vorgehend
Amtsgericht Hamburg, 40a C 323/09, 25.03.2010
Landgericht Hamburg, 311 S 21/10, 30.07.2010

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 210/10 Verkündet am:
15. Dezember 2010
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen
Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen.
BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10 - LG Hamburg
AG Hamburg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen
Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger

für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg vom 30. Juli 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Beklagte ist seit 2001 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in H. . Bei der Klägerin handelt es sich um eine GmbH & Co. KG. Kommanditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind die Eheleute M. ; der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin.
2
Mit Schreiben vom 30. April 2009 sprach die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum 31. Oktober 2009 aus. Zur Begründung ist in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen ausgeführt, dass die beiden 69 und 74 Jahre alten Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für sich selbst benötigten.
3
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

4
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

5
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt : Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu, weil die Kündigung vom 30. April 2009 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Die Kündigung der Klägerin sei unwirksam, weil ihr als GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden könne.
6
Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zuzurechnen , weil insoweit eine Gleichbehandlung mit den Mitgliedern einer Bruchteilsgemeinschaft geboten sei. Damit sei die Situation von Personenhandelsgesellschaften wie der offenen Handelsgesellschaft oder wie hier einer GmbH & Co. KG nicht vergleichbar. Anders als häufig bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts hänge es nicht vom Zufall ab, ob es sich bei der vermietenden Personenmehrheit um eine schlichte Gemeinschaft oder um eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft handele, denn eine Personenhandelsgesellschaft entstehe nicht zufällig, sondern durch zum Teil umfangreiches geschäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesellschaftsvertrages bis hin zur Eintragung im Handelsregister. Die Gefahr einer vom Zufall abhängenden Ungleichbehandlung der Personenmehrheit in Gestalt einer Gemeinschaft einerseits und derjenigen in Gestalt einer Personenhandelsgesellschaft sei daher von vornherein ausgeschlossen. Anders als bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gebe es daher bei der Personenhandelsgesellschaft keine Veranlassung, zur Vermeidung von Ungerechtigkeiten die Geltendmachung von Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu ermöglichen.
7
Der von der Literatur vertretenen gegenteiligen Auffassung, einer Personengesellschaft sei - etwa im Hinblick auf die nähere persönliche Beziehung zwischen Gesellschaftern und Gesellschaft und der persönlichen Haftung - der Eigenbedarf von Gesellschaftern generell zuzurechnen, könne nicht gefolgt werden. Die Rechtssicherheit gebiete es, die nur als besondere Ausnahme anzusehende Zurechnung des Eigenbedarfs der Gesellschafter bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf diese Gesellschaft zu begrenzen. Gerade bei einer GmbH & Co. KG bestehe die Gefahr, dass der Mieter einer unübersehbaren Zahl von Gesellschaftern gegenüberstehe; Kommanditgesellschaften hätten zudem häufig viele dem Mieter unbekannte Kommanditisten, bei denen die Kapitalbeteiligung im Vordergrund stehe und eine sachliche Berechtigung, gegebenenfalls Eigenbedarf geltend zu machen, nicht einsichtig sei.

II.

