Verwaltungsgericht München Urteil, 22. Feb. 2017 - M 9 K 16.4276

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.

Der Kläger ist Untermieter der streitgegenständlichen Wohneinheit E-Straße 12a, erstes Obergeschoss rechts, Wohnung Nr. 72. Eigentümer der Wohnung ist Herr N., wohnhaft in Dubai. Hauptmieter der Wohnung ist Herr G. A., von dem der Kläger die Wohnung zu Wohnzwecken angemietet hat. Vorgelegt wurde hierzu ein Untermietvertrag (i.F.: UMV) vom 30. Dezember 2013, befristet bis zum 14. September 2016 (Bl. 8f. d. Gerichtsakts - i.F.: GA - im Verfahren M 9 S. 16.4695). Der UMV wurde durch den Hauptmieter mit Schreiben vom 30. März 2016 zum 30. Juni 2016 gekündigt (Bl. 376 d. Behördenakts - i.F.: BA -). Am 7. August 2016 vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Untermietverhältnis über den 14. September 2016 hinaus fortgeführt werde, spätestens mit Ende des Hauptmietverhältnisses aber ende (Bl. 11 d. GA im Verfahren M 9 S. 16.4695). In der mündlichen Verhandlung mit beiden Beteiligten legte der Hauptmieter dem Gericht eine weitere fristlose Kündigung des UMV vom 17. Februar 2017 vor, die der Untermieter laut seiner Aussage am 18. Februar 2017 erhalten hat.

Mit Bescheid vom 17. August 2016 gab die Beklagte dem Kläger auf, die Nutzung der im Betreff genannten Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich und dauerhaft zu beenden und die in der Wohneinheit befindlichen Personen sowie deren persönliche Habe zu entfernen (Ziffer 1.). Mit Ziffer 2. wurde die sofortige Vollziehung der Ziffer 1. des Bescheides angeordnet. In Ziffer 3. des Bescheides drohte die Beklagte dem Kläger für den Fall, dass er der in Ziffer 1. aufgegebenen Verpflichtung nicht innerhalb von sechs Wochen ab Zustellung des Bescheids Folge leiste, an, diese im Zeitraum zwischen dem 10. Oktober 2016 und dem 30. November 2016 mittels unmittelbaren Zwangs zu vollstrecken. Dazu würden die sich in der Wohneinheit befindlichen Personen und ihre persönliche Habe entfernt und die Räumlichkeiten bis zum Nachweis der beabsichtigten dauerhaften Nutzung zu Wohnzwecken versiegelt.

Wegen der Begründung des Bescheids wird auf diesen Bezug genommen, § 117 Abs. 3 VwGO.

Am 25. Oktober 2016 ordnete die Kammer im parallelen Eilverfahren M 9 S. 16.4422 die aufschiebende Wirkung der am 19. September 2016 erhobenen Klage des Klägers gegen den Bescheid der Beklagten vom 17. August 2016 insoweit an, als sie sich gegen Ziffer 3. des Bescheides richtete. Im Übrigen wurde der Eilantrag des Klägers abgelehnt.

Daraufhin erließ die Beklagte unter dem 25. November 2016 einen Änderungsbescheid, wonach Ziffer 3. des streitgegenständlichen Bescheids vom 17. August 2016 folgende Neufassung erhält: „Für den Fall, dass Sie der Anordnung unter Ziffer 1. des Bescheides vom 17.8.2016 (Az. S-III-W/BS 124, Wohnraum: E-Straße 12a, 1. OG rechts, Whg. Nr. 72) nicht innerhalb von drei Monaten ab Zustellung dieses Änderungsbescheids Folge leisten, wird ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 5.500 zur Zahlung fällig (Ziffer I.). Im Übrigen bleibt der Bescheid vom 17.8.2016 unverändert (Ziffer II.).“

Der Kläger beantragt,

den Bescheid aufzuheben.

Eine Fremdenbeherbergung liege offensichtlich nicht vor. Die mietweise Überlassung von selbstständigen Wohnungen stelle keine Beherbergung dar, wie sich aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ergebe. Nebenleistungen wie z.B. Bereitstellung von Bettwäsche erfolgten nicht. Die Wohnung werde an verschiedene Personen vermietet, aber zu Wohnzwecken und nicht zu Zwecken der Fremdenbeherbergung. Die Nutzer begründeten eine eigene Häuslichkeit und verfügten über auf Dauer angelegte Aufenthaltstitel gemäß § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG. Sie seien keine Touristen. Auch nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, die zwar aus Sicht des Klägers nicht vertretbar sei, die er aber gleichwohl als verbindlich anerkenne, bestehe keine Zweckentfremdung. Die Mieter verlagerten ihren Lebensmittelpunkt nach München.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es werde auf den Vortrag im Eilverfahren verwiesen. Die nicht belegte Behauptung, eine Fremdenbeherbergung liege nicht vor, könne die Erkenntnisse aus den Ortsermittlungen der Beklagten nicht erschüttern. Die Erbringung von zusätzlichen Serviceleistungen wie Bereitstellung von Bettwäsche sei zum einen nur ein Indiz für die Nutzung zur Fremdenbeherbergung, zum anderen sei anhand der vorgelegten Fotos nicht plausibel, dass solche Leistungen nicht gegeben seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogenen Behördenakten, insbesondere auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 22. Februar 2017.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der streitgegenständliche Bescheid vom 17. August 2016 in der Fassung des Änderungsbescheids vom 25. November 2016 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Das Gericht nimmt vollumfänglich auf den im parallelen Eilverfahren - Az. M 9 S. 16.4422 - ergangenen Beschluss vom 25. Oktober 2016 Bezug, § 117 Abs. 5 VwGO. Im Übrigen wird ergänzend auf Folgendes hingewiesen: Auf die teilweise Anordnung der aufschiebenden Wirkung hin hat die Beklagte Ziffer 3. des Bescheides abgeändert und betreibt die Vollstreckung der Anordnung in Ziffer 1. nun mittels Zwangsgeldandrohung. Gegen die im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung maßgebliche Bescheidfassung bestehen keine Bedenken.

Wie bereits im Eilbeschluss ausgeführt wurde, ist Ziffer 1. des Bescheides rechtmäßig. Auf die umfangreiche Rechtsprechung zur Zweckentfremdung bei Vermietung an sog. Medizintouristen wird hingewiesen (vgl. u.a. VG München, U.v. 29.7.2015 - M 9 K 14.5596 - juris; B.v. 25.10.2016 - M 9 S. 16.4422 - Beschlussabdruck; BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris; B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - Beschlussabdruck). Die im zweiten Halbsatz getroffene Anordnung, die momentan in der Einheit wohnenden Personen und deren Habe zu entfernen, dient nur der Konkretisierung der Nutzungsuntersagung; dem Kläger steht es nichtsdestotrotz frei, wie er die Verpflichtung zur Aufgabe des Nutzungskonzeptes umsetzt. Die Grundverpflichtung lautet, das zweckentfremdende Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 20.9.2016 - 12 CS 16.1401 - Beschlussabdruck); dazu gehören laut Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Mai 2016, Az. 12 CS 16.899 als unvertretbare Handlungen Kündigung, Räumungsklage und das Entfernen der Personen aus der Wohnung (Räumung). Der Kläger kann seiner Verpflichtung aber beispielsweise auch dadurch nachkommen, dass er langfristig an bisherige Medizintouristen - die sich noch in der Wohnung befinden - vermietet (BayVGH, a.a.O.), weiter auch dadurch, dass er einen bestehenden befristeten Mietvertrag auslaufen lässt und nicht mehr untervermietet, sondern beispielsweise selbst in die Wohnung zieht.

Dass eine Zweckentfremdung der streitgegenständlichen Wohneinheit gegeben ist, wurde bereits mehrfach - auch in Rechtsstreitigkeiten mit Beteiligung des Klägers - entschieden (M 9 S. 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S. 16.4422) und steht außer Zweifel. Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof eigenständig definiert. Ein Verweis auf höchstrichterliche Rechtsprechung zu Wohnungseigentums- oder zu öffentlichem Baurecht kann dem Kläger deshalb von vorn herein nicht zum Erfolg verhelfen.

Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs bezeichnet „Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben. Für einen derartigen Aufenthalt ist ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer ‚auf Dauer‘ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer ‚Heimstatt im Alltag‘. Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus. Letzteres ist regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept“ (statt aller bei BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris).

Das Handeln des Klägers erfüllt all diese Voraussetzungen. Er trägt selbst vor, dass die sog. Medizintouristen ihre Wohnungen in ihren Herkunftsländern nicht aufgeben. Die Mieter halten sich in der Wohnung während der medizinischen Behandlung von Angehörigen (vgl. zuletzt Bl. 517 und Bl. 636 d. BA) auf, was ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs darstellt. Auch die Aufenthaltstitel der Nutzer, auf die sich der Kläger beruft, lassen es nicht plausibel erscheinen, dass die Mieter ihren Lebensmittelpunkt „durch Aufgabe ihres derzeitigen Wohnsitzes“ in das Stadtgebiet der Beklagten verlagert hätten (dazu BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - Beschlussabdruck): § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG vermittelt gerade nur ein vorübergehendes Aufenthaltsrecht, ein Daueraufenthalt soll über diese Vorschrift nicht ermöglicht werden (vgl. BayVGH, B.v. 18.9.2014 - 10 CE 14.1527 - juris; Hailbronner, Asyl- und Ausländerrecht, Stand: 4. Auflage 2017, Rn. 507f.).

Es wird darauf hingewiesen, dass der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 20. September 2016, Az. 12 CS 16.1401 - im Anschluss an das Verfahren M 9 S. 16.1261 der Kammer - bereits über das Geschäftsmodell des Klägers entschieden hat: Der Senat stellte klar, dass der Kläger „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“.

Auch in zeitlicher Hinsicht ist das Vorgehen der Beklagten nicht zu beanstanden: Sofort nachdem der Kläger neben seinem Vermieter, dem Hauptmieter Hr. G. A., als Störer bekannt wurde, wurde er unter dem 15. April 2016 zum Verdacht der Zweckentfremdung angehört (Bl. 355 d. BA). Im Folgenden wurden zügig entsprechende weitere Maßnahmen gegen ihn eingeleitet.

Auch die Störereigenschaft des Untermieters ist nicht problematisch. Er ist der Gefahr am nächsten, da er sie direkt verursacht, mithin unmittelbar die Gefahrenschwelle überschreitet (sog. Theorie der unmittelbaren Verursachung, vgl. z.B. BayVGH, B.v. 10.12.2013 - 8 ZB 12.2576 - juris). Ein Problem ergibt sich auch nicht daraus, dass der Kläger als Handlungsstörer neben dem Hauptmieter - ebenfalls als Handlungsstörer - in Anspruch genommen wird: Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat wiederholt entschieden, dass es ohne Weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (z.B. ausdrücklich BayVGH, B.v. 24.1.2012 - 10 CS 11.1670 - juris). Auch dass der Kläger gekündigt wurde (Kündigungen vom 30. März 2016, Bl. 376 d. BA, und vom 17. Februar 2017), entlässt ihn nicht aus der Verantwortlichkeit, da er die zweckfremde Nutzung bis dato stets unabhängig davon fortgeführt hat.

Die Kostenfolge beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid der Beklagten.

Der Kläger ist (Haupt-)Mieter des Anwesens D. Straße 223 b in München. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus. Das entsprechende Grundstück steht im Eigentum von Andrea K. Zugunsten von deren Eltern Josef und Eva K ist ein Nießbrauchsrecht eingetragen. Das Gebäude auf dem Grundstück ist baurechtlich als Wohnraum genehmigt. Es wurde im November 2012 an den Kläger zu Wohnzwecken vermietet. Nach dem bei den Akten befindlichen Mietvertrag ist eine Nutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken sowie eine Untervermietung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gestattet. Eine Erteilung dieser Erlaubnis liegt nicht vor bzw. nach den Angaben der Vermieterseite ist sie ausdrücklich ausgeschlossen. Der Kläger hat den Wohnraum ab Beginn des Jahres 2013 vollständig möbliert an Mohammed R. vermietet. Der entsprechende (Unter-)Mietvertrag, der sich ebenfalls bei den Akten befindet, enthält keine Regelungen zu einer Untervermietung oder ähnliches.

Aufgrund eines Hinweises der Kriminalpolizei München (Bl. 17 sowie Bl. 29 bis 37 der Behördenakten) begann die Beklagte mit Ermittlungen im Hinblick auf eine mögliche Zweckentfremdung bei dem obengenannten Anwesen.

In der Folge wurden die Eigentümer angehört, woraufhin sich der Kläger bei der Beklagten meldete und Stellung nahm. Der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und dem Kläger wurde übersandt und es wurden von der Beklagten mehrere Ortsermittlungen durchgeführt, und zwar am 12. April 2016, 19. Mai 2016 und 18. Juli 2016; auf die Protokolle der Ortsermittlungen wird Bezug genommen.

Mit Schreiben jeweils vom 21. Juli 2016 wurden die Eigentümer, der Kläger und Mohammed R. zum beabsichtigten Erlass eines zweckentfremdungsrechtlichen Bescheides angehört.

Nach einer erneuten Ortsermittlung am 31. August 2016 erging unter dem 15. September 2016 der streitgegenständliche Bescheid, in dem dem Kläger aufgegeben wird, die Nutzung des im Bescheid näher bezeichneten Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Nr. 1). In der Nr. 2 wurde für den Fall der Nichtbefolgung der Verpflichtung in Nr. 1 innerhalb von 6 Wochen ab Bescheidzustellung ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000,00 € angedroht. In der Nr. 3 des Bescheids wurde der Sofortvollzug angeordnet.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass der streitgegenständliche Wohnraum seit mindestens Februar 2016 zu anderen als Wohnzwecken, nämlich für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt werde. Das hätten die Ermittlungen des Amtes für Wohnen und Migration der Beklagten, insbesondere die durchgeführten Ortstermine ergeben. Bei dem verfolgten Nutzungskonzept für den streitgegenständlichen Wohnraum handele es sich um eine regelmäßige systematische Überlassung des Einfamilienhauses jeweils an häufig wechselnde Nutzer aus dem arabischsprachigen Raum, welche sich jeweils für die Zeit ihrer medizinischen Behandlung in München aufhielten, einschließlich von deren Begleitpersonen; der Aufenthalt des jeweils angetroffenen Nutzers sei zeitlich begrenzt. Das sei durch die Ermittlungen der Beklagten einerseits umfangreich dokumentiert, andererseits habe der Kläger keine hinreichenden gegenteiligen Argumente bzw. Nachweise vorgebracht. Die Einlassung des Klägers, die Räumlichkeiten würden ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, reiche hierzu nicht aus. Aufgrund der Erkenntnisse sei nicht davon auszugehen, dass der Kläger eine reguläre Wohnnutzung anstrebe. Weder habe er das Einfamilienhaus selbst bewohnt noch sei dieses dauerhaft vermietet worden. Nach den Erkenntnissen der Beklagten sei vielmehr davon auszugehen, dass es das gewerbliche Modell des Klägers sei, den Wohnraum nur denjenigen Personen zur Verfügung zu stellen, die sich zum Zwecke der medizinischen Behandlung oder als Touristen vorübergehend in München bzw. Deutschland aufhielten. Dadurch werde das Einfamilienhaus dem regulären Wohnungsmarkt, d.h. zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt der persönlichen Lebensführung, entzogen. Der Kläger sei ferner der richtige Adressat der Verfügung, die Nutzung des Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. Er vermiete das Einfamilienhaus direkt an die Kurzzeitnutzer. Die im Bescheid genannten Verpflichtungen würden nicht gegen die bei den Ortsermittlungen festgestellten Personen (Frau Aladwany, Herr Al Blooshi oder Herr Abdelaziz) gerichtet; spätestens mit den Erkenntnissen aus den jeweils nachfolgenden Ortsermittlungen sei nämlich eindeutig, dass die möglichen Mieter die Wohnung nicht mehr bewohnten, da kurzfristig jeweils wieder Wechsel hinsichtlich der tatsächlichen Bewohner eingetreten seien. Gegenüber dem Amt für Wohnen und Migration seien auch keinerlei substantielle Angaben gemacht worden und es lägen keine Hinweise vor, die darauf schließen lassen würden, dass der Kläger den betreffenden Wohnraum an Herrn Mohammed R. oder jemand anderen untervermietet habe, der die Räume wiederum den Kurzzeitnutzern zur Verfügung stelle. Eine ausdrückliche Genehmigung zur Untervermietung an Mohammed R. oder Dritte sei nicht erteilt worden. Somit sei es dem Kläger am schnellsten möglich, die rechtswidrige zweckfremde Nutzung des betreffenden Wohnraums zu beenden. Im Übrigen wird auf den Bescheid Bezug genommen.

Der Bescheid wurde dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 21. September 2016 zugestellt.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigen vom 12. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am selben Tag, ließ der Kläger Klage erheben und beantragen,

den Bescheid vom 15. September 2016 mit Ausnahme der Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufzuheben.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass das vom Kläger angemietete streitgegenständliche Einfamilienhaus laut Untermietvertrag vom 20. Dezember 2012 an Mohammed R. untervermietet worden sei. Als Anlage zum Klageschriftsatz wurde ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt. Der Bescheid vom 15. September 2016 sei rechtswidrig. Es liege bereits keine Zweckentfremdung vor. Hier handele es sich nicht um eine Wohnanlage mit mehreren Wohneinheiten, sondern um ein Einfamilienhaus. Vor diesem Hintergrund sei der Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass die gegenständlichen Wohnnutzungen keinen anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten. Weiterhin sei nach der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Mai 2016 (Az. 12 CS 16.899) eine Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels notwendig, an der es hier fehle. Unabhängig davon, ob überhaupt eine Zweckentfremdung vorliege, sei der Bescheid hinsichtlich der Inanspruchnahme des Klägers als Störer rechtswidrig. Seien mehrere Personen verantwortlich, sei es Aufgabe der Behörde, eine sachgerechte Auswahl zu treffen. Dabei stelle es sich als ermessensgerecht dar, wenn der Handlungsstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch genommen werde. Im vorliegenden Fall gehe ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz nicht vom Kläger, sondern alleine von seinem Untermieter aus. Wie sich aus dem vorgelegten Untermietvertrag ergebe, erfolge die Vermietung zu Wohnzwecken. Gem. § 4 Nr. 3 des Untermietvertrags sei es dem Untermieter untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen. Der Kläger stelle sich somit allenfalls als Zustandsstörer und nicht als Handlungsstörer dar. Handlungsstörer sei vielmehr der Untervermieter. Dies sei der Beklagten auch bekannt gewesen. Es ergebe sich nämlich aus dem Schreiben vom 21. Juli 2016, in dem unter anderem auch Mohammed R. bezüglich einer im Raum stehenden Zweckentfremdung angehört worden sei. Somit stelle sich die Inanspruchnahme des Klägers als ermessensfehlerhaft dar. Das entspreche auch der Rechtsauffassung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, der im Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 auf eine übereinstimmende Erledigung hingewirkt habe, weil im Beschwerdeverfahren noch ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt worden sei. Die Zwangsgeldandrohung sei ebenfalls aufzuheben, weil die Nutzungsuntersagung als Grundverfügung keinen Bestand habe. Weiterhin sei der Zwangsgeldandrohung ein bestehendes Vollstreckungshindernis in der Form des Untermietvertrags entgegenzuhalten. Der Bescheid sei einerseits zu unbestimmt, weil für den Kläger nicht absehbar sei, wie er die Nutzung beenden solle. Außerdem könne der Kläger die Nutzung durch den Untermieter nicht beenden, denn durch den Untermietvertrag erlange der Untermieter ein Besitzrecht gegenüber dem Hauptmieter, das erst gekündigt und später per Räumungsklage durchgesetzt werden müsse. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am 6. November 2016, ließ der Kläger außerdem die Wiederherstellung bzw. bezogen auf Nr. 2 des Bescheids die Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage beantragen. Die Begründung entspricht in rechtlicher Hinsicht im Wesentlichen der Klagebegründung; im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 23. November 2016 legte die Beklagte die Behördenakten vor und beantragte im Antragsverfahren Antragsablehnung. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass sich im Bescheid sehr wohl Angaben dazu fänden, ob die Nutzer der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt in den streitgegenständlichen Wohnraum verlegt hätten. Es wird auf Seite 5 unten und Seite 6 des Bescheids verwiesen. Hier fänden sich auch Ausführungen zu den Aufenthaltstiteln. Diese Erkenntnisse seien vom Antragsteller weder substantiiert bestritten noch widerlegt worden. Die Frage, ob eine zweckfremde Nutzung vorliege oder nicht, entscheide sich nicht auf Basis des Wohnungsbegriffs des WEG. Der Bescheid sei hinreichend bestimmt. Zulässig seien auch Verwaltungsakte, die zunächst nur das Ziel festlegten, welches der Adressat durch eigene Maßnahmen erreichen müsse. Das zu erreichende Ziel, nämlich die Beendigung der zweckfremden Nutzung, sei eindeutig bestimmt und könne Grundlage für Vollstreckungsmaßnahmen sein. Eine Untervermietung an Mohammed R. durch den Kläger sei im Zeitpunkt des Bescheiderlasses nicht bekannt gewesen. Das Anhörungsschreiben an Mohammed R. vom 21. Juli 2016 sei aufgrund der Aussage eines Nutzers der Wohneinheit ergangen. Auf den Ortsermittlungsbericht vom 20. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakte werde verwiesen. Der Nutzer habe berichtet, dass ein Mohammed R. für Fragen die Schlüsselübergabe und die Abwicklung der Mietzahlungen betreffend zuständig sei. In der Anhörung sei daher irrtümlicherweise von Erkenntnissen betreffend eine Anmietung des Einfamilienhauses durch Mohammed R. gesprochen worden. Eine Reaktion auf das Anhörungsschreiben sei nicht erfolgt. Unabhängig davon würden die Ermessenserwägungen zur Störerauswahl im Bescheid gegenstandlos. Diese würden gem. § 114 Satz 2 VwGO folgendermaßen ergänzt:

Der Kläger sei nach wie vor als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Auch ein bestehendes Untermietverhältnis ändere hieran nichts. Im Zeitpunkt der vermeintlichen Anmietung des verfahrensgegenständlichen Wohnraums durch Mohammed R., d.h. laut Untermietvertrag am 20. Dezember 2012, habe mindestens ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis zwischen Mohammed R. und dem Kläger bestanden. In der Anlage zu dem Schriftsatz wird ein Untermietvertrag über ein Einfamilienhaus in der E. Straße 89 in München vorgelegt. Ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis sei ca. 1 Jahr später hinzugekommen. Zum Nachweis hierzu wird als weitere Anlage zu dem Schriftsatz ein Untermietvertrag über eine Wohneinheit in der E. Straße 12 a in München vorgelegt und auf das Parallelverfahren vor dem Verwaltungsgericht München mit dem Az. M 9 S. 16.4695 verwiesen. Es sei gut möglich, dass weitere noch nicht bekannte vermeintliche Wohnraumuntermietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. abgeschlossen worden seien. Dem Kläger habe sich damit aufdrängen müssen, dass Mohammed R. den verfahrensgegenständlichen Wohnraum genauso wie die übrigen angemieteten Wohnungen nicht für eine eigene Wohnnutzung, sondern zu Zwecken der Vermietung an sogenannte Medizintouristen nutze. Die entsprechende Nutzung durch Mohammed R. sei auch durch im Internet frei zur Verfügung stehende Daten nachvollziehbar. Die Beklagte gehe daher davon aus, dass der Kläger die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Anders sei nicht zu erklären, warum er, obwohl ihm die zweckfremde Nutzung durch Mohammed R. seit langem bekannt sei und zivilrechtliche Möglichkeiten zur Beendigung des Überlassungsverhältnisses gegeben seien, keinerlei Maßnahmen ergreife. Damit leiste der Kläger einen eigenen Beitrag zur zweckfremden Nutzung und sei als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Mohammed R. und der Kläger seien zur effektiven Gefahrenabwehr auch gleichzeitig in Anspruch zu nehmen. Die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die zweckfremde Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums könne nur durch ein zeitgleiches Vorgehen gegen beide Handlungsstörer beendet werden. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für die vorgenommene Ergänzung der Ermessenserwägungen lägen vor. Die nachträglich aufgeführten Gründe hätten schon bei Erlass des Verwaltungsakts vorgelegen, sie seien der Beklagten lediglich nicht bekannt gewesen, weil der Kläger seinen Mitwirkungspflichten gem. Art. 4 Satz 1 ZwEWG i.V.m. § 12 Abs. 1 ZwEWG nicht nachgekommen sei. Der Verwaltungsakt werde durch die Ergänzung in seinem Wesen nicht verändert. Eine Vergleichbarkeit mit dem vom Klägerbevollmächtigten genannten Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof sei nicht gegeben, da in dem dort streitgegenständlichen Bescheid keine hinreichenden Ermessenserwägungen zur Störerauswahl enthalten gewesen seien, weswegen es an der Ergänzungsfähigkeit dort gefehlt habe.

Im Übrigen wird zur Klageerwiderung weiter ausgeführt, dass die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der zweckfremden Nutzung angemessen sei. Aus Sicht der Beklagten sei aufgrund der ermittelten Tatsachen davon auszugehen, dass die Untermietverhältnisse nur vorgeschoben seien, um die Beendigung der zweckfremden Nutzung möglichst lange hinauszuzögern bzw. um zu erreichen, dass sich sämtliche Maßnahmen auf den vermeintlich vermögenslosen Mohammed R. konzentrierten. Trotz bestehender Zweifel sichere die Beklagte jedoch zu, dem Kläger zur Beendigung der zweckfremden Nutzung eine Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 zu gewähren.

Mit Schreiben vom 24. November 2016 beantragte die Beklagte im hiesigen Klageverfahren

Klageabweisung.

Zur Begründung wird auf die Antragserwiderung vom 23. November 2016 Bezug genommen.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger im Antragsverfahren replizieren. Es verbleibe bei der Rechtsauffassung, dass sich die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid nicht in ausreichendem Maße mit dem Begriff der Fremdenbeherbergung befasst habe. Ebenso bleibe der Kläger bei der Rechtsauffassung, dass der streitgegenständliche Bescheid nicht hinreichend bestimmt sei. Die Angabe der Beklagten, dass ihr zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses eine Untervermietung an Mohammed R. nicht bekannt gewesen sei und es sich im Rahmen der Anhörung um einen Irrtum gehandelt habe, sei nicht glaubwürdig. Die Ergänzung der Ermessensabwägung bezüglich der Störerauswahl sei rechtlich nicht möglich. Darüber hinaus stellten sich die jetzt gemachten Erwägungen zur Störerauswahl ebenfalls als ermessensfehlerhaft dar. Dem Kläger sei nichts von einer vermeintlichen Zweckentfremdung durch Mohammed R. bekannt gewesen. Der Internetauftritt von Mohammed R. sei ihm nicht bekannt. Auch die von der Beklagten vorgelegten anderen Mietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. seien kein Indiz dafür, dass der Kläger hätte wissen müssen, dass Mohammed R. vermeintliche Zweckentfremdungen veranlasst habe. Selbst wenn der Kläger gewusst hätte, dass Mohammed R. an Patienten, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung hier aufhielten, vermiete, so lasse dies nicht automatisch auf einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot schließen. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Entscheidung vom 9. Mai 2016) dürfe an „ehemalige Medizintouristen“, die ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe des angestammten Wohnsitzes in die jeweilige Wohnung verlagert hätten, vermietet werden, soweit die Geltungsdauer des jeweiligen Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lasse. Ob diese Voraussetzungen vorlägen, entziehe sich der Kenntnis des Klägers und sei im Rahmen eines gegen Mohammed R. gerichteten Verwaltungsakts zu klären. Die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der Zweckentfremdung stelle sich schließlich als unverhältnismäßig kurz und unangemessen dar. Auch die von der Beklagten angebotene Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 stelle sich als unverhältnismäßig kurz dar. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

In einem Schreiben seines Bevollmächtigten ebenfalls vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger auch im Klageverfahren replizieren, in dem auf die Replik im Antragsverfahren verwiesen wurde.

Die Beklagte erwiderte schließlich sowohl im Klageals auch im Antragsverfahren jeweils mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 wiederum auf das Schreiben des Klägerbevollmächtigten vom 8. Dezember 2016. Insbesondere die Störerauswahl sei nicht zu beanstanden. Das Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. werde hinreichend deutlich und genüge als Grundlage für eine korrekte Bestimmung der Bescheidadressaten. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Am 15. Februar 2017 fand mündliche Verhandlung statt; auf die Niederschrift wird Bezug genommen. Am Ende der mündlichen Verhandlung ließ der Kläger im hiesigen Klageverfahren die Aufhebung des Bescheids und im Antragsverfahren die Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage beantragen.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung bzw. Antragsablehnung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten in diesem Verfahren sowie im Antragsverfahren M 9 S. 16.5013 sowie auf das Parallelverfahren betreffend Mohammed R. (Az. M 9 K 16.5771) Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Es fehlt insbesondere nicht an der Klagebefugnis, § 42 Abs. 2 VwGO, bzw. am Rechtsschutzbedürfnis. Zwar hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklären lassen, dass nach ihrem Kenntnisstand das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer des Einfamilienhauses mittlerweile gekündigt worden und eine Räumungsklage anhängig sei. Ebenfalls haben der Kläger und Mohammed R. einvernehmlich erklärt, dass das Untermietverhältnis mittlerweile aufgelöst worden sei zum 1. November 2016. Selbst wenn jedoch aufgrund dieser Angaben davon ausgegangen wird, dass eine Fremdenbeherbergung im streitgegenständlichen Objekt nicht mehr oder zumindest nicht mehr in der bisherigen Konstellation stattfindet, lassen diese Umstände trotzdem die Zulässigkeit der Klage unberührt. Denn zwar ist das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer gekündigt, jedoch ist über die Räumungsklage noch nicht entschieden geschweige denn rechtskräftig, so dass aus diesem Gesichtspunkt eine weitere Zweckentfremdung möglicherweise nicht wahrscheinlich, jedenfalls aber noch möglich ist. Außerdem kommt der streitgegenständliche Bescheid immer noch als Grundlage für Vollstreckungshandlungen gegen den Kläger in Betracht. Da es sich nach der Rechtsprechung sowohl des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes als auch des Gerichts bei der durch einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid begründeten Pflicht in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich um eine Unterlassungsverpflichtung handelt - nämlich die Verpflichtung, das verfolgte Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. beispielsweise VG München, B.v. 26.4 2016 - M 9 S. 16.1449; BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899) - kommt auf der Grundlage von Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG immer noch die Fälligstellung und Einziehung von Zwangsgeldern in Betracht. Die Beklagte hat auch nicht etwa erklärt, hierauf zu verzichten.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der streitgegenständliche Bescheid ist rechtmäßig und verletzt daher den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 2 Satz 1, Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), § 4 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS), Art. 7 Abs. 2 Nr. 1, 2 LStVG i.V.m. § 13 Abs. 1, Abs. 2 Var. 1 ZeS.

Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird zunächst auf den streitgegenständlichen Bescheid vom 15. September 2016 unter Berücksichtigung der im Verwaltungsgerichtsverfahren ergänzten Ermessenserwägungen (siehe den Schriftsatz der Beklagten vom 23. November 2016, dort insbesondere Seiten 2 und 3) Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend ist noch Folgendes auszuführen:

1. Das Vorliegen eines zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestands, hier in Gestalt der Fremdenbeherbergung, ist gegeben. Das folgt aus den umfangreichen Ermittlungen der Beklagten. Insbesondere die Ortsermittlungen, bei denen zum jeweiligen Zeitpunkt in der Wohnung aufhältige Personen angetroffen wurden (Ortsermittlung vom 12. April 2016, Bl. 36 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 18. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 31. August 2016, Bl. 87 der Behördenakten), bestätigen eindeutig die zweckentfremdungsrechtliche Nutzung des streitgegenständlichen Objekts. Der Bescheid ist entgegen der Auffassung der Klagepartei auch nicht unbestimmt. Die Feststellungen der Beklagten, die die Zweckentfremdung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses belegen, werden im streitgegenständlichen Bescheid ausführlich dargestellt bzw. es wird auf die Protokolle über die Ortsermittlungen Bezug genommen, was ausreicht. In diesem Zusammenhang ist den Anforderungen der Rechtsprechung zu der „Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels“ ohne weiteres genügt; die Beklagte hat, soweit ihr die entsprechenden Informationen - von den bei den Ortsermittlungen angetroffenen Wohnungsnutzern, nicht vom Kläger im hiesigen Verfahren bzw. von Mohammed R. als Kläger im Parallelverfahren M 9 K 16.5771 - mitgeteilt wurden, diese hinreichend verarbeitet.

2. Die Bedenken des Klägerbevollmächtigten daran, ob die Inanspruchnahme des Klägers als Störer richtig ist, sind unbegründet. Der Kläger ist Handlungsstörer im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG.

Der Kläger ist hier als Hauptmieter in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hat bereits mehrfach entschieden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. BayVGH, B.v. 24.1.2012 - 10 CS 11.1670 - juris Rn. 20). Zwischen dem Kläger und Mohammed R. liegt im sicherheitsrechtlichen Sinn eine sogenannte Störermehrheit vor, da neben dem Untermieter (Mohammed R.) auch der Kläger als Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (nachfolgend unter 2.1). Die von der Beklagten am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl ist unter Berücksichtigung des streitgegenständlichen Bescheids einschließlich der Ergänzung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht zu beanstanden (nachfolgend unter 2.2).

2.1 Der Kläger hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG mitverursacht; er ist in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“. Unter anderem vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof ist bereits mehrfach entschieden worden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. nur BayVGH, B. v. 24.1.2012 a.a.O.). Der Hauptmieter eines Objekts hat bei Vorliegen einer Untervermietung die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Var. 2 BGB (BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899; VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 50; Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat in einer Konstellation wie der vorliegenden der Kläger ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B.v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris Rn. 5 und 7; VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 46f.; B.v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695). Dass dem Kläger im konkreten Fall die Kündigung tatsächlich auch rechtlich möglich und subjektiv zumutbar war, wird bestätigt durch die in der mündlichen Verhandlung abgegebenen Erklärungen, denen zufolge mittlerweile eine Kündigung des Untermietverhältnisses erfolgt ist und nach den Angaben des Klägers eine weitere Nutzung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses durch den Untermieter Mohammed R. nicht mehr stattfindet.

Der Kläger kann sich nicht auf mangelnde Kenntnis von Verstößen des Untermieters Mohammed R. berufen. Durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter Mohammed R. wird der Beklagten die Rechtsdurchsetzung dadurch planvoll erschwert, indem „Vermieterketten“ gebildet werden, deren Existenz zudem stets nur schrittweise und ausschließlich auf gerichtliche Aufforderung hin in bereits laufenden Verwaltungsprozessen offengelegt wird. So ist es auch hier gewesen: Der Untermietvertrag zwischen dem Kläger und Mohammed R. wurde erst mit der Klagebegründung vorgelegt, und nicht bereits im Rahmen der Anhörung im Verwaltungsverfahren. In diesem Zusammenhang wird zum Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. Bezug genommen auf die Vielzahl der bei der Kammer anhängigen bzw. abgeschlossenen Verfahren, die ein entsprechendes Muster und eine entsprechende Rollenverteilung über Jahre hinweg und auch hinsichtlich einer Vielzahl von Mietobjekten belegen (vgl. die Verfahren M 9 S. 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S. 16.4695, M 9 K 16.4276, M 9 S. 16.4422, M 9 K 16.4248, M 9 S. 16.5013, M 9 K 16.4276 und viele andere mehr).

