Verwaltungsgericht Augsburg Urteil, 15. März 2018 - Au 5 K 17.1580

I.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts wird aufgehoben.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin wendet sich gegen eine gegen sie als Mieterin verfügte Untersagung der Nutzung des Obergeschosses des Gebäudes auf dem Grundstück FlNr. 562/1 Gemarkung E. zu Wohnzwecken.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet E.“‚ den die beigeladene Gemeinde für einen Teilbereich des heutigen Plangebiets im Jahr 1980 in Kraft gesetzt hatte. Die nördliche Grenze seines Geltungsbereichs bildeten damals die Grundstücke FlNr. 962/1, 963/1 und 963/2. In seiner Sitzung vom 18. November 2003 beschloss der Gemeinderat, den Bebauungsplan mit den zwischenzeitlich erfolgten räumlichen Erweiterungen und Änderungen insgesamt neu aufzustellen sei. Zugleich wurde der „Vorgängerbebauungsplan“ aus dem Jahr 1980 mit zwei Änderungen aus dem Jahr 1981 aufgehoben. Der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan wurde laut der „Verfahrensvermerke“ am 17. März 2004 ausgefertigt, am 25. Mai 2004 beschlossen und die Bekanntmachung am 26. Mai 2004 unterschrieben; sie erfolgte am 27. Mai 2004 („Schlussbekanntmachung“). Die beiden Unterschriften des Bürgermeisters in den Verfahrensvermerken sind nicht datiert. Am 21. August 2012 machte die Gemeinde die rückwirkende Inkraftsetzung des Bebauungsplans zum 27. Mai 2004 zur Heilung eines Verfahrensfehlers bekannt, nachdem das Landratsamt B. ein solches Vorgehen am 20. August 2012 wegen möglicher Ausfertigungsmängel der ursprünglichen Pläne empfohlen hatte.

Im Rahmen von bauaufsichtlichen Kontrollen am 27. Februar und 15. März 2012 stellte das Landratsamt fest, dass durch Überbauung der nach den Bauplänen als Ersatzteillager genehmigten Räume im Obergeschoss mindestens acht Zimmer entstanden seien, in denen die Klägerin von ihr beschäftigte Arbeitnehmer unterbringe; die Zimmer seien mit jeweils 3 bis 4 Schlafstätten, mit Kühlschränken und elektrischen Kochplatten ausgestattet. Der für Wohnräume erforderliche erste Rettungsweg sei nicht bauordnungsgemäß ausgestaltet, ein zweiter Rettungsweg fehle ganz.

Mit Bescheid vom 3. Mai 2012 wurde der Klägerin unter Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufgegeben, die Nutzung der Räume im Obergeschoss zu Wohnzwecken zu unterlassen (Nr. 1). Für den Fall der Nichtbeachtung dieser Verpflichtung werde ein Zwangsgeld von 1.000 Euro für jeden zu Wohnzwecken genutzten Raum fällig (Nr. 5). Die Eigentümerin des Gebäudes wurde im gleichen Bescheid unter Androhung eines Zwangsgeldes verpflichtet, die Nutzungsuntersagung zu dulden (Nr. 2 und 6). Sollte die Klägerin der Nutzungsuntersagung nach Nr. 1 nicht fristgerecht nachkommen, werde ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 Euro je Wohnung fällig (Nr. 5). Die Kosten des Bescheids wurden der Klägerin auferlegt (Nr. 7). Die Wohnnutzungen seien nicht nur ohne entsprechende Baugenehmigung, also formell illegal aufgenommen worden, sondern verstießen auch gegen materielles Baurecht, weil die Vermietung von Wohnräumen in einem Gewerbegebiet generell unzulässig sei. Außerdem bestünden gravierende, näher bezeichnete Brandschutzmängel, insbesondere fehle ein ausreichender zweiter Rettungsweg. Die Nutzungsuntersagung werde als Ermessensentscheidung verfügt, um den widerrechtlichen Zustand zu beenden und Bezugsfälle zu vermeiden. Als Adressat der Anordnung sei die Klägerin als Handlungsstörerin ausgewählt worden, weil sie durch eigenes Handeln die rechtswidrige Nutzung der Räume schnellstmöglich aufgeben und damit die Gefahr für die dort wohnenden Mitarbeiter abwenden könne.

Das Landratsamt hatte eine Bestandsaufnahme aller Wohnnutzungen im Gewerbegebiet E. erstellt, auf deren Basis im Mai/Juni 2012 eine ganze Reihe weiterer Nutzungsuntersagungen ausgesprochen wurden, gegen die die Betroffenen (derzeit ruhende) Klageverfahren angestrengt haben. Am 13. August 2012 wurde dem Verwaltungsgericht ein Ordner des Landratsamts mit Kurzinformationen zu den einzelnen Grundstücken im Gewerbegebiet vorgelegt‚ aus denen insbesondere Angaben zu den festgestellten Wohnnutzungen und den inzwischen veranlassten Nutzungsuntersagungen hervorgehen.

Das Verwaltungsgericht München gab der Anfechtungsklage mit Urteil vom 11. Oktober 2012 statt. Die Festsetzung der Gebietsart „Gewerbegebiet“ in dem Bereich nördlich der Staatsstraße ... bis einschließlich der Grundstücke FlNr. 961/4 und 961/3 sei nach einer Gesamtschau der maßgeblichen Umstände funktionslos geworden; das Baugebiet stelle sich insoweit vielmehr als faktisches Mischgebiet dar, denn es sei von einem gleichrangigen Nebeneinander von Wohnen und von nicht störendem Gewerbe geprägt. Schon äußerlich falle die in den Ober- und Dachgeschossen weit verbreitete Wohnnutzung auf. Die massive Wohnbebauung, die bereits mit der Ersterrichtung der Gewerbebauten vor rund 30 Jahren begonnen habe, schließe eine Entwicklung hin zu einem Gewerbegebiet aus. Die als Betriebsleiterwohnungen genehmigten Gebäude seien stattliche Wohnhäuser und könnten nicht mehr als „untergeordnet“ i. S. v. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO angesehen werden. Nach der Aufstellung des Landratsamts vom 11. September 2012 hätten nur vier der 14 Anwesen keine Betriebsleiterwohnung. Vier der Betriebsleiterwohnungen seien frei vermietet. Aus dem Kontrollbericht des Landratsamts vom 27. Dezember 2010 gehe hervor, dass insgesamt 89 Personen als im Gewerbegebiet wohnhaft gemeldet seien, die in 28 bis 45 Wohneinheiten wohnten, obwohl im fraglichen Bereich nur neun Wohnungen genehmigt worden seien. Die Nutzungsuntersagung sei auch ermessensfehlerhaft verfügt worden; zum einen sei die Funktionslosigkeit der Festsetzung „Gewerbegebiet“ verkannt worden‚ zum anderen bestünden keine nachvollziehbaren sachlichen Gründe‚ warum der Beklagte im Rahmen seines Sanierungskonzepts nicht auch diejenigen Wohnnutzungen von Betriebsleiterwohnungen aufgreife‚ die privat und ohne Bezug zu einem Betrieb vermietet worden seien. Auch die gegenüber der Eigentümerin ausgesprochene Duldungsanordnung müsse aufgehoben werden‚ da sie in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang mit der gegenüber der Klägerin ergangenen Nutzungsuntersagung stehe.

Mit Beschluss vom 4. Dezember 2012 (M 11 S 12.2711) stellte das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung der vorliegenden Anfechtungsklage wieder her; die Beschwerde des Beklagten blieb erfolglos (BayVGH, B.v. 18.3.2013 - 1 CS 12.2070 - juris), weil die brandschutztechnischen Mängel inzwischen behoben worden seien und die behauptete illegale, seit vielen Jahren unbeanstandet hingenommene Nutzung nicht vor einer Entscheidung in der Hauptsache beendet werden müsse.

Zur Begründung der vom Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 19. März 2013 (1 ZB 12.2777) wegen besonderer tatsächlicher und rechtlicher Schwierigkeiten zugelassenen Berufung führt der Beklagte aus, es sei im Lichte von § 1 Abs. 3 BauGB nicht erkennbar, warum die festgestellten illegalen Wohnnutzungen im Gewerbegebiet die ordnende Wirkung dieser Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließen sollten; der von der Gebietsart abweichende Zustand habe sich noch nicht in einer solchen Weise verfestigt, dass eine Rückkehr zu rechtmäßigen Verhältnissen ausgeschlossen werden müsse. Dies zeige bereits der Umstand, dass zahlreiche Nutzungsuntersagungen gegen weitere Eigentümer mit dem Ziel der Rückkehr zur plankonformen Nutzung verfügt worden seien. Im Übrigen sei das Gewerbegebiet mit am 23. Juni 2010 in Kraft getretener Änderung des Bebauungsplans in Richtung Norden erweitert worden. Für die bereits 1981 genehmigten Betriebsleitergebäude gälten nicht die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 und damit auch nicht § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990, wonach nur untergeordnete Wohnhäuser als Betriebsleitergebäude zulässig seien. Der vom Verwaltungsgericht angenommenen Einordnung als faktisches Mischgebiet stehe entgegen, dass im fraglichen Bereich des Bebauungsplans auch Gewerbebetriebe bestünden, die nicht ohne weiteres mischgebietsverträglich seien (Kfz-Werkstätten, Landmaschinenwerkstatt, Schreinerei). Schließlich genüge das von der Bauaufsichtsbehörde erstellte Sanierungskonzept, das die Verhältnisse auf sämtlichen Grundstücken des Gewerbegebiets betrachte, den Anforderungen des Gleichbehandlungsgrundsatzes. Die frei vermieteten Betriebsleiterwohnungen hätten noch nicht sofort und im gleichen Umfang aufgegriffen werden müssen, zumal sie durch nachträgliche Eingliederung in einen betrieblichen Zusammenhang oder auch die erstmalige Schaffung dieses Zusammenhangs einer legalisierten Nutzung zugeführt werden könnten. Damit sei das Vorgehen des Beklagten weder willkürlich noch systemlos; auch das langjährige Unterlassen bauaufsichtlichen Einschreitens hindere nicht ohne Hinzutreten besonderer Umstände den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Eine Aufhebung der gegenüber der Eigentümerin verfügten Duldungsanordnung sei im vorliegenden Klageverfahren schon mangels Adressatenstellung und Beschwer der Klägerin nicht möglich.

Der Beklagte legt eine zum 14. April 2014 aktualisierte Übersicht (mit Lageplan) der erlaubten wie der unerlaubten Wohnnutzungen im Gewerbegebiet und der hiergegen eingeleiteten Maßnahmen vor. Das Sanierungskonzept sehe in einem ersten Schritt die Behandlung derjenigen Fälle vor, in denen gewerblich genutzte Räume ohne Genehmigung zu Wohnräumen umgewandelt worden seien; als nächstes seien die genehmigten Betriebsleiterwohnungen überprüft worden, ohne dass hier bereits Untersagungen ausgesprochen worden seien. Hingenommen würden dagegen Wohn-nutzungen ehemaliger Betriebsleiter oder deren Angehöriger sowie von Bereitschaftspersonal in Betriebsleiterwohnungen. Dementsprechend ergänzt der Beklagte seine im angefochtenen Bescheid vorgenommenen Ermessenserwägungen nach § 114 Satz 2 VwGO im Hinblick auf die Frage eines gleichheitssatzgemäßen Einschreitens dahingehend, dass die bekannten Wohnnutzungen im Gewerbegebiet entsprechend dem jeweiligen Gewicht des Verstoßes Schritt für Schritt aufgegriffen würden; im vorliegenden Fall bestehe ein gravierender und offenkundiger Verstoß.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Unter Vorlage des zwischen ihr und der Eigentümerin geschlossenen Mietvertrags vom 13. November 2006 über „gewerbliche Räume“ mit einer Fläche von 530 m² trägt die Klägerin vor, das Baugebiet habe sich bereits seit Jahrzehnten in Richtung eines Mischgebiets entwickelt, wie die auf fast jedem Grundstück nachweisbaren Wohneinheiten und zum Teil stattlichen Wohnhäuser bewiesen. Die Festsetzung Gewerbegebiet sei wegen der eingetretenen wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der zugelassenen Nutzung außer Kraft getreten; die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse hätten einen Zustand erreicht, der eine Verwirklichung der vorgesehenen Nutzung auf absehbare Zeit als unwirtschaftlich ausschließe. Damit richte sich die Beurteilung der Situation nach § 34 BauGB, wonach aber die untersagte Nutzung zulässig sei. Im Übrigen erfüllten die nicht abgeschlossenen Übernachtungszimmer nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens, der eine auf Dauer angeleg-te Häuslichkeit und Möglichkeit der Eigengestaltung der Haushaltsführung voraussetze. Es handele sich vielmehr um gewerbliche Arbeitnehmerunterkünfte, in denen nur an Werktagen übernachtet werde und die keine Privatsphäre zuließen; die Mehrbettzimmer hätten keine festen Kochgelegenheiten und keine Nasszellen, es gebe lediglich zwei gemeinschaftliche Sanitärräume. Für jede Übernachtung in der kasernenartigen Unterkunft würden vom Lohn des Arbeitnehmers 6,50 Euro einbehalten. Die Mitarbeiter kehrten an ihren freien Tagen, an den Wochenenden und in den Zeiten der saisonalen Betriebsschließungen an den jeweiligen Heimatort zurück. Es könne mangels eines auf Dauer angelegten Wohnungsersatzes und wegen der Kurzfristigkeit der jeweiligen Aufenthalte auch nicht von einer wohnähnlichen Nutzung ausgegangen werden. Das Angebot von Übernachtungsplätzen sei unabdingbar für die ordnungsgemäße Abwicklung des Geschäftsbetriebes der Klägerin.

Die Beigeladene stellt erstmals im Berufungsverfahren einen Antrag; sie beantragt,

die Klage unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts abzuweisen.

Die vom Bundesverwaltungsgericht formulierten Voraussetzungen für eine Funktionslosigkeit des Bebauungsplans lägen nicht vor. Das Vorgehen des Beklagten belege, dass die planerische Zweckbestimmung des Gewerbegebiets gerade hier-durch (wieder)hergestellt werden solle; die tatsächlichen Verhältnisse stünden einer Umsetzung des Bebauungsplans keineswegs dauerhaft entgegen. Zudem sei das schutzwürdige Vertrauen der planunterworfenen Grundeigentümer in die Zweckbestimmung des Bebauungsplans nicht durch die Aufnahme rechtswidriger Nutzungen entfallen. Daran ändere auch das lange Zuwarten der Bauaufsichtsbehörde nichts, denn es fehle insoweit an einem positiven Tätigwerden. Die Beigeladene halte jedenfalls an der Festsetzung eines Gewerbegebiets fest.

Der Senat hat am 16. Mai 2014 das gesamte Gewerbegebiet E. und insbesondere das Gebäude auf FlNr. 964 besichtigt und am 6. Juni 2014 erstmals mündlich verhandelt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vorgelegten Bauakten‚ die von der Beigeladenen vorgelegten Aufstellungsunterlagen für den Bebauungsplan „Gewerbegebiet E.“ sowie auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs sowohl im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes als auch im Klageverfahren, hier insbesondere auf die Niederschriften über die Ortsbesichtigung und die mündlichen Verhandlungen, Bezug genommen.

Im Berufungsverfahren ist maßgeblicher Streitgegenstand der Bescheid vom 3. Mai 2012 (ergänzt um die mit Schreiben der Landesanwaltschaft Bayern vom 8. Mai 2014 nachgeholten Ermessenserwägungen) in seinen an die Klägerin gerichteten Anordnungen Nr. 1 (Nutzungsuntersagung)‚ Nr. 5 (Androhung von Zwangsgeldern) sowie Nr. 7 (Kosten). Eine Auslegung des Klagebegehrens vor dem Hintergrund der Verpflichtung des Gerichts‚ auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken (§ 86 Abs. 3 VwGO)‚ und des wohlverstandenen Interesses der Klägerin ergibt‚ dass - trotz des in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gestellten, auf umfassende Aufhebung gerichteten Klageantrags, an den das Gericht jedoch nicht gebunden war (vgl. § 88 VwGO) - ausschließlich die an die Klägerin gerichteten Anordnungen im Bescheid vom 3. Mai 2012 angefochten werden sollten‚ nicht hingegen die an die Eigentümerin des Gebäudes (Vermieterin) gerichtete Duldungsverpflichtung mit Zwangsgeldandrohung (Nr. 2‚ 6 des Bescheids). Insoweit fehlt es bereits an der für eine zulässige Klage erforderlichen Beschwer der Klägerin. Der vom Verwaltungsgericht angenommene „untrennbare sachliche Zusammenhang“ zwischen Nutzungsuntersagung mit Duldungsanordnung besteht nicht. Die Eigentümerin hat im Übrigen den sie belastenden Teil des Bescheids mit eigener Klage (Az. M 11 K 12.2708 und 1 B 13.649) angefochten. In der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 10. Februar 2015 hat die Klägerin diese Auslegung ihres Klagebegehrens bestätigt. Nachdem das Verwaltungsgericht also in seinem der Klage stattgebenden Urteil über das Klagebegehren hinausgegangen ist und auch die Duldungsanordnung aufgehoben hat‚ konnte das Urteil insoweit keinen Bestand haben und war in diesem Umfang schon deshalb aufzuheben.

Die zulässige Berufung des Beklagten‚ die sich demnach nur noch gegen die Aufhebung der den Streitgegenstand bildenden Nr. 1‚ 5 und 7 des Bescheids richtet‚ ist begründet. Das der Klage zu Unrecht stattgebende Urteil war daher insgesamt aufzuheben. Die Untersagung der Nutzung der angemieteten Räume „zu Wohnzwecken“ ist rechtmäßig‚ weil die Überlassung an Arbeitnehmer der Klägerin zum Zwecke der Übernachtung zu einer wohnähnlichen Nutzung führt‚ die formell und im Gewerbegebiet materiell rechtswidrig ist (1.). Die Nutzungsuntersagung wurde vom Landratsamt in fehlerfreier Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens angeordnet (2.).

1. Die tatbestandliche Voraussetzung des Art. 76 Satz 2 BayBO‚ wonach die unter-sagte Nutzung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen muss‚ ist im vor-liegenden Fall bereits wegen der formellen Illegalität der Nutzung erfüllt (1.1). Darüber hinaus verstößt sie gegen materielles Bauplanungsrecht (1.2).

1.1 Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinn von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vor‚ wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.2567 - juris Rn. 23). Die Nutzungsuntersagung hat - insoweit einer Baueinstellung entsprechend - die Funktion‚ den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen; es muss daher nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist; eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (BayVGH‚ B.v. 4.8.2004 - 15 CS 04.2648 - BayBVl 2005‚ 369).

Die Nutzung von zu gewerblichen Zwecken genehmigten Räumlichkeiten als Übernachtungsplätze für Arbeitnehmer stellt eine der Baugenehmigungspflicht unterliegende Nutzungsänderung nach Art. 55 Abs. 1 BayBO dar‚ die nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei ist‚ weil die Nutzungsänderung der bauplanungsrechtlichen Überprüfung bedarf. Mit der Weitergabe der gemieteten Räumlichkeiten an eigene Arbeitnehmer zu Übernachtungszwecken ohne vorherige Einholung einer Genehmigung verstößt die Klägerin (wie auch die Grundeigentümerin) gegen Art. 68 Abs. 1 Nr. 1 BayBO‚ der eine „Bauausführung“ vor Bekanntgabe der Baugenehmigung verbietet. Anhaltspunkte für eine offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung liegen schon angesichts der entgegenstehenden bauplanungsrechtlichen Situation (vgl. 1.2) nicht vor.

1.2 Die untersagte Wohnnutzung ist im Gewerbegebiet E. weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (1.2.1); der Bebauungsplan ist wirksam erlassen worden (1.2.2) und nicht funktionslos geworden (1.2.3). Die untersagte Nutzung hat zu keinem Zeitpunkt seit ihrer Aufnahme bis zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprochen (vgl. zu diesem Erfordernis‚ das sich aus der Eigenschaft einer Nutzungsuntersagung als Dauerverwaltungsakt ergibt: OVG NW‚ U.v. 19.12.1995 - 11 A 2734/93 - UPR 1996‚ 458; Decker in Simon/Busse a. a. O. Art. 76 Rn. 291).

1.2.1 Nach seiner allgemeinen Zweckbestimmung dient ein Gewerbegebiet vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (§ 8 Abs. 1 BauNVO); dagegen soll im Gewerbegebiet nicht gewohnt werden. Dieser Grundsatz wird durch § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bestätigt‚ wonach gleichsam nur als notwendige Ergänzung einer gewerblichen Nutzung Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausnahmsweise zugelassen werden können; Bauvorhaben‚ die außerhalb des Anwendungsbereichs von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO einer Wohnnutzung oder zumindest wohnähnlichen Nutzung dienen sollen‚ sind mit dem Charakter eines Gewerbegebiets nicht vereinbar (vgl. z. B. zur Unzulässigkeit eines Seniorenpflegeheims im Gewerbegebiet: BVerwG‚ B.v. 13.5.2002 - 4 B 86.01 - NVwZ 2002‚ 1384). Unzulässig sind daher auch Gewerbebetriebe in Form eines Beherbergungsbetriebs oder einer Fremdenpension‚ soweit in ihnen gewohnt wird oder eine wohnähnliche Nutzung stattfindet (BVerwG‚ U.v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90‚ 140). Die Rechtsprechung hat daher gewerbliche Beherbergungsbetriebe als gebietsunverträglich angesehen‚ die der Erholung dienen oder in denen Personen nicht nur kurzzeitig untergebracht sind (BVerwG, U.v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90‚ 140). Allein der Umstand‚ dass der Bewohner in einem arbeitsrechtlichen Verhältnis zu dem vermietenden gewerblich tätigen Unternehmen steht‚ vermag eine Wohnnutzung nicht in eine gewerbliche Nutzung zu verwandeln (Stock in König/Roeser/Stock‚ 3. Aufl. 2014‚ § 3 Rn. 26).

Zwar erfüllt die Unterbringung der Arbeitnehmer der Klägerin in ihrer konkreten Ausgestaltung (Mehrbettzimmer ohne eigenen Küchen- und Sanitärbereich in nicht verschlossenen Räumen und Abrechnung der jeweils in Anspruch genommenen Übernachtungen) nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens‚ der insbesondere eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit‚ Eigengestaltung der Haushaltsführung sowie des häuslichen Wirkungskreises voraussetzt und damit von anderen Nutzungsformen wie etwa der Unterbringung‚ der Verwahrung oder einer bloßen Übernachtungsmöglichkeit in einer sozialen Einrichtung abzugrenzen ist (BVerwG‚ B.v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996‚ 893). Die Unterbringung in der konkreten Ausgestaltung ermöglicht den Arbeitnehmern kein selbstbestimmtes privates Leben „in den eigenen vier Wänden“ (vgl. Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O. § 3 Rn. 16 - 18), wovon sich der Senat im Rahmen der Ortsbesichtigung überzeugen konnte. Nach dem von der Klägerin verfolgten Nutzungskonzept kann von einem Wohnen schon deshalb nicht die Rede sein‚ weil es an jeglichem Rückzugsraum fehlt‚ der erst eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre ermöglicht. Gleichwohl hat die konkrete Nutzung wohnähnlichen Charakter und ist mit der Unterbringung in einem Wohnheim vergleichbar‚ die nach allgemeiner Auffassung dem Wohnen gleichsteht. Auch ein Arbeitnehmerwohnheim bietet zumindest dann einen auf Dauer angelegten Wohnungsersatz und widerspricht daher der Eigenart eines Gewerbegebiets‚ wenn nach dem Nutzungskonzept Arbeitnehmer für eine Dauer von etwa zwei bis sechs Monaten untergebracht werden (BVerwG‚ U.v. 29.4.1992 a. a. O.). Im vorliegenden Fall nutzen die Arbeitnehmer die ihnen von der Klägerin zur Verfügung gestellten Schlafstätten während der Beschäftigungsperiode mindestens drei- bis viermal in der Woche. Sie halten sich daher über erhebliche Zeiträume des Jahres und in jährlich wiederkehrendem Rhythmus in den Unterkünften auf. Demgegenüber tritt in den Hintergrund‚ dass die Unterkünfte offenbar an den Wochenenden und in den arbeitsfreien Zeiten (z. B. Zeiten saisonal bedingter Betriebsschließungen) von den dann in ihre Herkunftsorte zurückgekehrten Arbeitnehmern nicht genutzt werden; denn mit dem Kriterium der Dauerhaftigkeit des Wohnens soll nicht auf den Gegensatz zwischen einer längerem und kürzeren Aufenthaltsdauer oder einer solchen von unbestimmter und befristeter Dauer abgestellt‚ sondern danach unterschieden werden‚ ob ein Gebäude als „Heimstatt im Alltag“ anzusehen ist oder nur ein provisorisches‚ einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen ermöglicht (Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O. § 3 Rn. 16 - 18). Nach dem dargestellten, auf Dauer angelegten Nutzungskonzept ist die Unterbringung dem Wohnen angenähert und verfolgt keine nur kurzzeitige und provisorische Lösung. Im Hinblick auf die Gebietsverträglichkeit bedeutet dies eine grundsätzlich störempfindliche und daher unzulässige Nutzung‚ die ungeachtet der Geräuschbelastung im konkreten Fall nicht den gebietstypischen Lärm- und sonstigen Belästigungen ausgesetzt werden soll. Werksunterkünfte für die längerfristige Unterbringung von Mitarbeitern gewerblich tätiger Unternehmen sind unzulässig (vgl. Stock in König/Roeser/Stock, a. a. O., § 8 Rn. 19, 19a).

Auch der von der Klägerin angestellte Vergleich mit der Unterbringung von Soldaten in Kasernen führt nicht weiter; Soldaten sind nämlich aufgrund eines besonderen öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnisses in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht, die regelmäßig in Sondergebieten oder auf Gemeinbedarfsflächen liegen (vgl. Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O., § 3 Rn. 27). Im vorliegenden Fall liegt schließlich auch keine Unterbringung in einer sozialen Einrichtung (vgl. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) vor‚ die eine besondere Funktion im Zusammenhang für eine im Gewer-begebiet zulässige Hauptnutzungsart erfüllt (vgl. VGH Mannheim‚ B.v. 9.4.2014 - 8 S 1528/13 - NVwZ-RR 2014‚ 752: Lehrlingswohnheim ausnahmsweise im Gewerbegebiet zulässig trotz wohnähnlicher Nutzung wegen der engen funktionalen Verklammerung mit angeschlossener Werkstätte).

1.2.2 Der maßgebliche Bebauungsplan der Beigeladenen vom 27. Mai 2004 ist formell fehlerfrei in Kraft getreten und auch nicht durch die tatsächliche Entwicklung im Gewerbegebiet funktionslos geworden. Der Senat folgt der Auffassung des Verwaltungsgerichts‚ dass der am 25. Mai 2004 beschlossene Satzungstext vom ersten Bürgermeister der Beigeladenen am 27. Mai 2004 vor der Bekanntmachung am gleichen Tage ausgefertigt wurde‚ obwohl auf der Bebauungsplanurkunde (vgl. „F. Verfahrensvermerke“) die „Ausfertigung“ bereits auf den 17. März 2004 datiert wurde. Der 17. März 2004 bezeichnet nämlich nach dem Deckblatt des Bebauungsplans das Datum der Planerstellung („Plandatum“), das unrichtigerweise in die Rubrik „Ausfertigung“ eingetragen wurde. Es bestehen keine vernünftigen Zweifel daran‚ dass die vom ersten Bürgermeister unterzeichnete Urkunde erst nach Beschlussfassung durch den Gemeinderat ausgefertigt und anschließend bekanntgemacht wurde. Auch die Klägerin hat die entsprechenden Überlegungen des Erstgerichts nicht angegriffen.

1.2.3 Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet E.“ ist - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts - auch nicht dadurch funktionslos und damit unwirksam geworden‚ dass sich materiell baurechtswidrige Wohnnutzungen im Gewerbegebiet befinden‚ als deren Folge nunmehr von einem faktischen Mischgebiet auszugehen wäre. Festsetzungen eines Bebauungsplans werden funktionslos und damit unwirksam‚ wenn - zum einen - die Verhältnisse im Plangebiet in ihrer tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben‚ der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und - zum anderen - diese Entwicklung so offenkundig ist‚ dass sie einem dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (st. Rspr., grundlegend: BVerwG‚ U.v. 29.4.1977 - 4 C 39.75 - BVerwGE 54‚ 5‚ 11; B.v. 29.5.2001 - 4 B 33.01 - NVwZ 2001‚ 1005; U.v. 28.4.2004 - 4 C 10.03 - BauR 2004‚ 1567). Dabei sind die Anforderungen an das Außerkrafttreten eines Bebauungsplans wegen Funktionslosigkeit streng und es ist große Zurückhaltung geboten (BVerwG, U.v. 3.12.1998 - 4 CN 3.97 - BVerwGE 108, 71; Uechtritz/Hartmannsberger‚ DVBl 2013‚ 70). Bloße Zweifel an der Realisierungsfähigkeit eines Bebauungsplans reichen nicht aus; er tritt nur außer Kraft‚ wenn offenkundig ist‚ dass er seine Funktion als Steuerungsinstrument für die städtebauliche Entwicklung verloren hat (BVerwG‚ U.v. 18.11.2004 - 4 C N 11.03 - BVerwGE 122/207‚ 214). Die einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung zugrunde liegende Plankonzeption wird insbesondere nicht schon dann sinnlos‚ wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann (BVerwG‚ B.v. 6.6.1997 - 4 NB 6.97 - BauR 1997‚ 803). Angesichts dessen hängt die Beurteilung der Funktionslosigkeit einer Festsetzung auch nicht davon ab‚ ob eine Bebauung oder ihre Nutzung materiell legal oder illegal entstanden ist. Entscheidend sind die Art der Festsetzung‚ das Maß der Abweichung im tatsächlichen Bereich und die Irreversibilität der entstandenen Verhältnisse, wobei es nicht auf einzelne Grundstücke ankommt.

