Oberlandesgericht Naumburg Beschluss, 07. Nov. 2012 - 2 Ww 6/12

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Eigentümer eines im Grundbuch von H. eingetragenen Grundstücks. Das Grundstück besteht aus den Flurstücken 107, 130 und 229 b der Gemarkung G. Die insgesamt 51.532 qm großen Flurstücke grenzen nicht aneinander. Sie werden von der Agrargenossenschaft H. eG (im folgenden: Agrargenossenschaft) aufgrund von Pachtverträgen vom 1. Oktober 1992 genutzt. Die Flurstücke 107 und 130 werden nach gegenwärtigem Pla-
nungsstand zum überwiegenden Teil für den Bau der Autobahn Dresden-Prag in Anspruch genommen werden.
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 29. März 1999 verkauften die Beteiligten zu 1 und 2 das Grundstück für 52.000 DM an den Beteiligten zu 3, der Nichtlandwirt ist. Am 8. April 1999 beantragte die beurkundende Notarin die Genehmigung der Veräußerung bei dem zuständigen Amt für Landwirtschaft in S. Mit Zwischenbescheid vom 20. April 1999 verlängerte das Amt die Entscheidungsfrist auf drei Monate, um der S. L. M. GmbH, der Beteiligten zu 4, Gelegenheit zu geben, sich zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts zu erklären. Mit Schreiben vom 18. Juni 1999 an das Amt erklärte die Beteiligte zu 4, das Vorkaufsrecht auszuüben. Den Beteiligten zu 1 bis 3 wurde diese Entscheidung am 25. bzw. 26. Juni 1999 zugestellt.
Die Beteiligten zu 1 und 2 halten die Ausübung des Vorkaufsrechts für unwirksam. Sie haben Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 10 RSG gestellt. Der Beteiligte zu 3 ist dem Antrag beigetreten. Das Landwirtschaftsgericht hat die Ansicht vertreten, das Vorkaufsrecht sei nicht wirksam ausgeübt, weil die Genehmigung zum Erwerb des Grundstücks durch das Amt für Landwirtschaft als erteilt gelte. Das Oberlandesgericht hat der hiergegen gerichteten sofortigen Beschwerde der Beteiligten zu 4 stattgegeben und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3.

II.

Das Beschwerdegericht meint, die Frist zur Genehmigung des Vertrages vom 29. März 1999 sei durch den Zwischenbescheid vom 20. April 1999 wirksam auf drei Monate verlängert worden, weil alle drei Flurstücke landwirtschaftlich genutzt würden und die Größe des Grundstücks insgesamt die nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 SächsAGGrdstVG (SächsGVBl. 1994, 1252), § 2 der Verordnung über die Bestimmung der Freigrenze nach dem Landpachtverkehrsgesetz und der Mindestgröße der dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücke (SächsGVBl. 1994, 689), in Sachsen geltende Mindestgröße von 0,5 ha übersteige. Der Ausübung des Vorkaufsrechts stehe auch nicht entgegen, daß die Flurstücke 107 und 130 zum größeren Teil für den Bau der Autobahn in Anspruch genommen werden. Der Erwerb des Grundstücks durch den Beteiligten zu 3 sei nicht genehmigungsfähig, weil die Agrargenossenschaft und andere Landwirte durch den Bau der Autobahn im Bereich von H. erhebliche Flächeneinbußen erlitten, die die Beteiligte zu 4 durch die Überlassung der nach dem Bau der Autobahn verbleibenden Restfläche der Flurstücke an die Agrargenossenschaft oder andere Landwirte teilweise ausgleichen wolle.
Das hält der Rechtsbeschwerde stand.

III.

Die Frist zur Genehmigung des Kaufvertrags und der Auflassung vom 29. März 1999 ist durch die Verfügung vom 20. April 1999 auf drei Monate
verlängert worden. Innerhalb der verlängerten Frist hat die Beteiligten zu 4 das ihr zustehende Vorkaufsrecht an dem Grundstück wirksam ausgeübt.
1. Der Kaufvertrag vom 29. März 1999 und die Auflassung des Grundstücks bedürfen nach § 2 GrdstVG, § 1 Abs. 1 Nr. 2 SächsAGGrdstVG zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung. Die Fläche des Grundstücks übersteigt die nach § 2 der Verordnung der Sächsischen Staatsregierung über die Bestimmungen der Freigrenzen nach dem Landverkehrsgesetz und der Mindestgröße der dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücke für das Bestehen eines Vorkaufsrechts geltende Mindestgröße von 0,5 ha. Auch nach Inanspruchnahme von Teilen der Flurstücke 107 und 130 wird es nach den von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffenen Feststellungen des Beschwerdegerichts hierbei verbleiben. Schon deshalb ist die mit dem Bau der Autobahn verbundene Verkleinerung des Grundstücks für das Bestehen des Vorkaufsrechts der Beteiligten zu 4 und die Wirksamkeit seiner Ausübung ohne Bedeutung.
2. Ohne Erfolg macht die Rechtsbeschwerde geltend, das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 4 erstrecke sich nicht auf das Flurstück 229 b. Für die Beantwortung der Frage, ob verschiedene Flurstücke ein Grundstück im Sinne des Reichssiedlungsgesetzes bilden, ist der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgeblich (Senat, BGHZ 94, 299, 304 f). Hierzu hat das Beschwerdegericht festgestellt, daß alle drei Flurstücke, aus denen das Grundstück besteht, als landwirtschaftliche Nutzflächen an die Agrargenossenschaft verpachtet und daher wirtschaftlich als ein Grundstück zu betrachten sind. Soweit die Rechtsbeschwerde ausführt, bei dem Flurstück 229 b handele es sich um eine Hangfläche , die im Gegensatz zu den Flurstücken 107 und 130 von der Agrargenos-
senschaft nur als Schafweide genutzt werde, führt dies schon deshalb nicht weiter, weil die landwirtschaftliche Nutzung des Flurstücks 229 b hierdurch nicht in Frage gestellt ist.
3. Die Rechtsbeschwerde hat auch insoweit keinen Erfolg, als sie sich gegen die Feststellung des Beschwerdegerichts wendet, die Veräußerung des Grundstücks an den Beteiligten zu 3 sei wegen des Interesses der Beteiligten zu 4 an dessen Erwerb nicht genehmigungsfähig.
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Genehmigung zum Verkauf eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks nur versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeutet. Das ist regelmäßig der Fall, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht (§ 9 Abs. 2 GrdstVG). So verhält es sich bei der Veräußerung eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks an einen Nichtlandwirt, sofern ein hauptberuflicher Landwirt willens und in der Lage ist, das Grundstück zu erwerben, oder wenn sich aus bestimmten Tatsachen ergibt, daß der Eigentumserwerb konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur zuwiderläuft, die die zuständigen Stellen bereits unternommen haben oder beabsichtigen.
So liegt der Fall hier: Von dem Bau der Autobahn werden nicht nur die Flurstücke 107 und 130 der Gemarkung G., sondern schon in deren näherem Umfeld landwirtschaftliche Nutzflächen in Anspruch genommen, die insgesamt um ein Vielfaches größer sind als die Flurstücke 107 und 130. Die Beeinträchtigung der Agrargenossenschaft und weiterer landwirtschaftlicher Betriebe durch den Bau der Bundesautobahn liegt auf der Hand. Auch wenn die
Rechtsbeschwerde zutreffend geltend macht, daß den vorgelegten schriftlichen Ä ußerungen der Agrargenossenschaft nicht zu entnehmen ist, daß sie das nach dem Bau der Autobahn verbleibende Grundstück erwerben will, berührt dies das konkrete Interesse der Beteiligten zu 4 an dessen Erwerb nicht. Sie ist vom Staatlichen Amt für landwirtschaftliche Neuordnung in K. angewiesen, wegen des mit dem Bau der Autobahn verbundenen Verbrauchs landwirtschaftlicher Nutzflächen in größtmöglichem Umfang Ersatzflächen zu erwerben und diese nach Abschluß der Baumaßnahmen den von dem Bau betroffenen landwirtschaftlichen Betrieben anzudienen.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG.
Wenzel Krüger Klein

Gründe:

I.

1

Die Beteiligte zu 2 ist ein in der Rechtsform der GmbH und Co. KG betriebenes Unternehmen, dessen Gegenstand nach dem ursprünglich geschlossenen Gesellschaftsvertrag der An- und Verkauf von Grundstücken sowie deren Vermietung und Verpachtung war.

2

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 17. Juli 2008 kaufte die Beteiligte zu 2 von der Beteiligten zu 7 zwei landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sowie einen 1/3-Miteigentumsanteil an einem weiteren landwirtschaftlich genutzten Grundstück in S. (Thüringen).

3

Die Notarin beantragte mit Schreiben vom selben Tag bei der Beteiligten zu 3, die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen, welche die Frist für die Entscheidung über den Antrag auf drei Monate verlängerte. Auf deren Nachfrage zum Unternehmenszweck teilte die Beteiligte zu 2 mit, dass ihre Gründung der Umstrukturierung des landwirtschaftlichen Familienbetriebs S. (Eltern und drei Kinder) diene und eine Änderung der landwirtschaftlichen Nutzung der erworbenen Flächen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sei.

4

Nachdem im Laufe des Verfahrens R. K. und M. S. als Landwirte ihr Interesse an dem Erwerb der Flächen angemeldet hatten, erklärte die Beteiligte zu 4 (Siedlungsunternehmen) die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz. Hierüber unterrichtete die Beteiligte zu 3 innerhalb der Dreimonatsfrist die Kaufvertragsparteien sowie die Notarin. Zur Begründung führte die Behörde aus, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeute, da es sich bei der Beteiligten zu 2 nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb handele. Dagegen stehe das Erwerbsinteresse eines hauptberuflichen Landwirts, dessen Betrieb die Flächen zur Aufstockung des Eigenlandanteils benötige.

5

Auf den Antrag der Beteiligten zu 2 auf gerichtliche Entscheidung hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - die Genehmigung des Kaufvertrags erteilt. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 (der der Genehmigungsbehörde übergeordneten Behörde) hat das Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, der sich die Beteiligte zu 4 angeschlossen hat, will die Beteiligte zu 1 die Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung erreichen. Die Beteiligte zu 2 beantragt, die Rechtsbeschwerde und die Anschlussrechtsbeschwerde zurückzuweisen.

II.

6

Nach Auffassung des Beschwerdegerichts (dessen Entscheidung in NLBzAR 2010, 66 veröffentlicht ist) liegen die Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG nicht vor. Zwar sei die Beteiligte zu 2 bei isolierter Betrachtung als Nichtlandwirt anzusehen, da sie zu keinem Zeitpunkt Landwirtschaft betrieben und auch kein Betriebskonzept vorgelegt habe, aus dem hervorgehe, dass sie sich in absehbarer Zeit zu einem leistungsfähigen landwirtschaftlichen Unternehmen entwickeln werde. Der Annahme einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Versagungsgrunds stehe jedoch der mit der Gründung der Beteiligten zu 2 verfolgte Zweck, nämlich die Umstrukturierung des Unternehmensverbunds der sämtlich aus Landwirten bestehenden Familie S. , entgegen. Die hierfür mitgeteilten Gründe (Vorbereitung der Übergabe auf die nächste Generation, haftungsrechtliche Probleme im Zusammenhang mit dem Betrieb biologischer Landwirtschaft , steuerliche Aspekte) seien allesamt nachvollziehbar. Sie rechtfertigten die Annahme, dass die gewählte rechtliche Konstruktion, nach der der Beteiligten zu 2 die Aufgabe zukomme, die für die landwirtschaftliche Tätigkeit erforderlichen Flächen zu erwerben oder anzupachten und sodann den Familienmitgliedern bzw. den von diesen betriebenen Unternehmen zur Verfügung zu stellen , letztlich der Existenzsicherung eines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Familienbetriebs sowie dessen Anpassung an die Erfordernisse einer nachhaltigen biologischen Landwirtschaft diene.

III.

7

1. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 ist zwar nach der auf Grund der Übergangsregelung in Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG anzuwendenden Vorschrift des § 24 Abs. 1 LwVG aF statthaft und nach §§ 25, 26 sowie § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG aF auch im Übrigen zulässig, jedoch in der Sache unbegründet.

8

Die von der Beteiligten zu 2 erhobenen Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 4 nach § 4 RSG sind begründet, weil die Genehmigung des zwischen den Beteiligten zu 2 und 7 geschlossenen Kaufvertrags nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nicht versagt werden kann. Die Beteiligte zu 3 war daher verpflichtet, von der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG abzusehen und die Genehmigung zu erteilen (vgl. Senat, Beschluss vom 24. November 2006 - BLw 11/06, NL-BzAR 2007, 98, 100). Ein Versagungsgrund nach § 9 GrdstVG liegt nämlich nicht vor.

9

a) Als Rechtsgrundlage für die Entscheidung der Beteiligten zu 3, die beantragte Genehmigung nicht zu erteilen, kommt hier nur § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Betracht. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

10

Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab (Senat, Beschlüsse vom 28. Oktober 1965 - V BLw 16/65, RdL 1966, 38, 39; vom 9. Mai 1985 - BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugute kommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften (Senat, Beschluss vom 11. Juli 1961 - V BLw 20/60, RdL 1961, 229). Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (Senat, Beschlüsse vom 4. Juli 1979 - V BLw 4/79, BGHZ 75, 81, 83; vom 9. Mai 1985 - BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88; Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 - st. Rspr.).

11

b) Nach diesen Grundsätzen läge der Versagungsgrund vor.

12

aa) Die Beteiligte zu 2 ist nämlich Nichtlandwirtin. Sie betreibt kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG (vgl. dazu Senat, Beschlüsse vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 350 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Die Beteiligte zu 2 wird auch nicht dadurch zu einem landwirtschaftlichen Unternehmen, dass während des Genehmigungsverfahrens der Unternehmenszweck auf die Nutzung und die Bewirtschaftung der ihr gehörenden Grundstücke erweitert wurde und sie mit der Erfüllung des Kaufvertrags Eigentümerin landwirtschaftlich genutzter Grundstücke wird. Um Landwirt zu sein, bedarf es der Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat (Senat, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Die Beteiligte zu 2 war und ist nach den nicht angefochtenen Feststellungen des Beschwerdegerichts jedoch nicht in diesem Sinne unternehmerisch tätig, was im Übrigen auch den von ihren Gesellschaftern mit der Betriebsaufspaltung verfolgten haftungs- und steuerrechtlichen Zwecken widerspräche (dazu unten c) aa)).

13

Ohne Bedeutung ist es auch, ob die Beteiligte zu 2 künftig einmal dem geänderten Unternehmensgegenstand gemäß selbst Landwirtschaft betreiben wird. Solche Vorstellungen des Käufers sind in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nur dann einer bereits ausgeübten Landwirtschaft gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zur verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat (Senat, Beschlüsse vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 351; vom 8. Mai 1998 - BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 - st. Rspr.). Dazu ist nichts festgestellt.

14

bb) Der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch einen Nichtlandwirt stellt allerdings nur dann eine ungesunde Bodenverteilung dar, wenn er in Konkurrenz zu dem Erwerbsinteresse eines Landwirts tritt, der das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes benötigt. Diese Voraussetzung für eine Versagung der Genehmigung ist von dem Gericht auch in den Fällen zu prüfen, in denen das Volllandwirten grundsätzlich gleichgestellte Siedlungsunternehmen das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt hat (Senat, Beschlüsse vom 11. November 1976 - V BLw 6/76, BGHZ 67, 330, 333 und vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 351).

15

Für das Rechtsbeschwerdeverfahren ist von einer solchen Konkurrenzlage auszugehen, weil im Genehmigungsverfahren andere Personen (R. K. und M. S. ) ihr Erwerbsinteresse bekundet haben und es an Feststellungen zu einem Mangel in der Qualifikation dieser Erwerbsinteressenten oder der Aufstockungsbedürftigkeit und -würdigkeit ihrer Betriebe (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 8. Mai 1998 - BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473) fehlt.

16

c) Der angefochtene Beschluss hält einer rechtlichen Prüfung gleichwohl stand, da es solcher Feststellungen hier deshalb nicht bedarf, weil für den Erwerb durch die Besitzgesellschaft nach einer Aufspaltung des landwirtschaftlichen Unternehmens in eine Besitz- und eine oder mehrere Betriebsgesellschaft (en) eine Ausnahme von der Regel anzuerkennen ist, nach der die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt bei einem Erwerbsinteresse eines anderen Landwirts eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet.

17

aa) Der in § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG geregelte Versagungsgrund sieht für die landwirtschaftlichen Betriebe keine bestimmten Rechtsformen vor. Er erweist sich insofern als offen, da er darauf ausgerichtet ist, die Agrarstruktur zu fördern und nicht unzeitgemäße Verhältnisse zu konservieren (vgl. BVerfGE 26, 215, 223 f.).

18

Solange die Landwirtschaft vorwiegend durch selbständig wirtschaftende , ihren Beruf ausübende Landwirte betrieben wurde, widersprach der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch andere Personen als den Betriebsinhaber allerdings dem Ziel einer Verbesserung der Existenzgrundlage der bäuerlichen Familienbetriebe und damit der Agrarstruktur (vgl. Senat, Beschluss vom 10. Juli 1975 - V BLw 26/74, RdL 1975, 331). Aufgrund der veränderten Verhältnisse , vor allem in den neuen Ländern, ist auch die Aufstockung des Eigenlandanteils der die Landwirtschaft in der Rechtsform juristischer Personen (in der Regel als Kapitalgesellschaften) betreibenden Unternehmen als eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur anzuerkennen (Senat, Beschlüsse vom 26. April 2002 - BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246).

19

Damit sind nach dem Erwerb auch Übertragungen landwirtschaftlicher Grundstücke auf nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen möglich, die nicht einer Kontrolle nach dem Grundstücksverkehrsgesetz unterliegen. Diese Unternehmen können die Übertragung ihres landwirtschaftlichen Grundbesitzes von der Betriebs- auf die Besitzgesellschaft (sog. Betriebsaufspaltung) nämlich auch im Wege einer Spaltung nach §§ 123 ff. UmwG herbeiführen (vgl. dazu Karsten Schmidt, Gesellschaftsrecht, 4. Aufl., S. 345), die als partielle Universalsukzessionen nicht zu den genehmigungspflichtigen Veräußerungs- (§ 2 Abs. 1 GrdstVG) oder den diesen gleichgestellten Rechtsgeschäften (§ 2 Abs. 2 GrdstVG) gehören (LG Ellwangen, BWNotZ 1996, 125, 126; Netz, GrdstVG, 5. Aufl., Anm. 4.2.5.24, Seite 300).

20

Vor diesem Hintergrund ist auch der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch eine bereits gegründete Besitzgesellschaft für die die Landwirtschaft betreibende Betriebsgesellschaft - wenn allerdings auch nur unter bestimmten Voraussetzungen (dazu sogleich unter bb) - dem Erwerb durch das die Landwirtschaft selbst betreibende Unternehmen gleichzustellen. Auch ein solcher Erwerb dient dem Zweck des Grundstücksverkehrsgesetzes, die Schaffung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe zu fördern (dazu oben b). Die gegenteilige Auslegung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG berücksichtigte dagegen die im Wirtschaftsleben - auch in der Landwirtschaft (vgl. Gurn, INF 2005, 670) - zunehmend verbreiteten Formen unternehmerischen Handelns nicht hinreichend und benachteiligte damit - ohne sachlichen Grund - im Vergleich zur übrigen mittelständischen Wirtschaft (insbesondere dem Handel und dem Handwerk) die landwirtschaftlichen Unternehmen bei der Wahl der für sie aus steuerlichen und haftungsrechtlichen Gründen günstigen Rechtsform.

21

bb) Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch das selbst nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen führt jedoch nur dann nicht zu einer ungesunden Verteilung des Eigentums an landwirtschaftlich genutztem Grund und Boden, wenn die Nutzung der Flächen durch ein Landwirtschaft betreibendes Unternehmen innerhalb eines von denselben Personen beherrschten Unternehmensverbundes sichergestellt ist.

22

(1) Bei der Auslegung des § 9 Abs. 1 GrdstVG ist davon auszugehen, dass die Genehmigungspflicht der Veräußerungs- und der diesen gleichgestellten Geschäfte nach § 2 Abs. 1, 2 GrdstVG den Eigentumserwerb durch die Betriebe sichern soll, deren Existenz sich auf die Landwirtschaft gründet (OLG München, RdL 1992, 159, 161). Gemessen daran stellt der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpachtung an einen Landwirt bereit ist (vgl. Senat, Beschluss vom 28. Oktober 1965 - V BLw 25/65, RdL 1966, 16, 17; OLG Stuttgart, RdL 1977, 71, 72; OLG Bamberg, RdL 1999, 326, 327). Eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen (OLG Stuttgart, aaO). Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zielen des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider.

23

(2) Vor diesem Hintergrund ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch ein nicht selbst Landwirtschaft betreibendes Unternehmen nur unter den engen Voraussetzungen einer sogenannten Betriebsaufspaltung einem Erwerb durch einen Landwirt gleichzustellen. Voraussetzung dafür ist, dass eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter den Unternehmen stehenden Personen auch den einheitlichen Willen haben, Landwirt- schaft zu betreiben (vgl. Pannen, DB 1996, 1252, 1253 f. - zu den steuerrechtlichen Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung).

24

Ist das jedoch zu bejahen, dient auch ein Grundstückserwerb durch die Besitzgesellschaft letztlich der Aufstockung eines landwirtschaftlichen Betriebs. Dessen Rechtsträger erlangt zwar nicht die Eigentümerstellung. Gleichwohl erfolgt die weitere Nutzung bei einer wertenden, wirtschaftlichen Betrachtung auf eigenem Grund und Boden, da die Interessen innerhalb des Unternehmensverbunds , anders als etwa bei der Pacht fremder Grundstücke, gleich gerichtet sind. Die Situation stellt sich im Ergebnis dann so dar, als ob der Landwirt oder das landwirtschaftliche Unternehmen selbst den Kaufvertrag abgeschlossen hätte.

