Verwaltungsgericht München Urteil, 15. Jan. 2018 - M 8 K 16.2312

15.01.2018

Gericht

Verwaltungsgericht München

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Am 9. Juni 2015 stellte die Klägerin einen Bauantrag nach Plan-Nr. … für eine Nutzungsänderung von Ladenflächen in ein Wettbüro in dem Anwesen … Str. 25, Fl.Nr. …, Gemarkung …  Vorgesehen war in dem ehemaligen „Laden 3“ (nördlichster Teil des Erdgeschossbereichs der … Str. 25) ein Wettbüro mit einer Fläche von 118,70 m², sowie einer Theke mit 9,90 m², einem Lager von 16,10 m² und einem Windfang mit 7,80 m². In einem Teilbereich des ehemaligen „Laden 2“ sollten ein weiterer Lagerraum mit 10,96 m², ein Büro mit 10,10 m², Flure mit 3,90 m², 4,90 m² und 2,80 m² sowie ein WC mit 2,20 m² eingerichtet werden. Neben Tischen und Stühlen für 36 Personen waren in dem Wettannahmebereich mit einer Fläche von 118,70 m² 20 Monitore vorgesehen.

Dem Bauantrag vom 9. Juni 2015 war eine Stellplatzberechnung dergestalt beigefügt, dass für die Wettannahmestelle mit 128,60 m² und einem Stellplatzschlüssel von 20 m²/Stellplatz 6,43 Stellplätze, abgerundet 6 Stellplätze, notwendig seien. Da die Ermäßigungsregel des § 3 Abs. 1a StPlS anwendbar sei, würden nur 3 Stellplätze benötigt. Der Bestand betrage 3 Stellplätze, sodass für das Vorhaben kein zusätzlicher Stellplatz erforderlich und demnach auch nicht abzulösen sei.

Weiterhin war ein Nachweis der Fahrradabstellplätze mit 12 hergestellten Fahrrad-abstellplätzen und 6 für das Vorhaben notwendigen Stellplätzen beigefügt.

Mit Bescheid vom 18. April 2016 lehnte die Beklagte den Bauantrag vom 9. Juni 2015 nach Plan-Nr. … ab.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt:

Das Vorhaben widerspreche insoweit öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen seien, da es die nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO zu prüfenden Anforderungen des Stellplatzrechts nach Art. 47 BayBO nicht erfülle. Für die beantragte Nutzungsänderung, die nur einen Teilbereich des Gebäudes betreffe, seien gemäß Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO in Verbindung mit den Stellplatzrichtlinien der … zusätzliche Kfz-Stell-plätze erforderlich. Von den erforderlichen Stellplätzen seien zuerst die Stellplätze aus dem Altbestand abzuziehen. Danach könne von den zusätzlich erforderlichen Stellplätzen die Minimierung (Stellplatz-Zone I, 50%) angerechnet werden. Die daraus errechnete Summe an Stellplätzen sei nachzuweisen. Für Wettbüros und Spielhallen seien die Stellplätze real nachzuweisen. Eine Ablöse der Stellplätze sei daher nicht möglich. Die im Schreiben vom 25. Februar 2016 dargelegte Berechnung der pflichtigen Stellplätze entspreche nicht der Auslegung der Stellplatzsatzung sowie der Praxis in vergleichbaren Fällen.

Der Bescheid vom 18. April 2016 wurde der Klägerin mit Postzustellungsurkunde am 22. April 2016 zugestellt.

Mit einem am 19. Mai 2016 eingegangenen Schriftsatz vom gleichen Tag erhoben die Bevollmächtigten der Klägerin Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München und beantragten,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 18. April 2016 zu verpflichten, die mit Bauantrag vom 9. Juni 2015 beantragte Genehmigung zu erteilen.

Mit Schriftsatz vom 10. Oktober 2016 begründeten die damaligen Bevollmächtigten die Klage wie folgt:

„Für das Vorhaben seien aufgrund der Lage in Zone I lediglich 3 Stellplätze nachzuweisen. Diese Stellplätze seien vorhanden bzw. seien abgelöst worden. Die Klägerin habe die Räumlichkeiten mit diesen schon früher nachgewiesenen 3 Stellplätzen angemietet. Vorsorglich werde noch darauf hingewiesen, dass sich in der unmittel-baren Umgebung des Wettbüros der Klägerin zahlreiche gewerblich genutzte Räumlichkeiten befänden. Auch seien im näheren Umkreis zwei Spielhallen und eine Diskothek genehmigt worden. Im gegenüberliegenden Gebäude … Str. 50 befinde sich eine Table-Dance-Bar, die vor etwa 3 Jahren eröffnet habe und bei der nach Kenntnis der Klägerin 2 - 3 notwendige Stellplätze abgelöst worden seien. Es bestehe daher kein sachlicher Grund, dass für das Wettbüro eine Stellplatzablöse nicht zugelassen werde. Auch in der …-str. 8 habe die Klägerin aufgrund einer Nutzungsuntersagung ein Wettbüro aufgegeben. Der neue Mieter habe dieses Wettbüro jedoch fortgeführt, obwohl hier kein einziger Stellplatz zugeordnet sei. Offensichtlich sei es doch möglich, Stellplätze abzulösen; die Klägerin berufe sich daher ausdrücklich auf die dargestellte Ungleichbehandlung.“

