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Oberlandesgericht München Endurteil, 09. Jan. 2019 - 20 U 1016/18

09.01.2019

Oberlandesgericht München Endurteil, 09. Jan. 2019 - 20 U 1016/18

ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht München Endurteil, 09. Jan. 2019 - 20 U 1016/18

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vorgehend

Landgericht Landshut, 74 O 2444/14, 22.02.2018

Gericht

Tenor

I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Landshut vom 22.02.2018, Az. 74 O 2444/14, aufgehoben.

II. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 12.760,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 27.09.2018 zu bezahlen.

III. Es wird festgestellt, dass der Beklagte den Klägern als Gesamtgläubigern verpflichtet ist, den Klägern den weiteren Schadensbeseitigungsaufwand zu ersetzen, welcher den Klägern aus der Sanierung der Grundstücke FlNr. …77/16 und …77/19, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts L. für I., Blatt …44, aufgrund der Entsorgung des eingebrachten kontaminierten Materials und der Rekultivierung des Grundstücks entsteht.

IV. Es wird festgestellt, dass den Klägern gegen den Kaufpreisanspruch des Beklagten aus dem Kaufvertrag des Notars Dr. M. K. vom 09.04.2014, UrNr. …63/2014, in Höhe von 40.000 € ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

V. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

VI. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten.

VII. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger verlangen Schadensersatz und Feststellung der Ersatzpflicht für weitere Schäden wegen der Kontaminierung eines Grundstücks, das sie vom Beklagten gekauft haben. Weiter verlangen sie Feststellung, dass ihnen hinsichtlich des noch nicht bezahlten Kaufpreises ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

Die Kläger haben mit notariellem Kaufvertrag vom 09.04.2014 (Anlage K 1) den dort bezeichneten Grundbesitz zum Preis von 290.000 € vom Beklagten erworben. Vom Kaufpreis sind noch 40.000 € offen. Der Kaufvertrag enthält in Abschnitt V. Absatz 2 die Regelung: „Alle Rechte wegen Sachmängeln werden hiermit ausgeschlossen. Ausgenommen ist die Haftung für Vorsatz und Arglist. Der Verkäufer erklärt, dass ihm versteckte Mängel, auch Altlasten und andere schädliche Bodenveränderungen nicht bekannt sind.“ Vor Abschluss des Kaufvertrages hat der Beklagte gegenüber den Klägern angegeben, es sei eine Auffüllung mit mineralischem Bauschutt erfolgt.

Die Kläger haben behauptet, das Grundstück sei stark kontaminiert. Nach Abschluss des Kaufvertrages sei ihnen von dritter Seite mitgeteilt worden, dass auf den Kaufgrundstücken Bauschutt und sonstiges Abfallmaterial abgelagert worden sei. Sie hätten daraufhin Schürfgruben angelegt und drei Proben genommen. Bereits aus den Schürfgruben habe sich ergeben, dass neben Kunststoffteilen auch PVCbeschichtetes Holz und sonstige Abfälle zur Auffüllung verwendet worden seien. Die Laboruntersuchung der Proben habe eine starke Kontaminierung ergeben, die zu einer Einordnung in die Schadstoffklassen > Z 2 bzw. Z 1.2 führe. Der Beklagte habe den Umfang der Auffüllung und die ihm bekannte Auffüllung mit belastetem Material arglistig verschwiegen; er habe nur eine Verfüllung mit mineralischem Bauschutt mitgeteilt.

Der Beklagte hat bestritten, dass die veräußerten Grundstücke im Bereich der Auffüllung kontaminiert seien. Er hat insbesondere bestritten, dass die untersuchten Proben von den verkauften Grundstücksflächen stammen und dass sich aus den angelegten Schürfgruben ergeben habe, dass neben Kunststoffteilen auch PVC beschichtetes Holz und sonstige Abfälle zur Auffüllung verwendet worden seien (Bl. 21 d.A.). Er habe sich bei der Auffüllung strikt an die Anweisungen des Landratsamtes gehalten. Es sei nach seinem Wissenstand kein Material der Kategorie > Z 2 bzw. Z 1.2 verwendet worden.

Das Landgericht hat ein Gutachten des Sachverständigen Dipl. A. vom 05.10.2015 (Bl. 58 ff. d.A.) und ein Ergänzungsgutachten vom 15.11.2016 (Bl. 85 ff. d.A.) eingeholt. Der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass im Auffüllhorizont kontaminiertes Material der Kategorien > Z 2 und Z 1.2 vorhanden ist. Die Kosten der Entsorgung beziffert er mit minimal 23.000 €, maximal 218.000 €.

Das Landgericht hat die Zeugen S. und H. vernommen und mit Urteil vom 22.02.2018 die Klage abgewiesen. Zur Begründung führt das Landgericht aus, es sei nicht zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen, dass der Beklagte arglistig gehandelt habe. Kenntnis des Beklagten von der Kontaminierung sei nicht nachgewiesen. Nach den Ausführungen des Sachverständigen ergebe sich durch das Antreffen von Fremdstoffen noch nicht die Einstufung des Materials als kontaminiert. Aufgrund des Auffüllens mit Fremdstoffen habe der Beklagte deshalb noch nicht von einer Kontaminierung wissen können. Auch den Klägern seien die umfangreichen Auffüllungen bekannt gewesen. Der Zeuge S., der im Jahr 2004 das Elternhaus der Kläger abgebrochen und den Schutt auf das streitgegenständliche Grundstück gekippt habe, habe angegeben, das sei den Klägern bekannt gewesen. Der Zeuge H. habe berichtet, dass den Klägern bei der Besichtigung des Grundstücks der Auffüllungsplan übergeben und über die Auffüllung gesprochen worden sei. Er habe angegeben, dass die Kläger schon vor der Beurkundung des Kaufvertrages eine Probebaggerung durchgeführt hätten, bei der sie Bretter und PVC-Boden gefunden hätten. Den Klägern sei deshalb bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt gewesen, dass dort auch Bretter und PVC-Boden, zumindest in kleinem Umfang, verfüllt worden sei.

Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger. Das Landgericht habe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verkannt. Der Beklagte habe damit rechnen müssen, dass Altlasten vorhanden seien. Er habe die Auffüllung selbst beantragt und die Genehmigung dafür erhalten. Er habe die Auffüllarbeiten mit seinem eigenen Betrieb durchgeführt oder Dritten gestattet, Material abzulagern. Niemand habe kontrolliert, welches Material verwendet worden und woher es gekommen sei.

