Verwaltungsgericht München Beschluss, 07. Sept. 2016 - M 8 E 16.3665

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 5.000,- EUR festgesetzt.

I.

Nach Beschwerden anderer Mieter des streitgegenständlichen Anwesens und entsprechender Nachforschungen hinsichtlich der Verfügungsberechtigung über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten hörte die Antragsgegnerin die Antragstellerin mit Schreiben vom 13. Mai 2015 zur ungenehmigten Nutzung einer Wohnung im zweiten Obergeschoss und von Lagerräumen im Keller als Ferienwohnungen an und wies darauf hin, dass mangels Genehmigung der insoweit genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung eine Nutzungsuntersagung nach dem derzeitigen Sach- und Ermittlungsstand im Raume stehe. In den Akten befinden sich hierzu Auszüge eines Angebots der streitgegenständlichen Räumlichkeiten durch den Internet-Vermieter ... sowie Auszüge von Mietverträgen zwischen der Fa. ... Immobilien GmbH als Vermieter und der Antragstellerin als Mieterin. Nach dem Gewerbemietvertrag vom 12. November 2014 sind im streitgegenständlichen Anwesen der Gewerberaum im Souterrain, fünf Räume und WC mit 77,93 m² (siehe Plan) ab dem 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2016 zu einem Mietzins von 833,- EUR an die Antragstellerin vermietet. Ausweislich des Auszuges aus dem Zeitmietvertrag wurden vom genannten Vermieter an die Antragstellerin im streitgegenständlichen Anwesen die im zweiten Obergeschoss gelegene „WG-Wohnung“ mit einer Größe von 140,96 m², bestehend aus vier Zimmern plus Abstellraum und Kellerabteil, zu einer Monatsmiete bis zum 30. November 2016 von Euro 1.795,- plus Nebenkosten vermietet. Ein Datum enthält der Auszug aus dem Zeitmietvertrag für die Wohnung im zweiten Obergeschoss nicht.

In der Folgezeit legte die ... Immobilien GmbH ein Kündigungsschreiben vom 13. Juni 2015 für den Gewerbemietvertrag vom 12. November 2014 vor, wonach wegen Zahlungsverzug das genannte Mietverhältnis fristlos gekündigt werde.

Mit einem am 5. August 2015 bei der Antragsgegnerin eingegangenen Schreiben vom 31. Juli 2015 zeigten die Bevollmächtigten der Antragstellerin deren Vertretung an.

Mit Bescheid vom ... Oktober 2015 untersagte die Antragsgegnerin die Nutzung des genehmigten Lagers bzw. Kellerabstellraumes im Untergeschoss des Anwesens ...str. 25 (unter Bezugnahme auf die beiliegende Grundrisskopie) als Ferienwohnung oder generell als Aufenthalts- und Übernachtungsräume unverzüglich, spätestens innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Verfügung (Ziff. 1).

Die sofortige Vollziehung der Ziffer 1 wurde angeordnet (Ziff. 2).

Für den Fall der nicht fristgerechten Erfüllung der Verpflichtung unter Ziff. 1 wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 3.000,- EUR angedroht (Ziff. 3).

Zur Begründung wurde unter Darlegung der Vorgeschichte im Wesentlichen ausgeführt, dass die genannten Räumlichkeiten über Buchungsportale wie ... und ... als Ferienwohnung vermietet werden würden. Der Versuch, die Nachbarbeschwerden vor Ort zu verifizieren, sei zunächst gescheitert. Erst am 9. Oktober 2015 sei mit mehr als einer Woche Vorlaufzeit ein Ortstermin zu Stande gekommen. Während dieses Termins habe Herr ... von der Antragstellerin angegeben, dass die Räume nicht zum Übernachten, sondern nur als Lager genutzt würden und er keine Vermietung als Ferienwohnung betreibe. Die Besichtigung am 9. Oktober 2015 in Anwesenheit von Herrn ... habe ergeben, dass sich der Zustand der Räume im Untergeschoss wie in dem „...-Ausdruck“ vom April 2015 darstelle. Man gehe vom Garten über eine Treppe in den Keller; die Tür sei wie eine alte Luftschutztür mit Hebeln ausgestattet, die sie luftdicht ins Schloss zögen. Der Raum Nr. 1 habe eine offensichtlich erst kürzlich eingebaute verglaste Dusche, eine Waschmaschine und einen Trockner direkt neben der Tür, sowie ein Doppelbett. Im Raum Nr. 2 sei eine ebenfalls noch recht neu wirkende Küche mit Kochfeld, Spüle und einem Mikrowellenherd, der Funktionsfähigkeit signalisiert habe, vorhanden. Außerdem habe auf einem Tisch ein Flachbildfernseher, der mit einem Laken provisorisch abgedeckt gewesen sei, gestanden. In beiden Räumen stünden auch Tisch und Sessel. Sowohl die Küche als auch die Dusche vermittelten den Eindruck, erst vor kurzem benutzt und gesäubert worden zu sein. In den übrigen Räumen befänden sich vorwiegend Betten. Zum Zeitpunkt der Kontrolle seien die blanken Lattenroste zu sehen gewesen, die Auflagen hätten zusammengerollt in zwei Ecken gelegen. Gäste hätten sich zum Zeitpunkt der Kontrolle nicht in den Räumlichkeiten befunden.

Eine Baugenehmigung für die genehmigten Lager- bzw. Kellerabstellräume als Ferienwohnung sei nicht vorhanden, weshalb schon aufgrund der formell rechtswidrigen Nutzung eine Nutzungsuntersagung gerechtfertigt sei. Die Nutzung sei voraussichtlich aber auch wegen Verstößen gegen materielles Recht rechtswidrig, da bei genehmigungspflichtigen Nutzungsänderungen bei einem Gebäude der Gebäudeklasse 5, um das es sich bei dem Anwesen ...str. 25 handele, ein Brandschutznachweis zu erstellen und dieser über die Bauaufsichtsbehörde oder einen Prüfsachverständigen zu prüfen sei (Art. 62 Abs. 3 Satz 3 Nr. 3 BayBO, § 11 BauVorlV). Auch der Standsicherheitsnachweis sei zu prüfen, Art. 62 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BayBO, § 10 BauVorlV. Beide Bescheinigungen seien nicht vorgelegt worden. Der zweite Rettungsweg sei nicht gesichert; zumindest der Raum Nr. 5 (in dem nach der ausgedruckten ...-Anzeige, nach der die Räume für bis zu 13 Personen vermietet würden und nach den bei der Ortskontrolle vorgefundenen Bettgestellen 4 - 5 Personen schlafen) habe bei einem Feuer im Raum Nr. 4 keinerlei gesicherten Rettungsweg. Die Erfüllung von Art. 3 Abs. 1 Satz 1, Art. 12 BayBO und Art. 31 Abs. 1 Satz 2 BayBO sei augenscheinlich nicht gegeben. Auch sei fraglich, ob sich die Aufenthaltsraumnutzung im Untergeschoss nach § 34 BauGB in die Umgebungsbebauung einfüge; Präzedenzfälle für Aufenthaltsraumnutzungen im Untergeschoss seien nicht vorgetragen worden. Art. 45 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BayBO seien ersichtlich nicht erfüllt, da die Räume Nrn. 3, 4 und 5 über keine ausreichende Belichtung mit Tageslicht verfügten. Auch der Raum Nr. 1 wäre nur bei offener Tür (die aber ihrerseits in einem Treppenschacht situiert sei) ausreichend belichtet. Der Vollständigkeit halber werde auch darauf hingewiesen, dass die Einhaltung des Stellplatznachweises Art. 47 BayBO zumindest offen sei und somit auch hinsichtlich dieses Aspektes keine offenkundige Genehmigungsfähigkeit bestehe.

Die Antragsgegnerin handele in pflichtgemäßem Ermessen, da sie unter Abwägung aller für und gegen eine Hinnahme des derzeitigen Zustandes sprechenden Gesichtspunkte zu dem Ergebnis gelangt sei, dass das öffentliche Interesse an der Herstellung ordnungsgemäßer baulicher Zustände und an der zeitnahen Unterbindung der ungenehmigten, bereits vorgenommenen Nutzung gegenüber den privaten Interessen des Adressaten an der Weiterführung der ungenehmigten Ferienwohnungsnutzung überwiege. Angesichts der Beweise für eine Ferienwohnungsnutzung (...-Ausdruck sowie die Zeugenaussagen der Beschwerdeführer) bestehe für die Antragsgegnerin kein vernünftiger Zweifel, dass die Räumlichkeiten als Ferienwohnung angeboten und auch vermietet werden würden. Selbst wenn die entsprechend ausgestatteten Räume nicht Teil einer Ferienwohnung wären, sondern Freunden und Bekannten unentgeltlich zur Übernachtung überlassen werden würden, würde dies Baurecht widersprechen, da eben auch keine Aufenthaltsraum- und Übernachtungsraumnutzung genehmigt sei.

Angesichts der Gefährdung der Gäste wegen des nicht erstellten, nicht eingereichten und nicht geprüften Brandschutznachweises (geschweige denn der Umsetzung jeglicher zusätzlicher Brandschutzmaßnahmen) sowie des gefangenen Raumes Nr. 5 sei die Nutzungsuntersagung nicht nur wegen der formellen Illegalität, sondern auch wegen der Unterbindung der Gefährdung auszusprechen. Auch fühlten sich die übrigen Mieter wegen der oft wechselnden Gäste in ihrer Sicherheit beeinträchtigt. Vor allem weibliche Mieter wagten sich nicht mehr in den Keller, nachdem es mehrmals zu Begegnungen mit fremden und teilweise auch alkoholisierten Gästen aus den Untergeschossräumlichkeiten gekommen sei. Die Aussage von Herrn ... anlässlich der Ortsbesichtigung, die Räumlichkeiten würden nur als Lager genutzt, sei angesichts des vorgefundenen Zustands und der Aussagen der Beschwerdeführer unglaubwürdig.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit sei notwendig, da sich der Betreiber durch die Nutzungsaufnahme ohne vorherige Genehmigung eine ihm nicht zustehende Rechtsposition anmaße und angesichts der dargestellten Gefährdung wegen Nichtvorlage geprüfter Brandschutzunterlagen und Nichtvornahme von Brandschutzmaßnahmen ein Zeitraum von schätzungsweise zwei bis vier Jahren bis zur Bestandskraft der Verfügung nicht verantwortet werden könne, zumal den Beteiligten die fehlende Genehmigung und auch die Genehmigungspflichtigkeit bekannt gewesen sein müsse. Ohne die Sofortvollzugsanordnung bestehe auch eine Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls der übrigen Mieter weiter. Auch sei bei formeller Illegalität verbunden mit voraussichtlich fehlender Genehmigungsfähigkeit regelmäßig durch Sofortvollzugsanordnung die Nutzung möglichst zeitnah zu unterbinden, um sowohl Präzedenzfallwirkungen zu minimieren als auch die angemaßte Rechtsposition möglichst zeitnah nach deren Aufdeckung zu unterbinden. Gründe, warum im vorliegenden Fall eine Sofortvollzugsanordnung unterbleiben sollte, seien weder vorgebracht noch ersichtlich. Da nach Aussage von Herrn ... nie eine Ferienwohnungsbuchung erfolgt sei, bedeute dies unabhängig von der Glaubwürdigkeit dieser Aussage, dass auch in Zukunft keine Buchungen zu erfüllen wären, weshalb auch keine zivilrechtlichen Bindungen dem Sofortvollzug entgegenstünden.

Der Bescheid vom ... Oktober 2015 wurde der Antragstellerin mit Postzustellungsurkunde vom 27. Oktober 2015 zugestellt.

Mit einem am gleichen Tage beim Verwaltungsgericht München eingegangenen Schriftsatz vom 26. November 2015 erhoben die Bevollmächtigten der Antragstellerin Klage (M 8 K 15.5327) mit dem Antrag, den Bescheid vom ... Oktober 2015 aufzuheben.

Gleichzeitig beantragten sie,

die aufschiebende Wirkung der am 26. November 2015 erhobenen Anfechtungsklage gegen den Bescheid vom ... Oktober 2015 wiederherzustellen.

Weiterhin wurde ausgeführt, dass eine Begründung von Klage und Antrag nach Akteneinsicht erfolgen werde.

Jeweils mit Schreiben vom 3. Dezember 2015 beantragte die Antragsgegnerin,

die Klage abzuweisen und

den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO abzulehnen.

Zur Begründung wurde auf die angefochtene Verfügung verwiesen.

Ausweislich der Bestätigung erhielten die Bevollmächtigten der Antragstellerin ab dem 9. Dezember 2015 Akteneinsicht mit dem Hinweis, die Behördenakten spätestens bis 15. Dezember 2015 dem Verwaltungsgericht zurückzugeben.

Mit E-Mail vom 30. Dezember 2015 übermittelte die Antragsgegnerin zwei Aktenvermerke der Polizeiinspektion ... vom 29. Dezember 2015 sowie ein Protokoll der Polizeiinspektion ... vom 29. Dezember 2015 über polizeiliche Einsätze vom 28. Dezember 2015 in der ...str. 25.

Hiernach seien zwei Angehörige der Polizeiinspektion ... um 14.00 Uhr am 28. Dezember 2015 zum streitgegenständlichen Anwesen beordert worden, nachdem eine Frau mitgeteilt habe, geschlagen worden zu sein. Am Einsatzort seien im Untergeschoss der ...str. 25 eine Person aus Rumänien sowie ein brasilianischer Staatsangehöriger angetroffen worden. Der brasilianische Staatsangehörige habe im informatorischen Gespräch angegeben, dass er seit zwei Wochen im Untergeschoss der ...str. 25 übernachte und noch zwei Wochen bleiben wolle. Er habe mehrere Gepäckstücke und Kleidung in der Wohnung gehabt. Die rumänische Staatsangehörige habe angegeben, die Wohnung zu putzen, aber nicht dort zu schlafen. Tatsächlich hätten sich in der Wohnung entsprechende Reinigungsutensilien befunden; im Untergeschoss seien mehrere Zimmer mit mehreren Doppelbetten vorhanden. Ob diese zum Zeitpunkt des Einsatzes besetzt gewesen seien, habe von den eingesetzten Beamten nicht festgestellt werden können.

Ein weiterer Einsatz um 16.25 Uhr sei durch einen Notruf eines italienischen Staatsangehörigen veranlasst worden, der angegeben hätte, dass er und seine Bekannten Streit hätten. Vor Ort seien durch die eingesetzten Beamten zwei Gruppen zu je vier Personen festgestellt worden. Hierbei habe es sich bei der Gruppe 1 um zwei deutsche und zwei indische Staatsangehörige gehandelt. Die Gruppe 2 habe aus vier Italienern - alle Personen waren in dem Protokoll der Polizeieinsätze namentlich benannt, Anm. des Verfassers - sowie zwei weiteren Personen, welche zum Zeitpunkt des Polizeieinsatzes noch nicht eingetroffen gewesen seien, da sie sich mit der Bahn noch auf der Anreise befunden hätten, bestanden. Beide Gruppen hätten angegeben, dass sie über die Webseite www...de gebucht hätten. Die Gruppe 1 habe für eine Nacht Euro 190,- für alle Personen bezahlt; als Vermieter sei ein ... mit einer - entsprechend benannten - Mobilfunknummer auf der Webseite angegeben gewesen. Die Gruppe 1 habe eine Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts bewohnt. Die Gruppe 2 hätte ebenfalls in diese Wohnung einziehen sollen, weshalb es dann Streit gegeben hätte. Die Gruppe 2 sei dann gezwungenermaßen im angebotenen Keller des Anwesens ...str. 25 geblieben und am 29. Dezember 2015 wieder abgereist. Die rumänische Staatsangehörige, die auch beim zweiten Einsatz angetroffen worden sei, habe angegeben, dass sie normalerweise in der ...str. 5 arbeite, dort sei ihr Chef ein Herr ...

