Bundesgerichtshof Urteil, 22. März 2019 - V ZR 298/16
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Dezember 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Dr. Brückner und die Richter Dr. Kazele, Dr. Göbel und Dr. Hamdorf
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist Eigentümer des Teileigentums G30, einer Garage. In § 17 des Teilungsvertrages vom 21. Dezember 1984 in der Fassung des Nachtrages vom 29. Okto- ber 1985 ist festgelegt, dass „dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentums- rechts G30 die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Abstellräume I, II und III sowie der Wasch- und Trockenräume A und B zusteht“. In diesen Räumlichkeiten befinden sich 18 (vermietete) Wohnungen.
- 2
- Im Jahr 2004 genehmigten die übrigen damaligen Wohnungseigentümer mit notariellen Urkunden die Teilung des Miteigentumsanteils des Klägers in 18 Anteile mit der jeweiligen Begründung von Sondereigentum an den Wohnungen. Zu dem grundbuchrechtlichen Vollzug kam es nicht, weil dem Kläger kein Sondereigentum, sondern nur ein Sondernutzungsrecht an den Räumen zusteht.
- 3
- Mit rechtskräftigem Urteil vom 27. Januar 2015 wurde auf die Klage einer Wohnungseigentümerin festgestellt, dass die Räume ausschließlich in der durch die Teilungserklärung beschriebenen Form genutzt werden dürfen. Ferner wurde der Kläger ebenfalls im Jahr 2015 auf die Klage zweier anderer Wohnungseigentümer rechtskräftig verurteilt, es zu unterlassen, die Räume zu Wohnzwecken zu nutzen.
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- Der Kläger verlangt - soweit hier noch von Interesse - die Zustimmung zur Berichtigung des Teilungsvertrages vom 21. Dezember 1984 und des Nach- trages vom 29. Oktober 1985 dahingehend, dass „dem jeweiligenEigentümer des Teileigentums G30 (…) die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Räume I, II und III sowie der Räume A und B“ zusteht. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig, das Landgericht als unbegründet abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen , verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 5
- Das Berufungsgericht meint, der Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung könne nicht auf § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gestützt werden. Der Kläger begehre eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft , welche die Vorschrift nicht erfasse. Der Anspruch ergebe sich auch nicht aus den §§ 242, 313 BGB. Zwar könne auf dieser Grundlage eine Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der sachenrechtlichen Grundlagen verlangt werden, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung grob unbillig wäre und dies gegen Treu und Glauben verstieße. Derartige Umstände seien von dem Kläger aber weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Soweit er auf die notariellen Genehmigungserklärungen der übrigen Wohnungseigentümer aus dem Jahr 2004 verweise , enthielten diese keine Zustimmung zu der jetzt von dem Kläger erstrebten Änderung der Teilungserklärung. Sie lasse sich auch nicht inzident oder als „Minus“ aus den Erklärungen entnehmen.
II.
- 6
- Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Änderung der Teilungserklärung gegen die übrigen Wohnungseigentümer aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht verneint werden.
- 7
- 1. Rechtsfehlerfrei legt das Berufungsgericht seinen Erwägungen zugrunde , dass § 17 des Teilungsvertrages die Berechtigung zu einer Wohnnutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Räume nicht im Wege der Auslegung entnommen werden kann. Ob der von dem Kläger für richtig gehaltenen Auslegung bereits die Rechtskraft der Urteile aus dem Jahr 2015 - die Beiladung der übrigen Wohnungseigentümer in diesen Verfahren als Voraussetzung der Erstreckung der Rechtskraft nach § 48 Abs. 3 WEG ist nicht festgestellt worden - entgegensteht, kann daher auf sich beruhen.
- 8
- a) Die (ggf. ergänzende) Auslegung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2016 - V ZR 152/15, ZfIR 2016, 719 Rn. 18). Aufgrund der Bezugnahme im Grundbuch kann die Auslegung der in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung auch von dem Revisionsgericht vorgenommen werden. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, ZfIR 2018, 353 Rn. 14; Urteil vom 4. Mai 2018 - V ZR 163/17, MDR 2018, 986 Rn. 9 jeweils mwN). Die Nutzung des Sondereigentums wird über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Gemeinschaftsordnung klar und eindeutig hervorgeht (vgl. Senat, Urteil vom 27. Oktober 2017 - V ZR 193/16, BGHZ 216, 333 Rn. 28; Urteil vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16, WuM 2017, 544 Rn. 14). Bei nächstliegender Auslegung kann allerdings schon eine schlichte Bezeichnung in dem Teilungsvertrag als Zweckbestimmung zu verstehen sein (vgl. Senat, Beschluss vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, NJW-RR 2015, 645 Rn. 9 f. mwN „Kellerraum“; Urteil vom 10. Juli 2015- V ZR 169/14, NZM 2015, 787 Rn. 18 „Ladenraum“).
- 9
- b) Daran gemessen liegt eine Zweckbestimmung vor. Nächstliegend ist es, die in § 17 Abs. 2 Satz 1 des Teilungsvertrags in der Fassung des Nachtra- ges vom 29. Oktober 1985 gewählte Bezeichnung „Abstell-,Wasch- und Tro- ckenräume“ als Zweckbestimmung anzusehen. Dass das Teileigentum an einer Garage mit dem höchsten Miteigentumsanteil an dem Grundstück ausgewiesen ist, stellt sich zwar - gerade wenn dem Sondernutzungsrecht diese Zweckbestimmung zugrunde gelegt wird - als ungewöhnlich dar. Dieser Umstand ist aber für sich gesehen noch nicht geeignet, die Annahme einer Zweckbestimmung in Frage zu stellen. Dass die 18 Wohnungen in den Räumlichkeiten bereits vor dem Abschluss des Teilungsvertrages entstanden sein sollen, wie der Kläger vorträgt, ist nicht für jedermann erkennbar und daher bei der Auslegung des Teilungsvertrages nicht berücksichtigungsfähig. Auch der Hinweis des Klägers , die Räume seien in Übereinstimmung mit der Bezeichnung in den Plänen so benannt worden, um Missverständnisse auszuschließen, führt zu keiner anderen Beurteilung. Für die genaue Zuordnung der Räume wird in § 17 Abs. 2 Satz 2 des Teilungsvertrages in der Nachtragsfassung vom 29. Oktober 1985 auf eine Anlage 1 (Spalte 5) und hinsichtlich der Lage der Räume auf die Aufteilungspläne (Grundrisse Dachgeschoß und Spitzböden) verwiesen. Dies spricht gegen die Annahme, dass mit den verwendeten Bezeichnungen nur die Belegenheit der Räume beschrieben werden sollte.
