Bundesgerichtshof Urteil, 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00

bei uns veröffentlicht am14.07.2004

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNIS- und ENDURTEIL
XII ZR 352/00 Verkündet am:
14. Juli 2004
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 138, 535 i.V. mit 581 a.F.
Besteht bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnis ein auffälliges Mißverhältnis
zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete oder Pacht, kann
hieraus allein noch nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen
werden. Vielmehr bedarf es angesichts der häufig auftretenden Bewertungsschwierigkeiten
der tatrichterlichen Prüfung, ob dieses Mißverhältnis für den
Begünstigten subjektiv erkennbar war (im Anschluß an Senatsurteil vom 13. Juni
2001 - XII ZR 49/99 - NJW 2002, 55).
BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00 - OLG Karlsruhe
LG Heidelberg
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. Juli 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vèzina

für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 29. November 2000 wird zurückgewiesen, soweit er mit ihr die Widerklage gegen den Widerbeklagten zu 3 auf Zahlung von rückständiger Pacht und Nebenkosten weiterverfolgt. Im übrigen wird auf die Revision des Beklagten das vorgenannte Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zu seinem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten im wesentlichen darum, ob ein zwischen ihnen geschlossener Gaststättenpachtvertrag wegen eines auffällig überhöhten Pacht-
zinses sittenwidrig und deswegen ein Kaufvertrag über das Inventar der Gaststätte ebenfalls nichtig ist. Der Beklagte verpachtete dem Kläger mit schriftlichem Vertrag vom 11. August 1993 die Gaststätte T. in H. für monatlich 6.000 DM einschließlich Mehrwertsteuer zuzüglich Nebenkosten. Der Kläger hat dem Beklagten gemäß § 6 des Pachtvertrags eine Kaution in Höhe von 24.000 DM in Form einer schriftlichen Bankbürgschaft gestellt, über die beide Parteien nur gemeinsam verfügen können. Der Kläger und der Widerbeklagte zu 3 (M. B. ) kauften ebenfalls am 11. August 1993 das Inventar der Gaststätte zum Preis von 110.000 DM vom Beklagten. Einen Teilbetrag von 70.000 DM zahlten der Kläger und der Widerbeklagte zu 3, die in dieser Höhe ein Darlehen ihrer Brauerei erhalten hatten, vereinbarungsgemäß sofort. Den Restbetrag von 40.000 DM sollten sie in monatlichen Raten von 1.000 DM ab 1. September 1993 leisten. Hiervon haben sie insgesamt 14.000 DM bezahlt, so daß noch 26.000 DM offen sind. Mit Vertrag vom 10. Februar 1994 verpachtete der Beklagte die Gaststätte an die Widerbeklagte zu 2 (Z. T. Gaststättenbetriebs GmbH) für eine monatliche Pacht von 6.000 DM zuzüglich 450 DM Nebenkosten einschließlich Mehrwertsteuer, wobei streitig ist, ob der Widerbeklagte zu 3, der für die Widerbeklagte zu 2 handelte, auch Pächter werden sollte. Im Januar 1995 kündigte die Widerbeklagte zu 2 das Pachtverhältnis fristlos mit der Begründung, die Pacht sei auffällig überhöht. Anfang März 1995 kündigte auch der Beklagte das Pachtverhältnis fristlos wegen rückständiger Pachtzinsen. Die Gaststätte wurde am 10. März 1995 geräumt, wobei streitig ist, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang das Inventar in der Gaststätte verblieben oder mitgenommen worden ist. Im Zeitpunkt der Räumung der Gaststätte waren die Nebenkosten für die Monate November 1994 bis Februar 1995 in Höhe von monatlich 450 DM und die Pacht für Dezember 1994 bis Februar
1995 von monatlich 6.000 DM sowie der Anteil für März 1995 in Höhe von 2.000 DM, insgesamt somit 21.800 DM, nicht bezahlt. Der Kläger, der geltend macht, das Pachtverhältnis zwischen ihm und dem Beklagten sei bereits im Oktober 1993 beendet worden, verlangt vom Beklagten mit der Klage die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde. Der Beklagte verlangt vom Kläger und den Widerbeklagten zu 2 und 3 im Wege der Widerklage die Zahlung der - rechnerisch unstreitigen - Pacht- und Nebenkostenrückstände von insgesamt 21.800 DM nebst Zinsen sowie vom Kläger zusätzlich die Zustimmung zur Auszahlung dieses Betrages aus der Bankbürgschaft. Die Widerbeklagten zu 2 und 3 machen geltend, der Widerbeklagte zu 3 sei nie Pächter geworden. Außerdem sei der Pachtvertrag wegen eines auffällig überhöhten Pachtzinses sittenwidrig. Deswegen sei auch der Kaufvertrag nichtig. Sie haben daher gegen den Beklagten Wider-Widerklage auf Rückzahlung überzahlter Pacht in Höhe von 46.908 DM und des gezahlten Kaufpreises in Höhe von 84.000 DM erhoben. Das Landgericht hat Pacht- und Kaufvertrag als wirksam angesehen. Es hat den Beklagten verurteilt, dem Kläger die Bürgschaftsurkunde Zug um Zug gegen Zahlung des Restkaufpreises von 26.000 DM für das Gaststätteninventar zurückzugeben. Die Widerklage des Beklagten gegen den Kläger auf Zahlung der restlichen Pacht in Höhe von 21.800 DM nebst Zinsen und auf seine Zustimmung zur Auszahlung dieses Betrages aus der Bürgschaft hat es abgewiesen , weil der Kläger spätestens mit Abschluß des neuen Pachtvertrages vom 10. Februar 1994 aus dem Pachtverhältnis ausgeschieden sei. Auch gegen den Widerbeklagten zu 3 blieb die Widerklage mangels Passivlegitimation erfolglos. Dagegen hat es die Widerbeklagte zu 2 zur Zahlung des genannten Betrages verurteilt. Die Wider-Widerklage der Widerbeklagten zu 2 und 3 gegen den Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Pacht (46.908 DM) und des Kaufpreises
für das Inventar (84.000 DM) hat es mangels Sittenwidrigkeit des Pachtvertrags abgewiesen. Auf die Berufungen des Klägers und der Widerbeklagten zu 2 und 3 hat das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der Anschlußberufung des Beklagten den Pachtvertrag als sittenwidrig und den Kaufvertrag deswegen als nichtig angesehen. Es hat den Beklagten zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an den Kläger verurteilt. Die Widerklage des Beklagten auf rückständige Pacht hat es abgewiesen. Auf die von den Widerbeklagten zu 2 und 3 ihrerseits erhobenen (Wider-)Widerklagen hat es den Beklagten zur Rückzahlung überhöhter Pacht von 16.894,62 DM an die Widerbeklagte zu 2 und zur Rückzahlung des Kaufpreises für das Inventar in Höhe von 71.000 DM an den Widerbeklagten zu 3 verurteilt. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat angenommene Revision des Beklagten, mit der er seine zweitinstanzlichen Anträge weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

