Verwaltungsgericht München Beschluss, 04. Aug. 2016 - M 9 S 16.2365
Tenor
I.
Der Antrag wird abgelehnt.
II.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
III.
Der Streitwert wird auf 16.000,00 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller wendet sich gegen die Untersagung der Nutzung der Dachgeschosswohnung im 5. OG, ...straße, ..., zu Zwecken der Fremdenbeherbergung.
Der erstmalige Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken erfolgte aufgrund der Baugenehmigung vom
Nach den Ermittlungen der Antragsgegnerin nutzt der Antragsteller die Dachgeschosswohnung zur Fremdenverkehrsvermietung zu einem Preis ab 93,00 Euro täglich. Die Wohnung wird ausweislich der Akten (Bl. 37 f., Bl. 107 f., Bl. 154 f.) in verschiedenen Internetportalen wie Topfloor, WIMDU und airbnb angeboten. Der Antragsteller selbst wohnt nicht in der hier verfahrensgegenständlichen Dachgeschosswohnung im 5. Obergeschoss. Nach einem Vermerk in den Akten vom ... Juli 2015 war er bis April 2015 in der ...-Straße ... gemeldet und seit dem 8. April 2015 in der ihm ebenfalls gehörenden Wohnung im 4. Obergeschoss, ...straße (Bl. 37 Behördenakte). Für die Wohnung im 4. Obergeschoss hat die Antragsgegnerin dem Antragsteller mit Bescheid vom ... August 2015 eine Zweckentfremdungsgenehmigung verbunden mit der Verpflichtung zur Schaffung von Ersatzwohnraum erteilt; wegen der Verpflichtung zur Schaffung von Ersatzwohnraum hat der Antragsteller Klage erhoben (M 9 K 15.4314).
Überprüfungen durch Ortseinsichten der Antragsgegnerin am ... Juli 2015 (Bl. 41), ... September 2015 (Bl. 50), ... Oktober 2015 (Bl. 74) und ... Januar 2016 (Bl. 136) und nach Klageerhebung am ... Mai 2016 (Bl. 226) ergaben, dass sich jeweils Urlauber in der Wohnung aufhielten.
Der Antragsteller wurde mehrfach zur Beendigung der Nutzung aufgefordert und angehört (Bl. 53 - 74, Bl. 80 der Behördenakte).
Mit Bescheid vom ... April 2016, zugestellt am 19. April 2016, ordnete die Antragsgegnerin die unverzügliche Beendigung der Nutzung der Wohneinheit für Zwecke der Fremdenbeherbergung an (Nr. 1.), verpflichtete den Antragsteller dazu, die Wohnung unverzüglich nach Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen (Nr. 2.), drohte für den Fall der Nichterfüllung der Verpflichtung unter Nr. 1. binnen sechs Wochen nach Zustellung ein Zwangsgeld in Höhe von 3.500,00 Euro (Nr. 3.) und für den Fall der Nichterfüllung der Verpflichtung unter Nr. 2. binnen vier Monate nach Zustellung des Bescheids ein Zwangsgeld in Höhe von 2.500,00 Euro an (Nr. 4.). Die sofortige Vollziehung der Nrn. 1. und 2. des Bescheides wurde angeordnet (Nr. 5.). Die Wohnung unterliege dem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum und werde ohne die erforderliche Genehmigung entgegen Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG überwiegend gewerblich, für Zwecke der Fremdenbeherbergung, genutzt. Eine Umnutzung i. S. des Art. 2 Satz 3 ZwEWG i. V. m. § 5 Abs. 4 ZeS des gemäß Bauantrag vom 20. März 1992 ausgebauten Dachgeschosses liege nicht vor, da diese Privilegierung nicht für bisherige Speicher gelte, die durch bauliche Maßnahmen erstmals für eine Wohnnutzung im engeren Sinne hergestellt wurden. Soweit ein nicht ausgebauter Speicher lediglich umbauter Luftraum unter der Dachkrönung sei, läge keine Nutzung und kein bestimmter Zweck der Räumlichkeit vor; erst der Ausbau mache eine Nutzung erstmals möglich. Bei einer Nutzung des Dachgeschosses als Speicher handle es sich um eine Abstell- und Lagermöglichkeit für die darunter liegenden Wohnungen und damit ebenso wie bei Abstellkammern um Wohnnutzung, so dass durch den Ausbau vom Zweck her kein Wechsel in der Nutzung stattfinde. Dies bestätige die Gesetzesbegründung zum wortgleichen Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 3 MietRVerbG, eingeführt durch das Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz vom 29. Mai 1990 (BTDrs. 11/5972 vom 5.12.1989). Danach komme bei einer vorübergehenden Verwendung von z. B. Büroräumen zu Wohnzwecken das Zweckentfremdungsverbot nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht zum Zuge; das Zweckentfremdungsverbot könne aber dann gelten, wenn die Räume durch bauliche Maßnahmen in Wohnraum umgewandelt wurden; die Regelung zu Art. 5 (Zweckentfremdung) solle sicherstellen, dass ein Zweckentfremdungsverbot nicht die Umwandlung zu vorübergehenden Wohnzwecken hindere, wenn diese nach Inkrafttreten des Gesetzes erfolge. Die übrigen Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot lägen vor, insbesondere bestehe kein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse des Antragstellers.