25

cc) Von einer solchen Verbindung der Beteiligten zu 2 und den die Landwirtschaft betreibenden Unternehmen ist das Beschwerdegericht nach Auslegung des Gesellschaftsvertrages der Beteiligten zu 2 ausgegangen. Durch den Vertrag sei sichergestellt, dass die Grundstücke der Beteiligten zu 2 auch weiterhin in der landwirtschaftlichen Nutzung verblieben und entweder durch die Beteiligte zu 2 selbst oder durch solche Unternehmen bewirtschaftet würden, die alle von Angehörigen der Familie S. beherrscht würden.

26

(1) Die aus diesen Umständen vom dem Beschwerdegericht gezogene Schlussfolgerung, dass die vorwiegend durch erb-, haftungs- und steuerrechtliche Gesichtspunkte motivierte Gründung der Beteiligten zu 2 letztlich der Existenzsicherung eines durch miteinander verbundene Unternehmen geführten landwirtschaftlichen Familienbetriebes dient, ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Das steht der Annahme einer durch den Grundstückserwerb der Beteiligten zu 2 begründeten ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG entgegen, ohne dass es noch darauf ankommt, dass andere Landwirte erwerbswillig und erwerbsbereit sind, die das Grundstück möglicherweise noch dringender benötigen (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Juli 1961 - V BLw 20/60, RdL 1961, 229, 230).

27

(2) Dagegen wendet sich die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg.

28

(a) Die gegen die tatrichterliche Feststellung, die Flächen würden den Familienmitgliedern bzw. den von ihnen betriebenen landwirtschaftlichen Unternehmen zur Verfügung gestellt, erhobene Verfahrensrüge, es sei wegen der verschachtelten Unternehmensstruktur unklar, welches Unternehmen die Flächen letztlich bewirtschaften werde, ist in der Sache unerheblich. Das Beschwerdegericht brauchte sich mit der Struktur des Unternehmensverbundes deshalb nicht näher zu befassen, weil alle mit der Beteiligten zu 2 als Besitzgesellschaft verbundenen Personen und Unternehmen, denen die Flächen künftig überlassen werden sollen, Landwirtschaft betreiben. Hiervon ist unter Zugrundelegung der für den Senat bindenden Feststellungen des Beschwerdegerichts (§ 9 LwVG aF i.V.m. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO) auszugehen. Danach kommt es nicht darauf an, welchem dieser Unternehmen die Beteiligte zu 2 die erworbene landwirtschaftliche Fläche überlassen wird.

29

(b) Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand, das Beschwerdegericht habe übersehen, dass die gesellschaftsvertraglichen Regelungen der Beteiligten zu 2 hinreichend offen gehalten seien, um auch andere Möglichkeiten der Grundstücksnutzung , etwa zu Spekulationszwecken, zu eröffnen. Das Beschwerdegericht hat den Gesellschaftsvertrag so ausgelegt, dass sämtliche Flächen der Beteiligten zu 2 landwirtschaftlich genutzt werden sollen. Diese tatrichterliche Vertragsauslegung, deren Überprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren nur begrenzt zulässig ist (vgl. Senat, Beschluss vom 1. Juli 1994 - BLw 30/94, AgrarR 1995, 24, 25), lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen (§ 27 Abs. 1 LwVG aF). Auf die von der Rechtsbeschwerde aufgeworfene Frage, inwiefern der Erwerb eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks zum Zweck der Renditeerzielung, entweder zur Spekulation oder als Kapitalanlage, die Versagung der Genehmigung begründen kann (vgl. dazu BVerfGE 21, 72, 86 f.), kommt es daher nicht an.

30

(c) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde vermag die Erteilung der Genehmigung schließlich auch keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) zu begründen. Die Privilegierung der Beteiligten zu 2 gegenüber sonstigen Käufern, die landwirtschaftliche Grundstücke zum Zweck der Verpachtung an Dritte erwerben wollen, rechtfertigt sich aus dem mit dem Erwerb verfolgten Ziel der Sicherung der Existenzgrundlagen eines landwirtschaftlichen (Familien-)Betriebs und ist daher sachlich gerechtfertigt.

IV.

31

Die Anschlussrechtsbeschwerde ist unzulässig.

32

Zwar kann sich nach dem Wortlaut der - durch das FGG-RG aufgehobenen , vorliegend aber noch anwendbaren - Vorschrift des § 28 Abs. 1 LwVG aF ein Beteiligter der Rechtsbeschwerde "eines anderen Beteiligten" anschließen. Das Beschwerderecht setzt allerdings voraus, dass mit der Anschlussrechtsbeschwerde ein dem Hauptrechtsmittel gegenläufiges Rechtsschutzziel verfolgt wird (aA Pritsch, LwVG, § 22 Anm. VIII b 1 zur Anschlussbeschwerde nach § 22 Abs. 2 Satz 1 LwVG). Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt, da sich die Beteiligte zu 4 mit ihrer Anschlussrechtsbeschwerde ebenfalls gegen die Erteilung der Genehmigung des Grundstückskaufvertrags durch die Vorinstanzen wendet.

33

1. Zur Einlegung eines Anschlussrechtsmittels ist grundsätzlich nur der Prozess- oder Verfahrensgegner des Hauptrechtsmittelführers berechtigt. Das ist für die der Zivilprozessordnung unterliegenden Verfahren ausdrücklich nor- miert (vgl. § 524 Abs. 1 Satz 1, § 554 Abs. 1 Satz 1, § 567 Abs. 3 Satz 1, § 574 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Gleiches galt nach herrschender Auffassung im Anwendungsbereich des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. OLG Stuttgart, NZG 2007, 237, 238; Jansen/Briesemeister, FGG, 3. Aufl., Vorb. §§ 19-30 Rn. 4; Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl., Vorb. §§ 19-30 Rn. 4), soweit dort ein - gesetzlich nicht geregeltes - Anschlussrechtsmittel überhaupt für zulässig erachtet wurde (vgl. BGHZ 71, 314, 316 ff.; 95, 118, 124 ff.; Bumiller/Winkler, FGG, 8. Aufl., § 19 Rn. 19 mwN), und wird nunmehr - trotz des im Vergleich zu den ZPO-Vorschriften weiter gefassten Wortlauts - auch für die Anschluss(-rechts-)beschwerde nach §§ 66, 73 FamFG vertreten (vgl. Bassenge/Roth/Gottwald, FamFG/RPflG, 12. Aufl., § 66 FamFG Rn. 1; Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 16. Aufl., § 73 Rn. 2; Schulte-Bunert/Weinreich /Unger, FamFG, 2. Aufl., § 66 Rn. 7).

34

2. Nichts anderes kommt für die Anschlussrechtsbeschwerde nach § 28 LwVG aF in Betracht. Denn nach der Gesetzesbegründung wurde die Vorschrift der Regelung über die Anschlussrevision in § 556 ZPO aF (jetzt § 554 ZPO) nachgebildet mit dem Ziel, einen Beteiligten davon abzuhalten, eine Beschwerde lediglich vorsorglich für den Fall einzulegen, dass ein anderer Beteiligter Beschwerde einlegt (BT-Drucks. 1/3819, 30, 32). Hierin kommt der eindeutige Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, die Anschlussrechtsbeschwerde nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen nicht in weiterem Umfang als in den anderen Verfahrensordnungen zu eröffnen und sie nur in den Fällen zuzulassen, in denen der Rechtsmittelgegner die Abänderung der Beschwerdeentscheidung zu Lasten des Rechtsmittelführers erreichen will.

35

3. Die vorstehenden Erwägungen beanspruchen auch für das Einwendungsverfahren nach § 1 Nr. 3 LwVG i.V.m. § 10 RSG Geltung. Zwar handelt es sich bei diesem Verfahren auf Grund seines verwaltungsrechtlichen Einschlags nicht um ein so genanntes echtes Streitverfahren (vgl. zur Abgrenzung Pritsch, aaO, § 9 Anm. V c). Gleichwohl ist hier ebenfalls die Bestimmung eines Rechtsmittelgegners möglich, da einzelne Beteiligte unterschiedlich gelagerte Interessen verfolgen können (aA Wöhrmann/Herminghausen, LwVG, § 22 Rn. 65). Das zeigt gerade die vorliegende Konstellation, in der sich die Beteiligte zu 2 als Käuferin und die Beteiligte zu 4 als siedlungsrechtliche Vorkaufsberechtigte kontradiktorisch gegenüberstehen.

V.

36

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts hat ihre Grundlage in den § 36 Abs. 1, § 37 LwVG. Krüger Lemke Czub

Vorinstanzen:
AG Meiningen, Entscheidung vom 02.07.2009 - Lw 11/08 -
OLG Jena, Entscheidung vom 09.12.2009 - Lw U 640/09 -

Gründe:

I.

1

Der Beteiligte zu 2, der im Hauptberuf Architekt ist, kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19. Januar 2004 über 7,95 ha landwirtschaftlich genutzte, zum größten Teil von dem Verkäufer an eine Agrargenossenschaft verpachtete Flächen in T. .

2

In dem auf Antrag der Notarin für die Vertragsparteien von der Beteiligten zu 3 (Genehmigungsbehörde) eingeleiteten Verfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zeigte die Pächterin, die insgesamt 1.150 ha landwirtschaftliche Flächen bewirtschaftet, von denen aber nur 10 ha eigene Flächen sind, ihr Interesse an dem Erwerb des verkauften Grundstücks und die Bereit- schaft zur Zahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Preises zuzüglich der durch eine Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts entstehenden weiteren Kosten an. Die Beteiligte zu 5 (Siedlungsunternehmen) erklärte, das gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben, worüber die Beteiligte zu 4 (Siedlungsbehörde) die Beteiligte zu 3 informierte.

3

Die Beteiligte zu 3 übersandte der Notarin und den Vertragsparteien die Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und teilte mit, dass die beantragte Genehmigung zu versagen sei, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt sei und die Pächterin die bewirtschafteten Flächen zur Aufstockung ihres landwirtschaftlichen Betriebes benötige und zum Erwerb des Grundstücks zu den Konditionen des Kaufvertrages willens und in der Lage sei.

4

Das Amtsgericht (Landwirtschaftsgericht) hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung stattgegeben und in dem Beschluss die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erteilt. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hat der Beteiligte zu 1 als die der Beteiligten zu 3 übergeordnete Behörde Beschwerde eingelegt. Das Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) hat die Beschwerde zurückgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will der Beteiligte zu 1 die Zurückweisung des Antrags auf Genehmigung durch gerichtliche Entscheidung erreichen.

II.

5

Das Beschwerdegericht meint, die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz könne nicht versagt werden, weil das Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nach § 4 Abs. 1 RSG - jedenfalls im Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde - nicht bestehe. Der in Betracht kommende Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG liege nicht vor.

6

Zwar sei der Beschwerdeführerin einzuräumen, dass weder bei der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts noch in dem Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung die Voraussetzungen für eine Genehmigung des Vertrages nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorgelegen hätten. Damals wäre diese zu versagen gewesen, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt gewesen sei und Landwirte die verkaufte Fläche dringend zur Aufstockung ihres Betriebes benötigten und zu einem Erwerb zu den Konditionen des vorgelegten Vertrages bereit und in der Lage gewesen seien. Nach dem erstinstanzlichen Sachvortrag des Beteiligten zu 2 habe nicht angenommen werden können, dass dieser einen landwirtschaftlichen Betrieb führe, der sich zu einem leistungsfähigen Nebenerwerbsbetrieb entwickeln könne.

7

Das von dem Beteiligten zu 2 mehrfach geänderte und den veränderten Gegebenheiten angepasste Betriebskonzept lasse indes nunmehr auf Grund des Ergebnisses des eingeholten Sachverständigengutachtens den Schluss zu, dass dem Beteiligten zu 2 unter Inanspruchnahme beantragter Fördergelder aus dem Betrieb ein Gewinn verbleibe, der eine nennenswerte Einnahmequelle bilde.

III.

8

1. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig (§ 24 Abs. 1 LwVG).

9

Das Rubrum ist allerdings dahin zu ändern, dass als übergeordnete Behörde das zuständige Ministerium und nicht das Land Beteiligter im Verfahren ist. Nach § 32 Abs. 2 Satz 3 LwVG gilt die übergeordnete Behörde und nicht die vertretene Gebietskörperschaft als Beteiligte, wenn sie - wie hier - von ihrem Beschwerderecht aus § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG Gebrauch gemacht hat.

10

2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet.

11

a) Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht allerdings davon ausgegangen, dass die Beteiligte zu 5 das gesetzliche Vorkaufsrecht aus § 4 Abs. 1 Satz 1 RSG ausüben kann, wenn die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG erforderliche Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre. Ebenfalls noch zutreffend ist seine Annahme, dass der Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt, obwohl ein Landwirt dieses zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Grundstück zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben, eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet und damit einen Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG begründet (ständige Rechtsprechung des Senats: BGHZ 75, 81, 83; 94, 292, 295 und 112, 86, 88). Der Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks an den Nichtlandwirt widerspricht unter diesen Umständen den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, die in erster Linie auf die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472).

12

b) Rechtsfehlerhaft ist es demgegenüber, dass das Beschwerdegericht die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechtes nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde beurteilt hat. Maßgebend sind dafür vielmehr die tatsächlichen Umstände im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts.

13

aa) Das Beschwerdegericht ist mit seiner gegenteiligen Auffassung nicht nur von den in dem Beschluss genannten Entscheidungen der Oberlandesgerichte Naumburg (NL-BzAR 2003, 178 ff.) und Stuttgart (RdL 1991, 330, 331) sowie von der im Schrifttum dazu vertretenen Ansicht (Barnstedt /Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 1 Rdn. 123) abgewichen. Auch der erkennende Senat hat die Rechtsfrage bereits in diesem Sinne entschieden (Beschl. v.

8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472; Beschl. v. 26. April 2002, BLw 24/01, veröffentlicht in juris, sowie der - allerdings erst nach der Entscheidung des Beschwerdegerichts ergangene - Beschl. v. 28. April 2006, BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246).

14

bb) Der Senat hat keine Veranlassung, an seiner Rechtsprechung nicht festzuhalten. Die entgegenstehende Auffassung des Beschwerdegerichts ist mit der Beschränkung der Einwendungen, die nach § 10 RSG nach einer Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts im gerichtlichen Verfahren noch zugelassen sind, und der daraus begründeten Rechtsstellung des vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmens unvereinbar.

15

(1) § 10 RSG beschränkt die richterliche Kontrolle auf eine Prüfung der Rechtmäßigkeit der behördlichen Entscheidung über die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts.

16

Ob dem Siedlungsunternehmen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, hängt von der Entscheidung der Genehmigungsbehörde ab, die in § 21 GrdstVG als Mitteilung bezeichnet wird (dazu: Schulte, RdL 1965, 305, 311; Steffen, RdL 1999, 199, 200). Wenn das Siedlungsunternehmen erklärt, das gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben, und die Genehmigung zu dem Vertrag nach § 9 GrdstVG zu versagen ist, hat die Genehmigungsbehörde durch Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Liegt ein Versagungsgrund dagegen nicht vor oder ist dieser im behördlichen Verfahren bis dahin von den Vertragsparteien ausgeräumt worden, muss die Genehmigungsbehörde von der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts absehen und die Genehmigung erteilen.

17

Mit der rechtmäßigen Entscheidung der Genehmigungsbehörde treten die zivilrechtlichen Wirkungen der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen ein. Zwischen dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehmen kommt nach § 8 Abs. 1 Satz 1 RSG, § 464 Abs. 2 BGB (= § 505 Abs. 2 BGB a.F.) ein Vertrag zu den in dem Vertrag zwischen den Parteien vereinbarten Konditionen zustande (vgl. Senat, Beschl. v. 13. Mai 1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41).

18

§ 10 RSG lässt nach dieser Mitteilung im einem nachfolgenden gerichtlichen Verfahren nur solche Einwendungen zu, die sich darauf gründen, dass die Veräußerung entweder keiner Genehmigung bedurfte oder dass die Genehmigung nicht hätte versagt werden dürfen. Nur wenn diese Einwendungen begründet sind und sich die Entscheidung der Genehmigungsbehörde damit als rechtswidrig herausstellt, sind die Folgen der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingetreten.

19

(2) Das Siedlungsunternehmen erlangt mit der rechtmäßigen Mitteilung der Genehmigungsbehörde eine Rechtsstellung, die weder die Vertragsparteien noch die Genehmigungsbehörde selbst diesem wieder entziehen können. Es ist vor einer einseitigen Vereitelung des Vorkaufsrechts durch die Vertragsparteien geschützt. Die nach Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte Rücknahme des Genehmigungsantrags bleibt ohne Wirkung (Senat BGHZ 41, 114, 122). Auch die Genehmigungsbehörde kann das durch seine Mitteilung rechtmäßig ausgeübte gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nicht dadurch zu Fall bringen, dass sie auf Grund veränderter Umstände später die Genehmigung erteilt (OLG Stuttgart RdL 1991, 330, 331).

20

Mit dieser Rechtsstellung des Siedlungsunternehmens wäre es unvereinbar , wenn der Käufer das ausgeübte Vorkaufsrecht dadurch leer laufen lassen könnte, dass er erst während des gerichtlichen Verfahrens die Vorkehrungen zur Aufnahme einer leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft trifft (wie hier durch die Teilnahme an einem Lehrgang für landwirtschaftliche Wildhaltung, das Aufstellen eines Betriebskonzeptes und den Kauf weiterer landwirtschaftlicher Flächen), so dass nunmehr die Genehmigung erteilt werden müsste.

21

2. Die Rechtsbeschwerde ist auch nicht nach § 27 Abs. 2 Satz 1 LwVG, § 561 ZPO zurückzuweisen; die Entscheidung stellt sich - entgegen der Auffassung der Beschwerdeerwiderung - nicht aus anderen Gründen als richtig dar.

22

a) Zu Unrecht meint die Beschwerdeerwiderung, dass die Genehmigung zur Veräußerung an den Beteiligten zu 2 auch im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht hätte versagt werden dürfen, da die Pächterin auf einen Erwerb dieser Fläche mit einer Größe von nur 7,85 ha schon deshalb nicht dringend angewiesen sein könne, weil diese im Verhältnis zu der von der Pächterin bewirtschafteten Gesamtfläche von 1.150 ha unbedeutend sei.

23

Aus den in der Beschwerdeerwiderung genannten Zahlen ergibt sich bereits der dringende Aufstockungsbedarf für den landwirtschaftlichen Betrieb der Pächterin. Bei dem hier bestehenden groben Missverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland (10 ha Eigenland; 1.140 ha Pachtflächen) dient die Vergrößerung des Eigenlandanteils der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebes und damit der Verbesserung der Agrarstruktur (Senat, Beschl. v. 29. Nov. 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt ). Das ist auch dann der Fall, wenn - wie hier - der Zuerwerb nur zu einer geringen Erhöhung des Eigenlandanteils führt. Bei einem groben Missverhältnis zwischen eigenen und gepachteten Flächen führt jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zu einer strukturellen Verbesserung (Senat, Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169, 1170).

24

b) Die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeerwiderung auch nicht deshalb ausgeschlossen , weil die von der Beteiligten zu 5 als aufstockungsbedürftiger, erwerbsbereiter Landwirt bezeichnete Pächterin sich im Pachtvertrag kein vertragliches Vorkaufsrecht ausbedungen und auf eine Verkaufsofferte des Verkäufers erklärt haben soll, derzeit über keine Geldmittel für den Erwerb der von ihr gepachteten Flächen zu verfügen. Ein solches, möglicherweise widersprüchliches Verhalten eines aufstockungsbedürftigen Landwirts steht dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nicht entgegen (OLG Stuttgart RdL 1981, 319, 320; a.A. OLG Köln RdL 1966, 317; OLG Düsseldorf, AgrarR 1974, 257). Eine solche Einschränkung aus dem Verhalten Einzelner wäre mit dem Zweck des Vorkaufsrechts nicht zu vereinbaren, das dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur durch die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe dient. Etwaige zivilrechtliche Schadensersatzansprüche des Verkäufers gegenüber dem nunmehr erwerbswilligen Landwirt aus vorvertraglichem Verschulden oder wegen der Verletzung von Nebenpflichten aus einem Pachtvertrag bleiben hiervon unberührt (OLG Stuttgart, aaO).

25

3. Die Sache ist nicht zu einer Endentscheidung reif.

26

a) Eine Entscheidung ist dem Senat schon aus formellen Gründen verwehrt. Entgegen § 14 Abs. 2 LwVG ist der Verkäufer in dem Verfahren der unteren Instanzen nicht als Beteiligter zugezogen worden. Das hätte aber geschehen müssen (vgl. Senat, BGHZ 125, 153, 165), da dessen Rechte beeinträchtigt sein können, wenn er das Grundstück an das Siedlungsunternehmen verkaufen muss, und nicht an seinen Vertragspartner übereignen kann (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 14 Rdn. 290 i.V.m. Rdn. 136). Die Beschwerdeentscheidung muss wegen des Unterlassens einer Beiladung des Verkäufers zwar nicht aufgehoben werden, wenn feststeht, dass sich aus dessen Nichtbeteiligung im gerichtlichen Verfahren für diesen keine Nachteile ergeben können (vgl. zu einer Verletzung von § 65 VwGO: BVerwG, Beschl. v. 19. Dezember 1999, 3 C 1/96, veröffentlicht in juris). Das wäre indes nur der Fall, wenn die Rechtsbeschwerde zurückzuweisen wäre, wodurch die durch das Amtsgericht erteilte Genehmigung bestandskräftig würde. Steht das jedoch - wie hier - nicht fest, muss der Verkäufer zu dem gerichtlichen Verfahren zugezogen werden.

27

b) Die Aufhebung und Zurückverweisung ist auch aus einem materiellrechtlichen Grunde erforderlich. Die Beschwerdeerwiderung verweist auf den Vortrag des Beteiligten zu 2, dass der von dem Siedlungsunternehmen benannte Landwirt ein ihm zuvor von dem Verkäufer unterbreitetes Angebot zum Erwerb des Grundstücks abgelehnt habe. Das Vorbringen kann dahin zu würdigen sein, dass ein Erwerbsinteresse des Pächters tatsächlich nicht besteht und zur Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts nur vorgeschoben worden ist (insofern zutreffend OLG Köln RdL 1966, 317).

