Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 03. Juli 2019 - AN 9 K 18.00318, AN 9 K 18.00650

I.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts wird aufgehoben.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin wendet sich gegen eine gegen sie als Mieterin verfügte Untersagung der Nutzung des Obergeschosses des Gebäudes auf dem Grundstück FlNr. 562/1 Gemarkung E. zu Wohnzwecken.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet E.“‚ den die beigeladene Gemeinde für einen Teilbereich des heutigen Plangebiets im Jahr 1980 in Kraft gesetzt hatte. Die nördliche Grenze seines Geltungsbereichs bildeten damals die Grundstücke FlNr. 962/1, 963/1 und 963/2. In seiner Sitzung vom 18. November 2003 beschloss der Gemeinderat, den Bebauungsplan mit den zwischenzeitlich erfolgten räumlichen Erweiterungen und Änderungen insgesamt neu aufzustellen sei. Zugleich wurde der „Vorgängerbebauungsplan“ aus dem Jahr 1980 mit zwei Änderungen aus dem Jahr 1981 aufgehoben. Der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan wurde laut der „Verfahrensvermerke“ am 17. März 2004 ausgefertigt, am 25. Mai 2004 beschlossen und die Bekanntmachung am 26. Mai 2004 unterschrieben; sie erfolgte am 27. Mai 2004 („Schlussbekanntmachung“). Die beiden Unterschriften des Bürgermeisters in den Verfahrensvermerken sind nicht datiert. Am 21. August 2012 machte die Gemeinde die rückwirkende Inkraftsetzung des Bebauungsplans zum 27. Mai 2004 zur Heilung eines Verfahrensfehlers bekannt, nachdem das Landratsamt B. ein solches Vorgehen am 20. August 2012 wegen möglicher Ausfertigungsmängel der ursprünglichen Pläne empfohlen hatte.

Im Rahmen von bauaufsichtlichen Kontrollen am 27. Februar und 15. März 2012 stellte das Landratsamt fest, dass durch Überbauung der nach den Bauplänen als Ersatzteillager genehmigten Räume im Obergeschoss mindestens acht Zimmer entstanden seien, in denen die Klägerin von ihr beschäftigte Arbeitnehmer unterbringe; die Zimmer seien mit jeweils 3 bis 4 Schlafstätten, mit Kühlschränken und elektrischen Kochplatten ausgestattet. Der für Wohnräume erforderliche erste Rettungsweg sei nicht bauordnungsgemäß ausgestaltet, ein zweiter Rettungsweg fehle ganz.

Mit Bescheid vom 3. Mai 2012 wurde der Klägerin unter Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufgegeben, die Nutzung der Räume im Obergeschoss zu Wohnzwecken zu unterlassen (Nr. 1). Für den Fall der Nichtbeachtung dieser Verpflichtung werde ein Zwangsgeld von 1.000 Euro für jeden zu Wohnzwecken genutzten Raum fällig (Nr. 5). Die Eigentümerin des Gebäudes wurde im gleichen Bescheid unter Androhung eines Zwangsgeldes verpflichtet, die Nutzungsuntersagung zu dulden (Nr. 2 und 6). Sollte die Klägerin der Nutzungsuntersagung nach Nr. 1 nicht fristgerecht nachkommen, werde ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 Euro je Wohnung fällig (Nr. 5). Die Kosten des Bescheids wurden der Klägerin auferlegt (Nr. 7). Die Wohnnutzungen seien nicht nur ohne entsprechende Baugenehmigung, also formell illegal aufgenommen worden, sondern verstießen auch gegen materielles Baurecht, weil die Vermietung von Wohnräumen in einem Gewerbegebiet generell unzulässig sei. Außerdem bestünden gravierende, näher bezeichnete Brandschutzmängel, insbesondere fehle ein ausreichender zweiter Rettungsweg. Die Nutzungsuntersagung werde als Ermessensentscheidung verfügt, um den widerrechtlichen Zustand zu beenden und Bezugsfälle zu vermeiden. Als Adressat der Anordnung sei die Klägerin als Handlungsstörerin ausgewählt worden, weil sie durch eigenes Handeln die rechtswidrige Nutzung der Räume schnellstmöglich aufgeben und damit die Gefahr für die dort wohnenden Mitarbeiter abwenden könne.

Das Landratsamt hatte eine Bestandsaufnahme aller Wohnnutzungen im Gewerbegebiet E. erstellt, auf deren Basis im Mai/Juni 2012 eine ganze Reihe weiterer Nutzungsuntersagungen ausgesprochen wurden, gegen die die Betroffenen (derzeit ruhende) Klageverfahren angestrengt haben. Am 13. August 2012 wurde dem Verwaltungsgericht ein Ordner des Landratsamts mit Kurzinformationen zu den einzelnen Grundstücken im Gewerbegebiet vorgelegt‚ aus denen insbesondere Angaben zu den festgestellten Wohnnutzungen und den inzwischen veranlassten Nutzungsuntersagungen hervorgehen.

Das Verwaltungsgericht München gab der Anfechtungsklage mit Urteil vom 11. Oktober 2012 statt. Die Festsetzung der Gebietsart „Gewerbegebiet“ in dem Bereich nördlich der Staatsstraße ... bis einschließlich der Grundstücke FlNr. 961/4 und 961/3 sei nach einer Gesamtschau der maßgeblichen Umstände funktionslos geworden; das Baugebiet stelle sich insoweit vielmehr als faktisches Mischgebiet dar, denn es sei von einem gleichrangigen Nebeneinander von Wohnen und von nicht störendem Gewerbe geprägt. Schon äußerlich falle die in den Ober- und Dachgeschossen weit verbreitete Wohnnutzung auf. Die massive Wohnbebauung, die bereits mit der Ersterrichtung der Gewerbebauten vor rund 30 Jahren begonnen habe, schließe eine Entwicklung hin zu einem Gewerbegebiet aus. Die als Betriebsleiterwohnungen genehmigten Gebäude seien stattliche Wohnhäuser und könnten nicht mehr als „untergeordnet“ i. S. v. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO angesehen werden. Nach der Aufstellung des Landratsamts vom 11. September 2012 hätten nur vier der 14 Anwesen keine Betriebsleiterwohnung. Vier der Betriebsleiterwohnungen seien frei vermietet. Aus dem Kontrollbericht des Landratsamts vom 27. Dezember 2010 gehe hervor, dass insgesamt 89 Personen als im Gewerbegebiet wohnhaft gemeldet seien, die in 28 bis 45 Wohneinheiten wohnten, obwohl im fraglichen Bereich nur neun Wohnungen genehmigt worden seien. Die Nutzungsuntersagung sei auch ermessensfehlerhaft verfügt worden; zum einen sei die Funktionslosigkeit der Festsetzung „Gewerbegebiet“ verkannt worden‚ zum anderen bestünden keine nachvollziehbaren sachlichen Gründe‚ warum der Beklagte im Rahmen seines Sanierungskonzepts nicht auch diejenigen Wohnnutzungen von Betriebsleiterwohnungen aufgreife‚ die privat und ohne Bezug zu einem Betrieb vermietet worden seien. Auch die gegenüber der Eigentümerin ausgesprochene Duldungsanordnung müsse aufgehoben werden‚ da sie in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang mit der gegenüber der Klägerin ergangenen Nutzungsuntersagung stehe.

Mit Beschluss vom 4. Dezember 2012 (M 11 S 12.2711) stellte das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung der vorliegenden Anfechtungsklage wieder her; die Beschwerde des Beklagten blieb erfolglos (BayVGH, B.v. 18.3.2013 - 1 CS 12.2070 - juris), weil die brandschutztechnischen Mängel inzwischen behoben worden seien und die behauptete illegale, seit vielen Jahren unbeanstandet hingenommene Nutzung nicht vor einer Entscheidung in der Hauptsache beendet werden müsse.

Zur Begründung der vom Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 19. März 2013 (1 ZB 12.2777) wegen besonderer tatsächlicher und rechtlicher Schwierigkeiten zugelassenen Berufung führt der Beklagte aus, es sei im Lichte von § 1 Abs. 3 BauGB nicht erkennbar, warum die festgestellten illegalen Wohnnutzungen im Gewerbegebiet die ordnende Wirkung dieser Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließen sollten; der von der Gebietsart abweichende Zustand habe sich noch nicht in einer solchen Weise verfestigt, dass eine Rückkehr zu rechtmäßigen Verhältnissen ausgeschlossen werden müsse. Dies zeige bereits der Umstand, dass zahlreiche Nutzungsuntersagungen gegen weitere Eigentümer mit dem Ziel der Rückkehr zur plankonformen Nutzung verfügt worden seien. Im Übrigen sei das Gewerbegebiet mit am 23. Juni 2010 in Kraft getretener Änderung des Bebauungsplans in Richtung Norden erweitert worden. Für die bereits 1981 genehmigten Betriebsleitergebäude gälten nicht die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 und damit auch nicht § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990, wonach nur untergeordnete Wohnhäuser als Betriebsleitergebäude zulässig seien. Der vom Verwaltungsgericht angenommenen Einordnung als faktisches Mischgebiet stehe entgegen, dass im fraglichen Bereich des Bebauungsplans auch Gewerbebetriebe bestünden, die nicht ohne weiteres mischgebietsverträglich seien (Kfz-Werkstätten, Landmaschinenwerkstatt, Schreinerei). Schließlich genüge das von der Bauaufsichtsbehörde erstellte Sanierungskonzept, das die Verhältnisse auf sämtlichen Grundstücken des Gewerbegebiets betrachte, den Anforderungen des Gleichbehandlungsgrundsatzes. Die frei vermieteten Betriebsleiterwohnungen hätten noch nicht sofort und im gleichen Umfang aufgegriffen werden müssen, zumal sie durch nachträgliche Eingliederung in einen betrieblichen Zusammenhang oder auch die erstmalige Schaffung dieses Zusammenhangs einer legalisierten Nutzung zugeführt werden könnten. Damit sei das Vorgehen des Beklagten weder willkürlich noch systemlos; auch das langjährige Unterlassen bauaufsichtlichen Einschreitens hindere nicht ohne Hinzutreten besonderer Umstände den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Eine Aufhebung der gegenüber der Eigentümerin verfügten Duldungsanordnung sei im vorliegenden Klageverfahren schon mangels Adressatenstellung und Beschwer der Klägerin nicht möglich.