Mit Schriftsatz vom 30. Mai 2017 beantragte die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt:

Die Nutzungsänderung löse einen Mehrbedarf von einem Stellplatz aus. Der Soll-Bedarf der Ladennutzung sei mit 128,60 m² und 1 Stellplatz/50 m² demnach 2,5 Stellplätze - gerundet 3 Stellplätze - nach alter Rechtslage fiktiv anzusetzen. Nach neuer Rechtslage in der hier vorliegenden Zone 1 nach § 4 Abs. 2 (b) StPlS seien diese fiktiv anzusetzenden Stellplätze mit 50% zu ermäßigen. Daraus ergebe sich ein Soll-Bedarf von 1,5 Stellplätzen, im Ergebnis also 2 Stellplätzen. Diese 2 Stellplätze seien der fiktive Soll-Bedarf der ursprünglichen Ladennutzung, weshalb sich für die Nutzungsänderung ein Mehrbedarf von einem Stellplatz errechne, den die Klägerin nicht nachgewiesen habe. Die nach § 4 Abs. 1 StPlS notwendigen Stellplätze seien grundsätzlich real herzustellen und könnten nach § 4 Abs. 4 StPlS nach pflichtgemäßem Ermessen abgelöst werden. Hierbei sei zu beachten, dass die Verpflichtung nach Art. 47 Abs. 1 BayBO nur in besonderen Einzelfällen durch Ablöse erfüllt werden solle (vgl. § 4 Abs. 4 StPlS). Vorliegend sei einer Ablöse - auch wenn diese gar nicht beantragt worden sei - nicht zugestimmt worden. Das Vorhaben sei daher nicht genehmigungsfähig. Die von der Klägerin dargestellte Ungleichbehandlung liege nicht vor; in der … Straße habe das am 27. August 2013 genehmigten Vorhaben keinen Mehrbedarf ausgelöst. In der … Str. 28 sei am 4. Februar 2015 ein Laden und eine Gaststätte und keine Vergnügungsstätte genehmigt worden. Ähnliches gelte für die … Str. 14 und 15 sowie der …-str. 8, in der ein Cafe/Bistro genehmigt worden sei. Es könne daher nicht von einer etwaigen Ungleichbehandlung gesprochen werden.

Mit Schriftsatz vom 9. August 2017 vertiefte die nunmehrige Bevollmächtigte der Klägerin - ehemalige Mitarbeiterin der bisher bevollmächtigten Kanzlei - im Hinblick auf die Ausführungen der Beklagten den bisherigen Vortrag.

Mit Schriftsatz vom 23. August 2017 legte die Beklagte diverse Akten zu den als Bezugsfällen genannten Bauvorhaben vor.

Mit Schreiben vom 28. August 2017 forderte das Gericht die Beklagte auf mitzuteilen, ob das streitgegenständliche Anwesen über reale Stellplätze verfüge und wenn ja, welchen Einheiten diese zugeteilt seien. Weiterhin wurde im Hinblick auf die von den Beteiligten geführte Diskussion über die Frage der Ablösungsmöglichkeit und einer eventuellen Ungleichbehandlung auf das Urteil der Kammer vom 18. November 2013 (M 8 K 12.5721) verwiesen. Hiernach sei die Frage, ob die Gemeinde mit dem Bauherren einen Stellplatzablösevertrag zu schließen habe, nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens.

Mit Schreiben vom 31. August 2017 teilte die Beklagte mit, dass eine Ortsbesichtigung ergeben habe, dass auf dem streitgegenständlichen Anwesen weder oberirdische Stellplätze noch eine Tiefgarage vorhanden seien.

In der mündlichen Verhandlung vom 25. September 2017 legte die Bevollmächtigte der Klägerin die Kopie eines Stellplatz-Sofortablöse-Vertrages mit Unterschriften der Beteiligten vom 20. Januar 2003 (Bauherr), 22. Januar 2003 (Grundstückseigentümer) sowie vom 19. Februar 2003 (Beklagte) vor, wonach für das mit dem Bauantrag vom 8. November 2002 zur Genehmigung gestellte Bauvorhaben, das einen Einstellbedarf für 3 Kraftfahrzeuge auslöse, 3 Stellplätze abgelöst werden.

