Verwaltungsgericht München Urteil, 08. Nov. 2018 - M 10 K 17.5153

I. Die Klagen werden abgewiesen.

II. Die Klägerinnen haben die Kosten ihres jeweiligen Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerinnen dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung jeweils in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit jeweils in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerinnen begehren Grundsteuererlass.

Die Klägerinnen sind nach eigenen Angaben Eigentümerinnen des Geschäftsgrundstücks …straße 51 im Stadtgebiet der Beklagten. Das Gebäude stand seit dem Erwerb der Immobilie im Mai 2014 leer; der der Klägerin zu 2 zugerechnete Gebäudeteil wurde im Jahr 2016 an die Beklagte als Erstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge vermietet.

Mit Bescheid vom 18. Februar 2015 setzte die Beklagte gegenüber der Klägerin zu 1 die Grundsteuer für das streitgegenständliche Objekt für das Jahr 2015 auf 36.460,41 € fest.

Mit Bescheid vom 18. Februar 2015 setzte die Beklagte gegenüber der Klägerin zu 2 die Grundsteuer für die Flurnummer …, nach klägerischem Vortrag für das streitgegenständliche Objekt, für das Jahr 2015 auf 35.483,45 € fest.

Mit zwei Schreiben jeweils vom 11. Januar 2016 beantragten die Klägerinnen jeweils einen Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2015 für das Objekt …straße 51 (die Klägerin zu 1 für die Flurnummer …, die Klägerin zu 2 für die Flurnummer …*) im Stadtgebiet der Beklagten. Die Klägerinnen trugen jeweils vor, dass das Objekt bereits seit Jahren leer stehe und trotz intensiver Bemühungen nicht vermietet werden könne.

Im Verwaltungsverfahren forderte die Beklagte Nachweise über Vermietungsbemühungen an. Die Klägerinnen legten ein Exposé des Objektes, ein Schreiben der … GmbH vom 30. November 2016, den Ausdruck einer E-Mail vom 30. November 2016 von … & … mit einer Aufstellung von Vermarktungsaktivitäten hinsichtlich der …straße 51 sowie eine Übersicht über Korrespondenz zur Vermietung der …straße 51 der … Capital vom 16. Oktober 2015 vor. Auf den Inhalt der Dokumente wird Bezug genommen. Die Klägerinnen gaben im Verwaltungsverfahren an, das Gebäude sei als Gewerbebau nicht mehr nutzbar. Es befinde sich in sehr schlechtem Zustand.

Mit Bescheiden jeweils vom 19. Oktober 2016 hat die Beklagte die Anträge auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2015 abgelehnt. Zur Begründung wird ausgeführt: die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz (GrStG) seien vom Antragsteller nachzuweisen. Könnten die gesetzlichen Voraussetzungen nicht festgestellt werden, gehe dies zulasten der Klägerinnen, denn als Steuerschuldnerinnen trügen sie die Feststellungslast für Tatsachen, die den Steueranspruch aufhöben oder einschränkten. Ein bloßes Vorbringen, dass trotz umfangreicher Bemühungen eine Vermietung nicht gelungen sei und die Rohertragsminderung sich den Einflussmöglichkeiten des Steuerpflichtigen entzogen habe, genüge nicht. Die Klägerinnen hätten nicht ausreichend nachgewiesen, dass sie sich im Erlasszeitraum nachhaltig um die Vermietung bemüht hätten.

Am 18. November 2016 legten die Klägerinnen jeweils Widerspruch ein.

Mit Widerspruchsbescheiden vom 28. September 2017 hat die Regierung … … den Widerspruch jeweils zurückgewiesen. Zur Begründung wird ausgeführt: die Klägerinnen hätten ihre Mitwirkungspflicht aus § 90 AO verletzt, indem sie nicht die angeforderten Unterlagen und Nachweise erbracht hätten. Eine bloße Auflistung von Kontakten und Versuche, Ansprechpartner zu gewinnen, seien nicht geeignet, die Erlassvoraussetzungen darzulegen. Zudem bezögen sie sich hauptsächlich auf die Monate September bis Dezember 2015. Vielmehr wäre erforderlich gewesen, eine Vermietungsanzeige (regional und überregional, auch im Internet) sowie Schriftsätze beauftragter Immobilienmakler vorzulegen und Besichtigungstermine nachzuweisen.

Am 27. Oktober 2017 hat der Bevollmächtigte der Klägerinnen für die Klägerin zu 1 (M 10 K 17.5153) und die Klägerin zu 2 (M 10 K 17.5154) Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München erhoben und jeweils beantragt,

• 1.den Widerspruchsbescheid vom 28. September 2017 und den Ablehnungsbescheid vom 19. Oktober 2016 aufzuheben,

• 2.die Grundsteuer B für das Jahr 2015 der Klägerin im Sinne des § 33 GrStG zu erlassen.

