Amtsgericht Villingen-Schwenningen Urteil, 08. Juni 2004 - 7 C 635/03

bei uns veröffentlicht am08.06.2004

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 220,45 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.12.2003 zu bezahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 88% und die Beklagten als Gesamtschuldner 12%.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch den jeweiligen Vollstreckungsgläubiger gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

 
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die Wohnung B. - Straße Nr., Villingen - Schwenningen ab dem 01.02.1996 auf unbestimmte Zeit. Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten Mieter. Mit Einschreiben vom 02.06.2003 kündigten die Beklagten „zum 31.08.2003“.
§ 2 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 26.01.1996 (AS 7 ff), auf den Bezug genommen wird, lautet:
„Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.“ Die Klausel ist vorgedruckter Inhalt des ansonsten handschriftlich ausgefüllten Mietvertrages.
Einen von drei Schlüsselsätzen übergaben die Beklagten am 29.08.2003. Eine Weitervermietung der Mietsache konnte erst zum 01.12.2003 erfolgen.
Die Klägerin behauptet:
Der Nebenkostenabrechnung der Klägerin vom 10.08.2003 für Mai 2002 bis Mai 2003 seien bereits vorgerichtlich sämtliche Unterlagen beigefügt gewesen. Die Abrechnung samt der Abrechnung der Firma M. vom 24.06.2003 habe insgesamt 17 Seiten umfasst.
Die Klägerin ist weiterhin der Rechtsansicht, die Kündigungserklärung habe das Mietverhältnis nicht zum 31.08.2003 beendet. Es liege eine vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Formularklausel zu den Kündigungsfristen vor. Diese gelte als vereinbarte Kündigungsfrist. Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sei damit § 573c BGB neuer Fassung nicht anwendbar. Die alte Kündigungsfrist von neun Monaten gelte weiter aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses.
Eine Mietaufhebungsvereinbarung sei zu keinem Zeitpunkt geschlossen worden.
Die Klägerin beantragt:
10 
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.846,36 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.
11 
Die Beklagten beantragen Klageabweisung.
12 
Die Beklagten behaupten:
13 
Der Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten werde vorsorglich bestritten, da der Nebenkostenabrechnung keine Unterlagen beigefügt gewesen seien und so eine detaillierte Überprüfung der einzelnen Positionen nicht möglich sei. Die Abrechnung sei nicht ordnungsgemäß aufgestellt unter Berücksichtigung dessen, dass zunächst die Gesamtkosten und dann der Mieteranteil unter Angabe der Verrechnungsschlüssel anzugeben sei. Auch sei die Position Abzug des Allgemeinstroms aus den Heizkosten nicht nachvollziehbar.
14 
Die Miete sei aus zwei Gründen nicht geschuldet:
15 
Einerseits habe die Prozessbevollmächtigte der Klägerin anlässlich eines anderen Rechtsstreits zwischen den Parteien mitgeteilt, die Klägerin sei damit einverstanden, dass die Beklagte im August 2003 ausziehen.
16 
Zudem liege ein Altvertrag vor, der keine eigene Vereinbarung der Kündigungsfristen treffe, sondern nur den Gesetzeswortlaut wiederhole. Dies stelle keine vereinbarte Kündigungsfrist dar. Somit gelte § 573c BGB neuer Fassung.
17 
Die Klage wurde am 11.12.2003 zugestellt.
18 
Das Gericht hat auf die übergangsrechtlichen Problematik und die Anwendbarkeit von § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB mit Verfügung vom 31.03.2004 hingewiesen.