Zur weiteren Klärung der Wirksamkeit des in Kopie vorgelegten Ablösevertrages aus dem Jahr 2003 wurde der Rechtsstreit mit Einverständnis der Beteiligten ins schriftliche Verfahren übergeleitet.

Mit Schriftsatz vom 16. Oktober 2017 legte die Beklagte weitere Bestandsakten zur … Str. 25 vor und führte aus, dass am 19. Februar 2003 die Nutzungsänderung der Ladeneinheiten 2 und 3 zu einer Bankfiliale genehmigt worden seien. Die Läden hätten einen Stellplatzbedarf von 4 Stellplätzen gehabt, welche 1996 vorhabenbezogen abgelöst worden seien. Der Bedarf der Bankfiliale habe sich mit 7 Stellplätzen errechnet, wobei der Mehrbedarf von 3 Stellplätzen mit dem von der Bevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Ablösevertrag vom Februar 2003 abgelöst worden seien. Im Jahr 2005 sei eine Nutzungsänderung der Ladeneinheit 2 zu einer Schnellgastronomie genehmigt worden, die allerdings keinen Mehrbedarf an Stellplätzen ausgelöst habe. Mit Baugenehmigungen vom 4. Dezember 2009 sei die Nutzungsänderung der Bank in eine Ladeneinheit 2 und 3 genehmigt worden, welche ebenfalls keinen Mehrbedarf ausgelöst hätten. Im Bestand seien durch die Ladeneinheiten 2 und 3 insgesamt 2 Stellplätze fiktiv vorhanden; es fehle nach wie vor der Nachweis des Mehrbedarfs von 1 Stellplatz, den die Klägerin nicht durch die Ablöseverträge aus dem Jahren 1996 und 2003 nachweisen könne. Nach dem entsprechenden § 3 der Sofortablöseverträge aus dem Jahr 1996 und aus 2003 würden die Stellplätze für die Nutzungsänderungen nur vorhabenbezogen abgelöst. Eine Anrechnung auf zukünftige Vorhaben finde nur dann statt, wenn die Beklagte dieser Anrechnung zustimme. Eine Zustimmung hierzu werde in der Regel erteilt, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung über das neue Vorhaben dieses Vorhaben ablösungsfähig sei und der Ablösevertrag weniger als 30 Jahre zurückliege. Vorliegend habe aber nicht nur eine andere Nutzung zwischen der Nutzung als Bankfiliale und dem Vorhaben stattgefunden, sondern es bestehe auch keine Ablösefähigkeit der für das streitgegenständliche Vorhaben benötigten Stellplätze. Die Beklagte dürfe ihr Vertragsabschlussermessen bezüglich eines Ablösevertrages auch zur Verwirklichung städtebaulicher Ziele ausüben, die mit dem Instrumentarium des BauGB und der BauNVO allein nicht erreicht werden könnten (vgl. VG München, U.v. 18.11.2013 - M 8 K 12.5721). Im Übrigen richte sich die Ablösefähigkeit in jedem Einzelfall danach, ob die Lage des Vorhabens, die Nutzungsart und die Verkehrssituation eine Ablöse der benötigten Stellplätze zulasse. Da diese Einschätzung nur zum jeweils beantragten Vorhaben möglich sei, handele es sich bei dem § 3 der genannten Ablöseverträge um ein so genanntes „Regelermessen“. Im Übrigen finde eine Anrechnung der Stellplätze durch die Berechnung des Mehrbedarfs bereits statt, da bei einer Nutzungsänderung die fiktiv benötigten Stellplätze der vorherigen Nutzung mit den durch die Nutzungsänderung benötigten Stellplätze gegengerechnet würden. Lediglich die nicht mehr benötigten Stellplätze verfielen und könnten auf spätere Vorhaben nicht mehr angerechnet werden. Genau dies beanspruche jedoch die Klägerin.

Das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 14. August 2008 (2 B 06.540) sei mit dem vorliegenden Streitgegenstand nicht vergleichbar.

Mit Schriftsatz vom 9. November 2017 vertiefte die Bevollmächtigte der Klägerin ihren bisherigen Vortrag - auch im Hinblick auf die Baugenehmigung aus dem Jahre 1996; zwar sei ein entsprechender Stellplatzablösevertrag betreffend das Baugenehmigungsverfahren aus dem Jahre 1995/1996 in den Akten nicht zu finden. Allerdings sei in dem Genehmigungsantrag darauf hingewiesen worden, dass 4 erforderliche Stellplätze (für die Läden Nrn. 1 und 2 mit einer Verkaufsfläche v. 212,50 m²) in der Tiefgarage des rückwärtig angrenzenden Grundstücks in der …-straße ausgeführt worden seien. Auch die Beklagte bestätigte auf S. 1 ihres Schriftsatzes vom 16. Oktober 2017, dass damals 4 Stellplätze abgelöst worden seien.

