Amtsgericht Bretten Urteil, 08. März 2005 - 1 C 526/04

08.03.2005

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die von ihm angemietete Wohnung im 1. OG des Anwesens ... von 347,68 Euro ab 01.10.2004 auf 408,00 Euro zuzustimmen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % der vollstreckbaren Beträge abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand

 
Der Kläger begehrt vom Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung.
Seit Juni 2001 ist der Beklagte Mieter einer im klägerischen Anwesen ... im 1. OG gelegenen Wohnung. Die monatliche Miete wurde mit 347,68 Euro vereinbart.
Mit Schreiben vom 19.07.2004 forderte der Kläger Erhöhung des Grundmietzinses auf monatlich 408,-- Euro ab 01.10.2004. Der Beklagte stimmte diesem Erhöhungsbegehren bislang nicht zu.
Der Kläger ist der Ansicht, der von ihm nunmehr verlangte Quadratmeterpreis von 5,10 Euro (die Wohnfläche betrage ca. 80 qm) sei ortsüblich, daher vom Beklagten ab 01.10.2004 zu entrichten. Dies insbesondere im Hinblick darauf, dass nach der neusten Rechtsprechung des BGH die mietvertraglich vereinbarte Klausel über Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter aufgrund der Verwendung starrer Fristen, unwirksam sei.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die von ihm angemietete Wohnung im 1. OG des Anwesens ... von derzeit 347,68 Euro beginnend ab 01.10.2004 auf 408,-- Euro zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt Klageabweisung.
Er ist der Ansicht, bereits das Mieterhöhungsbegehren sei inhaltlich nicht korrekt gewesen, da die dort benannten 4 Vergleichswohnungen nur unter erheblichen Schwierigkeiten hätten ausfindig gemacht werden können.
Zudem liege der nunmehr begehrte Mietzins über der Ortsüblichkeit. Dies insbesondere im Hinblick auf bestehende Mängel der Mietsache.
10 
Wegen des weitergehenden Sachvortrages der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst allen Anlagen verwiesen.
11 
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigen-Gutachtens.
12 
Hinsichtlich des Beweisergebnisses wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. L. vom 28.01.2005 (AS. 139 ff.) und dessen schriftlicher Erläuterung vom 21.02.2005 (AS. 261 ff.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

 
13 
Die Klage ist zulässig und begründet.
14 
Entgegen der Ansicht des Beklagten war das Erhöhungsverlangen vom 19.07.2004 letztlich inhaltlich nicht zu beanstanden. Die 4 Vergleichsobjekte waren eindeutig identifizierbar. Die Namen der Mieter mussten nicht mitgeteilt werden. Auch hatte der Beklagte keinen Anspruch etwa auf Inaugenscheinnahme jener Vergleichswohnungen, um sich ein eigenes Bild hinsichtlich der Vergleichbarkeit machen zu können.
15 
Letztlich hat der Beklagte - dies hätte gegebenenfalls kostenrechtlich relevant sein können im Sinn von § 93 ZPO - die vom Sachverständigen Dr. L. ermittelte ortsübliche Miete nicht anerkannt.
16 
Unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Faktoren gelangte der Sachverständige bei einer Wohnfläche von 75,5 qm zu einer ortsüblichen Nettokaltmiete von 366,-- Euro, was einem Quadratmeterpreis von 4,85 Euro entspricht. Dies allerdings unter der Voraussetzung - dies wird auf Seite 9 des Gutachtens ausdrücklich erwähnt, dass Schönheitsreparaturen durch den Mieter durchgeführt werden müssen. Letzteres ist jedoch nicht der Fall, da § 15 Nr. 3.1 starre Fristen bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet. Eine solche Formulierung ist nach dem Urteil des BGH vom 23.06.2004 insgesamt unwirksam, so dass vorliegend der Beklagte grundsätzlich nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
17 
Für eine solche Fallkonstellation sieht der Sachverständige in seinem Gutachten einen monatlichen Zuschlag für Schönheitsreparaturen von 53,48 Euro vor. Dies führt zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von insgesamt 419,48 Euro pro Monat. Das klägerische Mieterhöhungsverlangen liegt erheblich unter diesem Wert.
18 
Dem Ergebnis des Sachverständigen schließt sich das Gericht an.
19 
Die Kompetenz des Sachverständigen Dr. L. steht außer Zweifel. Berechnungsfehler sind nicht erkennbar. Der Sachverständige verfügt für den Raum Bretten über umfangreiche Erfahrungen und hat sich bislang als äußerst sachkundig erwiesen.
20 
Das Mieterhöhungsbegehren war sonach gerechtfertigt, so dass der Klage insgesamt stattzugeben ist.
21 
Etwaige Minderungsansprüche des Beklagten wegen bestehender Mängel sind innerhalb des Mieterhöhungsverfahrens nicht zu berücksichtigen, auch steht dem Beklagten diesbezüglich kein Zurückbehaltungsrecht zu (vergl. u.a. OLG Frankfurt, NJW 2000, 2115ff m.w.Nw.).
22 
Zu Recht haben daher die vom Sachverständigen dennoch aufgelisteten behebbaren Mängel im Gutachten keinen Niederschlag gefunden. Ob der Beklagte künftig nach entsprechender Fristsetzung zur Mangelbeseitigung berechtigt sein wird, die erhöhte Grundmiete monatlich zu mindern, insbesondere in welcher Höhe, ist folglich im vorliegenden Rechtsstreit nicht zu entscheiden.
23 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
24 
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe

 
13 
Die Klage ist zulässig und begründet.
14 
Entgegen der Ansicht des Beklagten war das Erhöhungsverlangen vom 19.07.2004 letztlich inhaltlich nicht zu beanstanden. Die 4 Vergleichsobjekte waren eindeutig identifizierbar. Die Namen der Mieter mussten nicht mitgeteilt werden. Auch hatte der Beklagte keinen Anspruch etwa auf Inaugenscheinnahme jener Vergleichswohnungen, um sich ein eigenes Bild hinsichtlich der Vergleichbarkeit machen zu können.
15 
Letztlich hat der Beklagte - dies hätte gegebenenfalls kostenrechtlich relevant sein können im Sinn von § 93 ZPO - die vom Sachverständigen Dr. L. ermittelte ortsübliche Miete nicht anerkannt.
16 
Unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Faktoren gelangte der Sachverständige bei einer Wohnfläche von 75,5 qm zu einer ortsüblichen Nettokaltmiete von 366,-- Euro, was einem Quadratmeterpreis von 4,85 Euro entspricht. Dies allerdings unter der Voraussetzung - dies wird auf Seite 9 des Gutachtens ausdrücklich erwähnt, dass Schönheitsreparaturen durch den Mieter durchgeführt werden müssen. Letzteres ist jedoch nicht der Fall, da § 15 Nr. 3.1 starre Fristen bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet. Eine solche Formulierung ist nach dem Urteil des BGH vom 23.06.2004 insgesamt unwirksam, so dass vorliegend der Beklagte grundsätzlich nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
17 
Für eine solche Fallkonstellation sieht der Sachverständige in seinem Gutachten einen monatlichen Zuschlag für Schönheitsreparaturen von 53,48 Euro vor. Dies führt zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von insgesamt 419,48 Euro pro Monat. Das klägerische Mieterhöhungsverlangen liegt erheblich unter diesem Wert.
18 
Dem Ergebnis des Sachverständigen schließt sich das Gericht an.
19 
Die Kompetenz des Sachverständigen Dr. L. steht außer Zweifel. Berechnungsfehler sind nicht erkennbar. Der Sachverständige verfügt für den Raum Bretten über umfangreiche Erfahrungen und hat sich bislang als äußerst sachkundig erwiesen.
20 
Das Mieterhöhungsbegehren war sonach gerechtfertigt, so dass der Klage insgesamt stattzugeben ist.
21 
Etwaige Minderungsansprüche des Beklagten wegen bestehender Mängel sind innerhalb des Mieterhöhungsverfahrens nicht zu berücksichtigen, auch steht dem Beklagten diesbezüglich kein Zurückbehaltungsrecht zu (vergl. u.a. OLG Frankfurt, NJW 2000, 2115ff m.w.Nw.).
22 
Zu Recht haben daher die vom Sachverständigen dennoch aufgelisteten behebbaren Mängel im Gutachten keinen Niederschlag gefunden. Ob der Beklagte künftig nach entsprechender Fristsetzung zur Mangelbeseitigung berechtigt sein wird, die erhöhte Grundmiete monatlich zu mindern, insbesondere in welcher Höhe, ist folglich im vorliegenden Rechtsstreit nicht zu entscheiden.
23 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
24 
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Referenzen - Gesetze

Amtsgericht Bretten Urteil, 08. März 2005 - 1 C 526/04 zitiert 3 §§.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Zivilprozessordnung - ZPO | § 93 Kosten bei sofortigem Anerkenntnis


Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.

Referenzen

Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.