Dem Kläger kommt als Zwischenvermieter die Funktion zu, die Handlungen des Untermieters - welcher seinerseits direkt an wechselnde Personen, die überwiegend zum Zweck einer medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt sind - zu decken bzw. ihn gegenüber dem Zugriff der Beklagten, auch im Rahmen gerichtlicher Prozesse, „abzuschirmen“. Er profitiert wie sein Untermieter von der zweckfremden Nutzung der angemieteten Wohneinheiten, verzögert bzw. erschwert den Zugriff der Beklagten und unterlässt selbst die ihm möglichen Schritte zur Beendigung der Zweckentfremdung, womit seine Stellung eine mehr als hinreichende Nähe zum fortwährenden Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht aufweist. Die Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd nutzenden Mohammed R. überschreitet fortwährend die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung. Dem Kläger kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung durch Kündigung und Räumungsklage jederzeit beenden kann (BayVGH, B.v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris; B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899). Die Beklagte kann deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ bzw. von mehreren zusammenwirkenden Handlungsstörern ausgehen; daran ändert sich aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag nichts (vgl. hierzu BayVGH, U.v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Durch das abgestimmte und planvolle Zusammenwirken wird nicht nur der Beklagten die Durchsetzung ihrer Anordnungen erschwert, sondern auch den Eigentümern der Objekte ein zivilrechtlicher „Durchgriff“ auf den unmittelbar zweckfremd nutzenden Untermieter mangels eigener Vertragsbeziehung zu diesem verwehrt. Das Geschäftsmodell der Beteiligten gründet sich auch darauf, über einen längeren Zeitraum hinweg die zweckfremde Nutzung einzelner Objekte aufrecht zu erhalten, da sich bereits mehrere Wochen oder Monate Aufschub - durch in die Länge gezogene Verwaltungsverfahren, Gerichtsprozesse und Folgebescheide wie erneute Zwangsgeldandrohungen sind auch Zeiträume von mehreren Monaten oder gar Jahren leicht erreichbar - angesichts von Mietzahlungen in Höhe von 250,- bis über 300,- Euro/Tag finanziell erheblich lohnen. Auch deswegen setzt die Verzögerung bzw. Erschwerung des Zugriffs und die Nichtbeendigung der Überlassung an den Untermieter einen maßgeblichen eigenen Verursachungsbeitrag in der Person des Klägers. Es entspricht auch der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B. v. 20.9.2016 - 12 CS 16.1401), in derartigen Konstellationen den Zwischenvermieter jedenfalls auch als Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen. In derselben Entscheidung wird klargestellt, dass der im dortigen wie auch im hiesigen Verfahren zwischengeschaltete Untermieter Mohammed R. „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“. Auch hier ist es so, dass das streitgegenständliche Einfamilienhaus durch den Kläger „weiterhin, nunmehr mittels Zwischenschaltung eines weiteren Mieters, Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken vermietet“ wird. Dass der im hiesigen Verfahren auftretende Untermieter das Geschäft der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt, ist dem Kläger aufgrund der oben dargestellten dauerhaften und anhaltenden Geschäftsbeziehungen ebenso bekannt.

2.2 Die zu Recht vorgenommene Inanspruchnahme des Klägers als Handlungsstörer neben dem konsequenterweise ebenfalls als Handlungsstörer in Anspruch genommenen Untermieter (vgl. hierzu das Verfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil vom selben Tag wie im hiesigen Verfahren) spiegelt sich im streitgegenständlichen Bescheid einschließlich der im Verwaltungsgerichtsverfahren im Schriftsatz vom 23. November 2016 vorgenommenen Ergänzung der Störerauswahl auch hinreichend wider.

Das gilt bereits unabhängig von den ergänzenden Erwägungen zur Störerauswahl, welche die Beklagte traf, nachdem vom Klägerbevollmächtigten mit Klagebegründung der Untermietvertrag vorgelegt wurde, schon deswegen, weil nach dem unter 2.1 Dargestellten in jedem Fall eine Inanspruchnahme von beiden Beteiligten nicht zu beanstanden ist.

Auch unabhängig davon ist die Vorgehensweise der Beklagten nicht zu beanstanden. Dass die Beklagte zunächst den Bescheid gegen den hiesigen Kläger erließ, obwohl im vorhergehenden Verwaltungsverfahren neben dem Kläger und dem Eigentümer des Einfamilienhauses auch Mohammed R. zur beabsichtigten zweckentfremdungsrechtlichen Verfügung angehört worden war, ist dabei unschädlich. Dass die Beklagte auch ein Anhörungsschreibungsschreiben an Mohammed R. schickte, erklärt sich ohne Weiteres aus dem Vortrag der Beklagten, dass in einer der Ortsermittlungen auch auf die Person des Mohammed R. hingewiesen wurde. Nachdem sich jedoch weder dieser noch insbesondere der Kläger im Anhörungsverfahren trotz seiner entsprechenden Mitwirkungspflichten (VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 15.2.2017 - M 9 K 15.5262; BayVGH, B.v. 24.5.2016 - 12 CS 16.347) entsprechend äußerte, sondern das Untermietverhältnis, das zu diesem Zeitpunkt bereits mehrere Jahre bestand, verschwieg, ist das Vorgehen der Beklagten zunächst gegen den Kläger, von dem jedenfalls das Mietverhältnis zum Eigentümer zu diesem Zeitpunkt feststand, nicht zu beanstanden. Sobald die Beklagte durch den erst mit der Klagebegründung vorgelegten Untermietvertrag davon Kenntnis erhielt, dass hier auch Mohammed R. als Störer in Betracht zu ziehen ist, wurde gegen diesen ebenfalls ein entsprechender Bescheid verfügt. Die im Klageverfahren nachgereichten Ergänzungen zur Störerauswahl beschreiben lediglich im Nachhinein, dass die Beklagte bei früherer Kenntniserlangung von diesem Umstand auch nicht anderes gehandelt hätte, als geschehen. Wie oben ausführlich dargestellt, erfolgt die Inanspruchnahme des Klägers neben Mohammed R. im Ergebnis ohnehin zu Recht.

3. Schließlich begegnet auch die Zwangsgeldandrohung in Nr. 2 des Bescheids keinen Bedenken. Die sechswöchige Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung ist grundsätzlich angemessen (vgl. VG München, Beschluss v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695), wobei sich hier auch aus den Angaben des Klägers und von Mohammed R. in der mündlichen Verhandlung belegen lässt, dass diese Frist ohne weiteres ausgereicht hat. Ebenso wenig ist die Höhe des Zwangsgelds zu beanstanden. Schließlich besteht auch kein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags. Auf die entsprechenden Ausführungen im Beschluss des Gerichts vom 19. Januar 2017 in der Verwaltungsstreitsache mit dem Aktenzeichen M 9 S. 16.4695, das eine vergleichbare Konstellation betrifft und an dem ebenfalls der hiesige Kläger beteiligt war, wird Bezug genommen.

Außerdem erging auch im hiesigen Fall gegen den Untermieter eine eigene zweckentfremdungsrechtliche Verfügung (vgl. das Parallelverfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil ebenfalls vom heutigen Tag).

Nach alledem ist die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert wird auf € 13.200,-- festgesetzt.

I.

Der Kläger begehrt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.

Der Antragsteller ist Mieter der Wohneinheit Nr. 72 im ersten Obergeschoss rechts des Anwesens ...-straße 12a. Eigentümer der Wohnung ist Herr ..., wohnhaft in Dubai, von dem der Antragsteller die Wohnung ab ... September 2013 zu Wohnzwecken angemietet hat. Das Mietverhältnis ist laut Aktenlage auf drei Jahre, mithin bis zum ... September 2016, befristet. Der Antragsteller hat die Wohnung seinerseits (unter-) vermietet an Herrn ... Vorgelegt wurde hierzu ein Untermietvertrag (i.F.: UMV) vom ... Dezember 2013, befristet bis zum ... September 2016 (Bl. 8f. des Gerichtsakts). Ausweislich § 1 Nr. 4 Satz 2 UMV erfolgt die Vermietung zu Wohnzwecken. Mit § 4 Nr. 3 Satz 1 UMV wurde dem Untermieter ausdrücklich untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass der Untermieter die Mietsache nachweislich zweckentfremdet, berechtigt § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV den Vermieter zur sofortigen fristlosen Kündigung. Das Untermietverhältnis wurde durch den Antragsteller mit Schreiben vom ... März 2016 zum ... Juni 2016 gekündigt (Bl. 376 des Behördenakts). Am ... August 2016 vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Untermietverhältnis über den ... September 2016 hinaus fortgeführt werde, spätestens mit Ende des Hauptmietverhältnisses aber ende (Bl. 11 des Gerichtsakts).

Dem Antragsteller wurde mit Bescheid vom ... Oktober 2015 aufgegeben, die Nutzung der genannten Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. In einem gegen diesen Bescheid geführten Eilverfahren, Aktenzeichen M 9 S 15.5264, lehnte die Kammer den Eilantrag des Antragstellers ab (Bl. 236ff. des Behördenakts). Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof wurde das Verfahren mit Beschluss vom ... Mai 2016, Aktenzeichen 12 CS 16.347, eingestellt, nachdem die Antragsgegnerin den Bescheid aufgehoben hatte. Die Kosten wurden gegeneinander aufgehoben, da zwar die Antragsgegnerin den Bescheid aufgehoben hatte, dies aber nur dem Umstand geschuldet war, dass das oben angeführte Untermietverhältnis erst im Beschwerdeverfahren nachgewiesen wurde (Bl. 440ff. des Behördenakts).

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom ... August 2016 gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller (erneut) auf, die Überlassung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), sprach die Verpflichtung des Antragstellers aus, die Wohneinheit unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung [sic!] wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziffer 2.), drohte je ein Zwangsgeld in Höhe von € 5.000,-- für die Fälle an, dass der Antragsteller Ziffer 1. des Bescheides nicht binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides (Ziffer 3.) bzw. Ziffer 2. des Bescheides nicht binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides nachkomme (Ziffer 4.) und ordnete die sofortige Vollziehung der Ziffern 1. und 2. des Bescheides an (Ziffer 5.).

Den Angaben des mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags zufolge sei dem Antragsteller eine Untervermietung nur an „Freunde + Bekannte + Gäste“ gestattet (§ 8 Nr. 8.2 des Mietvertrages). Eine gewerbliche Untervermietung der Wohnung sei ausdrücklich nicht gestattet. Der betreffende Wohnraum sei dem widersprechend seit Beginn des Mietverhältnisses nie selbst durch den Antragsteller oder durch seinen Untermieter bewohnt worden, sondern werde an wechselnde Personen aus dem arabischsprachigen Raum zur jeweils kurzfristigen Nutzung untervermietet. Der Antragsteller sei auch der richtige Adressat der Anordnungen. Zwar erfolge die Störung in Form der zweckfremden Nutzung nicht durch ihn unmittelbar, er sei aber Zweckveranlasser der Störung und somit auch Handlungsstörer. Der Antragsteller als Hauptmieter und sein Untermieter bildeten eine natürliche Einheit und seien beide für die zweckfremde Nutzung verantwortlich. Der Antragsteller dulde die Zweckentfremdung wissentlich seit dem Jahr 2014 ohne hiergegen einzuschreiten, insbesondere, ohne die zur Verfügung stehenden mietvertraglichen Möglichkeiten, die rechtswidrige Nutzung abzustellen, zu ergreifen. Die am ... März 2016 erfolgte Kündigung sei zu unbestimmt gewesen, zudem habe der Antragsteller - soweit ersichtlich - keine Maßnahmen zu ihrer rechtlichen Durchsetzung ergriffen. Nachfragen seitens der Antragsgegnerin seien unbeantwortet geblieben. Das Untermietverhältnis bestehe offensichtlich nach wie vor fort. Zur effektiven Gefahrenabwehr sei auch der Antragsteller zu verpflichten gewesen, seine Einbeziehung als mittelbarer Verursacher statthaft. Im Übrigen, insbesondere zu den Nachweisen über die umfangreichen Ermittlungen der Antragsgegnerin - auch im Rahmen von Ortsterminen - hinsichtlich der fortwährenden zweckentfremdenden Nutzung, wird auf die Begründung des Bescheids Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Der Antragsteller persönlich hat mit Schriftsatz vom ... September 2016 Klage gegen den Bescheid erhoben. Sein im hiesigen Verfahren Bevollmächtigter beantragt,

die aufschiebende Wirkung der Klage vom ... September 2016, M 9 K 16.4276, gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom ... August 2016, wiederherzustellen.

Gegenüber der Sachlage im Verfahren M 9 S 15.5263 [sic!] habe sich nichts geändert, es werde auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen. Der Antragsteller sei weiterhin Mieter der betreffenden Wohnung und habe diese erlaubt untervermietet. Nur der Untermieter sei richtiger Adressat einer etwaigen Untersagungsverfügung. Der Antragsteller nutze die Wohnung selbst nicht zweckfremd, habe keine entsprechenden Verträge mit Kurzzeitnutzern abgeschlossen und erhalte kein Entgelt für eine zweckfremde Nutzung. Die Zweckentfremdung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Antragstellers. Er sei aufgrund des Untermietvertrages privatrechtlich gebunden und daran gehindert, die Nutzung durch den Untermieter unverzüglich einzustellen, es bestehe ein Vollstreckungshindernis. Eine Duldungsanordnung gegenüber dem Antragsteller bzw. eine weitere Nutzungsuntersagung gegen den Endmieter seien nicht erfolgt. Das angedrohte Zwangsgeld sei zu hoch, begründende Ausführungen dafür fehlten im Bescheid.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Der Bescheid sei richtigerweise an den Antragsteller als Handlungsstörer gerichtet worden. Die Behauptung, die zweckfremde Nutzung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Antragstellers, sei unzutreffend und unglaubwürdig. Dem Antragsteller sei spätestens seit dem Jahr 2014 bekannt, dass der Untermieter die Wohnung zweckfremd nutze, wie der Bescheid ausführlich darlege. Die Antragsgegnerin habe den Antragsteller mehrfach angeschrieben und über die zweckfremde Nutzung informiert. Weiter sei aufgrund der zweckfremden Nutzung bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid gegen ihn erlassen worden. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken sei zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren gewesen. Zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter habe im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags zudem bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der ... Straße 223b bestanden, wie sich aus den Anlagen zur Klagebegründung im Verfahren M 9 K 16.4641 ergebe. Dem Antragsteller musste sich daher aufdrängen, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutze. Es sei davon auszugehen, dass der Antragsteller die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Er leiste damit einen eigenen Verursachungsbeitrag. Ein Vollstreckungshindernis bestehe nicht, gegenüber dem Untermieter sei eine eigene Nutzungsuntersagung erlassen worden. Die Zwangsgeldhöhe sei nicht zu beanstanden. Eine Begründung für die geschätzte Höhe des wirtschaftlichen Interesses sei regelmäßig nicht erforderlich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und die beigezogenen Behördenakten, auch im Klageverfahren, Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Der Antrag ist nach Auslegung, § 122 Abs. 1, § 86 Abs. 1 Satz 2, § 88 VwGO darauf gerichtet, sowohl gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 5. des Bescheids vorzugehen als auch darauf, die Anordnung der aufschiebenden Wirkung im Hinblick auf Ziffer 3. und 4. des Bescheids zu erreichen. Zwar hat der Antragsteller ausdrücklich nur die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage begehrt, er trägt aber in seiner Antragsbegründung auch ausführlich zur Unzulässigkeit der Zwangsgeldandrohung vor, weswegen davon auszugehen ist, dass er sich auch gegen die Wirkungen des Art. 21a VwZVG wenden wollte.

Nach § 80 Abs. 1 VwGO haben Anfechtungsklagen grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Diese entfällt nur ausnahmsweise u. a. in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO, wenn der Entfall der aufschiebenden Wirkung durch Bundes- oder Landesrecht vorgeschrieben ist oder wenn die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen hat, besonders angeordnet wird. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 3 die aufschiebende Wirkung der Klage ganz oder teilweise anordnen, im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 4 ganz oder teilweise wiederherstellen, wenn es im Wege einer eigenen Ermessensentscheidung zum Ergebnis kommt, dass das Interesse des Antragstellers am vorläufigen Nichtvollzug das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes überwiegt. Die vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung hat sich dabei an den voraussichtlichen Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu orientieren, die das Gericht summarisch überprüft.

Hier überwiegt nach diesen Maßstäben das behördliche Vollzugsinteresse, da die Anfechtungsklage voraussichtlich erfolglos bleiben wird, da sich der Verwaltungsakt bei summarischer Überprüfung als rechtmäßig erweist.

Zur Begründung wird auf den Beschluss der Kammer vom ... Februar 2016, M 9 S 15.5264 - im Rechtsstreit um den Bescheid vom ... Oktober 2015 mit denselben Beteiligten und denselben Klägerbevollmächtigten - und auf den streitgegenständlichen Bescheid vom ... August 2016 Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend wird ausgeführt:

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung (Ziffer 5. des Tenors) ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO. Das Amt für Wohnen und Migration hat als zuständige Ausgangsbehörde, ohne dass es zuvor einer Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG bedurft hätte, nicht nur formelhaft, sondern unter ausführlicher Begründung des öffentlichen Vollzugsinteresses die Anordnung der sofortigen Vollziehung verfügt.

1. Ziffer 1. des Bescheids begegnet keinen Bedenken. Dies ergibt sich tatbestandlich aus den umfangreichen Ermittlungen der Antragsgegnerin; eine zweckfremde Nutzung im Sinne von Art. 2 Satz 1, Art. 5 ZwEWG, § 4 Abs. 1 ZeS ist demnach gegeben (siehe auch VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA).

Der Antragsteller ist auch richtiger Adressat des Bescheides. Nach Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG sind die wegen des Verhaltens oder des Zustands einer Person erforderlichen Maßnahmen, um eine Gefahr zu beenden, gegen die Person zu richten, die die Gefahr oder die Störung verursacht hat. Vorliegend handelt es sich um eine bereits eingetretene Gefahr, also um eine Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die Verwirklichung des Tatbestands der Art. 5 ZwEWG, § 14 Abs. 1 und 2 ZeS.

Es liegt eine Störermehrheit im sicherheitsrechtlichen Sinne vor, da neben dem Untermieter auch der Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (a). Die von der Antragsgegnerin am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl, die sich auch vollumfänglich im Bescheid niedergeschlagen hat, ist nicht zu beanstanden (b).

a) Der Antragsteller hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne des Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG (mit-) verursacht. Der Hauptmieter eines Objekts hat die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags, der einen echten Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten darstellt (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 535 Rn. 4), zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB (BayVGH, B. v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris; VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA; U. v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris; Schmidt-Futterer/Blank BGB § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat der Antragsteller ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B. v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris; VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA; U. v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris). Dies umso mehr, als der Antragsteller vorliegend kraft des Untermietvertrags im Fall der Zweckentfremdung des Wohnraums ein Recht zur sofortigen fristlosen Kündigung hat, wie sich aus § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV ergibt. Unabhängig davon, ob das Schreiben vom ... März 2016 (Bl. 376 des Behördenakts) eine taugliche Kündigungserklärung darstellte oder eventuell von vorn herein - mangels konkreter Umschreibung eines Kündigungsgrundes und mangels detaillierter Nennung der Wohneinheit - als reine Alibihandlung zu werten ist, unterließ es der Antragsteller jedenfalls im Folgenden trotz Erfolglosigkeit dieses Mittels, weitere Kündigungen auszusprechen, Räumungstitel zu erwirken und/oder Räumungsversuche zu unternehmen (vgl. BayVGH, B. v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris; OVG SH, B. v. 17.11.2015 - 1 MB 25/15 - juris). Ein ernstliches Bemühen, die Zweckentfremdung durch den Untermieter zu beenden, war zu keinem Zeitpunkt erkennbar. Dies wird bestätigt durch die rechtlich nicht haltbare Argumentation des Bevollmächtigten, der die langandauernde Untätigkeit seines Mandanten nach wie vor aufgrund einer privatrechtlichen Bindung durch den Mietvertrag als gerechtfertigt ansieht.

Der Antragsteller kann sich auch nicht auf mangelnde Kenntnis des Verstoßes gegen Zweckentfremdungsrecht berufen. Die Antragsgegnerin hatte ihn mehrfach schriftlich über den Verdacht der zweckfremden Nutzung informiert. Weiter erging aufgrund des Sachverhalts bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid - vom ... Oktober 2015 - gegen ihn, der die Umstände der Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ausführlich und unter Auflistung umfangreicher Nachweise schilderte. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken war zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren mit dem Antragsteller als Beteiligten. Weiter bestand zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der ... Straße 223b (Untermietvertrag vom ... Dezember 2012, Bl. 24 des Gerichtsakts). Die Antragsgegnerin geht deswegen zu Recht davon aus, dass es sich dem Antragsteller auch unabhängig von den Ermittlungen und Nachweisen der Antragsgegnerin aufdrängen musste, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutzt. Weiter würde fehlende Kenntnis von den Handlungen des Untermieters den Hauptmieter ohnehin nicht schützen (LG Berlin, U. v. 4.11.2015 - 65 S 318/15 - juris m. w. N.).

b) Aus der Perspektive des auf eine effektive Beendigung der Gefahrenlage ausgerichteten Sicherheitsrechts ist es nicht zu beanstanden, dass die Anordnung vorliegend an den Hauptmieter gerichtet wurde.

Er ist Verhaltensverantwortlicher i. S. d. Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG. Seine Verhaltensverantwortlichkeit folgt daraus, dass er mit der Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd Nutzenden die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung fortwährend überschreitet. Unabhängig davon, dass der Kammer das Zusammenwirken des Antragstellers mit dem vorliegend als Untermieter fungierenden Hr. ... in unterschiedlichsten Konstellationen ohnehin aufgrund vielfältiger Prozesse bekannt ist, bewirkt seine Stellung als Hauptmieter eine hinreichende Nähe zur Gefahr der fortwährenden Zweckentfremdung, die auch nicht aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag entfällt. Dem Antragsteller kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung, wie sich aus Ziffer 1, Buchst. a des hiesigen Beschlusses ergibt, jederzeit beenden kann (BayVGH, B. v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris). Die Antragsgegnerin geht deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ i. S.e. Mitverursachung aus (vgl. BayVGH, U. v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Die öffentlich-rechtliche Rechtspflicht zum Handeln ergibt sich aus Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Satz 1 ZeS.

Unabhängig davon begründet § 4 Nr. 3 UMV auch eine zivilrechtliche Pflicht zur Kontrolle des Vertragspartners. Der Antragsteller muss auch dem Vermieter gegenüber dafür eintreten, dass der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrages nicht verletzt und etwaige Vertragsverletzungen beenden (BGH, U. v. 10.5.2000 - XII ZR 149/98 - juris).

Dass die Anordnung an den Antragsteller gerichtet werden konnte, ergibt sich auch aus dem Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr. So wurde durch die Rechtsprechung in Fällen baurechtlicher Nutzungsuntersagungen bereits herausgearbeitet, dass dann, wenn häufig wechselnde oder unklare Nutzungsverhältnisse im Raum stehen, selbst eine alleinige Verpflichtung des Eigentümers vor dem (allein) nutzungsberechtigten Mieter rechtsfehlerfrei erfolgen kann (BayVGH, B. v. 26.2.2007 - 1 ZB 06.2296 - juris). So wie in bestimmten Konstellationen in erster Linie der Eigentümer in der Lage sein wird, die Gefahr möglichst effektiv und dauerhaft zu beseitigen, so ist es vorliegend in erster Linie am Antragsteller als Hauptmieter, unzulässige Nutzungen seines Untermieters zu unterbinden. Der Hauptmieter hat seinen Untermieter selbst bestimmt und damit naturgemäß den besten Überblick über die zugrundeliegenden Rechts- und Personenverhältnisse. Er kann am schnellsten für eine Beendigung des Untermietverhältnisses und für eine zukünftig ordnungsgemäße Wohnnutzung sorgen (vgl. VG Regensburg, U. v. 14.7.2011 - RO 7 K 10.2261 - juris).

Die Auswahlentscheidung schlägt sich auch vollumfänglich im Bescheid nieder, der eine ausführliche Begründung dazu enthält, wieso der Antragsteller mit der Anordnung herangezogen wird.

2. Ziffer 2. des Bescheides unterliegt offensichtlich und für den Antragsteller erkennbar einem Schreibversehen, wenn dort verlangt wird, dass der Antragsteller die Wohnung unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen habe. Wie aus dem Zusammenhang mit Ziffer 1., Ziffer 3. und Ziffer 5. des Bescheidtenors und aus der Begründung des Bescheids hervorgeht, wird dem Antragsteller mit Ziffer 2. des Bescheides aufgegeben, die Wohneinheit nach Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen. Dies folgt aus der Verpflichtung in Ziffer 1. des Tenors, die zweckfremde Nutzung zu beenden, an die Ziffer 2. des Tenors ersichtlich anknüpft. Weiter lässt sich dies auch aus den Zeiträumen ablesen, die Ziffer 3. und Ziffer 4. dem Antragsteller für die Erfüllung der Verpflichtungen gewähren und die ersichtlich aufeinander aufbauen: Ziffer 4. verlangt die Wiederzuführung zu Wohnzwecken - die Ziffer 2. im Übrigen ausdrücklich vorschreibt - binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides, wohingegen die Beendigung der zweckfremden Nutzung bereits binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides zu erfolgen hat. Auch die Begründung des Bescheids, die zur Auslegung des Tenors herangezogen werden kann, stellt ausdrücklich klar, worauf Ziffer 2. des Tenors gerichtet ist: Die Antragsgegnerin mache von der Befugnis gemäß Art. 7 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 LStVG Gebrauch, indem die Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung der betreffenden Wohnung sowie deren Wiederzuführung zu Wohnzwecken verlangt wird (S. 11 des Bescheides).

3. Die Zwangsgeldandrohungen, Ziffer 3. und Ziffer 4. des Bescheids, begegnen im Hinblick auf Art. 31 Abs. 1, Abs. 2 VwZVG und Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG keinen Bedenken. Die 6-Wochen-Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung war angesichts der dem Antragsteller zur Verfügung stehenden sofortigen Kündigungsmöglichkeit angemessen. Die Höhe der Zwangsgelder ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Behörde steht innerhalb des gesetzlichen Rahmens (15 Euro bis 50.000 Euro) ein weiter Entscheidungsspielraum zu. Angesichts der im Untermietverhältnis vereinbarten Wohnungsmiete von monatlich € 2.200,-- ist ein Ansatz von jeweils € 5.000,-- nicht zu beanstanden.

Auch ein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags besteht nicht.

Es wird darauf hingewiesen, dass nach Aktenlage bereits unklar ist, ob überhaupt noch ein vertragliches Recht zur Nutzung der Wohnung durch den Untermieter und durch den Antragsteller besteht. Der Hauptmietvertrag zwischen dem Antragsteller und dem Eigentümer der Wohneinheit und damit der Untermietvertrag zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter sind danach ausgelaufen. Letzteres ergibt sich aus dem vorgelegten Nachtrag zum Untermietvertrag vom ... August 2016 (Bl. 11 des Gerichtsakts), wonach das Untermietverhältnis spätestens mit dem Ende des Hauptmietverhältnisses endet. Das Hauptmietverhältnis war bis zum ... September 2016 befristet und wurde zusätzlich durch den Eigentümer gekündigt. Der Bevollmächtigte des Antragstellers teilte auf Nachfrage der Antragsgegnerin lediglich mit, dass ihm nicht bekannt sei, ob der Untermieter die Kündigung des Antragstellers akzeptiert habe (Bl. 448 des Behördenakts). Zu einem Fortbestand des Hauptmietverhältnisses äußerten sich entgegen den im behördlichen Verfahren (Art. 26 Abs. 2 BayVwVfG, Art. 4 Satz 1 ZwEWG) bestehenden Mitwirkungspflichten weder der Antragsteller selbst noch sein Bevollmächtigter.

Unabhängig davon erging gegenüber dem Untermieter eine eigene Nutzungsuntersagung (Bl. 482ff. des Behördenakts, Verfahrensgegenstand in der Streitsache M 9 K 16.4248). Damit wurde das Vollstreckungshindernis, das ansonsten daraus resultieren könnte, dass der Antragsteller infolge privatrechtlicher Bindungen aus einem vermeintlich fortbestehenden Untermietvertrag rechtlich nicht in der Lage ist, die zweckfremde Nutzung unverzüglich (vgl. Ziffer 1. des Tenors) einzustellen, durch eine entsprechende öffentlich-rechtliche Anordnung beseitigt (vgl. BayVGH, B. v. 20.1.2016 - 9 CS 15.1973 - juris). Dass die Kammer im Eilverfahren M 9 S 16.4422 des Untermieters gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom ... August 2016 mit Beschluss vom ... Oktober 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage bezüglich Ziffer 3. des Tenors anordnete, steht dem nicht entgegen, da die sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung (Ziffer 1. und Ziffer 2. des Tenors) davon unberührt bleibt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung aus §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, 2 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3, 1.5 Streitwertkatalog. Das Gericht setzt die sich aus dem Untermietvertrag ergebenden € 2.200,-- Monatsmiete als Mindestbetrag dessen an, was als „wirtschaftlich günstigere Nutzung“ i. S. d. Nr. 56.6.3. Streitwertkatalog zu erwarten ist.

I.

Die Berufung wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass Ziffer I. des Urteils des Verwaltungsgerichts München vom 11. Oktober 2012 wie folgt gefasst wird:

„I.

Der Bescheid des Landratsamts B.-T. vom 3. Mai 2012 wird in den Ziffern 2. und 6. aufgehoben.“

II.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin wendet sich gegen eine an sie als Eigentümerin des zu gewerblichen Zwecken genehmigten Gebäudes auf dem Grundstück Fl. Nr. 562/1 Gemarkung E. gerichtete Duldungsanordnung, die der Beklagte mit der an die Mieterin adressierten Nutzungsuntersagung verbunden hat.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet E.“‚ den die beigeladene Gemeinde für einen Teilbereich des heutigen Plangebiets im Jahr 1980 in Kraft gesetzt hatte. In seiner Sitzung vom 18. November 2003 beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen, den Bebauungsplan mit den inzwischen erfolgten räumlichen Erweiterungen und Änderungen insgesamt neu aufzustellen. Die Bekanntmachung erfolgte am 27. Mai 2004.

Im Rahmen von bauaufsichtlichen Kontrollen am 27. Februar und 15. März 2012 stellte das Landratsamt fest, dass durch Überbauung der nach den Bauplänen als Ersatzteillager genehmigten Räume im Obergeschoss mindestens acht Zimmer entstanden seien, in denen eine gewerblich tätige Mieterin (Rohrleitungsbau-Firma) eigene Arbeitnehmer unterbringe; die Zimmer seien mit jeweils 3 bis 4 Schlafplätzen, mit Kühlschränken und elektrischen Kochplatten ausgestattet. Der für Wohnräume erforderliche erste Rettungsweg sei nicht bauordnungsgemäß ausgestaltet, ein zweiter Rettungsweg fehle ganz.

Mit Bescheid vom 3. Mai 2012 wurde der Mieterin unter Androhung von Zwangsgeldern aufgegeben, die Nutzung der Räume im Obergeschoss zu Wohnzwecken zu unterlassen (Nr. 1 und 5). Die Klägerin und Eigentümerin des Gebäudes wurde im gleichen Bescheid verpflichtet, die Nutzungsuntersagung unter Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 1.000 Euro zu dulden (Nr. 2 und 6). Die Kosten des Bescheids wurden der Mieterin auferlegt (Nr. 7). Die Wohnnutzungen seien nicht nur ohne entsprechende Baugenehmigung und damit formell illegal aufgenommen worden, sondern verstießen auch gegen materielles Baurecht, weil die Vermietung von Wohnräumen in einem Gewerbegebiet generell unzulässig sei. Außerdem bestünden gravierende, näher bezeichnete Brandschutzmängel, insbesondere fehle ein ausreichender zweiter Rettungsweg. Als Adressat der im Wege einer Ermessensentscheidung verfügten Nutzungsuntersagung sei die Handlungsstörerin (Mieterin) ausgewählt worden, weil sie durch eigenes Handeln die rechtswidrige Nutzung der Räume schnellstmöglich aufgeben und damit die Gefahr für die dort wohnenden Mitarbeiter abwenden könne. Die Duldungsanordnung sei in sinngemäßer Anwendung von Art. 76 BayBO verfügt worden, um den Vollzug der Nutzungsuntersagung nicht an privatrechtlichen Hinderungsgründen scheitern zu lassen.

Das Verwaltungsgericht München gab den Anfechtungsklagen der Klägerin (M 11 K 12.2708) und ihrer Mieterin (M 11 K 12.2710), die beide nach den jeweils in der mündlichen Verhandlung gestellten Klageanträgen auf umfassende Aufhebung des Bescheids vom 3. Mai 2012 gerichtet waren, mit Urteilen vom 11. Oktober 2012 statt. Zum einen sei die Funktionslosigkeit der Festsetzung „Gewerbegebiet“ verkannt worden‚ zum anderen lasse das erarbeitete Sanierungskonzept keine nachvollziehbaren sachlichen Gründe für das dort vorgesehene abgestufte Vorgehen gegen die unerlaubten Wohnnutzungen erkennen. Eine Teilaufhebung lediglich der gegenüber der Klägerin ausgesprochenen Duldungsanordnung sei nicht möglich, weil sie mit der ebenfalls rechtswidrigen Nutzungsuntersagung „in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang“ stehe.

Der Beklagte begründet seine vom Verwaltungsgerichtshof zugelassene Berufung insbesondere damit‚ dass die im Gebäude der Klägerin festgestellte Wohnnutzung entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO widerspreche und daher rechtsfehlerfrei zum Gegenstand der Duldungsverfügung „in Verbindung mit der gegen die Mieterin verfügten Nutzungsuntersagung“ habe gemacht werden können. Unrichtig sei die Annahme eines sachlich untrennbaren Zusammenhangs zwischen Nutzungsuntersagung und Duldungsanordnung; die Klägerin sei bereits nicht Adressat der ersteren und werde dadurch auch nicht beschwert‚ weshalb eine Aufhebung des streitgegenständlichen Bescheids insoweit ausscheide.

Der Beklagte beantragt‚

das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 11. Oktober 2012 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt‚

die Berufung zurückzuweisen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat mit Urteil vom gleichen Tage (BayVGH, U. v. 16.2.2015 - 1 B 13. 648 -) das der Klage der Mieterin stattgebende Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 11. Oktober 2012 insgesamt aufgehoben. Die Nutzung der Räume als Unterkünfte für Arbeitnehmer entspreche nicht dem Charakter des wirksam festgesetzten und auch durch die Aufnahme zahlreicher Wohnnutzungen nicht funktionslos gewordenen Gewerbegebiets. Eine Aufhebung der Duldungsanordnung im Klageverfahren der Mieterin komme schon deswegen nicht in Betracht‚ weil sie hierdurch nicht beschwert sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs‚ hier insbesondere auf die Niederschrift über die Ortsbesichtigung und die mündliche Verhandlung‚ Bezug genommen.

Streitgegenstand im Berufungsverfahren ist der Bescheid vom 3. Mai 2012 (ergänzt um die mit Schreiben der Landesanwaltschaft Bayern vom 8. Mai 2014 nachgeholten Ermessenserwägungen) in seinen an die Klägerin gerichteten Anordnungen Nr. 2 (Nutzungsuntersagung) und Nr. 6 (Androhung eines Zwangsgeldes). Eine Auslegung des Klagebegehrens vor dem Hintergrund der Verpflichtung des Gerichts‚ auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken (§ 86 Abs. 3 VwGO)‚ und des wohlverstandenen Interesses der Klägerin ergibt‚ dass - trotz des in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gestellten und auf umfassende Aufhebung gerichteten Klageantrags, an den das Gericht nicht gebunden war (vgl. § 88 VwGO) - ausschließlich die an die Klägerin gerichtete zwangsgeldbewehrte Duldungsanordnung im Bescheid vom 3. Mai 2012 angefochten werden sollte‚ nicht hingegen die an die Mieterin des Gebäudes gerichtete Nutzungsuntersagung mit den darauf bezogenen Zwangsgeldandrohungen (Nr. 1‚ 5 des Bescheids). Insoweit fehlt es bereits an der für eine zulässige Klage erforderlichen Beschwer der Klägerin. Der vom Verwaltungsgericht angenommene „untrennbare sachliche Zusammenhang“ zwischen Nutzungsuntersagung mit Duldungsanordnung besteht nicht. Die Mieterin hat im Übrigen den sie belastenden Teil des Bescheids mit eigener Klage (M 11 K 12.2710; BayVGH, U. v. 16.2.2015, a. a. O.) angefochten. In der mündlichen Verhandlung am 10. Februar 2015 hat die Klägerin diese Auslegung ihres Klagebegehrens bestätigt.