Bislang sei der Aushub für das Wohnhaus und die erste Halle erfolgt. Dabei seien für Beprobung und Auffüllkies Kosten in Höhe von 12.760,14 € angefallen. Die Rechnungen für Beprobung, Abfuhr und Sonderdeponiekosten stünden noch aus. Der Aushub für die zweite Halle sei noch nicht erfolgt.

Die Kläger beantragen im Berufungsverfahren:

1. Das Endurteil des Landgerichts Landshut vom 22.02.2018, Az. 74 O 2444/14, wird aufgehoben.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 12.760,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem Tag der Klageänderung zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass der Beklagte den Klägern als Gesamtgläubigern verpflichtet ist, den Klägern den weiteren Schadensbeseitigungsaufwand zu ersetzen, welcher den Klägern aus der Sanierung der Grundstücke FlNr. …77/16 und …77/19, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts L. für I., Blatt …44, aufgrund der Entsorgung des eingebrachten kontaminierten Materials und der Rekultivierung des Grundstücks entsteht.

4. Es wird festgestellt, dass den Klägern gegen den Kaufpreisanspruch des Beklagten aus dem Kaufvertrag des Notars Dr. M. K. vom 09.04.2014, UrNr. …63/2014, in Höhe von 40.000 € ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Sachverständige habe klar herausgestellt, dass sich durch das Antreffen von Fremdstoffen noch nicht ergebe, dass das Auffüllmaterial kontaminiert sei. Der Beklagte habe nur von der Auffüllung gewusst. Diese sei auch den Klägern bekannt gewesen. Der in der Berufungsbegründung skizzierte Altlastenverdacht bestehe nicht. Der Beklagte bestreite mit Nachdruck, dass niemand kontrolliert habe, welches Material zum Auffüllen verwendet worden sei und woher es gekommen sei. Die Beklagten hätten vor Beurkundung eine Probebaggerung durchgeführt, bei der zwei Stück Bretter und ein Quadratmeter PVC-Boden zum Vorschein gekommen seien. Der Beklagte habe daraufhin gegenüber dem Zeugen H. die Vermutung geäußert, es könne nur Auffüllung aus der Baustelle der B 15 sein; positives Wissen habe er nicht gehabt.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen T. und H.; auf die Sitzungsniederschrift vom 09.01.2019 wird Bezug genommen.

Gründe

II.

Die Berufung ist begründet. Die Kläger haben nach §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Beklagte nicht berufen, weil er den Klägern arglistig Umstände verschwiegen hat, die geeignet sind, einen Altlastenverdacht zu begründen.

1. Das Grundstück weist einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB auf, weil es unter anderem mit Material aufgefüllt worden ist, das einen Altlastenverdacht begründet. Nach den Feststellungen des Sachverständigen sind im Auffüllhorizont neben Kies, Sand und Schluff folgende Fremdkomponenten in stark schwankenden Anteilen vorhanden: Gleisschotter, Asche, Ziegelbruch, Holzreste, Pflanzenreste, Beton, schwarzes Material (nicht genauer identifizierbar), Schwarzdecke (Asphalt), Metall, gemischter Bauschutt (vgl. Gutachten vom 05.10.2015, S. 10, Bl. 67 d.A.). Dieser Verdacht hat sich bestätigt, denn von 15 Proben sind drei als kontaminiert einzustufen (davon 1/3 Kategorie Z 1.2, 2/3 Kategorie > Z 2). Der Sachverständige kommt deshalb zu dem Ergebnis, dass schätzungsweise 630 t Aushub als Z 1.2 und etwa 1.260 t Aushub als > Z 2 zu entsorgen sind. Soweit das kontaminierte Material in die Kategorie > Z 2 einzustufen ist, ist eine Verwertung ausgeschlossen, so dass Aushub auf Spezialdeponien entsorgt werden muss (vgl. S. 13 des Gutachtens, Bl. 70 d.A.).

2. Der Beklagte hat den Klägern arglistig die Umstände verschwiegen, die einen Altlastenverdacht begründen konnten.

a) Arglistig i.S.v. § 444 BGB handelt bei der Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten - dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten. So kommt es etwa bei einer früheren Nutzung als Deponie oder wilde Müllkippe nicht darauf an, ob der Verkäufer Kenntnis von den konkret dort hingelangten Materialien und Schadstoffen hatte. Dem Käufer soll durch die Offenbarung der früheren Nutzung gerade die Möglichkeit zur Untersuchung des Baugrundes und zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten im Fall der Übernahme des mangelhaften Grundstücks gegeben werden. Dieser Zielrichtung liefe es zuwider, wenn den Verkäufer eine Offenbarungspflicht erst dann träfe, wenn er konkrete, über das Wissen um die frühere Nutzung hinausgehende Anhaltspunkte dafür hat, dass das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist (vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2017 - V ZR 250/15, NJW 2018, 389/390 m.w.N.).

b) Es ist deshalb nicht entscheidend, ob der Beklagte von der tatsächlich gegebenen Kontaminierung des Bodens im Bereich der Auffüllung wusste. Zu offenbaren hatte er nicht nur Erkenntnisse über eine vorliegende Kontaminierung des Bodens, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Kontaminierung begründen konnten. Ein solcher Umstand ist die Tatsache, dass Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall u.ä. auf dem Grundstück verfüllt worden sind. Wenn das dem Beklagten nicht bekannt gewesen sein sollte, hatte er darauf hinzuweisen, dass er als Eigentümer des Grundstücks nicht verfolgt oder überprüft hat, welches Material von Dritten auf dem Grundstück verfüllt worden ist. Auch das begründet den Verdacht, dass Altlasten vorhanden sein können, denn es liegt auf der Hand, dass unkontrollierte Auffüllmaßnahmen das Risiko mit sich bringen, dass auf diese Weise kontaminiertes Material entsorgt wird.

