Landgericht Hamburg Urteil, 10. Apr. 2015 - 311 O 352/14

1. Der Beklagte wird verurteilt, die auf dem Grundstück A... Straße X, (PLZ) H., im Erdgeschoss belegene Ladenfläche mit einer Fläche von ca. 45,76 qm geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.6.2015 gewährt.

3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 1.500,00 abzuwenden, sofern nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von € 3.000,00 leisten.

Die Kläger verlangen vom Beklagten die Herausgabe von Mieträumlichkeiten.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 3.1.1985 mietete der Beklagte von den Rechtsvorgängern der Kläger die in der Entscheidungsformel Ziff. 1 genannten Räumlichkeiten an. Die Vertragsparteien verwendeten hierfür ein Mietvertragsformular „für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke“. Die Mietsache wird in § 1 als „Ladenfläche“ bezeichnet. Der Mietzweck wird in § 2 dahingehend beschrieben, dass die Vermietung „zum Betrieb eines An- und Verkaufsgeschäfts für Second-Hand-Artikel erfolgt“. Wegen des weiteren Inhalts des Mietvertrags wird auf die als Anlage K1 zur Akte gereichte Vertragsurkunde Bezug genommen.

Der Beklagte nutzte die Räumlichkeiten jedenfalls für ca. 1 Jahr zum Betrieb eines Ladengeschäfts für Second-Hand-Artikel; ob der Beklagte diese Nutzung auch in der Folgezeit fortsetzte oder die Räume faktisch ganz oder teilweise zu Wohnzwecken nutzte, ist zwischen den Parteien streitig.

Die Kläger traten am 1.12.1985 durch Erwerb des Grundstücks vermieterseitig in den Mietvertrag ein.

Im Rahmen eines Räumungsklagverfahrens, das die Kläger im Jahre 1992 gegen den Beklagten vor dem Amtsgericht Hamburg betrieben, kam es am 29.9.1992 zum Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs (Anlage K2). Darin heißt es auszugsweise:

„I. Die Parteien sind sich ohne Aufgabe ihrer jeweiligen Rechtsstandpunkte für die Vergangenheit darüber einig, dass es sich zukünftig bei dem Mietverhältnis zwischen den Parteien um ein Mietverhältnis über gewerbliche Räume handelt.
…

III. Das Mietverhältnis wird bis zum 30. September 1994 befristet.

IV. Bis zum 30. September 1994 ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

V. Für die Zeit ab dem 30. September 1994 vereinbaren die Parteien, dass eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ausgesprochen werden kann.“

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26.6.2013 (Anlage K3) unter Bezugnahme auf den oben genannten gerichtlichen Vergleich ordentlich zum 31.1.2014.

Der Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 10.7.2013 (Anlage K4): Seine Lebensbedingungen hätten sich seit dem Vergleich aus dem Jahre 1992 erheblich verschlechtert; er sei aus gesundheitlichen Gründen seit mehreren Jahren Empfänger einer Erwerbsunfähigkeitsrente, so dass ein Umzug für ihn gesundheitlich nicht mehr leistbar wäre.

Nachdem der Beklagte die Räume zum 31.1.2014 nicht herausgab, forderten die Kläger den Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 20.2.2014 (Anlage K5) zur Herausgabe der Räumlichkeiten auf, kündigten das Mietverhältnis vorsorglich erneut ordentlich und widersprachen einer Gebrauchsfortsetzung.

Die Kläger sind der Auffassung, es handele sich von Anbeginn um ein gewerbliches, und damit ohne Rücksicht auf Wohnraummieterschutzbestimmungen ordentlich kündbares Mietverhältnis. Spätestens durch den gerichtlichen Vergleich aus dem Jahre 1992 hätten die Parteien hierüber auch eine eindeutige Bestimmung getroffen.

Die Kläger beantragen,

- wie erkannt -.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

und hilfsweise,

dem Beklagten eine Räumungsfrist zu gewähren.

