Bundesgerichtshof Urteil, 17. Sept. 2008 - XII ZR 61/07

bei uns veröffentlicht am17.09.2008

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 61/07 Verkündet am:
17. September 2008
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3; SchuldRAnpG §§ 4, 16

a) Die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nach der der Vermieter das Mietverhältnis
nur dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für mehr als einen
Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug geraten
ist, gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten
- hier: jährlich - zu entrichten ist.

b) Das Sonderkündigungsrecht, das § 16 SchuldRAnpG dem Grundstückseigentümer
für den Fall des Todes des Nutzers gegenüber dessen Erben einräumt
, besteht nicht gegenüber einem Erben, der aufgrund eines vor dem
Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grundstücks geworden ist.
BGH, Urteil vom 17. September 2008 - XII ZR 61/07 - LG Potsdam
AG Königs Wusterhausen
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. September 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die
Richter Sprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 30. März 2007 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Räumung und Herausgabe eines in der Gemeinde B. in Brandenburg belegenen und 1998 an sie nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen zurückgegebenen Grundstücks.
2
Der Rat der Gemeinde B. hatte mit dem Vater der Beklagten 1962 einen als Mietvertrag überschriebenen Vertrag über die entgeltliche Nutzung des Grundstücks geschlossen. Der Vater sollte berechtigt sein, das dort "vorhandene , mit einem Notdach versehene Gebäude nach seinem Geschmack auszubauen , einen Zaun aufzustellen und andere Einrichtungen zu schaffen, die seiner Erholung dienen". Der Vertrag sollte vom 1. Oktober 1962 bis 30. September 1967 gelten und sich jeweils um ein Jahr verlängern, wenn er nicht sechs Monate vor Beendigung gekündigt würde. Der monatliche Mietpreis sollte bis zum 10. eines jeden Monats gezahlt werden.
3
Nach dem Tod ihrer Eltern (der Vater verstarb 1979, die Mutter 1989), aber vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründete die Beklagte auf dem Grundstück ihren Hauptwohnsitz. In der Folgezeit wurde das Nutzungsentgelt wiederholt erhöht; außerdem wurde nunmehr ein Jahresentgelt vereinbart, das unstreitig als Einmalbetrag - und zwar nach der Behauptung der Klägerin jährlich im Voraus - gezahlt werden sollte. Die Zahlung des Entgelts für 1998/1999 erfolgte im Juni 1999, für 1999/2000 im Februar 2000, für 2000/2001 und für 2001/2002 jeweils im Januar 2001 bzw. 2002, für 2002/2003 im Dezember 2002, für 2003/2004 und 2004/2005 jeweils im Oktober 2003 bzw. 2004. Die Zahlung des Entgelts für 2005/2006 erfolgte am 31. Mai und 2. Juni 2006, nachdem die Klägerin das Nutzungsverhältnis mit Schreiben vom 24. Mai 2006 fristlos , hilfsweise zum 30. September 2007, gekündigt hatte und ihre Prozessbevollmächtigten die an sie abgetretene Entgeltforderung im Mahnverfahren geltend gemacht hatten.
4
Im Berufungsrechtszug kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis mit Schreiben vom 10. Oktober 2006 nunmehr unter Berufung auf § 16 SchuldRAnpG, weil ihr erst jetzt bekannt geworden sei, dass die Eltern der Beklagten verstorben seien. Ferner erklärte sie mit Schreiben vom 17. Oktober 2006 die Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken. Mit Schreiben vom 7. November 2006 kündigte sie das Nutzungsverhältnis erneut, weil die Beklagte das Entgelt für 2006/2007 nicht geleistet habe.
5
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter.

Entscheidungsgründe:

6
Die Entscheidung beruht, unbeschadet der Säumnis der Beklagten, auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 ff.). Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

I.

