Oberlandesgericht München Beschluss, 28. Nov. 2014 - 34 Wx 216/14 Kost

I.

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 3 wird der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg -Grundbuchamt - vom 17. April 2014 aufgehoben.

II.

Die Sache wird zur erneuten Prüfung und Entscheidung über die festgesetzten Geschäftswerte aus dem Kostenansatz vom 4. Oktober 2012 (Positionen 1 bis 3, 5 sowie 7 bis 9) an das Amtsgericht Augsburg - Grundbuchamt - zurückverwiesen.

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 erwarben mit Eintragung der Auflassung vom 14.6.2012 je zu gleichen Teilen Grundeigentum in der Größe von 626 m2 (Gebäude- und Freifläche). Das Grundbuch enthält in Abt. II einen Vermerk über die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme („...-Kaserne“). Verkäufer der ursprünglichen Teilfläche waren die Eheleute Ri., die ihrerseits mit Vertrag vom 7.10.2010 eine Fläche von 2005 mF von einer Gesellschaft für Stadtentwicklung und Immobilienbetreuung erworben hatten. Diese war als Entwicklungsträgerin und Treuhänderin der Stadt A. mit der Zuführung von Grundflächen im Gelände einer ehemaligen Kaserne zur zivilen Nutzung beauftragt. Nach Ziff. XI. des Kaufvertrags vom 13.1.2012 der Eheleute Ri. mit den Beteiligten zu 1 und 2 räumten sich die Vertragsparteien wechselseitige dingliche Vorkaufsrechte für denjenigen ersten Verkaufsfall ein, bei welchem dem vorgenannten Berechtigten erstmals eine Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 1 und 2 fand am 4.10.2012 statt; zugleich wurde das Vorkaufsrecht eingetragen und die Eigentumsvormerkung gelöscht. Der Ansatz vom 4.10.2012, mit dem der Beteiligte zu 1 als Kostenschuldner herangezogen wird, bewertet das Vorkaufsrecht mit 79.292,50 € (Hälfte aus dem anteiligen ursprünglichen Kaufpreis von 115 € pro m2, den die Verkäufer mit der Entwicklungsträgerin vereinbart hatten), woraus sich eine Gebühr von 177 € errechnet (§ 62 KostO). Neben der - nicht strittigen - Bewertung für die Eigentumsumschreibung (§ 60 KostO) und die Löschung der eingetragenen Vormerkung (§ 66 Abs. 1, § 68 KostO) je mit dem vereinbarten Kaufpreis (325.000 €) erfasst die Kostenrechnung u. a. auch die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Erstellungs-, Betriebs- und Nutzungsrecht hinsichtlich einer Photovoltaikanlage) auf dem Dach der auf dem Grundstück errichteten und (teilweise) veräußerten Halle (Abt. II/2) sowie die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit zugunsten einer Sparkasse (Abt. II/3), schließlich darauf bezogene Rangänderungen im Hinblick auf eine Grundschuld (Abt. III/1). Als Werte wurden für die Dienstbarkeit 3.000 € und für die Vormerkung 1.500 € angesetzt und die Eintragung der Dienstbarkeit mit 26 € (§ 62 KostO), die der Vormerkung mit 9 € (§ 66 KostO) abgerechnet. Für die eingetragenen Rangänderungen erhob der Kostenbeamte unter Hinweis auf § 64 KostO Gebühren (0,5 und 0,25) zu 13 € und 10 €.

Am 12.12.2013 beantragte der örtliche Bezirksrevisor - Beteiligter zu 3 - für die Staatskasse die Einleitung eines Wertermittlungsverfahrens, bezogen auf das Vorkaufsrecht und das Photovoltaikanlagenrecht samt Vormerkung. Das Vorkaufsrecht erstrecke sich auf das mit einer Gewerbehalle bebaute Grundstück, weshalb nicht nur der Bodenwert anzusetzen sei.

Für das Photovoltaikanlagenrecht und die Vormerkung hierzu sei der Wert erfahrungsgemäß wohl um einiges höher als der Ansatz. Insoweit müsse nachermittelt werden (kWp-Nennleistung; Verhältnis der Dachfläche auf dem veräußerten Grundbesitz zur restlichen Dachfläche).