Einem solchen Einwand muss das Gericht zur Wahrung der schützenswerten Interessen auch eines Käufers, der Nichtlandwirt ist, nachgehen (Senat, BGHZ 67, 330, 333). Da das Beschwerdegericht zu diesem, von seinem rechtlichen Standpunkt auch nicht erheblichen Vortrag des Beteiligten zu 2 keine Feststellungen getroffen hat, wird das nachzuholen sein.
Krüger Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Meiningen, Entscheidung vom 09.09.2004 - Lw 4/04 -
OLG Jena, Entscheidung vom 26.01.2006 - Lw U 864/04 -

Gründe:

I.

1

Die Rechtsbeschwerdeführerin ist eine offene Handelsgesellschaft mit Sitz in Berlin. Gegenstand des Unternehmens waren nach dem Gesellschaftsvertrag Geschäfte mit Immobilien. Sie erwarb in der Folgezeit mit Genehmigung der Beteiligten zu 4 landwirtschaftliche Grundstücke in G. /Sachsen, Ortsteil C. , mit einer Gesamtfläche von ca. 40 ha und errichtete dort eine Zweigniederlassung.

2

Mit notariellem Vertrag vom 29. Juli 2004 kaufte die Rechtsbeschwerdeführerin ein aus mehreren überwiegend land- und teilweise forstwirtschaftlich genutzten Flurstücken bestehendes Grundstück von dem Beteiligten zu 1 in C. mit einer Gesamtfläche von 22,1711 ha zu einem Kaufpreis von 60.000 €.

3

Der beurkundende Notar beantragte am 28. August 2004 bei der Beteiligten zu 4 die Genehmigung des Kaufvertrages nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Nach Verlängerung der Prüfungsfrist auf drei Monate durch Zwischenbescheid vom 6. September 2004 teilte die Rechtsbeschwerdeführerin im Oktober 2004 der Beteiligten zu 4 mit, dass sie die Errichtung eines Schulbauernhofes für die Kinder der Gesellschafter und mittelfristig die Errichtung eines Tagungshotels beabsichtigte. Der überwiegende Teil der gekauften Flächen solle - wie bisher - zunächst auch weiterhin an die Agrargenossenschaft "O. E. " R. e.G. (im Folgenden: Agrargenossenschaft ) verpachtet werden. Die verbleibenden Flächen wolle die Rechtsbeschwerdeführerin selbst durch Schafhaltung und Aufforstung nutzen.

4

Am 1. November 2004 meldete die Rechtsbeschwerdeführerin den Betrieb eines Gewerbes der Forst- und Landwirtschaft bei der zuständigen Gemeinde an. Ihr Gesellschaftszweck wurde dahin erweitert, dass nunmehr auch die Bewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Flächen dazu gehört.

5

Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens bekundeten der Landwirt M. und die Agrargenossenschaft ihr Interesse an einem Erwerb des verkauften Grundbesitzes. Das Siedlungsunternehmen (die Beteiligte zu 3) erklärte die Ausübung des Vorkaufsrechts; die Mitteilung darüber wurde am 20. November 2004 den Vertragsparteien zugestellt.

6

Die mit dem Antrag der Rechtsbeschwerdeführerin auf gerichtliche Entscheidung erhobenen Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde hat das Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat - zurückgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will die Rechtsbeschwerdeführerin unter Aufhebung der vorangegangen Entscheidungen die Genehmigung des Kaufvertrages erreichen.

II.

7

Das Beschwerdegericht meint, die Beteiligte zu 3 habe ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt. Der Kaufvertrag sei nach § 2 GrdstVG genehmigungsbedürftig , aber nicht nach § 9 Abs. 1 GrdstVG genehmigungsfähig.

8

In dem für die Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sei die Rechtsbeschwerdeführerin Nichtlandwirtin gewesen. Sie habe auch noch keine Vorkehrungen zur Übernahme einer leistungsfähigen Landwirtschaft zumindest als Nebenerwerbsbetrieb getroffen gehabt. Angesichts des konkurrierenden Erwerbsinteresses der aufstockungsbedürftigen Agrargenossenschaft hätte ein Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks durch die Rechtsbeschwerdeführerin daher zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG geführt.

9

Der Erwerb durch die Rechtsbeschwerdeführerin als Nichtlandwirtin hätte den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nach § 9 Abs. 2 GrdstVG widersprochen. Zur Konkretisierung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes seien entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht die Agrarberichte der Bundesregierung heranzuziehen, denen sich keine fassbare Definition entnehmen lasse, sondern der in langjähriger Rechtsprechung entwickelte Grundsatz maßgebend, dass sämtliche Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur auf die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ausgerichtet seien.

III.

10

Die zulässige Rechtsbeschwerde (§ 24 Abs. 1 LwVG) bleibt ohne Erfolg. Das Beschwerdegericht hat zu Recht die von der Rechtsbeschwerdeführerin gem. § 10 RSG erhobenen Einwendungen gegen das Vorkaufsrecht zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 3 hat ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

11

1. Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass die Veräußerung ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft nach § 2 GrdstVG war und der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1, 3 RSG das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht zustand.

12

a) Der von der Rechtsbeschwerdeführerin und dem Beteiligten zu 1 geschlossene Kaufvertrag zur Veräußerung eines überwiegend land- und zum Teil fortwirtschaftlich genutzten Grundstücks bedarf nach § 3 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 GrdstVG der Genehmigung.

13

b) Das Beschwerdegericht hat zutreffend ausgeführt, dass das aus mehreren Flurstücken bestehende Grundstück, dessen Gesamtfläche die gesetzlich genannte Mindestgröße von 2 ha überschreitet, dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 unterliegt.

14

Dem steht auch nicht der von der Rechtsbeschwerdeführerin geltend gemachte Umstand entgegen, dass ihr eine Genehmigung zur Aufforstung von 14 ha Fläche des 22 ha großen Grundstücks erteilt worden ist. Zwar erstreckt sich das gesetzliche Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1 Satz 1 nicht auf Waldflächen. Das Grundstück wird jedoch überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Eine das gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungs- unternehmens ausschließende Nutzungsänderung durch Aufforstung ist bisher auch nicht erfolgt.

15

2. Frei von Rechtsfehlern und von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen sind auch die Ausführungen des Beschwerdegerichts dazu, dass die Genehmigung nicht nach § 6 Abs. 2 GrdstVG infolge des Versäumens von Fristen im Verfahren durch die Beteiligte zu 4 als erteilt galt, so dass es die Beteiligte zu 3 ihr Vorkaufsrecht ausüben konnte.

16

3. Jedenfalls im Ergebnis zutreffend ist auch die Annahme des Beschwerdegerichts, dass die für die nach § 2 Abs. 1 GrdstVG für die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks erforderliche Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu versagen gewesen wäre.

17

Nach dieser Bestimmung ist das der Fall, wenn die Genehmigung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine solche Verteilung in der Regel vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

18

a) Das Beschwerdegericht hat im Ausgangspunkt in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 75, 81, 93; 94, 292, 292, 295 und 112, 86, 88) diese Vorschriften dahin ausgelegt, dass der Versagungsgrund in der Regel vorliegt, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben.

19

Das ergibt sich aus dem Zweck des Gesetzes, weil die in § 9 Abs. 2 GrdstVG angesprochenen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in erster Linie auf die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Die Freiheit des Verkehrs mit Grundstücken wird insoweit in dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur eingeschränkt (BVerfGE 21, 73, 80). Das Grundstücksverkehrsgesetz trägt damit dem Umstand Rechnung, dass der Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft im Unterschied zur gewerblichen Wirtschaft nicht nur Standort, sondern der maßgebende Produktionsfaktor ist (vgl. BVerfG AgrarR 1985, 12, 14). Das Gesetz dient der Unterstützung und der Entwicklung einer lebensfähigen Land- und Forstwirtschaft im Hinblick auf Erwägungen sozialer Art und der Raumordnung, in dem es die Veräußerung von einer Genehmigung abhängig macht (vgl. zur Zulässigkeit einer solchen Regelung auch unter Berücksichtigung der durch Art. 56 EG-Vertrag garantierten Freiheit der Kapitalverkehrs: EUGHE I 2003, 9743, 9803).

20

b) Diese Voraussetzungen hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei festgestellt.

21

Die Rechtsbeschwerdeführerin war bei Ausübung des Vorkaufsrechts Nichtlandwirtin und kann bei der Prüfung ihrer Einwendungen gegen dessen Ausübung einem Landwirt auch nicht gleichgestellt werden.

22

aa) Das Beschwerdegericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Frage, ob es sich bei dem Erwerber um einen Landwirt handelt, nach den tatsächlichen Umständen in dem durch § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen zu beurteilen ist. Das entspricht der Rechtsprechung des Senats (Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473 und Beschl. v. 26. April 2002, BLw 24/01, veröffentlicht in juris). Der Käufer kann dem Siedlungsunternehmen dessen Rechtsstellung, die es durch die Ausübung des Vorkaufsrechts erlangt hat, nicht dadurch wieder entziehen, dass er erst im Verlauf des gerichtlichen Verfahrens zur Prüfung seiner gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts erhobenen Einwendungen die Voraussetzungen herbeiführt, unter denen die Behörde die Veräußerung an ihn hätte genehmigen müssen. Die Vertragsparteien können das durch Mitteilung der Erklärung des Siedlungsunternehmens ausgeübte Vorkaufsrecht gem. § 10 RSG nur noch durch die Einwendung zu Fall bringen, dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Rechts nicht vorlagen, weil die Veräußerung keiner Genehmigung nach § 2 GrdstVG bedurfte oder diese nach § 9 GrdstVG nicht zu versagen wäre (vgl. BGHZ 41, 114, 122 und Senat, Beschl. v. 13. Mai 1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41).

23

bb) In diesem Zeitpunkt war die Rechtsbeschwerdeführerin nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts Nichtlandwirtin. Die dagegen erhobenen Angriffe der Rechtsbeschwerde sind unbegründet. Das Beschwerdegericht hat dazu nach Anhörung ihrer Gesellschafter festgestellt, dass die Beschwerdeführerin in diesem Zeitpunkt keine Landwirtschaft betrieben hat. Die Rechtsbeschwerdeführerin war damit kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG, was bereits dazu führt, dass sie als Nichtlandwirtin anzusehen ist (vgl. Senat, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1074; OLG Jena, AgrarR 2001, 120, 121). Allein das Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken und die Anmeldung eines landwirtschaftlichen Betriebes machten die Rechtsbeschwerdeführerin noch nicht zur Landwirtin. Dazu bedarf es der Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat. Auch die Rechtsbeschwerde räumt ein, dass in diesem Zeitpunkt noch keine eigene Bewirtschaftung vorgelegen hat.

24

cc) Die Rechtsbeschwerdeführerin war auch nicht wegen ihrer Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung des gekauften Grundstücks einem Landwirt gleichzustellen.

25

(1) Die Ausführungen im angefochtenen Beschluss, dass eine solche Gleichstellung erfolgen kann, wenn der Nichtlandwirt konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen hat, entsprechen der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 116, 348, 351; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073 f. insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt; Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Diese Voraussetzungen müssen im Einzelfall festgestellt werden, wobei bei der Prüfung der Absichten und Vorkehrungen der Käufer, die bisher keinen landwirtschaftlichen Beruf ausgeübt haben, ein strenger Maßstab angezeigt ist (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Beschwerdegericht die Ausführungen der Rechtsbeschwerdeführerin nicht einfach übernommen, sondern durch Auswertung des gesamten Akteninhalts sowie einer Anhörung ihrer Gesellschafter geprüft hat, ob konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zu eigener Übernahme einer Landwirtschaft zumindest als Nebenerwerbsbetrieb vorlagen.

26

(2) Die tatrichterliche Würdigung dahin, dass die Vorstellungen der Rechtsbeschwerdeführerin zwar verschiedene Geschäftsideen aufzeigten, die je nach Entwicklung weiter verfolgt oder zurückgestellt werden könnten, aber keine konkrete, in absehbarer Zeit zu verwirklichende Planung für eine landwirtschaftliche Erwerbstätigkeit enthielten, lassen Rechtsfehler nicht erkennen. Soweit die Rechtsbeschwerde geltend macht, dass das Beschwerdegericht auf Grund des von der Rechtsbeschwerdeführerin im gerichtlichen Verfahren vorgelegten Betriebskonzeptes zu einem anderen Schluss hätte gelangen müssen, versucht sie lediglich, diese tatrichterliche Würdigung durch ihre eigene zu ersetzen.

27

Der umfängliche neue Tatsachenvortrag in der Rechtsbeschwerdebegründung über den zwischenzeitlichen Erwerb weiterer landwirtschaftlicher Grundstücke in dem Gemeindegebiet und über die Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung ist nach § 27 Abs. 2 LwVG i.V.m. § 559 Abs. 1 ZPO nicht Gegenstand der Beurteilung durch das Rechtsbeschwerdegericht, das allein die Richtigkeit der Rechtsanwendung durch das Beschwerdegericht auf der Grundlage des diesem unterbreiteten Sachverhalts nachzuprüfen hat.

28

dd) Der Rechtsbeschwerdeführerin steht in Gestalt der Agrargenossenschaft ein Vollerwerbslandwirt gegenüber, der erwerbsbereit und aufstockungsbedürftig ist. Das Beschwerdegericht hat diese Voraussetzung für eine Versagung , die zur Wahrung der schützenswerten Interessen eines Nichtlandwirts am Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auch bei der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch das staatliche Siedlungsunternehmen aufzuzeigen ist (Senat, BGHZ 67, 330, 332), rechtsfehlerfrei festgestellt.

29

Die Aufstockungsbedürftigkeit der Agrargenossenschaft ergibt sich aus dem geringen Eigenlandanteil von 6,6 vom Hundert der bewirtschafteten Fläche, bei dem auch dessen nur geringe Vergrößerung einer wünschenswerten wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs dient (Senat, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt; Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169).

30

Die von der Rechtsbeschwerde gerügte Auswahlentscheidung der Beteiligten zu 3 zu Gunsten einer Weiterveräußerung an die Agrargenossenschaft und gegen einen Verkauf an den erwerbswilligen Landwirt M. betrifft die Rechte der Rechtsbeschwerdeführerin als Nichtlandwirtin dagegen nicht. Schon das Erwerbsinteresse eines der beiden Landwirte führt dazu, dass der Verkauf des landwirtschaftlichen Grundstücks an sie als Nichtlandwirtin nach § 9 Abs. 1 GrdstVG zu versagen war.

31

c) Der vorstehende Versagungsgrund wird auch durch die von der Rechtsbeschwerdeführerin vorgetragenen Absichten zu den nichtlandwirtschaftlichen Nutzungen nicht ausgeräumt. Die Zulassung des Beschwerdegerichts wie auch die Angriffe der Rechtsbeschwerde gegen dessen Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG betreffen eine nicht entscheidungserhebliche Rechtsfrage.

32

aa) Die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt kann allerdings in Ausnahmefällen nach der Rechtsprechung des Senats selbst dann nicht versagt werden, wenn ein erwerbsbereiter und aufstockungsbedürftiger Landwirt vorhanden ist. Das ist der Fall, wenn die beabsichtigte Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an den Nichtlandwirt wegen des von diesem mit dem Erwerb verfolgten Zwecks den in den jährlichen Agrarberichten der Bundesregierung bezeichneten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (vgl. Senat, BGHZ 94, 292, 295; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/99, RdL 1997, 47, 48).

33

Das Beschwerdegericht ist von dieser Rechtsprechung abgewichen, die auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1967 (BVerfGE 21, 73, 81) zurückgeht, an der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung orientiert hat (BGHZ 94, 292, 295; 112; 86, 89 und Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/99, RdL 1997, 47, 48).

34

bb) Die Rechtsfrage, deretwegen das Beschwerdegericht die Rechtsbeschwerde zugelassen hat, kann indes dahinstehen. Sie ist nur dann entscheidungserheblich, wenn mit dem Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks ein nichtlandwirtschaftlicher Zweck verfolgt werden soll, der den in den Agrarberichten erwähnten Maßnahmen zur Entwicklung des ländlichen Raumes, zur Verbesserung der Umwelt usw. entspricht. Der von dem Erwerber verfolgte nichtlandwirtschaftliche Zweck vermag nur dann den sonst aus dem Erwebsinteresse und dem Aufstockungsbedarf eines Landwirts begründeten Versagungsgrund auszuräumen, wenn der Erwerb der Umsetzung einer staatlich befürworteten und nach dem Agrarbericht förderungsfähigen Maßnahme dient (vgl. Senat, BGHZ 94, 292, 296; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/96, RdL 1997, 47, 48).

35

Dazu bedarf es indes konkreter und in absehbarer Zeit zu realisierender Absichten und Vorkehrungen des Erwerbers zur Herbeiführung des vorgebrachten Zwecks. Es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie für die Prüfung einer vom Erwerber vorgetragenen Absicht künftiger Erwerbstätigkeit in der Landwirtschaft. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus. Ein strenger Prüfungsmaßstab ist schon deshalb angezeigt, um die Erteilung einer Genehmigung auf Grund eines nur vorgeschobenen Erwerbszwecks für eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur auszuschließen.

36

Daran fehlt es hier jedoch. Die Rechtsbeschwerdeführerin hat in der Beschwerdeinstanz ausgeführt, dass der beabsichtigte Betrieb einer Landwirtschaft nicht bloß ein Nebenzweck für die später einmal zu realisierenden Projekte (Schulbauernhof und Tagungshotel) sei, sondern erst die Grundlagen dafür schaffe, dass diese einmal realisiert werden könnten. Diese Vorstellungen zu den Projekten sind vom Beschwerdegericht zutreffend als unverbindliche, veränderbare Geschäftsideen gewürdigt worden. Aus ihnen geht danach nicht hervor, dass in absehbarer Zeit eine förderungsfähige Maßnahme zur Entwicklung des ländlichen Raumes realisiert werden wird. Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts ist vielmehr von einem Vorratserwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auszugehen, bei dem sich der Erwerber verschiedene Entwicklungsmöglichkeiten offen halten will. Ein derartiger Erwerb ist mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht zu vereinbaren, unabhängig davon, ob man den Zweck des Gesetzes auf die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe begrenzt oder andere in den Agrarberichten bezeichnete Fördermaßnahmen einbezieht.

37

Soweit die Rechtsbeschwerde nunmehr neuen Sachvortrag über eine Befürwortung der beabsichtigten Maßnahmen durch Behörden des Freistaates Sachsen in das Verfahren einführen will, kann dieses neue Vorbringen aus den bereits oben (unter a) bb)(2)) dargestellten Gründen in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden.

38

cc) Der Senat kann daher dahinstehen lassen, ob an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, die Agrarberichte zur Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG heranzuziehen, um eine Versagung der Genehmigung in den Fällen zu vermeiden, in denen der Erwerb durch einen Nichtlandwirt für nichtlandwirtschaftliche Zwecke Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (vgl. BVerfGE 21, 73, 81). Dafür sprechen allerdings die wohl besseren Argumente.

39

Es ist zwar zu konzedieren, dass die von dem Beschwerdegericht vertretene Auffassung die Handhabung des Gesetzes vereinfachte und die Voraussehbarkeit der behördlichen und gerichtlichen Entscheidungen über Genehmigungsanträge damit erhöhte. Die Auffassung des Beschwerdegerichts dürfte indes mit dem durch die Einfügung des Absatzes 2 in § 9 GrdstVG im Gesetzgebungsverfahren verfolgten Zweck unvereinbar sein. Ein Antrag, die Fassung des Versagungsgrundes in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG im Hinblick auf die gesicherten Ergebnisse der bisherigen Rechtsprechung darauf zu beschränken , dass der Erwerb eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden zur Folge habe, wurde im Gesetzgebungsverfahren zwar gestellt, ist aber nicht Gesetz geworden (dazu BVerfGE 21, 73, 81). Der Zweck des Absatzes 2 besteht darin, Wandlungen in den agrarpolitischen Zielsetzungen Rechnung zu tragen, wodurch auch vormals bestehende Versagungsgründe gegen einen Erwerb landwirtschaftlich genutzter Grundstücke durch Nichtlandwirte ausgeräumt werden können. Schließlich dürfte es mit einem die Grundrechte einschränkenden Genehmigungsvorbehalt nicht zu vereinbaren sein, wenn den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widersprechende Veräußerungen an Nichtlandwirte bei der Entscheidung über die Genehmigung nach § 9 GrdstVG selbst dann unberücksichtigt bleiben müssten, wenn der beabsichtigte Erwerb unter Berücksichtigung der Zielvorstellungen in den Agrarberichten zur Entwicklung der ländlichen Räume nicht missbilligt werden kann (vgl. BVerfGE 21, 73, 82).

40

c) Unbegründet ist schließlich der Einwand der Rechtsbeschwerde, dass die Beteiligte zu 4 den Kaufvertrag unter der Auflage einer Veräußerung oder Verpachtung nach § 10 GrdstVG hätte genehmigen müssen. Für eine solche Veräußerungsauflage ist nur Raum, wenn besondere Gründe dafür bestehen, dass der Käufer zumindest vorübergehend Eigentümer des Grundstücks wird (Senat, Beschl. v. 17. Dezember 1964, V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 47). Ein solches Bedürfnis ist vorliegend nicht erkennbar. Eine Verpachtungsauflage kam ebenfalls nicht in Betracht, da sie nicht zur Erhöhung des Eigenlandanteils des aufstockungsbedürftigen, erwerbswilligen Landwirts beigetragen hätte.

IV.

41

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG.

Krüger Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Bautzen, Entscheidung vom 01.04.2005 - 30 XV 21/04 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 20.10.2005 - W XV 543/05 -

Gründe:

I.

1

Der Beteiligte zu 2, der im Hauptberuf Architekt ist, kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19. Januar 2004 über 7,95 ha landwirtschaftlich genutzte, zum größten Teil von dem Verkäufer an eine Agrargenossenschaft verpachtete Flächen in T. .

