Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht Beschluss, 16. Juni 2004 - 2 W 49/04

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1) tragen die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2) und 3) nach einem Geschäftswert von 55.000,- €.

I. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage ... Der Beteiligte zu 3) ist der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Anlage besteht aus sechs Wohnungen und zwei Teileigentumseinheiten. Die Beteiligten zu 1) sind Eigentümer der Teileigentumseinheiten, zu denen es in den Ziffern I. 7) und 8) der Teilungserklärung vom 22. September 1971 heißt:

„7) Miteigentumsanteil von 98/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Dachgeschoss auf der Westseite gelegenen Bodenraum, der im Aufteilungsplan mit 7 bezeichnet ist und der nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist,

8) einem Miteigentumsanteil von 97/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Dachgeschoss auf der Ostseite gelegenen Bodenraum, der im Aufteilungsplan mit 8 bezeichnet ist und der nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist.“

Die Beteiligten zu 1) wollen ihre Teileigentumseinheiten als Ferienwohnungen nutzen. Sie sind der Meinung, die Dachgeschossräume seien nie ordnungsgemäß hergestellt worden, weil insbesondere die im Aufteilungsplan vorgesehenen Dachflächenfenster, die Trennwand zwischen beiden Teileigentumseinheiten und eine Dachisolierung fehlten. Deshalb stellten die Beteiligten zu 1) während der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2003 den Antrag auf entsprechende „ordnungsgemäße erstmalige Herstellung“ ihrer Teileigentumseinheiten auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft, hilfsweise auf ihre eigenen Kosten. Diese Anträge lehnte die Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2003 zu Tagesordnungspunkt (TOP) 8 a durch Mehrheitsbeschluss ab. Außerdem beschloss die Eigentümerversammlung mehrheitlich, einer Nutzung der Bodenräume nur entsprechend der Teilungserklärung zuzustimmen (TOP 8 d) und eine Nutzung als Gästezimmer abzulehnen (TOP 8 e). Diese Beschlüsse haben die Beteiligten zu 1) beim Amtsgericht fristgemäß angefochten. Sie haben ferner beantragt, die Beteiligten zu 2) zu verpflichten, einer „ordnungsgemäßen erstmaligen Herstellung“ der Teileigentumseinheiten 7 und 8 auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft - hilfsweise auf ihre eigenen Kosten - zustimmen und den Ausbau der Teileigentumseinheit Nr. 7 und 8 zu Ferienwohnungen mit allen dafür erforderlichen Maßnahmen zu dulden. Das Amtsgericht hat den Eigentümerbeschluss vom 10. Mai 2003 zu TOP 8 a mit Beschluss vom 20. Oktober 2003 insoweit für ungültig erklärt, als die Errichtung einer Trennwand zwischen den Teileigentumseinheiten Nr. 7 und 8 abgelehnt worden ist. Es hat die Beteiligten zu 2) verpflichtet, einer ordnungsgemäßen erstmaligen Herstellung einer Trennwand zwischen den Teileigentumseinheiten Nr. 7 und 8 auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzustimmen. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Anträge der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen. Die dagegen fristgemäß gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat das Landgericht mit Beschluss vom 16. Februar 2004 zurückgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten der Entscheidungen des Amts- und Landgerichts wird auf die Beschlüsse vom 20. Oktober 2003 (Bl. 108 - 113 d.A.). und 16. Februar 2004 (Bl. 152 - 155 d.A.) Bezug genommen. Gegen den Beschluss des Landgerichts haben die Beteiligten zu 1) form- und fristgerecht sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II. Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Amts- und Landgericht sind mit zutreffender Begründung davon ausgegangen, dass die Teileigentumseinheiten der Beteiligten zu 1) nach der Teilungserklärung vom 22. September 1971 weder als Ferienwohnungen noch als Gästezimmer genutzt werden dürfen.

Die Regelungen in den Ziffern I. 7) und 8) der Teilungserklärung enthalten für die Teileigentumseinheiten nicht nur eine Lagebeschreibung. Dafür hätte es ausgereicht, die fraglichen Räume als Räume im Dachgeschoss zu bezeichnen. Darin erschöpfen sich die Beschreibungen in der Teilungserklärung jedoch nicht. Sie enthalten vielmehr jeweils noch zusätzlich die Bezeichnung „Bodenraum“, und das rechtfertigt den Schluss, dass es sich dabei um verbindliche Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter handelt. Die Formulierung „Bodenraum“ ist dafür hinreichend bestimmt. Das Landgericht hat diesen Begriff zu Recht als Synonym für Speicher oder Dachboden bezeichnet. In Knaurs Lexikon ist Speicher unter anderem als „Dachboden von Wohnhäusern“ definiert. Die Kurzform von Dachboden ist Boden. Der Begriff Bodenraum bedeutet daher nichts anderes als Dachbodenraum oder Speicherraum. Das Landgericht hat zu Recht ausgeführt: Ein solcher Raum werde typischerweise als Abstellraum, Wäschetrockenbereich und gegebenenfalls noch als Hobbyraum genutzt. Er sei nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch Büro oder Gewerberaum sei nach der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter nicht möglich. Diesen Ausführungen schließt sich der Senat an.