c) Der Senat ist davon überzeugt, dass der Beklagte es zumindest für möglich gehalten hat, dass ein Altlastenverdacht im Bereich der Auffüllung besteht. Der Sachverständige hat festgestellt, dass im aufgefüllten Bereich neben „normalem“ Bauschutt etwa aus dem Abbruch eines Hauses u.a. auch Gleisschotter, Asche, Holzreste, Schwarzdecke (Asphalt), Metall und nicht genauer identifizierbares schwarzes Material vorhanden ist. Die Auffüllung des Grundstücks hat der Beklagte als Eigentümer des Grundstücks durchgeführt bzw. veranlasst; er hat auch die hierfür erforderliche behördliche Genehmigung beantragt und erhalten. Wenn die vom Sachverständigen vorgefundenen Materialien nicht vom Beklagten selbst oder auf Veranlassung des Beklagten durch einen Dritten eingebracht worden sind und der Beklagte - wie von ihm vorgetragen - keinerlei Kenntnis von Materialien dieser Art hatte, kann ihr Vorhandensein auf dem Grundstück des Beklagten nur damit erklärt werden, dass in erheblichem Umfang unberechtigte und unkontrollierte Auffüllungen stattgefunden haben.

d) Die Aufklärungspflicht des Beklagten ist nicht deshalb entfallen, weil die Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages am 09.04.2014 bereits aus anderer Quelle von der Auffüllung mit altlastenverdächtigen Materialien wussten.

Den Klägern war zwar bekannt, dass Schutt aus dem Abbruch von Gebäuden - wie des Elternhauses der Klägerin - für die Auffüllung verwendet worden war. Unstreitig hat der Beklagte ihnen mitgeteilt, dass mineralischer Bauschutt bei der Auffüllung verwendet worden ist (vgl. S. 4 der Klage). Daraus ergibt sich aber kein Verdacht auf eine Kontaminierung des Bodens.

Die von den Klägern durchgeführte Probebaggerung hat erst ab dem 22.04.2014, also nach der Beurkundung des Kaufvertrages am 09.04.2014, stattgefunden.

(1) Das ergibt sich zur Überzeugung des Senats aus der Aussage des Zeugen T., des Sohnes der Klägerin zu 2). Er hat berichtet, dass er - nachdem die Kläger den Kaufvertrag unterschrieben hatten - auf dem Grundstück Sachen abgestellt habe. Es habe ihn ein Nachbar angesprochen, dem er vom Erwerb des Grundstücks erzählt habe. Daraufhin habe der Nachbar geäußert, sie sollten nicht zu tief zu graben. Am Sonntag - dem 20.04.2014 - sei er mit den Klägern am Grundstück gewesen, um den Platz für das geplante Wohnhaus anzuschauen. Es sei ein anderer Nachbar hinzugekommen und habe ebenfalls davor gewarnt, zu tief zu graben; der Vorbesitzer habe alles Mögliche eingefüllt. Daraufhin habe der Zeuge am nächsten Tag einen Bagger bestellt, der am 22.04.2014 gekommen sei. Mit Hilfe dieses Baggers habe man in den folgenden Tagen Probelöcher ausgehoben. Nach ca. 30 - 40 cm Erdreich seien Bauschutt, PVC, Plastik und ähnliche Abfälle zu Tage gekommen. Man habe dann die Löcher abgesteckt und Photos angefertigt. Um das Weitere habe sich der Kläger gekümmert.

Der Senat hat keine Zweifel daran, dass der Zeuge T. den Sachverhalt wahrheitsgemäß geschildert hat. Der Senat verkennt nicht, dass der Zeuge T. eine enge persönliche Beziehung zu den Klägern hat und auf dem streitgegenständlichen Grundstück selbst Gebäude für seinen Betrieb errichten will. Seine Angaben zur zeitlichen Einordnung der Probebaggerung werden jedoch durch die vorgelegte Rechnung über die Anmietung des eingesetzten Baggers gestützt. Darüber hinaus erscheint es lebensfremd, dass die Kläger - hätten sie bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrages von der Art des verfüllten Materials erfahren - ohne weitere Untersuchungen den Vertrag mit dem darin vorgesehenen Gewährleistungsausschluss abgeschlossen hätten.

(2) Der Zeuge H. konnte bei seiner Vernehmung vor dem Senat aus eigener Wahrnehmung nichts dazu angeben, ob die Probebaggerung der Kläger vor oder nach der Beurkundung des Kaufvertrages stattgefunden hatte. Er hat erläutert, dass er allein aus der Reaktion des Beklagten auf die telefonische Mitteilung von der Probebaggerung und den Funden den Schluss gezogen habe, diese sei vor der Beurkundung erfolgt. Der Beklagte habe sich nämlich darüber erregt, dass der Kläger noch vor Verbriefung und Bezahlung auf dem Grundstück grabe.

Der Zeuge H. konnte auch nicht bestätigen, dass er den Klägern vor Abschluss des Kaufvertrages mitgeteilt habe, dass auf dem Grundstück Abraum von der Baustelle der B 15 neu verfüllt worden sei. Er hat angegeben, dass er selbst von diesem Umstand gewusst habe. Er konnte sich aber nicht erinnern, dass er dies den Klägern gesagt habe. Konkret erinnern konnte sich der Zeuge H. nur daran, dass bei einer Besichtigung des Grundstücks der Auffüllplan gezeigt und erörtert worden sei. Hieraus sei klar gewesen, in welchen Bereichen und in welchen ungefähren Mengen verfüllt worden sei. Über das Material, mit dem verfüllt worden sei, sei glaublich nicht gesprochen worden.

3. Die Kläger haben den bisher entstandenen Schaden, der insbesondere die Beprobung betrifft, mit 12.760,14 € beziffert. Der vom Beklagten zu erstattende Schaden umfasst die Kosten für die Beprobung des gesamten Aushubs, denn nur so kann festgestellt werden, inwieweit dieser kontaminiert ist (vgl. Ergänzungsgutachten S. 3 f.). Die von den Klägern vorgetragenen Kosten hat der Beklagte nicht bestritten.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

4. Es besteht weiterhin ein Rechtsschutzbedürfnis für die beantragte Feststellung, weil die endgültigen Kosten noch nicht feststehen. Hinsichtlich der kleinen Halle, mit deren Bau begonnen ist, stehen die Kosten für Beprobung und Entsorgung noch nicht fest. Für die große Halle haben die Aushubarbeiten noch nicht begonnen.

5. Den Klägern steht wegen ihres Schadensersatzanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des noch nicht bezahlten Kaufpreisteils zu (§ 273 Abs. 1 BGB).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

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bei uns veröffentlicht am 22.02.2018

Landgericht Landshut

Tenor I. Die Klage wird abgewiesen. II. Die Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Verfahrens. III. Das Urteil ist für den Beklagten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vo

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Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Verfahrens.