Der Beklagte legt eine zum 14. April 2014 aktualisierte Übersicht (mit Lageplan) der erlaubten wie der unerlaubten Wohnnutzungen im Gewerbegebiet und der hiergegen eingeleiteten Maßnahmen vor. Das Sanierungskonzept sehe in einem ersten Schritt die Behandlung derjenigen Fälle vor, in denen gewerblich genutzte Räume ohne Genehmigung zu Wohnräumen umgewandelt worden seien; als nächstes seien die genehmigten Betriebsleiterwohnungen überprüft worden, ohne dass hier bereits Untersagungen ausgesprochen worden seien. Hingenommen würden dagegen Wohn-nutzungen ehemaliger Betriebsleiter oder deren Angehöriger sowie von Bereitschaftspersonal in Betriebsleiterwohnungen. Dementsprechend ergänzt der Beklagte seine im angefochtenen Bescheid vorgenommenen Ermessenserwägungen nach § 114 Satz 2 VwGO im Hinblick auf die Frage eines gleichheitssatzgemäßen Einschreitens dahingehend, dass die bekannten Wohnnutzungen im Gewerbegebiet entsprechend dem jeweiligen Gewicht des Verstoßes Schritt für Schritt aufgegriffen würden; im vorliegenden Fall bestehe ein gravierender und offenkundiger Verstoß.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Unter Vorlage des zwischen ihr und der Eigentümerin geschlossenen Mietvertrags vom 13. November 2006 über „gewerbliche Räume“ mit einer Fläche von 530 m² trägt die Klägerin vor, das Baugebiet habe sich bereits seit Jahrzehnten in Richtung eines Mischgebiets entwickelt, wie die auf fast jedem Grundstück nachweisbaren Wohneinheiten und zum Teil stattlichen Wohnhäuser bewiesen. Die Festsetzung Gewerbegebiet sei wegen der eingetretenen wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der zugelassenen Nutzung außer Kraft getreten; die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse hätten einen Zustand erreicht, der eine Verwirklichung der vorgesehenen Nutzung auf absehbare Zeit als unwirtschaftlich ausschließe. Damit richte sich die Beurteilung der Situation nach § 34 BauGB, wonach aber die untersagte Nutzung zulässig sei. Im Übrigen erfüllten die nicht abgeschlossenen Übernachtungszimmer nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens, der eine auf Dauer angeleg-te Häuslichkeit und Möglichkeit der Eigengestaltung der Haushaltsführung voraussetze. Es handele sich vielmehr um gewerbliche Arbeitnehmerunterkünfte, in denen nur an Werktagen übernachtet werde und die keine Privatsphäre zuließen; die Mehrbettzimmer hätten keine festen Kochgelegenheiten und keine Nasszellen, es gebe lediglich zwei gemeinschaftliche Sanitärräume. Für jede Übernachtung in der kasernenartigen Unterkunft würden vom Lohn des Arbeitnehmers 6,50 Euro einbehalten. Die Mitarbeiter kehrten an ihren freien Tagen, an den Wochenenden und in den Zeiten der saisonalen Betriebsschließungen an den jeweiligen Heimatort zurück. Es könne mangels eines auf Dauer angelegten Wohnungsersatzes und wegen der Kurzfristigkeit der jeweiligen Aufenthalte auch nicht von einer wohnähnlichen Nutzung ausgegangen werden. Das Angebot von Übernachtungsplätzen sei unabdingbar für die ordnungsgemäße Abwicklung des Geschäftsbetriebes der Klägerin.

Die Beigeladene stellt erstmals im Berufungsverfahren einen Antrag; sie beantragt,

die Klage unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts abzuweisen.

Die vom Bundesverwaltungsgericht formulierten Voraussetzungen für eine Funktionslosigkeit des Bebauungsplans lägen nicht vor. Das Vorgehen des Beklagten belege, dass die planerische Zweckbestimmung des Gewerbegebiets gerade hier-durch (wieder)hergestellt werden solle; die tatsächlichen Verhältnisse stünden einer Umsetzung des Bebauungsplans keineswegs dauerhaft entgegen. Zudem sei das schutzwürdige Vertrauen der planunterworfenen Grundeigentümer in die Zweckbestimmung des Bebauungsplans nicht durch die Aufnahme rechtswidriger Nutzungen entfallen. Daran ändere auch das lange Zuwarten der Bauaufsichtsbehörde nichts, denn es fehle insoweit an einem positiven Tätigwerden. Die Beigeladene halte jedenfalls an der Festsetzung eines Gewerbegebiets fest.

Der Senat hat am 16. Mai 2014 das gesamte Gewerbegebiet E. und insbesondere das Gebäude auf FlNr. 964 besichtigt und am 6. Juni 2014 erstmals mündlich verhandelt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vorgelegten Bauakten‚ die von der Beigeladenen vorgelegten Aufstellungsunterlagen für den Bebauungsplan „Gewerbegebiet E.“ sowie auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs sowohl im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes als auch im Klageverfahren, hier insbesondere auf die Niederschriften über die Ortsbesichtigung und die mündlichen Verhandlungen, Bezug genommen.

Im Berufungsverfahren ist maßgeblicher Streitgegenstand der Bescheid vom 3. Mai 2012 (ergänzt um die mit Schreiben der Landesanwaltschaft Bayern vom 8. Mai 2014 nachgeholten Ermessenserwägungen) in seinen an die Klägerin gerichteten Anordnungen Nr. 1 (Nutzungsuntersagung)‚ Nr. 5 (Androhung von Zwangsgeldern) sowie Nr. 7 (Kosten). Eine Auslegung des Klagebegehrens vor dem Hintergrund der Verpflichtung des Gerichts‚ auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken (§ 86 Abs. 3 VwGO)‚ und des wohlverstandenen Interesses der Klägerin ergibt‚ dass - trotz des in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gestellten, auf umfassende Aufhebung gerichteten Klageantrags, an den das Gericht jedoch nicht gebunden war (vgl. § 88 VwGO) - ausschließlich die an die Klägerin gerichteten Anordnungen im Bescheid vom 3. Mai 2012 angefochten werden sollten‚ nicht hingegen die an die Eigentümerin des Gebäudes (Vermieterin) gerichtete Duldungsverpflichtung mit Zwangsgeldandrohung (Nr. 2‚ 6 des Bescheids). Insoweit fehlt es bereits an der für eine zulässige Klage erforderlichen Beschwer der Klägerin. Der vom Verwaltungsgericht angenommene „untrennbare sachliche Zusammenhang“ zwischen Nutzungsuntersagung mit Duldungsanordnung besteht nicht. Die Eigentümerin hat im Übrigen den sie belastenden Teil des Bescheids mit eigener Klage (Az. M 11 K 12.2708 und 1 B 13.649) angefochten. In der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 10. Februar 2015 hat die Klägerin diese Auslegung ihres Klagebegehrens bestätigt. Nachdem das Verwaltungsgericht also in seinem der Klage stattgebenden Urteil über das Klagebegehren hinausgegangen ist und auch die Duldungsanordnung aufgehoben hat‚ konnte das Urteil insoweit keinen Bestand haben und war in diesem Umfang schon deshalb aufzuheben.

Die zulässige Berufung des Beklagten‚ die sich demnach nur noch gegen die Aufhebung der den Streitgegenstand bildenden Nr. 1‚ 5 und 7 des Bescheids richtet‚ ist begründet. Das der Klage zu Unrecht stattgebende Urteil war daher insgesamt aufzuheben. Die Untersagung der Nutzung der angemieteten Räume „zu Wohnzwecken“ ist rechtmäßig‚ weil die Überlassung an Arbeitnehmer der Klägerin zum Zwecke der Übernachtung zu einer wohnähnlichen Nutzung führt‚ die formell und im Gewerbegebiet materiell rechtswidrig ist (1.). Die Nutzungsuntersagung wurde vom Landratsamt in fehlerfreier Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens angeordnet (2.).