Gegen die Auslegung des Landgerichts spricht auch nicht, dass die Regelungen in den Ziffern I. 7) und 8) der Teilungserklärung jeweils den Zusatz enthalten „nicht zu Wohnzwecken bestimmt“. Dieser Zusätze hätte es zwar nicht bedurft, um eine Nutzung zu Wohnzwecken auszuschließen, wenn eine solche Nutzung bereits durch die Zweckbestimmung „Bodenraum“ ausgeschlossen war. Daraus folgt aber nicht etwa im Wege des Umkehrschlusses, dass die Formulierung „Bodenraum“ dann auch nicht die Bedeutung einer entsprechenden Zweckbestimmung haben könnte. Aus der in den Grundakten zu Blatt 72 des Grundbuchs von Wyk II (Bl. 31 der Grundakten) enthaltenen Teilungserklärung ergibt sich vielmehr, dass die Zusätze „nicht zu Wohnzwecken bestimmt“ nur deshalb in die Ziffern I. 7) und 8) der Teilungserklärung aufgenommen worden sind, weil die darin ursprünglich jeweils vorgesehene Formulierung „Teileigentum“ durch die gesetzliche Definition des Teileigentums (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen - § 1 Abs. 3 WEG) ersetzt worden ist. Hier handelte es sich daher ersichtlich nur um eine redaktionelle Änderung, durch welche die mit der Formulierung „Bodenraum“ getroffene Zweckbestimmung nicht berührt worden ist. Der zweckbestimmende Begriff „Bodenraum“ ist vielmehr abweichend von der gesetzlichen Definition des Teileigentums in § 1 Abs. 3 WEG („Raum“ ohne den Zusatz „Boden“) ausdrücklich beibehalten worden.

Auch § 8 der Teilungserklärung steht der Auslegung des Landgerichts nicht entgegen. Die darin vorgesehen Verteilung der Lasten und Kosten nach Miteigentumsanteilen entspricht der Regelung in § 16 Abs. 2 WEG. Danach spielt es für die Verteilung der Lasten und Kosten keine Rolle, in welcher Weise und in welchem Umfang ein Wohnungs- oder Teileigentümer sein Sondereigentum nutzt; die Kostenverteilung richtet sich vielmehr unabhängig davon allein nach der Größe der Miteigentumsanteile. Wenn eine Teilungserklärung diesen gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel - wie im vorliegenden Fall - ohne Modifizierungen übernimmt, lassen sich daraus - ebenso wie aus § 16 Abs. 2 WEG - grundsätzlich keine Rückschlüsse auf die konkret zulässige Art der Nutzung ziehen. Eine andere Frage ist dagegen, ob die Regelung in § 8 der Teilungserklärung im Hinblick auf die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der Bodenräume im Dachgeschoss der Billigkeit entspricht. Über diese Frage hat der Senat im vorliegenden Verfahren jedoch nicht zu entscheiden.

Die Zulässigkeit der Nutzung der Teileigentumseinheiten der Beteiligten zu 1) als Gästezimmer lässt sich auch nicht mit den Erwägungen bejahen, die das BayObLG in seiner Entscheidung vom 28. Dezember 1995 - 2Z BR 95/95 (FG Prax 1996, 57) angestellt hat. Der jener Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt ist mit dem vorliegenden nicht vergleichbar. In jenem Fall war das Teileigentum in der Teilungserklärung lediglich mit den Worten umschrieben: „Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Dachgeschoss“. Im vorliegenden Fall enthält die Teilungserklärung dagegen noch den Zusatz „Bodenraum“, der aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung eine erheblich weiter gehende Nutzungsbeschränkung beinhaltet.

Amts- und Landgericht haben auch mit zutreffender Begründung angenommen, dass die Beteiligten zu 1) keinen Anspruch auf eine wohnungsgerechte Herstellung ihrer Teileigentumseinheiten oder Duldung entsprechender Maßnahmen gegen die Beteiligten zu 2) haben, weil sie die fraglichen Räumlichkeiten ohnehin nicht - weder dauerhaft noch vorübergehend - wie eine Wohnung nutzen dürfen.

Im Übrigen ergibt sich aus den von den Beteiligten vorgelegten und den in den Grundakten befindlichen Plänen auch nicht, dass die Teileigentumseinheiten mit Dachflächenfenstern und einer wohnungsgerechten Dachisolierung versehen werden sollten. Die blaue Umrandung der Bodenräume Nr. 7 und 8 im Aufteilungsplan (Bl. 38 der Grundakten zu Blatt 72 des Grundbuchs von Wyk II) markiert lediglich die äußeren Grenzen der Teileigentumseinheiten der Beteiligten zu 1) und 2) und nicht eine Dachisolierung oder eine Decke zum Spitzboden. Die ursprünglich vorgesehenen Velux-Fenster in den Dachflächen waren ausweislich des Aufteilungsplans (Bl. 38 f. der Grundakten zu Blatt 72 des Grundbuchs von Wyk II) nicht Gegenstand der genehmigten Planung. Sie sind nur in der Bauzeichnung enthalten, in der die Dachgeschossräume - abweichend von der Baugenehmigung - als Wohnungen geplant sind (Bl. 38 der Grundakten zu Blatt 72 des Grundbuchs von Wyk II), während sie in der Bauzeichnung für die baurechtlich genehmigte Gesamtanlage nicht verzeichnet sind (Bl. 39 der Grundakten zu Blatt 72 des Grundbuchs von Wyk II).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, den unterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens und ausnahmsweise auch die hier entstandenen außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2) und 3) aufzuerlegen, weil die Sach- und Rechtslage nach den übereinstimmenden Entscheidungen der Vorinstanzen auch für die Beteiligten zu 1) hinreichend geklärt sein musste.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.