Amtsgericht Dortmund Urteil, 12. Aug. 2014 - 425 C 4765/14

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der klagenden Partei auferlegt.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin hat das Gericht gestattet, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand:

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hat den Beklagten ab 1.7.2007 eine Wohnung im Hause P-Strasse in Dortmund vermietet. Die Wohnung ist 77,74 m2 groß. Die Wohnung liegt im Erdgeschoss des Vorderhauses links. Die Wohnung besteht aus 3,5 Zimmern mit einem zusätzlichen unbeheiztem Mansardenzimmer auf dem Dachboden. Die Beheizung der Wohnung erfolgt über Wärmecontracting. Ferner ist den Beklagten im hinteren Bereich des Grundstücks ein Gartenanteil auf dem Grundstück zu alleinigen Nutzung mitvermietet.

Die Miete beträgt 361,03 € (=4,64 €/m2) zzgl. Betriebskosten. Während bei den Mietern mit ursprünglicher Heizwärmeversorgung Gesamtkosten im Jahre 2011 von 4189,66 € angefallen waren, waren es für die Beklagten mit Wärmecontracting 5889,50€.

Die Klägerin verlangt mit Schreiben vom 19.12.20013 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 418,24 € (5,38 €/qm). Wegen des Inhalts des Erhöhungsverlangens wird auf das bei den Gerichtsakten befindliche Schreiben Bezug genommen. Die Klägerin hat in dem Schreiben die Wohnung in den Mietspiegel Dortmund Baujahr 1930 – 1969 modernisiert, Ausstattungsklasse 2 eingeordnet und als Sonderausstattungsmerkmal angegeben, dass Wohnung mit einer „Terasse oder Dachterasse“ ausgestattet sei. Auf Hinweis des örtlichen Mietervereins, dass die Wohnung keine Terrasse aufweise hat die Klägerin mitgeteilt, dass sie den Garten wie eine Terrasse bewertet habe. Ferne hat sie in dem Schreiben auf ihrer Meinung nach vorliegende Lagevorteile hingewiesen, zugleich aber vergleichsweise befristet angeboten, statt einer Mieterhöhung um 57,21 € nur von 20,67 € zu verlangen.

Mit Schreiben vom 4.2.2014 hat die Klägerin den Beklagten gegenüber Modernisierungsarbeiten angekündigt. Neben energetischen Maßnahmen soll danach „erstmals eine Balkonanlage angebaut“ werden. Eine Modernisierungsmieterhöhung von 137,97 € wurde angekündigt.

Nach Hinweis des Gerichts, dass allenfalls der Median des maßgeblichen Mietspiegelfeldes in Betracht käme hat die Klägerin behauptet, dass die Wohnung in einem attraktiven Wohngebiet liege. Ferner ist die Klägerin der Ansicht, dass weder wegen der Art der Beheizung ein Abzug gerechtfertigt sei noch wegen der Lärmbelastung. Sie behauptet ferner, dass der Garten mindestens so gebrauchswerterhöhend wie eine Terrasse sei.

Die Klägerin beantragt mit ihrer am 27.5.2014 eingegangenen Klage,

den Beklagten zu verurteilen, eine Anhebung der Nettomiete                            von zurzeit 361,03 Euro auf 418,25 Euro ab dem 01.03.2014

zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

                            die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, dass sie bereits mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen. Es sei hier ein Abzug für Lärmbeeinträchtigungen und wegen der Beheizung durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme vorzunehmen. Besondere Lagevorteile bestünden nicht.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig aber im Übrigen unbegründet.