Nachdem das Verwaltungsgericht also in seinem der Klage stattgebenden Urteil über das Klagebegehren hinausgegangen ist und auch die Nutzungsuntersagung (mit den dazu gehörigen Zwangsgeldandrohungen) aufgehoben hat‚ konnte die „überschießende“ Tenorierung keinen Bestand haben; dem trägt die Neufassung des Tenors des verwaltungsgerichtlichen Urteils Rechnung.

Die zulässige Berufung des Beklagten‚ die sich demnach gegen die Aufhebung der den Streitgegenstand bildenden Ziffern 2 und 6 des Bescheids richtet‚ ist unbegründet. Denn die Duldungsanordnung und die sich auf sie beziehende Zwangsgeldandrohung sind rechtswidrig und damit aufzuheben. Die Duldungsanordnung ist nicht erforderlich, weil es ihrer zur Vollziehung der (rechtmäßigen) Nutzungsuntersagung gegenüber der Mieterin nicht bedarf.

1. In Ermangelung einer ausdrücklichen bauordnungsrechtlichen Befugnisnorm für eine Duldungsanordnung kommt weder ein allgemeiner sicherheitsrechtlicher Grundsatz noch die allgemeine Rechtsgrundlage des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BayBO zur Anwendung‚ sondern nur die Befugnisnorm für die bauaufsichtliche Maßnahme‚ um deren Durchsetzung es geht, im vorliegenden Fall also Art. 76 Satz 2 BayBO für den Erlass der Duldungsanordnung (BayVGH‚ B. v. 16.4.2007 - 14 CS 07.275 - juris‚ für eine Duldungsanordnung im Hinblick auf eine Beseitigungsverfügung). Art. 76 BayBO soll als Minus auch die Befugnisnorm für die Anordnung an einen Dritten mitumfassen‚ die Beseitigungsanordnung bzw. Nutzungsuntersagung zu dulden (König‚ Baurecht Bayern‚ 5. Aufl. 2015‚ Rn. 891; aA: ThürOVG‚ B. v. 27.2.1997 - 1 EO 235/96 - DÖV 1997‚ 555: Die speziellen bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu Beseitigungsgebot und Nutzungsverbot lassen keine privatrechtsgestaltenden Regelungen zu‚ so dass die allgemeine Eingriffsbefugnis zum Zuge kommt; vgl. a. BVerwG‚ B. v. 13.7.1994 - 4 B 129.94 - NVwZ 1995‚ 272).

2. Ungeachtet der Frage nach der zutreffenden Rechtsgrundlage bedarf es jedenfalls einer Duldungsanordnung zur Durchsetzung des bauordnungsrechtlichen Vollzugs der Nutzungsuntersagung nur dann‚ wenn der zur Duldung Verpflichtete die Vollstreckung aus rechtlichen Gründen zu verhindern vermag. In dieser Situation sollen die sich aus dem privatrechtlichen Verhältnis ergebenden rechtlichen Möglichkeiten dritter Personen ausgeschaltet werden‚ um den Vollzug nicht zu gefährden.

2.1 Eine derartige Situation besteht jedoch im vorliegenden Fall‚ in dem einem Mieter die Nutzung von ihm angemieteter Räume untersagt wird‚ nicht. Untersagt die Behörde ihm gegenüber eine bestimmte Nutzung, ist eine Duldungsanordnung gegenüber dem Eigentümer zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung grundsätzlich nicht erforderlich‚ weil das bloße Nichtbenutzen einer baulichen Anlage nicht geeignet ist‚ die Rechtsstellung des Grundstückseigentümers nachteilig zu berühren (BayVGH‚ B. v. 9.6.1986 - Nr. 2 CS 85 A.1564 - BayVBl 1986‚ 563; OVG NW‚ B. v. 24.11.1988 - 7 B 2677/88 - juris Rn. 18; Decker in Simon/Busse‚ BayBO‚ Stand; Oktober 2014‚ Art. 76 Rn. 430; Schwarzer/König‚ BayBO‚ 4. Aufl. 2012‚ Art. 76 Rn. 36; Jäde‚ Bayerisches Bauordnungsrecht 2013‚ Rn. 495; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2015‚ Art. 76 Rn. 173; Kraus, Bauaufsichtliches Einschreiten, S. 130, 9.3). Die tatsächliche Aufgabe einer vertraglich eingeräumten Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes ist nicht geeignet‚ die Rechtsstellung des Grundeigentümers nachteilig zu berühren. Insoweit besteht ein grundsätzlicher Unterschied zur Anordnung der Beseitigung eines Gebäudes; hierbei wird nämlich das Grundeigentum unmittelbar dadurch betroffen‚ dass eine zum Grundstücksbestandteil gewordene bauliche Anlage vom Mieter zu entfernen ist. Die Nutzuntersagung zielt dagegen auf ein schlichtes Unterlassen (vgl. Jäde a. a. O.)‚ neben der die Anordnung einer Duldung weder erforderlich noch möglich ist‚ denn der Grundeigentümer kann den Mieter ohnehin nicht daran hindern‚ die Anordnung zu befolgen.

2.2 Es liegt auch - anders als der Beklagte vorträgt - keine der Situationen vor‚ in denen ausnahmsweise die Rechtsstellung des vermietenden Grundeigentümers‚ hier also der Klägerin‚ durch den Erlass einer Nutzungsuntersagung nachteilig berührt sein kann. Insbesondere wird durch die an die Mieterin gerichtete Nutzungsuntersagung das der Eigentümerin zustehende Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Gegenständen nicht gefährdet; denn der Bescheid verpflichtet die Mieterin lediglich zur Aufgabe der Wohnnutzung der Räume‚ nicht aber zur Räumung der vorhandenen Einrichtungsgegenstände‚ die dort ohne weiteres belassen werden können‚ um sie etwa im Rahmen einer erlaubten, nicht wohnähnlichen Nutzung nutzen zu können. Die Nutzungsuntersagung gibt der Mieterin nicht auf, Einrichtungsgegenstände unter Gefährdung des Vermieterpfandrechts aus den Mieträumen zu entfernen.

Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür‚ dass das Grundstück im Rahmen des Vollzugs der Nutzungsuntersagung im Wege des unmittelbaren Zwangs von Vertretern der Bauaufsichtsbehörde zwangsweise betreten werden müsste; der Vortrag des Beklagten‚ dies sei möglichlicherweise zur Versiegelung von Räumen erforderlich‚ geht in der vorliegenden Konstellation ins Leere. Dabei kann dahinstehen, ob eine Versiegelung (vgl. Art. 75 Abs. 2 BayBO) nur zur Durchsetzung einer Baueinstellung, dagegen nicht zur Durchsetzung einer Nutzungsuntersagung zulässig ist (so Schwarzer/König, a. a. O., Art. 75 Rn. 11; offen gelassen: BayVGH, B. v. 26.2.1987 - 15 CS 87.00142 - BayVBl 1987, 437). Jedenfalls wäre eine Versiegelung im vorliegenden Fall schon deshalb unverhältnismäßig‚ weil die Verwendung der Räume zu gewerblichen Zwecken nach wie vor zulässig ist und nur zu Wohnzwecken untersagt wurde. Schließlich ist die Klägerin auch nicht vertraglich berechtigt‚ von der Mieterin die Fortführung der untersagten Nutzung zu verlangen.

Liegen einer Vollstreckung der Nutzungsuntersagung aber keine rechtlichen Hindernisse aus der Sphäre der Klägerin im Wege‚ käme eine Duldungsanordnung allenfalls für den hier nicht anzunehmenden Fall in Betracht‚ dass mit einem tatsächlichen Widerstand der Eigentümerin gegen die Vollstreckung zu rechnen wäre (vgl. Michl, Zur Entbehrlichkeit der sicherheitsrechtlichen Duldungsverfügung‚ NVwZ 2014‚ 1206‚ 1208: Duldungsverfügung als privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt in aller Regel überflüssig). Sollte sich die Klägerin nach Nutzungsaufgabe durch ihre derzeitige Mieterin zu einer neuerlichen Überlassung der Räume zu Wohnzwecken an Dritte veranlasst sehen‚ so käme auch eine an sie als Handlungsstörerin gerichtete (vorbeugende) Nutzungsuntersagung in Betracht (vgl. hierzu: BayVGH‚ U. v. 13.2.2015 - 1 B 13.646 -). Derzeit bestehen hierfür allerdings keine Anhaltspunkte.

3. Der mit seinem Rechtsmittel unterlegene Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst‚ weil sie keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. § 162 Abs. 3‚ § 154 Abs. 3 VwGO).

Die Kostenentscheidung ist gemäß § 167 VwGO i. V. m. § 708 ff. für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass ein ihm gegenüber ergangener zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid vom 20. Oktober 2015 rechtswidrig gewesen ist.

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 20. Oktober 2015, Gz. S-III-W/BS 124, gab die Beklagte dem Kläger auf, die Nutzung der bescheidgegenständlichen Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), drohte ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 7.500 an für den Fall, dass der Anordnung in Ziffer 1. nicht binnen zwei Monaten ab Zustellung des Bescheid nachgekommen wird (Ziffer 2.) und ordnete unter Ziffer 3. des Bescheids die sofortige Vollziehung von Ziffer 1. des Bescheids an.

Wegen des Bescheidinhalts wird auf diesen Bezug genommen, § 117 Abs. 3 VwGO.

Mit Klage vom 19. November 2015 beantragte der Kläger zunächst, den Bescheid aufzuheben. Nachdem die Kammer mit Beschluss vom 4. Februar 2016 - M 9 S. 15.5264 - BA den zugehörigen Eilantrag abgelehnt hatte, begründete der Kläger die Klage mit Schriftsatz vom 7. Februar 2016 wie folgt: Der Kläger sei nicht der richtige Adressat für die Anordnung. Er sei zwar Hauptmieter der Wohnung, habe diese aber an einen Untermieter weitervermietet. Im Untermietverhältnis sei Letzterem ausdrücklich untersagt worden, die Wohnung zweckfremd zu nutzen. Ob dies dennoch geschehen sei, sei dem Kläger nicht bekannt, eine Gestattung sei nicht erfolgt. Der Eigentümer habe die Untervermietung genehmigt; der Kläger sei dazu kraft seiner Verfügungsbefugnis auch berechtigt. Der Kläger selbst nutze die Wohnung nicht zweckfremd und müsse sich eine etwaige zweckfremde Nutzung seines Untermieters auch nicht zurechnen lassen. Aus den Ermittlungen der Beklagten ergebe sich die Verantwortung des Klägers nicht; er sei auch nicht mittelbarer Handlungsstörer, da der Untermieter nicht in seinem Auftrag handle. Dem Kläger sei eine Mitwirkung nach Art. 24 Abs. 1 BayVwVfG unzumutbar gewesen, da parallel ein Verfahren nach OWiG gelaufen sei und er dort zu Recht von seinem Verweigerungsrecht nach § 136 Abs. 1 Satz 2 StPO i.V.m. §§ 55 OWiG hätte Gebrauch machen dürfen; aus der Parallelität der Verfahren dürfe kein Nachteil entstehen. Es werde im Übrigen bestritten, dass überhaupt eine zweckfremde Nutzung vorliege. Die Anordnung sei weiter unbestimmt, weil nicht klar sei, welche Handlungen dem Untermieter gegenüber vom Kläger verlangt seien; es bleibe unklar, ob eine Kündigung ausreiche oder ein Räumungsprozess geführt werden müsse. Im letzteren Fall sei auch die Frist zu kurz.

Einen Untermietvertrag legte der Kläger weder in seiner Antragsnoch in seiner Klagebegründung vor.

Die Beklagte stellte mit Schriftsatz vom 29. März 2016 Antrag auf Klageabweisung.

Das OWi-Verfahren und das Verwaltungsverfahren stünden parallel nebeneinander. Es sei nicht möglich, im OWi-Verfahren die Aussage zu verweigern - was isoliert zulässig sei - und parallel im Verwaltungsverfahren von Mitwirkungspflichten verschont zu bleiben. Dies gelte umso mehr, wenn es sich - wie vorliegend - um Tatsachen aus der Sphäre des Klägers handle; bereits nach allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Grundsätzen habe er diese offenzulegen. Im Falle einer Weigerung müsse er das Risiko einer für ihn ungünstigen Tatsachenwürdigung im für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt der Sachentscheidung durch Bescheid tragen. Die Anordnung sei auch nicht unbestimmt; vielmehr sei es bereits aus Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten nur möglich, ein Ziel festzulegen, das der Kläger durch eigene und von ihm gewählte Maßnahmen erreichen müsse und dürfe.

Als Anlage war diesem Schriftsatz ein Schreiben der Staatsanwaltschaft München I beigegeben, wonach der Kläger im Laufe eines Zivilprozesses eine Untervermietung in derselben Personenkonstellation bestritten habe, was den Verdacht eines Prozessbetrugs begründe. Deshalb werde nun ermittelt.

Am 10. März 2016 begründete der Klägerbevollmächtigte seine Beschwerde zum Bayerischen Verwaltungsgerichtshof gegen den Beschluss der Kammer vom 4. Februar 2016 - M 9 S. 15.5264 - BA. Im Zuge dessen legte er erstmals einen Untermietvertrag über ein zwischen dem Kläger und seinem Untermieter bestehendes Mietverhältnis vor. Dieser Untermietvertrag datiert vom 30. Dezember 2013.

Die Beklagte erwiderte auf die Beschwerde mit Schriftsatz vom 29. März 2016.

Am 15. April 2016 setzte sich die mit der Beschwerde befasste Berichterstatterin am Bayerischen Verwaltungsgerichtshof telefonisch mit der Beklagten in Verbindung und erläuterte dieser ihre vorläufige Rechtsauffassung (Bl. 357 d. BA).

Daraufhin teilte die Beklagte mit Schriftsatz vom 4. Mai 2016 mit, dass der streitgegenständliche Bescheid aufgrund richterlichen Hinweises des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs mit Bescheid vom 22. April 2016 aufgehoben worden sei. Im Zeitpunkt des Erlasses des streitgegenständlichen Bescheids habe die Beklagte aber noch von der Störereigenschaft des Klägers ausgehen können, weswegen der Kläger zum jedenfalls überwiegenden Teil die Kosten tragen müsse Mit Schriftsatz vom 7. Mai 2016 änderte der Klägerbevollmächtigte daraufhin seinen Antrag und präzisierte ihn weiter im Zuge der mündlichen Verhandlung vom 15. Februar 2017. Er beantragt nunmehr, festzustellen, dass der Bescheid der Beklagten vom 20. Oktober 2015 rechtswidrig war mit der Maßgabe, dass für den Zeitpunkt der Rechtswidrigkeit auf den 29. März 2016 abzustellen ist.

Das Fortsetzungsfeststellungsinteresse ergebe sich aus der bestehenden Wiederholungsgefahr. Die Voraussetzung einer derartigen Gefahr, dass unter im Wesentlichen unveränderten tatsächlichen und rechtlichen Umständen ein gleichartiger Verwaltungsakt ergehen wird, sei gegeben, da der Kläger noch weitere Wohnungen besitze und deshalb zweckentfremdungsrechtliche Anordnungen der Beklagten befürchte. Darüber hinaus beabsichtige der Kläger, wegen der rechtswidrigen Nutzungsuntersagung Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte geltend zu machen. Der Kläger habe angesichts der drohenden bzw. fällig gestellten Zwangsgelder das Untermietverhältnis gekündigt; dieses sei bis 14. September 2016 befristet gewesen, womit dem Kläger Mieteinnahmen i.H.v. EUR 6.600 entgangen seien. Nachdem die Nutzungsuntersagung dem Kläger gegenüber unwirksam gewesen sei, habe nur deshalb Veranlassung bestanden, das Untermietverhältnis zu kündigen, weil die Beklagte eine rechtswidrige Grundverfügung vollstreckt habe. Auch ein drohendes OWiG-Verfahren begründe ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Auf ihre Ausführungen wird Bezug genommen.

Am 24. Mai 2016 stellte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof das Beschwerdeverfahren ein (BayVGH, B.v. 24.5.2016 - 12 CS 16.347 - BA). Auf den Inhalt dieses Beschlusses wird Bezug genommen, § 117 Abs. 3 VwGO.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogenen Behördenakten.

Die Klage ist unzulässig.

Der Kläger hat kein berechtigtes Interesse an der Feststellung, dass der aufgehobene - und damit erledigte, Art. 43 Abs. 2 BayVwVfG - Bescheid vom20. Oktober 2015 rechtswidrig gewesen ist, § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO.

Für das berechtigte Interesse an der begehrten Feststellung genügt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts grundsätzlich jedes nach Lage des Falles anzunehmende schutzwürdige Interesse rechtlicher, wirtschaftliche oder ideeller Art, wobei sich bestimmte Hauptfallgruppen herausgebildet haben, bei deren Vorliegen regelmäßig ein berechtigtes Feststellungsinteresse zu bejahen ist; für die Festlegung, ob ein derartiges Feststellungsinteresse gegeben ist, ist auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen (BVerwG, B.v. 24.10.2006 - 6 B 61/06 - juris; U.v. 16.5.2013 - 8 C 14/12 - juris; Eyermann, VwGO, Stand: 14. Auflage 2014, § 113 Rn. 84, 86). Im danach maßgeblichen Zeitpunkt der hiesigen Entscheidung ist weder unter dem Aspekt einer Wiederholungsgefahr (1.) noch unter dem Aspekt der Vorbereitung eines Amtshaftungs- oder Entschädigungsanspruchs (2.) ein derartiges Feststellungsinteresse erkennbar.

1. Versteht man den klägerischen Vortrag dahingehend, dass er für das streitgegenständliche Objekt eine Wiederholungsgefahr dergestalt befürchtet, dass ein weiterer zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid ergehen könnte, der ihn wiederum - aus Sicht des Bevollmächtigten: fälschlicherweise - als Störer in Anspruch nimmt, so besteht bereits deswegen kein Feststellungsinteresse, weil dieser befürchtete Bescheid zwischenzeitlich erlassen worden ist. Die Beklagte ordnete dem Kläger gegenüber mit Bescheid vom 17. August 2016 - bezogen auf die streitgegenständliche Wohneinheit - erneut an, die Überlassung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. Dieser Bescheid wurde vonseiten des Klägers auch bereits angefochten und ist Streitgegenstand der Verfahren M 9 S. 16.4695 und M 9 K 16.4276 vor der hiesigen Kammer. Die behauptete Wiederholungsgefahr hat sich für diesen Einzelfall also bereits realisiert. Damit besteht für die hiesige Klage kein Feststellungsinteresse mehr. Denn eine Wiederholungsgefahr - so sie vorliegt - begründet ein berechtigtes Feststellungsinteresse gerade deshalb, weil die gerichtliche Feststellung den Beteiligten eine Richtschnur für ihr künftiges Verhalten bieten soll. Sie ist mit anderen Worten von der Erwartung getragen, dass eine Behörde von dem Erlass des erwarteten Verwaltungsaktes Abstand nehmen wird, wenn das Gericht feststellt, dass der erledigte Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist. Diese Lenkungswirkung kann ein feststellendes Urteil nicht mehr entfalten, wenn der erwartete Verwaltungsakt bereits erlassen ist. In diesem Fall ist die Feststellung der Rechtswidrigkeit des erledigten Verwaltungsaktes für den Kläger nutzlos, weil der Erlass des Verwaltungsaktes nicht mehr abgewendet werden kann. Er bedarf der Feststellung dann auch deshalb nicht, weil er den zwischenzeitlich erlassenen neuen Verwaltungsakt anfechten kann und muss, um seine Rechte wahrzunehmen (zum Ganzen bspw. OVG LSA, U.v. 24.11.2010 - 3 L 91/10 - juris). Für den neuen Bescheid liegen mittlerweile auch nicht mehr die gleichen tatsächlichen (und rechtlichen) Verhältnisse vor wie in dem für die Beurteilung des erledigten Bescheids maßgeblichen Zeitpunkt - nunmehr wurde ein Untermietverhältnis substantiiert offengelegt -, weswegen ein Feststellungsinteresse ebenfalls ausscheidet (BVerwG, U.v. 16.5.2013 - 8 C 14/12 - juris; Eyermann, VwGO, Stand: 14. Auflage 2014).

Damit ist es, anders als der Bevollmächtigte des Klägers meint, auch von vorn herein irrelevant, ob die Beklagte im Laufe des Beschwerdeverfahrens nach Vorlage des Untermietvertrags zunächst noch an ihrem Bescheid festgehalten habe, was sich in der Beschwerdeerwiderung vom 29. März 2016 manifestiere. Nur ergänzend wird deshalb darauf hingewiesen, dass die Beklagte nicht gehalten war, sofort nach Vorlage des Untermietvertrags im Beschwerdeverfahren selbstinitiativ den Bescheid aufzuheben. Eine Behörde darf selbstverständlich einen richterlichen Hinweis abwarten, bevor sie den Kläger, der seinerseits Informationen nur schrittweise und stets nur auf ausdrückliche gerichtliche Aufforderung offengelegt und auf jegliche Anhörungs- und Kontaktversuche der Beklagten nicht reagiert hat, klaglos stellt. Nichts anderes ist vorliegend geschehen: Wie sich aus den Behördenakten (Bl. 357 d. BA) ergibt, wurde die Beklagtenseite von der Berichterstatterin im Beschwerdeverfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof am 15. April 2016 telefonisch über ihre vorläufige Rechtsauffassung informiert. Daraufhin hat die Beklagte am 22. April 2016 und damit unverzüglich den Bescheid aufgehoben.

Weiter wird lediglich ergänzend darauf hingewiesen, dass die Beklagte den Bescheid nach Ansicht der Kammer nicht zwingend hätte aufheben müssen. Auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Zulässigkeit einer Fortsetzungsfeststellungsklage für bestimmte in der Vergangenheit liegende Zeiträume bei Dauerverwaltungsakten (BVerwG, B.v. 5.1.2012 - 8 B 62/11 - juris) - wie vorliegend der Nutzungsuntersagung -wäre eine Ergänzung des Bescheids vom 20. Oktober 2015 um weitere Ermessenserwägungen zur Störerauswahl möglich gewesen. Parallel hätte die Beklagte eine weitere Nutzungsuntersagung gegen den Unter-(ver-)mieter erlassen können, um das wegen des Untermietvertrags allein bestehende Vollstreckungshindernis aus der Welt zu schaffen (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 6.12.2011 - 15 CS 11.2402 - juris). Eine Aufhebung des Bescheids war deshalb keineswegs zwingend.

Sollte der Vortrag dahingehend zu verstehen sein, dass der Kläger auch für andere von ihm angemietete Objekte entsprechende zweckentfremdungsrechtliche Bescheide befürchtet, mithin gleichsam eine „Wiederholungsgefahr im weiten Sinne“ im Raum steht, so kann auch dies kein Fortsetzungsfeststellungsinteresse begründen. Die Frage, ob der Kläger als Hauptmieter Störer sein kann, ist für den jeweiligen Einzelfall zu entscheiden und wurde bzw. wird hinsichtlich des im Streit stehenden Objekts in den Verfahren M 9 S. 16.4695 und M 9 K 16.4276 geklärt; sie bleibt damit „für andere Objekte“ außer Betracht (siehe oben). Als Kritikpunkt des Klägers stand vorliegend weiter die fehlende Berücksichtigung der vor Bescheiderlass und auch während des erstinstanzlichen Eilverfahrens zu Unrecht von ihm nicht offengelegten bzw. substantiierten Tatsache einer Untervermietung des streitgegenständlichen Objekts im Raum. Der Kläger sieht sich mithin im Hinblick auf andere von ihm angemietete Wohneinheiten dadurch gefährdet, dass die Behörde bei aus seiner Sicht unsicherer bzw. unzureichender Sachlage beschwerende Bescheide erlässt. Da diese Unsicherheit aber nur auf seiner fehlenden Mitwirkung beruht(e), kann er daraus für andere Objekte keinen Nutzen ziehen, denn er hätte über das laut Untermietvertrag bereits seit 2013 bestehende Untermietverhältnis aufklären müssen: Die Vorschriften des Art. 4 Satz 1 ZwEWG und des § 12 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum i.d.F. d. Bek. vom 30.12.2013 - ZeS - modifizieren insoweit den Untersuchungsgrundsatz und begründen Mitwirkungs-, Darlegungs- und Beweisführungspflichten (BayVGH, B.v. 9.11.2010 - 12 CS 10.2508 - juris; B.v. 7.1.2015 - 10 C 14.895 - juris). Auch im Einstellungsbeschluss vom 24. Mai 2016 - 12 CS 16.347 - BA hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof klar herausgestellt, dass eine entsprechende Mitwirkungspflicht des Klägers bestand. Wenn die Mitwirkung verweigert wird, so bleibt es der Behörde unbenommen, trotzdem einen Bescheid zu erlassen, da es der Kläger ansonsten in der Hand hätte, durch Nichtoffenlegung von aus seiner Sphäre stammenden Informationen die Rechtsdurchsetzung zu verhindern; mit den Worten des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs im B.v. 24.5.2016 - 12 CS 16.347 - BA „konnte die [Beklagte] aus der Nichtmitwirkung zunächst die entsprechenden für den [Kläger] ungünstigen Schlüsse ziehen“ (vgl. BVerwG, B.v. 11.1.2001 - 4 B 37/00 - juris; B.v. 28.7.2006 - 9 B 3/06 - juris; B.v. 2.2.2015 - 1 WDS-VR 3/14 - juris). Unabhängig davon wäre es bereits als rechtsmissbräuchlich anzusehen, aus diesem Gesichtspunkt heraus die Feststellung einer etwaigen Rechtswidrigkeit des Bescheids zu verfolgen: Ein Feststellungsinteresse dergestalt, dass man - im Hinblick auf andere Objekte - wieder plant, Informationen zurückzuhalten, gleichzeitig aber von Nutzungsuntersagungen auf dementsprechend „zurückgenommener“ Tatsachenbasis verschont bleiben möchte, ist mit Blick auf § 242 BGB nicht anzuerkennen.

Hinsichtlich des Ordnungswidrigkeitenverfahrens gilt dasselbe. Der Kläger ist gehalten, seine Argumente und Verteidigungsmittel im Rahmen der neuen Vorgänge bzw. Gerichtsverfahren geltend zu machen.

2. Auch aus dem Gesichtspunkt der Vorbereitung eines Amtshaftungsprozesses ergibt sich kein Feststellungsinteresse, da ein solcher Prozess offensichtlich aussichtslos wäre (vgl. VG München, U.v. 2.3.2015 - M 8 K 13.4546 - juris m.w.N.; VG Augsburg, U.v. 30.6.2016 - Au 2 K 15.457 - juris). Offensichtliche Aussichtslosigkeit ist dann anzunehmen, wenn ohne eine ins Einzelne gehende Prüfung erkennbar ist, dass der behauptete Schadensersatz- oder Entschädigungsanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt bestehen kann (BVerwG, U.v. 22.1.1998 - 2 C 4.97 - juris; Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 113 Rn. 89). Unabhängig davon, dass im Sinne der sog. Kollegialgerichtsrichtlinie zwar grundsätzlich auf eine Entscheidung in der Hauptsache abzustellen ist (BayVGH, U.v. 17.10.2016 - 9 B 13.1400 - juris), geht sowohl aus dem Beschluss der hiesigen Kammer vom 4. Februar 2016 - M 9 S. 15.5264 - UA als auch aus dem nachfolgenden Einstellungsbeschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 24. Mai 2016 - 12 CS 16.347 - BA klar hervor, dass die Behörde so, wie geschehen, verfahren durfte. Weder eine Amtspflichtverletzung noch ein Verschulden sind unter irgendeinem Gesichtspunkt erkennbar. Weiter wird darauf hingewiesen, dass bereits nicht nachvollziehbar ist, welche Mieteinnahmen wegen der Kündigung des Untermietverhältnisses entgangen sein sollen: Der Untermieter setzt seine zweckfremde Nutzung, soweit ersichtlich, bis heute fort; diese Nutzung ist Gegenstand neuerlicher Bescheide vom 17. August 2016.

Die Kostenfolge beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert wird auf € 13.200,-- festgesetzt.

I.

Der Kläger begehrt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.

Der Antragsteller ist Mieter der Wohneinheit Nr. 72 im ersten Obergeschoss rechts des Anwesens ...-straße 12a. Eigentümer der Wohnung ist Herr ..., wohnhaft in Dubai, von dem der Antragsteller die Wohnung ab ... September 2013 zu Wohnzwecken angemietet hat. Das Mietverhältnis ist laut Aktenlage auf drei Jahre, mithin bis zum ... September 2016, befristet. Der Antragsteller hat die Wohnung seinerseits (unter-) vermietet an Herrn ... Vorgelegt wurde hierzu ein Untermietvertrag (i.F.: UMV) vom ... Dezember 2013, befristet bis zum ... September 2016 (Bl. 8f. des Gerichtsakts). Ausweislich § 1 Nr. 4 Satz 2 UMV erfolgt die Vermietung zu Wohnzwecken. Mit § 4 Nr. 3 Satz 1 UMV wurde dem Untermieter ausdrücklich untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass der Untermieter die Mietsache nachweislich zweckentfremdet, berechtigt § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV den Vermieter zur sofortigen fristlosen Kündigung. Das Untermietverhältnis wurde durch den Antragsteller mit Schreiben vom ... März 2016 zum ... Juni 2016 gekündigt (Bl. 376 des Behördenakts). Am ... August 2016 vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Untermietverhältnis über den ... September 2016 hinaus fortgeführt werde, spätestens mit Ende des Hauptmietverhältnisses aber ende (Bl. 11 des Gerichtsakts).

Dem Antragsteller wurde mit Bescheid vom ... Oktober 2015 aufgegeben, die Nutzung der genannten Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. In einem gegen diesen Bescheid geführten Eilverfahren, Aktenzeichen M 9 S 15.5264, lehnte die Kammer den Eilantrag des Antragstellers ab (Bl. 236ff. des Behördenakts). Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof wurde das Verfahren mit Beschluss vom ... Mai 2016, Aktenzeichen 12 CS 16.347, eingestellt, nachdem die Antragsgegnerin den Bescheid aufgehoben hatte. Die Kosten wurden gegeneinander aufgehoben, da zwar die Antragsgegnerin den Bescheid aufgehoben hatte, dies aber nur dem Umstand geschuldet war, dass das oben angeführte Untermietverhältnis erst im Beschwerdeverfahren nachgewiesen wurde (Bl. 440ff. des Behördenakts).

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom ... August 2016 gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller (erneut) auf, die Überlassung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), sprach die Verpflichtung des Antragstellers aus, die Wohneinheit unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung [sic!] wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziffer 2.), drohte je ein Zwangsgeld in Höhe von € 5.000,-- für die Fälle an, dass der Antragsteller Ziffer 1. des Bescheides nicht binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides (Ziffer 3.) bzw. Ziffer 2. des Bescheides nicht binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides nachkomme (Ziffer 4.) und ordnete die sofortige Vollziehung der Ziffern 1. und 2. des Bescheides an (Ziffer 5.).

Den Angaben des mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags zufolge sei dem Antragsteller eine Untervermietung nur an „Freunde + Bekannte + Gäste“ gestattet (§ 8 Nr. 8.2 des Mietvertrages). Eine gewerbliche Untervermietung der Wohnung sei ausdrücklich nicht gestattet. Der betreffende Wohnraum sei dem widersprechend seit Beginn des Mietverhältnisses nie selbst durch den Antragsteller oder durch seinen Untermieter bewohnt worden, sondern werde an wechselnde Personen aus dem arabischsprachigen Raum zur jeweils kurzfristigen Nutzung untervermietet. Der Antragsteller sei auch der richtige Adressat der Anordnungen. Zwar erfolge die Störung in Form der zweckfremden Nutzung nicht durch ihn unmittelbar, er sei aber Zweckveranlasser der Störung und somit auch Handlungsstörer. Der Antragsteller als Hauptmieter und sein Untermieter bildeten eine natürliche Einheit und seien beide für die zweckfremde Nutzung verantwortlich. Der Antragsteller dulde die Zweckentfremdung wissentlich seit dem Jahr 2014 ohne hiergegen einzuschreiten, insbesondere, ohne die zur Verfügung stehenden mietvertraglichen Möglichkeiten, die rechtswidrige Nutzung abzustellen, zu ergreifen. Die am ... März 2016 erfolgte Kündigung sei zu unbestimmt gewesen, zudem habe der Antragsteller - soweit ersichtlich - keine Maßnahmen zu ihrer rechtlichen Durchsetzung ergriffen. Nachfragen seitens der Antragsgegnerin seien unbeantwortet geblieben. Das Untermietverhältnis bestehe offensichtlich nach wie vor fort. Zur effektiven Gefahrenabwehr sei auch der Antragsteller zu verpflichten gewesen, seine Einbeziehung als mittelbarer Verursacher statthaft. Im Übrigen, insbesondere zu den Nachweisen über die umfangreichen Ermittlungen der Antragsgegnerin - auch im Rahmen von Ortsterminen - hinsichtlich der fortwährenden zweckentfremdenden Nutzung, wird auf die Begründung des Bescheids Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Der Antragsteller persönlich hat mit Schriftsatz vom ... September 2016 Klage gegen den Bescheid erhoben. Sein im hiesigen Verfahren Bevollmächtigter beantragt,

die aufschiebende Wirkung der Klage vom ... September 2016, M 9 K 16.4276, gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom ... August 2016, wiederherzustellen.

Gegenüber der Sachlage im Verfahren M 9 S 15.5263 [sic!] habe sich nichts geändert, es werde auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen. Der Antragsteller sei weiterhin Mieter der betreffenden Wohnung und habe diese erlaubt untervermietet. Nur der Untermieter sei richtiger Adressat einer etwaigen Untersagungsverfügung. Der Antragsteller nutze die Wohnung selbst nicht zweckfremd, habe keine entsprechenden Verträge mit Kurzzeitnutzern abgeschlossen und erhalte kein Entgelt für eine zweckfremde Nutzung. Die Zweckentfremdung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Antragstellers. Er sei aufgrund des Untermietvertrages privatrechtlich gebunden und daran gehindert, die Nutzung durch den Untermieter unverzüglich einzustellen, es bestehe ein Vollstreckungshindernis. Eine Duldungsanordnung gegenüber dem Antragsteller bzw. eine weitere Nutzungsuntersagung gegen den Endmieter seien nicht erfolgt. Das angedrohte Zwangsgeld sei zu hoch, begründende Ausführungen dafür fehlten im Bescheid.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Der Bescheid sei richtigerweise an den Antragsteller als Handlungsstörer gerichtet worden. Die Behauptung, die zweckfremde Nutzung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Antragstellers, sei unzutreffend und unglaubwürdig. Dem Antragsteller sei spätestens seit dem Jahr 2014 bekannt, dass der Untermieter die Wohnung zweckfremd nutze, wie der Bescheid ausführlich darlege. Die Antragsgegnerin habe den Antragsteller mehrfach angeschrieben und über die zweckfremde Nutzung informiert. Weiter sei aufgrund der zweckfremden Nutzung bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid gegen ihn erlassen worden. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken sei zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren gewesen. Zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter habe im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags zudem bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der ... Straße 223b bestanden, wie sich aus den Anlagen zur Klagebegründung im Verfahren M 9 K 16.4641 ergebe. Dem Antragsteller musste sich daher aufdrängen, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutze. Es sei davon auszugehen, dass der Antragsteller die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Er leiste damit einen eigenen Verursachungsbeitrag. Ein Vollstreckungshindernis bestehe nicht, gegenüber dem Untermieter sei eine eigene Nutzungsuntersagung erlassen worden. Die Zwangsgeldhöhe sei nicht zu beanstanden. Eine Begründung für die geschätzte Höhe des wirtschaftlichen Interesses sei regelmäßig nicht erforderlich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und die beigezogenen Behördenakten, auch im Klageverfahren, Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Der Antrag ist nach Auslegung, § 122 Abs. 1, § 86 Abs. 1 Satz 2, § 88 VwGO darauf gerichtet, sowohl gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 5. des Bescheids vorzugehen als auch darauf, die Anordnung der aufschiebenden Wirkung im Hinblick auf Ziffer 3. und 4. des Bescheids zu erreichen. Zwar hat der Antragsteller ausdrücklich nur die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage begehrt, er trägt aber in seiner Antragsbegründung auch ausführlich zur Unzulässigkeit der Zwangsgeldandrohung vor, weswegen davon auszugehen ist, dass er sich auch gegen die Wirkungen des Art. 21a VwZVG wenden wollte.