Der Beklagte hält die Kündigungen für unwirksam, weil es an einem berechtigten Interesse der Kläger i.S.d. § 573 BGB fehle. Er ist der Auffassung, das Mietverhältnis sei von Anbeginn, jedenfalls aber infolge einer konkludenten Vertragszweckänderung als Wohnraummietverhältnis einzuordnen. Hierzu behauptet er, er habe die Mietfläche zu Beginn des Mietverhältnisses mit seiner Verlobten I. L. bezogen, wobei die ganz überwiegende Fläche zu Wohnzwecken genutzt worden sei. Den Gebrauchtwarenhandel habe er nur für etwa ein Jahr (1985/1986) betrieben und dann eingestellt, da er sich bereits nach kurzer Zeit als nicht auskömmlich gezeigt habe. Auch den ursprünglich zu Gewerbezwecken genutzten Teil der Mietfläche (15 qm) habe er anschließend zu Wohnzwecken genutzt. Dabei sei die ursprünglich gemischte Nutzung ebenso wie die anschließende ausschließliche Wohnnutzung jeweils mit Wissen und Wollen des Voreigentümers erfolgt. Auch den Klägern sei die ausschließliche Wohnnutzung seit ihrem Erwerb der Immobilie positiv bekannt, da sie sich als neue Eigentümer persönlich in der Wohnung vorgestellt hätten und deshalb aus eigener Wahrnehmung gewußt hätten, dass der Beklagte in den Räumen kein Gewerbe betrieben habe, sondern dort mit seiner Familie lebe; dies habe der Kläger zu 2) auch bei weiteren Besuchen in der Wohnung wahrgenommen. Die Parteien hätten das Mietverhältnis im Übrigen auch stets als Wohnraummietverhältnis „gelebt“, was sich u.a. daran zeige, dass die Fachstelle für Wohnungsnotfälle des Bezirksamts E. im Jahre 2009 die Mietschulden des Beklagten direkt gegenüber den Klägern reguliert habe. Auch in einer Betriebskostenabrechnung der Kläger für 2013 hätten die Kläger die Mietfläche des Beklagten – unstreitig – als „Wohnung“ bezeichnet, zumal es dort heiße: „Der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil beträgt 7%“ (Anlage B3). Einer Einordnung als Wohnraummietverhältnis stehe schließlich auch der gerichtliche Vergleich aus dem Jahre 1992 nicht entgegen, da dieser nur eine rechtliche Bewertung der Parteien enthalte, an die das erkennende Gericht nicht gebunden sei.

Wegen des weiteren Sachvortrags wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig und auch in der Sache begründet.

I.

Die Kläger können vom Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB die geräumte Herausgabe der Mieträumlichkeiten verlangen, denn das Mietverhältnis ist durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 26.6.2013 zum Ablauf des 31.1.2014 beendet worden.

Die vorgenannte Kündigung ist wirksam. Die Kläger konnten das Mietverhältnis ordentlich kündigen, ohne dass es darauf ankäme, ob ihnen ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB zur Seite steht. Diese Einschränkung der ordentlichen Kündbarkeit gilt nämlich nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis handelt es sich jedoch nicht um ein Wohnraum- sondern um ein als gewerblich zu qualifizierendes Mietverhältnis.

1. Bereits zu Beginn des Mietverhältnisses war dieses als gewerbliches zu qualifizieren. Dies gilt auch dann, wenn der Vortrag des Beklagten zutreffen sollte, demzufolge er und seine damalige Verlobte den hinteren Teil der Räumlichkeiten mit Wissen und Wollen des Rechtsvorgängers der Kläger zu Wohnzwecken genutzt haben sollten:

In diesem Falle wäre von einem Mischraummietverhältnis auszugehen. Für Mischraummietverhältnisse gelten nach ständiger Rechtsprechung entweder die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die Vorschriften über die Geschäftsraummiete. Es findet immer nur das eine oder das andere Recht Anwendung; eine Aufspaltung des Mischraummietverhältnisses dergestalt, dass bezüglich der zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten Wohnraummietrecht und bezüglich der übrigen Räumlichkeiten Geschäftsraummietrecht anzuwenden wäre, ist nicht möglich. Für die Zuordnung kommt es dabei darauf an, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Maßgeblich hierfür ist in erster Linie der Parteiwille, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien darüber, wie der Mieter das Objekt nutzen soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht, wobei auf den wirklichen Willen abzustellen ist. Ein hiervon abweichender, bloß vorgetäuschter Nutzungszweck ist unbeachtlich. Im Zweifelsfall können die Parteien aber durch eine vertragliche Regelung klarstellen, nach welchem Recht das Mietverhältnis beurteilt werden soll. Als Indiz für eine derartige Vereinbarung kann es angesehen werden, wenn die Parteien zur Regelung ihrer Beziehungen ein für die Wohnraummiete bzw. für die Gewerberaummiete gedachtes Formular verwenden.

