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Landgericht Freiburg Urteil, 04. Dez. 2014 - 3 S 114/14

published on 04/12/2014 00:00

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Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 30.04.2014 - 3 C 3594/13 - wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist - ebenso wie das angefochtene Urteil - vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 372,60 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Parteien streiten um die Berechtigung einer Mieterhöhung. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Die Beklagten sind Mieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung, die sie von der Rechtsvorgängerin der Klägerin angemietet hatten. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die im ursprünglichen Mietvertrag (II, 129ff) vereinbarte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagten unwirksam ist. Mit Schreiben vom 12.11.2008 (I,13) hatte die Rechtsvorgängerin der Klägerin daher unter Berufung auf §§ 28 Abs. 4, Abs. 5 a, 26 Abs. 3 der zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) und § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) die Miete erhöht und dies mit einem Zuschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 59,69 EUR begründet. Das genannte Schreiben wies unter Einschluss dieses Zuschlags eine neue monatliche Grundmiete in Höhe von 369,71 EUR (zzgl. Betriebskosten und Heiz-/ Hausnebenkostenvorauszahlungen) auf. Mit erstmals im Berufungsverfahren vorgelegten Schreiben vom 23.04.2012 (II,59) erhöhte die Rechtsvorgängerin der Klägerin erneut die Miete. Anstelle der im Schreiben vom 12.11.2008 genannten Grundmiete von 369,71 EUR wird in diesem Schreiben nun eine Grundmiete von nur noch 310,02 EUR angegeben und eine Erhöhung dieser Grundmiete um 31,00 EUR auf 341,02 EUR verlangt. In diesem Schreiben wird neben den Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heiz-/ Hausnebenkosten nunmehr auch ein „Zu. Schönheitsrepar.“ in Höhe von 59,69 EUR gesondert ausgewiesen und geltend gemacht. Die Beklagten bezahlten in der Folgezeit die verlangte neue Miete.

Mit Schreiben vom 04.07.2013 (I,13), dem kein Mietspiegel beigefügt war, forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete von bisher 341,02 EUR auf nunmehr monatlich 372,07 EUR mit Wirkung ab dem 01.10.2013 zuzustimmen. Im Erhöhungsverlangen ist neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heiz-/Hausnebenkosten wiederum ein „Zu. Schönheitsrepar.“ in Höhe von 59,69 EUR ausgewiesen. Die Beklagten stimmten nicht zu.

Erstinstanzlich hatte die Klägerin geltend gemacht, im Rahmen des Erhöhungsverlangens habe der Zuschlag wegen Schönheitsreparaturen in Höhe von 59,69 EUR außen vor zu bleiben. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Freiburger Mietspiegel sei zudem ein Zuschlag von 4 % auf die Basismiete wegen eines gut nutzbaren Balkons zu machen.

Die Beklagten haben ihren Klagabweisungsantrag zum einen damit begründet, dass das Mieterhöhungsverlangen mangels Beifügung des Mietspiegels formell unwirksam gewesen sei, zum anderen damit, dass der Zuschlag für Schönheitsreparaturen als Mietbestandteil zu berücksichtigen sei. Ein Zuschlag für den Balkon sei nicht gerechtfertigt. Hingegen seien weitere Abschläge von der Basismiete aufgrund besonderer Lage- und Ausstattungsmerkmale vorzunehmen.