Nach § 80 Abs. 1 VwGO haben Anfechtungsklagen grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Diese entfällt nur ausnahmsweise u. a. in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO, wenn der Entfall der aufschiebenden Wirkung durch Bundes- oder Landesrecht vorgeschrieben ist oder wenn die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen hat, besonders angeordnet wird. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 3 die aufschiebende Wirkung der Klage ganz oder teilweise anordnen, im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 4 ganz oder teilweise wiederherstellen, wenn es im Wege einer eigenen Ermessensentscheidung zum Ergebnis kommt, dass das Interesse des Antragstellers am vorläufigen Nichtvollzug das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes überwiegt. Die vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung hat sich dabei an den voraussichtlichen Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu orientieren, die das Gericht summarisch überprüft.

Hier überwiegt nach diesen Maßstäben das behördliche Vollzugsinteresse, da die Anfechtungsklage voraussichtlich erfolglos bleiben wird, da sich der Verwaltungsakt bei summarischer Überprüfung als rechtmäßig erweist.

Zur Begründung wird auf den Beschluss der Kammer vom ... Februar 2016, M 9 S 15.5264 - im Rechtsstreit um den Bescheid vom ... Oktober 2015 mit denselben Beteiligten und denselben Klägerbevollmächtigten - und auf den streitgegenständlichen Bescheid vom ... August 2016 Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend wird ausgeführt:

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung (Ziffer 5. des Tenors) ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO. Das Amt für Wohnen und Migration hat als zuständige Ausgangsbehörde, ohne dass es zuvor einer Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG bedurft hätte, nicht nur formelhaft, sondern unter ausführlicher Begründung des öffentlichen Vollzugsinteresses die Anordnung der sofortigen Vollziehung verfügt.

1. Ziffer 1. des Bescheids begegnet keinen Bedenken. Dies ergibt sich tatbestandlich aus den umfangreichen Ermittlungen der Antragsgegnerin; eine zweckfremde Nutzung im Sinne von Art. 2 Satz 1, Art. 5 ZwEWG, § 4 Abs. 1 ZeS ist demnach gegeben (siehe auch VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA).

Der Antragsteller ist auch richtiger Adressat des Bescheides. Nach Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG sind die wegen des Verhaltens oder des Zustands einer Person erforderlichen Maßnahmen, um eine Gefahr zu beenden, gegen die Person zu richten, die die Gefahr oder die Störung verursacht hat. Vorliegend handelt es sich um eine bereits eingetretene Gefahr, also um eine Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die Verwirklichung des Tatbestands der Art. 5 ZwEWG, § 14 Abs. 1 und 2 ZeS.

Es liegt eine Störermehrheit im sicherheitsrechtlichen Sinne vor, da neben dem Untermieter auch der Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (a). Die von der Antragsgegnerin am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl, die sich auch vollumfänglich im Bescheid niedergeschlagen hat, ist nicht zu beanstanden (b).

a) Der Antragsteller hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne des Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG (mit-) verursacht. Der Hauptmieter eines Objekts hat die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags, der einen echten Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten darstellt (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 535 Rn. 4), zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB (BayVGH, B. v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris; VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA; U. v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris; Schmidt-Futterer/Blank BGB § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat der Antragsteller ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B. v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris; VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA; U. v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris). Dies umso mehr, als der Antragsteller vorliegend kraft des Untermietvertrags im Fall der Zweckentfremdung des Wohnraums ein Recht zur sofortigen fristlosen Kündigung hat, wie sich aus § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV ergibt. Unabhängig davon, ob das Schreiben vom ... März 2016 (Bl. 376 des Behördenakts) eine taugliche Kündigungserklärung darstellte oder eventuell von vorn herein - mangels konkreter Umschreibung eines Kündigungsgrundes und mangels detaillierter Nennung der Wohneinheit - als reine Alibihandlung zu werten ist, unterließ es der Antragsteller jedenfalls im Folgenden trotz Erfolglosigkeit dieses Mittels, weitere Kündigungen auszusprechen, Räumungstitel zu erwirken und/oder Räumungsversuche zu unternehmen (vgl. BayVGH, B. v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris; OVG SH, B. v. 17.11.2015 - 1 MB 25/15 - juris). Ein ernstliches Bemühen, die Zweckentfremdung durch den Untermieter zu beenden, war zu keinem Zeitpunkt erkennbar. Dies wird bestätigt durch die rechtlich nicht haltbare Argumentation des Bevollmächtigten, der die langandauernde Untätigkeit seines Mandanten nach wie vor aufgrund einer privatrechtlichen Bindung durch den Mietvertrag als gerechtfertigt ansieht.

Der Antragsteller kann sich auch nicht auf mangelnde Kenntnis des Verstoßes gegen Zweckentfremdungsrecht berufen. Die Antragsgegnerin hatte ihn mehrfach schriftlich über den Verdacht der zweckfremden Nutzung informiert. Weiter erging aufgrund des Sachverhalts bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid - vom ... Oktober 2015 - gegen ihn, der die Umstände der Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ausführlich und unter Auflistung umfangreicher Nachweise schilderte. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken war zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren mit dem Antragsteller als Beteiligten. Weiter bestand zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der ... Straße 223b (Untermietvertrag vom ... Dezember 2012, Bl. 24 des Gerichtsakts). Die Antragsgegnerin geht deswegen zu Recht davon aus, dass es sich dem Antragsteller auch unabhängig von den Ermittlungen und Nachweisen der Antragsgegnerin aufdrängen musste, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutzt. Weiter würde fehlende Kenntnis von den Handlungen des Untermieters den Hauptmieter ohnehin nicht schützen (LG Berlin, U. v. 4.11.2015 - 65 S 318/15 - juris m. w. N.).

b) Aus der Perspektive des auf eine effektive Beendigung der Gefahrenlage ausgerichteten Sicherheitsrechts ist es nicht zu beanstanden, dass die Anordnung vorliegend an den Hauptmieter gerichtet wurde.

Er ist Verhaltensverantwortlicher i. S. d. Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG. Seine Verhaltensverantwortlichkeit folgt daraus, dass er mit der Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd Nutzenden die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung fortwährend überschreitet. Unabhängig davon, dass der Kammer das Zusammenwirken des Antragstellers mit dem vorliegend als Untermieter fungierenden Hr. ... in unterschiedlichsten Konstellationen ohnehin aufgrund vielfältiger Prozesse bekannt ist, bewirkt seine Stellung als Hauptmieter eine hinreichende Nähe zur Gefahr der fortwährenden Zweckentfremdung, die auch nicht aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag entfällt. Dem Antragsteller kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung, wie sich aus Ziffer 1, Buchst. a des hiesigen Beschlusses ergibt, jederzeit beenden kann (BayVGH, B. v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris). Die Antragsgegnerin geht deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ i. S.e. Mitverursachung aus (vgl. BayVGH, U. v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Die öffentlich-rechtliche Rechtspflicht zum Handeln ergibt sich aus Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Satz 1 ZeS.

Unabhängig davon begründet § 4 Nr. 3 UMV auch eine zivilrechtliche Pflicht zur Kontrolle des Vertragspartners. Der Antragsteller muss auch dem Vermieter gegenüber dafür eintreten, dass der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrages nicht verletzt und etwaige Vertragsverletzungen beenden (BGH, U. v. 10.5.2000 - XII ZR 149/98 - juris).

Dass die Anordnung an den Antragsteller gerichtet werden konnte, ergibt sich auch aus dem Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr. So wurde durch die Rechtsprechung in Fällen baurechtlicher Nutzungsuntersagungen bereits herausgearbeitet, dass dann, wenn häufig wechselnde oder unklare Nutzungsverhältnisse im Raum stehen, selbst eine alleinige Verpflichtung des Eigentümers vor dem (allein) nutzungsberechtigten Mieter rechtsfehlerfrei erfolgen kann (BayVGH, B. v. 26.2.2007 - 1 ZB 06.2296 - juris). So wie in bestimmten Konstellationen in erster Linie der Eigentümer in der Lage sein wird, die Gefahr möglichst effektiv und dauerhaft zu beseitigen, so ist es vorliegend in erster Linie am Antragsteller als Hauptmieter, unzulässige Nutzungen seines Untermieters zu unterbinden. Der Hauptmieter hat seinen Untermieter selbst bestimmt und damit naturgemäß den besten Überblick über die zugrundeliegenden Rechts- und Personenverhältnisse. Er kann am schnellsten für eine Beendigung des Untermietverhältnisses und für eine zukünftig ordnungsgemäße Wohnnutzung sorgen (vgl. VG Regensburg, U. v. 14.7.2011 - RO 7 K 10.2261 - juris).

Die Auswahlentscheidung schlägt sich auch vollumfänglich im Bescheid nieder, der eine ausführliche Begründung dazu enthält, wieso der Antragsteller mit der Anordnung herangezogen wird.

2. Ziffer 2. des Bescheides unterliegt offensichtlich und für den Antragsteller erkennbar einem Schreibversehen, wenn dort verlangt wird, dass der Antragsteller die Wohnung unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen habe. Wie aus dem Zusammenhang mit Ziffer 1., Ziffer 3. und Ziffer 5. des Bescheidtenors und aus der Begründung des Bescheids hervorgeht, wird dem Antragsteller mit Ziffer 2. des Bescheides aufgegeben, die Wohneinheit nach Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen. Dies folgt aus der Verpflichtung in Ziffer 1. des Tenors, die zweckfremde Nutzung zu beenden, an die Ziffer 2. des Tenors ersichtlich anknüpft. Weiter lässt sich dies auch aus den Zeiträumen ablesen, die Ziffer 3. und Ziffer 4. dem Antragsteller für die Erfüllung der Verpflichtungen gewähren und die ersichtlich aufeinander aufbauen: Ziffer 4. verlangt die Wiederzuführung zu Wohnzwecken - die Ziffer 2. im Übrigen ausdrücklich vorschreibt - binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides, wohingegen die Beendigung der zweckfremden Nutzung bereits binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides zu erfolgen hat. Auch die Begründung des Bescheids, die zur Auslegung des Tenors herangezogen werden kann, stellt ausdrücklich klar, worauf Ziffer 2. des Tenors gerichtet ist: Die Antragsgegnerin mache von der Befugnis gemäß Art. 7 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 LStVG Gebrauch, indem die Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung der betreffenden Wohnung sowie deren Wiederzuführung zu Wohnzwecken verlangt wird (S. 11 des Bescheides).

3. Die Zwangsgeldandrohungen, Ziffer 3. und Ziffer 4. des Bescheids, begegnen im Hinblick auf Art. 31 Abs. 1, Abs. 2 VwZVG und Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG keinen Bedenken. Die 6-Wochen-Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung war angesichts der dem Antragsteller zur Verfügung stehenden sofortigen Kündigungsmöglichkeit angemessen. Die Höhe der Zwangsgelder ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Behörde steht innerhalb des gesetzlichen Rahmens (15 Euro bis 50.000 Euro) ein weiter Entscheidungsspielraum zu. Angesichts der im Untermietverhältnis vereinbarten Wohnungsmiete von monatlich € 2.200,-- ist ein Ansatz von jeweils € 5.000,-- nicht zu beanstanden.

Auch ein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags besteht nicht.

Es wird darauf hingewiesen, dass nach Aktenlage bereits unklar ist, ob überhaupt noch ein vertragliches Recht zur Nutzung der Wohnung durch den Untermieter und durch den Antragsteller besteht. Der Hauptmietvertrag zwischen dem Antragsteller und dem Eigentümer der Wohneinheit und damit der Untermietvertrag zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter sind danach ausgelaufen. Letzteres ergibt sich aus dem vorgelegten Nachtrag zum Untermietvertrag vom ... August 2016 (Bl. 11 des Gerichtsakts), wonach das Untermietverhältnis spätestens mit dem Ende des Hauptmietverhältnisses endet. Das Hauptmietverhältnis war bis zum ... September 2016 befristet und wurde zusätzlich durch den Eigentümer gekündigt. Der Bevollmächtigte des Antragstellers teilte auf Nachfrage der Antragsgegnerin lediglich mit, dass ihm nicht bekannt sei, ob der Untermieter die Kündigung des Antragstellers akzeptiert habe (Bl. 448 des Behördenakts). Zu einem Fortbestand des Hauptmietverhältnisses äußerten sich entgegen den im behördlichen Verfahren (Art. 26 Abs. 2 BayVwVfG, Art. 4 Satz 1 ZwEWG) bestehenden Mitwirkungspflichten weder der Antragsteller selbst noch sein Bevollmächtigter.

Unabhängig davon erging gegenüber dem Untermieter eine eigene Nutzungsuntersagung (Bl. 482ff. des Behördenakts, Verfahrensgegenstand in der Streitsache M 9 K 16.4248). Damit wurde das Vollstreckungshindernis, das ansonsten daraus resultieren könnte, dass der Antragsteller infolge privatrechtlicher Bindungen aus einem vermeintlich fortbestehenden Untermietvertrag rechtlich nicht in der Lage ist, die zweckfremde Nutzung unverzüglich (vgl. Ziffer 1. des Tenors) einzustellen, durch eine entsprechende öffentlich-rechtliche Anordnung beseitigt (vgl. BayVGH, B. v. 20.1.2016 - 9 CS 15.1973 - juris). Dass die Kammer im Eilverfahren M 9 S 16.4422 des Untermieters gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom ... August 2016 mit Beschluss vom ... Oktober 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage bezüglich Ziffer 3. des Tenors anordnete, steht dem nicht entgegen, da die sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung (Ziffer 1. und Ziffer 2. des Tenors) davon unberührt bleibt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung aus §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, 2 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3, 1.5 Streitwertkatalog. Das Gericht setzt die sich aus dem Untermietvertrag ergebenden € 2.200,-- Monatsmiete als Mindestbetrag dessen an, was als „wirtschaftlich günstigere Nutzung“ i. S. d. Nr. 56.6.3. Streitwertkatalog zu erwarten ist.

I. Die aufschiebende Wirkung der am 19. September 2016 erhobenen Klage des Antragstellers gegen den Bescheid der Landeshauptstadt München vom 17. August 2016 wird angeordnet, soweit sie sich gegen Ziffer 3. richtet.

II. Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt.

III. Die Antragsgegnerin hat von den Kosten des Verfahrens 2/3 zu tragen, der Antragsteller 1/3.

IV. Der Streitwert wird auf € 2.500,- festgesetzt.

I.

Der Antragsteller begehrt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner gegen einen Bescheid der Antragsgegnerin vom 17. August 2016 gerichteten Klage.

Mit Bescheid vom 17. August 2016 - dem Antragsteller persönlich gegen Postzustellungsurkunde zugestellt am 20. August 2016 - gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller auf, die Nutzung der im Betreff genannten Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich und dauerhaft zu beenden und die in der Wohneinheit befindlichen Personen sowie deren persönliche Habe zu entfernen (Ziffer 1.). Mit Ziffer 2. wurde die sofortige Vollziehung der Ziffer 1. des Bescheides angeordnet. In Ziffer 3. des Bescheides drohte die Antragsgegnerin dem Antragsteller für den Fall, dass er der in Ziffer 1. aufgegebenen Verpflichtung nicht innerhalb von sechs Wochen ab Zustellung des Bescheids Folge leiste, an, diese im Zeitraum zwischen dem 10. Oktober 2016 und dem 30. November 2016 mittels unmittelbaren Zwangs zu vollstrecken. Dazu würden die sich in der Wohneinheit befindlichen Personen und ihre persönliche Habe entfernt und die Räumlichkeiten bis zum Nachweis der beabsichtigten dauerhaften Nutzung zu Wohnzwecken versiegelt.

Wegen der Begründung des Bescheids wird auf diesen verwiesen (Bl. 5ff. des Gerichtsakts), § 117 Abs. 3 VwGO.

Der Antragsteller persönlich hat mit Schriftsatz vom 16. September 2016, bei Gericht am 19. September 2016 eingegangen, Klage gegen diesen Bescheid erhoben. Sein für das Eilverfahren bestellter Bevollmächtigter beantragt,

die aufschiebende Wirkung der Klage vom 16. September 2016 gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 17. August 2016 wiederherzustellen.

Ziffer 1., 1. Halbsatz des Bescheides sei rechtswidrig, weil eine Fremdenbeherbergung offensichtlich nicht vorliege. Die mietweise Überlassung von selbstständigen Wohnungen stelle keine Beherbergung dar. Nebenleistungen wie z.B. Bereitstellung von Bettwäsche erfolgten nicht. Ziffer 1., 2. Halbsatz des Bescheides sei rechtswidrig, weil er etwas subjektiv rechtlich Unmögliches vom Antragsteller verlange. Nur ein staatliches Organ könne die von ihm verlangte Räumung gegen den Willen der derzeitigen Mieter durchführen. Der Mietvertrag mit diesen sei wirksam, ein für eine Kündigung notwendiger Kündigungsgrund fehle. Ziffer 3. sei insgesamt rechtswidrig, weil Zwangsmaßnahmen zur Durchsetzung eines Verwaltungsakts, der etwas Unmögliches verlange, unzulässig seien. Ziffer 3., Buchstabe a, richte sich gegen den falschen Adressaten. Nur der Antragsteller könne das vermutete Nutzungskonzept der Fremdenbeherbergung ändern, nicht aber seine Mieter. Die zwangsweise Räumung sei zudem unverhältnismäßig. Die in Ziffer 3., Buchstabe b, angedrohte Versiegelung unterbinde auch zulässige Wohnnutzungen und sei damit rechtswidrig. Dies auch deshalb, weil unklar sei, wie der Antragsteller den geforderten Nachweis erbringen könne, worin ein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot liege.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Anfechtungsklage des Antragstellers gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 17. August 2016 (…) abzulehnen.

Die nicht belegte Behauptung, eine Fremdenbeherbergung liege nicht vor, könne die Erkenntnisse aus den Ortsermittlungen der Antragsgegnerin nicht erschüttern. Die Erbringung von zusätzlichen Serviceleistungen wie Bereitstellung von Bettwäsche sei zum einen nur ein Indiz für die Nutzung zur Fremdenbeherbergung, zum anderen sei anhand der vorgelegten Fotos nicht plausibel, dass solche Leistungen nicht gegeben seien. Gegenüber den derzeitigen Nutzern sei eine Duldungsanordnung erlassen worden, die Kündigung des Mietvertrags sei zudem möglich. Ziffer 3., Buchstabe a, sei notwendig, um eine dauerhafte Vermietung zu Wohnzwecken zu ermöglichen. Die Anordnung unmittelbaren Zwangs sei aus Gründen der Verhältnismäßigkeit vorrangig vor der in diesem Fall einzig möglichen Alternative Haft. Die derzeitigen Nutzer seien im Rahmen der Duldungsanordnung früh vorgewarnt worden und hätten ausreichend Zeit für die Suche nach einer alternativen Unterkunft. Die Androhung der Versiegelung solle nur temporär erfolgen und gerade nicht auch zulässige Wohnnutzungen verhindern. Der Bescheid nehme auf S. 12 ausführlich Stellung zu Nachweismöglichkeiten, eine Unbestimmtheit sei nicht gegeben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag ist im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Der Antrag ist nach Auslegung gemäß § 122 Abs. 1, § 86 Abs. 1 Satz 2, § 88 VwGO darauf gerichtet, sowohl gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 2. des Bescheids vorzugehen als auch darauf, die Anordnung der aufschiebenden Wirkung im Hinblick auf Ziffer 3. des Bescheids zu erreichen. Zwar hat der Antragsteller ausdrücklich nur die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage beantragt, er wendet sich aber gegen den Bescheid im Gesamten.

Nach § 80 Abs. 1 VwGO haben Anfechtungsklagen grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Diese entfällt nur ausnahmsweise u.a. im Fall des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, wenn der Entfall der aufschiebenden Wirkung durch Bundes- oder Landesrecht - hier: Art. 21a Satz 1 VwZVG - vorgeschrieben ist. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 3 die aufschiebende Wirkung der Klage ganz oder teilweise anordnen, wenn es im Wege einer eigenen Ermessensentscheidung zum Ergebnis kommt, dass das Interesse des Antragstellers am vorläufigen Nichtvollzug das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes überwiegt. Die vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung hat sich dabei an den voraussichtlichen Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu orientieren, die das Gericht summarisch überprüft.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 2. des Bescheids gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, hat als zuständige Ausgangsbehörde, ohne dass es zuvor einer Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG bedurft hätte, nicht nur formelhaft, sondern unter ausführlicher Begründung des öffentlichen Vollzugsinteresses die Anordnung der sofortigen Vollziehung verfügt.

In materieller Hinsicht aber überwiegt das Aussetzungsinteresse des Antragstellers das öffentliche Vollzugsinteresse teilweise, weil die Anfechtungsklage gegen Ziffer 3. des Bescheides voraussichtlich Erfolg haben wird. Insoweit bestehen ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Verwaltungsakts, § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO analog (BeckOK VwGO/Gersdorf § 80 Rn. 189).

Ziffer 3. des Bescheids ist nach Ansicht der Kammer bereits deshalb nach summarischer Prüfung rechtswidrig, weil sie unbestimmt ist (1.). Weiter ist der in Ziffer 3. des Bescheids im Hinblick auf Ziffer 1. des Bescheids nach Art. 29 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3, Art. 34, Art. 36 Abs. 1, Abs. 2 VwZVG angedrohte unmittelbare Zwang nicht das zur Durchsetzung dieser Verpflichtung geeignete Zwangsmittel (2.).

1. Die Androhung eines Zwangsmittels ist ein Verwaltungsakt und als solcher unterliegt sie den Anforderungen des Bestimmtheitsgebots, Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG. Vorliegend genügt Ziffer 3. diesem Bestimmtheitserfordernis nicht. Durch die Verbindung zweier Pflichten in Ziffer 1. ist für den Bescheidadressaten nicht klar erkennbar, ob auch für den Fall, dass er fristgerecht beispielsweise nur der in Ziffer 1., Halbs. 2 ausgesprochenen Verpflichtung (Entfernung der derzeitigen Mieter) nachkommt, weiter mit unmittelbarem Zwang - Räumung und Vollstreckung - gegen ihn vorgegangen werden wird bzw. kann. Davon abgesehen würde die Vollstreckung durch Räumung für diesen Fall (Ziffer 3., Buchst. a des Bescheids) ohnehin ins Leere gehen und die Versiegelung (Ziffer 3., Buchst. b des Bescheids) wäre unverhältnismäßig, weil die dann leerstehende Wohnung hypothetisch - auch wenn der Antragsteller sein Nutzungskonzept der Zweckentfremdung weiterverfolgt - zu Wohnzwecken genutzt werden könnte.

2. Hinsichtlich Ziffer 1. des Bescheides ist der in Ziffer 3., Buchst. a, angedrohte unmittelbare Zwang kein geeignetes Zwangsmittel. Wie die Kammer mit Urteil vom 29. Juli 2015 - M 9 K 14.5596 - juris, bestätigt durch BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris, und mit Urteil vom 24. Februar 2016 - M 9 K 15.3083 -, S. 8, ausgeführt hat, beinhaltet die Verpflichtung zur Beendigung der Nutzung einer Wohnung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung vor allem die Verpflichtung, das bis dato verfolgte Nutzungskonzept aufzugeben und nicht lediglich die Räumung der Wohneinheit (BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.889 - Rn. 4 des Entscheidungsabdrucks) - wobei es in der Sache keinen Unterschied macht, ob man die Räumung wie hier als Entfernung der in der Wohneinheit befindlichen Personen sowie ihrer persönlichen Habe oder schlicht als Räumung bezeichnet. Der Adressat soll davon abrücken, regelmäßig wechselnden Untermietern, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes nach München verlagern, eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten und ihnen damit die Wohnung nicht als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris) steht dem Antragsteller ein Wahlrecht zu, wie er dieser Verpflichtung nachzukommen gedenkt. Die Kündigung und nachfolgend die Erwirkung eines Räumungstitels - nicht: die Räumung selbst - ist eine Option, die aber binnen sechs Wochen möglicherweise nicht umzusetzen ist. Wenn aber ein Zwangsmittel angedroht wird, obwohl die fristgerechte Erfüllung durch den dazu Verpflichteten nicht in dessen Sphäre liegt, ist es untauglich. Im Übrigen bestehen erhebliche rechtliche Bedenken bezüglich der Verhältnismäßigkeit von Zwangsmaßnahmen dieser Art gegen Dritte, die nicht Störer sind.

Hinsichtlich der vorgebrachten Erfolgslosigkeit von Zwangsgeldern wird in diesem Zusammenhang zunächst auf Art. 26 VwZVG hingewiesen. Im Übrigen wird auf Art. 33 VwZVG hingewiesen.

Gegen Ziffer 3., Buchst. b, bestehen zwar grundsätzlich keine rechtlichen Bedenken, da die Versiegelung der Räumlichkeiten geeignet und im Hinblick auf die Fortführung der zweckwidrigen Nutzung durch den Antragsteller auch grundsätzlich erforderlich und angemessen ist, um diese Nutzung sofort zu unterbinden und eine Neuvermietung an Medizintouristen zu verhindern (VG Düsseldorf, U.v. 14.1.2011 - 25 K 2745/10 - juris). Sie ist auch nicht unverhältnismäßig, weil die Verwendung der Wohneinheit zu Wohnzwecken nach wie vor möglich ist (vgl. dazu BayVGH, U.v. 16.2.2015 - 1 B 13.649 - juris). Nach Ansicht der Kammer wird dies durch die Konstruktion, die Versiegelung nur temporär bis zum Nachweis der beabsichtigten dauerhaften Wohnnutzung zu versiegeln, sichergestellt. Die Koppelung mit der aus Sicht der Kammer zu kurz gewählten Sechs-Wochen-Frist aber führt auch diesbezüglich zur Anordnung der aufschiebenden Wirkung.

Ziffer 1. des Bescheides ist nach summarischer Prüfung hingegen rechtmäßig, der Antrag insoweit abzulehnen. Auf die umfangreiche Rechtsprechung zur Zweckentfremdung bei Vermietung an sog. Medizintouristen wird hingewiesen (vgl. u.a. VG München, U.v. 29.7.2015 - M 9 K 14.5596 - juris, bestätigt durch BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris). Die Anordnung, die dort momentan wohnenden Personen und deren Habe zu entfernen, dient der Konkretisierung der Nutzungsuntersagung und berücksichtigt, dass dem Antragsteller freisteht, wie er die Verpflichtung zur Aufgabe des Nutzungskonzeptes umsetzt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 155 Abs. 1 VwGO, die Festsetzung des Streitwerts auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 2 GKG i.V.m. Nr. 1.5 und 1.7.2 Streitwertkatalog.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.

Der Kläger ist Untermieter der streitgegenständlichen Wohneinheit E-Straße 12a, erstes Obergeschoss rechts, Wohnung Nr. 72. Eigentümer der Wohnung ist Herr N., wohnhaft in Dubai. Hauptmieter der Wohnung ist Herr G. A., von dem der Kläger die Wohnung zu Wohnzwecken angemietet hat. Vorgelegt wurde hierzu ein Untermietvertrag (i.F.: UMV) vom 30. Dezember 2013, befristet bis zum 14. September 2016 (Bl. 8f. d. Gerichtsakts - i.F.: GA - im Verfahren M 9 S. 16.4695). Der UMV wurde durch den Hauptmieter mit Schreiben vom 30. März 2016 zum 30. Juni 2016 gekündigt (Bl. 376 d. Behördenakts - i.F.: BA -). Am 7. August 2016 vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Untermietverhältnis über den 14. September 2016 hinaus fortgeführt werde, spätestens mit Ende des Hauptmietverhältnisses aber ende (Bl. 11 d. GA im Verfahren M 9 S. 16.4695). In der mündlichen Verhandlung mit beiden Beteiligten legte der Hauptmieter dem Gericht eine weitere fristlose Kündigung des UMV vom 17. Februar 2017 vor, die der Untermieter laut seiner Aussage am 18. Februar 2017 erhalten hat.

Mit Bescheid vom 17. August 2016 gab die Beklagte dem Kläger auf, die Nutzung der im Betreff genannten Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich und dauerhaft zu beenden und die in der Wohneinheit befindlichen Personen sowie deren persönliche Habe zu entfernen (Ziffer 1.). Mit Ziffer 2. wurde die sofortige Vollziehung der Ziffer 1. des Bescheides angeordnet. In Ziffer 3. des Bescheides drohte die Beklagte dem Kläger für den Fall, dass er der in Ziffer 1. aufgegebenen Verpflichtung nicht innerhalb von sechs Wochen ab Zustellung des Bescheids Folge leiste, an, diese im Zeitraum zwischen dem 10. Oktober 2016 und dem 30. November 2016 mittels unmittelbaren Zwangs zu vollstrecken. Dazu würden die sich in der Wohneinheit befindlichen Personen und ihre persönliche Habe entfernt und die Räumlichkeiten bis zum Nachweis der beabsichtigten dauerhaften Nutzung zu Wohnzwecken versiegelt.

Wegen der Begründung des Bescheids wird auf diesen Bezug genommen, § 117 Abs. 3 VwGO.

Am 25. Oktober 2016 ordnete die Kammer im parallelen Eilverfahren M 9 S. 16.4422 die aufschiebende Wirkung der am 19. September 2016 erhobenen Klage des Klägers gegen den Bescheid der Beklagten vom 17. August 2016 insoweit an, als sie sich gegen Ziffer 3. des Bescheides richtete. Im Übrigen wurde der Eilantrag des Klägers abgelehnt.

Daraufhin erließ die Beklagte unter dem 25. November 2016 einen Änderungsbescheid, wonach Ziffer 3. des streitgegenständlichen Bescheids vom 17. August 2016 folgende Neufassung erhält: „Für den Fall, dass Sie der Anordnung unter Ziffer 1. des Bescheides vom 17.8.2016 (Az. S-III-W/BS 124, Wohnraum: E-Straße 12a, 1. OG rechts, Whg. Nr. 72) nicht innerhalb von drei Monaten ab Zustellung dieses Änderungsbescheids Folge leisten, wird ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 5.500 zur Zahlung fällig (Ziffer I.). Im Übrigen bleibt der Bescheid vom 17.8.2016 unverändert (Ziffer II.).“

Der Kläger beantragt,

den Bescheid aufzuheben.

Eine Fremdenbeherbergung liege offensichtlich nicht vor. Die mietweise Überlassung von selbstständigen Wohnungen stelle keine Beherbergung dar, wie sich aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ergebe. Nebenleistungen wie z.B. Bereitstellung von Bettwäsche erfolgten nicht. Die Wohnung werde an verschiedene Personen vermietet, aber zu Wohnzwecken und nicht zu Zwecken der Fremdenbeherbergung. Die Nutzer begründeten eine eigene Häuslichkeit und verfügten über auf Dauer angelegte Aufenthaltstitel gemäß § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG. Sie seien keine Touristen. Auch nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, die zwar aus Sicht des Klägers nicht vertretbar sei, die er aber gleichwohl als verbindlich anerkenne, bestehe keine Zweckentfremdung. Die Mieter verlagerten ihren Lebensmittelpunkt nach München.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es werde auf den Vortrag im Eilverfahren verwiesen. Die nicht belegte Behauptung, eine Fremdenbeherbergung liege nicht vor, könne die Erkenntnisse aus den Ortsermittlungen der Beklagten nicht erschüttern. Die Erbringung von zusätzlichen Serviceleistungen wie Bereitstellung von Bettwäsche sei zum einen nur ein Indiz für die Nutzung zur Fremdenbeherbergung, zum anderen sei anhand der vorgelegten Fotos nicht plausibel, dass solche Leistungen nicht gegeben seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogenen Behördenakten, insbesondere auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 22. Februar 2017.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der streitgegenständliche Bescheid vom 17. August 2016 in der Fassung des Änderungsbescheids vom 25. November 2016 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Das Gericht nimmt vollumfänglich auf den im parallelen Eilverfahren - Az. M 9 S. 16.4422 - ergangenen Beschluss vom 25. Oktober 2016 Bezug, § 117 Abs. 5 VwGO. Im Übrigen wird ergänzend auf Folgendes hingewiesen: Auf die teilweise Anordnung der aufschiebenden Wirkung hin hat die Beklagte Ziffer 3. des Bescheides abgeändert und betreibt die Vollstreckung der Anordnung in Ziffer 1. nun mittels Zwangsgeldandrohung. Gegen die im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung maßgebliche Bescheidfassung bestehen keine Bedenken.

Wie bereits im Eilbeschluss ausgeführt wurde, ist Ziffer 1. des Bescheides rechtmäßig. Auf die umfangreiche Rechtsprechung zur Zweckentfremdung bei Vermietung an sog. Medizintouristen wird hingewiesen (vgl. u.a. VG München, U.v. 29.7.2015 - M 9 K 14.5596 - juris; B.v. 25.10.2016 - M 9 S. 16.4422 - Beschlussabdruck; BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris; B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - Beschlussabdruck). Die im zweiten Halbsatz getroffene Anordnung, die momentan in der Einheit wohnenden Personen und deren Habe zu entfernen, dient nur der Konkretisierung der Nutzungsuntersagung; dem Kläger steht es nichtsdestotrotz frei, wie er die Verpflichtung zur Aufgabe des Nutzungskonzeptes umsetzt. Die Grundverpflichtung lautet, das zweckentfremdende Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 20.9.2016 - 12 CS 16.1401 - Beschlussabdruck); dazu gehören laut Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Mai 2016, Az. 12 CS 16.899 als unvertretbare Handlungen Kündigung, Räumungsklage und das Entfernen der Personen aus der Wohnung (Räumung). Der Kläger kann seiner Verpflichtung aber beispielsweise auch dadurch nachkommen, dass er langfristig an bisherige Medizintouristen - die sich noch in der Wohnung befinden - vermietet (BayVGH, a.a.O.), weiter auch dadurch, dass er einen bestehenden befristeten Mietvertrag auslaufen lässt und nicht mehr untervermietet, sondern beispielsweise selbst in die Wohnung zieht.

Dass eine Zweckentfremdung der streitgegenständlichen Wohneinheit gegeben ist, wurde bereits mehrfach - auch in Rechtsstreitigkeiten mit Beteiligung des Klägers - entschieden (M 9 S. 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S. 16.4422) und steht außer Zweifel. Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof eigenständig definiert. Ein Verweis auf höchstrichterliche Rechtsprechung zu Wohnungseigentums- oder zu öffentlichem Baurecht kann dem Kläger deshalb von vorn herein nicht zum Erfolg verhelfen.

Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs bezeichnet „Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben. Für einen derartigen Aufenthalt ist ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer ‚auf Dauer‘ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer ‚Heimstatt im Alltag‘. Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus. Letzteres ist regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept“ (statt aller bei BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris).

Das Handeln des Klägers erfüllt all diese Voraussetzungen. Er trägt selbst vor, dass die sog. Medizintouristen ihre Wohnungen in ihren Herkunftsländern nicht aufgeben. Die Mieter halten sich in der Wohnung während der medizinischen Behandlung von Angehörigen (vgl. zuletzt Bl. 517 und Bl. 636 d. BA) auf, was ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs darstellt. Auch die Aufenthaltstitel der Nutzer, auf die sich der Kläger beruft, lassen es nicht plausibel erscheinen, dass die Mieter ihren Lebensmittelpunkt „durch Aufgabe ihres derzeitigen Wohnsitzes“ in das Stadtgebiet der Beklagten verlagert hätten (dazu BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - Beschlussabdruck): § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG vermittelt gerade nur ein vorübergehendes Aufenthaltsrecht, ein Daueraufenthalt soll über diese Vorschrift nicht ermöglicht werden (vgl. BayVGH, B.v. 18.9.2014 - 10 CE 14.1527 - juris; Hailbronner, Asyl- und Ausländerrecht, Stand: 4. Auflage 2017, Rn. 507f.).

Es wird darauf hingewiesen, dass der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 20. September 2016, Az. 12 CS 16.1401 - im Anschluss an das Verfahren M 9 S. 16.1261 der Kammer - bereits über das Geschäftsmodell des Klägers entschieden hat: Der Senat stellte klar, dass der Kläger „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“.

