Verwaltungsgericht Gelsenkirchen Urteil, 05. Juni 2014 - 5 K 1825/13
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in derselben Höhe Sicherheit leistet.
1
Tatbestand:
2Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks B. Str. 138 in M. . Das Grundstück war in der Vergangenheit mit einem Lebensmittelmarkt bebaut, der von der Fa. F. betrieben worden war. Nach Ansicht von F. entsprach das Gebäude nicht mehr den Anforderungen an die Größe von Verkaufsfläche und Parkplätzen; es gab daher Verhandlungen für einen Neubau. Nachdem F. diese Verhandlungen abgebrochen hatte, kündigte sie den Mietvertrag zum 31. Dezember 2009. Seitdem wurden nur geringfügige Teilflächen (Bäckerei L. ) vermietet.
3Mit Schreiben vom 12. Januar 2012 beantragten die Kläger einen Teilerlass der Grundsteuer für dieses Grundstück, die mit Bescheid der Beklagten vom 27. Januar 2011 auf 2.527,36 € festgesetzt worden war. Ergänzend teilten die Kläger mit, dass es mehrere telefonische Anfragen zum Betrieb von Spielhallen gegeben habe; diese hätten die Kläger abgelehnt. Seit 2011 habe es Verhandlungen mit der F1. -Grundstücksgesellschaft gegeben, aufgrund derer noch im Jahre 2012 mit dem Neubau eines S. -Marktes begonnen werde.
4Mit Schreiben vom 5. Juli 2012 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass beabsichtigt sei, den Teilerlass abzulehnen. Aus der Antragsbegründung seien Vermietungsbemühungen nicht zu entnehmen. Vielmehr seien bereits im Antragsjahr Verhandlungen mit der F1. mit dem Ziel des Neubaus eines S. -Marktes begonnen worden.
5Demgegenüber wandten die Kläger ein, dass sie persönliche Gespräche mit mehreren Interessenten geführt hätten, nachdem bekannt war, dass F. nicht verlängern wollte. Da nur Gespräche mit der Bäckerei L. zum Abschluss gekommen seien, sei noch im Jahre 2010 ein Makler eingeschaltet worden. Erst als dieser keine Möglichkeit zur Neuvermietung gesehen habe, sei es zum Kontakt zur Fa. F1. gekommen. Zum Nachweis fügten die Kläger einen Vermietungsauftrag vom 11./12. April 2011 an die Fa. GmbH bei, der für die Dauer von 12 Monaten erteilt worden war. In Nr. 1 des Vermietungsauftrags heißt es, dass die Kläger den Umbau und die Neuvermietung der leer stehenden Flächen beabsichtigten.
6Der Neubau des S. -Marktes nahm folgenden Verlauf: Am 20. Mai 2011 stellte die Fa. F1. einen Vorentwurf für den Neubau eines Vollsortimenters auf dem Grundstück B. Str. 138-140 in verschiedenen Varianten vor. Dementsprechend fasste der Ausschuss für Stadtentwicklung der Stadt M. am 31. Januar 2012 einen Aufstellungsbeschluss für Bebauungsplan, nach dem nach Abbruch des bestehenden F2. -Marktes sowie der westlich angrenzenden Immobilie der Neubau eines marktfähigen Vollsortimenters mit entsprechender Stellplatzfläche vorgesehen war. Im Vorgriff auf den geplanten Bebauungsplan beantragte die Fa. F1. am 4. Juni 2012 die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Vollsortimenters auf dem Grundstück B. Str. 138 und 51 Stellplätzen auf dem Grundstück B. Str. 140. Das Vorhaben entsprach dabei in wesentlichen Zügen dem Vorentwurf vom 20. Mai 2011. Nachdem der Bebauungsplan als Satzung am 6. Juli 2012 bekanntgemacht worden war, erteilte die Beklagte am 7. September 2012 die beantragte Baugenehmigung zum Bau des Neubaus eines Vollsortimenters auf den Grundstücken B. Str. 138-140. Nach Erwerb auch des Grundstücks Nr. 140 bestellten die Kläger der Fa. F1. ein Erbbaurecht an beiden Grundstücken, das am 27. Dezember 2012 in das Grundbuch eingetragen wurde. Das Vorhaben wurde im März 2013 fertiggestellt.
7Den Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2011 lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 7. März 2013 im Wesentlichen aus den bereits im Anhörungsschreiben mitgeteilten Gründen ab. Ergänzend wies sie darauf hin, dass auch anlässlich des Vermietungsauftrags an die Fa. GmbH keine prüffähigen Unterlagen der Vermietungsbemühungen vorlägen.
8Die Kläger haben am 2. April 2013 Klage erhoben. Entgegen der Darstellung der Beklagten hätten die Kläger außer mit der F1. Grundbesitz mit mehreren Mietinteressenten verhandelt, so mit der Bäckerei L. , die eine Teilfläche von 150 m² angemietet habe; weitere Interessenten hätten Interesse an Teil- oder der Gesamtfläche gehabt.
9Die Kläger beantragen,
10die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 7. März 2013 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück B. Str. 138 in M. für das Jahr 2011 in Höhe von 631,84 € zu erlassen.
11Die Beklagte beantragt,
12die Klage abzuweisen.
