Amtsgericht Saarburg Urteil, 07. Sept. 2016 - 5a C 199/15

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.090,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 305,00 € seit dem 05.02.2015, aus 305,00 € seit dem 05.03.2015, aus 240,00 € seit dem 15.04.2015 und aus 240,00 € seit dem 06.05.2015 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 30 % und die Beklagten 70 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Der Kläger begehrt von den Beklagten rückständige Miete für den Zeitraum Februar 2015 bis Mai 2015 in Höhe von insgesamt 1.530,00 €.

Mit Mietvertrag vom 18.08.2014 mieteten die Beklagten vom Kläger das Haus in K. beginnend zum 01.09.2014. Die Kaltmiete/Nettomiete beträgt monatlich 450,00 € zuzüglich 100,00 € Nebenkostenvorauszahlungen, somit beträgt die Bruttomiete 550,00 €, jeweils zum dritten Werktag eines Monats im voraus fällig. Das Haus besteht aus einem Wohnzimmer, einem Kinderzimmer, einem Schlafzimmer, einem Arbeitszimmer, einem Flur, einem Bad/WC, einer Küche und einer Garage. Vor Einzug strichen die Beklagten die Wände und Decken der Wohnung im August 2014.

Gemäß § 10 Ziffer 1 des Mietvertrages trägt der Mieter „die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen) an denjenigen Gegenständen, die dem direkten und häufigen Zugriff unterliegen [...]. Je Einzelfall darf der Betrag von 100,- EURO nicht überschritten werden.“

Mit Schreiben vom 08.01.2015 teilte der die Beklagten vertretende Mieterverein dem Kläger mit, dass die Wassertemperatur der Dusche nicht ordnungsgemäß regelbar sei, im Kinderzimmer, Elternschlafzimmer und Flur großflächige weiße und schwarze Schimmelflecken vorhanden seien, die Badezimmerwand ständig feucht sei und forderte den Kläger unter Androhung einer Mietminderung zur Mängelbeseitigung bis zum 23.01.2015 auf.

Mit Schreiben vom 05.02.2015 teilte der Beklagtenvertreter dem Kläger diese Mängel erneut mit und wies weiterhin darauf hin, dass die Wasserzufuhr zur Toilette undicht sei, sich im Flur ein Loch in der Wand befände, der Sicherungskasten im Flur nicht den gesetzlichen Vorschriften entspräche, sich in der Küchenwand ein Loch mit Elektrodrähten befände, in der Garage der Wasserhahn undicht sei, die Heizung nicht ordnungsgemäß funktioniere, der Rollladen im Schlafzimmer defekt sei und die Haustür undicht sei. Weiterhin wurde neben einer Aufforderung zur Mangelbeseitigung bis zum 27.02.2015 eine Mietminderung in Höhe von 70 % angekündigt.

Am 11.03.2015 nahm der Kläger eine Reparatur der Heizung, eines Rollladens und der Haustür vor. Mit Schreiben vom 28.04.2015 wies der Beklagtenvertreter den Kläger darauf hin, dass die gerügten Mängel mit Ausnahme der Heizung, des Rollladens und der Haustür nicht beseitigt seien und weiterhin eine Mietminderung erfolge.

Die Beklagten zahlten in den Monaten Februar und März 2015 jeweils nur 135,00 € und in den Monaten April und Mai 2015 jeweils 200,00 € Miete.

