schließenden Brandschutztüren im Notfall die Evakuierung lediglich eines Teils der Bewohner und Angestellten des Heims ermöglichen, verfängt nicht. Denn nach den - insoweit unwidersprochenen - Ausführungen der Antragsgegnerin im Beschwerdeverfahren schließen die Türen zwischen den einzelnen Gebäudeabschnitten im Brand- oder Rauchfall zwar selbsttätig, können aber zur Rettung von Personen wieder geöffnet werden.

Auch die seitens der Antragstellerin alternativ vorgeschlagene Einrichtung eines Rettungswegs mittels eines von ihr vorgehaltenen Hubwagens kommt nicht in Betracht. Denn bei Sonderbauten (Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBO) wie dem von der Antragstellerin betriebenen Altenwohn- und Pflegeheim ist gemäß Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen. Ein zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr reicht nur aus, wenn erwartet werden kann, dass die Rettung der in dem Gebäude befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführbar ist. Halten sich in dem Gebäude nach dessen beabsichtigter Zweckbestimmung überwiegend hilfsbedürftige - z. B. kranke oder gebrechliche - Personen auf oder scheidet eine derartige Gebäuderäumung schon wegen der großen Personenzahl aus, so muss der zweite Rettungsweg bis zum freien Gelände baulich hergestellt werden (vgl. Famers in Molodovsky/Famers/Kraus, BayBO, Art. 31, Rn. 53). Gemessen daran scheidet hier - unabhängig von der aufgeworfenen Frage, ob es sich bei dem eingesetzten Rettungsgerät um ein solches der Feuerwehr handeln muss - ein derartiger zweiter Rettungsweg bei dem gegenwärtig mit 44 gebrechlichen bzw. pflegebedürftigen Personen belegten Heim ersichtlich aus. Eine Evakuierung dieser hilfsbedürftigen Personen über einen Hubwagen würde auch in zeitlicher Hinsicht einen erheblich höheren Aufwand bedingen, als eine Evakuierung über eine festinstallierte Treppe.

Soweit die Antragstellerin weiter geltend macht, eine Räumung der Computerarbeitsplätze sei nicht erforderlich, verhilft dies ihrem Beschwerdevorbringen ebenfalls nicht zum Erfolg. Denn selbst wenn die oberen Flure tatsächlich breit genug sind, um neben den eingerichteten Computerarbeitsplätzen ein Durchkommen mit Pflegebetten zu erlauben, ist gleichwohl zu berücksichtigen, dass das aufgestellte Arbeitsgerät zum einen selbst brennbar und zum anderen unter Umständen im Rauch- oder Brandfall nicht ausreichend sichtbar ist. Auch deshalb dürfen als Brandschutzweg ausgestaltete Flure ausschließlich Verkehrszwecken und keiner anderweitigen Nutzung dienen und sind grundsätzlich von Hindernissen freizuhalten (vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers/Kraus, BayBO, Art. 34, Rn. 34).

Der Umstand schließlich, dass die Antragstellerin die vor der Fluchttreppe liegenden und als Bestandteil des zweiten Rettungswegs freizuhaltenden Zimmer vermietet hat und eine insoweit geringere Auslastung des Heims auch zu einem geringeren Gesamtumsatz und möglichen Abbau von 1,6 Planstellen für Pflegepersonal führen könnte, ist im Rahmen der notwendigen Herstellung eines zweiten Rettungsweges irrelevant und führt nicht zur Rechtswidrigkeit der getroffenen Anordnung.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 162 Abs. 3 VwGO. Da die Beigeladenen im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes keinen eigenen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt haben, entspricht es der Billigkeit, ihnen ihre außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 Satz 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG.

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist bezüglich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v. H. des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Am 8. Februar 2015 beantragten die Kläger die Erteilung einer Nachtragsgenehmigung für eine vor ca. acht bis zehn Jahren vorgenommene Nutzungsänderung von Geschosswohnungen im zweiten und dritten Obergeschoss des sich auf dem Grundstück Fl.Nr. ... Gemarkung ... befindlichen Gebäudes in Gästezimmer im zweiten und dritten Obergeschoss.

Aus den Bauvorlagen ergibt sich u. a., dass auf dem streitgegenständlichen Grundstück ein Beherbergungsbetrieb mit 20 Betten vorhanden ist. Für das Erdgeschoss ist eine Nutzung als Gastraum mit Küche und Toiletten und im ersten Obergeschoss eine Nutzung für drei Gästezimmer mit Bad dokumentiert. In den beiden darüber liegenden Geschossen ist eine frühere genehmigte Nutzung als Geschosswohnungen ersichtlich, nach Leerstand und Renovierungsbedarf vor ca. acht bis zehn Jahren erfolgte ein Umbau zu Gästezimmern mit Bad.

