Landgericht Frankenthal (Pfalz) Urteil, 19. Nov. 2014 - 2 S 95/14

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Ludwigshafen a. Rh. vom 20. März 2014 wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 3.084,48 € festgesetzt.

IV. Die Revision wird zugelassen.

V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, ebenfalls die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts.

I.

Die Klägerin begehrt aufgrund gewillkürter Prozessstandschaft klagend von der Beklagten als Betreiberin der Cafebar „X" im Einkaufszentrum … für die … Werbegemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts Zahlung von Werbebeiträgen in Höhe von halbjährlich jeweils 1.542,24 € für die beiden Halbjahre des Jahres 2013 aufgrund eines mit der Beklagten geschlossenen Werbevertrages. Die Gewerberäume mietete die Beklagte mit Mietvertrag vom 20. Januar/18. Februar 2010 - zum näheren Inhalt wird auf Bl. 13 ff. d. A. Bezug genommen - mit der … GmbH & Co. KG, welche bei Vertragsschluss durch die Klägerin vertreten wurde. Am gleichen Tage – zum näheren Inhalt wird auf Bl. 32 ff. d. A. Bezug genommen - schloss sie, wiederum vertreten durch die Klägerin, mit der Werbegemeinschaft eine Vereinbarung, wonach sie der in der ... Galerie ... bestehenden Werbegemeinschaft in der Rechtsform des bürgerlichen Rechts auf der Grundlage des dort als Anlage beigefügten Gesellschaftsvertrages - zum näheren Inhalt wird auf Bl. 36 ff. d. A. Bezug genommen - ab Mietbeginn beitrete. Die Höhe des halbjährlichen Werbebeitrags regelt § 2 Abs. 1 dieser Vereinbarung, wonach der Mieter 1 % des im Mietobjekt erzielten jährlichen Umsatzes, mindestens jedoch 3,60 € monatlich pro qm als Werbebeitrag zahlt. Die Werbebeiträge sind halbjährlich jeweils im Voraus zu zahlen. In § 2 Nr. 1 der Vereinbarung betreffend die Werbegemeinschaft ist zudem geregelt, dass der Werbebeitrag den 1,5-fachen Wert des Mindestwerbebeitrages bzw. des gemäß Ziff. 2. beschlossenen Werbebeitrages nicht überschreiten soll. In § 2 Nr. 2 ist sodann geregelt, dass der Mieter verpflichtet ist, den von der Werbegemeinschaft beschlossenen Beitrag zu zahlen, soweit nicht die in Ziff. 1. getroffene Umsatz abhängige Regelung zum Tragen kommt, sollte die Werbegemeinschaft einen über den in Ziff. 1. genannten Mindestwerbebeitrag hinausgehenden Betrag beschließen. Im Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Klägerin (Bl. 48 ff. d. A.) hat die Werbegemeinschaft in § 7 die Klägerin ermächtigt, die zu entrichtenden Beitragszahlungen im eigenen Namen erforderlichenfalls auch gerichtlich geltend zu machen. Der Mietvertrag wurde auf die Dauer von 10 Jahren geschlossen. In § 7 des Werbevertrages ist die Dauer desselben an die Dauer des Mietvertrages gekoppelt. Die Beklagte hat mit Schreiben vom 14. August 2013 ihre Mitgliedschaft in der Werbegemeinschaft gekündigt.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 3.084,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 1.542,24 € seit 16. Januar sowie seit 16. Juli 2013 zu zahlen.

Die Beklagte hat dagegen ihren Klageabweisungsantrag im Wesentlichen darauf gestützt, die ECE-Gruppe, zu der die Klägerin gehöre, habe in der Vergangenheit ihre Mieter im Einkaufszentrum in den Mietverträgen formularmäßig dazu verpflichtet, in eine Werbegemeinschaft in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts einzutreten. Nachdem diese Praxis an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NZM 2006, 775) gescheitert sei, versuche die Gruppe mit den vorliegenden Vertragsgestaltungen die Vorgaben der BGH-Rechtsprechung zu umgehen. Die Regelungen verstießen gegen § 307 BGB. Der Fortbestand des Geschäftsbesorgungsvertrages werde mit Nichtwissen bestritten.