Die Klage ist zulässig, da das Mieterhöhungsverlangen vom 19.12.2013 formell wirksam ist (BGH, WuM 2014, 33 = NZM 2014, 236 = NJW 2014, 1173). Zwar enthält das Erhöhungsverlangen insofern unrichtige Angaben, als dort als Sonderausstattungsmerkmal „Terasse oder Dachterasse“ (Schreibweise aus Erhöhungsverlangen) angegeben wurde und eine solche objektiv nicht vorhanden ist, jedoch ändert dies an der formellen Wirksamkeit des Zustimmungsverlangens nichts. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2009, 283) ist die Richtigkeit der Angaben keine Zulässigkeitsvoraussetzung. Soweit der BGH (NJW 2004, 1379) früher die Auffassung vertreten hat, dass ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nur dann gegeben sei, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt, hat der Senat von dieser Anforderung in weiteren Entscheidungen Abstand genommen. Erforderlich soll jetzt für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nur noch sein, dass im Erhöhungsverlangen die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erfolgt. Ob dem auch dann zu folgen ist, wenn die Falscheinordnung für den Mieter gar nicht erkennbar ist (dafür BGH NJW 2008, 573) kann dahinstehen (differenzierend Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Aufl., § 558a BGB Rn. 43), da hier die Beklagten ohne weiteres erkennen konnten, dass die Klägerin die Wohnung falsch in den örtlichen Mietspiegel eingruppiert hat.

Soweit die Klägerin wegen der Falscheinordnung der Wohnung in den Mietspiegel eine oberhalb des Spannenoberwerts liegende Miete verlangt, ist zwar ein Erhöhungsverlangen grundsätzlich formell unwirksam (so BGH WuM 2004, 93), jedoch gilt das wohl nicht, wenn die Spannenüberschreitung auf einer falschen Mietspiegeleinordnung beruht. In diesem Fall handelt es sich um einen materiellen Fehler.

Die Klage ist aber unbegründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Zustimmungsanspruch gem. § 558 Abs. 1 BGB gegenüber der Beklagten nicht zu.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für die von der Beklagten innegehaltene Wohnung ist zumindest nicht höher als 4,62 Euro/qm. Dies ist der Mittelwert des hier gültigen Mietspiegelfeldes für den Dortmunder Mietspiegel, Stand 01.01.2013.

Der Dortmunder Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558b BGB. Deshalb gilt hier die Vermutungswirkung gem. § 558d Abs. 3 BGB, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen 4,12 und 5,19 Euro/qm liegt. Der Median liegt bei 4,62 Euro/qm.

Die Wohnung ist in die Ausstattungsklasse 3 der zwischen den Parteien unstreitigen Baualtersspalte 4 einzugruppieren. Die Wohnung weist keine Sonderausstattungspunkte auf. Eine Terrasse ist unstreitig nicht vorhanden.

Soweit die Klägerin versucht, aus dem Gebrauchsrecht an dem hinten auf Grundstück liegenden Gartenteil argumentativ eine Terrasse zu machen, ist das für das Gericht nicht nachvollziehbar. Die Klägerin legt ansonsten großen Wert darauf, dass der Mietspiegel wortgenau angewandt wird und will einen Abzug für die Beheizung über Wärmecontracting nicht einer Fernheizung gleichstellen und auch eine Abzug für eine Lärmbelästigung deshalb nicht zulassen weil nach der einschlägigen Lärmkarte die 24 Stunden Belastung bei < 65 dbA liegt und der Abzug erst ab 65 dbA nach dem Mietspiegel zu erfolgen hat. Warum für das Merkmal „Terrasse“ plötzlich großzügiger zu verfahren ist, ist nicht nachvollziehbar.

Aber selbst wenn man hier großzügiger sein sollte, ist ein am Ende des Grundstücks liegender Mietergarten nicht mit einer Terrasse vergleichbar. Die Terrasse liegt direkt am Haus. Sie kann kurzfristig zum Aufenthalt genutzt werden. Dementsprechend zählt ihre Fläche ja sogar anteilig bei der Flächenberechnung mit. Zum Garten muss man die Gartenmöbel ggf. tragen. Auch sonst ist die Nutzung eines abgegrenzten Mietergartens eine ganz andere als die einer Terrasse.

Die maßgebliche Spanne des Dortmunder Mietspiegels beträgt deshalb 4,12 €/m2 bis 5,19 €/m2. Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt. Soweit die Klägerin einen oberhalb der Mietspiegelspanne liegenden Wert (5,38 €/m2) verlangt ist die Klage im vorliegenden Fall bereits deshalb unbegründet (nach BGH ggf. sogar unzulässig).

