Oberlandesgericht Hamm Beschluss, 16. Juli 2015 - 15 W 294/15
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Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
1
G r ü n d e :
2Die zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Lünen ist in der Sache unbegründet.
3Das Grundbuchamt hat die von dem Beteiligten beantragte Eintragung als neuer Wohnungseigentümer und Teilerbbauberechtigter zu Recht davon abhängig gemacht, dass der Beteiligte die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und Teilerbbauberechtigten zu der Veräußerung entweder durch einen auf einer Wohnungseigentümerversammlung ordnungsgemäß gefassten Mehrheitsbeschluss (§ 23 Abs. 1 WEG) oder durch einen einstimmig gefassten Beschluss im Rahmen eines schriftlichen Beschlussverfahrens (§ 23 Abs. 3 WEG) nachweist (§ 12 Abs. 1 WEG).
4Nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung darf ein Wohnungseigentümer und Teilerbbauberechtigter sein Wohnungs- und Teileigentum nur mit Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten verkaufen (§ 6 der Teilungserklärung). Eine ausdrückliche Regelung dazu, auf welche Art und Weise die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten erklärt werden soll, enthält die Teilungserklärung nicht.
5Die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten kann vorliegen, entweder, wenn so viele Wohnungs- und Teileigentümer ihre Zustimmung zur Veräußerung erklärt haben, dass sie die Mehrheit bilden, oder aber, wenn in einer Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Beschlussverfahren ein Eigentümerbeschluss gefasst wird, mit dem der Veräußerung zugestimmt wird.
6Da die Bestimmungen der Teilungserklärung, welche Zustimmung erforderlich ist, nicht eindeutig sind, ist diese Frage im Wege der Auslegung zu klären. Dabei gelten die allgemein für Grundbucheintragungen geltenden Grundsätze: Es ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (BayObLGZ 1982, 69).
7Danach ist nach Auffassung des Senats nur die Auslegung möglich, dass die Zustimmung der Wohnungseigentümer im Wege eines von den Wohnungseigentümern zu fassenden Beschlusses erklärt werden muss (so auch Bärmann-Klein, WEG, 12. Auflage, § 12 Rn.23 für die in der Teilungsanordnung getroffene Vereinbarung „Zustimmung der (anderen) Wohnungseigentümer“). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trifft die Entscheidungen über die gemeinsamen Rechte durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer, den Verwaltungsbeirat oder den Verwalter (so ausdrücklich auch § 16 der Teilungserklärung). Die Entscheidung über die Ausübung der Ver-äußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG ist eine Angelegenheit der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 1 WEG, über die die Wohnungseigentümer beschließen können. Da § 6 der Teilungsanordnung gerade den Wohnungseigentümern die Entscheidung überlässt, ob sie der Veräußerung zustimmen oder nicht, kann diese Entscheidung nur im Wege eines Beschlusses der Wohnungseigentümer getroffen werden. § 23 WEG regelt, auf welche Weise Beschlüsse im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen werden können. Dieses ist zum einen die Beschlussfassung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG). Für die Zustimmung reicht insoweit nach der Teilungserklärung die Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten aus. Zum anderen kann nach § 23 Abs. 3 WEG auch außerhalb einer Wohnungseigentümerversammlung ein Beschluss gefasst werden, wenn a l l e Wohnungseigentümer dem Beschlussentwurf zustimmen.
8Die von 16 der 30 Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten mit notariell beglaubigter Unterschrift erklärte Zustimmung zu der Veräußerung, die zudem nicht einmal im Rahmen einer schriftlichen Initiative zur Beschlussfassung nach § 23 Abs. 3 WEG (vgl. insoweit Juris-PK BGB = Reichel-Scherer, 7. Auflage, § 23 WEG Rn.116) erklärt worden ist, reicht somit entgegen der Rechtsauffassung des Beteiligten nicht aus.
9Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 GBO sind nicht gegeben. Soweit das BayObLG im Beschluss vom 29.01.1987 (MittBayNot 1987, 96) zu einer abweichenden Beurteilung gekommen ist, tragen dessen Ausführungen die Entscheidung, die zur Aufhebung der dort angefochtenen amtsgerichtlichen Zwischenverfügung geführt hat, nicht.
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(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.