Unter Beachtung der dargestellten Grundsätze erweist sich die Festsetzung als Gewerbegebiet im vorliegenden Fall trotz des Vorhandenseins zum Teil seit Jahren bestehender, bauplanungsrechtlich unzulässiger Wohnnutzungen nicht als funktionslos; nach den vorgefundenen tatsächlichen Verhältnisses kommt dem Bebauungsplan nach wie vor eine städtebauliche Steuerungsfunktion zu. Es ist schon nicht erkennbar‚ warum die zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten nicht in ihrem derzeitigen baulichen Zustand oder nach bestimmten Umbaumaßnahmen (wieder oder erstmals) einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden könnten. Bereits in dieser Hinsicht weicht der vorliegende Fall von den in der Rechtsprechung bejahten Fällen einer Funktionslosigkeit ab (vgl. BVerwG, U.v. 29.5.2001, a. a. O. Wiederansiedlung von nicht mehr bestehenden landwirtschaftlichen Hofstellen in einem Dorfgebiet praktisch ausgeschlossen; BVerwG, U.v. 28.4.2004, a. a. O. zur Funktionslosigkeit der Festsetzung eines Kleinsiedlungsgebiets‚ weil im betreffenden Gebiet mit einer Rückkehr zur Selbstversorgung mit auf den Grundstücken gewonnenen Nahrungsmitteln nicht mehr zu rechnen war; BayVGH, B.v. 15.3.2011 - 15 CS 11.9 - juris zur Funktionslosigkeit eines Sondergebiets „Kurheime und Sanatorien“ nach jahrzehntelanger Genehmigung von Wohnbauvorhaben). Es spricht aus tatsächlichen Gründen - ungeachtet der aktuellen Verhältnisse des Mietmarktes für Gewerberäume - nichts gegen eine (erstmalige oder erneute) Aufnahme der gewerblichen Nutzungen in den Räumlichkeiten, in denen derzeit gewohnt wird. Gerade das umfassende Aufgreifen aller Fälle unzulässiger Wohnnutzungen durch die Bauaufsichtsbehörde zeigt, dass die Verhältnisse keineswegs irreversibel sind, sondern eine Rückkehr zu unter bauplanungs- und -ordnungsrechtlichen Aspekten rechtmäßigen Zuständen durchaus realistisch erscheint. Im Übrigen hat auch die beigeladene Gemeinde in all den Jahren an der Konzeption eines Gewerbegebiets festgehalten. Im Rahmen des vorliegenden Klageverfahrens hat die Beigeladene diese Konzeption noch einmal überprüft und bestätigt.

Auch nach seinem äußeren Erscheinungsbild ist das Baugebiet keineswegs als Mischgebiet oder gar als allgemeines Wohngebiet einzustufen‚ wovon sich der Senat bei der Ortsbesichtigung überzeugen konnte. Nahezu auf jedem Grundstück ist eine gewerbliche Nutzung erkennbar‚ die das Baugebiet durchgehend prägt. Die nur teilweise erkennbare Wohnnutzung steht dem Eindruck eines gewerblich geprägten Gebiets schon deshalb nicht entgegen, weil in einem Gewerbegebiet auch nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässige Wohnungen anzutreffen sind und ein unbefangener Betrachter die Abgrenzung zum allgemeinen Wohnen nicht ohne weiteres feststellen kann. Damit fehlt es auch an dem Merkmal der Offenkundigkeit der zur (behaupteten) Funktionslosigkeit führenden Umstände. Die Abweichung zwischen der bauplanungsrechtlichen Festsetzung Gewerbegebiet und der tatsächlich vorgefundenen Situation hat in ihrer Erkennbarkeit bei weitem nicht den Grad erreicht‚ der einem in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nehmen würde.

Der Bebauungsplan hat auch nicht deswegen seine städtebauliche Steuerungsfunktion eingebüßt, weil die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse in Bezug auf die behauptete Unvermietbarkeit von Gewerberäumen einen Grad erreicht hätten, der eine Verwirklichung der im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen ausschließt, weil sie auf unabsehbare Zeit wirtschaftlich nicht mehr tragfähig und damit unzumutbar sind (vgl. BayVGH, U.v. 25.3.2004 - 25 N 01.308 - BayVBl 2005,366). Wirtschaftliche Unzumutbarkeit liegt nicht schon deshalb vor, weil sich die getroffenen Festsetzungen für den Grundeigentümer nicht ohne weiteres als rentabel erweisen, oder gar deshalb, weil sich wirtschaftlichere Festsetzungen denken lassen. Trotz der vorgetragenen aktuell schwierigen Vermarktungssituation für Gewerberäume besteht im Gewerbegebiet E. eine Vielzahl von - teils lange Jahre ansässigen, teils neu zugezogenen - Gewerbebetrieben; von einer generellen Unvermietbarkeit der Gewerberäume kann schon vor dem Hintergrund der mehrfachen Erweiterung des Gewerbegebiets nach Norden hin nicht ausgegangen werden. Auch nimmt die Ausweisung eines Gewerbegebiets dem Grundeigentümer nicht das wirtschaftliche Risiko ab, das sich aus den mit einer Vermietung zusammenhängenden Problemen ergibt, denn die Wirtschaftlichkeit von Grundstücksnutzungen ist erfahrungsgemäß Schwankungen unterworfen. Errichtet ein Eigentümer ohne vorherige Bedarfsanalyse in großem Umfang Gewerberaum, der über die spätere Nachfrage hinausgeht, kann dies nicht dazu führen, dass damit unter Missachtung der planerischen Festsetzung eine Wohnraumnutzung zulässig wird; die sich aus einer wirtschaftlichen Betätigung ergebenden Risiken, die mit wirtschaftlichen Chancen korrespondieren, sind im Grundsatz Lasten des Eigentums und nicht Lasten der Bauleitplanung (BVerwG, U.v. 29.9.1978 - 4 C 30.76 - BVerwGE 56, 283/290).

Schließlich vermag auch der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand‚ dass mindestens vier der genehmigten Betriebsleiterwohnungen zwischenzeitlich frei vermietet wurden und weitere Betriebsleiterwohnungen und -häuser von ehemaligen Betriebsinhabern bewohnt werden‚ nicht die Plankonzeption eines Gewerbegebiets in Frage zu stellen. Hierbei kann erst recht nicht von einer Unumkehrbarkeit der derzeitigen Nutzungen ausgegangen werden‚ weil eine Rückkehr zur Wohnnutzung durch den berechtigten Personenkreis der Betriebsinhaber und -leiter ohne weiteres möglich ist. Dementsprechend hat das Landratsamt angekündigt, in einem weiteren Schritt auch insoweit rechtmäßige Verhältnisse im Gewerbegebiet E. wiederherzustellen. Selbst wenn dieses Ziel nicht in jedem Fall erreicht werden sollte oder sich entsprechende Bemühungen über einen erheblichen Zeitraum („Auslauffristen“) hinziehen würden, wäre auch damit eine Funktionslosigkeit nicht zu begründen.

2. Die Anordnung der Nutzungsuntersagung weist auch keine Ermessensfehler auf; das Landratsamt hat sein Ermessen entsprechend dem Zweck des Art. 76 Satz 2 BayBO ausgeübt (vgl. Art. 40 BayVwVfG).

Das dem Beklagten eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt (vgl. BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.3567 - juris Rn. 26). Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird; liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005‚ a. a. O.; sog. intendiertes Ermessen: Decker in Simon/Busse‚ a. a. O. Art. 76 Rn. 301).

2.1 Vor diesem Hintergrund ist es ermessensfehlerfrei, die Klägerin als Mieterin der Räumlichkeiten in Anspruch zu nehmen, denn - ungeachtet der bei Bescheidserlass noch bestehenden brandschutzrechtlichen Problematik - legt der Grundsatz der effektiven Bekämpfung des rechtswidrigen Zustandes hier ein Vorgehen gegen den Arbeitgeber nahe, der die angemieteten Räume seinen Arbeitnehmern für eine wohnähnliche Nutzung zur Verfügung stellt (vgl. für die bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung im Miet-/Pachtverhältnis: BayVGH, B.v. 28.7.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4; OVG Rhld.-Pf., B.v. 13.7.2010 - 8 A 10623/10 - NVwZ-RR 2010,755; OVG NW, B.v. 24.11.1988 - 7 B 2677/88 - juris Rn. 16 -18; Decker in Simon/Busse, a. a. O. Art. 76 Rn. 295; Jäde, Bayer. Bauordnungsrecht, 2013, Rn. 495).

2.2 Der Senat kann auch keinen Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG feststellen. Die Bauaufsichtsbehörde ist nämlich nicht nur gegen die Klägerin‚ sondern in sachgerechter Weise auch gegen andere Eigentümer und Mieter von Gewerbebauten vorgegangen, in denen unerlaubte Wohnnutzungen festgestellt wurden. Aus dem vom Landratsamt im Verlaufe des Verfahrens im Jahr 2012 erstellten „Sanierungsplan“‚ der sämtliche Wohnnutzungen auflistet‚ ergibt sich‚ dass etliche weitere Nutzungsuntersagungen ergangen sind‚ die den Gegenstand verwaltungsgerichtlicher Verfahren bilden‚ welche im Hinblick auf das erst kürzlich entschiedene Parallelverfahren (1 B 13.646, U. v. 13.2.2015) derzeit ruhen. Das Landratsamt beabsichtigte, zunächst den Ausgang dieses und des vorliegenden Rechtsstreits zur gerichtlichen Klärung der Frage der Funktionslosigkeit abzuwarten‚ bevor es sich im Falle der Bestätigung seiner Rechtsauffassung der Durchsetzung der weiteren Nutzungsuntersagungen im Gewerbegebiet widmet; ein derart abgestuftes Vorgehen ist auch im Hinblick auf die präventive Wirkung der Maßnahmen nicht zu beanstanden (vgl. hierzu: BVerwG, B.v. 11.3.1991 - 4 B 26.91 - juris).

Der Bauaufsichtsbehörde können im Übrigen vergleichbare Fälle‚ in denen sie noch nicht eingeschritten ist‚ nur ausnahmsweise entgegengehalten werden‚ wenn es nach der Art des Einschreitens an jedem System fehlt‚ für diese Art des Vorgehens keinerlei einleuchtende Gründe sprechen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden muss (BVerwG‚ B.v. 23.11.1998 - 4 B 99.98 - BauR 1999‚ 734; U.v. 2.3.1973 - 4 C 40.71 - DVBl 1973‚ 636). Rechtswidrige Zustände‚ die sich bei einer Vielzahl von Grundstücken ergeben‚ müssen nicht in jedem Fall in flächendeckender Art und Weise bekämpft werden‚ vielmehr darf sich die Bauaufsichtsbehörde auf die Regelung von Einzelfällen beschränken‚ wenn sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag (BVerwG‚ B.v. 19.2.1992 - 7 B 106.91 - NVwZ-RR1992‚ 360). Vor dem so umrissenen Hintergrund vermag der Senat ein willkürliches Vorgehen gegen die Klägerin nicht zu erkennen; der vorliegende „Sanierungsplan“ bildet die Grundlage für ein gleichheitssatzgemäßes Einschreiten.

Schließlich macht auch der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand‚ dass die baurechtswidrigen Nutzungen von Betriebsleiterwohnungen im derzeitigen Stadium noch nicht aufgegriffen wurden‚ das Vorgehen gegen die Klägerin nicht willkürlich. Zum einen hat der Beklagte inzwischen nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils auch sämtliche nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genehmigte Wohnnutzungen im Gewerbegebiet erhoben und festgestellt, welche dieser Wohnungen nicht im Sinn dieser Bestimmung zulässig genutzt werden; Anhörungsschreiben zu den geplanten Nutzungsuntersagungen wurden in den Fällen versandt, in denen die Betriebsleiterwohnungen “frei vermietet“ wurden, während bei Wohnnutzungen durch ehemalige Betriebsleiter, deren Angehörige oder betriebszugehöriges Bereitschaftspersonal von einem Einschreiten abgesehen werden soll (vgl. Schr. LAB v. 8.5.2014, S. 2). Auch insoweit liegen ohne weiteres erkennbare sachliche Gründe für ein unterschiedliches Verwaltungshandeln vor, das sich jedenfalls nicht als gleichheitssatzwidrig darstellt.

Auch die für jeden Fall der unerlaubten Nutzung zu Wohnzwecken angedrohten Zwangsgelder (vgl. Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31, Art. 36 VwZVG) begegnen keinen rechtlichen Bedenken, nachdem die mit ihrer Hilfe durchzusetzende Unterlassungspflicht rechtmäßig angeordnet wurde.

3. Die Klägerin trägt als Unterliegende die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen (§ 154 Abs. 1 VwGO). Es entspricht der Billigkeit‚ ihnen auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren‚ die dort einen Antrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat‚ aufzuerlegen (vgl. § 162 Abs. 3‚ § 154 Abs. 3 VwGO); die außergerichtlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens‚ in dem die Beigeladene keinen Antrag gestellt hat‚ trägt sie selbst.

Die Kostenentscheidung ist gemäß § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 10.000 Euro festgesetzt.

I.

Der Kläger wendet sich gegen die Verfügung der Beklagten vom 29. Januar 2013, mit der ihm untersagt wird, die ehemalige Ladeneinheit im Erdgeschoss des Anwesens W.-straße ..., FlNr. ... der Gemarkung A., als Wettlokal für Sportwetten zu betreiben bzw. durch Dritte betreiben zu lassen. Mit Urteil vom 26. September 2013 hat das Verwaltungsgericht hat die in Nr. 2 des Bescheidstenors verfügte Zwangsgeldandrohung aufgehoben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Gegen die Klageabweisung im Übrigen richtet sich das Rechtsmittel des Klägers.

II.

1. Der Kläger beruft sich auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was der Kläger innerhalb offener Frist hat darlegen lassen (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.

Das Verwaltungsgericht geht von der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Untersagungsverfügung aus. Insbesondere sei die Aufnahme der Nutzung eines Wettbüros in den zur Nutzung als Ladengeschäft genehmigten Räumlichkeiten ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolgt und die Nutzung als Wettbüro sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig sei. Dies ist nicht ernstlich zweifelhaft.

a) Der Vortrag, das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass die Beklagte die Nutzungsänderung für genehmigungsfähig gehalten habe, weil sie andernfalls nicht nach mehr als sieben Monate nach Nutzungsaufnahme und Stellung eines Bauantrags eine Veränderungssperre erlassen und auf deren Grundlage eine Versagung ausgesprochen hätte, führt nicht zur Zulassung der Berufung.

In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinn von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vorliegt‚ wenn das Vorhaben - wie hier - ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Die Nutzungsuntersagung hat - insoweit einer Baueinstellung entsprechend - die Funktion‚ den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen; es muss daher nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist; eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (st. Rspr., vgl. z. B. BayVGH, U. v. 16.2.2015 - 1 B 13.648 - juris Rn. 22 m. w. N.; vgl. Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand November 2014, Art. 76 Rn. 282 m. w. N.).

Für die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagungsverfügung kommt es deshalb nicht darauf an, ob die Bauaufsichtsbehörde das Vorhaben für genehmigungsfähig hält, sondern darauf, ob das Vorhaben o f f e n s i c h t l i c h genehmigungsfähig ist. Darauf stellt das Verwaltungsgericht unter Bezugnahme auf sein Urteil zur Verpflichtungsklage auf Erteilung der Baugenehmigung (ebenfalls) vom 26. September 2013 (Az. Au 5 K 12.1307) ab. Darlegungen, weshalb das Vorhaben des Klägers nach objektiven Gesichtspunkten offensichtlich genehmigungsfähig sei, lässt das Zulassungsvorbringen vermissen.

b) Der Vortrag, gegenüber einer bestandsgeschützten Nutzung scheide eine Nutzungsuntersagung aus, nach Ablauf von zwei Monaten nach Einreichung des Bauantrags gelte das Einvernehmen der Gemeinde als erteilt, der Kläger habe folglich gegenüber der Beklagten darauf vertrauen dürfen, dass sein Vorhaben planungsrechtlich zulässig sei, lässt keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung aufkommen.

aa) Die Ausführungen des Klägers zur Frist des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB sind nicht geeignet, um ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils zu begründen.

(1) Richtig ist zunächst, dass die Notwendigkeit der Einvernehmenserklärung entfällt, wenn die Gemeinde selbst Baugenehmigungsbehörde ist (vgl. BVerwG, U. v. 19.8.2004 - 4 C 16/03 - BVerwGE 121, 339; BVerwG, B. v. 17.1.2013 - 8 B 50/12 - juris Rn. 6). Dementsprechend kann die Einvernehmensfiktion des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB bei Identität von Gemeinde und Genehmigungsbehörde nicht eintreten, weil der Lauf der Äußerungsfrist und der Eintritt der Fiktion nach § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB an das Erfordernis einer Erklärung der Gemeinde über ihr Einvernehmen zum Vorhaben geknüpft sind. Hinzuzufügen ist weiter, dass der Zweck des Fristerfordernisses des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB, zu verhindern, dass sich die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde aus Gründen, die außerhalb ihrer Einflusssphäre liegen, nur deshalb ungebührlich verzögert, weil die Einvernehmenserklärung oder -versagung aussteht, keine Rolle spielt, wenn das Einvernehmenserfordernis - wie hier - nicht zum Tragen kommt (vgl. BVerwG, B. v. 30.7.2002 - 4 B 40/02 - juris Rn. 8).

(2) Nicht zu folgen ist der Auffassung, der Kläger als Bauantragsteller habe nach Ablauf von zwei Monaten darauf vertrauen dürfen, dass sein Vorhaben planungsrechtlich zulässig sei, weil er andernfalls schlechter gestellt werde, als ein Bauantragsteller, der sein Vorhaben im Bereich einer Gemeinde verwirklichen will, die nicht zugleich Baugenehmigungsbehörde ist. Nach der in Bezug genommenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts dient der Zweck der Fristenregelung des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB vornehmlich dem Schutz des Bauantragstellers. Er darf darauf vertrauen, dass über „eine Teilfrage des Genehmigungsverfahrens“ innerhalb der Zwei-Monats-Frist des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB Klarheit geschaffen wird (BVerwG, B. v. 19.2.2004 - 4 CN 16/03 - BVerwGE 120, 138 = juris Rn. 25). Die Klarheit beschränkt sich allerdings auf die Frage, ob die Gemeinde ihr Einvernehmen erteilt. Aus der Einvernehmenserteilung folgt aber lediglich, dass die Gemeinde dem Vorhaben zustimmt, nicht aber, dass das Vorhaben in planungsrechtlicher Hinsicht auch zu genehmigen ist. Diese Entscheidung obliegt vielmehr der Bauaufsichtsbehörde. Diese hat von sich aus und in eigener Verantwortung zu prüfen, ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist oder nicht (vgl. Roeser in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand November 2014, § 36 Rn. 14 m. w. N.). Dabei ist die Baugenehmigungsbehörde an ein erteiltes Einvernehmen nicht gebunden (vgl. BVerwG, B. v. 10.10.1991 - 4 B 167/91 - juris Rn. 3 m. w. N.). Deshalb kann ein Bauantragsteller auch dann nicht darauf vertrauen, sein Vorhaben sei planungsrechtlich zulässig und werde deshalb genehmigt, wenn die Gemeinde ihr Einvernehmen erteilt.

(3) Von Vorstehendem ausgehend trifft es auch nicht zu, dass die Ausführungen im Untersagungsbescheid zur planungsrechtlichen Beurteilung des Vorhabens als kerngebietstypische Vergnügungsstätte als verspätet zurückzuweisen wären, weil deren Berücksichtigung in ihren Auswirkungen einem Widerruf des gemeindlichen Einvernehmens gleichkommen würde.

bb) Im Übrigen tritt ein baurechtlicher Bestandsschutz bei einer ungenehmigten Nutzungsaufnahme nicht schon dann ein, wenn die Gemeinde zu einem entsprechenden Bauantrag ihr Einvernehmen erteilt hat (vgl. zur Frage des Bestandsschutzes für Bestands- und Funktionsänderungen baulicher Anlagen BVerfG, B. v. 15.12.1995 - 1 BvR 1713/92 - NVwZ-RR 1996, 483).

cc) Nachdem der vom Kläger behauptete, aus seinem Verständnis der Regelung des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB hergeleitete Vertrauenstatbestand nicht besteht, konnte er bei den Ermessenserwägungen auch nicht berücksichtigt werden.

c) Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils ergeben sich schließlich nicht aus der Darlegung, das Verwaltungsgericht habe die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit offengelassen.

aa) Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, die Nutzungsänderung des Ladenlokals in ein Wettbüro sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig, was sich aus den Ausführungen des Urteils vom 26. September 2013 im Verfahren Au 5 K 12.1307 ergebe (Rn. 22 d.UA). Darin hatte des Verwaltungsgericht festgestellt, dass der Zulassung des klägerischen Vorhabens die von der Beklagten erlassene Veränderungssperre entgegenstehe (vgl. auch den Beschluss des Senats im Verfahren 15 ZB 13.2377 vom heutigen Tag). In den Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur Ermessensbetätigung wird an einer Stelle von der planungsrechtlich unzulässigen Nutzung gesprochen (Rn. 23 d.UA). Der Kläger beanstandet nun, das Verwaltungsgericht habe sich mit der Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens an keiner Stelle auseinandergesetzt.

bb) Es ist offenkundig, dass dem Verwaltungsgericht die Rechtswidrigkeit der Wettbüronutzung aufgrund der entgegenstehenden Veränderungssperre bewusst war; dies ergibt sich zweifelsfrei aus dem Hinweis auf seine Entscheidung vom 26. September 2013 (Az. Au 5 K 12.1307). Aus der Begründung des gegenständlichen Urteils folgt, dass das Verwaltungsgericht auf die formelle Unzulässigkeit der Nutzungsänderung abgestellt und deren „offensichtliche Genehmigungsfähigkeit“ lediglich aufgrund der entgegenstehenden Veränderungssperre verneint hat. Hiervon ausgehend ist die Formulierung, „Ist nämlich eine ausgeübte Nutzung wie hier planungsrechtlich unzulässig“, dahin zu verstehen, dass das Verwaltungsgericht die entgegen der Veränderungssperre ausgeübte Nutzung des Ladenlokals als Wettbüro wegen eines Verstoßes gegen § 14 Abs. 1 BauGB für „unzulässig“ (vgl. BVerwG, U. v. 30.8.2012 - 4 C 1/11 - BVerwGE 144, 82 = juris Rn. 31) erachtet und diesen Verstoß als „planungsrechtliche“ Unzulässigkeit bezeichnet.

2. Die Rechtssache weist hinsichtlich der vom Kläger aufgeworfenen Frage weder besondere rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) noch kommt der Rechtssache insoweit eine grundsätzliche Bedeutung zu (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Die vom Kläger aufgeworfene Frage, „ob die Gemeinde, die zugleich die Aufgaben der unteren staatlichen Bauaufsichtsbehörde wahrnimmt, im Zuge eines Nutzungsuntersagungsverfahrens dasselbe Bauvorhaben betreffend eine planungsrechtliche Beurteilung vornehmen kann, die im Gegensatz zur Einvernehmensfiktion steht oder ob insoweit eine Bindungswirkung gegenüber dem Bauherrn eingetreten ist, so dass eine Nutzungsuntersagung nur aus anderen Gründen - etwa bauordnungsrechtlichen Gründen - verfügt werden kann, nicht aber mehr wegen (vorgeblicher) planungsrechtlicher Unzulässigkeit“, ist nicht entscheidungserheblich und lässt zudem ein Verständnis der Regelung in § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB erkennen, das ihr nicht zukommt.

a) § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB kommt bei Gemeinden, die selbst untere Bauauf-sichtsbehörde sind, nicht zur Anwendung (BVerwG, U. v. 19.8.2004 - 4 C 16/03 - BVerwGE 121, 339; BVerwG, B. v. 17.1.2013 - 8 B 50/12 - juris Rn. 6). Die Einvernehmensfiktion des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB kann im Fall der Identität von Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde nicht eintreten, weil kein Einvernehmenserfordernis besteht. Der Zweck des Fristerfordernisses des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB, zu verhindern, dass sich die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde aus Gründen, die außerhalb ihrer Einflusssphäre liegen, nur deshalb ungebührlich verzögert, weil die Einvernehmenserklärung oder -versagung aussteht, spielt keine Rolle, wenn das Einvernehmenserfordernis - wie hier - nicht zum Tragen kommt (vgl. BVerwG, B. v. 30.7.2002 - 4 B 40/02 - juris Rn. 8). Der vom Kläger angenommene Fall, dass in einem Bauantragsverfahren die Einvernehmensfiktion eingetreten ist, kommt deshalb bei Identität von Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde nicht vor.

b) Ungeachtet der Vorschriften über das Mitwirkungsrecht der Gemeinde in § 36 BauGB kann die Bauaufsichtsbehörde eine im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehende Nutzung einer Anlage untersagen (Art. 76 Satz 2 BayBO). Eine Anlage wird auch dann im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, wenn die Nutzungsaufnahme zwar baugenehmigungspflichtig ist, eine Baugenehmigung aber nicht erteilt wurde (sog. formelle Illegalität). Die Erteilung des Einvernehmens oder das ihr gleichstehende fingierte Einvernehmen schließen den Verfahrensabschnitt der im Baugenehmigungsverfahren gebotenen Mitwirkung der Gemeinde ab, nicht aber das Baugenehmigungsverfahren. Die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens kann den aus dem Fehlen einer Baugenehmigung folgenden Widerspruch einer Nutzung zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften deshalb nicht beheben.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 3, Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG; sie folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

III.

Der Streitwert wird für das Zulassungsverfahren auf 10.000,-- Euro festgesetzt.

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung (§§ 124, 124a Abs. 4 VwGO) hat keinen Erfolg, da die geltend gemachten Zulassungsgründe nicht vorliegen § 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

1. Das Urteil des Verwaltungsgerichts begegnet keinen ernstlichen Zweifeln an seiner Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Der Verwaltungsgerichtshof teilt im Ergebnis die Auffassung des Erstgerichts, dass die gegenüber der Klägerin ergangene Nutzungsuntersagung einschließlich des angedrohten Zwangsgelds diese nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für die Nutzungsuntersagung im Bescheid vom 13. Januar 2014 ist Art. 76 Satz 2 BayBO. Danach kann die Nutzung einer baulichen Anlage untersagt werden, wenn die Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird. Nach ganz herrschender Meinung (vgl. dazu Decker in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand November 2014, Art. 76 Rn. 282 m. w. N.) ist für eine Nutzungsuntersagung die formelle Illegalität ausreichend, d. h. eine Nutzung ohne die erforderliche Baugenehmigung. Da die Nutzungsuntersagung - insofern der Baueinstellung (Art. 75 Abs. 1 BayBO) entsprechend - in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss folglich grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Genehmigungspflicht formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. BayVGH, B.v. 30.8.2007 - 1 CS 07.1253 - juris; B.v. 12.12.2011 - 2 ZB 11.873 - juris, B.v. 18.6.2012 - 2 CS 12.1100 - juris).

Unstreitig existierte vorliegend lediglich eine Baugenehmigung für ein Sonnenstudio. Zum Zeitpunkt der Nutzungsuntersagung am 13. Januar 2014 waren in dem ca. 122 qm großen Hauptraum neun Tische mit ca. 60 Sitzplätzen vorhanden. Außerdem gab es an den Wänden ca. 30 Flachbildschirme, auf denen teilweise live Sportevents übertragen wurden. Damit entsprach die vorgefundene Betriebsform des Wettbüros der einer Vergnügungsstätte, da hier die Kunden durch die konkrete Ausgestaltung der Räumlichkeiten animiert werden sollten, sich dort länger aufzuhalten, um im geselligen Beisammensein Wetten abzuschließen (vgl. OVG RhPf, B.v. 14.4.2011 - 8 B 10278/11 - NVwZ-RR 2011, 635; HessVGH, B.v. 25.8.2008 - 3 ZU 2566/07 - NVwZ-RR 2009, 72), was die Klägerin auch nicht bestreitet. Diese Definition des Begriffs „Wettbüro als Vergnügungsstätte“ ist in der Rechtsprechung anerkannt.

Die Nutzungsuntersagung vom 13. Januar 2014 genügt insoweit auch den Anforderungen des Bestimmtheitsgebots nach Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG. Der Tenor spricht ausdrücklich davon, dass die „Nutzung als Wettbüro“ zu unterlassen ist. In den Gründen des Bescheids wird zudem angeführt, dass „die Nutzung … über eine reine Wettannahmestelle hinaus(geht) und … als Vergnügungsstätte einzustufen(ist).“ Der Betrieb sei darauf ausgerichtet, dass die Unterhaltung im Vordergrund stehe und die Kunden würden zum Verweilen animiert. Es werde der Spieltrieb angesprochen, insoweit als die Kunden dem Ausgang der Sportwettkämpfe gleichsam entgegenfiebern könnten. Dies entspricht der oben genannten Definition eines Wettbüros als Vergnügungsstätte durch die Rechtsprechung.

Die vom Erstgericht darüber hinaus angenommene Ausdehnung der Nutzungsuntersagung vom 13. Januar 2014 auch auf eine reine Wettannahmestelle findet hingegen im Bescheid gerade keinen Niederschlag, da dieser ausdrücklich davon spricht, dass die derzeitige Nutzung über eine reine Wettannahmestelle hinausgeht. Zwar wäre auch eine reine Wettannahmestelle nicht von der Bandbreite der Nutzungen des bis dahin genehmigten Sonnenstudios erfasst, so dass auch insoweit eine Nutzungsuntersagung wegen formeller Illegalität grundsätzlich möglich gewesen wäre. Die Interpretation des Bescheids vom 13. Januar 2014 durch das Erstgericht geht hier über den Willen der Beklagten hinaus, jedoch bleibt die Entscheidung des Erstgerichts im Ergebnis richtig. Denn das Erstgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Nutzung als Wettbüro in Form einer Vergnügungsstätte durch den angegriffenen Bescheid untersagt worden ist.