Mit Schriftsatz der Beklagten vom 23. Februar 2015 wurde den Klägern mitgeteilt, dass aufgrund der Unvollständigkeit des Bauantrags dieser unter Hinweis auf Art. 65 Abs. 2 BayBO zurückgegeben werde. Würden die aufgezeigten Mängel nicht bis zum 30. April 2015 behoben, so gelte der Antrag als zurückgenommen.

Anlässlich einer Feuerbeschau vom 20. März 2015, an welcher neben einem Vertreter der mit der Feuerbeschau beauftragten Brandschutzingenieursgesellschaft und einem Vertreter der Beklagten auch die Klägerseite teilgenommen hat, wurde für die Nutzung sämtlicher Räume im dritten Obergeschoss sowie des Fremdenzimmers im zweiten Obergeschoss Richtung Westen die sofortige Nutzungsuntersagung dieser Räume ausgesprochen, da insoweit der zweite bauliche Rettungsweg nicht gesichert sei.

Die vom Termin 20. März 2015 angefertigte „Gesprächsnotiz“ enthält des Weiteren Folgendes:

„Die Herren ... gaben sich mit dieser Entscheidung einverstanden und werden diese Zimmer ab sofort nicht mehr vermieten. Sie sind sich ihrer Verantwortung als Betreiber des Beherbergungsbetriebs bewusst. Am Montag (23.3.2015) möchte Herr ... einen Architekten beauftragen, damit dieser das notwendige Brandschutzkonzept erarbeitet und eine Begehung mit der Feuerwehr wegen der möglichen Anleiterbarkeit durchgeführt werden kann.“

In der Niederschrift zur Feuerbeschau vom 20. März 2015 wurde neben der Auflistung verschiedener Mängel u. a. auch ausgeführt, dass ein notwendiger gesicherter Treppenraum nicht vorhanden sei, notwendige Flure gegebenenfalls erst nach Abschottung der Treppenräume ausgebildet werden könnten und der zweite Rettungsweg nachzuweisen sei, er sei momentan nicht sichergestellt. Der erste Rettungsweg führe über den nicht gesicherten, in Teilbereichen versetzt geführten Treppenraum und der zweite Rettungsweg solle über Rettungsgeräte der Feuerwehr sichergestellt werden. Die rückwärtig gelegenen Zimmer seien nur im ersten Geschoss mit tragbaren Leitern zu erreichen. Für die nicht anleiterbaren Zimmer sei eine Nutzungsuntersagung auszusprechen.

Mit Schreiben der Beklagten vom 21. Mai 2015 wurde die am 20. März 2015 ausgesprochene Nutzungsuntersagung bestätigt und u. a. damit begründet, dass im zweiten Obergeschoss und im Dachgeschoss jeweils eine Wohnung genehmigt sei, für die tatsächliche Nutzung des zweiten und dritten Obergeschosses zu Beherbergungszwecken keine Baugenehmigung vorliege.

Zur Verhütung von Gefahren für Leben, Gesundheit, Eigentum oder Besitz, die durch Brände entstehen könnten, sei die Beklagte verpflichtet, in Gebäuden und insbesondere in Sonderbauten gemäß Art. 2 Abs. 4 BayBO in regelmäßigen Abständen oder bei Vorliegen konkreter Hinweise auf erhebliche Gefahren eine Feuerbeschau durchzuführen. Bei der durchgeführten Feuerbeschau am 20. März 2015 seien erhebliche Mängel hinsichtlich des vorbeugenden Brandschutzes festgestellt worden.

Die Nutzungsuntersagung stütze sich auf Art. 54 Abs. 4 BayBO. Die bestehenden Mängel (nicht gesicherter erster baulicher Rettungsweg, nicht gesicherte Anleiterung und Zugänglichkeit bei den Gästezimmern, fehlende bauliche Brandschutzmaßnahmen sowie nicht genehmigte Umbauten) stellten eine konkrete und erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit insbesondere der Gäste des Beherbergungsbetriebs dar. Die Nutzungsuntersagung sei erforderlich, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit abzuwehren und stehe mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in Einklang. Sie sei zur Verhinderung von Gefahren für Leben und Gesundheit geeignet.

Der erste bauliche Rettungsweg aus den Beherbergungsräumen führe über einen Treppenraum, welcher nicht abgetrennt sei. Es fehlten klassifizierte Brand-/Rauchschutztüren zu den notwendigen Fluren, sowie eine automatisch wirkende Rauch- und Wärmeabzugseinrichtung, so dass der erste Rettungsweg baulich nicht gesichert sei.