1. Die tatbestandliche Voraussetzung des Art. 76 Satz 2 BayBO‚ wonach die unter-sagte Nutzung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen muss‚ ist im vor-liegenden Fall bereits wegen der formellen Illegalität der Nutzung erfüllt (1.1). Darüber hinaus verstößt sie gegen materielles Bauplanungsrecht (1.2).

1.1 Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinn von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vor‚ wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.2567 - juris Rn. 23). Die Nutzungsuntersagung hat - insoweit einer Baueinstellung entsprechend - die Funktion‚ den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen; es muss daher nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist; eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (BayVGH‚ B.v. 4.8.2004 - 15 CS 04.2648 - BayBVl 2005‚ 369).

Die Nutzung von zu gewerblichen Zwecken genehmigten Räumlichkeiten als Übernachtungsplätze für Arbeitnehmer stellt eine der Baugenehmigungspflicht unterliegende Nutzungsänderung nach Art. 55 Abs. 1 BayBO dar‚ die nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei ist‚ weil die Nutzungsänderung der bauplanungsrechtlichen Überprüfung bedarf. Mit der Weitergabe der gemieteten Räumlichkeiten an eigene Arbeitnehmer zu Übernachtungszwecken ohne vorherige Einholung einer Genehmigung verstößt die Klägerin (wie auch die Grundeigentümerin) gegen Art. 68 Abs. 1 Nr. 1 BayBO‚ der eine „Bauausführung“ vor Bekanntgabe der Baugenehmigung verbietet. Anhaltspunkte für eine offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung liegen schon angesichts der entgegenstehenden bauplanungsrechtlichen Situation (vgl. 1.2) nicht vor.

1.2 Die untersagte Wohnnutzung ist im Gewerbegebiet E. weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (1.2.1); der Bebauungsplan ist wirksam erlassen worden (1.2.2) und nicht funktionslos geworden (1.2.3). Die untersagte Nutzung hat zu keinem Zeitpunkt seit ihrer Aufnahme bis zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprochen (vgl. zu diesem Erfordernis‚ das sich aus der Eigenschaft einer Nutzungsuntersagung als Dauerverwaltungsakt ergibt: OVG NW‚ U.v. 19.12.1995 - 11 A 2734/93 - UPR 1996‚ 458; Decker in Simon/Busse a. a. O. Art. 76 Rn. 291).

1.2.1 Nach seiner allgemeinen Zweckbestimmung dient ein Gewerbegebiet vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (§ 8 Abs. 1 BauNVO); dagegen soll im Gewerbegebiet nicht gewohnt werden. Dieser Grundsatz wird durch § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bestätigt‚ wonach gleichsam nur als notwendige Ergänzung einer gewerblichen Nutzung Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausnahmsweise zugelassen werden können; Bauvorhaben‚ die außerhalb des Anwendungsbereichs von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO einer Wohnnutzung oder zumindest wohnähnlichen Nutzung dienen sollen‚ sind mit dem Charakter eines Gewerbegebiets nicht vereinbar (vgl. z. B. zur Unzulässigkeit eines Seniorenpflegeheims im Gewerbegebiet: BVerwG‚ B.v. 13.5.2002 - 4 B 86.01 - NVwZ 2002‚ 1384). Unzulässig sind daher auch Gewerbebetriebe in Form eines Beherbergungsbetriebs oder einer Fremdenpension‚ soweit in ihnen gewohnt wird oder eine wohnähnliche Nutzung stattfindet (BVerwG‚ U.v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90‚ 140). Die Rechtsprechung hat daher gewerbliche Beherbergungsbetriebe als gebietsunverträglich angesehen‚ die der Erholung dienen oder in denen Personen nicht nur kurzzeitig untergebracht sind (BVerwG, U.v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90‚ 140). Allein der Umstand‚ dass der Bewohner in einem arbeitsrechtlichen Verhältnis zu dem vermietenden gewerblich tätigen Unternehmen steht‚ vermag eine Wohnnutzung nicht in eine gewerbliche Nutzung zu verwandeln (Stock in König/Roeser/Stock‚ 3. Aufl. 2014‚ § 3 Rn. 26).

Zwar erfüllt die Unterbringung der Arbeitnehmer der Klägerin in ihrer konkreten Ausgestaltung (Mehrbettzimmer ohne eigenen Küchen- und Sanitärbereich in nicht verschlossenen Räumen und Abrechnung der jeweils in Anspruch genommenen Übernachtungen) nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens‚ der insbesondere eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit‚ Eigengestaltung der Haushaltsführung sowie des häuslichen Wirkungskreises voraussetzt und damit von anderen Nutzungsformen wie etwa der Unterbringung‚ der Verwahrung oder einer bloßen Übernachtungsmöglichkeit in einer sozialen Einrichtung abzugrenzen ist (BVerwG‚ B.v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996‚ 893). Die Unterbringung in der konkreten Ausgestaltung ermöglicht den Arbeitnehmern kein selbstbestimmtes privates Leben „in den eigenen vier Wänden“ (vgl. Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O. § 3 Rn. 16 - 18), wovon sich der Senat im Rahmen der Ortsbesichtigung überzeugen konnte. Nach dem von der Klägerin verfolgten Nutzungskonzept kann von einem Wohnen schon deshalb nicht die Rede sein‚ weil es an jeglichem Rückzugsraum fehlt‚ der erst eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre ermöglicht. Gleichwohl hat die konkrete Nutzung wohnähnlichen Charakter und ist mit der Unterbringung in einem Wohnheim vergleichbar‚ die nach allgemeiner Auffassung dem Wohnen gleichsteht. Auch ein Arbeitnehmerwohnheim bietet zumindest dann einen auf Dauer angelegten Wohnungsersatz und widerspricht daher der Eigenart eines Gewerbegebiets‚ wenn nach dem Nutzungskonzept Arbeitnehmer für eine Dauer von etwa zwei bis sechs Monaten untergebracht werden (BVerwG‚ U.v. 29.4.1992 a. a. O.). Im vorliegenden Fall nutzen die Arbeitnehmer die ihnen von der Klägerin zur Verfügung gestellten Schlafstätten während der Beschäftigungsperiode mindestens drei- bis viermal in der Woche. Sie halten sich daher über erhebliche Zeiträume des Jahres und in jährlich wiederkehrendem Rhythmus in den Unterkünften auf. Demgegenüber tritt in den Hintergrund‚ dass die Unterkünfte offenbar an den Wochenenden und in den arbeitsfreien Zeiten (z. B. Zeiten saisonal bedingter Betriebsschließungen) von den dann in ihre Herkunftsorte zurückgekehrten Arbeitnehmern nicht genutzt werden; denn mit dem Kriterium der Dauerhaftigkeit des Wohnens soll nicht auf den Gegensatz zwischen einer längerem und kürzeren Aufenthaltsdauer oder einer solchen von unbestimmter und befristeter Dauer abgestellt‚ sondern danach unterschieden werden‚ ob ein Gebäude als „Heimstatt im Alltag“ anzusehen ist oder nur ein provisorisches‚ einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen ermöglicht (Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O. § 3 Rn. 16 - 18). Nach dem dargestellten, auf Dauer angelegten Nutzungskonzept ist die Unterbringung dem Wohnen angenähert und verfolgt keine nur kurzzeitige und provisorische Lösung. Im Hinblick auf die Gebietsverträglichkeit bedeutet dies eine grundsätzlich störempfindliche und daher unzulässige Nutzung‚ die ungeachtet der Geräuschbelastung im konkreten Fall nicht den gebietstypischen Lärm- und sonstigen Belästigungen ausgesetzt werden soll. Werksunterkünfte für die längerfristige Unterbringung von Mitarbeitern gewerblich tätiger Unternehmen sind unzulässig (vgl. Stock in König/Roeser/Stock, a. a. O., § 8 Rn. 19, 19a).

Auch der von der Klägerin angestellte Vergleich mit der Unterbringung von Soldaten in Kasernen führt nicht weiter; Soldaten sind nämlich aufgrund eines besonderen öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnisses in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht, die regelmäßig in Sondergebieten oder auf Gemeinbedarfsflächen liegen (vgl. Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O., § 3 Rn. 27). Im vorliegenden Fall liegt schließlich auch keine Unterbringung in einer sozialen Einrichtung (vgl. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) vor‚ die eine besondere Funktion im Zusammenhang für eine im Gewer-begebiet zulässige Hauptnutzungsart erfüllt (vgl. VGH Mannheim‚ B.v. 9.4.2014 - 8 S 1528/13 - NVwZ-RR 2014‚ 752: Lehrlingswohnheim ausnahmsweise im Gewerbegebiet zulässig trotz wohnähnlicher Nutzung wegen der engen funktionalen Verklammerung mit angeschlossener Werkstätte).

