3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:

Die Kläger sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft T-Weg #, #, O-Weg #, #, # in ##### C.

Am 14.08.2015 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, bei der auch die Erwerber einer Wohneinheit, Frau C1 T1 und Herr Dr. T2 B, teilnahmen. Die Kläger wiederum nahmen nicht teil.

Unter Tagesordnungspunkt 6 fand die Wahl eines Verwalters statt. Von ursprünglich drei durch den Verwaltungsbeirat eingeholten Verwalterangeboten wurden zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung nur noch zwei Angebote durch die Verwaltungen aufrecht erhalten. Auf die Hausverwaltung V C2 entfielen bei der Abstimmung und Beschlussfassung "0 von 10.000 Miteigentumsanteilen" und auf die Hausverwaltung J E KG "8.440 von 10.000 Miteigentumsanteilen".

Entsprechend stellte die Versammlungsleiterin fest, dass die Hausverwaltung J E KG zur Verwalterin der WEG gewählt worden sei. Zudem beschlossen die Anwesenden, dass der Verwaltungsbeirat auf Grundlage des Angebots und der Teilungserklärung einen Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung J E KG für die Dauer von 5 Jahren mit einem Sonderkündigungsrecht nach Ablauf von 2 Jahren abschließen solle. Die Laufzeit des Vertrages solle nach Möglichkeit bereits am 01.09.2015 beginnen.

Hinsichtlich der weiteren Details wird auf das Protokoll der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.08.2015 Blatt. 3 der Gerichtsakte Bezug genommen.

Die Kläger sind der Auffassung, dass der Beschluss unter TOP 6 ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, da zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung und der Beschlussfassung keine drei Alternativangebote vorgelegen hätten. Zudem sei der Beirat in dem Beschluss ermächtigt worden, einen Verwaltervertrag auszuhandeln, ohne dass ihm der wesentliche Inhalt von der Eigentümergemeinschaft vorgegeben worden sei. Auch hätten an der Versammlung zwei Personen, Frau C1 T1 und Herr Dr. T2 B, teilgenommen, die nicht rechtswirksam Wohnungseigentümer und somit Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gewesen seien. Das Wohnungseigentum sei nicht wirksam übertragen worden, weil seinerzeit nicht entsprechend § 4 der Teilungserklärung ein Verwalter wirksam zugestimmt habe. Dies führe zu einem Verstoß gegen den Grundsatz der Nicht-Öffentlichkeit.

Ursprünglich haben die Kläger beantragt, den auf der Eigentümerversammlung vom 14.08.2015 der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Weg #, #, O-Weg #, #, # in ##### C gefassten Beschluss zu TOP 6 (Wahl eines Verwalters), hier: Wahl der J E KG und Beauftragung des Verwaltungsbeirats mit Vertragsabschluss, für rechtswidrig und ungültig zu erklären.

Am 18.03.2016 ist ein die Klage abweisendes Versäumnisurteil ergangen. Gegen dieses haben die Kläger fristgerecht Einspruch eingelegt und diesen begründet.

Nunmehr beantragen die Kläger,

das Versäumnisurteil vom 18.03.2016 aufzuheben und den auf der Eigentümerversammlung vom 14.08.2015 der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Weg #, #, O-Weg #, #, # in ##### C gefassten Beschluss zu TOP 6 (Wahl eines Verwalters), hier: Wahl der J E KG und Beauftragung des Verwaltungsbeirats mit Vertragsabschluss, für rechtswidrig und ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.

Hinsichtlich der weiteren Details wird auf die wechselseitigen Schriftsätze, Anlagen und Protokolle der Gerichtsakte Bezug genommen, § 313 Abs. 2 S. 2 ZPO.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

1. Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 6 (Wahl eines Verwalters) ist ordnungsgemäß zustande gekommen. Er widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

1.1.

Der Beschluss ist nicht schon deshalb für ungültig zu erklären, da bei der Versammlung nur zwei Alternativangebote vorlagen. Unstreitig hat sich der Verwaltungsbeirat bemüht, drei Alternativangebote einzuholen, wobei der dritte Anbieter allerdings am Versammlungstag das Angebot zurückgezogen hat und war auch nicht mehr zur Versammlung erschienen ist. Von den beiden verbliebenen Angeboten haben sich die anwesenden Eigentümer einstimmig für die Immobilien Dittmann KG entschieden.