Auch in zeitlicher Hinsicht ist das Vorgehen der Beklagten nicht zu beanstanden: Sofort nachdem der Kläger neben seinem Vermieter, dem Hauptmieter Hr. G. A., als Störer bekannt wurde, wurde er unter dem 15. April 2016 zum Verdacht der Zweckentfremdung angehört (Bl. 355 d. BA). Im Folgenden wurden zügig entsprechende weitere Maßnahmen gegen ihn eingeleitet.

Auch die Störereigenschaft des Untermieters ist nicht problematisch. Er ist der Gefahr am nächsten, da er sie direkt verursacht, mithin unmittelbar die Gefahrenschwelle überschreitet (sog. Theorie der unmittelbaren Verursachung, vgl. z.B. BayVGH, B.v. 10.12.2013 - 8 ZB 12.2576 - juris). Ein Problem ergibt sich auch nicht daraus, dass der Kläger als Handlungsstörer neben dem Hauptmieter - ebenfalls als Handlungsstörer - in Anspruch genommen wird: Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat wiederholt entschieden, dass es ohne Weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (z.B. ausdrücklich BayVGH, B.v. 24.1.2012 - 10 CS 11.1670 - juris). Auch dass der Kläger gekündigt wurde (Kündigungen vom 30. März 2016, Bl. 376 d. BA, und vom 17. Februar 2017), entlässt ihn nicht aus der Verantwortlichkeit, da er die zweckfremde Nutzung bis dato stets unabhängig davon fortgeführt hat.

Die Kostenfolge beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid der Beklagten.

Der Kläger ist (Haupt-)Mieter des Anwesens D. Straße 223 b in München. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus. Das entsprechende Grundstück steht im Eigentum von Andrea K. Zugunsten von deren Eltern Josef und Eva K ist ein Nießbrauchsrecht eingetragen. Das Gebäude auf dem Grundstück ist baurechtlich als Wohnraum genehmigt. Es wurde im November 2012 an den Kläger zu Wohnzwecken vermietet. Nach dem bei den Akten befindlichen Mietvertrag ist eine Nutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken sowie eine Untervermietung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gestattet. Eine Erteilung dieser Erlaubnis liegt nicht vor bzw. nach den Angaben der Vermieterseite ist sie ausdrücklich ausgeschlossen. Der Kläger hat den Wohnraum ab Beginn des Jahres 2013 vollständig möbliert an Mohammed R. vermietet. Der entsprechende (Unter-)Mietvertrag, der sich ebenfalls bei den Akten befindet, enthält keine Regelungen zu einer Untervermietung oder ähnliches.

Aufgrund eines Hinweises der Kriminalpolizei München (Bl. 17 sowie Bl. 29 bis 37 der Behördenakten) begann die Beklagte mit Ermittlungen im Hinblick auf eine mögliche Zweckentfremdung bei dem obengenannten Anwesen.

In der Folge wurden die Eigentümer angehört, woraufhin sich der Kläger bei der Beklagten meldete und Stellung nahm. Der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und dem Kläger wurde übersandt und es wurden von der Beklagten mehrere Ortsermittlungen durchgeführt, und zwar am 12. April 2016, 19. Mai 2016 und 18. Juli 2016; auf die Protokolle der Ortsermittlungen wird Bezug genommen.

Mit Schreiben jeweils vom 21. Juli 2016 wurden die Eigentümer, der Kläger und Mohammed R. zum beabsichtigten Erlass eines zweckentfremdungsrechtlichen Bescheides angehört.

Nach einer erneuten Ortsermittlung am 31. August 2016 erging unter dem 15. September 2016 der streitgegenständliche Bescheid, in dem dem Kläger aufgegeben wird, die Nutzung des im Bescheid näher bezeichneten Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Nr. 1). In der Nr. 2 wurde für den Fall der Nichtbefolgung der Verpflichtung in Nr. 1 innerhalb von 6 Wochen ab Bescheidzustellung ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000,00 € angedroht. In der Nr. 3 des Bescheids wurde der Sofortvollzug angeordnet.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass der streitgegenständliche Wohnraum seit mindestens Februar 2016 zu anderen als Wohnzwecken, nämlich für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt werde. Das hätten die Ermittlungen des Amtes für Wohnen und Migration der Beklagten, insbesondere die durchgeführten Ortstermine ergeben. Bei dem verfolgten Nutzungskonzept für den streitgegenständlichen Wohnraum handele es sich um eine regelmäßige systematische Überlassung des Einfamilienhauses jeweils an häufig wechselnde Nutzer aus dem arabischsprachigen Raum, welche sich jeweils für die Zeit ihrer medizinischen Behandlung in München aufhielten, einschließlich von deren Begleitpersonen; der Aufenthalt des jeweils angetroffenen Nutzers sei zeitlich begrenzt. Das sei durch die Ermittlungen der Beklagten einerseits umfangreich dokumentiert, andererseits habe der Kläger keine hinreichenden gegenteiligen Argumente bzw. Nachweise vorgebracht. Die Einlassung des Klägers, die Räumlichkeiten würden ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, reiche hierzu nicht aus. Aufgrund der Erkenntnisse sei nicht davon auszugehen, dass der Kläger eine reguläre Wohnnutzung anstrebe. Weder habe er das Einfamilienhaus selbst bewohnt noch sei dieses dauerhaft vermietet worden. Nach den Erkenntnissen der Beklagten sei vielmehr davon auszugehen, dass es das gewerbliche Modell des Klägers sei, den Wohnraum nur denjenigen Personen zur Verfügung zu stellen, die sich zum Zwecke der medizinischen Behandlung oder als Touristen vorübergehend in München bzw. Deutschland aufhielten. Dadurch werde das Einfamilienhaus dem regulären Wohnungsmarkt, d.h. zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt der persönlichen Lebensführung, entzogen. Der Kläger sei ferner der richtige Adressat der Verfügung, die Nutzung des Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. Er vermiete das Einfamilienhaus direkt an die Kurzzeitnutzer. Die im Bescheid genannten Verpflichtungen würden nicht gegen die bei den Ortsermittlungen festgestellten Personen (Frau Aladwany, Herr Al Blooshi oder Herr Abdelaziz) gerichtet; spätestens mit den Erkenntnissen aus den jeweils nachfolgenden Ortsermittlungen sei nämlich eindeutig, dass die möglichen Mieter die Wohnung nicht mehr bewohnten, da kurzfristig jeweils wieder Wechsel hinsichtlich der tatsächlichen Bewohner eingetreten seien. Gegenüber dem Amt für Wohnen und Migration seien auch keinerlei substantielle Angaben gemacht worden und es lägen keine Hinweise vor, die darauf schließen lassen würden, dass der Kläger den betreffenden Wohnraum an Herrn Mohammed R. oder jemand anderen untervermietet habe, der die Räume wiederum den Kurzzeitnutzern zur Verfügung stelle. Eine ausdrückliche Genehmigung zur Untervermietung an Mohammed R. oder Dritte sei nicht erteilt worden. Somit sei es dem Kläger am schnellsten möglich, die rechtswidrige zweckfremde Nutzung des betreffenden Wohnraums zu beenden. Im Übrigen wird auf den Bescheid Bezug genommen.

Der Bescheid wurde dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 21. September 2016 zugestellt.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigen vom 12. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am selben Tag, ließ der Kläger Klage erheben und beantragen,

den Bescheid vom 15. September 2016 mit Ausnahme der Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufzuheben.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass das vom Kläger angemietete streitgegenständliche Einfamilienhaus laut Untermietvertrag vom 20. Dezember 2012 an Mohammed R. untervermietet worden sei. Als Anlage zum Klageschriftsatz wurde ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt. Der Bescheid vom 15. September 2016 sei rechtswidrig. Es liege bereits keine Zweckentfremdung vor. Hier handele es sich nicht um eine Wohnanlage mit mehreren Wohneinheiten, sondern um ein Einfamilienhaus. Vor diesem Hintergrund sei der Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass die gegenständlichen Wohnnutzungen keinen anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten. Weiterhin sei nach der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Mai 2016 (Az. 12 CS 16.899) eine Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels notwendig, an der es hier fehle. Unabhängig davon, ob überhaupt eine Zweckentfremdung vorliege, sei der Bescheid hinsichtlich der Inanspruchnahme des Klägers als Störer rechtswidrig. Seien mehrere Personen verantwortlich, sei es Aufgabe der Behörde, eine sachgerechte Auswahl zu treffen. Dabei stelle es sich als ermessensgerecht dar, wenn der Handlungsstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch genommen werde. Im vorliegenden Fall gehe ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz nicht vom Kläger, sondern alleine von seinem Untermieter aus. Wie sich aus dem vorgelegten Untermietvertrag ergebe, erfolge die Vermietung zu Wohnzwecken. Gem. § 4 Nr. 3 des Untermietvertrags sei es dem Untermieter untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen. Der Kläger stelle sich somit allenfalls als Zustandsstörer und nicht als Handlungsstörer dar. Handlungsstörer sei vielmehr der Untervermieter. Dies sei der Beklagten auch bekannt gewesen. Es ergebe sich nämlich aus dem Schreiben vom 21. Juli 2016, in dem unter anderem auch Mohammed R. bezüglich einer im Raum stehenden Zweckentfremdung angehört worden sei. Somit stelle sich die Inanspruchnahme des Klägers als ermessensfehlerhaft dar. Das entspreche auch der Rechtsauffassung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, der im Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 auf eine übereinstimmende Erledigung hingewirkt habe, weil im Beschwerdeverfahren noch ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt worden sei. Die Zwangsgeldandrohung sei ebenfalls aufzuheben, weil die Nutzungsuntersagung als Grundverfügung keinen Bestand habe. Weiterhin sei der Zwangsgeldandrohung ein bestehendes Vollstreckungshindernis in der Form des Untermietvertrags entgegenzuhalten. Der Bescheid sei einerseits zu unbestimmt, weil für den Kläger nicht absehbar sei, wie er die Nutzung beenden solle. Außerdem könne der Kläger die Nutzung durch den Untermieter nicht beenden, denn durch den Untermietvertrag erlange der Untermieter ein Besitzrecht gegenüber dem Hauptmieter, das erst gekündigt und später per Räumungsklage durchgesetzt werden müsse. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am 6. November 2016, ließ der Kläger außerdem die Wiederherstellung bzw. bezogen auf Nr. 2 des Bescheids die Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage beantragen. Die Begründung entspricht in rechtlicher Hinsicht im Wesentlichen der Klagebegründung; im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 23. November 2016 legte die Beklagte die Behördenakten vor und beantragte im Antragsverfahren Antragsablehnung. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass sich im Bescheid sehr wohl Angaben dazu fänden, ob die Nutzer der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt in den streitgegenständlichen Wohnraum verlegt hätten. Es wird auf Seite 5 unten und Seite 6 des Bescheids verwiesen. Hier fänden sich auch Ausführungen zu den Aufenthaltstiteln. Diese Erkenntnisse seien vom Antragsteller weder substantiiert bestritten noch widerlegt worden. Die Frage, ob eine zweckfremde Nutzung vorliege oder nicht, entscheide sich nicht auf Basis des Wohnungsbegriffs des WEG. Der Bescheid sei hinreichend bestimmt. Zulässig seien auch Verwaltungsakte, die zunächst nur das Ziel festlegten, welches der Adressat durch eigene Maßnahmen erreichen müsse. Das zu erreichende Ziel, nämlich die Beendigung der zweckfremden Nutzung, sei eindeutig bestimmt und könne Grundlage für Vollstreckungsmaßnahmen sein. Eine Untervermietung an Mohammed R. durch den Kläger sei im Zeitpunkt des Bescheiderlasses nicht bekannt gewesen. Das Anhörungsschreiben an Mohammed R. vom 21. Juli 2016 sei aufgrund der Aussage eines Nutzers der Wohneinheit ergangen. Auf den Ortsermittlungsbericht vom 20. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakte werde verwiesen. Der Nutzer habe berichtet, dass ein Mohammed R. für Fragen die Schlüsselübergabe und die Abwicklung der Mietzahlungen betreffend zuständig sei. In der Anhörung sei daher irrtümlicherweise von Erkenntnissen betreffend eine Anmietung des Einfamilienhauses durch Mohammed R. gesprochen worden. Eine Reaktion auf das Anhörungsschreiben sei nicht erfolgt. Unabhängig davon würden die Ermessenserwägungen zur Störerauswahl im Bescheid gegenstandlos. Diese würden gem. § 114 Satz 2 VwGO folgendermaßen ergänzt:

Der Kläger sei nach wie vor als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Auch ein bestehendes Untermietverhältnis ändere hieran nichts. Im Zeitpunkt der vermeintlichen Anmietung des verfahrensgegenständlichen Wohnraums durch Mohammed R., d.h. laut Untermietvertrag am 20. Dezember 2012, habe mindestens ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis zwischen Mohammed R. und dem Kläger bestanden. In der Anlage zu dem Schriftsatz wird ein Untermietvertrag über ein Einfamilienhaus in der E. Straße 89 in München vorgelegt. Ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis sei ca. 1 Jahr später hinzugekommen. Zum Nachweis hierzu wird als weitere Anlage zu dem Schriftsatz ein Untermietvertrag über eine Wohneinheit in der E. Straße 12 a in München vorgelegt und auf das Parallelverfahren vor dem Verwaltungsgericht München mit dem Az. M 9 S. 16.4695 verwiesen. Es sei gut möglich, dass weitere noch nicht bekannte vermeintliche Wohnraumuntermietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. abgeschlossen worden seien. Dem Kläger habe sich damit aufdrängen müssen, dass Mohammed R. den verfahrensgegenständlichen Wohnraum genauso wie die übrigen angemieteten Wohnungen nicht für eine eigene Wohnnutzung, sondern zu Zwecken der Vermietung an sogenannte Medizintouristen nutze. Die entsprechende Nutzung durch Mohammed R. sei auch durch im Internet frei zur Verfügung stehende Daten nachvollziehbar. Die Beklagte gehe daher davon aus, dass der Kläger die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Anders sei nicht zu erklären, warum er, obwohl ihm die zweckfremde Nutzung durch Mohammed R. seit langem bekannt sei und zivilrechtliche Möglichkeiten zur Beendigung des Überlassungsverhältnisses gegeben seien, keinerlei Maßnahmen ergreife. Damit leiste der Kläger einen eigenen Beitrag zur zweckfremden Nutzung und sei als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Mohammed R. und der Kläger seien zur effektiven Gefahrenabwehr auch gleichzeitig in Anspruch zu nehmen. Die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die zweckfremde Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums könne nur durch ein zeitgleiches Vorgehen gegen beide Handlungsstörer beendet werden. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für die vorgenommene Ergänzung der Ermessenserwägungen lägen vor. Die nachträglich aufgeführten Gründe hätten schon bei Erlass des Verwaltungsakts vorgelegen, sie seien der Beklagten lediglich nicht bekannt gewesen, weil der Kläger seinen Mitwirkungspflichten gem. Art. 4 Satz 1 ZwEWG i.V.m. § 12 Abs. 1 ZwEWG nicht nachgekommen sei. Der Verwaltungsakt werde durch die Ergänzung in seinem Wesen nicht verändert. Eine Vergleichbarkeit mit dem vom Klägerbevollmächtigten genannten Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof sei nicht gegeben, da in dem dort streitgegenständlichen Bescheid keine hinreichenden Ermessenserwägungen zur Störerauswahl enthalten gewesen seien, weswegen es an der Ergänzungsfähigkeit dort gefehlt habe.

Im Übrigen wird zur Klageerwiderung weiter ausgeführt, dass die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der zweckfremden Nutzung angemessen sei. Aus Sicht der Beklagten sei aufgrund der ermittelten Tatsachen davon auszugehen, dass die Untermietverhältnisse nur vorgeschoben seien, um die Beendigung der zweckfremden Nutzung möglichst lange hinauszuzögern bzw. um zu erreichen, dass sich sämtliche Maßnahmen auf den vermeintlich vermögenslosen Mohammed R. konzentrierten. Trotz bestehender Zweifel sichere die Beklagte jedoch zu, dem Kläger zur Beendigung der zweckfremden Nutzung eine Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 zu gewähren.

Mit Schreiben vom 24. November 2016 beantragte die Beklagte im hiesigen Klageverfahren

Klageabweisung.

Zur Begründung wird auf die Antragserwiderung vom 23. November 2016 Bezug genommen.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger im Antragsverfahren replizieren. Es verbleibe bei der Rechtsauffassung, dass sich die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid nicht in ausreichendem Maße mit dem Begriff der Fremdenbeherbergung befasst habe. Ebenso bleibe der Kläger bei der Rechtsauffassung, dass der streitgegenständliche Bescheid nicht hinreichend bestimmt sei. Die Angabe der Beklagten, dass ihr zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses eine Untervermietung an Mohammed R. nicht bekannt gewesen sei und es sich im Rahmen der Anhörung um einen Irrtum gehandelt habe, sei nicht glaubwürdig. Die Ergänzung der Ermessensabwägung bezüglich der Störerauswahl sei rechtlich nicht möglich. Darüber hinaus stellten sich die jetzt gemachten Erwägungen zur Störerauswahl ebenfalls als ermessensfehlerhaft dar. Dem Kläger sei nichts von einer vermeintlichen Zweckentfremdung durch Mohammed R. bekannt gewesen. Der Internetauftritt von Mohammed R. sei ihm nicht bekannt. Auch die von der Beklagten vorgelegten anderen Mietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. seien kein Indiz dafür, dass der Kläger hätte wissen müssen, dass Mohammed R. vermeintliche Zweckentfremdungen veranlasst habe. Selbst wenn der Kläger gewusst hätte, dass Mohammed R. an Patienten, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung hier aufhielten, vermiete, so lasse dies nicht automatisch auf einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot schließen. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Entscheidung vom 9. Mai 2016) dürfe an „ehemalige Medizintouristen“, die ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe des angestammten Wohnsitzes in die jeweilige Wohnung verlagert hätten, vermietet werden, soweit die Geltungsdauer des jeweiligen Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lasse. Ob diese Voraussetzungen vorlägen, entziehe sich der Kenntnis des Klägers und sei im Rahmen eines gegen Mohammed R. gerichteten Verwaltungsakts zu klären. Die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der Zweckentfremdung stelle sich schließlich als unverhältnismäßig kurz und unangemessen dar. Auch die von der Beklagten angebotene Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 stelle sich als unverhältnismäßig kurz dar. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

In einem Schreiben seines Bevollmächtigten ebenfalls vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger auch im Klageverfahren replizieren, in dem auf die Replik im Antragsverfahren verwiesen wurde.

Die Beklagte erwiderte schließlich sowohl im Klageals auch im Antragsverfahren jeweils mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 wiederum auf das Schreiben des Klägerbevollmächtigten vom 8. Dezember 2016. Insbesondere die Störerauswahl sei nicht zu beanstanden. Das Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. werde hinreichend deutlich und genüge als Grundlage für eine korrekte Bestimmung der Bescheidadressaten. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Am 15. Februar 2017 fand mündliche Verhandlung statt; auf die Niederschrift wird Bezug genommen. Am Ende der mündlichen Verhandlung ließ der Kläger im hiesigen Klageverfahren die Aufhebung des Bescheids und im Antragsverfahren die Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage beantragen.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung bzw. Antragsablehnung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten in diesem Verfahren sowie im Antragsverfahren M 9 S. 16.5013 sowie auf das Parallelverfahren betreffend Mohammed R. (Az. M 9 K 16.5771) Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Es fehlt insbesondere nicht an der Klagebefugnis, § 42 Abs. 2 VwGO, bzw. am Rechtsschutzbedürfnis. Zwar hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklären lassen, dass nach ihrem Kenntnisstand das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer des Einfamilienhauses mittlerweile gekündigt worden und eine Räumungsklage anhängig sei. Ebenfalls haben der Kläger und Mohammed R. einvernehmlich erklärt, dass das Untermietverhältnis mittlerweile aufgelöst worden sei zum 1. November 2016. Selbst wenn jedoch aufgrund dieser Angaben davon ausgegangen wird, dass eine Fremdenbeherbergung im streitgegenständlichen Objekt nicht mehr oder zumindest nicht mehr in der bisherigen Konstellation stattfindet, lassen diese Umstände trotzdem die Zulässigkeit der Klage unberührt. Denn zwar ist das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer gekündigt, jedoch ist über die Räumungsklage noch nicht entschieden geschweige denn rechtskräftig, so dass aus diesem Gesichtspunkt eine weitere Zweckentfremdung möglicherweise nicht wahrscheinlich, jedenfalls aber noch möglich ist. Außerdem kommt der streitgegenständliche Bescheid immer noch als Grundlage für Vollstreckungshandlungen gegen den Kläger in Betracht. Da es sich nach der Rechtsprechung sowohl des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes als auch des Gerichts bei der durch einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid begründeten Pflicht in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich um eine Unterlassungsverpflichtung handelt - nämlich die Verpflichtung, das verfolgte Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. beispielsweise VG München, B.v. 26.4 2016 - M 9 S. 16.1449; BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899) - kommt auf der Grundlage von Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG immer noch die Fälligstellung und Einziehung von Zwangsgeldern in Betracht. Die Beklagte hat auch nicht etwa erklärt, hierauf zu verzichten.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der streitgegenständliche Bescheid ist rechtmäßig und verletzt daher den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 2 Satz 1, Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), § 4 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS), Art. 7 Abs. 2 Nr. 1, 2 LStVG i.V.m. § 13 Abs. 1, Abs. 2 Var. 1 ZeS.

Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird zunächst auf den streitgegenständlichen Bescheid vom 15. September 2016 unter Berücksichtigung der im Verwaltungsgerichtsverfahren ergänzten Ermessenserwägungen (siehe den Schriftsatz der Beklagten vom 23. November 2016, dort insbesondere Seiten 2 und 3) Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend ist noch Folgendes auszuführen:

1. Das Vorliegen eines zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestands, hier in Gestalt der Fremdenbeherbergung, ist gegeben. Das folgt aus den umfangreichen Ermittlungen der Beklagten. Insbesondere die Ortsermittlungen, bei denen zum jeweiligen Zeitpunkt in der Wohnung aufhältige Personen angetroffen wurden (Ortsermittlung vom 12. April 2016, Bl. 36 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 18. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 31. August 2016, Bl. 87 der Behördenakten), bestätigen eindeutig die zweckentfremdungsrechtliche Nutzung des streitgegenständlichen Objekts. Der Bescheid ist entgegen der Auffassung der Klagepartei auch nicht unbestimmt. Die Feststellungen der Beklagten, die die Zweckentfremdung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses belegen, werden im streitgegenständlichen Bescheid ausführlich dargestellt bzw. es wird auf die Protokolle über die Ortsermittlungen Bezug genommen, was ausreicht. In diesem Zusammenhang ist den Anforderungen der Rechtsprechung zu der „Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels“ ohne weiteres genügt; die Beklagte hat, soweit ihr die entsprechenden Informationen - von den bei den Ortsermittlungen angetroffenen Wohnungsnutzern, nicht vom Kläger im hiesigen Verfahren bzw. von Mohammed R. als Kläger im Parallelverfahren M 9 K 16.5771 - mitgeteilt wurden, diese hinreichend verarbeitet.

2. Die Bedenken des Klägerbevollmächtigten daran, ob die Inanspruchnahme des Klägers als Störer richtig ist, sind unbegründet. Der Kläger ist Handlungsstörer im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG.

Der Kläger ist hier als Hauptmieter in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hat bereits mehrfach entschieden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. BayVGH, B.v. 24.1.2012 - 10 CS 11.1670 - juris Rn. 20). Zwischen dem Kläger und Mohammed R. liegt im sicherheitsrechtlichen Sinn eine sogenannte Störermehrheit vor, da neben dem Untermieter (Mohammed R.) auch der Kläger als Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (nachfolgend unter 2.1). Die von der Beklagten am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl ist unter Berücksichtigung des streitgegenständlichen Bescheids einschließlich der Ergänzung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht zu beanstanden (nachfolgend unter 2.2).

2.1 Der Kläger hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG mitverursacht; er ist in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“. Unter anderem vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof ist bereits mehrfach entschieden worden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. nur BayVGH, B. v. 24.1.2012 a.a.O.). Der Hauptmieter eines Objekts hat bei Vorliegen einer Untervermietung die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Var. 2 BGB (BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899; VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 50; Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat in einer Konstellation wie der vorliegenden der Kläger ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B.v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris Rn. 5 und 7; VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 46f.; B.v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695). Dass dem Kläger im konkreten Fall die Kündigung tatsächlich auch rechtlich möglich und subjektiv zumutbar war, wird bestätigt durch die in der mündlichen Verhandlung abgegebenen Erklärungen, denen zufolge mittlerweile eine Kündigung des Untermietverhältnisses erfolgt ist und nach den Angaben des Klägers eine weitere Nutzung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses durch den Untermieter Mohammed R. nicht mehr stattfindet.

Der Kläger kann sich nicht auf mangelnde Kenntnis von Verstößen des Untermieters Mohammed R. berufen. Durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter Mohammed R. wird der Beklagten die Rechtsdurchsetzung dadurch planvoll erschwert, indem „Vermieterketten“ gebildet werden, deren Existenz zudem stets nur schrittweise und ausschließlich auf gerichtliche Aufforderung hin in bereits laufenden Verwaltungsprozessen offengelegt wird. So ist es auch hier gewesen: Der Untermietvertrag zwischen dem Kläger und Mohammed R. wurde erst mit der Klagebegründung vorgelegt, und nicht bereits im Rahmen der Anhörung im Verwaltungsverfahren. In diesem Zusammenhang wird zum Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. Bezug genommen auf die Vielzahl der bei der Kammer anhängigen bzw. abgeschlossenen Verfahren, die ein entsprechendes Muster und eine entsprechende Rollenverteilung über Jahre hinweg und auch hinsichtlich einer Vielzahl von Mietobjekten belegen (vgl. die Verfahren M 9 S. 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S. 16.4695, M 9 K 16.4276, M 9 S. 16.4422, M 9 K 16.4248, M 9 S. 16.5013, M 9 K 16.4276 und viele andere mehr).

Dem Kläger kommt als Zwischenvermieter die Funktion zu, die Handlungen des Untermieters - welcher seinerseits direkt an wechselnde Personen, die überwiegend zum Zweck einer medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt sind - zu decken bzw. ihn gegenüber dem Zugriff der Beklagten, auch im Rahmen gerichtlicher Prozesse, „abzuschirmen“. Er profitiert wie sein Untermieter von der zweckfremden Nutzung der angemieteten Wohneinheiten, verzögert bzw. erschwert den Zugriff der Beklagten und unterlässt selbst die ihm möglichen Schritte zur Beendigung der Zweckentfremdung, womit seine Stellung eine mehr als hinreichende Nähe zum fortwährenden Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht aufweist. Die Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd nutzenden Mohammed R. überschreitet fortwährend die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung. Dem Kläger kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung durch Kündigung und Räumungsklage jederzeit beenden kann (BayVGH, B.v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris; B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899). Die Beklagte kann deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ bzw. von mehreren zusammenwirkenden Handlungsstörern ausgehen; daran ändert sich aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag nichts (vgl. hierzu BayVGH, U.v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Durch das abgestimmte und planvolle Zusammenwirken wird nicht nur der Beklagten die Durchsetzung ihrer Anordnungen erschwert, sondern auch den Eigentümern der Objekte ein zivilrechtlicher „Durchgriff“ auf den unmittelbar zweckfremd nutzenden Untermieter mangels eigener Vertragsbeziehung zu diesem verwehrt. Das Geschäftsmodell der Beteiligten gründet sich auch darauf, über einen längeren Zeitraum hinweg die zweckfremde Nutzung einzelner Objekte aufrecht zu erhalten, da sich bereits mehrere Wochen oder Monate Aufschub - durch in die Länge gezogene Verwaltungsverfahren, Gerichtsprozesse und Folgebescheide wie erneute Zwangsgeldandrohungen sind auch Zeiträume von mehreren Monaten oder gar Jahren leicht erreichbar - angesichts von Mietzahlungen in Höhe von 250,- bis über 300,- Euro/Tag finanziell erheblich lohnen. Auch deswegen setzt die Verzögerung bzw. Erschwerung des Zugriffs und die Nichtbeendigung der Überlassung an den Untermieter einen maßgeblichen eigenen Verursachungsbeitrag in der Person des Klägers. Es entspricht auch der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B. v. 20.9.2016 - 12 CS 16.1401), in derartigen Konstellationen den Zwischenvermieter jedenfalls auch als Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen. In derselben Entscheidung wird klargestellt, dass der im dortigen wie auch im hiesigen Verfahren zwischengeschaltete Untermieter Mohammed R. „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“. Auch hier ist es so, dass das streitgegenständliche Einfamilienhaus durch den Kläger „weiterhin, nunmehr mittels Zwischenschaltung eines weiteren Mieters, Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken vermietet“ wird. Dass der im hiesigen Verfahren auftretende Untermieter das Geschäft der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt, ist dem Kläger aufgrund der oben dargestellten dauerhaften und anhaltenden Geschäftsbeziehungen ebenso bekannt.

2.2 Die zu Recht vorgenommene Inanspruchnahme des Klägers als Handlungsstörer neben dem konsequenterweise ebenfalls als Handlungsstörer in Anspruch genommenen Untermieter (vgl. hierzu das Verfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil vom selben Tag wie im hiesigen Verfahren) spiegelt sich im streitgegenständlichen Bescheid einschließlich der im Verwaltungsgerichtsverfahren im Schriftsatz vom 23. November 2016 vorgenommenen Ergänzung der Störerauswahl auch hinreichend wider.

Das gilt bereits unabhängig von den ergänzenden Erwägungen zur Störerauswahl, welche die Beklagte traf, nachdem vom Klägerbevollmächtigten mit Klagebegründung der Untermietvertrag vorgelegt wurde, schon deswegen, weil nach dem unter 2.1 Dargestellten in jedem Fall eine Inanspruchnahme von beiden Beteiligten nicht zu beanstanden ist.

Auch unabhängig davon ist die Vorgehensweise der Beklagten nicht zu beanstanden. Dass die Beklagte zunächst den Bescheid gegen den hiesigen Kläger erließ, obwohl im vorhergehenden Verwaltungsverfahren neben dem Kläger und dem Eigentümer des Einfamilienhauses auch Mohammed R. zur beabsichtigten zweckentfremdungsrechtlichen Verfügung angehört worden war, ist dabei unschädlich. Dass die Beklagte auch ein Anhörungsschreibungsschreiben an Mohammed R. schickte, erklärt sich ohne Weiteres aus dem Vortrag der Beklagten, dass in einer der Ortsermittlungen auch auf die Person des Mohammed R. hingewiesen wurde. Nachdem sich jedoch weder dieser noch insbesondere der Kläger im Anhörungsverfahren trotz seiner entsprechenden Mitwirkungspflichten (VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 15.2.2017 - M 9 K 15.5262; BayVGH, B.v. 24.5.2016 - 12 CS 16.347) entsprechend äußerte, sondern das Untermietverhältnis, das zu diesem Zeitpunkt bereits mehrere Jahre bestand, verschwieg, ist das Vorgehen der Beklagten zunächst gegen den Kläger, von dem jedenfalls das Mietverhältnis zum Eigentümer zu diesem Zeitpunkt feststand, nicht zu beanstanden. Sobald die Beklagte durch den erst mit der Klagebegründung vorgelegten Untermietvertrag davon Kenntnis erhielt, dass hier auch Mohammed R. als Störer in Betracht zu ziehen ist, wurde gegen diesen ebenfalls ein entsprechender Bescheid verfügt. Die im Klageverfahren nachgereichten Ergänzungen zur Störerauswahl beschreiben lediglich im Nachhinein, dass die Beklagte bei früherer Kenntniserlangung von diesem Umstand auch nicht anderes gehandelt hätte, als geschehen. Wie oben ausführlich dargestellt, erfolgt die Inanspruchnahme des Klägers neben Mohammed R. im Ergebnis ohnehin zu Recht.

3. Schließlich begegnet auch die Zwangsgeldandrohung in Nr. 2 des Bescheids keinen Bedenken. Die sechswöchige Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung ist grundsätzlich angemessen (vgl. VG München, Beschluss v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695), wobei sich hier auch aus den Angaben des Klägers und von Mohammed R. in der mündlichen Verhandlung belegen lässt, dass diese Frist ohne weiteres ausgereicht hat. Ebenso wenig ist die Höhe des Zwangsgelds zu beanstanden. Schließlich besteht auch kein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags. Auf die entsprechenden Ausführungen im Beschluss des Gerichts vom 19. Januar 2017 in der Verwaltungsstreitsache mit dem Aktenzeichen M 9 S. 16.4695, das eine vergleichbare Konstellation betrifft und an dem ebenfalls der hiesige Kläger beteiligt war, wird Bezug genommen.

Außerdem erging auch im hiesigen Fall gegen den Untermieter eine eigene zweckentfremdungsrechtliche Verfügung (vgl. das Parallelverfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil ebenfalls vom heutigen Tag).

Nach alledem ist die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid der Beklagten.

Der Kläger ist (Unter-)Mieter des Anwesens D. Straße 223b in München. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus. Das entsprechende Grundstück steht im Eigentum von Andrea K. mit Eintragung eines Nießbrauchrechts zu Gunsten von deren Eltern Josef und Eva K. Das Gebäude auf dem Grundstück ist baurechtlich als Wohnraum genehmigt. Es wurde im November 2012 an Youssef G. A. zu Wohnzwecken vermietet. Nach dem bei den Akten befindlichen Mietvertrag ist eine Nutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken sowie eine Untervermietung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gestattet. Eine Erteilung dieser Erlaubnis liegt nicht vor bzw. nach den Angaben der Vermieterseite ist sie ausdrücklich ausgeschlossen. Der Kläger hat den Wohnraum ab Beginn des Jahres 2013 vollständig möbliert von Youssef G. A. gemietet. Der entsprechende (Unter-)Mietvertrag, der sich ebenfalls bei den Akten befindet, enthält keine Regelungen zu einer Untervermietung oder ähnliches.

Auf Grund eines Hinweises der Kriminalpolizei München (Bl. 17 sowie Bl. 29 - 37 der Behördenakten) begann die Beklagte mit Ermittlungen im Hinblick auf eine mögliche Zweckentfremdung bei dem oben genannten Anwesen.

In der Folge wurden die Eigentümer angehört, woraufhin sich der Mieter Youssef G. A. bei der Beklagten meldete und Stellung nahm. Der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und Youssef G. A. wurde übersandt und es wurden mehrere Ortsermittlungen durchgeführt und zwar am 12. April 2016, 19. Mai 2016 und 18. Juli 2016; auf die Protokolle der Ortsermittlungen wird Bezug genommen.

Mit Schreiben jeweils vom 21. Juli 2016 wurden die Eigentümer, Youssef G. A. und der Kläger zum beabsichtigten Erlass eines zweckentfremdungsrechtlichen Bescheides angehört.

Nach einer erneuten Ortsermittlung vom 31. August 2016 erging zunächst ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid gegen Youssef G. A., und zwar unter dem 15. September 2016.

Am 21. und 26. September und am 17. November 2016 fanden erneute Ortsermittlungen statt; auf die Protokolle wird Bezug genommen.

Mit Schreiben der Beklagten vom 26. Oktober 2016 wurde der Kläger (erneut) zum beabsichtigten Erlass eines zweckentfremdungsrechtlichen Bescheides angehört.