Angemerkt wurde im Protokoll, dass es sich bei der von der rumänischen Staatsangehörigen angegebenen Telefonnummer des Herrn ... um dieselbe Nummer handele, die von der Gruppe 1 im Zusammenhang mit dem Vermieter „...“ angegeben worden sei.

Nach dem Aktenvermerk vom 29. Dezember 2015 wurde aufgrund der Erkenntnisse bei den beiden Einsätzen vom 28. Dezember 2015 sowohl ein Telefonat mit dem beim Einsatz um 14.00 Uhr angetroffenen italienischen Staatsangehörigen als auch mit einem der beiden deutschen Staatsangehörigen, die beim Einsatz um 16.25 Uhr angetroffen worden waren, geführt. Der italienische Staatsangehörige habe bei dem Telefonat angegeben, dass er über das Portal ... am 5. November 2015 ein Appartement für den Zeitraum vom 28. Dezember 2015 bis 1. Januar 2016 gebucht habe und für sich und weitere fünf Personen für diese Zeit Euro 1.594,18 bezahlt habe. Bei seiner Ankunft im streitgegenständlichen Anwesen sei allerdings die Wohnung bereits belegt gewesen. Daraufhin habe ihm die Frau, die die Tür geöffnet habe und von der er den Eindruck gehabt habe, sie sei als Putzfrau tätig, angeboten, im Keller zu schlafen. Dort habe es aber schlecht gerochen und die Unterkunft sei nicht angemessen gewesen. Die Frau habe dann einen Herrn ... angerufen und das Telefon an ihn weitergegeben. Bei diesem Gespräch habe Herr ... gesagt, dass er (Herr ...) nur den Keller gebucht habe. Dies sei allerdings falsch. Aus Verärgerung habe er die Polizei gerufen, die aber auch nichts habe machen können. Nach einem Lokalbesuch hätten er und seine Begleiter schließlich doch eine Nacht im Keller verbracht und seien am nächsten Tag wieder nach Hause gefahren.

Der deutsche Staatsangehörige gab bei dem Telefonat ausweislich des Aktenvermerks an, dass über das Portal ... zunächst eine andere Wohnung angemietet worden sei, wobei allerdings in der Folgezeit ein kostenloses upgrade in der ...str. 25 angeboten worden sei. Man sei am 28. Dezember 2015 in der ...str. 25 angekommen, dort habe eine Dame die Wohnung gezeigt; kurze Zeit später sei eine Gruppe von Italienern gekommen, die die Wohnung ebenfalls beansprucht hätte, weshalb sich ein Streit entwickelt habe und die Polizei gerufen worden sei. Die Wohnung gehöre ausweislich des Klingelschildes einem Herrn ...

Mit Schriftsatz vom 18. Januar 2016 trugen die Bevollmächtigten der Antragstellerin vor, dass sich die Rechtswidrigkeit des Bescheids schon aus der fehlenden Möglichkeit, sich zu den entscheidungserheblichen Tatsachen zu äußern, ergebe. Das beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 geführte Gespräch sei nicht ausreichend.

Der Bescheid sei auch materiell rechtswidrig, da die Antragstellerin die streitgegenständlichen Lagerräume an die Firma „...“ mit Sitz in ..., v.d.d. Geschäftsführerin, Frau ..., Registergericht Salvador/Brasilien, vermietet habe.

Auch würden die Räumlichkeiten im Kellergeschoss des streitgegenständlichen Anwesens nicht zur Fremdenbeherbergung, sondern als Lagerräume genutzt.

Der brasilianische Staatsangehörige, von dem im polizeilichen Protokoll die Rede sei, wohne bei seinen Aufenthalten in ... bei seinem Lebenspartner in der ...straße und habe nur seine Habseligkeiten in den Kellerräumen der ...str. 25 abgestellt.

Die von der Antragsgegnerin behaupteten Mieterbeschwerden seien nicht schriftlich festgehalten worden. Die Zwangsgeldandrohung sei unbestimmt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegte Behördenakte und das schriftsätzliche Vorbringen im Einzelnen verwiesen.

II.

Der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ist zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg.

1. Gemäß § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO hat eine Anfechtungsklage aufschiebende Wirkung. Diese entfällt kraft Gesetzes bei den in § 80 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 VwGO aufgeführten Maßnahmen und des Weiteren nach Nr. 4 der Bestimmung, wenn die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde besonders angeordnet wird. Das besondere Vollziehungsinteresse ist in diesem Falle schriftlich zu begründen (§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO).

Nach § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung der Klage in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung des Verwaltungsakts gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet wurde, wiederherstellen, wenn das private Aussetzungsinteresse der Antragstellerin das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts überwiegt. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn der erlassene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist, da dann an dessen sofortiger Vollziehung ein öffentliches Interesse nicht bestehen kann. Dagegen überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das private Interesse der Antragstellerin, von der Vollziehung vorläufig verschont zu bleiben, wenn sich der Verwaltungsakt als offensichtlich rechtmäßig erweist und ein besonderes Vollziehungsinteresse hinzutritt. Wenn sich bei der im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens allein möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Prüfung dagegen weder die offensichtliche Rechtswidrigkeit noch die offensichtliche Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung feststellen lässt, hängt der Ausgang des Verfahrens vom Ergebnis einer vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung ab.

Vorliegend ist nach Auffassung des Gerichts davon auszugehen, dass die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung rechtmäßig ist, ein besonderes Vollziehungsinteresse besteht und auch die Zwangsgeldandrohung nicht zu beanstanden ist.

2. Gemäß Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung von Anlagen untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen Vorschriften erfolgt.

Ein Rechtsverstoß im Sinne dieser Bestimmung, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt, liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben schon dann vor, wenn dieses ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Da die Nutzungsuntersagung - insofern der Baueinstellung (Art. 75 Abs. 1 BayBO) vergleichbar - in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, kommt es insoweit nicht darauf an, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Genehmigungspflicht formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. BayVGH vom 30.8.2007 - 1 CS 07.1253 - juris, m. w. N.).

Nach diesem Maßstab durfte die Antragsgegnerin gegen die Nutzung zu Aufenthaltszwecken im Untergeschoss des Anwesens ...str. 25 einschreiten, ohne den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu verletzen, weil die untersagte Nutzung formell illegal und in materieller Hinsicht jedenfalls nicht offensichtlich zulässig ist.

2.1 Es liegt hier eine gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Die Änderung der Nutzung des Kellers zu wohnähnlichen Zwecken bzw. zur vorübergehenden Unterbringung von - zahlenden - Gästen ist insbesondere nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei zulässig, da für die neue Nutzung andere öffentlichrechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung. Dies gilt auf jeden Fall im Hinblick auf die bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Eine Verfahrensfreiheit nach dieser Bestimmung scheidet bereits dann aus, wenn es möglich erscheint, dass an die neue Nutzung andere öffentlichrechtliche Anforderungen zu stellen sind als an die bisherige Nutzung. Dies ergibt sich eindeutig aus der Gesetzesformulierung, wonach es darauf ankommt, ob für die neue Nutzung andere Vorschriften „in Betracht kommen“. Ob dies tatsächlich der Fall ist, ist im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.

Bei der Nutzung der Räume zu wohnähnlichen Zwecken kommen insbesondere hinsichtlich der brandschutzrechtlichen Anforderungen andere öffentlichrechtliche Anforderungen als für die Nutzung der Räume als Keller und/oder Lager in Betracht. Art. 31 BayBO stellt spezielle brandschutzrechtliche Anforderungen an die Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen und selbstständige Betriebstätten.

2.2 Die im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO erforderliche, aber auch ausreichende summarische Prüfung hat ergeben, dass für die Nutzung des Untergeschosses des Anwesens...str. 25 keine bauaufsichtliche Genehmigung vorliegt.

Nach der Baugenehmigung vom ... April 1896 Plan-Nr. ... wurde das Untergeschoss des streitgegenständlichen Anwesens nur als Keller bzw. Waschküche mit Bügelzimmer genehmigt.

Ausweislich der Akten wurde der seinerzeitige Eigentümer des streitgegenständlichen Anwesens unter dem 13. Juli 1956 wegen nicht genehmigter und nicht genehmigungsfähiger Gewerbenutzung der Räume im Keller angeschrieben.

Auch der am ... März 2015 genehmigte Aufteilungsplan weist im Untergeschoss des streitgegenständlichen Anwesens nur den Sondereigentumseinheiten zugeordnete (zwölf) Kellerabteile und Technikräume aus.

Hieraus wird offensichtlich, dass eine Baugenehmigung für eine wohnähnliche bzw. Aufenthaltsnutzung der streitgegenständlichen Kellerräume nicht erteilt wurde und eine solche Nutzung damit formell illegal ist.

2.3 Zur Überzeugung des Gerichts steht eine solche Nutzung der streitgegenständlichen Kellerräume jedenfalls in maßgeblichen Zeiträumen vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids fest.

Die im Bescheid vom ... Oktober 2015 dargelegten Feststellungen der Antragsgegnerin beim Ortstermin vom 9. Oktober 2015 - deren Wahrheitsgehalt trotz des Nichtvorhandenseins eines entsprechenden Protokolls in den Akten für das Gericht nicht zweifelhaft ist - in Verbindung mit den vorgelegten Auszügen des Internetportals ... „4,5-Zimmer-Wohnung mit 3 Schlafzimmern, 1 Badezimmer mit einer Größe von 77 m² für eine Anzahl von 12 Gästen im Stockwerk 0“ und einer Bewertung, in der sich ebenfalls ein Hinweis auf ein Appartement im Keller findet, sowie die von der Antragsgegnerin vorgelegten Aktenvermerke vom 29. Dezember 2015 und das Einsatzprotokoll vom 28. Dezember 2015 der Polizeiinspektion ... lassen keinerlei Zweifel daran, dass die streitgegenständlichen Kellerräume zum vorübergehenden Aufenthalt von Personen vermietet werden.

Den Äußerungen des beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 anwesenden Vertreters der Antragstellerin kann gegenüber der insoweit erdrückenden Beweislage keine Bedeutung zukommen.

Das Vorbringen der Bevollmächtigten der Antragstellerin im Schriftsatz vom 18. Januar 2016 führt zu keiner anderen Beurteilung. Soweit die Antragspartei hier geltend macht, dass die streitgegenständlichen Lagerräume an die Firma „...“ mit Sitz in ..., v.d.d. Geschäftsführerin, Frau ..., Registergericht Salvador/Brasilien, vermietet sind, ist festzustellen, dass der Mietvertrag mit dieser Firma vom 1. Dezember 2015 und somit nach Bescheidserlass datiert. Insoweit geht die Behauptung, der streitgegenständliche Bescheid richte sich an den falschen Adressaten in jedem Falle fehl, da selbst ein wirksamer Vertrag die bisher bestehende Verantwortung als Handlungsstörer nicht rückwirkend beseitigen kann.

Abgesehen davon ist der Vertrag, der dem Gericht in spanischer Sprache vorgelegt wurde, insoweit nicht beachtlich, da Gerichtssprache Deutsch ist (§ 55 VwGO i. V. m. § 184 Satz 1 ZPO).

Abgesehen davon ist der vorgelegte Vertrag auch ab dem 1. Dezember 2015 irrelevant, da der Antragspartei ausweislich des zwischen ihr und dem (Haupt-) Vermieter ... Immobilien GmbH vom 12. November 2014 geschlossenen Gewerbemietvertrags eine Untervermietung nicht gestattet ist (Ziffer 8 Satz 3 des Vertrags vom 12.11.2014). Diese Unzulässigkeit und die Tatsache, dass es sich bei dem sogenannten Untermieter um eine kaum greifbare Firma mit Sitz in Brasilien handelt, legen den Schluss nahe, dass es sich vorliegend um einen Scheinvertrag handelt, mit dem sich die Antragspartei ihrer öffentlichrechtlichen Verantwortung für die unzulässige Nutzung der Kellerräume im streitgegenständlichen Anwesen entziehen will.

Abgesehen davon verbleibt es bei der Verantwortlichkeit als Handlungsstörer, wenn die streitgegenständlichen Räume von der Antragspartei zu Wohnzwecken untervermietet werden.

Soweit die Antragspartei eine eidesstattliche Versicherung des Herrn ... vom 11. Januar 2016, ausgestellt in Rio de Janeiro, vorgelegt hat, in der der Unterzeichnete behauptet, er habe noch niemals in der ...str. 25 gewohnt, sondern lediglich seine Sachen im Untergeschoss eingelagert, ist festzustellen, dass er beim polizeilichen Einsatz am 28. Dezember 2015 gegenüber den ermittelnden Polizeibeamten angegeben hat, dass er seit zwei Wochen im Untergeschoss der ...str. 25 übernachte und noch zwei weitere Wochen bleiben wolle. Das Gericht sieht keinen Anlass, an der Äußerung zweier Polizeibeamter zu zweifeln.

Abgesehen davon ist die Nutzung der streitgegenständlichen Kellerräume durch die Feststellungen beim Ortstermin vom 9. Oktober 2015 nach Auffassung des Gerichts ausreichend belegt. Ganz offensichtlich waren die Räume auch Ende Dezember 2015 entsprechend ausgestattet, andernfalls hätte die am 28. Dezember 2015 beim Einsatz um 16.25 Uhr angetroffene Gruppe 2 nicht wie festgestellt die Nacht vom 28. Dezember 2015 auf den 29. Dezember 2015 im angebotenen Keller des Anwesens ...str. 25 verbringen können. Auch die von der Antragsgegnerin festgestellten Annoncen im Internetportal „...“ belegen, dass die Antragspartei die streitgegenständlichen Kellerräume keineswegs nur, wie behauptet, als Lagerräume nutzt. Die Behauptung der Bevollmächtigten der Antragstellerin, dass von „einem Anbieten auf einer Webseite“ nicht automatisch auf eine tatsächliche Überlassung zu Wohnzwecken geschlossen werden dürfe, entbehrt, jedenfalls vorliegend, jeder Grundlage. Die insoweit getroffenen Feststellungen der Antragsgegnerin und auch der Polizeiinspektion ... belegen den Erfolg des Internetangebots ebenso wie eine entsprechende Internetbewertung, die sich auch auf das Kellerappartement bezieht.

2.4 Das genehmigungspflichtige Vorhaben ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

Nach summarischer Prüfung widerspricht die streitgegenständliche Nutzung der Kellerräume öffentlichrechtlichen Vorschriften der Bayerischen Bauordnung.

2.4.1 Es liegt zunächst ein Verstoß gegen Art. 12 und 31 BayBO vor. Gemäß Art. 12 BayBO sind die baulichen Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Nach Art. 31 Abs. 1 BayBO müssen für die Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein.

Hierzu wird zunächst auf die Darlegungen der Antragsgegnerin auf Seite 3 des Bescheids vom ... Oktober 2015 im dritten Absatz verwiesen. Nach dem als Anlage zum Bescheid beigefügten Grundrissplan befinden sich im nordöstlichen Bereich des Untergeschosses mehrere, jeweils einzeln abschließbare Räume, die keinen - direkten - Zugang zum Flur und zu dem in das Erdgeschoss führenden Treppenraum haben. Insbesondere der Raum in der Nordostecke (im Plan Raum 5) führt nur über einen weiteren Raum (Raum 4) und den - sicher nicht frei zugänglichen - Technikraum in das Treppenhaus.

Ähnliches gilt für die weiteren Räume im nördlichen Bereich des Kellers; diese sind nur mittelbar über andere Räume mit dem Treppenraum oder der in den Garten führenden Außentreppe verbunden. Damit liegt bereits ein Verstoß gegen Art. 31 Abs. 1 Satz 1 BayBO, wonach der erste Rettungsweg für Nutzungseinheiten, die - wie hier - nicht zu ebener Erde liegen, über eine notwendige Treppe im Sinne des Art. 32 BayBO führen muss, vor.