7
Nach Auffassung des Landgerichts steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks nicht zu. Die Klägerin habe mit ihrem Schreiben vom 24. Mai 2006 das zwischen den Parteien bestehende Nutzungsverhältnis nicht wirksam nach § 543 BGB gekündigt, da sich die Beklagte mit der (am 31. Mai und 2. Juni 2006 erfolgten) Zahlung des Mietzinses für 2005/2006 nicht im Verzug befunden habe. Nach den getroffenen Abreden habe das Nutzungsentgelt zwar nicht mehr, wie ursprünglich vorgesehen, monatlich (bis zum 10. des jeweiligen Kalendermonats), sondern nunmehr als Jahresbetrag (jeweils für die Zeit vom 1. Oktober bis 30. September ) entrichtet werden müssen. Die Klägerin habe indes nicht bewiesen, dass - nach der Umstellung auf eine jährliche Zahlungsweise - die bisherige Vorauszahlung des Mietzinses habe beibehalten werden sollen; allerdings hätten die Parteien im Hinblick auf die bisherige Handhabung die gesetzliche Regelung, die eine quartalsweise Zahlung vorsehe (§ 551 Abs. 2 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB), abbedungen.
8
Auch die Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken rechtfertige eine außerordentliche Kündigung des Nutzungsverhältnisses im Hinblick auf § 24 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht. Nach dieser Vorschrift sei der eigenmächtige Übergang zur dauernden Wohnnutzung eines Grundstücks nur dann als vertrags- widriges Verhalten einzustufen, wenn der Vertragspartner dem ausdrücklich widersprochen habe. Einen solchen Widerspruch durch die staatlichen Organe der DDR bzw. nach dem Beitritt durch die Gemeinde B., denen die Wohnnutzung aufgrund der Ummeldung der Beklagten bekannt gewesen sei, habe die Klägerin nicht vorgetragen. Im Übrigen wäre eine - erstmals im Berufungsverfahren - auf vertragswidrige Wohnnutzung durch die Klägerin gestützte Kündigung verwirkt, nachdem die Klägerin diese Nutzung seit der Übernahme der Verwaltung (1998) stets hingenommen habe. Aus dem Umstand, dass die Klägerin sämtliche für die Beklagte bestimmten Schreiben an die Adresse des von dieser genutzten Grundstücks gerichtet und diese Adresse in der Klagschrift auch als deren ladungsfähige Anschrift angegeben habe, ergebe sich, dass die Klägerin von einem dauernden Aufenthalt der Beklagten auf dem Grundstück ausgegangen sei.
9
Auch die auf § 16 SchuldRAnpG gestützte Kündigung vom 10. Oktober 2006 habe das Nutzungsverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift, die dem Eigentümer beim Tod des Nutzers ein außerordentliches Kündigungsrecht einräume, lägen nicht vor. Vielmehr sei die Beklagte als Erbin ihrer Eltern vor dem Beitritt selbst Nutzerin des Grundstücks geworden, denn die auf den §§ 312 ff. des Zivilgesetzbuchs der DDR (im folgenden: ZGB) beruhende Rechtsposition des Nutzungsberechtigten sei ein dem Wesen des persönlichen Eigentums entsprechendes Recht im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 2 ZGB und habe deshalb gemäß § 362 Abs. 2 ZGB vererbt werden können.
10
Eine Umdeutung der außerordentlichen Kündigung der Klägerin in eine ordentliche Kündigung sei im Hinblick auf § 23 SchuldRAnpG ausgeschlossen.

II.