Zur Begründung wird ausgeführt: die Klägerinnen seien beteiligungsidentische Schwestergesellschaften; bei beiden sei Herr G. alleiniger Geschäftsführer. Die Vermietungsbemühungen der zwei Gesellschaften seien zentral durch Herrn G. erfolgt. Dass das Objekt der Klägerin zu 2 als Erstaufnahmeeinrichtung an die Beklagte habe vermietet werden können, reiche für den Nachweis der Vermietungsbemühungen beider Klägerinnen. Die erfolgreiche Vermietung des Objektes sei schließlich das Resultat der nachhaltigen Vermietungsbemühungen im Erlasszeitraum 2015, welche sich auf beide Objekte bezogen hätten. Zudem habe es Besichtigungen durch zwei verschiedene Maklerbüros und Korrespondenz mit der Beklagten gegeben. Soweit die Beklagte weitere Nachweise fordere, verkenne sie, dass es sich bei dem Objekt um ein Großobjekt handele. Bei der Vermietung von Großobjekten sei es nicht üblich, einen externen Makler exklusiv zu beauftragen. Auch das regelmäßige Inserieren von Vermietungsobjekten im Internet oder in Zeitungen werde bei Großobjekten nicht praktiziert. Üblicherweise würden Schilder oder Anzeigen an dem Vermietungsobjekt angebracht. Dies sei auch erfolgt. Der Vermieter eines Großobjekts unterrichte zudem bei einer beabsichtigten Vermietung die größeren Makler, dass das Vermietungsobjekt zur Vermietung freistehe. Diese Makler könnten dann mit ihren Kunden an den Vermieter herantreten. Eine große Zahl von Vermietungen würde ohne Maklerbeteiligung und ohne Inserate oder Ähnliches durchgeführt. Umfangreiche Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, welche die Beklagte und die Widerspruchsbehörde als Grund für eine fehlende Vermietung gesehen hätten, hätten im Erlasszeitraum 2015 nicht stattgefunden. Es sei unerheblich, ob der Leerstand aufgrund von atypischen oder strukturellen Umständen entstanden sei.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wird ausgeführt: die eingereichten Unterlagen deckten nicht alle Gebäudeteile und den gesamten Erlasszeitraum ab. Der Abschluss eines Mietvertrages eines benachbarten Objektes für einen anderen Eigentümer, die Klägerin zu 2, könne nicht als Nachweis von Vermietungsbemühungen 2015 für die Klägerin zu 1 dienen. Nach Ansicht der Beklagten seien gerade bei Gebäuden der vorliegenden Größenordnung hinreichende Auflistungen oder Nachweise über Vermietungsbemühungen vorzulegen. Es sei davon auszugehen, dass die Klägerinnen den sehr schlechten Gebäudezustand bei Erwerb gekannt hätten. Der von den Klägerinnen angegebene strukturell bedingte Leerstand liege nicht vor und sei auch nicht nachgewiesen. Vielmehr sei den Klägerinnen bei Erwerb des Objektes das Risiko eines Leerstandes aufgrund des anstehenden Sanierungs- bzw. Modernisierungsbedarfs bewusst gewesen.

In der mündlichen Verhandlung vom 8. November 2018 hat der Bevollmächtigte der Klägerinnen ausgeführt, diese seien über Konzernstrukturen mit einem Unternehmen verbunden, welches selbst als Maklerunternehmen tätig sei. Mit Beschluss vom 8. November 2018 hat das Gericht die Verfahren M 10 K 17.5153 und M 10 K 17.5154 zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Behörden- und Gerichtsakten, insbesondere auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 8. November 2018 Bezug genommen.

Die zulässigen Klagen haben in der Sache keinen Erfolg. Die ablehnenden Bescheide vom 19. Oktober 2016 und die Widerspruchsbescheide vom 28. September 2017 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerinnen als jeweilige Adressatinnen nicht in ihren Rechten.

Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.

Ein Steuerpflichtiger hat die Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, U.v. 25.6.2008 - 9 C 8/07, NVwZ-RR 2008. 814/815; BayVGH, B.v.. 18.1.2010 - 4 ZB 09.1962 - juris). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat (BFH, U. V. 4 20.10.2007 - II R 5/05 - juris). Der Begriff des Vertretenmüssens ist weit auszulegen und greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit in Bezug auf die zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Bei der Auslegung des § 33 GrStG ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt, die mit Rücksicht auf die Eigenart der Grundsteuer als grundsätzlich ertragsunabhängige Objektsteuer eng auszulegen ist. Je schwieriger ein Objekt zu vermieten ist, desto intensiver und nachhaltiger haben die Vermietungsbemühungen zu sein (VG Augsburg, U.v. 30.10.2013 - Au 6 K 13.596 - juris). Eine Grenze ist erreicht, wenn die Kosten für Werbemaßnahmen nicht mehr in einem vernünftigen wirtschaftlichen Verhältnis zur Vermietungschance stehen. Der Grundstückseigentümer, der in den Genuss einer Vergünstigung des § 33 GrStG gelangen will, ist daher grundsätzlich gehalten, einen Makler mit der Vermarktung zu beauftragen oder sich herkömmlicher Medien zu bedienen, das Objekt am Markt anzubieten (BayVGH, B.v. 18.1.2010 - 4 ZB 09.1962 - juris; VG München, U.v. 18.6.2009 - M 10 K 09.1205 - juris; VG Dresden, U.v. 31.1.2012 - 2 K 1344/10 - juris; VG Ansbach, U.v. 17.8.2011 - AN 11 K 10.02420 - juris; VG Augsburg, U.v. 30.10.2013 - Au 6 K 13.596 - juris). Die Feststellung, dass fehlende Vermietungsbemühungen keine Auswirkungen auf die Ertragsminderung gehabt haben, ist nur möglich, wenn der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen (OVG NRW, B.v. 25.11.2016 - 14 A 1636/15 - juris). Maßgeblich für die Bewertung sind dabei die Umstände des jeweiligen Einzelfalles. Im Einzelnen können etwa der Objektcharakter, das jeweilige Marktsegment sowie die Marktsituation vor Ort berücksichtigt werden (BVerwG, B.v. 13.2.2017 - 9B 37/16 - juris). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann fallübergreifend die Frage beantwortet werden, ob ein Gewerbeobjekt immer im Internet anzubieten ist. Es läge allerdings gerade bei gewerblich genutzten Immobilien nahe, diese im Internet anzubieten (BVerwG, B.v. 13.2.2017 - 9B 37/16 - juris).