Die Nutzungsuntersagung vom 13. Januar 2014 verhält sich nicht zu der Frage, ob eine Reduzierung des Betriebs von dem eines Wettbüros, welches als Vergnügungsstätte einzustufen wäre, auf eine reine Wettannahmestelle möglich wäre. Denn eine reine Wettannahmestelle war zum Zeitpunkt der Nutzungsuntersagung weder ausgeübt noch genehmigt.

Ein verständiger Adressat konnte aus dem Zusammenspiel von Tenor und Gründen des Bescheids vom 13. Januar 2014 eindeutig erkennen, dass die Nutzung als Wettbüro in der Form einer Vergnügungsstätte zu unterlassen war. Die Frage, ob eine Reduzierung auf den Betrieb einer Wettannahmestelle möglich gewesen wäre, wäre mit der Beklagten gesondert abzustimmen gewesen. Da auch eine reine Wettannahmestelle nicht mehr dem Nutzungsspektrum eines Sonnenstudios entsprach, wäre auch für diese Nutzung ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich gewesen, was zwischenzeitlich durchgeführt wurde. Mit Bescheid vom 12. März 2015 wurde eine Wettannahmestelle genehmigt.

Die Beklagte hat im Bescheid vom 13. Januar 2014 ihr Ermessen im Hinblick auf die Nutzungsuntersagung eines Wettbüros in Form einer Vergnügungsstätte ausgeübt. Die Frage der Genehmigungsfähigkeit einer reinen Wettannahmestelle stellte sich zu diesem Zeitpunkt nicht, denn die Nutzung als solche sollte durch den Bescheid nicht untersagt werden. Entsprechend liegt insoweit auch kein Ermessensfehler vor.

2. Die Rechtssache weist keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), denn sie verursacht in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht keine größeren, d. h. überdurchschnittlichen, das normale Maß nicht unerheblich übersteigenden Schwierigkeiten und es handelt sich nicht um einen besonders unübersichtlichen oder kontroversen Sachverhalt, bei dem noch nicht abzusehen ist, zu welchem Ergebnis ein künftiges Berufungsverfahren führen wird. Vielmehr ist der Rechtsstreit im tatsächlichen Bereich überschaubar und die entscheidungserheblichen rechtlichen Fragen, insbesondere die Abgrenzung eines Wettbüros als Vergnügungsstätte von einer reinen Wettannahmestelle, sind durch die Rechtsprechung hinreichend geklärt. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Ziffer 1. verwiesen.

3. Es liegen zudem keine Verfahrensmängel vor, auf denen die Entscheidung des Erstgerichts beruht (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO). Die Klägerin beruft sich auf eine Versagung des rechtlichen Gehörs (§ 108 Abs. 2 VwGO, Art. 103 Abs. 1 GG). Insoweit trägt sie vor, in der Formulierung des Erstgerichts

„Demgegenüber wird aus der Verwendung des Begriffs „Wettbüro“ jedem verständigen Adressaten klar, dass in den Räumlichkeiten ohne Genehmigung ein Geschäftsbetrieb zur Annahme von Wetten nicht betrieben werden darf.“

liege eine den Unterzeichner persönlich herabsetzende Sachverhaltswürdigung vor, mit der nicht zu rechnen gewesen sei. Er hätte ein Sachverständigengutachten zur Verwendung des Begriffs „Wettbüro“ beantragt, hätte er gewusst, dass das Erstgericht den Begriff „Wettbüro“ auf jedwede Form der Wettvermittlung beziehe.

Zum Anspruch auf rechtliches Gehör gehört es, dass der Beteiligte Gelegenheit hat, das aus seiner Sicht für seine Rechtsverfolgung oder -verteidigung Notwendige sowohl im Tatsächlichen als auch im Rechtlichen vorzutragen. Insoweit war die Klägerin in keiner Weise eingeschränkt und hat vielmehr umfangreich zu den Begriffen „Wettbüro“ und „Wettannahmestelle“ in der Klagebegründung Ausführungen getätigt. Bei der vom Erstgericht vorgenommenen Wertung handelt es sich zudem um Ausführungen zu einer reinen Rechtsfrage, die einem Sachverständigenbeweis nicht zugänglich gewesen wäre. Die Rechtsfrage der Definition eines Wettbüros als Vergnügungsstätte ist zudem hinreichend obergerichtlich geklärt (vgl. OVG RhPf, B.v. 14.4.2011 - 8 B 10278/11 - NVwZ-RR 2011, 635; HessVGH, B.v. 25.8.2008 - 3 ZU 2566/07 - NVwZ-RR 2009, 72). Eine eventuell falsche rechtliche Auslegung durch das Erstgericht stellte jedoch keinen Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör dar. Die Frage als solche wurde umfangreich von den Beteiligten schriftsätzlich vorgetragen und in der mündlichen Verhandlung diskutiert, so dass auch nicht eine Überraschungsentscheidung vorliegt, mit der die Klägerin nicht rechnen konnte.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG.

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 15.000 Euro festgesetzt.

I. Die Antragstellerin wendet sich im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gegen eine bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung. Sie betreibt auf den in ihrem Eigentum stehenden Außenbereichsgrundstücken FlNr. ..., ..., ... der Gemarkung K. ohne baurechtliche Genehmigung einen Lager-, Umschlag- und Verkaufsplatz für Kies, Sand, Schotter, Humus, Rindenmulch und andere schüttbare Güter und Baustoffe. Auf den Grundstücken wurde vormals Kies abgebaut. Hierfür wurde der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin eine zuletzt bis zum 30. Juni 2015 verlängerte wasserrechtliche Erlaubnis für die Kiesentnahme und anschließende Wiederverfüllung erteilt.

Laut einer E-Mail der Gemeinde T. an das Landratsamt P. vom 4. November 2013 erwog die Gemeinde, über die Ausweisung eines Sondergebiets in einem Bebauungsplan die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Nutzung des Kiesgrubenareals für den Handel mit schüttbaren Gütern zu schaffen. Laut Aktenvermerk des Landratsamts P. über eine Besprechung am 14. November 2013 wurden die Chancen für das Zustandekommen eines entsprechenden Bebauungsplans als gering eingeschätzt. Im Rahmen einer „vorgezogenen Fachstellenbesprechung“, an dem Vertreter des Landratsamts P., der Stadt P., der Antragstellerin und der Gemeinde T. teilnahmen, sei man zu dem Ergebnis gekommen, dass sich die Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufstellung eines Bebauungsplans u. a. für den Handel mit schüttbaren Gütern insgesamt als schwierig darstelle. Im Rahmen eines weiteren Gesprächs bei der Gemeinde T. am 20. Februar 2014 sprachen sich die anwesenden Vertreter der Regierung von Niederbayern u. a. aufgrund des landesplanerischen Anbindungsgebots gegen eine entsprechende Bauleitplanung aus. Am 24. Juli 2014 beschloss der Gemeinderat von T. dennoch, das Verfahren zur Änderung ihres Flächennutzungsplans einzuleiten, wonach anstelle der Vorrangfläche für Kies nunmehr eine Gewerbefläche ausgewiesen werden solle.

Mit Schreiben vom 9. Dezember 2014 teilte der Regierungspräsident von Niederbayern dem Landratsamt P. mit, dass der von der Antragstellerin betriebene Handel mit diversen Baustoffen gestaffelt bis spätestens Herbst 2016 komplett eingestellt werde solle.

Mit für sofort vollziehbar erklärtem Bescheid des Landratsamts P. vom 21. Mai 2015 untersagte der Antragsgegner unter Anordnung von Zwangsgeldern der Antragstellerin den weiteren Betrieb einer Anlage zum Lagern, Umschlagen und Verkauf von Kies, Sand, Schotter, Humus, Rindenmulch und sonstigen schüttbaren Gütern und Baustoffen auf den o.g. Grundstücken, und zwar (jeweils einschließlich der Beseitigung der betroffenen Materialien und Güter)

- gem. Nr. 1. a) des Bescheidtenors bis zum 30. November 2015 bzgl. des Handels mit Waren aller Art, wie z. B. Zierkiesen, die sich in Säcken, auf Paletten oder in anderen abgepackten Formen befinden,

- gem. Nr. 1 b) des Bescheidtenors bis zum 31. Mai 2016 bzgl. des Handels mit allen nicht abgepackten Waren und Baustoffen wie losen Steinen, Findlingen, Humus, Rindenmulch und sonstigen - mit Ausnahme der unter 1. c) genannten - schüttbaren Gütern,

- gem. Nr. 1 c) des Bescheidtenors bis zum 30. November 2016 bzgl. des Handels mit Kies und Sand.

In den Bescheidgründen wird u. a. neben diversen Ermessenserwägungen ausgeführt, dass die Nutzung des Areals als „Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel“ eine formell illegale Nutzung sei, die am Maßstab von § 35 BauGB nicht genehmigungsfähig sei.

Die Antragstellerin ließ gegen den Bescheid vom 21. Mai 2015 Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht Regensburg erheben (dortiges Az. RN 6 K 15.904), über die - soweit ersichtlich - bislang nicht entschieden wurde. Im Rahmen eines Augenscheinstermins im Klageverfahren am 22. September 2015 erklärte der erste Bürgermeister der Gemeinde T. gegenüber dem Verwaltungsgericht, dass seitens der Gemeinde nach wie vor der Wille vorhanden sei, das Gelände der ehemaligen Kiesgrube als Gewerbegebiet auszuweisen; bisher seien allerdings Gespräche hierzu negativ verlaufen. Die anwesende Vertreterin der Regierung von Niederbayern teilte mit, dass Grund hierfür ein Zielkonflikt mit dem Landesentwicklungsprogramm gewesen sei.

Unter dem 12. Mai 2016 teilte der Bevollmächtigte der Antragstellerin im Klageverfahren mit, dass beabsichtigt sei, im Bereich der streitgegenständlichen Flächen nochmals Quarz-Abbautätigkeiten zu entfalten, was derzeit vom Bergamt fachlich geprüft werde. Zudem sei nunmehr die Möglichkeit der Bauleitplanung ggf. auf einem in der Nähe gelegenen Grundstück eröffnet, so dass eine zeitnahe Überführung der streitigen Nutzung dorthin in Betracht komme.

Mit Bescheid vom 25. Mai 2016 wurde die in Nr. 1. b) des Bescheides vom 21. Mai 2015 gesetzte Frist (31. Mai 2016) bis zum 30. Juni 2016 verlängert. Mit Schriftsatz vom 27. Juni 2016 bezog die Antragstellerin diesen Bescheid in die laufende Anfechtungsklage ein.

Im Rahmen eines Erörterungstermins vor dem Verwaltungsgericht im Klageverfahren RN 6 K 15.904 am 16. Juni 2016 führte der erste Bürgermeister der Gemeinde T. aus, dass seitens der Gemeinde nunmehr die Absicht bestehe, auf einem weiter westlich gelegenen Areal (westlich der N. Straße) ein Gewerbegebiet auszuweisen, in dem der Baustoffhandel der Antragstellerin künftig stattfinden könne. Dies setze aber auch die Änderung des Flächennutzungsplans voraus, so dass mit einem zeitlichen Rahmen von einigen Monaten zu rechnen sei. Der Antragsgegner übergab hierzu laut Protokoll in der mündlichen Verhandlung eine Stellungnahme der Regierung von Niederbayern, wonach der Standort des geplanten Gewerbegebiets nicht mit dem landesplanungsrechtlichen Anbindungsgebot in Einklang zu bringen sei.

Mit Beschluss vom 22. August 2016 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg die im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gestellten Anträge der Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen den Bescheid vom 21. Mai 2015 in der Gestalt des Änderungsbescheids vom 25. Mai 2016 wiederherzustellen, hilfsweise die sofortige Vollziehung aufzuheben sowie weiter hilfsweise dem Antragsgegner durch Zwischenverfügung (sog. „Hängebeschluss“) aufzugeben, vorläufig von einer sofortigen Vollziehung der Regelung in Nr. 1 des Bescheides abzusehen, ab. Nach summarischer Prüfung sei die Nutzungsuntersagungsverfügung von Art. 76 Satz 2 BayBO gedeckt. Eine Baugenehmigung für die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung der ehemaligen Kiesgrube in einen Lager-, Umschlags- und Verkaufsplatz bestehe nicht. Die behördliche Entscheidung sei auch ermessensgerecht, zumal die streitgegenständliche Nutzung nicht genehmigungsfähig sei. Der Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB sei nicht einschlägig. Als sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) beeinträchtige die Nutzung diverse Belange i. S. von § 35 Abs. 3 BauGB. Ein Ermessensfehler ergebe sich nicht aufgrund einer zu erwartenden Bauleitplanung. Selbst wenn die Gemeinde T. eine Bauleitplanung beabsichtige, könne jedenfalls von einer in unmittelbarer Zukunft zu erwartenden offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit keine Rede sein. Ähnlich verhalte es sich mit den von der Antragstellerin geplanten weiteren Abbautätigkeiten, die eine Zuständigkeit des Bergamts Südbayern begründen könnten. Insoweit sei bislang lediglich eine Probe für den Abbau von Quarzkies entnommen worden, ohne dass derzeit hinreichend konkretisiert sei, ob und wann für einen solchen Abbau eine Genehmigung erteilt werde. Erst recht sei nicht erkennbar, dass eine solche Genehmigung Auswirkungen auf die Zulässigkeit der gegenwärtigen und vom Antragsgegner untersagten Nutzung auf den betroffenen Grundstücken haben könnte. Durch die zeitliche Staffelung habe der Antragsgegner die Interessen der Antragstellerin hinreichend berücksichtigt; die im streitgegenständlichen Bescheid gesetzten bzw. nachträglich verlängerten Fristen seien daher als angemessen anzusehen. Auch die Anordnung des Sofortvollzugs sei ordnungsgemäß erfolgt.

Mit ihrer Beschwerde verfolgt die Antragstellerin - ohne im Beschwerdeverfahren ausdrücklichen einen Sachantrag zu stellen (mit Ausnahme des vorsorglichen Begehrens in Bezug auf den Erlass eines „Hängebeschlusses“) - ihr Rechtsschutzbegehren weiter.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Nach seitens der Antragstellerseite unwidersprochen gebliebener Darstellung des Antragsgegners (Schriftsatz vom 25. Oktober 2016) sei die in Nr. 1. b) des Bescheides vom 21. Mai 2015 gesetzte und mit Bescheid vom 25. Mai 2016 zunächst bis zum 30. Juni 2016 verlängerte Frist durch Bescheid vom 6. September 2016 weiter bis zum 15. Oktober 2016 verlängert worden.

Nach ebenso unwidersprochen gebliebener Darstellung des Antragsgegners hat die Gemeinde T. ein weiteres Verfahren zur Änderung ihres Flächennutzungsplans eingeleitetet („Deckblatt Nr. 10 zur Änderung des Flächennutzungsplans“), wonach eine Gewerbefläche westlich der Zufahrtsstraße - und damit auf einem anderen Standort westlich des streitgegenständlichen Lager- und Verkaufsplatzes - geplant sei (vgl. auch Seite 2 der Stellungnahme des Landratsamts vom 17. Oktober 2016, Anlage zum Schriftsatz der Landesanwaltschaft vom 25. Oktober 2016). Nach der von der Landesanwaltschaft Bayern vorgelegten Stellungnahme des Landratsamts, dem die Antragstellerseite trotz hinreichender Gelegenheit zur Stellungnahme im Beschwerdeverfahren insofern weder substanziell noch schlicht widersprochen hat, hat zwischenzeitlich eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB stattgefunden; eine weitere Behandlung der Stellungnahmen im Gemeinderat sei noch nicht erfolgt. Der Antragsgegner hat im laufenden Beschwerdeverfahren diverse Stellungnahmen aus dem Verfahren gem. § 4 Abs. 1 BauGB vorgelegt (Anlagen zum Schriftsatz der Landesanwaltschaft vom 25. Oktober 2016). Sowohl die Regierung von Niederbayern (Stellungnahme der Höheren Landesplanungsbehörde vom 14. August 2016) als auch das Landratsamt (Stellungnahme vom 19. September 2016, Stellungnahmen der Abteilung 7 Städtebau vom 29. August 2016) haben hiernach der Änderung des Flächennutzungsplans mit Blick auf § 1 Abs. 4 BauGB i. v. mit Nr. 3.3 LEP 2013 (Anbindungsgebot) widersprochen. Die Untere Naturschutzbehörde beim Landratsamt P. hat sich ebenfalls kritisch geäußert (Stellungnahme vom 19. September 2016).

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II. Die Beschwerde ist zulässig, hat aber in der Sache hat keinen Erfolg.

1. Die Zulässigkeit der Beschwerde scheitert nicht daran, dass die Antragstellerin keinen ausdrücklichen Beschwerdeantrag gestellt hat. Zwar verlangt die in § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO geforderte Begründung gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO grundsätzlich einen bestimmten Antrag, der sich aus dem Antrag auf Aufhebung bzw. Änderung des angefochtenen Beschlusses und dem Sachantrag zusammenzusetzen hat. Der Beschwerdeantrag kann sich aber auch - wie hier - sinngemäß aus den Beschwerdegründen ergeben. Insofern genügt es dem Antragserfordernis i. S. von § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO, wenn sich aus dem innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO Vorgetragenen mit hinreichender Bestimmtheit ermitteln lässt, in welchem Umfang und mit welchem Ziel die Entscheidung des Verwaltungsgerichts angefochten werden soll (vgl. BayVGH, B. v. 1.8.2016 - 15 CS 16.1106 - juris Rn. 13; Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 146 Rn. 21 unter Bezugnahme auf § 124a Rn. 25). Im vorliegenden Fall ist den inhaltlichen Ausführungen der gemäß § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO fristgerecht per Telefax am 30. September 2016 beim Verwaltungsgerichtshof eingegangenen Beschwerdebegründung der Antragstellerin gem. § 88 VwGO zu entnehmen, dass es dieser (neben dem vorsorglich gestellten Antrag auf Erlass eines „Hängebeschlusses“) in der Sache darum geht (und sie deshalb Entsprechendes konkludent beantragt), der Verwaltungsgerichtshof möge unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 22. August 2016 die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen den Bescheid vom 21. Mai 2015 in der Fassung der nachfolgenden Änderungsbescheide wiederherstellen.

2. Die so zu verstehende Beschwerde ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung überwiegt das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach ihre Anfechtungsklage keinen Erfolg haben wird bzw. weil die Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO als Befugnisnorm sind mit hoher Wahrscheinlichkeit erfüllt; Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Das gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu berücksichtigende Beschwerdevorbringen rechtfertigt keine andere Beurteilung.

a) Entgegen der Rechtsansicht der Antragstellerin wird Art. 76 Satz 2 BayBO nicht als Befugnisnorm durch speziellere Regelungen des Wasser- sowie des Bergrechts verdrängt. Die bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung betrifft vorliegend einen von der wasserrechtlichen Bescheidlage unabhängigen gewerblichen Betrieb, der in keinem sachlichen /rechtlichen Zusammenhang mit dem beendeten Kiesabbau und der (wohl noch nicht vollendeten) Wiederauffüllung der Kiesgrube steht.

Unabhängig davon, dass der wasserrechtlich genehmigte Kiesabbau nach Aktenlage beendet ist und die wasserrechtliche Erlaubnis nach Maßgabe des wasserrechtlichen Bescheids des Landratsamts P. vom 22. Dezember 2005 bis zum 30. Juni 2015 befristet war, könnte die untersagte Nutzung allenfalls dann von der wasserrechtlichen Bescheidlage gedeckt sein (und Art. 76 Satz 2 BayBO als subsidiär verdrängt werden), wenn es zwischen der untersagten Nutzung (Betreiben einer Anlage zum Lagern, Umschlagen und Verkauf von schüttbaren Gütern und Baustoffen) und dem (bereits beendeten) Kiesabbau sowie der Wiederauffüllung der Kiesgrube einen inhaltlichen /rechtlichen Zusammenhang gäbe. Das ist aber offensichtlich zu verneinen. Der Kiesabbau wurde nach übereinstimmender Darstellung der Parteien bereits vor Jahren abgeschlossen. Auf Nachfrage des Landratsamts P. erklärte der (vormalige) Bevollmächtigte der Antragstellerin mit einem in den Behördenakten enthaltenen Schreiben vom 24. Oktober 2013, das umgeschlagene Material werde zu ca. 50% über T. aus E. und zu ca. 50% über S. (meist aus dem F. Raum) antransportiert. Nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin werden die heute zum Verkauf angebotenen Materialien extra angefahren, so dass der Baustoffhandel mithin mit dem ehemaligen Kiesabbau nichts zu tun hat. Auch wenn der Bescheidtenor neben dem Verkauf auch die Nutzung allgemein zum „Lagern“ untersagt, wird aus der Begründung des streitgegenständlichen Bescheids, die auf eine fehlende Baugenehmigung „für einen Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel“ abstellt, ersichtlich, dass von der Nutzungsuntersagung eine Lagerung nur dann erfasst ist, wenn diese zum Zwecke der Weiterveräußerung der gelagerten Stoffe erfolgt. Die Auslegung vom objektiven Empfängerhorizont ergibt somit klar, dass eine bloße kurzzeitige Zwischenlagerung von hergebrachtem Material zur Kiesgrubenverfüllung nicht von der ausgesprochenen Nutzungsuntersagung erfasst ist. Auch insofern kann es mithin keinen Überschneidungsbereich mit dem Regelungsinhalt der wasserrechtlichen Bescheidlage geben, der es rechtfertigen könnte, die Befugnisnorm des Art. 76 Satz 2 BayBO als subsidiär gegenüber wasserrechtlichen Regelungen anzusehen.

Soweit die Antragstellerin auf einen künftigen bergrechtlich zu gestattenden Quarzabbau verweist, kann es darauf schon deshalb nicht ankommen, weil ein solches Verfahren offenbar nicht abgeschlossen ist. Nach Aktenlage dürfte noch nicht einmal ein fortgeschrittenes Verfahrensstadium bestehen. Jedenfalls sind von der Antragstellerin keine entsprechenden Unterlagen vorgelegt worden, die anderes belegen. Die Antragstellerin hat nicht substanziiert vorgetragen, wo genau der Quarzabbau stattfinden soll, so dass nicht beurteilt werden kann, ob hier überhaupt von einer Standortidentität auszugehen ist. Insofern ist mithin nicht ersichtlich, inwiefern selbst bei Unterstellung eines bergrechtlichen Zulassungsbescheids ein räumlicher Zusammenhang besteht, aufgrund dessen ein eventueller Vorrang des Bergrechts gegenüber Art. 76 Satz 2 BayBO angedacht werden könnte. Zudem hat der Antragsgegner in der Beschwerdeerwiderung vom 25. Oktober 2016 unter Bezugnahme auf eine Stellungnahme des Landratsamts P. vom 17. Oktober 2016 darauf verwiesen, dass die Antragstellerin den Quarzabbau südlich des Waldwegs (FlNr. ... der Gemarkung K.) plane. Dem ist die Antragstellerseite im Beschwerdeverfahren nicht entgegengetreten. Schließlich umfasst der streitgegenständliche Bescheid - wie die Auslegung ergibt (s.o.) - nur die Nutzung des Areals als Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel (s.o.), enthält aber keine Regelung, inwiefern auf Basis einer bergrechtlichen Zulassung abgebauter Quarz am Abbauort (wo dieser auch immer sein mag) gelagert und verkauft werden darf. Es ist daher aus unterschiedlichen Gründen irrelevant, dass das Verwaltungsgericht in seiner Entscheidung nicht tragend darauf abgestellt hat, dass die Antragstellerin in der näheren Umgebung einen Abbau von Quarzkies aufzunehmen plant.

b) Nach der im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung ist von den tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO für eine Nutzungsuntersagung auszugehen. Nach dieser Befugnisnorm kann die zuständige Bauaufsichtbehörde - hier das Landratsamt (vgl. Art. 53 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BayBO) - eine Nutzung untersagen, wenn eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.

Die Anlage wird nach der im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, weil nicht ersichtlich ist, dass die untersagte (bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtige) Nutzung von einer Bau- oder sonstigen (spezielleren fachgesetzlichen) Genehmigung gedeckt ist, vgl. im Folgenden aa). Es liegt auch kein sonstiger Verwaltungsakt vor, nach dem trotz baurechtlicher Illegalität von einem bauordnungsrechtlichen Einschreiten abzusehen wäre, vgl. unten bb).

aa) In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften i. S. von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung tatbestandlich rechtfertigt‚ bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vorliegt‚ wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird (vgl. z. B. BayVGH, B. v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 21 m. w. N.). Das Landratsamt P. hat im Bescheid vom 21. Mai 2015 richtig dargelegt, dass die Nutzung des Areals als Lager-, Umschlags- und Verkaufsplatz für (angeliefertes) schüttbares Material und Baustoffe gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO baugenehmigungspflichtig ist. Die Ausführungen des Bescheids, wonach insbesondere die Ausnahmetatbestände gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 15 Buchst. a, Nr. 15 Buchst. b und Abs. 4 Nr. 1 BayBO nicht gegeben sind, sind überzeugend und werden zudem in der Beschwerdebegründung nicht substanziiert angegriffen.

Nach Aktenlage liegt auch keine Baugenehmigung für die Nutzung des Kiesgrubenareals als Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel vor. Der Sachvortrag in der Beschwerdebegründung, wonach davon auszugehen sei, dass die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin wohl eine entsprechende Genehmigung erhalten habe, die jedoch heute nur noch beim Antragsgegner vorhanden sei (Seite 8 des Schriftsatzes vom 23. September 2016) bleibt unsubstanziiert und geht „ins Blaue hinein“. Anhaltspunkte für diese Mutmaßungen der Antragstellerin gibt es nach Aktenlage nicht. Insofern weist der Antragsgegner, der das Vorliegen einer entsprechenden Genehmigung bestreitet, zu Recht darauf hin, dass der Antragstellerin als Grundstückseigentümerin und -nutzerin die materielle Beweislast obliegt, wenn sie dennoch das Vorliegen einer legalisierenden Baugenehmigung behauptet (BVerwG, B. v. 17.7.2003 - 4 B 55.03 - NJW 2003, 3360 f. = juris Rn. 5; BayVGH, B. v. 9.12.2009 - 14 B 07.165 - juris Rn. 42; Decker in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand August 2016, Art. 76 Rn. 86 m. w. N.). Vorliegend käme der Nachweis einer Baugenehmigung, welche die untersagte Nutzung legalisierte, der Antragstellerin zugute. Da nach summarischer Prüfung der Sachlage im vorliegenden Eilverfahren nicht ersichtlich ist, dass es eine solche Baugenehmigung tatsächlich gibt, muss die Antragstellerin die Folgen der Ungewissheit der Erteilung einer solchen Baugenehmigung daher gegen sich gelten lassen.

bb) Die Antragstellerin kann der Nutzungsuntersagung weder eine behördliche Zusicherung (Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG), von einer Nutzungsuntersagung abzusehen, noch eine Duldungsverfügung des zuständigen Bauamts entgegenhalten.

Auf eine behördliche Zusicherung, keine bauordnungsrechtliche Eingriffsmaßnahmen durchzuführen, kann sich die Antragstellerin schon deshalb nicht berufen, weil sie schon nicht substanziiert vorgetragen hat, dass eine solche Zusicherung, die wegen Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG in Schriftform vorliegen müsste (im Zusammenhang mit bauordnungsrechtlichen Eingriffen wegen illegaler, ungenehmigter baulicher Anlagen: BayVGH, U. v. 19.11.2001 - 2 B 96.1347 - juris Rn. 28; U. v. 12.6.2002 - 2 B 96.1323 - juris Rn. 31; B. v 21.1.2003 - 14 ZB 02.1303 - juris Rn. 11; B. v. 3.5.2012 - 9 ZB 08.2578 - juris Rn. 5), ihr oder ihrer Rechtsvorgängerin gegenüber erlassen wurde. Eine solche Zusage findet sich ferner nicht in den vorgelegten Behördenakten. Eine schlichte (tatsächliche) langjährige Duldung bewirkt die Rechtsfolgen des Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG nicht.

Zudem vermag sich die Antragstellerin nicht auf die von ihr zitierte Entscheidung des nordrhein-westfälischen Oberverwaltungsgerichts (U. v. 16.3.2012 - 2 A 760/10 - juris) zu berufen. In dieser Entscheidung wird hervorgehoben, dass einer Nutzungsuntersagung ggf. eine sog. „aktive Duldung“ entgegengehalten werden kann, die sich von einer bloß „faktischen Duldung“, bei der die Behörde einen illegalen Zustand über einen längeren Zeitpunkt lediglich tatsächlich hinnimmt, dadurch unterscheidet, dass eine - grundsätzlich schriftliche - Erklärung der Bauaufsichtsbehörde vorliegt, der mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen ist, ob, in welchem Umfang und gegebenenfalls über welchen Zeitraum die Duldung eines illegalen Zustands erfolgen soll (OVG NW a. a. O. juris Rn. 52 f. m. w. N.; vgl. auch VG Stuttgart vom 18. Juni 2012 - 2 K 1627/12 - juris). Eine solche „aktive“ Duldungszusage, deren Vorliegen vom Antragsgegner bestritten wird, ist weder in den vorgelegten Akten enthalten, noch hat die Antragstellerseite substanziiert vorgetragen, dass eine solche Duldungserklärung /-verfügung ergangen sei. Aus der bloßen Darlegung der Antragstellerin, aus dem duldenden Verhalten der Behörde sei zu schließen, dass sie sich auf Dauer mit der streitgegenständlichen Nutzung abgefunden habe, ist der Rückschluss auf eine „aktive Duldung“ im vorgenannten Sinn nicht begründet.