11
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Räumungs- und Herausgabeverlangen der Klägerin ist nicht begründet.
12
1. Zwischen den Parteien besteht ein Vertrag über die entgeltliche Nutzung des Grundstücks. Das ergibt sich bereits aus der bisherigen Handhabung der Parteien. Die Klägerin hat spätestens seit 1998 - selbst handelnd - die Nutzung des Grundstücks durch die Beklagte hingenommen und dafür ein Entgelt verlangt und vereinnahmt.
13
Das Nutzungsverhältnis über das Grundstück ist als Mietvertrag im Sinne des § 535 BGB anzusehen (zur Anwendbarkeit des BGB vgl. § 6 SchuldRAnpG). Das ergibt sich bereits aus dem ursprünglichen, vom Vater der Beklagten 1962 abgeschlossenen und von den Parteien fortgesetzten Vertrag, der - noch unter der Geltung des BGB - als Mietvertrag bezeichnet war und eine Nutzung des Grundstücks zu Erholungszwecken vorsah. Der Umstand, dass der Vater - nach dem später geltenden Recht sogar ausdrücklich (vgl. § 2 Abs. 2 EGZGB i.V.m. § 313 Abs. 1 Satz 2 ZGB) - auch berechtigt war, sich den Ertrag von ihm vorgenommener Anpflanzungen anzueignen, steht der Qualifikation als Mietvertrag nicht entgegen; denn dieses Fruchtziehungsrecht (vgl. § 581 Abs. 1 Satz 1 BGB) hat das Nutzungsverhältnis jedenfalls nicht vorrangig geprägt (zur Abgrenzung von Miet- und Pachtvertrag vgl. etwa MünchKomm /Harke BGB 4. Aufl. § 581 Rdn. 16 m.w.N.).
14
2. Die Klägerin hat diesen Mietvertrag nicht wirksam gekündigt.
15
a) Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB (zur Anwendbarkeit des neuen Mietrechts auf Altverträge vgl. Art. 229 § 3 Nr. 1 EGBGB e contr.) kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug geraten ist; dies gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten - etwa jährlich - zu entrichten ist. Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Die Beklagte hat die Miete für 2005/2006 am 31. Mai und 2. Juni 2006 entrichtet. Auch wenn man - mit dem Vortrag der Klägerin - von einer vereinbarten Vorfälligkeit des Jahresmietzinses am 1. Oktober 2005 bzw. am 1. Oktober 2006 für den neu beginnenden Mietzeitraum (Oktober 2005 bis September 2006; Oktober 2006 bis September 2007) ausgeht, war die Beklagte zu keinem Zeitpunkt mit der Miete für mehr als einen Termin in Verzug. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Parteien keinerlei Abrede über die Fälligkeit getroffen hätten und der vereinbarte Mietzins pro Jahr deshalb gemäß § 551 Abs. 2 BGB a.F. (= § 579 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F.; vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB) zu je ¼ quartalsweise zu zahlen wäre. Dies hat die Klägerin jedoch nicht, auch nicht hilfsweise, vorgetragen und wäre auch mit der bisherigen Handhabung der Parteien, nach der der Jahresmietzins stets als Einmalbetrag gezahlt wurde, nicht zu vereinbaren.
16
b) Auch die Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, 3 BGB nicht; denn insoweit fehlt es bereits an der von § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB geforderten Abmahnung, die der Kündigung vorausgehen muss. Im Übrigen wäre eine auf die Wohnnutzung des Grundstücks gestützte Kündigung auch verwirkt (§ 242 BGB). Nach den - durchaus plausiblen, jedenfalls aber revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden - tatrichterlichen Feststellungen war der Klägerin bereits seit der Übernahme der Verwaltung des Grundstücks (1998) bekannt, dass die Beklagte auf dem Grundstück ihren Lebensmittelpunkt genommen hatte; nichts anderes gilt für die zuvor im Auftrag des Grundstückseigentümers tätige Verwalterin. Die Beklagte durfte sich deshalb bei objektiver Betrachtung darauf einrichten, dass ihr die - jedenfalls seit 1990 praktizierte - Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken von der Klägerin, die - ebenso wie die frühere Verwalterin - die Beklagte stets unter der Adresse des Grundstücks angeschrieben hat, auch künftig nicht verweigert würde. Unter diesen Umständen widerspricht es Treu und Glauben, wenn die Klägerin trotz dieser seit längerem bestehenden Kenntnis und Duldung die Wohnnutzung der Beklagten nunmehr erstmals im Berufungsverfahren beanstandet und als Kündigungsgrund gleichsam "nachgeschoben" hat.