Das Grundbuchamt leitete daraufhin mit Verfügung („Beschluss“) vom 19.12.2013, der Kostenschuldnern förmlich übermittelt am 20.12.2013, ein Wertermittlungsverfahren ein. Die Kostenschuldner erklärten, die ursprünglich von den Verkäufern auf der gesamten Grundstücksfläche errichtete Lagerhalle sei in zwei Hallen aufgeteilt worden; sie selbst hätten den kleineren Teil - etwa 1/3 - erworben, ohne bauliche Veränderungen vorzunehmen. Die Photovoltaikanlage sei auf dem gesamten Hallendach montiert. Mieteinnahmen flössen ihnen nicht zu; diese gingen an ihre Verkäufer. Zur Nennleistung der Anlage könnten sie keine Angaben machen.

Mit Beschluss vom 17.4.2014 hat das Grundbuchamt, ohne dass bis dahin eine Stellungnahme des Bezirksrevisors vorlag, den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung, die Katasterfortführungsgebühr und die Löschung der Eigentumsvormerkung auf 325.000 € entsprechend dem ursprünglichen Kostenansatz festgesetzt. Festgesetzt hat es den Wert für das Vorkaufsrecht auf 79.252,50 €, ferner, bezogen auf Eintragung und Rangänderung, den Wert für das Photovoltaikanlagenrecht auf 3.000 € und für die zugunsten der Sparkasse eingetragene Vormerkung auf 1.500 €. Den Gründen der Entscheidung ist zu entnehmen, dass sich das Grundbuchamt - Rechtspfleger -jedenfalls nach § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO von Amts wegen in der Lage sah („wenn es ihm angemessen erscheint“), ein förmliches Verfahren durchzuführen und den Wert verbindlich festzusetzen. Im Übrigen enthält der Beschluss längere Ausführungen zum Verfahrensgang, nichts jedoch zur Festsetzung selbst.

Gegen den Beschluss richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 3 vom 2.5.2014 mit dem Antrag, den Beschluss über die Geschäftswertfestsetzung aufzuheben und den Geschäftswert nach Entscheidungsreife neu festzusetzen. In erster Linie wird geltend gemacht, dass der beschließende Rechtspfleger nach § 6 Abs. 1 Satz 2 FamFG von der Beschlussfassung ausgeschlossen sei, weil er im vorausgegangenen Verwaltungsverfahren als Kostenbeamter mitgewirkt habe; der Kostenansatz vom 4.10.2012 stamme von ihm selbst. Im Übrigen seien noch weitere Schritte zur Wertermittlung für das Photovoltaikanlagenrecht, die diesbezügliche Vormerkung sowie das Vorkaufsrecht notwendig.

Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 15.5.2014 nicht abgeholfen. Ein Ausschlussgrund für den beschließenden Rechtspfleger bestehe nicht. Was die Photovoltaikanlage angehe, stehe diese im Eigentum eines Dritten, die Grundstückseigentümer hätten keine sachdienlichen Angaben zu geleisteten Vergütungen gemacht und es sei eher unwahrscheinlich, dass dem Gericht im Festsetzungsverfahren mehr Erfolg beschieden sein würde. Es habe unter Berücksichtigung der Beweismittelbeschränkung beim Ansatz des Regelgeschäftswerts zu verbleiben. Die Ausführungen im Übrigen betreffen nicht das gegenständliche, sondern andere Bewertungsverfahren.

Der zuständige Einzelrichter hat das Verfahren mit Beschluss vom 29.9.2014 dem Senat (§ 81 GBO, § 122 Abs. 1 GVG) zur Entscheidung übertragen.

II.

Nach Art. 50 des 2. KostRModG ist das GNotKG am 1.8.2013 in Kraft getreten. Indessen sind Kostenansatz einschließlich der Nachforderung Teile des Ausgangsverfahrens, wegen dessen es zur Kostenerhebung kommt (Pfeiffer in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG § 136 Rn. 3); es gilt dann die Kostenordnung fort (§ 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, weil die verfahrenseinleitenden Anträge vor dem 1.8.2013 beim Grundbuchamt eingegangen sind.

Demnach richtet sich die Beschwerde gegen den Geschäftswertfestsetzungsbeschluss vom 17.4.2014 noch nach § 31 Abs. 3 KostO. Form und Frist sind gewahrt.

