Verwaltungsgericht Bayreuth Urteil, 10. Sept. 2014 - 4 K 13.5

1. Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Klage zurückgenommen worden ist.

2. Im Übrigen wird die Klage wird abgewiesen.

3. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

4. Die Kostentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Beteiligten streiten um einen Grundsteuererlass.

Mit Bescheid vom 14.01.2008 setzte der Beklagte gegenüber der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 2008 für das Grundstück Fl.-Nr. ... (..., ... und ...) auf 5.351,91 EUR fest.

Mit Schreiben ihres Steuerberaters vom 29.03.2009 beantragte die Klägerin gemäß § 33 GrStG den Erlass der Grundsteuer 2008 in Höhe von 80% mit der Begründung, aufgrund der allgemeinen Mietsituation und wegen der ungünstigen Lage hätten die Immobilien trotz ständiger Versuche im Jahr 2008 nicht vermietet werden können. Die Eigentümerin treffe kein Verschulden am Leerstand.

Mit Bescheid vom 25.10.2012 lehnte der Beklagte den Antrag ab. Aufgrund der Änderung des § 33 GrStG mit Wirkung zum 01.01.2008 sei ein Grundsteuererlass in Höhe von 80% schon kraft Gesetzes nicht möglich. Weiterhin habe sich die Antragstellerin ein Verschulden mit zuzuschreiben. Die Villa ... stehe seit dem 01.11.1997 leer, ... seit dem 25.02.2003. Die Umstände, die zur Ertragsminderung führten, hätten also zum Zeitpunkt der Antragstellung schon mehrere Jahre vorgelegen. Die Antragstellerin hätte daher beim Finanzamt eine Fortschreibung des Einheitswerts beantragen können und müssen. ... sei seit 31.08.1994 durchgängig bewohnt, Vermietung erfolge laut Schreiben vom 09.12.2009 seit Anfang 2008 nur noch hälftig. Durch die Antragstellerin seien keine Nachweise über intensive Bemühungen, die Objekte zu vermieten, erbracht worden. Weiterhin werde für ... kein laufender Unterhalt mehr erbracht, so dass das Haus aufgrund der Bausubstanz vermutlich nicht vermietbar sei.

Den gegen diesen Bescheid mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 07.11.2012 eingelegten Widerspruch der Klägerin wies das Landratsamt ... mit Widerspruchsbescheid vom 06.12.2012 als unbegründet zurück. Nach Abschnitt 34 Abs. 4 der Grundsteuerrichtlinien - GrStR - habe der Vermieter bei leerstehenden Räumen die Minderung des normalen Rohertrages regelmäßig dann nicht zu vertreten, wenn er sich in ortsüblicher Weise um die Vermietung bemüht habe. Die Widerspruchsführerin habe allerdings nach Aktenlage bei Antragstellung keinerlei Nachweise vorgelegt, die ihre Bemühungen zur Vermietung belegt hätten, so dass die Ablehnung schon aus diesem Grund korrekt gewesen sei. Darüber hinaus hätten die zur Ertragsminderung führenden Umstände nach den zur Verfügung stehenden Unterlagen schon seit längerer Zeit vorgelegen. Der Widerspruchsführerin wäre es also unbenommen gewesen, beim zuständigen Finanzamt eine entsprechende Fortschreibung des Einheitswertes zu beantragen.

