Oberlandesgericht München Beschluss, 21. Nov. 2014 - 34 Wx 215/14 Kost

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 2 wird der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg ... vom 17. April 2014 aufgehoben.

II.

Die Sache wird zur erneuten Prüfung und Entscheidung über die gegenständlichen Geschäftswerte an das Amtsgericht Augsburg ... zurückverwiesen.

I.

Die Beteiligte zu 1 erwarb mit Eintragung der Auflassung vom 6.8.2012 Grundeigentum zu 2726 m2 (Gebäude- und Freifläche). Das Grundbuch enthält in Abt. II einen Vermerk über die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme („...“). Verkäuferin war eine Gesellschaft für Stadtentwicklung und Immobilienbetreuung, die als Entwicklungsträgerin und Treuhänderin der Stadt A. mit der Zuführung von Grundflächen im Gelände einer ehemaligen Kaserne zur zivilen Nutzung beauftragt war. Die Eigentumsumschreibung fand am 12.10.2012 statt; zugleich wurde die am 31.5.2012 eingetragene Eigentumsvormerkung gelöscht. Deren Wert hatte der Kostenbeamte mit 432.920 € angesetzt, so dass sich die Kostenrechnung gemäß § 66 KostO auf 358,50 € belief. Die kaufvertragliche Vereinbarung weist einen Quadratmeterpreis von 140 € aus. Der Ansatz vom 12.10.2012, mit dem die Beteiligte zu 1 als Kostenschuldnerin herangezogen wird, bewertet das Geschäft mit 430.708 €, woraus sich für die Eigentumsumschreibung (§ 60 KostO) eine Gebühr von 717 €, für die Katasterfortschreibung eine Gebühr von 215,10 € (Art. 1 KatFortGebG) und für die Löschung der eingetragenen Vormerkung (§ 66 Abs. 1, § 68 KostO) eine solche von 179,25 € errechnet.

Am 13.12.2013 beantragte der örtliche Bezirksrevisor - Beteiligter zu 2 - für die Staatskasse die Einleitung eines Wertermittlungsverfahrens. Im Ansatz vom 12.10.2012 nur den Kaufpreis (140 € pro m2) und die Herstellungskosten (18 € pro m2) der Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Strom, Wasser, Fernwärme, Medien etc. zu berücksichtigen, sei nicht zutreffend; hinzuzurechnen seien vielmehr sämtliche von der Käuferin übernommenen oder ihr sonst infolge der Übernahme obliegenden Leistungen, wozu auch das Wiederkaufsrecht des Verkäufers gemäß Ziff. VIII. des Kaufvertrags (KV) gehöre. Dieses diene zur Absicherung der Bauverpflichtung entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach Maßgabe des geltenden Bebauungsplans (Ziff. VII. KV) bzw. bei Weiterveräußerung ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Verkäufers; zu bewerten sei es bei gewerblichen Objekten mit 10 - 30% der voraussichtlichen Herstellungskosten.

Diese müssten nachermittelt werden. Sollte eine Rückfrage erfolglos bleiben, böte sich als Anhaltspunkt der Nennbetrag der zwischenzeitlich eingetragenen Grundschuld von 2,1 Mio. € und hiervon ein Betrag von 20%.

Das Grundbuchamt leitete daraufhin mit Verfügung („Beschluss“) vom 17.12.2013, der Kostenschuldnerin förmlich übermittelt am 19.12.2013, ein Wertermittlungsverfahren ein. Die Kostenschuldnerin ließ durch den beurkundenden Notar erklären, dass Einverständnis mit einer Kostenbewertung auf der Grundlage des Nennbetrags der Grundschuld besteht.

Mit Beschluss vom 17.4.2014 hat das Grundbuchamt den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung, die Katasterfortführungsgebühr und die Löschung der Eigentumsvormerkung auf 430.708 € entsprechend dem ursprünglichen Kostenansatz festgesetzt. Ebenfalls festgesetzt hat es den Wert der am 31.5.2012 erfolgten Eintragung der Eigentumsvormerkung, und zwar mit 432.920 €. Den Gründen der Entscheidung ist zu entnehmen, dass sich das Grundbuchamt - Rechtspfleger -jedenfalls nach § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO von Amts wegen in der Lage sah („Das Gericht kann dies von Amts wegen tun, wenn es ihm angemessen erscheint“), ein förmliches Verfahren durchzuführen und den Wert verbindlich festzusetzen. Im Übrigen enthält der Beschluss längere Ausführungen zum Verfahrensgang, nichts jedoch zur Festsetzung selbst.