Das Amtsgericht hat die Klage im wesentlichen mit folgender Begründung abgewiesen:

Zwar sei das Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründet und daher formell wirksam. Es sei jedoch unbegründet, da es nicht gerechtfertigt sei, den von der Klägerin geltend gemachten Zuschlag für Schönheitsreparaturen bei der Bestimmung der Mietobergrenze außen vor zu lassen, nachdem das Landeswohnraumförderungsgesetz Baden-Württemberg (LWoFG) Erhöhungsmöglichkeiten im geförderten Wohnbau nur noch der Systematik der §§ 557 ff BGB unterstelle. Maßgeblich sei daher der Freiburger Mietspiegel, bei dem es keine Anhaltspunkte für die Zubilligung eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen gäbe. Die Kriterien des Mietspiegels für einen Zuschlag auf die Basismiete wegen eines gut nutzbaren Balkons seien nicht erfüllt. Unter Berücksichtigung des nach § 3 Abs. 1 der Satzung der Stadt Freiburg über die Höhe der zulässigen Miete für öffentlich geförderte Wohnungen vom 10.02.2009 in der Fassung der Satzung vom 14.07.2009 vorzunehmenden Abschlags von 25 % ergebe sich damit eine Miete von 398,91 EUR, die unter der bereits bezahlten Miete von 400,71 EUR liegt.

Mit ihrer Berufung macht die Klägerin im wesentlichen geltend:

Die Frage der Wirksamkeit des Schönheitsreparaturenzuschlags sei nicht streitgegenständlich gewesen, weshalb das Amtsgericht diesen zu Unrecht einbezogen hätte. Darüber hinaus sei der rechnerische Kostenzuschlag nicht Bestandteil der Marktmiete, dieser Zuschlag sei (zumindest in dem erstmals im Berufungsverfahren vorgelegten Mieterhöhungsverlangen vom 23.04.2012) auch gesondert ausgewiesen. Die Erwägungen des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 09.11.2011 (VIII ZR 87/11) seien auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen, da die Preisbindung fortbestehe. Ein Zuschlag sei schließlich auch deshalb berechtigt, weil der Freiburger Mietspiegel Zuschläge für Schönheitsreparaturen nicht berücksichtige.

Die Klägerin beantragt:

Unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Freiburg vom 30.04.2014 (3 C 3594/13) werden die Beklagten verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung (…) in Freiburg vom bisher monatlich 341,02 EUR auf nunmehr monatlich 372,02 EUR mit Wirkung ab dem 01.10.2013 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen:

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Beklagten verteidigen - unter Aufrechterhaltung ihrer erstinstanzlichen Einwendungen - das angefochtene Urteil und weisen weiter darauf hin, dass der Freiburger Mietspiegel vom Regelfall einer wirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturen ausgeht. Der seit 01.12.2008 gezahlte „Zuschlag“ von 59,69 EUR stelle bereits einen Ausgleich dafür dar, dass die ursprünglich vereinbarte Klausel für Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das Amtsgericht hat richtig entschieden. Auf dessen zutreffende Ausführungen wird daher zunächst nach eigener Prüfung Bezug genommen.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist allerdings schon zweifelhaft, ob das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforderungen genügt.

Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann nach § 558a Abs 2 Nr 1 BGB auf einen Mietspiegel “Bezug genommen werden“. In Rechtsprechung und Literatur ist dabei umstritten, wann in dem Mieterhöhungsverlangen - als “Bezugnahme“ - ein Verweis auf einen anderweitig zugänglichen Mietspiegel genügt und wann darüber hinaus die Beifügung des (vollständigen) Mietspiegels zu dem Mieterhöhungsverlangen erforderlich ist. Der Bundesgerichtshof, dessen Rechtsprechung die Kammer folgt, vertritt dabei die Auffassung, dass die Beifügung eines Mietspiegels (ausnahmsweise) nur dann erforderlich ist, wenn er nicht allgemein zugänglich ist. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel, wenn er entsprechend § 558c Abs.4 S.2 BGB öffentlich bekannt gemacht wurde, aber auch, wenn der Mietspiegel frei erhältlich ist. Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden (BGH Urteil v. 30.09.2009 - VIII ZR 276/08). Auch das Angebot, den Mietspiegel in einem Kundencenter des Wohnungsunternehmens einzusehen ist ausreichend (BGH Urteil v. 11.03.2009 - VIII ZR 74/08). Nach der Rechtsprechung der Kammer ist es ferner ausreichend, wenn im Mieterhöhungsverlangen die Übersendung eines Mietspiegelexemplars auf entsprechende Nachfrage angeboten oder auf die Möglichkeit der Einsichtnahme oder Ausleihe eines Mietspiegels bei einem vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalt hingewiesen wird (ablehnend zur BGH-Rechtsprechung etwa: Staudinger/Emmerich [2014] § 558a Rn 25f; Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558a Rn 34; anders Lützenkirchen § 558a Rn 69; Bub/Treier-Schulz III.A 1230). Hiervon abgesehen bedarf es jedoch grundsätzlich keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist, insbesondere dann nicht, wenn dieser durch Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbände abgegeben wird, deren Existenz allgemein bekannt ist. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen dieser Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar (BGH, Beschluss v. 31.08.2010 - VIII ZR 231/09). Offengelassen hat der Bundesgerichtshof, ob auf Grund besonderer Umstände eine solche Information nicht doch erforderlich sein kann, da dies eine der Bewertung des Tatrichters obliegende Frage des Einzelfalls ist, die sich einer generellen Betrachtung entzieht. Umgekehrt kann im Einzelfall nach Auffassung der Kammer aber auch die - ansonsten notwendige - Beifügung eines Mietspiegelexemplars unterbleiben, etwa wenn der Mieter erkennbar bereits im Besitz eines solchen oder bereits anwaltlich vertreten ist, da die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels bei einem mietrechtlich tätigen Rechtsanwalt vorausgesetzt werden kann (Bub/Treier aaO; BGH Urteil v. 11.03.2009 - VIII ZR 74/08).

Der Mietspiegel der Stadt Freiburg ist - entgegen der Sollvorschrift des § 558 Abs.4 S.2 BGB - nicht öffentlich bekannt gemacht. Im Gegensatz zu dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.08.2010 (VIII ZR 231/09) zu Grunde liegenden Sachverhalt, wird der Mietspiegel der Stadt Freiburg - soweit bekannt - weder im Buchhandel noch bei Mieter- oder Vermietervereinigungen zum Kauf angeboten. Er ist vielmehr lediglich bei der Stadt Freiburg online oder einigen Dienststellen der Stadt gegen Zahlung von 7,50 EUR erhältlich. Die Kammer hat bislang noch nicht entschieden, ob es sich bei dem verlangten Betrag von 7,50 EUR noch um eine geringe Gebühr im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt (ausdrücklich verneinend: Staudinger/Emmerich aaO). Die Angaben im Mieterhöhungsverlangen selbst (einer Größenklasse und eines Mittelwerts [?] von 6,95 EUR pro m² sowie eines Balkonzuschlags von 4 %) dürften ohne Zugänglichmachung des kompletten Mietspiegels möglicherweise nicht ausreichen, da der nach der Regressionsmethode erstellte Freiburger Mietspiegel zahlreiche Einzelkriterien enthält, die es ermöglichen (sollen) in jedem Einzelfall die Vergleichsmiete zu ermitteln. Zudem scheint das Erhöhungsverlangen auf einen Tabellenmietspiegel zugeschnitten zu sein, worauf das Gericht bereits hingewiesen hatte.

Letztlich kann die Frage der formellen Ordnungsgemäßheit des Mieterhöhungsverlangens jedoch dahingestellt bleiben. Die geltend gemachte Mieterhöhung ist nämlich, wie sich aus folgendem ergibt, jedenfalls materiell nicht begründet.

