Amtsgericht Neuss Urteil, 16. Feb. 2016 - 88 C 313/14
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Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettomiete für die im Hause der Klägerin in 40677 N. im Erdgeschoss links gelegene Wohnung von monatlich 371,13 EUR um 39,00 EUR auf 410,13 EUR ab dem 01.08.2014 zuzustimmen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
1
Tatbestand:
2Die Klägerin begehrt die Zustimmung zur Mieterhöhung für die im Erdgeschoss links gelegene Wohnung im Haus N.. Der Beklagte ist Mieter dieser 63,12 m² großen Wohnung.
3Mit Schreiben vom 26.05.2014 verlangte die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 371,13 EUR um 39,00 EUR auf 410,13 EUR ab dem 01.08.2014. Zur Begründung der begehrten, ortsüblichen Vergleichsmiete verwies die Klägerin auf drei, in ihrem Eigentum stehende Vergleichswohnungen in N.. Bezüglich des genauen Inhalts des Mieterhöhungsverlangens vom 26.05.2014 wird auf Anlage K 3 (Bl. 7 ff. GA) verwiesen.
4Die Klägerin behauptet, sie sei durch Eigentumserwerb zum 01.01.2012 mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag mit dem Beklagten eingetreten. Der von ihr nunmehr verlangte Mietzins in Höhe von 6,50 EUR/m² entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die im Mieterhöhungsverlangen genannten Vergleichsmieten und Wohnungsgrößen seien zutreffend angegeben worden und insgesamt mit der Wohnung des Beklagten vergleichbar.
5Die Klägerin beantragt,
6den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettomiete für die im Hause der Klägerin in N. im Erdgeschoss links gelegene Wohnung von monatlich 371,13 EUR um 39,00 EUR auf 410,13 EUR ab dem 01.08.2014 zuzustimmen.
7Der Beklagte beantragt,
8die Klage abzuweisen.
9Er behauptet, er habe seine Wohnung erst durch umfangreiche Sanierungsarbeiten in ihren heutigen Zustand versetzt. Dies dürfe aber weder bei der Vergleichbarkeit noch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden.
10Bezüglich des weiteren Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die tatsächlichen Feststellungen in den Entscheidungsgründen verwiesen.
11Das Gericht hat Beweis erhoben nach Maßgabe der Beweisbeschlüsse vom 13.01.2015 (Bl. 60 GA) und vom 1902.2015 /Bl. 70 GA). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten der gerichtlich bestellten Sachverständigen Dipl.-Ing. N. vom 06.10.2015 (Bl. 89ff. GA) Bezug genommen.
12Entscheidungsgründe:
13I.
14Die Klage ist zulässig.
15Die Klagefrist des § 558b Abs.2 S.2 BGB wurde eingehalten. Das Schreiben vom 26.05.2014 dürfte dem Beklagten noch im Mai 2014 zugegangen sein. Die Klage ist dem Beklagten vor Ablauf der Frist am 02.10.2014 zugestellt worden.
16II.
17Die Klage ist auch begründet.
18Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf 6,50 €/qm gemäß §§ 558ff. BGB.
191.
20Die Aktivlegitimation der Klägerin folgt aus § 566 Abs.1 BGB. Der Beklagte ist seit dem 01.01.2008 (Anlage K2) alleiniger Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Damalige Vermieterin war die D. GmbH. Diese hat mit nach ihrer Umfirmierung in
21E. GmbH das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück an die Klägerin veräußert. Dies ergibt sich unzweifelhaft aus dem vorlegten Grundbuchauszug (Bl. 25ff. GA), so dass die Klägerin die Voraussetzungen des § 566 BGB hinreichend nachgewiesen hat.
22Im Übrigen erscheint es zumindest verwunderlich, dass der Beklagte seit Jahren Miete an die Klägerin zahlt, gleichfalls deren Berechtigung nach § 566 BGB mit Nichtwissen bestreitet.
232.
24Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist zulässig und damit formell wirksam. Es entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1 BGB.
25Das Verlangen wurde dem Mieter mit dem Schreiben der Klägerin vom 26.05.2014 in Textform erklärt.
26Es wurde auch durch Bezugnahme auf drei vergleichbare Wohnungen entsprechend § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB begründet. Die im Mieterhöhungsverlangen genannten Angaben zur Nettomiete und der Wohnfläche der sind auch zutreffend. Dies ergibt sich zum einen aus den vorgelegten Mietverträgen und der Mietänderungserklärung (Bl. 39ff. GA) und den Feststellungen der Sachverständigen Dipl.-Ing. N. (Bl. 128 GA).
27Hinsichtlich der Vergleichbarkeit der Wohnungen ist abzustellen auf die fünf in § 558 Abs. 1 S. 1 BGB aufgeführten Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Für die Bejahung der Vergleichbarkeit ist es dabei nicht erforderlich, dass die Wohnungen „entsprechend“ oder „identisch“ sind. Eine Vergleichbarkeit muss insbesondere nicht in Bezug auf alle fünf Merkmale bestehen, erforderlich ist vielmehr eine Gesamtschau (BGH, Urt. v. 8.4.14, VIII ZR 216/13, Rn. 1 – juris; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 558a Rn. 109). Grundsätzlich ist eine Mieterhöhungserklärung deshalb auch dann wirksam, wenn die genannten Vergleichswohnungen nicht bezüglich aller Wohnwertmerkmale mit der Wohnung des Mieters übereinstimmen (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO).
