Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 21. Nov. 2013 - I-10 U 49/13

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 06.02.2013 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Dieses und das am 06.02.2013 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld sind jeweils ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 125 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

G r ü n d e :

1.Die Parteien streiten um den Zeitpunkt der Beendigung – und damit auch um die Form(un)wirksamkeit – eines Mietvertrages von 2005 über ein Gewerbeobjekt im O. 150 in K. Der Mietvertrag samt Nachtrag 1 wurde von der Rechtsvorgängerin der Beklagten 2005 mit der Klägerin geschlossen, wegen der Einzelheiten wird auf die Kopie Bl. 4 ff GA verwiesen. Am 16.05.2012 kündigte die Beklagte den Mietvertrag zum 12.05.2013, die Klägerin widersprach und übte (erneut) ihr vertraglich eingeräumtes Optionsrecht aus. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf die tatbestandlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage auf

Feststellung, dass der Mietvertrag der Parteien vom 14./17.01.2005 über die im O. 150 in K. gemieteten Räumlichkeiten von ca. 390 qm Verkaufsfläche sowie 58 qm Nebenfläche fortbestehe und frühestens am 12.05. 2016 ende,

stattgegeben. Das Mietverhältnis der Parteien sei nicht durch die Kündigung vom 16.05.2012 zum 12.05.2013 beendet, sondern durch die Optionsausübung seitens der Klägerin vom 21.05.2012 bis zum 12.05.2016 verlängert worden. Der Mietvertrag der Parteien sei nicht formunwirksam (und damit nicht ordentlich kündbar).

Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Die Berufungsbegründung greift die Auslegung der Optionsklausel durch das Landgericht an und wiederholt, dass der Mietvertrag der Parteien aufgrund Formmangels ordentlich kündbar gewesen sei: weder der eigentliche Mietvertrag noch der Nachtrag 1 ließen eindeutig die Identität des (früheren) Vermieters erkennen und es bleibe unklar, in wessen Namen der Unterzeichner „O. K. als Vermieter“ unterzeichnet gehabt habe.

Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung.

2.Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass das Mietverhältnis der Parteien nicht durch das (Kündigungs-) Schreiben der Beklagten vom 16.05.2012 beendet worden ist, sondern aufgrund der Optionsausübung der Klägerin vom 21.5.2012 bis zum 12.05.2016 verlängert worden ist, denn der Mietvertrag der Parteien wahrt - entgegen der Berufungsbegründung - die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB und die Beklagte war deshalb nicht nach § 550 S.2, §§ 578, 566 BGB berechtigt, den Mietvertrag vom 14./17.01.2005 wegen Schriftformmangels ordentlich zu kündigen.

Die Regelung des § 550 ZPO dient in erster Linie dem Schutz des Immobilienerwerbers, der in die Lage versetzt werden soll, sich anhand des schriftlichen Mietvertrages über den Umfang und den Inhalt eines nach § 566 BGB auf ihn übergehenden Mietverhältnisses zu unterrichten; darüber hinaus hat die Bestimmung aber auch Klarstel-lungs-, Beweis- und Warnfunktionen im Verhältnis der Mietparteien untereinander und soll insbesondere auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherstellen (BGH seit BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61; Senat NZM 2007, 643). Daher gehören zu den in die Vertragsurkunde aufzunehmenden Vereinbarungen nicht nur alle Essentialia wie Parteien des Mietvertrages, Mietgegenstand, Miethöhe und Dauer des Vertrages, sondern auch alle weiteren Abreden, die nach dem Willen der Vertragsparteien von wesentlicher Bedeutung sind (BGH NJW 2007, 3202). Mit dem Landgericht und entgegen der Berufungsbegründung genügt der Vertrag vom 14./17.01.2005 diesen Anforderungen. Insbesondere sieht der Senat die Schriftform in Bezug auf die Bezeichnung der Vermieterin als „Grundstücksgemeinschaft N.– K.“ im Eingang des Mietvertrags als erfüllt an, weil auch formbedürftige Vertragsklauseln der Auslegung durch Rückgriff auf ggf. außerhalb der Urkunde liegende Umstände zugänglich und deshalb formwirksam sind, wenn der Inhalt der Urkunde auf diese Weise zumindest eindeutig bestimmbar ist. So liegt der Fall hier. Der Mietvertrag vom Januar 2005 weist als Vermieter(in) die „Grundstücksgemeinschaft N.-K.“ aus. Aus § 1 des MV ergibt sich, dass dieser Vermieter der Eigentümer des Grundstücks K., O. 150 ist, in dem die von der Rechtsvorgängerin der Beklagten vermieteten Räume belegen sind. Damit muss es sich bei der „Grundstücksgemeinschaft“ um die Gesellschaft bzw. die Personen handeln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Eigentümer(in) im Grundbuch eingetragen war(en), und damit waren der oder die Vermieter(in) eindeutig bestimmbar. Ein potenzieller Erwerber des Grundstücks konnte den Vermieter bei Veräußerung ohne weiteres ermitteln und so Klarheit darüber gewinnen, wer Vertragspartner des Mietvertrages ist und ob er (Erwerber) in einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag eintritt.