Der Kläger trägt vor,
bei ordnungsgemäßen Heiz- und Lüftungsverhalten sei die Wohnung schimmelfrei zu halten. Bei den Vormietern sei kein Schimmel aufgetreten. Baubedingte Umstände seien auszuschließen. Die Beklagten hätten die Wohnung erst ab November 2014 beheizt. Bei einer angeblichen Undichtigkeit des Wasserhahns handele es sich um eine Kleinstreparatur, für welche die Beklagten gemäß § 10 des Mietvertrages aufzukommen hätten. Durch den angeblich tropfenden Wasserhahn und den angeblich mangelhaften Sicherungskasten sei der Mietgebrauch nicht beeinträchtigt.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 1.530,00 € nebst Zinsen in Höhe von jeweils 5 % Punkten über dem Basiszinssatz aus 415,00 € ab 05.02.2015, aus weiteren 415,00 € ab 05.03.2015, aus weiteren 350,00 € ab 15.04.2015 und aus weiteren 350,00 € ab 06.05.2015 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor,
die Mietkürzung sei aufgrund einer Vielzahl von Mängeln an der Mietsache erfolgt. Im Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Flur und Badezimmer habe sich Schimmel gebildet. Im Badezimmer sei im Bereich der Dusche in der oberen Ecke zur angrenzenden Holzdecke, auf dem Boden im Bereich der Dusche und unterhalb der Toilette auf dem Boden Schimmel vorhanden. Im Flur seien 3 Glasbausteine neben der Haustür rundherum verschimmelt und nass. Die Außenwand im Kinderzimmer und die Ecke zur Außenwand sei nass und verschimmelt. Im Elternschlafzimmer sei am Fenster nach vorne zur Straße hin sowie an der Ecke in den beiden Außenwänden zur Straßenseite Schimmel. Die Feuchtigkeit trete vornehmlich bei längerem Regen auf. Die Wassertemperatur der Dusche sei nicht ordnungsgemäß regulierbar, die Badezimmerwand sei ständig feucht, die Wasserzufuhr zur Toilette sei undicht, der Wasserhahn in der Garage sei undicht. Der Sicherungskasten sei nicht vorschriftsmäßig und im Flur und im Esszimmer seien Löcher in der Wand mit Elektrokabeln. Der Durchlauferhitzer sei defekt und entspräche nicht dem Mindeststandard.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit sowie Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens nebst mündlicher Erläuterung. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.09.2015 und 22.08.2016 sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. A. vom 02.06.2016.

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf rückständige Mietzahlungen für den Zeitraum Februar 2015 bis Mai 2015 in Höhe von restlichen 1.090,00 € zu.

In Höhe von monatlich 20 % der Bruttomiete war die Miete im Zeitraum von Februar bis Mai 2015 gemindert, § 536 Abs. 1 S. 2 BGB, da die Wohnung Mängel aufwies, die ihre Tauglichkeit im vorstehenden Zeitraum zum vertragsgemäßen Gebrauch, nämlich zu Wohnzwecken um 20 % minderten.

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die von den Beklagten vorgetragenen Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden überwiegend vorhanden sind. So ergibt sich aus den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 02.06.2016 in Übereinstimmung mit den im Rahmen der Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit getroffenen gerichtlichen Feststellungen, dass im Elternschlafzimmer Schwärzepilzbefall bzw. Schimmelpilzbefall auf dem Glasfalz der beiden Fensterrahmen sowie in den Leibungsecken des doppelflügigen eingangsseitigen Fensters und punktuell am Deckenanschluss vorhanden ist; im Flur Schimmelpilzschäden in den drei bunten Glasbausteinen der Eingangsfassade vorhanden ist; im Kinderzimmer zumindest beim zweiten Ortstermin des Sachverständigen am 05.02.2016 sichtbarer, zur Wandecke aufsteigender Sporenbefall an der Außenwand vorhanden ist und im Badezimmer Schimmelpilzsporen an Fenster, Glasleiste und Sturzbereich, geringfügige Schimmelpilzsporen an der Holzverkleidung in der Dusche und an den Fliesenfugen und dem Boden im Bereich des WC vorhanden sind.

Weiterhin steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der nachvollziehbaren und in sich schlüssigen Ausführungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 02.06.2016 in Übereinstimmung mit den im Rahmen der Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit am 24.09.2016 getroffenen gerichtlichen Feststellungen fest, dass die Warmwasserinstallation der Dusche nicht ausreichend ist, der Wasseranschluss in der Garage undicht ist, ein Fehlerstromschutzschalter am Sicherungskasten fehlt und der Sicherungskasten nicht den Regeln der Technik entspricht sowie zwei Abzweigdosen im Flur und im Esszimmer nicht abgedeckt sind.

Der Kläger ist für die vorstehenden Mängel, insbesondere auch die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden verantwortlich, denn ihm ist nicht der Nachweis zur Überzeugung des Gerichts gelungen, dass die Ursache der Feuchtigkeit und des Schimmelbefalls nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Verantwortungs- bzw. Obhutsbereich der Beklagten. Der Kläger konnte nämlich nicht sämtliche Ursachen aus seinem eigenen Verantwortungs- bzw. Obhutsbereich ausschließen.