In der Rechtsprechung wird, ausgehend von der Entscheidung des BGH vom 01.04.2011 (BGH, Urteil vom 01. April 2011 – V ZR 96/10 –, juris) danach unterschieden, ob ein "neuer Verwalter" bestellt werden soll oder ob der amtierende Verwalter wiederbestellt wird. Entsprechend müssen lediglich vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters Angebote von mehreren Verwaltern eingeholt werden, nicht hingehen vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters.

Die Wahl eines neuen Verwalters entspricht deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer auf die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter verzichtet haben. Damit würden die Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, weil sie ihre Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage vornehmen würden. Denn nur durch die Alternativangebote kann dem Wohnungseigentümer aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen, und woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Verwaltern sind. Darüber hinaus treten Schwächen in der Leistungsbeschreibung nur durch die Einholung von Alternativangeboten zu Tage. Erst durch die Vorlage von Alternativangeboten können die Wohnungseigentümer eine sachgerechte Entscheidung zur Verwalterwahl treffen und den ihnen insoweit zustehenden - weiten - Beurteilungsspielraum sachgerecht ausüben.

Vorliegend hat der Verwaltungsbeirat drei aussagekräftige Angebote eingeholt, die den Eigentümern eine ausreichende Vergleichsmöglichkeit der Leistungsangebote und der Verwaltungskosten ermöglichten. Insofern bestand eine ausreichende Beurteilungsgrundlage, ob das schließlich einstimmig angenommene Angebot der J E KG marktgerecht und angemessen ist. Trotz des Rückzugs des dritten Verwalters lag eine ausreichende Beurteilungsgrundlage vor.

1.2.

Soweit die Kläger der Auffassung sind, der Beschluss sei schon mangels konkreter Vorgaben der Eigentümerversammlung für die Vertragsgestaltung unbestimmt und deshalb für ungültig zu erklären, so verkennt dies den Inhalt des Beschlusses.

In dem Beschluss wurden die wesentlichen Regelungspunkte des zu erstellenden und durch den Beirat abzuschließenden Verwaltervertrags geregelt. Neben einer Vertragslaufzeit von 5 Jahren, eines Sonderkündigungsrechts nach 2 Jahren und der Auswahl des Vertragspartners wurde expressis verbis hinsichtlich der weiteren Details auf das Angebot der J E KG Bezug genommen.

1.3.

Zudem liegt auch kein Verstoß gegen die Nicht-Öffentlichkeit vor. Ein solcher hätte sich - selbst wenn er gegeben gewesen wäre - auch nicht auf die Beschlussfassung ausgewirkt.

1.3.1.

An der Eigentümerversammlung haben die zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch bereits eingetragenen Erwerber einer Wohneinheit, Frau C1 T1 und Herr Dr. T2 B, teilgenommen. Dieses ist auch nicht zu beanstanden gewesen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist hinsichtlich der Teilnahme an Eigentümerversammlungen und des Stimmrechts auf die Eigentumsumschreibung im Grundbuch abzustellen, allein schon aus praktischen Erwägungen, um Rechtsklarheit auch für den Verwalter und die Miteigentümer herzustellen. So sei der Veräußerer einer Eigentumswohnung bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch rechtlich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese rechtliche Zugehörigkeit werde mit der Verpflichtung zur Veräußerung des Wohnungseigentums (auch wenn der Auflassungsanspruch des Erwerbers durch eine Vormerkung gesichert ist), der Besitzübertragung auf den Erwerber sowie dessen nachfolgende Nutzung der Wohnung nicht beendet, mit der Folge, dass der Veräußerer auch bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen habe. Aus dieser Mitgliedschaft folge zwangsläufig das Stimmrecht als Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG. Das Stimmrecht müsse schon aus praktischen Erwägungen an formale Kriterien gebunden sein. Auch insoweit könne die Funktion des Grundbuchs, Auskunft über den Inhaber des Wohnungseigentums zu geben, nicht eingeschränkt und der Grundsatz nicht aufgegeben werden, dass der Erwerb des Wohnungseigentums untrennbar mit der Eintragung im Grundbuch verbunden sei. Für den Zeitpunkt einer Eigentümerversammlung lasse sich für alle Beteiligten mit der gebotenen Klarheit die Stimmberechtigung aus dem Grundbuch entnehmen (BGH, Beschluss vom 01. Dezember 1988 – V ZB 6/88 –, BGHZ 106, 113-124, Rd, 23 f.).

1.3.2.