- 10
- 2. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht aber an, ein Anspruch des Klägers auf Änderung der in § 17 Abs. 2 Satz 1 des Teilungsvertrages in der Fassung des Nachtrages vom 29. Oktober 1985 enthaltenen Zweckbestimmung sei nicht von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfasst.
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- a) Im Ausgangspunkt zutreffend ist zwar, dass die sachenrechtliche Zuordnung nicht Gegenstand einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG sein kann. Eine solche Vereinbarung dient der Regelung der Innenbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander, also der Schaffung einer Gemeinschaftsordnung , die ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet. Hiervon ist eine vertragliche Regelung der sachenrechtlichen Zuordnung zu unterscheiden. Sie kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein (vgl. Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 103/12, ZfIR 2013, 646 Rn. 9; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NZM 2012, 613 Rn. 8; Urteil vom 4. April 2003 - V ZR 322/02, NJW 2003, 2165, 2166).
- 12
- b) Anders liegt dies aber bei der Änderung des Inhalts eines dinglichen Sondernutzungsrechts oder dessen dauerhafter Aufhebung. In beiden Fällen bleibt die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstands zum Gemeinschaftseigentum unverändert. Die Inhaltsänderung kann daher ebenso wie die Aufhebung des Sondernutzungsrechts Gegenstand einer Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sein (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NZM 2012, 613 Rn. 9; Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17, ZfIR 2018, 521 Rn. 16). Eine Änderung des Inhalts des Sondernutzungsrechts ist hier Gegenstand der Klage. Der Kläger erstrebt nicht die Umwandlung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachgeschossräume in Sondereigentum, sondern eine Änderung der Zweckbestimmung der seinem Sondernutzungsrecht zugewiesenen Räume dergestalt, dass in ihnen gewohnt werden darf. Das lässt die sachenrechtliche Zuordnung der Räume unberührt.
- 13
- 3. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Ein Anspruch des Klägers nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG lässt sich auf der Grundlage seines revisionsrechtlich zu unterstellenden Vortrages nicht verneinen. Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer , unbillig erscheint.
- 14
- a) Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sind die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst abgesenkt worden, indem nunmehr „schwerwiegende Gründe“ und nicht mehr - wie es früher in der Rechtsprechung vertreten wurde - „außergewöhnliche Umstände“ vorausgesetzt werden (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 18 f.; Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 30; Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 12). Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler). Denn der Gesetzgeber wollte mit dieser Vorschrift auch Fälle erfassen, in denen eine verfehlte Regelung in der Gemeinschaftsordnung von Anfang an bestand und erkennbar war oder sogar erkannt worden ist (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 19). Die Behebung derartiger - auch bewusster - „Geburtsfehler“ einer Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung zu ermöglichen, ist ein wesentliches Anliegen des Gesetzgebers (vgl. auch Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 10 Rn. 156; BeckOK WEG/Müller [1.9. 2018], § 10 Rn. 301).
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- b) Schwerwiegende Gründe im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, die ein Festhalten an der geltenden Regelung unbillig erscheinen lassen, können deshalb vorliegen, wenn die durch die Gemeinschaftsordnung vorgegebene Zweckbestimmung eine Nutzung einer Sondereigentumseinheit ausschließt, die nach der baulichen Ausstattung der betroffenen Räume möglich ist, und wenn ferner objektive Umstände dafür sprechen, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer diese Nutzung eröffnet werden sollte.
- 16
- aa) Erste Voraussetzung für die Annahme einer in diesem Sinne verfehlten Regelung ist allerdings, dass die erforderliche bauliche Ausstattung der betreffenden Räume entweder schon bei der Aufteilung in Wohnungseigentum vorhanden war oder im zeitlichen Zusammenhang mit der Aufteilung erfolgte und von den übrigen Wohnungseigentümern hingenommen wurde. Eine spätere eigenmächtige, mithin ohne die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vorgenommene Veränderung von Gemeinschaftseigentum erfolgt demgegenüber auf eigenes Risiko; hierdurch entstehende wirtschaftliche Nachteile werden regelmäßig keine schwerwiegenden Gründe im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG darstellen.
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- bb) Darüber hinaus müssen objektive Umstände vorliegen, die darauf hindeuten, dass die bestehende Regelung die tatsächlich eröffnete Nutzung der Räume nicht wiedergibt. So kann es etwa liegen, wenn die sich aus dem Miteigentumsanteil des betroffenen Sondereigentümers ergebende Kostentragungspflicht in einem Missverhältnis zu der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Sondereigentums (bzw. des Sondernutzungsrechts) steht, die gegeben ist, wenn dieses nur dem Inhalt der Teilungserklärung entsprechend genutzt werden dürfte.
- 18
- cc) Allerdings liegen schwerwiegende Gründe nur vor, wenn die aufgrund der verlangten Änderung der Zweckbestimmung mögliche Nutzung nach öffentlich -rechtlichen Vorschriften zulässig ist. Dabei kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung oder einer späteren baulichen Veränderung an. Entscheidend ist allein der Zeitpunkt des Änderungsverlangens. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kommt auch dann zum Tragen, wenn die (verfehlte) Regelung in der Gemeinschaftsordnung eine nach öffentlich-rechtlichem Baurecht unzulässige Nutzung verschleiern sollte, diese Nutzung aber zwischenzeitlich genehmigungsfähig geworden ist.
- 19
- dd) Schließlich muss die nach der bestehenden Zweckbestimmung zulässige Nutzung zu einer erheblichen Einschränkung der wirtschaftlichen Verwertung der betroffenen Einheit führen, die durch die Änderung der Zweckbestimmung behoben werden kann.
- 20
- c) Liegen danach schwerwiegende Gründe vor, ist zu klären, welche Interessen aus Sicht der übrigen Wohnungseigentümer gegen die geforderte Anpassung der Gemeinschaftsordnung sprechen. Das abstrakte Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung kann allerdings nicht dazu führen, die Unbilligkeit zu verneinen. Das abstrakte Vertrauen auf die Gemeinschaftsordnung muss stets überwunden werden, wenn ein Anpassungsanspruch geltend gemacht wird. Der Bedeutung des Vertrauens auf den Bestand der Gemeinschaftsordnung trägt das Gesetz bereits dadurch Rechnung, dass ein Änderungsanspruch nur dann in Betracht kommt, wenn schwerwiegende Gründe gegen das Festhalten an der geltenden Regelung sprechen. Es müssen daher konkrete, über das rein formale Interesse an der Einhaltung der Gemeinschaftsordnung hinausgehende Interessen der übri- gen Wohnungseigentümer gegen die Anpassung sprechen (vgl. Senat, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 13).
- 21
- d) Nach diesen Grundsätzen kommt ein Änderungsanspruch des Klägers auf der Grundlage von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG in Betracht.