Nach diesen Kriterien ist vorliegend von einem vereinbarten Schwerpunkt bei der gewerblichen Nutzung auszugehen. Hierfür spricht, dass die Parteien den Nutzungszweck im Mietvertrag ausschließlich als gewerblichen Zweck definiert haben. Die vom Beklagten behauptete vermieterseits gestattete Wohnnutzung im hinteren Teil der Räumlichkeiten findet im Mietvertrag dagegen an keiner Stelle Erwähnung; im Gegenteil heißt es in § 2 Ziff. 2 sogar, dass der Mieter sich verpflichtet, die Räume nur zu dem in Ziff. 1 genannten Zweck – also nur zum Betrieb eines An- und Verkaufsgeschäfts für Second-Hand-Artikel – zu nutzen. Zudem haben die Parteien auch ein Vertragsformular verwendet, das nur für die Vermietung mit ausschließlich gewerblicher Zwecksetzung vorgesehen ist, was bereits an der Überschrift des Formulars erkennbar ist und daher auch Parteien, die der Auswahl des Formulars nicht die gebotene Aufmerksamkeit schenken, nicht verborgen bleiben kann. Die gewerbliche Zwecksetzung ist schließlich auch nicht vorgetäuscht, denn der Beklagte hatte unstreitig tatsächlich vor, in den Räumen ein entsprechendes Geschäft zu betreiben und hat dies auch für zumindest ein Jahr getan. Angesichts dieser eindeutigen Anhaltspunkte kann es auf weitere Indizien wie etwa das Flächenverhältnis zwischen dem Ladenteil und dem nach dem Beklagtenvortrag zu Wohnzwecken gedachten Teil der Mieträumlichkeiten nicht mehr ankommen.

2. Die Parteien haben die vertraglichen Bestimmungen über den Mietzweck in der Folgezeit auch nicht dahingehend abgeändert, dass das Mietverhältnis als ein solches über Wohnraum gelten sollte. In Ermangelung einer ausdrücklichen Abrede würde dies erfordern, dass das Verhalten der Parteien als konkludente Vertragsänderung in dem vorstehenden Sinne zu werten ist. Eine solche stillschweigende Änderung des vertraglichen Nutzungszwecks ist zwar grundsätzlich denkbar. Es ist jedoch Zurückhaltung angebracht: Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass der Vertragszweck nicht schon durch eine einseitige, faktische Abweichung des Mieters von dem Vertragszweck herbeigeführt werden kann. Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart bleibt vielmehr auch dann für das Mietverhältnis bestimmend, wenn der Mieter die Nutzungsart ändert, und zwar grundsätzlich selbst dann, wenn der Vermieter von der Umwandlung Kenntnis hat, zumal hierin grundsätzlich noch kein Einverständnis mit der Nutzungsänderung liegt (OLG Düsseldorf, WuM 2004, 193; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rn. 23). Erforderlich ist daher (auch) auf Seiten des Vermieters ein Verhalten, das vom Empfängerhorizont aus eindeutig dahingehend zu verstehen ist, dass der Vermieter die geänderte Nutzung nicht bloß duldet, sondern sich damit einverstanden erklärt und diese künftig zur Grundlage des Vertragsverhältnisses machen will. Daran fehlt es hier, und zwar auch dann, wenn man insoweit den vom Beklagten behaupteten Hergang zugrunde legt:

a) Eine Vertragszweckänderung ist nicht schon dadurch eingetreten, dass der Rechtsvorgänger der Kläger bzw. diese selbst nach der (behaupteten) Aufgabe des Ladengeschäfts Kenntnis davon hatten, dass der Beklagte die Räumlichkeiten nunmehr ausschließlich zu Wohnzwecken nutzt. Dies zeigte zwar, dass die Vermieterseite die (behauptete) faktische Nutzung geduldet hat; die Annahme eines auf Vertragsänderung und nicht auf bloße Duldung gerichteten Willens auf Vermieterseite scheidet aber deswegen aus, weil sich die Kläger bereits in dem Räumungsrechtsstreit, der zu dem gerichtlichen Vergleich im Jahre 1992 führte, offenkundig auf den Standpunkt gestellt hatten, dass – nach wie vor - ein gewerblicher Vertragszweck vereinbart sei.