Die sichere Begehung des ersten Rettungsweges im Brandfall ist nicht gewährleistet, da kein unmittelbarer Zugang zur innen liegenden Treppe oder auch zur in den Garten führenden Außentreppe gegeben ist, da aufgrund des Zuschnitts der Räumlichkeiten und der Vermietung an eine Vielzahl von verschiedenen Personen nicht davon ausgegangen werden kann, dass ein Erreichen der innen liegenden Treppe oder auch der in den Garten führenden Treppe durch mehrere Zimmer, die von Personen bewohnt werden, die zu verschiedenen Nutzerkreisen gehören, ohne weiteres möglich ist.

Darüber hinaus ist auch der zweite Rettungsweg vorliegend nicht gegeben. Nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO kann der zweite Rettungsweg entweder eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein. Eine weitere Treppe ist vorliegend jedenfalls nicht für alle im Untergeschoss vermieteten Zimmer vorhanden; wie aus der Straßen- und der Hofansicht des genehmigten Aufteilungsplans erkennbar, existieren im Kellergeschoss nur lukenartige, hoch in den Räumen situierte Fenster, die nicht als Rettungsweg benutzbar sind.

2.4.2 Zu Recht hat die Antragsgegnerin darauf hingewiesen, dass bei einem Gebäude der Gebäudeklasse 5, zu dem das streitgegenständliche Anwesen gehört, ein Brandschutznachweis sowohl zu erstellen als auch zu prüfen ist (Art. 62 Abs. 3 Satz 3 Nr. 3 BayBO, § 11 BauVorlV), und der Standsicherheitsnachweis zu prüfen ist (Art. 62 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BayBO, § 10 BauVorlV).

Aufgrund der unter Ziffer 2.4.1 festgestellten Mängel ist im Übrigen nicht zu erwarten, dass die Antragstellerin in der Lage ist, die genannten Nachweise zu erbringen.

2.4.3 Auch ist der Antragsgegnerin zuzustimmen, dass ersichtlich ein Verstoß gegen Art. 45 Abs. 2 Satz 1 und 2 BayBO vorliegt. Wie sich aus der Straßenansicht des am ... März 2015 genehmigten Aufteilungsplans ergibt, werden die straßenseitig gelegenen Räume lediglich durch 80 cm lange und 30 cm hohe Fenster belichtet. Dem Schnitt A-A in Verbindung mit dem Grundrissplan des Untergeschosses ist zu entnehmen, dass sich im Übrigen zwar größere Fenster an der Ost- und Westseite des Untergeschosses befinden; eine ausreichende Belichtung wird aber auch hier nicht gewährleistet, da die davor befindliche Abgrabung lediglich eine Tiefe von 50 cm aufweist.

2.4.4 Ferner liegt hier ein Verstoß gegen Art. 47 Abs. 1 BayBO vor. Gemäß Art. 47 Abs. 1 BayBO sind bei Nutzungsänderungen von Anlagen Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Die streitgegenständliche Nutzungsänderung löst gemäß Art. 47 Abs. 2 BayBO i. V. m. § 2 Abs. 1 der Stellplatzsatzung der... einen Stellplatzbedarf von drei Stellplätzen aus - Ziffer 6.2 der Anlage 1 zur Stellplatzsatzung vom 19. Dezember 2007 (MüAbl. 2008 Sondernummer 1) i. V. m. § 2 Abs. 2 StPlS, aus. Die erforderlichen Stellplätze wurden vorliegend weder hergestellt noch gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO durch den Abschluss des entsprechenden Vrtrages abgelöst, so dass es auch aus diesem Grund an der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der streitgegenständlichen Nutzung fehlt.

2.5 Die Antragsgegnerin hat auch das ihr durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Dass die Behörde einschreitet, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen, bedarf keiner besonderen Rechtfertigung.

Schon im Hinblick auf die mit den Verstößen gegen Art. 31 BayBO verbundenen Gefahren ist die Nutzungsuntersagungsverfügung der Antragsgegnerin ermessensfehlerfrei, denn mit der Entstehung eines Brandes muss praktisch jederzeit gerechnet werden. Der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, beweist nicht, dass insofern keine Gefahr besteht, sondern stellt für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall dar, mit dessen Ende jederzeit gerechnet werden muss (vgl. OVG NRW, U. v. 25.08.2010 - 7 A 749/09 - juris). Für die Beurteilung der Frage, ob ein Schadenseintritt hinreichend wahrscheinlich und damit eine erhebliche Gefahr anzunehmen wäre, ist daher nicht primär darauf abzustellen, ob ein Brandereignis mehr oder weniger wahrscheinlich erscheint, sondern darauf, ob für den Fall, dass es dazu kommt, die bestehenden Mängel zu einer relevanten Gefahrerhöhung führen können, die sich auf der Grundlage einer an den Schutzgütern Leben und Gesundheit orientierten und damit die Erheblichkeitsschwelle niedrig anzusetzenden Risikobewertung als nicht mehr hinnehmbar darstellt (VG München, B. v. 21.08.2012 - M 8 S 12.3574 - juris). Dies ist vorliegend der Fall. Die Gefahr, dass es im Falle eines Brandes zu einer Gesundheitsschädigung kommen kann, wird durch die vorhandenen Mängel erheblich erhöht.

2.6 Entgegen der Ansicht der Antragspartei hatte die Antragstellerin ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Antragsgegnerin hat sich mit Schreiben vom 13. Mai 2015 an die Antragstellerin mit der Bitte um Stellungnahme hinsichtlich der nicht genehmigten Nutzung der Lagerräume im Untergeschoss als Ferienwohnung gewandt. Daraufhin zeigten die Bevollmächtigten der Antragstellerin deren Vertretung mit Schreiben vom 31. Juli 2015 - bei der Antragsgegnerin am 5. August 2015 eingegangen - an, mit der Bitte, die Korrespondenz nur noch ausschließlich über die Bevollmächtigten der Antragspartei zu führen. Beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 war der Vertreter der Antragstellerin anwesend, nachdem zuvor auch die Bevollmächtigten der Antragspartei in die Terminsabsprache einbezogen worden waren.

Im Hinblick darauf, dass Art. 28 BayVwVfG keine bestimmte Form der Anhörung vorschreibt, insbesondere auch kein irgendwie geartetes förmliches Verfahren (vgl. Kopp/Ramsauer, Komm. zum VwVfG, 12. Aufl. 2011, § 28 Rn. 39), ist festzustellen, dass die Antragspartei ausreichend Gelegenheit hatte, sich zu der Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten zu äußern. Die Antragspartei ist aber weder beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 noch zu einem anderen Termin vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids den Feststellungen der Antragsgegnerin mit einem substantiierten Vortrag entgegengetreten.

2.7 Es besteht auch ein öffentliches Interesse daran, dass die Nutzungsuntersagung sofort und nicht erst nach rechtskräftigem Abschluss von Rechtsbehelfsverfahren vollziehbar ist. Liegen die Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO vor, ist in der Regel auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO) gerechtfertigt. Das öffentliche Interesse, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird, überwiegt im Allgemeinen das private Interesse, die rechtswidrige Nutzung vorläufig fortsetzen zu dürfen (vgl. BayVGH vom 18.3.2001 Az: 1 CS 02.2750 - juris).

Besondere Umstände, die zur Folge hätten, dass die Abwägung zwischen dem öffentlichen und dem privaten Interesse vorliegend ausnahmsweise anders ausfallen müsste, liegen nicht vor. Die Tatsache, dass die Antragstellerin im Falle der Einstellung der Nutzung Gewinneinbußen wegen fehlender Mieteinnahmen hinzunehmen haben wird, ist kein Grund, ihm die rechtswidrige Nutzung weiterhin zu gestatten. Insbesondere fällt ins Gewicht, dass hier eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit im Raum steht, was ein sofortiges Handeln der Antragsgegnerin gebietet.

Die Anordnung des Sofortvollzugs ist auch ausführlich und sachlich zutreffend begründet worden.

3. Auch die Rechtmäßigkeit der nach Art. 21 a VwZVG trotz der Klageerhebung vollziehbaren Zwangsgeldandrohung erscheint nicht fraglich, so dass auch insoweit keine Veranlassung besteht, dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz zu entsprechen.

Der Einwand der Unbestimmtheit der Zwangsgeldandrohung ist nicht nachvollziehbar. Ein Verstoß gegen die Verfügung ist nicht - wie die Antragspartei meint - nach Stunden, Tagen, Wochen oder Monaten zu differenzieren. Ein solcher liegt vor, wenn gegen das Verbot der Vermietung zu Aufenthaltszwecken verstoßen wird. Es liegt auf der Hand, dass dies auch bei relativ kurzen Aufenthalten der Fall sein kann, ohne dass die Antragsgegnerin der Antragstellerin diese Zeiträume definieren müsste.

Insbesondere ist die der Antragstellerin gesetzte Vollziehungsfrist von zwei Wochen nicht zu beanstanden, da die streitgegenständliche Nutzung mit einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit der Bewohner und Besucher der Wohneinheiten verbunden ist und aus diesem Grund nicht länger zugewartet werden kann. Dieser Zeitraum ist ohne weiteres ausreichend, da Buchungen storniert und Aufenthalte von Gästen angemessen beendet werden können. Soweit die Antragstellerin sich hierbei zivilrechtlichen Ansprüchen aussetzt, können diese keine entsprechende Berücksichtigung finden, da die Antragstellerin aufgrund der fehlenden Genehmigung und Genehmigungsfähigkeit jederzeit mit einer derartigen Maßnahme rechnen musste. Im Hinblick auf die Geltung von bauaufsichtlichen Maßnahmen auch für und gegen Rechtsnachfolgern und insbesondere auch gegenüber Personen, die ein Besitzrecht nach Erlass einer bauaufsichtlichen Maßnahme erlangt haben, Art. 54 Abs. 2 Satz 3 BayBO, besteht auch kein Vollstreckungshindernis, da die Antragstellerin rechtlich und tatsächlich ohne Weiteres zur Befolgung der Nutzungsuntersagung in der Lage ist. Selbst wenn eine Rechtsnachfolge der vermeintlichen Untermieterin ab dem 1. Dezember 2015 eingetreten wäre, bedürfte es dieser gegenüber keiner sogenannten Duldungsanordnung. Die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes, das im innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens liegt (vgl. Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG), ist nicht zu beanstanden.

4. Der Antrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs.1 VwGO abzuweisen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Ziff. 9.4 und 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 5.000,- EUR festgesetzt.

I.

Nach Beschwerden anderer Mieter des streitgegenständlichen Anwesens und entsprechender Nachforschungen hinsichtlich der Verfügungsberechtigung über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten hörte die Antragsgegnerin die Antragstellerin mit Schreiben vom 13. Mai 2015 zur ungenehmigten Nutzung einer Wohnung im zweiten Obergeschoss und von Lagerräumen im Keller als Ferienwohnungen an und wies darauf hin, dass mangels Genehmigung der insoweit genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung eine Nutzungsuntersagung nach dem derzeitigen Sach- und Ermittlungsstand im Raume stehe. In den Akten befinden sich hierzu Auszüge eines Angebots der streitgegenständlichen Räumlichkeiten durch den Internet-Vermieter ... sowie Auszüge von Mietverträgen zwischen der Fa. ... Immobilien GmbH als Vermieter und der Antragstellerin als Mieterin. Nach dem Gewerbemietvertrag vom 12. November 2014 sind im streitgegenständlichen Anwesen der Gewerberaum im Souterrain, fünf Räume und WC mit 77,93 m² (siehe Plan) ab dem 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2016 zu einem Mietzins von 833,- EUR an die Antragstellerin vermietet. Ausweislich des Auszuges aus dem Zeitmietvertrag wurden vom genannten Vermieter an die Antragstellerin im streitgegenständlichen Anwesen die im zweiten Obergeschoss gelegene „WG-Wohnung“ mit einer Größe von 140,96 m², bestehend aus vier Zimmern plus Abstellraum und Kellerabteil, zu einer Monatsmiete bis zum 30. November 2016 von Euro 1.795,- plus Nebenkosten vermietet. Ein Datum enthält der Auszug aus dem Zeitmietvertrag für die Wohnung im zweiten Obergeschoss nicht.

In der Folgezeit legte die ... Immobilien GmbH ein Kündigungsschreiben vom 13. Juni 2015 für den Gewerbemietvertrag vom 12. November 2014 vor, wonach wegen Zahlungsverzug das genannte Mietverhältnis fristlos gekündigt werde.

Mit einem am 5. August 2015 bei der Antragsgegnerin eingegangenen Schreiben vom 31. Juli 2015 zeigten die Bevollmächtigten der Antragstellerin deren Vertretung an.

Mit Bescheid vom ... Oktober 2015 untersagte die Antragsgegnerin die Nutzung des genehmigten Lagers bzw. Kellerabstellraumes im Untergeschoss des Anwesens ...str. 25 (unter Bezugnahme auf die beiliegende Grundrisskopie) als Ferienwohnung oder generell als Aufenthalts- und Übernachtungsräume unverzüglich, spätestens innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Verfügung (Ziff. 1).

Die sofortige Vollziehung der Ziffer 1 wurde angeordnet (Ziff. 2).

Für den Fall der nicht fristgerechten Erfüllung der Verpflichtung unter Ziff. 1 wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 3.000,- EUR angedroht (Ziff. 3).

Zur Begründung wurde unter Darlegung der Vorgeschichte im Wesentlichen ausgeführt, dass die genannten Räumlichkeiten über Buchungsportale wie ... und ... als Ferienwohnung vermietet werden würden. Der Versuch, die Nachbarbeschwerden vor Ort zu verifizieren, sei zunächst gescheitert. Erst am 9. Oktober 2015 sei mit mehr als einer Woche Vorlaufzeit ein Ortstermin zu Stande gekommen. Während dieses Termins habe Herr ... von der Antragstellerin angegeben, dass die Räume nicht zum Übernachten, sondern nur als Lager genutzt würden und er keine Vermietung als Ferienwohnung betreibe. Die Besichtigung am 9. Oktober 2015 in Anwesenheit von Herrn ... habe ergeben, dass sich der Zustand der Räume im Untergeschoss wie in dem „...-Ausdruck“ vom April 2015 darstelle. Man gehe vom Garten über eine Treppe in den Keller; die Tür sei wie eine alte Luftschutztür mit Hebeln ausgestattet, die sie luftdicht ins Schloss zögen. Der Raum Nr. 1 habe eine offensichtlich erst kürzlich eingebaute verglaste Dusche, eine Waschmaschine und einen Trockner direkt neben der Tür, sowie ein Doppelbett. Im Raum Nr. 2 sei eine ebenfalls noch recht neu wirkende Küche mit Kochfeld, Spüle und einem Mikrowellenherd, der Funktionsfähigkeit signalisiert habe, vorhanden. Außerdem habe auf einem Tisch ein Flachbildfernseher, der mit einem Laken provisorisch abgedeckt gewesen sei, gestanden. In beiden Räumen stünden auch Tisch und Sessel. Sowohl die Küche als auch die Dusche vermittelten den Eindruck, erst vor kurzem benutzt und gesäubert worden zu sein. In den übrigen Räumen befänden sich vorwiegend Betten. Zum Zeitpunkt der Kontrolle seien die blanken Lattenroste zu sehen gewesen, die Auflagen hätten zusammengerollt in zwei Ecken gelegen. Gäste hätten sich zum Zeitpunkt der Kontrolle nicht in den Räumlichkeiten befunden.

