Oberlandesgericht München Beschluss, 10. März 2014 - 34 Wx 512/13
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird der Beschluss des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 6. November 2013 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, den Antrag vom 17. Oktober 2013 (Eingang beim Grundbuchamt am 18. Oktober 2013) nicht aus den im Beschluss vom 6. November 2013 genannten Gründen zurückzuweisen.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer zweier Wohnanlagen. Im Protokoll des Landgerichts vom 25.5.2009 sind für die jeweilige Wohnanlage folgende ihrem Inhalt nach identische Vergleiche festgehalten, die zwischen der aufteilenden Grundstückseigentümerin - der Beteiligten zu 3 in der aktuellen Rechtsform der GmbH („P.GmbH“) -und den jeweiligen Eigentümergemeinschaften bzw. deren Mitgliedern - den Beteiligten zu 1 und 2 - abgeschlossen wurden:
Zur Bindung von Rechtsnachfolgern an dem vorstehenden Vergleich beantragen die Wohnungseigentümer der Wohnanlage vertr. d. d. ..., die Eintragung folgender Regelungen in das Grundbuch des Amtsgerichts ... Blatt
P. GmbH besitzt gem. § 6 der Teilungserklärung vom 4.11.2004 (18.8.2005) ... ein Sondernutzungsrecht u. a. an Rasen-, Wald- und Spielplatzflächen. Hinsichtlich dieser Flächen sieht die Teilungserklärung unter § 6 Abs. 4 (1) bestimmte Kostenregelungen für die Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung dieser Flächen vor.
In weiterer Abänderung der Teilungserklärung haben die Wohnungseigentümer Folgendes vereinbart:
Die Parteien stellen klar, dass die in dem der Teilungserklärung vom 4.11.2004 (18.8.2005) als Anlage 6 (4) beigefügten Sondernutzungsrechts- und Außenanlagenplan bezeichneten Zuwegungen und Fahrtflächen nicht dem Sondernutzungsrecht der P. GmbH unterliegen ...
Soweit an den Außenflächen noch Sondernutzungsrechte der P. GmbH bestehen, räumt diese den übrigen Wohnungseigentümern ein jederzeit widerrufliches Nutzungsrecht an den Rasen- und Spielplatzflächen einschließlich Geräten ein. Die Einräumung dieses Nutzungsrechts begründet keinerlei Rechtspflichten und stellt auch keine Aufgabe des Sondernutzungsrechts an diesen Flächen dar.
... (Kostenregelung für Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung dieser Flächen) ...
Die Mitglieder der beiden Eigentümergemeinschaften mit Ausnahme der teilenden Eigentümerin haben über ihren Verfahrensbevollmächtigten mit Schriftsatz vom 17.10.2013 beim Grundbuchamt beantragt, die Vergleiche als Ergänzung zu den bisherigen Gemeinschaftsordnungen in die jeweiligen Wohnungsgrundbücher einzutragen. Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 6.11.2013 den Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen. Der Inhalt der vorgelegten Urkunde (des gerichtlichen Protokolls) sei nicht eintragungsfähig. Es handele sich um ein rein schuldrechtlich vereinbartes Sondernutzungsrecht mit entsprechenden Pflichten zur Kostentragung; dieses sei jederzeit widerruflich.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde ebenso wie eine Erinnerung gegen den Kostenansatz. Die Beschwerde bemängelt zunächst, dass die sogenannte Klarstellung problemlos eingetragen werden könne. Im Übrigen könnten die Wohnungseigentümer jederzeit vom Gesetz bzw. ihrer bisherigen Vereinbarung zur Kostentragung Abweichendes regeln; dies sei eintragungsfähig. Die Widerruflichkeit stehe dem nicht entgegen. Den Inhalt der Vereinbarung habe das Grundbuchamt nicht zu prüfen.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
II.
Die statthafte (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) eingelegte Beschwerde gegen die Versagung der Eintragung der Änderung des jeweiligen Sondernutzungsrechts hat Erfolg. Die gegebene Begründung trägt die Zurückweisung nicht. Vereinbart ist nicht die Begründung neuer Nutzungsrechte (der übrigen Wohnungseigentümer) an einem Recht der Beteiligten zu 3, sondern eine Änderung des bestehenden und dieser zustehenden Sondernutzungsrechts. Die Änderung kann grundsätzlich in das Grundbuch eingetragen werden.