Gegen den Beschluss richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 2 vom 2.5.2014 mit dem Antrag, den Beschluss über die Geschäftswertfestsetzung aufzuheben. In erster Linie wird geltend gemacht, dass der beschließende Rechtspfleger nach § 6 Abs. 1 Satz 2 FamFG von der Beschlussfassung ausgeschlossen sei, weil er im vorausgegangenen Verwaltungsverfahren als Kostenbeamter mitgewirkt habe; der Kostenansatz vom 12.10.2012 stamme von ihm selbst. Unter Berücksichtigung der Auskunft des Notariats und in Anlehnung an die seit 1.8.2013 geltende Regelung im GNotKG seien für die Bewertung der Bauverpflichtung 20% der Herstellungskosten, also 420.000 € anzusetzen. Der Geschäftswert betrage jeweils (gerundet) 850.000 €.

Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 15.5.2014 nicht abgeholfen. Ein Ausschlussgrund für den beschließenden Rechtspfleger bestehe nicht. Eine Erhöhung des Geschäftswerts über den vereinbarten Kaufpreis hinaus durch eine angeblich vereinbarte Bauverpflichtung könne nicht mit der notwendigen Bestimmtheit festgestellt werden. Pauschalierungen seien problematisch. Eine wirtschaftliche Bedeutung hier für die Verkäuferseite sei nicht erkennbar. In ähnlichen Fällen sei früher vom damaligen Bezirksrevisor keine Werterhöhung unterstellt worden, der Ansatz, Bausummen mit dem Wert der Bauverpflichtung gleichzusetzen, im Übrigen irrig.

Der zuständige Einzelrichter hat das Verfahren mit Beschluss vom 24.7.2014 dem Senat (§ 81 GBO, § 122 Abs. 1 GVG) zur Entscheidung übertragen.

II.

1. Nach Art. 50 des 2. KostRModG ist das GNotKG am 1.8.2013 in Kraft getreten. Indessen sind Kostenansatz einschließlich der Nachforderung Teile des Ausgangsverfahrens, wegen dessen es zur Kostenerhebung kommt (Pfeiffer in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG § 136 Rn. 3); es gilt dann die Kostenordnung fort (§ 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, weil die verfahrenseinleitenden Anträge jeweils vor dem 1.8.2013 beim Grundbuchamt eingegangen sind.

Demnach richtet sich die Beschwerde gegen den Geschäftswertfestsetzungsbeschluss vom 17.4.2014 noch nach § 31 Abs. 3 KostO. Form und Frist sind gewahrt, der Beschwerdewert von mehr als 200 € erreicht (vgl. 31 Abs. 3 Sätze 1, 3 und 5, § 14 Abs. 6 Sätze 1, 2 und 4 KostO). Dazu ist auf das Abänderungsinteresse des Bezirksrevisors abzustellen (vgl. BayObLG Rpfleger 2000, 471), das er mit insgesamt 1.260,75 € beziffert. Ob es genügt, wenn - wie hier - die Wertfestsetzung für mehrere Kostenrechnungen in einem Beschluss erfolgt, dass die mit der Abänderung erstrebte Neuberechnung zu einem Kostenansatz von mehr als 200 € führt, oder ob hinsichtlich beider Ansätze der Beschwerdewert erreicht sein muss (siehe KG JurBüro 2003, 31; Waldner in Rohs/Wedewer KostO Stand November 2011 § 14 Rn. 26; Assenmacher/Mathias KostO 16. Aufl. Stichwort: Beschwerden Anm1.1.3), bedarf keiner Entscheidung. Denn auch für die Kostenrechnung vom 31.5.2012 zur Auflassungsvormerkung ist der Wert von 200 € überschritten (Ansatz: 358,50 €; Antrag: 666 €). Soweit es um Einzelpositionen in der Kostenrechnung vom 12.10.2012 geht, genügt es, dass die zusam-mengefassten Gebühren, wenn auch nicht die einzelnen Gebühr selbst, den Wert erreichen (Assenmacher/Mathias a. a. O.). Das Rechtsmittel ist somit insgesamt zulässig.