Mit Schriftsatz vom 23. November 2017 nahm die Beklagte zum Schriftsatz der Klägerin vom 9. November 2017 Stellung, woraufhin die Bevollmächtigte der Klägerin nochmals mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2017 erwiderte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegte Behördenakte sowie auf das schriftsätzliche Vorbringen der Beteiligten im Einzelnen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25. September 2017 verwiesen.

Gründe

I.

Über den Rechtsstreit konnte ohne weitere mündliche Verhandlung entschieden werden, da die Beteiligten dem Übergang ins schriftliche Verfahren zugestimmt und auf weitere mündliche Verhandlung verzichtet haben (§ 101 VwGO).

II.

Die Klage ist zulässig, erweist sich jedoch in der Sache als unbegründet, da die Ablehnung der beantragten Baugenehmigung rechtmäßig ist und die Klägerin daher nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

1. Das klägerische Vorhaben ist als Nutzungsänderung eines Ladens zu einer Vergnügungsstätte (Wettbüro) gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO baugenehmigungspflichtig. Die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreiheit der Nutzungsänderung nach Art. 57 Abs. 4 BayBO liegen nicht vor. Insofern stellt sich die Nutzung als Wettbüro gegenüber der bisher genehmigten Ladennutzung als eine andersartige Nutzung in Form einer Vergnügungsstätte dar. Andere öffentlich-rechtliche Anforderungen folgen daher aus dem Bauplanungsrecht (insbesondere die unterschiedliche Zulässigkeit einer Ladennutzung gegenüber einer Nutzung als Vergnügungsstätte) und auch aus dem Bauordnungsrecht, vor allem im Hinblick auf die unterschiedliche Stellplatzanzahl für eine Ladennutzung und eine Vergnügungsstätte.

2. Das Vorhaben ist planungsrechtlich wohl zulässig, da es sich in einer Umgebung befindet, die - wie auch gerichtsbekannt ist - von gewerblichen Nutzungen und Verwaltungsbzw. Büronutzungen größeren Ausmaßes dominiert wird, weshalb die maßgebliche Umgebung wohl als „faktisches Kerngebiet“ gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO zu qualifizieren sein dürfte.

Soweit es sich doch um eine Gemengelage (§ 34 Abs. 1 BauGB) handelt, gibt es auch nach dem Vortrag der Beklagten entsprechende Vorbilder kerngebietstypischer Vergnügungsstätten für das streitgegenständliche Vorhaben, das aufgrund seiner Größe einen über die Umgebung hinausgehenden Einzugsbereich ansprechen würde, und daher eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte darstellt.

Letztlich kann die bauplanungsrechtliche Beurteilung hier dahinstehen.

Denn selbst wenn das Vorhaben planungsrechtlich unbedenklich sein sollte, so stünde seiner Genehmigungsfähigkeit entgegen, dass die Klägerin den erforderlichen Stellplatznachweis nicht geführt hat. Da das Stellplatzrecht zum Prüfprogramm des Baugenehmigungsverfahrens gehört, ist dieser Nachweis Voraussetzung für die Erteilung der Genehmigung. Die Ablehnung des Bauantrages ist daher zu Recht erfolgt.

3. Gemäß Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Da das klägerische Vorhaben dem Anwendungsbereich des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens nach Art. 59 BayBO unterfällt, ist vorliegend die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Vorschriften über die Zulässigkeit baulicher Anlagen nach den §§ 29 - 38 BauGB (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Variante 1 BayBO) sowie die Erfüllung der Anforderungen der Stellplatzsatzung der Beklagten vom 2. Januar 2008 (MüABl. Sondernr. 1, S. 1 - StPlS), bei der es sich um eine örtliche Bauvorschrift im Sinne von Art. 81 Abs. 1 BayBO handelt (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Variante 2 BayBO), zu prüfen.

3.1 Gemäß Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO sind bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Der durch eine Nutzungsänderung verursachte Mehrbedarf wird durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem Stellplatzbedarf der geänderten Anlage (sog. „Soll-Bedarf“) und dem des genehmigten Altbestandes ermittelt. Dabei ist bei der rechnerischen Ermittlung des Bedarfs auch im Hinblick auf den Altbestand auf die Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag abzustellen (vgl. Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue bayerische Bauordnung, 125. EL Stand: Mai 2017, Art. 47 Rn. 69).