Der Bevollmächtigte des Antragstellers erhob mit Schriftsatz vom
Die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage gegen den Bescheid vom ... April 2016 im Hinblick auf Ziffer 1. und Ziffer 2. wiederherzustellen und im Hinblick auf Ziffer 3. und Ziffer 4. anzuordnen.
Bei den Räumen im Dachgeschoss handle es sich nicht um Wohnräume im Sinne des Zweckentfremdungsrechts, deren anderweitige Verwendung einer Genehmigung bedürfe. Nach § 5 Abs. 4 ZeS sei keine Genehmigung erforderlich für eine anderweitige Verwendung von Wohnraum, der nach dem 31. Mai 1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die anderen als Wohnzwecken dienten. Hier sei im Dachgeschoss ein Lagerraum im Jahre 1992 ausgebaut worden. Dieser habe stets eine eigenständige Teileigentumseinheit dargestellt. Durch die Formulierung in der Begründung zum wortgleichen Art. 6 Abs. 1 Satz 3 MRVerbG (BTDrs. 11/5972 vom 5.12.1989) wollte der Gesetzgeber klarstellen, dass eine Wiederverwendung zu gewerblichen Zwecken uneingeschränkt zulässig sei, wenn nach Inkrafttreten des Gesetzes Wohnraum durch bauliche Maßnahmen geschaffen wurde. Der Gesetzgeber wollte vermeiden, dass leerstehende gewerbliche Räume, die, wenn auch nur vorübergehend, den Wohnungsmarkt entlasten könnten, häufig nur deshalb nicht zu Wohnzwecken nutzbar gemacht würden, weil Vermieter befürchteten, dass die spätere Rückführung in die gewerbliche Nutzung durch ein Zweckentfremdungsverbot behindert werden könnte. § 5 Abs. 4 ZeS sei daher hier für den verfahrensgegenständlichen Sachverhalt einschlägig. Einer Genehmigung nach Art. 2 Satz 3 ZwEWG, § 5 Abs. 4 ZeS bedürfe es nicht. Der Sofortvollzug sei bereits deshalb aufzuheben.
Die Antragsgegnerin beantragte mit Schreiben vom
Antragsablehnung.
Der durch den nachträglichen Ausbau des Dachgeschosses entstandene Wohnraum werde ohne die erforderliche Erlaubnis zu gewerblichen Zwecken der Fremdenbeherbergung genutzt, § 4 Abs. 2 Nr. 3 ZeS i. V. m. Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG. Eine Genehmigung sei nicht nach Art. 2 Satz 3 ZwEWG i. V. m. § 5 Abs. 4 ZeS entbehrlich, da der verfahrensgegenständliche Wohnraum nicht aus Räumen geschaffen wurde, die anderen als Wohnzwecken dienten. Nach dem eigenen Vortrag des Antragstellers liege hier kein den Intentionen des Gesetzgebers entsprechender Fall einer Zwischennutzung von gewerblich genutzten Räumlichkeiten zu Wohnzwecken vor. Das Dachgeschoss sei vor dem Ausbau zu einer Wohnung aufgrund der Genehmigung von 1992 nicht gewerblich genutzt worden. Der durch den Ausbau eines Dachgeschosses entstehende Wohnraum könne außerdem nur dann als Ersatzwohnraum i. S.v. § 7 ZeS akzeptiert werden, wenn entgegen der Sichtweise des Antragsgegners keine Wohnzwischennutzung eines gewerblichen Raums vorläge.
Wegen der Einzelheiten auf die Gerichtsakte, die Akte im Verfahren M 9 K 16.2364 und die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen.
II.
Der zulässige Antrag hat keinen Erfolg.
Der Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage ist zulässig aber unbegründet. Nach der im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO durch das Gericht vorzunehmenden summarischen Prüfung und Interessenabwägung hat das Hauptsacheverfahren voraussichtlich keinen Erfolg. Gegen den Bescheid vom ... April 2016 bestehen keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken.