Nichts Abweichendes ergäbe sich, wenn man die gerichtliche Wertfestsetzung (§ 79 GNotKG) - anders als den Kostenansatz - als gesondertes Verfahren erachtete, für das dann wegen Einleitung nach dem 31.7.2013 die Vorschriften des GNotKG gelten würden. Die Zulässigkeit folgt insoweit aus den im Wesentlichen identischen Regelungen in § 83 Abs. 1 Sätze 1 und 5 sowie § 81 Abs. 3 und 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG. Die Bewertung selbst richtet sich auch in diesem Fall nach bisherigem Recht (vgl. § 134 Abs. 1 GNotKG).

2. Die Geschäftswertbeschwerde erweist sich als begründet. Das Verfahren des Rechtspflegers leidet bereits an schwerwiegenden Mängeln, weshalb ausnahmsweise von einer Sachentscheidung abgesehen und die Sache zur erneuten eigenständigen Prüfung und anderweitigen Behandlung zurückverwiesen werden kann (Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 77 Rn. 40).

a) Es kann hier dahin stehen, ob ein solch schwerwiegender Mangel bereits im angegriffenen Beschluss selbst zu sehen ist, der eine sachliche Prüfung der beanstandeten Ansätze nicht enthält. Die (Nicht-) Abhilfeentscheidung befasst sich immerhin mit den strittigen Punkten, so dass sie grundsätzlich geeignet erschiene, als nicht selbstständig anfechtbare Entscheidung (Budde in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 75 Rn. 7) Mängel der Ausgangsentscheidung auszugleichen. Im Übrigen bestand zwar aufgrund der Beanstandung - worauf der Beteiligte zu 2 zutreffend hinweist - für das Grundbuchamt (Kostenbeamten) zunächst nur Anlass zur Einleitung eines Wertermittlungsverfahrens nach § 15 Abs. 2 KostO, was entsprechend der Bekanntgabe mit Verfügung vom 17.12.2013 an die Kostenschuldnerin auch geschehen ist. Indessen erscheint es nicht gänzlich unangemessen, nach § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO („oder es sonst angemessen erscheint“) die gerichtliche (§ 3 Nr. 1 Buchst. h RPflG) Festsetzung vorzunehmen. Ihr steht nicht das fehlende Rechtsschutzbedürfnis entgegen; denn Ausgangspunkt bildete ein zulässiger - noch vor Jahresende 2013 und damit nicht verfristeter (vgl. § 15 Abs. 2 mit Abs. 1 Satz 1 KostO) - Nachforderungsantrag (vgl. Hartmann Kostengesetze 40. Aufl. § 31 KostO Rn. 12).

b) Bei der angegriffenen Entscheidung wurde jedoch nicht berücksichtigt, dass der Rechtspfleger für die Festsetzung des Geschäftswerts ausgeschlossen ist, wenn er zuvor als Kostenbeamter den für die Kostenrechnung maßgeblichen Kostenansatz erstellt hat (vgl. § 10 RPflG, § 6 Abs. 1 FamFG, § 41 Nr. 6 ZPO; ausführlich BayObLGZ 1974, 329; Waldner in Rohs/Wedewer KostO Stand November 2011 § 14 Rn. 16 § 31 Rn. 10; Bassenge/Roth RPflG 12. Aufl. § 4 Rn. 8; § 10 Rn. 2; a. A. Lappe in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann KostO 18. Aufl. § 31 Rn. 25). Das Bayerische Oberste Landesgericht hat in der zitierten Entscheidung (a. a. O., S. 335) zutreffend darauf abgestellt, dass die Feststellung der Höhe des Geschäftswerts bei Wertgebühren untrennbarer Bestandteil des Kostenansatzes ist. Richtet sich die Erinnerung gegen den Kostenansatz ausschließlich - wie hier - gegen die Höhe des zugrunde gelegten Geschäftswerts, so wird darüber auch durch eine Wertfestsetzung nach § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO mit der Folge entschieden, dass der Kostenansatz insoweit abgeändert und der Kostenbeamte ohne weiteren Spielraum hieran gebunden ist. Der Senat hat an dieser vom Bayerischen Obersten Landgericht entwickelten Rechtsprechung festgehalten (siehe etwa Beschlüsse vom 15.2.2013, 34 Wx 426/12; vom 16.4.2013, 334 Wx 464/12). Sie ist überzeugend, von ihr abzurücken besteht kein Anlass.