Da der Kläger und die Widerbeklagte zu 2 trotz ordnungsgemäßer Ladung in der mündlichen Verhandlung nicht vertreten waren, ist über die Revision des Beklagten auf dessen Antrag in bezug auf den Kläger und die Widerbeklagte zu 2 durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Das Urteil beruht jedoch auch insoweit nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81). Die Revision ist unbegründet, soweit sie sich gegen die Abweisung der Widerklage des Beklagten auf rückständige Pacht und Nebenkosten (21.800 DM) gegen den Widerbeklagten zu 3 richtet. Das Berufungsgericht hat
die Abweisung der Widerklage damit begründet, daß der Widerbeklagte zu 3 nach dem Pachtvertrag vom 10. Februar 1994 nicht Pächter wurde. Gegen diese Auslegung des Pachtvertrages wendet sich die Revision nicht. Revisionsrechtlich erhebliche Fehler des Berufungsgerichts sind insoweit auch sonst nicht ersichtlich. Im übrigen ist die Revision des Beklagten begründet. Sie führt in diesem Umfang zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Kläger habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde und schulde den Widerbeklagten zu 2 und 3 die Rückzahlung überhöhter Pacht bzw. Rückzahlung des Kaufpreises für das Inventar, weil der Pachtvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und deswegen der Kaufpreis über das Inventar gemäß § 139 BGB ebenfalls nichtig sei. Der Pachtvertrag sei sittenwidrig, weil zwischen Leistung und Gegenleistung ein besonders auffälliges Mißverhältnis bestehe. Denn nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen S. betrage die ortsübliche Pacht für vergleichbare Gaststätten 3.122,82 DM einschließlich 15 % MWSt. Die vereinbarte Pacht von 6.000 DM liege damit um 92 % über der ortsüblichen Pacht. Dieses besonders auffällige, grobe Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung rechtfertige den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten. Der Widerbeklagten zu 2 stehe daher für die Monate Februar 1994 bis November 1994, in denen sie die Pacht bezahlt habe, gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB ein Bereicherungsanspruch in Höhe von 28.771,80 DM (6.000 DM - 3.122,82 DM = 2.877,18 DM
x 10) zu. Von diesem Betrag seien 12.209,40 DM abzuziehen. Dies sei der Wertersatz, den die Widerbeklagte zu 2 dem Beklagten für die Überlassung der Gaststätte von Dezember 1994 bis 10. März 1995 schulde (3.122,82 DM x 3 zuzüglich 1.040,94 DM für März 1995 zuzüglich 1.800 DM Nebenkosten). Dem Widerbeklagten zu 3 stehe gegen den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises für das Inventar in Höhe von 71.000 DM zu. Der Widerbeklagte zu 3 sei vom Kläger ermächtigt worden, diesen Anspruch, der materiell auch dem Kläger zustehe, im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft alleine geltend zu machen. Die Nichtigkeit des Pachtvertrages führe gemäß § 139 BGB auch zur Nichtigkeit des Kaufvertrags. Zwar hätten die Kläger insgesamt 84.000 DM auf den Kaufpreis bezahlt. Von diesem Betrag sei jedoch der Wert der Nutzung des Inventars für 13 Monate in Höhe von insgesamt 13.000 DM abzuziehen, so daß ein Anspruch von 71.000 DM verbleibe. Dem Kläger stehe, auch wenn er nicht bewiesen habe, mit Abschluß des Pachtvertrags vom 10. Februar 1994 aus dem Pachtvertrag vom 11. August 1993 entlassen worden zu sein, ein uneingeschränkter Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu; der Beklagte habe nämlich keinen Anspruch auf Zahlung des restlichen Kaufpreises in Höhe von 26.000 DM. Ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten an der Bürgschaftsurkunde nach § 273 BGB entfalle daher schon aus diesem Grunde.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.
1. Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ansatz des Oberlandesgerichts, daß bei der Prüfung, ob ein Gaststättenpachtvertrag ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung aufweist und der Vertrag bei Hinzutreten subjektiver Umstände deshalb als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, der angemessene orts- bzw. marktübliche Pachtzins für die Gebrauchsüberlassung der Gaststätte der tatsächlich vereinbarten Pacht gegenüberzustellen ist. Die sogenannte EOP-Methode (an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung) und die von ihr abgeleitete sogenannte indirekte Vergleichsmethode sind hingegen nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden marktüblichen Pachtzins zu bestimmen (BGHZ 141, 257; Senatsurteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - NJW 2002, 55). 2. Die Revision rügt auch ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe das Gutachten des Sachverständigen S. nicht verwerten dürfen.
a) Entgegen den Ausführungen der Revision ist nicht zu beanstanden, daß das Oberlandesgericht in den Rügen des Beklagten, der Sachverständige habe gegen seine Pflicht zur Neutralität verstoßen, kein Ablehnungsgesuch gesehen hat. Das Berufungsgericht hat sich außerdem im Rahmen der Beweiswürdigung , wie erforderlich (vgl. Senatsurteil vom 21. März 1981 - IVa ZR 108/80 - NJW 1981, 209), mit den Vorwürfen des Beklagten zur angeblichen Befangenheit des Sachverständigen auseinandergesetzt. Es ist zu dem Ergebnis gekommen, daß der Sachverständige nicht befangen ist und sein Gutachten deshalb verwertet werden kann. Der Senat hat die hiergegen erhobenen Rügen der Revision geprüft und für nicht durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F.).
b) Nach Meinung der Revision ist das Gutachten auch deswegen nicht verwertbar, weil die Ausführungen des Sachverständigen gegen die Denkgesetze und allgemeinen Erfahrungssätze verstoßen würden. Hierzu rügt die Re-
vision, der Gutachter hätte bei der Berechnung der ortsüblichen Pacht die Tatsache berücksichtigen müssen, daß die streitgegenständliche Gaststätte im Gegensatz zu den vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichsgaststätten mehr Außen- als Innenplätze habe. Die Ausführungen des Sachverständigen , die gegenüber den Innenplätzen erhöhte Anzahl von Außenplätzen sei ohne Einfluß auf die Bewertung der Pachtsache, sei schlichtweg nicht nachvollziehbar. Damit dringt die Revision nicht durch. Das Oberlandesgericht konnte den Ausführungen des Sachverständigen auch darin folgen, daß die Sitzplätze im Gastraum als Basis anzusetzen seien und daß der Umstand, daß die Gaststätte mehr Außen- als Innenplätze aufweise , nicht zu einer höheren Pacht führe, weil die Außenplätze lediglich als Sitzplatzausgleich an warmen Tagen dienten und die Gaststätte im übrigen relativ abgelegen außerhalb der Fußgänger- und Touristenzone liege. 3. Das Oberlandesgericht ist auch rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, daß wegen der von ihm festgestellten Überteuerung der Pacht um rund 92 % ein besonders auffälliges, grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt. Dieses besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nämlich schon dann, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. BGHZ 141, 257, 262; 146, 248, 302). Rechtsfehlerhaft war es jedoch, daß das Berufungsgericht keine tatrichterliche Würdigung vorgenommen hat, ob dieses Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung für den Beklagten erkennbar war, sondern allein aus dem Vorliegen des groben Mißverhältnisses auf eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten geschlossen hat. Im einzelnen:
a) Ein Vertrag ist als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Mißverhältnis
zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten (BGHZ 141, 257, 263). Ein besonders auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung legt im allgemeinen den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten nahe (st.Rspr. vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 2000 - IX ZR 121/99 - NJW 2000, 2669, 2670). Für bestimmte Vertragstypen hat der Bundesgerichtshof allein wegen eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen, auch wenn im konkreten Fall keine weiteren, für ein sittenwidriges Verhalten des Begünstigten sprechende Umstände hinzukamen. Dies gilt insbesondere für Teilzahlungs- oder Ratenkreditverträge mit privaten Kunden (BGHZ 80, 153, 161; 98, 174, 178 m.N.) und für Grundstückskaufverträge (BGHZ 146, 248, 302 m.N.).
b) Wie der Senat indes zwischenzeitlich entschieden hat (Senatsurteil vom 13. Juni 2001 aaO, 57), sind auf die Prüfung, ob ein gewerblicher Mietoder Pachtvertrag als wucherähnlich nichtig ist, nicht ohne weiteres die Grundsätze zu übertragen, die im Rahmen von Teilzahlungs- oder Ratenkreditverträgen sowie Grundstückskaufverträgen in bezug auf die Feststellung der verwerflichen Gesinnung des Begünstigten gelten. Auch in diesen Fällen verzichtet die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nicht auf das subjektive Element der Sittenwidrigkeit. Sie geht lediglich davon aus, daß das vorliegende auffällige Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung einen hinreichend sicheren Rückschluß darauf zuläßt, daß auch dieses subjektive Element - die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten - gegeben ist. Ein solcher Rückschluß setzt aber voraus, daß sich der Begünstigte nach der allgemeinen Lebenserfahrung zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, es liege ein auffälliges Mißverhältnis vor (vgl. BGHZ 146 aaO 303, 304). Davon kann nur dann ausgegangen werden, wenn der Marktwert der Leistung für ihn in et-
wa erkennbar war. Dies ist bei Darlehensverträgen von Kreditbanken mit Privatpersonen stets und bei Grundstücksgeschäften Privater regelmäßig der Fall (vgl. BGHZ 146 aaO 303, 304). Im Gegensatz dazu kommt es jedoch, wie der Senat in seinem Urteil vom 13. Juni 2001 aaO 57 im einzelnen dargelegt hat, beim Abschluß von gewerblichen Miet- und Pachtverträgen nicht nur in Ausnahmefällen zu Bewertungsschwierigkeiten. Deshalb ist bei gewerblichen Mietverträgen regelmäßig eine tatrichterliche Würdigung erforderlich, ob das auffällige Mißverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. 4. Das Berufungsurteil ist demnach im vorbezeichneten Umfang aufzuheben. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat, ob neben dem Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung weitere Umstände oder weitere Regelungen in dem Vertrag für eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten sprechen (vgl. dazu Senatsurteil vom 13. Juni 2001 aaO, 57) oder ob für den Beklagten das grobe Mißverhältnis nicht erkennbar war. 5. Für das weitere Verfahren dürfte folgendes zu beachten sein: Sollte das Berufungsgericht zum Ergebnis kommen, der Kaufvertrag sei gültig, dürfte zu prüfen sein, ob im Verhältnis der Parteien das Verbraucherkreditgesetz anzuwenden ist und ob der Beklagte vom Kaufvertrag zurückgetreten ist, weil er, was von ihm jedoch bestritten wird, das Inventar an sich genommen hat (§ 13 Abs. 3 VerbrKrG i.V. mit § 346 ff. BGB a.F.). Klärungsbedürftig wäre in diesem Zusammenhang auch, ob der Beklagte beim Verkauf des Inventars in Ausübung seiner beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit (§ 1 Abs. 1 VerbrKrG) handelte und ob der Kaufvertrag mit dem Kreditvertrag der Brauerei ein verbundenes Geschäft i.S. von § 9 Abs. 1 VerbrKrG bildet.
Zweifelhaft erscheint weiterhin, ob, wovon die Parteien aber anscheinend ausgehen, der Kläger, selbst wenn Pacht- und Kaufvertrag nichtig sein sollten, die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an sich verlangen kann. Denn bei Wegfall des Sicherungszwecks steht, wenn sich nicht aus den jeweiligen vertraglichen Beziehungen etwas anderes ergibt, der Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde entsprechend § 371 BGB dem Bürgen und nicht dem Pächter zu (vgl. OLG Celle ZMR 2002, 812; OLG Düsseldorf NJW-RR 2003, 668). Der Kläger könnte daher vom Beklagten allenfalls die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an die bürgende Bank verlangen.
Hahne Sprick RiBGH Fuchs ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben. Hahne Ahlt Vézina

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(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen W

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(1) Die Verpflichtung zur Herausgabe erstreckt sich auf die gezogenen Nutzungen sowie auf dasjenige, was der Empfänger auf Grund eines erlangten Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung des erlangten Gegenstands erwirbt

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Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

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(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweiger

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(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

(1) Die Verpflichtung zur Herausgabe erstreckt sich auf die gezogenen Nutzungen sowie auf dasjenige, was der Empfänger auf Grund eines erlangten Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung des erlangten Gegenstands erwirbt.

(2) Ist die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich oder ist der Empfänger aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande, so hat er den Wert zu ersetzen.

(3) Die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum Ersatz des Wertes ist ausgeschlossen, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist.

(4) Von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an haftet der Empfänger nach den allgemeinen Vorschriften.

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht).

(2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat.