Der Sofortvollzug in Nr. 5. des Bescheids genügt den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Satz 1 VwGO. Insbesondere wurde schriftlich begründet, warum das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung der Wohnnutzung das private Interesse des Antragstellers an der Fortsetzung seiner gewerblichen Tätigkeit überwiegt und zutreffend festgestellt, dass gewichtige private Gründe für eine Fortsetzung der Vermietung zu Fremdenverkehrszwecken nicht vorgetragen wurden.
Gegen die Nutzungsuntersagung in Nr. 1. des Bescheids vom ... April 2016 bestehen keine rechtlichen Bedenken. Die Wohnung im 5. Obergeschoss wird nicht nur vorübergehend gewerblich für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt, § 4 Abs. 1 Nr. 3 ZeS. Es handelt sich unstrittig um Wohnraum i. S. des § 3 Abs. 1 ZeS, da der Dachgeschossausbau nach der Baugenehmigung vom 30. Juli 1992 zu Wohnzwecken erfolgte.
Eine Genehmigung für eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken nach § 5 Abs. 1 ZeS i. V. m. Art. 3 ZwEWG liegt nicht vor und ist erforderlich. Der Ausnahmetatbestand des § 5 Abs. 4 ZeS, Art. 2 Satz 3 ZwEWG ist nicht einschlägig.
Art. 2 Satz 3 ZwEWG und § 5 Abs. 4 ZeS bestimmen wortgleich, dass es keiner Genehmigung bedarf für die anderweitige Verwendung von Wohnraum, der nach dem 31. Mai 1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die anderen als Wohnzwecken dienten. Diese Bestimmung wurde wiederum wortgleich aus Art. 6 ZwEWG und § 1 Abs. 1 Satz 3 b) des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MietRVerbessG) - Mietrechtsverbesserungsgesetz - in der Fassung des Gesetzes vom 17. Mai 1990 (BGBl. I s. 932) übernommen. In der Begründung dazu wird auf eine Stellungnahme des Bundesverwaltungsgerichts zur vorübergehenden Umwandlung von bisher z. B. als Büro genutzten Räumen in Wohnräume Stellung genommen. Wörtlich heißt es:
„Danach kommt bei nur vorübergehender Verwendung solcher Räume zu Wohnzwecken das Zweckentfremdungsverbot nicht zum Zuge. Dabei soll es verbleiben. Das Verbot der Zweckentfremdung kann aber gelten, wenn die Räume durch bauliche Maßnahmen in Wohnraum umgewandelt wurden. Durch die vorgesehene Regelung soll sichergestellt werden, dass in den Fällen, in denen die Umwandlung nach Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt, die spätere Verwendung zu anderen als Wohnzwecken nicht durch ein Zweckentfremdungsverbot gehindert ist“ (BTDrs. 11/5972 S. 19).
Das Bundesverwaltungsgericht hat mit
Nach der Begründung zu Art. 5 ZwEWG wollte der Gesetzgeber unter Bezugnahme auf diese Rechtsauffassung des Bundesverwaltungsgerichts erreichen, dass das Zweckentfremdungsverbot nicht greift, wenn die Umnutzung/Umwandlung in Wohnräume nur vorübergehend ist. Gleichgestellt werden sollte der Fall, dass dies auch dann gilt, wenn diese Räume durch Baumaßnahmen erst in Wohnräume umgewandelt wurden. Auch dann solle die spätere (erneute) Verwendung zu anderen als Wohnzwecken nicht durch das Zweckentfremdungsverbot gehindert werden.
Im vorliegenden Fall liegt durch den Ausbau des Dachgeschosses keine solche Umwandlung vor, da es sich um den erstmaligen Dachgeschossausbau handelte und die damit verbundene Nutzungsänderung deshalb wie ein Neubauvorhaben zu beurteilen war (BVerwG, B.v. 30.1.1997 - 4 B 172/96 - zum Baurecht).
Der Begriff des Raums i. S. des Zweckentfremdungsrechts in Art. 2 Satz 3 ZwEWG, § 5 Abs. 4 ZeS, der anderen als Wohnzwecken dient, ist nicht der umbaute Raum i. S. einer Kubatur, sondern die architektonische Räumlichkeit als Innenraum mit einem bestimmten Nutzungszweck zum Wohnen, als Nutzraum, als Abstellraum oder als Aufenthaltsraum. Dies entspricht dem Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsrechts, das auf Wohnraum in Abgrenzung zu gewerblichen oder für Wohnzwecke ungeeigneten Räumen abstellt. Dies entspricht auch der Intention des Gesetzgebers, wie sie in der Gesetzesbegründung zu Art. 6 § 1 MietRVerbG zum Ausdruck kommt, wonach als Beispiel z. B. als Büro genutzte Räume und deren Umwandlung in Wohnräume genannt wird (BTDrs. 11/5972 vom 5.12.1989). Dementsprechend stellen sowohl Antragsteller als auch Antragsgegnerin auf gewerbliche Räume als früheren Nutzungszweck ab. Ein nicht ausgebautes Dach erfüllt nicht die Voraussetzungen eines Raumes mit der hier maßgeblichen, auf den Zweck abstellenden Bedeutung im Sinne z. B. eines Innenraums oder Zimmers.