13Sie ist der Auffassung, dass die Kläger die Ertragsminderung zu vertreten hätten. Gerade das Schalten von Vermietungsinseraten sei ein dem Eigentümer geeignetes und zumutbares Instrumentarium, um eine Vermietung eines Objekts zu erreichen. Es sei insbesondere auch einem Vermieter von gewerblichen Immobilien zuzumuten, in regelmäßigen Abständen Annoncen in einschlägigen Tages- und Werbezeitungen zu schalten. Soweit die Kläger einen Makler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hätten, sei von entscheidender Bedeutung, dass die Kläger bereits im Antragsjahr 2011 Verhandlungen mit der F1. Grundstücksgesellschaft aufgenommen hätten mit dem Ziel, das bestehende Objekt abzureißen und den Neubau eines S. -Marktes zu ermöglichen. Bereits am 20. Mai 2011 habe es einen Entwurf eines Architektenbüros zur Errichtung eines neuen S. -Marktes auf dem Grundstück der Kläger gegeben. Im Jahre 2011 hätten auch die Vorbereitungen für die Aufstellung des Bebauungsplans „Nahversorgung B. Straße Nord“ begonnen. Der Satzungsbeschluss sei am 5. Juli 2012 erfolgt. All das mache deutlich, dass es bereits spätestens Anfang bis Mitte 2011 nicht mehr um nachhaltige Vermietungsbemühungen des Objekts gegangen sein könne.
14Mit Beschluss vom 16. Januar 2014 hat die Kammer dem Berichterstatter den Rechtsstreit als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.
15Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
16Entscheidungsgründe:
17Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet.
18Die Kläger haben keinen Anspruch auf einen Grundsteuerteilerlass für das Jahr 2011. Die Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid der Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung ‑ VwGO ‑. Ihnen steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2011 in Höhe von 25 % der festgesetzten Steuer nicht zu.
19Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes ‑ GrStG ‑ in der für das Jahr 2011 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass in Höhe von 25 % der festgesetzten Steuer, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Dass der Rohertrag im Jahre 2011 um mehr als 50 % gemindert war, ist zwischen den Parteien unstreitig.
20Die Kläger haben indes als Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages zu vertreten.
21Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
22Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteile vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, vom 27. Mai 2010 - 5 K 5915/08 - und vom 7. Juli 2011 - 5 K 2758/09 -, jeweils abrufbar unter www.nrwe.de.
23Insoweit hat der Eigentümer einen Leerstand nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden. Vermietungsbemühungen, die ernsthaft und nachhaltig sein müssen, sind vorliegend nicht in hinreichender Weise nachgewiesen. Zwar haben sich die Kläger auf die Beauftragung eines Maklers berufen und einen entsprechenden Vermietungsauftrag vorgelegt. Wenn dies auch grundsätzlich die effektivste Form der Akquise darstellt, so kann im vorliegenden Fall hierin keine glaubhafte Vermietungsbemühung gesehen werden. Dies ergibt sich aus Folgendem:
24Die Kläger haben ganz offensichtlich schon in der ersten Hälfte des Jahres 2011 konkret geplant, den bestehenden F. -Markt zu beseitigen und durch einen modernen Vollsortimenter zu ersetzen. Darauf beruht der Vorentwurf für die Errichtung eines Vollsortimenters auf dem Grundstück B. Str. 138 vom 20. Mai 2011, den die F1. Grundstücks GmbH dem Planungsamt der Beklagten am 30. Mai 2011 vorgelegt hat (Beiakte 4) und der sicherlich nicht ohne Abstimmung mit den Klägern erstellt wurde. Dieser Entwurf mündete dann ohne wesentliche Änderungen in den Bauantrag vom 4. Juni 2012, dem die Beklagte mit Baugenehmigung vom 7. September 2012 ohne wesentliche Änderungen entsprochen hat. Das ganze wurde begleitet von dem auf das Vorhaben abgestimmten Bebauungsplan Nr. 210 „Nahversorgung B. Straße Nord“, der am 12. Juli 2012 im Amtsblatt der Beklagten bekanntgemacht wurde. Das Vorhaben wurde am 11. März 2013 fertiggestellt.
25Angesichts der seit der ersten Jahreshälfte 2011 laufenden konkreten Planungen zu dem Abriss des vorhandenen F. -Gebäudes und der Errichtung eines neuen Vollsortimenters geht das Gericht davon aus, dass alle Vermietungsbemühungen, die seitdem liefen, keinen ernsthaften und damit nachhaltigen Hintergrund hatten. Das Gericht sieht hierin allenfalls Scheinbemühungen. Das wird schon in dem auf ein Jahr begrenzten Vermietungsauftrag deutlich, in dem es in Nr. 1 heißt, dass die Kläger den Umbau und die Neuvermietung der leer stehenden Flächen beabsichtigen. Kein Interessent für das Gesamtobjekt wird Interesse an der Anmietung haben, wenn er erfährt, dass spätestens im nächsten Jahr mit dem Abriss des Gebäudes zu rechnen ist, zumal wenn das Objekt, wie der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung erläutert hat, sinnvollerweise nur von einem Vollsortimenter genutzt werden kann.
26Demnach haben die Kläger den teilweisen Leerstand des Gebäudes im Jahre 2011 zu vertreten, was einem Grundsteuererlass entgegensteht.
27Die Klage ist deshalb mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.
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(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der tatsächliche Reinertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des tatsächlichen Reinertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Minderung des tatsächlichen Reinertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer abweichend von Satz 1 in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ermittelt sich nach den Grundsätzen des § 236 Absatz 2 Satz 1 und 2 des Bewertungsgesetzes für ein Wirtschaftsjahr. Er gilt als in dem Erlasszeitraum bezogen, in dem das für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft maßgebliche Wirtschaftsjahr endet.
(2) Der Erlass nach Absatz 1 wird nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Ein Erlass nach Absatz 1 ist insbesondere ausgeschlossen, wenn für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nach § 4 Absatz 1, § 4 Absatz 3 oder § 13a des Einkommensteuergesetzes für dasjenige Wirtschaftsjahr ein Gewinn ermittelt wurde, das im Erlasszeitraum bei der Ermittlung des tatsächlichen Reinertrags nach Absatz 1 zugrunde zu legen ist.
(3) Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.