Amtsgericht Saarburg Urteil, 23. März 2016 - 5a C 365/15

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.027,30 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2015 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Der Kläger begehrt von der Beklagten Nebenkostennachzahlungen in Höhe von 1.135,97 € für den Abrechnungszeitraum der Dauer des zwischen den Parteien bestandenen Mietverhältnisses vom 01.11.2013 bis 30.06.2014 entsprechend der Nebenkostenabrechnung in der korrigierten Form vom 23.11.2014.

Aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages vom 17.07.2013 war die Beklagte als Mieterin verpflichtet neben der Miete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 150,00 € zu leisten. Gemäß § 7 Ziffer 1 trägt der Mieter anteilig alle Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung, die in der Folge im Einzelnen aufgeführt werden. Gemäß § 7 Ziffer 5 des Mietvertrages waren diese Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Guthaben- bzw. Nachzahlungsbeträge waren innerhalb eines Monats zu erstatten bzw. zu zahlen.

Gemäß § 7 Ziffer 4 des Mietvertrages gilt folgender Umlageschlüssel: a) Die Betriebskosten werden nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen des Hauses oder nach folgendem Maßstab umgelegt: Nach den Wohnflächen des Hauses, diese Wohnung ca. 86 m² Wfl., Gesamt ca. 172 m² Wohnfläche; b) Die Kosten der Wasserversorgung, der Schmutzwasserentsorgung und der Müllgebühren werden nach Personenzahlen des Hauses oder nach folgendem Maßstab verteilt: Solange die EG - Wohnung nicht dauerhaft bewohnt wird, trägt die EG-Wohnung 12 m³ Wasser pro Jahr, der darüber hinausgehende Verbrauch wird auf die 1. ET Wohnung umgelegt.; c) Betriebskosten, die vom erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung des Mieters abhängen, werden nach dem Maßstab umgelegt, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt: Müllgebühren nach Abrechnung ART, Tonnengröße wie gewünscht.“

Die vorhandene Mülltonne sollte ausschließlich der Beklagten zur Verfügung stehen.

Gemäß § 25 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien: „Solange die Erdgeschosswohnung nicht dauerhaft bewohnt wird, trägt der Mieter die Warmwasserkosten, die über 12 m³ Verbrauch hinausgehen.“ und gemäß § 25 weiterhin: „Am Tag der Übergabe wird ein Übergabeprotokoll erstellt, dieses ist Bestandteil des Mietvertrages.“ Im Übergabeprotokoll vom 24.10.2013 wurde von den Parteien vermerkt: Tankinhalt voll.

In der Rechnung des Kundendienstes R. N. vom 09.12.2013 in Höhe von 199,37 € über den Kundendiensteinsatz am 06.12.2013 im Heizungsraum des Anwesens N. Straße 22 in K. werden folgende Arbeiten aufgeführt: „Wartung/Inspektion am Weishaupt Ölkessel und Ölbrenner; Messung, Einstellung und Messprotokoll; Weitere Servicearbeiten durchgeführt: Ölversorgung geprüft und wegen erhöhtem Unterdruck gespült: vorher -0,20 bar/nachher -0,07 bar Unterdruck.“ Mit Hilfe der Öl- Saug - Pumpe bzw. Spülpumpe wurde die Ölversorgung auf Dichtigkeit bzw. auf Luftanteile überprüft und eine erhöhte Fließgeschwindigkeit verursacht, um Schmutzpartikel auszuspülen.

Bei dem im Mietobjekt im Jahr 2013 angebrachten Heizkostenverteilern handelt es sich um elektronische Heizkostenverteiler „TELEMETRICstar“ mit Funkablesung. Der vorhandene Heizkessel der Marke Weißhaupt- Ölkessel WTU 20 stammt aus dem Baujahr 1996.