Ein nicht ausgebautes Dachgeschoss erfüllt auch deshalb nicht die Voraussetzungen für eine Umnutzung zu Wohnzwecken, da es sich beim Dachgeschossausbau um die erstmalige Herstellung zu einem bestimmten Nutzungszweck handelt. Ein Raum, der nur durch die Tatsache von Wänden, Dach und Boden als umbauter Raum existiert, dient weder Wohn- noch gewerblichen Zwecken, sondern kann allenfalls eine Funktion als Abstellraum, gegebenenfalls als Speicher haben. Insoweit ist er ebenso wie Kellerräume ein Annex zur Wohnnutzung und dieser zuzurechnen. Auf den Umstand, dass es sich, wie vom Antragsteller vorgetragen, um Sondereigentum handelt, kommt es nicht an, da die Beteiligen übereinstimmend erklärt haben, dass der Speicher nicht gewerblich genutzt wurde und vorher auch nicht ausgebaut war. Der Bauaufwand aufgrund der Baugenehmigung von 1992 betraf nicht den Umbau vorhandener, zu gewerblichen Zwecken genutzten Räume, sondern war die erstmalige Herstellung einer Wohnung unter Aufgabe der Funktion als Speicher, als bloßer Dachraum oder als Abstellraum für die vorhandenen Wohnungen. Die Kammer ist daher der Auffassung, dass das Dachgeschoss vor seinem Ausbau als zum Wohnen gehörende Nebenräume bereits Wohnzwecken diente, sofern es betretbar und als Speicher nutzbar war. Wenn es nicht nutzbar war, lag vor dem Ausbau auch kein Raum i. S. des Art. 2 Satz 3 ZwEWG, § 5 Abs. 4 ZeS vor, der einer Umwidmung zu einer vorübergehend anderen Nutzung als Wohnraum zugänglich war. Eine Umwandlung zu Wohnzwecken ist damit durch den Ausbau zu einer neuen Wohnung nicht erfolgt.
Da eine Zweckentfremdung i. S. des § 4 ZeS vorliegt und die nach § 5 ZeS erforderliche Genehmigung fehlt, war der Antrag abzulehnen. Überwiegende schutzwürdige private Interessen wurden nicht vorgetragen und sind insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Antragsteller im 4. Obergeschoss eine vergleichbar große Wohnung mit der entsprechenden Zweckentfremdungsgenehmigung zu Fremdenverkehrszwecken zu einem vergleichbaren Preis vermietet, nicht erkennbar.
Der Antrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 VwGO abzulehnen.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 53 Abs. 2 i. V. m. § 52 Abs. 1 GKG.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht München Beschluss, 04. Aug. 2016 - M 9 S 16.2365
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Tenor
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger begehrt die rückwirkende Genehmigung zur Zweckentfremdung für seine Wohnung im 4. OG, Wohneinheit ... in der ...straße, die er zu Fremdenverkehrszwecken nutzt.
Der Kläger ist Eigentümer einer ausweislich der Baugenehmigung als Wohnraum genehmigten Wohnung im 4. OG, die er ausweislich der Behördenakten seit mehreren Jahren, vermutlich seit 2012, über Internetportale (... etc.) als Ferienwohnung tageweise für einen Preis von ca. 80 €/Tag an Gäste vermietet. Nach umfangreichen Ermittlungen und längerem diesbezüglichen Schriftwechsel beantragte der Kläger am ... Juni 2014, eingegangen bei der Beklagten am ... Juni 2014, die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum verbunden mit dem Angebot vom ... Dezember 2013 zur Schaffung von Ersatzwohnraum auf dem Grundstück ...weg, Wohnung Nr. 301 im EG.