Dabei übersieht der Senat nicht, dass nur der Ansatz vom 12.10.2012 von diesem Mangel betroffen ist, während für den Ansatz vom 31.5.2012 ein anderer Kostenbeamter verantwortlich zeichnete. Im Hinblick auf die im Wesentlichen identischen Fragestellungen erscheint es jedoch nicht möglich, die in dem angegriffenen Beschluss getroffene Festsetzung für die Eintragung der Eigentumsvormerkung verfahrensrechtlich anders zu behandeln als den ohnehin überwiegenden Rest. Vielmehr schlägt der Verfahrensmangel auch auf diesen Teil der Entscheidung durch.

c) Der Wertfestsetzungsbeschluss ist deshalb insgesamt ohne inhaltliche Prüfung aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Entscheidung über das Rechtsmittel des Beteiligten zu 2 an das Amtsgericht zurückzuverweisen (siehe BayObLGZ 1974, 329/336, dort auch zum weiteren Verfahren).

Sollte sich erneut eine Wertfestsetzung nach § 31 Abs. 1 KostO als notwendig erweisen, so hätte der zur Vertretung des ausgeschlossenen Rechtspflegers zuständige Rechtspfleger tätig zu werden.

3. Zur Sache selbst ist - unverbindlich - Folgendes anzumerken:

a) Ausgangspunkt für die Bewertung der Geschäfte bildet § 30 Abs. 1 KostO, weil es sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit handelt. Nach § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO kommt zunächst der im Vertrag ausgewiesene Kaufpreis zum Ansatz, der sich zutreffend mit 381.640 € berechnet.

Dazu gehören auch die übernommenen Kosten für die erstmalige Herstellung der Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Fernwärme, Medien etc. gemäß Kaufvertrag - KV - Ziff. III.1.d. (2726 m2 x 18 € = 49.068 €), wie dies in den Ansätzen vom 31.5.2012 und vom 12.10.2012 auch Berücksichtigung findet.

b) Hinzuzurechnen dürfte aber auch der Wert des vereinbarten Wiederkaufsrechts sein, weil es nach dem Vertragsinhalt eine eigenständige wirtschaftliche Bedeutung für den Verkäufer hat und das die Käuferin zusätzlich zum „eigentlichen“ Kaufpreis übernimmt. Die damit verbundene „negative Bauverpflichtung“ ist nicht anders zu bewerten wie eine entsprechende „positive Bauverpflichtung“ (OLG Oldenburg JurBüro 2013, 649; OLG Karlsruhe FGPrax 2006, 39; Tiedtke DNotZ 2014, 575; Triller MittBayNot 2001, 29 mit Anm. der Prüfungsabt. der Notarkasse a. a. O., S. 31). Die Obergrenze für die Bewertung eines derartigen Rechts bildet nach § 20 Abs. 2 KostO der halbe (Grundstücks-) Wert. Handelt es sich um ein Wiederkaufsrecht der öffentlichen Hand, rechtfertigt sich meist ein deutliches Abweichen vom halben Wert nach unten (vgl. BayObLG Rpfleger 1997, 404). Bei gewerblichen Objekten wird unter der Geltung der KostO häufig ein Ansatz von 10 bis 20% als angemessen erachtet, und zwar - auch ohne Mindestvereinbarung - von der Investitionssumme (BayObLG MittBayNot 1995, 488; Bengel/Tiedtke in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann § 20 Rn. 26a und 27b), welche hier aufgrund der Angaben der Kostenschuldnerin mit dem Nennbetrag des Grundpfandrechts (2,1 Mio. €) geschätzt werden kann.

Insoweit dürfte sich die Berechnung des Geschäftswerts durch den Beteiligten zu 2 als zutreffend erweisen.

Ergänzend bezieht sich der Senat auf seine in der Sache ergangenen Beschlüsse zur selben Frage (z. B. zu Az. 34 Wx 221/14 Kost=PF14300).

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 31 Abs. 5 KostO/§ 83 Abs. 3 GNotKG).