III. Das Urteil ist für den Beklagten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrags.

IV. Der Streitwert für das Verfahren wird auf 144.941,39 € festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger macht Ansprüche nach einem Grundstückskaufvertrag geltend.

Mit Kaufvertrag des Notars Dr. - vom 09.04.2014, UR-Nr. - erwarben die Kläger vom Beklagten aus dessen Grundbesitz, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Landshut für i., Blatt -, Fl.Nr. A) und Fl.Nr. B) folgende Flächen:

aus der Fl.Nr. A) eine Teilfläche im Ausmaß von 1.477 qm,

aus der Fl.Nr. A) eine Teilfläche im Ausmaß von 1.002 qm,

aus der Fl.Nr. B) eine Teilfläche im Ausmaß von 3.323 qm und aus der Fl.Nr. A) eine Teilfläche zu 3/4 an eine Teilfläche von 550 qm.

Der Kaufpreis für die Grundstücke betrug 290.000,- €, wovon die Kläger an den Beklagten bereits 250.000,- € bezahlt haben. 40.000,- € des Kaufpreises sind noch offen. Die notarielle Urkunde enthält in Abschnitt V. Abs. 2 den Passus: „Alle Rechte wegen Sachmängel werden hiermit ausgeschlossen. Ausgenommen ist die Haftung für Vorsatz und Arglist. Der Verkäufer erklärt, dass ihm versteckte Mängel, auch Altlasten und andere schädliche Bodenveränderungen nicht bekannt sind.“ (vgl. notarielle Urkunde, Anlage K 1). Vor dem Abschluss des notariellen Vertrages hat der Beklagte den Klägern gegenüber eine Auffüllung mit mineralischem Bauschutt angegeben.

Die Kläger tragen vor, dass das Grundstück durch Bauschutt, durch PVCbeschichtetes Holz, Kunststoffteile und durch sonstige Abfälle stark kontaminiert sei. Der Beklagte habe die Auffüllung gekannt und auch das gekannt, was verfüllt wurde, da er selbst die Auffüllung beim Landratsamt Landshut beantragt hatte und diese ihm auch genehmigt wurde. Der Beklagte habe den Klägern als Käufer dem Umfang dieser Auffüllung und vor allem die Verfüllung mit Z 2 bzw. Z 1.2 Material verschwiegen. Im Kaufvertrag habe er wider besseren Wissens zugesichert, dass ihm versteckte Mängel, auch Altlasten und andere schädliche Bodenveränderungen nicht bekannt seien. Somit sei der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB unwirksam. Den Klägern stünde gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB und aus §§ 434, 437 Nr. 3, 440, 280 BGB zu. Die Kläger hätten laut Gutachten mit Kosten der Entsorgung in einem Spektrum von 23.000,- € bis 218.800,- € zu rechnen. Da der genaue Schadensbeseitigungsaufwand noch nicht bezifferbar sei, bestünde Feststellungsinteresse. Weiter stehe den Klägern ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des restlichen Kaufpreisanspruches von 40.000,- € zu.

Jedenfalls stünden den Klägern 128.128,54 € Schadensersatz für ein aktuelles Kostenangebot einer regionalen Erdbaufirma als Kosten für die anfallenden Tätigkeiten zu.

Die Kläger beantragen zuletzt,

1.Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 128.128,54 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem Tag der Zustellung dieser Klageänderung zu zahlen.
2.Es wird festgestellt, dass der Beklagte den Klägern als Gesamtgläubiger gegenüber verpflichtet ist, den Klägern den weiteren, über den Klagebetrag (= Urteilsbetrag gemäß Ziffer 1.) dieser Klage hinausgehenden Schadensbeseitigungsaufwand zu ersetzen, welcher den Klägern aus der Sanierung der Grundstücke Fl.Nr. A) und B), vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Landshut für i., Blatt -, (Entsorgung des eingebrachten kontaminierten Materials und Rekultivierung der Grundstücke) über den Betrag gemäß Ziffer 1. hinaus entsteht.
3.Es wird festgestellt, dass den Klägern gegen den Kaufpreisanspruch des Beklagten aus dem Kaufvertrag des Notars Dr. - vom 09.04.2014, UR-Nr. -, in Höhe von 40.000,00 € ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.

Der Beklagte beantragt,

Die Klage wird abgewiesen.

Der Beklagte trägt vor, dass der Beklagte bzw. die von ihm mit der Wahrnehmung beauftragten Vertreter die Kläger im Rahmen der Besichtigungen und der Kaufverhandlungen mehrfach über die in der Vergangenheit erfolgte Teilauffüllung des Geländes vollumfänglich und wahrheitsgemäß informiert hätten. Den Klägern sei der dem Bescheid des Landratsamts Landshut vom 26.03.2013 (Anlage K 6) zugrundeliegende Flächenplan der Auffüllung zur Kenntnis gebracht worden. Das damals zur Auffüllung verwendete Material stamme zum Teil vom Elternhaus der Kläger. Diese hätten auch gewusst, dass dies auf dem Grundstück verfüllt werde. Der Beklagte habe als Verkäufer den Umfang einer Verfüllung sowie die Verfüllung mit Z 2 bzw. Z 1.2 Material nicht verschwiegen. Er habe auch nicht im Kaufvertrag wider besseren Wissens zugesichert, dass ihm versteckte Mängel, auch Altlasten und andere schädliche Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien. Eine Kontaminierung sei dem Beklagten nicht bekannt gewesen. Die Zusicherung im notariellen Vertrag, dass dem Beklagten derartige Mängel nicht bekannt seien, sei wahrheitsgemäß gewesen.

Ein Zurückbehaltungsrecht stünde den Käufern hinsichtlich des Kaufpreises nicht zu. Ein Feststellungsinteresse fehle wegen Vorrangs der Leistungsklage. Der Schaden könne beziffert werden.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Erholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen -. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten in den Akten Bezug genommen. Weiter hat das Gericht Beweis erhoben durch die uneidliche Einvernahme der Zeugen H. und S.. Diesbezüglich wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.02.2018 verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteivertreter nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 27.11.2014, 30.11.2017 und 22.02.2018 verwiesen.

