Oberlandesgericht München Beschluss, 28. Nov. 2014 - 34 Wx 217/14 Kost

I.

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 3 wird der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg Grundbuchamt - vom 17. April 2014 aufgehoben.

II.

Die Sache wird zur erneuten Prüfung und Entscheidung über die gegenständlichen Geschäftswerte an das Amtsgericht Augsburg - Grundbuchamt - zurückverwiesen.

Die Beteiligten zu 1 und 2 erwarben zu gleichen Teilen (je 1/2) mit Eintragung gemäß Auflassung vom 17.2.2012 Grundeigentum zu 2005 m2 (Gebäude- und Freifläche). Das Grundbuch enthält in Abt. II einen Vermerk über die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme („...-Kaserne“). Verkäuferin war eine Gesellschaft für Stadtentwicklung und Immobilienbetreuung, die als Entwicklungsträgerin und Treuhänderin der Stadt A. mit der Zuführung von Grundflächen im Gelände einer ehemaligen Kaserne zur zivilen Nutzung beauftragt war. Die Eigentumsumschreibung fand am 19.3.2012 statt; zugleich wurde die am 15.10.2010 eingetragene Eigentumsvormerkung gelöscht. Die kaufvertragliche Vereinbarung vom 7.10.2010 weist einen Quadratmeterpreis von 115 € aus. Der Ansatz vom 19.3.2012, mit dem der Beteiligte zu 1 unter Hinweis auf die Mithaftung der Beteiligten zu 2 als Kostenschuldner herangezogen wird, bewertet das Geschäft mit 230.662,50 €, woraus sich für die Eigentumsumschreibung (§ 60 KostO) eine Gebühr von 417 €, für die Katasterfortschreibung eine Gebühr von 125,10 € (Art. 1 KatFortGebG) und für die Löschung der eingetragenen Vormerkung (§§ 67, 68 KostO) eine solche von 104,25 € errechnet.

Eine weitere Kostenrechnung vom 4.10.2012 betrifft unter anderem die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Erstellungs-, Betriebs- und Nutzungsrecht hinsichtlich einer Photovoltaikanlage) auf dem Dach der auf dem Grundstück errichteten und (teilweise) veräußerten Halle (Abt. II/2) sowie die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit zugunsten einer Sparkasse (Abt. II/3), schließlich diesbezügliche Rangänderungen zulasten einer Grundschuld (Abt. Als Werte wurden für die Dienstbarkeit 3.000 € und für die Vormerkung 1.500 € angesetzt, so dass sich für die Eintragung der Dienstbarkeit 26 € (§ 62 KostO) und der Vormerkung 10 € (§ 66 KostO) ergeben. Die Rangänderungen wurden unter Verweis auf § 64 KostO für die Dienstbarkeit mit 13 € (0,5 Gebühr) und für die Vormerkung mit 10 € (0,25 Gebühr) berechnet.

Am 12.12.2013 beantragte der örtliche Bezirksrevisor - Beteiligter zu 3 - für die Staatskasse die Einleitung eines Wertermittlungsverfahrens. Es sei nicht zutreffend, im Ansatz vom 19.3.2012 nur den Kaufpreis zu berücksichtigen; hinzuzurechnen seien vielmehr sämtliche von den Käufern übernommenen oder ihnen sonst infolge der Übernahme obliegenden Leistungen, wozu gehörten:

1. Kosten für die erstmalige Herstellung der Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Fernwärme, Medien etc. gemäß Kaufvertrag - KV - Ziff. III.1.d.: 2005 m2 x 17,50 € = 35.087,50 €);

2. Wiederkaufsrecht des Verkäufers gemäß Ziff. VIII. KV zur Absicherung der Bauverpflichtung entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach Maßgabe des geltenden Bebauungsplans (Ziff. VII. KV) bzw. bei Weiterveräußerung ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Verkäufers, für deren Bewertung 10 - 30% der voraussichtlichen Herstellungskosten anzusetzen seien; diese müssten nachermittelt werden. Sollte eine Rückfrage erfolglos bleiben, böten sich im Hinblick auf die Eintragung einer Grundschuld im Nennbetrag von 530.000 € und den Weiterverkauf einer Teilfläche von 626 rrF aus dem erworbenen Grundstück weitere Gesichtspunkte für eine Bewertung.

