Amtsgericht Remscheid Urteil, 31. Okt. 2016 - 7 C 147/15
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Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 663,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.01.2015 sowie 147,56 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2015 zu zahlen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger selbst Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
1
Tatbestand:
2Durch Mietvertrag vom 23.07.1987 (Blatt 9 ff. d. GA) vermietete der Kläger der Beklagten eine Wohnung im Hause O-straße in Remscheid. In § 3 des Mietvertrages - Miete und Nebenkosten - heißt es:
3"Die Miete beträgt monatlich … 383,50 DMNeben der Miete sind monatlich zu entrichten fürHeizungsabschlag … 66,38 DMBetriebskostenabschlag … 118,00 DMFrischwasserabschlag … 50,00 DMinsgesamt zzt. 617,88 DM
4In § 4 - Zahlung der Miete und der Nebenkosten - heißt es unter Nr. 2:
5"Die Nebenkosten für Frischwasser, Betriebskosten und Heizung werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben und sind jährlich nach dem Stichtag vom 15.12.1987 eines jeden Jahres mit dem Mieter abzurechnen …"
6Für die weiteren Einzelheiten wird auf den vorgenannten Mietvertrag (Blatt 9 ff. d. GA) ausdrücklich Bezug genommen.
7Von Anfang an rechnete der Kläger jährlich gegenüber der Beklagten über die zu zahlenden Nebenkosten ab. Darin enthalten waren außer den im Mietvertrag ausdrücklich genannten Kosten für Heizung und Frischwasser auch sämtliche anderen Betriebskosten, die auch jetzt Gegenstand der Abrechnung sind. Guthabenbeträge zugunsten der Beklagten ergaben sich für die Jahre 1988, 1994, 2010 bis 2012. Über 25 Jahre lang beglich die Beklagte die Nachzahlungsbeträge und erstattete der Kläger die Guthabenbeträge.
8Erstmals streitig zwischen den Parteien ist die streitgegenständliche "Nebenkostenabrechnung" für das Jahr 2013 vom 13.05.2014 (Anlage K9, Blatt 68 ff. d. GA). Wie schon seit Beginn des Mietverhältnisses rechnete der Kläger neben den Heizkosten und den Wasserkosten Müllkosten, Aufzugskosten und sonstige Nebenkosten ab, wobei sich die Einzelheiten aus der detaillierten Abrechnung Blatt 69 ff. ergeben. Unter den sonstigen Nebenkosten rechnet er ab Grundsteuer, Straßenreinigung, Winterdienst, FWS Versicherung, Haftpflicht, Hauswart und Aufzugwart, Allgemeinstrom abzüglich Garagenstrom.
9Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger den Nachzahlungsbetrag aus der vorgenannten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 geltend. Diese mahnte er persönlich mit Schreiben vom 29.12.2014 an sowie durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 01.07.2015, in dem die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren berechnet wurden.
10Der Kläger beantragt,
11die Beklagte zu verurteilen,
121. an ihn 663,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.01.2015 sowie
132. an den Kläger 147,56 außergerichtliche Kosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
14Die Beklagte beantragt,
15die Klage abzuweisen.
16Sie ist der Ansicht, nur zur Tragung von Betriebskosten für Heizung und Wasser verpflichtet zu sein. Alle übrigen Kosten seien nicht auf sie umlagefähig. Die Zahlungen in der Vergangenheit seien in Unkenntnis der Rechtslage erfolgt. Aus der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 sei sie lediglich verpflichtet zur Tragung:
17Heizkosten 864,30 €Wasserkosten 289,31 €gesamt 1.153,61 €.
18Hierauf seien die Vorauszahlungen anzurechnen in Höhe von - 1.262,66 € Guthaben - 106,66 €.
19Den vorgenannten Betrag begehrt sie im Rahmen der Widerklage.