Der zweite Rettungsweg, welcher über Rettungsgeräte der Feuerwehr sichergestellt werden solle, sei bei den Zimmern ab dem zweiten Obergeschoss nicht gesichert. Lediglich bei den Zimmern, welche durch Fenster direkt auf die Spitalgasse mündeten (Ostseite) sei die Anleiterbarkeit durch ein Flucht- und Rettungswegekonzept vorab nachzuweisen.

In Ergänzung der schriftlich bestätigten Nutzungsuntersagung erließ die Beklagte am 21. Mai 2015 folgenden Bescheid:

1. Die ausgesprochene Nutzungsuntersagung gilt solange, bis die folgenden Punkte Nr. 2, 3 und 4 dieses Bescheides erfüllt sind.

2. Für die Nutzung des zweiten und dritten Obergeschosses ist beim Stadtbauamt ein Antrag auf Nutzungsänderung unter vorheriger Beteiligung der Eigentümer der benachbarten Grundstücke einzureichen.

Hierzu möchten wir auf Folgendes hinweisen:

Das Anwesen ... liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. ... - ... -, welcher für den betroffenen Bereich ein allgemeines Wohngebiet vorsieht. Demnach sind neue Beherbergungsbetriebe allgemein nicht zulässig. Ausnahmsweise können bestehende Betriebe des Beherbergungsgewerbes erweitert werden, sofern sich die Maßnahme auf das Grundstück beschränkt, das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans entsprechend rechtmäßig genutzt wurde, ein baulicher und funktioneller Zusammenhang gegeben ist und die Maßnahme der Sicherung des Bestands dient.

Genau eine solche Ausnahme wurde mit Bescheid vom 3. Januar 2001 für die Umnutzung des ersten Obergeschosses (Wohnen in Fremdenzimmer) gewährt.

Ab dem zweiten Obergeschoss ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. ... - ... - in dem vorhandenen allgemeinen Wohngebiet nur eine Wohnnutzung zulässig. Hierbei sieht der Bebauungsplan auch keine Ausnahmeregelung vor, welche die Erweiterung des Beherbergungsbetriebs zulassen würde.

Aus bauplanungsrechtlicher Sicht müsste daher der Antrag im Bauausschuss behandelt werden. Ob der Bauausschuss sein Einvernehmen für eine notwendige Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. ... - ... - erteilt, ist fraglich. Auch kann eine solche Befreiung nur unter Würdigung der nachbarlichen Interessen erlassen werden.

3. Für das Anwesen ..., Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., ist zusammen mit dem Bauantrag ein aussagekräftiges Flucht- und Rettungswegekonzept mit Bauteilanforderung (Brandschutznachweis) zu erarbeiten und zur Genehmigung vorzulegen. Das Konzept ist mit der Feuerwehr abzustimmen und muss auch Aussagen über Interimslösungen bzw. Umsetzungszeiträume enthalten.

4. Im Anwesen ... sind vor Wiederaufnahme der Nutzung die in der Niederschrift zur Feuerbeschau vom 20. März 2015 unter Nr. 3 beschriebenen Sofortmaßnahmen zur Verbesserung des vorbeugenden Brandschutzes - Sicherung der Fluchtwege der Gästezimmer - durchzuführen. Dies gilt jedoch nur, wenn die bauaufsichtliche Genehmigung, wie unter Nr. 2 beschrieben, erteilt wird.

5. Die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung vom 20. März 2015 wird angeordnet.

6. Falls dem Benutzungsverbot ab sofort zuwider gehandelt wird, wird ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,00 EUR zur Zahlung fällig.

7. ….

Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, die Rechtsausführungen zur Begründung des Benutzungsverbotes würden entsprechend für die Anordnungen in den Nrn. 1 bis 4 des Bescheides gelten. Es handele sich hierbei um typische Anforderungen, die an ein bestandsgeschütztes Gebäude zur Abwehr von Gefahren für Leben und Gesundheit gestellt würden, wie sie Art. 54 Abs. 4 BayBO im Blick habe.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit des Benutzungsverbotes gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO ergehe im besonderen öffentlichen Interesse an der sofortigen Beseitigung der erheblichen Gefahr, die von der Benutzung von Räumen ohne gesicherten ersten bzw. zweiten Rettungsweg für Leben und Gesundheit von Gästen des Beherbergungsbetriebs ausgehe. Ein Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein Fortbestehen der Gefährdungslage zur Folge, das nicht hingenommen werden könne, da es jederzeit zu einem Schädigungsereignis kommen könne und die Gefahr für Leben und Gesundheit bei der Benutzung von Räumen ohne gesicherten ersten bzw. zweiten Rettungsweg erheblich und konkret sei.