Gründe

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Die Klage ist zulässig, auch im Feststellungsantrag Ziffer 2.. Da sich bereits aus dem Sachverständigengutachten ergibt, dass der Schadensbeseitigungsaufwand noch nicht absehbar ist, besteht ein Feststellungsinteresse hinsichtlich zukünftig möglicherweise entstehenden Schadensbeseitigungsaufwandes. Somit ist der Feststellungsantrag zulässig.

II.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Kläger haben gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch aus §§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. 263 StGB oder aus §§ 434, 437 Nr. 3, 444, 280 BGB.

Im notariellen Kaufvertrag (Anlage K 1) zwischen den Parteien ist der Ausschluss der Gewährleistung wirksam vereinbart. Der Haftungsausschluss ist auch nicht nach § 444 BGB wegen arglistigem Verschweigen oder Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie unwirksam.

Die Käufer konnten nicht zur Überzeugung des Gerichts nachweisen, dass der Beklagte arglistig gehandelt hat.

Auch einen Betrug nach § 263 StGB konnten die Kläger nicht zur Überzeugung des Gerichts nachweisen.

Der Käufer trägt die Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich arglistiges Verschweigen ergibt, nämlich Kenntnis des Mangels zum Zeitpunkt der Vereinbarung und fehlende Offenbarung. Hinsichtlich der fehlenden Offenbarung muss aber zunächst der Verkäufer nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast die Erfüllung der Aufklärungspflicht vortragen und dann der Käufer diese ausräumen (vgl. Palandt, § 444 BGB, Rz. 4; BGH NJW 11, 1280).

Die Kläger konnten hier zur Überzeugung des Gerichts bereits die Tatsachen, aus denen sich ein arglistiges Verschweigen ergibt, nicht nachweisen.

Die Kläger konnten nicht zur Überzeugung des Gerichts eine Kenntnis des Beklagten von der Kontaminierung des Grundstücks nachweisen.

Zwar hat der Sachverständige - in seinem widerspruchsfreien und für das Gericht vollumfänglich nachvollziehbaren Gutachten festgestellt, dass sich auf dem Grundstück durchgängig ein Auffüllungshorizont befindet, in dem in Teilbereichen auch Fremdstoffe wie Gleisschotter, Asche, Ziegelbruch, Holzreste, Pflanzenreste, Beton, Asphalt, Metall und anderer gemischter Bauschutt anzutreffen ist. Die Kontamination ergebe sich aus der Belastung des Auffüllungsmaterials über die einschlägigen Richt- und Hilfswerte hinaus. Das Antreffen von Fremdstoffen allein lasse noch nicht eine Einstufung des Auffüllungsmaterials als kontaminiert zu. Der Sachverständige stellte dar, dass auf den Flurstücken A) und B) kontaminiertes Material der Schadstoffklassen Z 1.2 und Z 2 abgelagert sei. Als Gesamtkosten für die Entsorgung schätzte der Sachverständige minimal 23.000,- € und maximal 218.800,- €.

Damit steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass auf dem Grundstück kontaminiertes Auffüllungsmaterial aufgefüllt wurde. Der Sachverständige stellte jedoch dar, dass alleine durch das Antreffen von Fremdstoffen wie Gleisschotter, Asche, Ziegelbruch, Holzreste, Pflanzenreste, Beton, Asphalt, Metall und anderer gemischter Bauschutt sich noch nicht eine Einstufung des Auffüllungsmaterials als kontaminiert ergebe.

Daraus folgt für das Gericht, dass allein durch die Auffüllung mit Fremdstoffen sich noch nicht ergibt, dass das Auffüllmaterial kontaminiert ist. Somit konnte der Beklagte auch nicht allein durch das Auffüllen mit Fremdmaterial wissen, dass dies kontaminiert sei und musste dies auch nicht wissen.

Der Beklagte trägt vor, dass er Kenntnis von der Auffüllung des Grundstücks hatte. Er habe jedoch keinerlei Kenntnis von einer Kontaminierung des Auffüllmaterials gehabt.

Aufgrund der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass auch den Klägern vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages die umfangreichen Auffüllungen auf dem Grundstück bekannt waren. Hiervon ist das Gericht aufgrund der Angaben der Zeugen H. und S. überzeugt.

Der Zeuge S. gab an, dass er 2004 das Elternhaus der Kläger abgebrochen habe und den Bauschutt auf dem streitgegenständlichen Grundstück abgekippt habe. Dies hätten die Kläger auch gewusst.

Somit war den Klägern zumindest grundsätzlich eine Auffüllung des Grundstücks bekannt.

Der Zeuge H. gab widerspruchsfrei und für das Gericht äußerst nachvollziehbar und glaubwürdig an, dass er sich für den Beklagten um den Verkauf von dessen Immobilien kümmern sollte. Es habe ein Treffen mit den Klägern und dem Beklagten gegeben. Dabei sei auch über die Auffüllung des Grundstücks gesprochen worden. Der Zeuge gab an, dass die Kläger vom Beklagten einen Auffüllungsplan bei der Besichtigung des Grundstücks bekommen hätten. Dies sei ein großer DIN-A3-Plan gewesen.

Somit ergibt sich auch aus den glaubwürdigen Angaben des Zeugen H., dass die Kläger von den Auffüllungen am Grundstück vor dem Kaufvertrag wussten. Dabei übersieht das Gericht nicht, dass der Zeuge H. selbst angab, dass er den Beklagten privat kannte.

Der Zeuge H. gab für das Gericht vollumfänglich glaubhaft an, dass ein paar Tage vor der Beurkundung beim Notar der Kläger eine Probebaggerung auf dem Grundstück gemacht habe und in einem Loch zwei Stück Bretter und 1 qm PVC-Boden gefunden habe. Dies habe der Zeuge selbst gesehen. Der Zeuge gab an, dass er daraufhin den Beklagten angerufen habe und diesen gefragt habe, was da drin sei. Der Beklagte habe angegeben, dass er dies nicht wisse. Der Zeuge H. gab von sich aus ohne spezielle Frage des Gerichts noch an, dass ihm damals auch bekannt gewesen sei, dass Notarverträge immer diese Klausel hinsichtlich der Altlasten enthalten würden und dass er deswegen den Beklagten darauf angesprochen habe. Der Beklagte habe daraufhin geantwortet, dass das Grundstück eigentlich für seine Kinder bestimmt gewesen sei und er doch auf einem Grundstück, das für seine Kinder bestimmt gewesen sei, niemals irgendwelche Altlasten aufgefüllt hätte.