2

In dem auf Antrag der Notarin für die Vertragsparteien von der Beteiligten zu 3 (Genehmigungsbehörde) eingeleiteten Verfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zeigte die Pächterin, die insgesamt 1.150 ha landwirtschaftliche Flächen bewirtschaftet, von denen aber nur 10 ha eigene Flächen sind, ihr Interesse an dem Erwerb des verkauften Grundstücks und die Bereit- schaft zur Zahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Preises zuzüglich der durch eine Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts entstehenden weiteren Kosten an. Die Beteiligte zu 5 (Siedlungsunternehmen) erklärte, das gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben, worüber die Beteiligte zu 4 (Siedlungsbehörde) die Beteiligte zu 3 informierte.

3

Die Beteiligte zu 3 übersandte der Notarin und den Vertragsparteien die Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und teilte mit, dass die beantragte Genehmigung zu versagen sei, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt sei und die Pächterin die bewirtschafteten Flächen zur Aufstockung ihres landwirtschaftlichen Betriebes benötige und zum Erwerb des Grundstücks zu den Konditionen des Kaufvertrages willens und in der Lage sei.

4

Das Amtsgericht (Landwirtschaftsgericht) hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung stattgegeben und in dem Beschluss die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erteilt. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hat der Beteiligte zu 1 als die der Beteiligten zu 3 übergeordnete Behörde Beschwerde eingelegt. Das Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) hat die Beschwerde zurückgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will der Beteiligte zu 1 die Zurückweisung des Antrags auf Genehmigung durch gerichtliche Entscheidung erreichen.

II.

5

Das Beschwerdegericht meint, die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz könne nicht versagt werden, weil das Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nach § 4 Abs. 1 RSG - jedenfalls im Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde - nicht bestehe. Der in Betracht kommende Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG liege nicht vor.

6

Zwar sei der Beschwerdeführerin einzuräumen, dass weder bei der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts noch in dem Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung die Voraussetzungen für eine Genehmigung des Vertrages nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorgelegen hätten. Damals wäre diese zu versagen gewesen, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt gewesen sei und Landwirte die verkaufte Fläche dringend zur Aufstockung ihres Betriebes benötigten und zu einem Erwerb zu den Konditionen des vorgelegten Vertrages bereit und in der Lage gewesen seien. Nach dem erstinstanzlichen Sachvortrag des Beteiligten zu 2 habe nicht angenommen werden können, dass dieser einen landwirtschaftlichen Betrieb führe, der sich zu einem leistungsfähigen Nebenerwerbsbetrieb entwickeln könne.

7

Das von dem Beteiligten zu 2 mehrfach geänderte und den veränderten Gegebenheiten angepasste Betriebskonzept lasse indes nunmehr auf Grund des Ergebnisses des eingeholten Sachverständigengutachtens den Schluss zu, dass dem Beteiligten zu 2 unter Inanspruchnahme beantragter Fördergelder aus dem Betrieb ein Gewinn verbleibe, der eine nennenswerte Einnahmequelle bilde.

III.

8

1. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig (§ 24 Abs. 1 LwVG).

9

Das Rubrum ist allerdings dahin zu ändern, dass als übergeordnete Behörde das zuständige Ministerium und nicht das Land Beteiligter im Verfahren ist. Nach § 32 Abs. 2 Satz 3 LwVG gilt die übergeordnete Behörde und nicht die vertretene Gebietskörperschaft als Beteiligte, wenn sie - wie hier - von ihrem Beschwerderecht aus § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG Gebrauch gemacht hat.

10

2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet.

11

a) Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht allerdings davon ausgegangen, dass die Beteiligte zu 5 das gesetzliche Vorkaufsrecht aus § 4 Abs. 1 Satz 1 RSG ausüben kann, wenn die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG erforderliche Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre. Ebenfalls noch zutreffend ist seine Annahme, dass der Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt, obwohl ein Landwirt dieses zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Grundstück zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben, eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet und damit einen Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG begründet (ständige Rechtsprechung des Senats: BGHZ 75, 81, 83; 94, 292, 295 und 112, 86, 88). Der Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks an den Nichtlandwirt widerspricht unter diesen Umständen den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, die in erster Linie auf die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472).

12

b) Rechtsfehlerhaft ist es demgegenüber, dass das Beschwerdegericht die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechtes nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde beurteilt hat. Maßgebend sind dafür vielmehr die tatsächlichen Umstände im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts.

13

aa) Das Beschwerdegericht ist mit seiner gegenteiligen Auffassung nicht nur von den in dem Beschluss genannten Entscheidungen der Oberlandesgerichte Naumburg (NL-BzAR 2003, 178 ff.) und Stuttgart (RdL 1991, 330, 331) sowie von der im Schrifttum dazu vertretenen Ansicht (Barnstedt /Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 1 Rdn. 123) abgewichen. Auch der erkennende Senat hat die Rechtsfrage bereits in diesem Sinne entschieden (Beschl. v.

8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472; Beschl. v. 26. April 2002, BLw 24/01, veröffentlicht in juris, sowie der - allerdings erst nach der Entscheidung des Beschwerdegerichts ergangene - Beschl. v. 28. April 2006, BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246).

14

bb) Der Senat hat keine Veranlassung, an seiner Rechtsprechung nicht festzuhalten. Die entgegenstehende Auffassung des Beschwerdegerichts ist mit der Beschränkung der Einwendungen, die nach § 10 RSG nach einer Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts im gerichtlichen Verfahren noch zugelassen sind, und der daraus begründeten Rechtsstellung des vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmens unvereinbar.

15

(1) § 10 RSG beschränkt die richterliche Kontrolle auf eine Prüfung der Rechtmäßigkeit der behördlichen Entscheidung über die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts.

16

Ob dem Siedlungsunternehmen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, hängt von der Entscheidung der Genehmigungsbehörde ab, die in § 21 GrdstVG als Mitteilung bezeichnet wird (dazu: Schulte, RdL 1965, 305, 311; Steffen, RdL 1999, 199, 200). Wenn das Siedlungsunternehmen erklärt, das gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben, und die Genehmigung zu dem Vertrag nach § 9 GrdstVG zu versagen ist, hat die Genehmigungsbehörde durch Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Liegt ein Versagungsgrund dagegen nicht vor oder ist dieser im behördlichen Verfahren bis dahin von den Vertragsparteien ausgeräumt worden, muss die Genehmigungsbehörde von der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts absehen und die Genehmigung erteilen.

17

Mit der rechtmäßigen Entscheidung der Genehmigungsbehörde treten die zivilrechtlichen Wirkungen der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen ein. Zwischen dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehmen kommt nach § 8 Abs. 1 Satz 1 RSG, § 464 Abs. 2 BGB (= § 505 Abs. 2 BGB a.F.) ein Vertrag zu den in dem Vertrag zwischen den Parteien vereinbarten Konditionen zustande (vgl. Senat, Beschl. v. 13. Mai 1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41).

18

§ 10 RSG lässt nach dieser Mitteilung im einem nachfolgenden gerichtlichen Verfahren nur solche Einwendungen zu, die sich darauf gründen, dass die Veräußerung entweder keiner Genehmigung bedurfte oder dass die Genehmigung nicht hätte versagt werden dürfen. Nur wenn diese Einwendungen begründet sind und sich die Entscheidung der Genehmigungsbehörde damit als rechtswidrig herausstellt, sind die Folgen der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingetreten.

19

(2) Das Siedlungsunternehmen erlangt mit der rechtmäßigen Mitteilung der Genehmigungsbehörde eine Rechtsstellung, die weder die Vertragsparteien noch die Genehmigungsbehörde selbst diesem wieder entziehen können. Es ist vor einer einseitigen Vereitelung des Vorkaufsrechts durch die Vertragsparteien geschützt. Die nach Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte Rücknahme des Genehmigungsantrags bleibt ohne Wirkung (Senat BGHZ 41, 114, 122). Auch die Genehmigungsbehörde kann das durch seine Mitteilung rechtmäßig ausgeübte gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nicht dadurch zu Fall bringen, dass sie auf Grund veränderter Umstände später die Genehmigung erteilt (OLG Stuttgart RdL 1991, 330, 331).

20

Mit dieser Rechtsstellung des Siedlungsunternehmens wäre es unvereinbar , wenn der Käufer das ausgeübte Vorkaufsrecht dadurch leer laufen lassen könnte, dass er erst während des gerichtlichen Verfahrens die Vorkehrungen zur Aufnahme einer leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft trifft (wie hier durch die Teilnahme an einem Lehrgang für landwirtschaftliche Wildhaltung, das Aufstellen eines Betriebskonzeptes und den Kauf weiterer landwirtschaftlicher Flächen), so dass nunmehr die Genehmigung erteilt werden müsste.

21

2. Die Rechtsbeschwerde ist auch nicht nach § 27 Abs. 2 Satz 1 LwVG, § 561 ZPO zurückzuweisen; die Entscheidung stellt sich - entgegen der Auffassung der Beschwerdeerwiderung - nicht aus anderen Gründen als richtig dar.

22

a) Zu Unrecht meint die Beschwerdeerwiderung, dass die Genehmigung zur Veräußerung an den Beteiligten zu 2 auch im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht hätte versagt werden dürfen, da die Pächterin auf einen Erwerb dieser Fläche mit einer Größe von nur 7,85 ha schon deshalb nicht dringend angewiesen sein könne, weil diese im Verhältnis zu der von der Pächterin bewirtschafteten Gesamtfläche von 1.150 ha unbedeutend sei.

23

Aus den in der Beschwerdeerwiderung genannten Zahlen ergibt sich bereits der dringende Aufstockungsbedarf für den landwirtschaftlichen Betrieb der Pächterin. Bei dem hier bestehenden groben Missverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland (10 ha Eigenland; 1.140 ha Pachtflächen) dient die Vergrößerung des Eigenlandanteils der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebes und damit der Verbesserung der Agrarstruktur (Senat, Beschl. v. 29. Nov. 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt ). Das ist auch dann der Fall, wenn - wie hier - der Zuerwerb nur zu einer geringen Erhöhung des Eigenlandanteils führt. Bei einem groben Missverhältnis zwischen eigenen und gepachteten Flächen führt jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zu einer strukturellen Verbesserung (Senat, Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169, 1170).

24

b) Die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeerwiderung auch nicht deshalb ausgeschlossen , weil die von der Beteiligten zu 5 als aufstockungsbedürftiger, erwerbsbereiter Landwirt bezeichnete Pächterin sich im Pachtvertrag kein vertragliches Vorkaufsrecht ausbedungen und auf eine Verkaufsofferte des Verkäufers erklärt haben soll, derzeit über keine Geldmittel für den Erwerb der von ihr gepachteten Flächen zu verfügen. Ein solches, möglicherweise widersprüchliches Verhalten eines aufstockungsbedürftigen Landwirts steht dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nicht entgegen (OLG Stuttgart RdL 1981, 319, 320; a.A. OLG Köln RdL 1966, 317; OLG Düsseldorf, AgrarR 1974, 257). Eine solche Einschränkung aus dem Verhalten Einzelner wäre mit dem Zweck des Vorkaufsrechts nicht zu vereinbaren, das dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur durch die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe dient. Etwaige zivilrechtliche Schadensersatzansprüche des Verkäufers gegenüber dem nunmehr erwerbswilligen Landwirt aus vorvertraglichem Verschulden oder wegen der Verletzung von Nebenpflichten aus einem Pachtvertrag bleiben hiervon unberührt (OLG Stuttgart, aaO).

25

3. Die Sache ist nicht zu einer Endentscheidung reif.

26

a) Eine Entscheidung ist dem Senat schon aus formellen Gründen verwehrt. Entgegen § 14 Abs. 2 LwVG ist der Verkäufer in dem Verfahren der unteren Instanzen nicht als Beteiligter zugezogen worden. Das hätte aber geschehen müssen (vgl. Senat, BGHZ 125, 153, 165), da dessen Rechte beeinträchtigt sein können, wenn er das Grundstück an das Siedlungsunternehmen verkaufen muss, und nicht an seinen Vertragspartner übereignen kann (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 14 Rdn. 290 i.V.m. Rdn. 136). Die Beschwerdeentscheidung muss wegen des Unterlassens einer Beiladung des Verkäufers zwar nicht aufgehoben werden, wenn feststeht, dass sich aus dessen Nichtbeteiligung im gerichtlichen Verfahren für diesen keine Nachteile ergeben können (vgl. zu einer Verletzung von § 65 VwGO: BVerwG, Beschl. v. 19. Dezember 1999, 3 C 1/96, veröffentlicht in juris). Das wäre indes nur der Fall, wenn die Rechtsbeschwerde zurückzuweisen wäre, wodurch die durch das Amtsgericht erteilte Genehmigung bestandskräftig würde. Steht das jedoch - wie hier - nicht fest, muss der Verkäufer zu dem gerichtlichen Verfahren zugezogen werden.

27

b) Die Aufhebung und Zurückverweisung ist auch aus einem materiellrechtlichen Grunde erforderlich. Die Beschwerdeerwiderung verweist auf den Vortrag des Beteiligten zu 2, dass der von dem Siedlungsunternehmen benannte Landwirt ein ihm zuvor von dem Verkäufer unterbreitetes Angebot zum Erwerb des Grundstücks abgelehnt habe. Das Vorbringen kann dahin zu würdigen sein, dass ein Erwerbsinteresse des Pächters tatsächlich nicht besteht und zur Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts nur vorgeschoben worden ist (insofern zutreffend OLG Köln RdL 1966, 317).

Einem solchen Einwand muss das Gericht zur Wahrung der schützenswerten Interessen auch eines Käufers, der Nichtlandwirt ist, nachgehen (Senat, BGHZ 67, 330, 333). Da das Beschwerdegericht zu diesem, von seinem rechtlichen Standpunkt auch nicht erheblichen Vortrag des Beteiligten zu 2 keine Feststellungen getroffen hat, wird das nachzuholen sein.
Krüger Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Meiningen, Entscheidung vom 09.09.2004 - Lw 4/04 -
OLG Jena, Entscheidung vom 26.01.2006 - Lw U 864/04 -

Gründe:

I.

1

Die Beteiligte zu 2 ist ein in der Rechtsform der GmbH und Co. KG betriebenes Unternehmen, dessen Gegenstand nach dem ursprünglich geschlossenen Gesellschaftsvertrag der An- und Verkauf von Grundstücken sowie deren Vermietung und Verpachtung war.

2

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 17. Juli 2008 kaufte die Beteiligte zu 2 von der Beteiligten zu 7 zwei landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sowie einen 1/3-Miteigentumsanteil an einem weiteren landwirtschaftlich genutzten Grundstück in S. (Thüringen).

3

Die Notarin beantragte mit Schreiben vom selben Tag bei der Beteiligten zu 3, die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen, welche die Frist für die Entscheidung über den Antrag auf drei Monate verlängerte. Auf deren Nachfrage zum Unternehmenszweck teilte die Beteiligte zu 2 mit, dass ihre Gründung der Umstrukturierung des landwirtschaftlichen Familienbetriebs S. (Eltern und drei Kinder) diene und eine Änderung der landwirtschaftlichen Nutzung der erworbenen Flächen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sei.

4

Nachdem im Laufe des Verfahrens R. K. und M. S. als Landwirte ihr Interesse an dem Erwerb der Flächen angemeldet hatten, erklärte die Beteiligte zu 4 (Siedlungsunternehmen) die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz. Hierüber unterrichtete die Beteiligte zu 3 innerhalb der Dreimonatsfrist die Kaufvertragsparteien sowie die Notarin. Zur Begründung führte die Behörde aus, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeute, da es sich bei der Beteiligten zu 2 nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb handele. Dagegen stehe das Erwerbsinteresse eines hauptberuflichen Landwirts, dessen Betrieb die Flächen zur Aufstockung des Eigenlandanteils benötige.

5

Auf den Antrag der Beteiligten zu 2 auf gerichtliche Entscheidung hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - die Genehmigung des Kaufvertrags erteilt. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 (der der Genehmigungsbehörde übergeordneten Behörde) hat das Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, der sich die Beteiligte zu 4 angeschlossen hat, will die Beteiligte zu 1 die Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung erreichen. Die Beteiligte zu 2 beantragt, die Rechtsbeschwerde und die Anschlussrechtsbeschwerde zurückzuweisen.

II.

6

Nach Auffassung des Beschwerdegerichts (dessen Entscheidung in NLBzAR 2010, 66 veröffentlicht ist) liegen die Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG nicht vor. Zwar sei die Beteiligte zu 2 bei isolierter Betrachtung als Nichtlandwirt anzusehen, da sie zu keinem Zeitpunkt Landwirtschaft betrieben und auch kein Betriebskonzept vorgelegt habe, aus dem hervorgehe, dass sie sich in absehbarer Zeit zu einem leistungsfähigen landwirtschaftlichen Unternehmen entwickeln werde. Der Annahme einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Versagungsgrunds stehe jedoch der mit der Gründung der Beteiligten zu 2 verfolgte Zweck, nämlich die Umstrukturierung des Unternehmensverbunds der sämtlich aus Landwirten bestehenden Familie S. , entgegen. Die hierfür mitgeteilten Gründe (Vorbereitung der Übergabe auf die nächste Generation, haftungsrechtliche Probleme im Zusammenhang mit dem Betrieb biologischer Landwirtschaft , steuerliche Aspekte) seien allesamt nachvollziehbar. Sie rechtfertigten die Annahme, dass die gewählte rechtliche Konstruktion, nach der der Beteiligten zu 2 die Aufgabe zukomme, die für die landwirtschaftliche Tätigkeit erforderlichen Flächen zu erwerben oder anzupachten und sodann den Familienmitgliedern bzw. den von diesen betriebenen Unternehmen zur Verfügung zu stellen , letztlich der Existenzsicherung eines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Familienbetriebs sowie dessen Anpassung an die Erfordernisse einer nachhaltigen biologischen Landwirtschaft diene.

III.

7

1. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 ist zwar nach der auf Grund der Übergangsregelung in Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG anzuwendenden Vorschrift des § 24 Abs. 1 LwVG aF statthaft und nach §§ 25, 26 sowie § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG aF auch im Übrigen zulässig, jedoch in der Sache unbegründet.

8

Die von der Beteiligten zu 2 erhobenen Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 4 nach § 4 RSG sind begründet, weil die Genehmigung des zwischen den Beteiligten zu 2 und 7 geschlossenen Kaufvertrags nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nicht versagt werden kann. Die Beteiligte zu 3 war daher verpflichtet, von der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG abzusehen und die Genehmigung zu erteilen (vgl. Senat, Beschluss vom 24. November 2006 - BLw 11/06, NL-BzAR 2007, 98, 100). Ein Versagungsgrund nach § 9 GrdstVG liegt nämlich nicht vor.

9

a) Als Rechtsgrundlage für die Entscheidung der Beteiligten zu 3, die beantragte Genehmigung nicht zu erteilen, kommt hier nur § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Betracht. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

10

Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab (Senat, Beschlüsse vom 28. Oktober 1965 - V BLw 16/65, RdL 1966, 38, 39; vom 9. Mai 1985 - BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugute kommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften (Senat, Beschluss vom 11. Juli 1961 - V BLw 20/60, RdL 1961, 229). Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (Senat, Beschlüsse vom 4. Juli 1979 - V BLw 4/79, BGHZ 75, 81, 83; vom 9. Mai 1985 - BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88; Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 - st. Rspr.).

11

b) Nach diesen Grundsätzen läge der Versagungsgrund vor.

12

aa) Die Beteiligte zu 2 ist nämlich Nichtlandwirtin. Sie betreibt kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG (vgl. dazu Senat, Beschlüsse vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 350 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Die Beteiligte zu 2 wird auch nicht dadurch zu einem landwirtschaftlichen Unternehmen, dass während des Genehmigungsverfahrens der Unternehmenszweck auf die Nutzung und die Bewirtschaftung der ihr gehörenden Grundstücke erweitert wurde und sie mit der Erfüllung des Kaufvertrags Eigentümerin landwirtschaftlich genutzter Grundstücke wird. Um Landwirt zu sein, bedarf es der Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat (Senat, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Die Beteiligte zu 2 war und ist nach den nicht angefochtenen Feststellungen des Beschwerdegerichts jedoch nicht in diesem Sinne unternehmerisch tätig, was im Übrigen auch den von ihren Gesellschaftern mit der Betriebsaufspaltung verfolgten haftungs- und steuerrechtlichen Zwecken widerspräche (dazu unten c) aa)).

13

Ohne Bedeutung ist es auch, ob die Beteiligte zu 2 künftig einmal dem geänderten Unternehmensgegenstand gemäß selbst Landwirtschaft betreiben wird. Solche Vorstellungen des Käufers sind in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nur dann einer bereits ausgeübten Landwirtschaft gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zur verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat (Senat, Beschlüsse vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 351; vom 8. Mai 1998 - BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 - st. Rspr.). Dazu ist nichts festgestellt.

14

bb) Der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch einen Nichtlandwirt stellt allerdings nur dann eine ungesunde Bodenverteilung dar, wenn er in Konkurrenz zu dem Erwerbsinteresse eines Landwirts tritt, der das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes benötigt. Diese Voraussetzung für eine Versagung der Genehmigung ist von dem Gericht auch in den Fällen zu prüfen, in denen das Volllandwirten grundsätzlich gleichgestellte Siedlungsunternehmen das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt hat (Senat, Beschlüsse vom 11. November 1976 - V BLw 6/76, BGHZ 67, 330, 333 und vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 351).

15

Für das Rechtsbeschwerdeverfahren ist von einer solchen Konkurrenzlage auszugehen, weil im Genehmigungsverfahren andere Personen (R. K. und M. S. ) ihr Erwerbsinteresse bekundet haben und es an Feststellungen zu einem Mangel in der Qualifikation dieser Erwerbsinteressenten oder der Aufstockungsbedürftigkeit und -würdigkeit ihrer Betriebe (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 8. Mai 1998 - BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473) fehlt.

16

c) Der angefochtene Beschluss hält einer rechtlichen Prüfung gleichwohl stand, da es solcher Feststellungen hier deshalb nicht bedarf, weil für den Erwerb durch die Besitzgesellschaft nach einer Aufspaltung des landwirtschaftlichen Unternehmens in eine Besitz- und eine oder mehrere Betriebsgesellschaft (en) eine Ausnahme von der Regel anzuerkennen ist, nach der die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt bei einem Erwerbsinteresse eines anderen Landwirts eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet.