Allein durch eine faktische behördliche Duldung - also ein Nichteinschreiten trotz behördlichen Kenntnis der Nutzung - kann, selbst wenn sie über längere Zeit erfolgt ist, eine illegale bauliche Anlage nicht legal werden bzw. ein bestehender Widerspruch einer Nutzung zum öffentlichen Recht nicht aufgelöst werden. Die Befugnis zum Beseitigungsverlangen einer illegalen Anlage kann auch nicht verwirkt werden. Dies folgt schon daraus, dass nur Rechte, nicht aber Pflichten - hier die behördliche Pflicht, für rechtmäßige Zustände zu sorgen - verwirkt werden können (vgl. BayVGH, B. v. 15.9.2006 - 15 ZB 06.2065 - juris Rn. 5 m. w. N.). Eine längere faktische Duldung kann ausschließlich im Rahmen des behördlichen Ermessens, also auf der Rechtsfolgenseite des Art. 76 Satz 2 BayBO, relevant sein (hierzu im Folgenden), wobei auch insofern im Vergleich zu ausdrücklichen Duldungszusagen ein allenfalls verminderter Vertrauenstatbestand zu berücksichtigen ist (s.u.; nach OVG NW a. a. O. juris Rn. 52 soll eine rein faktische Duldung sogar grundsätzlich keinen Vertrauenstatbestand des Betroffenen begründen können).

c) Ermessensfehler sind nicht ersichtlich.

Das dem Antragsgegner eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt. Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird. Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall daher nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (sog. intendiertes Ermessen; vgl. BayVGH, B. v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 37 m. w. N.; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand August 2016, Art. 76 Rn. 301 m. w. N.). Allerdings dürfen insbesondere mit Blick auf das Übermaßverbot keine Besonderheiten vorliegen, die ausnahmsweise ein Absehen von der Untersagung erfordern. Eine formell rechtswidrige Nutzung darf daher grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist bzw. unter Bestandsschutz steht. Eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (vgl. z. B. BayVGH, B. v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 21 m. w. N.; Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 76, Rn. 33; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 350; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 282, 302). Es entspricht zudem gefestigter Erkenntnis, dass die bloße Duldung einer rechtswidrigen baulichen Anlage über längere Zeiträume hinweg im Sinn des schlichten Unterlassens des bauaufsichtlichen Einschreitens auch bei Kenntnis der Bauaufsichtsbehörde den späteren Erlass einer Beseitigungsanordnung nicht ausschließt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde aufgrund des Hinzutretens besonderer Umstände einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (BayVGH, B. v. 13.4.2000 - 2 ZB 00.723 - juris Rn. 4; B. v. 10.1.2001 - 15 ZB 98.2481 - juris Rn. 9 m. w. N.; vgl. auch Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 305).

Im vorliegenden Fall ist zwar nicht ersichtlich, dass die Bauaufsichtsbehörde durch positives Tun einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. Allerdings hat im vorliegenden Fall der Zeitraum der faktischen Duldung (zum Begriff s.o.) eine außergewöhnliche Dimension erreicht. Nach den (vom Antragsgegner nicht in Frage gestellten) Darlegungen der Antragstellerin bestand der formell illegale Baustoffhandel bereits, als sie den Betrieb bzw. das betroffene Kiesgrubengelände im Jahr 2006 erworben hatte (vgl. Niederschrift über einen Ortstermin /Augenschein des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 22. September 2015, Bl. 59 der VG-Akte RN 6 K 15.904; Schreiben des vormaligen Bevollmächtigten der Antragstellerin vom 20. Februar 2015). Laut einer in einem Schreiben der Regierung von Niederbayern vom 29. August 2014 zitierten Äußerung des Abteilungsleiters Bau des Landratsamts P. soll der ungenehmigte Baustoffhandel vor Ort sogar bereits seit 35 Jahren stattfinden. Für die Ausübung des Ermessens (Art. 40 BayVwVfG) maßgebliche Gesichtspunkte sind auch die Länge des Zeitraums, während dessen die Nutzung schon ausgeübt wurde sowie - damit zusammenhängend - ein Vertrauen des Nutzers, dass sein Vorhaben weiterhin unbeanstandet bleiben werde (Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 76, Rn. 33). Eine jahrelange tatsächliche Duldung kann es - weil dann kein Raum mehr für die typische „baueinstellungsartige“ Funktion der Nutzungsuntersagung ist - daher ausschließen, ermessensfehlerfrei eine Nutzungsuntersagung allein auf die formelle Illegalität zu stützen. Ist eine Nutzung - wie hier - über Jahrzehnte unter den Augen der Bauaufsicht unbeanstandet geblieben, spricht Vieles dafür, dass eine Nutzungsuntersagung dann weitergehende Ermessenserwägungen verlangt (BayVGH, B. v. 24.10.1986 - 20 CS 86.02260 - BayVBl. 1987, 753; Nds.OVG, B. v. 18.2.1994 - 1 M 5097/93 - NVwZ-RR 1995, 7 f. = juris Rn. 7; OVG NW, U. v. 27.4.1998 - 7 A 3818/96 - BauR 1999, 383 ff. = juris Rn. 38 f.; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 305; Molodovsky in Molodovsky/Famers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2016, Art. 76 Rn. 179; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 351 und 357).

Soweit insofern verlangt wird, dass die langfristige faktische Duldung im Bescheid berücksichtigt und erwogen wird und dass insofern nachvollziehbar dargelegt wird, warum entgegen dem bisherigen Verhalten nunmehr bauordnungsrechtliche Maßnahmen getroffen werden (vgl. Nds.OVG, B. v. 18.2.1994 a. a. O.), ist der Antragsgegner im Bescheid vom 21. Mai 2015 und den Folgebescheiden, mit denen die Umsetzungsfristen z.T. verlängert worden sind, diesen gesteigerten Ermessensanforderungen nach Ansicht des Senats gerecht geworden. Der Antragsgegner hat im vorliegenden Fall nicht allein auf die formelle Illegalität abgestellt, sondern seine Entscheidung im Rahmen des von ihm erkannten Ermessens (vgl. die Erwägungen auf Seiten 5 und 6 des Bescheids vom 21. Mai 2015) auch und gerade mit der materiellen Rechtslage begründet, vgl. im Folgenden sub aa). Im angegriffenen Bescheid vom 21. Mai 2015 finden sich zudem weitere sachgerechte Erwägungen zur ermessensfehlerfreien Begründung der Nutzungsuntersagung trotz langjähriger Kenntnis der Bauaufsichtsbehörde von der illegalen Nutzung, s. unter bb).

aa) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 21. Mai 2015 sowie im vorliegenden Rechtsstreit zu Recht zugrunde gelegt, dass die untersagte Nutzung materiell rechtswidrig, also nicht genehmigungsfähig ist. Er hat zwar darauf verwiesen, dass ein Einschreiten nach Art. 76 Satz 2 BayBO nur bei offensichtlicher materieller Illegalität ausgeschlossen sei (s.o.), hat aber in der Sache die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, die sowohl im Anwendungsbereich des Art. 59 BayBO als auch im Anwendungsbereich des Art. 60 BayBO Prüfgegenstand ist, eingehend geprüft und - nach Ansicht des Senats nach summarischer Prüfung im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO - zu Recht verneint. Die Bauaufsichtsbehörde ist damit schon insofern über den „Normalfall“ einer Ermessensprüfungsprüfung bei einer Nutzungsuntersagung hinausgegangen und hat ihre Entscheidung nach Art. 76 Satz 2 BayBO jedenfalls ergänzend auch mit der fehlenden Genehmigungsfähigkeit /materiellen Legalität am Maßstab von § 35 BauGB begründet. Die Ausführungen der Antragstellerin, mit denen die vermeintliche bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Lager- und Verkaufsplatzes für die im Bescheid bezeichneten Stoffe begründet werden sollen, überzeugen nicht.

Der - zumal wenig substanziierte - Hinweis der Antragstellerin, dass es einen Bebauungsplan geben werde, der den Verkauf in unmittelbarer Nähe des jetzigen Standortes jedenfalls ermöglichen werde, vermag weder nach § 30 BauGB noch nach § 33 BauGB die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der untersagten Nutzung begründen. Unabhängig davon, dass die derzeitigen bauplanungsrechtlichen Aktivitäten der Gemeinde T. zur Ausweisung eines Gewerbegebiets sich eben auf ein anderes Areal (wenn auch in der Nähe) ausrichten, ist nach dem Vortrag aller Beteiligten nicht im Ansatz ersichtlich, dass die Bauleitplanung (als Voraussetzung des § 30 BauGB) bereits abgeschlossen sein bzw. Planreife gemäß § 33 BauGB erreicht haben könnte.

Die Nutzung als Verkaufsstandort ist nicht als privilegierte Nutzung gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig, weil sie von den wasserrechtlichen Bescheiden den Kiesabbau betreffend abgedeckt wäre oder an der Privilegierung des (vormaligen) Kiesabbaus gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB teilhätte bzw. von dieser „mitgezogen“ wäre. Dass die dem Kiesabbau zugrundeliegenden wasserrechtlichen Bescheide unmittelbar auch einen (zumal vom Kiesabbau unabhängigen) Verkauf von Gütern auf dem Standort unmittelbar abdeckten, wird mit der Beschwerdebegründung schon nicht substanziiert dargelegt. Unabhängig davon, dass der wasserrechtlich genehmigte Kiesabbau nach Aktenlage beendet ist und die wasserrechtliche Erlaubnis nach Maßgabe des in den vorgelegten Behördenakten enthaltenen wasserrechtlichen Bescheids des Landratsamts P. vom 22. Dezember 2005 bis zum 30. Juni 2015 befristet war, könnte die untersagte Nutzung nur dann an der gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB privilegierten Nutzung des Kiesabbaus partizipieren, wenn diese Nutzung als Folge nicht nur wirtschaftlicher Zweckmäßigkeit, sondern technischer Erfordernisse dem typischen Erscheinungsbild eines Betriebes dieser Art - hier also dem Kiesabbau - entspräche und wenn darüber hinaus der im engsten Sinne des Wortes ortsgebundene Betriebszweig (also der Kiesabbau) den gesamten Betrieb - hier also einschließlich des untersagten Verkaufs - prägen würde (BVerwG, U. v. 7.5.1976 - IV C 43.74 - BVerwGE 50, 346/351 und Leitsatz Nr. 1; B. v. 2.3.2005 - 7 B 16.05 - NuR 2005, 729 ff. = juris Rn. 4; BayVGH, U. v. 4.4.1979 - 40 XV 76 - BayVBl. 1979, 501; B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 3). Das ist zu verneinen. Jedenfalls ist seit der Einstellung des Kiesabbaus und damit seit der Einstellung des Verkaufs dort unmittelbar abgebauten Kieses weder eine entsprechende Erforderlichkeit im vorgenannten Sinn gegeben noch ist es begriffslogisch denkbar, dass der jetzige Verkauf von der vormaligen Privilegierung bezüglich der Kiesgrube im Sinne der Rechtsprechung zu § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB „mitgezogen“ (vgl. BVerwG, U. v. 30.11.1984 - 4 C 27.81 - juris Rn. 11 ff.; B. v. 28.8.1998 - 4 B 66/98 - NVwZ-RR 1999, 106 f. = juris Rn. 5 ff.; BayVGH, B. v. 23.5.2013 - 1 ZB 11.1623 - juris Rn. 3 ff.; U. v. 28.4.2015 - 15 B 13.2262 - GewArch. 2015, 467 ff. = juris Rn. 52; zu § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB: BVerwG, U. v. 22.1.2009 - 4 C 17.07 - ZfBR 2009, 358 ff. = juris Rn. 16 f.) sein könnte. Ein Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 BauGB bietet keine Handhabe dafür, einen privilegierten Betrieb unter erleichterten Voraussetzungen um einen von der privilegierten Nutzung unabhängigen gewerblichen Betriebsteil zu erweitern; es muss vielmehr ein enger Zusammenhang zwischen dem an sich nicht privilegierten Betriebsteil und der privilegierten Nutzung gegeben sein (vgl. BVerwG, B. v. 4.11.2008 - 4 B 44.08 - ZfBR 2009, 149 f. = juris Rn. 7). Für die Teilnahme eines Betriebsteils an einer Privilegierung unter dem Gesichtspunkt einer „mitgezogenen Nutzung“ kann daher allein die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit nicht maßgebend sein (BVerwG, B. v. 28.8.1998 - 4 B 66/98 - NVwZ-RR 1999, 106 f. = juris Rn. 6).

Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten betraf der von der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung erfasste Verkauf ausschließlich Material, das zum Verkaufsstandort von anderen Orten hin transportiert wurde. Eine irgendwie geartete sachliche /bauplanungsrechtliche Beziehung zwischen dem vormaligen Kiesabbau und der heutigen Nutzung des Geländes zum Handeltreiben mit schüttbaren Gütern und Baustoffen besteht damit unter keinem Gesichtspunkt. Eine Privilegierung aus § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB kann entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin auch nicht über einen Sachzusammenhang zwischen der untersagten Nutzung und der (wohl noch nicht beendeten) Verfüllung der Kiesgrube konstruiert werden. Wie oben dargestellt ist der Bescheid vom 21. Mai 2015 in der Fassung der nachfolgenden Änderungsbescheide dahin auszulegen, dass auch das Lagern nur insofern von der Nutzungsuntersagung umfasst wird, als die (angelieferten) schüttbaren Güter und Baustoffe weiterveräußert werden. Eine kurzzeitige Zwischenlagerung von hergebrachtem Material zur Kiesgrubenverfüllung ist nicht Regelungsgegenstand der Nutzungsuntersagung (s.o.). Allein der Umstand, dass der Erlös aus der Weiterveräußerung der Stoffe - ggf. neben der Absicht, Gewinn zu erzielen - auch der Finanzierung der im öffentlichen Interesse liegenden Wiederverfüllung der Kiesgrube dient, schafft keinen „Sachzusammenhang“ im vorgenannten Sinne, der es rechtfertigen könnte, die Nutzung des Kiesgrubenareals als Anlage zum Lagern, Umschlagen und Verkauf schüttbarer Güter und Baustoffe von der Privilegierung der (ehemaligen) Kiesgrubennutzung mit umfasst zu sehen. Ein bauplanungsrechtlicher Zusammenhang, wonach der Verkauf ausschließlich ortsfremder, herangeschaffter Güter als mitgezogene Nebenanlage zur Unterstützung einer Hauptanlage eingesetzt werde (BVerwG, U. v. 22.1.2009 - 4 C 17.07 - ZfBR 2009, 358 ff. = juris Rn. 17), kann auch insofern vor diesem Hintergrund sachlogisch nicht konstruiert werden. Aus einem eventuell künftigen Abbau von Quarz, dessen Zulässigkeit mangels vorliegender fachrechtlicher Gestattung noch nicht feststeht und der zudem an einem anderen Standort stattfinden soll, kann sich erst recht keine „mitgezogene“ Privilegierung bzw. eine Privilegierung kraft Sachzusammenhangs ableiten lassen. Zudem ist auch insofern kein sachlicher Zusammenhang zwischen einem eventuellen Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 Nr. 3 (ortsgebundener gewerblicher Betrieb) und dem Betrieb eines Lager-, Umschlag- und Verkaufsplatzes für Kies, Sand, Schotter, Humus, Rindenmulch und andere schüttbare Güter und Baustoffe, die nicht vor Ort abgebaut werden, ersichtlich.

Das Handeltreiben mit schüttbaren Gütern und Baustoffen erfüllt - unabhängig von der (vormaligen) Nutzung als Kiesgrube bzw. deren Wiederverfüllung - auch für sich gesehen keinen Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 BauGB.

Die untersagte Nutzung dient nicht als solche einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb i. S. von § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Ortsgebunden in diesem Sinne ist ein Gewerbe nur dann, wenn es nach seinem Gegenstand und seinem Wesen ausschließlich an der fraglichen Stelle betrieben werden kann. Hierfür genügt nicht, dass sich der Standort aus Gründen der Rentabilität anbietet oder gar aufdrängt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Betrieb auf die geografische oder geologische Eigenart der Stelle angewiesen ist, weil er an einem anderen Ort seinen Zweck verfehlen würde (BVerwG, U. v. 19.4.2012 - 4 C 10.11 - juris Rn. 16 m. w. N.; BayVGH, B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 3; B. v. 17.12.2015 - 1 ZB 14.2604 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 6.4.2009 - OVG 11 S 59.08 - juris Rn. 14). Das ist hier - insbesondere weil Material umgeschlagen bzw. verkauft wird, das angeliefert werden muss, also nicht vor Ort abgebaut wird - ersichtlich nicht der Fall (für eine Bauschutt-Recyclinganlage vgl. auch OVG NW, U. v. 7.6.2002 - 21 A 4524/99 - juris Rn. 36; für eine Asphaltmischanlage: BayVGH, B. v. 18.2.2008 a. a. O.).

Es ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin auch nicht anzunehmen, dass die untersagte Nutzung gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB privilegiert ist. Hinsichtlich der von dieser Regelung umfassten Vorhaben, die wegen ihrer besonderen Anforderungen an oder ihrer nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen, handelt es sich um einen Auffangtatbestand für von den übrigen Nummern des § 35 Abs. 1 BauGB nicht erfasste Vorhaben, die sinnvoll nur im Außenbereich ausgeführt werden können. Durch das Tatbestandsmerkmal „sollen“ erfolgt eine Einschränkung des Privilegierungstatbestandes. Nicht jedes Vorhaben, das sinnvollerweise im Außenbereich ausgeführt werden kann, „soll“ dort i. S. von § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ausgeführt werden. Der Zweck, dem es dient, muss so gewichtig und anerkennenswert sein, dass eine Abweichung vom grundsätzlichen Bauverbot im Außenbereich gerechtfertigt erscheint (vgl. - die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zusammenfassend - König, Baurecht Bayern, 5. Aufl. 2015, Rn. 529). Der Auffangtatbestand darf nicht Einfallstor für eine bauliche Entwicklung des Außenbereichs sein; die Privilegierung erfasst daher nur Vorhaben mit singulärem Charakter (vgl. BayVGH, B. v. 18.2.2008 a. a. O.; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand August 2016, § 35 Rn. 55a m. w. N.). Ein Vorhaben unterfällt mithin nicht § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, wenn es Bezugsfallwirkung für vergleichbare Vorhaben größerer Zahl haben könnte. Der untersagten Nutzung des Areals als Verkaufsstelle für Baustoffe o.ä. dürfte insofern schon kein singulärer Charakter in diesem Sinne zukommen. Jedenfalls genügt allein die Möglichkeit, dass die betroffene Nutzung mit Immissionen - hier nach dem Vortrag der Antragstellerin mit Staubimmissionen - einhergeht, für die Erfüllung des Privilegierungstatbestandes nicht. Eine besondere Immissionsträchtigkeit der untersagten Nutzung, die über typische gewerbliche Tätigkeiten, die auch in einem Gewerbe- oder Industriegebiet umgesetzt werden könnten, hinausgeht, ist für die vorliegende untersagte Nutzung nicht erkennbar (vgl. ähnlich für Bauschuttrecyclinganlagen: SächsOVG, U. v. 18.6.2003 - 4 B 128/01 - NVwZ 2004,1138 ff. = juris Rn. 30 ff.; vgl. auch BayVGH, B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 4; OVG Schleswig-Holstein, U. v. 8.7.2004 - 1 LB 4/04 - NVwZ-RR 2005, 620 f.; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzber-ger, Baugesetzbuch, Stand August 2016, § 35 Rn. 56), zumal - worauf auch der Antragsgegner unwidersprochen hingewiesen hat - nicht alle am Standort umgesetzten bzw. zum Verkauf angebotenen schüttbaren Stoffe und Baustoffe mit besonderen Staubimmissionen einhergehen dürften.

Die Ausführungen der Antragstellerin zur Einschlägigkeit des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB liegen neben der Sache. Die untersagte Nutzung bezieht sich eindeutig nicht auf gartenbauliche Erzeugung. Das gilt auch für den schlichten Verkauf von (antransportiertem) Rindenmulch.

Die untersagte Nutzung des Standorts zum Handeltreiben mit den genannten Gütern ist auch nicht gemäß § 35 Abs. 2 BauGB als sonstiges Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig. Sie beeinträchtigt Belange des § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

Zum einen dürfte die untersagte Nutzung den Darstellungen des Flächennutzungsplans widersprechen (vgl. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Nach den vom Antragsgegner im Beschwerdeverfahren vorgelegten Unterlagen weist der Flächennutzungsplan den betroffenen Standort als Bestandsfläche für die Gewinnung von Bodenschätzen aus. Wie vorher erläutert wurde, steht die Nutzung des betroffenen Areals als Lager-, Umschlags- und Verkaufsplatz für Materialien, die eigens von einem anderen Ort hergebracht werden, aber weder mit dem ehemaligen (gem. § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) privilegierten Kiesabbau noch mit der Wiederverfüllung der Kiesgrube in einem sachlichen Zusammenhang. Die Festsetzung im geltenden Flächennutzungsplan dürfte trotz zwischenzeitlicher Beendigung des Kiesabbaus nicht überholt sein, weil auch nach Darstellung der Antragstellerin die im wasserrechtlichen Bescheid vom 22. Dezember 2005 vorgesehene Wiederverfüllung der Grube noch nicht abgeschlossen ist. Es ist ferner nicht ersichtlich, dass die vormals von der Gemeinde T. angedachte Bauleitplanung zur Ausweisung des Standorts als Gewerbegebiet einen fortgeschrittenen Stand erreicht hat, der es (ggf. analog den Grundsätzen gem. BVerwG, U. v. 13.3.2003 - 4 C 3.02 - NVwZ 2003, 1261 ff. = juris Rn. 31) wegen „Planreife“ rechtfertigen könnte, einen Widerspruch zum Flächennutzungsplan i. S. von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu verneinen. Es spricht sogar Einiges dafür, dass diese Planung nicht mehr ernsthaft weiterverfolgt wird, weil die Gemeinde nunmehr weiter westlich - zur dortigen Ermöglichung der untersagten Nutzung - eine Bauleitplanung zur Ausweisung einer Gewerbefläche in Gang gesetzt hat. Unabhängig davon, dass auch diesbezüglich kein fortgeschrittener Planungsstand ersichtlich ist, betrifft diese Planung aber nicht den von der Nutzungsuntersagung betroffenen Standort.

Jedenfalls wird durch das untersagte Vorhaben die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB). Soweit die Antragstellerin auf Vorbelastungen aufgrund des Kiesabbaus verweist, kann sie damit nicht mit Erfolg durchdringen. Der Belang des Schutzes der natürlichen Eigenart der Landschaft verfolgt den Zweck, den Außenbereich mit seiner naturgegebenen Bodennutzung für die Allgemeinheit zu erhalten. Die Landschaft soll in ihrer natürlichen Funktion und Eigenart bewahrt bleiben. Deshalb sollen bauliche Anlagen abgewehrt werden, die der Landschaft wesensfremd sind. Vorhaben mit anderer als land- oder forstwirtschaftlicher Bestimmung sind deshalb zumeist unzulässig. Es kommt dabei nicht maßgeblich darauf an, ob das Vorhaben mehr oder weniger auffällig in Erscheinung tritt. Der Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft beinhaltet nämlich nicht nur eine optisch-ästhetische Komponente, sondern dient insbesondere auch der Bewahrung der funktionellen Bestimmung der Landschaft. Eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft kommt nur dann nicht in Betracht, wenn sich das Baugrundstück wegen seiner natürlichen Beschaffenheit weder für die Bodennutzung noch für Erholungszwecke eignet oder es seine Schutzwürdigkeit durch bereits erfolgte anderweitige Eingriffe eingebüßt hat (BayVGH, U. v. 17.1.2011 - 15 B 10.1445 - juris Rn. 20; BayVGH, B. v. 11.8.2011 - 15 ZB 11.1214 - juris Rn. 5; vgl. in diesem Zusammenhang auch BVerwG, U. v. 15.5.1997 - 4 C 23.95 - NVwZ 1998, 58 ff. = juris Rn. 21, wo die Eigenständigkeit des öffentlichen Belangs der natürlichen Eigenart der Landschaft gegenüber den Belangen des Landschaftsbilds sowie des Erholungswerts hervorgehoben wird). Entscheidend für den vorliegenden Fall ist insofern, dass für das (ehemalige) Kiesgrubengelände eine Rekultivierung (vgl. die Regelungen im wasserrechtlichen Bescheid vom 22. Dezember 2005) zu erfolgen hat. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass die mit einer (vormaligen) Abgrabung zwangsläufig verbundene Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft auf Dauer bestehen bleiben wird (vgl. BayVGH, B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 4). Der Antragsgegner hat im vorliegenden Beschwerdeverfahren mithin zu Recht darauf verwiesen, dass ein Grundstück, auf dem Kiesabbau stattgefunden hat und das - wie hier - im Anschluss zu verfüllen und zu rekultivieren ist, seine Schutzwürdigkeit hinsichtlich des Belangs der natürlichen Eigenart der Landschaft wiedererlangt.

Ob bei Fortbestehen der untersagten Nutzung die Entstehung, die Verfestigung oder die Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten ist (vgl. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB), kann mit Blick auf die beeinträchtigten Belange gem. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 sowie wohl auch Nr. 1 BauGB dahingestellt bleiben.

bb) Der Antragsgegner hat über die Prüfung und Verneinung der materiellen Legalität hinaus zudem im Rahmen der Ermessensausübung weitere sachgerechte Erwägungen angestellt, um die Nutzungsuntersagung zu begründen. Die insbesondere auf die wirtschaftlichen Interessen der Antragstellerin ausgerichteten Argumente, mit denen die Beschwerdebegründung die Unverhältnismäßigkeit bzw. die Unvereinbarkeit der Nutzungsuntersagung mit den Grundrechten aus Art. 12 Abs. 1 GG (Berufsfreiheit) und Art. 14 Abs. 1 GG (Eigentumsfreiheit, Recht am eingerichteten und ausgeübten Betrieb) zu begründen versucht, greifen nicht durch.

Art. 14 Abs. 1 GG schützt nur das Recht, Grundstücke im Rahmen der Gesetze bebauen zu können. Wie weit der Schutz der Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) reicht, ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist. Auch die Baufreiheit, die vom Schutzbereich des Eigentumsgrundrechts umfasst wird, ist nur nach Maßgabe des einfachen Rechts gewährleistet. Verfassungsrechtlichen Schutz genießt eine Eigentumsposition im Bereich des Baurechts nur im Rahmen der mit ihr zulässigerweise verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse. Der Gesetzgeber hat in § 35 BauGB für Vorhaben im Außenbereich eine differenzierende Regelung geschaffen, mit der er für die bauliche Nutzung des Außenbereichs eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG getroffen hat. Sind die dort genannten Tatbestandsvoraussetzungen - wie hier - nicht erfüllt, und ist ein Vorhaben daher als materiell illegal einzustufen, so scheidet eine darüber hinaus gehende Berufung auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG - sei es als Anspruchsgrundlage auf Zulassung, sei es (wie hier) als ausschließendes Ermessenskriterium bzgl. eines bauordnungsrechtlichen Einschreitens gegen illegale Vorhaben - aus. (BVerwG, U. v. 12.3.1998 - 4 C 10.97 - BVerwGE 106, 228 ff. = juris Rn. 26 ff.; U. v. 19.2.2004 - 4 C 4.03 - BVerwGE 120, 130 = juris Rn. 17; B. v. 22.5.2007 - 4 B 14.07 - ZfBR 2007, 582 f. = juris Rn. 9; BayVGH, U. v. 13.2.2001 - 20 B 00.2213 - BayVBl. 2002, 411 f. = juris Rn. 17; OVG Saarl., B. v. 6.1.2012 - 2 B 398/11 - juris Rn. 15).

Auch aus Art. 12 Abs. 1 GG dürfte bereits vom Grundsatz her kein Recht auf die Ausübung oder Aufrechterhaltung einer baurechtlich illegalen Nutzung hergeleitet werden können. Dies folgt schon aus der schlichten Überlegung, dass ansonsten eine Anordnung einer Nutzungsuntersagung (ebenso wie die Anordnung deren sofortiger Vollziehung) in den meisten Fällen unzulässig und ein effizienter Vollzug des Baurechts in einem wesentlichen Bereich kaum noch möglich wäre. Es darf nicht aus den Augen verloren werden, dass gerade bei baurechtlichen Nutzungen das Zeitelement eine wesentliche Rolle spielt. Mit der über einen längeren Zeitraum aufrecht erhaltenen illegalen Nutzung erreicht der Nutzer ungeachtet entgegenstehender gesetzlicher Vorschriften u.U. sein wirtschaftliches Ziel. Die präventive Kontrolle in einem Genehmigungsverfahren soll demgegenüber ein Unterlaufen der Vorschriften gerade verhindern (BayVGH, B. v. 15.1.2013 - 9 CS 12.551- juris Rn. 15). Jedenfalls wäre mangels objektiver und subjektiver Berufszugangsregelungen hinsichtlich Art. 12 Abs. 1 GG allenfalls die Stufe der Berufsausübung betroffen. Diesbezügliche Regelungen sind ohne weiteres zulässig, wenn sie durch hinreichende Gründe des Allgemeinwohls gerechtfertigt sind, wenn das gewählte Mittel zur Erreichung des verfolgten Zwecks geeignet und auch erforderlich ist und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen der Schwere des Eingriffs und dem Gewicht der rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit noch gewahrt ist (BVerfG, U. v. 13.12.2000 - 1 BvR 335/97 - juris Rn. 26; BVerfG, U. v. 10.6.2009 - 1 BvR 706/08 - BVerfGE 123, 186 ff. = juris Rn. 165). Hiervon ist aufgrund der vorstehenden Überlegungen auszugehen. Die wirtschaftlichen Belange der Antragstellerin sind im Übrigen im Rahmen des vom Landratsamt ausgeübten Ermessens durch eine gestaffelte Fristenlösung hinreichend berücksichtigt worden. Im Bescheid wird insoweit ausgeführt, dass geltend gemachte wirtschaftliche Nachteile im Rahmen der Ermessensentscheidung nur in untergeordnetem Ausmaß zum Tragen kommen, zumal die Antragstellerin jahrelang Gewinne aus der rechtswidrigen Nutzung des Baustoffhandels gezogen habe, ohne sich um die erforderliche Baugenehmigung zu bemühen. Einen formalen Duldungsakt des Landratsamts P. habe es nicht gegeben. Allein die lange Zeit der rechtswidrigen und unberechtigten Nutzung der Anlage könne die Bauherrin nicht mit Erfolg gegen die Nutzungsuntersagung ins Feld führen. Diese Erwägungen sind nicht sachwidrig; sie entsprechen der Rechtsprechung und Kommentarliteratur (vgl. BayVGH, B. v. 13.4.2000 - 2 ZB 00.723 - juris Rn. 4; B. v. 10.1.2001 - 15 ZB 98.2481 - juris Rn. 9; B. v. 15.9.2006 - 15 ZB 06.2065 - juris Rn. 5; OVG NW, U. v. 16.3.2012 - 2 A 760/10 - juris Rn. 52; vgl. auch Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 305).