Diese Angaben des Zeugen H. waren für das Gericht sehr überzeugend.

Somit steht aufgrund der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass vor Abschluss des Kaufvertrages beiden Parteien bekannt war, dass auf dem Grundstück umfangreiche Auffüllungen stattgefunden hatten. Insbesondere aus der Tatsache aber, dass auch der Sachverständige darstellte, dass das Antreffen von Fremdmaterial allein noch nicht auf eine Einstufung des Auffüllmaterials als kontaminiert schließen lasse, führt dazu, dass es aus Sicht des Gerichts keinerlei Anhaltspunkte dafür gibt, dass dem Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt war, dass das Auffüllmaterial auf dem Grundstück kontaminiert war.

Zudem war der Klagepartei nach den Angaben des Zeugen H. bereits vor der notariellen Beurkundung infolge der Probebaggerung bekannt, dass dort auch Bretter und PVC-Boden, zumindest in geringem Umfang, aufgefüllt worden sei. Die Angaben des Zeugen H. dazu, dass er sich sicher sei, dass dies vor der Beurkundung sei, sind für das Gericht sehr glaubhaft. Dies folgt daraus, dass der Zeuge angab, dass der Beklagten sehr verärgert gewesen sei, weil der Kläger vor der Beurkundung und vor Bezahlung schon auf dem Grundstück das Baggern angefangen habe. Dies ist für das Gericht äußerst nachvollziehbar und sehr glaubhaft.

Somit besteht für das Gericht außer der Tatsache, dass tatsächlich kontaminiertes Material aufgefüllt wurde, kein Anhaltspunkt dafür, dass der Beklagte von der Kontaminierung wusste und diese den Klägern arglistig verschwiegen hat. Dies insbesondere auch deshalb, weil das Gericht nach der Beweisaufnahme davon überzeugt ist, dass den Klägern die umfangreiche Auffüllung des Grundstücks selbst tatsächlich bekannt war.

Mangels Arglist bleibt der Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag wirksam.

Es fehlt auch am Nachweis einer für den Betrugstatbestand nach § 263 StGB erforderlichen Täuschung.

Somit scheidet ein Gewährleistungsanspruch aus.

III.

Da die Kläger gegenüber dem Beklagten keinerlei Gewährleistungsansprüche und somit auch keinerlei Schadensersatzansprüche haben, ist auch der Feststellungsantrag auf Feststellung hinsichtlich höherem Schadensbeseitigungsaufwand unbegründet.

IV.

Ebenso steht den Klägern kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des restlichen Kaufpreisanspruches von 40.000,- € zu, da die Haftung für Sachmängel wirksam ausgeschlossen wurde.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Verkündet am 22.02.2018

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 437 Rechte des Käufers bei Mängeln

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1.: nach § 439 Nacherfüllung verlangen,
2.: nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und
3.: nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 434 Sachmangel

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.: die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.: sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.: mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.

Zu der Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 1 gehören Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.

sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,

2.

eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung

a): der Art der Sache und
b): der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,

3.

der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und

4.

mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.

Zu der üblichen Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 2 gehören Menge, Qualität und sonstige Merkmale der Sache, einschließlich ihrer Haltbarkeit, Funktionalität, Kompatibilität und Sicherheit. Der Verkäufer ist durch die in Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b genannten öffentlichen Äußerungen nicht gebunden, wenn er sie nicht kannte und auch nicht kennen konnte, wenn die Äußerung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigt war oder wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.: sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.: zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 444 Haftungsausschluss

Bundesgerichtshof Urteil, 21. Juli 2017 - V ZR 250/15

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 250/15 Verkündet am:

21. Juli 2017

Weschenfelder

Amtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2

Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht,

weist dieses einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf,

ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es

für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf

das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.

BGB § 444

a) Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des

Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv

arglistig i.S.v. § 444 BGB.

b) Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer

einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung

des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese

einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten

- dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht

erhärten.

Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen

Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht

gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der

Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver

ECLI:DE:BGH:2017:210717UVZR250.15.0

Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast. BGH, Urteil vom 21. Juli 2017 - V ZR 250/15 - OLG Saarbrücken LG Saarbrücken
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Juli 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 29. Oktober 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die auf das arglistige Verschweigen der früheren Nutzung des Grundstücks W. gestützte, gegen die Beklagten zu 1 und 3 als Gesamtschuldner gerichtete Klage hinsichtlich des Zahlungsantrags in Höhe von (weiteren) 884.000 € nebst Zinsen und hinsichtlich des Antrags auf Feststellung der Pflicht zum Ersatz weiterer Schäden abgewiesen und die Berufung des Klägers insoweit zurückgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Der Kläger erwarb von der Beklagten zu 1 durch notariellen Kaufvertrag vom 30. September 2003 mehrere mit einem Gewerbepark bebaute Grundstücke in W. Die Haftung der Beklagten zu 1 für Sachmängel wurde ausgeschlossen, mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist. Der Beklagte zu 3, von Beruf Bauingenieur und Geschäftsführer der Komplementärin der Beklagten zu 1, hatte die Grundstücke im Jahre 1989 von einem Hochund Tiefbauunternehmen erworben. Ihm war bekannt, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 80er Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Die damalige Verkäuferin hatte in dem mit dem Beklagten zu 3 geschlossenen Vertrag versichert, dass ihr Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien.