Die Zahl der notwendigen Stellplätze bemisst sich gemäß § 2 Abs. 1 StPlS nach den Richtwerten in der Anlage 1 zur Stellplatzsatzung. Danach ist bei Läden mit einer Verkaufsfläche bis zu 400 m² 1 Stellplatz je 50 m² Verkaufsfläche und für Vergnügungsstätten 1 Stellplatz je 20 m² anzurechnende Nutzfläche nachzuweisen (Nrn. 3.1 und 10.1 der Anlage 1 zur Stellplatzsatzung).

3.1.1 Für die genehmigte Ladennutzung wäre bei einer Verkaufsfläche von 128,60 m² mit 50 m²/1 Stellplatz ein Soll-Bedarf von 2,5 Stellplätzen, demnach 3 Stellplätze nach alter Rechtslage anzusetzen.

Das nun beantragte Wettbüro mit 128,60 m² Nutzfläche löst mit dem Ansatz von 20 m²/ 1 Stellplatz 6,43 - abgerundet - 6 Stellplätze aus. Nach aktueller Rechtslage sind gemäß § 4 Abs. 2 (b) StPlS nach einer Ermäßigung von 50% noch fiktiv 3 Stellplätze anzusetzen.

Allerdings ist auch bei dem fiktiven Soll-Bedarf für die genehmigte Ladennutzung die Ermäßigungsregelung des § 4 Abs. 2 (b) StPlS anzuwenden, sodass aus dem Soll-Bedarf von ursprünglich 3 Stell-plätzen nur noch fiktiv 1,5 - aufgerundet - 2 Stellplätze angesetzt werden können.

Hierbei ist es unerheblich, ob im Zeitpunkt der Baugenehmigung für die vorangegangene Nutzung (Baugenehmigungen v. 4.12.2009 - Plan-Nr. … und … - Nutzungsänderung von Bankfiliale in 2 Läden) die aktuelle Stellplatzsatzung der … bereits Gültigkeit hatte, da der Mehrbedarf sich aus der Differenz zwischen dem Stellplatzbedarf der früheren und dem der geänderten Nutzung ergibt und nach der im maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt bestehenden Sach- und Rechtslage zu ermitteln ist. Dabei ist bei der rechnerischen Ermittlung des Bedarfs - auch im Hinblick auf den Altbestand - auf die Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag abzustellen (vgl. VG München, U.v. 18.11.2013 - M 8 K 12.5721 und Jäde in: Jäde/ Dirnberger/Bauer/Weiss, Die neue Bayerische Bauordnung, 125. EL Stand: Mai 2017, Art. 47 Rn. 69).

Insoweit ist die durchgeführte Berechnung durch die Beklagte zutreffend und gegenüber der vorangegangenen Nutzung ein Mehrbedarf von einem Stellplatz gegeben.

3.1.2. Der Klägerin ist der erforderliche Stellplatznachweis auch nicht dadurch möglich, dass sie bereits vertraglich abgelöste Stellplätze ihrem Vorhaben zuordnen kann.

Soweit Stellplätze im Zusammenhang mit der Baugenehmigung vom 22. Juli 1996 abgelöst worden sein sollen, ist dies nicht nachweisbar. Ein Stellplatzablösevertrag, der auf die Baugenehmigung vom 22. Juli 1996 Bezug nimmt, ist in den Akten nicht vorhanden. Der der Baugenehmigung vom 22. Juli 1996 zugrunde liegende Bauantrag vom 5. Dezember 1995 geht davon aus, dass „4 Stellplätze auf dem Vorhabengrundstück“ hergestellt worden seien. Die Bevollmächtigte der Klägerin behauptet in ihrem Schriftsatz vom 9. November 2017, dass nach diesem Bauantrag 4 Stellplätze in der Tiefgarage (* …-str. 22 - 24) nachgewiesen worden seien. Abgesehen davon, dass die Bevollmächtigte der Klägerin den Nachweis hierfür schuldig bleibt, wäre für die Erfüllung der Nachweispflicht eine dingliche Sicherung dieser Stellplätze auf einem anderen Grundstück notwendig, die ebenfalls offensichtlich nicht gegeben ist. Da feststeht, dass kein Stellplatz auf dem Vorhabengrundstück tatsächlich vorhanden ist, ist eine Realherstellung im Zusammenhang mit der Baugenehmigung vom 22. Juli 1996 nicht erfolgt. Ohne einen in den Akten vorhandenen Ablösevertrag, kann insoweit auch nicht von 4 abgelösten Stellplätzen ausgegangen werden, zumal die Baugenehmigung vom 22. Juli 1996, die das gesamte Erdgeschoss und somit auch „Laden 3“ betraf, keine Regelung hinsichtlich etwaiger Stellplätze enthält. Wären Stellplätze abgelöst worden, hätte es nahegelegen, in der Baugenehmigung auf einen entsprechenden Ablösevertrag Bezug zu nehmen.