Der Kläger hatte am ... Dezember 2013 einen notariellen Bauträgervertrag über die noch zu errichtende Wohnung abgeschlossen (Blatt 23 ff. Gerichtsakte). Nach Ziffer 4.1 des Vertrags verpflichtete sich der Verkäufer zur vollständigen Fertigstellung des Kaufobjekts verbindlich bis spätestens ... Mai 2016. Nach Ziffer 6.2 b bewilligten die Vertragsteile und beantragte der Kläger vorab die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Übereignungsanspruchs im Grundbuch. Ziffer 6.3 des notariellen Vertrags enthält als Hinweis zum Grundbuchvollzug, dass das Kaufobjekt mit Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch entsteht und dazu noch die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich ist. Erst danach solle die Vormerkung und können Finanzierungsgrundschulden eingetragen werden.
Aufgrund des Genehmigungsantrags vom ... Juni 2014 teilte die Beklagte mit Schreiben vom ... Oktober 2014 dem Kläger mit, dass für die Anerkennung des Ersatzwohnraumangebots Eigentümeridentität zwischen der zweckentfremdeten Wohnung und dem Ersatzwohnraum bestehen müsse und dazu die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Ersatzwohnraum erforderlich sei (Blatt 241 Behördenakte). Mit E-Mails vom ... Oktober 2014, ... Februar 2015 und ... Juni 2015 teilte der Kläger jeweils den Sachstand mit. Zunächst fehlten für die Eintragung der Auflassung in das Grundbuch die Aufteilungspläne der Teilungserklärung und in der Folgezeit wegen fehlte der Vollzug der Teilungserklärung.
Mit Schreiben vom ... August 2015 legte der Kläger eine notarielle Bestätigung vom ... August 2015 über die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Bekanntmachung der Eintragung vor (Blatt 317 Behördenakte).
Mit Bescheid vom ... August 2015 genehmigte die Beklagte die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Nutzungsänderung unter Nebenbestimmungen (Ziffer I). U. a. wurde unter Ziffer I.1. als konkreter Ersatzwohnraum, der stets für Wohnzwecke zu nutzen sei, die neu entstehende Wohnung Nr. 301 festgelegt. Unter Ziffer I.2. ist eine Frist von zwei Jahren zur bezugsfertigen Herstellung angeordnet. Ziffer I.3. bestimmt, dass die Nutzungsänderung erst erfolgen darf, wenn der Bescheid bestandskräftig ist und nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit der Errichtung des Ersatzwohnraums begonnen werden darf. Ziffer I.4 regelt das Erlöschen der Genehmigung bei Änderungen oder nicht rechtzeitiger Erstellung. Nach Ziff. I.5. sind Änderungen schriftlich mitzuteilen. Zur Begründung wird u. a. zu Ziffer I.3. ausgeführt, dass durch diese aufschiebende Bedingung sichergestellt werden solle, dass von der Genehmigung nicht vor dem Zeitpunkt ihrer Bestandskraft Gebrauch gemacht werden könne, § 9 Abs. 1 Zweckentfremdungssatzung (ZeS) i. V. m. Art. 36 BayVwVfG. Die Bestimmung, dass die Genehmigung erst wirksam werde, wenn nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit der Errichtung des Ersatzwohnraums begonnen werden dürfe, stelle sicher, dass einer Entscheidung nach dem Denkmalschutzgesetz oder der Bayerischen Bauordnung nicht vorgegriffen würde; der Bescheid ersetze nicht andere noch erforderliche öffentlich-rechtliche oder privat-rechtliche Genehmigungen. Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des bestehenden Wohnraums sei durch das Angebot eines beachtlichen und verlässlichen Ersatzwohnraums entfallen, wodurch die Wohnraumbilanz wieder ausgeglichen würde und die Genehmigung erteilt werden konnte, Art. 2 und 3 Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG), §§ 5 und 7 (ZeS).
Der Bevollmächtigte des Klägers erhob mit Schriftsatz vom ... September 2015, eingegangen am selben Tage, Klage, und beantragte zuletzt sinngemäß:
Abänderung des Bescheids vom ... August 2015 über die Genehmigung der Zweckentfremdung für das 4. OG und rückwirkendes Inkrafttreten der Regelungen zum Zeitpunkt ab Antragstellung bei der Beklagten am ... Juni 2014.
Die ursprünglichen Anträge, wonach Ziff. 3 des Bescheids aufzuheben sei und eine Neuverpflichtung zur Genehmigung ohne die Auflagen Ziff. 1.2. bis 1.5. werde nicht aufrechterhalten, da es dem Kläger ausschließlich darum gehe, dass die Genehmigung ab Antragstellung bei der Behörde und nicht eineinhalb Jahre später mit Bescheiderlass wirksam werde. Es müsse zur Sicherung des Ersatzwohnraums genügen, dass ein notarieller Kaufvertrag vorliege und ein Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt gestellt worden sei. Der Antrag auf Auflassungsvormerkung sowie der notarielle Bauträgervertrag seien bereits am ... Dezember 2013 gestellt worden. Insbesondere Ziffer 1.3 des Bescheids sei eine rechtswidrige Nebenbestimmung. Ein beachtliches und verlässliches Angebot von Ersatzwohnraum habe mit Entstehung des Anwartschaftsrechts auf eine Eigentumswohnung bestanden, sobald der Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung gestellt worden sei. Verzögerungen bei der Eintragung selbst dürften nicht zulasten des Klägers gehen.
