Verwaltungsgericht Gelsenkirchen Urteil, 05. Juni 2014 - 5 K 2381/13

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.Die Klägerinnen tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in derselben Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand:

Die Klägerinnen sind Eigentümer des Grundstücks C.       . 211/213 in N.    . Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut. Im Erdgeschoss ist ein Autohaus untergebracht, in den oberen Geschossen Wohnungen. In den Jahren 2010 und 2011, in denen das Autohaus sowie mehrere Wohnungen überwiegend oder teilweise leer standen gewährte die Beklagte den Klägerinnen antragsgemäß einen Teilerlass der Grundsteuer.

Für das Jahr 2012 beantragten die Klägerinnen mit Antrag vom 20. Februar 2013 ebenfalls einen Teilerlass der Grundsteuer in Höhe von 25 %. Zur Begründung gaben sie an, dass trotz der 50%igen Steigerung gegenüber dem Vorjahr wurden nur 45,4 % der Soll-Einnahmen tatsächlich erzielt worden seien.

Trotz umfangreicher Vermietungsbemühungen (Aushänge, persönliche Ansprachen) sei es nur möglich gewesen, eine leer stehende Wohnung neu zu vermieten. Ein Mieter sei verstorben, die Wohnung sei daraufhin für das ganze Jahr amtlich versiegelt worden. Auf Anzeigen würden sich nur Hartz IV - Empfänger und Interessenten melden, die eine eidesstattliche Versicherung abgegeben haben. Diese Form der Akquise habe sich als absolut ungeeignet herausgestellt.

Im gewerblichen Bereich (Autohaus) habe nach vielfachen Bemühungen ein Nachmieter gefunden werden können, der seit Mitte 2012 ein I.     -Autohaus betreibe.

Nachdem die Beklagte die Klägerinnen um Vorlage von Nachweisen zu Vermietungsbemühungen gebeten hatte, wiesen diese darauf hin, dass zur Förderung der Vermietungsfähigkeit im Jahr 2012 60.000 € an Instandhaltungs-, Renovierungs- und Verschönerungsmaßnahmen aufgewendet worden seien. Der gewerbliche Bereich habe dadurch neu vermietet werden können, wenn auch nicht zu kostendeckenden Konditionen.

Im Wohnungsvermietbereich hätten Erfahrungen gezeigt, dass sich auf Zeitungs- oder Internetanzeigen nur Hartz IV - Empfänger und/oder Interessenten melden, die eine eidesstattliche Versicherung abgegeben haben. Sie seien froh, dass sie sich von Mietern dieser Art, bei denen sie nur dem Geld hinterher gelaufen seien, hätten trennen können. Sie seien dazu übergegangen, durch Mund-zu-Mund-Werbung gezielt mögliche Mieter anzusprechen und Wohnungsvermietinformationen bei mit ihnen zusammenarbeitenden Institutionen (Vestische Innung des Gewerbes) und Unternehmen (Autohaus H.        , Autohaus T.      ) auszulegen.

Mit Bescheid vom 17. April 2013 lehnte die Beklagte den Teilerlass der Grundsteuer ab, weil die Vermietungsbemühungen als nicht ausreichend angesehen würden. Insbesondere seien Zeitungsannoncen, Interneteinträge oder auch die Beauftragung eines Maklers nicht vorgenommen worden.

Die Klägerinnen beantragen,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 17. April 2013 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück C1.---straße 211 und 213 in N.    für das Jahr 2012 in Höhe von 2.448,18 Euro zu erlassen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, dass die Kläger die Ertragsminderung zu vertreten hätten. Mund-zu-Mund-Werbung und gezielte Ansprache von potentiellen Mietern seien bei einem Leerstand von 18 von 30 Wohnungen nicht als ausreichende Vermietungsbemühungen anzuerkennen.

Mit Beschluss vom 19. November 2013 hat die Kammer dem Berichterstatter den Rechtsstreit als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet.

Die Klägerinnen haben keinen Anspruch auf einen Grundsteuerteilerlass für das Jahr 2012. Die Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid der Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Klägerinnen nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung ‑ VwGO ‑. Ihnen steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2012 in Höhe von 25 % der festgesetzten Steuer nicht zu.

Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes ‑ GrStG ‑ in der für das Jahr 2012 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass in Höhe von 25 % der festgesetzten Steuer, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Dass der Rohertrag im Jahre 2012 um mehr als 50 % gemindert war, ist zwischen den Parteien unstreitig.

Die Klägerinnen haben indes als Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages zu vertreten.

Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteile vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, vom 27. Mai 2010 - 5 K 5915/08 - und vom 7. Juli 2011 - 5 K 2758/09 -, jeweils abrufbar unter www.nrwe.de.

Insoweit hat der Eigentümer einen Leerstand nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden. Vermietungsbemühungen, die ernsthaft und nachhaltig sein müssen, sind vorliegend nicht in hinreichender Weise nachgewiesen.

Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist es unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Dem sind die Klägerinnen durch Aushänge, Mund-zu-Mund-Werbung und Auslage der Wohnungsangebote bei mit den Klägerinnen zusammenarbeitenden Institutionen und Unternehmen nicht nachgekommen. Welche Vermietungsbemühungen nach Art und Umfang als hinreichend anzusehen sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2014 ‑ 14 A 2140/10 ‑, juris-Dokument; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 ‑ 9 B 16.10‑, juris Rn. 22 und 23; Sächsisches OVG, Beschluss vom 12.7.2013 ‑ 3 A 278/12 ‑, juris Rn. 3.

Unerlässlich ist jedenfalls, dass der Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend erreicht wird. Dazu reichen die von den Klägerinnen vorgenommenen Maßnahmen keinesfalls aus. Denn durch sie konnten die Angebote (Wohnungen oder Gewerbebetrieb) nur von einem ganz kleinen Empfängerkreis wahrgenommen werden. Um einen unbegrenzten Empfängerkreis zu erreichen, ist es erforderlich, dass die Immobilien in Massenmedien angeboten werden oder ein Makler mit der Vermarktung beauftragt wird. Dabei kann hier offen bleiben, ob sich als Massenmedien Printmedien (Tageszeitungen, Anzeigenblätter o. ä.) oder Schaltung von Anzeigen im Internet besser eignen.

Vgl. hierzu OVG NRW, a.a.O.

Denn die Klägerinnen haben weder einen Makler beauftragt, noch die Anzeige der Immobilien in eines der Massenmedien aufgenommen. Damit waren die Vermietungsbemühungen als nicht ausreichend anzusehen.

Die Klägerinnen können auch nicht damit gehört werden, dass die Anzeige der Wohnungen in Zeitungen oder Internetauftritten in der Vergangenheit nicht zu dem gewünschten Erfolg geführt haben. Auch wenn diese Vermarktungsbemühungen während zweier Jahre nicht den gewünschten Erfolg gebracht haben, so rechtfertigt dies in den Folgejahren nicht, die Bemühungen gänzlich einzustellen.

Demnach haben die Klägerinnen den teilweisen Leerstand des Gebäudes im Jahre 2012 zu vertreten, was einem Grundsteuererlass entgegensteht.

Die Klage ist deshalb mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.