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- aa) (1) Ausgehend von dem Vortrag des Klägers sind die 18 Wohnungen bereits mehr als zwei Jahre vor dem Abschluss des Teilungsvertrages vom 21. Dezember 1984 fertiggestellt und vermietet worden. Zugewiesen ist dem Kläger nach § 17 Abs. 2 des Teilungsvertrages in der Fassung des Nachtrages vom 29. Oktober 1985 aber ein Sondernutzungsrecht an den Räumen, das keine Wohnnutzung, sondern nur eine untergeordnete wirtschaftliche Verwertung der Räume zulässt.
- 23
- (2) Es liegen neben der baulichen Ausstattung weitere Anhaltspunkte dafür vor, dass die als Abstell-, Wasch- und Trockenräume bezeichneten Räume eigentlich als Wohnungen genutzt werden können sollten. Gewichtige Indizien hierfür stellen der dem Teileigentum ausweislich der Anlage 1 zum Teilungsvertrag zugewiesene Miteigentumsanteil von 15.013,730/100.000 - hierbei handelt es sich um den größten Miteigentumsanteil an dem Grundstück - und die damit verbundene Kostentragungslast dar, die sich nach § 11 Abs. 1 des Teilungsvertrages im Grundsatz nach dem Miteigentumsanteil richtet. Denn die Höhe des Miteigentumsanteils mit der daraus folgenden Kostenlast legt nahe, dass der wirtschaftliche Wert dieses Anteils von Anfang an in einem Sondernutzungsrecht an Wohnungen bestand (vgl. zu vergleichbaren Gestaltungen, etwa sog. Kellereigentum mit einem Sondernutzungsrecht an Wohnräumen: BayObLG, NJW 1992, 700 f.; Pause, NJW 1990, 3178 ff.; ders., NJW 1992, 671 ff.; Reithmann, NJW 1992, 649, 650). Bei einem Teileigentum an einer Ga- rage nebst dem Sondernutzungsrecht lediglich an Abstell-, Wasch- und Trockenräumen stellt sich die geltende Regelung als unangemessen und damit verfehlt dar. Sie kann auch nicht damit erklärt werden, dass die Räume ggf. erst in der Zukunft verändert werden sollten, wie die Beklagten im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausgeführt haben. Unabhängig davon, dass der Vortrag des Klägers gerade dahingeht, dass der Ausbau der Räume schon lange vor Abschluss des Teilungsvertrages erfolgt ist, würde dies an der Unangemessenheit der bestehenden Regelung nichts ändern.
- 24
- (3) Dass mit § 17 Abs. 2 des Teilungsvertrages in der Fassung des Nachtrages vom 29. Oktober 1985 möglicherweise die Wohnnutzung an den Räumen verschleiert werden sollte, weil diese zum Zeitpunkt der Errichtung bauordnungsrechtlich nicht zulässig war, würde einem Änderungsanspruch des Klägers jedenfalls dann nicht entgegenstehen, wenn die Wohnnutzung heute öffentlich-rechtlich zulässig wäre. Darauf weist die von der Revision in Bezug genommene notarielle Urkunde vom 17. August 2004 hin, wonach die Abgeschlossenheit der in den streitgegenständlichen Räumen gebildeten Apartments von der zuständigen Behörde bescheinigt worden ist.
- 25
- (4) Außer Frage steht, dass die bestehende Regelung zu einer erheblichen Einschränkung der wirtschaftlichen Verwertung des bestehenden Sondernutzungsrechts führt.
- 26
- bb) Bei der Abwägung der Interessen des Klägers mit denen der übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Insoweit hat besonderes Gewicht, dass die Wohnungen nach dem Vortrag des Klägers seit über 30 Jahren als Wohnungen genutzt werden, ohne dass durch die übrigen Wohnungseigentümer Beanstan- dungen erhoben worden sind. Soweit sich Wohnungseigentümer in den letzten Jahren gegen die Wohnnutzung der Räume wenden, soll dies seinen Grund allein in der bestehenden Zweckbestimmung haben. Dies spricht dafür, dass von der Wohnnutzung keine oder allenfalls geringe nachteilige Auswirkungen ausgehen. Dann aber dürften keine Interessen der übrigen Wohnungseigentümer bestehen, die es rechtfertigen könnten, den Kläger an der geltenden Regelung festzuhalten bzw. ihn auf die Möglichkeit zu verweisen, lediglich die Änderung der - aus der geltenden Regelung folgenden - derzeit unbilligen Kostenverteilung zu verlangen.
III.
- 27
- Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben. Die Sache ist, da es an den erforderlichen Feststellungen zu dem Bestehen eines Änderungsanspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG fehlt, nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Urteil ist aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird dem Kläger Gelegenheit zu geben haben, einen sachdienlichen Antrag zu stellen. Soweit er mit dem Klagean- trag lediglich die „Berichtigung“ von § 17 Abs. 2 des Teilungsvertrages in der Fassung des Nachtrages vom 29. Oktober 1985 dahingehend begehrt, dass an die Stelle der dort verwendeten Bezeichnung Abstell-, Wasch- und Trockenräume nur die allgemeine Bezeichnung „Räume“ treten soll, ist eine Anpassung des Teilungsvertrages nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gemeint. Ein Sondernutzungsrecht ist zwar auch ohne Beschränkung auf eine bestimmte Nutzungsart zulässig (BayObLG, DNotZ 1999, 672, 674). Die Bezeichnung „Räume“ ließe aber eine Wohnnutzung nicht zu. Eine entsprechende Zweckbestimmung verlangt mehr als die unbestimmte Bezeichnung „Raum“ (vgl. BayObLG, WuM 1994, 98, 99). Das Rechtsschutzziel des Klägers besteht jedoch gerade darin, die 18 Wohnungen zu Wohnzwecken nutzen zu können.
Göbel Hamdorf
Vorinstanzen:
AG Göttingen, Entscheidung vom 01.12.2015 - 19 C 12/15 -
LG Braunschweig, Entscheidung vom 22.11.2016 - 6 S 11/16 -
ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 22. März 2019 - V ZR 298/16
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(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz 4 in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Absatz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.
(2) § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen vor dem 1. Dezember 2020 alle Zustimmungen erteilt wurden, die nach den vor diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.
(3) § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.
(4) § 19 Absatz 2 Nummer 6 ist ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar. Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.
(5) Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Tenor
-
Auf die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 1 werden die Beschlüsse des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 6. Dezember 2012 und des Grundbuchamts Freudenberg vom 8. März 2012 aufgehoben.
-
Das Grundbuchamt Freudenberg wird angewiesen, die im Zusammenhang mit der Unterteilung des Wohnungseigentums Nr. 2, Wohnungsgrundbuch F. Bl. 2994, vorgenommenen Eintragungen von Amts wegen zu löschen.
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Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 10.000 €.
Gründe
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I.