Grundsätzlich hat zwar der Mieter, der sich auf einen Mangel beruft, die Darlegungs- und Beweislast für den Mangel und das Verschulden des Vermieters. Dabei hat die Rechtsprechung die Beweislast aber nach den beiderseitigen Verantwortungsbereichen verteilt: Der Vermieter muß darlegen und beweisen, daß die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters (vgl. BGHZ 126, 124, 128; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, 2. Aufl., Bd. 1, § 537 BGB, Rdn. 1; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäftsraummiete 3. Aufl. III A Rdn. 960 a; III B Rdn. 1385 a; Schmidt-Futterer/Eisenschmidt Mietrecht 7. Aufl. § 537 Rdn. 318 m.w.N.). Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, daß er den Mangel nicht zu vertreten hat.

Zwar ist der Schwärzepilzbefall bzw. Schimmelpilzbefall im Schlafzimmer auf dem Glasfalz der beiden Fensterrahmen auf nicht ausreichendes Lüftungsverhalten der Beklagten bzw. die erfolgte Kipplüftung zurückzuführen, jedoch konnte der Kläger bezüglich des Schwärzepilzbefall bzw. Schimmelpilzbefall in den Leibungsecken des doppelflügigen eingangsseitigen Fensters und punktuell am Deckenanschluss im Schlafzimmer bauseitige Ursachen nicht ausschließen. Der Schwärzepilzbefall bzw. Schimmelpilzbefall in den Leibungsecken des doppelflügigen eingangsseitigen Fensters und punktuell am Deckenanschluss im Schlafzimmer kann unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) ab ca. 31 % bzw. 36 % Luftfeuchte und somit bereits bei üblicher Raumluftfeuchte von 35 % - 45 % entstehen. Auch bei Einhaltung eines üblichen Heiz- und Lüftungsverhaltens kann der Schimmelpilzbefall in diesen Bereichen nicht vermieden werden. Gemäß § 241 Abs. 2 BGB trifft den Mieter in Bezug auf das Mietobjekt eine Obhutspflicht, die ihn zum Heizen und Lüften verpflichtet, jedoch keine Erfolgspflicht, sondern lediglich eine Verhaltenspflicht. Der Mieter ist insoweit zum Heizen und Lüften in zumutbarem Umfang verpflichtet. Ohne weitere vertragliche Vereinbarung - wie vorliegend - ist hiervon umfasst als übliches Verhalten ein 2 mal tägliches Stoßlüften für ca. 10 Minuten, eine Beiheizung der Wohnräume auf 20 °C und Schlafräume auf 16 °C sowie gesondertes Lüften bei besonderer feuchtigkeitsproduzierender Tätigkeit (Waschen, Kochen etc.) (Streyl, WuM 2016, 135 -140 m.w.N. zur Rechtsprechung). Auch bei Einhaltung dieser Vorgaben hätten die Beklagten den Schimmelpilzbefall nicht vermeiden können. Zwar haben die Beklagten diese Vorgaben nicht eingehalten, jedoch führt dies nicht zu einer Verantwortlichkeit der Beklagten, da dem Kläger der Nachweis nicht gelungen ist, dass auch bei Einhaltung dieser Vorgabe Schimmelpilzbefall nicht entstanden wäre. Soweit ein Schimmelpilzbefall unter den vorhandenen bauphysikalisch schwierigen, konstruktiven Randbedingungen (altes Bruchsteinmauerwerk, fehlende Dämmung, undichte Fenster, nicht ausreichend dimensionierter Heizkörper) bei wiederholtem Stoßlüften (zweimal morgens und abends) und Wiederaufheizen des Raumes sowie Positionierung des Nachtschranks nicht vor dem Heizkörper, hätte vermieden werden können, war ein solches Wohn- und Lüftungsverhalten den Beklagten nicht zumutbar und vertraglich nicht vereinbart.

Auch die Schimmelpilzbildung in den drei bunten Glasbausteinen der Eingangsfassade im Flur ist auf einen baulich unzureichenden Wärmeschutz und einen fehlenden Heizkörper im Flur zurückzuführen. So kann im Flur unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) im Bereich der Glasbausteine bereits ab 23 % Luftfeuchte Schimmelpilz entstehen. Im Flur kann somit auch bei Heizen und Lüften in zumutbarem Umfang Schimmelpilzbildung entstehen.