Die Klägerin hat daraufhin entgegnet, der Beklagten habe es frei gestanden, beide Verträge zu unterzeichnen.

Das Amtsgericht hat mit dem nunmehr angefochtenen Urteil der Klage stattgegeben: Die Klägerin sei aktivlegitimiert, die Beklagte bestreite den Fortbestand des Geschäftsbesorgungsvertrages lediglich ins Blaue hinein. Die klägerseits getroffene Vertragsgestaltung stelle keine Umgehung des AGB-Rechtes dar. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Falle sei die Mieterin in einer Formularklausel des Mietvertrages verpflichtet worden, „auf Verlangen des Vermieters einer Werbegemeinschaft beizutreten. Details werden vom Vermieter festgelegt". Vorliegend habe dagegen die Beklagte zum Mietvertrag einen separaten Vertrag für den Beitritt zur Werbegemeinschaft geschlossen in der dort ausdrücklich genannten Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Damit sei der Beklagten unmissverständlich klar gemacht worden, dass zusätzlich zu ihren mietvertraglichen Pflichten auch gesellschaftsrechtliche Verpflichtungen hinzukämen. Der Beklagten habe es insoweit freigestanden, sich auf diese Vertragsverhältnisse einzulassen. Auch die Höhe der Beiträge sei ausreichend transparent geregelt. Die vorsorgliche Kündigung könne die im Voraus begründeten Zahlungsverpflichtungen für die beiden Halbjahre 2013 nicht mehr zu Fall bringen. Im Übrigen sei insoweit zulässiger Weise der Fortbestand des Werbevertrages an den Mietvertrag gekoppelt.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, mit welcher sie weiterhin das Ziel der Klageabweisung verfolgt sowie zusätzlich die Zulassung der Revision beantragt:

Nachdem ursprünglich die ECE-Gruppe und auch die Klägerin ihren Mieter jeweils in formularvertraglich geschlossenen Mietverträgen zum Beitritt zur Werbegemeinschaft verpflichtet hätten, habe man nun nach der entsprechenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs lediglich formal die Regelung in 2 Verträge aufgespalten. Beide Verträge stellten jedoch für sich genommen Formularverträge dar. Auch schließe die Klägerin keinen Mietvertrag mit kleineren Mietern ab, wenn diese nicht der Werbegemeinschaft beiträten. Die Verträge stellten deshalb ein einheitliches Vertragswerk dar. Damit liege letztendlich eine Zwangsmitgliedschaft vor. Es liege der klassische Fall einer Umgehung im Sinne des § 306 a BGB vor. Damit sei die Prüfung nach § 307 BGB eröffnet. Letztlich sei die Beklagte nach dem Gesamtklauselwerk formularvertraglich verpflichtet worden, der Werbegemeinschaft beizutreten. Im Übrigen sei der Beitritt auch deshalb unwirksam, weil der Beitrag für die Werbegemeinschaft der Höhe nach nicht begrenzt sei.

II.

Die zulässige Berufung führt im Ergebnis nicht zu dem mit ihrer Einlegung erstrebten Erfolg.

Die Frage der Prozessstandschaft, welche sich aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag ergibt, steht zwischen den Parteien nicht mehr im Streit, nachdem die Berufung die diesbezügliche Feststellung des Amtsgerichts nicht rügt.

Zu Recht hat das Amtsgericht auch die Beklagte zur Zahlung der Werbebeiträge aus der diesbezüglichen Vereinbarung verurteilt. Beide Verträge wurden unstreitig von der Beklagten unterzeichnet und sind auch rechtswirksam.