Nach alledem geht das Gericht nicht davon aus, dass die Klägerinnen ausreichende Vermietungsbemühungen nachgewiesen haben und damit die Ertragsminderung nicht zu vertreten hätten. Die folgenden Bemühungen lassen sich den vorgelegten Nachweisen entnehmen: Das Maklerunternehmen … GmbH hat das Objekt „Ende 2015/Anfang 2016“ angeboten. Es habe zwei Besichtigungen gegeben. Das Maklerunternehmen … & … hat eine Übersicht von Vermarktungsaktivitäten für verschiedene Gebäudeteile der …straße 51 vorgelegt. Danach wurde das Gebäude 1713/1714 am 20. März 2015 sowie ein weiteres Mal in Jahr 2015 (Datum unleserlich) angeboten. Für das Gebäude 1752 ist eine Terminvereinbarung am 19. Januar 2015 notiert. Das Gebäude „…“ wurde im Jahr 2015 siebenmal Interessenten angeboten. Zudem sind die Klägerinnen gesellschaftsrechtlich mit einem Maklerunternehmen verbunden, welches Kontakt im September und Oktober 2015 zur Beklagten gesucht hat.

Diese Bemühungen genügen nicht. Es fehlt am Merkmal der Nachhaltigkeit der Bemühungen, darüber hinaus auch an der Intensität. Die nachgewiesenen Bemühungen beziehen sich mit wenigen Ausnahmen auf den Zeitraum Herbst/Winter 2015 und decken nicht das gesamte Steuerjahr ab. Es ist nicht nachgewiesen, dass die Klägerinnen sich den gesamten Zeitraum um eine Vermietung bemühten.

Zudem genügen die Information zweier Maklerunternehmen und das eigene Ansprechen nur sehr weniger Kunden nicht den Anforderungen an die Nachhaltigkeit. Es ist auf diese Weise nicht nachweislich gewährleistet, dass jeder potentielle Kunde von dem Angebot erfahren konnte. Weder ist nachgewiesen, dass die beiden beauftragten oder das konzerneigene Maklerunternehmen so zentral im Markt sind, dass ein Kunde sie sicher ansprechen würde, noch ist die Art und Weise ihrer Vermarktungsbemühungen nachgewiesen. So ist unklar, mit welchen Mitteln sie das Objekt angeboten und beworben haben und welcher Medien sie sich dazu bedienten. Bei den vorgelegten Nachweisen fehlt auch die Information, ob das Objekt zu einem marktüblichen Preis angeboten wurde und welche Nutzungsformen und Flächenzuschnitte angeboten wurden. Die Klägerseite hat selbst vorgetragen, bei Großobjekten würden die größeren Maklerunternehmen informiert, hat aber versäumt nachzuweisen, dass dies hinsichtlich des streitgegenständlichen Objektes auch erfolgte. Auch wenn bei Gewerbeimmobilien in der Größenordnung des streitgegenständlichen Objektes (30.000 m²) nicht üblich sein sollte, über ein Immobilienportal oder eine Zeitungsannonce Mieter zu finden, haben die Klägerinnen offensichtliche Möglichkeiten ungenutzt gelassen, das Objekt bekannt zu machen. Auch für große Gewerbeflächen besteht ein Angebot auf einschlägigen Internetportalen, dementsprechend ist auch von einer Nachfrage auf diesem Weg auszugehen, zumal die Klägerinnen auch Teilflächen hätten anbieten können. Auch wenn in anderen Fällen ein am Objekt angebrachtes Schild erfolgversprechend sein mag, spricht die Größe des Objektes gegen die Wahrscheinlichkeit eines zufälligen Fundes.

Entgegen der Ansicht der Klägerseite geht das Gericht nicht davon aus, dass die erfolgreiche Vermietung eine nachhaltige Vermietungsbemühung im Jahr 2015 nachweist. Vielmehr kann sie auch auf späteren Bemühungen, Zufall oder punktuellen Bemühungen beruhen.

Nach alledem war die Klage unbegründet und abzuweisen.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.