- 1
-
Der während des Rechtsbeschwerdeverfahrens verstorbene Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1 (fortan: Beteiligter zu 1) und der Beteiligte zu 2 bildeten eine Wohnungseigentümergemeinschaft, zu deren Anlage zwei Wohneinheiten gehören. Nach der Teilungserklärung vom 11. April 1994 ist das Sondereigentum des Beteiligten zu 1 im Erd- und Dachgeschoss des in Hanglage errichteten Gebäudes belegen (Wohnung Nr. 1). Das Sondereigentum des Beteiligten zu 2 (Grundbuch Bl. 2994, in der Beschwerdeentscheidung irrtümlich mit Bl. 2993 bezeichnet) befindet sich in den beiden darunter liegenden Stockwerken (Wohnung Nr. 2); es umfasst unter anderem die „Wohnung“ in dem „Kellergeschoss“ und „sämtliche Kellerräume“ in dem (unter dem Kellergeschoss liegenden) „Untergeschoss“.
- 2
-
Mit notarieller Urkunde vom 13. Mai 2011 unterteilte der Beteiligte zu 2 ohne Zustimmung des Beteiligten zu 1 sein Wohnungseigentum unter Bezugnahme auf einen geänderten Aufteilungsplan in zwei getrennte Wohneinheiten. Der erste neu gebildete Miteigentumsanteil ist im Wesentlichen mit dem Sondereigentum an den Räumen im Kellergeschoss verbunden (Wohnung Nr. 2 neu), der weitere Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an den Räumen im Untergeschoss (Wohnung Nr. 2a). Mit notariellem Vertrag vom 26. Mai 2011 übertrug der Beteiligte zu 2 die Einheit Nr. 2a unentgeltlich auf die Beteiligte zu 3, seine Tochter. Am 22. Juli 2011 schloss das Grundbuchamt antragsgemäß das Grundbuch für das bisherige Wohnungseigentum Nr. 2 (Bl. 2994) und legte neue Grundbücher für die Wohnungseigentumseinheiten Nr. 2 neu (Bl. 3634) und Nr. 2a (Bl. 3635) an. An demselben Tag trug es auch die Übertragung der Einheit Nr. 2a auf die Beteiligte zu 3 in das Grundbuch ein.
- 3
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Den Antrag des Beteiligten zu 1, hinsichtlich der Eintragung der Unterteilung und der Übertragung auf die Beteiligte zu 3 einen Amtswiderspruch einzutragen, hat das Grundbuchamt zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos gewesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Rechtsnachfolgerin des Beteiligten zu 1 dessen Rechtsschutzziel weiter.
-
II.
- 4
-
Das Beschwerdegericht sieht die von dem Beteiligten zu 2 vorgenommene Aufteilung in zwei Wohneinheiten als unzulässig an. Die im Untergeschoss gelegenen Räume hätten nach der Teilungserklärung vom 11. April 1994 nicht zu Wohnzwecken gedient und könnten daher ohne die Zustimmung des Beteiligten zu 1 nur eine Teileigentumseinheit bilden. Die Beteiligte zu 3 habe die Einheit aber gutgläubig als Wohnungseigentum erworben. Die Bezeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum nehme an dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil. Eine positive Kenntnis der Beteiligten zu 3 von der Unzulässigkeit der Aufteilung sei zu verneinen. Selbst wenn diese die Tatsachen gekannt haben sollte, aus denen sich die Unrichtigkeit der Bezeichnung „Wohnungseigentum“ ableite, sei sie insoweit einem erklärlichen Rechtsirrtum unterlegen; immerhin habe das Grundbuchamt die Rechtsauffassung des Beteiligten zu 2 geteilt und die Aufteilung für zulässig gehalten.
-
III.
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Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die statthafte (§ 78 GBO) und auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
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1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Beschwerdegericht davon aus, dass die Unterteilung ohne Mitwirkung des Beteiligten zu 1 unzulässig ist, weil die Räume im Untergeschoss, die nunmehr die Wohneinheit Nr. 2a bilden sollen, nicht zu Wohnzwecken dienen.
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a) Dass die Räume im Untergeschoss nicht zu Wohnzwecken dienen, ergibt sich aus dem Grundbuch des Wohnungseigentums Nr. 2 (Bl. 2994) und der dort in Bezug genommenen Teilungserklärung vom 11. April 1994.
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aa) Ob eine Grundbucheintragung Nutzungsbeschränkungen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln. Weil die Teilungserklärung und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbucheintragung sind, kann das Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung auch insoweit in vollem Umfang nachprüfen. Dabei ist - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere also der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. nur Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 361 f. mwN). Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeutung zu (Senat, Urteile vom 15. Januar 2010 - V ZR 40/09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 7 ff.; vom 16. November 2012 - V ZR 246/11, ZWE 2013, 20 Rn. 5).
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bb) Die Auslegung der Grundbucheintragung ergibt, dass die Räume im Untergeschoss nicht zu Wohnzwecken dienen. Sowohl in der Grundbucheintragung selbst als auch in der Teilungserklärung vom 11. April 1994 werden die Räume im Untergeschoss als „Kellerräume“ bezeichnet, die Räume im Kellergeschoss dagegen als „Wohnung nebst Kellerraum“. Dies steht - auch wenn dem allenfalls nachrangige Bedeutung zukommt - im Einklang mit dem Aufteilungsplan. In dem Gebäudequerschnitt wird das Untergeschoss als „Keller I“ bezeichnet; auch im Grundriss des Untergeschosses sind die einzelnen Räume als Keller I, II und III gekennzeichnet. Die Gegenüberstellung von Wohn- und Kellerräumen ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass zum Wohnen nur die Wohn-, nicht aber die Kellerräume dienen sollen.
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cc) Hieraus ergibt sich eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter für die Räume im Untergeschoss, die diese zu Nebenräumen und ihre Nutzung zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken unzulässig macht (vgl. Senat, Beschluss vom 16. Juni 2011 - V ZA 1/11, ZfIR 2011, 757 Rn. 6 [Teileigentum und Hobbyraum]; Urteil vom 11. Mai 2012- V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9; Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7 [Spitzboden]; OLG Zweibrücken, FGPrax 2006, 114 f. [Keller]; Schultzky in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 47). Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - Nebenräume Teil einer Wohnung sind und in der Teilungserklärung daher nicht ausdrücklich als Teileigentum bezeichnet werden („unselbständiges Teileigentum“, vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 30; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 39). Ob die Räume tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt worden sind, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.
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b) Dagegen wird das Sondereigentum in dem für die Einheit Nr. 2a angelegten Grundbuch (Bl. 3635) sowohl in der Grundbucheintragung selbst als auch in der in Bezug genommenen Teilungserklärung vom 13. Mai 2011 als „Wohnung im 2. Untergeschoss“ bezeichnet. Dementsprechend dient das Untergeschoss nach den Angaben in dem Gebäudequerschnitt des geänderten Aufteilungsplans dem „Wohnen“, und die einzelnen Räume werden im Grundriss des Untergeschosses nunmehr mit „Schlafen“, „Bad“, „Wohnen/Essen/Kochen“ gekennzeichnet.