Dagegen hat die Klägerin mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 03.01.2013, beim Verwaltungsgericht Bayreuth an diesem Tag auch eingegangen, Klage erhoben, die zunächst auf einen Grundsteuererlass für das Jahr 2008 in Höhe von 50% gerichtet war. Mit Schriftsatz vom 22.02.2013 wurde der Klageantrag auf einen Grundsteuererlass in Höhe von 80% erhöht. Zur Begründung wird insbesondere vorgetragen, die auf den Grund und Boden entfallende Grundsteuer sei wegen Mindernutzung von mehr als 50% in Höhe von 25% zu erlassen, die auf die Objekte Nrn. ... bis ...bis ... und ... entfallende Grundsteuer sei wegen Leerstands bzw. Mindernutzung von 100% in Höhe von 50% zu erlassen (zur Nummerierung der Objekte vgl. Seite 2 der Klagebegründung vom 22.02.2013 sowie Anlage 3b (Lageplan) zur Klagebegründung vom 22.02.2013). Zusammen mit einem weiteren Erlass von 2.203,18 EUR nach § 227 AO ergebe sich ein Gesamterlass von 4.281,54 EUR = 80% der festgesetzten Grundsteuer (zur Berechnung im Einzelnen vgl. Seite 8 der Klagebegründung vom 22.02.2013). Für den laufenden Granitverarbeitungsbetrieb (Fertigung, Lagerung, Büro) würden von der Klägerin nur die Objekte ..., ..., ..., ... und ... genutzt. Hauptgrund für den Rückgang der Intensität der Grundstücks- und Gebäudenutzung sei die Wandlung des Produktionsprofils von der industriellen Fertigung von Großaufträgen zum Handwerksbetrieb seit der Insolvenz der Vorgängerfirma. Aus der im Jahr 1989 errichteten Produktionshalle seien im Zuge der Insolvenz die technischen Anlagen ausgebaut worden. Das Gebäude stehe seitdem leer und sei für die betrieblichen Zwecke der Klägerin nicht zu verwenden. Der Nachweis einer Vermietungsabsicht sei bei eigenbetrieblich genutzten Grundstücken entbehrlich. Eine Sanierung der desolaten Wohngebäude auf dem Grundstück rentiere sich wegen ihrer ungünstigen Lage auf dem Betriebsgelände nicht.

Der Beklagte hat mit Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 29.01.2013 beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Klage sei unbegründet, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass gemäß § 33 GrStG nicht erfüllt seien. Nach den Angaben der Klägerin würden die Immobilien Nr. ... (Werk- und Kranhalle) für die laufende Produktion, Nr. ... (Magazin, Kantine) als Büro und Nrn. ... (Steinsägerei und Maschinenhalle, Lager) zur Fertigung und Lagerung nach wie vor betrieblich genutzt. Für diese Gebäude falle insgesamt eine Grundsteuer von 865,89 EUR an. Inwieweit hier eine Minderung der Ausnutzung vorliegen solle, sei für den Beklagten nicht nachvollziehbar. Die übrigen Gebäude würden zwar derzeit nicht genutzt, dies sei jedoch von der Klägerin zu vertreten, weil weder früher noch in der Eigentumszeit der Klägerin Instandhaltung und Instandsetzung erfolgt seien und die Klägerin die Objekte nicht marktgerecht (Makler, regionale Zeitungen, Internet) angeboten habe.

Aufgrund der Hinweise des Gerichts mit Schreiben vom 14.08.2014 und in der mündlichen Verhandlung am 10.09.2014, dass die auf einen Grundsteuererlass von 80% gerichtete Klageerweiterung vom 22.02.2013 wegen eingetretener Bestandskraft der Ablehnung eines Grundsteuererlasses von mehr als 50% unzulässig sein dürfte und dass bereits ein Grundsteuererlass von mehr als 25% auf § 227 AO gestützt werden müsste, der aber nicht Gegenstand des Verwaltungsverfahrens gewesen sei, hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung am 10.09.2014 beantragt,

den Bescheid des Beklagten vom 25.10.2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landratsamtes ... vom 06.12.2012 aufzuheben und den Beklagten zur verpflichten, der Klägerin für das Jahr 2008 einen Grundsteuererlass in Höhe von 25% zu gewähren,

und die Klage im Übrigen zurückgenommen.

Wegen des Verlaufs der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschrift verwiesen. Im Übrigen wird wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Originalakte des Beklagten Bezug genommen.

1. Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, ist das Verfahren gemäß § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO einzustellen.

2. Im Übrigen ist die zulässige Verpflichtungsklage unbegründet. Die Verpflichtung des Beklagten, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 2008 in Höhe von 25% zu erlassen, ist gemäß § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO nicht auszusprechen, weil die Ablehnung des Grundsteuererlasses rechtmäßig und die Klägerin dadurch nicht in ihren Rechten verletzt ist.