Jedenfalls obliegt die Nachweispflicht dem Bauherren, der diese im Hinblick auf einen etwaigen Bestand von 4 Stellplätzen aus der Baugenehmigung vom 22. Juli 1996 nicht führen kann.

Zwar ist der Klägerin zuzugeben, dass mit dem, im Zusammenhang mit der Baugenehmigung vom 19. Februar 2003 - die die Nutzungsänderung der Flächen von „Laden 2 und 3“ mit baulichen Änderungen in eine Bankfilale betraf - geschlossenen Ablösevertrag vom 19. Februar 2003 von den für die Bankfiliale notwendigen 7 Stellplätzen 3 Stellplätze abgelöst wurden. Allerdings enthält dieser Ablösevertrag in § 3 die Bestimmung:

Der/die Grundstückseigentümer/-in ist damit einverstanden, dass die abgelösten Stellplätze nur für das oben beschriebene Vorhaben angerechnet werden, soweit nicht Satz 2 greift. Die abgelösten Stellplätze können auf zukünftige Nutzungsänderungsbzw. Umbauvorhaben auf dem Grundstück, nicht jedoch Neubauvorhaben, angerechnet werden, wenn bzw. soweit sie für das in § 1 beschriebene Vorhaben entfallen und die … einer Anrechnung zustimmt; die Zustimmung wird erteilt, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung über das zukünftige Vorhaben nach der dann geltenden Praxis der … dieses Vorhaben ablösefähig ist und ein Zeitraum von weniger als 30 Jahren seit Abschluss dieses Vertrages verstrichen ist.

Gegen diese Bestimmung des Stellplatzablösevertrages vom 19. Februar 2003 bestehen nach Auffassung des Gerichts auch keine rechtlichen Bedenken.

Der Gemeinde, mit der der Stellplatzablösevertrag abzuschließen ist, steht insofern ein weites Abschlussermessen zu, in dessen Rahmen sie auch entsprechende Einschränkungen der Anrechnung auf andere Vorhaben treffen kann, da dies gegenüber dem Bauherren, der ohne einen solchen Ablösevertrag sein Vorhaben nicht verwirklichen könnte, das mildere Mittel ist und die Gemeinde andererseits etwaige Bedenken bezüglich einer weitreichenden, über das Vorhaben hinausgehenden Bindung der Stellplatzablöse hierdurch ausräumen kann.

Dies gilt auch im Hinblick auf die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 14. August 2008 (2 BV 06.540), zumal diesem Urteil sowohl ein anders strukturierter Fall als auch ein Ablösevertrag zugrunde lag, der eine entsprechende Einschränkung nicht enthielt.

Zwar ist dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof insoweit zuzustimmen, dass sich der Surrogatcharakter der Stellplatzablösung, mit der die Vorteile bei dem Bauherren abgeschöpft werden, der durch die Errichtung/Änderung baulicher Anlagen selbst einen Stellplatzbedarf auslöst, diesen aber nicht erfüllt, per se nicht nur auf das seinerzeitige Bauvorhaben beschränkt.

Nach der Intention des Gesetzgebers ist zunächst davon auszugehen, dass mit den Ablösebeträgen auch tatsächlich zusätzliche Stellplätze geschaffen werden und dies (auch) dem ablösenden Grundstück zugutekommt. Allerdings kann dies, wie Art. 47 Abs. 4 BayBO zeigt, häufig nicht unmittelbar durch Schaffung von Stellplätzen in der näheren Umgebung, sondern durch Herstellung und Instandsetzung von Parkeinrichtungen irgendwo im Stadt-/Gemeindegebiet geschehen oder durch die Entlastung des ruhenden Verkehrs durch Maßnahmen im Rahmen des öffentlichen Personennahverkehrs.

Soweit das betroffene Grundstück nur mittelbar durch die Entlastung des ruhenden Verkehrs begünstigt werden kann – was in größeren Gemeinden der Regelfall sein dürfte -, da die Schaffung von „Ersatzstellplätzen“ in der näheren Umgebung absehbar weder mittel- noch langfristig möglich erscheint, ist es gerechtfertigt, die Bindung eines Ablösevertrages einzuschränken.