20Darüber hinaus hat sie ursprünglich mit der Widerklage die Zahlung weiterer 269,92 € begehrt als 15%igen Abschlag auf die vom Kläger erhobenen Heizkosten aus den Abrechnungen für das Jahr 2011 und 2012. Diesen Betrag hatte der Kläger indessen vor Rechtshängigkeit am 08.04.2015 bereits gezahlt. Die Beklagte hat ihre diesbezügliche Widerklage zurückgenommen. Sie beantragt nunmehr noch im Wege der Widerklage,
21den Kläger zu verurteilen, an sie 108,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.07.2014 zu zahlen.
22Der Kläger beantragt,
23die Widerklage abzuweisen.
24Für die weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
25Entscheidungsgründe:
26Die Klage ist begründet.
27Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 663,30 € als Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung betreffend die Wohnung der Beklagten für den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2013 zu. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist diese aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages nicht nur zur Tragung der Kosten für Heizung und Wasser verpflichtet, sondern auch alldiejenigen Betriebskosten, die in der streitgegenständlichen Abrechnung für das Jahr 2013 enthalten sind.
28In einem Mietverhältnis können Betriebskosten grundsätzlich nur dann gesondert abgerechnet und auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist. Das setzt einerseits voraus, dass die vereinbarte Mietstruktur erkennen lässt, dass der Mieter überhaupt Betriebskosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete tragen soll, damit er sich auf die aus dem Mietverhältnis ergebenden Lasten einstellen kann. Der schriftliche Mietvertrag der Parteien genügt diesem Erfordernis, denn sowohl in der im Tatbestand zitierten Klausel in § 3 als auch in derjenigen in § 4 Nr. 2 ist deutlich geregelt, dass außer Heizung und Frischwasser die Beklagte auch sonstige Betriebskosten zu tragen hat. Dies folgt aus dem Umstand, dass in den beiden vorgenannten Klauseln ausdrücklich ein "Abschlag", d. h. eine Vorauszahlung auf diese vereinbart ist und sich aus der Klausel in § 4 Nr. 2 ausdrücklich ergibt, dass über diese Abschlagzahlungen jährlich abzurechnen ist.
29Darüber hinaus folgt aus dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz (§ 241 BGB), dass die umlagefähigen Betriebskosten inhaltlich entweder konkretisiert oder zumindest eindeutig bestimmbar sind. Insoweit ist grundsätzlich ein Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung bzw. der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Vorgängernormen ausreichend.
30Dem schriftlichen Mietvertrag der Parteien fehlt sowohl eine konkrete Aufzählung derjenigen Betriebskosten, die umgelegt werden sollen als auch der Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung bzw. der damals geltenden Vorgängervorschrift. Gleichwohl haben die Parteien im vorliegenden Fall die Umlage der hier abgerechneten Betriebskosten auf die Beklagte durch 25-jährige Übung konkludent vereinbart. Entscheidend ist, dass trotz der Formulierung im schriftlichen Mietvertrag der Parteien die Beklagte über 25 Jahre hinweg den für die sonstigen Betriebskosten (die weder auf Heizung noch auf Frischwasser entfallen) entfallenden, angeforderten Betriebskostenvorschuss vorbehaltlos gezahlt hat, der Kläger jeweils Jahresabrechnungen erteilt hat, die unstreitig alldiejenigen Betriebskosten enthalten, die auch in der jetzigen Abrechnung enthalten sind und dass anschließend der sich aus der Abrechnung ergebende Guthaben- bzw. Nachzahlungsbetrag jeweils von der betreffenden Mietpartei an die andere gezahlt wurde. Einwendungen hat die Beklagte für die Abrechnungen der Jahre 1987 bis 2012 nicht erhoben.
31Dieses Verhalten kann nur so verstanden werden, dass die Parteien eine vom schriftlichen Mietvertragstext abweichende Vereinbarung über die Tragung der abgerechneten Betriebskosten konkludent getroffen haben. Entscheidend ist hierbei der außergewöhnlich lange Zeitraum von 25 Jahren, in dem die Parteien diesen Vertragsmodus gelebt haben. Damit haben sie eine fortwährende Übung hinsichtlich der Umlage der Betriebskosten gepflegt und dadurch konkludent zum Ausdruck gebracht, dass sie übereinstimmend diese Übung der Umlage der Betriebskosten nach all den Jahren zu einer für beide Seiten verbindlichen, rechtsgeschäftlichen Praxis geworden ist, an die sie sich auch in Zukunft halten müssen.