a) In einem Mieterhöhungsverfahren obliegt es dem Gericht zunächst einmal, die richtige Ausgangsmiete zu ermitteln. Das Amtsgericht verstößt daher nicht gegen § 308 ZPO, wenn es den unter Geltung des Wohnungsbindungsgesetzes und der zweiten Berechnungsverordnung zulässigen Zuschlag für Schönheitsreparaturen seit 01.01.2009 als unselbständigen Bestandteil der vertraglich vereinbarten Miete ansieht (vgl. auch OLG Frankfurt, NZM 2001, 418 [RE]: „Der Vermieter muss in diesem Fall auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des Anteils für Schönheitsreparaturen auch dann klagen, wenn er den Anteil der Schönheitsreparaturen unverändert lässt“). Es ist vielmehr eine Frage der Begründetheit der Klage, ob die Einbeziehung des Zuschlags in die bereits gezahlte Miete zutreffend und daher auch bei der Prüfung der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens mit einzubeziehen ist.

b) Mit Recht hat das Amtsgericht den im Erhöhungsschreiben der Klägerin ausgewiesene Zuschlag für Schönheitsreparaturen bei der Bestimmung der Ausgangsmiete berücksichtigt.

Entgegen der Ansicht der Berufung weicht das Amtsgericht mit seiner Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. die zu Teilinklusivmieten ergangenen Entscheidungen vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06 und 14.04.2010 -VIII ZR 120/09) ab, wonach die verlangte Vergleichsmiete dem Mietbegriff der Ausgangsmiete zu entsprechen hat, also die ortsübliche Miete zu bestimmen ist, die der Struktur der Ausgangsmiete entspricht (Bub/Treier aaO, Kapitel III Rn 1057).

Die Erhöhung der Kostenmiete durch Schreiben vom 12.11.2008 (dem letztmöglichen Zeitpunkt, vgl. Feßler WuM 2009, 90 ff unter 3.5) auf der Grundlage von § 10 Abs. 1 WoBindG i.V.m. §§ 28 Abs. 4 Satz 1, 5 a, 26 Abs. 4 II.BV ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht mit nutzerbezogenen Zuschlägen (etwa für Untervermietung) oder leistungsbezogene Zuschlägen (etwa für Möblierung) vergleichbar, die im frei finanzierten Wohnbau grundsätzlich zur Herstellung der Vergleichbarkeit im Sinne des § 558 a BGB herangezogen werden können (Schmidt/Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558 a Rn 51). Kostenbezogene Zuschläge, wie etwa für Schönheitsreparaturen, können im frei finanzierten Wohnungsbau zwar bei der Vereinbarung der Miete gesondert ausgewiesen werden, sind aber bei einer Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen, sondern stellen lediglich einen kalkulatorischen Anteil der vertraglich geschuldeten Miete dar, weshalb einem Mieter auch keine Rückforderungsansprüche hinsichtlich der gezahlten Kostenanteile nach beendetem Mietverhältnis zustehen, wenn der Vermieter keine Schönheitsreparaturen/Renovierung durchgeführt hatte (vgl. etwa Kammerentscheidung vom 20.02.2009 - 3 S 261/08; OLG Frankfurt, NJW-RR 2001, 945 f).

Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass die Mieterhöhung vom 12.11.2008 - damals galten Wohnungsbindungsgesetz und zweite Berechnungsverordnung noch - mit Recht (BGH Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09) auf einen Kostenansatz für Schönheitsreparaturen gestützt wurde. Gesondert ausgewiesen wurde dieser Kostenansatz/„Zuschlag“ in der neu geforderten Grundmiete von 369,71 EUR nicht. Diese Grundmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen gilt gem. § 32 Abs. 2 LWoFG ab 01.01.2009 damit als vertraglich geschuldete Miete, unabhängig davon, wie es zu dieser Grundmiete gekommen ist. Zwar hat die Rechtsvorgängerin der Klägerin in dem späteren Mieterhöhungsverlangen vom 23.04.2012 den Kostenansatz für Schönheitsreparaturen wieder aus der Grundmiete „herausgerechnet“ und gesondert als „Zu. Schönheitsrepar.“ ausgewiesen, doch stellt die Zustimmung der Beklagten zu dieser Erhöhung nicht gleichzeitig eine Zustimmung zur Änderung der Mietstruktur dar. Es kommt damit auch nicht weiter darauf an, welche Folgen sich aus einer solchen Vertragsänderung ergäben und ob dieses Mieterhöhungsverlangen entsprechend wohl allgemeiner Ansicht damit unwirksam wäre (offen gelassen von BGH Urteil vom 10.10.2007 -VIII ZR 331/06).