8
Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass einer GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden kann, so dass die von der Klägerin erklärte Kündigung unwirksam und das Räumungsbegehren der Klägerin unbegründet ist.
9
Allerdings darf nach der Rechtsprechung des Senats eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts - anders als eine Kapitalgesellschaft - grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12, 15 ff.; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.). Diese Rechtsprechung lässt sich aber, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht auf Personenhandelsgesellschaften und somit auch nicht auf die Klägerin als GmbH & Co. KG übertragen.
10
1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlichrechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages; dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden, zumal es häufig nur vom Zufall abhängen wird, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15). Eine vergleichbare Situation besteht, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, bei einer Personenhandelsgesellschaft als Vermieterin indes nicht.
11
2. Die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder offenen Handelsgesellschaft setzt regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; die Vermietung einer Wohnung durch eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft erfolgt deshalb von vornherein nicht "zufällig" , sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher , steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen. Von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung einer Wohnung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann daher keine Rede sein. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch dann, wenn es sich - wie die Klägerin für sich in Anspruch nimmt - bei der Vermieterin um eine "personalistisch gebundene vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft" handelt, zu der sich Eheleute zusammengeschlossen haben.
12
3. Entgegen der Auffassung der Revision führt auch der Umstand, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts inzwischen als teilrechtsfähig anerkannt ist, nicht dazu, dass bezüglich der Zurechnung von Eigenbedarf eines Gesellschafters eine Gleichbehandlung mit allen anderen Personengesellschaften geboten wäre und somit nur bei juristischen Personen eine Zurechnung des Eigenbedarfs von Gesellschaftern auszuscheiden hätte. Maßgeblich für die Zurechnung des Eigenbedarfs bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht die bloße Teilrechtsfähigkeit (das Fehlen der Eigenschaft einer juristischen Person ) oder ein im Vergleich zu Kapitalgesellschaften stärkerer personaler Bezug, sondern die Wertung, dass eine unterschiedliche Behandlung der Vermietung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaft einerseits und durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts andererseits in vielen Konstellationen "willkürlich" erscheint, weil es häufig vom Zufall abhängt, in welcher Rechtsform die Vermietung vorgenommen wird.
13
4. Eine andere Beurteilung ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus der vom Senat anerkannten Möglichkeit, dass ein berechtigtes Interesse einer Kommanditgesellschaft an der Beendigung eines Wohn- raummietvertrags in der betrieblich bedingten Notwendigkeit liegen kann, die Wohnung einem Mitarbeiter oder Geschäftsführer zur Verfügung zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12). Damit ist lediglich ein "Betriebsbedarf" als grundsätzlich berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB anerkannt. Hieraus ergibt sich aber entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass einer Kommanditgesellschaft der persönliche Nutzungswunsch ihrer Kommanditisten oder Gesellschafter oder Geschäftsführer der Komplementärin als Eigenbedarf zugerechnet werden kann. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Hamburg, Entscheidung vom 25.03.2010 - 40a C 323/09 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 30.07.2010 - 311 S 21/10 -

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Kein Eigenbedarf für Kommanditisten - Abgrenzung zur Rechtslage bei der GbR und zum "Betriebsbedarf

16.04.2011

Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen- BGH- Urteil vom 15.12.2010 (Az: VIII ZR 210/10)- BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

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Bundesgerichtshof Urteil, 15. Dez. 2010 - VIII ZR 210/10 zitiert 2 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters


(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des

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Bundesgerichtshof Urteil, 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06

bei uns veröffentlicht am 27.06.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 271/06 Verkündet am: 27. Juni 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08

bei uns veröffentlicht am 16.07.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/08 Verkündet am: 16. Juli 2009 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Referenzen

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

12
b) Entgegen der Ansicht der Revision folgt daraus, dass eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraussetzt, dass der Vermieter die Räume "für sich", seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, nicht, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Kündigung eines Mietvertrages nur auf einen Eigenbedarf der Gesellschaft selbst stützen kann; die Kündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist vielmehr, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig (BeckOK-BGB/Reick, Stand März 2007, § 573 Rdnr. 39; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 67; Palandt /Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 26; Staudinger/Rolfs, BGB [2006], § 573 Rdnr. 70; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 37; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rdnr. 27; Sonnenschein in Festschrift für Kraft, 1998, S. 607, 625 f.; Jacoby, ZMR 2001, 409, 412; Kraemer , NZM 2002, 465, 468; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; vgl. OLG Karlsruhe NJW 1990, 3278; OLG Köln WuM 2003, 465, 466; aA SchmidtFutterer /Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 46; differenzierend Harke, ZMR 2002, 405, 407 f.).
13
1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass nach dem Senatsurteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845, Tz. 10 ff.) eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen darf. Das gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch dann, wenn die BGB-Gesellschaft durch Veräußerung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt, unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentümergemeinschaft , eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt.
12
b) Entgegen der Ansicht der Revision folgt daraus, dass eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraussetzt, dass der Vermieter die Räume "für sich", seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, nicht, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Kündigung eines Mietvertrages nur auf einen Eigenbedarf der Gesellschaft selbst stützen kann; die Kündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist vielmehr, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig (BeckOK-BGB/Reick, Stand März 2007, § 573 Rdnr. 39; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 67; Palandt /Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 26; Staudinger/Rolfs, BGB [2006], § 573 Rdnr. 70; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 37; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rdnr. 27; Sonnenschein in Festschrift für Kraft, 1998, S. 607, 625 f.; Jacoby, ZMR 2001, 409, 412; Kraemer , NZM 2002, 465, 468; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; vgl. OLG Karlsruhe NJW 1990, 3278; OLG Köln WuM 2003, 465, 466; aA SchmidtFutterer /Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 46; differenzierend Harke, ZMR 2002, 405, 407 f.).

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.