Die Einordnung innerhalb der Spanne ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel nicht vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis ist, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss. Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutungswirkung deshalb nicht weiter. Im Zustimmungsverfahren muss die richtige „Einzelvergleichsmiete“ festgestellt werden (BGH WuM 2011, 421 = NJW 2011, 2284 = NZM 2011, 511). Das erfordert die Einstufung der konkreten Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels (BGH WuM 2005, 394 = NZM 2005, 498 = NJW 2005, 2074). Der BGH hat zu Recht darauf hingewiesen, dass die Einzelvergleichsmiete ihrerseits nicht mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mietspannen in einem Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde (BGH WuM 2011, 421; BGH NJW 2012, 1351 = WuM 2012, 281 = NZM 2012, 339; so auch Milger PiG 92 (2012), 189, 201).

Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Gerichts und des zuständigen LG Dortmund (Urteil vom 25.6.2012 – 11 S 90/12 (zitiert nach juris) Urteil vom 19.08.2005 – 17 S 59/05 – WuM 2005, 723; Urteil vom 20.08.2010 – 17 S 48/10 WuM 2010, 633; AG Dortmund; Urteil vom 10.1.2012 WuM 2012, 103; Urteil vom 01.04.2003 WuM 2003, 297; WuM 2005, 254; WuM 2004, 718) ist ohne weitere Angaben vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes auszugehen. Diese Rechtsprechung ist inzwischen vom BGH auch prinzipiell gebilligt worden (BGH, NJW 2012, 1351 = WuM 2012, 281 = NZM 2012, 339 Txtziffer 28).

Es ist deshalb vorliegend eine Bewertung der einzelnen Wohnwertmerkmale durchzuführen und danach die Wohnung innerhalb der Spanne einzuordnen. Dies führt hier dazu, dass der Mittelwert auf keinen Fall überschritten wird.

Die Wohnung hat eine unterdurchschnittliche Beschaffenheit. Eine energetische Sanierung ist jetzt erst für die Zukunft angedacht. Nachteilig ist, dass ein Teil des vermieteten Wohnraums außerhalb der Wohnung liegt. Eine Mansarde ist ein Minus gegenüber einem zur Wohnung gehörenden Raum. Man muss die Wohnung verlassen und durchs Treppenhaus gehen, um sie zu erreichen.

Bei der Ausstattung ist negativ zu berücksichtigen, dass diese Mansarde auch noch unbeheizt ist. Das ist eine ganz erhebliche Einschränkung und führt ohne eigne Beheizung durch den Mieter in der Regel zur Unbenutzbarkeit im Winter, oder allenfalls zur Nutzung als Abstellkammer. Erfahrungsgemäß ist es im Sommer dann in der Mansarde für einen dauernden Aufenthalt wiederum viel zu heiß.

Positiv ist die Mitvermietung einer Gartenfläche zu bewerten. Selbst, wenn diese nicht die Qualität einer Terrasse hat, bedeutet ein Garten einen ganz erheblicher Komfortzuwachs. Die Mieter können sich draußen aufhalten. Sie können dort ggf. etwas anbauen oder sonst gestalterisch tätig sein. Gerade im Sommer ist ein solcher Garten ein ganz besonderer Vorteil. Dass er hier nicht direkt am Haus liegt sondern am Ende des Grundstücks schmälert den Vorteil nur etwas.

Der Vorteil der Gartennutzung wird aber mindestens durch die Art der Beheizung, nämlich im Wege des Wärmecontractings aufgewogen. Zwar sieht der Mietspiegel Dortmund 2013 anders als noch als der Mietspiegel Stand 1.9.2008, der hierfür einen Abschlag von 0,16 € vorsah und anders als im aktuellen Mietspiegel bei der Beheizung durch Fernwärme keinen ausdrücklichen Abzug mehr für diese Art der Beheizung vor, jedoch ist im Rahmen der Spanneneinordnung der Nachteil ungefähr gleich zu bewerten. Dabei ist die Wohnung weiterhin in die Ausstattungsklasse „zentralbeheizte Wohnungen“ einzugruppieren. Zwar stellt nicht der Vermieter dem Mieter die Heizleistung zur Verfügung sondern der Contractor, dem ja die Heizung gehört. Aus der Sicht des Mieters handelt es sich aber weiterhin um eine zentralbeheizte Wohnung (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 558 BGB Rn 70; Schüller in Bamberger-Roth, BGB, 3. Aufl., § 558 BGB Rn. 32; zweifelnd Eisenschmid, WuM 1998, 449, 451). Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es nur auf die beim Mieter ankommende Leistung an, ob der Vermieter diese Leistung selbst erbringt oder einkauft oder least ist dabei egal.