Auch der Beschwerdewert von mehr als 200 € ist erreicht (vgl. 31 Abs. 3 Sätze 1, 3 und 5, § 14 Abs. 6 Sätze 1, 2 und 4 KostO). Dazu ist grundsätzlich auf das Abänderungsinteresse des Bezirksrevisors abzustellen (vgl. BayObLG Rpfleger 1975, 109; 2000, 471). Dieses hat er im Rahmen seines primär gestellten Aufhebungsantrags allerdings nicht beziffert. Würde man mit Waldner (Rpfleger 2000, 472) in derartigen Fällen, auch wenn später eine neue Kostenrechnung erstellt wird, auf den Gesamtbetrag abstellen, so wäre der Beschwerdewert schon deshalb erreicht, weil die in der Wertfestsetzung bestätigten Ansätze sich bereits auf 925 € belaufen. Auch unter Außerachtlassung der unstrittigen Ansätze zur Eigentumsumschreibung und zur Löschung der Eigentumsvormerkung mit 690 € würde sich für die strittigen (drei) Positionen noch ein Betrag von über 200 € ergeben. Bemisst man die Beschwer hingegen, wie wohl zutreffend, nach der voraussichtlichen Höhe der Abänderung selbst (Differenz), beträgt diese ebenfalls mehr als 200 €. Denn bereits das Vorkaufsrecht könnte, folgt man den Überlegungen des Beteiligten zu 3, mit dem halben Wert des bebauten (Rest-) Grundstücks (§ 20 Abs. 2 KostO) und damit, legt man den Kaufpreis für den 1/3-Anteil von 325.000 € zugrunde, mit seinerseits 325.000 € (2/3 x 1/2) anzusetzen sein. Gegenüber der erhobenen Gebühr (177 €) aus 79.292.50 € fiele eine solche von 552 € an. Weil es auf den - ermessensfehlerfreien - einheitlichen Ansatz insgesamt ankommt, bedarf es bei dieser Betrachtung keiner näheren Ausführungen mehr zu den Werten des Photovoltaikanlagenrechts nebst Vormerkung.

Nichts Abweichendes ergäbe sich, wenn man die gerichtliche Wertfestsetzung (§ 79 GNotKG) - anders als den Kostenansatz - als gesondertes Verfahren erachtete, für das dann wegen Einleitung nach dem 31.7.2013 die Vorschriften des GNotKG gelten würden. Die Zulässigkeit folgt insoweit aus den im Wesentlichen identischen Regelungen in § 83 Abs. 1 Sätze 1 und 5 sowie § 81 Abs. 3 und 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG. Die Bewertung selbst richtet sich auch in diesem Fall nach bisherigem Recht (vgl. § 134 Abs. 1 GNotKG).

Das Rechtsmittel ist somit insgesamt zulässig.

III.

Die Geschäftswertbeschwerde erweist sich als begründet.

1. Das Grundbuchamt - Rechtspfleger - hat den Geschäftswert auch für die unstrittigen Ansätze zur Eigentumsumschreibung (§ 60 KostO) und zur Löschung der Auflassungsvormerkung (§ 66 Abs. 1, § 68 KostO) festgesetzt. Das ist auch ohne Antrag von Amts wegen nach § 31 Abs. 1 KostO zulässig, wenn es „angemessen erscheint“. Auch wenn ersichtlich der diesbezügliche Wert nach § 19 Abs. 2 KostO als maßgeblicher (§ 20 Abs. 1 KostO) zu ermitteln ist und der Kaufpreis „vor allem“ einen Anhaltspunkt für einen höheren als den Einheitswert bildet, ist die Festsetzung nicht schon mangels Erforderlichkeit aufzuheben. Immerhin finden sich zur Frage, ob hierbei Umsatzsteuer - wie zutreffend nicht (BGH FGPrax 2011, 93/94) - erhöhend zu berücksichtigen ist, unterschiedliche Stimmen (vgl. OLG Celle NJW-RR 2006, 71; Hartmann Kostengesetz 40. Auflage § 19 KostO Rn. 27). Hier verhält sich die Umsatzsteuer, die aufgrund der gewählten Option anfällt, neutral, d. h. sie berührt den Grundstückswert nicht. Dies zieht auch der Beschwerdeführer nicht in Zweifel.

2. Das Verfahren des Rechtspflegers leidet jedoch an schwerwiegenden Mängeln, weshalb ausnahmsweise von einer Sachentscheidung abgesehen und die Sache zur erneuten eigenständigen Prüfung und anderweitigen Behandlung zurückverwiesen wird (Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 77 Rn. 40).

