Oberlandesgericht Rostock Beschluss, 17. Sept. 2012 - 3 W 48/12
Tenor
Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Landgerichts Rostock vom 20.02.2012 aufgehoben.
Gründe
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Auf die zulässige sofortige Beschwerde des Antragstellers war der Beschluss des Landgerichts, mit welchem dieses dem Antragsteller Prozesskostenhilfe versagt hatte, aufzuheben.
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Der Antragsteller beabsichtigt im Klagewege eine erhöhte Leibrente aufgrund einer Wertsicherungsklausel in einem Grundstückskaufvertrag durchzusetzen. Hierzu hat er die Bewilligung von Prozesskostenhilfe beantragt. Das Landgericht hat ihm Prozesskostenhilfe versagt, weil es der beabsichtigten Klage keine hinreichende Erfolgsaussicht beigemessen hat. Dabei ist es fehlerhaft von der Unwirksamkeit der vom Antragsteller in Anspruch genommenen Wertsicherungsklausel ausgegangen. Gemäß § 8 Satz 1 PrKG tritt die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel erst mit rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes gegen "dieses Gesetz" ein. Die Rechtswirkungen der Klausel bleiben bis zur Feststellung ihrer Unwirksamkeit durch rechtskräftiges Urteil unberührt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miete, 10. Aufl., § 557b Rn. 23; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 474; Schultz, NZM 2008, 425; Aufderhaar/Jaeger, NZM 2009, 564; Neuhaus, MDR 2010, 848). Dabei gilt § 8 PrKG auch für Altverträge, wenn nicht vor dem 13.09.2007 die Genehmigung des Vertrages bzw. ein Negativattest beantragt worden ist (§ 9 Abs. 2 PrKG). Eine Genehmigung der streitgegenständlichen Wertsicherungsklausel ist nicht beantragt worden.
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Dem folgend ist die Klausel in § 2 des Vertrages als wirksam zu behandeln und eine Anpassung der Leibrente auf 75 % der für H. festzustellenden Vergleichsmiete vorzunehmen. Allerdings bietet der Vortrag des Antragstellers in Anbetracht des Bestreitens durch den Antragsgegner nur wenig Substanz dazu, welche Mieten in H. für Wohnungen vergleichbarer Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Lage innerhalb der letzten vier Jahre neu vereinbart oder geändert worden sind. Da der Vertrag in § 2 die Wertsicherung ausdrücklich an das Vergleichsmietensystem koppeln will, wird bei der Bestimmung der Vergleichsmiete auf die entsprechende Definition in § 558 Abs. 2 BGB zurückzugreifen sein. Hierzu bedarf es eines weitergehenden Sachvortrages des Antragstellers, um dem Gericht hinreichende Anknüpfungstatsachen für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung zu stellen. Die alleinige Bezugnahme auf ein konkret benanntes Mietverhältnis reicht hierfür jedenfalls nicht aus.
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Referenzen - Gesetze
Die Unwirksamkeit der Preisklausel tritt zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Die Rechtswirkungen der Preisklausel bleiben bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit unberührt.
(1) Nach § 2 des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes in der bis zum 13. September 2007 geltenden Fassung erteilte Genehmigungen gelten fort.
(2) Auf Preisklauseln, die bis zum 13. September 2007 vereinbart worden sind und deren Genehmigung bis dahin beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt worden ist, sind die bislang geltenden Vorschriften weiter anzuwenden.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.