Insbesondere erscheint die streitgegenständliche Nutzungsuntersagungsverfügung auch deshalb als verhältnismäßig, weil die Antragstellerin für die baurechtlich illegale Fortführung der Nutzung des Areals als Lager-, Umschlag- und Verkaufsplatz für schüttbare Güter und Baustoffe und für die ggf. falsche Einschätzung der Rechtslage bei Erwerb des Betriebs selbst verantwortlich ist. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin schon nicht substanziiert glaubhaft gemacht haben dürfte, dass die Existenz ihres Betriebes bedroht ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 10.5.2012 - OVG 10 S 42.11 - juris Rn. 11), erscheint es vor diesem Hintergrund sachgerecht, dass der Antragsgegner im Rahmen des Ermessens weitere Erwägungen hinsichtlich der wirtschaftlichen Betroffenheit der Antragstellerin nicht als ausschlaggebend angesehen hat, zumal die Antragstellerin im Vergleich gegenüber denjenigen Unternehmern, die sich ordnungsgemäß verhalten, ohne Beachtung des vorgeschriebenen Baugenehmigungsverfahrens über Jahre tatsächlich wirtschaftliche Vorteile gezogen hat. Der von der Antragstellerin behaupteten Unverhältnismäßigkeit der angefochtenen Maßnahme steht mithin auch das öffentliche Interesse entgegen, dass ggf. ein weiteres Unterlassen bauordnungsrechtlicher Eingriffsinstrumentarien aufgrund einer negativen Vorbildwirkung von anderen Gewerbetreibenden zum Anlass genommen werden könnte, ebenfalls die präventive Kontrolle der Bauaufsicht zu unterlaufen. In dieser Hinsicht hat das Landratsamt im Rahmen seiner Ermessenserwägungen (Seite 6 des Bescheids vom 21. Mai 2015) zu Recht hervorgehoben, dass der Schaden, der von einem Rechtsschein eines ungenehmigten Gewerbebetriebs im Außenbereich ausgehe, erheblich sein könne. Insofern können auch die Begründungselemente zum Sofortvollzug ergänzend herangezogen werden. Der Bescheid vom 21. Mai 2015 verweist insofern darauf, dass die Vorbildwirkung einer illegalen Nutzung eine Nachahmung und Verfestigung baurechtswidriger Zustände befürchten lasse. Vor diesem Hintergrund ist die Nutzungsuntersagung trotz langjähriger Kenntnis der Bauaufsichtsbehörde von der illegalen Nutzung weder unverhältnismäßig noch aus einem anderen Grund ermessenswidrig.

Entgegen dem Vorbringen in der Beschwerdebegründung spielt es für eine ordnungsmäße und insbesondere verhältnismäßige Ermessensausübung daher keine Rolle, dass der Antragsteller nicht ermittelt hat, ab wann die Ausgaben der Antragstellerin für die gekaufte Gesamtkonzeption amortisiert sind, und es auch nicht als ausschlaggebend angesehen hat, dass die Antragstellerin nach ihrem Vortrag die Rekultivierung der Kiesgrube über den untersagten Güterverkauf refinanziere. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, dass jedenfalls im Rahmen des Ermessens zu berücksichtigen sei, dass die Gemeinde T. nunmehr eine Bauleitplanung verfolge, in dessen Folge der Betrieb der Antragstellerin in absehbarer Zeit wenigstens im Nahbereich wieder aufgenommen werden dürfe, ist ihr - unabhängig davon, dass die nunmehr von der Gemeinde verfolgte Planung einen anderen Standort betrifft - auch diesbezüglich entgegenzuhalten, dass die zeitnahe Realisierung einer solchen Planung derzeit nicht absehbar ist, zumal nach den vom Antragsgegner vorgelegten Unterlagen schon im frühen Beteiligungsverfahren seitens des Landratsamts und der Höheren Landesplanungsbehörde Einwände erhoben worden sind.

d) Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

3. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, weil sie mit ihrer Beschwerde unterlegen ist (§ 154 Abs. 2 VwGO). Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.4, Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ-Beilage 2013, 57 ff.) und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

4. Durch die Entscheidung über die Beschwerde hat sich der (ohnehin nur „vorsorglich“ gestellte) Antrag auf Erlass einer Zwischenverfügung zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes (sog. „Hängebeschluss“, vgl. HessVGH, B. v. 7.10.2014 - 8 B 1686/14 - NVwZ 2015, 447 = juris Rn. 16 m. w. N.) erledigt.

5. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500 € festgesetzt.

I. Die Antragstellerin wendet sich gegen eine zwangsgeldbewehrte und für sofort vollziehbar erklärte bauordnungsrechtliche Verfügung zur Unterbindung der Nutzung einer Räumlichkeit als Wettlokal für Sportwetten in Form einer Vergnügungsstätte.

Im Erdgeschoss des nach dem zweiten Weltkrieg wieder in Stand gesetzten Anwesens FlNr. ... Gemarkung A. (= W.) befinden sich Räumlichkeiten, die in der Vergangenheit als Ladengeschäft genutzt worden sind (vgl. u. a. den auf Umbaumaßnahmen eines Schuhgeschäfts bezogenen Baugenehmigungsbescheid vom 3. Juni 1982).

Mit Bescheid vom 10. September 2012 lehnte die Antragsgegnerin den Antrag des vormaligen Betreibers /Pächters auf baurechtliche Genehmigung der Nutzungsänderung des im Erdgeschoss des vorgenannten Anwesen befindlichen Ladens in ein - schon damals tatsächlich bereits betriebenes - Büro für Sportwetten unter Hinweis auf eine am 3. August 2012 in Kraft getretene Veränderungssperre ab. Mit Urteil vom 26. September 2013 wies das Verwaltungsgericht Augsburg die gegen die Ver-sagung der Nutzungsänderungsgenehmigung gerichtete Verpflichtungsklage ab (Au 5 K 12.1307). Mit Beschluss vom 23. April 2015 lehnte der Verwaltungsgerichtshof den Antrag auf Zulassung der Berufung ab (15 ZB 13.2377).

Unter dem 29. Januar 2013 untersagte die Antragsgegnerin dem vormaligen Betreiber /Pächter, die ehemalige Ladeneinheit im Erdgeschoss des Anwesens als Wettlokal für Sportwetten zu betreiben bzw. durch Dritte betreiben zu lassen. Mit Urteil vom 26. September 2013 hob das Verwaltungsgericht Augsburg die in Nr. 2 des Tenors des Bescheids vom 29. Januar 2013 verfügte Zwangsgeldandrohung auf und wies die Anfechtungsklage gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung im Übrigen ab (Au 5 K 13.225). Mit Beschluss vom 23. April 2015 lehnte der Verwaltungsgerichtshof den (gegen die Klageabweisung im Übrigen gerichteten) Antrag auf Zulassung der Berufung ab (15 ZB 13.2378).

Laut einer in den Behördenakten befindlichen Gewerbeanmeldung vom 1. September 2014 nahm die Antragstellerin unter der Adresse W., ... folgende gewerbliche Tätigkeit auf:

„Weitergabe von Sportinformationen, Annahme von Kundenaufträgen zur Abgabe und Vermittlung von Sport- und Oddsetwetten an staatliche Konzessionslotterien auch mittels Online-Kurierdienste, Vermietung von Internetanschlüssen, Getränkeausschank (…).“

Die Antragsgegnerin führte ab Juni 2015 mehrere Baukontrollen durch. In einem Aktenvermerk vom 19. November 2015 über eine Ortsbesichtigung desselben Tages im Wettbüro „T...“ in der W. - als Betreiber wird im Aktenvermerk die Antragstellerin aufgeführt - hielt der Bauaufseher der Antragsgegnerin fest:

„Das Wettbüro war in Betrieb. In der Spielhalle befanden sich 5 Wettautomaten (Wett-Terminals), alle waren in Betrieb, auf insgesamt 6 Bildschirmen wurden die aktuellen Wettquoten angezeigt. Den Besuchern steht ein WC zur Verfügung. Die Gäste haben Zugriff auf einen Getränkeautomat. Ein Briefkasten für das Wettbüro ist nicht vorhanden.

Nach Inspektion und Stellungnahme von Herrn B... und Herrn R... vor Ort können auch die 5 Wett-Terminals als Bildschirm verwendet werden, um sich - ähnlich wie auf den 6 zusätzlich vorhandenen Bildschirmen - die Live-Wetten anzeigen zu lassen. (…)“

Mit dem streitgegenständlichen, am 2. Dezember 2015 zur Post gegebenen Bescheid vom 30. November 2015 untersagte die Antragsgegnerin der Antragstellerin - unter Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 2), unter Androhung eines Zwangsgeldes i.H. von 2.000,- € (Nr. 3) sowie unter gleichzeitiger (ebenfalls sofort vollziehbarer) Duldungsanordnung gegenüber den Grundstückseigentümern (Nr. 4, mit Zwangsgeldandrohung unter Nr. 5) - mit Nr. 1 Satz 1, die ehemalige Ladeneinheit im Erdgeschoss des betroffenen Anwesens als Wettlokal für Sportwetten in Form einer Vergnügungsstätte zu betreiben bzw. durch Dritte betreiben zu lassen. Zu diesem Zweck seien sämtliche (sechs) Bildschirme und (fünf) Wett-Terminals zu beseitigen (Nr. 1 Satz 2). Zur Begründung wird ausgeführt, dass die Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei. Mit der den Besuchern über die Wett-Terminals eingeräumten Möglichkeit, das Spiel- bzw. Wettgeschehen live zu verfolgen und an Sportwetten teilzunehmen, sowie aufgrund des Vorhandenseins eines Getränkeautomaten und von drei Stehtischen bestehe zu einem Verweilen ausreichend Gelegenheit, so dass das Wettlokal mit einer Gesamtnutzfläche von 127 m² als kerngebietstypische Vergnügungsstätte einzuordnen sei. Dies sei im hier gegebenen faktischen Mischgebiet gem. § 34 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) i.V. mit § 6 der Baunutzungs-verordnung (BauNVO) bauplanungsrechtlich unzulässig, zumal zur Sicherung der Planung eine am 3. August 2012 in Kraft getretene Veränderungssperre erlassen worden sei. Ein vormals gestellter Antrag auf Nutzungsänderung in ein Büro für Sportwetten sei mit Bescheid vom 10. September 2012 abgelehnt worden. In Ausübung ihrer Planungshoheit lehne die Antragsgegnerin eine Ausnahme von der Veränderungssperre ab. Infolge des festgestellten Sachverhalts könne die Nutzungsuntersagung, zu deren Umsetzung die Bildschirme und Wett-Terminals zu beseitigen seien, gestützt auf Art. 76 Abs. 2 BayBO in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens ausgesprochen werden. Hierfür genüge bereits die formelle Rechtswidrigkeit, d. h. die Nutzung ohne die hierfür erforderliche Baugenehmigung. Die Nutzungsuntersagung stehe im öffentlichen Interesse und sei auch verhältnismäßig. Aufgrund einer negativen Vorbildwirkung liege die angeordnete sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse.

Am 8. Dezember 2015 erhob die Antragstellerin Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg mit dem Antrag, den Bescheid vom 30. November 2015 aufzuheben. Über die Klage ist - soweit nach Aktenlage ersichtlich ist - bislang nicht entschieden. Ebenfalls am 8. Dezember 2015 beantragte die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht, die aufschiebende Wirkung der Klage wiederherzustellen bzw. anzuordnen. Die Antragstellerin wies im erstinstanzlichen Verfahren u. a. darauf hin, dass die Sitzgelegenheiten und der vormalige Getränkeautomat entfernt worden seien. Außerdem betrage die Nutzfläche des Ladens nur noch ca. 40 m².

Mit Beschluss vom 15. Januar 2016 lehnte das Verwaltungsgericht den Eilantrag ab. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, die unter Nr. 1 Satz 1 des Bescheides ausgesprochene Nutzungsuntersagung sei gemäß Art. 76 Satz 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) voraussichtlich rechtmäßig und verletze die Antragstellerin nicht in ihren Rechten. Die hier vorliegende genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, die die Vermittlung von Live-Wetten umfasse, überschreite die Schwelle zur Vergnügungsstätte. Da sich die Nutzung der Betriebsstätte nicht mehr im Rahmen der Variationsbreite der genehmigten gewerblichen Nutzung als Ladengeschäft bewege, sei die untersagte Nutzung formell rechtswidrig. Die untersagte Nutzung als Vergnügungsstätte sei - mit Blick auf die erst im Hauptsacheverfahren zu klärenden genauen Verhältnisse im betroffenen unbeplanten Ortsteil - auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Die Ermessensausübung der Antragsgegnerin sei nicht zu beanstanden. Nr. 1 Satz 2 des Bescheides sei ebenfalls von Art. 76 Satz 2 BayBO gedeckt, weil sich vorliegend die rechtswidrige Nutzung gerade im Vorhandensein der zu beseitigenden Gegenstände manifestiere. Die Zwangsgeldandrohung (Nr. 3) sei hinreichend bestimmt und halte sich hinsichtlich Fristsetzung und Höhe im Rahmen des Angemessenen.

Mit ihrer Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter.

Sie beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 15. Januar 2016 abzuändern und die aufschiebende Wirkung gegen Nr. 1 des Bescheides vom 30. November 2015 wiederherzustellen sowie gegen Nr. 3 des Bescheides anzuordnen.

Die Antragsgegnerin hat sich im laufenden Beschwerdeverfahren nicht geäußert.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II. Die zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg.

Die von der Antragstellerin innerhalb der gesetzlichen Begründungsfrist dargelegten Gründe, auf die sich die Prüfung beschränkt (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), rechtfertigen keine Abänderung oder Aufhebung der angefochtenen Entscheidung. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag der Antragstellerin nach der im Verfahren gem. Art. 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung zu Recht abgelehnt. Die Anfechtungsklage der Antragstellerin gegen Nr. 1 des Bescheides vom 30. November 2015 sowie gegen Nr. 3 dieses Bescheides wird voraussichtlich keinen Erfolg haben. Der Bescheid vom 30. November 2015 ist aller Voraussicht nach rechtmäßig und verletzt die Antragstellerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO als Befugnisnorm sind mit hoher Wahrscheinlichkeit erfüllt; Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Das Vorbringen der Antragstellerin rechtfertigt keine andere Beurteilung.

1. Nach der im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung ist von den tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO für eine Nutzungsuntersagung auszugehen.

In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinn von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vorliegt‚ wenn das Vorhaben - wie hier - ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Die Nutzungsuntersagung hat - insoweit einer Baueinstellung entsprechend - die Funktion‚ den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen; es muss daher in der Regel nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist. Eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (vgl. z. B. BayVGH, U. v. 19.5.2011 - 2 B 11.353 - BayVBl. 2012, 86 = juris Rn. 30 ff.; U. v. 16.2.2015 - 1 B 13.648 - NVwZ-RR 2015, 607 = juris Rn. 22; B. v. 23.04.2015 - 15 ZB 13.2378 - juris Rn. 5 f.; B. v. 8.6.2015 - 2 ZB 15.61 - juris Rn. 3; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand September 2015, Art. 76 Rn. 282 m. w. N.).

Für die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagungsverfügung kommt es deshalb nicht darauf an, ob die Bauaufsichtsbehörde das Vorhaben für genehmigungsfähig hält, sondern darauf, ob das Vorhaben o f f e n s i c h t l i c h genehmigungsfähig ist. Der Betrieb der Antragstellerin ist derzeit weder als Wettannahmestelle noch als Wettvermittlungsstelle, Wettbüro oder als Vergnügungsstätte genehmigt. Es liegt nach summarischer Prüfung auch nicht auf der Hand, dass das Vorhaben genehmigungsfähig ist. Vielmehr muss die Genehmigungsfähigkeit im laufenden Baugenehmigungsverfahren noch geklärt werden.

a) Der Betrieb von Wettvermittlungsstellen kommt in bauplanungsrechtlicher Hinsicht seiner Art nach als Gewerbebetrieb oder als Vergnügungsstätte in Betracht (gegen die Einstufung als Laden i. S. v. §§ 2 bis 4a BauNVO vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. 2014, § 4a Rn. 23.69). In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird zwischen sog. „Wettannahmestellen“ und „Wettbüros“ unterschieden. Während bloße Wettannahmestellen für Sportwetten mit den Annahmestellen für Lotto und Toto gleichgestellt werden, sind Wettbüros als Vergnügungsstätten zu behandeln, wenn sie auch der kommerziellen Unterhaltung dienen (BayVGH, B. v. 23.4.2015 - 15 ZB 13.2377 - juris Rn. 15; B. v. 7.5.2015 - 15 ZB 14.2673 - juris Rn. 5 f.; B. v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - NVwZ-RR 2015, 774 = juris Rn. 14; B. v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris Rn. 7; OVG Berlin-Bbg, U. v. 6.10.2015 - OVG 10 B 1.14 - juris Rn. 42; OVG Rh-Pf., B. v. 14.4.2011 - 8 B 10278/11 - NVwZ-RR 2011, 635 = juris Rn. 11; OVG Saarl, B. v. 24.4.2009 - 2 B 265/09 - BauR 2010, 449 = juris Rn. 13; HessVGH, B. v. 25.8.2008 - 3 UZ 2566/07 - NVwZ-RR 2009, 143 = juris Rn. 5; vgl. auch Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Kommentar, Stand November 2015, § 6 BauNVO Rn. 43; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Auflage 2014, § 4a Rn. 23.69; Mitschang, ZfBR 2012, 419 ff. - jeweils m. w. N.).

Nach der im Verfahren gemäß § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung stellt die tatsächlich betriebene Wettvermittlungsstelle der Antragstellerin eine Vergnügungsstätte in Form eines Wettbüros dar. Unter Wettbüros in diesem Sinn fallen nach der Rechtsprechung des Senats - die entgegen den Darlegungen der Beschwerdebegrünung nicht singulär geblieben ist - Räumlichkeiten, in denen zwischen dem Kunden (Spieler), dem Wettbüro (Vermittler) und dem - meist im europäischen Ausland ansässigen - Wettunternehmen Transaktionen abgeschlossen werden, wobei es sich um Sportwetten bzw. um Wetten auf diverse sonstige Ereignisse handelt. Hinzu kommt im Regelfall, dass die Räumlichkeiten - insbesondere durch die Anbringung von Bildschirmen - Gelegenheit bieten, die Wettangebote bzw. -ergebnisse live mit zu verfolgen (vgl. BayVGH, B. v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - NVwZ-RR 2015, 774 = juris Rn. 14; ebenso: BayVGH, B. v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris Rn. 7; vgl. auch OVG Berlin-Bbg, U. v. 6.10.2015 - 10 B 1.14 - juris Rn. 42; OVG NW, B. v. 14.2.2014 - 2 A 1181/13 - juris Rn. 14 m. w. N.). Mit der Installation von Monitoren und dem Bereithalten von Wett-Terminals, auf denen die Sportereignisse, auf die aktuell gewettet werden kann, sowie die Wettarten und Wettquoten aufgelistet sind, hat die Antragstellerin eine nicht genehmigte Nutzung als Vergnügungsstätte aufgenommen. Allein die Vermittlung von Live-Wetten in einer - wie vorliegend - Wettvermittlungsstelle mit Monitoren, die ein Verfolgen aktueller Spielstände o.ä., auf die gewettet werden kann, ermöglicht, überschreitet nach der Rechtsprechung des Senats schon die Schwelle zur Vergnügungsstätte. Denn Live-Wetten bieten anders als Sportwetten, bei denen lediglich auf das Eintreffen eines Sportergebnisses zu festen Gewinnquoten gesetzt wird, eine rasche Aufeinanderfolge der Wettmöglichkeiten und verleiten den Kunden damit zu einem Verweilen bis zum Eintritt der jeweiligen Wettergebnisse, während dessen der Kunde die aktuellen Quoten und die Ergebnisse der Wettkämpfe auf Monitoren verfolgen und ggf. seine weiteren Wetten danach ausrichten kann. Die hier durch das Anbringen der Monitore zum Ausdruck kommende Bereitschaft zur Vermittlung von Live-Wetten dient daher, anders als eine bloße Wettannahmestelle, überwiegend der kommerziellen Unterhaltung. Dass es nach dem Vorbringen der Antragstellerin an Sitzgelegenheiten oder TV-Bildschirmen zur Übertragung von Sportereignissen fehle, keine Getränke ausgeschenkt oder Speisen verkauft würden und es keine Unterhaltungsspiele gebe, hindert grundsätzlich nicht die Annahme einer Vergnügungsstätte. Die Ausstattung eines Wettbüros mit Sitzgruppen oder TV-Bildschirmen, das Bereitstellen von Getränken und Speisen oder das Vorhalten von Unterhaltungsspielen sind lediglich (weitere) Indizien für das Vorliegen einer Vergnügungsstätte (vgl. BayVGH, B. v. 23.4.2015 - 15 ZB 13.2377 - juris Rn. 15, 20; B. v. 7.5.2015 - 15 ZB 14.2673 - juris Rn. 5; B. v. 8.6.2015 - 2 ZB 15.61 - juris Rn. 3; OVG Berlin-Bbg, U. v. 6.10.2015 - 10 B 1.14 - juris Rn. 42; VGH BW, B. v. 1.2.2007 - 8 S 2606/06 - BauR 2007, 1217 = juris Rn. 4; VG München, U. v. 17.2.2014 - M 8 K 13.1878 - juris Rn. 31 f.; VG Minden, B. v. 10.2.2006 - 1 L 69/06 - juris Rn. 17), aber keine unabdingbare Voraussetzung hierfür. Nichts anderes gilt hinsichtlich der Größe des Betriebs. Diese ist ein Kriterium zur Unter-scheidung von kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungs-stätten (exemplarisch VG Ansbach, U. v. 21.10.2015 - AN 9 K 14.00663 - m. w. N.). Eine Vergnügungsstätte liegt aber nicht erst ab einer bestimmten Flächengröße vor. Der „Verweilcharakter“, den die Antragstellerin dem Vorhaben abzusprechen sucht, folgt demnach vorliegend nicht aus einer möglichst angenehmen oder geselligen Atmosphäre, die dem Kunden neben dem Abschluss seiner Wette angeboten werden soll, sondern schlicht aus der Möglichkeit, sich während des Laufs der Sportveranstaltungen in den Räumen des Wettbüros aufzuhalten, um die über Wandmonitore ausgestrahlten aktuellen Quoten und Ergebnisse der Wettkämpfe live zu verfolgen und noch während der laufenden Sportveranstaltungen in schneller Abfolge auf bestimmte Ereignisse zu wetten (zum Ganzen: BayVGH, B. v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - NVwZ-RR 2015, 774 = juris Rn. 12 ff.; ebenso: BayVGH, B. v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris Rn. 8; VG Saarl., U. v. 19.11.2014 - 5 K 2185/13 - juris Rn. 51 ff., 55; VG Gelsenkirchen, B. v. 30.9.2015 - 10 L 1877/15 - juris Rn. 28; VG Göttingen, U. v. 8.10.2015 - 2 A 231/14 - juris Rn. 49; abweichend: VG München, U. v. 24.6.2013 - M 8 K 12.4195 - juris Rn. 28 f.; VG Neustadt/Weinstr., B. v. 9.2.2011 - 3 L 59/11.NW - juris Rn. 11 ff., 24 ff.; VG Schleswig, B. v. 9.5.2014 - 8 B 10/14 - juris Rn. 14 ff.; enger als hier wohl auch OVG Rh-Pf., B. v. 14.4.2011 - 8 B 10278/11 - NVwZ-RR 2011, 635 = juris Rn. 11).

Der Wechsel von der (bislang genehmigten) Ladennutzung in eine Nutzung als Wettbüro /Vergnügungsstätte ist gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO baugenehmigungspflichtig. Eine verfahrensfreie Nutzungsänderung i. S. von § 57 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO kommt nicht in Betracht, weil eine Vergnügungsstätte in bauplanungsrechtlicher Hinsicht anders zu beurteilen ist als eine bislang genehmigte schlicht gewerbliche Nutzung als Ladenlokal. Bei diesem Nutzungswechsel ist zudem von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit, die der Einschlägigkeit der Befugnisnorm des Art. 76 Satz 2 BayBO entgegenstünde (s.o.), nicht auszugehen.

Dem Verwaltungsgerichtshof sind im Beschwerdeverfahren die aktuellen Genehmigungsunterlagen, aus denen sich die Begrenzung der Nutzfläche ergeben soll, nicht vorgelegt worden. Auch kann ohne Inaugenscheinnahme der Räumlichkeiten nicht beurteilt werden, inwiefern der gegenwärtige Betrieb des Wettbüros tatsächlich auf einer begrenzten Nutzfläche stattfindet. Nach Aktenlage kann der Senat mithin nicht einschätzen, ob die Wettvermittlungsstätte aufgrund ihrer Größe oder ihrer besonderen - einen größeren Einzugsbereich ansprechenden - Attraktivität bereits die Schwelle zu einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte erreicht (vgl. BVerwG, B. v. 19.11.1990 - 4 B 162/90 - juris Rn. 8; B. v. 29.10.1992 - 4 B 103/92 - NVwZ-RR 1993, 287 = juris Rn. 4; BayVGH, U. v. 24.3.2011 - 2 B 11.59 - BauR 2011, 1785 = juris Rn. 27, 28; VG Ansbach, U. v. 1.7.2015 - AN 9 K 14.01543 - juris Rn. 33; VG Ansbach, U. v. 21.10.2015 - AN 9 K 14.00663 - juris Rn. 28 ff.; VG Saarl., U. v. 19.11.2014 - 5 K 2185/13 - juris Rn. 58 ff.; VG Göttingen, U. v. 8.10.2015 - 2 A 231/14 - juris Rn. 52; Stock in König/Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2014, § 4a Rn. 36; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Kommentar, Stand November 2015, § 6 BauNVO Rn. 43). Insofern ist dem Senat im Eilverfahren keine abschließende Bewertung möglich, ob es sich vorliegend um eine Vergnügungsstätte handelt, die wegen ihrer Zweckbestimmung oder wegen ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig wäre (vgl. § 4a Abs. 3 Nr. 2, § 6 Abs. 2 Nr. 8, Abs. 3, § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Hierauf kommt es aber letztlich nicht an.

Die genehmigungspflichtige Änderung der Nutzung in eine Vergnügungsstätte (s.o.) ist auch dann nicht offensichtlich genehmigungsfähig,

- wenn nach Maßgabe der im Baugenehmigungsverfahren eingereichten und zu prüfenden Bauvorlagen, insbesondere nach Maßgabe der Planzeichnung und der gemäß § 3 Nr. 3, § 9 der Verordnung über Bauvorlagen und bauaufsichtliche Anzeigen (Bauvorlagenverordnung - BauVorlV) mit einzureichenden Betriebsbeschreibung (vgl. für eine Wettvermittlungsstelle BayVGH, B. v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - NVwZ-RR 2015, 774 = juris Rn. 17) von einer nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen sein sollte,

- wenn der baurechtlichen Zulassung der Nutzungsänderung die vormals erlassene Veränderungssperre wegen Zeitablaufs nicht mehr entgegenstehen sollte und die Antragsgegnerin immer noch keinen Bebauungsplan, dessen Festsetzungen dem Vorhaben entgegenstünden, erlassen hat sowie

- wenn - wovon offenbar beide Parteien ausgehen (vgl. Seite 3 des streitgegenständlichen Bescheides vom 30. November 2015; Seite 2 der erstinstanzlichen Antragserwiderung der Antragsgegnerin vom 21. Dezember 2015, Bl. 191 der Gerichtsakte Au 5 S 15.1788) - das Vorhaben in einem faktischen Mischgebiet i. S. von § 34 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 6 BauNVO liegen sollte.