28So liegt der Fall auch hier. Die Sachverständige Dipl.-Ing. N. kommt in ihrem Gutachten zu dem Ergebnis, dass die Vergleichswohnungen und die von dem Beklagten angemietete Wohnung in Bezug auf die Art und Ausstattung vergleichbar sind. In Bezug auf die Größe sind die Wohnungen nach ihren Feststellungen nicht abschließend vergleichbar. In Bezug auf die Beschaffenheit und die Lage sind sie überwiegend vergleichbar (Bl. 131 GA). Ihre diesbezüglichen Feststellungen hat die Sachverständige überzeugend und nachvollziehbar in Form einer tabellarischen Übersicht dargestellt.
29Soweit die Größe der streitgegenständlichen und der genannten Vergleichswohnungen in Bezug auf die Zimmeranzahl abweicht, so ist hierzu festzuhalten, dass sich aus dem ursprünglichen Mietvertrag mit der ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten unmissverständlich ergibt, dass es sich ursprünglich um eine Drei-Zimmer-Wohnung handelte (Anlage K 1). Auch ergibt sich aus dem Gutachten der Sachverständigen eindeutig, dass der Beklagte eine Zwischenwand entfernt und die Zimmer 1 und 2 zu einem Raum vereinigt hat (Bl. 106 GA). Es wäre daher treuwidrig, sich seitens des Beklagten nunmehr auf die fehlende Vergleichbarkeit der Zimmerzahlen zu berufen. Im Übrigen handelt es sich hierbei lediglich um einen Teilaspekt des Wohnwertmerkmals „Größe“, welcher für sich genommen nicht gegen die sich aus der Gesamtschau ergebende Vergleichbarkeit spricht.
30Soweit der Beklagte die Vergleichbarkeit der Wohnung im Hinblick auf die von ihm behaupteten umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen bezweifelt, ist dies nach Ansicht des Gerichts nicht berechtigt. Denn maßgeblich für die Frage der Vergleichbarkeit ist der tatsächliche Zustand der Wohnungen. Die Angabe von Vergleichswohnungen dient gerade nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 558a Rn. 122, 149). Die Frage der Berücksichtigung von Wohnwertsteigerung durch Maßnahmen des Mieters betrifft aber gerade die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.v. § 558 Abs.2 BGB (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 558 Rn. 74).
31In der Gesamtschau ist daher nach Ansicht des Gerichts von einer Vergleichbarkeit der genannten Wohnungen auszugehen. Das Mieterhöhungsverlangen ist mithin wirksam.
323.
33Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist auch begründet.
34Es entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite (BGH, Urt. v. 6.7.05, VIII ZR 322/04, Rn. 11 – juris). Die Mehrzahl der üblichen Entgelte bildet den Rahmen, der nicht überschritten werden darf, d.h. der obere Eckwert (= höchste Wert) dieses Rahmens bildet die Obergrenze, die der Vermieter nicht überschreiten darf (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 558 Rn. 45).
35In ihrem Gutachten kommt die Sachverständige N. zu dem Ergebnis, dass sich die von der Klägerin verlangte Miete mit 6,50 €/qm innerhalb der Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,41€/qm – 7,78 €/qm befindet (Bl. 159 GA). Die zugrundeliegenden Erwägungen sind schlüssig und nachvollziehbar. Die Sachverständige hat die ortsübliche Vergleichsmiete mangels Existenz eines eigenen Mietspiegels der Stadt N. anhand der Mietspiegel der Nachbargemeinden, Kaarst, Düsseldorf und Neuss unter unterschiedlicher Gewichtung ermittelt. Die hierbei zugrundegelegten Überlegungen und Berechnungen sind überzeugend und widerspruchsfrei. Auch die Parteien haben keine sachlichen Einwendungen gegen die Vorgehensweise der Sachverständigen N. in Bezug auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgebracht. Das Gericht macht sich die Feststellungen der Sachverständigen daher nach eigener kritischer Würdigung vollumfänglich zu Eigen.
36Soweit der Beklagte behauptet hat, unentgeltlich umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchgeführt zu haben und daher die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich sein, gilt folgendes: Wohnwertverbesserungen, die der Mieter auf eigene Kosten und ohne entsprechende Vereinbarung vorgenommen hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 7.7.10, VIII ZR 315/09, Rn. 12 – juris). Zur Klärung der streitigen Frage, ob tatsächlich Renovierungsarbeiten in dem vorgetragenen Umfang durch den Beklagten erfolgt sind, bedarf es indes keiner weiteren Beweisaufnahme. Denn die Sachverständige Dipl.-Ing. N. hat festgestellt, dass der von der Klägerin verlangte Mietzins auch bei Zugrundelegung einer Wohnung in dem vom Beklagten vorgetragenen Zustand der ortsüblichen Vergleichsmiete, welche in diesem Fall in einem Bereich von 5,84 €/qm uns 6,62 €/qm liegt, entspricht (Bl. 170 GA). Auch die diesbezügliche Ermittlung erfolgte nachvollziehbar und überzeugend unter Zugrundelegung des bereits dargestellten Methode, so dass keine Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen der Sachverständigen verbleiben.
37Die Miete war auch entsprechend § 558 Abs. 1 S. 1 BGB seit mehr als fünfzehn Monaten unverändert. Zudem wird die Kappungsgrenze durch die verlangte Erhöhung nicht überschritten, § 558 Abs. 3 S. 1 BGB.
38III.
39Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
40Der Streitwert wird auf 468,00 EUR festgesetzt.
41Rechtsbehelfsbelehrung:
42Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
431. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
442. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
45Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
46Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
47Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
48Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), - 2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), - 3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, - 4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.