1.2.2 Der maßgebliche Bebauungsplan der Beigeladenen vom 27. Mai 2004 ist formell fehlerfrei in Kraft getreten und auch nicht durch die tatsächliche Entwicklung im Gewerbegebiet funktionslos geworden. Der Senat folgt der Auffassung des Verwaltungsgerichts‚ dass der am 25. Mai 2004 beschlossene Satzungstext vom ersten Bürgermeister der Beigeladenen am 27. Mai 2004 vor der Bekanntmachung am gleichen Tage ausgefertigt wurde‚ obwohl auf der Bebauungsplanurkunde (vgl. „F. Verfahrensvermerke“) die „Ausfertigung“ bereits auf den 17. März 2004 datiert wurde. Der 17. März 2004 bezeichnet nämlich nach dem Deckblatt des Bebauungsplans das Datum der Planerstellung („Plandatum“), das unrichtigerweise in die Rubrik „Ausfertigung“ eingetragen wurde. Es bestehen keine vernünftigen Zweifel daran‚ dass die vom ersten Bürgermeister unterzeichnete Urkunde erst nach Beschlussfassung durch den Gemeinderat ausgefertigt und anschließend bekanntgemacht wurde. Auch die Klägerin hat die entsprechenden Überlegungen des Erstgerichts nicht angegriffen.

1.2.3 Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet E.“ ist - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts - auch nicht dadurch funktionslos und damit unwirksam geworden‚ dass sich materiell baurechtswidrige Wohnnutzungen im Gewerbegebiet befinden‚ als deren Folge nunmehr von einem faktischen Mischgebiet auszugehen wäre. Festsetzungen eines Bebauungsplans werden funktionslos und damit unwirksam‚ wenn - zum einen - die Verhältnisse im Plangebiet in ihrer tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben‚ der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und - zum anderen - diese Entwicklung so offenkundig ist‚ dass sie einem dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (st. Rspr., grundlegend: BVerwG‚ U.v. 29.4.1977 - 4 C 39.75 - BVerwGE 54‚ 5‚ 11; B.v. 29.5.2001 - 4 B 33.01 - NVwZ 2001‚ 1005; U.v. 28.4.2004 - 4 C 10.03 - BauR 2004‚ 1567). Dabei sind die Anforderungen an das Außerkrafttreten eines Bebauungsplans wegen Funktionslosigkeit streng und es ist große Zurückhaltung geboten (BVerwG, U.v. 3.12.1998 - 4 CN 3.97 - BVerwGE 108, 71; Uechtritz/Hartmannsberger‚ DVBl 2013‚ 70). Bloße Zweifel an der Realisierungsfähigkeit eines Bebauungsplans reichen nicht aus; er tritt nur außer Kraft‚ wenn offenkundig ist‚ dass er seine Funktion als Steuerungsinstrument für die städtebauliche Entwicklung verloren hat (BVerwG‚ U.v. 18.11.2004 - 4 C N 11.03 - BVerwGE 122/207‚ 214). Die einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung zugrunde liegende Plankonzeption wird insbesondere nicht schon dann sinnlos‚ wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann (BVerwG‚ B.v. 6.6.1997 - 4 NB 6.97 - BauR 1997‚ 803). Angesichts dessen hängt die Beurteilung der Funktionslosigkeit einer Festsetzung auch nicht davon ab‚ ob eine Bebauung oder ihre Nutzung materiell legal oder illegal entstanden ist. Entscheidend sind die Art der Festsetzung‚ das Maß der Abweichung im tatsächlichen Bereich und die Irreversibilität der entstandenen Verhältnisse, wobei es nicht auf einzelne Grundstücke ankommt.

Unter Beachtung der dargestellten Grundsätze erweist sich die Festsetzung als Gewerbegebiet im vorliegenden Fall trotz des Vorhandenseins zum Teil seit Jahren bestehender, bauplanungsrechtlich unzulässiger Wohnnutzungen nicht als funktionslos; nach den vorgefundenen tatsächlichen Verhältnisses kommt dem Bebauungsplan nach wie vor eine städtebauliche Steuerungsfunktion zu. Es ist schon nicht erkennbar‚ warum die zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten nicht in ihrem derzeitigen baulichen Zustand oder nach bestimmten Umbaumaßnahmen (wieder oder erstmals) einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden könnten. Bereits in dieser Hinsicht weicht der vorliegende Fall von den in der Rechtsprechung bejahten Fällen einer Funktionslosigkeit ab (vgl. BVerwG, U.v. 29.5.2001, a. a. O. Wiederansiedlung von nicht mehr bestehenden landwirtschaftlichen Hofstellen in einem Dorfgebiet praktisch ausgeschlossen; BVerwG, U.v. 28.4.2004, a. a. O. zur Funktionslosigkeit der Festsetzung eines Kleinsiedlungsgebiets‚ weil im betreffenden Gebiet mit einer Rückkehr zur Selbstversorgung mit auf den Grundstücken gewonnenen Nahrungsmitteln nicht mehr zu rechnen war; BayVGH, B.v. 15.3.2011 - 15 CS 11.9 - juris zur Funktionslosigkeit eines Sondergebiets „Kurheime und Sanatorien“ nach jahrzehntelanger Genehmigung von Wohnbauvorhaben). Es spricht aus tatsächlichen Gründen - ungeachtet der aktuellen Verhältnisse des Mietmarktes für Gewerberäume - nichts gegen eine (erstmalige oder erneute) Aufnahme der gewerblichen Nutzungen in den Räumlichkeiten, in denen derzeit gewohnt wird. Gerade das umfassende Aufgreifen aller Fälle unzulässiger Wohnnutzungen durch die Bauaufsichtsbehörde zeigt, dass die Verhältnisse keineswegs irreversibel sind, sondern eine Rückkehr zu unter bauplanungs- und -ordnungsrechtlichen Aspekten rechtmäßigen Zuständen durchaus realistisch erscheint. Im Übrigen hat auch die beigeladene Gemeinde in all den Jahren an der Konzeption eines Gewerbegebiets festgehalten. Im Rahmen des vorliegenden Klageverfahrens hat die Beigeladene diese Konzeption noch einmal überprüft und bestätigt.

Auch nach seinem äußeren Erscheinungsbild ist das Baugebiet keineswegs als Mischgebiet oder gar als allgemeines Wohngebiet einzustufen‚ wovon sich der Senat bei der Ortsbesichtigung überzeugen konnte. Nahezu auf jedem Grundstück ist eine gewerbliche Nutzung erkennbar‚ die das Baugebiet durchgehend prägt. Die nur teilweise erkennbare Wohnnutzung steht dem Eindruck eines gewerblich geprägten Gebiets schon deshalb nicht entgegen, weil in einem Gewerbegebiet auch nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässige Wohnungen anzutreffen sind und ein unbefangener Betrachter die Abgrenzung zum allgemeinen Wohnen nicht ohne weiteres feststellen kann. Damit fehlt es auch an dem Merkmal der Offenkundigkeit der zur (behaupteten) Funktionslosigkeit führenden Umstände. Die Abweichung zwischen der bauplanungsrechtlichen Festsetzung Gewerbegebiet und der tatsächlich vorgefundenen Situation hat in ihrer Erkennbarkeit bei weitem nicht den Grad erreicht‚ der einem in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nehmen würde.

Der Bebauungsplan hat auch nicht deswegen seine städtebauliche Steuerungsfunktion eingebüßt, weil die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse in Bezug auf die behauptete Unvermietbarkeit von Gewerberäumen einen Grad erreicht hätten, der eine Verwirklichung der im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen ausschließt, weil sie auf unabsehbare Zeit wirtschaftlich nicht mehr tragfähig und damit unzumutbar sind (vgl. BayVGH, U.v. 25.3.2004 - 25 N 01.308 - BayVBl 2005,366). Wirtschaftliche Unzumutbarkeit liegt nicht schon deshalb vor, weil sich die getroffenen Festsetzungen für den Grundeigentümer nicht ohne weiteres als rentabel erweisen, oder gar deshalb, weil sich wirtschaftlichere Festsetzungen denken lassen. Trotz der vorgetragenen aktuell schwierigen Vermarktungssituation für Gewerberäume besteht im Gewerbegebiet E. eine Vielzahl von - teils lange Jahre ansässigen, teils neu zugezogenen - Gewerbebetrieben; von einer generellen Unvermietbarkeit der Gewerberäume kann schon vor dem Hintergrund der mehrfachen Erweiterung des Gewerbegebiets nach Norden hin nicht ausgegangen werden. Auch nimmt die Ausweisung eines Gewerbegebiets dem Grundeigentümer nicht das wirtschaftliche Risiko ab, das sich aus den mit einer Vermietung zusammenhängenden Problemen ergibt, denn die Wirtschaftlichkeit von Grundstücksnutzungen ist erfahrungsgemäß Schwankungen unterworfen. Errichtet ein Eigentümer ohne vorherige Bedarfsanalyse in großem Umfang Gewerberaum, der über die spätere Nachfrage hinausgeht, kann dies nicht dazu führen, dass damit unter Missachtung der planerischen Festsetzung eine Wohnraumnutzung zulässig wird; die sich aus einer wirtschaftlichen Betätigung ergebenden Risiken, die mit wirtschaftlichen Chancen korrespondieren, sind im Grundsatz Lasten des Eigentums und nicht Lasten der Bauleitplanung (BVerwG, U.v. 29.9.1978 - 4 C 30.76 - BVerwGE 56, 283/290).