Entgegen der Auffassung der Berufung ist der Beitritt zur Werbegemeinschaft nicht deshalb unwirksam, da die Höhe der Beiträge intransparent und der Höhe nach letztendlich unbegrenzt sei. In § 2 der Vereinbarung betreffend die Werbegemeinschaft verpflichtet sich der Mieter, 1 % des jährlichen Umsatzes, mindestens jedoch 3,60 € monatlich pro Quadratmeter angemieteter Ladenfläche als Werbebeitrag abzuführen. Damit ist dem Transparenzgebot ausreichend Rechnung getragen, wonach der Beklagten zumindest ein grobes Bild über die zusätzlich anfallende Kosten verschafft werden muss. Insoweit unterscheidet sich die vorliegende Vertragskonstellation von der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Klausel deutlich. Dort war lediglich formuliert „die Kosten werden gemäß den Flächen laut § 8 des Mietvertrages abgerechnet. Der Vermieter ist berechtigt, aus berechtigtem Anlass einen anderen Schlüssel zu bestimmen." Auch eine Höchstgrenze lässt die eingangs zitierte Klausel nach § 2 der Vereinbarung über die Werbegemeinschaft ausreichend erkennen.

Ein Umgehungstatbestand nach § 306 a BGB liegt nicht vor. Danach finden die Vorschriften des AGB-Rechtes auch Anwendung, wenn sie durch anderweitige Gestaltung umgangen werden sollen. Dies ist zu bejahen, wenn eine vom Gesetz verbotene Regelung bei gleicher Interessenlage durch eine andere rechtliche Gestaltung erreicht werden soll, die objektiv nur den Sinn haben kann, dem gesetzlichen Verbot zu entgehen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Der Bundesgerichtshof hat die betreffenden Vertragsklauseln nicht etwa deshalb für unwirksam erachtet, weil der Mieter sich dort parallel zum Mietvertrag zum Beitritt einer Werbegemeinschaft in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts verpflichtet hätte. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr die Klausel wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot für unwirksam erachtet, welchem jedoch nach dem oben Ausgeführten Genüge getan ist. Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin gesehen, dass die Werbegemeinschaft nach § 9 des Mietvertrages - nach Wahl des Vermieters - auch in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts begründet werden könnte, was die neue Gesellschafterin mit weitgehenden Haftungsrisiken in Verbindung bringe. Dieses Verbot einer unangemessenen Beteiligung der Beklagten im Rahmen einer vorformulierten Klausel des Mietvertrages wird jedoch nicht im Sinne des § 306 a BGB durch den abgeschlossenen Werbevertrag umgangen. Die Beklagte hat sich insbesondere nicht etwa im Rahmen des Mietvertrages durch eine Formularklausel insoweit in die Hände eines Dritten für die Entscheidung über den Beitritt und die gewählte Gesellschaftsform begeben. Sie hat vielmehr selbst und in Kenntnis der konkreten Gesellschaftsform sowie der auf sie zukommenden Belastungen - die übrigen ergeben sich aus dem Gesetz - am gleichen Tage wie den Mietvertrag den Beitritt unterschrieben. Unterlag damit der Beitritt und damit auch die Gesellschaftsform der alleinigen selbstverantwortlichen Entscheidung der Beklagten, greift § 306 a BGB nicht ein. Dem steht im Übrigen auch nicht die - bestrittene - Behauptung der Beklagten entgegen, die Klägerin schließe beide Verträge ausschließlich nur gemeinsam. Nach der bereits zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist es nämlich gerade nicht ungewöhnlich, dass es den Mietern in Einkaufszentren vertraglich zur Pflicht gemacht wird, auch der betreffenden Werbegemeinschaft beizutreten.

Nachdem abschließend bei Gewerberaummietverträgen auch die zehnjährige Bindungszeit für die Vermietung rechtlich nicht zu beanstanden ist, hat das Amtsgericht im Ergebnis zu Recht die Beklagte zur Zahlung der Beiträge für das Jahr 2013 trotz entsprechender Kündigung verurteilt.

Im Ergebnis war deshalb die Berufung mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 ZPO. Die Zulassung der Revision ergibt sich aus § 543 ZPO, da aufgrund der klägerischen Darstellung zu einer Vielzahl geschlossener Verträge mit gleichartigen Klauseln von einer grundsätzlichen Bedeutung der Sache auszugehen ist.