(3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

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als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein

a) Im Rahmen der Prüfung, ob bei einem Gaststättenpachtvertrag ein auffälliges
Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und der Vertrag deshalb
als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, ist auch die
von der EOP-Methode abgeleitete sogenannte "indirekte Vergleichswertmethode"
nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden marktüblichen Pachtzins zu
bestimmen (Fortführung von Senatsurteil BGHZ 141, 257 f.).

b) Besteht bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtvertrag ein krasses Mißverhältnis
zwischen dem vereinbarten Miet- oder Pachtzins und dem marktüblichen Mietoder
Pachtzins, so rechtfertigt dies allein - wenn keine weiteren für ein sittenwidriges
Verhalten sprechenden Umstände hinzukommen - den Schluß auf eine verwerfliche
Gesinnung des objektiv Begünstigten regelmäßig nur dann, wenn für ihn
ohne weiteres erkennbar war, wie hoch der marktübliche Miet- oder Pachtzins in
etwa sein dürfte.
BGH, Urteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - OLG Frankfurt am Main
LG Frankfurt am Main
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Krohn, Gerber, Prof. Dr. Wagenitz und Fuchs

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 8. Januar 1999 aufgehoben. Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Stadt F. verpachtete eine in ihrem Eigentum stehende Trinkhalle an eine Brauerei. Die Brauerei verpachtete die Trinkhalle durch Vertrag vom 19. Juni 1978 weiter an den Kläger. Am 22. Februar 1992 schloß der Kläger - vertreten durch seine Ehefrau - einen bis zum 1. März 1997 laufenden Unterpachtvertrag mit dem Beklagten. Der von dem Beklagten monatlich zu entrichtende Pachtzins sollte 2.500 DM zuzüglich Mehrwertsteuer betragen, außerdem sollte der Beklagte eine unverzinsliche Kaution von 20.000 DM und monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung von 300 DM leisten. Weiter verpflich-
tete sich der Beklagte, während der Vertragszeit Bier und alkoholfreie Getränke ausschließlich über eine von der Hauptpächterin - der Brauerei - benannte Firma zu beziehen. Die Brauerei erklärte mit Schreiben vom 4. September 1992 die ordentliche Kündigung des mit dem Kläger abgeschlossenen (Unter-)Pachtvertrages zum 31. Dezember 1992. Grund für diese Kündigung war nach Darstellung des Klägers, daß der Beklagte gegen die Getränkebezugsverpflichtung verstoßen hatte. Die Brauerei schloß jedoch am 12. November 1992 mit der Ehefrau des Klägers einen Anschlußpachtvertrag. Auf die Nutzung der Trinkhalle durch den Beklagten hatte das keinen Einfluß. Mit Schreiben vom 14. Juli 1993 kündigten der Kläger und seine Ehefrau den Unterpachtvertrag mit dem Beklagten fristlos, unter anderem weil der Beklagte seit Monaten keinen Pachtzins mehr gezahlt hatte. Der Beklagte räumte das Pachtobjekt am 2. Januar 1996. Der Kläger macht mit der Klage für die Zeit bis zur fristlosen Kündigung des Unterpachtverhältnisses einen Anspruch auf Zahlung von rückständigem Pachtzins geltend, für die Zeit danach bis zum Auszug des Beklagten einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Pachtzinses. Insgesamt verlangt der Kläger 117.450 DM zuzüglich gestaffelter Zinsen abzüglich der geleisteten Kaution von 20.000 DM, die er zum 2. Januar 1996 - dem Tag des Auszugs des Beklagten - verrechnen will. Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an den Kläger 29.410 DM zuzüglich Zinsen zu zahlen. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Landgerichts teilweise abgeändert und dahin neu ge-
faßt, daß die Klage insgesamt abgewiesen wird. Dagegen richtet sich die Revision des Klägers, mit der er erreichen will, daß die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts zurückgewiesen wird, und mit der er im übrigen seinen ursprünglichen Zahlungsantrag weiterverfolgt, soweit ihm das Landgericht nicht stattgegeben hat.

Entscheidungsgründe:

Die Revision des Klägers führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Berufungsgericht führt aus, der zwischen den Parteien abgeschlossene Unterpachtvertrag sei als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Es liege eine schwere Ä quivalenzstörung vor, weil der objektive Pachtwert nur 1.000 DM netto im Monat betrage, der vereinbarte Pachtzins dagegen 2.500 DM netto pro Monat. Der objektive Pachtwert sei von dem Sachverständigen L. nach der sogenannten EOP-Methode mit 1.000 DM zutreffend ermittelt worden. Das von dem Sachverständigen S. unter Berücksichtigung von Vergleichsmieten erstattete Gutachten, das zu einem deutlich höheren Pachtwert komme, sei demgegenüber nicht überzeugend. Nach dem Gutachten des Sachverständigen L. seien dem Beklagten Leistungen auferlegt worden, die es ihm nicht möglich machten, aus dem verpachteten Betrieb ein Einkommen für seinen Lebensunterhalt zu erzielen. Das besonders krasse Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung indiziere eine verwerfliche Gesinnung des Klägers.
Infolge der Nichtigkeit des Pachtvertrages fehle ein Rechtsgrund für die beiderseits erbrachten Leistungen, so daß diese nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückzugewähren seien. Eine Verrechnung der beiderseitigen Leistungen führe nicht zu einem Überschuß zugunsten des Klägers. Für die Zeit bis einschließlich Dezember 1992 habe der Kläger dem Beklagten die Nutzung an der Trinkhalle zur Verfügung gestellt, die entsprechend dem objektiven Pachtwert mit monatlich 1.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer zu bewerten sei. Dem stehe schon die von dem Beklagten erbrachte Kaution von 20.000 DM gegenüber. Ab dem 1. Januar 1993 sei der Kläger nicht mehr zum Gebrauch der Pachtsache berechtigt und in der Lage gewesen, dem Beklagten die Räumlichkeiten zu überlassen, weil sein Pachtverhältnis mit der Brauerei zum 31. Dezember 1992 wirksam gekündigt worden sei. Insofern fehle es "im Verhältnis der Parteien zueinander an einer durch Leistung des Klägers eingetretenen Vermögensverschiebung". Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten, wie die Revision zu Recht rügt, einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 2. Der Senat hat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden, daß die sogenannte EOP-Methode (an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung) nicht geeignet ist zur Bewertung einer Gaststättenpacht, wie sie für die Bestimmung eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB erforderlich ist (Senatsurteil BGHZ 141, 257 f.). Da das Berufungsgericht seine Annahme, es liege ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, und deshalb sei der Vertrag nichtig, ausschließlich auf ein nach der EOP-Methode erstattetes Gutachten gestützt hat, ist seine Beurteilung rechtsfehlerhaft. Das Berufungsurteil kann deshalb mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben.
3. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 ZPO), auch nicht über einen Teil der Klageforderung.
a) Soweit der Kläger rückständigen Pachtzins geltend macht, hängt die Begründetheit der Klage davon ab, ob der Pachtvertrag wirksam oder nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist. Insofern muß die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit es den zum Vergleich mit dem vereinbarten Pachtzins heranzuziehenden objektiven Pachtwert in zulässiger Weise ermittelt. Auf die Ausführungen in dem zitierten Senatsurteil wird verwiesen.
b) Auch der von dem Kläger für die Zeit nach der fristlosen Kündigung des Unterpachtverhältnisses geltend gemachte Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Pachtzinses ist nicht zur Entscheidung durch das Revisionsgericht reif. Sollte der Unterpachtvertrag entgegen der Annahme des Berufungsgerichts wirksam sein, so kommt ein entsprechender Anspruch des Klägers nach § 584 b BGB in Betracht. Zwar steht nach Beendigung eines Untermietverhältnisses dem Hauptmieter gegen den Untermieter grundsätzlich kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs. 1 BGB mehr zu, wenn auch das Hauptmietverhältnis beendet ist und der Hauptmieter deshalb keine Nutzungsberechtigung mehr hat (Senatsurteil vom 4. Oktober 1995 - XII ZR 215/94 - ZMR 1996, 15 = NJW 1996, 46). Das hat für die Beendigung eines Unterpachtverhältnisses entsprechend zu gelten. Im vorliegenden Fall ist jedoch zu berücksichtigen, daß zwar das Hauptpachtverhältnis zwischen dem Kläger und der Brauerei zum 31. Dezember 1992 beendet worden ist, daß aber unmittelbar im Anschluß daran die Ehefrau des Klägers einen entsprechenden Hauptpachtvertrag mit der Brauerei abgeschlossen hat und daß durch diese Veränderung die Nutzungsmöglichkeit des Beklagten in keiner Weise beeinträchtigt worden ist. Es liegt nahe anzunehmen, daß die
Ehefrau des Klägers, nachdem die Brauerei den Vertrag mit dem Kläger gekündigt hatte, die Trinkhalle gerade deshalb von der Brauerei angepachtet hat, weil sie es dem Kläger ermöglichen wollte, den Unterpachtvertrag mit dem Beklagten zu erfüllen. In diesem Fall hatte der Kläger weiterhin eine von seiner Ehefrau abgeleitete Nutzungsberechtigung. Auch insofern muß die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit es - eventuell nach ergänzendem Vortrag der Parteien - die notwendigen Feststellungen nachholen kann. Im übrigen könnte der Senat auch schon deshalb nicht abschließend nur über die geltend gemachte Nutzungsentschädigung entscheiden, weil sich den Feststellungen des Berufungsurteils - aus der Sicht des Berufungsgerichts zu Recht - nicht entnehmen läßt, welcher Teil des eingeklagten Betrages auf rückständigen Pachtzins entfällt.
c) Der Senat kann auch nicht abschließend entscheiden, soweit der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 31. Juli 1997 die Klageforderung in Höhe von 2.414 DM zuzüglich Zinsen anerkannt hat. Zwar steht der Wirkung dieses Anerkenntnisses, wie die Revision zu Recht geltend macht, nicht entgegen, daß der Kläger keinen Antrag auf Erlaß eines Anerkenntnisurteils (§ 307 Abs. 1 ZPO) gestellt hat. Die Wirkung eines wirksam abgegebenen prozessualen Anerkenntnisses erschöpft sich nämlich nicht darin, lediglich Grundlage für ein Anerkenntnisurteil zu sein. Sie bleibt vielmehr auch dann bestehen, wenn kein Anerkenntnisurteil ergeht. Auch dann sind die Gerichte im Umfang des Anerkenntnisses grundsätzlich der Verpflichtung zur Prüfung des Streitstoffes enthoben. Dies gilt nicht nur für eine Instanz, sondern für den ganzen Prozeß (Senatsurteil vom 17. März 1993 - XII ZR 256/91 - NJW 1993, 1717, 1718 m.N.). Der Senat hat aber bereits entschieden, daß die
Berufung auf ein prozessuales Anerkenntnis gegen Treu und Glauben verstoßen kann, wenn das Anerkenntnis nicht der wahren Rechtslage entspricht und die Unrichtigkeit dem Prozeßgegner bekannt ist (Senatsurteil BGHZ 80, 389, 399 m.N.). Sollte der Unterpachtvertrag als wucherähnliches Geschäft sittenwidrig sein, so ist jedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen, daß die Berufung des Klägers auf ein Anerkenntnis, das der Erfüllung dieses Vertrages dient, gegen Treu und Glauben verstoßen könnte (vgl. auch Zöller/Vollkommer, ZPO 22. Aufl. § 307 Rdn. 4 m.N.). Auch dieser Punkt bedarf der tatrichterlichen Beurteilung. 4. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:
a) Nachdem der Senat entschieden hat, daß die EOP-Methode ungeeignet ist zur Bestimmung eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung, ist das Oberlandesgericht München in einer nicht rechtskräftigen Entscheidung (Urteil vom 4. September 2000 - NZM 2000, 1059) einer Bewertungsmethode gefolgt, der sogenannten "indirekten Vergleichswertmethode" , die in der Literatur von einem Vertreter der EOP-Methode als Reaktion auf die Entscheidung des Senats empfohlen worden ist (Walterspiel, NZM 2000, 70 ff.). Die Gründe, deretwegen der Senat die EOP-Methode für ungeeignet hält, gelten jedoch auch gegenüber der indirekten Vergleichswertmethode. Weder das Oberlandesgericht München noch Walterspiel legen dar, daß bei der offensichtlich der EOP-Methode nachgebildeten neuen Methode Ä nderungen vorgenommen worden sind, die den Beanstandungen des Senats gegenüber der EOP-Methode Rechnung tragen. Die neue Methode stellt - wie die EOP-Methode - "als Basis für die Ermittlung des marktüblichen Mietzinses auf die Umsatzerwartung je Sitzplatz und auf einen betriebsartbezogenen Prozentsatz vom Gesamtertrag" ab (so zutreffend OLG München aaO S. 1061) und
kalkuliert dabei einen als angemessen angesehenen Unternehmensgewinn ein. Insbesondere legt auch sie ihrer Beurteilung statistische Ertragswerte zugrunde , die ein "normalqualifizierter Betreiber" (Walterspiel aaO S. 75) erzielen kann. Auch an diesem Punkt zeigt sich, daß beide Methoden die besondere Marktsituation des konkreten Objekts nicht ausreichend berücksichtigen (Senatsurteil BGHZ aaO S. 265). Es gibt etwa Pachtinteressenten, die überdurchschnittlich qualifiziert sind oder sich bei dem in Frage kommenden Kundenkreis bereits einen guten Ruf erworben haben oder die über besonders günstige Einkaufsmöglichkeiten verfügen oder die - eventuell einschließlich ihrer Familienangehörigen - bereit sind, besonders viel zu arbeiten. Derartige Interessenten sind in der Lage und - insbesondere wenn nicht viele für sie geeignete Objekte auf dem Markt sind - vielfach auch bereit, einen relativ hohen Pachtzins zu vereinbaren. Handelt es sich um ein entsprechend gefragtes Objekt und besteht dafür auf dem Markt eine Nachfrage von derartigen Interessenten, dann entspricht der Marktpreis dem, was diese Interessenten für ein solches Objekt zu zahlen bereit sind, auch wenn ein "normal qualifizierter Betreiber" sich einen solchen Pachtzins nicht leisten könnte. Entsprechendes gilt, wenn abzusehen ist, daß bei der gegebenen Marktsituation mehrere Brauereien oder Ketten ein solches Objekt dringend suchen. Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist (Senatsurteil BGHZ aaO). Bei Miet- oder Pachtverhältnissen ist demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand des Miet- oder Pachtzinses zu ermitteln, der für vergleichbare Objekte erzielt wird (Senatsurteil BGHZ aaO S. 263 m.N.). Es ist zutreffend, daß es Fälle gibt, in denen diese sogenannte Vergleichswertmethode nicht angewendet werden kann, weil es keine geeigneten Vergleichsobjekte gibt. Auch wenn solche Fälle seltener sind, als die Vertreter der EOP-Methode oder der indi-
rekten Vergleichswertmethode vorgeben, müssen sie in die Betrachtung einbezogen werden. Der Senat hat ausgeführt, daß in solchen Fällen "andere Erfahrungswerte heranzuziehen" seien (BGHZ aaO S. 263). Das bedeutet aber nicht, daß dann die Anwendung der EOP-Methode oder einer ihr nachgebildeten Methode unbedenklich würde (so aber OLG München und Walterspiel jeweils aaO). In solchen Fällen wird es regelmäßig angebracht sein, einen erfahrenen , mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen zu lassen, welcher Mietzins für ein solches Objekt seiner Ansicht nach erzielt werden kann. Es mag sein, daß man bei einem auf diese Weise erstatteten Gutachten mit einer größeren Schätzungstoleranz rechnen muß als bei einem Gutachten, das auf konkreten Vergleichswerten aufbauen kann. Diese Folge muß hingenommen werden. Sie kann jedenfalls nicht dadurch beseitigt oder abgemildert werden, daß man für solche Einzelobjekte von statistischen Durchschnittswerten ausgeht. Daß es für ein Miet- oder Pachtobjekt keine geeigneten Vergleichsobjekte gibt, kommt nicht nur vor, wenn Räume zum Betrieb einer Gaststätte vermietet oder verpachtet werden, sondern auch dann, wenn ein anderes Gewerbe in ihnen betrieben wird. Auch ein Ladenlokal kann wegen seiner Größe, seines Zuschnitts und seiner Lage mit anderen Ladenlokalen in der Gegend nicht vergleichbar sein. Für die Bewertung, welcher Miet- oder Pachtzins marktüblich ist, bestehen zwischen Miet- oder Pachtverträgen über Gastgewerberäume und Miet- oder Pachtverträgen über andere gewerbliche Räume keine Unterschiede, die es notwendig machten, grundlegend unterschiedliche Bewertungsmethoden zu verwenden.
b) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vertrag als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Lei-
stung und Gegenleistung in einem auffälligen Mißverhältnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten (Senatsurteil BGHZ aaO S. 263 m.N.). Eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten ist nicht nur dann zu bejahen, wenn er als der wirtschaftlich oder intellektuell Überlegene die schwächere Lage des anderen Teils bewußt zu seinem Vorteil ausgenutzt hat, sondern auch dann, wenn er sich leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, daß sein Vertragspartner sich nur wegen seiner schwächeren Lage auf den ungünstigen Vertrag eingelassen hat (BGH, Urteil vom 17. April 1980 - III ZR 96/78 - NJW 1980, 2076, 2077). Ein besonders auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung spricht für eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten (st.Rspr. vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 2000 - IX ZR 121/99 - NJW 2000, 2669, 2670 m.w.N.). Für bestimmte Vertragstypen hat der Bundesgerichtshof allein wegen eines krassen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen , auch wenn im konkreten Fall keine weiteren, für ein sittenwidriges Verhalten des Begünstigten sprechende Umstände hinzukamen. Das gilt insbesondere für Teilzahlungs- oder Ratenkreditverträge mit privaten Kunden (BGHZ 80, 153, 161; 98, 174, 178 m.N.) und für Grundstückskaufverträge (BGH, Urteil vom 4. Februar 2000 - V ZR 146/98 - NJW 2000, 1487, 1488 m.w.N.). Bei Grundstücksverträgen geht der Bundesgerichtshof von einem entsprechenden Mißverhältnis schon dann aus, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, Urteil vom 4. Februar 2000 aaO m.N.). Diese Grundsätze sind nicht ohne weiteres auf die Prüfung, ob ein gewerblicher Miet- oder Pachtvertrag als wucherähnliches Geschäft nichtig ist, zu übertragen. Auch in den zitierten Fällen verzichtet die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs nicht etwa auf das subjektive Element der Sittenwidrigkeit. Sie geht lediglich davon aus, daß das vorliegende krasse Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung einen hinreichend sicheren Rückschluß darauf zuläßt, daß auch dieses subjektive Element - die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten - gegeben ist. Ein solcher Rückschluß setzt aber voraus , daß sich der Begünstigte nach der allgemeinen Lebenserfahrung (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 284/85 - NJW 1988, 130, 131 m.N.) zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, es liege ein krasses Mißverhältnis vor. Davon kann man jedenfalls nur dann ausgehen, wenn der Marktwert der Leistung für ihn in etwa erkennbar war. Bei den Darlehensverträgen von Kreditbanken mit Privatpersonen ist das ohne weiteres zu bejahen, weil der Kreditbank der Schwerpunktzins der Bundesbank bekannt ist. Bei Grundstücksgeschäften hat der Bundesgerichtshof diesem Gesichtspunkt insofern Rechnung getragen, als er eine "kritische tatrichterliche Würdigung" für erforderlich hält, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen , daß bei Abschluß des Vertrages aufgrund besonderer Umstände Bewertungsschwierigkeiten bestanden, aufgrund derer der Begünstigte das krasse Mißverhältnis möglicherweise nicht erkannt haben könnte (BGH, Urteil vom 4. Februar 2000 aaO S. 1488). Solche Bewertungsschwierigkeiten kommen beim Abschluß von gewerblichen Miet- und Pachtverträgen nicht nur in Ausnahmefällen vor. Deshalb ist bei gewerblichen Mietverträgen im Rahmen der Prüfung, ob aus einem auffälligen Mißverhältnis auf die Nichtigkeit des Geschäfts geschlossen werden kann, regelmäßig eine tatrichterliche Würdigung erforderlich, ob das krasse Mißverhältnis für den Begünstigten erkennbar war.
Die Mietpreise für gewerbliche Räume sind nicht nur regional sehr unterschiedlich , sie können auch innerhalb ein und derselben Stadt stark schwanken. Dem Senat liegt ein von der Industrie- und Handelskammer Köln herausgegebener Mietspiegel für Gewerbeflächen vor (Stand: März 2000). In diesem Mietspiegel wird die Stadt Köln in neun Stadtbezirke aufgeteilt. Die für die einzelnen Stadtbezirke angegebenen Preise unterscheiden sich erheblich. In dem teuersten Stadtbezirk 1 werden die Quadratmeterpreise für Ladenlokale in der 1 a-Lage (Spitzenlage) angegeben mit 150 bis 300 DM, in der 1 b-Lage (sehr gute Innenstadtlage) mit 50 bis 150 DM. Da es oft schwierig ist zu entscheiden , ob ein in guter Geschäftslage liegendes Objekt der 1 a-Lage oder der 1 b-Lage zuzuordnen ist, ergibt sich eine Preisspanne von 50 bis 300 DM. Hinzu kommt, daß sich im Bereich der gewerblichen Miete das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nicht selten relativ kurzfristig verändert mit der Folge, daß aus einem Vermietermarkt ein Mietermarkt wird oder umgekehrt. Dies hat zur Folge, daß sich die erzielbaren Mietpreise innerhalb kurzer Zeit erheblich verändern können. Eine solche Entwicklung hat beispielsweise in den neuen Bundesländern in den ersten Jahren nach dem Beitritt stattgefunden. Bei dieser Sachlage kann es sowohl für einen Vermieter als auch für einen Mieter, insbesondere wenn er nicht ortsansässig und mit der gewerblichen Vermietung nicht vertraut ist, schwierig sein abzuschätzen, welcher Mietpreis angemessen ist. Für eine ortsansässige Brauerei, die ständig Gasträume vermietet und anmietet, gilt das nicht in gleicher Weise. Einem privaten Vermieter, der einen Mietpreis im oberen Bereich der dargelegten Schwankungsbreite durchgesetzt hat, kann man nicht ohne weiteres ein unredliches Verhalten vorwerfen , wenn ein Sachverständiger später überzeugend begründet, daß inner-
halb der Schwankungsbreite ein um die Hälfte niedrigerer Preis marktüblich gewesen wäre. In einem solchen Falle wird es im Rahmen der Prüfung, ob ein wucherähnliches Geschäft i.S.d. § 138 Abs. 1 BGB vorliegt, darauf ankommen,
ob neben dem Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung weitere Umstände oder weitere Regelungen in dem Vertrag für eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners sprechen.
Blumenröhr Krohn Gerber Wagenitz Fuchs