1. a) Es kann hier dahin stehen, ob ein solch schwerwiegender Mangel bereits im angegriffenen Beschluss selbst zu sehen ist, der eine sachliche Prüfung der beanstandeten Ansätze nicht enthält. Die (Nicht-) Abhilfeentscheidung befasst sich immerhin mit den strittigen Punkten, so dass sie grundsätzlich geeignet erschiene, als nicht selbstständig anfechtbare Entscheidung (Budde in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 75 Rn. 7) Mängel der Ausgangsentscheidung auszugleichen. Im Übrigen bestand zwar aufgrund der Beanstandung - worauf der Beteiligte zu 3 zutreffend hinweist - für das Grundbuchamt (Kostenbeamten) zunächst nur Anlass zur Einleitung eines Wertermittlungsverfahrens nach § 15 Abs. 2 KostO, was entsprechend der Bekanntgabe mit Verfügung vom 17.12.2013 an die Kostenschuldnerin auch geschehen ist. Indessen erscheint es nicht gänzlich unangemessen, nach § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO („oder es sonst angemessen erscheint“) die gerichtliche (§ 3 Nr. 1 Buchst. h RPflG) Festsetzung vorzunehmen. Ihr steht nicht das fehlende Rechtsschutzbedürfnis entgegen; denn Ausgangspunkt bildete ein zulässiger - noch vor Jahresende 2013 und damit nicht verfristeter (vgl. § 15 Abs. 2 mit Abs. 1 Satz 1 KostO) - Nachforderungsantrag (vgl. Hartmann § 31 KostO Rn. 12).

b) Bei der angegriffenen Entscheidung wurde jedoch nicht berücksichtigt, dass der Rechtspfleger für die Festsetzung des Geschäftswerts ausgeschlossen ist, wenn er zuvor als Kostenbeamter den für die Kostenrechnung maßgeblichen Kostenansatz erstellt hat (vgl. § 10 RPflG, § 6 Abs. 1 FamFG, § 41 Nr. 6 ZPO; ausführlich BayObLGZ 1974, 329; Waldner in Rohs/Wedewer KostO Stand November 2011 § 14 Rn. 16 § 31 Rn. 10; Bassenge/Roth RPflG 12. Aufl. § 4 Rn. 8; § 10 Rn. 2; a. A. Lappe in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann KostO 18. Aufl. § 31 Rn. 25). Das Bayerische Oberste Landesgericht hat in der zitierten Entscheidung (a. a. O., S. 335) zutreffend darauf abgestellt, dass die Feststellung der Höhe des Geschäftswerts bei Wertgebühren untrennbarer Bestandteil des Kostenansatzes ist. Richtet sich die Erinnerung gegen den Kostenansatz ausschließlich - wie hier - gegen die Höhe des zugrunde gelegten Geschäftswerts, so wird darüber auch durch eine Wertfestsetzung nach § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO mit der Folge entschieden, dass der Kostenansatz insoweit abgeändert und der Kostenbeamte ohne weiteren Spielraum hieran gebunden ist. Der Senat hat an dieser vom Bayerischen Obersten Landgericht entwickelten Rechtsprechung festgehalten (siehe etwa Beschlüsse vom 15.2.2013 - 34 Wx 426/12; vom 16.4.2013 - 34 Wx 464/12). Sie ist überzeugend, von ihr abzurücken besteht kein Anlass.

c) Der Wertfestsetzungsbeschluss ist deshalb ohne inhaltliche Prüfung aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Entscheidung über die Beschwerde des Beteiligten zu 3 an das Amtsgericht zurückzuverweisen (siehe BayObLGZ 1974, 329/336, dort auch zum weiteren Verfahren). Sollte sich erneut eine Wertfestsetzung nach § 31 Abs. 1 KostO für einzelne oder für sämtliche Ansätze als an

a) gemessen erweisen, so hätte der zur Vertretung des ausgeschlossenen Rechtspflegers zuständige Rechtspfleger tätig zu werden und die ergänzenden Feststellungen zum Wert des Vorkaufsrechts wie zum Photovoltaikanlagenrecht einschließlich der darauf bezogenen Vormerkung (siehe auch Beschluss des Senats vom selben Tag zu 34 Wx 217/14 Kost) zu treffen.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 31 Abs. 5 KostO/§ 83 Abs. 3 GNotKG).