Eine Baugenehmigung für die genehmigten Lager- bzw. Kellerabstellräume als Ferienwohnung sei nicht vorhanden, weshalb schon aufgrund der formell rechtswidrigen Nutzung eine Nutzungsuntersagung gerechtfertigt sei. Die Nutzung sei voraussichtlich aber auch wegen Verstößen gegen materielles Recht rechtswidrig, da bei genehmigungspflichtigen Nutzungsänderungen bei einem Gebäude der Gebäudeklasse 5, um das es sich bei dem Anwesen ...str. 25 handele, ein Brandschutznachweis zu erstellen und dieser über die Bauaufsichtsbehörde oder einen Prüfsachverständigen zu prüfen sei (Art. 62 Abs. 3 Satz 3 Nr. 3 BayBO, § 11 BauVorlV). Auch der Standsicherheitsnachweis sei zu prüfen, Art. 62 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BayBO, § 10 BauVorlV. Beide Bescheinigungen seien nicht vorgelegt worden. Der zweite Rettungsweg sei nicht gesichert; zumindest der Raum Nr. 5 (in dem nach der ausgedruckten ...-Anzeige, nach der die Räume für bis zu 13 Personen vermietet würden und nach den bei der Ortskontrolle vorgefundenen Bettgestellen 4 - 5 Personen schlafen) habe bei einem Feuer im Raum Nr. 4 keinerlei gesicherten Rettungsweg. Die Erfüllung von Art. 3 Abs. 1 Satz 1, Art. 12 BayBO und Art. 31 Abs. 1 Satz 2 BayBO sei augenscheinlich nicht gegeben. Auch sei fraglich, ob sich die Aufenthaltsraumnutzung im Untergeschoss nach § 34 BauGB in die Umgebungsbebauung einfüge; Präzedenzfälle für Aufenthaltsraumnutzungen im Untergeschoss seien nicht vorgetragen worden. Art. 45 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BayBO seien ersichtlich nicht erfüllt, da die Räume Nrn. 3, 4 und 5 über keine ausreichende Belichtung mit Tageslicht verfügten. Auch der Raum Nr. 1 wäre nur bei offener Tür (die aber ihrerseits in einem Treppenschacht situiert sei) ausreichend belichtet. Der Vollständigkeit halber werde auch darauf hingewiesen, dass die Einhaltung des Stellplatznachweises Art. 47 BayBO zumindest offen sei und somit auch hinsichtlich dieses Aspektes keine offenkundige Genehmigungsfähigkeit bestehe.

Die Antragsgegnerin handele in pflichtgemäßem Ermessen, da sie unter Abwägung aller für und gegen eine Hinnahme des derzeitigen Zustandes sprechenden Gesichtspunkte zu dem Ergebnis gelangt sei, dass das öffentliche Interesse an der Herstellung ordnungsgemäßer baulicher Zustände und an der zeitnahen Unterbindung der ungenehmigten, bereits vorgenommenen Nutzung gegenüber den privaten Interessen des Adressaten an der Weiterführung der ungenehmigten Ferienwohnungsnutzung überwiege. Angesichts der Beweise für eine Ferienwohnungsnutzung (...-Ausdruck sowie die Zeugenaussagen der Beschwerdeführer) bestehe für die Antragsgegnerin kein vernünftiger Zweifel, dass die Räumlichkeiten als Ferienwohnung angeboten und auch vermietet werden würden. Selbst wenn die entsprechend ausgestatteten Räume nicht Teil einer Ferienwohnung wären, sondern Freunden und Bekannten unentgeltlich zur Übernachtung überlassen werden würden, würde dies Baurecht widersprechen, da eben auch keine Aufenthaltsraum- und Übernachtungsraumnutzung genehmigt sei.

Angesichts der Gefährdung der Gäste wegen des nicht erstellten, nicht eingereichten und nicht geprüften Brandschutznachweises (geschweige denn der Umsetzung jeglicher zusätzlicher Brandschutzmaßnahmen) sowie des gefangenen Raumes Nr. 5 sei die Nutzungsuntersagung nicht nur wegen der formellen Illegalität, sondern auch wegen der Unterbindung der Gefährdung auszusprechen. Auch fühlten sich die übrigen Mieter wegen der oft wechselnden Gäste in ihrer Sicherheit beeinträchtigt. Vor allem weibliche Mieter wagten sich nicht mehr in den Keller, nachdem es mehrmals zu Begegnungen mit fremden und teilweise auch alkoholisierten Gästen aus den Untergeschossräumlichkeiten gekommen sei. Die Aussage von Herrn ... anlässlich der Ortsbesichtigung, die Räumlichkeiten würden nur als Lager genutzt, sei angesichts des vorgefundenen Zustands und der Aussagen der Beschwerdeführer unglaubwürdig.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit sei notwendig, da sich der Betreiber durch die Nutzungsaufnahme ohne vorherige Genehmigung eine ihm nicht zustehende Rechtsposition anmaße und angesichts der dargestellten Gefährdung wegen Nichtvorlage geprüfter Brandschutzunterlagen und Nichtvornahme von Brandschutzmaßnahmen ein Zeitraum von schätzungsweise zwei bis vier Jahren bis zur Bestandskraft der Verfügung nicht verantwortet werden könne, zumal den Beteiligten die fehlende Genehmigung und auch die Genehmigungspflichtigkeit bekannt gewesen sein müsse. Ohne die Sofortvollzugsanordnung bestehe auch eine Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls der übrigen Mieter weiter. Auch sei bei formeller Illegalität verbunden mit voraussichtlich fehlender Genehmigungsfähigkeit regelmäßig durch Sofortvollzugsanordnung die Nutzung möglichst zeitnah zu unterbinden, um sowohl Präzedenzfallwirkungen zu minimieren als auch die angemaßte Rechtsposition möglichst zeitnah nach deren Aufdeckung zu unterbinden. Gründe, warum im vorliegenden Fall eine Sofortvollzugsanordnung unterbleiben sollte, seien weder vorgebracht noch ersichtlich. Da nach Aussage von Herrn ... nie eine Ferienwohnungsbuchung erfolgt sei, bedeute dies unabhängig von der Glaubwürdigkeit dieser Aussage, dass auch in Zukunft keine Buchungen zu erfüllen wären, weshalb auch keine zivilrechtlichen Bindungen dem Sofortvollzug entgegenstünden.

Der Bescheid vom ... Oktober 2015 wurde der Antragstellerin mit Postzustellungsurkunde vom 27. Oktober 2015 zugestellt.

Mit einem am gleichen Tage beim Verwaltungsgericht München eingegangenen Schriftsatz vom 26. November 2015 erhoben die Bevollmächtigten der Antragstellerin Klage (M 8 K 15.5327) mit dem Antrag, den Bescheid vom ... Oktober 2015 aufzuheben.

Gleichzeitig beantragten sie,

die aufschiebende Wirkung der am 26. November 2015 erhobenen Anfechtungsklage gegen den Bescheid vom ... Oktober 2015 wiederherzustellen.

Weiterhin wurde ausgeführt, dass eine Begründung von Klage und Antrag nach Akteneinsicht erfolgen werde.

Jeweils mit Schreiben vom 3. Dezember 2015 beantragte die Antragsgegnerin,

die Klage abzuweisen und

den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO abzulehnen.

Zur Begründung wurde auf die angefochtene Verfügung verwiesen.

Ausweislich der Bestätigung erhielten die Bevollmächtigten der Antragstellerin ab dem 9. Dezember 2015 Akteneinsicht mit dem Hinweis, die Behördenakten spätestens bis 15. Dezember 2015 dem Verwaltungsgericht zurückzugeben.

Mit E-Mail vom 30. Dezember 2015 übermittelte die Antragsgegnerin zwei Aktenvermerke der Polizeiinspektion ... vom 29. Dezember 2015 sowie ein Protokoll der Polizeiinspektion ... vom 29. Dezember 2015 über polizeiliche Einsätze vom 28. Dezember 2015 in der ...str. 25.

Hiernach seien zwei Angehörige der Polizeiinspektion ... um 14.00 Uhr am 28. Dezember 2015 zum streitgegenständlichen Anwesen beordert worden, nachdem eine Frau mitgeteilt habe, geschlagen worden zu sein. Am Einsatzort seien im Untergeschoss der ...str. 25 eine Person aus Rumänien sowie ein brasilianischer Staatsangehöriger angetroffen worden. Der brasilianische Staatsangehörige habe im informatorischen Gespräch angegeben, dass er seit zwei Wochen im Untergeschoss der ...str. 25 übernachte und noch zwei Wochen bleiben wolle. Er habe mehrere Gepäckstücke und Kleidung in der Wohnung gehabt. Die rumänische Staatsangehörige habe angegeben, die Wohnung zu putzen, aber nicht dort zu schlafen. Tatsächlich hätten sich in der Wohnung entsprechende Reinigungsutensilien befunden; im Untergeschoss seien mehrere Zimmer mit mehreren Doppelbetten vorhanden. Ob diese zum Zeitpunkt des Einsatzes besetzt gewesen seien, habe von den eingesetzten Beamten nicht festgestellt werden können.

Ein weiterer Einsatz um 16.25 Uhr sei durch einen Notruf eines italienischen Staatsangehörigen veranlasst worden, der angegeben hätte, dass er und seine Bekannten Streit hätten. Vor Ort seien durch die eingesetzten Beamten zwei Gruppen zu je vier Personen festgestellt worden. Hierbei habe es sich bei der Gruppe 1 um zwei deutsche und zwei indische Staatsangehörige gehandelt. Die Gruppe 2 habe aus vier Italienern - alle Personen waren in dem Protokoll der Polizeieinsätze namentlich benannt, Anm. des Verfassers - sowie zwei weiteren Personen, welche zum Zeitpunkt des Polizeieinsatzes noch nicht eingetroffen gewesen seien, da sie sich mit der Bahn noch auf der Anreise befunden hätten, bestanden. Beide Gruppen hätten angegeben, dass sie über die Webseite www...de gebucht hätten. Die Gruppe 1 habe für eine Nacht Euro 190,- für alle Personen bezahlt; als Vermieter sei ein ... mit einer - entsprechend benannten - Mobilfunknummer auf der Webseite angegeben gewesen. Die Gruppe 1 habe eine Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts bewohnt. Die Gruppe 2 hätte ebenfalls in diese Wohnung einziehen sollen, weshalb es dann Streit gegeben hätte. Die Gruppe 2 sei dann gezwungenermaßen im angebotenen Keller des Anwesens ...str. 25 geblieben und am 29. Dezember 2015 wieder abgereist. Die rumänische Staatsangehörige, die auch beim zweiten Einsatz angetroffen worden sei, habe angegeben, dass sie normalerweise in der ...str. 5 arbeite, dort sei ihr Chef ein Herr ...

Angemerkt wurde im Protokoll, dass es sich bei der von der rumänischen Staatsangehörigen angegebenen Telefonnummer des Herrn ... um dieselbe Nummer handele, die von der Gruppe 1 im Zusammenhang mit dem Vermieter „...“ angegeben worden sei.

Nach dem Aktenvermerk vom 29. Dezember 2015 wurde aufgrund der Erkenntnisse bei den beiden Einsätzen vom 28. Dezember 2015 sowohl ein Telefonat mit dem beim Einsatz um 14.00 Uhr angetroffenen italienischen Staatsangehörigen als auch mit einem der beiden deutschen Staatsangehörigen, die beim Einsatz um 16.25 Uhr angetroffen worden waren, geführt. Der italienische Staatsangehörige habe bei dem Telefonat angegeben, dass er über das Portal ... am 5. November 2015 ein Appartement für den Zeitraum vom 28. Dezember 2015 bis 1. Januar 2016 gebucht habe und für sich und weitere fünf Personen für diese Zeit Euro 1.594,18 bezahlt habe. Bei seiner Ankunft im streitgegenständlichen Anwesen sei allerdings die Wohnung bereits belegt gewesen. Daraufhin habe ihm die Frau, die die Tür geöffnet habe und von der er den Eindruck gehabt habe, sie sei als Putzfrau tätig, angeboten, im Keller zu schlafen. Dort habe es aber schlecht gerochen und die Unterkunft sei nicht angemessen gewesen. Die Frau habe dann einen Herrn ... angerufen und das Telefon an ihn weitergegeben. Bei diesem Gespräch habe Herr ... gesagt, dass er (Herr ...) nur den Keller gebucht habe. Dies sei allerdings falsch. Aus Verärgerung habe er die Polizei gerufen, die aber auch nichts habe machen können. Nach einem Lokalbesuch hätten er und seine Begleiter schließlich doch eine Nacht im Keller verbracht und seien am nächsten Tag wieder nach Hause gefahren.

Der deutsche Staatsangehörige gab bei dem Telefonat ausweislich des Aktenvermerks an, dass über das Portal ... zunächst eine andere Wohnung angemietet worden sei, wobei allerdings in der Folgezeit ein kostenloses upgrade in der ...str. 25 angeboten worden sei. Man sei am 28. Dezember 2015 in der ...str. 25 angekommen, dort habe eine Dame die Wohnung gezeigt; kurze Zeit später sei eine Gruppe von Italienern gekommen, die die Wohnung ebenfalls beansprucht hätte, weshalb sich ein Streit entwickelt habe und die Polizei gerufen worden sei. Die Wohnung gehöre ausweislich des Klingelschildes einem Herrn ...

Mit Schriftsatz vom 18. Januar 2016 trugen die Bevollmächtigten der Antragstellerin vor, dass sich die Rechtswidrigkeit des Bescheids schon aus der fehlenden Möglichkeit, sich zu den entscheidungserheblichen Tatsachen zu äußern, ergebe. Das beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 geführte Gespräch sei nicht ausreichend.

Der Bescheid sei auch materiell rechtswidrig, da die Antragstellerin die streitgegenständlichen Lagerräume an die Firma „...“ mit Sitz in ..., v.d.d. Geschäftsführerin, Frau ..., Registergericht Salvador/Brasilien, vermietet habe.

Auch würden die Räumlichkeiten im Kellergeschoss des streitgegenständlichen Anwesens nicht zur Fremdenbeherbergung, sondern als Lagerräume genutzt.

Der brasilianische Staatsangehörige, von dem im polizeilichen Protokoll die Rede sei, wohne bei seinen Aufenthalten in ... bei seinem Lebenspartner in der ...straße und habe nur seine Habseligkeiten in den Kellerräumen der ...str. 25 abgestellt.

Die von der Antragsgegnerin behaupteten Mieterbeschwerden seien nicht schriftlich festgehalten worden. Die Zwangsgeldandrohung sei unbestimmt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegte Behördenakte und das schriftsätzliche Vorbringen im Einzelnen verwiesen.

II.

Der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ist zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg.

1. Gemäß § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO hat eine Anfechtungsklage aufschiebende Wirkung. Diese entfällt kraft Gesetzes bei den in § 80 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 VwGO aufgeführten Maßnahmen und des Weiteren nach Nr. 4 der Bestimmung, wenn die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde besonders angeordnet wird. Das besondere Vollziehungsinteresse ist in diesem Falle schriftlich zu begründen (§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO).

Nach § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung der Klage in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung des Verwaltungsakts gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet wurde, wiederherstellen, wenn das private Aussetzungsinteresse der Antragstellerin das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts überwiegt. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn der erlassene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist, da dann an dessen sofortiger Vollziehung ein öffentliches Interesse nicht bestehen kann. Dagegen überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das private Interesse der Antragstellerin, von der Vollziehung vorläufig verschont zu bleiben, wenn sich der Verwaltungsakt als offensichtlich rechtmäßig erweist und ein besonderes Vollziehungsinteresse hinzutritt. Wenn sich bei der im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens allein möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Prüfung dagegen weder die offensichtliche Rechtswidrigkeit noch die offensichtliche Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung feststellen lässt, hängt der Ausgang des Verfahrens vom Ergebnis einer vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung ab.