Mit Schreiben vom 16.10.2014 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten die Nebenkosten für den Zeitraum vom 01.11.2013 bis zum 30.06.2014 mit einer Nachzahlung in Höhe von 1.159,77 € ab und korrigierte diese Abrechnung mit Schreiben vom 23.11.2014 auf eine Nachzahlungsforderung in Höhe von 1.135,97 €. Die Nebenkostenabrechnung vom 23.11.2014 setzt sich aus folgenden Positionen zusammen:

Heizkosten laut Abrechnung in Höhe von 1.546,11 €, Wassergeld in Höhe von 442,20 €, Allgemeinstrom in Höhe von 34,40 €, Müllabfuhr in Höhe von 59,52 €, Grundsteuer in Höhe von 111,63 €, Gebäudeversicherung in Höhe von 122,13 € sowie Miete/Wartung Rauchmelder in Höhe von 19,98 €, insgesamt somit 2.335,97 € abzüglich erbrachter Vorauszahlungen in Höhe von 1.200,00 €, so dass sich eine Nachzahlung in Höhe von 1.135,97 € errechnet.

Die Einzelabrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten der Firma B. über insgesamt 1.573,36 € geht für den Zeitraum vom 01.11.2013 bis zum 30.06.2014 von einem Anfangsheizölbestand in Höhe von 6.000 l und einem Restbestand in Höhe von 3.600 l, also einem Verbrauch von 2.400 l zu 2.056,32 € aus. Die Stromkosten werden mit 143,94 €, die Kosten Wartung Heizanlage mit 199,37 €, die Schornsteinfegerkosten mit 73,08 € und die Erstellung der Verbrauchsabrechnung mit 145,22 € berücksichtigt. Von den in der Summe errechneten Gesamtkosten in Höhe von 2.617,93 € wurden zur Erwärmung der im Abrechnungszeitraums verbrauchten 28 m³ Warmwasser ein Betrag in Höhe von 381,69 € (Gesamtbrennstoffmenge: 2.400 l = 24.000 kWh; 2,5 x 28 m³ x (60-10) = 3.500 kWh = 14,58 % der Gesamtbrennstoffmenge; 14,58 % von 2.617,93 € = 381,69 €) abgezogen. Die sich sodann errechneten anteiligen Heizkosten in Höhe von 2.236,24 € und Warmwasserkosten in Höhe von 381,69 € wurden auf die zwei Wohneinheiten nach dem Verteilungsschlüssel 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten verteilt. Hierbei wurde eine gesamte beheizbare Wohnfläche von 172 m² und eine beheizbare Wohnfläche für die Beklagte von 86 m², gesamte verbrauchte Heizeinheiten von 8.970,00 und von der Beklagten verbrauchte Heizeinheiten von 5.672,00, gesamter Warmwasserverbrauch von 28 m³ und von der Beklagten verbrauchtes Warmwasser von 20 m³ zugrunde gelegt. Die in der Wohnung der Beklagten gemessenen Heizeinheiten teilen sich unter Angabe der Gerätenummer wie folgt auf: Bad 1110,00, Küche 0,00, Wohnzimmer 1684,00, Schlafzimmer 1103,00, Kinderzimmer 209,00, Esszimmer 0,00.

Der Kläger trägt vor,
er habe erst ab Februar 2014 die Wochenende in der Wohnung verbracht und erst ab Ende des Schuljahres 2013/2014 in der Wohnung gewohnt. Er habe seinen Müll über amtliche Müllsäcke gesondert entsorgt. Die in der Rechnung des Kundendienstes R. N. vom 09.12.2013 enthaltenen Kosten seien insgesamt umlagefähige Wartungskosten. Von den Schornsteinfegerkosten seien nur 8/24 in Rechnung gestellt worden seien, mithin 29,23 €. Hierauf sei die Gutschrift von 7,31 € zurückzuführen. Die Heizöltanks umfassten insgesamt 6.000 l und seien eine Woche vor Einzug der Beklagten am 16.10.2013 vollgetankt worden (Betankung mit 2.459 l). Bei Auszug der Beklagten am 30.06.2014 habe er den Füllstand der Heizöltanks mit Hilfe angebrachter Markierungen in Höhe von 3.600 l abgelesen. Die nächste Betankung sei am 16.10.2014 erfolgt mit 2.538 l. Am 03.11.2015 seien erneut 2.445 l getankt worden. Dies sei der übliche jährliche Heizölverbrauch dieses Hauses.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.135,97 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2015 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor,
der ermittelte Warmwasserverbrauch sei zu hoch. Die seit dem 01.01.2014 erforderlichen Wärmemengenzähler seien nicht vorhanden. Die Müllgebühren seien nach Wohnfläche umzulegen oder zu teilen. Der Kläger habe die Mülltonnen auch genutzt. Zunächst trug die Beklagte vor, der Kläger habe sich mit den Kindern und der Lebensgefährtin am Wochenende und zum Teil in den Ferien in der Erdgeschosswohnung aufgehalten und habe seit Februar 2014 ständig dort gewohnt. Im Rahmen der persönlichen Anhörung gab die Beklagte an, der Kläger habe von Beginn des Mietverhältnisses an jedes Wochenende alleine und ab März jedes Wochenende sowie die kompletten Osterferien gemeinsam mit seinen Kindern in der Erdgeschosswohnung verbracht.