Die Androhung der Zwangsgelder stütze sich auf Art. 29, 30, 31 und 36 BayVwZVG. Die Höhe orientiere sich am wirtschaftlichen Interesse der Kläger an der Weiterbenutzung der genannten Zimmer bzw. am Unterbleiben der jeweiligen Maßnahmen. Von der Setzung einer Vollstreckungsfrist sei abzusehen gewesen, da es den Klägern in Anbetracht der erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit zuzumuten sei, die genannten Zimmer ab sofort nicht mehr für den Beherbergungsbetrieb zu benutzen.

Mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 16. Juni 2015, bei Gericht per Fax am selben Tag eingegangen, ließen die Kläger Klage erheben und Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO stellen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Bescheid vom 21. Mai 2015 sei offensichtlich rechtswidrig. Die Begründung decke sich nicht mit den Feststellungen des Gutachters. Die vom Gutachter gerügten Mängel an den Türen stünden nicht im Zusammenhang mit nicht genehmigten Umbauarbeiten. Dieser Zustand bestehe bereits von Anfang an bzw. seit der letzten Baugenehmigung aus dem Jahr 2001. In den Baugenehmigungen für die Gaststätte im Erdgeschoss und die Fremdenzimmer im ersten Obergeschoss seien diese Maßnahmen nicht gefordert worden. Es sei somit unkorrekt, wenn nun Maßnahmen verlangt würden mit der Begründung, in diesen Geschossen seien nicht genehmigte bzw. nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Umbauarbeiten durchgeführt worden.

Ermessensfehlerhaft sei auch die Benennung als Grund, es seien nicht genehmigte Umbauten vorhanden. Dieser Grund könne sich nur auf die zwei Zimmer im zweiten Obergeschoss beziehen. Allein durch das Fehlen der Genehmigung der Nutzungsänderung könne sich keine konkrete und erhebliche Gefahr für Leben oder Gesundheit der Gäste des Beherbergungsbetriebes ergeben.

Ein angeblich nicht gesicherter erster Rettungsweg werde beklagtenseits mit einem nicht abgetrennten Treppenraum begründet. Es werde hierbei übersehen, dass es sich nicht um einen Neubau handele; die räumlichen Gegebenheiten seien wie sie seien.

Für die Erstellung des Flucht- und Rettungswegekonzepts sei den Klägern eine angemessene Zeit zu geben. Diese hätten sofort reagiert und die entsprechenden Aufträge vergeben, mehr könnten sie nicht tun.

Die Begründung im Bescheid, dass für das dritte Obergeschoss nur eine Wohnnutzung genehmigt sei, werde durch eine Notiz der Beklagten widerlegt, wonach laut Bauakt die drei Zimmer mit fünf Betten im Dachgeschoss genehmigt bzw. für Stellplätze berücksichtigt worden seien.

Der Bescheid vom 21. Mai 2015 sei so konzipiert, dass eine auflösend bedingte Nutzungsuntersagung ausgesprochen worden sei. Die Verbindung mit dem Bauantrag werde als unzulässig bewertet.

Bei den Zimmern im dritten Obergeschoss liege nach hiesiger Auffassung eine Genehmigung, mindestens aber eine Duldung vor.

Die schriftliche Bestätigung eines mündlichen Verwaltungsakts sei kein Verwaltungsakt im Sinn des § 35 VwVfG. Sollte das Gericht den Bescheid als „Zweitbescheid“ werten, was er nach hiesiger Auffassung nicht sei, so sei dieser per se rechtswidrig, da den Klägern keine Frist zur Umsetzung der gerügten Mängel gegeben worden sei. Dies stelle einen Verstoß gegen § 6 FBV dar.

Die Zimmer im Dachgeschoss genössen Bestandsschutz. Dieser entstehe, wenn eine Bau- und Nutzungsgenehmigung erteilt worden sei oder die bauliche Anlage über einen relevanten Zeitraum in Einklang mit dem materiellen Baurecht gestanden habe. Es verstoße somit gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und stelle widersprüchliches Verhalten dar, wenn eine Nutzungsuntersagung ergehe, obwohl die Beklagte durch die Stellplatzablöse für die Räume im Dachgeschoss ein Verhalten gezeigt habe, dass sie die Nutzung nicht nur dulde, sondern darüber hinaus die Kläger auch vertrauen dürften.

In der mündlichen Verhandlung wird beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 20. März /21. Mai 2015 in

der Gestalt des Bescheides vom 20. November 2015 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt

Klageabweisung.

Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, die Nutzungsuntersagung für die fraglichen Räumlichkeiten sei bereits mündlich am 20. März 2015 angeordnet worden und von der Klägerseite sei auch eine entsprechende Veranlassung der notwendigen Maßnahmen zugesichert worden.