Die Beklagte beantragte am ... April 2016:
Klageabweisung.
Maßgeblich sei der Zeitpunkt des Bescheiderlasses, da hier ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt vorliege. Der Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch habe mangels einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gefehlt, so dass kein Wohnungseigentum begründet worden sei, Ziffer 6.3 des notariellen Kaufvertrags vom ... Dezember 2013. Die Notwendigkeit einer Eigentümeridentität und dass dazu mindestens die Eintragung einer Auflassungsvormerkung erforderlich sei, habe der Kläger aufgrund der schriftlichen Mitteilung vom ... Oktober 2014 gewusst. Die Erteilung der Genehmigung unter Nebenbestimmungen, § 9 Abs. 1 Satz 1 ZeS, sei notwendig, sachgerecht und zulässig, um die Einhaltung formeller Voraussetzungen der Genehmigung und der Sicherstellung des Ersatzwohnraums zu gewährleisten.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.
Gründe
Die Klage hat keinen Erfolg.
Verfahrensgegenstand ist nur noch die Rückwirkung der Genehmigung zur Nutzungsänderung mit Bescheid vom ... August 2015 auf den Zeitpunkt der Antragstellung ... Juni 2014 unter entsprechender Abänderung des Bescheids der Beklagten. Der Kläger selbst hat in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass er ansonsten mit den Nebenbestimmungen einverstanden sei, die auch so besprochen wurden; die Ersatzwohnung sei gebaut und bezogen.
Die zulässige Klage ist unbegründet, da gegen die Regelungen des Bescheids vom ... August 2015, insbesondere der Regelung über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Nutzungsänderung keine rechtlichen Bedenken bestehen.
Die Wohnung des Klägers im 4. OG unterliegt dem Zweckentfremdungsrecht. Die Nutzungsänderung von Wohnraum zu einer gewerblichen Nutzung zur Fremdenbeherbergung ist deshalb genehmigungspflichtig. Eine rückwirkende Genehmigung ist bei dem hier vorliegenden Verbot mit Erlaubnisvorbehalt rechtlich ausgeschlossen, wobei die Genehmigung nach wie vor nicht in Kraft ist, da der Genehmigungsbescheid nicht bestandskräftig ist.
Nach Art. 3 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom... Dezember 2007 (ZwEWG) kann die Genehmigung zu einer Zweckentfremdung im Sinne des Art. 2 ZwEWG für eine Nutzungsänderung von Wohnraum in gewerbliche Fremdenbeherbergung erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen in verlässlicher und angemessener Weise Rechnung getragen wird; dies kann durch Bereitstellung von Ersatzwohnraum oder durch eine Ausgleichszahlung geschehen. Nach § 5 der Satzung der... über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom ... Dezember 2013 darf Wohnraum nur mit der Genehmigung der Vollzugsbehörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden, § 5 Abs. 1 ZeS. Nach § 5 Abs. 3 ZeS kann eine Genehmigung erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch die Schaffung von Ersatzwohnraum oder durch Entrichtung einer Ausgleichszahlung Rechnung getragen wird. § 7 ZeS bestimmt in Abs. 1, dass ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums i. d. R. entfallen lässt, wenn die Wohnraumbilanz insgesamt wieder ausgeglichen wird. Voraussetzung für ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum ist nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 ZeS u. a., dass der Ersatzwohnraum von der Inhaberin bzw. vom Inhaber der Zweckentfremdungsgenehmigung geschaffen wird. Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt nach § 7 Abs. 3 ZeS dann vor, wenn sich die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit aus prüfbaren Unterlagen ergibt und der Antragsteller glaubhaft macht, dass er das Vorhaben finanzieren kann.