1. Sondernutzungsrechte sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, durch die gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1, § 15 Abs. 1 WEG einem Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Eigentümer der alleinige Gebrauch von Teilen oder auch des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Häufig wird der Inhalt des Sondernutzungsrechts als aus zwei Komponenten bestehend beschrieben (Schneider Rpfleger 1998, 9), nämlich dem Ausschluss der übrigen Eigentümer vom weiteren Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum als negative Komponente und der Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an den berechtigten Wohnungseigentümer als positive Komponente. Das Sondernutzungsrecht kann als Inhalt des Sondereigentums mit den in § 10 Abs. 3 WEG bezeichneten Wirkungen ins Grundbuch eingetragen werden, ohne dass es dadurch selbst zum dinglichen Recht wird (siehe Demharter GBO 29. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 26 m. w. N.; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 10. Aufl. § 10 Rn. 21 f.).
Nach dem Grundbuchstand ist der Beteiligten zu 3 als teilenden Eigentümerin ein Sondernutzungsrecht an allen oberirdischen, nicht überbauten Flächen vorbehalten, das gemäß Bewilligung vom 19.12.2008 teilweise aufgehoben wurde. Die gegenständliche Regelung hat jenes Sondernutzungsrecht zum Gegenstand, indem es dessen Inhalt hinsichtlich bestimmter Flächen (Zuwegungen und Fahrtflächen) teils klarstellend regelt, teils weitergehend, nämlich bezogen auf die Nutzungsmöglichkeiten der übrigen Wohnungseigentümer für Rasen- und Spielplatzflächen, einschränkt und dazu eine Kostenregelung trifft. Nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander grundsätzlich frei regeln. Allgemeine Schranken wie gesetzliche Verbote, Grundrechte anderer, Treu und Glauben oder zwingende Grundprinzipien und -strukturen des Wohnungseigentumsrechts (siehe Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 10 Rn. 25) sind nicht berührt. Insbesondere steht die dem Sondernutzungsrecht immanente Ausschließlichkeitskomponente (s. o.) der Eintragung nicht entgegen. Es ist anerkannt, dass ein Sondernutzungsrecht (von Anfang an oder im WEG der Änderung) so ausgestaltet werden kann, dass die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile des Gemeinschaftseigentums zu bestimmten Zwecken auch von den anderen Miteigentümern betreten oder benutzt werden dürfen (siehe LG Wuppertal MittRhNotK 1998, 327 mit Anm. Geißel). So ist dies hier bezüglich der „Rasen- und Spielplatzflächen einschließlich Geräten“ im Verhältnis zum ursprünglich eingeräumten Recht, „an allen oberirdischen, nicht überbauten Flächen“. Daran ändert auch die Klarstellung nichts, die die „Zuwegungen und Fahrtflächen“ vom Sondernutzungsrecht gänzlich ausnimmt. Ersichtlich kommen noch weitere Flächen in Frage - genannt sind an anderer Stelle des Vergleichs „Waldflächen“ -, für die die sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümerin Ausschließlichkeit beansprucht. Dass das Nutzungsrecht an Rasen- und Spielplatzflächen „jederzeit widerruflich“ ist, steht der Eintragungsfähigkeit der insoweit auflösend bedingten (siehe Demharter Anhang zu § 3 Rn. 28) Vereinbarung schon deshalb nicht entgegen, weil Vereinbarungen, die im Grundbuch eingetragen sind, nicht von ihrer jederzeitigen Abänderbarkeit durch die Wohnungseigentümer ausgenommen sind. Dass die vergleichsweise getroffene Regelung unter dem Vorbehalt ihrer der Sache nach einseitigen Widerruflichkeit steht, rechtfertigt kein anderes Ergebnis; denn ihren Charakter als Vereinbarung (siehe etwa Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 10 Rn. 18) büßt sie damit nicht ein, und ihre Eintragungsfähigkeit als solche nach § 10 Abs. 3 WEG wird dadurch nicht in Frage gestellt.