Die in der Rechnung des Kundendienstes R. N. vom 09.12.2013 enthaltenen Kosten in Höhe von 199,37 € seien zumindest teilweise Reparaturkosten und somit nicht umlagefähig. Die jährlichen Schornsteinfegerkosten seien nur anteilig für die Mietdauer von acht Monaten zu berücksichtigen. Die Höhe des Heizölverbrauchs und der Heizkosten sei unzutreffend. Zudem betreffe das Ableseergebnis des Heizkörpers im Kinderzimmer das Schlafzimmer und umgekehrt, ebenso betreffe das Ableseergebnis des Wohnzimmers das Esszimmer und umgekehrt. Im Hinblick auf den Kaminofen im Esszimmer, der sich in unmittelbarer Nähe zum Heizkörper befände, könne eine Fremdwärmemessung nicht ausgeschlossen werden. Es sei davon auszugehen, dass der Kläger gegenüber dem Abrechnungsunternehmen falsche Angaben zu der zu beheizenden Fläche und zum Verteilerschlüssel gemacht habe. Sämtliche Geräte würden stets auch eine Grundverdunstung messen. Die Tankbefüllungen seien nicht an die Lieferadresse N. Straße 22 in K. gegangen. Der Heizkessel sei veraltet und wiederholt ausgefallen.

In einem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 15.03.2016 trug die Beklagte nach Schluss der mündlichen Verhandlung vor, die Heizöltanks seien technisch nicht so zu befüllen, dass immer derselbe Füllstand in allen vier Tanks vorhanden sei. Es sei davon auszugehen, dass die Ablesung der Geräte falsch erfolgt sei und auch die Messung des Endgerätes nicht ordnungsgemäß erfolgt sei.

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkosten in Höhe von 1.027,30 € aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien in Verbindung mit der Nebenkostenabrechnung vom 23.11.2014 zu.

Dieser Anspruch setzt sich entsprechend den Voraussetzungen der Nebenkostenabrechnung vom 23.11.2014 zusammen aus berechtigten Heiz- und Warmwasserkosten einschließlich Stromkosten, Wartungskosten, Schornsteinfegerkosten und Abrechnungskosten in Höhe von insgesamt 1.440,89 €, Wassergeld in Höhe von 442,20 €, Allgemeinstrom in Höhe von 34,40 €, Müllabfuhr in Höhe von 59,52 €, Grundsteuer in Höhe von 111,63 €, Gebäudeversicherung in Höhe von 122,13 € sowie Miete/Wartung Rauchmelder in Höhe von 19,98 €, insgesamt somit 2.227,30 € abzüglich erbrachter Vorauszahlungen in Höhe von 1.200,00 €, so dass sich eine Nachzahlung in Höhe von 1.027,30 € ergibt.

Die Heiz- und Warmwasserkosten setzen sich zusammen aus berechtigten Brennstoffkosten in Höhe von 1.870,08 €, Stromkosten in Höhe von 143,94 €, Kosten der Wartung Heizungsanlage in Höhe von 199,37 €, Schornsteinfegerkosten in Höhe von 48,72 € und die Kosten der Erstellung der Verbrauchsabrechnung in Höhe von 145,22 €, somit Gesamtkosten in Höhe von 2.394,29 €.