Für das Photovoltaikanlagenrecht und die Vormerkung hierzu sei der Wert erfahrungsgemäß wohl um einiges höher als der Ansatz. Insoweit müsse nachermittelt werden (kWp-Nennleistung; Verhältnis der Dachfläche auf dem veräußerten Grundbesitz zur restlichen Dachfläche).

Das Grundbuchamt leitete daraufhin mit Verfügung vom 19.12.2013, den beiden Kostenschuldnern förmlich übermittelt am 20.12.2013, ein Wertermittlungsverfahren ein. Eine Stellungnahme seitens der Kostenschuldner ging nicht ein.

Mit Beschluss vom 17.4.2014 hat das Grundbuchamt, ohne die Stellungnahme des Bezirksrevisors vom selben Tag abzuwarten, den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung, die Katasterfortführungsgebühr und die Löschung der Eigentumsvormerkung auf 230.662,50 € entsprechend dem ursprünglichen Kostenansatz festgesetzt. Ebenso festgehalten hat es an der Bewertung des Photovoltaikanlagenrechts (3.000 €) und der diesbezüglichen Vormerkung (1.500 €); (nur) insoweit wurde die Bewertung vom selben Beamten - nun als Rechtspfleger - vorgenommen, der zuvor mit Ansatz vom 4.10.2012 die Kosten berechnet hatte. Den Gründen der Entscheidung ist zu entnehmen, dass sich das Grundbuchamt - Rechtspfleger - jedenfalls nach § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO von Amts wegen in der Lage sah („oder es sonst angemessen erscheint“), ein förmliches Verfahren durchzuführen und den Wert verbindlich festzusetzen. Im Übrigen enthält der Beschluss Ausführungen zum Verfahrensgang, nichts jedoch zur Festsetzung selbst.

Gegen den Beschluss richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 3 mit dem Antrag, den Beschluss über die Geschäftswertfestsetzung aufzuheben. In erster Linie wird geltend gemacht, dass der beschließende Rechtspfleger nach § 6 Abs. 1 Satz 2 FamFG von der Beschlussfassung ausgeschlossen sei, weil er beim vorausgegangenen Verwaltungsverfahren mitgewirkt habe. Zu einem Sachantrag sehe sich der Beschwerdeführer im Übrigen derzeit nicht in der Lage, weil die begehrten Wertermittlungen nicht durchgeführt worden seien.

Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 15.5.2014 nicht abgeholfen. Ein Ausschlussgrund für den beschließenden Rechtspfleger bestehe nicht. In der Sache wird der Standpunkt vertreten, verauslagte Erschließungskosten seien nach der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts allenfalls mit 20% anzusetzen und hier praktisch irrelevant. Eine Erhöhung des Geschäftswerts über den vereinbarten Kaufpreis hinaus durch eine angeblich vereinbarte Bauverpflichtung könne nicht mit der notwendigen Bestimmtheit festgestellt werden. Pauschalierungen seien problematisch. Eine wirtschaftliche Bedeutung hier für die Verkäuferseite sei nicht erkennbar. In ähnlichen Fällen sei früher vom damaligen Bezirksrevisor keine Werterhöhung unterstellt worden, der Ansatz, Bausummen mit dem Wert der Bauverpflichtung gleichzusetzen, im Übrigen irrig.

Die Photovoltaikanlage befinde sich im Eigentum eines Dritten. Es sei unwahrscheinlich, dass die Grundstückseigentümer noch sachdienliche Angaben über etwaige Vergütungen machen könnten. Unter Berücksichtigung der Beweismittelbeschränkung (§ 19 Abs. 2 Satz 2 KostO) müsse es beim Ansatz des Regelgeschäftswerts verbleiben.