Eine baurechtliche Genehmigung für die Nutzung des zweiten und dritten Obergeschosses als Gästezimmer für einen Beherbergungsbetrieb sei nicht erteilt worden. Mit der erwähnten Stellplatzablöse könne nur gemeint sein, dass in der Nähe des Betriebes auf einer städtischen Fläche Stellplätze angemietet worden seien, hier nicht aufgrund einer baurechtlichen Forderung, sondern allein als Angebot der Stadt an die umliegenden Betriebe in der ..., Stellplätze bereitstellen zu können. Zum (klägerseits insoweit angeführten) Aktenvermerk des vormaligen Sachbearbeiters sei auf das Anschreiben an die Kläger vom 24. April 2003 hinzuweisen. Danach sei am 16. April 2003 festgestellt worden, dass im ersten und zweiten Obergeschoss je drei Gästezimmer vorhanden gewesen seien und das Dachgeschoss nicht genutzt worden sei. Nach Angabe des Sohnes der Kläger habe das Dachgeschoss demnächst als Wohnung umgebaut werden sollen. Auch seien in dem Schreiben Hinweise zur Nutzung des ersten Obergeschosses als Beherbergungsbetrieb erfolgt. Im Weiteren sei auf die notwendigen brandschutzrechtlichen Ausnahmen hingewiesen worden. Mit Schreiben vom 16. Juli 2003 sei die Klägerseite nochmals gebeten worden, für das zweite Obergeschoss einen Bestandsplan mit Flächenberechnung vorzulegen, um den Antrag auf gaststättenrechtliche Erlaubnis weiter bearbeiten zu können. Hierzu sei kein Eingang zu verzeichnen.

Am 9. Februar 2015 sei von den Klägern über einen Architekten Antrag auf Nutzungsänderung bzw. Nachgenehmigung eingereicht worden. In dem Antrag sei das zweite Obergeschoss und das Dachgeschoss in dem alten Zustand als jeweils eine Wohnung dargestellt. Beantragt seien die tatsächlich bereits vorhandenen sechs Gästezimmer in den beiden Geschossen. Dieser Antrag sei mit Schreiben vom 23. Februar 2015 unter Hinweis auf Art. 65 Abs. 2 BayBO an die Bauherrn zurückgegeben worden.

Im Zuge der Feuerbeschau am 20. März 2015 seien erhebliche und tiefgreifende Brandschutzmängel bei den tatsächlich vorhandenen Fremdenzimmern im zweiten und dritten Obergeschoss zutage getreten.

Wenn klägerseits vorgetragen werde, sie hätten mit der freiwilligen Feuerwehr in ...Kontakt aufgenommen, so sei dies zwar richtig, jedoch hätten die Kläger von der Freiwilligen Feuerwehr die Mitteilung erhalten, dass eine Anleiterübung nur unter Einbindung des Stadtbauamtes und Beteiligung eines Brandschutzsachverständigen erfolgen könne. Eine solche Kontaktaufnahme mit dem Stadtbauamt zur Durchführung einer Anleiterübung habe bisher nicht stattgefunden. Auch dies verdeutliche erneut, dass die Kläger sich der Dringlichkeit der Durchführung von Brandschutzmaßnahmen nach wie vor offensichtlich nicht bewusst seien.

Nachdem der erste Rettungsweg bereits erhebliche Mängel aufweise und ein zweiter derzeit nicht sichergestellt sei, müsse bei der gegebenen Intensität eine Nutzung als Fremdenzimmer und unter Berücksichtigung der betroffenen Rechtsgüter von Leben und Gesundheit eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen werden. Dies insbesondere auch deshalb, nachdem den Klägern brandschutzrechtliche Mängel bereits über lange Zeit bekannt gewesen seien, ohne dass eine dringend angezeigte Mängelbeseitigung erfolgt sei.

In rechtlicher Hinsicht sei darauf hinzuweisen, dass aufgrund der erheblichen Gefährdungslage die rechtlichen Voraussetzungen für den Ausspruch einer Nutzungsuntersagung sowohl nach Art. 54 BayBO als auch nach Art. 76 BayBO vorlägen, so dass es auf die Frage eines - tatsächlich nicht vorhandenen -Bestandsschutzes daher im Ergebnis nicht ankomme.

Mit Bescheid der Beklagten vom 20. November 2015 wurde der Bescheid vom 21. Mai 2015 in Ziffer 2 und Ziffer 4 Satz 2 aufgehoben.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Akten, wegen der mündlichen Verhandlung auf die Niederschrift Bezug genommen.

Streitgegenstand vorliegender Klage ist der mündlich erlassene Bescheid der Beklagten vom 20. März 2015 bezüglich der ausgesprochenen Nutzungsuntersagung im dritten Dachgeschoss in der Gestalt, die er durch den (schriftlichen) ergänzenden Bescheid vom 21. Mai 2015 und den Bescheid vom 20. November 2015 erfahren hat.