Eine zeitlich völlig unbeschränkte Bindung durch einen Ablösevertrag bei jedweder und auch mehrfacher Nutzungsänderung würde die Gemeinde insoweit erheblich vinkulieren, als sie auf Veränderungen der Verkehrsverhältnisse - Parkplatzsituation im öffentlichen Verkehrsraum, Anbindungsmöglichkeiten an den öffentlichen Personennahverkehr und ähnliches - in der näheren Umgebung nur noch eingeschränkt reagieren kann. Sie müsste aufgrund der Vertragsbindung hinnehmen, dass eine problematische Parkplatzsituation im Umfeld der streitgegenständlichen Nutzung perpetuiert wird.

Zweifel an der Einhaltung der, an die als Sonderabgabe zu qualifizierende Stellplatzablöse, zu stellenden Anforderungen (vgl. BverfG, B.v. 7.11.1995, 2 BvR 413/88, BVerfGE 93, 319/342ff) bestehen auch in Hinblick auf diese vertragliche Einschränkung der Anrechnung nicht. Die Stellplatzablöse schöpft die besonderen Vorteile derjenigen Bauherrn ab, die durch die Errichtung bzw. Änderung baulicher Anlagen zwar einen Stellplatzbedarf auslösen, selbst aber keine Stellplätze schaffen können. Sie trifft mithin eine von der Allgemeinheit als Verursacher abgrenzbare Gruppe (vgl. BayVGH, U. v. 11.März 2004 – Az: 2 BV 02.3044- juris). Daran ändert sich nichts, soweit eine bereits geleistete Stellplatzablöse für ein anderes Vorhaben, das unter anderen Umständen errichtet wird, nicht mehr angerechnet wird. Die in Art. 47 Abs. 4 BayBO normierte Zweckbindung der Stellplatzablösemittel wahrt die für eine Sonderabgabe zu fordernde Gruppennützigkeit.

Das Gericht hält daher eine Einschränkung der Anrechnung von Stellplatzablösungen auf andere Nutzungsänderungsbzw. Umbauvorhaben für rechtmäßig und sinnvoll, um auf geänderte Verhältnisse reagieren zu können.

Der Bauherr wird andererseits nicht unangemessen benachteiligt, da er in Kenntnis, dass seine Ablösezahlung möglicherweise nur in Bezug auf die aktuelle Nutzung Bestand hat, die vertragliche Bindung eingeht. Eine solche Folge lässt sich für ihn aber dadurch vermeiden, dass er die - ohnehin vom Gesetz präferierte - Realherstellung wählt und somit auch eine Anrechnung der real hergestellten Stellplätze für künftige Nutzungsänderungen sicherstellt.

3.2.2 Da somit die Anrechnung der seinerzeit mit Vertrag vom 19. Februar 2003 abgelösten Stellplätze auf das streitgegenständliche Bauvorhaben nicht automatisch erfolgen kann, sondern einer ausdrücklichen Zustimmung der Gemeinde - nicht der Bauaufsichtsbehörde - bedarf, hat die Klägerin den entsprechenden Nachweis für die 3 erforderlichen Stellplätze nicht geführt. Eine Erfüllung der Stellplatzpflicht kommt daher vorliegend nur dann in Betracht, wenn die Beklagte - als Gemeinde, nicht als Bauaufsichtsbehörde - bereit wäre, der Klägerin die Zustimmung zur Anrechnung der 3 abgelösten Stellplätze auf das streitgegenständliche Vorhaben zu erteilen (vgl. Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO entsprechend). Ob die Beklagte, die vorliegend bereits erklärt hat, dass sie diese Zustimmung nicht erteilen werde, diese zu Recht verweigert, oder ob der Klägerin möglicherweise auch nach § 3 des Stellplatzablösevertrages vom 19. Februar 2003 ein Anspruch auf eine entsprechende Zustimmung zusteht, ist dabei für die Entscheidung im anhängigen Verfahren ohne Bedeutung (vgl. insoweit das rechtskräftige Urteil der Kammer v. 18.11.2013 - M 8 K 12.5721 - juris).