Der zuständige Einzelrichter hat das Verfahren mit Beschluss vom 14.7.2014 dem Senat (§ 81 GBO; § 122 Abs. 1 GVG) zur Entscheidung übertragen.

II.

Als Geschäftswertbeschwerde ist das Rechtsmittel für die Werte bezüglich beider Kostenansätze vom 19.3.2012 und vom 4.10.2012 zulässig.

1. Nach Art. 50 des 2. KostRModG ist das GNotKG am 1.8.2013 in Kraft getreten. Indessen sind Kostenansatz einschließlich der Nachforderung Teile des Ausgangsverfahrens, wegen dessen es zur Kostenerhebung kommt (Pfeiffer in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG § 136 Rn. 3); es gilt dann die Kostenordnung fort (§ 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, weil die verfahrenseinleitenden Anträge jeweils vor dem 1.8.2013 beim Grundbuchamt eingegangen sind.

Demnach richtet sich die Beschwerde gegen den Geschäftswertfestsetzungsbeschluss vom 17.4.2014 noch nach § 31 Abs. 3 KostO. Form und Frist sind gewahrt.

Für den erforderlichen Beschwerdewert von mehr als 200 € (vgl. 31 Abs. 3 Sätze 1, 3 und 5, § 14 Abs. 6 Sätze 1, 2 und 4 KostO) ist auf das Abänderungsinteresse des Beschwerdeführers abzustellen (vgl. BayObLG Rpfleger 2000, 471). Dieses beziffert der Bezirksrevisor zwar nicht. Hinsichtlich der Wertfestsetzungen, die sich auf den Kostenansatz vom 19.3.2012 beziehen, ist der Beschwerdewert von mehr als 200 € ersichtlich überschritten. Das folgt aus einem Vergleich des Ansatzes zu insgesamt 655,35 € (417 € zuzüglich 104, 25 € zuzüglich 125,10 €) mit den voraussichtlichen Beträgen, die der Beteiligte zu 3 für zutreffend hält. Insoweit wäre für den Grundstückswert neben den Kosten für die technische Erschließung (2005 m 2 x 17,50 € = 35.087,50 €) auch das Wiederkaufsrecht als übernommene Käuferleistung zu bewerten, dessen Wert allerdings noch unbestimmt ist. Zieht man die am 19.3.2012 eingetragene Grundschuld von 530.000 € als Anhaltspunkt für die Herstellungskosten heran und hat dabei auch den Wert aus der Weiterveräußerung an die Eheleute R. vom 13.1.2012 im Auge (der sich hochgerechnet auf das bebaute Gesamtgrundstück auf knapp 1 Mio. € beliefe), liegt das Abänderungsinteresse über der Wertgrenze des § 31 Abs. 3 Satz 1 KostO. Es würde die Begründetheitsprüfung vorwegnehmen, in diesem Stadium bereits auf den voraussichtlich festzusetzenden statt auf einen nach den bisherigen Anhaltspunkten aus der Sicht des Beschwerdeführers möglichen, durchaus noch höheren Wert abzustellen.

3. Erfolgt - wie hier - die Wertfestsetzung für mehrere Kostenrechnungen in einem Beschluss, genügt es nicht, auf die Gesamtabänderung abzustellen. Vielmehr muss für jede der Kostenrechnungen der Beschwerdewert erreicht sein (KG JurBüro 2003, 31; Waldner in Rohs/Wedewer KostO Stand November 2011 § 14 Rn. 26); die mehr oder minder zufällige Zusammenfassung in einem Festsetzungsbeschluss genügt nicht. Demnach ist grundsätzlich auch für die Ansätze in der Rechnung vom 4.10.2012 gesondert zu prüfen, ob der Beschwerdewert erreicht ist.