Auch hinsichtlich des zur Wandecke aufsteigenden Sporenbefalls an der Außenwand im Kinderzimmer kann der Kläger bauseitige Ursachen nicht vollständig ausschließen. Im Kinderzimmer kann unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) im Bereich der bodennahen Außenwandfläche ab 24 %, im Bereich der Außenecke (Stellbereich Bett) bereits ab 19 % Luftfeuchte und außerhalb des Aufstellbereiches des Bettes ab ca. 34 % Luftfeuchte Schimmelpilz entstehen. Zudem wurde in der Außenwandecke am dritten Ortstermin am 05.02.2016 bodennah bis max. 15 cm hoch Feuchtigkeit bis 110 digits gemessen. Im Kinderzimmer kann somit auch bei Heizen und Lüften in zumutbaren Umfang Schimmelpilzbildung entstehen. Zwar haben die Beklagten das Lüftungsverhalten in zumutbaren Umfang nicht eingehalten, da das Kinderzimmer nur sehr selten bis gar nicht gelüftet wurde, jedoch führt dies nicht zu einer Verantwortlichkeit der Beklagten, da dem Kläger der Nachweis nicht gelungen ist, dass auch bei Einhaltung dieser Vorgabe Schimmelpilzbefall nicht entstanden wäre. Soweit ein Schimmelpilzbefall unter den vorhandenen bauphysikalisch schwierigen, konstruktiven Randbedingungen (altes Bruchsteinmauerwerk, fehlende Dämmung, geometrische Wärmebrücke in der Außenwandecke, undichte Fenster) bei wiederholtem Stoßlüften (zweimal morgens und abends) und Wiederaufheizen des Raumes sowie Positionierung von Möbeln, die eine ausreichende Luftzirkulation vor den Außenwänden gewährleisten, hätte vermieden werden können, war ein solches Wohn- und Lüftungsverhalten den Beklagten nicht zumutbar und vertraglich nicht vereinbart.

Auch hinsichtlich der Schimmelpilzsporen im Badezimmer an Fenster, Glasleiste und Sturzbereich, der Schimmelpilzsporen an der Holzverkleidung in der Dusche und an den Fliesenfugen und dem Boden im Bereich des WC können baubedingte Ursachen nicht ausgeschlossen werden. Im Badezimmer kann unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) im Bereich der Ecken der Außenwand hinter WC und Dusche ab ca. 30 % bzw. 25 % Luftfeuchte und in der Leibung des Fensters ab ca. 36 % Luftfeuchte Schimmelpilz entstehen. Zudem wurde auf der Außenwand seitlich zum WC bis zum Waschbecken in der untersten Fliesenreihe akute Nässe (über 130 digits), in den beiden folgenden Fliesenreihen jeweils über 110 digits (nass), in der vierten Fliesenreihe ca. 60 digits (feucht) sowie unterhalb des Waschbeckens bis zur Dusche bis zur dritten Fliesenreihe Werte über 100 digits (nass) gemessen. Die Oberflächentemperatur auf den Außenwänden und auf den Innenwänden der Dusche zum Kellerersatzraum ist bodennah sehr gering, vor allem in den Eckbereichen, WC nah aufgrund der festgestellten Nässe bis zur 4. Fliesenreihe. Die Anordnung des einen kleinen Heizkörpers trägt dazu bei. Im Badezimmer kann somit auch bei Heizen und Lüften in zumutbarem Umfang Schimmelpilzbildung entstehen. Soweit die Beklagte das übliche Lüftungsverhalten nicht eingehalten haben, da das Badezimmer nur vereinzelt und unregelmäßig gelüftet wurde, führt dies nicht zu einer Verantwortlichkeit der Beklagten, da dem Kläger der Nachweis nicht gelungen ist, dass auch bei Einhaltung dieser Vorgabe Schimmelpilzbefall nicht entstanden wäre.

Da die Beklagten die vorstehenden Mängel dem Kläger spätestens mit Schreiben vom 08.01.2015 und 05.02.2015 mitgeteilt haben und dieser die Mängel nicht beseitigt hat, waren die Beklagten berechtigt die Miete von Februar 2015 bis Mai 2015 in Höhe von insgesamt 20 % zu mindern.