Ebenso wie die Entscheidung über den Abschluss des Ablösevertrages, einem öffentlich-rechtlichen Vertrag im Sinne von Art. 54 ff. BayVwVfG, erteilt die Gemeinde, die nach § 3 des Ablösevertrages vom 19. Februar 2003 notwendige Zustimmung, als Angelegenheit des eigenen Wirkungskreises. Sie entscheidet hierüber nach pflichtgemäßem Ermessen, wobei sie insoweit einen von dem der Bauaufsicht zu unterscheidenden eigenen Sachbereich zu wahren hat (vgl. BayVGH, U.v. 10.12.1985 - 26 B 83 A.996 - BayVBl 1987, 85). Sowohl der Stellplatzablösevertrag als auch die auf einem solchen Vertrag basierende notwendige Zustimmung sind mithin der Erteilung der Baugenehmigung vorgreifliche Entscheidungen, die von der Gemeinde in einem besonderen, dem Baugenehmigungsverfahren zwischengeschalteten Verfahren zu treffen sind. Dies gilt auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - die Gemeinde selbst für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist (vgl. BayVGH, U.v. 10.12.1985 a.a.O.). Aus dem Umstand, dass die Entscheidung über die Ablösung im Vollzug der Erfüllung von Aufgaben des eigenen Wirkungskreises durch die Gemeinde erfolgt und insoweit keine Regelungsbefugnis für die Bauaufsichtsbehörde im Baugenehmigungsverfahren eröffnet ist, folgt weiter, dass ein etwaiger Anspruch auf den Abschluss eines Ablösungsvertrages bzw. auf die Zustimmung aus einem früheren Ablösevertrag auch nicht im Rahmen einer Verpflichtungsklage auf Erteilung der Baugenehmigung geltend gemacht werden kann. Er muss vielmehr mit einer gesonderten Leistungsklage gegenüber der Gemeinde verfolgt werden (vgl. BayVGH, U.v. 15.3.1990 - 2 B 89.336 - BayVBl 1991, 246; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 47 Rn. 45).

Da die Frage, ob ein Anspruch auf Stellplatzablöse besteht, nicht Gegenstand der Prüfung im Baugenehmigungsverfahren ist und dieser Anspruch auch nicht mit der Verpflichtungsklage auf Erteilung der Baugenehmigung geltend gemacht werden kann, muss hier auch nicht näher darauf eingegangen werden, ob die von der Beklagten angeführten Erwägungen, weshalb sie die Zustimmung zur Anrechnung der seinerzeit abgelösten 3 Stellplätze ablehnt, sich im Ergebnis als ermessensgerecht darstellen. Insoweit ist lediglich anzumerken, dass sie ihr „Vertragsabschlussermessen“ auch zur Verfolgung städtebaulicher Zwecke, die sie mit dem Instrumentarium des BauGB und der BauNVO allein nicht erreichen kann, einsetzen darf und es ihr unbenommen ist, das Instrumentarium der Stellplatzablösung mit der Intention zu handhaben, hierdurch eine nach ihren städtebaulichen Zielvorstellungen vorzugswürdige bauliche Entwicklung zu fördern (vgl. BVerwG, B.v. 27.9.1983 - 4 B 122/83 - juris Rn. 6; B.v. 4.9.1986 - 4 B 186/86, NVwZ 1987, 410 - juris Rn. 3 f.; BayVGH Urt. v. 23.08.2001 – 2 B 98.2905 – juris, Rdnr 22 und Urt. v. 28.09.2001 – 2 B 95.1719 – juris, RdNr. 22). Die Gemeinde ist insbesondere bundesrechtlich nicht gehindert, die Ablösung für ein Vorhaben zu verweigern, obwohl es bebauungsrechtlich zulässig ist (BVerwG, B.v. 27.9.1983 - 4 B 122/83 - juris Rn. 6).

Auch dürfte zu berücksichtigen sein, dass das streitgegenständliche Vorhaben nicht auf das dem Ablösevertrag vom 19. Juli 2003 zugrunde liegende Vorhaben folgt, sondern zwischenzeitlich noch eine andere Nutzungsänderung genehmigt wurde. Die Zustimmungsvoraussetzung, dass „die Stellplätze für das in § 1 beschriebene Vorhaben entfallen“, wird daher nicht erfüllt.

4. Im Ergebnis bleibt daher festzuhalten, dass die Klägerin den erforderlichen Stellplatznachweis nicht geführt hat. Da dieser Nachweis Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung ist, kann die Klage keinen Erfolg haben.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

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Referenzen - Gesetze

Verwaltungsgericht München Urteil, 15. Jan. 2018 - M 8 K 16.2312 zitiert 11 §§.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

Gesetz über den Lastenausgleich


Lastenausgleichsgesetz - LAG

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113


(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag au

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167


(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs. (2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungskl

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile


(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und di

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 101


(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden. (2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung

Baugesetzbuch - BBauG | § 29 Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften


(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 7 Kerngebiete


(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. (2) Zulässig sind 1. Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,2. Einzelhandelsbetriebe, Sch

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(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden.

(2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

(3) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

(2) Zulässig sind

1.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
2.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten,
3.
sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,
4.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
5.
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,
6.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
7.
sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Tankstellen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 5 fallen,
2.
Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 6 und 7 fallen.

(4) Für Teile eines Kerngebiets kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.
oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.
in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.
Dies gilt auch, wenn durch solche Festsetzungen dieser Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.