3. Der Senat hält es auch nicht für zweifelhaft, dass sich die am Vergleich Beteiligten zur Herbeiführung der Grundbucheintragung verpflichtet haben. Im Allgemeinen ist es sachdienlich und entspricht der Verkehrssitte, Eintragungen wegen der Bindung des Rechtsnachfolgers hieran herbeizuführen (BayObLG DNotZ 2004, 931/932; Rapp in Beck'sches Notarhandbuch 5. Aufl. A III Rn. 131). Trotz ihres wegen der einseitigen Widerruflichkeit flüchtigen Charakters spricht hierfür der jeweilige „Vorspann“ der von Fachjuristen ausgearbeiteten Regelung, in dem es heißt, dass zur Bindung von Rechtsnachfolgern die Wohnungseigentümer die Eintragung beantragen. Weil dieses Ziel ersichtlich nur über eine Bewilligung (vgl. § 19 GBO) zu erreichen ist, hat der Senat auch keine grundsätzlichen Bedenken, in diesem - gemischten - Antrag (§ 13 Abs. 1, § 30 GBO) zugleich auch die Eintragungsbewilligung zu erblicken (KG FGPrax 2013, 56; Demharter § 19 Rn. 27).
4. Das Grundbuchamt hat es, vom Standpunkt der überhaupt fehlenden Eintragungsfähigkeit ausgehend, bisher unterlassen, die weiteren Eintragungsvoraussetzungen zu prüfen. Dazu gehört namentlich die gegebenenfalls notwendige Zustimmung von dinglich Berechtigten am Wohnungseigentum, dessen Sondernutzungsrecht betroffen ist (siehe § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG), ferner die Klärung, ob es seit Abschluss des Vergleichs zum Wechsel von Wohnungseigentümern gekommen ist mit der Folge, dass noch notwendige Bewilligungen fehlen. Der Senat hebt demnach die Entscheidung des Grundbuchamts auf und verbindet dies mit der Anweisung, die Eintragung nicht aus den in der aufgehobenen Entscheidung genannten Gründen zu verweigern.
Hinfällig ist hiermit auch der für die Antragszurückweisung ergangene Kostenansatz. Einer Entscheidung über die Erinnerung bedarf es deshalb nicht.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 11.03.2014.
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(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.
(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
(1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Beteiligten das Verfahren selbst betreiben.
(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte, soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, vertretungsbefugt nur
- 1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen; - 2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und die Beteiligten, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht; - 3.
Notare.
(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Verfahrenshandlungen, die ein nicht vertretungsbefugter Bevollmächtigter bis zu seiner Zurückweisung vorgenommen hat, und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.
(4) Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Verfahren über die Ausschließung und Ablehnung von Gerichtspersonen und im Verfahren über die Verfahrenskostenhilfe, durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Für die Beiordnung eines Notanwaltes gelten die §§ 78b und 78c der Zivilprozessordnung entsprechend.
(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören.
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.
(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In den Fällen des § 20 soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat.
(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.
(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.
Für den Eintragungsantrag sowie für die Vollmacht zur Stellung eines solchen gelten die Vorschriften des § 29 nur, wenn durch den Antrag zugleich eine zu der Eintragung erforderliche Erklärung ersetzt werden soll.
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
(1) Das Gericht entscheidet durch Beschluss, soweit durch die Entscheidung der Verfahrensgegenstand ganz oder teilweise erledigt wird (Endentscheidung). Für Registersachen kann durch Gesetz Abweichendes bestimmt werden.
(2) Der Beschluss enthält
- 1.
die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten; - 2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Gerichtspersonen, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben; - 3.
die Beschlussformel.
(3) Der Beschluss ist zu begründen. Er ist zu unterschreiben. Das Datum der Übergabe des Beschlusses an die Geschäftsstelle oder der Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel (Erlass) ist auf dem Beschluss zu vermerken.
(4) Einer Begründung bedarf es nicht, soweit
- 1.
die Entscheidung auf Grund eines Anerkenntnisses oder Verzichts oder als Versäumnisentscheidung ergeht und entsprechend bezeichnet ist, - 2.
gleichgerichteten Anträgen der Beteiligten stattgegeben wird oder der Beschluss nicht dem erklärten Willen eines Beteiligten widerspricht oder - 3.
der Beschluss in Gegenwart aller Beteiligten mündlich bekannt gegeben wurde und alle Beteiligten auf Rechtsmittel verzichtet haben.
(5) Absatz 4 ist nicht anzuwenden:
- 1.
in Ehesachen, mit Ausnahme der eine Scheidung aussprechenden Entscheidung; - 2.
in Abstammungssachen; - 3.
in Betreuungssachen; - 4.
wenn zu erwarten ist, dass der Beschluss im Ausland geltend gemacht werden wird.
(6) Soll ein ohne Begründung hergestellter Beschluss im Ausland geltend gemacht werden, gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisentscheidungen entsprechend.