Wartungskosten Heizung

Die in der Rechnung des Kundendienstes R. N. vom 09.12.2013 enthaltenen und in die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung der Firma B. aufgenommenen Kosten für die Wartung der Heizungsanlage in Höhe von 199,37 € stellen umlagefähige Wartungskosten dar und sind von der Beklagten gemäß § 7 Ziffer 1 d) des Mietvertrages anteilig zu übernehmen. Mangels fristgerechter Rüge gemäß § 556 Abs. 3 S. 4, 5 BGB sind diese Kosten insgesamt umlagefähig und nicht nur entsprechend der Mietdauer zu 8/12 anzusetzen.

Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Heizungsanlage einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sind als allgemein bezeichnete Wartungskosten umlagefähig. Wartung ist auch vorbeugende Instandhaltung, die Einschränkungen oder den Verlust der Betriebsbereitschaft und -sicherheit vermeiden soll, z.B. der Austausch verschleißanfälliger Kleinteile. Demgegenüber sind Instandsetzungkosten nicht umlegbar, wie Reparaturkosten für defekten Brenner, Pumpen, Schaltungen etc. (vgl. hierzu Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflg., K, Rn. 45 - 50). Bei den gemäß der Rechnung vom 09.12.2013 durchgeführten Arbeiten: „Wartung/Inspektion am Weishaupt Ölkessel und Ölbrenner; Messung, Einstellung und Messprotokoll; Weitere Servicearbeiten durchgeführt: Ölversorgung geprüft und wegen erhöhtem Unterdruck gespült: vorher -0,20 bar/nachher -0,07 bar Unterdruck.“ handelt es sich um Wartungsarbeiten und nicht um eine Reparatur, da mit Hilfe einer Öl- Saug - Pumpe bzw. Spülpumpe die Ölversorgung auf Dichtigkeit bzw. auf Luftanteile überprüft und eine erhöhte Fließgeschwindigkeit verursacht wurde, um Schmutzpartikel auszuspülen. Diese Arbeiten stellen somit eine vorbeugende Instandhaltung dar, die spätere Ausfälle bzw. Defekte der Heizung verhindern soll. Es handelt sich auch wiederkehrende Kosten, da diese ebenfalls anlässlich der Wartungen in den Jahren 2015 und 2016 angefallen sind.

Schornsteinfegerkosten

Die Beklagte ist zur Tragung der anteilig auf ihre Mietdauer von acht Monaten entfallenden Schornsteinfegerkosten gemäß § 7 Ziffer 1k) des Mietvertrages verpflichtet. Die in der Einzelabrechnung von B. vom 14.10.2014 für ein gesamtes Jahr enthaltenen Schornsteinfegerkosten in Höhe von 73,08 € dürfen somit für die Mietdauer von acht Monaten nur zu 8/12, also in Höhe von 48,72 € in die Heizkostenabrechnung eingestellt werden. Die sich sodann neu errechnenden Brennstoffkosten und Gesamtkosten sind entsprechend dem in der Heizkostenabrechnung enthaltenen Rechenweg auf die beiden Nutzer aufzuteilen.

Heizkosten

Gemäß § 7 Ziffer 1d) des Mietvertrages sind von der Beklagten Heizkosten in Höhe von anteilig 1.159,31 € zu tragen.