Der mündlich erlassene Bescheid stellt den streitgegenständlich relevanten Verwaltungsakt dar. Die schriftliche Bestätigung vom 21. Mai 2015 ist hingegen kein Neuerlass einer Nutzungsuntersagung und auch keine wiederholende Verfügung, sondern nur eine schlicht hoheitliche, Beweiszwecken dienende Maßnahme (vgl. Art. 37 Abs. 2 VwVfG; VG Augsburg vom 27.7.2011, AU 1 K 11.717 - juris).

Die Nutzungsuntersagung ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

1.

Sie findet ihre Rechtsgrundlage in Art. 54 Abs. 4 BayBO. Die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Befugnisnorm liegen vor. Die Beklagte hat zudem das ihr zustehende Ermessen erkannt und in pflichtgemäßer Weise davon Gebrauch gemacht, § 114 Satz 1 VwGO.

Gemäß Art. 54 Abs. 4 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist.

Insoweit kann es vorliegend dahingestellt bleiben, ob die derzeitige Nutzung von Räumlichkeiten im dritten Obergeschoss als bestandsgeschützt anzusehen ist. Zwar spricht Überwiegendes dafür, dass kein Bestandsschutz gegeben ist. So beantragten die Kläger selbst am 8. Februar 2015 eine als Nachtragsgenehmigung einer Nutzungsänderung bezeichnete Genehmigung für die im zweiten und dritten Obergeschoss jeweils vorhandenen drei Gästezimmer und nach den in diesem Baugenehmigungsverfahren gemachten Ausführungen des Architekten der Kläger ergibt sich eindeutig, dass die Nutzung jener Räume als Gästezimmer seit 8 bis 10 Jahren besteht, eine Genehmigung der Nutzungsänderung bisher jedoch nicht vorhanden ist.

Auch aus den dem Gericht vorliegenden Verfahrensakten ist die Erteilung einer Genehmigung der im zweiten und dritten Obergeschoss unstreitig vorgenommenen Nutzungsänderungen nicht erkennbar, so dass auch - entgegen der Auffassung des Klägervertreters - dem sich in den Akten befindlichen Vermerk ohne Datum, wonach „laut Bauakt drei Zimmer mit fünf Betten im Dachgeschoss genehmigt bzw. für Stellplätze berücksichtigt“ worden seien, das Vorliegen einer Baugenehmigung und damit Bestandsschutz für die zu Beherbergungszwecken genutzten Räume im dritten Obergeschoss nicht entnommen werden kann. Dies gilt umso mehr bei Berücksichtigung des Schriftsatzes der Beklagten vom 24. April 2003.

Letztlich kann die endgültige Beantwortung der klägerseits thematisierten Fragen des Bestandsschutzes hier dahingestellt bleiben, denn die Beklagte hat die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt und damit auf eine Vorschrift, die bei bestandsgeschützten Anlagen Maßnahmen zur Abwehr erheblicher Gefahren für Leben und Gesundheit zulässt.

Nach Art. 31 Abs. 1 BayBO bedarf es vorliegend unzweifelhaft zweier Rettungswege (im Hinblick auf die klägerseits angegebene Bettenzahl handelt es sich um einen Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO), wovon der erste Rettungsweg gemäß Art. 31 Abs. 2 Satz 1 BayBO über eine notwendige Treppe (Art. 32 BayBO) führen muss.

Nach Art. 33 Abs. 1 BayBO muss jede notwendige Treppe zur Sicherstellung des Rettungsweges aus den Geschossen ins Freie in einem eigenen durchgehenden Treppenraum liegen (notwendiger Treppenraum).

Unter anderem enthält Art. 31 Abs. 5, Abs. 6 BayBO Anforderungen an notwendige Treppenräume, die ausweislich der Mängeldokumentation der Brandschutzingenieurgesellschaft..., welche vorliegend am 20. März 2015 in Anwesenheit des Klägers zu 2) die Feuerbeschau durchgeführt hat, zum Teil nicht erfüllt sind. So fehlen z. B. in dem teilweise versetzt geführten Treppenraum Brand-/Rauchschutztüren.

Der infolge Nichtvorliegens eines Sicherheitstreppenraumes, d. h. eines sicher erreichbaren Treppenraumes, in den Feuer und Rauch nicht eindringen kann, zwingend erforderliche zweite Rettungsweg (Art. 31 Abs. 2 BayBO) ist für die streitgegenständlich inmitten stehenden Gästezimmer im Dachgeschoss (derzeit) nicht gegeben.