17

aa) Der in § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG geregelte Versagungsgrund sieht für die landwirtschaftlichen Betriebe keine bestimmten Rechtsformen vor. Er erweist sich insofern als offen, da er darauf ausgerichtet ist, die Agrarstruktur zu fördern und nicht unzeitgemäße Verhältnisse zu konservieren (vgl. BVerfGE 26, 215, 223 f.).

18

Solange die Landwirtschaft vorwiegend durch selbständig wirtschaftende , ihren Beruf ausübende Landwirte betrieben wurde, widersprach der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch andere Personen als den Betriebsinhaber allerdings dem Ziel einer Verbesserung der Existenzgrundlage der bäuerlichen Familienbetriebe und damit der Agrarstruktur (vgl. Senat, Beschluss vom 10. Juli 1975 - V BLw 26/74, RdL 1975, 331). Aufgrund der veränderten Verhältnisse , vor allem in den neuen Ländern, ist auch die Aufstockung des Eigenlandanteils der die Landwirtschaft in der Rechtsform juristischer Personen (in der Regel als Kapitalgesellschaften) betreibenden Unternehmen als eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur anzuerkennen (Senat, Beschlüsse vom 26. April 2002 - BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246).

19

Damit sind nach dem Erwerb auch Übertragungen landwirtschaftlicher Grundstücke auf nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen möglich, die nicht einer Kontrolle nach dem Grundstücksverkehrsgesetz unterliegen. Diese Unternehmen können die Übertragung ihres landwirtschaftlichen Grundbesitzes von der Betriebs- auf die Besitzgesellschaft (sog. Betriebsaufspaltung) nämlich auch im Wege einer Spaltung nach §§ 123 ff. UmwG herbeiführen (vgl. dazu Karsten Schmidt, Gesellschaftsrecht, 4. Aufl., S. 345), die als partielle Universalsukzessionen nicht zu den genehmigungspflichtigen Veräußerungs- (§ 2 Abs. 1 GrdstVG) oder den diesen gleichgestellten Rechtsgeschäften (§ 2 Abs. 2 GrdstVG) gehören (LG Ellwangen, BWNotZ 1996, 125, 126; Netz, GrdstVG, 5. Aufl., Anm. 4.2.5.24, Seite 300).

20

Vor diesem Hintergrund ist auch der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch eine bereits gegründete Besitzgesellschaft für die die Landwirtschaft betreibende Betriebsgesellschaft - wenn allerdings auch nur unter bestimmten Voraussetzungen (dazu sogleich unter bb) - dem Erwerb durch das die Landwirtschaft selbst betreibende Unternehmen gleichzustellen. Auch ein solcher Erwerb dient dem Zweck des Grundstücksverkehrsgesetzes, die Schaffung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe zu fördern (dazu oben b). Die gegenteilige Auslegung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG berücksichtigte dagegen die im Wirtschaftsleben - auch in der Landwirtschaft (vgl. Gurn, INF 2005, 670) - zunehmend verbreiteten Formen unternehmerischen Handelns nicht hinreichend und benachteiligte damit - ohne sachlichen Grund - im Vergleich zur übrigen mittelständischen Wirtschaft (insbesondere dem Handel und dem Handwerk) die landwirtschaftlichen Unternehmen bei der Wahl der für sie aus steuerlichen und haftungsrechtlichen Gründen günstigen Rechtsform.

21

bb) Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch das selbst nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen führt jedoch nur dann nicht zu einer ungesunden Verteilung des Eigentums an landwirtschaftlich genutztem Grund und Boden, wenn die Nutzung der Flächen durch ein Landwirtschaft betreibendes Unternehmen innerhalb eines von denselben Personen beherrschten Unternehmensverbundes sichergestellt ist.

22

(1) Bei der Auslegung des § 9 Abs. 1 GrdstVG ist davon auszugehen, dass die Genehmigungspflicht der Veräußerungs- und der diesen gleichgestellten Geschäfte nach § 2 Abs. 1, 2 GrdstVG den Eigentumserwerb durch die Betriebe sichern soll, deren Existenz sich auf die Landwirtschaft gründet (OLG München, RdL 1992, 159, 161). Gemessen daran stellt der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpachtung an einen Landwirt bereit ist (vgl. Senat, Beschluss vom 28. Oktober 1965 - V BLw 25/65, RdL 1966, 16, 17; OLG Stuttgart, RdL 1977, 71, 72; OLG Bamberg, RdL 1999, 326, 327). Eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen (OLG Stuttgart, aaO). Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zielen des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider.

23

(2) Vor diesem Hintergrund ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch ein nicht selbst Landwirtschaft betreibendes Unternehmen nur unter den engen Voraussetzungen einer sogenannten Betriebsaufspaltung einem Erwerb durch einen Landwirt gleichzustellen. Voraussetzung dafür ist, dass eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter den Unternehmen stehenden Personen auch den einheitlichen Willen haben, Landwirt- schaft zu betreiben (vgl. Pannen, DB 1996, 1252, 1253 f. - zu den steuerrechtlichen Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung).

24

Ist das jedoch zu bejahen, dient auch ein Grundstückserwerb durch die Besitzgesellschaft letztlich der Aufstockung eines landwirtschaftlichen Betriebs. Dessen Rechtsträger erlangt zwar nicht die Eigentümerstellung. Gleichwohl erfolgt die weitere Nutzung bei einer wertenden, wirtschaftlichen Betrachtung auf eigenem Grund und Boden, da die Interessen innerhalb des Unternehmensverbunds , anders als etwa bei der Pacht fremder Grundstücke, gleich gerichtet sind. Die Situation stellt sich im Ergebnis dann so dar, als ob der Landwirt oder das landwirtschaftliche Unternehmen selbst den Kaufvertrag abgeschlossen hätte.

25

cc) Von einer solchen Verbindung der Beteiligten zu 2 und den die Landwirtschaft betreibenden Unternehmen ist das Beschwerdegericht nach Auslegung des Gesellschaftsvertrages der Beteiligten zu 2 ausgegangen. Durch den Vertrag sei sichergestellt, dass die Grundstücke der Beteiligten zu 2 auch weiterhin in der landwirtschaftlichen Nutzung verblieben und entweder durch die Beteiligte zu 2 selbst oder durch solche Unternehmen bewirtschaftet würden, die alle von Angehörigen der Familie S. beherrscht würden.

26

(1) Die aus diesen Umständen vom dem Beschwerdegericht gezogene Schlussfolgerung, dass die vorwiegend durch erb-, haftungs- und steuerrechtliche Gesichtspunkte motivierte Gründung der Beteiligten zu 2 letztlich der Existenzsicherung eines durch miteinander verbundene Unternehmen geführten landwirtschaftlichen Familienbetriebes dient, ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Das steht der Annahme einer durch den Grundstückserwerb der Beteiligten zu 2 begründeten ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG entgegen, ohne dass es noch darauf ankommt, dass andere Landwirte erwerbswillig und erwerbsbereit sind, die das Grundstück möglicherweise noch dringender benötigen (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Juli 1961 - V BLw 20/60, RdL 1961, 229, 230).

27

(2) Dagegen wendet sich die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg.

28

(a) Die gegen die tatrichterliche Feststellung, die Flächen würden den Familienmitgliedern bzw. den von ihnen betriebenen landwirtschaftlichen Unternehmen zur Verfügung gestellt, erhobene Verfahrensrüge, es sei wegen der verschachtelten Unternehmensstruktur unklar, welches Unternehmen die Flächen letztlich bewirtschaften werde, ist in der Sache unerheblich. Das Beschwerdegericht brauchte sich mit der Struktur des Unternehmensverbundes deshalb nicht näher zu befassen, weil alle mit der Beteiligten zu 2 als Besitzgesellschaft verbundenen Personen und Unternehmen, denen die Flächen künftig überlassen werden sollen, Landwirtschaft betreiben. Hiervon ist unter Zugrundelegung der für den Senat bindenden Feststellungen des Beschwerdegerichts (§ 9 LwVG aF i.V.m. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO) auszugehen. Danach kommt es nicht darauf an, welchem dieser Unternehmen die Beteiligte zu 2 die erworbene landwirtschaftliche Fläche überlassen wird.

29

(b) Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand, das Beschwerdegericht habe übersehen, dass die gesellschaftsvertraglichen Regelungen der Beteiligten zu 2 hinreichend offen gehalten seien, um auch andere Möglichkeiten der Grundstücksnutzung , etwa zu Spekulationszwecken, zu eröffnen. Das Beschwerdegericht hat den Gesellschaftsvertrag so ausgelegt, dass sämtliche Flächen der Beteiligten zu 2 landwirtschaftlich genutzt werden sollen. Diese tatrichterliche Vertragsauslegung, deren Überprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren nur begrenzt zulässig ist (vgl. Senat, Beschluss vom 1. Juli 1994 - BLw 30/94, AgrarR 1995, 24, 25), lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen (§ 27 Abs. 1 LwVG aF). Auf die von der Rechtsbeschwerde aufgeworfene Frage, inwiefern der Erwerb eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks zum Zweck der Renditeerzielung, entweder zur Spekulation oder als Kapitalanlage, die Versagung der Genehmigung begründen kann (vgl. dazu BVerfGE 21, 72, 86 f.), kommt es daher nicht an.

30

(c) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde vermag die Erteilung der Genehmigung schließlich auch keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) zu begründen. Die Privilegierung der Beteiligten zu 2 gegenüber sonstigen Käufern, die landwirtschaftliche Grundstücke zum Zweck der Verpachtung an Dritte erwerben wollen, rechtfertigt sich aus dem mit dem Erwerb verfolgten Ziel der Sicherung der Existenzgrundlagen eines landwirtschaftlichen (Familien-)Betriebs und ist daher sachlich gerechtfertigt.

IV.

31

Die Anschlussrechtsbeschwerde ist unzulässig.

32

Zwar kann sich nach dem Wortlaut der - durch das FGG-RG aufgehobenen , vorliegend aber noch anwendbaren - Vorschrift des § 28 Abs. 1 LwVG aF ein Beteiligter der Rechtsbeschwerde "eines anderen Beteiligten" anschließen. Das Beschwerderecht setzt allerdings voraus, dass mit der Anschlussrechtsbeschwerde ein dem Hauptrechtsmittel gegenläufiges Rechtsschutzziel verfolgt wird (aA Pritsch, LwVG, § 22 Anm. VIII b 1 zur Anschlussbeschwerde nach § 22 Abs. 2 Satz 1 LwVG). Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt, da sich die Beteiligte zu 4 mit ihrer Anschlussrechtsbeschwerde ebenfalls gegen die Erteilung der Genehmigung des Grundstückskaufvertrags durch die Vorinstanzen wendet.

33

1. Zur Einlegung eines Anschlussrechtsmittels ist grundsätzlich nur der Prozess- oder Verfahrensgegner des Hauptrechtsmittelführers berechtigt. Das ist für die der Zivilprozessordnung unterliegenden Verfahren ausdrücklich nor- miert (vgl. § 524 Abs. 1 Satz 1, § 554 Abs. 1 Satz 1, § 567 Abs. 3 Satz 1, § 574 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Gleiches galt nach herrschender Auffassung im Anwendungsbereich des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. OLG Stuttgart, NZG 2007, 237, 238; Jansen/Briesemeister, FGG, 3. Aufl., Vorb. §§ 19-30 Rn. 4; Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl., Vorb. §§ 19-30 Rn. 4), soweit dort ein - gesetzlich nicht geregeltes - Anschlussrechtsmittel überhaupt für zulässig erachtet wurde (vgl. BGHZ 71, 314, 316 ff.; 95, 118, 124 ff.; Bumiller/Winkler, FGG, 8. Aufl., § 19 Rn. 19 mwN), und wird nunmehr - trotz des im Vergleich zu den ZPO-Vorschriften weiter gefassten Wortlauts - auch für die Anschluss(-rechts-)beschwerde nach §§ 66, 73 FamFG vertreten (vgl. Bassenge/Roth/Gottwald, FamFG/RPflG, 12. Aufl., § 66 FamFG Rn. 1; Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 16. Aufl., § 73 Rn. 2; Schulte-Bunert/Weinreich /Unger, FamFG, 2. Aufl., § 66 Rn. 7).

34

2. Nichts anderes kommt für die Anschlussrechtsbeschwerde nach § 28 LwVG aF in Betracht. Denn nach der Gesetzesbegründung wurde die Vorschrift der Regelung über die Anschlussrevision in § 556 ZPO aF (jetzt § 554 ZPO) nachgebildet mit dem Ziel, einen Beteiligten davon abzuhalten, eine Beschwerde lediglich vorsorglich für den Fall einzulegen, dass ein anderer Beteiligter Beschwerde einlegt (BT-Drucks. 1/3819, 30, 32). Hierin kommt der eindeutige Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, die Anschlussrechtsbeschwerde nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen nicht in weiterem Umfang als in den anderen Verfahrensordnungen zu eröffnen und sie nur in den Fällen zuzulassen, in denen der Rechtsmittelgegner die Abänderung der Beschwerdeentscheidung zu Lasten des Rechtsmittelführers erreichen will.

35

3. Die vorstehenden Erwägungen beanspruchen auch für das Einwendungsverfahren nach § 1 Nr. 3 LwVG i.V.m. § 10 RSG Geltung. Zwar handelt es sich bei diesem Verfahren auf Grund seines verwaltungsrechtlichen Einschlags nicht um ein so genanntes echtes Streitverfahren (vgl. zur Abgrenzung Pritsch, aaO, § 9 Anm. V c). Gleichwohl ist hier ebenfalls die Bestimmung eines Rechtsmittelgegners möglich, da einzelne Beteiligte unterschiedlich gelagerte Interessen verfolgen können (aA Wöhrmann/Herminghausen, LwVG, § 22 Rn. 65). Das zeigt gerade die vorliegende Konstellation, in der sich die Beteiligte zu 2 als Käuferin und die Beteiligte zu 4 als siedlungsrechtliche Vorkaufsberechtigte kontradiktorisch gegenüberstehen.

V.

36

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts hat ihre Grundlage in den § 36 Abs. 1, § 37 LwVG. Krüger Lemke Czub

Vorinstanzen:
AG Meiningen, Entscheidung vom 02.07.2009 - Lw 11/08 -
OLG Jena, Entscheidung vom 09.12.2009 - Lw U 640/09 -

Gründe:

I.

1

Der Beteiligte zu 2, der im Hauptberuf Architekt ist, kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19. Januar 2004 über 7,95 ha landwirtschaftlich genutzte, zum größten Teil von dem Verkäufer an eine Agrargenossenschaft verpachtete Flächen in T. .

2

In dem auf Antrag der Notarin für die Vertragsparteien von der Beteiligten zu 3 (Genehmigungsbehörde) eingeleiteten Verfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zeigte die Pächterin, die insgesamt 1.150 ha landwirtschaftliche Flächen bewirtschaftet, von denen aber nur 10 ha eigene Flächen sind, ihr Interesse an dem Erwerb des verkauften Grundstücks und die Bereit- schaft zur Zahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Preises zuzüglich der durch eine Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts entstehenden weiteren Kosten an. Die Beteiligte zu 5 (Siedlungsunternehmen) erklärte, das gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben, worüber die Beteiligte zu 4 (Siedlungsbehörde) die Beteiligte zu 3 informierte.

3

Die Beteiligte zu 3 übersandte der Notarin und den Vertragsparteien die Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und teilte mit, dass die beantragte Genehmigung zu versagen sei, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt sei und die Pächterin die bewirtschafteten Flächen zur Aufstockung ihres landwirtschaftlichen Betriebes benötige und zum Erwerb des Grundstücks zu den Konditionen des Kaufvertrages willens und in der Lage sei.

4

Das Amtsgericht (Landwirtschaftsgericht) hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung stattgegeben und in dem Beschluss die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erteilt. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hat der Beteiligte zu 1 als die der Beteiligten zu 3 übergeordnete Behörde Beschwerde eingelegt. Das Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) hat die Beschwerde zurückgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will der Beteiligte zu 1 die Zurückweisung des Antrags auf Genehmigung durch gerichtliche Entscheidung erreichen.

II.

5

Das Beschwerdegericht meint, die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz könne nicht versagt werden, weil das Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nach § 4 Abs. 1 RSG - jedenfalls im Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde - nicht bestehe. Der in Betracht kommende Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG liege nicht vor.

6

Zwar sei der Beschwerdeführerin einzuräumen, dass weder bei der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts noch in dem Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung die Voraussetzungen für eine Genehmigung des Vertrages nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorgelegen hätten. Damals wäre diese zu versagen gewesen, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt gewesen sei und Landwirte die verkaufte Fläche dringend zur Aufstockung ihres Betriebes benötigten und zu einem Erwerb zu den Konditionen des vorgelegten Vertrages bereit und in der Lage gewesen seien. Nach dem erstinstanzlichen Sachvortrag des Beteiligten zu 2 habe nicht angenommen werden können, dass dieser einen landwirtschaftlichen Betrieb führe, der sich zu einem leistungsfähigen Nebenerwerbsbetrieb entwickeln könne.

7

Das von dem Beteiligten zu 2 mehrfach geänderte und den veränderten Gegebenheiten angepasste Betriebskonzept lasse indes nunmehr auf Grund des Ergebnisses des eingeholten Sachverständigengutachtens den Schluss zu, dass dem Beteiligten zu 2 unter Inanspruchnahme beantragter Fördergelder aus dem Betrieb ein Gewinn verbleibe, der eine nennenswerte Einnahmequelle bilde.

III.

8

1. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig (§ 24 Abs. 1 LwVG).

9

Das Rubrum ist allerdings dahin zu ändern, dass als übergeordnete Behörde das zuständige Ministerium und nicht das Land Beteiligter im Verfahren ist. Nach § 32 Abs. 2 Satz 3 LwVG gilt die übergeordnete Behörde und nicht die vertretene Gebietskörperschaft als Beteiligte, wenn sie - wie hier - von ihrem Beschwerderecht aus § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG Gebrauch gemacht hat.

10

2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet.

11

a) Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht allerdings davon ausgegangen, dass die Beteiligte zu 5 das gesetzliche Vorkaufsrecht aus § 4 Abs. 1 Satz 1 RSG ausüben kann, wenn die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG erforderliche Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre. Ebenfalls noch zutreffend ist seine Annahme, dass der Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt, obwohl ein Landwirt dieses zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Grundstück zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben, eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet und damit einen Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG begründet (ständige Rechtsprechung des Senats: BGHZ 75, 81, 83; 94, 292, 295 und 112, 86, 88). Der Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks an den Nichtlandwirt widerspricht unter diesen Umständen den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, die in erster Linie auf die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472).

12

b) Rechtsfehlerhaft ist es demgegenüber, dass das Beschwerdegericht die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechtes nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde beurteilt hat. Maßgebend sind dafür vielmehr die tatsächlichen Umstände im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts.

13

aa) Das Beschwerdegericht ist mit seiner gegenteiligen Auffassung nicht nur von den in dem Beschluss genannten Entscheidungen der Oberlandesgerichte Naumburg (NL-BzAR 2003, 178 ff.) und Stuttgart (RdL 1991, 330, 331) sowie von der im Schrifttum dazu vertretenen Ansicht (Barnstedt /Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 1 Rdn. 123) abgewichen. Auch der erkennende Senat hat die Rechtsfrage bereits in diesem Sinne entschieden (Beschl. v.

8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472; Beschl. v. 26. April 2002, BLw 24/01, veröffentlicht in juris, sowie der - allerdings erst nach der Entscheidung des Beschwerdegerichts ergangene - Beschl. v. 28. April 2006, BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246).

14

bb) Der Senat hat keine Veranlassung, an seiner Rechtsprechung nicht festzuhalten. Die entgegenstehende Auffassung des Beschwerdegerichts ist mit der Beschränkung der Einwendungen, die nach § 10 RSG nach einer Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts im gerichtlichen Verfahren noch zugelassen sind, und der daraus begründeten Rechtsstellung des vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmens unvereinbar.

15

(1) § 10 RSG beschränkt die richterliche Kontrolle auf eine Prüfung der Rechtmäßigkeit der behördlichen Entscheidung über die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts.

16

Ob dem Siedlungsunternehmen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, hängt von der Entscheidung der Genehmigungsbehörde ab, die in § 21 GrdstVG als Mitteilung bezeichnet wird (dazu: Schulte, RdL 1965, 305, 311; Steffen, RdL 1999, 199, 200). Wenn das Siedlungsunternehmen erklärt, das gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben, und die Genehmigung zu dem Vertrag nach § 9 GrdstVG zu versagen ist, hat die Genehmigungsbehörde durch Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Liegt ein Versagungsgrund dagegen nicht vor oder ist dieser im behördlichen Verfahren bis dahin von den Vertragsparteien ausgeräumt worden, muss die Genehmigungsbehörde von der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts absehen und die Genehmigung erteilen.

17

Mit der rechtmäßigen Entscheidung der Genehmigungsbehörde treten die zivilrechtlichen Wirkungen der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen ein. Zwischen dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehmen kommt nach § 8 Abs. 1 Satz 1 RSG, § 464 Abs. 2 BGB (= § 505 Abs. 2 BGB a.F.) ein Vertrag zu den in dem Vertrag zwischen den Parteien vereinbarten Konditionen zustande (vgl. Senat, Beschl. v. 13. Mai 1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41).

18

§ 10 RSG lässt nach dieser Mitteilung im einem nachfolgenden gerichtlichen Verfahren nur solche Einwendungen zu, die sich darauf gründen, dass die Veräußerung entweder keiner Genehmigung bedurfte oder dass die Genehmigung nicht hätte versagt werden dürfen. Nur wenn diese Einwendungen begründet sind und sich die Entscheidung der Genehmigungsbehörde damit als rechtswidrig herausstellt, sind die Folgen der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingetreten.

19

(2) Das Siedlungsunternehmen erlangt mit der rechtmäßigen Mitteilung der Genehmigungsbehörde eine Rechtsstellung, die weder die Vertragsparteien noch die Genehmigungsbehörde selbst diesem wieder entziehen können. Es ist vor einer einseitigen Vereitelung des Vorkaufsrechts durch die Vertragsparteien geschützt. Die nach Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte Rücknahme des Genehmigungsantrags bleibt ohne Wirkung (Senat BGHZ 41, 114, 122). Auch die Genehmigungsbehörde kann das durch seine Mitteilung rechtmäßig ausgeübte gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nicht dadurch zu Fall bringen, dass sie auf Grund veränderter Umstände später die Genehmigung erteilt (OLG Stuttgart RdL 1991, 330, 331).

