Verwaltungsgericht Gelsenkirchen Urteil, 05. Juni 2014 - 5 K 1850/13
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in derselben Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand:
1Die Kläger sind Eigentümer des Hauses Q. . 20 in E. . Das Gebäude, das Anfang des 20. Jahrhunderts für die Gemeinde D. , später E. -L. , als Postamt errichtet worden ist, wurde etwa seit den 70er-Jahren von der Fa. E1. -I. , später der Fa. S. gewerblich genutzt. Es verfügt über Räumlichkeiten im Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Seit dem Jahre 2004 steht das Gebäude leer.
2Die Grundsteuer wurde für die Jahre 2006 bis 2009 auf jeweils 319,60 € festgesetzt.
3Mit Schreiben vom 6. März 2007 beantragte der Verwalter des Grundstücks die „Aussetzung“ der Grundsteuer aufgrund des Leerstandes des Gebäudes in den Jahren 2004 bis 2007. Trotz intensiver Bemühungen (u.a. etwa 30 Wohnungsanzeigen je Jahr) habe keine Wohnungsvermietung erfolgen können.
4Für die Folgejahre 2007 bis 2009 beantragten die Kläger ebenfalls den Erlass der Grundsteuer.
5Am 23. November 2009 nahmen die Parteien eine Ortsbesichtigung vor. Nach einem Vermerk der Beklagten handele es sich um das ehemalige Postamt von L. , zuletzt von der Fa. E1. -I. genutzt. Die Räume seien in stark renovierungsbedürftigem Zustand; die Fußböden seien mit Teppich oder Linoleum belegt. Die Ausstattung entspreche nicht den heutigen Ansprüchen an Büroräume, Stromleitungen lägen teilweise auf Putz. Es gebe keine Netzwerkanschlüsse, die einzige Toilette befinde sich auf dem Flur im Treppenhaus. Eine Nutzung zu Wohnräumen sei wegen fehlender Sanitärinstallationen nicht ohne Weiteres möglich. Der Verwalter habe nach eigenen Angaben die Wasserleitungen (ca. 2002) sowie die Ölheizung (2007) erneuert.
6Mit Bescheid vom 10. Januar 2011 lehnte die Beklagte den beantragten Grundsteuererlass für die Jahre 2006 bis 2009 ab. Zur Begründung führte sie aus, eine erlassfähige Ertragsminderung setze voraus, dass ein normaler Rohertrag auch tatsächlich zu erzielen wäre. Das sei hier nicht der Fall, da die Räume sich in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand befänden und nicht den heutigen Ansprüchen an Büroräume entsprächen. Das Objekt habe deshalb dem Wohn- und Gewerbeflächenmarkt nicht zur Verfügung gestanden. Deshalb habe der Eigentümer die Nichtvermietbarkeit zu vertreten.
7Die dagegen gerichtete Klage 5 K 489/11 wurde in der mündlichen Verhandlung vom 24. Mai 2012 durch einen gerichtlichen Vergleich dahingehend beendet, dass die Beklagte die Grundsteuer für die Jahre 2006 bis 2009 in Höhe von 50 % der Klageforderung, insgesamt 415,48 € erließ.
8Für die Jahre 2010 und 2011 setzte die Beklagte die Grundsteuer auf jeweils 326,40 € fest. Auch für diese beiden Jahre beantragten die Kläger den Erlass der Grundsteuer in Höhe von 50 %, weil die Räumlichkeiten ganzjährig leer standen, der Mietausfall deshalb bei 100 % gelegen habe. Auf die Bitte der Beklagten die Vermietungsbemühungen nachzuweisen, legten die Kläger für das Jahr 2010 31 und für das Jahr 2011 22 Anzeigen in Tageszeitungen und Anzeigenblättern vor.