Zwar kann vorliegend wohl von der grundsätzlichen Zulässigkeit des zweiten Rettungsweges über Rettungsgeräte der Feuerwehr ausgegangen werden, da insoweit voraussichtlich keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen (vgl. Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO), jedoch ist für das lediglich zum Hofbereich hin Fenster aufweisende Dachgeschoss keine ausreichende Anleitermöglichkeit erkennbar.

Nach Art. 5 Abs. 1 Satz 2 BayBO ist eine Zu- oder Durchfahrt zu schaffen, um im Brandfall die Personenrettung und den Löschangriff der Feuerwehr durch Einsatz von Hubrettungs- und Drehleiterfahrzeugen zu ermöglichen, sobald der erste Rettungsweg unbenutzbar ist (vgl. Simon/Busse BayBO, Stand 2013, Art. 31, RdNr. 58).

Eine ausreichende Zufahrt zum Hofbereich des streitgegenständlichen Anwesens ist nach den dem Gericht vorliegenden Lageplänen nicht ersichtlich.

Darüber hinaus ist klägerseits jedenfalls bisher auch nicht der Nachweis erbracht, dass die sich aus Nr. 1.1 der Vollzugsbekanntmachung zum Feuerwehrgesetz ergebende Hilfsfrist von 10 Minuten bei Benutzung eines Drehleiterfahrzeugs eingehalten wird.

Zwar handelt es sich bei dieser Frist nur um eine Empfehlung, nicht aber um eine gesetzlich geregelte Frist. Jedoch ist bei der Auslegung des Begriffes „Zweiter Rettungsweg“ im Sinne des Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO, nämlich „eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit“, der Sinn und Zweck der Vorschrift zu berücksichtigen, welcher im Brandschutz, also in der Abwehr von Gefahren für Leib und Leben, zu sehen ist.

Es ist deshalb sorgfältig zu prüfen, inwieweit die in einem Katastrophenfall betroffenen Personen über diese Stelle auch tatsächlich in Sicherheit gebracht werden können. Hierzu ist das zu rettende Nutzerklientel und die Höhenlage der Räume zu berücksichtigen. Die Hilfsfrist von 10 Minuten beruht auf Erfahrungswerten, dass in dieser Zeit bei einem Brand eine Rettung der Personen aus den betreffenden Räumen normalerweise rechtzeitig möglich ist. Sie soll gewährleisten, dass die Feuerwehr möglichst schnell vor Ort ist und damit auch im Interesse der Nutzer eine Rettung aus den betroffenen Räumen rechtzeitig erfolgen kann.

Nachdem es in den Pflichtenkreis des Bauherren fällt, den Brandschutznachweis zu erbringen, ist vorliegend, so lange nicht in Abstimmung mit der Feuerwehr die Personenrettung durch Anleiterung innerhalb der 10-Minuten-Hilfsfrist im rückwärtigen Hofbereich angenommen werden kann, für das Vorliegen des erforderlichen zweiten Rettungsweges kein ausreichender Nachweis erbracht.

Die hinsichtlich des ersten Rettungsweges vorhandenen Bedenken i. V. m. dem unter Berücksichtigung der örtlichen Situation („Hinterhoflage“ der Fenster im Dachgeschoss, nur schwer erreichbare Zugänglichkeit dieses Hinterhofes) zu verneinenden Vorhandensein des erforderlichen zweiten Rettungsweges ist vom Vorliegen einer erheblichen Gefahr im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen.

Eine erhebliche Gefahr im Sinne dieser Vorschrift ist anzunehmen, wenn die Gefahr oder der Nachteil schwerwiegend und nachhaltig ist, wobei es auf die objektiven Gegebenheiten und nicht auf subjektive übermäßige Empfindlichkeiten ankommt. Es muss sich dabei um eine konkrete Gefahr handeln (BayVGH v. 20.5.2009, 14 CS 09.478 - juris; v. 21.6.2011 14 CS 11.790 - juris).

Von einer konkrete Gefahr ist auszugehen, wenn in einem zu beurteilenden Einzelfall in überschaubarer Zukunft mit dem Schadenseintritt hinreichend wahrscheinlich gerechnet werden muss, wobei an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der Schaden ist (vgl. z. B. BVerwG v. 18.12.2002, Buchholz 402.41 Nr. 72; BayVGH v. 21.6.2011 a. a. O.). Es müssen hinreichende Anhaltspunkte vorliegen, die den Schluss auf den drohenden Eintritt von Gefahren rechtfertigen.