20

Mit dieser Rechtsstellung des Siedlungsunternehmens wäre es unvereinbar , wenn der Käufer das ausgeübte Vorkaufsrecht dadurch leer laufen lassen könnte, dass er erst während des gerichtlichen Verfahrens die Vorkehrungen zur Aufnahme einer leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft trifft (wie hier durch die Teilnahme an einem Lehrgang für landwirtschaftliche Wildhaltung, das Aufstellen eines Betriebskonzeptes und den Kauf weiterer landwirtschaftlicher Flächen), so dass nunmehr die Genehmigung erteilt werden müsste.

21

2. Die Rechtsbeschwerde ist auch nicht nach § 27 Abs. 2 Satz 1 LwVG, § 561 ZPO zurückzuweisen; die Entscheidung stellt sich - entgegen der Auffassung der Beschwerdeerwiderung - nicht aus anderen Gründen als richtig dar.

22

a) Zu Unrecht meint die Beschwerdeerwiderung, dass die Genehmigung zur Veräußerung an den Beteiligten zu 2 auch im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht hätte versagt werden dürfen, da die Pächterin auf einen Erwerb dieser Fläche mit einer Größe von nur 7,85 ha schon deshalb nicht dringend angewiesen sein könne, weil diese im Verhältnis zu der von der Pächterin bewirtschafteten Gesamtfläche von 1.150 ha unbedeutend sei.

23

Aus den in der Beschwerdeerwiderung genannten Zahlen ergibt sich bereits der dringende Aufstockungsbedarf für den landwirtschaftlichen Betrieb der Pächterin. Bei dem hier bestehenden groben Missverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland (10 ha Eigenland; 1.140 ha Pachtflächen) dient die Vergrößerung des Eigenlandanteils der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebes und damit der Verbesserung der Agrarstruktur (Senat, Beschl. v. 29. Nov. 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt ). Das ist auch dann der Fall, wenn - wie hier - der Zuerwerb nur zu einer geringen Erhöhung des Eigenlandanteils führt. Bei einem groben Missverhältnis zwischen eigenen und gepachteten Flächen führt jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zu einer strukturellen Verbesserung (Senat, Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169, 1170).

24

b) Die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeerwiderung auch nicht deshalb ausgeschlossen , weil die von der Beteiligten zu 5 als aufstockungsbedürftiger, erwerbsbereiter Landwirt bezeichnete Pächterin sich im Pachtvertrag kein vertragliches Vorkaufsrecht ausbedungen und auf eine Verkaufsofferte des Verkäufers erklärt haben soll, derzeit über keine Geldmittel für den Erwerb der von ihr gepachteten Flächen zu verfügen. Ein solches, möglicherweise widersprüchliches Verhalten eines aufstockungsbedürftigen Landwirts steht dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nicht entgegen (OLG Stuttgart RdL 1981, 319, 320; a.A. OLG Köln RdL 1966, 317; OLG Düsseldorf, AgrarR 1974, 257). Eine solche Einschränkung aus dem Verhalten Einzelner wäre mit dem Zweck des Vorkaufsrechts nicht zu vereinbaren, das dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur durch die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe dient. Etwaige zivilrechtliche Schadensersatzansprüche des Verkäufers gegenüber dem nunmehr erwerbswilligen Landwirt aus vorvertraglichem Verschulden oder wegen der Verletzung von Nebenpflichten aus einem Pachtvertrag bleiben hiervon unberührt (OLG Stuttgart, aaO).

25

3. Die Sache ist nicht zu einer Endentscheidung reif.

26

a) Eine Entscheidung ist dem Senat schon aus formellen Gründen verwehrt. Entgegen § 14 Abs. 2 LwVG ist der Verkäufer in dem Verfahren der unteren Instanzen nicht als Beteiligter zugezogen worden. Das hätte aber geschehen müssen (vgl. Senat, BGHZ 125, 153, 165), da dessen Rechte beeinträchtigt sein können, wenn er das Grundstück an das Siedlungsunternehmen verkaufen muss, und nicht an seinen Vertragspartner übereignen kann (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 14 Rdn. 290 i.V.m. Rdn. 136). Die Beschwerdeentscheidung muss wegen des Unterlassens einer Beiladung des Verkäufers zwar nicht aufgehoben werden, wenn feststeht, dass sich aus dessen Nichtbeteiligung im gerichtlichen Verfahren für diesen keine Nachteile ergeben können (vgl. zu einer Verletzung von § 65 VwGO: BVerwG, Beschl. v. 19. Dezember 1999, 3 C 1/96, veröffentlicht in juris). Das wäre indes nur der Fall, wenn die Rechtsbeschwerde zurückzuweisen wäre, wodurch die durch das Amtsgericht erteilte Genehmigung bestandskräftig würde. Steht das jedoch - wie hier - nicht fest, muss der Verkäufer zu dem gerichtlichen Verfahren zugezogen werden.

27

b) Die Aufhebung und Zurückverweisung ist auch aus einem materiellrechtlichen Grunde erforderlich. Die Beschwerdeerwiderung verweist auf den Vortrag des Beteiligten zu 2, dass der von dem Siedlungsunternehmen benannte Landwirt ein ihm zuvor von dem Verkäufer unterbreitetes Angebot zum Erwerb des Grundstücks abgelehnt habe. Das Vorbringen kann dahin zu würdigen sein, dass ein Erwerbsinteresse des Pächters tatsächlich nicht besteht und zur Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts nur vorgeschoben worden ist (insofern zutreffend OLG Köln RdL 1966, 317).

Einem solchen Einwand muss das Gericht zur Wahrung der schützenswerten Interessen auch eines Käufers, der Nichtlandwirt ist, nachgehen (Senat, BGHZ 67, 330, 333). Da das Beschwerdegericht zu diesem, von seinem rechtlichen Standpunkt auch nicht erheblichen Vortrag des Beteiligten zu 2 keine Feststellungen getroffen hat, wird das nachzuholen sein.
Krüger Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Meiningen, Entscheidung vom 09.09.2004 - Lw 4/04 -
OLG Jena, Entscheidung vom 26.01.2006 - Lw U 864/04 -

Gründe:

I.

1

Mit notariellem Vertrag vom 2. März 2007 kaufte die Beteiligte zu 2 von der Beteiligten zu 6 ein landwirtschaftliches Grundstück in V. (Thürin- gen) zu einem Preis von 22.500 €, um darauf eine Windenergieanlage zu er- richten oder um es als Abstandsfläche für eine auf dem Nachbargrundstück zu errichtende Anlage zu nutzen.

2

Mit Schreiben vom 8. Mai 2007 übte die Beteiligte zu 4 das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht im Hinblick auf einen Erwerbsinteressenten aus, der Teile des Vertragsgrundstücks aufgrund Pachtvertrages bewirtschaftet. Mit Bescheid vom 23. Mai 2007 teilte die Beteiligte zu 3 dies den Vertragsbeteiligten mit. Dagegen richtet sich der Antrag der Beteiligten zu 2 auf gerichtliche Entscheidung.

3

Während des Verfahrens errichtete die Beteiligte zu 2 aufgrund einer Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz auf dem Nachbargrundstück des Vertragsgrundstücks eine Windkraftanlage, deren Rotorblätter das Vertragsgrundstück überstreifen. Die von der Genehmigungsbehörde im Hinblick auf die Abstandsfläche geforderte Baulasterklärung hatte die Beteiligte zu 6 abgegeben.

4

Ebenfalls während des Verfahrens teilte der Erwerbsinteressent mit, dass er sich mit der Beteiligten zu 2 geeinigt habe und deshalb seinen Kaufantrag zurückziehe.

5

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die Genehmigung des Kaufvertrags versagt, das Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssa- chen - hat den Vertrag genehmigt. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt die Beteiligte zu 1 (die der Beteiligten zu 3 übergeordnete Behörde) die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

II.

6

Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in RdL 2011, 23 veröffentlicht ist) meint, zwar lägen die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vor. Der Kaufvertrag sei aber nach § 9 Abs. 6 GrdstVG zu genehmigen. Zu den zu berücksichtigenden allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen gehöre nämlich auch das Interesse der Allgemeinheit an der Sicherung und dem Ausbau der Versorgung mit erneuerbaren Energien.

7

Diesen Gesichtspunkt habe die Beteiligte zu 4 im Wege einer Prognoseentscheidung berücksichtigen müssen. Auf der Grundlage der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts sei mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen gewesen, dass das Grundstück von der Beteiligten zu 2 für das Windkraftprojekt benötigt würde.

8

Die Beteiligte zu 2 sei auf den Erwerb des Grundstücks angewiesen. Die von der Beteiligten zu 6 bestellte Baulast genüge nicht den Erfordernissen, weil sie der Beteiligten zu 2 keine Rechte gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des als Abstandsfläche dienenden Grundstücks vermittle. Das leiste nur eine Grunddienstbarkeit, die der Beteiligten zu 2 aber nicht rechtsverbindlich angeboten worden sei.

III.

9

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

10

1. Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass das verkaufte Grundstück dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterlag. Unzutreffend ist die von der Beteiligten zu 2 vertretene Ansicht, das Vorkaufsrecht habe nicht rechtswirksam ausgeübt werden können, weil das verkaufte Grundstück nicht die in § 4 Abs. 1 RSG bestimmte Mindestgröße von 2 ha habe und weil § 1 der Thüringer Verordnung zur Ausführung des Rechtssiedlungsgesetzes vom 13. Mai 1996 (GVBl. 1996, 84), wonach eine Mindestgröße von 0,25 ha festgesetzt ist, nicht von der gesetzlichen Ermächtigung in § 4 Abs. 4 Halbsatz 2 RSG gedeckt und daher nichtig sei.

11

Die Verordnung der Thüringer Landesregierung ist von der Ermächtigung in § 4 Abs. 4 RSG gedeckt, da es sich um eine zeitlich befristete Bestimmung handelt und dem Verordnungsgeber bei der Entscheidung der Frage, ob eine Herabsetzung der Mindestgröße für die Ausübung des Vorkaufsrechts zur Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur notwendig ist, ein weiter Einschätzungs- und Prognosespielraum zuzubilligen ist. Dieser Spielraum ist erst dann überschritten, wenn die Erwägungen des Verordnungsgebers so fehlsam sind, dass sie vernünftigerweise keine Grundlage für derartige Maßnahmen abgeben können (vgl. BVerfG, NJW-RR 2010, 263, 264). Das ist nicht ersichtlich, zumal das Beschwerdegericht einige der für eine solche Regelung sprechenden Gesichtspunkte benannt hat.

12

2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei - und von der Rechtsbeschwerde auch nicht beanstandet - sind die Ausführungen des Beschwerdegerichts zu dem Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG.

13

Eine ungesunde Bodenverteilung im Sinne dieser Vorschrift liegt in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt, zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (Senat, Beschlüsse vom 4. Juli 1979 - V BLw 4/79, BGHZ 75, 81, 83; vom 9. Mai 1985 - BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88; Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 - st. Rspr.). In den Verfahren nach § 10 RSG ist das nach den Verhältnissen in dem Zeitpunkt zu beurteilen, in dem das Vorkaufsrecht gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG ausgeübt wird (Senat, Beschlüsse vom 8. Mai 1998 - BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473, vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 und vom 24. November 2006 - BLw 11/06, NL-BzAR 2007, 98 Rn. 12 ff.). Gemessen daran wäre die beantragte Genehmigung aus den in dem angefochtenen Beschluss benannten Gründen zu versagen gewesen.

14

3. Nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei sind jedoch die Ausführungen zu § 9 Abs. 6 GrdstVG.

15

a) Das Beschwerdegericht hat - entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde - allerdings nicht schon die Voraussetzungen der Norm verkannt. Nach § 9 Abs. 6 GrdstVG sind in den Genehmigungsverfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz auch die Belange anderer volkswirtschaftlich bedeutender Unternehmen zu berücksichtigen, die wie Landwirte auf Flächen im Außenbereich angewiesen sind und nicht darauf verwiesen werden können, sich notwendige Grundstücke andernorts zu beschaffen (OLG Oldenburg, NJW-RR 2010, 742, 743). Zu den volkswirtschaftlichen Belangen gehören - über die im Gesetzestext benannte Gewinnung von Roh- und Grundstoffen hinaus - alle überindividuellen Interessen von Industrie, Gewerbe, Handel, Ver- kehr, Energiebedarf, Bauwesen etc. (OLG Karlsruhe, RdL 1977, 186, 188; OLG Stuttgart, RdL 1982, 133, 134; OLG Oldenburg, RdL 2001, 295, 296). Zu berücksichtigen sind selbst solche Gesichtspunkte, die - wie der Erwerb von Ersatz - oder Tauschflächen - nur mittelbar diesen Interessen dienen (OLG Karlsruhe , aaO; OLG Stuttgart, RdL 1968, 167, 168 und 1982, 133, 134; OLG Oldenburg, NJW-RR 2010, 742, 743).

16

Gemessen daran entspricht der Erwerb eines landwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks für die - nur im Außenbereich - zulässige Errichtung einer Windenergieanlage zur Sicherung und zum Ausbau einer die Umwelt schonenden Energieversorgung den nach § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berücksichtigenden, allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen.

17

b) Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch, dass das Beschwerdegericht die Genehmigungsfähigkeit der Windenergieanlage bejaht hat.

18

aa) Das Beschwerdegericht hat nicht sein Ermessen in unzulässiger Weise an die Stelle der Entscheidung der Beteiligten zu 3 gesetzt. Die Rechtsbeschwerde übersieht schon, dass der Genehmigungsbehörde kein Ermessen zusteht, weil die Vertragsparteien einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung haben, wenn kein Versagungsgrund vorliegt (BVerfGE 21, 73, 85). Unabhängig davon steht der Genehmigungsbehörde - im Unterschied zu den Befugnissen des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung von Ermessensentscheidungen (vgl. BVerwGE 11, 95, 99) - kein von den Landwirtschaftsgerichten nicht auszufüllender eigener Gestaltungsspielraum zu, weil diese nach § 22 Abs. 3 GrdstVG in einem Rechtsbehelfsverfahren berechtigt sind, alle Entscheidungen zu treffen, die auch die Genehmigungsbehörde treffen kann (OLG Naumburg, OLGR 2009, 67, 68; Barnstedt/Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 21 Rn. 129 ff.).

19

bb) Ebenso wenig steht der Genehmigungsbehörde bei der Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz ein richterlicher Überprüfung entzogener Einschätzungsspielraum zu. Die Gerichte haben in einem Rechtsbehelfsverfahren nach § 20 Satz 3 RSG, § 22 Abs. 3 GrdstVG an Stelle der Behörde über den Genehmigungsantrag zu entscheiden.

20

cc) Die Entscheidung des Beschwerdegerichts zur Genehmigungsfähigkeit der Windenergieanlage ist rechtsfehlerfrei.

21

(1) In den Genehmigungsverfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz ist die Genehmigungsfähigkeit der Anlage inzident zu prüfen, wenn die erforderliche Genehmigung zwar bereits beantragt, aber noch nicht erteilt worden ist. Ein dem Bau und dem Betrieb einer Windenergieanlage dienender Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks entspricht nämlich nur dann volkswirtschaftlichen Belangen im Sinne von § 9 Abs. 6 GrdstVG, wenn diese nach den einschlägigen Vorschriften (hier nach § 4 BImSchG) auch errichtet werden darf. Dazu bedarf es einer Prognose über die Erteilung der beantragten Anlagegenehmigung.

22

(2) Diese Prognose wird jedoch entbehrlich, wenn die Genehmigung tatsächlich erteilt worden ist. Sofern sich die rechtlichen Grundlagen und die planerischen Ausweisungen für die Errichtung der Windenergieanlage nicht verändert haben, ist nämlich von deren Genehmigungsfähigkeit schon in dem für die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz maßgeblichen Zeitpunkt auszugehen. Die Genehmigungsfähigkeit ist dann bereits durch den Umstand indiziert, dass die dafür zuständige Behörde die Genehmigung erteilt hat.

23

c) Nicht rechtsfehlerfrei ist die Entscheidung jedoch, soweit sie die Notwendigkeit eines dauerhaften Erwerbs des Grundstücks durch die Beteiligte zu 2 für einen ungestörten Betrieb der Windenergieanlage bejaht. § 9 Abs. 6 GrdstVG rechtfertigt die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke für gewerbliche Zwecke nur in dem Umfang, wie sie für diese Zwecke wirklich benötigt werden (OLG Hamm, RdL 1980, 156, 157).

24

aa) Richtig ist der angefochtene Beschluss noch in dem Ausgangspunkt, dass die von der Beteiligten zu 6 bewilligte Abstandsbaulast nach § 80 ThürBO für die von dem Rotor überstrichene Teilfläche ihres Grundstücks den störungsfreien Betrieb der Anlage in der Zukunft nicht hinreichend absichert, weil die Baulast weder einen Nutzungsanspruch des Begünstigten begründet noch den Eigentümer des betroffenen Grundstücks verpflichtet, die Nutzung zu dulden (BGH, Urteile vom 8. Juli 1983 - V ZR 204/82, BGHZ 88, 97, 99 und vom 19. April 1985 - V ZR 152/83, BGHZ 94, 160, 165).

25

bb) Nicht berücksichtigt hat das Beschwerdegericht jedoch, dass es für die Erreichung dieser Zwecke allein einer der Baulast entsprechenden Sicherung durch eine Dienstbarkeit bedarf, die den Grundstückseigentümer verpflichtet , diese Teilfläche seines Grundstücks nicht zu bebauen und dem Anlagenbetreiber die zeitweise Nutzung des Grundstücks für Wartungsarbeiten zu gestatten. Der Erwerb eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks zur Sicherung von Abstandsflächen ist demgegenüber grundsätzlich zu versagen, weil die Veräußerung an einen Nichtlandwirt zu einer Verschlechterung der Agrarstruktur führt und ein Erwerb durch den Betreiber der Windkraftanlage zu diesem Zweck auch unter Berücksichtigung volkswirtschaftlicher Belange nach § 9 Abs. 6 GrdstVG nicht erforderlich ist.

IV.

26

Der Rechtsfehler führt nicht dazu, dass die angefochtene Entscheidung insgesamt aufgehoben werden muss. Der Versagungsgrund ist nämlich durch eine Veräußerungsauflage nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG zu beheben.

27

1. Von dieser Möglichkeit muss die Genehmigungsbehörde Gebrauch machen, wenn ein Versagungsgrund vorliegt, der durch eine Auflage nach § 10 GrdstVG behoben werden kann (Senat, Beschlüsse vom 7. Dezember 1954 - V BLw 47/54, RdL 1955, 39, 40 und vom 17. Dezember 1964 - V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 46). Das gilt auch gegenüber dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht , weil auch die unter einer Auflage erteilte Genehmigung eine Genehmigung ist (Senat, vom 17. Dezember 1964 - V BLw 10/64, aaO; OLG Stuttgart, AgrarR 1978, 233).

28

2. Eine Genehmigung mit einer Veräußerungsauflage kommt allerdings nur in Betracht, wenn ein hinreichender Grund dafür vorliegt, dass der Käufer vorübergehend Eigentümer des Grundstücks wird (Senat, Beschlüsse vom 17. Dezember 1964 - V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 47 und vom 24. Mai 1966 - V BLw 6/66, RdL 1966, 202, 204).

29

Das ist hier zu bejahen, weil der störungsfreie Betrieb der Windenergieanlage die Absicherung durch eine Dienstbarkeit auf dem verkauften Grundstück erfordert, deren Bewilligung den Beteiligten aber nicht aufgegeben werden kann. Der Genehmigungsbehörde steht nämlich nicht die Befugnis zu, von den Vertragsparteien eine Änderung des Inhalts abgeschlossener Verträge zu verlangen (vgl. BGH, Urteile vom 20. Januar 1960 - V ZR 150/58, NJW 1960, 533 und vom 9. Januar 1981 - V ZR 58/79, BGHZ 79, 201, 205).

30

Die Entscheidung, die sowohl den nach § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berücksichtigenden volkswirtschaftlichen Belangen als auch dem Zweck der Verbotsnorm in § 9 Abs. 1 GrdstVG (Verschlechterungen der Agrarstruktur durch den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch Nichtlandwirte entgegenzuwirken ) gerecht wird, besteht darin, die Genehmigung für einen (vorübergehenden ) Erwerb des Grundstücks durch den Betreiber der Windenergieanlage zu erteilen, diese aber mit einer Veräußerungsauflage zu verbinden. Der Anlagenbetreiber erhält dadurch Gelegenheit, als Eigentümer des Grundstücks die der Baulast entsprechenden erforderlichen Dienstbarkeiten zu bestellen. Das Grundstück bleibt jedoch nicht auf Dauer im Eigentum eines Nichtlandwirts, sondern ist nach Ablauf der zur Erfüllung der Auflage gesetzten Frist an einen Landwirt oder das Siedlungsunternehmen zu veräußern.

31

3. Die Sache ist danach entscheidungsreif. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts ist nur teilweise, nämlich insoweit aufzuheben, dass die durch das Beschwerdegericht erteilte Genehmigung um eine Veräußerungsauflage ergänzt wird.

32

Die Veräußerungsauflage ist so zu fassen, dass es der Beteiligtenzu 2 freisteht, innerhalb einer hier als angemessen anzusehenden Frist für die Erfüllung der Auflage von drei Jahren nach der Entscheidung des Senats das Grundstück entweder an einen erwerbswilligen Landwirt oder aber an die Beteiligte zu 4 zu angemessenen Bedingungen zu verkaufen, die hier dem vereinbarten Kaufpreis entsprechen, den die Beteiligte zu 4 zu zahlen bereit gewesen ist (vgl. Netz, GrdstVG, 5. Aufl., § 10 Anm. 4.16.3.1, Seite 588 f.).