Aus der Sicht des Mieters gibt es aber prinzipiell keinen Unterschied zur Fernwärme. Weshalb hier die Unterscheidung im Dortmunder Mietspiegel nicht nachvollziehbar ist. Beim Wärmecontracting erfolgt die Wärmeversorgung eines Gebäudes durch eine im versorgten Gebäude befindliche technische Anlage, die nicht durch den Gebäudeeigentümer, i.d.R. also den Vermieter, sondern durch einen Dritten, den Contractor, installiert, betrieben, gewartet und instandgehalten wird – einschließlich aller „Nebengeschäfte“, insbesondere also der Brennstoffbeschaffung (so die Definition von Beyer CuR 2012, 48). Der Unterschied zur Fernwärme besteht in technischer Hinsicht allein darin, dass die Anlage sich einmal im Haus und einmal weiterentfernt befindet. Der BGH (BGHZ 109, 118 = WuM 1990, 33 = ZMR 1990, 94 = NJW 1990, 1181) hat deshalb Fernwärme und Contracting durchaus auch schon gleichgestellt. Danach kann Fernwärme sogar im Keller des Wohnhauses erzeugt werden. Seit dieser Entscheidung ist zwar der maßgebliche Begriff in der Heizkostenverordnung geändert worden, das ändert aber an der Bewertung wie der BGH sie vorgenommen hat nichts. Nach der amtlichen Begründung (BR-Drucks. 494/88 S. 19, 21) für die Änderung der HeizkostenVO sollte jede Art der eigenständigen gewerblichen Lieferung erfasst werden, ohne Rücksicht darauf, ob es sich um Direkt-, Nah- oder Direktwärmeversorgungskonzepte der Fernwärmeversorgung handelt. Der BGH hat deshalb an seiner älteren Rechtsprechung in zwei späteren Urteilen (WuM 2006, 207 = NJW 2006, 1667 = CuR 2006, 60 (Rdnr. 22); NJW-RR 2012, 249 = WuM 2012, 115) nach der Änderung der Verordnung auch ausdrücklich festgehalten. Dass der BGH (WuM 2007, 445) auch einmal Contracting begrifflich ausdrücklich nicht als Fernwärme bewertet hat, ist für den vorliegenden Fall unerheblich. Dort ging es um die Auslegung einer Betriebskostenklausel aus der Sicht eines verständigen, aber juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieters.

Fernwärme und Contracting sind deshalb im Miethöherecht insofern gleich zu behandeln (zumindest analog nach Beyer a.a.O. wegen einer planwidrigen Lücke). Dafür spricht auch ein Blick in § 5 Abs. 3 NMV 1970. Dort ist für den Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums ausdrücklich vorgesehen, dass die Kostenmiete bei der Umstellung auf Contracting anteilig herabzusetzen ist. Hintergrund dieser Regelung ist, dass die in der Kostenmiete enthaltenen Aufwendungen für die Anschaffung der Heizung nunmehr im Wärmepreis enthalten sind. Dies gilt im preisfreien Wohnungsbau letztendlich genauso. Zwar ist die Miete hier unabhängig von der Höhe der Aufwendungen zu ermitteln, aber Miete ist nach dem Modell des BGB die Bruttowarmmiete. Das ist die Miete, die der Mieter gem. § 535 Abs. 2 BGB schuldet. Wenn der Vermieter im preisfreien Wohnungsbau nunmehr die Beheizung durch die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme vornehmen lässt, dann zahlt der Mieter, was vorliegend ja zwischen den Parteien unstreitig ist, erheblich mehr für die Beheizung, weil u.a. ein Teil der sonst in der Miete enthaltenen Kosten der Heizung nunmehr als Betriebskosten zu zahlen sind. Wegen dieser Problematik hat der Gesetzgeber bekanntlich zum 1.5.2013 durch das Mietrechtsänderungsgesetz § 556c BGB geschaffen und die Umstellung auf Wärmecontracting von der sog. Warmmietenneutralität abhängig gemacht (dazu Lammel, ZMR 2014, 517). Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bedeutet dies, dass die Mehrkosten der Beheizung durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme zumindest angemessen bei der Spanneneinordnung zu berücksichtigen ist. Ob eine völlige Gleichstellung mit der Fernwärme zu erfolgen hat, so dass der im qualifizierten Mietspiegel vorgesehene Abzug von 0,26 €/m2 zwingend immer zu erfolgen hat, bedarf vorliegend –noch- keiner Entscheidung, da hier auch bei Berücksichtigung eines geringeren Abzugs die Wohnwertvorteile, die die Klägerin vorträgt, sämtlichst mindestens ausgeglichen werden, so dass auf keine Fall eine oberhalb des Median liegende ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden kann. Auf die Frage, welche Bedeutung die Ausführungen in der Mietspiegeldokumentation haben, wonach die Wärmeversorgung mittels Contracting keinen Einfluss auf die Höhe der Miete hat kommt es nicht an. Ggf. ist die rechtliche Bedeutung, die oben dargestellt wurde, hier dem beteiligten Institut ebenso wenig klar gewesen wie den befragten Mietern und Vermietern bei Ausfüllen des Fragebogens.