32Die Beklagte hat die Abrechnungspraxis des Klägers durch die jahrelangen vorbehaltlosen Zahlungen der Nachforderungsbeträge und auch der Entgegennahme der Guthabenbeträge akzeptiert. Ohne Erfolg wendet sie insoweit ein, in der bloßen Entgegennahme der Guthabenbeträge könne keine rechtserhebliche Erklärung gesehen werden. Es fehle an einer rechtserheblichen Erklärung und dem erforderlichen Rechtsbindungswillen. Auch ohne diese Elemente liegt eine Willenserklärung vor, wenn der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte und wenn der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGH, Urteil vom 07.06.1984, Aktenzeichen IX ZR 66/83, zitiert nach juris Rn. 22). Es mag vorliegend dahinstehen, ab wann die vorbehaltlosen Zahlungen bzw. Entgegennahme der Guthabenbeträge durch die Beklagte in diesem Sinne als Zustimmung zur Umlage der Betriebskosten zu verstehen war. In der Rechtsprechung werden insoweit Zeiträume von 5 oder mehr Jahren genannt. Nachdem die Beklagte jedoch vorliegend 25 Jahre lang sich so verhalten hat, konnte und durfte der Kläger davon ausgehen, dass sie mit der Umlage der Betriebskosten einverstanden war (so auch AG Köln, Urteil vom 14.05.2008, Aktenzeichen 220 C 422/07, zitiert nach juris, Rn. 69 - 73).
33Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte auf die vermeintlich abweichende Entscheidung des BGH vom 02.05.2012 (Aktenzeichen XII ZR 88/10, zitiert nach juris). Der dort entschiedene Fall weicht gravierend vom hiesigen ab, hatte der damalige Vermieter vor der dort streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung bisher erst einmal, nämlich für das Jahr 1998 abgerechnet (BGH aaO. Rn. 7).
34Auch das von der Beklagten im Schriftsatz vom 28.09.2016 (Blatt 87 d. GA) zitierte Urteil des BGH mit dem Aktenzeichen VIII ZR 279/09, welches sie mit dem Datum 10.10.2007 zitiert, aber tatsächlich vom 07.07.2010 stammt (zitiert nach juris), verfängt nicht. Im dortigen Fall ging es nicht um die Umlage von Betriebskosten, sondern um die Wirksamkeit von einseitig erklärten Mieterhöhungen gemäß §§ 10, 8a WoBindG. Diese waren unwirksam, weil die Wohnung nicht der Preisbindung unterlag, da die von der Rechtsvorgängerin des dortigen Vermieters durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den gesetzlichen Vorschriften gemäß § 17 Abs. 1 S. 2 II. WoBauG beschriebenen Umfang gehabt hatten. Im Gegensatz zum hiesigen Fall, wo es um die Frage einer wirksamen Vereinbarung von Betriebskostenumlagen geht, unterlag die dortige Tatbestandsvoraussetzung, nämlich das Bestehen einer Mietpreisbindung nach den oben genannten gesetzlichen Vorgaben, gerade nicht der Dispositionsbefugnis der Parteien und konnte deshalb nicht konkludent zwischen ihnen vereinbart werden. Gleichwohl hat der BGH im dortigen Fall erkannt, dass die Mieterin die letztlich unwirksamen Mieterhöhungen grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss, allerdings nicht in vollem Umfang, sondern letztlich nur soweit der Vermieter die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach den allgemeinen Vorschriften erhöhen durfte.
