Amtsgericht Naumburg Urteil, 25. Jan. 2016 - 12 C 270/15
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Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu 1. weitere 119,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27.11.2014 sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 83,54 € zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 2. tragen der Kläger zu 1. zu 2/3 und der Beklagte zu 1/3.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Entscheidungsgründe
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Die Klage ist nur in dem tenorierten Umfange begründet, im Übrigen unbegründet.
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Der Kläger als Vermieter der im Haus … gelegenen Wohnung kann von dem Beklagten als Mieter die Nachforderung von restlichen Betriebskosten für das Jahr 2013 in Höhe von 119,02 € aufgrund der Betriebskostenabrechnung vom 24.09.2014 verlangen, nachdem der Beklagte nach Belegeinsicht und Prüfung auf die geltend gemachte Nachforderung in Höhe von insgesamt 371,84 € bereits 9,34 € gezahlt hat.
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Anders als der Beklagte meint, ist der in der Abrechnung für die Hausbeleuchtung berechnete Betriebskostenanteil des Beklagten in Höhe von 27,77 € in voller Höhe berechtigt. Nach der von dem Kläger mit Schriftsätzen vom 01.09.2015 und 04.12.2015 vorgenommenen Erläuterung erfolgte die Berechnung der Hausbeleuchtung in der streitgegenständlichen Abrechnung gemeinsam mit dem Haus …, woraus sich die eigestellten Gesamtkosten sowie der angewendete Schlüssel erklärt. Ein Abzug für den Betriebsstrom der Heizungsanlage wurde korrekt pauschal vorgenommen. Die vorsorglich vorgenommene plausible Neuberechnung der Betriebskostenposition allein für das Haus … ergab einen Betriebskostenanteil in Höhe von 29,52 €. Eine Nachforderung ist jedoch ausgeschlossen und wird auch nicht geltend gemacht.
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Der Kläger kann von dem Beklagten für die Mülllenkungsgebühr nicht einen Kostenanteil in Höhe von 67,75 €, sondern lediglich 31,54 € verlangen. Denn die Vorhaltung eines Müllgroßcontainers mit einem Fassungsvermögen von 1.100 l für das Doppelhaus Nr. … mit insgesamt lediglich 14 Bewohnern verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Das von dem Entsorgungsunternehmen laut Satzung festgelegte Mindestbehältervolumen von 15 l/ Person / Woche wird vorliegend ohne eine nachvollziehbare Begründung um mehr als das Doppelte überschritten, da im streitgegenständlichen Haus … ebenso wie im Haus … jeweils lediglich 7 Personen wohnen. Auf die Füllhöhe des Müllcontainer kommt es nicht an, da dieses über die Notwendigkeit der Behältergröße nichts Ausreichendes aussagt. Das Müllvolumen ist mittels Verdichtung reduzierbar, zum Grad der Verdichtung wird jedoch seitens des Klägers keine Aussage getroffen. Maßgeblich käme es darauf an, aufgrund welcher besonderen Umstände (z.B. besondere Wünsche der Mieter, besonderer Müllanfall, fehlender Platz für 2 Mülltonnen zu 240 l, Effektivität für den Hausverwalter) vorliegend von den Erfahrungswerten der Abfallwirtschaft abzuweichen wäre. Entsprechender Vortrag seitens des Klägers ist nicht gegeben und auch nicht ersichtlich, weshalb sein Bestreiten eines Pflichtenverstoßes als unerheblich bewertet wird. Der entsprechende Betriebskostenanteil ist im Ergebnis auf das erfahrungsgemäß wirtschaftliche Maß zu reduzieren.
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Für die Leistungen des Hauswarts im Haus … wird vorliegend ein Betriebskostenanteil des Beklagten in Höhe von 211,78 € gemäß § 287 ZPO geschätzt. Zwar hat der Kläger insoweit Hauswartskosten in Höhe von 2.870,30 € belegt, jedoch verstößt der Kläger mit der Verursachung dieses Kostenumfangs gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Der für eine entsprechende Pflichtverletzung darlegungspflichtige Beklagte hat unter Hinweis auf den örtlichen Betriebskostenspiegel dargelegt, das in der Region entsprechende Betriebskosten in Höhe von lediglich 0,20 €/ qm/ Monat üblich sind. Anders bei dem in der von dem Kläger zitierten Entscheidung (BGH VIII ZR 340/10 zitiert nach juris Rz. 18) vorliegenden überregionalen Betriebskostenspiegel für Deutschland ist bei einer entsprechenden Abweichung von einem regionalen Betriebskostenspiegel eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus Mietrecht 4. Auflage BGB § 556 Rz 155 a.E.). Das Vorbringen des Klägers, dass der Hauswart für das Haus … eine Rasenfläche von 229 qm zu mähen und theoretisch eine Fläche von 125 qm zu beräumen hat, sofern die Parkflächen nicht mit den Fahrzeugen der Mieter zugestellt, sondern frei sind, ist nicht ausreichend, die umgelegten Hauswartkosten in Höhe von 0,79 € /qm/ Monat zu rechtfertigen, bzw. die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend substantiiert zu bestreiten. Das Gericht schätzt vorliegend den Kostenanteil des Beklagten auf 200 % des üblichen Betriebskostenanteils in der Region laut des örtlichen Betriebskostenspiegel. Der Aufschlag von 100 % wird seitens des Gerichts vorliegend mit den unstreitig vom Hauswart durchzuführenden Gartenarbeiten, insbesondere für eine Rasenfläche von 229 qm, welche in der Wachstumsperiode regelmäßigen zu mähen ist, und einem gewissen allgemeinen Ermessensspielraum des Vermieters begründet. Es ist für das Gericht nicht ersichtlich, dass entsprechende Arbeiten für einen Hauswart in der Region üblicherweise für die ausgewiesenen Kosten erbracht werden. Mangels hinreichender Anhaltspunkte für den üblichen Leistungsumfang eines Hauswarts in der Region laut Betriebskostenspiegel erschien eine Erhöhung der Kosten um 100 % vertretbar, aber auch ausreichend.
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Im Ergebnis sind mithin von dem in der Betriebskostenabrechnung geforderten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 371,84 € die gezahlten 9,34€, ein wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht berechtigte Betriebskostenanteile für Mülllenkungsgebühren in Höhe 36,21 € sowie für Hauswartkosten in Höhe von 207,27 € in Abzug zu bringen, so dass die tenorierte Restforderung verbleibt.
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Diese ist seit Ablehnung einer weiteren Zahlung seitens des Beklagten mit Schreiben vom 26.11.2014 mit dem gesetzlichen Zins zu verzinsen (§§ 288 Abs. 1, 280, 281, 286 Abs. 2 BGB). Darüber hinaus schuldet der Beklagte die geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten als Rechtsverfolgungskosten gemäß § 249 BGB, da durch die unberechtigte Mehrforderung keine Mehrkosten verursacht worden sind.
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Weitergehende Zinsansprüche sind nicht begründet. Denn die Nachforderung war vor Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist von 1 Monat sowie der Gewährung der vorliegend geforderten Belegeinsicht noch nicht fällig.
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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
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(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.