Schließlich vermag auch der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand‚ dass mindestens vier der genehmigten Betriebsleiterwohnungen zwischenzeitlich frei vermietet wurden und weitere Betriebsleiterwohnungen und -häuser von ehemaligen Betriebsinhabern bewohnt werden‚ nicht die Plankonzeption eines Gewerbegebiets in Frage zu stellen. Hierbei kann erst recht nicht von einer Unumkehrbarkeit der derzeitigen Nutzungen ausgegangen werden‚ weil eine Rückkehr zur Wohnnutzung durch den berechtigten Personenkreis der Betriebsinhaber und -leiter ohne weiteres möglich ist. Dementsprechend hat das Landratsamt angekündigt, in einem weiteren Schritt auch insoweit rechtmäßige Verhältnisse im Gewerbegebiet E. wiederherzustellen. Selbst wenn dieses Ziel nicht in jedem Fall erreicht werden sollte oder sich entsprechende Bemühungen über einen erheblichen Zeitraum („Auslauffristen“) hinziehen würden, wäre auch damit eine Funktionslosigkeit nicht zu begründen.

2. Die Anordnung der Nutzungsuntersagung weist auch keine Ermessensfehler auf; das Landratsamt hat sein Ermessen entsprechend dem Zweck des Art. 76 Satz 2 BayBO ausgeübt (vgl. Art. 40 BayVwVfG).

Das dem Beklagten eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt (vgl. BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.3567 - juris Rn. 26). Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird; liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005‚ a. a. O.; sog. intendiertes Ermessen: Decker in Simon/Busse‚ a. a. O. Art. 76 Rn. 301).

2.1 Vor diesem Hintergrund ist es ermessensfehlerfrei, die Klägerin als Mieterin der Räumlichkeiten in Anspruch zu nehmen, denn - ungeachtet der bei Bescheidserlass noch bestehenden brandschutzrechtlichen Problematik - legt der Grundsatz der effektiven Bekämpfung des rechtswidrigen Zustandes hier ein Vorgehen gegen den Arbeitgeber nahe, der die angemieteten Räume seinen Arbeitnehmern für eine wohnähnliche Nutzung zur Verfügung stellt (vgl. für die bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung im Miet-/Pachtverhältnis: BayVGH, B.v. 28.7.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4; OVG Rhld.-Pf., B.v. 13.7.2010 - 8 A 10623/10 - NVwZ-RR 2010,755; OVG NW, B.v. 24.11.1988 - 7 B 2677/88 - juris Rn. 16 -18; Decker in Simon/Busse, a. a. O. Art. 76 Rn. 295; Jäde, Bayer. Bauordnungsrecht, 2013, Rn. 495).

2.2 Der Senat kann auch keinen Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG feststellen. Die Bauaufsichtsbehörde ist nämlich nicht nur gegen die Klägerin‚ sondern in sachgerechter Weise auch gegen andere Eigentümer und Mieter von Gewerbebauten vorgegangen, in denen unerlaubte Wohnnutzungen festgestellt wurden. Aus dem vom Landratsamt im Verlaufe des Verfahrens im Jahr 2012 erstellten „Sanierungsplan“‚ der sämtliche Wohnnutzungen auflistet‚ ergibt sich‚ dass etliche weitere Nutzungsuntersagungen ergangen sind‚ die den Gegenstand verwaltungsgerichtlicher Verfahren bilden‚ welche im Hinblick auf das erst kürzlich entschiedene Parallelverfahren (1 B 13.646, U. v. 13.2.2015) derzeit ruhen. Das Landratsamt beabsichtigte, zunächst den Ausgang dieses und des vorliegenden Rechtsstreits zur gerichtlichen Klärung der Frage der Funktionslosigkeit abzuwarten‚ bevor es sich im Falle der Bestätigung seiner Rechtsauffassung der Durchsetzung der weiteren Nutzungsuntersagungen im Gewerbegebiet widmet; ein derart abgestuftes Vorgehen ist auch im Hinblick auf die präventive Wirkung der Maßnahmen nicht zu beanstanden (vgl. hierzu: BVerwG, B.v. 11.3.1991 - 4 B 26.91 - juris).

Der Bauaufsichtsbehörde können im Übrigen vergleichbare Fälle‚ in denen sie noch nicht eingeschritten ist‚ nur ausnahmsweise entgegengehalten werden‚ wenn es nach der Art des Einschreitens an jedem System fehlt‚ für diese Art des Vorgehens keinerlei einleuchtende Gründe sprechen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden muss (BVerwG‚ B.v. 23.11.1998 - 4 B 99.98 - BauR 1999‚ 734; U.v. 2.3.1973 - 4 C 40.71 - DVBl 1973‚ 636). Rechtswidrige Zustände‚ die sich bei einer Vielzahl von Grundstücken ergeben‚ müssen nicht in jedem Fall in flächendeckender Art und Weise bekämpft werden‚ vielmehr darf sich die Bauaufsichtsbehörde auf die Regelung von Einzelfällen beschränken‚ wenn sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag (BVerwG‚ B.v. 19.2.1992 - 7 B 106.91 - NVwZ-RR1992‚ 360). Vor dem so umrissenen Hintergrund vermag der Senat ein willkürliches Vorgehen gegen die Klägerin nicht zu erkennen; der vorliegende „Sanierungsplan“ bildet die Grundlage für ein gleichheitssatzgemäßes Einschreiten.

Schließlich macht auch der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand‚ dass die baurechtswidrigen Nutzungen von Betriebsleiterwohnungen im derzeitigen Stadium noch nicht aufgegriffen wurden‚ das Vorgehen gegen die Klägerin nicht willkürlich. Zum einen hat der Beklagte inzwischen nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils auch sämtliche nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genehmigte Wohnnutzungen im Gewerbegebiet erhoben und festgestellt, welche dieser Wohnungen nicht im Sinn dieser Bestimmung zulässig genutzt werden; Anhörungsschreiben zu den geplanten Nutzungsuntersagungen wurden in den Fällen versandt, in denen die Betriebsleiterwohnungen “frei vermietet“ wurden, während bei Wohnnutzungen durch ehemalige Betriebsleiter, deren Angehörige oder betriebszugehöriges Bereitschaftspersonal von einem Einschreiten abgesehen werden soll (vgl. Schr. LAB v. 8.5.2014, S. 2). Auch insoweit liegen ohne weiteres erkennbare sachliche Gründe für ein unterschiedliches Verwaltungshandeln vor, das sich jedenfalls nicht als gleichheitssatzwidrig darstellt.

Auch die für jeden Fall der unerlaubten Nutzung zu Wohnzwecken angedrohten Zwangsgelder (vgl. Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31, Art. 36 VwZVG) begegnen keinen rechtlichen Bedenken, nachdem die mit ihrer Hilfe durchzusetzende Unterlassungspflicht rechtmäßig angeordnet wurde.

3. Die Klägerin trägt als Unterliegende die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen (§ 154 Abs. 1 VwGO). Es entspricht der Billigkeit‚ ihnen auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren‚ die dort einen Antrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat‚ aufzuerlegen (vgl. § 162 Abs. 3‚ § 154 Abs. 3 VwGO); die außergerichtlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens‚ in dem die Beigeladene keinen Antrag gestellt hat‚ trägt sie selbst.

Die Kostenentscheidung ist gemäß § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 10.000 Euro festgesetzt.

I. Die Klägerin wendet sich gegen die zwangsgeldbewehrte Verfügung der Beklagten vom 29. Mai 2012, in der ihr untersagt wird, die ohne Baugenehmigung aufgenommene Nutzung von als Vereinsheim genehmigten Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens T.-straße ... als Wettbüro zu nutzen. Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 15. ... 2013 in der Sache abgewiesen. Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel der Klägerin.

II. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Die von der Klägerin geltend gemachten Zulassungsgründe liegen nicht vor

1. Die Klägerin beruft sich auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was die Klägerin innerhalb offener Frist (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) hat darlegen lassen (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.

a) Der Einwand, das Verwaltungsgericht habe rechtsirrig unterstellt, dass die Nutzungsuntersagungsverfügung dem Bestimmtheitsgebot genüge, lässt keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils aufkommen.

Das Verwaltungsgericht hat die Bestimmtheit der Nutzungsuntersagungsverfügung nicht unterstellt, sondern zu Recht bejaht, weil sich die Nutzungsuntersagung ersichtlich auf eine konkrete, der Klägerin bekannte Nutzung als „Wettbüro“ bezieht. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird zwischen sog. „Wettannahmestellen“ und „Wettbüros“ unterschieden. Während bloße Wettannahmestellen für Sportwetten mit den Annahmestellen für Lotto und Toto gleichgestellt werden, sind Wettbüros als Vergnügungsstätten zu behandeln, wenn sie auch der kommerziellen Unterhaltung dienen. Unter Wettbüros in diesem Sinn fallen Räumlichkeiten, in denen zwischen dem Kunden (Spieler), dem Wettbüro (Vermittler) und dem - meist im europäischen Ausland ansässigen - Wettunternehmen Transaktionen abgeschlossen werden, wobei es sich um Sportwetten bzw. um Wetten auf diverse sonstige Ereignisse handelt. Hinzu kommt im Regelfall, dass die Räumlichkeiten - insbesondere durch die Anbringung von Bildschirmen - Gelegenheit bieten, die Wettangebote bzw. -ergebnisse live mitzuverfolgen (vgl. BayVGH, B. v. 13.5.2016 - 9 ZB 13.1991 - juris Rn. 5 m. w. N.).