Das Amtsgericht ist daher zutreffend von einer Ausgangsmiete in Höhe von 369,71 EUR zzgl. 31,00 EUR entsprechend der Erhöhung vom 23.04.2012 und damit von insgesamt 400,71 EUR ausgegangen. Von der Berufung nicht angegriffen und zutreffend hat das Amtsgericht auch festgestellt, dass ein Zuschlag auf die Basismiete nach dem Freiburger Mietspiegel für einen gut nutzbaren Balkon vorliegend nicht gerechtfertigt ist.

Unter Zugrundelegung der Basismiete nach dem Mietspiegel ergibt sich damit eine Vergleichsmiete von 76,53 m² x 6,95 EUR = 531,88 EUR. Unter Berücksichtigung des nach § 3 Abs. 1 der Städtischen Satzung (deren Wirksamkeit nicht in Frage gestellt wird; zum Rechtsweg insoweit: BVerwG Urt. v. 18.04.2013 - 5 CN 1/12 - gegen VGH Baden-Württemberg Urt. v. 14.12.2011 - 3 S 2611/09) vorzunehmenden Abschlags von 25 % ergibt sich eine Miete von 398,91 EUR. Diese liegt unter dem Betrag von 400,71 EUR, der von den Beklagten bislang als vereinbarte Miete ohne Heiz- und sonstige Betriebskosten bezahlt wird.

Etwas anderes folgt schließlich auch nicht daraus, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung (weiterhin) um preisgebunden Wohnraum handelt.

Der Bundesgerichtshof hat die Wirksamkeit eines Zuschlags im Bereich der Kostenmiete ausdrücklich damit begründet, dass die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum - anders als die Vergleichsmiete bei preisfreiem Wohnraum - nach Kostenelementen ermittelt wird und sich nicht nach der marktüblichen Miete richtet. Dementsprechend ist für die Kostenmiete in § 28 Abs. 4 II.BV ein Zuschlag für den Fall, dass der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, ausdrücklich für zulässig erklärt worden (BGH Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09; Urteil vom 12.12.2012 - VIII ZR 181/12: Zuschlag zulässig weil „der Vermieter angesichts seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen einen geringeren Betrag als die Kostenmiete erhält“). Maßgeblicher Anknüpfungspunkt ist damit die Geltung des Kostenmietprinzips und nicht, ob es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt oder nicht. Fällt die Bindung an die Kostenmiete weg, etwa weil eine Wohnung nicht mehr den Preisbindungsvorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes bzw. entsprechenden Nachfolgeregelungen der Bundesländer unterliegt, geht der nach § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten Berechnungsverordnung ermittelte Bestandteil in der nunmehr zu entrichtenden Miete auf, ohne dass dieser Kostenansatz zu einem gesondert zu zahlenden Zuschlag geworden ist (BGH Urteil vom 09.11.2011 VIII ZR 87/11). Mit der Einführung von § 32 Landeswohnraumförderungsgesetz bezweckte der Gesetzgeber ausdrücklich die Ablösung des Kostenmietrechts durch eine Überführung in ein Mietsystem mit Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete und damit die vollständige Aufgabe des Kostenmietprinzips. Mit der Beseitigung des Kostenmietprinzips sollten nicht nur die darauf bezogenen Vorschriften im Wohnungsbindungsgesetz, der Neubaumietverordnung 1970 und der zweiten Berechnungsverordnung obsolet werden (§ 34 LWoFG), vielmehr sollte auch das komplexe System der Ermittlung und Erhöhung der Kostenmiete entbehrlich werden. Für Mieterhöhungen sollten allein die §§ 557 ff BGB (i.V.m. entsprechenden Satzungen der Gemeinden) gelten (§ 32 Abs.2 S.2 iVm § 32 Abs.3 S.1 LWoFG; LT-Drs. 14/1767 S. 89 ff.). Mit der Abschaffung der Kostenmiete entfällt dann aber auch die Grundlage für die weitere getrennte Berücksichtigung eines Zuschlags nach § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten Berechnungsverordnung; dieser geht vielmehr in der neuen - als vertraglich vereinbart geltenden - Miete nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz auf (so ausdrücklich: Schmidt/Futterer-Börstinghaus § 558 a Rn 53).