Zwar ist es dem Kläger nicht gelungen, den genauen während der Mietzeit vom 01.11.2013 bis 30.06.2014 erfolgten Heizölverbrauch zur Überzeugung des Gerichts nachzuweisen, auch wenn hierfür einige Anhaltspunkte sprechen, wie die am Heizöltank angebrachten Markierungen, kann der Heizölverbrauch während der Mietzeit nicht mehr litergenau ermittelt werden. Im Hinblick auf die kurze Mietdauer gleichen sich die Ableseungenauigkeiten auch nicht in den Folgejahren aus. Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 9a HeizKV kann in dem Fall, in dem das Ableseergebnis zu einem bestimmten Zeitpunkt (hier Auszug am 30.06.2014) nicht mehr zu ermitteln ist, jedoch das Ableseergebnis zu einem anderen Zeitpunkt (Betankung am 17.10.2014) vorhanden ist, der anteilig auf die Mietdauer entfallende Heizölverbrauch im Wege einer Schätzung ermittelt werden (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 03.03.1971, Az. 3 U 142/70; BGH, Urteil vom 16.11.2005, Az. VIII ZR 373/04). Mangels anderer geeigneter Schätzmethoden stellt die Gradtageszahlmethode vorliegend eine möglichst genaue Ermittlung des Wärmeverbrauchs sicher. Die Gradtageszahlmethode ermöglicht eine taggenaue Abrechnung, entspricht den anerkannten Regeln der Technik und stellt somit ein zuverlässiges Mittel zur Verteilung der Heizkosten dar (BGH, Urteil vom 16.11.2005, Az. VIII ZR 373/04).

Unter Zugrundelegung der Gradtageszahltabelle ergibt sich für den Mietzeitraum vom 01.11.2013 bis zum 30.06.2014 (863,04 von 1.000) ein Heizbedarf von 86 % des Tankjahres (16.10.2013 bis 16.10.2014: 1.000) und für den Zeitraum vom 16.10.2013 bis 31.10.2013 (38,71 von 1.000) sowie vom 01.07.2014 bis 16.10.2014 (98,25 von 1.0000) ein Heizbedarf von 14 % des Tankjahres. Aufgrund des Umstandes, dass am 16.10.2013 eine Betankung in Höhe von 2.459 l erfolgte, wie sich zur Überzeugung des Gerichts aus dem Lieferschein vom selben Tag, der auch die Adresse N. Straße 22 in K. enthält, ergibt, die Parteien im Übergabeprotokoll am 24.10.2013 vermerkt haben: „Tankinhalt voll“, ohne dass die Beklagte dies widerlegen konnte, der Tank ein Volumen von 6.000 l umfasst und am 16.10.2014 eine erneute Betankung in Höhe von 2.538 l erfolgte, wie sich wiederum aus dem Lieferschein vom 16.10.2014 ergibt, der ausschließlich die Adresse N. Straße 22 in K. aufweist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass im Zeitraum vom 16.10.2013 bis zum 16.10.2014 eine Heizölmenge in Höhe von 2.538 l verbraucht wurde. Unter Zugrundelegung der Gradtageszahlen ergibt sich somit ein Heizölverbrauch in Höhe von 2.182,63 l im Mietzeitraum. Dieser Verbrauch stimmt auch mit dem von der Beklagten angeführten durchschnittlichen Heizölverbrauch von 15,4 Liter pro m³ im Jahr überein. Hieraus errechnet sich bei 172 m³ ein Jahresverbrauch von 2.648,8 l und nach der Gradtageszahltabelle ein Verbrauch von 2.277,96 l (86 %) für den Mietzeitraum.

Unter Zugrundelegung eines Heizölverbrauchs in Höhe von 2.182,63 l errechnen sich Brennstoffkosten in Höhe von 1.870,08 € (0,8567995 € pro Liter gemäß Tankrechnung Firma B. vom 16.10.2013). Hinzukommen die Stromkosten in Höhe von 130,90 € (7 % der Brennstoffkosten), die Kosten der Wartung Heizungsanlage in Höhe von 199,37 €, die Schornsteinfegerkosten in Höhe von 48,72 € und die Kosten der Erstellung der Verbrauchsabrechnung in Höhe von 145,22 €, somit Gesamtkosten in Höhe von 2.394,29 €.