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c) Die ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums ist unzulässig, wenn - wie hier - Räume, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienen, nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden. Zwar bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehrere Einheiten nach der Rechtsprechung des Senats nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer; dies gilt - vorbehaltlich einer Vereinbarung gemäß § 12 WEG - auch für die nachfolgende Veräußerung der neu geschaffenen Einheiten (Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 8 ff.; Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 155; Beschluss vom 17. Januar 1968 - V ZB 9/67, BGHZ 49, 250 ff.). Anders liegt es aber, wenn - wie hier - im Zuge der Aufteilung die bisherige Zweckbestimmung der Räume geändert wird (so bereits Senat, Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 152; BayObLG, NJW-RR 1986, 244 f.; vgl. auch Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 8 Rn. 77; Timme/Kral, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 67.1; v. Oefele in Bauer/v. Oefele, GBO, 3. Aufl., Rn. AT V 365). Dies erforderte eine Änderung der Teilungserklärung vom 11. April 1994, die materiell-rechtlich durch eine Vereinbarung (ggf. - unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG - auf Verlangen eines Wohnungseigentümers) erfolgen kann; grundbuchrechtlich bedarf es einer Bewilligung (§§ 19, 29 GBO) der weiteren Wohnungseigentümer, hier des Beteiligten zu 1. Andernfalls hätte zwar eine Unterteilung in eine Wohneinheit (Nr. 2) und eine Teileigentumseinheit (Nr. 2a) erfolgen können, nicht aber die Unterteilung in zwei Wohneinheiten.
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2. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts können die Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung vollziehen, nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb (hier der Beteiligten zu 3) sein; sie sind im Sinne von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ihrem Inhalt nach unzulässig. Inhaltlich unzulässig ist eine Eintragung, die ihrem - gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnden - Inhalt nach einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es nicht geben kann; dem steht es gleich, wenn Eintragungsvermerke in einem wesentlichen Punkt einander widersprechende Angaben enthalten oder so unklar sind, dass ihre Bedeutung auch bei zulässiger Auslegung nicht ermittelt werden kann (RGZ 113, 223, 231; 130, 64, 67; BayObLGZ 1987, 390, 393; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 53 Rn. 49). Eine solche Eintragung ist ohne materielle Wirkung und scheidet als Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb gemäß § 892 BGB aus (vgl. Senat, Urteile vom 30. Juni 1995 - V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 170 f.; vom 1. Oktober 2004 - V ZR 210/03, NJW-RR 2005, 10, 11). So liegt es bei der Eintragung der durch die Unterteilung vermeintlich entstandenen Wohneinheiten in dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs, weil diese - wie die Rechtsbeschwerde zutreffend hervorhebt - in einem unauflöslichen Widerspruch zu der in dem Grundbuch Bl. 2994 in Bezug genommenen Teilungserklärung vom 11. April 1994 steht.
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a) Die Rechtsverhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmen sich ungeachtet der Unterteilung ergänzend nach der Teilungserklärung vom 11. April 1994.
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aa) Auf diese wird in den neu angelegten Grundbüchern (Bl. 3634 und 3635) zwar nicht ausdrücklich Bezug genommen. Das ist aber auch nicht erforderlich, weil der (aufgeteilte) Bestand aus dem Grundbuch Bl. 2994 in die neuen Grundbücher übertragen worden ist. Die in den neuen Grundbüchern allein in Bezug genommene Unterteilungserklärung vom 13. Mai 2011 bezieht sich ausschließlich auf das unterteilte (frühere) Wohnungseigentum Nr. 2. Dementsprechend regelt auch der geänderte Aufteilungsplan nur die Unterteilung (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 76). Dagegen richten sich die Beziehungen zu dem weiteren Wohnungseigentümer, die Vereinbarungen und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum weiterhin nach der für die gesamte Anlage geltenden Teilungserklärung vom 11. April 1994. Aus dieser ergibt sich, welche Räume zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören und welche Vereinbarungen mit dinglicher Wirkung (§ 10 Abs. 3 WEG) getroffen worden sind (vgl. BayObLGZ 1998, 70, 73 f.; Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 2 Rn. 97; offen gelassen von Senat, Urteil vom 1. Oktober 2004 - V ZR 210/03, NJW-RR 2005, 10, 11).
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bb) Dagegen lässt sich nicht einwenden, dass nur der letzte Grundbuchstand für den gutgläubigen Erwerb maßgeblich sei (vgl. aber Röll, DNotZ 1993, 158, 162 f.; ähnlich Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 6 WEG Rn. 4b; ders., MittBayNot 1996, 344, 347). Denn der aktuelle Grundbuchinhalt im Verhältnis zu dem Beteiligten zu 1 als weiterem Wohnungseigentümer ergibt sich unverändert aus der Teilungserklärung vom 11. April 1994 (vgl. BayObLGZ 1998, 70, 73 f.; BayObLG, NJW-RR 1996, 721, 722; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2976a). Dies ist eine notwendige Folge des Umstands, dass die von einem einzelnen Wohnungseigentümer vorgenommene Unterteilung seines Wohnungseigentums nur für diese Einheit Geltung beanspruchen, nicht aber die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan insgesamt ändern oder außer Kraft setzen kann (vgl. BayObLG, DNotZ 1988, 316, 317). Die einseitige Befugnis zur Unterteilung besteht nur, wenn und soweit der Status der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt wird (vgl. Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 8 mwN).
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b) Die Teilungserklärung vom 11. April 1994 und die Unterteilungserklärung vom 13. Mai 2011 widersprechen sich inhaltlich, weil die Räume im Untergeschoss in ersterer als Keller- und in letzterer als Wohnräume ausgewiesen sind. Infolgedessen ist ein gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen; das Grundbuch ist nicht lediglich unrichtig, was zur Folge hätte, dass ein gutgläubiger Erwerb möglich und ggf. ein Amtswiderspruch einzutragen wäre.
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aa) Eine bloße Unrichtigkeit des Grundbuchs lässt sich nicht aus der Überlegung ableiten, dass der verlautbarte Rechtszustand zuträfe, wenn der Beteiligte zu 1 materiell-rechtlich seine Zustimmung erteilt hätte.
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(1) Richtig ist allerdings, dass das Fehlen einer erforderlichen grundbuchrechtlichen Bewilligung (§§ 19, 29 GBO) das Grundbuch für sich genommen allenfalls unrichtig werden lässt, nämlich dann, wenn die materielle Rechtslage unrichtig wiedergegeben ist; andernfalls ist das Grundbuch ungeachtet der fehlenden Bewilligung richtig (Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 19 Rn. 166; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 17, jeweils mwN). Daher ließe sich argumentieren, dass das Grundbuch nicht in sich widersprüchlich, sondern lediglich unrichtig ist, weil die fehlende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG formlos zustande gekommen sein könnte (vgl. zu Letzterem nur Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67).