Auch die Lage ist keinesfalls überdurchschnittlich und würde eine Überschreitung des Median rechtfertigen. Soweit die Klägerin unter Hinweis auf das in 15 Minuten zu erreichende Waldschloss Westhusen und den in 30 Minuten zu erreichenden Revierpark Wischlingen und die Nähe zum Stadtteilzentrum Huckarde, eine Überschreitung des Median für möglich hält, folgt das Gericht, wie in der Vergangenheit (AG Dortmund Urt. v. 10.01.2012 - 425 C 8870/11), dieser Auffassung nicht.

Ob die Lage und wenn ja welche Lage überhaupt Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat, wurde von dem mit der Mietspiegelerstellung beauftragten Forschungsinstitut Inwis für den Mietspiegel 2011 untersucht (Ziff. 4.4. des Gutachtens zur Erstellung des Mietspiegels des Mietspiegels der Stadt Dortmund 2011 –zitiert als Dokumentation). Für den Mietspiegel 2013 gibt es keine neuen Erkenntnisse, da es sich um eine Fortschreibung gem. § 558d Abs. 2 S. 2 BGB des Mietspiegels 2011 handelt. Dabei wurde die Klassifizierung nach dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund benutzt. Danach befindet sich der Großteil der Wohnungen, deren Daten erhoben wurden, in mittlerer Wohnlage (63%), 25% waren in guter Wohnlage und nur 1,3,% der Wohnungen waren in einer sehr guten Wohnlage, 11,6% der Wohnungen waren in mäßiger Wohnlage entsprechend der Klassifizierung des Grundstücksmarktberichts. Nach intensiven Diskussionen im Arbeitskreis Mietspiegel sind die Lageklassifizierungen des Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses nicht weiter als Wohnwertmerkmale bei der Modellbildung für die Regressionsberechnung verwendet worden. Es hießt in der Dokumentation dann wörtlich weiter: „Rückschlüsse auf die Höhe der Einflussbeiträge für den Mietspiegel der Stadt Dortmund lassen sich nicht treffen, weil der Einfluss im letztgültigen Regressionsmodell nicht getestet worden ist“ (Dokumentation Fn. 12).

Darüber hinaus wurde vom Forschungsinstitut Inwis auf der Grundlage eines reifen Regressionsmodells ohne Berücksichtigung der Lagen des Gutachterausschusses eine Analyse durchgeführt um lagespezifische Einflüsse auf Miethöhe nachzuweisen. Ein Lageeinfluss war dabei nicht eindeutig ablesbar (Dokumentation S. 39.) Daher wurden Lageeinflüsse über die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte vorgenommenen Klassifizierungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten, nicht weiter verfolgt. Die Lage in einem Stadtteil (Makrolage) ist für die Einordnung deshalb unerheblich. Allenfalls die Mikrolage kann eine Rolle spielen, also die konkrete Lage eines Hauses, „weil einzelne Lagefaktoren unmittelbar auf einzelne Grundstücksparzellen wirken und deutliche Unterschiede bereits zwischen benachbarten Grundstücken keine Seltenheit sind“ (Dokumentation Seite 39).