2: Der Kläger verlangt - soweit hier noch von Interesse - von den Beklagten zu 1 und 3 als Gesamtschuldner wegen eines aufgrund der früheren Nutzung der Grundstücke nach seiner Behauptung bestehenden Altlastenverdachts Schadensersatz in Höhe der Wertdifferenz zwischen dem Kaufobjekt in mangelfreiem und in mangelbehaftetem Zustand (884.000 €) nebst Zinsen sowie die Feststellung, dass die Beklagten zu 1 und 3 als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihm weitere, aus dem Erwerb der Grundstücke in diesem Zusammenhang entstehende Schäden zu ersetzen. Das Oberlandesgericht hat diese erstmals in der Berufungsinstanz gestellten Anträge abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger die Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3: Das Berufungsgericht lässt offen, ob hinsichtlich der streitgegenständlichen Grundstücke ein Altlastenverdacht besteht. Dieser fiele jedenfalls unter den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss. Der Berufung der Beklagten auf den Haftungsausschluss stehe § 444 BGB nicht entgegen. Hinsichtlich des Altlastenverdachts sei weder eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung vorgetragen noch habe der Kläger bewiesen, dass die Beklagte zu 1 den Altlastenverdacht arglistig verschwiegen habe. Allein aus der Kenntnis von dem vormaligen Betrieb einer Asphaltmischanlage und eines Klärschlammrückhaltebeckens könne nicht auf ein arglistiges, der Beklagten zu 1 zuzurechnendes Verhalten des Beklagten zu 3 bezüglich des Bestehens eines Altlastenverdachts geschlossen werden. Zwar sei schon der Verdacht der Belastung eines Grundstücks mit Altlasten ein Fehler der Kaufsache, dies jedoch nur bei einem konkreten Verdacht, wenn also konkrete und gewichtige Tatsachen das Vorhandensein von Altlasten nahelegten. Es bestehe aber die vom Kläger nicht widerlegte Möglichkeit, dass der Beklagte zu 3 angesichts der ihm von seiner Verkäuferin gegebenen Zusicherung davon ausgegangen sei, dass keine Altlasten vorhanden seien und kein Altlastenverdacht bestehe. Zudem habe die Beweisaufnahme ergeben, dass bei einer Demontage vergleichbarer Anlagen üblicherweise auch die Fundamente herausgerissen und eventuelle Verunreinigungen ausgebaggert worden seien. Der Kläger habe auch nicht bewiesen, dass der Beklagte zu 3 von einer konkreten Kontamination der Grundstücke Kenntnis gehabt habe.

II.

4: Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts kann ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1 aus § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB auf Ersatz sachmangelbedingter Schäden hinsichtlich der erworbenen Grundstücke nicht verneint werden.

5: 1. Zugunsten der Revision ist davon auszugehen, dass die frühere Nutzung der streitgegenständlichen Grundstücke objektiv einen Altlastenverdacht und damit einen Sachmangel begründet.

6: a) Besteht aufgrund der früheren Nutzung eines Grundstücks ein Altlastenverdacht , stellt bereits dies - was das Berufungsgericht offenbar nicht in voller Tragweite erkannt hat - regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Ein altlastenverdächtiges Grundstück weist unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich -rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 35/15, ZfIR 2016, 783 Rn. 11).

7: Zwar ist nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober 1993 - III ZR 156/92, DNotZ 1994, 452, 453, insoweit in BGHZ 123, 363 nicht abgedruckt; Senat, Urteil vom 8. Juli 2016, V ZR 35/15, aaO, Rn. 8). Anders liegt es aber, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet, wie et- wa bei einer ehemaligen „wilden Müllkippe“ (Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901) oder einer Tankstelle (Senat, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 218/98, NJW 1999, 3777, 3778 unter II. 1.). Auch die Nutzung eines Grundstücks als Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts ohne anschließend durchgeführte Entsorgung stellt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar, weil bei einer Deponie immer die Möglichkeit in Rechnung gestellt werden muss, dass auf ihr auch Abfälle gelagert wurden, die wegen ihrer chemischen Zusammensetzung eine besondere Gefahr darstellen (Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550; BGH, Urteil vom 19. März 1992 - III ZR 16/90, BGHZ 117, 363, 369).

8: b) Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss der aus der früheren Nutzung des Grundstücks abgeleitete Altlastenverdacht nicht durch „konkrete und gewichtige Tatsachen“ untermauert werden, die das Vorhandensein von Altlasten nahelegen. Er muss auch nicht „konkret und naheliegend“ sein. Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks objektiv einen Altlastenverdacht , weist dieses vielmehr einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.

9: 2. a) Zutreffend geht das Berufungsgericht im rechtlichen Ausgangspunkt davon aus, dass die Beklagte zu 1 sich hinsichtlich dieses Mangels auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen kann, wenn nicht der Kläger beweist, dass sie den von ihm behaupteten Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

10: b) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist jedoch seine Auffassung, das arglistige Verschweigen des sich aus einem Altlastenverdacht ergebenden Sachmangels setze voraus, dass der Verkäufer aufgrund „konkreter und gewichtiger Tatsachen“ einen „konkreten und naheliegenden Verdacht“ hinsichtlich des tatsächlichen Vorhandenseins von Altlasten gehabt habe.

11: aa) Arglistig i.S.v. § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. nur Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550).

12: bb) Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten - dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten. So kommt es etwa bei einer früheren Nutzung als Deponie oder wilde Müllkippe nicht darauf an, ob der Verkäufer Kenntnis von den konkret dort hingelangten Materialien und Schadstoffen hatte (vgl. Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550; BGH, Urteil vom 19. März 1992 - III ZR 16/90, BGHZ 117, 363, 369; Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901). Dem Käufer soll durch die Offenbarung der früheren Nutzung gerade die Möglichkeit zur Untersuchung des Baugrundes und zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten im Falle der Übernahme des mangelhaften Grundstücks gegeben werden. Dieser Zielrichtung der Aufklärungspflicht liefe es zuwider, wenn den Verkäufer eine Offenbarungspflicht erst dann träfe, wenn er konkrete, über das Wissen um die frühere Nutzung hinausgehende Anhaltspunkte dafür hat, dass das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist.

13: 3. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Insbesondere kann die Abweisung der Klage nicht aufgrund der Erwägung des Berufungsgerichts bestehen bleiben, ein arglistiges Handeln des Beklagten zu 3 sei (auch deshalb) nicht dargelegt und bewiesen, weil ihm bei dem Erwerb der Grundstücke von der damaligen Verkäuferin vertraglich versichert worden sei, dass dieser keine Bodenverunreinigungen bekannt seien, und weil es nach den Angaben eines Zeugen üblich gewesen sei, bei der - hier vor dem Erwerb der Grundstücke durch den Beklagten zu 3 erfolgten - Demontage von entsprechenden Anlagen auch die Fundamente herauszureißen und eventuelle Verunreinigungen auszubaggern.