Innerhalb eines (faktischen) Mischgebiets sind Vergnügungsstätten im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nur in den Teilen des Gebiets zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind (§ 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO). Dass diese Voraussetzung am Standort des Vorhabens ohne Weiteres gegeben wäre, ist nach Aktenlage nicht ersichtlich und wird auch von der Antragstellerin nicht substanziiert dargelegt (zur wertenden Gesamtbetrachtung bei der Anwendung des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO: VG Ansbach, U. v. 1.7.2015 - AN 9 K 14.01543 - juris Rn. 45; VG Göttingen, U. v. 8.10.2015 - 2 A 231/14 - juris Rn. 64 ff. m. w. N.). Sollte das Vorhaben aber alternativ nur ausnahmsweise zulassungsfähig sein (§ 6 Abs. 3 BauNVO), kann von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit nicht die Rede sein (BayVGH, B. v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris Rn. 13; VG Saarl., U. v. 19.11.2014 - 5 K 2185/13 - juris Rn. 61). Welche Alternative hier einschlägig ist, lässt sich - ebenso wie die Frage, ob von einer nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen ist - für den Senat nicht ohne weiteres anhand der Akten klären. Dies würde - zumal die Antragsgegnerin eine Situierung in einem durch Wohnnutzung geprägten Bereich vorgetragen hat (vgl. Seite 4 der Antragserwiderung vom 21. Dezember 2015) - entsprechende Ermittlungen abverlangen. Diese müssen zunächst im laufenden Baugenehmigungsverfahren erfolgen. Von einer Offensichtlichkeit der Zulässigkeit der streitgegenständlichen Nutzung des (bisherigen) Ladenlokals als Wettannahmestelle kann mithin nicht die Rede sein.

b) Der Wechsel von der (bislang genehmigten) Ladennutzung in die vorliegende Nutzung als Wettvermittlungsstelle ist gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO im Übrigen auch dann baugenehmigungspflichtig, wenn sich im Baugenehmigungsverfahren herausstellen sollte, dass - entgegen der vorher unter a) erfolgten (summarischen) Einordnung als Vergnügungsstätte - die Nutzungsänderung lediglich eine Wettannahmestelle im Sinne eines bloßen sonstigen Gewerbebetriebs zum Gegenstand hat. Aus Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO ergibt sich, dass eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer jeden Art von Nutzung eigene „Variationsbreite“ verlassen wird - nur dann handelt es sich um eine Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinn - und wenn für die neue Nutzung andere bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung (BayVGH, U. v. 19.5.2011 - 2 B 11.353 - BayVBl. 2012, 86 = juris Rn. 31; B. v. 10.6.2010 - 1 ZB 09.1971 - juris Rn. 15). Von einer genehmigungsfreien Nutzungsänderung gem. Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO ist bereits dann schon nicht mehr auszugehen, wenn die Zulässigkeit des geänderten Vorhabens i. S. von Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO anders beurteilt werden kann; ob das tatsächlich der Fall ist, ist im Genehmigungsverfahren erst zu prüfen (Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Bayerische Bauordnung, Stand: Dez. 2015, Art. 57 Rn. 224 m. w. N.; nach nordrhein-westfälischem Landesrecht vgl. VG Gelsenkirchen, B. v. 30.9.2015 - 10 L 1877/15 - juris Rn. 13 f. m. w. N.). Entscheidend für die Genehmigungspflicht ist im vorliegenden Fall allein schon der Umstand, dass den vormals als Ladengeschäft genehmigten Räumlichkeiten eine völlig neue Zweckbestimmung gegeben wurde, deren Zuordnung je nach Einordnung als schlichte Wettannahmestelle oder als Wettbüro sowie je nach dem Ergebnis der Prüfung im Baugenehmigungsverfahren als schlichter Gewerbebetrieb oder als Vergnügungsstätte in Betracht kommt, die jeweils anderen planungsrechtlichen Anforderungen unterliegen (im faktischen Mischgebiet vgl. etwa § 34 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO einerseits, § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3 BauNVO andererseits).

Allein schon die unter a) aufgezeigte rechtliche Kontroverse, wann eine Wettvermittlungsstelle die Schwelle zu einer Vergnügungsstätte überschreitet (vgl. die oben zitierten Gegenansichten zur Haltung des Senats; zusammenfassend zum Streitstand: VG Saarl., U. v. 19.11.2014 - 5 K 2185/13 - juris Rn. 51 ff.) zeigt, dass schon in rechtlicher Hinsicht jedenfalls nicht von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit auszugehen ist. Dasselbe gilt hinsichtlich des Einwands der Antragstellerin, dass jedenfalls im vorliegenden Fall gegen den „Verweilcharakter“ und damit gegen die Vergnügungsstättenqualität ihrer Wettvermittlungsstelle spreche, dass - wie die Erhebungen des Personals in der Zeit vom 8. Dezember 2015 bis zum 11. Dezember 2015 zeigten - sich die Kunden grundsätzlich nicht länger als wenige Minuten in ihrem Laden aufhielten. Unabhängig von der Frage, ob bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise allein aus tatsächlich erhobenen Daten überhaupt die Zweckbestimmung als Vergnügungsstätte in Frage gestellt werden kann (vgl. BayVGH, B. v. 23.4.2015 - 15 ZB 13.2377 - juris Rn. 20), unabhängig davon, dass die Erhebung von Dienstag bis Freitag (und damit nicht an den für Sportevents womöglich interessanteren Wochenendtagen) stattfand, und unabhängig von der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Erhebung über einen Zeitraum von lediglich vier Tagen bereits repräsentativ sein kann, zeigt auch die von der Antragstellerin erstellte Auflistung, dass es auch Kundenbesuche von 30 Minuten und länger gab (so etwa am Abend des 8. Dezember 2015: 18:00 Uhr bis 18:45 Uhr; 18:02 Uhr bis 18:40 Uhr; 18:07 Uhr bis 18:37 Uhr; 18:56 Uhr bis 19:25 Uhr; 18:56 Uhr bis 19:50 Uhr; 19:56 Uhr bis 20:30 Uhr; 20:09 Uhr bis 20:45 Uhr; 2 x 20:50 Uhr bis 21:40 Uhr; 2 x 21:25 Uhr bis 21:50 Uhr). Zudem wäre es auch insofern zunächst Sache der Baugenehmigungsbehörde, dem im Baugenehmigungsverfahren im Einzelnen nachzugehen, so dass jedenfalls allein die Behauptung, die Kundenbesuche bei der Antragstellerin dauerten grundsätzlich nur wenige Augenblicke oder Minuten, nicht genügt, um die Offensichtlichkeit der Genehmigungsfähigkeit zu begründen.

Soweit die Antragstellerin in ihrer Antragsbegründung weiter ausführt, dass auch Monitore und Terminals mit Anzeigen von Quoten und Liveergebnissen mittlerweile zur Standardausstattung von Lotto-Annahmestellen gehörten, ist dies für die Beurteilung des vorliegenden Falles irrelevant. Bei jeder - bundesweit betroffenen - Wettvermittlungsstelle hinge die Zulässigkeit von den jeweiligen baurechtlichen Genehmigungen ab. Soweit als solche genehmigte bloße Wettannahmestellen ihren Betrieb wesentlich ändern und nunmehr über Monitore und Terminals mit aktueller Spielstandanzeige und aktuellen Wettquoten Live-Wetten anbieten, handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Das folgt allein schon aus einer - möglichen - Einordnung des Wettbüros als Vergnügungsstätte (s.o.; ebenso: VG Gelsenkirchen, B. v. 30.9.2015 - 10 L 1877/15 - juris Rn. 33).

c) Im Übrigen können sich im Fall der Umnutzung eines bisherigen Ladenlokals in ein Wettbüro bzw. in eine Wettannahmestelle - ggf. neben der Stellplatzfrage - auch mit Blick auf das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot modifizierte, im Baugenehmigungsverfahren zu prüfende Anforderungen ergeben (vgl. BayVGH, B. v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris Rn. 9). Laut den von der Antragstellerin vorgelegten Erhebungen des Personals über Kundenbesuche in der Zeit vom 8. Dezember 2015 bis zum 11. Dezember 2015 hatte die Wettvermittlungsstelle der Antragstellerin - anders als eine herkömmliches Ladengeschäft - jedenfalls auch bis weit nach 22:00 Uhr geöffnet. Auch insofern kann sich die Zulässigkeit des Vorhabens mit Blick auf die Lärmbelastung der Nachbarschaft nach geänderten Maßstäben i. S. von Art. 55 Abs. 1, Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO richten, so dass auch in dieser Hinsicht nach Aktenlage bzw. nach summarischer Prüfung von einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung - unabhängig von der Einordnung als Wettannahmestelle oder als Wettbüro bzw. als herkömmlicher Gewerbebetrieb oder Vergnügungsstätte - auszugehen ist. Selbst wenn mithin lediglich eine Wettannahmestelle als sonstiger Gewerbebetrieb (§ 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO) ohne Vergnügungsstättenqualität vorläge, wäre das Vorhaben aus den genannten Gründen nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Aufgrund der sich durch die neue Nutzung und die neuen Öffnungszeiten ändernden Emissionsverhältnisse und der damit ggf. einhergehenden neuen und erhöhten Belastungen für die Nachbarschaft kann die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen werden, so dass auch aus diesem Grund von einer genehmigungspflichtigen und jedenfalls nicht ohne Weiteres - d. h. nicht offensichtlich - genehmigungsfähigen Nutzungsänderung auszugehen ist (BayVGH, B. v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris Rn. 13; ebenso OVG Rh-Pf., B. v. 14.4.2011 - 8 B 10278/11 - NVwZ-RR 2011, 635 = juris Rn. 12 ff.; VG Gelsenkirchen, B. v. 30.9.2015 - 10 L 1877/15 - juris Rn. 34).

2. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich.

Das der Antragsgegnerin eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt. Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird; liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (sog. intendiertes Ermessen; vgl. BayVGH, B. v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - NVwZ-RR 2015, 774 = juris Rn. 20; BayVGH, U. v. 16.2.2015 - 1 B 13.648 - NVwZ-RR 2015, 607 = juris Rn. 35 m. w. N.; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand September 2015, Art. 76 Rn. 301 m. w. N.). Die Antragsgegnerin hat jedenfalls ihr Ermessen erkannt, indem sie im Bescheid vom 30. November 2015 (Seite 4) darauf abgestellt hat, dass eine Nutzungsuntersagung bei dem festgestellten Sachverhalt gestützt auf Art. 76 Abs. 2 BayBO in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens habe ausgesprochen werden dürfen und dass insofern bereits die formelle Rechtswidrigkeit, d. h. die Nutzung ohne die hierfür erforderliche Baugenehmigung, genüge. Insofern spielt es auch keine Rolle, dass - selbst wenn die Veränderungssperre ausgelaufen und nicht erneuert worden sein sollte - die Antragstellerin im Rahmen ihrer Erwägungen im Bescheid ergänzend darauf verwiesen hat, eine Ausnahme von der Veränderungssperre abzulehnen.

Es hält sich ferner im Rahmen des von Art. 76 Satz 2 BayBO eröffneten Ermessens, dass die Antragsgegnerin neben der (inhaltlich beschränkten) Betriebsuntersagung in Nr. 1 Satz 2 des Bescheides vom 30. November 2015 auch die Beseitigung sämtlicher (sechs) Bildschirme und (fünf) Wett-Terminals angeordnet hat. Gegen die auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Bezug nehmenden begründenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts (vgl. Rn. 32 ff. der Ausfertigung des Beschlusses vom 15. Januar 2016), wonach eine Nutzungsuntersagung die Verpflichtung zum Entfernen von Gegenständen beinhalte, wenn sich die rechtswidrige Nutzung gerade im Vorhandensein bestimmter Gegenstände - wie vorliegend die Monitore und die Wett-Terminals - manifestiere (vgl. BayVGH, U. v. 19.11.2007 - 25 B 05.12 - BayVBl. 2008, 629 = juris Rn. 24; ebenso z. B.: VG Regensburg, U. v. 24.7.2012 - RO 6 K 12.428 - juris Rn. 60; VG Aachen, B. v. 1.2.2012 - 3 L 280/11 - juris Rn. 72 f.), hat die Antragstellerin keine substanziierten Einwände i. S. von § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO erhoben.

3. Gegen die Beseitigung der Wett-Terminals und Monitore bestehen auch mit Blick auf das Übermaßverbot keine Bedenken. Insbesondere steht die Geeignetheit der Beseitigungsverpflichtung nicht in Frage. Die schlichte Untersagung, Live-Wetten anzubieten, wäre schon kein gleich effektives Mittel. Es gelten - auch hinsichtlich der sonstigen Elemente der Verhältnismäßigkeit - insofern vergleichbare Erwägungen, die der Senat bereits in seinem Beschluss vom 21. Mai 2015 zugrunde gelegt hat (vgl. BayVGH, B. v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - NVwZ-RR 2015, 774 = juris Rn. 23). Soweit nach Aktenlage ersichtlich ist, können die Monitore und Wett-Terminals aus den Betriebsräumen der Antragstellerin entfernt werden, ohne dass ein Substanzverlust eintritt oder besondere Kosten hierfür anfallen. Der Antragstellerin geht es um die Vermittlung von Live-Wetten und ein zu diesem Zweck erforderliches und ständig aktualisiertes Informationsangebot über Ergebnisse, Ereignisse und Quoten zu laufenden Sportveranstaltungen. Es ist der Antragsgegnerin im Vollzug der Nutzungsuntersagung deshalb nicht zuzumuten, die Räume der Antragstellerin ständig daraufhin zu überprüfen, ob die Monitore eingeschaltet sind oder waren oder welche Inhalte auf ihnen dargestellt werden. Angesichts der unschwer vorzunehmenden Entfernung der Monitore und Wett-Terminals ist die Beseitigungsanordnung deshalb geeignet und auch verhältnismäßig, um die Nutzungsuntersagung durchzusetzen. Das Interesse der Antragstellerin an der wirtschaftlichen Führung ihres Betriebs, der ohne Informationsangebot über die zur Verfügung stehenden Wetten nicht funktionieren könne, ist nicht schutzwürdig.

Das gilt auch und gerade im vorliegenden Fall, zumal - anders als im Sachverhalt, der dem Beschluss des Senats vom 21. Mai 2015 (15 CS 15.9) zugrunde lag - die Antragstellerin hier noch nicht einmal über eine Baugenehmigung zur Nutzung der Räumlichkeiten als Wettannahmestelle verfügt und damit derzeit jede Form der Wettvermittlung - sei es unter rechtlicher Einordnung als Vergnügungsstätte, sei es als sonstiger Gewerbebetrieb - mangels erforderlicher Baugenehmigung formell illegal ist. Es lag in der Verantwortung der Antragstellerin, rechtzeitig vor Aufnahme der geänderten Nutzung einen vollständigen Änderungsbauantrag zu stellen, um sich über eine entsprechende Betriebsbeschreibung als Bestandteil der Bauvorlagen eine Wettannahmestelle bzw. ein Wettbüro mit einem aus ihrer Sicht erforderlichen Informationsangebot zur Vermittlung von Live-Wetten legalisieren zu lassen.

4. Gegen die Zwangsgeldandrohung sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

5. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, weil sie mit ihrer Beschwerde unterlegen ist (§ 154 Abs. 2 VwGO). Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Sie folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung.

6. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 15.000 Euro festgesetzt.

I. Die Antragstellerin wendet sich im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gegen eine bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung. Sie betreibt auf den in ihrem Eigentum stehenden Außenbereichsgrundstücken FlNr. ..., ..., ... der Gemarkung K. ohne baurechtliche Genehmigung einen Lager-, Umschlag- und Verkaufsplatz für Kies, Sand, Schotter, Humus, Rindenmulch und andere schüttbare Güter und Baustoffe. Auf den Grundstücken wurde vormals Kies abgebaut. Hierfür wurde der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin eine zuletzt bis zum 30. Juni 2015 verlängerte wasserrechtliche Erlaubnis für die Kiesentnahme und anschließende Wiederverfüllung erteilt.

Laut einer E-Mail der Gemeinde T. an das Landratsamt P. vom 4. November 2013 erwog die Gemeinde, über die Ausweisung eines Sondergebiets in einem Bebauungsplan die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Nutzung des Kiesgrubenareals für den Handel mit schüttbaren Gütern zu schaffen. Laut Aktenvermerk des Landratsamts P. über eine Besprechung am 14. November 2013 wurden die Chancen für das Zustandekommen eines entsprechenden Bebauungsplans als gering eingeschätzt. Im Rahmen einer „vorgezogenen Fachstellenbesprechung“, an dem Vertreter des Landratsamts P., der Stadt P., der Antragstellerin und der Gemeinde T. teilnahmen, sei man zu dem Ergebnis gekommen, dass sich die Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufstellung eines Bebauungsplans u. a. für den Handel mit schüttbaren Gütern insgesamt als schwierig darstelle. Im Rahmen eines weiteren Gesprächs bei der Gemeinde T. am 20. Februar 2014 sprachen sich die anwesenden Vertreter der Regierung von Niederbayern u. a. aufgrund des landesplanerischen Anbindungsgebots gegen eine entsprechende Bauleitplanung aus. Am 24. Juli 2014 beschloss der Gemeinderat von T. dennoch, das Verfahren zur Änderung ihres Flächennutzungsplans einzuleiten, wonach anstelle der Vorrangfläche für Kies nunmehr eine Gewerbefläche ausgewiesen werden solle.

Mit Schreiben vom 9. Dezember 2014 teilte der Regierungspräsident von Niederbayern dem Landratsamt P. mit, dass der von der Antragstellerin betriebene Handel mit diversen Baustoffen gestaffelt bis spätestens Herbst 2016 komplett eingestellt werde solle.

Mit für sofort vollziehbar erklärtem Bescheid des Landratsamts P. vom 21. Mai 2015 untersagte der Antragsgegner unter Anordnung von Zwangsgeldern der Antragstellerin den weiteren Betrieb einer Anlage zum Lagern, Umschlagen und Verkauf von Kies, Sand, Schotter, Humus, Rindenmulch und sonstigen schüttbaren Gütern und Baustoffen auf den o.g. Grundstücken, und zwar (jeweils einschließlich der Beseitigung der betroffenen Materialien und Güter)

- gem. Nr. 1. a) des Bescheidtenors bis zum 30. November 2015 bzgl. des Handels mit Waren aller Art, wie z. B. Zierkiesen, die sich in Säcken, auf Paletten oder in anderen abgepackten Formen befinden,

- gem. Nr. 1 b) des Bescheidtenors bis zum 31. Mai 2016 bzgl. des Handels mit allen nicht abgepackten Waren und Baustoffen wie losen Steinen, Findlingen, Humus, Rindenmulch und sonstigen - mit Ausnahme der unter 1. c) genannten - schüttbaren Gütern,

- gem. Nr. 1 c) des Bescheidtenors bis zum 30. November 2016 bzgl. des Handels mit Kies und Sand.

In den Bescheidgründen wird u. a. neben diversen Ermessenserwägungen ausgeführt, dass die Nutzung des Areals als „Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel“ eine formell illegale Nutzung sei, die am Maßstab von § 35 BauGB nicht genehmigungsfähig sei.

Die Antragstellerin ließ gegen den Bescheid vom 21. Mai 2015 Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht Regensburg erheben (dortiges Az. RN 6 K 15.904), über die - soweit ersichtlich - bislang nicht entschieden wurde. Im Rahmen eines Augenscheinstermins im Klageverfahren am 22. September 2015 erklärte der erste Bürgermeister der Gemeinde T. gegenüber dem Verwaltungsgericht, dass seitens der Gemeinde nach wie vor der Wille vorhanden sei, das Gelände der ehemaligen Kiesgrube als Gewerbegebiet auszuweisen; bisher seien allerdings Gespräche hierzu negativ verlaufen. Die anwesende Vertreterin der Regierung von Niederbayern teilte mit, dass Grund hierfür ein Zielkonflikt mit dem Landesentwicklungsprogramm gewesen sei.

Unter dem 12. Mai 2016 teilte der Bevollmächtigte der Antragstellerin im Klageverfahren mit, dass beabsichtigt sei, im Bereich der streitgegenständlichen Flächen nochmals Quarz-Abbautätigkeiten zu entfalten, was derzeit vom Bergamt fachlich geprüft werde. Zudem sei nunmehr die Möglichkeit der Bauleitplanung ggf. auf einem in der Nähe gelegenen Grundstück eröffnet, so dass eine zeitnahe Überführung der streitigen Nutzung dorthin in Betracht komme.

Mit Bescheid vom 25. Mai 2016 wurde die in Nr. 1. b) des Bescheides vom 21. Mai 2015 gesetzte Frist (31. Mai 2016) bis zum 30. Juni 2016 verlängert. Mit Schriftsatz vom 27. Juni 2016 bezog die Antragstellerin diesen Bescheid in die laufende Anfechtungsklage ein.

Im Rahmen eines Erörterungstermins vor dem Verwaltungsgericht im Klageverfahren RN 6 K 15.904 am 16. Juni 2016 führte der erste Bürgermeister der Gemeinde T. aus, dass seitens der Gemeinde nunmehr die Absicht bestehe, auf einem weiter westlich gelegenen Areal (westlich der N. Straße) ein Gewerbegebiet auszuweisen, in dem der Baustoffhandel der Antragstellerin künftig stattfinden könne. Dies setze aber auch die Änderung des Flächennutzungsplans voraus, so dass mit einem zeitlichen Rahmen von einigen Monaten zu rechnen sei. Der Antragsgegner übergab hierzu laut Protokoll in der mündlichen Verhandlung eine Stellungnahme der Regierung von Niederbayern, wonach der Standort des geplanten Gewerbegebiets nicht mit dem landesplanungsrechtlichen Anbindungsgebot in Einklang zu bringen sei.

Mit Beschluss vom 22. August 2016 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg die im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gestellten Anträge der Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen den Bescheid vom 21. Mai 2015 in der Gestalt des Änderungsbescheids vom 25. Mai 2016 wiederherzustellen, hilfsweise die sofortige Vollziehung aufzuheben sowie weiter hilfsweise dem Antragsgegner durch Zwischenverfügung (sog. „Hängebeschluss“) aufzugeben, vorläufig von einer sofortigen Vollziehung der Regelung in Nr. 1 des Bescheides abzusehen, ab. Nach summarischer Prüfung sei die Nutzungsuntersagungsverfügung von Art. 76 Satz 2 BayBO gedeckt. Eine Baugenehmigung für die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung der ehemaligen Kiesgrube in einen Lager-, Umschlags- und Verkaufsplatz bestehe nicht. Die behördliche Entscheidung sei auch ermessensgerecht, zumal die streitgegenständliche Nutzung nicht genehmigungsfähig sei. Der Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB sei nicht einschlägig. Als sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) beeinträchtige die Nutzung diverse Belange i. S. von § 35 Abs. 3 BauGB. Ein Ermessensfehler ergebe sich nicht aufgrund einer zu erwartenden Bauleitplanung. Selbst wenn die Gemeinde T. eine Bauleitplanung beabsichtige, könne jedenfalls von einer in unmittelbarer Zukunft zu erwartenden offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit keine Rede sein. Ähnlich verhalte es sich mit den von der Antragstellerin geplanten weiteren Abbautätigkeiten, die eine Zuständigkeit des Bergamts Südbayern begründen könnten. Insoweit sei bislang lediglich eine Probe für den Abbau von Quarzkies entnommen worden, ohne dass derzeit hinreichend konkretisiert sei, ob und wann für einen solchen Abbau eine Genehmigung erteilt werde. Erst recht sei nicht erkennbar, dass eine solche Genehmigung Auswirkungen auf die Zulässigkeit der gegenwärtigen und vom Antragsgegner untersagten Nutzung auf den betroffenen Grundstücken haben könnte. Durch die zeitliche Staffelung habe der Antragsgegner die Interessen der Antragstellerin hinreichend berücksichtigt; die im streitgegenständlichen Bescheid gesetzten bzw. nachträglich verlängerten Fristen seien daher als angemessen anzusehen. Auch die Anordnung des Sofortvollzugs sei ordnungsgemäß erfolgt.

Mit ihrer Beschwerde verfolgt die Antragstellerin - ohne im Beschwerdeverfahren ausdrücklichen einen Sachantrag zu stellen (mit Ausnahme des vorsorglichen Begehrens in Bezug auf den Erlass eines „Hängebeschlusses“) - ihr Rechtsschutzbegehren weiter.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Nach seitens der Antragstellerseite unwidersprochen gebliebener Darstellung des Antragsgegners (Schriftsatz vom 25. Oktober 2016) sei die in Nr. 1. b) des Bescheides vom 21. Mai 2015 gesetzte und mit Bescheid vom 25. Mai 2016 zunächst bis zum 30. Juni 2016 verlängerte Frist durch Bescheid vom 6. September 2016 weiter bis zum 15. Oktober 2016 verlängert worden.

Nach ebenso unwidersprochen gebliebener Darstellung des Antragsgegners hat die Gemeinde T. ein weiteres Verfahren zur Änderung ihres Flächennutzungsplans eingeleitetet („Deckblatt Nr. 10 zur Änderung des Flächennutzungsplans“), wonach eine Gewerbefläche westlich der Zufahrtsstraße - und damit auf einem anderen Standort westlich des streitgegenständlichen Lager- und Verkaufsplatzes - geplant sei (vgl. auch Seite 2 der Stellungnahme des Landratsamts vom 17. Oktober 2016, Anlage zum Schriftsatz der Landesanwaltschaft vom 25. Oktober 2016). Nach der von der Landesanwaltschaft Bayern vorgelegten Stellungnahme des Landratsamts, dem die Antragstellerseite trotz hinreichender Gelegenheit zur Stellungnahme im Beschwerdeverfahren insofern weder substanziell noch schlicht widersprochen hat, hat zwischenzeitlich eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB stattgefunden; eine weitere Behandlung der Stellungnahmen im Gemeinderat sei noch nicht erfolgt. Der Antragsgegner hat im laufenden Beschwerdeverfahren diverse Stellungnahmen aus dem Verfahren gem. § 4 Abs. 1 BauGB vorgelegt (Anlagen zum Schriftsatz der Landesanwaltschaft vom 25. Oktober 2016). Sowohl die Regierung von Niederbayern (Stellungnahme der Höheren Landesplanungsbehörde vom 14. August 2016) als auch das Landratsamt (Stellungnahme vom 19. September 2016, Stellungnahmen der Abteilung 7 Städtebau vom 29. August 2016) haben hiernach der Änderung des Flächennutzungsplans mit Blick auf § 1 Abs. 4 BauGB i. v. mit Nr. 3.3 LEP 2013 (Anbindungsgebot) widersprochen. Die Untere Naturschutzbehörde beim Landratsamt P. hat sich ebenfalls kritisch geäußert (Stellungnahme vom 19. September 2016).

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II. Die Beschwerde ist zulässig, hat aber in der Sache hat keinen Erfolg.

1. Die Zulässigkeit der Beschwerde scheitert nicht daran, dass die Antragstellerin keinen ausdrücklichen Beschwerdeantrag gestellt hat. Zwar verlangt die in § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO geforderte Begründung gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO grundsätzlich einen bestimmten Antrag, der sich aus dem Antrag auf Aufhebung bzw. Änderung des angefochtenen Beschlusses und dem Sachantrag zusammenzusetzen hat. Der Beschwerdeantrag kann sich aber auch - wie hier - sinngemäß aus den Beschwerdegründen ergeben. Insofern genügt es dem Antragserfordernis i. S. von § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO, wenn sich aus dem innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO Vorgetragenen mit hinreichender Bestimmtheit ermitteln lässt, in welchem Umfang und mit welchem Ziel die Entscheidung des Verwaltungsgerichts angefochten werden soll (vgl. BayVGH, B. v. 1.8.2016 - 15 CS 16.1106 - juris Rn. 13; Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 146 Rn. 21 unter Bezugnahme auf § 124a Rn. 25). Im vorliegenden Fall ist den inhaltlichen Ausführungen der gemäß § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO fristgerecht per Telefax am 30. September 2016 beim Verwaltungsgerichtshof eingegangenen Beschwerdebegründung der Antragstellerin gem. § 88 VwGO zu entnehmen, dass es dieser (neben dem vorsorglich gestellten Antrag auf Erlass eines „Hängebeschlusses“) in der Sache darum geht (und sie deshalb Entsprechendes konkludent beantragt), der Verwaltungsgerichtshof möge unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 22. August 2016 die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen den Bescheid vom 21. Mai 2015 in der Fassung der nachfolgenden Änderungsbescheide wiederherstellen.

2. Die so zu verstehende Beschwerde ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung überwiegt das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach ihre Anfechtungsklage keinen Erfolg haben wird bzw. weil die Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO als Befugnisnorm sind mit hoher Wahrscheinlichkeit erfüllt; Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Das gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu berücksichtigende Beschwerdevorbringen rechtfertigt keine andere Beurteilung.

a) Entgegen der Rechtsansicht der Antragstellerin wird Art. 76 Satz 2 BayBO nicht als Befugnisnorm durch speziellere Regelungen des Wasser- sowie des Bergrechts verdrängt. Die bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagung betrifft vorliegend einen von der wasserrechtlichen Bescheidlage unabhängigen gewerblichen Betrieb, der in keinem sachlichen /rechtlichen Zusammenhang mit dem beendeten Kiesabbau und der (wohl noch nicht vollendeten) Wiederauffüllung der Kiesgrube steht.

Unabhängig davon, dass der wasserrechtlich genehmigte Kiesabbau nach Aktenlage beendet ist und die wasserrechtliche Erlaubnis nach Maßgabe des wasserrechtlichen Bescheids des Landratsamts P. vom 22. Dezember 2005 bis zum 30. Juni 2015 befristet war, könnte die untersagte Nutzung allenfalls dann von der wasserrechtlichen Bescheidlage gedeckt sein (und Art. 76 Satz 2 BayBO als subsidiär verdrängt werden), wenn es zwischen der untersagten Nutzung (Betreiben einer Anlage zum Lagern, Umschlagen und Verkauf von schüttbaren Gütern und Baustoffen) und dem (bereits beendeten) Kiesabbau sowie der Wiederauffüllung der Kiesgrube einen inhaltlichen /rechtlichen Zusammenhang gäbe. Das ist aber offensichtlich zu verneinen. Der Kiesabbau wurde nach übereinstimmender Darstellung der Parteien bereits vor Jahren abgeschlossen. Auf Nachfrage des Landratsamts P. erklärte der (vormalige) Bevollmächtigte der Antragstellerin mit einem in den Behördenakten enthaltenen Schreiben vom 24. Oktober 2013, das umgeschlagene Material werde zu ca. 50% über T. aus E. und zu ca. 50% über S. (meist aus dem F. Raum) antransportiert. Nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin werden die heute zum Verkauf angebotenen Materialien extra angefahren, so dass der Baustoffhandel mithin mit dem ehemaligen Kiesabbau nichts zu tun hat. Auch wenn der Bescheidtenor neben dem Verkauf auch die Nutzung allgemein zum „Lagern“ untersagt, wird aus der Begründung des streitgegenständlichen Bescheids, die auf eine fehlende Baugenehmigung „für einen Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel“ abstellt, ersichtlich, dass von der Nutzungsuntersagung eine Lagerung nur dann erfasst ist, wenn diese zum Zwecke der Weiterveräußerung der gelagerten Stoffe erfolgt. Die Auslegung vom objektiven Empfängerhorizont ergibt somit klar, dass eine bloße kurzzeitige Zwischenlagerung von hergebrachtem Material zur Kiesgrubenverfüllung nicht von der ausgesprochenen Nutzungsuntersagung erfasst ist. Auch insofern kann es mithin keinen Überschneidungsbereich mit dem Regelungsinhalt der wasserrechtlichen Bescheidlage geben, der es rechtfertigen könnte, die Befugnisnorm des Art. 76 Satz 2 BayBO als subsidiär gegenüber wasserrechtlichen Regelungen anzusehen.