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
und
VERSÄUMNISURTEIL
IX ZR 121/99 Verkündet am:
30. Mai 2000
Bürk
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja (zu c und d)
BGB §§ 826 B, 652, 675, 249 Bb

a) Bringt ein Rechtsanwalt seinen Mandanten in Kontakt zu einem Makler und
veranlaßt er diesen, für die Vermittlung eines Geschäfts eine sittenwidrig überhöhte
Provision zu nehmen und davon einen wesentlichen Teil an den Anwalt
abzuführen, kann ein Anspruch des Mandanten gegen den Rechtsanwalt aus
vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung begründet sein, wenn dieser ihn nicht
rechtzeitig auf die Provisionsbeteiligung hingewiesen hat.

b) Ein Schaden des Mandanten infolge einer überhöhten Maklerprovision ist nicht
schon deshalb zu verneinen, weil er trotz des unangemessenen Maklerhonorars
einen höheren Kaufpreis erlangt hat, als er ihn ohne die Einschaltung dieses
Maklers erzielt hätte. Vielmehr kommt es allein darauf an, wie der Mandant
wirtschaftlich stände, wenn der Makler korrekt gehandelt hätte.
BGB §§ 138 Bb Abs. 1, 195, 196 Abs. 1 Nr. 15 und 16, 812 Abs. 1;
BRAGO § 3

c) Zu den Voraussetzungen, unter denen die Vereinbarung eines anwaltlichen
Pauschalhonorars wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist.

d) Der Anspruch des Mandanten auf Rückgewähr des zur Erfüllung einer sitten-
widrigen Gebührenvereinbarung gezahlten Anwaltshonorars verjährt nicht in
der kurzen Frist des § 196 BGB, sondern erst nach 30 Jahren.

e) Erteilt der Anwalt dem Mandanten den Rat, ein ihm gehörendes Grundstück
nicht an den zunächst vorgesehenen Erwerber zu veräußern, und vermittelt er
in engem Zusammenhang damit den Kontakt zu einem Makler, der einen neuen
Käufer suchen soll, hat der Anwalt eine ihm vom Makler ohne Kenntnis des
Auftraggebers gewährte Provision an diesen herauszugeben.
BGH, Urteil vom 30. Mai 2000 - IX ZR 121/99 - OLG München
LG München I
Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. Mai 2000 durch die Richter Stodolkowitz, Kirchhof, Dr. Fischer und
Dr. Zugehör sowie die Richterin Weber-Monecke

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 31. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 18. Januar 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an den 3. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Das Urteil ist gegenüber dem Beklagten zu 2 vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Der Kläger war Eigentümer eines 7.793 qm großen Baugrundstücks im Einzugsbereich des Flughafens München II. Über dieses Grundstück schloß er am 27. Juni 1988 mit einem Architekten einen Kaufvorvertrag zum Preise von 3,6 Mio. DM. Der Kläger hatte die beklagten Rechtsanwälte mit der Wahrnehmung seiner Interessen beauftragt. Auf ihren Rat hin erklärte der Kläger im
Jahre 1989 den Rücktritt vom Vertrag mit der Begründung, die vom Käufer zu leistenden Sicherheiten seien nicht hinreichend werthaltig.
Nach dem Rücktritt vermittelten die Beklagten dem Kläger den Kontakt zur G. f. G. mbH (nachfolgend: GfG). Deren Geschäftsführer B. benannte dem Kläger die C. Versicherungs AG als Interessentin. In die Vertragsbeziehungen zur C. wurden die Beklagten nicht eingeschaltet. Am 13. Juni 1989 verkaufte der Kläger das Grundstück an die Versicherungsgesellschaft für 7,5 Mio. DM. In einer tags zuvor getroffenen Vereinbarung ermächtigte der Kläger den Geschäftsführer der Maklerin, nach Auszahlung eines Kaufpreisteils von 5,1 Mio. DM den Rest zur Abdeckung von Kosten, Gebühren und Vermittlungsansprüchen zu verwenden. 800.000 DM von diesem Teil sollten zunächst festgelegt werden, um etwaige Abfindungsansprüche des früheren Käufers auszugleichen. Später erhielt der Kläger von diesem Betrag weitere 575.000 DM; der Rest verblieb der Maklerin. Der Kläger hat behauptet, die Beklagten hätten ohne sein Wissen mit B. für den Verkauf des Grundstücks eine Unterprovision in Höhe von 1.048.544,60 DM vereinbart und auch erhalten; sie hätten der GfG über diese Summe fingierte Rechnungen wegen angeblicher anwaltlicher Dienste erteilt. Der Kläger hat die Auskehr dieser Provision wegen positiver Vertragsverletzung und aus unerlaubter Handlung verlangt.
Die Beklagten haben den Kläger außerdem in einem Rechtsstreit als Korrespondenzanwälte vertreten, den die Ehefrau des ersten Kaufinteressenten aus abgetretenem Recht wegen des Rücktritts gegen den Kläger geführt hat. Der Kläger hat an die Beklagten für diese Tätigkeit aufgrund mündlicher Vereinbarung 228.000 DM entrichtet; die Beklagten behaupten, mit diesem Betrag seien zugleich ihre Dienstleistungen in mehreren weiteren von dem
Kläger erteilten Aufträgen abgegolten. Der Kläger ist der Auffassung, die Gebührenvereinbarung sei nach § 3 BRAO sowie wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig, weil sie die gesetzlichen Gebühren um ein Mehrfaches übersteige.
Der Kläger hat Zahlung von insgesamt 1.235.147,20 DM verlangt. Das Landgericht hat ihm 820.544,60 DM hinsichtlich der Provision sowie 186.602,60 DM wegen Unwirksamkeit der Gebührenvereinbarung zugesprochen. Das Berufungsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

Entscheidungsgründe:


Die Revision führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Gegenüber dem Beklagten zu 2 ergeht die Entscheidung als Versäumnisurteil , beruht jedoch auf einer vollständigen Prüfung der Sach- und Rechtslage (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f).

I.


Das Berufungsgericht hat vertragliche Schadensersatzansprüche wegen der Provisionszahlung zu Recht verneint. Die tatrichterliche Feststellung, daß die Beklagten keinen Auftrag erhalten hatten, die Interessen des Klägers bei Anbahnung des durch die GfG vermittelten Auftrags zu vertreten, nimmt die Revision hin. Ob aus dem Mandat, das die Rechtsbeziehung des Klägers zum ersten Kaufinteressenten betraf, nachwirkende Schutzpflichten bestanden, braucht nicht erörtert zu werden; denn daraus herrührende Schadensersatzansprüche sind gemäß § 51 b BRAO verjährt. Der Schaden des Klägers war spätestens eingetreten, als die Beklagten am 7. November 1989 von der GfG den ersten Teil der Zahlung erhielten, die nach dem klägerischen Vorbringen zur Erfüllung der vereinbarten Provisionsbeteiligung geleistet wurde. Die Klage ist bei Gericht erst am 21. März 1996 eingegangen. Zu diesem Zeitpunkt war selbst eine eventuell in Gang gesetzte Sekundärverjährung abgelaufen.

II.


Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe wegen einer Provisionszahlung der Maklerin an die Beklagten jedenfalls deshalb kein Anspruch aus unerlaubter Handlung zu, weil er nicht geschädigt sei. Der Vertrag mit der C. Versicherung sei trotz der Provision und der an den ersten Käufer gezahlten Abfindung von 1,3 Mio. DM für den Kläger immer noch günstiger gewesen als das ursprünglich beabsichtigte Geschäft. Da die Beklagten nicht verpflichtet
gewesen seien, dem Kläger ihre Provisionsabsprache mit der GfG zu offenbaren , fehle es auch an einem sittenwidrigen Handeln im Sinne von § 826 BGB.
Gegen diese Erwägungen wendet sich die Revision mit Erfolg. Das Berufungsgericht hat unterstellt, daß der Vortrag des Klägers richtig und die Aussage des Zeugen B. glaubhaft ist. Auf dieser für die revisionsrechtliche Prüfung maßgeblichen Grundlage ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch aus §§ 826, 830, 840 Abs. 1 BGB begründet.
1. Die Provisionsvereinbarung des Kunden mit dem Makler ist sittenwidrig , wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung ein auffälliges Mißverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, beispielsweise eine verwerfliche Gesinnung des Maklers oder eine Ausnutzung der schwierigen Lage des Geschäftspartners (BGHZ 125, 135, 137). Entsprechende Voraussetzungen sind im Streitfall gegeben.
Kommt ein Kaufvertrag über ein Grundstück durch Vermittlung des Maklers zustande, steht ihm üblicherweise gegen die Partei, die ihn beauftragt hat, eine Provision zwischen 3 und 5 % des Kaufpreises zu (vgl. BGHZ 125, 135, 139). Auf dieser Basis hätte sich im Streitfall bei einem Kaufpreis von 7,5 Mio. DM ein Maklerhonorar von bis zu 375.000 DM ergeben. Der Kläger hat jedoch an die GfG insgesamt 1.825.000 DM abführen müssen; das sind rund 24 % der Summe, die die Käuferin ihm schuldete, also etwa das Fünffache der im Regelfall üblichen Provision. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat bei gegenseitigen Verträgen ein auffälliges Mißverhältnis in der Regel bejaht, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl.
für Kaufverträge BGH, Urt. v. 18. Januar 1991 - V ZR 171/89, BGHR BGB § 138 Abs. 1 Mißverhältnis 3; v. 8. November 1991 - V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900; v. 9. Oktober 1996 - VIII ZR 233/95, WM 1997, 230, 232; v. 26. November 1997 - VIII ZR 322/96, WM 1998, 932, 934 f) oder der geforderte Zins den marktüblichen Zins um etwa 100 % übersteigt (vgl. BGHZ 110, 336, 338 ff m.w.N.). Ob es gerechtfertigt ist, die Vereinbarung von Maklerprovisionen ebenso zu beurteilen, wenn die übliche Vergütung um 100 % oder mehr überschritten wird (vgl. dazu Staudinger/Reuter, BGB 13. Bearbeitung §§ 652, 653 Rdnr. 49 mit Beispielen aus der Rechtsprechung), braucht der Senat nicht zu entscheiden. Jedenfalls das Maklerhonorar, das der Kläger an die GfG zu entrichten hatte, war der Höhe nach völlig unangemessen.
Zwar wurden mit dieser Summe nicht nur die Provisionsansprüche der Maklerin, sondern auch über das gewöhnliche Maß erheblich hinausgehende Aufwendungen durch echte zusätzliche Leistungen, die sie im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks zu erbringen hatte, abgedeckt. Die Maklerin hat nach Angabe des Zeugen B. eine Planung erstellen lassen, für die sie etwa 200.000 DM zu zahlen hatte und ohne die die Käuferin das Objekt nicht zu dem vereinbarten Preis erworben hätte. Selbst wenn man jedoch dem Makler deshalb nicht nur einen gesonderten Anspruch auf Erstattung dieser Auslagen (§ 652 Abs. 2 BGB) zubilligt, sondern darüber hinaus eine erhöhte Provision für angemessen erachtet, steht die Höhe des vereinbarten Honorars in grobem Mißverhältnis zu der Leistung, die der Makler zu erbringen hatte.
2. Ein auffälliges Mißverhältnis legt den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung desjenigen nahe, der sich die überhöhte Vergütung hat versprechen lassen (BGHZ 125, 135, 140; BGH, Urt. v. 8. November 1991, aaO; v.
26. November 1997, aaO). Im Streitfall wird diese Vermutung zudem durch konkrete Tatsachen erhärtet. Wie der Zeuge B. eingeräumt hat, war ihm damals bekannt, daß der Kläger auf den Abschluß des Vertrages mit der C. unbedingt angewiesen war, weil ihm die Gemeinde H. eine Forderung für Erschließungskosten in Höhe von 250.000 DM angekündigt hatte, die er aus seinem sonstigen Vermögen nicht hätte begleichen können. Die Höhe der von B. gestellten Forderung beruhte zudem entscheidend darauf, daß er nach der Beweiswürdigung des Landgerichts, die das Berufungsgericht als richtig unterstellt hat, an die Beklagten eine Provision in Höhe von mehr als 10 % des Kaufpreises zu leisten hatte, weil sie ihm den Kläger als Kunden zugeführt hatten. Diese Absprache war dem Kläger verheimlicht worden, der - wie den Beteiligten bewußt war - sich ansonsten nicht mit einem Maklerhonorar in dieser Größenordnung einverstanden erklärt hätte. Der Kläger hat sich die Aussage des Zeugen zu eigen gemacht und damit ein sittenwidriges Verhalten des B. im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks schlüssig dargelegt.
3. Dem Kläger ist entgegen der Meinung des Berufungsgerichts ein Schaden entstanden.

a) Das Berufungsgericht vergleicht die Folgen der Provisionszahlung mit der finanziellen Lage, die sich für den Kläger bei Durchführung des zunächst geschlossenen Vorvertrages ergeben hätte. Dieser Anknüpfungspunkt ist jedoch für die Beurteilung, ob er durch das sittenwidrige Handeln der Maklerin geschädigt wurde, rechtlich unerheblich. Der Eintritt eines Schadens ist nach der sogenannten Differenzhypothese grundsätzlich durch Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu beurteilen
(BGHZ 98, 212, 217; 99, 182, 196; BGH, Urt. v. 26. September 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 304). Der Umstand, daß der Kläger zuvor von der Ver- einbarung mit einem anderen Interessenten zurückgetreten war, hat auf die der Maklerin zustehenden Rechte und die ihr obliegenden Pflichten keinen Einfluß. Die Entstehung eines Schadens ist daher nicht anders zu beurteilen, als wenn der Kläger sich durch Vermittlung der Beklagten sogleich an die GfG gewandt, also nicht zuvor mit einem Dritten Kaufverhandlungen geführt hätte. Die finanzielle Lage des Klägers ist allein mit dem wirtschaftlichen Ergebnis zu vergleichen , das sich für ihn ergeben hätte, wenn B. korrekt gehandelt, also nicht ein sittenwidriges Maklerhonorar verlangt und erhalten hätte.

b) Der Schadensersatzanspruch aus einer unerlaubten Handlung richtet sich allerdings auch dann in der Regel nur auf das negative Interesse, wenn zwischen dem Geschädigten und dem Schädiger vertragliche Beziehungen bestanden haben (vgl. BGH, Urt. v. 25. November 1997 - VI ZR 402/96, NJW 1998, 983, 984). Der Kläger kann nur verlangen, so gestellt zu werden, wie er stände, wenn das haftungsbegründende Verhalten entfiele. An dieser Einschränkung scheitert jedoch der erhobene Anspruch nicht. Die unerlaubte Handlung des Geschäftsführers der Maklerin bestand allein darin, anstelle eines üblichen ein unangemessen hohes Honorar gefordert zu haben. Auf der Grundlage des klägerischen Vorbringens ist davon auszugehen, daß ohne diese Pflichtverletzung der Vertrag mit der C. Versicherung bei gleichzeitiger Vereinbarung einer üblichen Maklerprovision zustande gekommen wäre. Dem steht nicht entgegen, daß der Makler, der einen Vermittlungsauftrag erhält, grundsätzlich nicht verpflichtet ist, zugunsten des Kunden Bemühungen zu unternehmen, die zum Abschluß des beabsichtigten Geschäftes führen, also, sofern er keinen Alleinauftrag erhalten hat, nicht rechtswidrig handelt, wenn er
untätig bleibt. Hier hatte B. bereits einen geeigneten Erwerber gefunden, als er mit dem Kläger die gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtige Provision aushandelte. Schon für den folgenden Tag war die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages vorgesehen. Zwar hat der Zeuge B. erklärt, ohne seine Mitwirkung wäre der Vertrag nicht zustande gekommen. Ob daraus zu entnehmen ist, der Zeuge hätte den Vertrag auch noch zu diesem Zeitpunkt verhindert, wenn der Kläger sich geweigert hätte, die geforderte Provision zu zahlen, kann dahingestellt bleiben. Hätte B. das Geschäft bei Ablehnung der geforderten Provision scheitern lassen, hätte er vorsätzlich seine vertraglichen Pflichten, die Interessen des Kunden zu wahren, verletzt und darüber hinaus im Hinblick auf die Motive, die der überhöhten Provisionsforderung zugrunde lagen, sowie die ihm bekannten finanziellen Verpflichtungen des Klägers gegenüber der Gemeinde H. ebenfalls sittenwidrig gehandelt.