Entscheidungsgründe

 
19 
Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.
20 
Der geltendgemachte Anspruch auf Bezahlung von 220,45 EUR Nebenkostennachzahlung für Mai 2002 bis Mai 2003 ergibt sich aus § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages i.V.m. § 535 BGB. Die Beklagten haben dem mit Schriftsatz der Klägerin vom 08.03.2004 erfolgten Vortrag, wonach alle diesem Schriftsatz beigefügten Anlagen zur Nebenkostenabrechnung den Beklagten bereits mit der Abrechnung übersandt worden seien, nicht widersprochen. Sie haben aber ihr Bestreiten auf die allgemeine Übersichtlichkeit unter Berücksichtigung der jeweiligen Verteilungsschlüssel sowie die Position Allgemeinstrom konkretisiert. Das Gericht hält die Abrechnung für nachvollziehbar und durchaus den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung entsprechend. Hierbei kommt es nicht nur auf das Abrechnungsschreiben vom 10.08.2003 an. Nachdem die Beklagten unwidersprochen alle als AS 55 - 87 vorgelegten Unterlagen erhielten, kommt es darauf an, dass die Abrechnung unter Berücksichtigung aller Unterlagen nachvollziehbar ist. Dies ist der Fall: Die Heizkosten sind in der Abrechnung der Firma M. vom 24.06.2003 samt der angesetzten Verrechnungsschlüssel angegeben. Die Ablesewerte sind unstreitig. Für Wasser und Abwasser liegt eine separate Abrechnung als Anlage 1 zur Nebenkostenabrechnung vor, die ebenfalls die erforderlichen Angaben enthält. Lediglich das Ergebnis wird auf Seite 1 der Nebenkostenabrechnung angegeben. Auf der Anlage 1 ist auch das Problem des Allgemeinstroms nachvollziehbar erläutert. In der Abrechnung M. ist auch der Betriebsstrom enthalten. Soweit über diesen Stromzähler auch nicht mit der Heizung zusammenhängende Verbrauchsgeräte (z.B. Lampen) laufen, ist dieser Teil, soweit wie hier separat abgrenzbar, herauszurechnen und nicht mit dem Abrechnungsschlüssel für die Heizkosten, der Nach Grund- und Verbrauchskosten unterscheidet, sondern nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umzulegen. Bereits mit Hinweis vom 31.03.2003 hat das Gericht darauf hingewiesen, dass bei der Umlage nach dem allgemeinen Umlageschlüssel sich nachvollziehbar die angesetzten 10,03 EUR ergeben.
21 
Nachdem weitere Positionen nicht konkret angegriffen sind, ist die geltend gemachte Forderung hinsichtlich der Nebenkosten zuzusprechen.
22 
Nicht begründet ist der geltendgemachte Anspruch auf die Mieten für September bis November 2003:
23 
Dabei kommt es nicht auf die behauptete Mietaufhebungsvereinbarung an. Die Beklagten haben für diese Vereinbarung keinen Beweis angetreten. Auch ist ihr Vortrag insoweit nicht eindeutig. Das behauptete Einverständnis kann sich genauso auf den tatsächlichen Auszug beziehen, ohne gleich den Mietvertrag zu beenden.
24 
Der Zahlungsanspruch steht der Klägerin aber aus Rechtsgründen nicht zu:
25 
Nach § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB konnten die Beklagten als Mieter das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum 31.08.2003 kündigen.
26 
Zwar ist nach der Rechtsprechung des BGH der in einem Vertrag in Form von AGB wiedergegebene Gesetzestext hinsichtlich der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen als vertraglich vereinbart zu sehen (BGH, Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 324/02, WuM 2003, 462; Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 339/02, ZGS 2003, 243; Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 355/02, ZGS 2003, 243 sowie Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 240/02, BGHZ 155,178). Nach Auffassung des BGH stellt auch eine solche Wiedergabe des Gesetzestextes eine Vereinbarung der Parteien gem. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dar, die zur Unanwendbarkeit von § 573c Abs. 4 BGB führt.