Von den in der Summe errechneten Gesamtkosten in Höhe von 2.394,29 € ist zur Erwärmung der im Abrechnungszeitraums verbrauchten 28 m³ Warmwasser ein Betrag in Höhe von 383,08 € (Gesamtbrennstoffmenge: 2.182 l = 21.820 kWh; 2,5 x 28 m³ x (60-10) = 3.500 kWh = 16 % der Gesamtbrennstoffmenge; 16 % von 2.394,29 € = 383,08 €) abzuziehen. Die sich sodann errechneten anteiligen Heizkosten in Höhe von 2.011,20 € und Warmwasserkosten in Höhe von 383,03 € werden auf die zwei Wohneinheiten nach dem Verteilungsschlüssel 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten verteilt. Hierbei wird eine gesamte beheizbare Wohnfläche von 172 m² und eine beheizbare Wohnfläche für die Beklagte von 86 m², gesamte verbrauchte Heizeinheiten von 8.970,00 und von der Beklagten verbrauchte Heizeinheiten von 5.672,00, gesamter Warmwasserverbrauch von 28 m³ und von der Beklagten verbrauchtes Warmwasser von 20 m³ zugrunde gelegt. Die in der Wohnung der Beklagten gemessenen Heizeinheiten teilen sich unter Angabe der Gerätenummer wie folgt auf: Bad 1110,00, Küche 0,00, Wohnzimmer 1684,00, Schlafzimmer 1103,00, Kinderzimmer 209,00, Esszimmer 0,00. Aufgrund der im Ortstermin durch das Gericht abgelesenen Gerätenummern steht fest, dass die in der Heizkostenabrechnung enthaltenen Geräte nebst Ablesewerten zutreffend den entsprechenden Heizkostenverteilern zugeordnet wurden. Soweit die Beklagte meint, die durch die Firma B. elektronisch ausgelesenen Ablesewerte seien falsch, stellt dies eine reine Spekulation ohne konkrete Anhaltspunkte dar. Sie hätte bei Mietende die Möglichkeit gehabt, diese Ablesewerte selbst an den Heizkostenverteilern abzulesen. Zudem erfolgte dieses Bestreiten nach Schluss der mündlichen Verhandlung und somit verspätet gemäß § 296 a ZPO. Somit errechnen sich folgende Heizkosten:

Im Hinblick darauf, dass das Ableseergebnis am Heizkostenverteiler im Esszimmer neben dem Kaminofen 0,00 betrug, ist eine Fremdwärmemessung auszuschließen. Sonstige Messfehler durch Verdunstung können aufgrund des vorhandenen Zweifühlermesssystems ebenfalls ausgeschlossen werden. Je ein Temperaturfühler ermittelt die Heizkörper- und die Raumlufttemperatur. Durch die interne logische Verknüpfung der registrierten Messwerte wird der ungewollte Einfluss von Fremdwärme verhindert.

Soweit die Beklagte meint, der Kläger habe gegenüber dem Abrechnungsunternehmen falsche Angaben zu der zu beheizenden Fläche und zum Verteilerschlüssel gemacht, bleibt dieser Vortrag unsubstantiiert und damit nicht dem Beweis zugänglich. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die zu beheizende Fläche unzutreffend ist, hat die Beklagte nicht dargetan. Der Verteilungsschlüssel ergibt sich aus dem Mietvertrag sowie den Vorgaben der Heizkostenverordnung.

Soweit die Beklagte meint, der Heizkessel sei veraltet und wiederholt ausgefallen, ist nicht nachvollziehbar, welche Auswirkungen dies auf den zugrunde gelegten Heizölverbrauch haben soll, zumal dieser auch dem von der Beklagten selbst vorgetragenen durchschnittlichen Heizölverbrauch von 15,4 Liter pro m³ im Jahr entspricht.

Warmwasserkosten

Gemäß § 7 Ziffer 1d) des Mietvertrages sind von der Beklagten Warmwasserkosten in Höhe von anteilig 248,99 € zu tragen, wie sich aus der vorstehenden Berechnung ergibt.

Gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 HeizKV müssen einheitlich entstandene Kosten getrennt werden, wenn Heiz- und Brauchwasser durch eine gemeinsame Anlage produziert werden. Die für die Trennung erforderlichen Vorgaben enthält § 9 HeizKV, wonach stets vorab die Kosten für die Bereitung des Warmwassers zu ermitteln sind. Zumindest bis zum 31.12.2013 konnte der in m³ gemessene Warmwasserverbrauch nach der in § 9 Abs. 3 HeizKV beschriebenen Gleichung in Heizölverbrauch umgerechnet werden und sodann von den gesamten Heizkosten vorab abgezogen werden, wie dies in der Heizkostenabrechnung des Klägers erfolgte. Inwieweit die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge seit dem 01.01.2014 mit einem Wärmemengenzähler (in kWh) gemäß § 9 Abs. 2 HeizKV zu messen ist, ist bei Anlagen mit Heizkesseln wie vorliegend umstritten (vgl. hierzu Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflg., K, Rn. 152 m.w.N.).