Mit Bescheid vom 17. November 2016 wurde dem Kläger aufgegeben, die Nutzung des Wohnraums D. Straße 223b, der im Bescheid näher gekennzeichnet ist, zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Nr. 1.). Ferner wurde dem Kläger aufgegeben, den im Betreff genannten Wohnraum unverzüglich nach Beendigung der Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen (Nr. 2.). In den Nummer 3. und 4. wurden jeweils Zwangsgelder angedroht. In Nummer 5. des Bescheids wurde der Sofortvollzug angeordnet.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass im Rahmen der Ortsermittlungen einzelne wesentliche Vertragsinhalte der mit immer wieder wechselnden Kurzzeitnutzern abgeschlossenen Mietverträge festgestellt worden seien. Der betreffende Wohnraum werde vollständig möbliert vermietet, die tatsächliche Abrechnung der Miete erfolge in Tagessätzen. Es sei eine flexible Vermietungsdauer - abgestimmt auf die Bedürfnisse der Kurzzeitnutzer - gegeben, wie die häufigen Nutzerwechsel bestätigten. Diese und weitere im Bescheid im Einzelnen aufgezählte Umstände sprächen gegen das Vorhandensein einer regulären Wohnnutzung durch die einzelnen Nutzer. Es werde vielmehr aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse davon ausgegangen, dass es das gewerbliche Modell des Klägers sei, Wohnraum systematisch, insbesondere an Personen aus dem arabischsprachigen Raum, welche sich jeweils zum Zwecke von medizinischen Behandlungen vorübergehend in München bzw. Deutschland aufhielten, sowie deren Begleitpersonen zur Verfügung zu stellen. Beim Amt für Wohnen und Migration der Beklagten seien gegen den Kläger zwischenzeitlich eine Vielzahl von Verfahren in gleichgelagerten Fällen anhängig. Durch die festgestellte Art der Wohnungsnutzung würde keine Wohnsitzniederlassung der jeweiligen Nutzer begründet, da keine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gegeben sei. Die jeweiligen Wohnungsnutzer verlagerten ihren Lebensmittelpunkt nicht an den Beherbergungsort in München, da sie ihren angestammten Wohnsitz im Ausland nicht aufgäben, sondern nach Abschluss der medizinischen Behandlung dorthin zurückkehrten. Weiterhin ließen die aufenthaltsrechtlichen Dokumente, über welche die im betreffenden Wohnraum angetroffenen Personen verfügten, nicht auf die Absicht eines längerfristigen Aufenthalts schließen. Zum einen verfügten die Nutzer entweder über ein Visum, welches nur für die Dauer der medizinischen Behandlung bzw. von deren Begleitperson gültig sei, über ein Touristenvisum oder über keine aufenthaltsrechtlichen Dokumente wie beispielsweise ein Visum, da sich die jeweilige Aufenthaltsdauer über einen visumsfreien Zeitraum erstrecke. Das Nutzungskonzept des Klägers sei einerseits umfangreich dokumentiert, andererseits seien auch keine hinreichenden gegenteiligen Argumente bzw. Nachweise hierzu vorgebracht worden. Die Einlassung des Vermieters des Klägers - Youssef G. A. -, der Wohnraum werde ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, reiche dabei nicht aus. Der Wohnraum werde seit mindestens November 2015 nicht nur vorübergehend für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt. Es sei auch nicht davon auszugehen, dass der Kläger eine reguläre Wohnnutzung des betreffenden Wohnraums anstrebe. Er habe den Wohnraum nie selbst bewohnt. Angesichts der darüber hinaus vorliegenden Untermietverträge für andere Wohneinheiten erscheine es nicht glaubhaft, dass hier eine reguläre Wohnnutzung vorliege. Der Untermietvertrag zwischen dem Kläger und Youssef G. A. sei von Letzterem erstmals mit der Einlegung von Rechtsbehelfen gegen den gegenüber Youssef G. A. verfügten Bescheid vorgelegt worden (vgl. Klage vom 12. Oktober 2016 im Verfahren M 9 K 16.4641 sowie Antrag vom 30. Oktober 2016 im Verfahren M 9 S. 16.5013). Der Kläger sei der richtige Bescheidadressat. Er vermiete nach den festgestellten Erkenntnissen direkt an die Kurzzeitnutzer. Die im Bescheid genannten Verpflichtungen würden nicht gegen die bei den Ortsermittlungen festgestellten Personen (Frau Aladwandy, Herr Al Blooshi oder Herr Abdelaziz) gerichtet; spätestens mit den Erkenntnissen aus den jeweils nachfolgenden Ortsermittlungen sei nämlich eindeutig, dass die möglichen Mieter die Wohnung nicht mehr bewohnten, da kurzfristig jeweils wieder Wechsel hinsichtlich der tatsächlichen Bewohner eingetreten seien. Im Übrigen wird auf den Bescheid Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 20. Dezember 2016, bei Gericht eingegangen am 22. Dezember 2016, erhob der Kläger Klage mit dem Antrag,

den Bescheid der Beklagten vom 17. November 2016 aufzuheben.

Die Beklagte legte die Verwaltungsvorgänge in den zeitlich früher eingegangenen Rechtsbehelfen von Youssef G. A. vor.

Mit Schreiben des Klägers vom 14. Februar 2017, bei Gericht eingegangen am selben Tag, wurde die Klage begründet. Auf das Schreiben wird Bezug genommen.

Am 15. Februar 2017 fand mündliche Verhandlung statt; auf die Niederschrift wird Bezug genommen. Am Ende der mündlichen Verhandlung stellte der Kläger den Antrag aus seiner Klageschrift vom 20. Dezember 2016, die Beklagte beantragte Klageabweisung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten, jeweils betreffend dieses Verfahren wie auch die Verfahren M 9 K 16.4641 sowie M 9 S. 16.5013 samt der dort vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Die Beklagte hat hinsichtlich des streitgegenständlichen Bescheids, der laut Bescheid gegen Postzustellungsurkunde zugestellt wurde, keinen Empfangsnachweis vorgelegt. Deshalb und wegen des zeitlichen Zusammenhangs ist von der Einhaltung der Klagefrist, § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO, auszugehen. Es fehlt auch nicht an der Klagebefugnis, § 42 Abs. 2 VwGO, bzw. am Rechtsschutzbedürfnis. Zwar hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass er das streitgegenständliche Gebäude seit November 2016 nicht mehr nutze oder weiter vermiete und nach diesem Zeitpunkt auch nicht untervermietet habe. Im Einklang hiermit hat Youssef G. A., der Kläger bzw. Antragsteller in den Verfahren M 9 K 16.4641 sowie M 9 S. 16.5013 im Einvernehmen mit dem Kläger erklärt, dass das Untermietverhältnis zwischen beiden zum 1. November 2016 einvernehmlich aufgelöst worden sei. Selbst wenn jedoch aufgrund dieser für sich genommen glaubhaften Auskünfte davon ausgegangen wird, dass eine Fremdenbeherbergung seitens des Klägers im streitgegenständlichen Objekt nicht mehr stattfindet, lässt dieser Umstand trotzdem die Zulässigkeit der Klage unberührt. Denn der streitgegenständliche Bescheid kommt jedenfalls immer noch als Grundlage für Vollstreckungshandlungen gegen den Kläger in Betracht. Da es sich nach der Rechtsprechung sowohl des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes als auch des Gerichts bei der durch einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid begründeten Pflicht in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich um eine Unterlassungsverpflichtung handelt - nämlich die Verpflichtung, das verfolgte Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. beispielsweise VG München, B.v. 26.4.2016 - M 9 S. 16.1449; BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899) - kommt wegen der Nichtanwendbarkeit von Art. 37 Abs. 4 Satz 1 VwZVG auf der Grundlage von Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG immer noch die Fälligstellung und Einziehung von Zwangsgeldern in Betracht. Die Beklagte hat auch nicht etwa erklärt, hierauf zu verzichten.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der streitgegenständliche Bescheid ist rechtmäßig und verletzt daher den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 2 Satz 1, Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), § 4 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS).

Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird zunächst auf den streitgegenständlichen Bescheid vom 17. November 2016 Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend ist noch Folgendes auszuführen:

1. Das Vorliegen eines zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestands, hier in der Gestalt der Fremdenbeherbergung, ist gegeben. Das folgt aus den umfangreichen Ermittlungen der Beklagten. Insbesondere die Ortsermittlungen, bei denen zum jeweiligen Zeitpunkt in der Wohnung aufhältige Personen angetroffen wurden (Ortsermittlung vom 12. April 2016, Bl. 36 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 18. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 31. August 2016, Bl. 87 der Behördenakten sowie Ortsermittlung vom 17. November 2016, Bl. 156 der Behördenakten) bestätigen eindeutig die zweckentfremdungsrechtliche Nutzung des streitgegenständlichen Objekts. Unabhängig davon tritt der Kläger diesen Feststellungen auch überhaupt nicht entgegen, sondern räumt in der Klagebegründung die (Weiter-) Vermietung an wechselnde Personen sogar ein.

2. Dass der Kläger in seiner Klagebegründung dagegen aus den vorliegenden Feststellungen andere rechtliche Schlüsse als die Beklagte zieht, vermag seiner Klage nicht zum Erfolg zu verhelfen. In diesem Zusammenhang wird zunächst darauf hingewiesen, dass der Kläger die von der Beklagten getroffenen rechtlichen Schlussfolgerungen auf Grund der vorliegenden tatsächlichen Umstände nicht bestreiten kann. Vielmehr ist es so, dass die anderweitigen rechtlichen Schlussfolgerungen des Klägers falsch sind. In zweckentfremdungsrechtlicher Hinsicht wird die Wohnung zu anderen als Wohnzwecken überlassen. Die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung einer Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, stellt eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken dar (vgl. statt vieler nur BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris Rn. 3). Es handelt sich hierbei um eine gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung, die eine Zweckentfremdung i.S.v. Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG und § 4 Satz 2 Nr. 2 ZeS darstellt. Eine Fremdenbeherbergung i.S. des Zweckentfremdungsrechts liegt dann vor, wenn ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes festzustellen ist. Ein solches ist immer dann anzunehmen, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das zugrundeliegende Nutzungskonzept (BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris Rn. 5). Die Beklagte hat durch ihre Ermittlungen ausreichend dargelegt, dass der Kläger für die streitgegenständliche Wohnung ein derartiges Nutzungskonzept verfolgt. Dass der Kläger die eben dargestellten zugrundeliegenden Rechtsbegriffe und Wertungen nicht teilt, ändert nichts. Ganz unabhängig davon gilt außerdem noch, dass hinsichtlich des Klägers bereits festgestellt ist, dass er als zwischengeschalteter Mieter das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sog. Medizintouristen professionell betreibt (BayVGH, B.v. 20.9.2016 - 12 CS 16.1401 - Rn. 9 des Entscheidungsabdrucks).

Schließlich ändert auch der Hinweis des Klägers auf Aufenthaltserlaubnisse nach § 25 Abs. 4 Satz 1 des Aufenthaltsgesetzes nichts. Zunächst hat dieser Hinweis für den hiesigen Rechtsstreit ohnehin bereits deswegen keine Bedeutung, weil der Kläger nur allgemein darauf verweist, dass es die Erteilung von Aufenthaltserlaubnissen auf dieser Grundlage gibt, was stimmt. Es ist jedoch in diesem Zusammenhang nichts vorgetragen, was konkret mit den in den Ortsermittlungen der Beklagten festgestellten Nutzern der Wohnung und deren jeweiligen Aufenthaltsstatus zu tun hätte. Im Übrigen handelt es sich bei einer Aufenthaltserlaubnis auf der Grundlage von § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG gerade um einen (nur) vorübergehenden Aufenthalt, der, auch wenn er verlängert wird, so lange nicht zum Daueraufenthalt wird, solange der Zweck des Aufenthalts weiterhin die medizinische Behandlung bleibt. Dass das im konkreten Fall auch nur bei einer der angetroffenen Personen anders sein könnte, hat der Kläger nicht vorgetragen; es ist auch sonst nicht ersichtlich.

3. Der Kläger ist auch richtiger Bescheidadressat gemäß Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG. Auch im Übrigen, insbesondere hinsichtlich der weiteren Nummern 3 und 4 des Bescheids, bestehen keine Bedenken gegen dessen Rechtmäßigkeit.

Nach alledem ist die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass ein ihm gegenüber ergangener zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid vom 20. Oktober 2015 rechtswidrig gewesen ist.

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 20. Oktober 2015, Gz. S-III-W/BS 124, gab die Beklagte dem Kläger auf, die Nutzung der bescheidgegenständlichen Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), drohte ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 7.500 an für den Fall, dass der Anordnung in Ziffer 1. nicht binnen zwei Monaten ab Zustellung des Bescheid nachgekommen wird (Ziffer 2.) und ordnete unter Ziffer 3. des Bescheids die sofortige Vollziehung von Ziffer 1. des Bescheids an.

Wegen des Bescheidinhalts wird auf diesen Bezug genommen, § 117 Abs. 3 VwGO.

Mit Klage vom 19. November 2015 beantragte der Kläger zunächst, den Bescheid aufzuheben. Nachdem die Kammer mit Beschluss vom 4. Februar 2016 - M 9 S. 15.5264 - BA den zugehörigen Eilantrag abgelehnt hatte, begründete der Kläger die Klage mit Schriftsatz vom 7. Februar 2016 wie folgt: Der Kläger sei nicht der richtige Adressat für die Anordnung. Er sei zwar Hauptmieter der Wohnung, habe diese aber an einen Untermieter weitervermietet. Im Untermietverhältnis sei Letzterem ausdrücklich untersagt worden, die Wohnung zweckfremd zu nutzen. Ob dies dennoch geschehen sei, sei dem Kläger nicht bekannt, eine Gestattung sei nicht erfolgt. Der Eigentümer habe die Untervermietung genehmigt; der Kläger sei dazu kraft seiner Verfügungsbefugnis auch berechtigt. Der Kläger selbst nutze die Wohnung nicht zweckfremd und müsse sich eine etwaige zweckfremde Nutzung seines Untermieters auch nicht zurechnen lassen. Aus den Ermittlungen der Beklagten ergebe sich die Verantwortung des Klägers nicht; er sei auch nicht mittelbarer Handlungsstörer, da der Untermieter nicht in seinem Auftrag handle. Dem Kläger sei eine Mitwirkung nach Art. 24 Abs. 1 BayVwVfG unzumutbar gewesen, da parallel ein Verfahren nach OWiG gelaufen sei und er dort zu Recht von seinem Verweigerungsrecht nach § 136 Abs. 1 Satz 2 StPO i.V.m. §§ 55 OWiG hätte Gebrauch machen dürfen; aus der Parallelität der Verfahren dürfe kein Nachteil entstehen. Es werde im Übrigen bestritten, dass überhaupt eine zweckfremde Nutzung vorliege. Die Anordnung sei weiter unbestimmt, weil nicht klar sei, welche Handlungen dem Untermieter gegenüber vom Kläger verlangt seien; es bleibe unklar, ob eine Kündigung ausreiche oder ein Räumungsprozess geführt werden müsse. Im letzteren Fall sei auch die Frist zu kurz.

Einen Untermietvertrag legte der Kläger weder in seiner Antragsnoch in seiner Klagebegründung vor.

Die Beklagte stellte mit Schriftsatz vom 29. März 2016 Antrag auf Klageabweisung.

Das OWi-Verfahren und das Verwaltungsverfahren stünden parallel nebeneinander. Es sei nicht möglich, im OWi-Verfahren die Aussage zu verweigern - was isoliert zulässig sei - und parallel im Verwaltungsverfahren von Mitwirkungspflichten verschont zu bleiben. Dies gelte umso mehr, wenn es sich - wie vorliegend - um Tatsachen aus der Sphäre des Klägers handle; bereits nach allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Grundsätzen habe er diese offenzulegen. Im Falle einer Weigerung müsse er das Risiko einer für ihn ungünstigen Tatsachenwürdigung im für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt der Sachentscheidung durch Bescheid tragen. Die Anordnung sei auch nicht unbestimmt; vielmehr sei es bereits aus Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten nur möglich, ein Ziel festzulegen, das der Kläger durch eigene und von ihm gewählte Maßnahmen erreichen müsse und dürfe.

Als Anlage war diesem Schriftsatz ein Schreiben der Staatsanwaltschaft München I beigegeben, wonach der Kläger im Laufe eines Zivilprozesses eine Untervermietung in derselben Personenkonstellation bestritten habe, was den Verdacht eines Prozessbetrugs begründe. Deshalb werde nun ermittelt.

Am 10. März 2016 begründete der Klägerbevollmächtigte seine Beschwerde zum Bayerischen Verwaltungsgerichtshof gegen den Beschluss der Kammer vom 4. Februar 2016 - M 9 S. 15.5264 - BA. Im Zuge dessen legte er erstmals einen Untermietvertrag über ein zwischen dem Kläger und seinem Untermieter bestehendes Mietverhältnis vor. Dieser Untermietvertrag datiert vom 30. Dezember 2013.

Die Beklagte erwiderte auf die Beschwerde mit Schriftsatz vom 29. März 2016.

Am 15. April 2016 setzte sich die mit der Beschwerde befasste Berichterstatterin am Bayerischen Verwaltungsgerichtshof telefonisch mit der Beklagten in Verbindung und erläuterte dieser ihre vorläufige Rechtsauffassung (Bl. 357 d. BA).

Daraufhin teilte die Beklagte mit Schriftsatz vom 4. Mai 2016 mit, dass der streitgegenständliche Bescheid aufgrund richterlichen Hinweises des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs mit Bescheid vom 22. April 2016 aufgehoben worden sei. Im Zeitpunkt des Erlasses des streitgegenständlichen Bescheids habe die Beklagte aber noch von der Störereigenschaft des Klägers ausgehen können, weswegen der Kläger zum jedenfalls überwiegenden Teil die Kosten tragen müsse Mit Schriftsatz vom 7. Mai 2016 änderte der Klägerbevollmächtigte daraufhin seinen Antrag und präzisierte ihn weiter im Zuge der mündlichen Verhandlung vom 15. Februar 2017. Er beantragt nunmehr, festzustellen, dass der Bescheid der Beklagten vom 20. Oktober 2015 rechtswidrig war mit der Maßgabe, dass für den Zeitpunkt der Rechtswidrigkeit auf den 29. März 2016 abzustellen ist.

Das Fortsetzungsfeststellungsinteresse ergebe sich aus der bestehenden Wiederholungsgefahr. Die Voraussetzung einer derartigen Gefahr, dass unter im Wesentlichen unveränderten tatsächlichen und rechtlichen Umständen ein gleichartiger Verwaltungsakt ergehen wird, sei gegeben, da der Kläger noch weitere Wohnungen besitze und deshalb zweckentfremdungsrechtliche Anordnungen der Beklagten befürchte. Darüber hinaus beabsichtige der Kläger, wegen der rechtswidrigen Nutzungsuntersagung Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte geltend zu machen. Der Kläger habe angesichts der drohenden bzw. fällig gestellten Zwangsgelder das Untermietverhältnis gekündigt; dieses sei bis 14. September 2016 befristet gewesen, womit dem Kläger Mieteinnahmen i.H.v. EUR 6.600 entgangen seien. Nachdem die Nutzungsuntersagung dem Kläger gegenüber unwirksam gewesen sei, habe nur deshalb Veranlassung bestanden, das Untermietverhältnis zu kündigen, weil die Beklagte eine rechtswidrige Grundverfügung vollstreckt habe. Auch ein drohendes OWiG-Verfahren begründe ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Auf ihre Ausführungen wird Bezug genommen.

Am 24. Mai 2016 stellte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof das Beschwerdeverfahren ein (BayVGH, B.v. 24.5.2016 - 12 CS 16.347 - BA). Auf den Inhalt dieses Beschlusses wird Bezug genommen, § 117 Abs. 3 VwGO.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogenen Behördenakten.

Die Klage ist unzulässig.

Der Kläger hat kein berechtigtes Interesse an der Feststellung, dass der aufgehobene - und damit erledigte, Art. 43 Abs. 2 BayVwVfG - Bescheid vom20. Oktober 2015 rechtswidrig gewesen ist, § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO.

Für das berechtigte Interesse an der begehrten Feststellung genügt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts grundsätzlich jedes nach Lage des Falles anzunehmende schutzwürdige Interesse rechtlicher, wirtschaftliche oder ideeller Art, wobei sich bestimmte Hauptfallgruppen herausgebildet haben, bei deren Vorliegen regelmäßig ein berechtigtes Feststellungsinteresse zu bejahen ist; für die Festlegung, ob ein derartiges Feststellungsinteresse gegeben ist, ist auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen (BVerwG, B.v. 24.10.2006 - 6 B 61/06 - juris; U.v. 16.5.2013 - 8 C 14/12 - juris; Eyermann, VwGO, Stand: 14. Auflage 2014, § 113 Rn. 84, 86). Im danach maßgeblichen Zeitpunkt der hiesigen Entscheidung ist weder unter dem Aspekt einer Wiederholungsgefahr (1.) noch unter dem Aspekt der Vorbereitung eines Amtshaftungs- oder Entschädigungsanspruchs (2.) ein derartiges Feststellungsinteresse erkennbar.

1. Versteht man den klägerischen Vortrag dahingehend, dass er für das streitgegenständliche Objekt eine Wiederholungsgefahr dergestalt befürchtet, dass ein weiterer zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid ergehen könnte, der ihn wiederum - aus Sicht des Bevollmächtigten: fälschlicherweise - als Störer in Anspruch nimmt, so besteht bereits deswegen kein Feststellungsinteresse, weil dieser befürchtete Bescheid zwischenzeitlich erlassen worden ist. Die Beklagte ordnete dem Kläger gegenüber mit Bescheid vom 17. August 2016 - bezogen auf die streitgegenständliche Wohneinheit - erneut an, die Überlassung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. Dieser Bescheid wurde vonseiten des Klägers auch bereits angefochten und ist Streitgegenstand der Verfahren M 9 S. 16.4695 und M 9 K 16.4276 vor der hiesigen Kammer. Die behauptete Wiederholungsgefahr hat sich für diesen Einzelfall also bereits realisiert. Damit besteht für die hiesige Klage kein Feststellungsinteresse mehr. Denn eine Wiederholungsgefahr - so sie vorliegt - begründet ein berechtigtes Feststellungsinteresse gerade deshalb, weil die gerichtliche Feststellung den Beteiligten eine Richtschnur für ihr künftiges Verhalten bieten soll. Sie ist mit anderen Worten von der Erwartung getragen, dass eine Behörde von dem Erlass des erwarteten Verwaltungsaktes Abstand nehmen wird, wenn das Gericht feststellt, dass der erledigte Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist. Diese Lenkungswirkung kann ein feststellendes Urteil nicht mehr entfalten, wenn der erwartete Verwaltungsakt bereits erlassen ist. In diesem Fall ist die Feststellung der Rechtswidrigkeit des erledigten Verwaltungsaktes für den Kläger nutzlos, weil der Erlass des Verwaltungsaktes nicht mehr abgewendet werden kann. Er bedarf der Feststellung dann auch deshalb nicht, weil er den zwischenzeitlich erlassenen neuen Verwaltungsakt anfechten kann und muss, um seine Rechte wahrzunehmen (zum Ganzen bspw. OVG LSA, U.v. 24.11.2010 - 3 L 91/10 - juris). Für den neuen Bescheid liegen mittlerweile auch nicht mehr die gleichen tatsächlichen (und rechtlichen) Verhältnisse vor wie in dem für die Beurteilung des erledigten Bescheids maßgeblichen Zeitpunkt - nunmehr wurde ein Untermietverhältnis substantiiert offengelegt -, weswegen ein Feststellungsinteresse ebenfalls ausscheidet (BVerwG, U.v. 16.5.2013 - 8 C 14/12 - juris; Eyermann, VwGO, Stand: 14. Auflage 2014).

Damit ist es, anders als der Bevollmächtigte des Klägers meint, auch von vorn herein irrelevant, ob die Beklagte im Laufe des Beschwerdeverfahrens nach Vorlage des Untermietvertrags zunächst noch an ihrem Bescheid festgehalten habe, was sich in der Beschwerdeerwiderung vom 29. März 2016 manifestiere. Nur ergänzend wird deshalb darauf hingewiesen, dass die Beklagte nicht gehalten war, sofort nach Vorlage des Untermietvertrags im Beschwerdeverfahren selbstinitiativ den Bescheid aufzuheben. Eine Behörde darf selbstverständlich einen richterlichen Hinweis abwarten, bevor sie den Kläger, der seinerseits Informationen nur schrittweise und stets nur auf ausdrückliche gerichtliche Aufforderung offengelegt und auf jegliche Anhörungs- und Kontaktversuche der Beklagten nicht reagiert hat, klaglos stellt. Nichts anderes ist vorliegend geschehen: Wie sich aus den Behördenakten (Bl. 357 d. BA) ergibt, wurde die Beklagtenseite von der Berichterstatterin im Beschwerdeverfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof am 15. April 2016 telefonisch über ihre vorläufige Rechtsauffassung informiert. Daraufhin hat die Beklagte am 22. April 2016 und damit unverzüglich den Bescheid aufgehoben.

Weiter wird lediglich ergänzend darauf hingewiesen, dass die Beklagte den Bescheid nach Ansicht der Kammer nicht zwingend hätte aufheben müssen. Auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Zulässigkeit einer Fortsetzungsfeststellungsklage für bestimmte in der Vergangenheit liegende Zeiträume bei Dauerverwaltungsakten (BVerwG, B.v. 5.1.2012 - 8 B 62/11 - juris) - wie vorliegend der Nutzungsuntersagung -wäre eine Ergänzung des Bescheids vom 20. Oktober 2015 um weitere Ermessenserwägungen zur Störerauswahl möglich gewesen. Parallel hätte die Beklagte eine weitere Nutzungsuntersagung gegen den Unter-(ver-)mieter erlassen können, um das wegen des Untermietvertrags allein bestehende Vollstreckungshindernis aus der Welt zu schaffen (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 6.12.2011 - 15 CS 11.2402 - juris). Eine Aufhebung des Bescheids war deshalb keineswegs zwingend.

Sollte der Vortrag dahingehend zu verstehen sein, dass der Kläger auch für andere von ihm angemietete Objekte entsprechende zweckentfremdungsrechtliche Bescheide befürchtet, mithin gleichsam eine „Wiederholungsgefahr im weiten Sinne“ im Raum steht, so kann auch dies kein Fortsetzungsfeststellungsinteresse begründen. Die Frage, ob der Kläger als Hauptmieter Störer sein kann, ist für den jeweiligen Einzelfall zu entscheiden und wurde bzw. wird hinsichtlich des im Streit stehenden Objekts in den Verfahren M 9 S. 16.4695 und M 9 K 16.4276 geklärt; sie bleibt damit „für andere Objekte“ außer Betracht (siehe oben). Als Kritikpunkt des Klägers stand vorliegend weiter die fehlende Berücksichtigung der vor Bescheiderlass und auch während des erstinstanzlichen Eilverfahrens zu Unrecht von ihm nicht offengelegten bzw. substantiierten Tatsache einer Untervermietung des streitgegenständlichen Objekts im Raum. Der Kläger sieht sich mithin im Hinblick auf andere von ihm angemietete Wohneinheiten dadurch gefährdet, dass die Behörde bei aus seiner Sicht unsicherer bzw. unzureichender Sachlage beschwerende Bescheide erlässt. Da diese Unsicherheit aber nur auf seiner fehlenden Mitwirkung beruht(e), kann er daraus für andere Objekte keinen Nutzen ziehen, denn er hätte über das laut Untermietvertrag bereits seit 2013 bestehende Untermietverhältnis aufklären müssen: Die Vorschriften des Art. 4 Satz 1 ZwEWG und des § 12 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum i.d.F. d. Bek. vom 30.12.2013 - ZeS - modifizieren insoweit den Untersuchungsgrundsatz und begründen Mitwirkungs-, Darlegungs- und Beweisführungspflichten (BayVGH, B.v. 9.11.2010 - 12 CS 10.2508 - juris; B.v. 7.1.2015 - 10 C 14.895 - juris). Auch im Einstellungsbeschluss vom 24. Mai 2016 - 12 CS 16.347 - BA hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof klar herausgestellt, dass eine entsprechende Mitwirkungspflicht des Klägers bestand. Wenn die Mitwirkung verweigert wird, so bleibt es der Behörde unbenommen, trotzdem einen Bescheid zu erlassen, da es der Kläger ansonsten in der Hand hätte, durch Nichtoffenlegung von aus seiner Sphäre stammenden Informationen die Rechtsdurchsetzung zu verhindern; mit den Worten des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs im B.v. 24.5.2016 - 12 CS 16.347 - BA „konnte die [Beklagte] aus der Nichtmitwirkung zunächst die entsprechenden für den [Kläger] ungünstigen Schlüsse ziehen“ (vgl. BVerwG, B.v. 11.1.2001 - 4 B 37/00 - juris; B.v. 28.7.2006 - 9 B 3/06 - juris; B.v. 2.2.2015 - 1 WDS-VR 3/14 - juris). Unabhängig davon wäre es bereits als rechtsmissbräuchlich anzusehen, aus diesem Gesichtspunkt heraus die Feststellung einer etwaigen Rechtswidrigkeit des Bescheids zu verfolgen: Ein Feststellungsinteresse dergestalt, dass man - im Hinblick auf andere Objekte - wieder plant, Informationen zurückzuhalten, gleichzeitig aber von Nutzungsuntersagungen auf dementsprechend „zurückgenommener“ Tatsachenbasis verschont bleiben möchte, ist mit Blick auf § 242 BGB nicht anzuerkennen.

Hinsichtlich des Ordnungswidrigkeitenverfahrens gilt dasselbe. Der Kläger ist gehalten, seine Argumente und Verteidigungsmittel im Rahmen der neuen Vorgänge bzw. Gerichtsverfahren geltend zu machen.

2. Auch aus dem Gesichtspunkt der Vorbereitung eines Amtshaftungsprozesses ergibt sich kein Feststellungsinteresse, da ein solcher Prozess offensichtlich aussichtslos wäre (vgl. VG München, U.v. 2.3.2015 - M 8 K 13.4546 - juris m.w.N.; VG Augsburg, U.v. 30.6.2016 - Au 2 K 15.457 - juris). Offensichtliche Aussichtslosigkeit ist dann anzunehmen, wenn ohne eine ins Einzelne gehende Prüfung erkennbar ist, dass der behauptete Schadensersatz- oder Entschädigungsanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt bestehen kann (BVerwG, U.v. 22.1.1998 - 2 C 4.97 - juris; Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 113 Rn. 89). Unabhängig davon, dass im Sinne der sog. Kollegialgerichtsrichtlinie zwar grundsätzlich auf eine Entscheidung in der Hauptsache abzustellen ist (BayVGH, U.v. 17.10.2016 - 9 B 13.1400 - juris), geht sowohl aus dem Beschluss der hiesigen Kammer vom 4. Februar 2016 - M 9 S. 15.5264 - UA als auch aus dem nachfolgenden Einstellungsbeschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 24. Mai 2016 - 12 CS 16.347 - BA klar hervor, dass die Behörde so, wie geschehen, verfahren durfte. Weder eine Amtspflichtverletzung noch ein Verschulden sind unter irgendeinem Gesichtspunkt erkennbar. Weiter wird darauf hingewiesen, dass bereits nicht nachvollziehbar ist, welche Mieteinnahmen wegen der Kündigung des Untermietverhältnisses entgangen sein sollen: Der Untermieter setzt seine zweckfremde Nutzung, soweit ersichtlich, bis heute fort; diese Nutzung ist Gegenstand neuerlicher Bescheide vom 17. August 2016.

Die Kostenfolge beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Antragsverfahren wird auf 20.000 € festgesetzt.

I. Die Klägerin wehrt sich gegen eine bodenschutzrechtliche Anordnung von Bodenuntersuchungen.

1. Auf dem Grundstück FlNr. 373 der Gemarkung H. wurde zwischen 1965 und 1992 eine öffentliche Tankstelle betrieben. Hierzu schlossen im Jahr 1965 die Klägerin und der damalige Grundstückseigentümer (Herr G.) einen auf 25 Jahre angelegten Vertrag über die Errichtung und den Betrieb einer Tankstelle zum Vertrieb von Mineralölprodukten der Klägerin auf dem genannten Grundstück; in dem Vertrag, der zahlreiche Vereinbarungen über Rechte und Pflichten sowie hinsichtlich der Haftung und Verantwortlichkeit für Gefahren und Schäden enthält, werden Herr G. als Vermieter des Grundstücks und als „Tankstellenhalter“ bezeichnet, die Klägerin als Mieterin, die dem Tankstellenhalter das Grundstück zum vorbezeichneten Zweck leihweise überlasse. Am 2. August 1990 schlossen der Tankstellenhalter und die Klägerin einen weiteren Tankstellenvertrag. Inhaberin der am 2. September 1965 erteilten Erlaubnis für die Errichtung und den Betrieb einer öffentlichen Tankstelle mit einem unterirdischen Lagerbehälter mit 10.000 I Fassungsvermögen sowie einer im Jahr 1973 erteilten Erlaubnis für die Erweiterung der Tankstelle um einen 20.000 I fassenden unterirdischen Lagerbehälter war die Klägerin. Für sie wurde zudem am 2. September 1965 ein „Tankstellenrecht“ als beschränkt persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen.

2. Mit Wirkung zum 1. September 1991 übernahm eine andere Firma von der Klägerin die im Zusammenhang mit dem Betrieb des Tankstellennetzes der Klägerin stehenden Vermögenswerte, verkaufte sie jedoch bereits zum 31. Dezember 1991 weiter an die „E. GmbH“ (im Folgenden: „E.“). Zum 31. Oktober 1992 kündigte der Tankstellenhalter den Tankstellenvertrag; am 5. Januar 1993 zeigte er dem Landratsamt die Stilllegung der öffentlichen Tankstelle an, wobei einer der vorhandenen Tanks als Betriebstankstelle für Diesel weiterverwendet werden solle.

3. Bei Straßenbauarbeiten in der Nähe des Tankstellengrundstücks im Juli 2008 ergab sich der Verdacht auf Bodenverunreinigungen auf dem Grundstück; das Wasserwirtschaftsamt München empfahl im August 2008 Detailuntersuchungen. Eine daraufhin durch eine Fachfirma am 3. Februar 2010 durchgeführte orientierende Altlastenerkundung ergab, dass der Schadstoffherd vermutlich im Bereich des ehemaligen Tanks für Otto-Motor-Kraftstoffe auf dem Grundstück FINr. 373 sei und der Schaden wohl mehr als zehn Jahre zurückliege; von einer schädlichen Bodenverunreinigung mit der Gefahr einer erheblichen Grundwasserverunreinigung sei auszugehen. Auf dem genannten Grundstück sollten weitere Untersuchungen stattfinden, um die Ausbreitung der Verunreinigung eingrenzen und etwaige Sanierungsmaßnahmen abstimmen zu können. Im März und April 2010 äußerte sich das Wasserwirtschaftsamt ergänzend zum Verdacht einer schädlichen Bodenverunreinigung und empfahl, die Detailuntersuchungen auf das Tankstellengrundstück auszudehnen, um die horizontale Schadensausbreitung nach Süden zu ermitteln.

Mit Bescheid vom 17. Juni 2010 verpflichtete das Landratsamt Dachau gemäß § 9 Abs. 2, § 4 Abs. 3 BBodSchG die Tochter des Tankstellenhalters und zwischenzeitliche Eigentümerin des Grundstücks, fünf Bohrungen zur Untersuchung von Bodenluft- und Feststoffproben durchzuführen.

Ein am 25. Oktober 2011 ergangener Bescheid des Landratsamts, mit dem die E. zu bodenschutzrechtlichen Untersuchungen auf dem Grundstück FINr. 373 verpflichtet werden sollte, wurde auf die Anfechtungsklage der E. hin vom Bayerischen Verwaltungsgericht München wegen ermessensfehlerhafter Auswahl des Verpflichteten aufgehoben (VG München, U. v. 6.11.2012 - M 2 K 11.5775 - juris).

4. Nach Anhörung des ehemaligen Tankstellenhalters sowie der Klägerin erließ das Landratsamt den streitgegenständlichen zwangsmittelbewehrten Bescheid vom 27. August 2014, mit dem die Klägerin zu verschiedenen bodenschutzrechtlichen Untersuchungen auf dem ehemaligen Tankstellengrundstück verpflichtet wurde.

Die gegen diesen Bescheid erhobene Anfechtungsklage der Klägerin hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 7. Juli 2015 abgewiesen.