17
c) Der Klägerin steht auch kein Sonderkündigungsrecht nach § 16 SchuldRAnpG zu.
18
Zwar unterliegt das Mietverhältnis mit der Beklagten dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Denn deren Nutzungsrecht an dem Grundstück beruht ursprünglich auf dem von ihrem Vater 1962 geschlossenen Mietvertrag, der - wie dargelegt - eine Nutzung des Grundstücks zur "Erholung" vorsah (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 3 SchuldRAnpG). Die durch diesen Vertrag begründeten Rechte und Pflichten sind - vor dem Beitritt - mit dem Tod der Eltern der Beklagten auf diese als Erbin (ihrer Eltern) bzw. Erbeserbin (ihres Vaters) übergegangen. Die Erbfolge nach den Eltern der Beklagten bestimmt sich, weil vor dem Beitritt verstorben , nach dem Recht des ZGB (Art. 235 Abs. 1 Satz 1 EGBGB). § 363 ZGB sieht eine Gesamtnachfolge des Erben in das Vermögen des Erblassers vor. Vererbbares Vermögen ist das Eigentum des Erblassers. Darunter fallen alle zum persönlichen Eigentum im Sinne des § 23 ZGB gehörenden Rechte (Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975 und zum Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, 1983, § 363 ZGB Anm. 2.1.). Dazu zählen auch die Rechte des Nutzers - hier der Eltern der Beklagten - aus einem Grundstücksnutzungsvertrag (Kommentar zum Zivilgesetzbuch aaO § 313 ZGB Anm. 3.2. a.E.; Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl., Rdn. 229). Die Erbenstellung der Beklagten hat das Landgericht, wenn auch ohne nähere Herleitung, festgestellt. Sie folgt aus der gesetzlichen Erbfolge der Beklagten als einzigem Kind seiner Eltern, das nach § 365 Abs. 1 Satz 1 ZGB gemeinsam und zu gleichen Teilen mit seiner Mutter seinen Vater und - nach dem Tod auch der Mutter - diese beerbt hat. Der Umstand, dass der somit von der Beklagten als Rechtsnachfolgerin ihrer Eltern fortgesetzte Vertrag nach dem Beitritt geändert worden ist, indem die Vertragsparteien den bisherigen monatlichen Mietzins durch die Vereinbarung eines Jahresentgelts ersetzt haben, steht der Anwendung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nicht entgegen (Senatsurteil vom 11. Juli 2007 - XII ZR 113/05 - NJW-RR 2008, 97).
19
Das Kündigungsrecht, das § 16 SchuldRAnpG dem Grundstückseigentümer für den Fall des Todes des Nutzers gegenüber dessen Erben einräumt, besteht jedoch nicht gegenüber einem Erben, der - wie hier die Beklagte - aufgrund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grundstücks geworden ist. Das ergibt sich bereits aus dem auf künftige Erbfälle abstellenden Wortlaut der Vorschrift ("Stirbt der Nutzer, ist … der Grundstückseigentümer zur Kündigung … berechtigt"). Es folgt im Übrigen aus Sinn und Zweck der Regelung: Die vom SchuldRAnpG vorgesehenen befristeten Kündigungsbeschränkungen (vgl. § 23 SchuldRAnpG) dienen in erster Linie dem Schutz des Nutzers, der im Vertrauen auf den Fortbestand der vertraglichen Bindung vielfach persönliche Dispositionen getroffen hat. Stirbt der Nutzer, ist für einen weitergehenden Dispositionsschutz kein Raum. Der Grundstückseigentümer soll deshalb den Vertrag nach den Vorschriften des BGB gegenüber dem Erben fristgerecht kündigen können. Dieses Kündigungsrecht ist aber nur dann sinnvoll, wenn der Erbe nicht seinerseits Nutzer des Grundstücks (im Sinne des § 4 SchuldRAnpG) ist und in dieser Eigenschaft seinerseits den vom SchuldRAnpG angestrebten Dispositionsschutz beanspruchen kann. Das ist dann der Fall, wenn der Erbe das Nutzungsrecht bereits vor dem Beitritt durch Erbfall erlangt hat. Denn die Rechtsposition des Nutzers ist unabhängig davon schutzwürdig, ob das Nutzungsrecht auf einem mit dem Nutzer selbst geschlossenen Vertrag beruht oder - wie hier - als vertragliches Recht des Erblassers von ihm im Erbgang erworben worden ist.
20
d) Eine - von der Klägerin hilfsweise erklärte - ordentliche Kündigung kommt jedenfalls derzeit nicht in Betracht, da § 23 SchuldRAnpG eine solche Kündigung ausschließt.
Hahne RiBGH Sprick ist urlaubsbedingt Weber-Monecke verhindert zu unterschreiben. Hahne Wagenitz Klinkhammer
Vorinstanzen:
AG Königs Wusterhausen, Entscheidung vom 19.07.2006 - 20 C 257/06 -
LG Potsdam, Entscheidung vom 30.03.2007 - 6 S 21/06 -