Jedoch gehen gemäß § 2 HeizKV die Vorschriften der Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen dann nicht vor, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird. Dies ist vorliegend der Fall. Insoweit haben die Parteien gemäß § 7 Ziffer 4 und § 25 vereinbart: „Solange die Erdgeschosswohnung nicht dauerhaft bewohnt wird, trägt der Mieter die Warmwasserkosten, die über 12 m³ Verbrauch hinausgehen.“ Die Parteien waren sich somit einig, dass die Warmwasserkosten über eine Wasseruhr in m³ gemessen werden und der jährlich über 12 m³ hinausgehende Verbrauch durch die Beklagte getragen werden soll, solange es an einem dauerhaften Bewohnen der Erdgeschosswohnung fehlt. Da der Beklagte die Wohnung im Erdgeschoss während der Mietzeit der Beklagten nur am Wochenende und in den Ferien bewohnt hat, fehlt es an einem dauerhaften Bewohnen im Sinne der mietvertraglichen Vereinbarung.

Zudem wäre die Ausstattung des Heizkessels mit einem Wärmemengenzähler für die Dauer des Mietverhältnisses durch den Kläger mit einem unzumutbar hohen Aufwand verbunden, so dass eine solche Verpflichtung, sollte man diese annehmen, gemäß § 9 Abs. 2 S. 2 HeizKV zumindest für den vorliegenden Abrechnungszeitraum entfiele, zumal dieser sich auch anteilig über zwei verschiedene Kalenderjahre erstreckt.

Müllgebühren

Die Beklagte ist auch zur Tragung der Müllgebühren in Höhe von 59,52 € gemäß § 7 Ziffer 1g) sowie gemäß § 7 Ziffer 4c des Mietvertrages verpflichtet.

Gemäß § 7 Ziffer 4c des Mietvertrages haben die Parteien vereinbart: „Betriebskosten, die vom erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung des Mieters abhängen, werden nach dem Maßstab umgelegt, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt: Müllgebühren nach Abrechnung ART, Tonnengröße wie gewünscht.“ Da die Mülltonne, die der Größe nach grundsätzlich für einen Haushalt ausgelegt war, nach dem Willen der Parteien bei Vertragsschluss allein durch die Beklagte genutzt werden sollte, sind die Kosten hierfür auch allein durch die Beklagte zu tragen. Eine gelegentliche abredewidrige Müllentsorgung in der Tonne durch den Kläger - soweit diese erfolgt sein sollte - ändert an dieser Vereinbarung nichts.

Zu den Heizkosten und Warmwasserkosten einschließlich Wartungskosten und Schornsteinfegerkosten in Höhe von insgesamt 1.440,89 € sowie den Müllgebühren in Höhe von 59,52 € kommen die unstreitigen, da nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 4, 5 BGB gerügten Positionen wie Wassergeld in Höhe von 442,20 €, Allgemeinstrom in Höhe von 34,40 €, Grundsteuer in Höhe von 111,63 €, Gebäudeversicherung in Höhe von 122,13 € sowie Miete/Wartung Rauchmelder in Höhe von 19,98 €, insgesamt somit 2.227,30 € abzüglich erbrachter Vorauszahlungen in Höhe von 1.200,00 € (8 mal 150,00 €), so dass ein Betrag in Höhe von 1.027,30 € verbleibt.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die Zahlung der Nebenkostennachforderung hatte gemäß § 7 Ziffer 5 des Mietvertrages innerhalb eines Monats nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung vom 23.11.2014, somit spätestens bis zum 31.12.2014 zu erfolgen, so dass sich die Beklagte ab dem 01.01.2015 mit der Nachzahlung in Verzug befand.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.