Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 23. Juni 2014 - 9 CE 14.937

I.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.

Die Kläger tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte.

III.

Die weitere Beschwerde wird nicht zugelassen.

I.

Der Rechtsvorgänger des Klägers und der Klägerin (im Folgenden: Kläger) und der Beklagte schlossen am 28. Oktober 1999 einen notariell beurkundeten Vertrag mit der Überschrift „Bauverpflichtung“. Darin heißt es unter Nummer II, der im Eigentum des Rechtsvorgängers der Kläger stehende und in Nummer I des Vertrags im Einzelnen bezeichnete Grundbesitz (Einlagebesitz) „wird nach Angabe des Marktes S. in ein öffentliches Baulandumlegungsverfahren einbezogen. Der Eigentümer verpflichtet sich gegenüber dem Markt S., jedes an Stelle seines vorbezeichneten Einlagebesitzes aus der Umlegung hervorgehende Ersatzgrundstück binnen 10 Jahren mit einem bezugsfertigen Wohngebäude entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen. Diese Frist beginnt zu laufen, sobald entweder die Baugenehmigung für ein Wohnhaus erteilt werden kann oder die Errichtung eines Wohnhauses genehmigungsfrei zulässig ist. Wird diese Verpflichtung nicht eingehalten, so ist der Markt S. berechtigt, den Ersatzgrundbesitz zum amtlichen, vom Gutachterausschuss des Landratsamts M. zu ermittelnden Schätzpreis zu erwerben. In diesem Fall muss der Eigentümer alle am Ersatzgrundbesitz etwa eingetragenen Belastungen löschen lassen, ausgenommen Dienstbarkeiten, welche der allgemeinen Versorgung oder Entsorgung dienen. Der Markt S. hat hinsichtlich seiner Zahlungen ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Eigentümer seine Verpflichtung zur Lastenfreistellung erfüllt hat. …

Zur Sicherung des vorbezeichneten bedingten Anspruchs auf Erwerb des Ersatzgrundbesitzes bewilligt und beantragt der Eigentümer die Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB an dem in Ziffer I bezeichneten Einlagebesitz für den Markt S.. Die Bauverpflichtung kann auch durch die Rechtsnachfolger des derzeitigen Eigentümers erfüllt werden.“.

Unter dem 16. April 2014 haben die Kläger Klage beim Verwaltungsgericht Würzburg erhoben. Sie haben u. a. beantragt,

1. den Beklagten zu verpflichten, die Löschung der im Grundbuch des Amtsgerichts O. von S. ..., Bl. 6620 zulasten des Grundstücks FlNr. 9090/88 für den Markt S. in der zweiten Abteilung unter der laufenden Nummer 1 eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen,

2. den Beklagten zu verpflichten, es zu unterlassen, das in Ziffer 1 bezeichnete Grundstück der Kläger zu 1 und 2 in eine gemeindliche Bauplatzbörse einzustellen und an Kaufinteressenten zu vermitteln.

Sie sind der Auffassung, die notarielle Vereinbarung vom 28. Oktober 1999 stelle einen städtebaulichen Vertrag im Sinne von § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB mit öffentlich-rechtlichem Inhalt dar, der jedoch nichtig sei.

Das Verwaltungsgericht hat den Verwaltungsrechtsweg mit Beschluss vom 29. April 2014 für unzulässig erklärt und den Rechtsstreit an das Landgericht Aschaffenburg verwiesen. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Kläger, der der Beklagte entgegengetreten ist.

II.

Die zulässige Beschwerde (§ 17a Abs. 4 Satz 3 GVG i. V. m. §§ 146 ff. VwGO) ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend entschieden, dass der zu ihm beschrittene Rechtsweg unzulässig ist. Über das Klagebegehren haben nicht die Verwaltungsgerichte (§ 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO), sondern - als bürgerliche Rechtsstreitigkeit - die ordentlichen Gerichte zu entscheiden (§ 13 GVG).

Zur Begründung wird zunächst gemäß § 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO auf die zutreffenden Darlegungen des Verwaltungsgerichts Bezug genommen.