5. Die Klägerin hat die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil beantragt. Sie macht geltend, ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils im Sinn von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO bestünden insofern, als das Verwaltungsgericht die Klägerin als Verursacherin im Sinn des § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG angesehen habe (Antragsbegründung vom 26.8.2015, Nr. I ab S. 2 oben). Außerdem leide das Urteil an Verfahrensmängeln im Sinn des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO. Denn dem Verwaltungsgericht hätte sich schon frühzeitig aufdrängen müssen, dass die von der Klägerin schriftlich beantragte Vernehmung des früheren Tankstelleninhabers (Herrn G.) als Zeuge entscheidungserheblich sei. Wäre das Verwaltungsgericht insoweit seiner Amtsermittlungspflicht aus § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO nachgekommen und hätte es den entsprechenden (zu spät erlassenen und wegen der Verhandlungsunfähigkeit des Zeugen dann wieder aufgehobenen) Beweisbeschluss früher erlassen, so wäre es nicht dazu gekommen, dass die Klägerin auf ein zu ihren Gunsten existentes Beweismittel habe verzichten müssen. Fehlerhaft seien auch die richterliche Würdigung der entscheidungserheblichen Tatsachen und die Überzeugungsbildung im Sinn von § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Das Verwaltungsgericht habe die bei Anfechtungsklagen allgemein geltenden Beweislastgrundsätze falsch angewandt und nicht beachtet, dass die Nichterweislichkeit der Voraussetzungen in Bezug auf die Verursachereigenschaft im Sinn des § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG zulasten der Behörde gehe.

Der Beklagte hat beantragt,

den Antrag auf Zulassung der Berufung abzulehnen.

Er macht geltend (Schriftsatz vom 18.9.2015), das Verwaltungsgericht habe die Klägerin zu Recht als Verursacher im Sinn von § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG angesehen; das hierfür erforderliche, im Rahmen einer rechtlichen Bewertung zu prüfende (BayVGH, B. v. 23.6.2004 - 22 CS 04.1048) unmittelbar gefahrbegründende Verhalten, das selbst die Gefahrenschwelle überschreite und eine Nähe zum späteren Schadenseintritt habe (BayVGH, B. v. 13.10.2004 - 22 CS 04. 2489), liege bei der Klägerin vor. Der Einvernahme von Herrn G. als Zeugen habe es hierfür nicht bedurft. Zwar reiche nicht jeder Kausalbeitrag für eine Verursachung im genannten Sinn aus, weil § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG keine konturenlose Gefährdungshaftung für alle Folgen gewerblicher Tätigkeit wegen objektiv gefahrträchtigen Verhaltens begründe (VGH BW, B. v. 11.12.2000 - 10 S 1188/00 - NVwZ-RR 2002, 16). Das Verwaltungsgericht (S. 19) stelle aber zutreffend darauf ab, ob ein unmittelbar gefahrbegründendes Verhalten, das selbst die Gefahrenschwelle überschreite und eine Nähe zum späteren Schadensereignis habe, vorliege. Zu Recht habe es auch darauf abgestellt, dass ein zweifelsfreier Nachweis der unmittelbaren Kausalität des Tuns oder Unterlassens eines möglichen Verursachers der schädlichen Bodenveränderung oder Altlast nicht erforderlich sei. Die bodenschutzrechtliche Anordnung sei vorliegend in der Phase der Gefährdungsabschätzung ergangen, für die nach der Rechtsprechung (VGH BW, B. v. 3.9.2002 - 10 S 957/02) keine hohen Anforderungen gälten. Vielmehr dürfe, wie das Verwaltungsgericht zutreffend erkannt habe, die Verursachereigenschaft schon bei entsprechenden Indizien aufgrund objektiver Faktoren angenommen werden.

Solche Indizien seien hier gegeben: Zu Unrecht bestreite die Klägerin, dass sich die wirtschaftlichen Risiken und Chancen vor allem bei ihr realisiert hätten. Denn auf ihren Namen und ihre Rechnung seien gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 des „Vertrags über Errichtung und Betrieb einer Tankstelle und Anmietung eines Grundstückes“ (Bl. 902-905 der Verwaltungsverfahrensakte) - nachfolgend: „Vertrag“ - die Kraftstoffe verkauft worden. Alle Erlöse seien nach § 4 Abs. 1 Satz 4 des Vertrags der Klägerin zugekommen, Herr G. habe nur eine feste Provision erhalten (§ 4 Abs. 6 des Vertrags). Wesentliche Kosten des Tankstellenbetriebs (Wartung, Reparatur und behördliche Auflagen) habe die Klägerin getragen. Zwar habe Herr G. selbst ein Interesse an der Steigerung des Umsatzes und damit auch seiner Provision gehabt. Demgegenüber habe aber die Klägerin wesentliche, auch das Provisionsergebnis bestimmende Faktoren wie z. B. Art, Menge und Preise der gelieferten Kraftstoffe alleine bestimmen dürfen (§ 4 des Vertrags). Der bloße Hinweis der Klägerin auf die heutige Konstellation des Franchisevertrags lasse keine Rückschlüsse auf eine andere Bewertung zu. Weder die räumliche Entfernung zur Tankstelle noch die Größe des Tankstellennetzes hätten es der Klägerin - entgegen ihrem Vortrag - unmöglich gemacht, sich in das operative Geschäft vor Ort einzuschalten; dies habe das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt. Dass die Klägerin möglicherweise nicht selbst Maßnahmen vor Ort abgewickelt habe, stehe ihrer Verantwortlichkeit für das örtliche Geschehen nicht entgegen. Entgegen ihrem Vortrag sei auch nicht anzunehmen, dass die für das Tankstellengrundstück bestellte beschränkte persönliche Dienstbarkeit nur der finanziellen Absicherung habe dienen sollen. Die in § 2 des Vertrags gewählte aufwendige Konstellation spreche vielmehr erheblich dafür, dass damit der Klägerin maßgebliche Einwirkungsrechte in Bezug auf das Grundstück eingeräumt, dem Tankstellenhalter dagegen solche Maßnahmen, die nicht im Sinn der Klägerin gewesen wären, weitgehend untersagt werden sollten. So habe der Bewilligungsurkunde zufolge nur die Klägerin das Recht gehabt, auf dem Grundstück unterirdische Lagertanks zu errichten, zu betreiben und zu unterhalten. Wäre nur eine finanzielle Absicherung gewünscht gewesen, so hätten hierzu anstelle dieser aufwendigen Konstellation einfachere dingliche Sicherungsmittel, zum Beispiel eine Grundschuld, gereicht. Aus dem Vertrag ergebe sich auch nicht, dass die Klägerin gegenüber dem Tankstellenhalter nur in Bezug auf technische Geräte weisungsbefugt gewesen sei. Der Umgang mit technischen Einrichtungen sei nämlich umfassend in § 1 Abs. 3 und 4 des Vertrags geregelt, während § 3 des Vertrags allgemein den Betrieb betreffe. Schon aus der Vertragssystematik ergebe sich, dass die Weisungsbefugnis den Betrieb insgesamt betroffen habe. Aus § 1 Abs. 4 des Vertrags lasse sich nicht ableiten, dass Herrn G. die technische Verantwortung übertragen worden sei. Vielmehr habe der Umgang entsprechend den übergebenen Bedienungsvorschriften und mündlichen Unterweisungen erfolgen sollen, sei also vorgegeben gewesen. Auch dass gemäß § 1 Abs. 5 des Vertrags die Klägerin verpflichtet gewesen sei, „die behördlichen Genehmigungen für die Errichtung und für den Betrieb der Tankstelle zu beantragen“, bedeute, dass die Verantwortlichkeit der Klägerin im Hinblick auf öffentlich-rechtliche Anforderungen und damit für die formelle und materielle Rechtmäßigkeit des Betriebs gewollt gewesen sei; die Formulierung im Vertrag beziehe sich ausdrücklich auch auf die Genehmigungen zum Betrieb der Tankstelle. Dass der Vertrag in kleineren Einzelbereichen (z. B. § 5 des Vertrags) Abweichungen davon vorsehe, ändere an der grundsätzlichen Verantwortlichkeit der Klägerin für wesentliche öffentlich-rechtliche Vorschriften, zu denen auch die Vermeidung schädlicher Bodenveränderungen gehöre, nichts.

Die Klägerin ist diesem Vortrag mit weiteren Ausführungen im Schriftsatz vom 19. Oktober 2015 entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die Behördenakten Bezug genommen.

II. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Die insoweit maßgeblichen Darlegungen der Klägerin, auf die sich die Prüfung durch den Verwaltungsgerichtshof beschränkt (§ 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO), lassen die geltend gemachten Zulassungsgründe (ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils, § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO; Verfahrensmängel, § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) nicht hervortreten.

1. Die Darlegungen der Klägerin befassen sich nur mit der Frage, ob (wie das Verwaltungsgericht angenommen hat) die Klägerin als Verursacherin im Sinn von § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG anzusehen ist und - als Folge hieraus - alleine oder ggf. neben anderen Verursachern durch das Landratsamt für die bodenschutzrechtlich gebotenen Untersuchungen in Anspruch genommen werden durfte. Die Klägerin stellt dagegen nicht in Frage, dass die sachlichen und rechtlichen Voraussetzungen für die streitgegenständliche bodenschutzrechtliche Anordnung als solche vorgelegen haben. Die Antragsbegründung enthält auch keine Darlegungen dazu, dass anstelle des Verursachers der schädlichen Bodenverunreinigung ein anderer der nach § 4 Abs. 3 BBodSchG potentiell Pflichtigen in gleicher Weise oder sogar vorrangig hätte in Anspruch genommen werden müssen.

2. Ernstliche Zweifel im Sinn des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO vermochte die Klägerin nicht aufzuzeigen. Solche Zweifel bestehen dann, wenn gegen die Richtigkeit des Urteils gewichtige Gesichtspunkte sprechen. Davon ist immer dann auszugehen, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und wenn sich nicht ohne nähere Prüfung die Frage beantworten lässt, ob die Entscheidung möglicherweise im Ergebnis aus einem anderen Grund richtig ist (Kopp/Schenke, VwGO, 19. Aufl. 2013, § 124 Rn. 7 m. w. N.). Der Rechtsmittelführer muss konkret darlegen, warum die angegriffene Entscheidung aus seiner Sicht im Ergebnis mit überwiegender Wahrscheinlichkeit falsch ist. Dazu muss er sich mit den entscheidungstragenden Annahmen des Verwaltungsgerichts konkret auseinandersetzen und im Einzelnen dartun, in welcher Hinsicht und aus welchen Gründen diese Annahmen ernstlichen Zweifeln begegnen (BVerfG, B. v. 8.12.2009 - 2 BvR 758/07 - NVwZ 2010, 634; Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124a Rn. 62 f.). Gemessen an diesen Voraussetzungen ergeben sich aus dem Vortrag der Klägerin keine auf das Ergebnis durchschlagenden ernstlichen Zweifel.

2.1. Die Klägerin macht geltend (Schriftsatz vom 26.8.2015, Nr. 1 und Buchst. a auf S. 2), das Verwaltungsgericht habe aus einem Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (B. v. 11.12.2000 - 10 S 1188/00 - NVwZ-RR 2002, 16) falsch zitiert (es habe nämlich die dort verwendete Einschränkung „gewerblicher Tätigkeit“ in seinem Zitat weggelassen) und setze sich damit dem Verdacht aus, von einem zu weiten Verursacherbegriff auszugehen. Aus ihrer Antragsbegründung wird aber nicht deutlich, weshalb die beschriebene nicht vollständig korrekte Zitierung aus einer Entscheidung eines anderen Verwaltungsgerichtshofs einen derartigen Schluss rechtfertigen soll. Das Verwaltungsgericht hat (auf S. 19) in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs angenommen, dass ein unmittelbar gefahrbegründendes Verhalten erforderlich ist, das bereits selbst die Gefahrenschwelle überschreitet und eine Nähe zum späteren Schadensereignis besitzt. Dies entspricht zusammenfassend dem, was der Verwaltungsgerichtshof im Urteil vom 28. November 2007 - 22 BV 02.1560 - (bestätigt durch BVerwG, B. v. 28.2.2008 - 7 B 12.08 - NVwZ 2008, 684) in Rn. 42 u. a. folgendermaßen ausgeführt hat:

„Bei der Handhabung des Verursacherbegriffs in dem genannten Sinn müssen ein zu enges wie ein zu weites Begriffsverständnis gleichermaßen vermieden werden. Zu weit ginge, wie kaum der Erläuterung bedarf, ein Verständnis, welches jede bedingungsmäßige Ursache eines bestimmten Erfolgs als Verursachung genügen ließe. Dergestalt wäre der Begriff uferlos. Eine Gleichbewertung aller nur irgendwie entfernt kausalen Beiträge zu dem Erfolg kann deshalb von vornherein nicht das Postulat sein (so auch die Amtl. Begründung BT-Drs. 13/6701, S. 34). Eine Differenzierung ist unvermeidlich. Als erstes, noch pauschales Kriterium einer Eingrenzung mag der Begriff der Unmittelbarkeit insofern brauchbare Dienste leisten; er hat sich dafür in der Praxis durchgesetzt. Nur wessen Verhalten eine Gefahr unmittelbar entstehen lässt, ist danach Verursacher im Sinn einer Verhaltensstörerhaftung. Freilich liegt die Missverständlichkeit auch dieses Kriteriums auf der Hand. Dass ein Verhalten sich als erscheinungsbildlich letzter unter einer Vielzahl von Kausalbeiträgen darstellt, kann nicht schlechthin ausschlaggebend sein; es ginge einerseits wiederum zu weit, andererseits nicht weit genug. Präzisierend versteht man deshalb unter unmittelbar ursächlich das, was als die Gefahrenschwelle überschreitend zu bewerten ist (vgl. Amtl. Begründung BT-Drs. 13/6701, S. 34; BayVGH vom 17.3.2004 -Az. 22 CS 04.362; BayVGH vom 23.6.2004 - Az. 22 CS 04.1048). Soweit die Antwort darauf, ob ein bestimmtes Verhalten die Gefahrenschwelle überschreitet, sich nicht ohne Weiteres, sozusagen von selbst erschließt, lassen sich an Hand gewisser Hilfskriterien immerhin Indizien erarbeiten. Solche können sich beispielsweise ergeben aus einem Verstoß gegen spezifische Schutznormen, der Nähe eines Verhaltens zur Gefahr, einem steuernden Einfluss als Hintermann, dem Handeln als sog. Zweckveranlasser sowie aus mittelbarer Täterschaft, Anstiftung oder Beihilfe. Ob die Verpachtung eines Grundstücks zu einem gefahrgeneigten Zweck (z. B. zu Deponiezwecken) die Gefahrenschwelle in diesem Sinn überschreitet, lässt sich nicht abstrakt-generell beantworten, sondern nur einzelfallbezogen an Hand der beschriebenen Kriterien. Verpachtung zu einem gefahrgeneigten Zweck (z. B. zu Deponiezwecken) muss nicht, kann aber eine Verhaltensstörerhaftung nach sich ziehen (vgl. BayVGH vom 17.3.2004, NJW 2004, 2768; vgl. auch Frenz, BBodSchG, München 2000, Rdnr. 45 zu § 4 Abs. 3, m. w. N.).“

Es ist nicht erkennbar, dass das Verwaltungsgericht von einem hiervon abweichenden Verursacherbegriff ausgegangen ist. Das Verwaltungsgericht hat jedenfalls - anders als die Klägerin anscheinend meint (Schriftsätze vom 26.8.2015, S. 2 unten, und vom 19.10.2015, S. 1) - keine Regel dahingehend aufgestellt, dass eine gewerbliche Tätigkeit, wenn sie (mit den Worten der Klägerin) „im Zusammenhang mit einer Tankstelle“ stattfinde, schon wegen ihrer objektiven Gefahrträchtigkeit zu einer Haftung oder Inanspruchnahme als Verursacher führe.

2.2. Die Klägerin meint, aus den tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts ergebe sich nicht, dass unter Zugrundelegung der vom Verwaltungsgericht angeführten Voraussetzungen die Klägerin die Gefahrenschwelle für einen ungehinderten Geschehensablauf überschritten habe, damit ihre Tätigkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit zum Schadenseintritt geführt habe oder noch führen werde. Dagegen spreche, dass ungeklärt sei, welche von mehreren in Betracht kommenden Schadensursachen die wahrscheinlichste sei. Dies trifft aber dann nicht zu, wenn alle in Betracht kommenden Schadensursachen der Klägerin zurechenbar sind, wovon das Verwaltungsgericht hier ausgegangen ist (S. 21).

2.3. Die Klägerin bemängelt (Schriftsatz vom 26.8.2015, Nr. 2 ab S. 2 unten, bis Nr. 3 auf S. 9), das Verwaltungsgericht habe rechtsfehlerhaft und widersprüchlich einerseits angenommen, dass es auf den „Betreiberbegriff“ allenfalls insoweit ankomme, als sich daraus mögliche Folgerungen für die Ermittlung des (Mit-)Verursachers ergeben könnten, andererseits habe es dennoch den Betreiberbegriff „mit konstitutiver Wirkung“ verwendet, dabei indes versäumt, eine Definition dieses Begriffs zu geben (Schriftsatz vom 26.8.2015, Buchst. b auf S. 4). Dieser Einwand der fehlerhaften Anwendung des Begriffs „Betreiber“ sowie auch der hierauf aufbauende Vorwurf der Klägerin, das Landratsamt und - ihm folgend - das Verwaltungsgericht hätten zu Unrecht die Klägerin als Betreiberin angesehen und hieraus auf die Verursachereigenschaft der Klägerin geschlossen, gehen indes fehl.

Wie sich aus den Ausführungen des Verwaltungsgerichts ergibt (UA, S. 20, Abschnitt 2, und weiter unter Buchst. b auf S. 20 bis 25), hat dieses dem von ihm verwendeten Begriff des „Betreibers“ keine einem Tatbestandsmerkmal vergleichbare Bedeutung dergestalt beigemessen, dass bereits die Betreibereigenschaft der Klägerin genüge, um sie als Verursacherin i. S. d. § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG ansehen zu dürfen. Es hat aber - ebenso wie das Landratsamt - in Betracht gezogen, dass sich aus der Stellung als Betreiber Folgerungen für die Verursachereigenschaft ergeben können. Darin liegt kein Rechtsfehler. Vielmehr stimmt dies mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs überein. Sonach kommt der Betreiberstellung im Sinn von § 19i WHG a. F. erhebliche Bedeutung für die Beurteilung der Verursachereigenschaft im Sinn von § 4 Abs. 3 BBodSchG zu (vgl. BayVGH, B. v. 23.6.2004 - 22 CS 04.1048 - GewArch 2004, 390, Rn. 18 bis 20).

Richtig ist, dass der Verwaltungsgerichtshof im letztgenannten Beschluss auf die Betreibereigenschaft insofern abgestellt hat, als er darauf hingewiesen hat, dass im dortigen Fall die die Tankstelle beliefernde Mineralölgesellschaft nach der gesetzlichen Wertung des - seinerzeit geltenden - § 19g und § 19i WHG a. F. als Betreiberin der Tankstelle anzusehen sei, daher nach diesen Vorschriften insbesondere Sorgfalts- und Überwachungspflichten habe und gerade beim Befüllen des Tanklagers (§ 19k WHG a. F.) noch besondere Pflichten erfüllen müsse (BayVGH, B. v. 23.6.2004 - 22 CS 04.1048 - GewArch 2004, 390, juris Rn. 18 bis 20). Die Qualifizierung des Mineralöllieferanten als Betreiber im Sinn von § 19g und § 19i WHG a. F. ergab sich für den Verwaltungsgerichtshof im dortigen Fall u. a. aus dem Tankstellenvertrag; die Wertung, dass der Lieferant als Verursacher i. S. d. § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG anzusehen ist, beruhte dagegen nicht alleine auf der Eigenschaft als Tankstellenbetreiber, sondern auch aus wahrscheinlichen Verstößen gegen die Pflichten nach § 19g, § 19i und § 19k WHG a. F..

Die von der Klägerin hiergegen vorgetragenen Bedenken greifen nicht durch. Insbesondere liegt hier entgegen der Ansicht der Klägerin (Schriftsatz vom 26.8.2015, Buchst. aa auf S. 4 unten, S. 5 oben) nicht der Rückgriff auf die Betreiberdefinition in § 3 Nr. 2 des Treibhausgas-Emissionshandelsgesetzes (TEHG) nahe, sondern eine wertende Betrachtung anhand der Vorschriften des Wasserhaushaltsgesetzes über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen, wie sie bei Tankstellen eben gegeben sind. Hinsichtlich der Pflichten eines Tankstellenbetreibers galten innerhalb des etwa 26-jährigen Zeitraums, in dem die Klägerin die streitgegenständliche Tankstelle belieferte (1965 bis 1991), zumindest zeitweise dieselben im o.g. Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 23. Juni 2004 angesprochenen §§ 19g, 19i und 19k WHG a. F. (zuletzt in der von 1.8.1990 bis 31.12.1992 gültigen Fassung, FNA 753-1). Nach § 19i Abs. 2 Satz 1 WHG a. F. war der Betreiber einer Tankstelle (einer Anlage zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen i. S. d. § 19g Abs. 1 und 2 WHG a. F.) verpflichtet, die Dichtheit und Funktionsfähigkeit der Sicherheitseinrichtungen ständig zu überwachen. Nach § 19k WHG a. F. traf ihn die Pflicht, das Befüllen oder Entleeren einer Anlage zum Lagern wassergefährdender Stoffe zu überwachen, sich vor Beginn der Arbeiten vom ordnungsgemäßen Zustand der dafür erforderlichen Sicherheitseinrichtungen zu überzeugen und beim Befüllen oder Entleeren die zulässigen Belastungsgrenzen der Anlagen und der Sicherheitseinrichtungen einzuhalten. Wie oben ausgeführt, sind Verstöße gegen spezifische Schutznormen bei der Beurteilung des Verursacherbegriffs des § 4 Abs. 3 BBodSchG von erheblicher Bedeutung.

2.4. Vorliegend geht das Verwaltungsgericht im Ergebnis davon aus, dass eine oder mehrere dieser Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt worden sind; substantiierte Zweifel an den im angefochtenen Bescheid wiedergegebenen, nachfolgend genannten tatsächlichen Ermittlungsergebnissen, auf denen diese Einschätzung beruht, hat die Klägerin nicht dargelegt. So beruhen die Schäden im Boden ausweislich der Untersuchung durch Fachgutachter auf dem Eintrag von Benzin (Vergaserkraftstoff), nicht aber Diesel (vgl. Bescheid vom 27.8.2014, S. 4 Abschn. 1, S. 6 oben [„Normal“ und „Super“] und S. 6 letzter Abschnitt); der Schadensfall liegt wahrscheinlich mehr als zehn Jahre zurück (Bescheid vom 27.8.2014, S. 6, Nr. 1.7). Für die Zeit nach dem Betrieb der Tankstelle (31.10.1992) kann mit hinreichender Zuverlässigkeit angenommen werden, dass keine Vergaserkraftstoffe auf dem Gelände gelagert oder gehandhabt wurden (Bescheid vom 27.8.2014, S. 11, Abschn. 2), sondern (nur) der südliche der beiden unterirdischen Lagertanks zur Lagerung (nur) von Dieselkraftstoff genutzt wurde (Bescheid vom 27.8.2014, S. 7, Abschn. 2). Der Schwerpunkt der Verunreinigungen wird im Bereich des nördlich gelegenen älteren der beiden Tanks vermutet, der bis 1973 als Benzintank verwendet wurde (Bescheid vom 27.8.2014, S. 12 unten, S. 13 oben). Den Unterlagen zur Tankstelle konnte nach den Ausführungen im streitgegenständlichen Bescheid u. a. Folgendes entnommen werden: a) Im Juni 1991 waren (wie aus einem Schreiben vom 27.6.1991 hervorgehe) die sogenannten Domschächte noch nicht flüssigkeitsdicht, so dass Verluste beim Befüllen der Lagertanks ungehindert durch die Fuge zwischen Tankwandung und Domschacht ins Erdreich gelangen konnten, b) für die streitgegenständliche ehemalige Tankstelle ergibt sich aus den Unterlagen erst für 1973 die Verwendung von Tanks mit Überfüllsicherung, obwohl solche Sicherungen nach der Technischen Verordnung über brennbare Flüssigkeiten (TVbF) vom 10. September 1964 schon ab 1967 vorgeschrieben waren, c) es gab ferner verschiedentlich konkrete Beanstandungen wie z. B. der Überschreitung der Frist für die wiederkehrende Tankprüfung um 2 Jahre (Mitteilung vom 9.2.1972), die Feststellung eines brüchigen Zapfschlauchs (26.7.1972) und Feststellungen erheblicher Mängel in den Tankprüfberichten des TÜV (vom 5.4.1983 und 6.8.1983) - vgl. hierzu den angefochtenen Bescheid, S. 12, Abschnitt 3.

2.5. Der Einwand der Klägerin, nicht sie selbst, sondern ausschließlich Herr G. sei als Verursacher im Sinn von § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG anzusehen, jedenfalls aber sei die Verursachereigenschaft der Klägerin noch nicht mit der gebotenen Gewissheit ermittelt worden, vermag keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils zu begründen.

Zum einen meint die Klägerin anscheinend, es könne nur einen einzigen Verursacher geben, nämlich entweder sie selbst oder Herr G. Es kann indes - sowohl allgemein als auch im vorliegenden Fall - in tatsächlicher wie in rechtlicher Hinsicht zwei oder sogar mehr Verursacher geben (vorliegend Herr G. und die Klägerin). Zum andern übersieht die Klägerin, dass - wie das Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat (UA, S. 20 oben) - gerade in der Phase der Gefährdungsabschätzung (§ 9 Abs. 2 BBodSchG) die in Altlastenfällen typische Nachweisproblematik besteht, so dass die Anforderungen an den Nachweis der Verursachung nicht zu hoch angesetzt werden dürfen.

Die Klägerin bemängelt weiter, das Verwaltungsgericht habe überwiegend auf die zulasten der Klägerin wirkenden Passagen des Vertrags aus dem Jahr 1965 abgestellt, obgleich die vertragliche Vereinbarung regelmäßig nichts darüber besage, wie der Vertrag tatsächlich durchgeführt worden sei (Schriftsatz vom 26.8.2015, eingangs von Buchst. bb auf S. 5). Ferner macht die Klägerin in Bezug a) auf einzelne vertragliche Bestimmungen, b) auf die praktische Vertragserfüllung sowie c) hinsichtlich verschiedener Unterlagen sowie der in den Unterlagen dokumentierten Begebenheiten, die während der etwa 26 Jahre (1965 bis 1991) währenden Geschäftsbeziehung zwischen der Klägerin und Herrn G. angefallen sind und die das Verwaltungsgericht für seine Überzeugung von der Verursacherstellung der Klägerin verwertet hat, Einwände geltend (insb. Schriftsatz vom 26.8.2015, Buchst. hh auf S. 8; Schriftsatz vom 19.10.2015, Nr. 2 bis 8). Diese gehen zusammengefasst dahin, dass Bestimmungen des Vertrags und aktenkundige Einzelheiten über die tatsächliche Art und Weise der Vertragserfüllung im Lauf der 26 Jahre in einem anderen Sinn gewürdigt werden müssten, als das Verwaltungsgericht dies getan habe. Damit kann sie nicht durchdringen.

Erweist es sich - wie vorliegend - aufgrund der lange zurückliegenden Zeit und der Vernehmungsunfähigkeit einer seinerzeit unmittelbar handelnden Person (des früheren Tankstellenbetreibers Herr G.) als schwierig, die genaue Schadensursache und die dafür verantwortliche Person herauszufinden, so muss zwangsläufig auf andere Kriterien zurückgegriffen werden. Rückschlüsse auf die Verteilung der Verantwortung und darauf, wer als Verursacher im Sinn des § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG angesehen werden darf, können sich vorliegend aus dem Vertrag vom 8. März 1965 (bzw. 10.2.1965) zwischen Herrn G. und der Klägerin ergeben, der - wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat (UA, S. 25 oben) - demjenigen Tankstellenvertrag ähnelt, der im Verfahren 22 CS 04.1048 streitgegenständlich war. Es kommt aber nicht nur auf die vertraglichen Vereinbarungen zwischen der Klägerin und Herrn G. in diesem Vertrag an, sondern auch darauf, dass nach den von der Klägerin nicht substantiiert bestrittenen fachlichen Feststellungen der Gutachter die Schadensursache zumindest insoweit eingegrenzt werden konnte, dass der räumliche Schwerpunkt der Bodenbelastungen durch aromatische Kohlenwasserstoffe (AKW) in der Nähe des nördlichen unterirdischen Tanks liegt (vgl. Bescheid vom 27.8.2014, S. 5, Abschnitt 5), die Ursache dieser Belastung auf den genannten nördlichen Tank, möglicherweise auch auf seine fehlerhafte Befüllung zurückgeht (Bescheid vom 27.8.2014, S. 6, letzter Abschnitt, und S. 12, Abschnitt 3), und dass in Bezug auf das unterirdische Benzintanklager im streitgegenständlichen Zeitraum mehrmals Überprüfungen das Ergebnis erbrachten, dass Vorschriften nicht beachtet und Mängel vorhanden waren (vgl. die Ausführungen oben unter 2.4). Besonderes Gewicht gewinnen angesichts dieser wahrscheinlichen Schadensursachen diejenigen Vertragsbestimmungen, die sich mit dem Tanklager und dessen Befüllung befassen. So ist davon auszugehen, dass etwaige Instandsetzungsarbeiten - wie in § 1 Abs. 3 Satz 4 des Vertrags geregelt - nur von der Klägerin oder in deren Auftrag vorgenommen wurden, die außerdem gemäß § 2 Abs. 1 des Vertrags das Eigentum auch an solchen Anlagen behielt, die Herrn G. nur leihweise (vgl. § 1 Abs. 1 des Vertrags) übergeben und nur zu vorübergehendem Zweck auf das Grundstück eingebracht worden waren. Der Betrieb der Tankstelle selbst hatte nach Maßgabe der Anweisungen der Klägerin zu erfolgen (§ 3 Abs. 1 Satz 1 des Vertrags); für die technische Bedienung der Anlagen galten die dem Tankstellenhalter übergebenen Bedienungsvorschriften und mündlichen Unterweisungen (§ 1 Abs. 4 des Vertrags).

Zwar ist in § 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Vertrags bestimmt, dass die Lagerung der zur Verfügung gestellten Handelsprodukte auf Gefahr des Tankstellenhalters erfolge und dieser für die Befolgung der behördlichen Vorschriften über die Lagerung in jeder Beziehung verantwortlich sei. Allerdings kann sich eine Mineralölgesellschaft, deren Kraftstoffe - wie vorliegend - durch den Tankstellenhalter als Handelsvertreter der Gesellschaft in deren Namen und auf deren Rechnung vertrieben werden (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 2 des Vertrags) und die auf die Art und Weise des Vertriebs einen derart bestimmenden Einfluss wie im vorliegenden Fall hat (vgl. § 1 Abs. 3 und 4, § 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 bis 5 des Vertrags), die sich aus § 19i und § 19k WHG a. F. ergebenden öffentlich-rechtlichen Pflichten nicht vertraglich auf den Tankstellenhalter abwälzen. Wie der Verwaltungsgerichtshof in dem genannten Verfahren 22 CS 04.1048 (B. v. 23.6.2004, a. a. O.) ausgeführt hat, gehen die genannten Vorschriften davon aus, dass jeder von mehreren Verpflichteten seine Pflichten erfüllt. Dem entspricht es nicht, das sich die mehreren Verpflichteten wechselseitig aufeinander verlassen und die Pflichten dabei unerfüllt bleiben (BayVGH, B. v. 23.6.2004 - 22 CS 04.1048 - juris Rn. 18); dass der Tankstellenhalter vertraglich im Innenverhältnis zur Mineralölgesellschaft, als deren Handelsvertreter er agiert, die Verantwortung und alleinige Haftung bezüglich der im Eigentum der Mineralölgesellschaft stehenden Tanklagerbehälter übernommen hat, ändert an der Verantwortlichkeit der Mineralölgesellschaft in Bezug auf öffentlich-rechtliche Pflichten nichts (BayVGH, B. v. 23.6.2004 - 22 CS 04.1048 - juris Rn. 20).

Auch der von der Klägerin geltend gemachte Verstoß gegen § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO ist nicht dargelegt. Vielmehr hat das Verwaltungsgericht erkennbar seine freie Überzeugung aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens dahingehend gewonnen, dass für die vorliegend als wahrscheinlich anzusehenden Ursachen der schädlichen Bodenveränderung (Schwerpunkt am nördlichen Benzinlagertank) aufgrund (a) der vertraglichen Verteilung von Aufgaben und Verantwortungsbereichen, (b) schriftlicher Unterlagen über den Tankstellenbetrieb und (c) darin festgehaltener Mängel der Anlagen sowie von Pflichtverstößen die Klägerin zu Recht als (Mit-)Verursacherin im Sinn des § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG in Anspruch genommen werden durfte (UA, Nr. 3 auf S. 18 bis S. 25). Das Gericht ist frei darin, wie es sich die Überzeugung von dem entscheidungserheblichen Sachverhalt bildet. Die Beachtung der insoweit bestehenden verfahrensrechtlichen Anforderungen ist nicht schon dann in Frage gestellt, wenn ein Beteiligter das Tatsachenmaterial anders würdigen oder aus ihm andere Schlüsse ziehen will als das Gericht. Die Freiheit des Gerichts ist dann überschritten, wenn es entweder seiner Sachverhalts- und Beweiswürdigung nicht das Gesamtergebnis des Verfahrens zugrunde legt, sondern nach seiner Rechtsauffassung entscheidungserheblichen Akteninhalt übergeht oder aktenwidrige Tatsachen annimmt, oder wenn die von ihm gezogenen Schlussfolgerungen gegen die Denkgesetze verstoßen (vgl. hierzu z. B. BVerwG, B. v. 28.3.2012 - 8 B 76/11 - juris). Derartige Fehler hat die Klägerin nicht aufgezeigt.

Ferner ergibt sich aus den Darlegungen der Klägerin nicht die geltend gemachte fehlerhafte Anwendung von Beweislastgrundsätzen (Schriftsatz vom 26.8.2015, S. 11, Nr. 2, zweiter Abschnitt). Das Verwaltungsgericht ist vielmehr (zuletzt) davon ausgegangen, dass eine Beweiserhebung durch Zeugenvernehmung nicht erforderlich sei. Die Notwendigkeit einer Entscheidung nach Beweislastgrundsätzen, die nur dann zulässig ist, wenn das Gericht nach Ausschöpfung aller Aufklärungsmöglichkeiten zur Feststellung der Nichterweislichkeit der behaupteten Tatsache („non liquet“) gelangt ist (BVerwG, B. v. 29.4.2005 - 1 B 119/04 - juris), hat sich demnach für das Verwaltungsgericht nicht ergeben. Das Urteil beruht daher nicht auf der von der Klägerin aufgeworfenen Frage, ob und zu wessen Gunsten oder Lasten es zu würdigen wäre, dass Herr G. trotz der Notwendigkeit weiterer Sachverhaltsaufklärung nicht mehr zum praktischen Vollzug des Vertrags und zu solchen Umständen befragt werden kann, die Rückschlüsse auf die Verursachereigenschaft der in Betracht kommenden (natürlichen oder juristischen) Personen zulassen.

2.6. Soweit die Klägerin geltend macht, die Auswahlentscheidung des Landratsamts sei - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts, das nur von „Tankstellenhalter“ spreche, vgl. UA, S. 25 Nr. (3) - deswegen fehlerhaft, weil das Landratsamt nicht berücksichtigt habe, dass Herr G. nicht nur als Tankstellenhalter, sondern sogar als Tankstellenbetreiber anzusehen sei (Schriftsatz vom 26.8.2015, Nr. 3 auf S. 9), geht dieser Vorwurf fehl. Aus den Darlegungen der Klägerin ergibt sich nicht, dass insoweit das Landratsamt und - ihm folgend - das Verwaltungsgericht einen falschen Maßstab angewandt hätten. Vorliegend ist nicht erkennbar, dass insoweit zwischen den Begriffen „Tankstellenhalter“ einerseits und „Tankstellenbetreiber“ andererseits ein entscheidungserheblicher Unterschied gemacht werden müsste, der vom Landratsamt und/oder dem Verwaltungsgericht verkannt worden wäre. Selbst wenn Herr G. ebenfalls als (Mit-)Verursacher anzusehen wäre, hätte es nach den Darlegungen der Klägerin keine tragfähigen Ermessensgesichtspunkte für seine Inanspruchnahme gegeben.