Rechtsgrundlage für den begehrten Grundsteuererlass ist § 33 GrStG in der ab 01.01.2008 geltenden Fassung. Danach wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat (§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG). Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen (§ 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre (§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG). Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete (§ 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG). Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gilt als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks (§ 33 Abs. 2 GrStG). Wird nur ein Teil des Grundstücks eigengewerblich genutzt, so ist die Ertragsminderung für diesen Teil nach Absatz 2, für den übrigen Teil nach Absatz 1 zu bestimmen (§ 33 Abs. 4 Satz 1 GrStG). In diesem Fall ist für den ganzen Steuergegenstand ein einheitlicher Hundertsatz der Ertragsminderung nach dem Anteil der einzelnen Teile am Einheitswert des Grundstücks zu ermitteln (§ 33 Abs. 4 Satz 3 GrStG). Schließlich ist eine Ertragsminderung kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können (§ 33 Abs. 5 GrStG).

Das (im Jahr 2008 noch ungeteilte) Grundstück Fl.-Nr. ... wird von der Klägerin nur zum Teil eigengewerblich zur Granitverarbeitung genutzt, so dass § 33 Abs. 4 Sätze 1 und 3 GrStG anzuwenden sind.

Eigengewerbliche Nutzung bedeutet, dass die Person, der das Grundstück bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet wird, die gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück ausübt (Glier, Grundsteuer, Kommentar, Stand: Februar 2012, Ziffer 12 zu § 33 GrStG). Seit mit Einheitswertbescheid vom 20.01.2000 im Wege der Zurechnungsfortschreibung der Einheitswert zum 01.01.2000 festgestellt und das Grundstück der Klägerin zugerechnet wurden, hat sie bis zum Ende des Erlasszeitraums 2008 nach ihren Angaben in der Klagebegründung vom 22.02.2013 nur die Objekte Nrn. ..., ..., ..., ... und ... eigengewerblich genutzt. Für die Villa und die Produktionshalle aus dem Jahr 1989 (Nrn. ... und ...) war eine Nutzung seitens der Klägerin von Anfang an nicht beabsichtigt, so dass diese Objekte entgegen ihrer Auffassung nicht der eigengewerblichen Nutzung zuzuordnen sind.

Für den eigengewerblich genutzten Teil sind im Erlasszeitraum 2008 keine Minderung der Ausnutzung des Grundstücks und damit keine Minderung des normalen Rohertrags gemäß § 33 Abs. 2 GrStG zu verzeichnen, nachdem die Klägerin mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 28.08.2014 erklärt hat, dass der Nutzungsumfang vom Beginn ihrer eigengewerblichen Tätigkeit auf dem Grundstück bis zum Ende des Erlasszeitraums 2008 unverändert geblieben ist. Auch der Umstand, dass gerade im Erlasszeitraum 2008 ein im Vergleich zu den Vorjahren 2004 bis 2007 (und den Folgejahren 2009 bis 2011) relativ hohes positives Betriebsergebnis erzielt wurde (Seite 7 der Klagebegründung vom 22.02.2013), spricht gegen die Annahme einer Minderung der Ausnutzung des eigengewerblich genutzten Grundstücksteils. Beträgt demnach die Minderung des normalen Rohertrags für den eigengewerblich genutzten Teil des Grundstücks 0%, kann die Ermittlung des einheitlichen Hundertsatzes der Ertragsminderung nach Maßgabe des § 33 Abs. 4 Satz 3 GrStG keine Ertragsminderung von 100% ergeben mit der Folge, dass der ursprünglich begehrte Grundsteuerlass in Höhe von 50% gemäß § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG ausscheidet.

Nicht eigengewerblich genutzt werden nach den Angaben in der Klagebegründung vom 22.02.2013 das alte Wohn- und Bürogebäude aus dem Jahr 1893 (Nr. 1), die Steinsägerei, der Seilwindenschuppen, das Kompressorgebäude, die Kraftwagengarage und die Schmiede (Nrn. 5 bis 9) und die beiden in den Jahren 1920 und 1924 errichteten Wohngebäude ... und ... mit Waschhaus (Nrn. 11, 12 und 13), darüber hinaus - wie dargelegt - die Villa aus dem Jahr 1989 (Nr. 24) und die im selben Jahr errichtete Produktionshalle (Nr. 25). Diese Objekte stehen mit Ausnahme des Wohngebäudes ..., in dem noch eine Wohnung vermietet ist, seit der Insolvenz der Vorgängerfirma im Jahr 1999 leer.