c) Schließlich hat die Berufung auch nicht deshalb Erfolg, weil in der Einführung zum maßgeblichen Freiburger Mietspiegel (S. 9) ausgeführt ist, dass der Mietpreis keine „Kostenansätze für Schönheitsreparaturen“ enthalte.

Zunächst einmal ergibt sich insoweit aus der Dokumentation zum Freiburger Mietspiegel 2013 der Stadt Freiburg bzw. dem Interviewerhandbuch zur Erhebung, dass bei der Datenerhebung öffentlich geförderte Wohnungen unberücksichtigt blieben, wie auch das Amtsgericht unangefochten festgestellt hat. Ebenso unangefochten und zutreffend sind dessen Feststellungen, dass nicht ersichtlich ist, dass der Erhebung in nennenswertem Umfang Wohnungen zugrunde lagen, bei denen vertraglich besonders ausgewiesene Zuschläge dafür erhoben werden, dass nach der jeweils zugrunde liegenden mietvertraglichen Regelung nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat und daher vom Regelfall einer vertraglichen Überbürdung auszugehen ist. Die Richtigkeit dieser Feststellung ergibt sich zudem schon aus dem Erhebungsfragebogen zum Freiburger Mietspiegel selbst. Dort wird in den Fragen 25, 26 nach den Nettokaltmieten und verschiedenen Zuschlägen gefragt, nicht aber nach einem Zuschlag für Schönheitsreparaturen, wobei in der Dokumentation ergänzend darauf hingewiesen wird (S. 12), dass die Erhebung der weiteren Mietenbestandteile lediglich der Plausibilisierung der gemachten Angaben diente. Eine Frage danach, wer die Schönheitsreparaturen trägt, enthält die Erhebung -möglicherweise im Gegensatz zu Erhebungen zu früheren Mietspiegeln- nicht. Im Übrigen käme es hierauf auch nicht an, da der in der Grundmiete aufgegangene Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht als ein weiterer wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichtigen und der im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen ist. Denn das Vorhandensein eines derartigen Mietbestandteils gehört nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen. Zwar erfassen diese Vergleichskriterien die für eine Bestimmung der Miethöhe maßgeblichen Einflüsse nicht vollständig. Sie lassen sich zumindest aber nicht hinsichtlich solcher Faktoren erweitern, die nicht den in ihnen zum Ausdruck kommenden unmittelbaren Bezug zum Gebrauchswert einer Wohnung haben, so dass Umstände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Vergleichsmiete grundsätzlich ebenso ohne Bedeutung sind, wie etwa die Art der Finanzierung des gemieteten Wohnraums. Gleiches gilt für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses wie z.B. das Vorhandensein einer Renovierungsklausel oder sonstiger Kostenklauseln (BGH Urteil vom 09.11.2011 - VIII ZR 87/11 unter Rn 21).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht auf der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und den eindeutigen landesgesetzlichen Regelungen zur Abschaffung des Kostenmietenprinzips. Von der Rechtsprechung der Kammer abweichende Entscheidungen sind nicht bekannt.

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 540 Inhalt des Berufungsurteils

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.: die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.: eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.

Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG | § 10 Einseitige Mieterhöhung

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.

(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.: entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.