9Die Beklagte führte am 9. Januar 2013 eine Ortsbesichtigung durch. Hierbei zeigte sich u. a., dass in dem Haus drei Toilettenräume vorhanden waren, von denen sich zwei im Flur auf jeweils halber Geschosshöhe und eine im Obergeschoss befanden. Die Außendienstmitarbeiter der Beklagte stellten nach Beschreibung der einzelnen Räume als Ergebnis fest:
10„Das Haus macht insgesamt einen dermaßen veralteten und maroden Eindruck, dass vor einer Vermietung eine grundlegende Sanierung dringend notwendig ist, um überhaupt einen, den aktuellen Verhältnissen entsprechenden Mindeststandard zu erreichen.Das Gebäude entspricht somit im derzeitigen Zustand in keinerlei Hinsicht den Erfordernissen eines aktuellen Bürogebäudes oder von Praxisräumen. Aufgrund der Ausstattung der Zimmer und der darin stehenden alten Möbel, Teppich- und PVC-Böden steht es in diesem Zustand dem Vermietungsmarkt nicht zur Verfügung.Nach dem Gesamteindruck ist eine Renovierung der Räume zur Erreichung eines heute üblichen Mindeststandards innerhalb kurzer Zeit nicht möglich.“
11Mit Bescheid vom 7. März 2013 lehnte die Beklagte den beantragten Grundsteuererlass ab. Die Kläger hätten die Ertragsminderung zu vertreten, weil zum einen die Aussagekraft ihrer Vermietungsinserate zu gering sei. Zum anderen hätten sie keinerlei Maßnahmen ergriffen, um die Wiedervermietung des Grundstücks zu erreichen. Die Räumlichkeiten seien wegen ihres schlechten Zustands nicht vermietbar. Das im Jahre 1910 errichtete Gebäude vermittele einen sehr renovierungsbedürftigen Eindruck, durch den potentielle Mieter abgeschreckt werden könnten.
12Die Kläger haben am 3. April 2013 Klage erhoben. Sie sind der Ansicht, dass sie ausreichende Vermietungsbemühungen unternommen hätten, um das Objekt einer Wiedervermietung zuzuführen. Was den Zustand des Gebäudes angehe, so machen die Kläger geltend, dass sie potentiellen Mieterwünschen im Hinblick auf die Ausstattung der Räumlichkeiten z. B. mit Bodenbelägen entgegen gekommen wären. Ebenso würden Lampen in Absprache mit den Mietern ausgewechselt. Der Zustand der WC-Räume sei zufriedenstellend; ein Bad sei in einer Gewerbeimmobilie nicht nötig.
13Die Kläger beantragen,
14die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 7. März 2013 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück Q. . 20 in E. für die Jahre 2010 und 2011 in Höhe von jeweils 163,20 € zu erlassen.
15Die Beklagte beantragt,
16die Klage abzuweisen.
17Sie ist der Auffassung, dass keine ausreichenden Vermietungsbemühungen vorlägen. Zwar seien in ausreichendem Maße Zeitungsanzeigen geschaltet worden, deren Inhalt jedoch wenig aussagekräftig sei. Ein Anspruch auf Grundsteuererlass bestehe auch im Hinblick auf den Zustand des Gebäudes nicht. Bei zwei Ortsbesichtigungen seien gravierende Mängel an dem Gebäude festgestellt worden.
18Auch für die Jahre 2012 und 2013 haben die Kläger wieder einen Anträge auf Grundsteuererlass wegen Leerstandes gestellt, über die noch nicht entschieden ist.
19Mit Beschluss vom 11. Januar 2012 hat die Kammer dem Berichterstatter den Rechtsstreit als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.
20Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte einschließlich der Akte des Verfahrens 5 K 489/11 sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
21Entscheidungsgründe:
22Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet.
23Die Kläger haben keinen Anspruch auf einen Grundsteuererlass für die Jahre 2010 und 2011. Die Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid der Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung ‑ VwGO ‑. Ihnen steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für die Jahre 2010 und 2011 in Höhe von jeweils 50 % der festgesetzten Steuer nicht zu.
24Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes ‑ GrStG ‑ in der für die Jahre 2010 und 2011 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass in Höhe von 50 % der festgesetzten Steuer, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um 100 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Dass der Rohertrag in den Jahren 2010 und 2011 um 100 % gemindert war, ist zwischen den Parteien unstreitig.
25Die Kläger haben indes als Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages zu vertreten.
26Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
27Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteile vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, vom 27. Mai 2010 - 5 K 5915/08 - und vom 7. Juli 2011 - 5 K 2758/09 -, jeweils abrufbar unter www.nrwe.de.
28Dabei kann hier offen bleiben, ob die von den Klägern geschalteten Zeitungsanzeigen als ausreichende Vermietungsbemühungen angesehen werden können. Ebenfalls offen bleiben kann, ob die Werbung in den Printmedien (Tageszeitungen, Anzeigenblätter o. ä.) auch nach mehr als siebenjährigen vergeblichen Versuchen noch als geeignete Vermietungsbemühungen angesehen werden können oder ob sich nicht inzwischen die Schaltung von Anzeigen im Internet als Werbeträger aufdrängt.
29Vgl. hierzu OVG NRW, Urteil vom 20. März 2014 ‑ 14 A 2140/10 ‑, juris-Dokument.
30Unter dem Gesichtspunkt des Vertretenmüssens ist hier vielmehr entscheidend zu berücksichtigen, dass das Gebäude bereits seit dem Jahre 2004 leer steht, ohne dass es auch nur teilweise vermietet werden konnte. Zu den von einem Eigentümer zu fordernden Bemühungen kann aber auch gehören, dass er gegebenenfalls durch bauliche Veränderungen an dem Objekt für eine bessere Vermietbarkeit sorgt. So kann z. B. daran gedacht werden, ein früher gewerblich genutztes Objekt entweder für andere Gewerbezwecke oder auch in ein Gebäude für Wohnnutzung umzubauen oder es in getrennt nutzbare Nutzungseinheiten aufzuteilen. Für die Nutzung zu Wohnzwecken erscheint allerdings der Einbau eines Bades unerlässlich. Derartige aufwendige Investitionen können zwar nicht schon bei einem erstmaligen, u. U. auch mehrjährigen Leerstand gefordert werden. Wenn ein Objekt aber wie hier seit 2004, und damit bezogen auf den Erlasszeitraum seit sieben bzw. acht Jahren leer steht, weil es ohne umfangreiche bauliche Veränderungen nicht vermietet werden kann, dann kann nicht mehr von einer Vermietbarkeit ausgegangen werden, das Objekt steht dann dem Markt, sei es dem gewerblichen, sei es dem Wohnungsmarkt faktisch nicht mehr zur Verfügung. Dann ist der Eigentümer gehalten, auch umfangreiche bauliche Veränderungen zur Verbesserung der Vermietbarkeit des Gebäudes vorzunehmen.
31Vgl. hierzu Urteil der erkennenden Kammer vom 16. August 2007 ‑ 5 K 4825/04 ‑, juris-Dokument = DStRE 2008, 367-369 = ZMR 2008, 755-756.
32Weil die Kläger aber seit sieben bzw. acht Jahren keine nennenswerten Veränderungen an dem Gebäude durchgeführt haben, haben sie aus den dargelegten Gründen die Minderung des Rohertrages bzw. den gänzlichen Mietausfall in den Jahren 2010 und 2011 zu vertreten, was einem Grundsteuererlass entgegensteht.
33Die Klage ist deshalb mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.
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(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der tatsächliche Reinertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des tatsächlichen Reinertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Minderung des tatsächlichen Reinertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer abweichend von Satz 1 in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ermittelt sich nach den Grundsätzen des § 236 Absatz 2 Satz 1 und 2 des Bewertungsgesetzes für ein Wirtschaftsjahr. Er gilt als in dem Erlasszeitraum bezogen, in dem das für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft maßgebliche Wirtschaftsjahr endet.
(2) Der Erlass nach Absatz 1 wird nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Ein Erlass nach Absatz 1 ist insbesondere ausgeschlossen, wenn für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nach § 4 Absatz 1, § 4 Absatz 3 oder § 13a des Einkommensteuergesetzes für dasjenige Wirtschaftsjahr ein Gewinn ermittelt wurde, das im Erlasszeitraum bei der Ermittlung des tatsächlichen Reinertrags nach Absatz 1 zugrunde zu legen ist.
(3) Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.