Dass die Beklagte die Nutzung als Wettbüro untersagt hat, weil sie dieses als Vergnügungsstätte eingestuft hat, folgt aus der Bescheidsbegründung („Bei der Nutzung als Wettbüro handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung, welche - entgegen der Auffassung des Klägerbevollmächtigten - als Vergnügungsstätte einzustufen ist“, „In der näheren Umgebung des Anwesens … befinden sich bereits mehrere Vergnügungsstätten …, so dass die Nutzung als Wettbüro wegen Häufung nach § 15 BauNVO unzulässig ist“, S. 3 des Bescheids). Damit ist die nach Ansicht der Klägerin entscheidende Frage, ob auch eine in nicht vergnügungsstättenartiger Weise betriebene Form der Wettvermittlung untersagt wurde, beantwortet. Für eine Interpretation der angefochtenen Nutzungsuntersagungsverfügung im Sinn des Zulassungsvorbringens der Klägerin, dass ggf. „auch ein nichtvergnügungsstättenartiger Betrieb untersagt werde“, besteht danach kein Raum.

Im Übrigen führt das Verwaltungsgericht weiter zutreffend aus, dass es nicht Aufgabe einer Nutzungsuntersagungsverfügung ist, andere mögliche Nutzungen einer Anlage zu bestimmen. Hiermit setzt sich das Zulassungsvorbringen nicht auseinander. Das Auffinden zulässiger Nutzungen, die - wie hier - von der Nutzungsuntersagungsverfügung nicht umfasst sind, ist auch nicht die Aufgabe des Verwaltungsgerichts. Vielmehr ist es grundsätzlich Sache des Bauherrn, die konkreten Nutzungsentscheidungen zu treffen (vgl. Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand Januar 2016, Art. 76 Rn. 297 m. w. N.).

Schließlich stellt sich angesichts der Ergänzung der Ermessenserwägungen in der Antragserwiderung der Beklagten vom 25. November 2013 (s. nachfolgend Nr. 1 Buchst. b und c) nicht die Frage, ob der Inhalt der Verfügung vom 15. Mai 2013 auch in Bezug auf die untersagte Nutzung des Wettbüros als Vergnügungsstätte geändert wurde. Denn auch in den ergänzenden Erwägungen stellt die Beklagte auf den Betrieb des Wettbüros in einer Form ab, „die es zur Vergnügungsstätte im Sinne der BauNVO macht“ (vgl. z. B. S. 3 der Antragserwiderung).

b) Die Darlegungen der Klägerin zu der ihrer Ansicht nach nicht wirksamen Korrektur eines Ermessensfehlgebrauchs hinsichtlich der Nutzungsuntersagungsverfügung führen nicht zur Zulassung der Berufung.

aa) Mit Schriftsatz vom 25. November 2013 hat die Antragsgegnerin im Zulassungsverfahren ihre Ermessenserwägungen (nochmals) ergänzt. Für eine Nutzungsuntersagung genüge grundsätzlich die formelle Illegalität der Nutzung. Auf die materielle Rechtmäßigkeit komme es regelmäßig nicht an. Etwas anderes gelte nur dann, wenn das genehmigungspflichtige Vorhaben offensichtlich genehmigungsfähig sei. Letzteres sei jedoch nicht der Fall (es folgen Ausführungen zur materiellen Unzulässigkeit bzw. zur jedenfalls nicht offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens). Jedenfalls mit diesen Ausführungen der Beklagten, denen die Klägerin nicht entgegen getreten ist, ist ihrem Einwand die Grundlage entzogen, die Beklagte habe nicht deutlich gemacht, dass es sich bei ihren Ausführungen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht nur um ein prozessuales Vorbringen, sondern um eine Änderung des Verwaltungsakts selbst handle und nicht hinreichend bestimmt sei, mit welcher „neuen“ Begründung die behördliche Entscheidung letztlich aufrecht erhalten bleibe.

bb) Die Ergänzung der Ermessenserwägungen durch die Beklagte im Zulassungsverfahren ist zulässig und gemäß § 114 Satz 2 VwGO auch beachtlich. Die Voraussetzungen für die materiell-rechtliche und verwaltungsverfahrensrechtliche Zulässigkeit des Nachschiebens von Ermessenserwägungen liegen vor (wie BayVGH, B. v. 16.5.2016 - 9 ZB 13.1991 - juris Rn. 10 ff.).

(1) Nach § 114 Satz 2 VwGO kann die Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen hinsichtlich des Verwaltungsakts „auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen“. Zweck dieser Bestimmung ist es, klarzustellen, dass ein materiell- und verwaltungsverfahrensrechtlich zulässiges Nachholen von Ermessenserwägungen nicht an prozessualen Hindernissen scheitert (vgl. BVerwG, U. v. 20.6.2013 - 8 C 46/12 - BVerwGE 147, 81 = juris Rn. 34 m. w. N.). Ergänzende Erwägungen in diesem Sinn sind bereits im Zulassungsverfahren zu berücksichtigen. Insbesondere beurteilt sich die Frage, ob ein dargelegter Grund für die Zulassung der Berufung besteht, nach der im Zeitpunkt der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts über den Zulassungsantrag nach materiellem Recht maßgeblichen Sach- und Rechtslage (vgl. OVG NW, B. v. 29.4.2011 - 18 A 1491/10 - NVwZ-RR 2011, 623; ebs. BayVGH, B. v. 19.7.2013 - 8 ZB 12.404 - juris Rn. 8; ebs. OVG Berlin-Bbg, B. v. 6.12.2013 - OVG 10 N 24.11 - juris Rn. 10; Happ in Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2014, § 124 Rn. 24a, jeweils m. w. N.).

(2) Ausweislich des Wortlauts ihrer Antragserwiderungsschrift vom 25. November 2013 zur „Ergänzung der Ermessenserwägungen“ (S. 3) hat die Beklagte die Begründung des Bescheids vom 5. Juli 2012 zur Untersagung der Nutzung als Wettbüro neu gefasst; der neue Wortlaut tritt nach dem erklärten Willen der Beklagten an die Stelle der bisherigen Bescheidsbegründung.

(a) Gegen den von der Beklagten vorgenommenen Austausch ihrer wesentlichen Ermessenserwägungen in der Bescheidsbegründung ist in materiell-rechtlicher und verwaltungsverfahrensrechtlicher Hinsicht nichts zu erinnern. Da die Nutzungsuntersagung nach Art. 76 Satz 2 BayBO nach Maßgabe des materiellen Rechts ein Verwaltungsakt mit Dauerwirkung ist (vgl. BayVGH, U. v. 16.2.2015 - 1 B 13.648 - NVwZ-RR 2015, 607 = juris Rn. 24 m. w. N.), sind im gerichtlichen Verfahren Veränderungen der Sachlage bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz und Veränderungen der Rechtslage bis zum Ergehen der Revisionsentscheidung zu berücksichtigen (vgl. Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2014, § 113 Rn. 48 m. w. N.; BVerwG, U. v. 20.6.2013 - 8 C 46.12 - BVerwGE 147, 81 = juris Rn. 33). Das hat zur Folge, dass die Behörde die Rechtmäßigkeit der Verfügung ständig verfahrensbegleitend kontrollieren und ihre Entscheidung ggf. aktualisieren muss (vgl. BVerwG, U. v. 13.12.2011 - 1 C 14.10 - BVerwGE 141, 253 = juris Rn. 10; Decker in Simon/Busse, a. a. O., Art. 76 Rn. 294). In verwaltungsverfahrensrechtlicher Hinsicht kommt der Austausch auch wesentlicher Ermessenserwägungen in Betracht, soweit die Begründung nur für die Zukunft geändert wird. Denn so wie die Behörde die Untersagung mit neuer Begründung neu erlassen könnte, kann sie das Verbot auch mit geänderter Begründung für die Zukunft erlassen (vgl. BVerwG, U. v. 20.6.2013 - 8 C 10.12 - BVerwGE 147, 47 = juris Rn. 64 m. w. N.; BVerwG, U. v. 20.6.2013 - 8 C 46.12 - BVerwGE 147, 81 = juris Rn. 33, 39). So liegt es hier. Dass die Beklagte die Begründung der Untersagung (nur) mit Wirkung für die Zukunft geändert hat, ergibt sich aus ihrer der Ergänzung vorangestellten Bezugnahme auf die vorgenannte Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts und ihrem prozessualen Verteidigungsvorbringen, wonach mit der vorstehenden Ergänzung der Ermessenserwägungen die Frage der Ermessensfehlerhaftigkeit des streitgegenständlichen Bescheids in seiner ursprünglichen Fassung nicht mehr entscheidungserheblich ist (vgl. S. 6 der Antragserwiderungsschrift). Im Austausch der Ermessenserwägungen durch die Beklagte ist vorliegend auch keine Änderung des Wesens der ursprünglich verfügten Nutzungsuntersagungsverfügung zu sehen; der Regelungsgegenstand, der Tenor, und damit auch die Intention, die den öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechende Nutzung als „Wettbüro“ zu untersagen, sowie die Rechtsgrundlage bleiben gleich. Davon abgesehen ist die Nutzungsuntersagung als Verwaltungsakt mit Dauerwirkung - wie bereits ausgeführt wurde - stets auf eine Anpassung an jeweils veränderte Umstände angelegt. Des Weiteren wird durch die Änderung mit Wirkung für die Zukunft die Rechtsverteidigung der Klägerin nicht beeinträchtigt, weil sich ihr Prozessverhalten angesichts des maßgeblichen Zeitpunkts der jeweils aktuellen Sach- und Rechtslage ohnehin auf zukunftsbezogene Veränderungen einstellen muss (vgl. BVerwG, U. v. 20.6.2013 - 8 C 46.12 - BVerwGE 147, 81 = juris Rn. 33).