Soweit die Antragstellerin auf einen künftigen bergrechtlich zu gestattenden Quarzabbau verweist, kann es darauf schon deshalb nicht ankommen, weil ein solches Verfahren offenbar nicht abgeschlossen ist. Nach Aktenlage dürfte noch nicht einmal ein fortgeschrittenes Verfahrensstadium bestehen. Jedenfalls sind von der Antragstellerin keine entsprechenden Unterlagen vorgelegt worden, die anderes belegen. Die Antragstellerin hat nicht substanziiert vorgetragen, wo genau der Quarzabbau stattfinden soll, so dass nicht beurteilt werden kann, ob hier überhaupt von einer Standortidentität auszugehen ist. Insofern ist mithin nicht ersichtlich, inwiefern selbst bei Unterstellung eines bergrechtlichen Zulassungsbescheids ein räumlicher Zusammenhang besteht, aufgrund dessen ein eventueller Vorrang des Bergrechts gegenüber Art. 76 Satz 2 BayBO angedacht werden könnte. Zudem hat der Antragsgegner in der Beschwerdeerwiderung vom 25. Oktober 2016 unter Bezugnahme auf eine Stellungnahme des Landratsamts P. vom 17. Oktober 2016 darauf verwiesen, dass die Antragstellerin den Quarzabbau südlich des Waldwegs (FlNr. ... der Gemarkung K.) plane. Dem ist die Antragstellerseite im Beschwerdeverfahren nicht entgegengetreten. Schließlich umfasst der streitgegenständliche Bescheid - wie die Auslegung ergibt (s.o.) - nur die Nutzung des Areals als Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel (s.o.), enthält aber keine Regelung, inwiefern auf Basis einer bergrechtlichen Zulassung abgebauter Quarz am Abbauort (wo dieser auch immer sein mag) gelagert und verkauft werden darf. Es ist daher aus unterschiedlichen Gründen irrelevant, dass das Verwaltungsgericht in seiner Entscheidung nicht tragend darauf abgestellt hat, dass die Antragstellerin in der näheren Umgebung einen Abbau von Quarzkies aufzunehmen plant.

b) Nach der im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung ist von den tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO für eine Nutzungsuntersagung auszugehen. Nach dieser Befugnisnorm kann die zuständige Bauaufsichtbehörde - hier das Landratsamt (vgl. Art. 53 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BayBO) - eine Nutzung untersagen, wenn eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.

Die Anlage wird nach der im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, weil nicht ersichtlich ist, dass die untersagte (bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtige) Nutzung von einer Bau- oder sonstigen (spezielleren fachgesetzlichen) Genehmigung gedeckt ist, vgl. im Folgenden aa). Es liegt auch kein sonstiger Verwaltungsakt vor, nach dem trotz baurechtlicher Illegalität von einem bauordnungsrechtlichen Einschreiten abzusehen wäre, vgl. unten bb).

aa) In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften i. S. von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung tatbestandlich rechtfertigt‚ bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vorliegt‚ wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird (vgl. z. B. BayVGH, B. v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 21 m. w. N.). Das Landratsamt P. hat im Bescheid vom 21. Mai 2015 richtig dargelegt, dass die Nutzung des Areals als Lager-, Umschlags- und Verkaufsplatz für (angeliefertes) schüttbares Material und Baustoffe gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO baugenehmigungspflichtig ist. Die Ausführungen des Bescheids, wonach insbesondere die Ausnahmetatbestände gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 15 Buchst. a, Nr. 15 Buchst. b und Abs. 4 Nr. 1 BayBO nicht gegeben sind, sind überzeugend und werden zudem in der Beschwerdebegründung nicht substanziiert angegriffen.

Nach Aktenlage liegt auch keine Baugenehmigung für die Nutzung des Kiesgrubenareals als Umschlagplatz von Fremdmaterial oder für einen Baustoffhandel vor. Der Sachvortrag in der Beschwerdebegründung, wonach davon auszugehen sei, dass die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin wohl eine entsprechende Genehmigung erhalten habe, die jedoch heute nur noch beim Antragsgegner vorhanden sei (Seite 8 des Schriftsatzes vom 23. September 2016) bleibt unsubstanziiert und geht „ins Blaue hinein“. Anhaltspunkte für diese Mutmaßungen der Antragstellerin gibt es nach Aktenlage nicht. Insofern weist der Antragsgegner, der das Vorliegen einer entsprechenden Genehmigung bestreitet, zu Recht darauf hin, dass der Antragstellerin als Grundstückseigentümerin und -nutzerin die materielle Beweislast obliegt, wenn sie dennoch das Vorliegen einer legalisierenden Baugenehmigung behauptet (BVerwG, B. v. 17.7.2003 - 4 B 55.03 - NJW 2003, 3360 f. = juris Rn. 5; BayVGH, B. v. 9.12.2009 - 14 B 07.165 - juris Rn. 42; Decker in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand August 2016, Art. 76 Rn. 86 m. w. N.). Vorliegend käme der Nachweis einer Baugenehmigung, welche die untersagte Nutzung legalisierte, der Antragstellerin zugute. Da nach summarischer Prüfung der Sachlage im vorliegenden Eilverfahren nicht ersichtlich ist, dass es eine solche Baugenehmigung tatsächlich gibt, muss die Antragstellerin die Folgen der Ungewissheit der Erteilung einer solchen Baugenehmigung daher gegen sich gelten lassen.

bb) Die Antragstellerin kann der Nutzungsuntersagung weder eine behördliche Zusicherung (Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG), von einer Nutzungsuntersagung abzusehen, noch eine Duldungsverfügung des zuständigen Bauamts entgegenhalten.

Auf eine behördliche Zusicherung, keine bauordnungsrechtliche Eingriffsmaßnahmen durchzuführen, kann sich die Antragstellerin schon deshalb nicht berufen, weil sie schon nicht substanziiert vorgetragen hat, dass eine solche Zusicherung, die wegen Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG in Schriftform vorliegen müsste (im Zusammenhang mit bauordnungsrechtlichen Eingriffen wegen illegaler, ungenehmigter baulicher Anlagen: BayVGH, U. v. 19.11.2001 - 2 B 96.1347 - juris Rn. 28; U. v. 12.6.2002 - 2 B 96.1323 - juris Rn. 31; B. v 21.1.2003 - 14 ZB 02.1303 - juris Rn. 11; B. v. 3.5.2012 - 9 ZB 08.2578 - juris Rn. 5), ihr oder ihrer Rechtsvorgängerin gegenüber erlassen wurde. Eine solche Zusage findet sich ferner nicht in den vorgelegten Behördenakten. Eine schlichte (tatsächliche) langjährige Duldung bewirkt die Rechtsfolgen des Art. 38 Abs. 1 BayVwVfG nicht.

Zudem vermag sich die Antragstellerin nicht auf die von ihr zitierte Entscheidung des nordrhein-westfälischen Oberverwaltungsgerichts (U. v. 16.3.2012 - 2 A 760/10 - juris) zu berufen. In dieser Entscheidung wird hervorgehoben, dass einer Nutzungsuntersagung ggf. eine sog. „aktive Duldung“ entgegengehalten werden kann, die sich von einer bloß „faktischen Duldung“, bei der die Behörde einen illegalen Zustand über einen längeren Zeitpunkt lediglich tatsächlich hinnimmt, dadurch unterscheidet, dass eine - grundsätzlich schriftliche - Erklärung der Bauaufsichtsbehörde vorliegt, der mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen ist, ob, in welchem Umfang und gegebenenfalls über welchen Zeitraum die Duldung eines illegalen Zustands erfolgen soll (OVG NW a. a. O. juris Rn. 52 f. m. w. N.; vgl. auch VG Stuttgart vom 18. Juni 2012 - 2 K 1627/12 - juris). Eine solche „aktive“ Duldungszusage, deren Vorliegen vom Antragsgegner bestritten wird, ist weder in den vorgelegten Akten enthalten, noch hat die Antragstellerseite substanziiert vorgetragen, dass eine solche Duldungserklärung /-verfügung ergangen sei. Aus der bloßen Darlegung der Antragstellerin, aus dem duldenden Verhalten der Behörde sei zu schließen, dass sie sich auf Dauer mit der streitgegenständlichen Nutzung abgefunden habe, ist der Rückschluss auf eine „aktive Duldung“ im vorgenannten Sinn nicht begründet.

Allein durch eine faktische behördliche Duldung - also ein Nichteinschreiten trotz behördlichen Kenntnis der Nutzung - kann, selbst wenn sie über längere Zeit erfolgt ist, eine illegale bauliche Anlage nicht legal werden bzw. ein bestehender Widerspruch einer Nutzung zum öffentlichen Recht nicht aufgelöst werden. Die Befugnis zum Beseitigungsverlangen einer illegalen Anlage kann auch nicht verwirkt werden. Dies folgt schon daraus, dass nur Rechte, nicht aber Pflichten - hier die behördliche Pflicht, für rechtmäßige Zustände zu sorgen - verwirkt werden können (vgl. BayVGH, B. v. 15.9.2006 - 15 ZB 06.2065 - juris Rn. 5 m. w. N.). Eine längere faktische Duldung kann ausschließlich im Rahmen des behördlichen Ermessens, also auf der Rechtsfolgenseite des Art. 76 Satz 2 BayBO, relevant sein (hierzu im Folgenden), wobei auch insofern im Vergleich zu ausdrücklichen Duldungszusagen ein allenfalls verminderter Vertrauenstatbestand zu berücksichtigen ist (s.u.; nach OVG NW a. a. O. juris Rn. 52 soll eine rein faktische Duldung sogar grundsätzlich keinen Vertrauenstatbestand des Betroffenen begründen können).

c) Ermessensfehler sind nicht ersichtlich.

Das dem Antragsgegner eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt. Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird. Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall daher nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (sog. intendiertes Ermessen; vgl. BayVGH, B. v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 37 m. w. N.; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand August 2016, Art. 76 Rn. 301 m. w. N.). Allerdings dürfen insbesondere mit Blick auf das Übermaßverbot keine Besonderheiten vorliegen, die ausnahmsweise ein Absehen von der Untersagung erfordern. Eine formell rechtswidrige Nutzung darf daher grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist bzw. unter Bestandsschutz steht. Eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (vgl. z. B. BayVGH, B. v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 21 m. w. N.; Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 76, Rn. 33; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 350; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 282, 302). Es entspricht zudem gefestigter Erkenntnis, dass die bloße Duldung einer rechtswidrigen baulichen Anlage über längere Zeiträume hinweg im Sinn des schlichten Unterlassens des bauaufsichtlichen Einschreitens auch bei Kenntnis der Bauaufsichtsbehörde den späteren Erlass einer Beseitigungsanordnung nicht ausschließt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde aufgrund des Hinzutretens besonderer Umstände einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (BayVGH, B. v. 13.4.2000 - 2 ZB 00.723 - juris Rn. 4; B. v. 10.1.2001 - 15 ZB 98.2481 - juris Rn. 9 m. w. N.; vgl. auch Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 305).

Im vorliegenden Fall ist zwar nicht ersichtlich, dass die Bauaufsichtsbehörde durch positives Tun einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. Allerdings hat im vorliegenden Fall der Zeitraum der faktischen Duldung (zum Begriff s.o.) eine außergewöhnliche Dimension erreicht. Nach den (vom Antragsgegner nicht in Frage gestellten) Darlegungen der Antragstellerin bestand der formell illegale Baustoffhandel bereits, als sie den Betrieb bzw. das betroffene Kiesgrubengelände im Jahr 2006 erworben hatte (vgl. Niederschrift über einen Ortstermin /Augenschein des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 22. September 2015, Bl. 59 der VG-Akte RN 6 K 15.904; Schreiben des vormaligen Bevollmächtigten der Antragstellerin vom 20. Februar 2015). Laut einer in einem Schreiben der Regierung von Niederbayern vom 29. August 2014 zitierten Äußerung des Abteilungsleiters Bau des Landratsamts P. soll der ungenehmigte Baustoffhandel vor Ort sogar bereits seit 35 Jahren stattfinden. Für die Ausübung des Ermessens (Art. 40 BayVwVfG) maßgebliche Gesichtspunkte sind auch die Länge des Zeitraums, während dessen die Nutzung schon ausgeübt wurde sowie - damit zusammenhängend - ein Vertrauen des Nutzers, dass sein Vorhaben weiterhin unbeanstandet bleiben werde (Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 76, Rn. 33). Eine jahrelange tatsächliche Duldung kann es - weil dann kein Raum mehr für die typische „baueinstellungsartige“ Funktion der Nutzungsuntersagung ist - daher ausschließen, ermessensfehlerfrei eine Nutzungsuntersagung allein auf die formelle Illegalität zu stützen. Ist eine Nutzung - wie hier - über Jahrzehnte unter den Augen der Bauaufsicht unbeanstandet geblieben, spricht Vieles dafür, dass eine Nutzungsuntersagung dann weitergehende Ermessenserwägungen verlangt (BayVGH, B. v. 24.10.1986 - 20 CS 86.02260 - BayVBl. 1987, 753; Nds.OVG, B. v. 18.2.1994 - 1 M 5097/93 - NVwZ-RR 1995, 7 f. = juris Rn. 7; OVG NW, U. v. 27.4.1998 - 7 A 3818/96 - BauR 1999, 383 ff. = juris Rn. 38 f.; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 305; Molodovsky in Molodovsky/Famers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2016, Art. 76 Rn. 179; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 351 und 357).

Soweit insofern verlangt wird, dass die langfristige faktische Duldung im Bescheid berücksichtigt und erwogen wird und dass insofern nachvollziehbar dargelegt wird, warum entgegen dem bisherigen Verhalten nunmehr bauordnungsrechtliche Maßnahmen getroffen werden (vgl. Nds.OVG, B. v. 18.2.1994 a. a. O.), ist der Antragsgegner im Bescheid vom 21. Mai 2015 und den Folgebescheiden, mit denen die Umsetzungsfristen z.T. verlängert worden sind, diesen gesteigerten Ermessensanforderungen nach Ansicht des Senats gerecht geworden. Der Antragsgegner hat im vorliegenden Fall nicht allein auf die formelle Illegalität abgestellt, sondern seine Entscheidung im Rahmen des von ihm erkannten Ermessens (vgl. die Erwägungen auf Seiten 5 und 6 des Bescheids vom 21. Mai 2015) auch und gerade mit der materiellen Rechtslage begründet, vgl. im Folgenden sub aa). Im angegriffenen Bescheid vom 21. Mai 2015 finden sich zudem weitere sachgerechte Erwägungen zur ermessensfehlerfreien Begründung der Nutzungsuntersagung trotz langjähriger Kenntnis der Bauaufsichtsbehörde von der illegalen Nutzung, s. unter bb).

aa) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 21. Mai 2015 sowie im vorliegenden Rechtsstreit zu Recht zugrunde gelegt, dass die untersagte Nutzung materiell rechtswidrig, also nicht genehmigungsfähig ist. Er hat zwar darauf verwiesen, dass ein Einschreiten nach Art. 76 Satz 2 BayBO nur bei offensichtlicher materieller Illegalität ausgeschlossen sei (s.o.), hat aber in der Sache die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, die sowohl im Anwendungsbereich des Art. 59 BayBO als auch im Anwendungsbereich des Art. 60 BayBO Prüfgegenstand ist, eingehend geprüft und - nach Ansicht des Senats nach summarischer Prüfung im Verfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO - zu Recht verneint. Die Bauaufsichtsbehörde ist damit schon insofern über den „Normalfall“ einer Ermessensprüfungsprüfung bei einer Nutzungsuntersagung hinausgegangen und hat ihre Entscheidung nach Art. 76 Satz 2 BayBO jedenfalls ergänzend auch mit der fehlenden Genehmigungsfähigkeit /materiellen Legalität am Maßstab von § 35 BauGB begründet. Die Ausführungen der Antragstellerin, mit denen die vermeintliche bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Lager- und Verkaufsplatzes für die im Bescheid bezeichneten Stoffe begründet werden sollen, überzeugen nicht.

Der - zumal wenig substanziierte - Hinweis der Antragstellerin, dass es einen Bebauungsplan geben werde, der den Verkauf in unmittelbarer Nähe des jetzigen Standortes jedenfalls ermöglichen werde, vermag weder nach § 30 BauGB noch nach § 33 BauGB die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der untersagten Nutzung begründen. Unabhängig davon, dass die derzeitigen bauplanungsrechtlichen Aktivitäten der Gemeinde T. zur Ausweisung eines Gewerbegebiets sich eben auf ein anderes Areal (wenn auch in der Nähe) ausrichten, ist nach dem Vortrag aller Beteiligten nicht im Ansatz ersichtlich, dass die Bauleitplanung (als Voraussetzung des § 30 BauGB) bereits abgeschlossen sein bzw. Planreife gemäß § 33 BauGB erreicht haben könnte.

Die Nutzung als Verkaufsstandort ist nicht als privilegierte Nutzung gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig, weil sie von den wasserrechtlichen Bescheiden den Kiesabbau betreffend abgedeckt wäre oder an der Privilegierung des (vormaligen) Kiesabbaus gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB teilhätte bzw. von dieser „mitgezogen“ wäre. Dass die dem Kiesabbau zugrundeliegenden wasserrechtlichen Bescheide unmittelbar auch einen (zumal vom Kiesabbau unabhängigen) Verkauf von Gütern auf dem Standort unmittelbar abdeckten, wird mit der Beschwerdebegründung schon nicht substanziiert dargelegt. Unabhängig davon, dass der wasserrechtlich genehmigte Kiesabbau nach Aktenlage beendet ist und die wasserrechtliche Erlaubnis nach Maßgabe des in den vorgelegten Behördenakten enthaltenen wasserrechtlichen Bescheids des Landratsamts P. vom 22. Dezember 2005 bis zum 30. Juni 2015 befristet war, könnte die untersagte Nutzung nur dann an der gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB privilegierten Nutzung des Kiesabbaus partizipieren, wenn diese Nutzung als Folge nicht nur wirtschaftlicher Zweckmäßigkeit, sondern technischer Erfordernisse dem typischen Erscheinungsbild eines Betriebes dieser Art - hier also dem Kiesabbau - entspräche und wenn darüber hinaus der im engsten Sinne des Wortes ortsgebundene Betriebszweig (also der Kiesabbau) den gesamten Betrieb - hier also einschließlich des untersagten Verkaufs - prägen würde (BVerwG, U. v. 7.5.1976 - IV C 43.74 - BVerwGE 50, 346/351 und Leitsatz Nr. 1; B. v. 2.3.2005 - 7 B 16.05 - NuR 2005, 729 ff. = juris Rn. 4; BayVGH, U. v. 4.4.1979 - 40 XV 76 - BayVBl. 1979, 501; B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 3). Das ist zu verneinen. Jedenfalls ist seit der Einstellung des Kiesabbaus und damit seit der Einstellung des Verkaufs dort unmittelbar abgebauten Kieses weder eine entsprechende Erforderlichkeit im vorgenannten Sinn gegeben noch ist es begriffslogisch denkbar, dass der jetzige Verkauf von der vormaligen Privilegierung bezüglich der Kiesgrube im Sinne der Rechtsprechung zu § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB „mitgezogen“ (vgl. BVerwG, U. v. 30.11.1984 - 4 C 27.81 - juris Rn. 11 ff.; B. v. 28.8.1998 - 4 B 66/98 - NVwZ-RR 1999, 106 f. = juris Rn. 5 ff.; BayVGH, B. v. 23.5.2013 - 1 ZB 11.1623 - juris Rn. 3 ff.; U. v. 28.4.2015 - 15 B 13.2262 - GewArch. 2015, 467 ff. = juris Rn. 52; zu § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB: BVerwG, U. v. 22.1.2009 - 4 C 17.07 - ZfBR 2009, 358 ff. = juris Rn. 16 f.) sein könnte. Ein Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 BauGB bietet keine Handhabe dafür, einen privilegierten Betrieb unter erleichterten Voraussetzungen um einen von der privilegierten Nutzung unabhängigen gewerblichen Betriebsteil zu erweitern; es muss vielmehr ein enger Zusammenhang zwischen dem an sich nicht privilegierten Betriebsteil und der privilegierten Nutzung gegeben sein (vgl. BVerwG, B. v. 4.11.2008 - 4 B 44.08 - ZfBR 2009, 149 f. = juris Rn. 7). Für die Teilnahme eines Betriebsteils an einer Privilegierung unter dem Gesichtspunkt einer „mitgezogenen Nutzung“ kann daher allein die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit nicht maßgebend sein (BVerwG, B. v. 28.8.1998 - 4 B 66/98 - NVwZ-RR 1999, 106 f. = juris Rn. 6).

Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten betraf der von der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung erfasste Verkauf ausschließlich Material, das zum Verkaufsstandort von anderen Orten hin transportiert wurde. Eine irgendwie geartete sachliche /bauplanungsrechtliche Beziehung zwischen dem vormaligen Kiesabbau und der heutigen Nutzung des Geländes zum Handeltreiben mit schüttbaren Gütern und Baustoffen besteht damit unter keinem Gesichtspunkt. Eine Privilegierung aus § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB kann entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin auch nicht über einen Sachzusammenhang zwischen der untersagten Nutzung und der (wohl noch nicht beendeten) Verfüllung der Kiesgrube konstruiert werden. Wie oben dargestellt ist der Bescheid vom 21. Mai 2015 in der Fassung der nachfolgenden Änderungsbescheide dahin auszulegen, dass auch das Lagern nur insofern von der Nutzungsuntersagung umfasst wird, als die (angelieferten) schüttbaren Güter und Baustoffe weiterveräußert werden. Eine kurzzeitige Zwischenlagerung von hergebrachtem Material zur Kiesgrubenverfüllung ist nicht Regelungsgegenstand der Nutzungsuntersagung (s.o.). Allein der Umstand, dass der Erlös aus der Weiterveräußerung der Stoffe - ggf. neben der Absicht, Gewinn zu erzielen - auch der Finanzierung der im öffentlichen Interesse liegenden Wiederverfüllung der Kiesgrube dient, schafft keinen „Sachzusammenhang“ im vorgenannten Sinne, der es rechtfertigen könnte, die Nutzung des Kiesgrubenareals als Anlage zum Lagern, Umschlagen und Verkauf schüttbarer Güter und Baustoffe von der Privilegierung der (ehemaligen) Kiesgrubennutzung mit umfasst zu sehen. Ein bauplanungsrechtlicher Zusammenhang, wonach der Verkauf ausschließlich ortsfremder, herangeschaffter Güter als mitgezogene Nebenanlage zur Unterstützung einer Hauptanlage eingesetzt werde (BVerwG, U. v. 22.1.2009 - 4 C 17.07 - ZfBR 2009, 358 ff. = juris Rn. 17), kann auch insofern vor diesem Hintergrund sachlogisch nicht konstruiert werden. Aus einem eventuell künftigen Abbau von Quarz, dessen Zulässigkeit mangels vorliegender fachrechtlicher Gestattung noch nicht feststeht und der zudem an einem anderen Standort stattfinden soll, kann sich erst recht keine „mitgezogene“ Privilegierung bzw. eine Privilegierung kraft Sachzusammenhangs ableiten lassen. Zudem ist auch insofern kein sachlicher Zusammenhang zwischen einem eventuellen Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 Nr. 3 (ortsgebundener gewerblicher Betrieb) und dem Betrieb eines Lager-, Umschlag- und Verkaufsplatzes für Kies, Sand, Schotter, Humus, Rindenmulch und andere schüttbare Güter und Baustoffe, die nicht vor Ort abgebaut werden, ersichtlich.

Das Handeltreiben mit schüttbaren Gütern und Baustoffen erfüllt - unabhängig von der (vormaligen) Nutzung als Kiesgrube bzw. deren Wiederverfüllung - auch für sich gesehen keinen Privilegierungstatbestand gem. § 35 Abs. 1 BauGB.

Die untersagte Nutzung dient nicht als solche einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb i. S. von § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Ortsgebunden in diesem Sinne ist ein Gewerbe nur dann, wenn es nach seinem Gegenstand und seinem Wesen ausschließlich an der fraglichen Stelle betrieben werden kann. Hierfür genügt nicht, dass sich der Standort aus Gründen der Rentabilität anbietet oder gar aufdrängt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Betrieb auf die geografische oder geologische Eigenart der Stelle angewiesen ist, weil er an einem anderen Ort seinen Zweck verfehlen würde (BVerwG, U. v. 19.4.2012 - 4 C 10.11 - juris Rn. 16 m. w. N.; BayVGH, B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 3; B. v. 17.12.2015 - 1 ZB 14.2604 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 6.4.2009 - OVG 11 S 59.08 - juris Rn. 14). Das ist hier - insbesondere weil Material umgeschlagen bzw. verkauft wird, das angeliefert werden muss, also nicht vor Ort abgebaut wird - ersichtlich nicht der Fall (für eine Bauschutt-Recyclinganlage vgl. auch OVG NW, U. v. 7.6.2002 - 21 A 4524/99 - juris Rn. 36; für eine Asphaltmischanlage: BayVGH, B. v. 18.2.2008 a. a. O.).

Es ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin auch nicht anzunehmen, dass die untersagte Nutzung gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB privilegiert ist. Hinsichtlich der von dieser Regelung umfassten Vorhaben, die wegen ihrer besonderen Anforderungen an oder ihrer nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen, handelt es sich um einen Auffangtatbestand für von den übrigen Nummern des § 35 Abs. 1 BauGB nicht erfasste Vorhaben, die sinnvoll nur im Außenbereich ausgeführt werden können. Durch das Tatbestandsmerkmal „sollen“ erfolgt eine Einschränkung des Privilegierungstatbestandes. Nicht jedes Vorhaben, das sinnvollerweise im Außenbereich ausgeführt werden kann, „soll“ dort i. S. von § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ausgeführt werden. Der Zweck, dem es dient, muss so gewichtig und anerkennenswert sein, dass eine Abweichung vom grundsätzlichen Bauverbot im Außenbereich gerechtfertigt erscheint (vgl. - die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zusammenfassend - König, Baurecht Bayern, 5. Aufl. 2015, Rn. 529). Der Auffangtatbestand darf nicht Einfallstor für eine bauliche Entwicklung des Außenbereichs sein; die Privilegierung erfasst daher nur Vorhaben mit singulärem Charakter (vgl. BayVGH, B. v. 18.2.2008 a. a. O.; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand August 2016, § 35 Rn. 55a m. w. N.). Ein Vorhaben unterfällt mithin nicht § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, wenn es Bezugsfallwirkung für vergleichbare Vorhaben größerer Zahl haben könnte. Der untersagten Nutzung des Areals als Verkaufsstelle für Baustoffe o.ä. dürfte insofern schon kein singulärer Charakter in diesem Sinne zukommen. Jedenfalls genügt allein die Möglichkeit, dass die betroffene Nutzung mit Immissionen - hier nach dem Vortrag der Antragstellerin mit Staubimmissionen - einhergeht, für die Erfüllung des Privilegierungstatbestandes nicht. Eine besondere Immissionsträchtigkeit der untersagten Nutzung, die über typische gewerbliche Tätigkeiten, die auch in einem Gewerbe- oder Industriegebiet umgesetzt werden könnten, hinausgeht, ist für die vorliegende untersagte Nutzung nicht erkennbar (vgl. ähnlich für Bauschuttrecyclinganlagen: SächsOVG, U. v. 18.6.2003 - 4 B 128/01 - NVwZ 2004,1138 ff. = juris Rn. 30 ff.; vgl. auch BayVGH, B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 4; OVG Schleswig-Holstein, U. v. 8.7.2004 - 1 LB 4/04 - NVwZ-RR 2005, 620 f.; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzber-ger, Baugesetzbuch, Stand August 2016, § 35 Rn. 56), zumal - worauf auch der Antragsgegner unwidersprochen hingewiesen hat - nicht alle am Standort umgesetzten bzw. zum Verkauf angebotenen schüttbaren Stoffe und Baustoffe mit besonderen Staubimmissionen einhergehen dürften.

Die Ausführungen der Antragstellerin zur Einschlägigkeit des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB liegen neben der Sache. Die untersagte Nutzung bezieht sich eindeutig nicht auf gartenbauliche Erzeugung. Das gilt auch für den schlichten Verkauf von (antransportiertem) Rindenmulch.

Die untersagte Nutzung des Standorts zum Handeltreiben mit den genannten Gütern ist auch nicht gemäß § 35 Abs. 2 BauGB als sonstiges Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig. Sie beeinträchtigt Belange des § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

Zum einen dürfte die untersagte Nutzung den Darstellungen des Flächennutzungsplans widersprechen (vgl. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Nach den vom Antragsgegner im Beschwerdeverfahren vorgelegten Unterlagen weist der Flächennutzungsplan den betroffenen Standort als Bestandsfläche für die Gewinnung von Bodenschätzen aus. Wie vorher erläutert wurde, steht die Nutzung des betroffenen Areals als Lager-, Umschlags- und Verkaufsplatz für Materialien, die eigens von einem anderen Ort hergebracht werden, aber weder mit dem ehemaligen (gem. § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) privilegierten Kiesabbau noch mit der Wiederverfüllung der Kiesgrube in einem sachlichen Zusammenhang. Die Festsetzung im geltenden Flächennutzungsplan dürfte trotz zwischenzeitlicher Beendigung des Kiesabbaus nicht überholt sein, weil auch nach Darstellung der Antragstellerin die im wasserrechtlichen Bescheid vom 22. Dezember 2005 vorgesehene Wiederverfüllung der Grube noch nicht abgeschlossen ist. Es ist ferner nicht ersichtlich, dass die vormals von der Gemeinde T. angedachte Bauleitplanung zur Ausweisung des Standorts als Gewerbegebiet einen fortgeschrittenen Stand erreicht hat, der es (ggf. analog den Grundsätzen gem. BVerwG, U. v. 13.3.2003 - 4 C 3.02 - NVwZ 2003, 1261 ff. = juris Rn. 31) wegen „Planreife“ rechtfertigen könnte, einen Widerspruch zum Flächennutzungsplan i. S. von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu verneinen. Es spricht sogar Einiges dafür, dass diese Planung nicht mehr ernsthaft weiterverfolgt wird, weil die Gemeinde nunmehr weiter westlich - zur dortigen Ermöglichung der untersagten Nutzung - eine Bauleitplanung zur Ausweisung einer Gewerbefläche in Gang gesetzt hat. Unabhängig davon, dass auch diesbezüglich kein fortgeschrittener Planungsstand ersichtlich ist, betrifft diese Planung aber nicht den von der Nutzungsuntersagung betroffenen Standort.