a) Die Rechtsprechung, auf die der Bezirksrevisor für die Bewertung des Photovoltaikanlagenrechts ersichtlich zurückgreifen will, stellt in derartigen Fällen auf den üblichen, mindestens den vereinbarten Pachtzins für die genutzten Dachflächen ab (OLG München - 32. Zivilsenat - vom 8.1.2008, 32 Wx 192/07 = ZNotP 2008, 174; OLG Oldenburg Rpfleger 2011, 569). Als angemessenes Nutzungsentgelt pro kWp-Nennleistung veranschlagt der Beteiligte zu 3, bezogen auf ein Jahr, 20 €. Die gesamte Dachfläche beträgt maximal 950 mF (38 m x 25 m), wie sich dem der Kaufvertragsurkunde vom 13.1.2012 beigehefteten Plan unschwer entnehmen lässt. Zwar steht die genaue kWp-Nennleistung nicht fest; nach allgemein zugänglichen Unterlagen (http://de.w...org/wiki/Watt_Peak) ist jedoch eine Fläche von 6 bis 10 mF notwendig, um 1 kW unter Standard-Testbedingungen zu erzeugen. Wenn auch in der Realität der Wirkungsgrad regelmäßig niedriger sein dürfte, kann sich bei einer -wenn auch wohl nur theoretisch möglichen - Spitzenleistung von 1 kW auf 6 mF für die gesamte Dachfläche eine Leistung von 158 kW und nach den Berechnungsgrundsätzen gemäß § 24 KostO ein Maximalwert von 79.000 € (158 x 20 x 25) ergeben. Zu berücksichtigen ist weiter, dass auch die Rangänderung mit einer (0,5) Gebühr nach § 64 Abs. 3 bis 5 KostO ins Gewicht fällt, die zwar grundsätzlich als Veränderung des zurücktretenden Rechts - der Grundschuld im Nennbetrag zu 530.000 € - zu behandeln ist (§ 64 Abs. 5 KostO), indessen aber nach § 23 Abs. 3 Satz 1 KostO der jeweils niedrigere Wert des vortretenden oder zurücktretenden Rechts gilt. Greift man - wie richtig -an dieser Stelle einer Begründetheitsprüfung nicht vorweg, so dürfte selbst im Fall einer Aufteilung im Hinblick auf die dem Nachbargrundstück zuzurechnende Dachfläche (ca. 1/3) bei neuer Bewertung noch eine mögliche, wenn auch keineswegs zwingende Differenz zu den bereits erhobenen Gebühren von mehr als 200 € bestehen.

b) Unabhängig hiervon sähe sich der Senat aber auch als befugt an, von Amts wegen nach § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO die diesbezügliche Festsetzung zu ändern, insoweit auch aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen, nachdem wegen der Festsetzung im Übrigen (siehe zu 2.) eine zulässige Beschwerde in der Rechtsmittelinstanz schwebt (vgl. BayObLG vom 23.5.2000, 1Z BR 22/00, bei juris Rn. 22).

4. Nichts Abweichendes ergäbe sich, wenn man die gerichtliche Wertfestsetzung (§ 79 GNotKG) -anders als den Kostenansatz - als gesondertes Verfahren erachtete, für das dann wegen Einleitung nach dem 31.7.2013 die Vorschriften des GNotKG gelten würden. Die Zulässigkeit folgt insoweit aus den im Wesentlichen identischen Regelungen in § 83 Abs. 1 Sätze 1 und 5 sowie § 79 Abs. 2 Nr. 2, § 81 Abs. 3 und 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG. Die Bewertung selbst richtet sich auch in diesem Fall nach bisherigem Recht (vgl. § 134 Abs. 1 GNotKG).

III.

Die Beschwerde erweist sich im Umfang des Antrags als begründet.