Gemessen an diesen Maßstäben dienen die Nebenbestimmungen im Bescheid vom ... August 2015 dazu, Genehmigungshindernisse auszuräumen und den Interessenausgleich rechtlich zu sichern, § 9 Abs. 1 Satz 2 ZeS, Art. 36 BayVwVfG. Wenn, wie hier, lediglich ein Bauträgervertrag über noch zu schaffenden Wohnraum abgeschlossen wird, liegt noch kein beachtliches Angebot i. S. des § 7 Abs. 2 Nr. 2 ZeS vor, da es an der Eigentümeridentität fehlt. Bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags gab es noch keine Wohnung, deren Eigentümer der Kläger sein konnte, da nach Aktenlage das Wohnhaus noch nicht errichtet war und Teilungserklärungen noch nicht vollzogen wurden. Der notarielle Kaufvertrag weist unter Ziffer 6.3 ausdrücklich darauf hin, dass das Kaufobjekt, d. h. die Ersatzwohnung, erst mit Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung entsteht und erst danach die Vormerkung zur Sicherung des Übereignungsanspruchs eingetragen werden soll.
Die Beklagte durfte zurecht verlangen, dass Voraussetzung für das Vorliegen eines beachtlichen Angebots zur Errichtung von Ersatzwohnraum unter Sicherstellung der Eigentümeridentität die bindende Auflassung und Eintragung einer entsprechenden Vormerkung im Grundbuch ist, da erst die Auflassungsvormerkung zur (relativen) Unwirksamkeit sonstiger dinglicher Verfügungen führt, §§ 883 Abs. 2, 888 BGB (Grün in BeckOK BGB, Bamberger/Roth, § 925 Rn. 43). Erst die eingetragene Auflassungsvormerkung stellt sicher, dass der Kläger als Eigentümer in Vollzug des notariellen Kaufvertrags tatsächlich als Eigentümer eingetragen wird. Die dadurch entstehende Anwartschaft sichert die grundbuchrechtliche Eigentümerstellung und damit die Eigentümeridentität bei der Schaffung von Ersatzwohnraum. Die entsprechende Auflage war zur Erreichung dieses Zwecks geeignet, erforderlich und angemessen und durfte nach pflichtgemäßem Ermessen angeordnet werden.
Entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten sind diese Wirkungen der Eigentümeridentität nicht bereits ausreichend durch den Antrag des Auflassungsempfängers auf die Grundbucheintragung gesichert, da der Eintragungsantrag nicht die vergleichbare Sicherheit bietet, tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden. Der Eintragungsantrag kann z. B. vom jeweiligen Antragsteller zurückgenommen werden oder er kann wegen eines Hindernisses zurückgewiesen werden, § 18 Abs. 1 Satz 1 Vor. 1 GBO. Der Antrag allein genügt deshalb nicht, um die relative Unwirksamkeit anderweitiger Verfügungen zu gewährleisten. Unter Berücksichtigung des Zwecks der Regelung des § 7 Abs. 2 Nr. 2 ZeS wird die Erfüllung der Voraussetzung der Eigentümeridentität durch einen solchen Antrag auf Grundbucheintragung deshalb nicht genauso ausreichend gesichert wie durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Da die Beklagte in Vollzug des Zweckentfremdungsrechts ausschließlich daran interessiert ist, dass tatsächlich neuer Wohnraum als Ersatz für den Bestandswohnraum durch den Eigentümer geschaffen wird, muss sie sich nicht auf Konstruktionen verweisen lassen, die diesbezüglich eine geringere Sicherheit bieten.
Als Verbot mit Erlaubnisvorbehalt entfaltet eine Genehmigung zur Zweckentfremdung ihre Wirkungen erst mit Wirksamwerden des zugrundeliegenden Verwaltungsakts und regelmäßig nicht rückwirkend für die Vergangenheit. Dies folgt bereits daraus, dass vor der Genehmigung kraft Gesetzes das Verbot der Zweckentfremdung durch Nutzungsänderung von Wohnräumen zu anderen Zwecken gilt. Die Regelung unter Ziffer 1.3 des Bescheids, dass die Genehmigung zur Nutzungsänderung erst wirksam wird, wenn auch der Bescheid bestandskräftig ist, entspricht dieser Rechtslage mit der Folge, dass wegen fehlender Bestandskraft des Bescheids die Nutzungsänderung nach wie vor nicht wirksam genehmigt ist. Da die Genehmigung rechtsgestaltende Wirkung hat, ist sie nicht rückwirkungsfähig auf einen Zeitpunkt, zu dem ihre Voraussetzungen noch nicht vorlagen. Der Antrag auf Genehmigung zielt insoweit auf die Beseitigung der Schranke eines präventiven Verbots mit Erlaubnisvorbehalt. Diese Wirkung tritt mit Wirksamwerden der Genehmigung erstmals ein, da erst mit der Genehmigung zur Nutzungsänderung das zunächst bestehende präventive Verbot aufgehoben und die Vermietung zu Fremdenverkehrszwecken rechtlich zulässig wird. Die Erlangung der Genehmigung macht das Zweckentfremdungsrecht von der Erfüllung bestimmter Voraussetzungen abhängig, zu denen nach Art. 3 Abs. 1 Nr. 2 ZwEWG, § 5 Abs. 3 BVM, § 7 Abs. 2 Nr. 2 ZeS gehört, dass als verlässliche und angemessene Ausgleichsmaßnahme ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum nur bei Eigentümeridentität vorliegt. Bis dahin fehlen die Voraussetzungen für eine Aufhebung des Verbots der Nutzungsänderung nach dem Zweckentfremdungsrecht. Erst die vollzogene Teilungsgenehmigung und die Sicherung des Eigentumserwerbs durch den Kläger schaffen ein solches beachtliches Angebot.
