Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

T A T B E S T A N D :

Die Parteien streiten um ein Mieterhöhungsverlangen.

Mit Mieterhöhungsverlangen vom 6.10.2014, wegen dessen Einzelheiten auf die zu den Akten gereichte Ablichtung Bezug genommen wird, verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 491,00 € auf 509,10 € mit Wirkung ab dem 1.1.2015.

Sie beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Teilinklusivmiete für die Wohnung K-Straße 23, 1. Obergeschoss, mitte links, 50000 Köln, von 491 € auf 508,10 € mit Wirkung ab dem 1.1.2015 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, denn es sei nicht dargelegt, welche Nettokaltmietzinsanteil die Klägerin verlangen möchte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :

Die Klage ist unzulässig.

Es fehlt bereits an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen der Klägerin. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB hat der Vermieter von ihm verlangte Mieterhöhung in Textform zu erklären und zu begründen.

Die Erklärung muss aus sich heraus verständlich sein; es muss sein zulässiges Begründungsmittel im Sinne des § 558 a Abs. 2 BGB gewählt werden. Schließlich muss sich unzweideutig die erhöhte Miete betragsmäßig ergeben. Bei Teilinklusivmieten ist auch die Zusammensetzung der für die Zukunft verlangten Teilinklusivmiete eindeutig darzulegen und zu berechnen.

Hieran fehlt es im Streitfall.

Zunächst hat die Klägerin bereits nicht nachvollziehbar dargelegt, welche Nettomiete sie für die von der Beklagten bewohnte Wohnung für angemessen erachtet. Zwar bezieht sich die Klägerin zunächst auf den Mietspiegel der Stadt Köln vom 1.1.2013. Indes nimmt sie sodann in unzulässiger Weise Zuschläge für aus ihrer Sicht besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa ein Balkon vor. Unabhängig davon, dass das Vorhandensein eines Balkons auch in der Baualtersklasse 2 zum normalen Standard gehört, hat die Klägerin mit diesen ungerechtfertigten Zuschlägen das Begründungsmittel „Mietspiegel“ verlassen. Denn wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel begründet, ist er grundsätzlich an dessen Struktur und Werte gebunden (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4.Auflage 2014, § 558 a, Rz.20). Nimmt er hier nach Gutdünken Zuschläge vor, bezieht er sich im Ergebnis auf ein nicht zulässiges Begründungsmittel, nämlich einen selbst nachberechneten und modifizierten Mietspiegel. Das Mieterhöhungsverlangen enthält damit im Ergebnis keine hinreichende Begründung.

Unbeschadet dessen ist das Mieterhöhungsverlangen auch deshalb unwirksam, weil der Teilinklusivanteil weder nachvollziehbar berechnet wird noch die tatsächlich verlangte Nettomiete (zuzüglich eines Inklusivanteils) betragsmäßig mitgeteilt wird. Bei der Aufstellung der auf die Wohnung angeblich entfallenden Betriebskosten fällt zunächst auf, dass für die Aufzugsanlagen tatsächlich 3 verschiedene Positionen aufgeführt werden. Es bleibt unklar, weshalb betreffend des Aufzugs zum einen Notrufkosten zum anderen ein Kostenblock „Aufzugsanlagen“ und zum dritten sogar noch ein weiterer Kostenblock „Aufzug TÜV und Wartung“ anfallen sollen. Die Aufteilung in verschiedene Betriebskostenkreise, die nach der Erläuterung dann aber doch wieder der identisch sein sollen, ist ebenfalls nicht nachvollziehbar.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 Abs.1 ZPO abzuweisen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen im Übrigen auf den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Streitwert: 217,20 €

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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4 Referenzen - Gesetze

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BGB

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Annotations

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.