Mangels Vorliegens einer Nebenkostenabrechnung berechnet sich die Minderung derzeit vorläufig prozentual aus der Kaltmiete einschließlich der vereinbarten Vorauszahlungen. Zwar errechnet sich die Mietminderung aus der Bruttomiete (BGH WuM 2005, 384). Eine abschließende Berechnung ist somit erst nach Abrechnung der Betriebskosten möglich. Nach Auffassung des BGH ist eine eventuelle Nachforderung des Vermieters dadurch zu berechnen, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden. (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflg., § 536 BGB, Rn. 376) Ohne Kenntnis der tatsächlich angefallenen Nebenkosten, kann derzeit jedoch nur eine vorläufige Berechnung erfolgen.

Die Bemessung der Höhe der Mietminderung erfolgt aufgrund der Umstände des Einzelfalls. Sie hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab. (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflg., § 536 BGB, Rn. 389) Die Höhe der Mietminderung wird in der Regel mit Prozentsätzen der Bruttomiete berechnet. Eine Möglichkeit der Berechnung der angemessenen Minderung ist dabei die Berechnung nach der sog. Nutzwertanalyse (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflg., § 536 BGB, Rn. 398). Diese Tabelle ordnet den Räumen der Wohnung eine Wohnwertkennzahl zu. Die Wohnwertkennzahl des mangelbetroffenen Raumes wird sodann prozentual im Verhältnis zum Gesamtwert in den „Wohnwert in %“ umgerechnet. Aus diesem kann der „Mietwert in €“ des jeweiligen mangelbetroffenen Raumes errechnet werden. Nach Feststellung der Wertigkeit der Beeinträchtigung in %, von keine bzw. unerhebliche Beeinträchtigung (0 %), fast keine (10 %), über noch leichte (20 %), mäßige (30 %), deutliche (40 %), starke (50 %), sehr starke (60 %), schwere (70 %), sehr schwere (80 %), massive Beeinträchtigung (90 %) bis zur völligen Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit (100 %), kann der Minderwert des einzelnen Raumes in € umgerechnet werden.

Die Beeinträchtigung durch den vorhandenen Schimmel kann im Hinblick auf den Umfang des vom Kläger zu verantwortenden Schimmels in den Fensterleibungen als mäßige Beeinträchtigung eingeordnet werden. Ebenso die Beeinträchtigung der Wohnnutzung des Flures durch den Schimmel in den Leibungen der Glasbausteine sowie den nicht den Regeln der Technik entsprechenden Sicherungskasten und die fehlende Abdeckung der Abzweigdose als mäßig eingeordnet werden. Die Beeinträchtigung der Nutzung des Badezimmers stellt sich infolge der vorhandenen Feuchtigkeit, der Schimmelbildung und der unzureichenden Warmwasseraufbereitung als deutliche Beeinträchtigung dar, während die Nutzung des Kinderzimmers zumindest während des streitgegenständlichen Zeitraums von Januar bis Mai 2015 infolge des großflächigen Schimmels und der Feuchtigkeit gerade im Aufstellbereich des Bettes bereits einer starken Beeinträchtigung unterliegt, zumal eine andere Möblierung aufgrund der geringen Größe des Kinderzimmers kaum möglich ist.

Für den vorliegenden Fall ergibt sich somit folgende Berechnung:

Bei einem angemessenen Gesamtminderungsbetrag von 108,84 € (gerundet 110,00 €) ergibt sich unter Zugrundelegung einer Bruttomiete von derzeit 550,00 € eine Gesamtminderungsquote in Höhe von 20 %, so dass sich die geminderte monatliche Miete auf 440,00 € beläuft.

Unter Berücksichtigung der im Februar und März 2015 erfolgten Zahlungen von jeweils 135,00 € sowie der Zahlungen im April und Mai 2015 in Höhe von jeweils 200,00 €, insgesamt somit 670,00 € verbleibt ein Mietzahlungsrückstand der Beklagten in Höhe von 1.090,00 € (4 x 440,00 € = 1.760,00 € - 670,00 € = 1.090,00 €).

Eine Mietminderung wegen der Undichtigkeit des Wasserhahns in der Garage scheidet aus, da es sich um einen unerheblichen Mangel handelt, der erkennbar leicht und schnell mit einem geringen Kostenaufwand zu beseitigen ist. In diesem Sinne unerhebliche Mängel berechtigen zwar nicht zur Minderung, unterliegen aber dem Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 BGB, so dass der Vermieter auch unerhebliche Mängel beseitigen muss. Eine Ausnahme greift nur, wenn der Aufwand für die Beseitigung des unerheblichen Mangels unverhältnismäßig wäre. (Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 536 BGB, Rn. 19)

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.