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(2) Diese Sichtweise ließe jedoch außer Acht, dass die Unterteilung eines Wohnungseigentums mit geänderter Zweckbestimmung auf Dauer erfolgt. Die Änderung der Zweckbestimmung muss deshalb auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer wirken. Dies ist nur der Fall, wenn die betreffende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist und damit dingliche Wirkung hat (vgl. Senat, Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 11/77, BGHZ 73, 145, 148; BGH, Beschluss vom 13. September 2000 - V ZB 14/00, BGHZ 145, 133, 137). Eine außerhalb des Grundbuchs zustande gekommene Vereinbarung kann dagegen nicht taugliche Grundlage einer solchen Unterteilung sein. Weil sie nur zwischen den Beteiligten wirkt, würde das Grundbuch unrichtig, sobald ein Wohnungseigentümer aus dem Verband ausscheidet. Richtigerweise kann ein Erwerber nicht darauf vertrauen, dass die Räume Wohnzwecken dienen, wenn eine entsprechende Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nicht aus dem Grundbuch hervorgeht und deshalb ein Widerspruch zwischen Teilungs- und Unterteilungserklärung besteht.
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bb) Dass es sich um eine inhaltlich unzulässige Eintragung handelt, belegt zudem der unauflösliche Widerspruch zwischen den für die einzelnen Einheiten angelegten Grundbüchern, den ein gutgläubiger Erwerb nach sich zöge. Bei einer Unterteilung wird in den Grundbüchern der übrigen Sondereigentumseinheiten nämlich nur die Veränderung der Beschränkung des Miteigentums durch das aus der Unterteilung hervorgegangene Sondereigentum vermerkt (§ 7 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 3 Abs. 1 c) WGV; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2976; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 3 WGV Rn. 23). Die Unterteilungserklärung und der die Unterteilung betreffende Aufteilungsplan werden dort hingegen nicht in Bezug genommen, weil sie nur die unterteilte Einheit betreffen. Demzufolge wären die Räume nach dem Inhalt der für die übrigen Einheiten angelegten Grundbücher weiterhin Teileigentum, obwohl ein gutgläubiger Erwerb von Wohnungseigentum stattgefunden hätte.
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3. Die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung als Wohnungseigentum betrifft sämtliche Räume der Einheit Nr. 2a und erstreckt sich auf die gesamten im Zusammenhang mit der Unterteilung bewirkten Eintragungen (vgl. BayObLGZ 1995, 399, 404; 1998, 70, 74 f.; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 73). Die Unterteilung kann nicht mit der Maßgabe aufrechterhalten werden, dass das Wohnungseigentum Nr. 2a eine Teileigentumseinheit darstellt, weil eine inhaltlich unzulässige Eintragung nur durch Löschung, nicht aber durch Berichtigung oder Vervollständigung beseitigt werden kann (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 53 Rn. 59; Meikel/Streck, GBO, 10. Aufl., § 53 Rn. 137 jeweils mwN). Im Übrigen ist nicht anzunehmen, dass der Beteiligte zu 2 die Unterteilung auch mit diesem Ziel vorgenommen hätte. Weil sich die Eintragung des unterteilten Wohnungseigentums als unzulässig darstellt, ist auch die Eintragung der Beteiligten zu 3 ohne materielle Wirkung geblieben.
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IV.
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Die angefochtene Entscheidung kann danach keinen Bestand haben. Die Sache ist zur Endentscheidung reif (§ 78 Abs. 3 GBO, § 74 Abs. 6 Satz 1 FamFG). Da das Rechtsbeschwerdegericht die Unzulässigkeit der Eintragungen von Amts wegen beachten muss, ist es an das von dem Rechtsbeschwerdeführer verfolgte Rechtsschutzziel nicht gebunden (BayObLGZ 1998, 70, 72 f.; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 53 Rn. 56). Weil die Eintragungen inhaltlich unzulässig sind und sich ein gutgläubiger Erwerb hieran nicht anknüpfen kann, ist nicht - wie beantragt - ein Amtswiderspruch einzutragen. Vielmehr ist das Grundbuchamt anzuweisen, eine Löschung der im Zusammenhang mit der Unterteilung vorgenommenen Eintragungen von Amts wegen vorzunehmen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO). Der Sache nach muss die Unterteilung rückgängig gemacht werden; die Grundbücher Bl. 3634 und Bl. 3635 sind zu schließen und der (nicht unterteilte) Bestand in ein neu anzulegendes Grundbuchblatt zu überführen, das den Beteiligten zu 2 als Eigentümer ausweist (vgl. BayObLGZ 1995, 399, 404).
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V.
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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil das Verfahren gebühren- und auslagenfrei ist (§ 131 Abs. 3, 7 KostO) und die Anordnung einer Erstattung von außergerichtlichen Kosten nicht angezeigt erscheint (§ 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG). Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 1 KostO.
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Stresemann Czub Roth
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Brückner Kazele
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks F. straße 17a in K. . Er und zwei weitere Miteigentümer begründeten mit notariellem Vertrag vom 27. Juni 1983 gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum an dem Nachbargrundstück F. straße 17, wobei der Kläger das Sondereigentum an einer der drei Wohnungen erwarb. Er sollte außerdem das Teileigentum und das Sondernutzungsrecht an einer größeren, an das Grundstück F. straße 17a angrenzenden Gartenfläche erhalten. In Bezug auf diese Fläche wurde unter § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages vereinbart:
"F. S. (scil. der Kläger) und dessen Rechtsnachfolger sind berechtigt, von den anderen Miteigentümern die reale Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums dahin zu verlangen, daß aus der vorbezeichneten Gartenfläche 2 - Teileigentum G - ein selbständiges Grundstück gebildet wird, wozu die anderen Erschienenen ihre Genehmigung erklären und die Übertragung der Miteigentumsanteile der anderen Miteigentümer an diesem verselbständigten Grundstück an ihn ohne Entgelt verlangen. Die anderen Miteigentümer sind bei einer Veräußerung verpflichtet, diese Verpflichtung auf die Rechtsnachfolger zu übertragen. Herr S. und seine Rechtsnachfolger sind berechtigt, zur Sicherung dieser Rechte die Eintragung einer Vormerkung zu verlangen."
Mit notariellem Vertrag vom 9. Januar 1984 änderten die Vertragsparteien die Einräumungsvereinbarung vom 27. Juni 1983 u.a. dahin ab, daß der Kläger kein Teileigentum erwerben sollte und statt dessen das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche seinem Wohnungseigentum zugeordnet wurde.