Zusammenfassend und ergänzend ist folgendes festzustellen: Ob eine Streitigkeit dem öffentlichen oder dem bürgerlichen Recht zuzuordnen ist, richtet sich, wenn eine ausdrückliche Rechtswegzuweisung durch den Gesetzgeber fehlt, nach der Natur des Rechtsverhältnisses, aus dem der Klageanspruch hergeleitet wird (Gemeinsamer Senat der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 10.4.1986 BVerwGE 74, 68/70; BayVGH v. 4.5.2006 - 14 C 06.537; BayVGH v. 17.12.2012 - 8 C 12.1322). Das ist auf der Grundlage des Klagebegehrens und des zu seiner Begründung vorgetragenen Sachverhaltes zu prüfen (BVerwG v. 24.8.1994 BVerwGE 96, 326/329; BayVGH v. 4.5.2006 - 14 C 06.537). Auf die rechtliche Qualifizierung des geltend gemachten Anspruchs durch den bzw. die Kläger kommt es ebenso wenig an, wie auf die Einwendungen des Beklagten und deren rechtliche Begründung (BayVGH v. 4.5.2006 - 14 C 06.537 m. w. N.).

Hier richtet sich der Klageantrag, den Beklagten zu verpflichten, die Löschung der zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen, sowie es zu unterlassen, das klägerische Grundstück in eine gemeindliche Bauplatzbörse einzustellen und an Kaufinteressenten zu vermitteln, allein gegen die dem Beklagten im notariellen Vertrag vom 28. Oktober 1999 eingeräumte Erwerbs- bzw. Kaufoption und die in diesem Zusammenhang eingetragene Auflassungsvormerkung. Der durch eine Nichterfüllung der den Klägern obliegenden Bauverpflichtung aufschiebend bedingte und durch Ausübung der Erwerbsoption des Beklagten unter den entsprechenden Umständen zustande kommende Kaufvertrag (§§ 433, 313 BGB) ist dem Zivilrecht zuzuordnen. Daran ändert nichts, dass der Beklagte in der notariellen Vereinbarung angegeben hat, er werde ein öffentliches Baulandumlegungsverfahren durchführen. Denn ein entsprechender Umlegungsbeschluss, durch den ein förmliches Umlegungsverfahren eingeleitet wird, vgl. § 47 Abs. 1 BauGB, ist erst am 28. September 2000, mithin 11 Monate nach dem Abschluss des Notarvertrags, gefasst worden. Die in dem Vertrag überdies enthaltene, sowohl den Rechtsvorgänger der Kläger als auch diese selbst bindende Bauverpflichtung ist außerhalb eines förmlichen, dem öffentlichen Recht zuzuordnenden Umlegungsverfahrens eingegangen worden und lässt deshalb auch nur privatrechtliche Beziehungen zwischen den Beteiligten entstehen. Zwar hat der Beklagte zum damaligen Zeitpunkt der weit überwiegenden Anzahl von Eigentümern der in dem künftigen Baugebiet liegenden Grundstücke entsprechende vertragliche Bindungen abverlangt und damit eine Einflussnahme insbesondere im Hinblick auf einen baldigen Beginn von Bebauungsmaßnahmen bezweckt. Nach seiner solchermaßen ausgewiesenen Motivation mag der Beklagte mit der Vereinbarung auch ein planungsrechtliches Ziel verfolgt haben; die Offenlegung dieses Ziels verleiht dem Vertrag aber kein derartiges Gepräge, dass er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als öffentlich-rechtlicher Vertrag anzusehen ist (vgl. BVerwG vom 11.2.1993 - 4 C 18/91 BVerwGE 92, 56/59; BayVGH v. 17.12.2012 - 8 C 12.1322). Der mit der Beschwerde für die von ihr vorgenommene Zuordnung des Vertrags zum öffentlichen Recht hergestellte Zusammenhang mit der Bauleitplanung des Beklagten, den dieser im Übrigen selbst einräumt, hat keinen Niederschlag in dem Vertrag gefunden. Die dort verwendete Formulierung, der Eigentümer verpflichte sich, das aus der Umlegung hervorgehende Ersatzgrundstück „entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen“, bezieht sich lediglich auf die planungsrechtlichen Anforderungen an die zu errichtende Wohnbebauung und verpflichtet den Beklagten zu keiner Leistung, die dem Gebiet hoheitlicher Verwaltung unterfiele (vgl. dazu auch: BayVGH v. 17.12.2012 - 8 C 12.1322).

[12 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 159 Satz 1 VwGO i. V. m. § 100 Abs. 1 ZPO. Der Festsetzung eines Streitwerts bedurfte es im Hinblick auf Nr. 5502 des Kostenverzeichnisses zu § 3 Abs. 2 GKG (Festgebühr) nicht.

[13 Diese Entscheidung ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO i. V. m. § 17a Abs. 4 Satz 4 GVG; BVerwG v. 16.3.1994, NVwZ 1994, 782). Die Voraussetzungen für die Zulassung der weiteren Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht liegen nicht vor (§ 17a Abs. 4 Satz 5 GVG).