Vorliegend ist nach Auffassung des Gerichts davon auszugehen, dass die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung rechtmäßig ist, ein besonderes Vollziehungsinteresse besteht und auch die Zwangsgeldandrohung nicht zu beanstanden ist.

2. Gemäß Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung von Anlagen untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen Vorschriften erfolgt.

Ein Rechtsverstoß im Sinne dieser Bestimmung, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt, liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben schon dann vor, wenn dieses ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Da die Nutzungsuntersagung - insofern der Baueinstellung (Art. 75 Abs. 1 BayBO) vergleichbar - in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, kommt es insoweit nicht darauf an, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Genehmigungspflicht formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. BayVGH vom 30.8.2007 - 1 CS 07.1253 - juris, m. w. N.).

Nach diesem Maßstab durfte die Antragsgegnerin gegen die Nutzung zu Aufenthaltszwecken im Untergeschoss des Anwesens ...str. 25 einschreiten, ohne den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu verletzen, weil die untersagte Nutzung formell illegal und in materieller Hinsicht jedenfalls nicht offensichtlich zulässig ist.

2.1 Es liegt hier eine gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Die Änderung der Nutzung des Kellers zu wohnähnlichen Zwecken bzw. zur vorübergehenden Unterbringung von - zahlenden - Gästen ist insbesondere nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei zulässig, da für die neue Nutzung andere öffentlichrechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung. Dies gilt auf jeden Fall im Hinblick auf die bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Eine Verfahrensfreiheit nach dieser Bestimmung scheidet bereits dann aus, wenn es möglich erscheint, dass an die neue Nutzung andere öffentlichrechtliche Anforderungen zu stellen sind als an die bisherige Nutzung. Dies ergibt sich eindeutig aus der Gesetzesformulierung, wonach es darauf ankommt, ob für die neue Nutzung andere Vorschriften „in Betracht kommen“. Ob dies tatsächlich der Fall ist, ist im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.

Bei der Nutzung der Räume zu wohnähnlichen Zwecken kommen insbesondere hinsichtlich der brandschutzrechtlichen Anforderungen andere öffentlichrechtliche Anforderungen als für die Nutzung der Räume als Keller und/oder Lager in Betracht. Art. 31 BayBO stellt spezielle brandschutzrechtliche Anforderungen an die Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen und selbstständige Betriebstätten.

2.2 Die im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO erforderliche, aber auch ausreichende summarische Prüfung hat ergeben, dass für die Nutzung des Untergeschosses des Anwesens...str. 25 keine bauaufsichtliche Genehmigung vorliegt.

Nach der Baugenehmigung vom ... April 1896 Plan-Nr. ... wurde das Untergeschoss des streitgegenständlichen Anwesens nur als Keller bzw. Waschküche mit Bügelzimmer genehmigt.

Ausweislich der Akten wurde der seinerzeitige Eigentümer des streitgegenständlichen Anwesens unter dem 13. Juli 1956 wegen nicht genehmigter und nicht genehmigungsfähiger Gewerbenutzung der Räume im Keller angeschrieben.

Auch der am ... März 2015 genehmigte Aufteilungsplan weist im Untergeschoss des streitgegenständlichen Anwesens nur den Sondereigentumseinheiten zugeordnete (zwölf) Kellerabteile und Technikräume aus.

Hieraus wird offensichtlich, dass eine Baugenehmigung für eine wohnähnliche bzw. Aufenthaltsnutzung der streitgegenständlichen Kellerräume nicht erteilt wurde und eine solche Nutzung damit formell illegal ist.

2.3 Zur Überzeugung des Gerichts steht eine solche Nutzung der streitgegenständlichen Kellerräume jedenfalls in maßgeblichen Zeiträumen vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids fest.

Die im Bescheid vom ... Oktober 2015 dargelegten Feststellungen der Antragsgegnerin beim Ortstermin vom 9. Oktober 2015 - deren Wahrheitsgehalt trotz des Nichtvorhandenseins eines entsprechenden Protokolls in den Akten für das Gericht nicht zweifelhaft ist - in Verbindung mit den vorgelegten Auszügen des Internetportals ... „4,5-Zimmer-Wohnung mit 3 Schlafzimmern, 1 Badezimmer mit einer Größe von 77 m² für eine Anzahl von 12 Gästen im Stockwerk 0“ und einer Bewertung, in der sich ebenfalls ein Hinweis auf ein Appartement im Keller findet, sowie die von der Antragsgegnerin vorgelegten Aktenvermerke vom 29. Dezember 2015 und das Einsatzprotokoll vom 28. Dezember 2015 der Polizeiinspektion ... lassen keinerlei Zweifel daran, dass die streitgegenständlichen Kellerräume zum vorübergehenden Aufenthalt von Personen vermietet werden.

Den Äußerungen des beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 anwesenden Vertreters der Antragstellerin kann gegenüber der insoweit erdrückenden Beweislage keine Bedeutung zukommen.

Das Vorbringen der Bevollmächtigten der Antragstellerin im Schriftsatz vom 18. Januar 2016 führt zu keiner anderen Beurteilung. Soweit die Antragspartei hier geltend macht, dass die streitgegenständlichen Lagerräume an die Firma „...“ mit Sitz in ..., v.d.d. Geschäftsführerin, Frau ..., Registergericht Salvador/Brasilien, vermietet sind, ist festzustellen, dass der Mietvertrag mit dieser Firma vom 1. Dezember 2015 und somit nach Bescheidserlass datiert. Insoweit geht die Behauptung, der streitgegenständliche Bescheid richte sich an den falschen Adressaten in jedem Falle fehl, da selbst ein wirksamer Vertrag die bisher bestehende Verantwortung als Handlungsstörer nicht rückwirkend beseitigen kann.

Abgesehen davon ist der Vertrag, der dem Gericht in spanischer Sprache vorgelegt wurde, insoweit nicht beachtlich, da Gerichtssprache Deutsch ist (§ 55 VwGO i. V. m. § 184 Satz 1 ZPO).

Abgesehen davon ist der vorgelegte Vertrag auch ab dem 1. Dezember 2015 irrelevant, da der Antragspartei ausweislich des zwischen ihr und dem (Haupt-) Vermieter ... Immobilien GmbH vom 12. November 2014 geschlossenen Gewerbemietvertrags eine Untervermietung nicht gestattet ist (Ziffer 8 Satz 3 des Vertrags vom 12.11.2014). Diese Unzulässigkeit und die Tatsache, dass es sich bei dem sogenannten Untermieter um eine kaum greifbare Firma mit Sitz in Brasilien handelt, legen den Schluss nahe, dass es sich vorliegend um einen Scheinvertrag handelt, mit dem sich die Antragspartei ihrer öffentlichrechtlichen Verantwortung für die unzulässige Nutzung der Kellerräume im streitgegenständlichen Anwesen entziehen will.

Abgesehen davon verbleibt es bei der Verantwortlichkeit als Handlungsstörer, wenn die streitgegenständlichen Räume von der Antragspartei zu Wohnzwecken untervermietet werden.

Soweit die Antragspartei eine eidesstattliche Versicherung des Herrn ... vom 11. Januar 2016, ausgestellt in Rio de Janeiro, vorgelegt hat, in der der Unterzeichnete behauptet, er habe noch niemals in der ...str. 25 gewohnt, sondern lediglich seine Sachen im Untergeschoss eingelagert, ist festzustellen, dass er beim polizeilichen Einsatz am 28. Dezember 2015 gegenüber den ermittelnden Polizeibeamten angegeben hat, dass er seit zwei Wochen im Untergeschoss der ...str. 25 übernachte und noch zwei weitere Wochen bleiben wolle. Das Gericht sieht keinen Anlass, an der Äußerung zweier Polizeibeamter zu zweifeln.

Abgesehen davon ist die Nutzung der streitgegenständlichen Kellerräume durch die Feststellungen beim Ortstermin vom 9. Oktober 2015 nach Auffassung des Gerichts ausreichend belegt. Ganz offensichtlich waren die Räume auch Ende Dezember 2015 entsprechend ausgestattet, andernfalls hätte die am 28. Dezember 2015 beim Einsatz um 16.25 Uhr angetroffene Gruppe 2 nicht wie festgestellt die Nacht vom 28. Dezember 2015 auf den 29. Dezember 2015 im angebotenen Keller des Anwesens ...str. 25 verbringen können. Auch die von der Antragsgegnerin festgestellten Annoncen im Internetportal „...“ belegen, dass die Antragspartei die streitgegenständlichen Kellerräume keineswegs nur, wie behauptet, als Lagerräume nutzt. Die Behauptung der Bevollmächtigten der Antragstellerin, dass von „einem Anbieten auf einer Webseite“ nicht automatisch auf eine tatsächliche Überlassung zu Wohnzwecken geschlossen werden dürfe, entbehrt, jedenfalls vorliegend, jeder Grundlage. Die insoweit getroffenen Feststellungen der Antragsgegnerin und auch der Polizeiinspektion ... belegen den Erfolg des Internetangebots ebenso wie eine entsprechende Internetbewertung, die sich auch auf das Kellerappartement bezieht.

2.4 Das genehmigungspflichtige Vorhaben ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

Nach summarischer Prüfung widerspricht die streitgegenständliche Nutzung der Kellerräume öffentlichrechtlichen Vorschriften der Bayerischen Bauordnung.

2.4.1 Es liegt zunächst ein Verstoß gegen Art. 12 und 31 BayBO vor. Gemäß Art. 12 BayBO sind die baulichen Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Nach Art. 31 Abs. 1 BayBO müssen für die Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein.

Hierzu wird zunächst auf die Darlegungen der Antragsgegnerin auf Seite 3 des Bescheids vom ... Oktober 2015 im dritten Absatz verwiesen. Nach dem als Anlage zum Bescheid beigefügten Grundrissplan befinden sich im nordöstlichen Bereich des Untergeschosses mehrere, jeweils einzeln abschließbare Räume, die keinen - direkten - Zugang zum Flur und zu dem in das Erdgeschoss führenden Treppenraum haben. Insbesondere der Raum in der Nordostecke (im Plan Raum 5) führt nur über einen weiteren Raum (Raum 4) und den - sicher nicht frei zugänglichen - Technikraum in das Treppenhaus.

Ähnliches gilt für die weiteren Räume im nördlichen Bereich des Kellers; diese sind nur mittelbar über andere Räume mit dem Treppenraum oder der in den Garten führenden Außentreppe verbunden. Damit liegt bereits ein Verstoß gegen Art. 31 Abs. 1 Satz 1 BayBO, wonach der erste Rettungsweg für Nutzungseinheiten, die - wie hier - nicht zu ebener Erde liegen, über eine notwendige Treppe im Sinne des Art. 32 BayBO führen muss, vor.

Die sichere Begehung des ersten Rettungsweges im Brandfall ist nicht gewährleistet, da kein unmittelbarer Zugang zur innen liegenden Treppe oder auch zur in den Garten führenden Außentreppe gegeben ist, da aufgrund des Zuschnitts der Räumlichkeiten und der Vermietung an eine Vielzahl von verschiedenen Personen nicht davon ausgegangen werden kann, dass ein Erreichen der innen liegenden Treppe oder auch der in den Garten führenden Treppe durch mehrere Zimmer, die von Personen bewohnt werden, die zu verschiedenen Nutzerkreisen gehören, ohne weiteres möglich ist.

Darüber hinaus ist auch der zweite Rettungsweg vorliegend nicht gegeben. Nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO kann der zweite Rettungsweg entweder eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein. Eine weitere Treppe ist vorliegend jedenfalls nicht für alle im Untergeschoss vermieteten Zimmer vorhanden; wie aus der Straßen- und der Hofansicht des genehmigten Aufteilungsplans erkennbar, existieren im Kellergeschoss nur lukenartige, hoch in den Räumen situierte Fenster, die nicht als Rettungsweg benutzbar sind.

2.4.2 Zu Recht hat die Antragsgegnerin darauf hingewiesen, dass bei einem Gebäude der Gebäudeklasse 5, zu dem das streitgegenständliche Anwesen gehört, ein Brandschutznachweis sowohl zu erstellen als auch zu prüfen ist (Art. 62 Abs. 3 Satz 3 Nr. 3 BayBO, § 11 BauVorlV), und der Standsicherheitsnachweis zu prüfen ist (Art. 62 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BayBO, § 10 BauVorlV).

Aufgrund der unter Ziffer 2.4.1 festgestellten Mängel ist im Übrigen nicht zu erwarten, dass die Antragstellerin in der Lage ist, die genannten Nachweise zu erbringen.

2.4.3 Auch ist der Antragsgegnerin zuzustimmen, dass ersichtlich ein Verstoß gegen Art. 45 Abs. 2 Satz 1 und 2 BayBO vorliegt. Wie sich aus der Straßenansicht des am ... März 2015 genehmigten Aufteilungsplans ergibt, werden die straßenseitig gelegenen Räume lediglich durch 80 cm lange und 30 cm hohe Fenster belichtet. Dem Schnitt A-A in Verbindung mit dem Grundrissplan des Untergeschosses ist zu entnehmen, dass sich im Übrigen zwar größere Fenster an der Ost- und Westseite des Untergeschosses befinden; eine ausreichende Belichtung wird aber auch hier nicht gewährleistet, da die davor befindliche Abgrabung lediglich eine Tiefe von 50 cm aufweist.

2.4.4 Ferner liegt hier ein Verstoß gegen Art. 47 Abs. 1 BayBO vor. Gemäß Art. 47 Abs. 1 BayBO sind bei Nutzungsänderungen von Anlagen Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Die streitgegenständliche Nutzungsänderung löst gemäß Art. 47 Abs. 2 BayBO i. V. m. § 2 Abs. 1 der Stellplatzsatzung der... einen Stellplatzbedarf von drei Stellplätzen aus - Ziffer 6.2 der Anlage 1 zur Stellplatzsatzung vom 19. Dezember 2007 (MüAbl. 2008 Sondernummer 1) i. V. m. § 2 Abs. 2 StPlS, aus. Die erforderlichen Stellplätze wurden vorliegend weder hergestellt noch gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO durch den Abschluss des entsprechenden Vrtrages abgelöst, so dass es auch aus diesem Grund an der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der streitgegenständlichen Nutzung fehlt.

2.5 Die Antragsgegnerin hat auch das ihr durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Dass die Behörde einschreitet, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen, bedarf keiner besonderen Rechtfertigung.

Schon im Hinblick auf die mit den Verstößen gegen Art. 31 BayBO verbundenen Gefahren ist die Nutzungsuntersagungsverfügung der Antragsgegnerin ermessensfehlerfrei, denn mit der Entstehung eines Brandes muss praktisch jederzeit gerechnet werden. Der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, beweist nicht, dass insofern keine Gefahr besteht, sondern stellt für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall dar, mit dessen Ende jederzeit gerechnet werden muss (vgl. OVG NRW, U. v. 25.08.2010 - 7 A 749/09 - juris). Für die Beurteilung der Frage, ob ein Schadenseintritt hinreichend wahrscheinlich und damit eine erhebliche Gefahr anzunehmen wäre, ist daher nicht primär darauf abzustellen, ob ein Brandereignis mehr oder weniger wahrscheinlich erscheint, sondern darauf, ob für den Fall, dass es dazu kommt, die bestehenden Mängel zu einer relevanten Gefahrerhöhung führen können, die sich auf der Grundlage einer an den Schutzgütern Leben und Gesundheit orientierten und damit die Erheblichkeitsschwelle niedrig anzusetzenden Risikobewertung als nicht mehr hinnehmbar darstellt (VG München, B. v. 21.08.2012 - M 8 S 12.3574 - juris). Dies ist vorliegend der Fall. Die Gefahr, dass es im Falle eines Brandes zu einer Gesundheitsschädigung kommen kann, wird durch die vorhandenen Mängel erheblich erhöht.