Die von der Klägerseite in ihrer Berechnung der zu erlassenden Grundsteuer (Bl. 8 der Klagebegründung vom 22.02.2013) angenommene Ertragsminderung von 100% würde bei der Ermittlung gemäß § 33 Abs. 4 Satz 3 GrStG für den Erlasszeitraum 2008 einen einheitlichen Hundertsatz der Ertragsminderung von mehr als 50% ergeben, weil der Anteil dieser Objekte am Einheitswert zusammen rund 75% beträgt.

Auch für den nicht eigengewerblich genutzten Teil des Grundstücks lässt sich jedoch eine Minderung des normalen Rohertrages in diesem Umfang nicht feststellen.

Die Ermittlung der Minderung des normalen Rohertrages erfordert die Gegenüberstellung der von der Klägerin im Erlasszeitraum 2008 erzielten Jahresrohmiete und der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums, also nach den Verhältnissen im Januar 2008, geschätzten üblichen Jahresrohmiete (§ 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG). Dabei sind für die Bestimmung des „Üblichen“ die Erträge von Objekten vergleichbarer Beschaffenheit gegenüberzustellen (BVerwG, Urteil vom 25.06.2008 - 9 C 8/07 Rn. 15). Abzustellen ist auf die tatsächlichen Umstände, insbesondere auf die Beschaffenheit des Gebäudes, nicht darauf, was hypothetisch zu erzielen wäre, wenn das Gebäude einer Sanierung unterzogen worden wäre. Bleibt ein Gebäude ungenutzt, weil es aufgrund seines baulichen Zustands nicht vermietbar ist, ist die übliche Jahresrohmiete mit Null anzusetzen (vgl. Sächsisches OVG, Urteil vom 07.03.2014 - 3 A 173/12 Rn. 28).

Gemessen daran kann sich die Klägerin auf eine Ertragsminderung nicht berufen. Nach ihrer Darstellung in der Klagebegründung vom 22.02.2013 und im Schriftsatz vom 28.08.2014 waren zu Beginn des Erlasszeitraums 2008 die genannten Objekte mit Ausnahme der Produktionshalle aus dem Jahr 1989 schon allein wegen ihres baulichen Zustands nicht vermietbar. In dem alten Wohn- und Bürogebäude des Großvaters des früheren Firmeninhabers aus dem Jahr 1893 (Nr. 1) seien die Räume nicht ausgebaut und nicht nutzbar. Die Gebäude Nrn. 6 bis 9 und 11 bis 13 seien seit vielen Jahren abgerissen, baufällig oder eingestürzt. Im Wohnhaus ... (Nr. 11) sei zwar noch eine Wohnung vermietet, aber nur deshalb, weil sich die Mieter mit eigentlich unhaltbaren Zuständen zufrieden gäben. Auch die im Jahr 1989 an das alte Wohn- und Bürogebäude angebaute neue Villa (Nr. 24) sei bereits in einem gebrauchsunfähigen Zustand von der Klägerin übernommen worden. Davon abgesehen befinde sich das Gebäude in unmittelbarer Nähe der aktuellen Steinsäge und sei entsprechend durch den Lärm des Betriebes belastet. Nach dieser Beschreibung ist die für Objekte vergleichbarer Beschaffenheit nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte Jahresrohmiete mit Null anzusetzen.

Ob für die - theoretisch wohl noch nutzbare - Produktionshalle aus dem Jahr 1989 (Nr. 25) eine Minderung des normalen Rohertrags anzuerkennen ist und ob gegebenenfalls die Klägerin diese Ertragsminderung wegen unzureichender Vermietungsbemühungen zu vertreten hat, kann dahinstehen. Denn selbst wenn man für dieses Objekt eine Ertragsminderung in Höhe von 100% berücksichtigen würde, ergäbe sich bei der Ermittlung gemäß § 33 Abs. 4 Satz 3 GrStG ein einheitlicher Hundertsatz der Ertragsminderung von weniger als 50%, weil der Anteil dieses Objekts am Einheitswert nur rund 35% beträgt.

Damit liegen die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass nach § 33 GrStG nicht vor.

Ein Erlass aus sachlichen oder persönlichen Billigkeitsgründen nach pflichtgemäßem Ermessen gemäß § 227 AO war im Verwaltungsverfahren nicht beantragt und ist daher nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits.

Nach alledem ist die Klage abzuweisen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und § 155 Abs. 2 VwGO.

4. Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.