1. Das Verfahren des Rechtspflegers ist mangelhaft, weil im angegriffenen Beschluss selbst eine sachliche Prüfung der beanstandeten Festsetzung nicht stattfand und die (Nicht-) Abhilfeentscheidung sich zwar - Seite 2/3 - teilweise mit dem Wertansatz (Einbeziehung des Wiederkaufsrechts und der verauslagten Erschließungskosten) befasst, jedoch eine Wertermittlung zum einzubeziehenden Wiederkaufsrecht (siehe die in den Parallelsachen ergangenen Senatsbeschlüsse Az. 34 Wx 214/14 Kost u. a.) offensichtlich unterblieben ist. Den Kostenschuldnern ist Gelegenheit zu geben, sich zu den Herstellungskosten für die Halle zu äußern, andernfalls eine Schätzung nach Maßgabe der vom Bezirksrevisor aufgezeigten Anhaltspunkte in Betracht kommt. Ergänzend bezieht sich der Senat insoweit auf die Ausführungen des Beteiligten zu 3 vom 17.4.2014 sowie vom 2.5.2014 mit dem Hinweis, dass der Senat mit Verfügung vom 23.5.2014 die Beschwerdeschrift vom 2.5.2014 den Beteiligten zu 1 und 2 bereits mitgeteilt hat. Ob deren Schweigen hierauf Gelegenheit gibt, die maßgeblichen Werte zu schätzen (vgl. Hartmann § 30 KostO Rn. 18), bedarf an dieser Stelle keiner Erörterung.

2. Soweit es um die den Ansatz vom 4.10.2012 betreffenden Werte geht, wurde zudem nicht berücksichtigt, dass der Rechtspfleger für die Festsetzung des Geschäftswerts ausgeschlossen ist, wenn er zuvor als Kostenbeamter den für die Kostenrechnung maßgeblichen Kostenansatz erstellt hat (vgl. § 10 RPflG, § 6 Abs. 1 FamFG, § 41 Nr. 6 ZPO; ausführlich BayObLGZ 1974, 329; Waldner in Rohs/Wedewer KostO Stand November 2011 § 14 Rn. 16 § 31 Rn. 10; Bassenge/Roth RpflG 12. Aufl. § 4 Rn. 8; § 10 Rn. 2; a. A. Lappe in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann KostO 18. Aufl. § 31 Rn. 25). Das Bayerische Oberste Landesgericht hat in der zitierten Entscheidung (a. a. O., S. 335) zutreffend darauf abgestellt, dass die Feststellung der Höhe des Geschäftswerts bei Wertgebühren untrennbarer Bestandteil des Kostenansatzes ist. Richtet sich die Erinnerung gegen den Kostenansatz ausschließlich - wie hier - gegen die Höhe des zugrunde gelegten Geschäftswerts, so wird darüber auch durch eine Wertfestsetzung nach § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO mit der Folge entschieden, dass der Kostenansatz insoweit abgeändert und der Kostenbeamte ohne weiteren Spielraum hieran gebunden ist. Der Senat hat an dieser vom Bayerischen Obersten Landgericht entwickelten Rechtsprechung festgehalten (siehe etwa Beschlüsse vom 15.2.2013 - 34 Wx 426/12; vom 16.4.2013 - 34 Wx 464/12). Sie ist überzeugend, von ihr abzurücken besteht kein Anlass.

Der Wertfestsetzungsbeschluss ist deshalb insgesamt aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Entscheidung über die Beschwerde des Beteiligten zu 3 an das Amtsgericht zurückzuverweisen (siehe BayObLGZ 1974, 329/336, dort auch zum weiteren Verfahren). Sollte sich erneut eine Wertfestsetzung nach § 31 Abs. 1 KostO für die verbleibenden Ansätze als angemessen erweisen, so hätte der zur Vertretung des ausgeschlossenen Rechtspflegers zuständige Rechtspfleger tätig zu werden und die ergänzenden Feststellungen zum Photovoltaikanlagenrecht einschließlich der darauf bezogenen Vormerkung und der Rangänderungen (siehe auch Beschluss des Senats vom selben Tag zu 34 Wx 216/14 Kost) zu treffen.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 31 Abs. 5 KostO/§ 83 Abs. 3 GNotKG).