2.6 Entgegen der Ansicht der Antragspartei hatte die Antragstellerin ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Antragsgegnerin hat sich mit Schreiben vom 13. Mai 2015 an die Antragstellerin mit der Bitte um Stellungnahme hinsichtlich der nicht genehmigten Nutzung der Lagerräume im Untergeschoss als Ferienwohnung gewandt. Daraufhin zeigten die Bevollmächtigten der Antragstellerin deren Vertretung mit Schreiben vom 31. Juli 2015 - bei der Antragsgegnerin am 5. August 2015 eingegangen - an, mit der Bitte, die Korrespondenz nur noch ausschließlich über die Bevollmächtigten der Antragspartei zu führen. Beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 war der Vertreter der Antragstellerin anwesend, nachdem zuvor auch die Bevollmächtigten der Antragspartei in die Terminsabsprache einbezogen worden waren.

Im Hinblick darauf, dass Art. 28 BayVwVfG keine bestimmte Form der Anhörung vorschreibt, insbesondere auch kein irgendwie geartetes förmliches Verfahren (vgl. Kopp/Ramsauer, Komm. zum VwVfG, 12. Aufl. 2011, § 28 Rn. 39), ist festzustellen, dass die Antragspartei ausreichend Gelegenheit hatte, sich zu der Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten zu äußern. Die Antragspartei ist aber weder beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 noch zu einem anderen Termin vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids den Feststellungen der Antragsgegnerin mit einem substantiierten Vortrag entgegengetreten.

2.7 Es besteht auch ein öffentliches Interesse daran, dass die Nutzungsuntersagung sofort und nicht erst nach rechtskräftigem Abschluss von Rechtsbehelfsverfahren vollziehbar ist. Liegen die Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO vor, ist in der Regel auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO) gerechtfertigt. Das öffentliche Interesse, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird, überwiegt im Allgemeinen das private Interesse, die rechtswidrige Nutzung vorläufig fortsetzen zu dürfen (vgl. BayVGH vom 18.3.2001 Az: 1 CS 02.2750 - juris).

Besondere Umstände, die zur Folge hätten, dass die Abwägung zwischen dem öffentlichen und dem privaten Interesse vorliegend ausnahmsweise anders ausfallen müsste, liegen nicht vor. Die Tatsache, dass die Antragstellerin im Falle der Einstellung der Nutzung Gewinneinbußen wegen fehlender Mieteinnahmen hinzunehmen haben wird, ist kein Grund, ihm die rechtswidrige Nutzung weiterhin zu gestatten. Insbesondere fällt ins Gewicht, dass hier eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit im Raum steht, was ein sofortiges Handeln der Antragsgegnerin gebietet.

Die Anordnung des Sofortvollzugs ist auch ausführlich und sachlich zutreffend begründet worden.

3. Auch die Rechtmäßigkeit der nach Art. 21 a VwZVG trotz der Klageerhebung vollziehbaren Zwangsgeldandrohung erscheint nicht fraglich, so dass auch insoweit keine Veranlassung besteht, dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz zu entsprechen.

Der Einwand der Unbestimmtheit der Zwangsgeldandrohung ist nicht nachvollziehbar. Ein Verstoß gegen die Verfügung ist nicht - wie die Antragspartei meint - nach Stunden, Tagen, Wochen oder Monaten zu differenzieren. Ein solcher liegt vor, wenn gegen das Verbot der Vermietung zu Aufenthaltszwecken verstoßen wird. Es liegt auf der Hand, dass dies auch bei relativ kurzen Aufenthalten der Fall sein kann, ohne dass die Antragsgegnerin der Antragstellerin diese Zeiträume definieren müsste.

Insbesondere ist die der Antragstellerin gesetzte Vollziehungsfrist von zwei Wochen nicht zu beanstanden, da die streitgegenständliche Nutzung mit einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit der Bewohner und Besucher der Wohneinheiten verbunden ist und aus diesem Grund nicht länger zugewartet werden kann. Dieser Zeitraum ist ohne weiteres ausreichend, da Buchungen storniert und Aufenthalte von Gästen angemessen beendet werden können. Soweit die Antragstellerin sich hierbei zivilrechtlichen Ansprüchen aussetzt, können diese keine entsprechende Berücksichtigung finden, da die Antragstellerin aufgrund der fehlenden Genehmigung und Genehmigungsfähigkeit jederzeit mit einer derartigen Maßnahme rechnen musste. Im Hinblick auf die Geltung von bauaufsichtlichen Maßnahmen auch für und gegen Rechtsnachfolgern und insbesondere auch gegenüber Personen, die ein Besitzrecht nach Erlass einer bauaufsichtlichen Maßnahme erlangt haben, Art. 54 Abs. 2 Satz 3 BayBO, besteht auch kein Vollstreckungshindernis, da die Antragstellerin rechtlich und tatsächlich ohne Weiteres zur Befolgung der Nutzungsuntersagung in der Lage ist. Selbst wenn eine Rechtsnachfolge der vermeintlichen Untermieterin ab dem 1. Dezember 2015 eingetreten wäre, bedürfte es dieser gegenüber keiner sogenannten Duldungsanordnung. Die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes, das im innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens liegt (vgl. Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG), ist nicht zu beanstanden.

4. Der Antrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs.1 VwGO abzuweisen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Ziff. 9.4 und 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 5.000,- EUR festgesetzt.

I.

Nach Beschwerden anderer Mieter des streitgegenständlichen Anwesens und entsprechender Nachforschungen hinsichtlich der Verfügungsberechtigung über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten hörte die Antragsgegnerin die Antragstellerin mit Schreiben vom 13. Mai 2015 zur ungenehmigten Nutzung einer Wohnung im zweiten Obergeschoss und von Lagerräumen im Keller als Ferienwohnungen an und wies darauf hin, dass mangels Genehmigung der insoweit genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung eine Nutzungsuntersagung nach dem derzeitigen Sach- und Ermittlungsstand im Raume stehe. In den Akten befinden sich hierzu Auszüge eines Angebots der streitgegenständlichen Räumlichkeiten durch den Internet-Vermieter ... sowie Auszüge von Mietverträgen zwischen der Fa. ... Immobilien GmbH als Vermieter und der Antragstellerin als Mieterin. Nach dem Gewerbemietvertrag vom 12. November 2014 sind im streitgegenständlichen Anwesen der Gewerberaum im Souterrain, fünf Räume und WC mit 77,93 m² (siehe Plan) ab dem 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2016 zu einem Mietzins von 833,- EUR an die Antragstellerin vermietet. Ausweislich des Auszuges aus dem Zeitmietvertrag wurden vom genannten Vermieter an die Antragstellerin im streitgegenständlichen Anwesen die im zweiten Obergeschoss gelegene „WG-Wohnung“ mit einer Größe von 140,96 m², bestehend aus vier Zimmern plus Abstellraum und Kellerabteil, zu einer Monatsmiete bis zum 30. November 2016 von Euro 1.795,- plus Nebenkosten vermietet. Ein Datum enthält der Auszug aus dem Zeitmietvertrag für die Wohnung im zweiten Obergeschoss nicht.

In der Folgezeit legte die ... Immobilien GmbH ein Kündigungsschreiben vom 13. Juni 2015 für den Gewerbemietvertrag vom 12. November 2014 vor, wonach wegen Zahlungsverzug das genannte Mietverhältnis fristlos gekündigt werde.

Mit einem am 5. August 2015 bei der Antragsgegnerin eingegangenen Schreiben vom 31. Juli 2015 zeigten die Bevollmächtigten der Antragstellerin deren Vertretung an.

Mit Bescheid vom ... Oktober 2015 untersagte die Antragsgegnerin die Nutzung des genehmigten Lagers bzw. Kellerabstellraumes im Untergeschoss des Anwesens ...str. 25 (unter Bezugnahme auf die beiliegende Grundrisskopie) als Ferienwohnung oder generell als Aufenthalts- und Übernachtungsräume unverzüglich, spätestens innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Verfügung (Ziff. 1).

Die sofortige Vollziehung der Ziffer 1 wurde angeordnet (Ziff. 2).

Für den Fall der nicht fristgerechten Erfüllung der Verpflichtung unter Ziff. 1 wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 3.000,- EUR angedroht (Ziff. 3).

Zur Begründung wurde unter Darlegung der Vorgeschichte im Wesentlichen ausgeführt, dass die genannten Räumlichkeiten über Buchungsportale wie ... und ... als Ferienwohnung vermietet werden würden. Der Versuch, die Nachbarbeschwerden vor Ort zu verifizieren, sei zunächst gescheitert. Erst am 9. Oktober 2015 sei mit mehr als einer Woche Vorlaufzeit ein Ortstermin zu Stande gekommen. Während dieses Termins habe Herr ... von der Antragstellerin angegeben, dass die Räume nicht zum Übernachten, sondern nur als Lager genutzt würden und er keine Vermietung als Ferienwohnung betreibe. Die Besichtigung am 9. Oktober 2015 in Anwesenheit von Herrn ... habe ergeben, dass sich der Zustand der Räume im Untergeschoss wie in dem „...-Ausdruck“ vom April 2015 darstelle. Man gehe vom Garten über eine Treppe in den Keller; die Tür sei wie eine alte Luftschutztür mit Hebeln ausgestattet, die sie luftdicht ins Schloss zögen. Der Raum Nr. 1 habe eine offensichtlich erst kürzlich eingebaute verglaste Dusche, eine Waschmaschine und einen Trockner direkt neben der Tür, sowie ein Doppelbett. Im Raum Nr. 2 sei eine ebenfalls noch recht neu wirkende Küche mit Kochfeld, Spüle und einem Mikrowellenherd, der Funktionsfähigkeit signalisiert habe, vorhanden. Außerdem habe auf einem Tisch ein Flachbildfernseher, der mit einem Laken provisorisch abgedeckt gewesen sei, gestanden. In beiden Räumen stünden auch Tisch und Sessel. Sowohl die Küche als auch die Dusche vermittelten den Eindruck, erst vor kurzem benutzt und gesäubert worden zu sein. In den übrigen Räumen befänden sich vorwiegend Betten. Zum Zeitpunkt der Kontrolle seien die blanken Lattenroste zu sehen gewesen, die Auflagen hätten zusammengerollt in zwei Ecken gelegen. Gäste hätten sich zum Zeitpunkt der Kontrolle nicht in den Räumlichkeiten befunden.

Eine Baugenehmigung für die genehmigten Lager- bzw. Kellerabstellräume als Ferienwohnung sei nicht vorhanden, weshalb schon aufgrund der formell rechtswidrigen Nutzung eine Nutzungsuntersagung gerechtfertigt sei. Die Nutzung sei voraussichtlich aber auch wegen Verstößen gegen materielles Recht rechtswidrig, da bei genehmigungspflichtigen Nutzungsänderungen bei einem Gebäude der Gebäudeklasse 5, um das es sich bei dem Anwesen ...str. 25 handele, ein Brandschutznachweis zu erstellen und dieser über die Bauaufsichtsbehörde oder einen Prüfsachverständigen zu prüfen sei (Art. 62 Abs. 3 Satz 3 Nr. 3 BayBO, § 11 BauVorlV). Auch der Standsicherheitsnachweis sei zu prüfen, Art. 62 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BayBO, § 10 BauVorlV. Beide Bescheinigungen seien nicht vorgelegt worden. Der zweite Rettungsweg sei nicht gesichert; zumindest der Raum Nr. 5 (in dem nach der ausgedruckten ...-Anzeige, nach der die Räume für bis zu 13 Personen vermietet würden und nach den bei der Ortskontrolle vorgefundenen Bettgestellen 4 - 5 Personen schlafen) habe bei einem Feuer im Raum Nr. 4 keinerlei gesicherten Rettungsweg. Die Erfüllung von Art. 3 Abs. 1 Satz 1, Art. 12 BayBO und Art. 31 Abs. 1 Satz 2 BayBO sei augenscheinlich nicht gegeben. Auch sei fraglich, ob sich die Aufenthaltsraumnutzung im Untergeschoss nach § 34 BauGB in die Umgebungsbebauung einfüge; Präzedenzfälle für Aufenthaltsraumnutzungen im Untergeschoss seien nicht vorgetragen worden. Art. 45 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BayBO seien ersichtlich nicht erfüllt, da die Räume Nrn. 3, 4 und 5 über keine ausreichende Belichtung mit Tageslicht verfügten. Auch der Raum Nr. 1 wäre nur bei offener Tür (die aber ihrerseits in einem Treppenschacht situiert sei) ausreichend belichtet. Der Vollständigkeit halber werde auch darauf hingewiesen, dass die Einhaltung des Stellplatznachweises Art. 47 BayBO zumindest offen sei und somit auch hinsichtlich dieses Aspektes keine offenkundige Genehmigungsfähigkeit bestehe.

Die Antragsgegnerin handele in pflichtgemäßem Ermessen, da sie unter Abwägung aller für und gegen eine Hinnahme des derzeitigen Zustandes sprechenden Gesichtspunkte zu dem Ergebnis gelangt sei, dass das öffentliche Interesse an der Herstellung ordnungsgemäßer baulicher Zustände und an der zeitnahen Unterbindung der ungenehmigten, bereits vorgenommenen Nutzung gegenüber den privaten Interessen des Adressaten an der Weiterführung der ungenehmigten Ferienwohnungsnutzung überwiege. Angesichts der Beweise für eine Ferienwohnungsnutzung (...-Ausdruck sowie die Zeugenaussagen der Beschwerdeführer) bestehe für die Antragsgegnerin kein vernünftiger Zweifel, dass die Räumlichkeiten als Ferienwohnung angeboten und auch vermietet werden würden. Selbst wenn die entsprechend ausgestatteten Räume nicht Teil einer Ferienwohnung wären, sondern Freunden und Bekannten unentgeltlich zur Übernachtung überlassen werden würden, würde dies Baurecht widersprechen, da eben auch keine Aufenthaltsraum- und Übernachtungsraumnutzung genehmigt sei.

Angesichts der Gefährdung der Gäste wegen des nicht erstellten, nicht eingereichten und nicht geprüften Brandschutznachweises (geschweige denn der Umsetzung jeglicher zusätzlicher Brandschutzmaßnahmen) sowie des gefangenen Raumes Nr. 5 sei die Nutzungsuntersagung nicht nur wegen der formellen Illegalität, sondern auch wegen der Unterbindung der Gefährdung auszusprechen. Auch fühlten sich die übrigen Mieter wegen der oft wechselnden Gäste in ihrer Sicherheit beeinträchtigt. Vor allem weibliche Mieter wagten sich nicht mehr in den Keller, nachdem es mehrmals zu Begegnungen mit fremden und teilweise auch alkoholisierten Gästen aus den Untergeschossräumlichkeiten gekommen sei. Die Aussage von Herrn ... anlässlich der Ortsbesichtigung, die Räumlichkeiten würden nur als Lager genutzt, sei angesichts des vorgefundenen Zustands und der Aussagen der Beschwerdeführer unglaubwürdig.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit sei notwendig, da sich der Betreiber durch die Nutzungsaufnahme ohne vorherige Genehmigung eine ihm nicht zustehende Rechtsposition anmaße und angesichts der dargestellten Gefährdung wegen Nichtvorlage geprüfter Brandschutzunterlagen und Nichtvornahme von Brandschutzmaßnahmen ein Zeitraum von schätzungsweise zwei bis vier Jahren bis zur Bestandskraft der Verfügung nicht verantwortet werden könne, zumal den Beteiligten die fehlende Genehmigung und auch die Genehmigungspflichtigkeit bekannt gewesen sein müsse. Ohne die Sofortvollzugsanordnung bestehe auch eine Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls der übrigen Mieter weiter. Auch sei bei formeller Illegalität verbunden mit voraussichtlich fehlender Genehmigungsfähigkeit regelmäßig durch Sofortvollzugsanordnung die Nutzung möglichst zeitnah zu unterbinden, um sowohl Präzedenzfallwirkungen zu minimieren als auch die angemaßte Rechtsposition möglichst zeitnah nach deren Aufdeckung zu unterbinden. Gründe, warum im vorliegenden Fall eine Sofortvollzugsanordnung unterbleiben sollte, seien weder vorgebracht noch ersichtlich. Da nach Aussage von Herrn ... nie eine Ferienwohnungsbuchung erfolgt sei, bedeute dies unabhängig von der Glaubwürdigkeit dieser Aussage, dass auch in Zukunft keine Buchungen zu erfüllen wären, weshalb auch keine zivilrechtlichen Bindungen dem Sofortvollzug entgegenstünden.