In der Folgezeit veräußerte der Kläger sein Wohnungseigentum. Die Beklagten erwarben 1998 bzw. 1993 jeweils eine der beiden anderen Wohnungseigentumseinheiten. Sie übernahmen die Verpflichtung aus § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages vom 27. Juni 1983. In den Wohnungsgrundbüchern ist für den Kläger jeweils eine Vormerkung für die Verschaffung des Eigentums an der betreffenden Gartenfläche eingetragen.
Der Kläger betreibt den Erwerb seines alleinigen Eigentums an der Gartenfläche. Zu diesem Zweck übersandte er den Beklagten mehrere Vertragsentwürfe , die von diesen zurückgewiesen wurden. 1999 veranlaßte der Kläger die Abvermesserung eines Teils der Gartenfläche, der seither als Flurstück 73/3 geführt wird. Der Kläger legte anschließend den Beklagten einen notariellen Vertrag vor, der für die Wohnungseigentümer durch einen vollmachtlosen Vertreter abgeschlossen war. Während die Eigentümer der früheren Wohnung des Klägers den Vertrag genehmigten, lehnten die Beklagten dies ab.
Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger in erster Linie die Zustimmung der Beklagten zur Teilung des Grundstücks F. straße 17 und insbesondere die Erklärung der Auflassung gefordert, ferner die Bestellung einer Baulast, nach der für die Bemessung der Abstandsflächen eine Teilfläche des Nachbargrundstücks seinem Grundstück zugerechnet wird und dem jeweiligen Grundstückseigentümer neun Öffnungen in der Brandmauer gestattet werden. Zudem hat der Kläger neben der Zahlung von 11.078,65 DM die Feststellung verlangt, daß die Beklagten verpflichtet sind, ihm allen (weiteren) Schaden aus der nicht erteilten Zustimmung zur Teilung und Auflassung seit dem 10. Mai 2002 zu ersetzen. Hilfsweise hat der Kläger seinen Auflassungsantrag auf einen Teil der Gartenfläche gerichtet und statt der Baulast die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts sowie die Bestellung einer Grunddienstbarkeit verlangt. Unter Zurückweisung der weitergehenden Anträge hat das Landgericht die Beklagten verurteilt, der Teilung des Grundstücks und der Übertragung des Eigentums an der Gartenfläche zuzustimmen sowie die geforderte Baulast zu bestellen; es hat ferner die Ersatzpflicht der Beklagten für Schäden wegen der nicht erteilten Zustimmung festgestellt. Die hiergegen gerichtete Berufung der
Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer - in dem Berufungsurteil zugelassenen - Revision verfolgt die Beklagte zu 2 das Ziel vollständiger Klageabwei- sung weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, die Beklagten seien als Rechtsnachfolger nach § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages verpflichtet, dem Kläger das Eigentum an der umstrittenen Gartenfläche zu übertragen. Dem stehe nicht entgegen , daß der Kläger nicht mehr Miteigentümer sei. Da ihm dieses Recht persönlich zu einem Zeitpunkt eingeräumt worden sei, als er noch Miteigentümer gewesen sei, liege auch keine von § 10 WEG untersagte Begründung von Rechten Dritter vor. Im übrigen habe auch die Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 einen etwa nur ihr zustehenden Anspruch an den Kläger abgetreten. Die Änderung der "Teilungserklärung" durch den Vertrag vom 19. Januar 1984 habe den Anspruch nicht berührt. Obwohl die Vereinbarung nicht im Grundbuch eingetragen sei, treffe die Verpflichtung die Beklagten als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Wohnungseigentümer. Sie hätten den Anspruch des Klägers schon bei Erwerb des Wohnungseigentums erkennen können, weshalb ein anderes Ergebnis gegen Treu und Glauben verstoße. Da das Bauaufsichtsamt die Teilungsgenehmigung von einer Baulast wegen des geminderten Grenzabstandes und der Öffnung der Brandmauer abhängig gemacht habe, seien die Beklagten auch zu deren Bestellung verpflichtet.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Entsprechend seinem Interesse, Alleineigentümer der Gartenfläche zu werden, erstrebt der Kläger mit seinem auf Zustimmung zu der Grundstücksteilung gerichteten Antrag die Abgabe der Teilungserklärung der Miteigentümer gegenüber dem Grundbuchamt (vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2002], § 890 Rdn. 49) und die Bewilligung der Eintragung in das Grundbuch. Ziel seines Hauptantrages ist es ferner, die Beklagte zu 2 zu verpflichten, ihren Miteigentumsanteil an der Gartenfläche an ihn aufzulassen und die Eintragung in das Grundbuch zu bewilligen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, kann auf Grund der bisher getroffenen Feststellungen nicht von einer Verpflichtung der Beklagten zu 2 ausgegangen werden, in der geschilderten Weise an der Eigentumsübertragung an den Kläger mitzuwirken.
a) Der Kläger kann den geltend gemachten Anspruch gegenüber der Beklagten zu 2 nicht auf § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages vom 27. Juni 1983 stützen. Diese zwischen dem Kläger und den damaligen Miteigentümern getroffene vertragliche Bestimmung wirkt schon deswegen nicht gemäß § 10 Abs. 2 WEG gegen die Beklagte zu 2 als Sondernachfolgerin, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen war. Im übrigen handelt es sich auch nicht um eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG. Eine solche Vereinbarung setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer ihre Innenbeziehungen untereinander regeln, also eine Gemeinschaftsordnung schaffen, die ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet (vgl. BGHZ 88, 302, 304 f, auch Senat, BGHZ 49, 250, 258). An diesem Regelungsgegenstand fehlt es bei der Bestimmung unter § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages vom 27. Juni 1983. Sie betrifft nicht das Gemeinschaftsverhältnis der
Wohnungseigentümer untereinander, sondern mit den Eigentumsverhältnissen die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Das Gesetz trennt nicht nur - wie ein Vergleich zwischen Abs. 3 und Abs. 4 des § 5 WEG zeigt - zwischen diesen beiden Regelungsbereichen, sondern knüpft - etwa mit § 4 Abs. 1 WEG auf der einen und § 10 Abs. 2 WEG auf der anderen Seite - an diese Unterscheidung auch verschiedene Rechtsfolgen (vgl. Häublein, DNotZ 2000, 442, 450). Eine vertragliche Regelung der sachenrechtlichen Zuordnung ist demnach von der inhaltlichen Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses zu unterscheiden; sie kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG sein (vgl. Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl., § 10 WEG Rdn. 62; Kümmel, Die Bindung der Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger an Vereinbarungen, Beschlüsse und Rechtshandlungen nach § 10 WEG, 2002, S. 6; a.A. wohl Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 10 Rdn. 25). Aus diesem Grund hat sich in der Rechtsprechung die zutreffende Auffassung durchgesetzt , daß Vereinbarungen, durch die ein Wohnungseigentümer ermächtigt oder bevollmächtigt wird, Gemeinschafts- in Sondereigentum umzuwandeln, oder nach denen die vorweggenommene Zustimmung zu einer solchen Umwandlung erteilt ist, nicht § 10 Abs. 2 WEG unterfallen, also nicht auf diesem Weg gegen Sondernachfolger wirken können (BayObLGZ 1997, 233, 238; 2000, 1, 2 f; 2001, 279, 283; BayObLG, ZfIR 2000, 970, 972; KG, NZM 1998, 581, 582; ZfIR 1999, 127, 128). Daß demgegenüber die im vorliegenden Fall maßgebliche Regelung nicht unmittelbar eine Verfügung über das gemeinschaftliche Eigentum ermöglichen, sondern die (schuldrechtliche) Verpflichtung der anderen Wohnungseigentümer begründen soll, dem Kläger das Alleineigentum an einer Gemeinschaftsfläche zu verschaffen, ändert nichts daran, daß Gegenstand der Vereinbarung die Eigentumsverhältnisse sind und nicht - wie
für § 10 Abs. 2 WEG erforderlich - das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer.