Ein Schriftformmangel liegt nach Auffassung des Senats weiterhin auch nicht deshalb vor, weil der Mietvertrag von Jan. 2005 auf Vermieterseite lediglich durch O. K. und ohne Vertreterzusatz unterzeichnet worden ist.  Ist im Falle der Personenmehrheit auf einer Seite der Vertrag nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, muss zu der/den vorhandenen Unterschrift/en deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob die Unterschrift auch in Vertretung von selbst nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet wurde, damit hinreichend bestimmbar wird, ob der Vertrag zugleich für die Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf (BGHZ 125, 175, 178 ff. = NJW 1994, 1649, 1650 f.). Ist die Tatsache der Vertretung (allein) durch die unterzeichnende Person allerdings aufgrund anderer – auch außervertraglicher - Umstände wiederum hinreichend bestimmbar, ist ein besonderer Vertretungszusatz nicht erforderlich (BGH NJW 2013, 1082). Wenn der Vermieter (oder auch der Mieter) bei Abschluss des Vertrages vertreten wurde, genügt es deshalb nach Auffassung des Senats, dass für den durch § 550 BGB vorrangig geschützten Erwerber die Tatsache der Vertretung aus der Vertragsurkunde ersichtlich wird; bei Unklarheiten wäre es dann  zumutbar, sich ggf. bei den Vertragsparteien zu erkundigen. Wenn es indes hier im Eingang des Mietvertrages heißt, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der „Grundstücksgemeinschaft N.– K. vertreten durch Herrn O. K. ...“ geschlossen ist, schließt schon diese Formulierung jeden Zweifel daran aus, dass bei Vertragsschluss Herr O. K. als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten ist (ob er dazu auch berechtigt war, ist keine Frage der Formwirksamkeit gem. § 550 BGB). Eines weiteren Vertretungszusatzes bei der Unterschrift des O. K. am Ende der Seite(n) bedurfte es zur Wahrung der Schriftform des Vertrages daher nicht mehr. Im Übrigen wäre ein etwaiger Formmangel durch die nach Auffassung des Senats  formgerechte Nachtragsvereinbarung vom 30.05.2006, die einen ausdrücklichen Vertreterzusatz auch bei der Unterschrift von Vermieterseite enthält, geheilt worden.

Aus alledem folgt, dass die von der Beklagten am 16.05.2012 von der Beklagten ausgesprochene „Kündigung“ durch die nachfolgende Optionsausübung seitens der Klägerin wirkungslos geworden ist, denn „wenn der Vermieter die Verlängerung nicht will und deshalb kündigt, kommt das Optionsrecht [des Mieters] zur Geltung“ (BGH NJW-RR 2006, 337). Die Optionsklausel des hier in Rede stehenden Mietvertrages entspricht den Anforderungen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (aaO) und des Senats. Das Berufungsvorbringen enthält keine Gesichtspunkte, die eine hiervon abweichende Beurteilung rechtfertigten.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs. 1, § 708 Zf. 10, § 711 ZPO.

Streitwert:  bis 65 000 €