Der Bescheid vom ... Oktober 2015 wurde der Antragstellerin mit Postzustellungsurkunde vom 27. Oktober 2015 zugestellt.

Mit einem am gleichen Tage beim Verwaltungsgericht München eingegangenen Schriftsatz vom 26. November 2015 erhoben die Bevollmächtigten der Antragstellerin Klage (M 8 K 15.5327) mit dem Antrag, den Bescheid vom ... Oktober 2015 aufzuheben.

Gleichzeitig beantragten sie,

die aufschiebende Wirkung der am 26. November 2015 erhobenen Anfechtungsklage gegen den Bescheid vom ... Oktober 2015 wiederherzustellen.

Weiterhin wurde ausgeführt, dass eine Begründung von Klage und Antrag nach Akteneinsicht erfolgen werde.

Jeweils mit Schreiben vom 3. Dezember 2015 beantragte die Antragsgegnerin,

die Klage abzuweisen und

den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO abzulehnen.

Zur Begründung wurde auf die angefochtene Verfügung verwiesen.

Ausweislich der Bestätigung erhielten die Bevollmächtigten der Antragstellerin ab dem 9. Dezember 2015 Akteneinsicht mit dem Hinweis, die Behördenakten spätestens bis 15. Dezember 2015 dem Verwaltungsgericht zurückzugeben.

Mit E-Mail vom 30. Dezember 2015 übermittelte die Antragsgegnerin zwei Aktenvermerke der Polizeiinspektion ... vom 29. Dezember 2015 sowie ein Protokoll der Polizeiinspektion ... vom 29. Dezember 2015 über polizeiliche Einsätze vom 28. Dezember 2015 in der ...str. 25.

Hiernach seien zwei Angehörige der Polizeiinspektion ... um 14.00 Uhr am 28. Dezember 2015 zum streitgegenständlichen Anwesen beordert worden, nachdem eine Frau mitgeteilt habe, geschlagen worden zu sein. Am Einsatzort seien im Untergeschoss der ...str. 25 eine Person aus Rumänien sowie ein brasilianischer Staatsangehöriger angetroffen worden. Der brasilianische Staatsangehörige habe im informatorischen Gespräch angegeben, dass er seit zwei Wochen im Untergeschoss der ...str. 25 übernachte und noch zwei Wochen bleiben wolle. Er habe mehrere Gepäckstücke und Kleidung in der Wohnung gehabt. Die rumänische Staatsangehörige habe angegeben, die Wohnung zu putzen, aber nicht dort zu schlafen. Tatsächlich hätten sich in der Wohnung entsprechende Reinigungsutensilien befunden; im Untergeschoss seien mehrere Zimmer mit mehreren Doppelbetten vorhanden. Ob diese zum Zeitpunkt des Einsatzes besetzt gewesen seien, habe von den eingesetzten Beamten nicht festgestellt werden können.

Ein weiterer Einsatz um 16.25 Uhr sei durch einen Notruf eines italienischen Staatsangehörigen veranlasst worden, der angegeben hätte, dass er und seine Bekannten Streit hätten. Vor Ort seien durch die eingesetzten Beamten zwei Gruppen zu je vier Personen festgestellt worden. Hierbei habe es sich bei der Gruppe 1 um zwei deutsche und zwei indische Staatsangehörige gehandelt. Die Gruppe 2 habe aus vier Italienern - alle Personen waren in dem Protokoll der Polizeieinsätze namentlich benannt, Anm. des Verfassers - sowie zwei weiteren Personen, welche zum Zeitpunkt des Polizeieinsatzes noch nicht eingetroffen gewesen seien, da sie sich mit der Bahn noch auf der Anreise befunden hätten, bestanden. Beide Gruppen hätten angegeben, dass sie über die Webseite www...de gebucht hätten. Die Gruppe 1 habe für eine Nacht Euro 190,- für alle Personen bezahlt; als Vermieter sei ein ... mit einer - entsprechend benannten - Mobilfunknummer auf der Webseite angegeben gewesen. Die Gruppe 1 habe eine Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts bewohnt. Die Gruppe 2 hätte ebenfalls in diese Wohnung einziehen sollen, weshalb es dann Streit gegeben hätte. Die Gruppe 2 sei dann gezwungenermaßen im angebotenen Keller des Anwesens ...str. 25 geblieben und am 29. Dezember 2015 wieder abgereist. Die rumänische Staatsangehörige, die auch beim zweiten Einsatz angetroffen worden sei, habe angegeben, dass sie normalerweise in der ...str. 5 arbeite, dort sei ihr Chef ein Herr ...

Angemerkt wurde im Protokoll, dass es sich bei der von der rumänischen Staatsangehörigen angegebenen Telefonnummer des Herrn ... um dieselbe Nummer handele, die von der Gruppe 1 im Zusammenhang mit dem Vermieter „...“ angegeben worden sei.

Nach dem Aktenvermerk vom 29. Dezember 2015 wurde aufgrund der Erkenntnisse bei den beiden Einsätzen vom 28. Dezember 2015 sowohl ein Telefonat mit dem beim Einsatz um 14.00 Uhr angetroffenen italienischen Staatsangehörigen als auch mit einem der beiden deutschen Staatsangehörigen, die beim Einsatz um 16.25 Uhr angetroffen worden waren, geführt. Der italienische Staatsangehörige habe bei dem Telefonat angegeben, dass er über das Portal ... am 5. November 2015 ein Appartement für den Zeitraum vom 28. Dezember 2015 bis 1. Januar 2016 gebucht habe und für sich und weitere fünf Personen für diese Zeit Euro 1.594,18 bezahlt habe. Bei seiner Ankunft im streitgegenständlichen Anwesen sei allerdings die Wohnung bereits belegt gewesen. Daraufhin habe ihm die Frau, die die Tür geöffnet habe und von der er den Eindruck gehabt habe, sie sei als Putzfrau tätig, angeboten, im Keller zu schlafen. Dort habe es aber schlecht gerochen und die Unterkunft sei nicht angemessen gewesen. Die Frau habe dann einen Herrn ... angerufen und das Telefon an ihn weitergegeben. Bei diesem Gespräch habe Herr ... gesagt, dass er (Herr ...) nur den Keller gebucht habe. Dies sei allerdings falsch. Aus Verärgerung habe er die Polizei gerufen, die aber auch nichts habe machen können. Nach einem Lokalbesuch hätten er und seine Begleiter schließlich doch eine Nacht im Keller verbracht und seien am nächsten Tag wieder nach Hause gefahren.

Der deutsche Staatsangehörige gab bei dem Telefonat ausweislich des Aktenvermerks an, dass über das Portal ... zunächst eine andere Wohnung angemietet worden sei, wobei allerdings in der Folgezeit ein kostenloses upgrade in der ...str. 25 angeboten worden sei. Man sei am 28. Dezember 2015 in der ...str. 25 angekommen, dort habe eine Dame die Wohnung gezeigt; kurze Zeit später sei eine Gruppe von Italienern gekommen, die die Wohnung ebenfalls beansprucht hätte, weshalb sich ein Streit entwickelt habe und die Polizei gerufen worden sei. Die Wohnung gehöre ausweislich des Klingelschildes einem Herrn ...

Mit Schriftsatz vom 18. Januar 2016 trugen die Bevollmächtigten der Antragstellerin vor, dass sich die Rechtswidrigkeit des Bescheids schon aus der fehlenden Möglichkeit, sich zu den entscheidungserheblichen Tatsachen zu äußern, ergebe. Das beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 geführte Gespräch sei nicht ausreichend.

Der Bescheid sei auch materiell rechtswidrig, da die Antragstellerin die streitgegenständlichen Lagerräume an die Firma „...“ mit Sitz in ..., v.d.d. Geschäftsführerin, Frau ..., Registergericht Salvador/Brasilien, vermietet habe.

Auch würden die Räumlichkeiten im Kellergeschoss des streitgegenständlichen Anwesens nicht zur Fremdenbeherbergung, sondern als Lagerräume genutzt.

Der brasilianische Staatsangehörige, von dem im polizeilichen Protokoll die Rede sei, wohne bei seinen Aufenthalten in ... bei seinem Lebenspartner in der ...straße und habe nur seine Habseligkeiten in den Kellerräumen der ...str. 25 abgestellt.

Die von der Antragsgegnerin behaupteten Mieterbeschwerden seien nicht schriftlich festgehalten worden. Die Zwangsgeldandrohung sei unbestimmt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegte Behördenakte und das schriftsätzliche Vorbringen im Einzelnen verwiesen.

II.

Der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ist zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg.

1. Gemäß § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO hat eine Anfechtungsklage aufschiebende Wirkung. Diese entfällt kraft Gesetzes bei den in § 80 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 VwGO aufgeführten Maßnahmen und des Weiteren nach Nr. 4 der Bestimmung, wenn die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde besonders angeordnet wird. Das besondere Vollziehungsinteresse ist in diesem Falle schriftlich zu begründen (§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO).

Nach § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung der Klage in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung des Verwaltungsakts gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet wurde, wiederherstellen, wenn das private Aussetzungsinteresse der Antragstellerin das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts überwiegt. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn der erlassene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist, da dann an dessen sofortiger Vollziehung ein öffentliches Interesse nicht bestehen kann. Dagegen überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das private Interesse der Antragstellerin, von der Vollziehung vorläufig verschont zu bleiben, wenn sich der Verwaltungsakt als offensichtlich rechtmäßig erweist und ein besonderes Vollziehungsinteresse hinzutritt. Wenn sich bei der im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens allein möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Prüfung dagegen weder die offensichtliche Rechtswidrigkeit noch die offensichtliche Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung feststellen lässt, hängt der Ausgang des Verfahrens vom Ergebnis einer vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung ab.

Vorliegend ist nach Auffassung des Gerichts davon auszugehen, dass die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung rechtmäßig ist, ein besonderes Vollziehungsinteresse besteht und auch die Zwangsgeldandrohung nicht zu beanstanden ist.

2. Gemäß Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung von Anlagen untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen Vorschriften erfolgt.

Ein Rechtsverstoß im Sinne dieser Bestimmung, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt, liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben schon dann vor, wenn dieses ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Da die Nutzungsuntersagung - insofern der Baueinstellung (Art. 75 Abs. 1 BayBO) vergleichbar - in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, kommt es insoweit nicht darauf an, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Genehmigungspflicht formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. BayVGH vom 30.8.2007 - 1 CS 07.1253 - juris, m. w. N.).

Nach diesem Maßstab durfte die Antragsgegnerin gegen die Nutzung zu Aufenthaltszwecken im Untergeschoss des Anwesens ...str. 25 einschreiten, ohne den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu verletzen, weil die untersagte Nutzung formell illegal und in materieller Hinsicht jedenfalls nicht offensichtlich zulässig ist.

2.1 Es liegt hier eine gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Die Änderung der Nutzung des Kellers zu wohnähnlichen Zwecken bzw. zur vorübergehenden Unterbringung von - zahlenden - Gästen ist insbesondere nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei zulässig, da für die neue Nutzung andere öffentlichrechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung. Dies gilt auf jeden Fall im Hinblick auf die bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Eine Verfahrensfreiheit nach dieser Bestimmung scheidet bereits dann aus, wenn es möglich erscheint, dass an die neue Nutzung andere öffentlichrechtliche Anforderungen zu stellen sind als an die bisherige Nutzung. Dies ergibt sich eindeutig aus der Gesetzesformulierung, wonach es darauf ankommt, ob für die neue Nutzung andere Vorschriften „in Betracht kommen“. Ob dies tatsächlich der Fall ist, ist im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.

Bei der Nutzung der Räume zu wohnähnlichen Zwecken kommen insbesondere hinsichtlich der brandschutzrechtlichen Anforderungen andere öffentlichrechtliche Anforderungen als für die Nutzung der Räume als Keller und/oder Lager in Betracht. Art. 31 BayBO stellt spezielle brandschutzrechtliche Anforderungen an die Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen und selbstständige Betriebstätten.

2.2 Die im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO erforderliche, aber auch ausreichende summarische Prüfung hat ergeben, dass für die Nutzung des Untergeschosses des Anwesens...str. 25 keine bauaufsichtliche Genehmigung vorliegt.

Nach der Baugenehmigung vom ... April 1896 Plan-Nr. ... wurde das Untergeschoss des streitgegenständlichen Anwesens nur als Keller bzw. Waschküche mit Bügelzimmer genehmigt.

Ausweislich der Akten wurde der seinerzeitige Eigentümer des streitgegenständlichen Anwesens unter dem 13. Juli 1956 wegen nicht genehmigter und nicht genehmigungsfähiger Gewerbenutzung der Räume im Keller angeschrieben.

Auch der am ... März 2015 genehmigte Aufteilungsplan weist im Untergeschoss des streitgegenständlichen Anwesens nur den Sondereigentumseinheiten zugeordnete (zwölf) Kellerabteile und Technikräume aus.

Hieraus wird offensichtlich, dass eine Baugenehmigung für eine wohnähnliche bzw. Aufenthaltsnutzung der streitgegenständlichen Kellerräume nicht erteilt wurde und eine solche Nutzung damit formell illegal ist.

2.3 Zur Überzeugung des Gerichts steht eine solche Nutzung der streitgegenständlichen Kellerräume jedenfalls in maßgeblichen Zeiträumen vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids fest.

Die im Bescheid vom ... Oktober 2015 dargelegten Feststellungen der Antragsgegnerin beim Ortstermin vom 9. Oktober 2015 - deren Wahrheitsgehalt trotz des Nichtvorhandenseins eines entsprechenden Protokolls in den Akten für das Gericht nicht zweifelhaft ist - in Verbindung mit den vorgelegten Auszügen des Internetportals ... „4,5-Zimmer-Wohnung mit 3 Schlafzimmern, 1 Badezimmer mit einer Größe von 77 m² für eine Anzahl von 12 Gästen im Stockwerk 0“ und einer Bewertung, in der sich ebenfalls ein Hinweis auf ein Appartement im Keller findet, sowie die von der Antragsgegnerin vorgelegten Aktenvermerke vom 29. Dezember 2015 und das Einsatzprotokoll vom 28. Dezember 2015 der Polizeiinspektion ... lassen keinerlei Zweifel daran, dass die streitgegenständlichen Kellerräume zum vorübergehenden Aufenthalt von Personen vermietet werden.

Den Äußerungen des beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 anwesenden Vertreters der Antragstellerin kann gegenüber der insoweit erdrückenden Beweislage keine Bedeutung zukommen.

Das Vorbringen der Bevollmächtigten der Antragstellerin im Schriftsatz vom 18. Januar 2016 führt zu keiner anderen Beurteilung. Soweit die Antragspartei hier geltend macht, dass die streitgegenständlichen Lagerräume an die Firma „...“ mit Sitz in ..., v.d.d. Geschäftsführerin, Frau ..., Registergericht Salvador/Brasilien, vermietet sind, ist festzustellen, dass der Mietvertrag mit dieser Firma vom 1. Dezember 2015 und somit nach Bescheidserlass datiert. Insoweit geht die Behauptung, der streitgegenständliche Bescheid richte sich an den falschen Adressaten in jedem Falle fehl, da selbst ein wirksamer Vertrag die bisher bestehende Verantwortung als Handlungsstörer nicht rückwirkend beseitigen kann.