c) Der Kläger ist ungeachtet dessen geschädigt, daß ihm zu diesem Zeitpunkt noch kein Kaufpreisanspruch gegen die Versicherungsgesellschaft zustand. Diese hatte ihre Bereitschaft erklärt, das Grundstück für 7,5 Mio. DM zu erwerben. Auch der Verlust einer hinreichend konkreten tatsächlichen Erwerbsaussicht ist dem Betroffenen als entgangener Gewinn zu ersetzen; denn eine solche Position gehört zum rechtlich geschützten Vermögensbereich, sofern sie nicht durch Verstoß gegen die guten Sitten oder Verletzung eines gesetzlichen Verbots, das einen solchen Gewinn verhindern soll, erlangt worden ist (vgl. BGHZ 67, 119, 122; 75, 366, 368; 79, 223, 231).
4. Dem Geschäftsführer der Maklerin war es bewußt, daß er dem Kläger durch sein Verhalten einen Teil des Kaufpreises vorenthielt, der diesem von Rechts wegen gebührte. Der Kläger konnte daher von B. jedenfalls zunächst
gemäß § 826 BGB verlangen, den Teil des Kaufpreises zu erstatten, der ihm infolge der sittenwidrig überhöhten Provision entzogen wurde. Ob dieser Anspruch durch die später mit dem Geschäftsführer der Maklerin getroffene Vereinbarung erloschen ist, hat für das Rechtsverhältnis des Klägers zu den Beklagten keine Bedeutung; denn nach seiner Darstellung diente diese Abrede nicht dazu, Ansprüche gegen die Beklagten einzuschränken (§ 423 BGB; vgl. Senatsurt. v. 21. März 2000 - IX ZR 39/99, WM 2000, 1003, 1004).
5. Der Kläger behauptet, B. habe in Absprache mit den Beklagten so gehandelt, weil er sich mit ihnen geeinigt habe, an sie die Hälfte der mit dem Kläger vereinbarten Provision weiterzuleiten. Trifft dies zu, haben sich die Beklagten vorsätzlich an der unerlaubten Handlung des Geschäftsführers der Maklerin beteiligt und haften dem Kläger gemäß §§ 830, 840 Abs. 1 BGB als Gesamtschuldner, unabhängig davon, ob sie als Mittäter oder lediglich als Anstifter bzw. Gehilfen anzusehen sind.
6. Die Ansprüche des Klägers sind nicht gemäß § 852 Abs. 1 BGB verjährt. Da die an die Maklerin gezahlte Vergütung auch deren besondere Aufwendungen in dieser Sache abgelten sollte und der Kläger sich über deren Inhalt und Ausmaß bei Abschluß der Provisionsvereinbarung nicht informiert hat, kannte er zunächst nicht die Tatsachen, die einen Anspruch aus unerlaubter Handlung begründeten. Das insoweit erforderliche Wissen sowie den Hinweis auf eine Beteiligung der Beklagten erhielt der Kläger erst durch ein mit B. am 6. September 1995 geführtes Gespräch.

III.


Das Berufungsgericht meint, der Kläger könne die Leistung auf die überhöhte Honorarforderung nicht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB teilweise zurückfordern. Der Kläger habe nicht schlüssig und nachvollziehbar vorgetragen , daß die Gebührenvereinbarung gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig sei. Im übrigen seien etwaige Rückforderungsansprüche in entsprechender Anwendung von § 196 Abs. 1 Nr. 16 BGB verjährt. Diese Ausführungen sind rechtlich nicht haltbar.
1. Für die revisionsrechtliche Prüfung ist vom Vorbringen des Klägers auszugehen, wonach mit der Honorarvereinbarung über 228.000 DM allein die Tätigkeit der Beklagten im erstinstanzlichen Rechtsstreit gegen die Ehefrau des ersten Interessenten abgegolten werden sollte. Trifft die Behauptung des Klägers zu, ist die Gebührenvereinbarung wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig.

a) § 3 BRAGO sieht vor, unter welchen Voraussetzungen der Anwalt eine die gesetzlichen Gebühren übersteigende Vergütung verlangen und der Mandant die auf eine solche Forderung erbrachten Leistungen zurückfordern kann. Die Vorschrift schränkt jedoch den für alle Verträge zu beachtenden Geltungsbereich des § 138 Abs. 1 BGB nicht ein. Eine übermäßig hohe Vergütung kann sittenwidrig und nichtig sein, wenn weitere Umstände hinzukommen (Gerold/Schmidt/von Eicken/Madert, BRAGO 14. Aufl. § 3 Rdnr. 15; Riedel /Sußbauer/Fraunholz, BRAGO 8. Aufl. § 3 Rdnr. 1, 33). Dies ist insbesondere anzunehmen, wenn zwischen der Leistung des Anwalts und der Vergütung
ein auffälliges Mißverhältnis besteht und der Anwalt die Unterlegenheit des Mandanten bewußt zu seinem Vorteil ausgenutzt hat (Senatsurt. v. 23. Februar 1995 - IX ZR 29/94, NJW 1995, 1425, 1429).

b) Der Streitwert des erstinstanzlichen Prozesses gegen die Ehefrau des ursprünglichen Vertragspartners betrug 3,75 Mio. DM. Die Beklagten waren in dieser Sache lediglich als Korrespondenzanwälte tätig. Eine volle Gebühr nach §§ 11, 31 BRAGO betrug damals 14.189 DM. Der Kläger geht selbst davon aus, daß vier Gebühren angefallen sind, drei im Prozeß sowie die Korrespondenzgebühr. Unter Einbeziehung der Auslagen sowie der Mehrwertsteuer gelangt er zu einem Gesamtanspruch des Prozeßbevollmächtigten und des Korrespondenzanwalts von 65.933,04 DM, dessen Berechnungsgrundlage die Beklagten nicht bestritten haben. Aufgrund einer Gebührenteilungsabrede hatte der Kläger an den Prozeßbevollmächtigten lediglich 24.535,65 DM zu entrichten ; dieser Betrag ist bezahlt. Auf dieser rechtlichen Grundlage konnten die Beklagten vom Kläger somit 65.933,04 DM - 24.535,65 DM = 41.397,39 DM verlangen. Sie haben jedoch ein Honorar vereinbart, das mehr als das Fünffache dieses Betrages ausmacht.

c) Für die Beurteilung, ob ein auffälliges Mißverhältnis zwischen der Leistung des Anwalts und dem vereinbarten Honorar besteht, sind außer den gesetzlichen Gebühren vor allem Umfang und Schwierigkeit der anwaltlichen Tätigkeit maßgeblich. Daneben können auch die Bedeutung der Sache für den Auftraggeber sowie dessen Einkommens- und Vermögenslage bedeutsam sein (vgl. § 12 Abs. 1 BRAGO). Da die gesetzlichen Gebühren sich nach dem Gegenstandswert der Angelegenheit richten, kann bei Sachen mit niedrigen oder mittleren Streitwerten auch ein Honorar, das die gesetzlichen Gebühren um ein
Mehrfaches übersteigt, im Einzelfall in angemessenem Verhältnis zu Umfang und Schwierigkeit der anwaltlichen Tätigkeit sowie ihrer Bedeutung für den Auftraggeber stehen.
In dem Rechtsstreit, in dem die Beklagten den Kläger vertreten haben, entstanden jedoch infolge des Streitwerts hohe gesetzliche Gebühren. Nichts spricht dafür, daß die Tätigkeit der Beklagten durch diese Gebühren nicht angemessen abgegolten wurde, zumal sie aufgrund der Gebührenteilungsabrede ohnehin dafür gesorgt hatten, daß sie 2,5 der insgesamt anfallenden 4 vollen Gebühren behalten durften. Trotz der Bedeutung der Angelegenheit für den Kläger stand danach ein Honorar von 228.000 DM in offensichtlich krassem Mißverhältnis zur Leistung der Beklagten.

d) Bei Anwaltsdienstverträgen ist in der Regel ebenfalls davon auszugehen , daß das auffällige Mißverhältnis den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung desjenigen rechtfertigt, der sich die überhöhte Vergütung hat zusagen lassen (vgl. dazu oben II 2 mit den dortigen Nachweisen). Umstände, die hier eine andere Beurteilung rechtfertigen, sind in dem für die Revision maßgeblichen Tatsachenvortrag nicht zu erkennen. Danach spricht vielmehr alles dafür, daß die Beklagten die Unerfahrenheit des Klägers im anwaltlichen Gebührenrecht dazu ausgenutzt haben, sich ein anstößig hohes Honorar zusagen und auszahlen zu lassen.
2. Der Kläger kann daher auf der Grundlage seines Tatsachenvortrags die gezahlte Vergütung, soweit sie über die gesetzlich geschuldete hinausgeht, als rechtsgrundlose Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückfordern. Dieser Anspruch verjährt gemäß § 195 BGB erst nach Ablauf von 30 Jahren;
die Vorschrift des § 196 Abs. 1 Nr. 15 und 16 BGB ist auf ihn nicht anzuwenden.

a) Die Regelung des § 196 Abs. 1 BGB erfaßt nicht nur die Erfüllungsansprüche der dort genannten Personengruppen. Sie erstreckt sich auch auf deren Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag sowie ungerechtfertigter Bereicherung, wenn diese wirtschaftlich an die Stelle des Erfüllungsanspruchs treten und trotz des unterschiedlichen Rechtsgrundes eine wirtschaftlich enge Verknüpfung damit besteht (BGHZ 32, 13, 15; 48, 125, 127; 72, 229, 233 f; BGH, Urt. v. 3. November 1988 - IX ZR 203/87, BGHR BGB § 196 Abs. 1 Nr. 8, 9 Schadensersatzanspruch 1). Der Vorteil der kurzen Verjährungsfrist soll jedoch nur denen zugute kommen, die von den dort genannten Personen eine Leistung erhalten haben. Auf die daraus entstandenen Forderungen beschränkt sich die Wirkung der kurzen Verjährung. Die Vorschrift erfaßt nicht das gesamte Vertragsverhältnis (vgl. BGHZ 79, 89, 95). Derjenige, der die Vergütung für die Leistung wegen Nichtigkeit des Vertrages ohne Rechtsgrund erhalten hat, ist in seinem Vertrauen, die Leistung endgültig behalten zu dürfen , nicht schutzwürdig. Für den Rückforderungsanspruch des anderen Teils muß es daher bei der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB verbleiben.