Den Gesichtspunkt der möglichen und ggf. gebotenen Inanspruchnahme eines weiteren potentiellen Pflichtigen außer einem Verursacher spricht die Klägerin (nur sehr rudimentär) insofern an, als sie geltend macht, es sei auch zu berücksichtigen, dass „infolge einer Universalsukzession potentielle Erben vorhanden sind, da keine entgegenstehenden Angaben bisher bekannt sind“ (Schriftsatz vom 26.8.2015, Nr. 3 auf S. 9). Zulassungsgründe werden damit aber nicht in der gebotenen Weise dargelegt. Denn abgesehen davon, dass eine Universalsukzession erst mit dem Erbfall eintreten kann (der im maßgeblichen Zeitpunkt des Bescheidserlasses noch nicht eingetreten war), fehlen auch jegliche Darlegungen dazu, wer vorliegend als Erbe und damit als Gesamtrechtsnachfolger des Verursachers im Sinn des § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG in Betracht kommen könnte und aus welchen Gründen bei ermessensfehlerfreier Entscheidung dieser vorrangig vor der Klägerin hätte in Anspruch genommen werden müssen.

3. Die behaupteten Verfahrensmängel (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) ergeben sich aus den Darlegungen der Klägerin gleichfalls nicht.

Die Klägerin macht mit ihren Ausführungen unter Nr. II.1 (Schriftsatz vom 26.8.2015, S. 9 unten bis S. 11 oben) der Sache nach geltend, das Verwaltungsgericht habe es rechtsfehlerhaft versäumt, die - auch nach der anfänglichen Auffassung des Verwaltungsgerichts zur Prüfung der Verursachereigenschaft der Klägerin einerseits oder von Herrn G. andererseits gebotene - Beweiserhebung durch ein Vernehmung von Herrn G. als Zeugen noch rechtzeitig durchzuführen, bevor Herr G. krankheitsbedingt vernehmungsunfähig geworden ist. Damit kann sie nicht durchdringen.

Dem Verwaltungsgericht kann nicht mit Erfolg vorgehalten werden, dass es einen nicht mehr vernehmungsfähigen Zeugen nicht mehr vernommen hat. Wie angebliche frühere Versäumnisse des Gerichts verfahrensrechtlich zu bewältigen sein sollten, legt die Klägerin nicht dar. Der Klägerin wäre es freigestanden, nach der (wegen der ärztlich attestierten, demenzbedingten und auf unabsehbare Zeit dauerhaften Vernehmungsunfähigkeit des 81-jährigen Zeugen G. erfolgten) Aufhebung des in der mündlichen Verhandlung vom 14. April 2015 gefassten Beweisbeschlusses (Vernehmung des Zeugen Herrn G.) mit Beschluss vom 7. Juli 2015 auf die Vernehmung geeigneter anderer Zeugen hinzuwirken. Dies hat die Klägerin nicht getan. Vielmehr hat sie (mit Schriftsatz vom 1.6.2015) auf weitere mündliche Verhandlung verzichtet, und zwar in Kenntnis dessen, dass zum Einen aus der Anfrage des Verwaltungsgerichts dessen verwaltungsprozessuale Einschätzung erkennbar geworden war, es könne ohne Zeugenvernehmung aufgrund des vorhandenen Aktenmaterials zur Sache entscheiden, und dass zum Andern sich der Beklagte im Schriftsatz vom 13. Mai 2015 dahingehend positioniert hatte, bereits die Regelungen im Vertrag von 1965 rechtfertigten eine Inanspruchnahme der Klägerin als Verursacherin.

Dass das Verwaltungsgericht am 14. April 2015 die Vernehmung von Herrn G. als Zeugen beschlossen hat, schließt nicht aus, dass es nach nochmaliger Durchdringung der Sach- und Rechtslage sowie unter Berücksichtigung des weiteren umfangreichen Beteiligtenvortrags (Schriftsätze der Klägerin vom 27.4.2015 und 1.6.2015; Schriftsatz des Landratsamts vom 13.5.2015) rechtsfehlerfrei zur geänderten Einschätzung gelangt ist, dass eine Beweiserhebung durch Zeugeneinvernahme zur Antwort auf die entscheidungserheblichen Sachfragen nicht geboten sei. Auf der Grundlage dieser Rechtsauffassung sowie der materiell-rechtlichen Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts, auf die es insoweit ausschließlich ankommt (Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 20140, § 124 Rn. 51 m. w. N.), kann dem Verwaltungsgericht ein Verstoß gegen den Amtsermittlungsgrundsatz (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht vorgeworfen werden.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Der Streitwert bemisst sich nach § 52 Abs. 1, § 47 Abs. 1 GKG. Mangels besserer Erkenntnis legt der Verwaltungsgerichtshof denselben Streitwert wie das Verwaltungsgericht zugrunde, das die Beteiligten zur Beibehaltung des vorläufig festgesetzten Streitwerts befragt und daraufhin keine gegenteilige Äußerung erhalten hat.

I.

Nrn. I und II des Beschlusses des Verwaltungsgerichts Würzburg vom 7. August 2015 werden aufgehoben.

II.

Die aufschiebende Wirkung der Klage gegen Nr. 1 des Bescheids des Landratsamts Aschaffenburg vom 1. April 2015 wird wiederhergestellt.

III.

Der Antragsgegner hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen.

IV.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die für sofort vollziehbar erklärte und zwangsgeldbewehrte Nr. 1 des Bescheids des Landratsamts Aschaffenburg vom 1. April 2015, womit ihr die Nutzung des auf dem Grundstück FlNr. 162/0 Gemarkung Haibach genehmigten Nebengebäudes (Kükenaufzuchtstall und Brutraum, B 27/1956) als Wohnraum und Dachterrasse vorsorglich ab sofort bis zur Klärung der Rechtslage untersagt wurde.

Die Antragstellerin erhob beim Verwaltungsgericht Würzburg unter anderem Klage gegen diese Nr. 1 des Bescheids und beantragte die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage. Mit Beschluss vom 7. August 2015 hat das Verwaltungsgericht diesen Antrag abgelehnt. Die untersagte Nutzung sei formell baurechtswidrig. Nach summarischer Prüfung spreche alles dafür, dass mit der Baugenehmigung vom 12. Januar 1956 (Az. B 27/1956) für das Nebengebäude lediglich ein Brutraum und Kükenaufzuchtstall, aber nicht eine Wohnnutzung genehmigt worden sei. Unerheblich sei der Umstand, dass die Antragstellerin das Anwesen im Wege der Zwangsversteigerung erworben habe und von welcher Nutzung das Verkehrswertgutachten aus dem Zwangsversteigerungsverfahren ausgegangen sei. Die Wohnnutzung sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Auf Bestands- oder Vertrauensschutz könne sich die Antragstellerin nicht berufen. Es stehe nicht fest, dass die formell baurechtswidrige Wohnnutzung des Nebengebäudes zu irgendeinem Zeitpunkt materiell baurechtmäßig gewesen sei. Die Untersagung der Wohnnutzung sei auch nicht unverhältnismäßig. Zwar habe das Landratsamt festgestellt, dass seit dem 1. April 2015 zwei Personen für die betroffenen Räume eine Hauptwohnung angemeldet hätten. Nach den besonderen Umständen des vorliegenden Falles seien die Mieter der Wohnung aber auf ein zivilrechtliches Vorgehen gegen die Antragstellerin als Vermieterin zu verweisen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragstellerin. Das Landratsamt habe die Erforderlichkeit des Sofortvollzugs nicht ausreichend begründet. Der Schutz potentieller Käufer könne den angeordneten Sofortvollzug nicht begründen; diese seien bereits durch zivilrechtliche Vorschriften geschützt. Die Wohnnutzung des Objekts sei dem Landratsamt über mehrere Jahre hinweg bekannt gewesen und von diesem auch geduldet worden. Dem im Rahmen der Zwangsversteigerung eingeholten Sachverständigengutachten hätten Planunterlagen mit handschriftlichen Bleistifteintragungen über eine Wohnnutzung zugrunde gelegen. Die Antragstellerin könne sich deswegen auf Bestands- und Vertrauensschutz berufen. Für das Anwesen seien zwei Personen mit Hauptwohnung angemeldet. Die Antragstellerin habe mit diesem am 4. März 2015 einen entsprechenden Mietvertrag abgeschlossen, weil sie darauf angewiesen sei, das Anwesen wirtschaftlich zu nutzen. Hinsichtlich der Notwendigkeit der Stellung eines Bauantrags habe sich das Landratsamt gegenüber der Antragstellerin widersprüchlich verhalten. Von einer fehlenden Erschließung des Grundstücks könne nicht mehr ausgegangen werden. Es verfüge nunmehr über einen öffentlichen Zugang.

Die Antragstellerin beantragt (sinngemäß),

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Würzburg vom 7. August 2015 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der Klage gegen Nr. 1 des Bescheids vom 1. April 2015 wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Landratsamt habe den Sofortvollzug hinreichend begründet. Die untersagte Nutzung sei formell illegal. Die Bleistifteintragungen im Plan aus dem Jahr 1956 seien offensichtlich nachträglich vorgenommen worden und stünden im Widerspruch zum Inhalt des damaligen Genehmigungsverfahrens. Eine bauaufsichtliche Duldung könne aus den Bleistifteintragungen keinesfalls abgeleitet werden. Die Gutachterin im Zwangsversteigerungsverfahren hätte spätestens mit Sichtung der Baugenehmigungspläne B 543/57 erkennen können, dass es sich bei den betroffenen Räumen im Nebengebäude nicht um Wohnräume handeln könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der vorgelegten Behördenakten verwiesen.

II.

Die zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

Nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO kann die sofortige Vollziehung eines Verwaltungsakts im öffentlichen Interesse angeordnet werden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, weil der Vollziehung der Nutzungsuntersagung ein rechtliches Hindernis entgegensteht (vgl. BayVGH, B. v. 4.11.1975 - 192 II 75 - BayVBl 1976, 115). Das Landratsamt hat die Nutzungsuntersagung an die Antragstellerin gerichtet. Die Antragstellerin war aber aufgrund des von ihr mit der Beschwerdebegründung vorgelegten Mietvertrags vom 4. März 2015 als Eigentümerin infolge der privatrechtlichen Bindungen aus diesem Mietvertrag rechtlich nicht in der Lage, die Nutzung des Nebengebäudes - wie von Nr. 1 des Bescheids vom 1. April 2015 gefordert - ab dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens dieses Bescheids („ab sofort“) einzustellen. Dieses Vollstreckungshindernis ist nach Lage der Akten nicht durch eine entsprechende öffentlich-rechtliche Anordnung gegenüber den Mietern beseitigt worden. Ob es dabei um eine Duldungsanordnung oder - wofür die besseren Gründe sprechen - um eine weitere Nutzungsuntersagung gegenüber den Mietern geht, kann dahingestellt bleiben (vgl. BayVGH, B. v. 6.12.2011 - 15 CS 11.2402 - juris Rn. 11). Soweit das Landratsamt der Antragstellerin unter Hinweis darauf, dass für das betroffene Gebäude seit 1. April 2015 zwei Personen mit Hauptwohnsitz gemeldet sind, mit Schreiben vom 22. April 2015 eine Frist zur Beendigung der Nutzung bis zum 30. April 2015 eingeräumt hat, ist jedenfalls auch bis zum Ablauf dieser Frist das Vollstreckungshindernis entsprechend den obigen Ausführungen nicht beseitigt worden. Auf die weiteren Beschwerdegründe (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) kommt es demnach nicht mehr an.

Allerdings dürfte das Verwaltungsgericht zu Recht von einer formell illegalen Nutzung des Nebengebäudes ausgegangen sein, die für die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagung genügt, wenn die illegal aufgenommene Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. z. B. BayVGH, B. v. 29.5.2015 - 9 ZB 14.2580 - juris Rn. 10). Insoweit hat das Verwaltungsgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass aus den in den Behördenakten enthaltenen Plänen und Unterlagen, insbesondere denen, die dem Bauvorhaben B 27/56 zugrunde liegen, nicht ersichtlich ist, dass in dem Nebengebäude eine Wohnnutzung anstelle eines Brutraums und Kükenaufzuchtstalls genehmigt wurde. Die zu diesem Bauvorhaben in den Plänen enthaltenen Bleistifteintragungen („Bad“ bzw. „Küche“) reichen hierfür nicht aus, zumal in den Plänen des späteren Bauvorhabens B 543/57 für diese Räume allein ein Kükenaufzuchtstall bzw. ein Brutraum als Bestand dargestellt ist. Soweit die Antragstellerin auf ein im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholtes Sachverständigengutachten verweist, kann dieses - wie das Verwaltungsgericht ebenfalls zutreffend ausgeführt hat - eine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung nicht ersetzen.

Demgegenüber finden sich im Bescheid vom 1. April 2015 keine Ausführungen zur Störerauswahl, obwohl für das Gebäude nach den Feststellungen des Landratsamts seit dem 1. April 2015 zwei Personen mit Hauptwohnsitz gemeldet waren und damit mit der Nutzungsuntersagung nicht nur (präventiv) die künftige Nutzung untersagt, sondern auch eine bereits ausgeübte Nutzung unterbunden wurde (vgl. BayVGH, U. v. 16.2.2015 - 1 B 13.688 - juris Rn. 35 f.; B. v. 28.7.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4). Auch der Bescheid vom 28. Mai 2015, mit dem klargestellt wurde, dass sich der Bescheid vom 1. April 2015 nicht nur auf das Grundstück FlNr. 162/0 Gemarkung Haibach, sondern auch auf die Grundstücke FlNrn. 160 und 160/2 dieser Gemarkung bezieht, enthält keinerlei derartige Ermessenserwägungen. Das Landratsamt hat die Vermietung (auch des Nebengebäudes) lediglich zum Anlass genommen, der Antragstellerin mit Schreiben vom 22. April 2015 eine Frist zur Beendigung der Nutzung bis spätestens 30. April 2015 einzuräumen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 und § 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert wird auf € 13.200,-- festgesetzt.

I.

Der Kläger begehrt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.

Der Antragsteller ist Mieter der Wohneinheit Nr. 72 im ersten Obergeschoss rechts des Anwesens ...-straße 12a. Eigentümer der Wohnung ist Herr ..., wohnhaft in Dubai, von dem der Antragsteller die Wohnung ab ... September 2013 zu Wohnzwecken angemietet hat. Das Mietverhältnis ist laut Aktenlage auf drei Jahre, mithin bis zum ... September 2016, befristet. Der Antragsteller hat die Wohnung seinerseits (unter-) vermietet an Herrn ... Vorgelegt wurde hierzu ein Untermietvertrag (i.F.: UMV) vom ... Dezember 2013, befristet bis zum ... September 2016 (Bl. 8f. des Gerichtsakts). Ausweislich § 1 Nr. 4 Satz 2 UMV erfolgt die Vermietung zu Wohnzwecken. Mit § 4 Nr. 3 Satz 1 UMV wurde dem Untermieter ausdrücklich untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass der Untermieter die Mietsache nachweislich zweckentfremdet, berechtigt § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV den Vermieter zur sofortigen fristlosen Kündigung. Das Untermietverhältnis wurde durch den Antragsteller mit Schreiben vom ... März 2016 zum ... Juni 2016 gekündigt (Bl. 376 des Behördenakts). Am ... August 2016 vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Untermietverhältnis über den ... September 2016 hinaus fortgeführt werde, spätestens mit Ende des Hauptmietverhältnisses aber ende (Bl. 11 des Gerichtsakts).

Dem Antragsteller wurde mit Bescheid vom ... Oktober 2015 aufgegeben, die Nutzung der genannten Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. In einem gegen diesen Bescheid geführten Eilverfahren, Aktenzeichen M 9 S 15.5264, lehnte die Kammer den Eilantrag des Antragstellers ab (Bl. 236ff. des Behördenakts). Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof wurde das Verfahren mit Beschluss vom ... Mai 2016, Aktenzeichen 12 CS 16.347, eingestellt, nachdem die Antragsgegnerin den Bescheid aufgehoben hatte. Die Kosten wurden gegeneinander aufgehoben, da zwar die Antragsgegnerin den Bescheid aufgehoben hatte, dies aber nur dem Umstand geschuldet war, dass das oben angeführte Untermietverhältnis erst im Beschwerdeverfahren nachgewiesen wurde (Bl. 440ff. des Behördenakts).

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom ... August 2016 gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller (erneut) auf, die Überlassung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), sprach die Verpflichtung des Antragstellers aus, die Wohneinheit unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung [sic!] wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziffer 2.), drohte je ein Zwangsgeld in Höhe von € 5.000,-- für die Fälle an, dass der Antragsteller Ziffer 1. des Bescheides nicht binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides (Ziffer 3.) bzw. Ziffer 2. des Bescheides nicht binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides nachkomme (Ziffer 4.) und ordnete die sofortige Vollziehung der Ziffern 1. und 2. des Bescheides an (Ziffer 5.).

Den Angaben des mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags zufolge sei dem Antragsteller eine Untervermietung nur an „Freunde + Bekannte + Gäste“ gestattet (§ 8 Nr. 8.2 des Mietvertrages). Eine gewerbliche Untervermietung der Wohnung sei ausdrücklich nicht gestattet. Der betreffende Wohnraum sei dem widersprechend seit Beginn des Mietverhältnisses nie selbst durch den Antragsteller oder durch seinen Untermieter bewohnt worden, sondern werde an wechselnde Personen aus dem arabischsprachigen Raum zur jeweils kurzfristigen Nutzung untervermietet. Der Antragsteller sei auch der richtige Adressat der Anordnungen. Zwar erfolge die Störung in Form der zweckfremden Nutzung nicht durch ihn unmittelbar, er sei aber Zweckveranlasser der Störung und somit auch Handlungsstörer. Der Antragsteller als Hauptmieter und sein Untermieter bildeten eine natürliche Einheit und seien beide für die zweckfremde Nutzung verantwortlich. Der Antragsteller dulde die Zweckentfremdung wissentlich seit dem Jahr 2014 ohne hiergegen einzuschreiten, insbesondere, ohne die zur Verfügung stehenden mietvertraglichen Möglichkeiten, die rechtswidrige Nutzung abzustellen, zu ergreifen. Die am ... März 2016 erfolgte Kündigung sei zu unbestimmt gewesen, zudem habe der Antragsteller - soweit ersichtlich - keine Maßnahmen zu ihrer rechtlichen Durchsetzung ergriffen. Nachfragen seitens der Antragsgegnerin seien unbeantwortet geblieben. Das Untermietverhältnis bestehe offensichtlich nach wie vor fort. Zur effektiven Gefahrenabwehr sei auch der Antragsteller zu verpflichten gewesen, seine Einbeziehung als mittelbarer Verursacher statthaft. Im Übrigen, insbesondere zu den Nachweisen über die umfangreichen Ermittlungen der Antragsgegnerin - auch im Rahmen von Ortsterminen - hinsichtlich der fortwährenden zweckentfremdenden Nutzung, wird auf die Begründung des Bescheids Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Der Antragsteller persönlich hat mit Schriftsatz vom ... September 2016 Klage gegen den Bescheid erhoben. Sein im hiesigen Verfahren Bevollmächtigter beantragt,

die aufschiebende Wirkung der Klage vom ... September 2016, M 9 K 16.4276, gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom ... August 2016, wiederherzustellen.

Gegenüber der Sachlage im Verfahren M 9 S 15.5263 [sic!] habe sich nichts geändert, es werde auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen. Der Antragsteller sei weiterhin Mieter der betreffenden Wohnung und habe diese erlaubt untervermietet. Nur der Untermieter sei richtiger Adressat einer etwaigen Untersagungsverfügung. Der Antragsteller nutze die Wohnung selbst nicht zweckfremd, habe keine entsprechenden Verträge mit Kurzzeitnutzern abgeschlossen und erhalte kein Entgelt für eine zweckfremde Nutzung. Die Zweckentfremdung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Antragstellers. Er sei aufgrund des Untermietvertrages privatrechtlich gebunden und daran gehindert, die Nutzung durch den Untermieter unverzüglich einzustellen, es bestehe ein Vollstreckungshindernis. Eine Duldungsanordnung gegenüber dem Antragsteller bzw. eine weitere Nutzungsuntersagung gegen den Endmieter seien nicht erfolgt. Das angedrohte Zwangsgeld sei zu hoch, begründende Ausführungen dafür fehlten im Bescheid.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Der Bescheid sei richtigerweise an den Antragsteller als Handlungsstörer gerichtet worden. Die Behauptung, die zweckfremde Nutzung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Antragstellers, sei unzutreffend und unglaubwürdig. Dem Antragsteller sei spätestens seit dem Jahr 2014 bekannt, dass der Untermieter die Wohnung zweckfremd nutze, wie der Bescheid ausführlich darlege. Die Antragsgegnerin habe den Antragsteller mehrfach angeschrieben und über die zweckfremde Nutzung informiert. Weiter sei aufgrund der zweckfremden Nutzung bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid gegen ihn erlassen worden. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken sei zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren gewesen. Zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter habe im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags zudem bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der ... Straße 223b bestanden, wie sich aus den Anlagen zur Klagebegründung im Verfahren M 9 K 16.4641 ergebe. Dem Antragsteller musste sich daher aufdrängen, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutze. Es sei davon auszugehen, dass der Antragsteller die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Er leiste damit einen eigenen Verursachungsbeitrag. Ein Vollstreckungshindernis bestehe nicht, gegenüber dem Untermieter sei eine eigene Nutzungsuntersagung erlassen worden. Die Zwangsgeldhöhe sei nicht zu beanstanden. Eine Begründung für die geschätzte Höhe des wirtschaftlichen Interesses sei regelmäßig nicht erforderlich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und die beigezogenen Behördenakten, auch im Klageverfahren, Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Der Antrag ist nach Auslegung, § 122 Abs. 1, § 86 Abs. 1 Satz 2, § 88 VwGO darauf gerichtet, sowohl gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 5. des Bescheids vorzugehen als auch darauf, die Anordnung der aufschiebenden Wirkung im Hinblick auf Ziffer 3. und 4. des Bescheids zu erreichen. Zwar hat der Antragsteller ausdrücklich nur die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage begehrt, er trägt aber in seiner Antragsbegründung auch ausführlich zur Unzulässigkeit der Zwangsgeldandrohung vor, weswegen davon auszugehen ist, dass er sich auch gegen die Wirkungen des Art. 21a VwZVG wenden wollte.

Nach § 80 Abs. 1 VwGO haben Anfechtungsklagen grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Diese entfällt nur ausnahmsweise u. a. in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO, wenn der Entfall der aufschiebenden Wirkung durch Bundes- oder Landesrecht vorgeschrieben ist oder wenn die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen hat, besonders angeordnet wird. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 3 die aufschiebende Wirkung der Klage ganz oder teilweise anordnen, im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 4 ganz oder teilweise wiederherstellen, wenn es im Wege einer eigenen Ermessensentscheidung zum Ergebnis kommt, dass das Interesse des Antragstellers am vorläufigen Nichtvollzug das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes überwiegt. Die vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung hat sich dabei an den voraussichtlichen Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu orientieren, die das Gericht summarisch überprüft.

Hier überwiegt nach diesen Maßstäben das behördliche Vollzugsinteresse, da die Anfechtungsklage voraussichtlich erfolglos bleiben wird, da sich der Verwaltungsakt bei summarischer Überprüfung als rechtmäßig erweist.

Zur Begründung wird auf den Beschluss der Kammer vom ... Februar 2016, M 9 S 15.5264 - im Rechtsstreit um den Bescheid vom ... Oktober 2015 mit denselben Beteiligten und denselben Klägerbevollmächtigten - und auf den streitgegenständlichen Bescheid vom ... August 2016 Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend wird ausgeführt:

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung (Ziffer 5. des Tenors) ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO. Das Amt für Wohnen und Migration hat als zuständige Ausgangsbehörde, ohne dass es zuvor einer Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG bedurft hätte, nicht nur formelhaft, sondern unter ausführlicher Begründung des öffentlichen Vollzugsinteresses die Anordnung der sofortigen Vollziehung verfügt.

1. Ziffer 1. des Bescheids begegnet keinen Bedenken. Dies ergibt sich tatbestandlich aus den umfangreichen Ermittlungen der Antragsgegnerin; eine zweckfremde Nutzung im Sinne von Art. 2 Satz 1, Art. 5 ZwEWG, § 4 Abs. 1 ZeS ist demnach gegeben (siehe auch VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA).

Der Antragsteller ist auch richtiger Adressat des Bescheides. Nach Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG sind die wegen des Verhaltens oder des Zustands einer Person erforderlichen Maßnahmen, um eine Gefahr zu beenden, gegen die Person zu richten, die die Gefahr oder die Störung verursacht hat. Vorliegend handelt es sich um eine bereits eingetretene Gefahr, also um eine Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die Verwirklichung des Tatbestands der Art. 5 ZwEWG, § 14 Abs. 1 und 2 ZeS.

Es liegt eine Störermehrheit im sicherheitsrechtlichen Sinne vor, da neben dem Untermieter auch der Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (a). Die von der Antragsgegnerin am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl, die sich auch vollumfänglich im Bescheid niedergeschlagen hat, ist nicht zu beanstanden (b).

a) Der Antragsteller hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne des Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG (mit-) verursacht. Der Hauptmieter eines Objekts hat die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags, der einen echten Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten darstellt (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 535 Rn. 4), zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB (BayVGH, B. v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris; VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA; U. v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris; Schmidt-Futterer/Blank BGB § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat der Antragsteller ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B. v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris; VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA; U. v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris). Dies umso mehr, als der Antragsteller vorliegend kraft des Untermietvertrags im Fall der Zweckentfremdung des Wohnraums ein Recht zur sofortigen fristlosen Kündigung hat, wie sich aus § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV ergibt. Unabhängig davon, ob das Schreiben vom ... März 2016 (Bl. 376 des Behördenakts) eine taugliche Kündigungserklärung darstellte oder eventuell von vorn herein - mangels konkreter Umschreibung eines Kündigungsgrundes und mangels detaillierter Nennung der Wohneinheit - als reine Alibihandlung zu werten ist, unterließ es der Antragsteller jedenfalls im Folgenden trotz Erfolglosigkeit dieses Mittels, weitere Kündigungen auszusprechen, Räumungstitel zu erwirken und/oder Räumungsversuche zu unternehmen (vgl. BayVGH, B. v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris; OVG SH, B. v. 17.11.2015 - 1 MB 25/15 - juris). Ein ernstliches Bemühen, die Zweckentfremdung durch den Untermieter zu beenden, war zu keinem Zeitpunkt erkennbar. Dies wird bestätigt durch die rechtlich nicht haltbare Argumentation des Bevollmächtigten, der die langandauernde Untätigkeit seines Mandanten nach wie vor aufgrund einer privatrechtlichen Bindung durch den Mietvertrag als gerechtfertigt ansieht.

Der Antragsteller kann sich auch nicht auf mangelnde Kenntnis des Verstoßes gegen Zweckentfremdungsrecht berufen. Die Antragsgegnerin hatte ihn mehrfach schriftlich über den Verdacht der zweckfremden Nutzung informiert. Weiter erging aufgrund des Sachverhalts bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid - vom ... Oktober 2015 - gegen ihn, der die Umstände der Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ausführlich und unter Auflistung umfangreicher Nachweise schilderte. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken war zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren mit dem Antragsteller als Beteiligten. Weiter bestand zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der ... Straße 223b (Untermietvertrag vom ... Dezember 2012, Bl. 24 des Gerichtsakts). Die Antragsgegnerin geht deswegen zu Recht davon aus, dass es sich dem Antragsteller auch unabhängig von den Ermittlungen und Nachweisen der Antragsgegnerin aufdrängen musste, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutzt. Weiter würde fehlende Kenntnis von den Handlungen des Untermieters den Hauptmieter ohnehin nicht schützen (LG Berlin, U. v. 4.11.2015 - 65 S 318/15 - juris m. w. N.).

b) Aus der Perspektive des auf eine effektive Beendigung der Gefahrenlage ausgerichteten Sicherheitsrechts ist es nicht zu beanstanden, dass die Anordnung vorliegend an den Hauptmieter gerichtet wurde.

Er ist Verhaltensverantwortlicher i. S. d. Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG. Seine Verhaltensverantwortlichkeit folgt daraus, dass er mit der Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd Nutzenden die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung fortwährend überschreitet. Unabhängig davon, dass der Kammer das Zusammenwirken des Antragstellers mit dem vorliegend als Untermieter fungierenden Hr. ... in unterschiedlichsten Konstellationen ohnehin aufgrund vielfältiger Prozesse bekannt ist, bewirkt seine Stellung als Hauptmieter eine hinreichende Nähe zur Gefahr der fortwährenden Zweckentfremdung, die auch nicht aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag entfällt. Dem Antragsteller kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung, wie sich aus Ziffer 1, Buchst. a des hiesigen Beschlusses ergibt, jederzeit beenden kann (BayVGH, B. v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris). Die Antragsgegnerin geht deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ i. S.e. Mitverursachung aus (vgl. BayVGH, U. v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Die öffentlich-rechtliche Rechtspflicht zum Handeln ergibt sich aus Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Satz 1 ZeS.

Unabhängig davon begründet § 4 Nr. 3 UMV auch eine zivilrechtliche Pflicht zur Kontrolle des Vertragspartners. Der Antragsteller muss auch dem Vermieter gegenüber dafür eintreten, dass der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrages nicht verletzt und etwaige Vertragsverletzungen beenden (BGH, U. v. 10.5.2000 - XII ZR 149/98 - juris).

Dass die Anordnung an den Antragsteller gerichtet werden konnte, ergibt sich auch aus dem Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr. So wurde durch die Rechtsprechung in Fällen baurechtlicher Nutzungsuntersagungen bereits herausgearbeitet, dass dann, wenn häufig wechselnde oder unklare Nutzungsverhältnisse im Raum stehen, selbst eine alleinige Verpflichtung des Eigentümers vor dem (allein) nutzungsberechtigten Mieter rechtsfehlerfrei erfolgen kann (BayVGH, B. v. 26.2.2007 - 1 ZB 06.2296 - juris). So wie in bestimmten Konstellationen in erster Linie der Eigentümer in der Lage sein wird, die Gefahr möglichst effektiv und dauerhaft zu beseitigen, so ist es vorliegend in erster Linie am Antragsteller als Hauptmieter, unzulässige Nutzungen seines Untermieters zu unterbinden. Der Hauptmieter hat seinen Untermieter selbst bestimmt und damit naturgemäß den besten Überblick über die zugrundeliegenden Rechts- und Personenverhältnisse. Er kann am schnellsten für eine Beendigung des Untermietverhältnisses und für eine zukünftig ordnungsgemäße Wohnnutzung sorgen (vgl. VG Regensburg, U. v. 14.7.2011 - RO 7 K 10.2261 - juris).

Die Auswahlentscheidung schlägt sich auch vollumfänglich im Bescheid nieder, der eine ausführliche Begründung dazu enthält, wieso der Antragsteller mit der Anordnung herangezogen wird.

2. Ziffer 2. des Bescheides unterliegt offensichtlich und für den Antragsteller erkennbar einem Schreibversehen, wenn dort verlangt wird, dass der Antragsteller die Wohnung unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen habe. Wie aus dem Zusammenhang mit Ziffer 1., Ziffer 3. und Ziffer 5. des Bescheidtenors und aus der Begründung des Bescheids hervorgeht, wird dem Antragsteller mit Ziffer 2. des Bescheides aufgegeben, die Wohneinheit nach Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen. Dies folgt aus der Verpflichtung in Ziffer 1. des Tenors, die zweckfremde Nutzung zu beenden, an die Ziffer 2. des Tenors ersichtlich anknüpft. Weiter lässt sich dies auch aus den Zeiträumen ablesen, die Ziffer 3. und Ziffer 4. dem Antragsteller für die Erfüllung der Verpflichtungen gewähren und die ersichtlich aufeinander aufbauen: Ziffer 4. verlangt die Wiederzuführung zu Wohnzwecken - die Ziffer 2. im Übrigen ausdrücklich vorschreibt - binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides, wohingegen die Beendigung der zweckfremden Nutzung bereits binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides zu erfolgen hat. Auch die Begründung des Bescheids, die zur Auslegung des Tenors herangezogen werden kann, stellt ausdrücklich klar, worauf Ziffer 2. des Tenors gerichtet ist: Die Antragsgegnerin mache von der Befugnis gemäß Art. 7 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 LStVG Gebrauch, indem die Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung der betreffenden Wohnung sowie deren Wiederzuführung zu Wohnzwecken verlangt wird (S. 11 des Bescheides).

3. Die Zwangsgeldandrohungen, Ziffer 3. und Ziffer 4. des Bescheids, begegnen im Hinblick auf Art. 31 Abs. 1, Abs. 2 VwZVG und Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG keinen Bedenken. Die 6-Wochen-Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung war angesichts der dem Antragsteller zur Verfügung stehenden sofortigen Kündigungsmöglichkeit angemessen. Die Höhe der Zwangsgelder ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Behörde steht innerhalb des gesetzlichen Rahmens (15 Euro bis 50.000 Euro) ein weiter Entscheidungsspielraum zu. Angesichts der im Untermietverhältnis vereinbarten Wohnungsmiete von monatlich € 2.200,-- ist ein Ansatz von jeweils € 5.000,-- nicht zu beanstanden.

Auch ein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags besteht nicht.

Es wird darauf hingewiesen, dass nach Aktenlage bereits unklar ist, ob überhaupt noch ein vertragliches Recht zur Nutzung der Wohnung durch den Untermieter und durch den Antragsteller besteht. Der Hauptmietvertrag zwischen dem Antragsteller und dem Eigentümer der Wohneinheit und damit der Untermietvertrag zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter sind danach ausgelaufen. Letzteres ergibt sich aus dem vorgelegten Nachtrag zum Untermietvertrag vom ... August 2016 (Bl. 11 des Gerichtsakts), wonach das Untermietverhältnis spätestens mit dem Ende des Hauptmietverhältnisses endet. Das Hauptmietverhältnis war bis zum ... September 2016 befristet und wurde zusätzlich durch den Eigentümer gekündigt. Der Bevollmächtigte des Antragstellers teilte auf Nachfrage der Antragsgegnerin lediglich mit, dass ihm nicht bekannt sei, ob der Untermieter die Kündigung des Antragstellers akzeptiert habe (Bl. 448 des Behördenakts). Zu einem Fortbestand des Hauptmietverhältnisses äußerten sich entgegen den im behördlichen Verfahren (Art. 26 Abs. 2 BayVwVfG, Art. 4 Satz 1 ZwEWG) bestehenden Mitwirkungspflichten weder der Antragsteller selbst noch sein Bevollmächtigter.

Unabhängig davon erging gegenüber dem Untermieter eine eigene Nutzungsuntersagung (Bl. 482ff. des Behördenakts, Verfahrensgegenstand in der Streitsache M 9 K 16.4248). Damit wurde das Vollstreckungshindernis, das ansonsten daraus resultieren könnte, dass der Antragsteller infolge privatrechtlicher Bindungen aus einem vermeintlich fortbestehenden Untermietvertrag rechtlich nicht in der Lage ist, die zweckfremde Nutzung unverzüglich (vgl. Ziffer 1. des Tenors) einzustellen, durch eine entsprechende öffentlich-rechtliche Anordnung beseitigt (vgl. BayVGH, B. v. 20.1.2016 - 9 CS 15.1973 - juris). Dass die Kammer im Eilverfahren M 9 S 16.4422 des Untermieters gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom ... August 2016 mit Beschluss vom ... Oktober 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage bezüglich Ziffer 3. des Tenors anordnete, steht dem nicht entgegen, da die sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung (Ziffer 1. und Ziffer 2. des Tenors) davon unberührt bleibt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung aus §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, 2 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3, 1.5 Streitwertkatalog. Das Gericht setzt die sich aus dem Untermietvertrag ergebenden € 2.200,-- Monatsmiete als Mindestbetrag dessen an, was als „wirtschaftlich günstigere Nutzung“ i. S. d. Nr. 56.6.3. Streitwertkatalog zu erwarten ist.