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BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags


(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und..

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Oberlandesgericht Dresden Urteil, 24. Feb. 2021 - 5 U 1782/20

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*Oberlandesgericht Dresden* *Urteil vom 24.02.2021* *Az.: 5 U 1782/20* *In dem Rechtsstreit* X. Grundstücksverwaltung GmbH & Co. KG, ... vertreten durch die Komplementärin X. Grundstücksverwaltung Beteiligungs GmbH diese vertreten durch den...

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BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Wohnt der Nutzer in einem zum dauernden Wohnen geeigneten Wochenendhaus, kann er auch nach Ablauf der in § 23 genannten Fristen der Kündigung des Grundstückseigentümers widersprechen und die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Vertragsverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Grundstückseigentümers nicht zu rechtfertigen ist. Die §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden.

(2) Ist das Grundstück veräußert worden, kann der Erwerber vor Ablauf von drei Jahren seit der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch nicht kündigen, wenn er das Grundstück einer in § 23 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 Nr. 1 und 2 genannten Verwendung zuführen will. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der auf die Veräußerung des Grundstücks gerichtete Vertrag vor dem 13. Januar 1994 abgeschlossen worden ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind nicht anzuwenden, wenn der Grundstückseigentümer oder der andere Vertragschließende der Nutzung zu Wohnzwecken ausdrücklich widersprochen hatte.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn der Nutzer nach dem 20. Juli 1993 seine Wohnung aufgibt und ein Wochenendhaus nunmehr dauernd als Wohnung nutzt.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die Miete für ein Grundstück und für bewegliche Sachen ist am Ende der Mietzeit zu entrichten. Ist die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, so ist sie nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten. Die Miete für ein Grundstück ist, sofern sie nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist, jeweils nach Ablauf eines Kalendervierteljahrs am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten.

(2) Für Mietverhältnisse über Räume gilt § 556b Abs. 1 entsprechend.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Dieses Gesetz regelt Rechtsverhältnisse an Grundstücken in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Beitrittsgebiet), die aufgrund

1.
eines Vertrages zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung oder Freizeitgestaltung oder zur Errichtung von Garagen oder anderen persönlichen, jedoch nicht Wohnzwecken dienenden Bauwerken überlassen,
2.
eines Überlassungsvertrages im Sinne des Artikels 232 § 1a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche zu Wohnzwecken oder zu gewerblichen Zwecken übergeben oder
3.
eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages von einem anderen als dem Grundstückseigentümer bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 mit Billigung staatlicher Stellen mit einem Wohn- oder gewerblichen Zwecken dienenden Bauwerk bebaut
worden sind.

(2) Wurde das Grundstück einem anderen als dem unmittelbar Nutzungsberechtigten (Zwischenpächter) zum Zwecke der vertraglichen Überlassung an Dritte übergeben, sind die Bestimmungen dieses Gesetzes auch auf diesen Vertrag anzuwenden.

Die Bestimmungen dieses Gesetzes sind nur auf solche Verträge anzuwenden, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen worden sind.

(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten oder öffentlichen Rechts, die aufgrund eines Überlassungs-, Miet-, Pacht- oder sonstigen Vertrages zur Nutzung eines Grundstücks berechtigt sind.