Vom Forschungsinstitut wurden dann solche Merkmale, die Einfluss auf die Mikrolage haben weiter untersucht. Dabei ging es um die Lage zu Grünflächen, die Nähe zu einem Industrie- oder Gewerbegebiet, der Nähe von Mobilfunkstandorten oder um Lärmbeeinträchtigungen auf der Grundlage eines Lärmkatasters Dokumentation Seite 39). Es stellte sich heraus, dass die Lage in der Nähe eines Mobilfunkstandortes keinen eindeutigen Einfluss auf die Höhe der Miete ausübte (Dokumentation Seite 41). In Bezug auf die Lage an Grünflächen sowie Industrie- und Gewerbeflächen wurde ein uneinheitliches Bild ermittelt. Für die Lage an Grünflächen konnte zum überwiegenden Teil ein signifikant positiver Einfluss auf die Miethöhe festgestellt werden. Für Industrie- und Gewerbeflächen konnte ein signifikant negativer Einfluss nur ermittelt werden, wenn einzelne Flächen in die Analyse aufgenommen wurden. Es wurde deshalb auf diese Lagekategorie ausdrücklich verzichtet (Dokumentation Seite 42). In den Mietspiegel übernommen wurde lediglich ein negatives Lagemerkmal, nämlich die Lage an einer viel befahrenen Straße etc. sofern davon eine Lärmbeeinträchtigung mit mehr als 65 dB(A) 24h-Pegel ausgeht.

Das bedeutet für den vorliegenden Fall, dass die Lage im Stadtteil Huckarde unerheblich ist. Das gilt auch für die vermeintliche Nähe zum Stadtteilzentrum. Die Nähe zum Rahmer Wald ist ebenfalls unerheblich. Diese Grünfläche ist in den Tabellen 17 und 18 der Dokumentation als Einflussfaktor nicht enthalten. Zwar ist der Revierpark Wischlingen dort aufgeführt, aber er ist von allen Stellen Dortmund erreichbar. Ein Fußweg von 30 Minuten bedeutet eine Entfernung von ca. 2,5 – 3 km. Selbst nach Schloss Westhusen soll man nach Angabe der Klägerin 15 Minuten laufen, was einer Entfernung von fast 1,5 km entspricht. Nach der Dokumentation sollen aber nur Grünflächen bis zu einer 500 m zwischen Wohnung und Zugangspunkt Einfluss auf die Miethöhe haben. Auf die Frage, ob die Parkflächen am Schloss überhaupt frei zugänglich sind, kommt es bereits deshalb nicht an.

Demgegenüber ist als Nachteil bei der Spanneneinordnung zu berücksichtigen, dass die Wohnung hohen Lärmbelastungen durch Straße und Eisenbahn ausgesetzt ist. Auch wenn der für einen starren Abzug von 0,12 €/m2 erforderliche Grenzwert von 65 dbA im 24 Stundenmittel nicht ganz erreicht wird und nur 60 – 65 dbA im 24 Stundenmittel beträgt, bedeutet dies nicht, dass bei der Spanneneinordnung nicht doch ein Abzug von weniger als 0,12 €/m2 vorzunehmen ist. Es spricht viel dafür, dass damit die Lage insgesamt eher unterdurchschnittlich ist, auf jeden Fall rechtfertigt die Lage hier keine Höherstufung.

Bei der gemäß § 558 Abs. 2 BGB vorzunehmenden Gesamtbewertung aller 5 Wohnwertmerkmale kommt man zu dem Ergebnis, dass keinesfalls der Median überschritten werden kann. Die Beschaffenheit ist unterdurchschnittlich, die Ausstattung ist trotz des Gartens allenfalls durchschnittlich wahrscheinlich sogar schlechter. Das gleiche gilt für die Lage.

Danach beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete auf keinen Fall mehr als die gezahlten 4,64 €/qm

Die Klage war demgemäß abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten beruht auf § 708 Ziff. 11, 711 ZPO.