b) Diese Gesetzesauslegung steht nicht in Widerspruch dazu, daß der Anspruch des Kreditnehmers auf Rückzahlung geleisteter Zinsen und sonstiger Kreditkosten wegen Nichtigkeit des Darlehensvertrages gemäß § 197 BGB in vier Jahren verjährt (vgl. BGHZ 98, 174, 179 ff). Dies beruht auf dem besonderen Schutzzweck der Norm, welcher verhindern soll, daß regelmäßig wiederkehrende Einzelforderungen sich im Laufe der Zeit zu einer nur noch schwer
nachzuvollziehenden Summe ansammeln, die den Schuldner besonders belastet (BGHZ 98, 174, 184). Dies gilt auch für den Bereicherungsanspruch des Kreditnehmers; denn dieser wird ebenfalls nicht in einer Summe fällig, sondern erhöht sich mit jeder einzelnen Ratenzahlung (BGHZ 98, 174, 181). In der besonderen Struktur der Ansprüche, die § 197 BGB erfaßt, liegt der wesentliche Unterschied zu den von § 196 BGB geregelten Sachverhalten. Diese Norm stellt entscheidend auf die berufliche und soziale Rollenverteilung ab (Canaris ZIP 1986, 273, 280; BGHZ 98, 174, 184). Daher dürfen die von der Vorschrift erfaßten Personengruppen daraus, daß sie ihre Forderungen nach relativ kurzer Zeit nicht mehr gegen den Vertragspartner durchsetzen können, keine verjährungsrechtlichen Vorteile ziehen, wenn sie selbst eine empfangene Leistung wegen Unwirksamkeit des Geschäfts herausgeben müssen.

c) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß Ansprüche des Mandanten auf Rückzahlung der den Rechtsanwälten geleisteten Vorschüsse ebenfalls in zwei Jahren verjähren (§ 196 Abs. 1 Nr. 16 BGB). Der Gesetzgeber hat diese Regelung auf gemäß § 17 BRAGO erbrachte Leistungen beschränkt. Eine darüber hinausgehende Wirkung hätte er dadurch erreichen können, daß er Rückzahlungsansprüche der Mandanten ganz allgemein in § 196 Abs. 1 Nr. 15 BGB einbezogen hätte. Da er indes davon abgesehen und ausdrücklich nur die Vorschußzahlungen der kurzen Verjährungsfrist unterworfen hat, ist die Nr. 16 BGB entsprechend ihrem Wortlaut eng auszulegen.

IV.


Das angefochtene Urteil ist daher insgesamt aufzuheben. Die Sache bedarf weiterer tatrichterlicher Aufklärung.
1. Soweit es um Ansprüche wegen einer Provisionszahlung an die Beklagten geht, kann die Klage auch aus einem rechtlichen Gesichtspunkt begründet sein, der vom Tatrichter offenbar nicht erkannt worden ist.

a) Auf den Anwaltsvertrag findet gemäß § 675 BGB auch die Bestimmung des § 667 BGB Anwendung. Der Anwalt hat dem Mandanten daher alles, was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt, herauszugeben (BGHZ 109, 260, 264). Aus der Geschäftsbesorgung erlangt ist jeder Vorteil, den der Beauftragte aufgrund eines inneren Zusammenhangs mit dem geführten Geschäft erhalten hat (BGH, Urt. v. 17. Oktober 1991 - III ZR 352/89, NJW-RR 1992, 560, 561). Daß die Zuwendung eines Dritten nach dessen Willen nicht für den Auftraggeber bestimmt war, steht dem Herausgabeanspruch nicht entgegen. § 667 BGB erfaßt auch solche Zahlungen, weil sie die Gefahr begründen, daß der Dienstverpflichtete dadurch zum Nachteil seines Auftraggebers beeinflußt wird (BGHZ 39, 1, 2 f; BGH, Urt. v. 1. April 1987 - IVa ZR 211/85, WM 1987, 781, 782; v. 18. Dezember 1990 - XI ZR 176/89, NJW 1991, 1224). Deshalb muß etwa ein Steuerberater, der es übernommen hat, seinem Mandanten auch Vermögensanlageempfehlungen zu erteilen, eine ohne Kenntnis des Auftraggebers empfangene Provision an diesen auskehren (BGH, Urt. v. 1. April 1987, aaO; v. 18. Dezember 1990, aaO).

b) Möglicherweise besteht ein entsprechender innerer Zusammenhang zwischen dem Beratungsauftrag, den der Kläger den Beklagten erteilt hat, und der ihnen zugeflossenen Provision. Ein solcher Zusammenhang ist nicht schon deshalb auszuschließen, weil der Kläger die Beklagten nicht beauftragt hat, ihn auch bei dem Vertrag mit der vom Makler gefundenen neuen Käuferin zu beraten. Die Anspruchsvoraussetzungen können sich hier aus dem Verhalten ergeben, das die Beklagten im Rahmen der Beratung des Klägers gegenüber dem Erstinteressenten entfaltet haben. Sowohl die Aussage des Zeugen B. als auch das Schreiben des Beklagten zu 2 an die Rechtsanwälte Dr. Z. und Partner vom 30. April 1995 [Anl. K 15] - auf beides hat sich der Kläger bezogen - können so zu verstehen sein, daß die Beklagten die Empfehlung, das Grundstück nicht an den ursprünglichen Interessenten zu verkaufen, sondern vom Vorvertrag zurückzutreten, mit dem Hinweis auf die GfG oder deren Geschäftsführer verbunden und bereits in diesem Zusammenhang den Kontakt zwischen dem Kläger und der Maklerin hergestellt haben. Diente die Verweisung des Klägers an das Maklerunternehmen auch dazu, ihn davon zu überzeugen , daß es sachgerecht war, dem Vorschlag der Beklagten zu folgen und sich von dem damaligen Vertragspartner zu trennen, ist ein enger innerer Zusammenhang zwischen dem Anwaltsdienstvertrag und der dem rechtlichen Berater von dem Dritten gezahlten Provision gegeben, der den Kläger berechtigt, diese Zahlung gemäß §§ 675, 667 BGB von den Beklagten herauszuverlangen.

c) Der Anspruch aus § 667 BGB gegen den Anwalt unterliegt nicht der kurzen Verjährung nach § 51 b BRAO, sondern verjährt gemäß § 195 BGB erst nach 30 Jahren (BGH, Beschl. v. 16. Januar 1997 - IX ZR 340/95, BGHR BRAO § 51 a.F. Geltungsbereich 2; v. 13. April 2000 - IX ZR 171/98).

2. Die Beklagten haben Provisionsvereinbarungen mit B. bzw. der von ihm beherrschten GmbH bestritten und geltend gemacht, mit den ihnen zuge- flossenen Zahlungen seien lediglich Vergütungsansprüche aus erteilten Mandaten ausgeglichen worden. Die Beweislast obliegt insoweit dem Kläger. Das gilt für einen Schadensersatzanspruch aus § 826 BGB in gleicher Weise wie für einen Herausgabeanspruch nach § 667 BGB. Da es sich jedoch um Tatsachen handelt, die allein den Wahrnehmungsbereich der Beklagten betreffen, müssen diese Inhalt und Umfang der angeblich ihnen erteilten Aufträge und die insoweit erbrachten Leistungen im einzelnen darlegen. Das bisherige Vorbringen ist in dieser Hinsicht zu allgemein gehalten und daher nicht geeignet, solche Vergütungsansprüche darzutun.
3. Die Beklagten haben weiter eingewandt, die Honorarvereinbarung mit dem Kläger habe Leistungen aus anderen ihnen erteilten Aufträgen mitabgegolten.

a) Entgegen der Meinung der Revision ist dieser Einwand nicht infolge eines Geständnisses nach §§ 288, 290 ZPO prozessual unbeachtlich.
Der Kläger hat in der Klageschrift vorgetragen, die Honorarvereinbarung habe sich nur auf die Tätigkeit der Beklagten in erster Instanz des Rechtsstreits gegen die Ehefrau des ursprünglichen Kaufinteressenten bezogen, dabei aber zugleich erwähnt, der Beklagte zu 2 habe schon außergerichtlich geltend gemacht, das Honorar betreffe auch andere Mandate. Die Beklagten sind zwar auf diesen Punkt erstinstanzlich nicht eingegangen, sondern haben sich lediglich damit verteidigt, der Kläger habe die Kostennote freiwillig und ohne
Vorbehalt bezahlt. Im Hinblick darauf war zunächst die Behauptung des Klägers unstreitig gestellt (§ 138 Abs. 3 ZPO). Ein Geständnis ist in diesem Verhalten der Beklagten jedoch nicht zu sehen. Das bloße Nichtbestreiten einer Tatsache ist grundsätzlich nicht bindend. Ihm kann nur dann ausnahmsweise Geständniswirkung zuerkannt werden, wenn es in Verbindung mit anderen Äußerungen hinreichend deutlich erkennen läßt, daß die Partei eine Tatsache außer Streit stellen will (Senatsurt. v. 7. Juli 1994 - IX ZR 115/93, NJW 1994, 3109). Das schriftsätzliche Vorbringen, auf das sich die Revision in diesem Zusammenhang beruft, bringt weder aus sich heraus noch im Zusammenhang mit den aus den Niederschriften ersichtlichen Erklärungen einen solchen Willen genügend deutlich zum Ausdruck.

b) Auch in diesem Punkt wird das Berufungsgericht zu beachten haben, daß der Kläger die tatsächlichen Voraussetzungen für eine sittenwidrig über-
höhte Honorarvereinbarung zu beweisen hat, der bisherige Vortrag der Beklagten indes für eine schlüssige Darlegung weiterer auf diese Weise abgegoltener Honoraransprüche bei weitem nicht ausreicht. Stodolkowitz Kirchhof Fischer Richter Dr. Zugehör ist ortsabwesend und kann deshalb nicht unterschreiben. Stodolkowitz Weber-Monecke

Ist über die Forderung ein Schuldschein ausgestellt worden, so kann der Schuldner neben der Quittung Rückgabe des Schuldscheins verlangen. Behauptet der Gläubiger, zur Rückgabe außerstande zu sein, so kann der Schuldner das öffentlich beglaubigte Anerkenntnis verlangen, dass die Schuld erloschen sei.