(2) Ist der Vertrag mit einer Personengemeinschaft nach den §§ 266 bis 273 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik geschlossen worden, sind deren Mitglieder gemeinschaftlich Nutzer. Soweit die Nutzer nichts anderes vereinbart haben, sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gesellschaft anzuwenden.

(1) Auf die in § 1 Abs. 1 bezeichneten Verträge sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Miet- oder den Pachtvertrag anzuwenden, soweit dieses Gesetz nichts anderes bestimmt.

(2) Vereinbarungen, die die Beteiligten (Grundstückseigentümer und Nutzer) nach Ablauf des 2. Oktober 1990 getroffen haben, bleiben von den Bestimmungen dieses Gesetzes unberührt. Dies gilt unabhängig von ihrer Vereinbarkeit mit Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik auch für bis zu diesem Zeitpunkt getroffene Abreden, die vom Inhalt eines Vertrages vergleichbarer Art abweichen, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung eines Beteiligten führen und von denen anzunehmen ist, daß die Beteiligten sie auch getroffen hätten, wenn sie die durch den Beitritt bedingte Änderung der wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse vorausgesehen hätten.

(3) In einem Überlassungsvertrag getroffene Abreden bleiben nur wirksam, soweit es in diesem Gesetz bestimmt ist.

(1) Stirbt der Nutzer, ist sowohl dessen Erbe als auch der Grundstückseigentümer zur Kündigung des Vertrages nach § 564 Satz 2, § 580 des Bürgerlichen Gesetzbuchs berechtigt.

(2) Ein Vertrag nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 zur kleingärtnerischen Nutzung, Erholung oder Freizeitgestaltung wird beim Tod eines Nutzers mit dessen Ehegatten oder Lebenspartner fortgesetzt, wenn auch der Ehegatte oder Lebenspartner Nutzer ist.

(1) Der Grundstückseigentümer kann den Vertrag bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 nicht kündigen.

(2) Vom 1. Januar 2000 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nur kündigen, wenn er das Grundstück

1.
zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann oder
2.
alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen oder alsbald für diese Nutzung vorbereiten will.
In den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 ist die Kündigung auch vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat, nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß die beabsichtigte andere Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern.

(3) Vom 1. Januar 2005 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag auch dann kündigen, wenn er das Grundstück

1.
zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt oder
2.
selbst zu kleingärtnerischen Zwecken, zur Erholung oder Freizeitgestaltung benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Erholungsbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Berücksichtigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann.

(4) Vom 4. Oktober 2015 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen kündigen.

(5) Hatte der Nutzer am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet, ist eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer zu Lebzeiten dieses Nutzers nicht zulässig.

(6) Für Verträge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 über Grundstücke, die der Nutzer nicht bis zum Ablauf des 16. Juni 1994 bebaut hat, gilt der besondere Kündigungsschutz nach den Absätzen 1 und 2 nur bis zum 31. Dezember 2002, für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke nur bis zum 31. Dezember 1999. Absatz 5 ist nicht anzuwenden. Diese Verträge kann der Grundstückseigentümer auch dann kündigen, wenn er das Grundstück einem besonderen Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs. 1 des Investitionsvorranggesetzes zuführen will.

(7) Handelt es sich um ein Grundstück oder den Teil eines Grundstücks, das aufgrund eines Vertrages zur Errichtung von Garagen überlassen wurde, kann der Grundstückseigentümer abweichend von den Absätzen 1 bis 6 den Vertrag auch kündigen, wenn

1.
er als Wohnungsunternehmen gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 1 und § 5 Abs. 1 des Altschuldenhilfe-Gesetzes auf dem Grundstück gelegene Wohnungen an deren Mieter veräußern will und
2.
der Nutzer der Garage nicht Mieter einer auf dem Grundstück gelegenen Wohnung ist.
Der Nutzer kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Grundstückseigentümers nicht zu rechtfertigen ist.

(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.