35Wie gesagt, das Urteil ist auf den vorliegenden Fall nicht ohne Weiteres anwendbar und widerspricht der hiesigen Entscheidung zumindest nicht. Demgegenüber sind als weitere BGH-Urteile, die die hiesige Auffassung des Gerichts stützen, noch zu nennen BGH, Urteil vom 07.04.2004, Aktenzeichen VIII ZR 146/03, zitiert nach juris, BGH, Beschluss vom 29.05.2000, Aktenzeichen VII ZR 35/00, Rn. 5, zitiert nach juris. Ebenfalls nicht entgegen steht das Urteil des BGH vom 10.10.2007, Aktenzeichen VIII ZR 279/06, Rn. 17 ff., zitiert nach juris. Dort hatte der BGH zwar eine konkludente Vereinbarung über die Tragung von Betriebskosten abgelehnt, allerdings hatte der Vermieter im dortigen Fall lediglich 4 Jahre lang über Betriebskosten abgerechnet und der Mieter hatte, im Gegensatz zum hiesigen Fall, in keinem einzigen Jahr die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge entrichtet.
36Nach alledem ist die Beklagte verpflichtet, die sich aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 ergebende Nachforderung in Höhe der titulierten Forderung von 663,30 € zu begleichen.
37Der Zinsanspruch ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß §§ 286, 288 BGB. Ebenfalls aus dem Gesichtspunkt des Verzuges ist die Beklagte zur Tragung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe einer 1,3 Geschäftsgebühr zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer aus einem Gegenstandswert von 663,30 € verpflichtet.
38Die Widerklage ist unbegründet. Da die Klägerin, wie vorstehend ausgeführt, zur Tragung der Betriebskosten gemäß der vorgenannten Abrechnung verpflichtet ist, steht ihr ein Rückforderungsanspruch nicht zu.
39Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 708 Nr. 11, 712 ZPO.
40Rechtsbehelfsbelehrung:Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Wuppertal, Eiland 1, 42103 Wuppertal, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Wuppertal zu begründen.Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Wuppertal durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.
(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.
(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.
(1) Bei der Ermittlung der Kostenmiete ist von dem Mietbetrag auszugehen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). In der Wirtschaftlichkeitsberechnung darf für den Wert der Eigenleistung, soweit er 15 vom Hundert der Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht übersteigt, eine Verzinsung von 4 vom Hundert angesetzt werden; für den darüber hinausgehenden Betrag darf angesetzt werden
- a)
eine Verzinsung in Höhe des marktüblichen Zinssatzes für erststellige Hypotheken, sofern die öffentlichen Mittel vor dem 1. Januar 1974 bewilligt worden sind, - b)
in den übrigen Fällen eine Verzinsung in Höhe von 6,5 vom Hundert.
(2) Bei Wohnungen, die nach den Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefördert worden sind, ist bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes genehmigt worden ist.
(3) Ändern sich nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten), so tritt jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete. Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen gilt Satz 1 nur, soweit sie auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; als Erhöhung der Aufwendungen gilt auch eine durch Gesetz oder Rechtsverordnung zugelassene Erhöhung eines Ansatzes in der Wirtschaftlichkeitsberechnung.
(4) Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen, die bis zur Anerkennung der Schlussabrechnung, spätestens jedoch bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit eintritt, bedarf die Erhöhung der Durchschnittsmiete nach Absatz 3 der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Die Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen, längstens jedoch drei Monate vor Stellung eines Antrags mit prüffähigen Unterlagen zurück; der Vermieter kann jedoch eine rückwirkende Mieterhöhung nur verlangen, wenn dies bei der Vereinbarung der Miete vorbehalten worden ist.
(5) Auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat der Vermieter die Miete für die einzelnen Wohnungen unter angemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwertes, insbesondere von Lage, Ausstattung und Zuschnitt zu berechnen (Einzelmiete). Der Durchschnitt der Einzelmieten muss der Durchschnittsmiete entsprechen.
(6) Ändern sich in den Fällen der Vergleichsmiete (§ 8 Abs. 3) nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel die laufenden Aufwendungen, so ändert sich die Vergleichsmiete um den Betrag, der anteilig auf die Wohnung entfällt. Absatz 3 Satz 2 gilt entsprechend.
(7) Die nach den Absätzen 1 bis 6 sich ergebende Einzelmiete oder Vergleichsmiete zuzüglich zulässiger Umlagen, Zuschläge und Vergütungen ist das zulässige Entgelt im Sinne des § 8 Abs. 1 oder 3.
(8) Das Nähere über die Ermittlung des zulässigen Entgelts bestimmt die Rechtsverordnung nach § 28.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.