b) Auch für die Zeit nach 1992 kann auf Seiten der Kläger kein auf Mietzweckänderung gerichteter Wille angenommen werden. Der Inhalt des gerichtlichen Vergleichs vom 29.9.1992 bestand ja gerade darin, dass im Hinblick auf den hierüber eingetretenen Streit jedenfalls für die Zukunft dahingehend Klarheit geschaffen werden sollte, dass es sich um ein Mietverhältnis mit gewerblicher Zwecksetzung handelt. Hiergegen kann auch nicht eingewandt werden, dass der gerichtliche Vergleich lediglich eine rechtliche Bewertung der Parteien enthält, an die die Gerichte nachfolgend nicht gebunden sind. Denn Verträge sind im Zweifel so auszulegen, dass die Parteien mit den getroffenen Vereinbarungen auch tatsächlich etwas bewirken. Dies erlaubt vorliegend nur eine Auslegung, der zufolge die Parteien Einigkeit über den Mietzweck (wieder-)herstellen wollen – eben im Sinne der oben zitierten Rechtsprechung, der zufolge die Parteien bei Mischmietverhältnissen in Zweifelsfällen durch eine vertragliche Vereinbarung klarstellen können, nach welchem Recht das Mietverhältnis beurteilt werden soll; anderenfalls – nämlich bei einer bloßen Dokumentation der Einigkeit der Parteien über eine rechtliche Bewertung - bliebe die Vergleichsregelung aber ohne jede rechtliche Folge, da die Gerichte hieran, wie der Beklagte zutreffend ausführt, nicht gebunden wären.

Angesichts der überaus klaren Positionierung der Vermieterseite in dem gerichtlichen Vergleich vom 29.9.21992 bedürfte es massiver Anzeichen dafür, dass die Kläger hiervon nachfolgend abrücken und das Mietverhältnis fortan als Wohnraummietverhältnis behandelt wissen wollten. Daran fehlt es aber. Allein die Kenntnis von einer abweichenden faktischen Nutzung reicht hierfür nach den obigen Ausführungen nicht aus. Auch die sonstigen vom Beklagten vorgetragenen Anzeichen – insbesondere die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Bezeichnung der Mieträume als „Wohnung“ – reichen hierfür keinesfalls aus, zumal nicht erkennbar ist, aus welchen Gründen eine solche, vergleichsweise beiläufige Bezeichnung der Mietsache in einem anderen Zusammenhang angesichts der vorangegangenen klaren Positionierung der Klägerseite von einem Vertragsänderungsbewusstsein und willen getragen sein sollte. Viel näher liegt, dass die Vermieterseite hier – wie die Kläger vortragen – schlicht ein für alle Mietungen des Hauses einheitliches Formular verwendet haben. Auch der Umstand, dass die Fachstelle für Wohnungsnotfälle Mietzahlungen des Beklagten übernommen hat, reicht hierfür nicht aus, zumal dies schon kein Vermieterverhalten darstellt, sondern allenfalls ein Reflex des Umstands wäre, dass der Beklagte die Räumlichkeiten faktisch zu Wohnzwecken genutzt hat.

II.

Die Einräumung der Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 ZPO.

1. Diese Bestimmung, die nach ihrem Wortlaut nur für den Fall der Verurteilung zur „Räumung von Wohnraum“ gilt, ist nach Auffassung der Kammer auf Räume, die zu gewerblichen Zwecken vermietet wurden, jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn die streitgegenständlichen Räume zum Zeitpunkt der Verurteilung – wie hier – faktisch zu Wohnzwecken genutzt werden und der Vermieter hiergegen über längere Zeit nicht eingeschritten ist. Der gesetzgeberische Zweck des § 721 ZPO besteht nämlich in der Vermeidung von Obdachlosigkeit, und dieser Zweck greift in den Fällen der rein faktischen Nutzung als Wohnraum in gleicher Weise wie im Falle der Verurteilung zur Räumung von Räumlichkeiten, die in vertragsgemäßer Weise zu Wohnzwecken genutzt werden.

2. Die gewährte Räumungsfrist soll dem Beklagten Gelegenheit geben, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Hierbei geht die Kammer davon aus, dass dies bei einer Suche mit der gebotenen Intensität innerhalb der angesetzten Frist von knapp 3 Monaten grundsätzlich möglich ist, wenn der Beklagte die Suche seiner Obliegenheit entsprechend auf das gesamte hamburgische Stadtgebiet erstreckt. Den Klägern ist die Gewährung der Räumungsfrist zumutbar, weil der Beklagte gemäß § 546a BGB zur Zahlung der Nutzungsentschädigung in Höhe jedenfalls der bisherigen Miete verpflichtet bleibt und die Kläger eine Abkürzung der Räumungsfrist beantragen können, sobald der Beklagte dieser Pflicht nicht mehr nachkommen sollte (§ 721 Abs. 3 ZPO).

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.