Soweit Maßnahmen zur Verbesserung des Brandschutzes betroffen sind, ist zu berücksichtigen, dass mit der Entstehung eines Brandes jederzeit gerechnet werden muss. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Schadenseintritt hinreichend wahrscheinlich und damit eine erhebliche Gefahr zu bejahen ist, ist nicht primär darauf abzustellen, ob ein Brandereignis mehr oder weniger wahrscheinlich erscheint, sondern ob für den Fall, dass es dazu kommt, die bestehenden Mängel zu einer relevanten Gefahrerhöhung führen können, die auf der Grundlage einer an den Schutzgütern Leben und Gesundheit orientierten und damit die Erheblichkeitsschwelle niedrig ansetzenden Risikobewertung als nicht mehr hinnehmbar erscheint (vgl. VG Ansbach v. 7.11.2013, AN 9 S 13.01814 - juris; VG München v. 25.2.2011, M 8 S 10.5684 - juris).

Nachdem, wie oben ausgeführt, der zwingend erforderliche zweite Rettungsweg nicht den allgemeinen Anforderungen des Brandschutzes, die in Art. 31 BayBO Eingang gefunden haben, entspricht, ist das Vorliegen einer erheblichen Gefahr zu bejahen, weil sich im Brandfall die Gefahr für die Rechtsgüter Leben und Gesundheit dadurch wesentlich erhöht.

Dies ist für die im Dachgeschoss gelegenen Zimmer dann der Fall, wenn der erste Rettungsweg vom Brand betroffen und in Folge dessen nicht benutzbar oder derart überlastet ist, dass die Rettung verzögert wird.

Die Beklagte hat das ihr zustehende Ermessen unter Wahrung der gesetzlichen Grenzen und in der dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise ausgeübt, insbesondere hat sie den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet, § 114 Satz 1 VwGO.

Im Hinblick auf die anlässlich der Feuerbeschau festgestellten erheblichen brandschutzrechtlichen Mängel ist eine ebenso geeignete und weniger belastende Maßnahme als die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung nicht erkennbar.

Bloße finanzielle Interessen der Kläger müssen gegenüber dem Interesse der Vermeidung von Schäden an Leib und Leben sowie an einer Minimierung der Brandschutzrisiken grundsätzlich zurücktreten (vgl. z. B. OVG Nordrhein-Westfalen v. 8.5.2007, 10 B 2555.06 - juris).

Auch ist zu berücksichtigen, dass die ausgesprochene, auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützte Nutzungsuntersagung nur eine vorübergehende Maßnahme ist bis zur Erbringung des erforderlichen Brandschutznachweises u. a. durch Erstellung eines aussagekräftigen Flucht- und Rettungswegkonzeptes und der Ausführung der in der Niederschrift zur Feuerbeschau vom 20. März 2015 unter Nr. 3 beschriebenen Sofortmaßnahmen zur Verbesserung des vorbeugenden Brandschutzes.

Insoweit unterfällt es dem Pflichtenkreis der Beklagten, wegen des Charakters der Nutzungsuntersagung als Dauerverwaltungsakt, unter Kontrolle zu halten, ob die in den Ziffern 3 und 4 des Bescheides vom 21. Mai 2015 geforderten Nachweise klägerseits erfüllt sind (vgl. BVerwG vom 22.1.1998, DVBl 1999, 43; BayVGH v. 15.3.1999, 14 B 93.1542 - juris).

2.

Auch die Zwangsgeldandrohung begegnet keinen rechtlichen Bedenken (Art. 29, 31, 36 VwZVG).

Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass keine Frist für die Nutzungsuntersagung, nach deren Ablauf das Zwangsgeld fällig würde, gesetzt wurde.

Zwar handelt es sich vorliegend nicht um den Fall einer Unterlassungsverpflichtung, in welchem grundsätzlich das Erfordernis einer Fristsetzung (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwVfG) entfällt (vgl. BayVGH v. 15.5.2000 4 B 98.775 - juris; v. 29.3.1993, 14 CE 93.434 - juris; VG München v. 28.7.2014, 8 K 13.2380 - juris), denn dies gilt nur bei Vollstreckung einer „reinen Unterlassungspflicht“. Erfordert die Erfüllung der Unterlassungspflicht noch Handlungen des Betroffenen, so erscheint die Einräumung einer gewissen „Reaktionszeit“ grundsätzlich angebracht (BayVGH v. 24.4.2013, 22 CS 13.590 - juris).

Jedoch ist im hier zu entscheidenden Fall zu berücksichtigen, dass die Kläger anlässlich der mündlichen Nutzungsuntersagung erklärt haben, die inmitten stehenden Räumlichkeiten ab sofort nicht mehr zu Beherbergungszwecken zu nutzen, so dass in diesem konkreten Falle davon ausgegangen werden konnte, dass zur Erfüllung der Nutzungsuntersagung keine weiteren Handlungen seitens der Kläger, z. B. in Gestalt einer erforderlichen Absage bereits erfolgter Buchungen, vorzunehmen waren und es somit einer Fristsetzung nicht bedurfte.

Nach alldem war die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.