Abgesehen davon ist der Vertrag, der dem Gericht in spanischer Sprache vorgelegt wurde, insoweit nicht beachtlich, da Gerichtssprache Deutsch ist (§ 55 VwGO i. V. m. § 184 Satz 1 ZPO).

Abgesehen davon ist der vorgelegte Vertrag auch ab dem 1. Dezember 2015 irrelevant, da der Antragspartei ausweislich des zwischen ihr und dem (Haupt-) Vermieter ... Immobilien GmbH vom 12. November 2014 geschlossenen Gewerbemietvertrags eine Untervermietung nicht gestattet ist (Ziffer 8 Satz 3 des Vertrags vom 12.11.2014). Diese Unzulässigkeit und die Tatsache, dass es sich bei dem sogenannten Untermieter um eine kaum greifbare Firma mit Sitz in Brasilien handelt, legen den Schluss nahe, dass es sich vorliegend um einen Scheinvertrag handelt, mit dem sich die Antragspartei ihrer öffentlichrechtlichen Verantwortung für die unzulässige Nutzung der Kellerräume im streitgegenständlichen Anwesen entziehen will.

Abgesehen davon verbleibt es bei der Verantwortlichkeit als Handlungsstörer, wenn die streitgegenständlichen Räume von der Antragspartei zu Wohnzwecken untervermietet werden.

Soweit die Antragspartei eine eidesstattliche Versicherung des Herrn ... vom 11. Januar 2016, ausgestellt in Rio de Janeiro, vorgelegt hat, in der der Unterzeichnete behauptet, er habe noch niemals in der ...str. 25 gewohnt, sondern lediglich seine Sachen im Untergeschoss eingelagert, ist festzustellen, dass er beim polizeilichen Einsatz am 28. Dezember 2015 gegenüber den ermittelnden Polizeibeamten angegeben hat, dass er seit zwei Wochen im Untergeschoss der ...str. 25 übernachte und noch zwei weitere Wochen bleiben wolle. Das Gericht sieht keinen Anlass, an der Äußerung zweier Polizeibeamter zu zweifeln.

Abgesehen davon ist die Nutzung der streitgegenständlichen Kellerräume durch die Feststellungen beim Ortstermin vom 9. Oktober 2015 nach Auffassung des Gerichts ausreichend belegt. Ganz offensichtlich waren die Räume auch Ende Dezember 2015 entsprechend ausgestattet, andernfalls hätte die am 28. Dezember 2015 beim Einsatz um 16.25 Uhr angetroffene Gruppe 2 nicht wie festgestellt die Nacht vom 28. Dezember 2015 auf den 29. Dezember 2015 im angebotenen Keller des Anwesens ...str. 25 verbringen können. Auch die von der Antragsgegnerin festgestellten Annoncen im Internetportal „...“ belegen, dass die Antragspartei die streitgegenständlichen Kellerräume keineswegs nur, wie behauptet, als Lagerräume nutzt. Die Behauptung der Bevollmächtigten der Antragstellerin, dass von „einem Anbieten auf einer Webseite“ nicht automatisch auf eine tatsächliche Überlassung zu Wohnzwecken geschlossen werden dürfe, entbehrt, jedenfalls vorliegend, jeder Grundlage. Die insoweit getroffenen Feststellungen der Antragsgegnerin und auch der Polizeiinspektion ... belegen den Erfolg des Internetangebots ebenso wie eine entsprechende Internetbewertung, die sich auch auf das Kellerappartement bezieht.

2.4 Das genehmigungspflichtige Vorhaben ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

Nach summarischer Prüfung widerspricht die streitgegenständliche Nutzung der Kellerräume öffentlichrechtlichen Vorschriften der Bayerischen Bauordnung.

2.4.1 Es liegt zunächst ein Verstoß gegen Art. 12 und 31 BayBO vor. Gemäß Art. 12 BayBO sind die baulichen Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Nach Art. 31 Abs. 1 BayBO müssen für die Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein.

Hierzu wird zunächst auf die Darlegungen der Antragsgegnerin auf Seite 3 des Bescheids vom ... Oktober 2015 im dritten Absatz verwiesen. Nach dem als Anlage zum Bescheid beigefügten Grundrissplan befinden sich im nordöstlichen Bereich des Untergeschosses mehrere, jeweils einzeln abschließbare Räume, die keinen - direkten - Zugang zum Flur und zu dem in das Erdgeschoss führenden Treppenraum haben. Insbesondere der Raum in der Nordostecke (im Plan Raum 5) führt nur über einen weiteren Raum (Raum 4) und den - sicher nicht frei zugänglichen - Technikraum in das Treppenhaus.

Ähnliches gilt für die weiteren Räume im nördlichen Bereich des Kellers; diese sind nur mittelbar über andere Räume mit dem Treppenraum oder der in den Garten führenden Außentreppe verbunden. Damit liegt bereits ein Verstoß gegen Art. 31 Abs. 1 Satz 1 BayBO, wonach der erste Rettungsweg für Nutzungseinheiten, die - wie hier - nicht zu ebener Erde liegen, über eine notwendige Treppe im Sinne des Art. 32 BayBO führen muss, vor.

Die sichere Begehung des ersten Rettungsweges im Brandfall ist nicht gewährleistet, da kein unmittelbarer Zugang zur innen liegenden Treppe oder auch zur in den Garten führenden Außentreppe gegeben ist, da aufgrund des Zuschnitts der Räumlichkeiten und der Vermietung an eine Vielzahl von verschiedenen Personen nicht davon ausgegangen werden kann, dass ein Erreichen der innen liegenden Treppe oder auch der in den Garten führenden Treppe durch mehrere Zimmer, die von Personen bewohnt werden, die zu verschiedenen Nutzerkreisen gehören, ohne weiteres möglich ist.

Darüber hinaus ist auch der zweite Rettungsweg vorliegend nicht gegeben. Nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO kann der zweite Rettungsweg entweder eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein. Eine weitere Treppe ist vorliegend jedenfalls nicht für alle im Untergeschoss vermieteten Zimmer vorhanden; wie aus der Straßen- und der Hofansicht des genehmigten Aufteilungsplans erkennbar, existieren im Kellergeschoss nur lukenartige, hoch in den Räumen situierte Fenster, die nicht als Rettungsweg benutzbar sind.

2.4.2 Zu Recht hat die Antragsgegnerin darauf hingewiesen, dass bei einem Gebäude der Gebäudeklasse 5, zu dem das streitgegenständliche Anwesen gehört, ein Brandschutznachweis sowohl zu erstellen als auch zu prüfen ist (Art. 62 Abs. 3 Satz 3 Nr. 3 BayBO, § 11 BauVorlV), und der Standsicherheitsnachweis zu prüfen ist (Art. 62 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BayBO, § 10 BauVorlV).

Aufgrund der unter Ziffer 2.4.1 festgestellten Mängel ist im Übrigen nicht zu erwarten, dass die Antragstellerin in der Lage ist, die genannten Nachweise zu erbringen.

2.4.3 Auch ist der Antragsgegnerin zuzustimmen, dass ersichtlich ein Verstoß gegen Art. 45 Abs. 2 Satz 1 und 2 BayBO vorliegt. Wie sich aus der Straßenansicht des am ... März 2015 genehmigten Aufteilungsplans ergibt, werden die straßenseitig gelegenen Räume lediglich durch 80 cm lange und 30 cm hohe Fenster belichtet. Dem Schnitt A-A in Verbindung mit dem Grundrissplan des Untergeschosses ist zu entnehmen, dass sich im Übrigen zwar größere Fenster an der Ost- und Westseite des Untergeschosses befinden; eine ausreichende Belichtung wird aber auch hier nicht gewährleistet, da die davor befindliche Abgrabung lediglich eine Tiefe von 50 cm aufweist.

2.4.4 Ferner liegt hier ein Verstoß gegen Art. 47 Abs. 1 BayBO vor. Gemäß Art. 47 Abs. 1 BayBO sind bei Nutzungsänderungen von Anlagen Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Die streitgegenständliche Nutzungsänderung löst gemäß Art. 47 Abs. 2 BayBO i. V. m. § 2 Abs. 1 der Stellplatzsatzung der... einen Stellplatzbedarf von drei Stellplätzen aus - Ziffer 6.2 der Anlage 1 zur Stellplatzsatzung vom 19. Dezember 2007 (MüAbl. 2008 Sondernummer 1) i. V. m. § 2 Abs. 2 StPlS, aus. Die erforderlichen Stellplätze wurden vorliegend weder hergestellt noch gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO durch den Abschluss des entsprechenden Vrtrages abgelöst, so dass es auch aus diesem Grund an der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der streitgegenständlichen Nutzung fehlt.

2.5 Die Antragsgegnerin hat auch das ihr durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Dass die Behörde einschreitet, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen, bedarf keiner besonderen Rechtfertigung.

Schon im Hinblick auf die mit den Verstößen gegen Art. 31 BayBO verbundenen Gefahren ist die Nutzungsuntersagungsverfügung der Antragsgegnerin ermessensfehlerfrei, denn mit der Entstehung eines Brandes muss praktisch jederzeit gerechnet werden. Der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, beweist nicht, dass insofern keine Gefahr besteht, sondern stellt für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall dar, mit dessen Ende jederzeit gerechnet werden muss (vgl. OVG NRW, U. v. 25.08.2010 - 7 A 749/09 - juris). Für die Beurteilung der Frage, ob ein Schadenseintritt hinreichend wahrscheinlich und damit eine erhebliche Gefahr anzunehmen wäre, ist daher nicht primär darauf abzustellen, ob ein Brandereignis mehr oder weniger wahrscheinlich erscheint, sondern darauf, ob für den Fall, dass es dazu kommt, die bestehenden Mängel zu einer relevanten Gefahrerhöhung führen können, die sich auf der Grundlage einer an den Schutzgütern Leben und Gesundheit orientierten und damit die Erheblichkeitsschwelle niedrig anzusetzenden Risikobewertung als nicht mehr hinnehmbar darstellt (VG München, B. v. 21.08.2012 - M 8 S 12.3574 - juris). Dies ist vorliegend der Fall. Die Gefahr, dass es im Falle eines Brandes zu einer Gesundheitsschädigung kommen kann, wird durch die vorhandenen Mängel erheblich erhöht.

2.6 Entgegen der Ansicht der Antragspartei hatte die Antragstellerin ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Antragsgegnerin hat sich mit Schreiben vom 13. Mai 2015 an die Antragstellerin mit der Bitte um Stellungnahme hinsichtlich der nicht genehmigten Nutzung der Lagerräume im Untergeschoss als Ferienwohnung gewandt. Daraufhin zeigten die Bevollmächtigten der Antragstellerin deren Vertretung mit Schreiben vom 31. Juli 2015 - bei der Antragsgegnerin am 5. August 2015 eingegangen - an, mit der Bitte, die Korrespondenz nur noch ausschließlich über die Bevollmächtigten der Antragspartei zu führen. Beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 war der Vertreter der Antragstellerin anwesend, nachdem zuvor auch die Bevollmächtigten der Antragspartei in die Terminsabsprache einbezogen worden waren.

Im Hinblick darauf, dass Art. 28 BayVwVfG keine bestimmte Form der Anhörung vorschreibt, insbesondere auch kein irgendwie geartetes förmliches Verfahren (vgl. Kopp/Ramsauer, Komm. zum VwVfG, 12. Aufl. 2011, § 28 Rn. 39), ist festzustellen, dass die Antragspartei ausreichend Gelegenheit hatte, sich zu der Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten zu äußern. Die Antragspartei ist aber weder beim Ortstermin am 9. Oktober 2015 noch zu einem anderen Termin vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids den Feststellungen der Antragsgegnerin mit einem substantiierten Vortrag entgegengetreten.

2.7 Es besteht auch ein öffentliches Interesse daran, dass die Nutzungsuntersagung sofort und nicht erst nach rechtskräftigem Abschluss von Rechtsbehelfsverfahren vollziehbar ist. Liegen die Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO vor, ist in der Regel auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO) gerechtfertigt. Das öffentliche Interesse, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird, überwiegt im Allgemeinen das private Interesse, die rechtswidrige Nutzung vorläufig fortsetzen zu dürfen (vgl. BayVGH vom 18.3.2001 Az: 1 CS 02.2750 - juris).

Besondere Umstände, die zur Folge hätten, dass die Abwägung zwischen dem öffentlichen und dem privaten Interesse vorliegend ausnahmsweise anders ausfallen müsste, liegen nicht vor. Die Tatsache, dass die Antragstellerin im Falle der Einstellung der Nutzung Gewinneinbußen wegen fehlender Mieteinnahmen hinzunehmen haben wird, ist kein Grund, ihm die rechtswidrige Nutzung weiterhin zu gestatten. Insbesondere fällt ins Gewicht, dass hier eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit im Raum steht, was ein sofortiges Handeln der Antragsgegnerin gebietet.

Die Anordnung des Sofortvollzugs ist auch ausführlich und sachlich zutreffend begründet worden.

3. Auch die Rechtmäßigkeit der nach Art. 21 a VwZVG trotz der Klageerhebung vollziehbaren Zwangsgeldandrohung erscheint nicht fraglich, so dass auch insoweit keine Veranlassung besteht, dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz zu entsprechen.

Der Einwand der Unbestimmtheit der Zwangsgeldandrohung ist nicht nachvollziehbar. Ein Verstoß gegen die Verfügung ist nicht - wie die Antragspartei meint - nach Stunden, Tagen, Wochen oder Monaten zu differenzieren. Ein solcher liegt vor, wenn gegen das Verbot der Vermietung zu Aufenthaltszwecken verstoßen wird. Es liegt auf der Hand, dass dies auch bei relativ kurzen Aufenthalten der Fall sein kann, ohne dass die Antragsgegnerin der Antragstellerin diese Zeiträume definieren müsste.

Insbesondere ist die der Antragstellerin gesetzte Vollziehungsfrist von zwei Wochen nicht zu beanstanden, da die streitgegenständliche Nutzung mit einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit der Bewohner und Besucher der Wohneinheiten verbunden ist und aus diesem Grund nicht länger zugewartet werden kann. Dieser Zeitraum ist ohne weiteres ausreichend, da Buchungen storniert und Aufenthalte von Gästen angemessen beendet werden können. Soweit die Antragstellerin sich hierbei zivilrechtlichen Ansprüchen aussetzt, können diese keine entsprechende Berücksichtigung finden, da die Antragstellerin aufgrund der fehlenden Genehmigung und Genehmigungsfähigkeit jederzeit mit einer derartigen Maßnahme rechnen musste. Im Hinblick auf die Geltung von bauaufsichtlichen Maßnahmen auch für und gegen Rechtsnachfolgern und insbesondere auch gegenüber Personen, die ein Besitzrecht nach Erlass einer bauaufsichtlichen Maßnahme erlangt haben, Art. 54 Abs. 2 Satz 3 BayBO, besteht auch kein Vollstreckungshindernis, da die Antragstellerin rechtlich und tatsächlich ohne Weiteres zur Befolgung der Nutzungsuntersagung in der Lage ist. Selbst wenn eine Rechtsnachfolge der vermeintlichen Untermieterin ab dem 1. Dezember 2015 eingetreten wäre, bedürfte es dieser gegenüber keiner sogenannten Duldungsanordnung. Die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes, das im innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens liegt (vgl. Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG), ist nicht zu beanstanden.

4. Der Antrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs.1 VwGO abzuweisen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Ziff. 9.4 und 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.