b) Der Kläger kann seinen Antrag gegenüber der Beklagten zu 2 auch nicht auf die zu seinen Gunsten eingetragene Vormerkung stützen.
aa) Die Eintragung einer Vormerkung verändert den gesicherten Anspruch nicht. Zu seiner Erfüllung bleibt der Schuldner verpflichtet (Senat, BGHZ 49, 263, 266). Der Kläger muß sich daher weiterhin an die Vertragspartner wenden, mit denen er den notariellen Vertrag vom 27. Juni 1983 geschlossen hat, und die sich dort unter § 17 Abs. 2 zur Übertragung ihrer Miteigentumsanteile an ihn verpflichtet haben. Demgegenüber schuldet die Beklagte zu 2 nach § 888 BGB nicht die Auflassung, sondern nur die grundbuchmäßige Zustimmung, also die Erteilung der Bewilligung (§ 19 GBO, in der Form des § 29 GBO) zur Eintragung des Klägers als Miteigentümer der Gartenfläche (vgl. Senat, BGHZ 49, 263, 266 f).
bb) Soweit diese Eintragungsbewilligung Gegenstand der Klage ist, bleibt sie wegen des fehlenden Veränderungsnachweises hinsichtlich der streitigen Gartenfläche ohne Erfolg (vgl. Senat, Urt. v. 21. Februar 1986, aaO). Erst wenn die Teilfläche nach Abvermessung Gegenstand eines Veränderungsnachweises ist, kann das Grundstück in der Eintragungsbewilligung entsprechend den Anforderungen des § 28 GBO bezeichnet werden (vgl. Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 m.w.N.). Eine Vermessung ist hier aber nur hinsichtlich des neu gebildeten Flurstücks 73/3 erfolgt, das mit der umstrittenen Gartenfläche nicht übereinstimmt.
c) Daß es die Beklagte zu 2 in dem notariellen Vertrag, mit dem sie ihr Wohnungseigentum erwarb, übernahm, der Verpflichtung aus § 17 Abs. 2 der Einräumungsvereinbarung vom 27. Juni 1983 nachzukommen, kann nicht ohne weiteres einen Anspruch der Klägers ihr gegenüber begründen. Zwar ist diese Regelung in der Urkunde vom 27. Juni 1983 von den Änderungen in dem notariellen Vertrag vom 9. Januar 1984 unberührt geblieben. Die von der Beklagten zu 2 insoweit übernommene schuldrechtliche Verpflichtung besteht aber nur gegenüber der Partei, mit der sie den Kaufvertrag über die Wohnung geschlossen hat. Abgesehen von dem Fall der Abtretung kann eine Verpflichtung dem Kläger gegenüber daher nur dann begründet sein, wenn die Voraussetzungen eines Vertrages zugunsten Dritter (§ 328 BGB) oder einer - von formfreier (§ 182 Abs. 2 BGB) Genehmigung des Klägers abhängigen - Schuldübernahme (§ 415 BGB) erfüllt sind. Unter diesen rechtlichen Gesichtspunkten hat das Berufungsgericht den vorliegenden Rechtsstreit nicht geprüft. Der Senat kann dies nicht nachholen, weil es an den hierfür erforderlichen Feststellungen , insbesondere zum genauen Inhalt des von der Beklagten zu 2 geschlossenen Kaufvertrages fehlt.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Verurteilung der Beklagten zu 2 zur Bestellung einer Baulast. Für eine solche Verpflichtung fehlt nach den bisher getroffenen Feststellungen die rechtliche Grundlage. Zwar kann sich bei Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Bestimmung auf dem Wege einer unmittelbaren oder einer ergänzenden Vertragsauslegung oder auch als Nebenpflicht des vertragsähnlichen Verhältnisses zum Drittberechtigten (vgl. BGHZ 9, 316, 318) ergeben, daß eine Partei zur Übernahme einer Baulast verpflichtet ist (vgl. Senat, Urt. v. 18. März 1994, V ZR 159/92, NJW 1994, 2757, 2758). Im vorliegenden Fall ist jedoch nach den bislang getroffe-
nen Feststellungen nicht davon auszugehen, daß zwischen den Parteien vertragliche oder vertragsähnliche Beziehungen bestehen, an denen eine solche Auslegung anknüpfen könnte. Es ist zudem fraglich, ob es einer Mitwirkung der Beklagten zu 2 zur Herbeiführung einer erforderlichen Genehmigung (vgl. Senat , BGHZ 67, 34, 36) durch Bestellung einer Baulast noch bedarf, nachdem die zum 1. Oktober 2002 in Kraft getretene Neufassung der Hessischen Bauordnung (GVBl. I S. 274) für Grundstücksteilungen keine Regelung mehr enthält , die dem - in dem Bescheid des Bauaufsichtsamts für die Teilungsgenehmigung herangezogenen - § 8 der Hessischen Bauordnung vom 20. Dezember 1993 (GVBl. I S. 655) entspricht.
3. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 2 auf Grund der bisherigen Feststellungen dem Kläger auch nicht zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der ihm durch die "nicht erteilte Zustimmung zur Teilung und Auflassung" entstanden ist. Der damit geltend gemachte Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens (§ 286 Abs. 1 BGB a.F.) setzt voraus, daß die Beklagte zu 2 dem Kläger die Mitwirkung bei der Grundstücksteilung sowie die Auflassung ihres Miteigentumsanteils an der Gartenfläche schuldet, und deshalb mit der Erfüllung dieser Pflichten in Verzug geraten konnte.
III.
Nach alledem kann das angefochtene Urteil, soweit es die Beklagte zu 2 betrifft, keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden können, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
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(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.