(b) Die nachgeschobenen Ermessenserwägungen sind schriftlich abgefasst (vgl. BVerwG, U. v. 13.12.2011, a. a. O. juris Rn. 18) und genügen auch den Bestimmtheitsanforderungen des Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG (vgl. BVerwG, U. v. 20.6.2013 - 8 C 46.12 - BVerwGE 147, 81 = juris Rn. 35 ff.). Die Beklagte hat klargestellt, dass die angefochtene Nutzungsuntersagung geändert wird, indem sie die Begründung „wie folgt“ neu fasst und diese an die Stelle der bisherigen Ausführungen treten lässt (vgl. S. 3 der Antragserwiderung vom 25.11.2013). Die so geänderte Nutzungsuntersagungsverfügung stellt mit ihrer neuen Begründung nunmehr - zutreffend - allein darauf ab, dass für die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagungsverfügung die formelle Illegalität der Nutzung ausreicht und erläutert ebenfalls zutreffend, dass das genehmigungspflichtige Vorhaben der Klägerin nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist. Unschädlich ist dabei, dass die Beklagte insoweit an ihre ursprüngliche Beurteilung der materiellen Illegalität des Vorhabens anknüpft.

(c) Weitergehende Anforderungen ergeben sich aus § 114 Satz 2 VwGO nicht. Diese Vorschrift regelt nicht die Voraussetzungen für die materiell-rechtliche und verwaltungsverfahrensrechtliche Zulässigkeit des Nachschiebens von Gründen, sondern betrifft nur ihre Geltendmachung im Prozess (BVerwG, U. v. 13.12.2011, a. a. O., juris Rn. 9; U. v. 20.6.2013 - 8 C 46.12 - BVerwGE 147, 81 = juris Rn. 34 m. w. N.).

(4) Die Klägerin hatte ausreichend Gelegenheit, sich zu den im Zulassungsverfahren nachgeschobenen Ermessenserwägungen durch die Beklagte zu äußern. Hiervon hat sie keinen Gebrauch gemacht.

(5) Die Nutzungsuntersagungsverfügung mit den ursprünglichen Erwägungen entfaltete mangels eines angeordneten Sofortvollzugs keine vollziehbaren Wirkungen, so dass die Klägerin ihre illegal aufgenommene Nutzung fortführen konnte. Bereits aus diesem Grund bedarf es keiner Klärung der Frage, ob die Nutzungsuntersagungsverfügung auch bis zu deren Änderung im Zulassungsverfahren rechtmäßig war.

c) Nachdem die Beklagte ihre die Nutzungsuntersagung begründenden Ermessenserwägungen zulässig und beachtlich nachgeschoben hat, kommt es nicht darauf an, ob die weitere selbstständig tragende Begründung des Verwaltungsgerichts, das durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen sei im Sinn einer Nutzungsuntersagung vorgezeichnet, zutrifft.

2. Die geltend gemachten besonderen Schwierigkeiten rechtlicher oder tatsächlicher Art liegen nicht vor (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO). Insoweit kann auf die Ausführungen zu den geltend gemachten ernstlichen Zweifeln an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidungen verwiesen werden. Besondere Schwierigkeiten im Sinn offener Erfolgsaussichten eines Berufungsverfahrens (vgl. Happ in Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2014, § 124 Rn. 27) haben sich dabei nicht ergeben.

a) Soweit es die Bestimmtheit der Nutzungsuntersagungsverfügung betrifft, ergibt sich aus den Bescheidsgründen eindeutig, dass die Nutzung des Wettbüros als Vergnügungsstätte untersagt wurde. Was unter einem Wettbüro in diesem Sinne zu verstehen ist, ist geklärt.

b) Die Zulässigkeit des Austauschs wesentlicher Ermessenserwägungen und dessen Berücksichtigung nach § 114 Satz 2 VwGO im gerichtlichen Verfahren ist in rechtlicher Hinsicht in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geklärt (vgl. insb. BVerwG, U. v. 20.6.2013 - 8 C 46/12 - BVerwGE 147, 81 und BVerwG, U. v. 13.12.2011 - 1 C 14.10 - BVerwGE 141, 253). Die Anwendung der sich aus dieser Rechtsprechung ergebenden Grundsätze auf den vorliegenden Fall bereitet keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten.

c) Die Frage, ob fehlerhafte Erwägungen auch in Fällen des intendierten Ermessens zur Rechtswidrigkeit einer Untersagungsverfügung führen, ist nicht entscheidungserheblich.

3. Die Rechtsache hat nicht die grundsätzliche Bedeutung, die ihr die Klägerin beimisst (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

a) Die Frage, ob eine Heilung bislang fehlerhafter Ermessenserwägungen möglich ist, wenn nicht deutlich gemacht wird, dass sich die Behörde nicht bloß prozessual verteidigen, sondern den Inhalt der Verfügung ändern will, bedarf keiner Klärung im Berufungsverfahren. Die Beklagte hat ihre Ermessenserwägungen im Zulassungsverfahren in einer den Bestimmtheitsanforderungen des Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG genügenden Weise ergänzt und insbesondere deutlich gemacht, dass sie den Inhalt der angefochtenen Nutzungsuntersagung ändern will.

b) Die Frage, ob in Fällen eines intendierten Ermessens fehlerhafte Erwägungen unbeachtlich sind, ist ebenfalls nicht klärungsfähig, weil sie sich nach den zuvor gemachten Ausführungen im Berufungsverfahren nicht stellen würde.

4. Auch die Divergenzrügen (§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO) rechtfertigen nicht die Zulassung der Berufung.

a) Die gerügte Abweichung von den Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts vom 13. Dezember 2011 und vom 20. Juni 2013 (1 C 14.10 und 8 C 46.12 zur Form, Handhabung und Bestimmtheit des Nachschiebens von Ermessenserwägungen) ist wegen der zulässigen und beachtlichen Ergänzung der Ermessenserwägungen im Zulassungsverfahren weggefallen (vgl. Happ in Eyermann, a. a. O., § 124 Rn. 41 m. w. N.).

b) Die gerügte Abweichung vom Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 20. Juni 2013 (8 C 10.12), wonach ein intendiertes Ermessen zwar eine nähere Begründung der Ermessensausübung erübrigen, aber keine fehlerhafte Begründung heilen könne, rechtfertigt eine Zulassung der Berufung mangels Entscheidungserheblichkeit nicht (vgl. Happ in Eyermann, a.a.O., § 124 Rn. 44 m. w. N.).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 3, Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG. Sie folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 33.133,80 Euro festgesetzt.

I.

Der Kläger wendet sich gegen die Baueinstellungsverfügung des Landratsamts M... vom 10. Oktober 2013 und gegen dessen Nutzungsuntersagungsverfügung vom 2. Dezember 2013. Das Landratsamt hatte festgestellt, dass Bauarbeiten zum Zweck der Einrichtung eines Wettbüros in einem Ladengeschäft durchgeführt und trotz Baueinstellung fortgeführt wurden. Das Verwaltungsgericht hat die Klagen mit Urteil vom 25. März 2014 abgewiesen. Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel des Klägers.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1. Der Kläger beruft sich auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was der Kläger innerhalb offener Frist hat darlegen lassen (§ 124 a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.

a) Der Einwand, der Kläger wolle keine Vergnügungsstätte betreiben, deshalb liege auch keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, lässt keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils aufkommen.

Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, dass der Kläger nicht bloß die Einrichtung einer Wettannahmestelle beabsichtigte, sondern eines Wettbüros, das aufgrund der konkreten Umstände als Vergnügungsstätte zu qualifizieren sei. Diese Beurteilung ist schon angesichts der beabsichtigten Vermittlung von Live-Wetten nicht ernstlich zweifelhaft und auch hinreichend durch Tatsachen belegt (vgl. Fotografie der Folie an der Schaufensterfront vom 26.11.2013 in der Behördenakte des Landratsamts, Az. S-298-13-2, Bl. 26, „..., Sportwetten, Livewetten“, „täglich von 10 bis 23 Uhr“).