33

Die Beteiligte zu 2 ist darauf hinzuweisen, dass ihr infolge der Erteilung der Genehmigung unter einer Auflage das binnen eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung ausübbare Rücktrittsrecht nach § 10 Abs. 2 GrdstVG zusteht (vgl. OLG Stuttgart, RdL 1985, 241, 242).

V.

34

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts hat ihre Grundlage in den § 36 Abs. 1, § 37 LwVG.

Krüger Lemke Czub
Vorinstanz:
OLG Jena, Entscheidung vom 28.10.2010 - Lw U 391/10 -
AG Erfurt, Entscheidung vom 18.11.2009 - Lw 17/07

Gründe:

I.

1

Die Rechtsbeschwerdeführerin ist eine offene Handelsgesellschaft mit Sitz in Berlin. Gegenstand des Unternehmens waren nach dem Gesellschaftsvertrag Geschäfte mit Immobilien. Sie erwarb in der Folgezeit mit Genehmigung der Beteiligten zu 4 landwirtschaftliche Grundstücke in G. /Sachsen, Ortsteil C. , mit einer Gesamtfläche von ca. 40 ha und errichtete dort eine Zweigniederlassung.

2

Mit notariellem Vertrag vom 29. Juli 2004 kaufte die Rechtsbeschwerdeführerin ein aus mehreren überwiegend land- und teilweise forstwirtschaftlich genutzten Flurstücken bestehendes Grundstück von dem Beteiligten zu 1 in C. mit einer Gesamtfläche von 22,1711 ha zu einem Kaufpreis von 60.000 €.

3

Der beurkundende Notar beantragte am 28. August 2004 bei der Beteiligten zu 4 die Genehmigung des Kaufvertrages nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Nach Verlängerung der Prüfungsfrist auf drei Monate durch Zwischenbescheid vom 6. September 2004 teilte die Rechtsbeschwerdeführerin im Oktober 2004 der Beteiligten zu 4 mit, dass sie die Errichtung eines Schulbauernhofes für die Kinder der Gesellschafter und mittelfristig die Errichtung eines Tagungshotels beabsichtigte. Der überwiegende Teil der gekauften Flächen solle - wie bisher - zunächst auch weiterhin an die Agrargenossenschaft "O. E. " R. e.G. (im Folgenden: Agrargenossenschaft ) verpachtet werden. Die verbleibenden Flächen wolle die Rechtsbeschwerdeführerin selbst durch Schafhaltung und Aufforstung nutzen.

4

Am 1. November 2004 meldete die Rechtsbeschwerdeführerin den Betrieb eines Gewerbes der Forst- und Landwirtschaft bei der zuständigen Gemeinde an. Ihr Gesellschaftszweck wurde dahin erweitert, dass nunmehr auch die Bewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Flächen dazu gehört.

5

Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens bekundeten der Landwirt M. und die Agrargenossenschaft ihr Interesse an einem Erwerb des verkauften Grundbesitzes. Das Siedlungsunternehmen (die Beteiligte zu 3) erklärte die Ausübung des Vorkaufsrechts; die Mitteilung darüber wurde am 20. November 2004 den Vertragsparteien zugestellt.

6

Die mit dem Antrag der Rechtsbeschwerdeführerin auf gerichtliche Entscheidung erhobenen Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde hat das Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat - zurückgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will die Rechtsbeschwerdeführerin unter Aufhebung der vorangegangen Entscheidungen die Genehmigung des Kaufvertrages erreichen.

II.

7

Das Beschwerdegericht meint, die Beteiligte zu 3 habe ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt. Der Kaufvertrag sei nach § 2 GrdstVG genehmigungsbedürftig , aber nicht nach § 9 Abs. 1 GrdstVG genehmigungsfähig.

8

In dem für die Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sei die Rechtsbeschwerdeführerin Nichtlandwirtin gewesen. Sie habe auch noch keine Vorkehrungen zur Übernahme einer leistungsfähigen Landwirtschaft zumindest als Nebenerwerbsbetrieb getroffen gehabt. Angesichts des konkurrierenden Erwerbsinteresses der aufstockungsbedürftigen Agrargenossenschaft hätte ein Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks durch die Rechtsbeschwerdeführerin daher zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG geführt.

9

Der Erwerb durch die Rechtsbeschwerdeführerin als Nichtlandwirtin hätte den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nach § 9 Abs. 2 GrdstVG widersprochen. Zur Konkretisierung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes seien entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht die Agrarberichte der Bundesregierung heranzuziehen, denen sich keine fassbare Definition entnehmen lasse, sondern der in langjähriger Rechtsprechung entwickelte Grundsatz maßgebend, dass sämtliche Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur auf die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ausgerichtet seien.

III.

10

Die zulässige Rechtsbeschwerde (§ 24 Abs. 1 LwVG) bleibt ohne Erfolg. Das Beschwerdegericht hat zu Recht die von der Rechtsbeschwerdeführerin gem. § 10 RSG erhobenen Einwendungen gegen das Vorkaufsrecht zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 3 hat ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

11

1. Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass die Veräußerung ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft nach § 2 GrdstVG war und der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1, 3 RSG das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht zustand.

12

a) Der von der Rechtsbeschwerdeführerin und dem Beteiligten zu 1 geschlossene Kaufvertrag zur Veräußerung eines überwiegend land- und zum Teil fortwirtschaftlich genutzten Grundstücks bedarf nach § 3 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 GrdstVG der Genehmigung.

13

b) Das Beschwerdegericht hat zutreffend ausgeführt, dass das aus mehreren Flurstücken bestehende Grundstück, dessen Gesamtfläche die gesetzlich genannte Mindestgröße von 2 ha überschreitet, dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 unterliegt.

14

Dem steht auch nicht der von der Rechtsbeschwerdeführerin geltend gemachte Umstand entgegen, dass ihr eine Genehmigung zur Aufforstung von 14 ha Fläche des 22 ha großen Grundstücks erteilt worden ist. Zwar erstreckt sich das gesetzliche Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1 Satz 1 nicht auf Waldflächen. Das Grundstück wird jedoch überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Eine das gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungs- unternehmens ausschließende Nutzungsänderung durch Aufforstung ist bisher auch nicht erfolgt.

15

2. Frei von Rechtsfehlern und von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen sind auch die Ausführungen des Beschwerdegerichts dazu, dass die Genehmigung nicht nach § 6 Abs. 2 GrdstVG infolge des Versäumens von Fristen im Verfahren durch die Beteiligte zu 4 als erteilt galt, so dass es die Beteiligte zu 3 ihr Vorkaufsrecht ausüben konnte.

16

3. Jedenfalls im Ergebnis zutreffend ist auch die Annahme des Beschwerdegerichts, dass die für die nach § 2 Abs. 1 GrdstVG für die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks erforderliche Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu versagen gewesen wäre.

17

Nach dieser Bestimmung ist das der Fall, wenn die Genehmigung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine solche Verteilung in der Regel vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

18

a) Das Beschwerdegericht hat im Ausgangspunkt in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 75, 81, 93; 94, 292, 292, 295 und 112, 86, 88) diese Vorschriften dahin ausgelegt, dass der Versagungsgrund in der Regel vorliegt, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben.

19

Das ergibt sich aus dem Zweck des Gesetzes, weil die in § 9 Abs. 2 GrdstVG angesprochenen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in erster Linie auf die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Die Freiheit des Verkehrs mit Grundstücken wird insoweit in dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur eingeschränkt (BVerfGE 21, 73, 80). Das Grundstücksverkehrsgesetz trägt damit dem Umstand Rechnung, dass der Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft im Unterschied zur gewerblichen Wirtschaft nicht nur Standort, sondern der maßgebende Produktionsfaktor ist (vgl. BVerfG AgrarR 1985, 12, 14). Das Gesetz dient der Unterstützung und der Entwicklung einer lebensfähigen Land- und Forstwirtschaft im Hinblick auf Erwägungen sozialer Art und der Raumordnung, in dem es die Veräußerung von einer Genehmigung abhängig macht (vgl. zur Zulässigkeit einer solchen Regelung auch unter Berücksichtigung der durch Art. 56 EG-Vertrag garantierten Freiheit der Kapitalverkehrs: EUGHE I 2003, 9743, 9803).

20

b) Diese Voraussetzungen hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei festgestellt.

21

Die Rechtsbeschwerdeführerin war bei Ausübung des Vorkaufsrechts Nichtlandwirtin und kann bei der Prüfung ihrer Einwendungen gegen dessen Ausübung einem Landwirt auch nicht gleichgestellt werden.

22

aa) Das Beschwerdegericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Frage, ob es sich bei dem Erwerber um einen Landwirt handelt, nach den tatsächlichen Umständen in dem durch § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen zu beurteilen ist. Das entspricht der Rechtsprechung des Senats (Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473 und Beschl. v. 26. April 2002, BLw 24/01, veröffentlicht in juris). Der Käufer kann dem Siedlungsunternehmen dessen Rechtsstellung, die es durch die Ausübung des Vorkaufsrechts erlangt hat, nicht dadurch wieder entziehen, dass er erst im Verlauf des gerichtlichen Verfahrens zur Prüfung seiner gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts erhobenen Einwendungen die Voraussetzungen herbeiführt, unter denen die Behörde die Veräußerung an ihn hätte genehmigen müssen. Die Vertragsparteien können das durch Mitteilung der Erklärung des Siedlungsunternehmens ausgeübte Vorkaufsrecht gem. § 10 RSG nur noch durch die Einwendung zu Fall bringen, dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Rechts nicht vorlagen, weil die Veräußerung keiner Genehmigung nach § 2 GrdstVG bedurfte oder diese nach § 9 GrdstVG nicht zu versagen wäre (vgl. BGHZ 41, 114, 122 und Senat, Beschl. v. 13. Mai 1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41).

23

bb) In diesem Zeitpunkt war die Rechtsbeschwerdeführerin nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts Nichtlandwirtin. Die dagegen erhobenen Angriffe der Rechtsbeschwerde sind unbegründet. Das Beschwerdegericht hat dazu nach Anhörung ihrer Gesellschafter festgestellt, dass die Beschwerdeführerin in diesem Zeitpunkt keine Landwirtschaft betrieben hat. Die Rechtsbeschwerdeführerin war damit kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG, was bereits dazu führt, dass sie als Nichtlandwirtin anzusehen ist (vgl. Senat, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1074; OLG Jena, AgrarR 2001, 120, 121). Allein das Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken und die Anmeldung eines landwirtschaftlichen Betriebes machten die Rechtsbeschwerdeführerin noch nicht zur Landwirtin. Dazu bedarf es der Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat. Auch die Rechtsbeschwerde räumt ein, dass in diesem Zeitpunkt noch keine eigene Bewirtschaftung vorgelegen hat.

24

cc) Die Rechtsbeschwerdeführerin war auch nicht wegen ihrer Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung des gekauften Grundstücks einem Landwirt gleichzustellen.

25

(1) Die Ausführungen im angefochtenen Beschluss, dass eine solche Gleichstellung erfolgen kann, wenn der Nichtlandwirt konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen hat, entsprechen der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 116, 348, 351; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073 f. insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt; Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Diese Voraussetzungen müssen im Einzelfall festgestellt werden, wobei bei der Prüfung der Absichten und Vorkehrungen der Käufer, die bisher keinen landwirtschaftlichen Beruf ausgeübt haben, ein strenger Maßstab angezeigt ist (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Beschwerdegericht die Ausführungen der Rechtsbeschwerdeführerin nicht einfach übernommen, sondern durch Auswertung des gesamten Akteninhalts sowie einer Anhörung ihrer Gesellschafter geprüft hat, ob konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zu eigener Übernahme einer Landwirtschaft zumindest als Nebenerwerbsbetrieb vorlagen.

26

(2) Die tatrichterliche Würdigung dahin, dass die Vorstellungen der Rechtsbeschwerdeführerin zwar verschiedene Geschäftsideen aufzeigten, die je nach Entwicklung weiter verfolgt oder zurückgestellt werden könnten, aber keine konkrete, in absehbarer Zeit zu verwirklichende Planung für eine landwirtschaftliche Erwerbstätigkeit enthielten, lassen Rechtsfehler nicht erkennen. Soweit die Rechtsbeschwerde geltend macht, dass das Beschwerdegericht auf Grund des von der Rechtsbeschwerdeführerin im gerichtlichen Verfahren vorgelegten Betriebskonzeptes zu einem anderen Schluss hätte gelangen müssen, versucht sie lediglich, diese tatrichterliche Würdigung durch ihre eigene zu ersetzen.

27

Der umfängliche neue Tatsachenvortrag in der Rechtsbeschwerdebegründung über den zwischenzeitlichen Erwerb weiterer landwirtschaftlicher Grundstücke in dem Gemeindegebiet und über die Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung ist nach § 27 Abs. 2 LwVG i.V.m. § 559 Abs. 1 ZPO nicht Gegenstand der Beurteilung durch das Rechtsbeschwerdegericht, das allein die Richtigkeit der Rechtsanwendung durch das Beschwerdegericht auf der Grundlage des diesem unterbreiteten Sachverhalts nachzuprüfen hat.

28

dd) Der Rechtsbeschwerdeführerin steht in Gestalt der Agrargenossenschaft ein Vollerwerbslandwirt gegenüber, der erwerbsbereit und aufstockungsbedürftig ist. Das Beschwerdegericht hat diese Voraussetzung für eine Versagung , die zur Wahrung der schützenswerten Interessen eines Nichtlandwirts am Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auch bei der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch das staatliche Siedlungsunternehmen aufzuzeigen ist (Senat, BGHZ 67, 330, 332), rechtsfehlerfrei festgestellt.

29

Die Aufstockungsbedürftigkeit der Agrargenossenschaft ergibt sich aus dem geringen Eigenlandanteil von 6,6 vom Hundert der bewirtschafteten Fläche, bei dem auch dessen nur geringe Vergrößerung einer wünschenswerten wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs dient (Senat, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt; Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169).

30

Die von der Rechtsbeschwerde gerügte Auswahlentscheidung der Beteiligten zu 3 zu Gunsten einer Weiterveräußerung an die Agrargenossenschaft und gegen einen Verkauf an den erwerbswilligen Landwirt M. betrifft die Rechte der Rechtsbeschwerdeführerin als Nichtlandwirtin dagegen nicht. Schon das Erwerbsinteresse eines der beiden Landwirte führt dazu, dass der Verkauf des landwirtschaftlichen Grundstücks an sie als Nichtlandwirtin nach § 9 Abs. 1 GrdstVG zu versagen war.

31

c) Der vorstehende Versagungsgrund wird auch durch die von der Rechtsbeschwerdeführerin vorgetragenen Absichten zu den nichtlandwirtschaftlichen Nutzungen nicht ausgeräumt. Die Zulassung des Beschwerdegerichts wie auch die Angriffe der Rechtsbeschwerde gegen dessen Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG betreffen eine nicht entscheidungserhebliche Rechtsfrage.

32

aa) Die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt kann allerdings in Ausnahmefällen nach der Rechtsprechung des Senats selbst dann nicht versagt werden, wenn ein erwerbsbereiter und aufstockungsbedürftiger Landwirt vorhanden ist. Das ist der Fall, wenn die beabsichtigte Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an den Nichtlandwirt wegen des von diesem mit dem Erwerb verfolgten Zwecks den in den jährlichen Agrarberichten der Bundesregierung bezeichneten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (vgl. Senat, BGHZ 94, 292, 295; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/99, RdL 1997, 47, 48).

33

Das Beschwerdegericht ist von dieser Rechtsprechung abgewichen, die auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1967 (BVerfGE 21, 73, 81) zurückgeht, an der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung orientiert hat (BGHZ 94, 292, 295; 112; 86, 89 und Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/99, RdL 1997, 47, 48).

34

bb) Die Rechtsfrage, deretwegen das Beschwerdegericht die Rechtsbeschwerde zugelassen hat, kann indes dahinstehen. Sie ist nur dann entscheidungserheblich, wenn mit dem Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks ein nichtlandwirtschaftlicher Zweck verfolgt werden soll, der den in den Agrarberichten erwähnten Maßnahmen zur Entwicklung des ländlichen Raumes, zur Verbesserung der Umwelt usw. entspricht. Der von dem Erwerber verfolgte nichtlandwirtschaftliche Zweck vermag nur dann den sonst aus dem Erwebsinteresse und dem Aufstockungsbedarf eines Landwirts begründeten Versagungsgrund auszuräumen, wenn der Erwerb der Umsetzung einer staatlich befürworteten und nach dem Agrarbericht förderungsfähigen Maßnahme dient (vgl. Senat, BGHZ 94, 292, 296; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/96, RdL 1997, 47, 48).

35

Dazu bedarf es indes konkreter und in absehbarer Zeit zu realisierender Absichten und Vorkehrungen des Erwerbers zur Herbeiführung des vorgebrachten Zwecks. Es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie für die Prüfung einer vom Erwerber vorgetragenen Absicht künftiger Erwerbstätigkeit in der Landwirtschaft. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus. Ein strenger Prüfungsmaßstab ist schon deshalb angezeigt, um die Erteilung einer Genehmigung auf Grund eines nur vorgeschobenen Erwerbszwecks für eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur auszuschließen.

36

Daran fehlt es hier jedoch. Die Rechtsbeschwerdeführerin hat in der Beschwerdeinstanz ausgeführt, dass der beabsichtigte Betrieb einer Landwirtschaft nicht bloß ein Nebenzweck für die später einmal zu realisierenden Projekte (Schulbauernhof und Tagungshotel) sei, sondern erst die Grundlagen dafür schaffe, dass diese einmal realisiert werden könnten. Diese Vorstellungen zu den Projekten sind vom Beschwerdegericht zutreffend als unverbindliche, veränderbare Geschäftsideen gewürdigt worden. Aus ihnen geht danach nicht hervor, dass in absehbarer Zeit eine förderungsfähige Maßnahme zur Entwicklung des ländlichen Raumes realisiert werden wird. Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts ist vielmehr von einem Vorratserwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auszugehen, bei dem sich der Erwerber verschiedene Entwicklungsmöglichkeiten offen halten will. Ein derartiger Erwerb ist mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht zu vereinbaren, unabhängig davon, ob man den Zweck des Gesetzes auf die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe begrenzt oder andere in den Agrarberichten bezeichnete Fördermaßnahmen einbezieht.

37

Soweit die Rechtsbeschwerde nunmehr neuen Sachvortrag über eine Befürwortung der beabsichtigten Maßnahmen durch Behörden des Freistaates Sachsen in das Verfahren einführen will, kann dieses neue Vorbringen aus den bereits oben (unter a) bb)(2)) dargestellten Gründen in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden.

38

cc) Der Senat kann daher dahinstehen lassen, ob an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, die Agrarberichte zur Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG heranzuziehen, um eine Versagung der Genehmigung in den Fällen zu vermeiden, in denen der Erwerb durch einen Nichtlandwirt für nichtlandwirtschaftliche Zwecke Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (vgl. BVerfGE 21, 73, 81). Dafür sprechen allerdings die wohl besseren Argumente.

39

Es ist zwar zu konzedieren, dass die von dem Beschwerdegericht vertretene Auffassung die Handhabung des Gesetzes vereinfachte und die Voraussehbarkeit der behördlichen und gerichtlichen Entscheidungen über Genehmigungsanträge damit erhöhte. Die Auffassung des Beschwerdegerichts dürfte indes mit dem durch die Einfügung des Absatzes 2 in § 9 GrdstVG im Gesetzgebungsverfahren verfolgten Zweck unvereinbar sein. Ein Antrag, die Fassung des Versagungsgrundes in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG im Hinblick auf die gesicherten Ergebnisse der bisherigen Rechtsprechung darauf zu beschränken , dass der Erwerb eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden zur Folge habe, wurde im Gesetzgebungsverfahren zwar gestellt, ist aber nicht Gesetz geworden (dazu BVerfGE 21, 73, 81). Der Zweck des Absatzes 2 besteht darin, Wandlungen in den agrarpolitischen Zielsetzungen Rechnung zu tragen, wodurch auch vormals bestehende Versagungsgründe gegen einen Erwerb landwirtschaftlich genutzter Grundstücke durch Nichtlandwirte ausgeräumt werden können. Schließlich dürfte es mit einem die Grundrechte einschränkenden Genehmigungsvorbehalt nicht zu vereinbaren sein, wenn den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widersprechende Veräußerungen an Nichtlandwirte bei der Entscheidung über die Genehmigung nach § 9 GrdstVG selbst dann unberücksichtigt bleiben müssten, wenn der beabsichtigte Erwerb unter Berücksichtigung der Zielvorstellungen in den Agrarberichten zur Entwicklung der ländlichen Räume nicht missbilligt werden kann (vgl. BVerfGE 21, 73, 82).

40

c) Unbegründet ist schließlich der Einwand der Rechtsbeschwerde, dass die Beteiligte zu 4 den Kaufvertrag unter der Auflage einer Veräußerung oder Verpachtung nach § 10 GrdstVG hätte genehmigen müssen. Für eine solche Veräußerungsauflage ist nur Raum, wenn besondere Gründe dafür bestehen, dass der Käufer zumindest vorübergehend Eigentümer des Grundstücks wird (Senat, Beschl. v. 17. Dezember 1964, V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 47). Ein solches Bedürfnis ist vorliegend nicht erkennbar. Eine Verpachtungsauflage kam ebenfalls nicht in Betracht, da sie nicht zur Erhöhung des Eigenlandanteils des aufstockungsbedürftigen, erwerbswilligen Landwirts beigetragen hätte.

IV.

41

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG.

Krüger Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Bautzen, Entscheidung vom 01.04.2005 - 30 XV 21/04 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 20.10.2005 - W XV 543/05 -

Gründe:

I.

1

Die Beteiligte zu 2 ist ein in der Rechtsform der GmbH und Co. KG betriebenes Unternehmen, dessen Gegenstand nach dem ursprünglich geschlossenen Gesellschaftsvertrag der An- und Verkauf von Grundstücken sowie deren Vermietung und Verpachtung war.

2

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 17. Juli 2008 kaufte die Beteiligte zu 2 von der Beteiligten zu 7 zwei landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sowie einen 1/3-Miteigentumsanteil an einem weiteren landwirtschaftlich genutzten Grundstück in S. (Thüringen).