Eine rückwirkende Erteilung ab Antragstellung sieht das Zweckentfremdungsrecht nicht vor. Das Risiko, dass sich die Herstellung des Ersatzwohnraums und der Eigentumserwerb durch die Dauer des Vollzugs der Teilungsgenehmigung und der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch verzögern, liegt in der Risikosphäre des Klägers und nicht ansatzweise im Verantwortungsbereich der Beklagten. Der Kläger hat entsprechend der Konstruktion eines Verbots mit Erlaubnisvorbehalt nicht nur die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung zu schaffen und zu beweisen, sondern trägt auch das Risiko von Verzögerungen bei der Entstehung des Wohnungseigentums und seines Eigentumserwerbs, wenn, wie hier, der Genehmigungsbehörde keine Verzögerungen angelastet werden können.
Soweit der Klägerbevollmächtigte auf eine frühere Entscheidung des Verwaltungsgerichts ...
Die Klage war mit der Kostenfolge des § 154 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 28.800 festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. 56.6.3 Streitwertkatalog).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.
(1) Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung. Das gilt auch bei rechtsgestaltenden und feststellenden Verwaltungsakten sowie bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a).
(2) Die aufschiebende Wirkung entfällt nur
- 1.
bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten, - 2.
bei unaufschiebbaren Anordnungen und Maßnahmen von Polizeivollzugsbeamten, - 3.
in anderen durch Bundesgesetz oder für Landesrecht durch Landesgesetz vorgeschriebenen Fällen, insbesondere für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die Investitionen oder die Schaffung von Arbeitsplätzen betreffen, - 3a.
für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die die Zulassung von Vorhaben betreffend Bundesverkehrswege und Mobilfunknetze zum Gegenstand haben und die nicht unter Nummer 3 fallen, - 4.
in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, besonders angeordnet wird.
(3) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ist das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen. Einer besonderen Begründung bedarf es nicht, wenn die Behörde bei Gefahr im Verzug, insbesondere bei drohenden Nachteilen für Leben, Gesundheit oder Eigentum vorsorglich eine als solche bezeichnete Notstandsmaßnahme im öffentlichen Interesse trifft.
(4) Die Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, kann in den Fällen des Absatzes 2 die Vollziehung aussetzen, soweit nicht bundesgesetzlich etwas anderes bestimmt ist. Bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten kann sie die Vollziehung auch gegen Sicherheit aussetzen. Die Aussetzung soll bei öffentlichen Abgaben und Kosten erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgaben- oder Kostenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.
(5) Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung in den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 bis 3a ganz oder teilweise anordnen, im Falle des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Der Antrag ist schon vor Erhebung der Anfechtungsklage zulässig. Ist der Verwaltungsakt im Zeitpunkt der Entscheidung schon vollzogen, so kann das Gericht die Aufhebung der Vollziehung anordnen. Die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung kann von der Leistung einer Sicherheit oder von anderen Auflagen abhängig gemacht werden. Sie kann auch befristet werden.
(6) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 ist der Antrag nach Absatz 5 nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Das gilt nicht, wenn
- 1.
die Behörde über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat oder - 2.
eine Vollstreckung droht.
(7) Das Gericht der Hauptsache kann Beschlüsse über Anträge nach Absatz 5 jederzeit ändern oder aufheben. Jeder Beteiligte kann die Änderung oder Aufhebung wegen veränderter oder im ursprünglichen Verfahren ohne Verschulden nicht geltend gemachter Umstände beantragen.
(8) In dringenden Fällen kann der Vorsitzende entscheiden.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.
(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.
(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.
(4) In Verfahren
- 1.
vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro, - 2.
vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro, - 3.
vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und - 4.
bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro
(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.
(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert
- 1.
die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist, - 2.
im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.
(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.
(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.