14: a) Zwar kann ein arglistiges Handeln zu verneinen sein, wenn Umstände vorliegen, aufgrund derer der Verkäufer davon ausgehen darf, eine Schadstoffbelastung bestehe trotz einer gefahrenträchtigen Nutzung nicht (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 35/15, ZfIR 2016, 783 Rn. 19 mwN). So kann es beispielsweise liegen, wenn der Verkäufer oder ein Dritter - etwa ein vormaliger Eigentümer - das Grundstück mit negativem Ergebnis auf Altlasten hat untersuchen oder tatsächlich vorhandene Schadstoffe durch eine Spezialfirma hat beseitigen lassen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 17 ff. für die Beseitigung von Hausbock in einem Holzhaus).

15: b) Vergleichbare Umstände hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt.

16: aa) Die von ihm angeführten Umstände lassen nämlich objektiv nicht den Schluss zu, dass ein durch die frühere Nutzung begründeter Altlastenverdacht ausgeräumt war. Dass der Verkäuferin keine Bodenverunreinigungen bekannt waren, besagt für sich genommen nichts über das Bestehen eines - von der tatsächlichen Kontamination eines Grundstücks zu trennenden - Altlastenverdachts. Ob die nach Aussage eines Zeugen übliche Vorgehensweise bei der Demontage anderer Altanlagen im Fall der an den Kläger verkauften Grundstücke angewendet wurde, ist offen; auch fehlen Feststellungen dazu, ob hierdurch ein Altlastenverdacht vollständig und nicht nur in der unmittelbaren Umgebung der Anlagen beseitigt worden wäre.

17: bb) Zwar lässt sich nicht ausschließen, dass der Beklagte zu 3 aufgrund dieser Gegebenheiten gleichwohl davon überzeugt war, dass kein Altlastenverdacht mehr bestand. Dann fehlte es an dem subjektiven Tatbestand der Arglist, weil diese nicht vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt werden darf (Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 21).

18: Dass es sich so verhalten hat, kann dem angefochtenen Urteil aber nicht entnommen werden. Denn das Berufungsgericht hat die genannten Umstände unter Zugrundelegung eines unzutreffenden rechtlichen Ausgangspunkts, nämlich in der Annahme berücksichtigt, der Kläger habe (über die frühere Nutzung des Grundstücks hinaus) konkrete Tatsachen darzulegen, aus denen der Beklagte zu 3 auf einen Altlastenverdacht schließen musste. Sie dienten damit nur zum Beleg, dass die Darlegungen des Klägers nicht ausreichten; zu einer Wür- digung der subjektiven Seite der Arglist hatte das Berufungsgerichts von seinem Standpunkt aus keinen Anlass.

III.

19: Das Berufungsurteil kann daher bezogen auf die hier interessierenden Anträge keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

20: 1. a) Der Rechtsstreit ist nicht zur Entscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), da das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zu der unter Sachverständigenbeweis gestellten Behauptung des Klägers getroffen hat, die frühere Nutzung der streitgegenständlichen Grundstücke begründe (typischerweise) einen Altlastenverdacht.

21: b) Zudem wird das Berufungsgericht unter Berücksichtigung der dargestellten Maßstäbe neu zu beurteilen haben, ob die Voraussetzungen des subjektiven Tatbestands der arglistigen Täuschung hinsichtlich der den Altlastenverdacht begründenden früheren Nutzung der Grundstücke vorliegen. Dabei wird den Beklagten Gelegenheit zu geben sein, im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast zu etwaigen entlastenden Umständen ergänzend vorzutragen. Dabei ist Folgendes zu berücksichtigen:

22: Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine se- kundäre Darlegungslast. Zwar hat der Käufer grundsätzlich nicht nur den objektiven , sondern auch den subjektiven Tatbestand der Arglist darzulegen und zu beweisen. Ihm kommen insoweit aber Beweiserleichterungen zugute. Der Senat hat bereits entschieden, dass der für die negative Tatsache der unterbliebenen Offenbarung beweispflichtige Käufer nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast lediglich die von dem Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen muss (Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12). Ebenso ist es in Bezug auf den subjektiven Tatbestand der Arglist Sache des Verkäufers, diejenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisieren , aufgrund derer er trotz unterbliebener eigener Aufklärung davon ausgegangen sein will, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel gehabt (Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, aaO, Rn. 15). Nichts anderes gilt, wenn der Verkäufer, der von einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks Kenntnis und einen daraus resultierenden Altlastenverdacht für möglich gehalten hatte, behauptet, er sei davon ausgegangen, dieser Verdacht sei ausgeräumt. In diesem Fall obliegt es ihm, diejenigen objektiven Umstände zu konkretisieren, auf denen diese Annahme beruhte.

23: 2. Das Berufungsurteil unterliegt auch insoweit der Aufhebung und Zurückverweisung , als das Berufungsgericht die Klage hinsichtlich der Schadensersatzansprüche gegenüber dem Beklagten zu 3 abgewiesen hat. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht eine persönliche Haftung des Beklagten zu 3 bejaht hätte, wenn es die Voraussetzungen des objektiven und des subjektiven Tatbestands der arglistigen Täuschung zutreffend erkannt hätte.

24: 3. Für den Fall, dass dem Kläger dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten aus § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB zustehen sollte , ist zur Schadenshöhe auf Folgendes hinzuweisen:

25: Der Käufer kann im Rahmen des sog. kleinen Schadensersatzes Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der Mängelbeseitigungskosten verlangen (Senat, Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, BGHZ 200, 350 Rn. 31, 33). Verlangt er, wie hier der Kläger, Ausgleich des merkantilen Minderwerts der erworbenen Grundstücke, so erschöpft sich dieser nicht zwingend in dem Betrag, um den der Wert der Grundstücke wegen des bestehenden Altlastenverdachts gemindert ist. Beweist der Käufer, dass die Grundstücke tatsächlich kontaminiert sind, so ist vielmehr diese Kontamination in die Be- rechnung des Minderwerts einzustellen. Die Haftung des Verkäufers für den Sachmangel, der sich aus einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung eines Grundstücks ergibt, die einen Altlastenverdacht begründet, erfasst auch die Folgen des Verdachts, der sich realisiert.

Stresemann Brückner Weinland
Kazele Hamdorf

Vorinstanzen:
LG Saarbrücken, Entscheidung vom 20.04.2010 - 9 O 192/04 -
OLG Saarbrücken, Entscheidung vom 29.10.2015 - 4 U 266/10 - 77 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 291 Prozesszinsen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 288 Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden

(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.

(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.

(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 273 Zurückbehaltungsrecht

(2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat.

(3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.