Jedenfalls wird durch das untersagte Vorhaben die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB). Soweit die Antragstellerin auf Vorbelastungen aufgrund des Kiesabbaus verweist, kann sie damit nicht mit Erfolg durchdringen. Der Belang des Schutzes der natürlichen Eigenart der Landschaft verfolgt den Zweck, den Außenbereich mit seiner naturgegebenen Bodennutzung für die Allgemeinheit zu erhalten. Die Landschaft soll in ihrer natürlichen Funktion und Eigenart bewahrt bleiben. Deshalb sollen bauliche Anlagen abgewehrt werden, die der Landschaft wesensfremd sind. Vorhaben mit anderer als land- oder forstwirtschaftlicher Bestimmung sind deshalb zumeist unzulässig. Es kommt dabei nicht maßgeblich darauf an, ob das Vorhaben mehr oder weniger auffällig in Erscheinung tritt. Der Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft beinhaltet nämlich nicht nur eine optisch-ästhetische Komponente, sondern dient insbesondere auch der Bewahrung der funktionellen Bestimmung der Landschaft. Eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft kommt nur dann nicht in Betracht, wenn sich das Baugrundstück wegen seiner natürlichen Beschaffenheit weder für die Bodennutzung noch für Erholungszwecke eignet oder es seine Schutzwürdigkeit durch bereits erfolgte anderweitige Eingriffe eingebüßt hat (BayVGH, U. v. 17.1.2011 - 15 B 10.1445 - juris Rn. 20; BayVGH, B. v. 11.8.2011 - 15 ZB 11.1214 - juris Rn. 5; vgl. in diesem Zusammenhang auch BVerwG, U. v. 15.5.1997 - 4 C 23.95 - NVwZ 1998, 58 ff. = juris Rn. 21, wo die Eigenständigkeit des öffentlichen Belangs der natürlichen Eigenart der Landschaft gegenüber den Belangen des Landschaftsbilds sowie des Erholungswerts hervorgehoben wird). Entscheidend für den vorliegenden Fall ist insofern, dass für das (ehemalige) Kiesgrubengelände eine Rekultivierung (vgl. die Regelungen im wasserrechtlichen Bescheid vom 22. Dezember 2005) zu erfolgen hat. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass die mit einer (vormaligen) Abgrabung zwangsläufig verbundene Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft auf Dauer bestehen bleiben wird (vgl. BayVGH, B. v. 18.2.2008 - 22 ZB 06.1813 - juris Rn. 4). Der Antragsgegner hat im vorliegenden Beschwerdeverfahren mithin zu Recht darauf verwiesen, dass ein Grundstück, auf dem Kiesabbau stattgefunden hat und das - wie hier - im Anschluss zu verfüllen und zu rekultivieren ist, seine Schutzwürdigkeit hinsichtlich des Belangs der natürlichen Eigenart der Landschaft wiedererlangt.

Ob bei Fortbestehen der untersagten Nutzung die Entstehung, die Verfestigung oder die Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten ist (vgl. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB), kann mit Blick auf die beeinträchtigten Belange gem. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 sowie wohl auch Nr. 1 BauGB dahingestellt bleiben.

bb) Der Antragsgegner hat über die Prüfung und Verneinung der materiellen Legalität hinaus zudem im Rahmen der Ermessensausübung weitere sachgerechte Erwägungen angestellt, um die Nutzungsuntersagung zu begründen. Die insbesondere auf die wirtschaftlichen Interessen der Antragstellerin ausgerichteten Argumente, mit denen die Beschwerdebegründung die Unverhältnismäßigkeit bzw. die Unvereinbarkeit der Nutzungsuntersagung mit den Grundrechten aus Art. 12 Abs. 1 GG (Berufsfreiheit) und Art. 14 Abs. 1 GG (Eigentumsfreiheit, Recht am eingerichteten und ausgeübten Betrieb) zu begründen versucht, greifen nicht durch.

Art. 14 Abs. 1 GG schützt nur das Recht, Grundstücke im Rahmen der Gesetze bebauen zu können. Wie weit der Schutz der Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) reicht, ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist. Auch die Baufreiheit, die vom Schutzbereich des Eigentumsgrundrechts umfasst wird, ist nur nach Maßgabe des einfachen Rechts gewährleistet. Verfassungsrechtlichen Schutz genießt eine Eigentumsposition im Bereich des Baurechts nur im Rahmen der mit ihr zulässigerweise verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse. Der Gesetzgeber hat in § 35 BauGB für Vorhaben im Außenbereich eine differenzierende Regelung geschaffen, mit der er für die bauliche Nutzung des Außenbereichs eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG getroffen hat. Sind die dort genannten Tatbestandsvoraussetzungen - wie hier - nicht erfüllt, und ist ein Vorhaben daher als materiell illegal einzustufen, so scheidet eine darüber hinaus gehende Berufung auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG - sei es als Anspruchsgrundlage auf Zulassung, sei es (wie hier) als ausschließendes Ermessenskriterium bzgl. eines bauordnungsrechtlichen Einschreitens gegen illegale Vorhaben - aus. (BVerwG, U. v. 12.3.1998 - 4 C 10.97 - BVerwGE 106, 228 ff. = juris Rn. 26 ff.; U. v. 19.2.2004 - 4 C 4.03 - BVerwGE 120, 130 = juris Rn. 17; B. v. 22.5.2007 - 4 B 14.07 - ZfBR 2007, 582 f. = juris Rn. 9; BayVGH, U. v. 13.2.2001 - 20 B 00.2213 - BayVBl. 2002, 411 f. = juris Rn. 17; OVG Saarl., B. v. 6.1.2012 - 2 B 398/11 - juris Rn. 15).

Auch aus Art. 12 Abs. 1 GG dürfte bereits vom Grundsatz her kein Recht auf die Ausübung oder Aufrechterhaltung einer baurechtlich illegalen Nutzung hergeleitet werden können. Dies folgt schon aus der schlichten Überlegung, dass ansonsten eine Anordnung einer Nutzungsuntersagung (ebenso wie die Anordnung deren sofortiger Vollziehung) in den meisten Fällen unzulässig und ein effizienter Vollzug des Baurechts in einem wesentlichen Bereich kaum noch möglich wäre. Es darf nicht aus den Augen verloren werden, dass gerade bei baurechtlichen Nutzungen das Zeitelement eine wesentliche Rolle spielt. Mit der über einen längeren Zeitraum aufrecht erhaltenen illegalen Nutzung erreicht der Nutzer ungeachtet entgegenstehender gesetzlicher Vorschriften u.U. sein wirtschaftliches Ziel. Die präventive Kontrolle in einem Genehmigungsverfahren soll demgegenüber ein Unterlaufen der Vorschriften gerade verhindern (BayVGH, B. v. 15.1.2013 - 9 CS 12.551- juris Rn. 15). Jedenfalls wäre mangels objektiver und subjektiver Berufszugangsregelungen hinsichtlich Art. 12 Abs. 1 GG allenfalls die Stufe der Berufsausübung betroffen. Diesbezügliche Regelungen sind ohne weiteres zulässig, wenn sie durch hinreichende Gründe des Allgemeinwohls gerechtfertigt sind, wenn das gewählte Mittel zur Erreichung des verfolgten Zwecks geeignet und auch erforderlich ist und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen der Schwere des Eingriffs und dem Gewicht der rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit noch gewahrt ist (BVerfG, U. v. 13.12.2000 - 1 BvR 335/97 - juris Rn. 26; BVerfG, U. v. 10.6.2009 - 1 BvR 706/08 - BVerfGE 123, 186 ff. = juris Rn. 165). Hiervon ist aufgrund der vorstehenden Überlegungen auszugehen. Die wirtschaftlichen Belange der Antragstellerin sind im Übrigen im Rahmen des vom Landratsamt ausgeübten Ermessens durch eine gestaffelte Fristenlösung hinreichend berücksichtigt worden. Im Bescheid wird insoweit ausgeführt, dass geltend gemachte wirtschaftliche Nachteile im Rahmen der Ermessensentscheidung nur in untergeordnetem Ausmaß zum Tragen kommen, zumal die Antragstellerin jahrelang Gewinne aus der rechtswidrigen Nutzung des Baustoffhandels gezogen habe, ohne sich um die erforderliche Baugenehmigung zu bemühen. Einen formalen Duldungsakt des Landratsamts P. habe es nicht gegeben. Allein die lange Zeit der rechtswidrigen und unberechtigten Nutzung der Anlage könne die Bauherrin nicht mit Erfolg gegen die Nutzungsuntersagung ins Feld führen. Diese Erwägungen sind nicht sachwidrig; sie entsprechen der Rechtsprechung und Kommentarliteratur (vgl. BayVGH, B. v. 13.4.2000 - 2 ZB 00.723 - juris Rn. 4; B. v. 10.1.2001 - 15 ZB 98.2481 - juris Rn. 9; B. v. 15.9.2006 - 15 ZB 06.2065 - juris Rn. 5; OVG NW, U. v. 16.3.2012 - 2 A 760/10 - juris Rn. 52; vgl. auch Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: August 2016, Art. 76 Rn. 305).

Insbesondere erscheint die streitgegenständliche Nutzungsuntersagungsverfügung auch deshalb als verhältnismäßig, weil die Antragstellerin für die baurechtlich illegale Fortführung der Nutzung des Areals als Lager-, Umschlag- und Verkaufsplatz für schüttbare Güter und Baustoffe und für die ggf. falsche Einschätzung der Rechtslage bei Erwerb des Betriebs selbst verantwortlich ist. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin schon nicht substanziiert glaubhaft gemacht haben dürfte, dass die Existenz ihres Betriebes bedroht ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 10.5.2012 - OVG 10 S 42.11 - juris Rn. 11), erscheint es vor diesem Hintergrund sachgerecht, dass der Antragsgegner im Rahmen des Ermessens weitere Erwägungen hinsichtlich der wirtschaftlichen Betroffenheit der Antragstellerin nicht als ausschlaggebend angesehen hat, zumal die Antragstellerin im Vergleich gegenüber denjenigen Unternehmern, die sich ordnungsgemäß verhalten, ohne Beachtung des vorgeschriebenen Baugenehmigungsverfahrens über Jahre tatsächlich wirtschaftliche Vorteile gezogen hat. Der von der Antragstellerin behaupteten Unverhältnismäßigkeit der angefochtenen Maßnahme steht mithin auch das öffentliche Interesse entgegen, dass ggf. ein weiteres Unterlassen bauordnungsrechtlicher Eingriffsinstrumentarien aufgrund einer negativen Vorbildwirkung von anderen Gewerbetreibenden zum Anlass genommen werden könnte, ebenfalls die präventive Kontrolle der Bauaufsicht zu unterlaufen. In dieser Hinsicht hat das Landratsamt im Rahmen seiner Ermessenserwägungen (Seite 6 des Bescheids vom 21. Mai 2015) zu Recht hervorgehoben, dass der Schaden, der von einem Rechtsschein eines ungenehmigten Gewerbebetriebs im Außenbereich ausgehe, erheblich sein könne. Insofern können auch die Begründungselemente zum Sofortvollzug ergänzend herangezogen werden. Der Bescheid vom 21. Mai 2015 verweist insofern darauf, dass die Vorbildwirkung einer illegalen Nutzung eine Nachahmung und Verfestigung baurechtswidriger Zustände befürchten lasse. Vor diesem Hintergrund ist die Nutzungsuntersagung trotz langjähriger Kenntnis der Bauaufsichtsbehörde von der illegalen Nutzung weder unverhältnismäßig noch aus einem anderen Grund ermessenswidrig.

Entgegen dem Vorbringen in der Beschwerdebegründung spielt es für eine ordnungsmäße und insbesondere verhältnismäßige Ermessensausübung daher keine Rolle, dass der Antragsteller nicht ermittelt hat, ab wann die Ausgaben der Antragstellerin für die gekaufte Gesamtkonzeption amortisiert sind, und es auch nicht als ausschlaggebend angesehen hat, dass die Antragstellerin nach ihrem Vortrag die Rekultivierung der Kiesgrube über den untersagten Güterverkauf refinanziere. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, dass jedenfalls im Rahmen des Ermessens zu berücksichtigen sei, dass die Gemeinde T. nunmehr eine Bauleitplanung verfolge, in dessen Folge der Betrieb der Antragstellerin in absehbarer Zeit wenigstens im Nahbereich wieder aufgenommen werden dürfe, ist ihr - unabhängig davon, dass die nunmehr von der Gemeinde verfolgte Planung einen anderen Standort betrifft - auch diesbezüglich entgegenzuhalten, dass die zeitnahe Realisierung einer solchen Planung derzeit nicht absehbar ist, zumal nach den vom Antragsgegner vorgelegten Unterlagen schon im frühen Beteiligungsverfahren seitens des Landratsamts und der Höheren Landesplanungsbehörde Einwände erhoben worden sind.

d) Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

3. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, weil sie mit ihrer Beschwerde unterlegen ist (§ 154 Abs. 2 VwGO). Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.4, Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ-Beilage 2013, 57 ff.) und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

4. Durch die Entscheidung über die Beschwerde hat sich der (ohnehin nur „vorsorglich“ gestellte) Antrag auf Erlass einer Zwischenverfügung zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes (sog. „Hängebeschluss“, vgl. HessVGH, B. v. 7.10.2014 - 8 B 1686/14 - NVwZ 2015, 447 = juris Rn. 16 m. w. N.) erledigt.

5. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I.

Die Berufung wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass Ziffer I. des Urteils des Verwaltungsgerichts München vom 11. Oktober 2012 wie folgt gefasst wird:

„I.

Der Bescheid des Landratsamts B.-T. vom 3. Mai 2012 wird in den Ziffern 2. und 6. aufgehoben.“

II.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin wendet sich gegen eine an sie als Eigentümerin des zu gewerblichen Zwecken genehmigten Gebäudes auf dem Grundstück Fl. Nr. 562/1 Gemarkung E. gerichtete Duldungsanordnung, die der Beklagte mit der an die Mieterin adressierten Nutzungsuntersagung verbunden hat.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet E.“‚ den die beigeladene Gemeinde für einen Teilbereich des heutigen Plangebiets im Jahr 1980 in Kraft gesetzt hatte. In seiner Sitzung vom 18. November 2003 beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen, den Bebauungsplan mit den inzwischen erfolgten räumlichen Erweiterungen und Änderungen insgesamt neu aufzustellen. Die Bekanntmachung erfolgte am 27. Mai 2004.

Im Rahmen von bauaufsichtlichen Kontrollen am 27. Februar und 15. März 2012 stellte das Landratsamt fest, dass durch Überbauung der nach den Bauplänen als Ersatzteillager genehmigten Räume im Obergeschoss mindestens acht Zimmer entstanden seien, in denen eine gewerblich tätige Mieterin (Rohrleitungsbau-Firma) eigene Arbeitnehmer unterbringe; die Zimmer seien mit jeweils 3 bis 4 Schlafplätzen, mit Kühlschränken und elektrischen Kochplatten ausgestattet. Der für Wohnräume erforderliche erste Rettungsweg sei nicht bauordnungsgemäß ausgestaltet, ein zweiter Rettungsweg fehle ganz.

Mit Bescheid vom 3. Mai 2012 wurde der Mieterin unter Androhung von Zwangsgeldern aufgegeben, die Nutzung der Räume im Obergeschoss zu Wohnzwecken zu unterlassen (Nr. 1 und 5). Die Klägerin und Eigentümerin des Gebäudes wurde im gleichen Bescheid verpflichtet, die Nutzungsuntersagung unter Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 1.000 Euro zu dulden (Nr. 2 und 6). Die Kosten des Bescheids wurden der Mieterin auferlegt (Nr. 7). Die Wohnnutzungen seien nicht nur ohne entsprechende Baugenehmigung und damit formell illegal aufgenommen worden, sondern verstießen auch gegen materielles Baurecht, weil die Vermietung von Wohnräumen in einem Gewerbegebiet generell unzulässig sei. Außerdem bestünden gravierende, näher bezeichnete Brandschutzmängel, insbesondere fehle ein ausreichender zweiter Rettungsweg. Als Adressat der im Wege einer Ermessensentscheidung verfügten Nutzungsuntersagung sei die Handlungsstörerin (Mieterin) ausgewählt worden, weil sie durch eigenes Handeln die rechtswidrige Nutzung der Räume schnellstmöglich aufgeben und damit die Gefahr für die dort wohnenden Mitarbeiter abwenden könne. Die Duldungsanordnung sei in sinngemäßer Anwendung von Art. 76 BayBO verfügt worden, um den Vollzug der Nutzungsuntersagung nicht an privatrechtlichen Hinderungsgründen scheitern zu lassen.

Das Verwaltungsgericht München gab den Anfechtungsklagen der Klägerin (M 11 K 12.2708) und ihrer Mieterin (M 11 K 12.2710), die beide nach den jeweils in der mündlichen Verhandlung gestellten Klageanträgen auf umfassende Aufhebung des Bescheids vom 3. Mai 2012 gerichtet waren, mit Urteilen vom 11. Oktober 2012 statt. Zum einen sei die Funktionslosigkeit der Festsetzung „Gewerbegebiet“ verkannt worden‚ zum anderen lasse das erarbeitete Sanierungskonzept keine nachvollziehbaren sachlichen Gründe für das dort vorgesehene abgestufte Vorgehen gegen die unerlaubten Wohnnutzungen erkennen. Eine Teilaufhebung lediglich der gegenüber der Klägerin ausgesprochenen Duldungsanordnung sei nicht möglich, weil sie mit der ebenfalls rechtswidrigen Nutzungsuntersagung „in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang“ stehe.

Der Beklagte begründet seine vom Verwaltungsgerichtshof zugelassene Berufung insbesondere damit‚ dass die im Gebäude der Klägerin festgestellte Wohnnutzung entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO widerspreche und daher rechtsfehlerfrei zum Gegenstand der Duldungsverfügung „in Verbindung mit der gegen die Mieterin verfügten Nutzungsuntersagung“ habe gemacht werden können. Unrichtig sei die Annahme eines sachlich untrennbaren Zusammenhangs zwischen Nutzungsuntersagung und Duldungsanordnung; die Klägerin sei bereits nicht Adressat der ersteren und werde dadurch auch nicht beschwert‚ weshalb eine Aufhebung des streitgegenständlichen Bescheids insoweit ausscheide.

Der Beklagte beantragt‚

das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 11. Oktober 2012 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt‚

die Berufung zurückzuweisen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat mit Urteil vom gleichen Tage (BayVGH, U. v. 16.2.2015 - 1 B 13. 648 -) das der Klage der Mieterin stattgebende Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 11. Oktober 2012 insgesamt aufgehoben. Die Nutzung der Räume als Unterkünfte für Arbeitnehmer entspreche nicht dem Charakter des wirksam festgesetzten und auch durch die Aufnahme zahlreicher Wohnnutzungen nicht funktionslos gewordenen Gewerbegebiets. Eine Aufhebung der Duldungsanordnung im Klageverfahren der Mieterin komme schon deswegen nicht in Betracht‚ weil sie hierdurch nicht beschwert sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs‚ hier insbesondere auf die Niederschrift über die Ortsbesichtigung und die mündliche Verhandlung‚ Bezug genommen.

Streitgegenstand im Berufungsverfahren ist der Bescheid vom 3. Mai 2012 (ergänzt um die mit Schreiben der Landesanwaltschaft Bayern vom 8. Mai 2014 nachgeholten Ermessenserwägungen) in seinen an die Klägerin gerichteten Anordnungen Nr. 2 (Nutzungsuntersagung) und Nr. 6 (Androhung eines Zwangsgeldes). Eine Auslegung des Klagebegehrens vor dem Hintergrund der Verpflichtung des Gerichts‚ auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken (§ 86 Abs. 3 VwGO)‚ und des wohlverstandenen Interesses der Klägerin ergibt‚ dass - trotz des in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gestellten und auf umfassende Aufhebung gerichteten Klageantrags, an den das Gericht nicht gebunden war (vgl. § 88 VwGO) - ausschließlich die an die Klägerin gerichtete zwangsgeldbewehrte Duldungsanordnung im Bescheid vom 3. Mai 2012 angefochten werden sollte‚ nicht hingegen die an die Mieterin des Gebäudes gerichtete Nutzungsuntersagung mit den darauf bezogenen Zwangsgeldandrohungen (Nr. 1‚ 5 des Bescheids). Insoweit fehlt es bereits an der für eine zulässige Klage erforderlichen Beschwer der Klägerin. Der vom Verwaltungsgericht angenommene „untrennbare sachliche Zusammenhang“ zwischen Nutzungsuntersagung mit Duldungsanordnung besteht nicht. Die Mieterin hat im Übrigen den sie belastenden Teil des Bescheids mit eigener Klage (M 11 K 12.2710; BayVGH, U. v. 16.2.2015, a. a. O.) angefochten. In der mündlichen Verhandlung am 10. Februar 2015 hat die Klägerin diese Auslegung ihres Klagebegehrens bestätigt.

Nachdem das Verwaltungsgericht also in seinem der Klage stattgebenden Urteil über das Klagebegehren hinausgegangen ist und auch die Nutzungsuntersagung (mit den dazu gehörigen Zwangsgeldandrohungen) aufgehoben hat‚ konnte die „überschießende“ Tenorierung keinen Bestand haben; dem trägt die Neufassung des Tenors des verwaltungsgerichtlichen Urteils Rechnung.

Die zulässige Berufung des Beklagten‚ die sich demnach gegen die Aufhebung der den Streitgegenstand bildenden Ziffern 2 und 6 des Bescheids richtet‚ ist unbegründet. Denn die Duldungsanordnung und die sich auf sie beziehende Zwangsgeldandrohung sind rechtswidrig und damit aufzuheben. Die Duldungsanordnung ist nicht erforderlich, weil es ihrer zur Vollziehung der (rechtmäßigen) Nutzungsuntersagung gegenüber der Mieterin nicht bedarf.

1. In Ermangelung einer ausdrücklichen bauordnungsrechtlichen Befugnisnorm für eine Duldungsanordnung kommt weder ein allgemeiner sicherheitsrechtlicher Grundsatz noch die allgemeine Rechtsgrundlage des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BayBO zur Anwendung‚ sondern nur die Befugnisnorm für die bauaufsichtliche Maßnahme‚ um deren Durchsetzung es geht, im vorliegenden Fall also Art. 76 Satz 2 BayBO für den Erlass der Duldungsanordnung (BayVGH‚ B. v. 16.4.2007 - 14 CS 07.275 - juris‚ für eine Duldungsanordnung im Hinblick auf eine Beseitigungsverfügung). Art. 76 BayBO soll als Minus auch die Befugnisnorm für die Anordnung an einen Dritten mitumfassen‚ die Beseitigungsanordnung bzw. Nutzungsuntersagung zu dulden (König‚ Baurecht Bayern‚ 5. Aufl. 2015‚ Rn. 891; aA: ThürOVG‚ B. v. 27.2.1997 - 1 EO 235/96 - DÖV 1997‚ 555: Die speziellen bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu Beseitigungsgebot und Nutzungsverbot lassen keine privatrechtsgestaltenden Regelungen zu‚ so dass die allgemeine Eingriffsbefugnis zum Zuge kommt; vgl. a. BVerwG‚ B. v. 13.7.1994 - 4 B 129.94 - NVwZ 1995‚ 272).

2. Ungeachtet der Frage nach der zutreffenden Rechtsgrundlage bedarf es jedenfalls einer Duldungsanordnung zur Durchsetzung des bauordnungsrechtlichen Vollzugs der Nutzungsuntersagung nur dann‚ wenn der zur Duldung Verpflichtete die Vollstreckung aus rechtlichen Gründen zu verhindern vermag. In dieser Situation sollen die sich aus dem privatrechtlichen Verhältnis ergebenden rechtlichen Möglichkeiten dritter Personen ausgeschaltet werden‚ um den Vollzug nicht zu gefährden.

2.1 Eine derartige Situation besteht jedoch im vorliegenden Fall‚ in dem einem Mieter die Nutzung von ihm angemieteter Räume untersagt wird‚ nicht. Untersagt die Behörde ihm gegenüber eine bestimmte Nutzung, ist eine Duldungsanordnung gegenüber dem Eigentümer zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung grundsätzlich nicht erforderlich‚ weil das bloße Nichtbenutzen einer baulichen Anlage nicht geeignet ist‚ die Rechtsstellung des Grundstückseigentümers nachteilig zu berühren (BayVGH‚ B. v. 9.6.1986 - Nr. 2 CS 85 A.1564 - BayVBl 1986‚ 563; OVG NW‚ B. v. 24.11.1988 - 7 B 2677/88 - juris Rn. 18; Decker in Simon/Busse‚ BayBO‚ Stand; Oktober 2014‚ Art. 76 Rn. 430; Schwarzer/König‚ BayBO‚ 4. Aufl. 2012‚ Art. 76 Rn. 36; Jäde‚ Bayerisches Bauordnungsrecht 2013‚ Rn. 495; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2015‚ Art. 76 Rn. 173; Kraus, Bauaufsichtliches Einschreiten, S. 130, 9.3). Die tatsächliche Aufgabe einer vertraglich eingeräumten Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes ist nicht geeignet‚ die Rechtsstellung des Grundeigentümers nachteilig zu berühren. Insoweit besteht ein grundsätzlicher Unterschied zur Anordnung der Beseitigung eines Gebäudes; hierbei wird nämlich das Grundeigentum unmittelbar dadurch betroffen‚ dass eine zum Grundstücksbestandteil gewordene bauliche Anlage vom Mieter zu entfernen ist. Die Nutzuntersagung zielt dagegen auf ein schlichtes Unterlassen (vgl. Jäde a. a. O.)‚ neben der die Anordnung einer Duldung weder erforderlich noch möglich ist‚ denn der Grundeigentümer kann den Mieter ohnehin nicht daran hindern‚ die Anordnung zu befolgen.

2.2 Es liegt auch - anders als der Beklagte vorträgt - keine der Situationen vor‚ in denen ausnahmsweise die Rechtsstellung des vermietenden Grundeigentümers‚ hier also der Klägerin‚ durch den Erlass einer Nutzungsuntersagung nachteilig berührt sein kann. Insbesondere wird durch die an die Mieterin gerichtete Nutzungsuntersagung das der Eigentümerin zustehende Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Gegenständen nicht gefährdet; denn der Bescheid verpflichtet die Mieterin lediglich zur Aufgabe der Wohnnutzung der Räume‚ nicht aber zur Räumung der vorhandenen Einrichtungsgegenstände‚ die dort ohne weiteres belassen werden können‚ um sie etwa im Rahmen einer erlaubten, nicht wohnähnlichen Nutzung nutzen zu können. Die Nutzungsuntersagung gibt der Mieterin nicht auf, Einrichtungsgegenstände unter Gefährdung des Vermieterpfandrechts aus den Mieträumen zu entfernen.

Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür‚ dass das Grundstück im Rahmen des Vollzugs der Nutzungsuntersagung im Wege des unmittelbaren Zwangs von Vertretern der Bauaufsichtsbehörde zwangsweise betreten werden müsste; der Vortrag des Beklagten‚ dies sei möglichlicherweise zur Versiegelung von Räumen erforderlich‚ geht in der vorliegenden Konstellation ins Leere. Dabei kann dahinstehen, ob eine Versiegelung (vgl. Art. 75 Abs. 2 BayBO) nur zur Durchsetzung einer Baueinstellung, dagegen nicht zur Durchsetzung einer Nutzungsuntersagung zulässig ist (so Schwarzer/König, a. a. O., Art. 75 Rn. 11; offen gelassen: BayVGH, B. v. 26.2.1987 - 15 CS 87.00142 - BayVBl 1987, 437). Jedenfalls wäre eine Versiegelung im vorliegenden Fall schon deshalb unverhältnismäßig‚ weil die Verwendung der Räume zu gewerblichen Zwecken nach wie vor zulässig ist und nur zu Wohnzwecken untersagt wurde. Schließlich ist die Klägerin auch nicht vertraglich berechtigt‚ von der Mieterin die Fortführung der untersagten Nutzung zu verlangen.

Liegen einer Vollstreckung der Nutzungsuntersagung aber keine rechtlichen Hindernisse aus der Sphäre der Klägerin im Wege‚ käme eine Duldungsanordnung allenfalls für den hier nicht anzunehmenden Fall in Betracht‚ dass mit einem tatsächlichen Widerstand der Eigentümerin gegen die Vollstreckung zu rechnen wäre (vgl. Michl, Zur Entbehrlichkeit der sicherheitsrechtlichen Duldungsverfügung‚ NVwZ 2014‚ 1206‚ 1208: Duldungsverfügung als privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt in aller Regel überflüssig). Sollte sich die Klägerin nach Nutzungsaufgabe durch ihre derzeitige Mieterin zu einer neuerlichen Überlassung der Räume zu Wohnzwecken an Dritte veranlasst sehen‚ so käme auch eine an sie als Handlungsstörerin gerichtete (vorbeugende) Nutzungsuntersagung in Betracht (vgl. hierzu: BayVGH‚ U. v. 13.2.2015 - 1 B 13.646 -). Derzeit bestehen hierfür allerdings keine Anhaltspunkte.

3. Der mit seinem Rechtsmittel unterlegene Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst‚ weil sie keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. § 162 Abs. 3‚ § 154 Abs. 3 VwGO).

Die Kostenentscheidung ist gemäß § 167 VwGO i. V. m. § 708 ff. für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).