Dieser Grundsatz wird vorliegend auch nicht dadurch ausgehebelt, dass die nach § 4 der Teilungserklärung notwendige Veräußerungszustimmung durch den damaligen Verwalter Herrn E1 erteilt worden ist, dessen Bestellung in der Folgezeit mit Urteil des AG Bonn vom 17.06.2015 (Az. 27 C 10/14) für ungültig erklärt wurde. Maßgeblicher Zeitpunkt hinsichtlich des Vorliegens der Zustimmungsbefugnis nach § 12 WEG ist der Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmung, wobei dies auch in dem Fall gilt, wenn die Bestellung des Verwalters später für ungültig erklärt wird (Grziwotz in Jennißen, WEG Kommentar, 4. A, § 12 Rdn. 34). Von den Klägern wurden auch keine objektiv nachvollziehbaren Gründe vorgetragen, weshalb eine solche Zustimmung hätte verweigert werden können, so dass ein Rechtsanspruch auf Abgabe der hier betreffenden Zustimmung bestand.

1.3.3.

Ein Verstoß gegen die Nicht-Öffentlichkeit hätte sich - selbst wenn er gegeben gewesen wäre - auch nicht auf die Beschlussfassung ausgewirkt. Ein evidenter Verstoß gegen das Prinzip der Nicht-Öffentlichkeit, bei dem es nicht auf die Ursächlichkeit des Verstoßes für das Abstimmungsergebnis ankommt, liegt nur dann vor, wenn die Versammlung planmäßig nicht-öffentlich sein soll. Denn das Prinzip der Nicht-Öffentlichkeit ist insoweit vorrangig und kann nicht durch den unterbliebenen Widerspruch einer Mehrzahl von Wohnungseigentümern ausgeräumt werden (AG Halle (Saale), Urteil vom 15.03.2011, Az. 120 C 4333/10, zitiert nach Juris; AG Mettmann, Urteil vom 03.08.2009, Az. 26 C 104/08, zitiert nach Juris; vgl. auch OLG Hamburg, ZMR 2007, 550, 553; AG Nordhorn, Urteil vom 15. Juni 2011 – 3 C 1506/10 –, juris).

Vorliegend ist offensichtlich kein Fall einer planmäßigen Nicht-Öffentlichkeit gegeben. Vielmehr haben nur im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer an der Eigentümerversammlung teilgenommen. Gegen die Teilnahme der Frau C1 T1 und Herr Dr. T2 B gab es weder vor noch während der Eigentümerversammlung irgendwelche geäußerten Bedenken oder Einwendungen. Woraus sich eine Kausalität der Teilnahme der Vorgenannten an dem Ergebnis der Beschlussfassung konkret ergeben soll - bei der gegebenen Einstimmigkeit der Beschlusses - wird von den Klägern in keiner Form dargetan. Alle Anwesenden haben sich für das Angebot der J E KG entschieden. Die pauschale und ins Blaue getätigte Vermutung, die anwesenden Frau C1 T1 und Herr Dr. T2 B hätten maßgeblichen Einfluss auf das Abstimmungsverhalten ALLER Anwesenden gehabt, ist unerheblich.

Aus den vorgenannten Gründen ist die Klage abzuweisen.

2. Die prozessuale Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 5.000,00 Euro

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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Lastenausgleichsgesetz - LAG

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

(1) Das Urteil enthält:1.die Bezeichnung der Parteien, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Prozessbevollmächtigten;2.die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Richter, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben;3.den Tag, an dem die mündliche Ve

1 Referenzen - Urteile

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published on 01/04/2011 00:00

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 96/10 Verkündet am: 1. April 2011 Mayer Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: j

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Annotations

Zivilprozessordnung - ZPO | § 313 Form und Inhalt des Urteils

(1) Das Urteil enthält:

1.: die Bezeichnung der Parteien, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Prozessbevollmächtigten;
2.: die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Richter, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben;
3.: den Tag, an dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist;
4.: die Urteilsformel;
5.: den Tatbestand;
6.: die Entscheidungsgründe.

(2) Im Tatbestand sollen die erhobenen Ansprüche und die dazu vorgebrachten Angriffs- und Verteidigungsmittel unter Hervorhebung der gestellten Anträge nur ihrem wesentlichen Inhalt nach knapp dargestellt werden. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes soll auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen verwiesen werden.

(3) Die Entscheidungsgründe enthalten eine kurze Zusammenfassung der Erwägungen, auf denen die Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 20 Bauliche Veränderungen

(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die

1.: dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
2.: dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3.: dem Einbruchsschutz und
4.: dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.