3

Die Notarin beantragte mit Schreiben vom selben Tag bei der Beteiligten zu 3, die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu erteilen, welche die Frist für die Entscheidung über den Antrag auf drei Monate verlängerte. Auf deren Nachfrage zum Unternehmenszweck teilte die Beteiligte zu 2 mit, dass ihre Gründung der Umstrukturierung des landwirtschaftlichen Familienbetriebs S. (Eltern und drei Kinder) diene und eine Änderung der landwirtschaftlichen Nutzung der erworbenen Flächen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sei.

4

Nachdem im Laufe des Verfahrens R. K. und M. S. als Landwirte ihr Interesse an dem Erwerb der Flächen angemeldet hatten, erklärte die Beteiligte zu 4 (Siedlungsunternehmen) die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz. Hierüber unterrichtete die Beteiligte zu 3 innerhalb der Dreimonatsfrist die Kaufvertragsparteien sowie die Notarin. Zur Begründung führte die Behörde aus, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeute, da es sich bei der Beteiligten zu 2 nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb handele. Dagegen stehe das Erwerbsinteresse eines hauptberuflichen Landwirts, dessen Betrieb die Flächen zur Aufstockung des Eigenlandanteils benötige.

5

Auf den Antrag der Beteiligten zu 2 auf gerichtliche Entscheidung hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - die Genehmigung des Kaufvertrags erteilt. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 (der der Genehmigungsbehörde übergeordneten Behörde) hat das Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, der sich die Beteiligte zu 4 angeschlossen hat, will die Beteiligte zu 1 die Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung erreichen. Die Beteiligte zu 2 beantragt, die Rechtsbeschwerde und die Anschlussrechtsbeschwerde zurückzuweisen.

II.

6

Nach Auffassung des Beschwerdegerichts (dessen Entscheidung in NLBzAR 2010, 66 veröffentlicht ist) liegen die Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG nicht vor. Zwar sei die Beteiligte zu 2 bei isolierter Betrachtung als Nichtlandwirt anzusehen, da sie zu keinem Zeitpunkt Landwirtschaft betrieben und auch kein Betriebskonzept vorgelegt habe, aus dem hervorgehe, dass sie sich in absehbarer Zeit zu einem leistungsfähigen landwirtschaftlichen Unternehmen entwickeln werde. Der Annahme einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Versagungsgrunds stehe jedoch der mit der Gründung der Beteiligten zu 2 verfolgte Zweck, nämlich die Umstrukturierung des Unternehmensverbunds der sämtlich aus Landwirten bestehenden Familie S. , entgegen. Die hierfür mitgeteilten Gründe (Vorbereitung der Übergabe auf die nächste Generation, haftungsrechtliche Probleme im Zusammenhang mit dem Betrieb biologischer Landwirtschaft , steuerliche Aspekte) seien allesamt nachvollziehbar. Sie rechtfertigten die Annahme, dass die gewählte rechtliche Konstruktion, nach der der Beteiligten zu 2 die Aufgabe zukomme, die für die landwirtschaftliche Tätigkeit erforderlichen Flächen zu erwerben oder anzupachten und sodann den Familienmitgliedern bzw. den von diesen betriebenen Unternehmen zur Verfügung zu stellen , letztlich der Existenzsicherung eines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Familienbetriebs sowie dessen Anpassung an die Erfordernisse einer nachhaltigen biologischen Landwirtschaft diene.

III.

7

1. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 ist zwar nach der auf Grund der Übergangsregelung in Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG anzuwendenden Vorschrift des § 24 Abs. 1 LwVG aF statthaft und nach §§ 25, 26 sowie § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG aF auch im Übrigen zulässig, jedoch in der Sache unbegründet.

8

Die von der Beteiligten zu 2 erhobenen Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 4 nach § 4 RSG sind begründet, weil die Genehmigung des zwischen den Beteiligten zu 2 und 7 geschlossenen Kaufvertrags nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nicht versagt werden kann. Die Beteiligte zu 3 war daher verpflichtet, von der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG abzusehen und die Genehmigung zu erteilen (vgl. Senat, Beschluss vom 24. November 2006 - BLw 11/06, NL-BzAR 2007, 98, 100). Ein Versagungsgrund nach § 9 GrdstVG liegt nämlich nicht vor.

9

a) Als Rechtsgrundlage für die Entscheidung der Beteiligten zu 3, die beantragte Genehmigung nicht zu erteilen, kommt hier nur § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Betracht. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

10

Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab (Senat, Beschlüsse vom 28. Oktober 1965 - V BLw 16/65, RdL 1966, 38, 39; vom 9. Mai 1985 - BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugute kommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften (Senat, Beschluss vom 11. Juli 1961 - V BLw 20/60, RdL 1961, 229). Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (Senat, Beschlüsse vom 4. Juli 1979 - V BLw 4/79, BGHZ 75, 81, 83; vom 9. Mai 1985 - BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 6. Juli 1990 - BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88; Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 - st. Rspr.).

11

b) Nach diesen Grundsätzen läge der Versagungsgrund vor.

12

aa) Die Beteiligte zu 2 ist nämlich Nichtlandwirtin. Sie betreibt kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG (vgl. dazu Senat, Beschlüsse vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 350 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Die Beteiligte zu 2 wird auch nicht dadurch zu einem landwirtschaftlichen Unternehmen, dass während des Genehmigungsverfahrens der Unternehmenszweck auf die Nutzung und die Bewirtschaftung der ihr gehörenden Grundstücke erweitert wurde und sie mit der Erfüllung des Kaufvertrags Eigentümerin landwirtschaftlich genutzter Grundstücke wird. Um Landwirt zu sein, bedarf es der Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat (Senat, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). Die Beteiligte zu 2 war und ist nach den nicht angefochtenen Feststellungen des Beschwerdegerichts jedoch nicht in diesem Sinne unternehmerisch tätig, was im Übrigen auch den von ihren Gesellschaftern mit der Betriebsaufspaltung verfolgten haftungs- und steuerrechtlichen Zwecken widerspräche (dazu unten c) aa)).

13

Ohne Bedeutung ist es auch, ob die Beteiligte zu 2 künftig einmal dem geänderten Unternehmensgegenstand gemäß selbst Landwirtschaft betreiben wird. Solche Vorstellungen des Käufers sind in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nur dann einer bereits ausgeübten Landwirtschaft gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zur verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat (Senat, Beschlüsse vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 351; vom 8. Mai 1998 - BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 - st. Rspr.). Dazu ist nichts festgestellt.

14

bb) Der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch einen Nichtlandwirt stellt allerdings nur dann eine ungesunde Bodenverteilung dar, wenn er in Konkurrenz zu dem Erwerbsinteresse eines Landwirts tritt, der das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes benötigt. Diese Voraussetzung für eine Versagung der Genehmigung ist von dem Gericht auch in den Fällen zu prüfen, in denen das Volllandwirten grundsätzlich gleichgestellte Siedlungsunternehmen das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt hat (Senat, Beschlüsse vom 11. November 1976 - V BLw 6/76, BGHZ 67, 330, 333 und vom 13. Dezember 1991 - BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 351).

15

Für das Rechtsbeschwerdeverfahren ist von einer solchen Konkurrenzlage auszugehen, weil im Genehmigungsverfahren andere Personen (R. K. und M. S. ) ihr Erwerbsinteresse bekundet haben und es an Feststellungen zu einem Mangel in der Qualifikation dieser Erwerbsinteressenten oder der Aufstockungsbedürftigkeit und -würdigkeit ihrer Betriebe (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 8. Mai 1998 - BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473) fehlt.

16

c) Der angefochtene Beschluss hält einer rechtlichen Prüfung gleichwohl stand, da es solcher Feststellungen hier deshalb nicht bedarf, weil für den Erwerb durch die Besitzgesellschaft nach einer Aufspaltung des landwirtschaftlichen Unternehmens in eine Besitz- und eine oder mehrere Betriebsgesellschaft (en) eine Ausnahme von der Regel anzuerkennen ist, nach der die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt bei einem Erwerbsinteresse eines anderen Landwirts eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet.

17

aa) Der in § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG geregelte Versagungsgrund sieht für die landwirtschaftlichen Betriebe keine bestimmten Rechtsformen vor. Er erweist sich insofern als offen, da er darauf ausgerichtet ist, die Agrarstruktur zu fördern und nicht unzeitgemäße Verhältnisse zu konservieren (vgl. BVerfGE 26, 215, 223 f.).

18

Solange die Landwirtschaft vorwiegend durch selbständig wirtschaftende , ihren Beruf ausübende Landwirte betrieben wurde, widersprach der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch andere Personen als den Betriebsinhaber allerdings dem Ziel einer Verbesserung der Existenzgrundlage der bäuerlichen Familienbetriebe und damit der Agrarstruktur (vgl. Senat, Beschluss vom 10. Juli 1975 - V BLw 26/74, RdL 1975, 331). Aufgrund der veränderten Verhältnisse , vor allem in den neuen Ländern, ist auch die Aufstockung des Eigenlandanteils der die Landwirtschaft in der Rechtsform juristischer Personen (in der Regel als Kapitalgesellschaften) betreibenden Unternehmen als eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur anzuerkennen (Senat, Beschlüsse vom 26. April 2002 - BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169 und vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246).

19

Damit sind nach dem Erwerb auch Übertragungen landwirtschaftlicher Grundstücke auf nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen möglich, die nicht einer Kontrolle nach dem Grundstücksverkehrsgesetz unterliegen. Diese Unternehmen können die Übertragung ihres landwirtschaftlichen Grundbesitzes von der Betriebs- auf die Besitzgesellschaft (sog. Betriebsaufspaltung) nämlich auch im Wege einer Spaltung nach §§ 123 ff. UmwG herbeiführen (vgl. dazu Karsten Schmidt, Gesellschaftsrecht, 4. Aufl., S. 345), die als partielle Universalsukzessionen nicht zu den genehmigungspflichtigen Veräußerungs- (§ 2 Abs. 1 GrdstVG) oder den diesen gleichgestellten Rechtsgeschäften (§ 2 Abs. 2 GrdstVG) gehören (LG Ellwangen, BWNotZ 1996, 125, 126; Netz, GrdstVG, 5. Aufl., Anm. 4.2.5.24, Seite 300).

20

Vor diesem Hintergrund ist auch der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch eine bereits gegründete Besitzgesellschaft für die die Landwirtschaft betreibende Betriebsgesellschaft - wenn allerdings auch nur unter bestimmten Voraussetzungen (dazu sogleich unter bb) - dem Erwerb durch das die Landwirtschaft selbst betreibende Unternehmen gleichzustellen. Auch ein solcher Erwerb dient dem Zweck des Grundstücksverkehrsgesetzes, die Schaffung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe zu fördern (dazu oben b). Die gegenteilige Auslegung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG berücksichtigte dagegen die im Wirtschaftsleben - auch in der Landwirtschaft (vgl. Gurn, INF 2005, 670) - zunehmend verbreiteten Formen unternehmerischen Handelns nicht hinreichend und benachteiligte damit - ohne sachlichen Grund - im Vergleich zur übrigen mittelständischen Wirtschaft (insbesondere dem Handel und dem Handwerk) die landwirtschaftlichen Unternehmen bei der Wahl der für sie aus steuerlichen und haftungsrechtlichen Gründen günstigen Rechtsform.

21

bb) Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch das selbst nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen führt jedoch nur dann nicht zu einer ungesunden Verteilung des Eigentums an landwirtschaftlich genutztem Grund und Boden, wenn die Nutzung der Flächen durch ein Landwirtschaft betreibendes Unternehmen innerhalb eines von denselben Personen beherrschten Unternehmensverbundes sichergestellt ist.

22

(1) Bei der Auslegung des § 9 Abs. 1 GrdstVG ist davon auszugehen, dass die Genehmigungspflicht der Veräußerungs- und der diesen gleichgestellten Geschäfte nach § 2 Abs. 1, 2 GrdstVG den Eigentumserwerb durch die Betriebe sichern soll, deren Existenz sich auf die Landwirtschaft gründet (OLG München, RdL 1992, 159, 161). Gemessen daran stellt der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpachtung an einen Landwirt bereit ist (vgl. Senat, Beschluss vom 28. Oktober 1965 - V BLw 25/65, RdL 1966, 16, 17; OLG Stuttgart, RdL 1977, 71, 72; OLG Bamberg, RdL 1999, 326, 327). Eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen (OLG Stuttgart, aaO). Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zielen des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider.

23

(2) Vor diesem Hintergrund ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch ein nicht selbst Landwirtschaft betreibendes Unternehmen nur unter den engen Voraussetzungen einer sogenannten Betriebsaufspaltung einem Erwerb durch einen Landwirt gleichzustellen. Voraussetzung dafür ist, dass eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter den Unternehmen stehenden Personen auch den einheitlichen Willen haben, Landwirt- schaft zu betreiben (vgl. Pannen, DB 1996, 1252, 1253 f. - zu den steuerrechtlichen Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung).

24

Ist das jedoch zu bejahen, dient auch ein Grundstückserwerb durch die Besitzgesellschaft letztlich der Aufstockung eines landwirtschaftlichen Betriebs. Dessen Rechtsträger erlangt zwar nicht die Eigentümerstellung. Gleichwohl erfolgt die weitere Nutzung bei einer wertenden, wirtschaftlichen Betrachtung auf eigenem Grund und Boden, da die Interessen innerhalb des Unternehmensverbunds , anders als etwa bei der Pacht fremder Grundstücke, gleich gerichtet sind. Die Situation stellt sich im Ergebnis dann so dar, als ob der Landwirt oder das landwirtschaftliche Unternehmen selbst den Kaufvertrag abgeschlossen hätte.

25

cc) Von einer solchen Verbindung der Beteiligten zu 2 und den die Landwirtschaft betreibenden Unternehmen ist das Beschwerdegericht nach Auslegung des Gesellschaftsvertrages der Beteiligten zu 2 ausgegangen. Durch den Vertrag sei sichergestellt, dass die Grundstücke der Beteiligten zu 2 auch weiterhin in der landwirtschaftlichen Nutzung verblieben und entweder durch die Beteiligte zu 2 selbst oder durch solche Unternehmen bewirtschaftet würden, die alle von Angehörigen der Familie S. beherrscht würden.

26

(1) Die aus diesen Umständen vom dem Beschwerdegericht gezogene Schlussfolgerung, dass die vorwiegend durch erb-, haftungs- und steuerrechtliche Gesichtspunkte motivierte Gründung der Beteiligten zu 2 letztlich der Existenzsicherung eines durch miteinander verbundene Unternehmen geführten landwirtschaftlichen Familienbetriebes dient, ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Das steht der Annahme einer durch den Grundstückserwerb der Beteiligten zu 2 begründeten ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG entgegen, ohne dass es noch darauf ankommt, dass andere Landwirte erwerbswillig und erwerbsbereit sind, die das Grundstück möglicherweise noch dringender benötigen (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Juli 1961 - V BLw 20/60, RdL 1961, 229, 230).

27

(2) Dagegen wendet sich die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg.

28

(a) Die gegen die tatrichterliche Feststellung, die Flächen würden den Familienmitgliedern bzw. den von ihnen betriebenen landwirtschaftlichen Unternehmen zur Verfügung gestellt, erhobene Verfahrensrüge, es sei wegen der verschachtelten Unternehmensstruktur unklar, welches Unternehmen die Flächen letztlich bewirtschaften werde, ist in der Sache unerheblich. Das Beschwerdegericht brauchte sich mit der Struktur des Unternehmensverbundes deshalb nicht näher zu befassen, weil alle mit der Beteiligten zu 2 als Besitzgesellschaft verbundenen Personen und Unternehmen, denen die Flächen künftig überlassen werden sollen, Landwirtschaft betreiben. Hiervon ist unter Zugrundelegung der für den Senat bindenden Feststellungen des Beschwerdegerichts (§ 9 LwVG aF i.V.m. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO) auszugehen. Danach kommt es nicht darauf an, welchem dieser Unternehmen die Beteiligte zu 2 die erworbene landwirtschaftliche Fläche überlassen wird.

29

(b) Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand, das Beschwerdegericht habe übersehen, dass die gesellschaftsvertraglichen Regelungen der Beteiligten zu 2 hinreichend offen gehalten seien, um auch andere Möglichkeiten der Grundstücksnutzung , etwa zu Spekulationszwecken, zu eröffnen. Das Beschwerdegericht hat den Gesellschaftsvertrag so ausgelegt, dass sämtliche Flächen der Beteiligten zu 2 landwirtschaftlich genutzt werden sollen. Diese tatrichterliche Vertragsauslegung, deren Überprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren nur begrenzt zulässig ist (vgl. Senat, Beschluss vom 1. Juli 1994 - BLw 30/94, AgrarR 1995, 24, 25), lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen (§ 27 Abs. 1 LwVG aF). Auf die von der Rechtsbeschwerde aufgeworfene Frage, inwiefern der Erwerb eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks zum Zweck der Renditeerzielung, entweder zur Spekulation oder als Kapitalanlage, die Versagung der Genehmigung begründen kann (vgl. dazu BVerfGE 21, 72, 86 f.), kommt es daher nicht an.

30

(c) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde vermag die Erteilung der Genehmigung schließlich auch keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) zu begründen. Die Privilegierung der Beteiligten zu 2 gegenüber sonstigen Käufern, die landwirtschaftliche Grundstücke zum Zweck der Verpachtung an Dritte erwerben wollen, rechtfertigt sich aus dem mit dem Erwerb verfolgten Ziel der Sicherung der Existenzgrundlagen eines landwirtschaftlichen (Familien-)Betriebs und ist daher sachlich gerechtfertigt.

IV.

31

Die Anschlussrechtsbeschwerde ist unzulässig.

32

Zwar kann sich nach dem Wortlaut der - durch das FGG-RG aufgehobenen , vorliegend aber noch anwendbaren - Vorschrift des § 28 Abs. 1 LwVG aF ein Beteiligter der Rechtsbeschwerde "eines anderen Beteiligten" anschließen. Das Beschwerderecht setzt allerdings voraus, dass mit der Anschlussrechtsbeschwerde ein dem Hauptrechtsmittel gegenläufiges Rechtsschutzziel verfolgt wird (aA Pritsch, LwVG, § 22 Anm. VIII b 1 zur Anschlussbeschwerde nach § 22 Abs. 2 Satz 1 LwVG). Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt, da sich die Beteiligte zu 4 mit ihrer Anschlussrechtsbeschwerde ebenfalls gegen die Erteilung der Genehmigung des Grundstückskaufvertrags durch die Vorinstanzen wendet.

33

1. Zur Einlegung eines Anschlussrechtsmittels ist grundsätzlich nur der Prozess- oder Verfahrensgegner des Hauptrechtsmittelführers berechtigt. Das ist für die der Zivilprozessordnung unterliegenden Verfahren ausdrücklich nor- miert (vgl. § 524 Abs. 1 Satz 1, § 554 Abs. 1 Satz 1, § 567 Abs. 3 Satz 1, § 574 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Gleiches galt nach herrschender Auffassung im Anwendungsbereich des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. OLG Stuttgart, NZG 2007, 237, 238; Jansen/Briesemeister, FGG, 3. Aufl., Vorb. §§ 19-30 Rn. 4; Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl., Vorb. §§ 19-30 Rn. 4), soweit dort ein - gesetzlich nicht geregeltes - Anschlussrechtsmittel überhaupt für zulässig erachtet wurde (vgl. BGHZ 71, 314, 316 ff.; 95, 118, 124 ff.; Bumiller/Winkler, FGG, 8. Aufl., § 19 Rn. 19 mwN), und wird nunmehr - trotz des im Vergleich zu den ZPO-Vorschriften weiter gefassten Wortlauts - auch für die Anschluss(-rechts-)beschwerde nach §§ 66, 73 FamFG vertreten (vgl. Bassenge/Roth/Gottwald, FamFG/RPflG, 12. Aufl., § 66 FamFG Rn. 1; Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 16. Aufl., § 73 Rn. 2; Schulte-Bunert/Weinreich /Unger, FamFG, 2. Aufl., § 66 Rn. 7).

34

2. Nichts anderes kommt für die Anschlussrechtsbeschwerde nach § 28 LwVG aF in Betracht. Denn nach der Gesetzesbegründung wurde die Vorschrift der Regelung über die Anschlussrevision in § 556 ZPO aF (jetzt § 554 ZPO) nachgebildet mit dem Ziel, einen Beteiligten davon abzuhalten, eine Beschwerde lediglich vorsorglich für den Fall einzulegen, dass ein anderer Beteiligter Beschwerde einlegt (BT-Drucks. 1/3819, 30, 32). Hierin kommt der eindeutige Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, die Anschlussrechtsbeschwerde nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen nicht in weiterem Umfang als in den anderen Verfahrensordnungen zu eröffnen und sie nur in den Fällen zuzulassen, in denen der Rechtsmittelgegner die Abänderung der Beschwerdeentscheidung zu Lasten des Rechtsmittelführers erreichen will.

35

3. Die vorstehenden Erwägungen beanspruchen auch für das Einwendungsverfahren nach § 1 Nr. 3 LwVG i.V.m. § 10 RSG Geltung. Zwar handelt es sich bei diesem Verfahren auf Grund seines verwaltungsrechtlichen Einschlags nicht um ein so genanntes echtes Streitverfahren (vgl. zur Abgrenzung Pritsch, aaO, § 9 Anm. V c). Gleichwohl ist hier ebenfalls die Bestimmung eines Rechtsmittelgegners möglich, da einzelne Beteiligte unterschiedlich gelagerte Interessen verfolgen können (aA Wöhrmann/Herminghausen, LwVG, § 22 Rn. 65). Das zeigt gerade die vorliegende Konstellation, in der sich die Beteiligte zu 2 als Käuferin und die Beteiligte zu 4 als siedlungsrechtliche Vorkaufsberechtigte kontradiktorisch gegenüberstehen.

V.

36

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts hat ihre Grundlage in den § 36 Abs. 1, § 37 LwVG. Krüger Lemke Czub

Vorinstanzen:
AG Meiningen, Entscheidung vom 02.07.2009 - Lw 11/08 -
OLG Jena, Entscheidung vom 09.12.2009 - Lw U 640/09 -