27 
Im vorliegenden Fall ist § 573c Abs. 4 BGB aber anwendbar. Damit ist die altvertragliche mit § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB unvereinbare Regelung unwirksam. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:
28 
Ob die BGH - Entscheidungen dem Willen des Gesetzgebers entsprechen ist durchaus fraglich. So hat die oben zitierte Haltung des BGH zur Frage der Kündigungsfristen mittlerweile zu einem Referentenentwurf zur Änderung des EGBGB hinsichtlich der Altvertragskündigungsfristen geführt (NZM 2004, 209 ff). Unter Ziffer A heißt es: „Der BGH hat mit Urteil vom 18.06.2003 (NZM 2003, 711 = NJW 2003, 2739) entschieden, dass die Übergangsvorschriften auch Verträge erfasst, in denen die bis 1.9.2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen durch AGB wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten diese Fälle nicht erfasst werden, es sollte vielmehr die neue Kündigungsfrist gelten“. Allerdings ist dies für das hiesige Verfahren nicht von Bedeutung.
29 
Sämtliche eben zitierten BGH - Entscheidungen beziehen sich auf Kündigungserklärungen aus der Zeit vor dem 01.01.2003.
30 
Seit dem 01.01.2003 ist aber auf alle noch bestehenden mietrechtlichen Dauerschuldverhältnisse in Form von Altverträgen das neue Mietrecht anwendbar. Die ergibt sich aus Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB. Danach ist auf vor dem 01.01.2002 begründete Dauerschuldverhältnisse ab dem 01.01.2003 nur noch das BGB in der neuen Fassung anwendbar. Art. 229 § 5 EGBGB kommt Vorrang vor Art. 229 § 3 EGBGB zu: Art. 229 § 3 EGBGB regelt Übergangsvorschriften zum Gesetz der Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19.06.2001. Art. 229 § 5 EGBGB beinhaltet demgegenüber allgemeine Überleitungsvorschriften zum Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz betrifft das gesamte Schuldrecht, zu dem auch das Mietrecht gehört. Nach dem Grundsatz, wonach das zeitlich jüngere Gesetz das zeitlich vorhergehende ändert, veränderte das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz damit das kurz zuvor durch die Mietrechtsreform geänderte Mietrecht. Dem kann auch nicht entgegnet werden, bei der Übergangsregelung zum Mietrecht nach Art. 229 § 3 EGBGB handle es sich um das speziellere Gesetz, das durch ein allgemeineres Gesetz zur Schuldrechtsreform nicht geändert werden könnte. Ein allgemeineres jüngeres Gesetz kann ein spezielleres älteres Gesetz immer dann ändern, wenn die in dem allgemeineren Gesetz geregelte Materie gerade auch diejenige des spezielleren Gesetzes umfasst. So ist es hier: Art. 229 § 5 EGBGB trifft eine Übergangsregelung für alle Schuldverhältnisse. Für Dauerschuldverhältnisse gewährt er den Vertragsparteien eine Übergangsfrist von einem Jahr, bis die neue gesetzliche Regelung gilt. Diese Regelung gilt für alle Dauerschuldverhältnisse. Eine Bereichsausnahme für mietrechtliche Dauerschuldverhältnisse hat der Gesetzgeber nicht vorgenommen. Damit ist auch für das Mietrecht ein einheitlicher Rechtszustand für neue und alte Mietverträge hinsichtlich der mieterseitigen Kündigungsfristen hergestellt. So wird auch der Vereinheitlichungszweck der Regelung verwirklicht (Bundestagsdrucksache 14/6040, S. 273).
31 
Für nach dem 01.01.2003 zugehende Kündigungen gilt § 573 c BGB neuer Fassung (Staudinger/Löwisch BGB, Neubearbeitung 2003, Art. 229 § 5 EGBGB RN. 41; Schmidt - Kessel NJW 2003, 3748).
32 
Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 286ff BGB, die Kostenentscheidung auf §§ 91, 92 ZPO und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe

 
19 
Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.
20 
Der geltendgemachte Anspruch auf Bezahlung von 220,45 EUR Nebenkostennachzahlung für Mai 2002 bis Mai 2003 ergibt sich aus § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages i.V.m. § 535 BGB. Die Beklagten haben dem mit Schriftsatz der Klägerin vom 08.03.2004 erfolgten Vortrag, wonach alle diesem Schriftsatz beigefügten Anlagen zur Nebenkostenabrechnung den Beklagten bereits mit der Abrechnung übersandt worden seien, nicht widersprochen. Sie haben aber ihr Bestreiten auf die allgemeine Übersichtlichkeit unter Berücksichtigung der jeweiligen Verteilungsschlüssel sowie die Position Allgemeinstrom konkretisiert. Das Gericht hält die Abrechnung für nachvollziehbar und durchaus den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung entsprechend. Hierbei kommt es nicht nur auf das Abrechnungsschreiben vom 10.08.2003 an. Nachdem die Beklagten unwidersprochen alle als AS 55 - 87 vorgelegten Unterlagen erhielten, kommt es darauf an, dass die Abrechnung unter Berücksichtigung aller Unterlagen nachvollziehbar ist. Dies ist der Fall: Die Heizkosten sind in der Abrechnung der Firma M. vom 24.06.2003 samt der angesetzten Verrechnungsschlüssel angegeben. Die Ablesewerte sind unstreitig. Für Wasser und Abwasser liegt eine separate Abrechnung als Anlage 1 zur Nebenkostenabrechnung vor, die ebenfalls die erforderlichen Angaben enthält. Lediglich das Ergebnis wird auf Seite 1 der Nebenkostenabrechnung angegeben. Auf der Anlage 1 ist auch das Problem des Allgemeinstroms nachvollziehbar erläutert. In der Abrechnung M. ist auch der Betriebsstrom enthalten. Soweit über diesen Stromzähler auch nicht mit der Heizung zusammenhängende Verbrauchsgeräte (z.B. Lampen) laufen, ist dieser Teil, soweit wie hier separat abgrenzbar, herauszurechnen und nicht mit dem Abrechnungsschlüssel für die Heizkosten, der Nach Grund- und Verbrauchskosten unterscheidet, sondern nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umzulegen. Bereits mit Hinweis vom 31.03.2003 hat das Gericht darauf hingewiesen, dass bei der Umlage nach dem allgemeinen Umlageschlüssel sich nachvollziehbar die angesetzten 10,03 EUR ergeben.
21 
Nachdem weitere Positionen nicht konkret angegriffen sind, ist die geltend gemachte Forderung hinsichtlich der Nebenkosten zuzusprechen.
22 
Nicht begründet ist der geltendgemachte Anspruch auf die Mieten für September bis November 2003:
23 
Dabei kommt es nicht auf die behauptete Mietaufhebungsvereinbarung an. Die Beklagten haben für diese Vereinbarung keinen Beweis angetreten. Auch ist ihr Vortrag insoweit nicht eindeutig. Das behauptete Einverständnis kann sich genauso auf den tatsächlichen Auszug beziehen, ohne gleich den Mietvertrag zu beenden.
24 
Der Zahlungsanspruch steht der Klägerin aber aus Rechtsgründen nicht zu:
25 
Nach § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB konnten die Beklagten als Mieter das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum 31.08.2003 kündigen.
26 
Zwar ist nach der Rechtsprechung des BGH der in einem Vertrag in Form von AGB wiedergegebene Gesetzestext hinsichtlich der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen als vertraglich vereinbart zu sehen (BGH, Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 324/02, WuM 2003, 462; Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 339/02, ZGS 2003, 243; Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 355/02, ZGS 2003, 243 sowie Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 240/02, BGHZ 155,178). Nach Auffassung des BGH stellt auch eine solche Wiedergabe des Gesetzestextes eine Vereinbarung der Parteien gem. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dar, die zur Unanwendbarkeit von § 573c Abs. 4 BGB führt.
27 
Im vorliegenden Fall ist § 573c Abs. 4 BGB aber anwendbar. Damit ist die altvertragliche mit § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB unvereinbare Regelung unwirksam. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:
28 
Ob die BGH - Entscheidungen dem Willen des Gesetzgebers entsprechen ist durchaus fraglich. So hat die oben zitierte Haltung des BGH zur Frage der Kündigungsfristen mittlerweile zu einem Referentenentwurf zur Änderung des EGBGB hinsichtlich der Altvertragskündigungsfristen geführt (NZM 2004, 209 ff). Unter Ziffer A heißt es: „Der BGH hat mit Urteil vom 18.06.2003 (NZM 2003, 711 = NJW 2003, 2739) entschieden, dass die Übergangsvorschriften auch Verträge erfasst, in denen die bis 1.9.2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen durch AGB wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten diese Fälle nicht erfasst werden, es sollte vielmehr die neue Kündigungsfrist gelten“. Allerdings ist dies für das hiesige Verfahren nicht von Bedeutung.
29 
Sämtliche eben zitierten BGH - Entscheidungen beziehen sich auf Kündigungserklärungen aus der Zeit vor dem 01.01.2003.
30 
Seit dem 01.01.2003 ist aber auf alle noch bestehenden mietrechtlichen Dauerschuldverhältnisse in Form von Altverträgen das neue Mietrecht anwendbar. Die ergibt sich aus Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB. Danach ist auf vor dem 01.01.2002 begründete Dauerschuldverhältnisse ab dem 01.01.2003 nur noch das BGB in der neuen Fassung anwendbar. Art. 229 § 5 EGBGB kommt Vorrang vor Art. 229 § 3 EGBGB zu: Art. 229 § 3 EGBGB regelt Übergangsvorschriften zum Gesetz der Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19.06.2001. Art. 229 § 5 EGBGB beinhaltet demgegenüber allgemeine Überleitungsvorschriften zum Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz betrifft das gesamte Schuldrecht, zu dem auch das Mietrecht gehört. Nach dem Grundsatz, wonach das zeitlich jüngere Gesetz das zeitlich vorhergehende ändert, veränderte das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz damit das kurz zuvor durch die Mietrechtsreform geänderte Mietrecht. Dem kann auch nicht entgegnet werden, bei der Übergangsregelung zum Mietrecht nach Art. 229 § 3 EGBGB handle es sich um das speziellere Gesetz, das durch ein allgemeineres Gesetz zur Schuldrechtsreform nicht geändert werden könnte. Ein allgemeineres jüngeres Gesetz kann ein spezielleres älteres Gesetz immer dann ändern, wenn die in dem allgemeineren Gesetz geregelte Materie gerade auch diejenige des spezielleren Gesetzes umfasst. So ist es hier: Art. 229 § 5 EGBGB trifft eine Übergangsregelung für alle Schuldverhältnisse. Für Dauerschuldverhältnisse gewährt er den Vertragsparteien eine Übergangsfrist von einem Jahr, bis die neue gesetzliche Regelung gilt. Diese Regelung gilt für alle Dauerschuldverhältnisse. Eine Bereichsausnahme für mietrechtliche Dauerschuldverhältnisse hat der Gesetzgeber nicht vorgenommen. Damit ist auch für das Mietrecht ein einheitlicher Rechtszustand für neue und alte Mietverträge hinsichtlich der mieterseitigen Kündigungsfristen hergestellt. So wird auch der Vereinheitlichungszweck der Regelung verwirklicht (Bundestagsdrucksache 14/6040, S. 273).
31 
Für nach dem 01.01.2003 zugehende Kündigungen gilt § 573 c BGB neuer Fassung (Staudinger/Löwisch BGB, Neubearbeitung 2003, Art. 229 § 5 EGBGB RN. 41; Schmidt - Kessel NJW 2003, 3748).
32 
Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 286ff BGB, die Kostenentscheidung auf §§ 91, 92 ZPO und die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Referenzen - Gesetze

Amtsgericht Villingen-Schwenningen Urteil, 08. Juni 2004 - 7 C 635/03 zitiert 7 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung


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Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags


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Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen


(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

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(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Referenzen

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.