Nach Darlegung des Klägers im Zulassungsverfahren vermittle er Wetten für den Veranstalter „...“. Bei den installierten vier Flachbildschirmen handle es sich um „Quoten-Monitore“, auf denen „Zahlen, Quoten und gegebenenfalls Spielstände“ bzw. „Wettquoten und die Ergebnisse der Sportereignisse“ angezeigt würden. Für die Abgabe einer Wette sei die aktuelle Quote („Live-Quote“) zwingend erforderlich. Damit sei es bei dem Angebot von „Live-Wetten“ auch erforderlich, dass die aktuellen Spielstände angezeigt würden. Allein das Vorhandensein von automatisierten Wettterminals mit der Möglichkeit, Sportereignisse „live zu bewetten“, führe nicht zu der Bewertung des Betriebs als Vergnügungsstätte. Diese Rechtsansicht des Klägers geht fehl.

Der Betrieb von Wettvermittlungsstellen kommt in bauplanungsrechtlicher Hinsicht der Art nach als Gewerbebetrieb oder als Vergnügungsstätte in Betracht. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird zwischen sog. „Wettannahmestellen“ und „Wettbüros“ unterschieden. Während bloße Wettannahmestellen für Sportwetten mit den Annahmestellen für Lotto und Toto gleichgestellt werden, sind Wettbüros als Vergnügungsstätten zu behandeln, wenn sie auch der kommerziellen Unterhaltung dienen. Unter Wettbüros in diesem Sinn fallen Räumlichkeiten, in denen zwischen dem Kunden (Spieler), dem Wettbüro (Vermittler) und dem - meist im europäischen Ausland ansässigen - Wettunternehmen Transaktionen abgeschlossen werden, wobei es sich um Sportwetten bzw. um Wetten auf diverse sonstige Ereignisse handelt. Hinzu kommt im Regelfall, dass die Räumlichkeiten - insbesondere durch die Anbringung von Bildschirmen - Gelegenheit bieten, die Wettangebote bzw. -ergebnisse live mitzuverfolgen (vgl. BayVGH, B. v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - juris Rn. 14 m. w. N., OVG Berlin-Bbg, U. v. 6.10.2015 - 10 B 1.14 - juris Rn. 42 m. w. N.).

Die Vermittlung von Live-Wetten in einer Wettvermittlungsstelle überschreitet die Schwelle zur Vergnügungsstätte. Denn Live-Wetten bieten anders als Sportwetten, bei denen lediglich auf das Eintreffen eines Sportergebnisses zu festen Gewinnquoten gesetzt wird, eine rasche Aufeinanderfolge der Wettmöglichkeiten und verleiten den Kunden damit zu einem Verweilen bis zum Eintritt der jeweiligen Wettergebnisse, während dessen der Kunde die aktuellen Quoten und die Ergebnisse der Wettkämpfe auf Monitoren verfolgen und ggf. seine weiteren Wetten danach ausrichten kann. Die hier durch Schaufensterwerbung und das Anbringen der Monitore zum Ausdruck kommende Bereitschaft zur Vermittlung von Live-Wetten dient daher, anders als eine bloße Wettannahmestelle, überwiegend der kommerziellen Unterhaltung. Dass es nach dem Vorbringen des Klägers an Sitzgelegenheiten oder TV-Bildschirmen zur Übertragung von Sportereignissen fehle, keine Getränke ausgeschenkt oder Speisen verkauft würden und es weder Unterhaltungsspiele gebe noch ein allgemeiner Internetzugang zur Verfügung gestellt werde, hindert nicht die Annahme einer Vergnügungsstätte. Die Ausstattung eines Wettbüros mit Sitzgruppen oder TV-Bildschirmen, das Bereitstellen von Getränken und Speisen oder das Vorhalten von Unterhaltungsspielen sind weitere Indizien für das Vorliegen einer Vergnügungsstätte, aber keine unabdingbare Voraussetzung hierfür. Nichts anderes gilt hinsichtlich der Größe des Betriebs. Die Größe eines Betriebs ist ein Kriterium zur Unterscheidung von kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Eine Vergnügungsstätte liegt aber nicht erst ab einer bestimmten Flächengröße vor (vgl. BayVGH, B. v. 21.5.2015, a. a. O., juris Rn. 15 m. w. N.). Der „Verweilcharakter“, den der Kläger dem Vorhaben abzusprechen sucht, folgt demnach nicht aus einer möglichst angenehmen oder geselligen Atmosphäre, die dem Kunden neben dem Abschluss seiner Wette angeboten werden soll, sondern schlicht aus der Möglichkeit, sich während des Laufs der Sportveranstaltungen in den Räumen des Wettbüros aufzuhalten, um die über Wandmonitore ausgestrahlten aktuellen Quoten und Ergebnisse der Wettkämpfe live zu verfolgen und noch während der laufenden Sportveranstaltungen in schneller Abfolge auf bestimmte Ereignisse zu wetten.

b) Der Vortrag, es liege keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, weil die Baugenehmigung für ein Ladengeschäft (Elektrogeschäft) ausgenutzt werde, geht nach vorstehenden Ausführungen ins Leere. Der Wechsel von einer Ladennutzung in eine Vergnügungsstätte ist nach Art. 55 Abs. 1 BayBO baugenehmigungspflichtig, weil für die beabsichtigte Nutzung eines Ladenlokals als Vergnügungsstätte andere öffentlich-rechtliche, insbesondere städtebauliche Anforderungen in Betracht kommen als für einen Einzelhandelsbetrieb und auch sonst kein verfahrensfreies Vorhaben vorliegt (vgl. Art. 57 Abs. 4, Art. 58 BayBO).

Davon abgesehen ist die Einrichtung einer bloßen Wettannahmestelle nach den konkreten Umständen ebenfalls baugenehmigungspflichtig, weil die gegenständliche Wettvermittlungsstelle, anders als ein Einzelhandelsbetrieb, täglich und bis in die Nachtstunden geöffnet sein soll (vgl. Fotografie der Folie an der Schaufensterfront vom 26.11.2013 in der Behördenakte des Landratsamts Bl. 26, Az. S-298-13-2-, „..., Sportwetten, Livewetten“, „täglich von 10 bis 23 Uhr“). Insoweit wäre neben der bauordnungsrechtlichen Stellplatzfrage für eine Wettannahmestelle (hier: Stellplatzsatzung; vgl. Stellungnahme/Versagung des Einvernehmens vom 2.4.2013 des Marktes E... im Vorbescheidsverfahren) auch den im Rahmen des städtebaulichen Rücksichtnahmegebots zu beachtenden Lärmschutzbelangen im Zuge eines Baugenehmigungsverfahrens nachzugehen (vgl. Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 i. V. m. Art. 60 Satz 1 BayBO).

Ob darüber hinaus der Vortrag des Beklagten zutrifft, dass das vormals vorhandene Elektrogeschäft in weitere gewerbliche Teileinheiten unterteilt worden sei und damit auch Aspekte des Brandschutzes neu aufgeworfen würden, kann offen bleiben.

c) Die Annahme des Klägers, die Nutzungsuntersagungsverfügung sei rechtswidrig, weil die aufgenommene Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei, trifft nicht zu. Gleiches gilt hinsichtlich der Baueinstellungsverfügung.

Der Kläger geht vom Vorliegen eines faktischen Mischgebiets aus (§ 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO). Innerhalb eines Mischgebiets sind Vergnügungsstätten im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nur in den Teilen des Gebiets zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind (§ 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO). Dass diese Voraussetzung am Standort des Vorhabens gegeben wäre, legt der Kläger nicht substantiiert dar. Ist das Vorhaben nur ausnahmsweise zulassungsfähig (§ 6 Abs. 3 BauNVO), kann von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit nicht die Rede sein. Selbst wenn lediglich eine Wettannahmestelle geplant wäre, würde aus den zuvor in Nr. 1 Buchst. b genannten Gründen nichts anderes gelten. Schon angesichts der offenen Stellplatzfrage und der beabsichtigten täglichen Öffnungszeiten bis 23 Uhr wäre auch eine Wettannahmestelle nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

Hiervon ausgehend kann offen bleiben, ob der Zulassung des Vorhabens auch die Veränderungssperre des Markts E... entgegensteht.

d) Der Einwand, der Kläger sei nicht der richtige Adressat der Nutzungsuntersagungsverfügung, lässt keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils erkennen. Gleiches gilt hinsichtlich der Baueinstellungsverfügung vom 10. Oktober 2013.

Das Verwaltungsgericht hat (im Rahmen der Baueinstellungsverfügung) zutreffend darauf hingewiesen, dass hier eine Mehrheit von Störern in Betracht kommt und die Auswahlentscheidung des Beklagten nicht zu beanstanden ist. Hinsichtlich der Störereigenschaft des Klägers hat das Verwaltungsgericht auf dessen Erklärung abgestellt, er sei Bauherr. Damit sei der Kläger auch der richtige Adressat. Der Kläger könne sich als Bauherr der ihm obliegenden Verpflichtungen nicht durch Vermietung und Verpachtung entziehen. Das ist nicht ernstlich zweifelhaft.

Der Vortrag des Klägers, er sei nicht danach gefragt worden, ob er „Bauherr“ sei, geht an den tatsächlichen Verhältnissen vorbei. Wie der Beklagte zu Recht vorträgt, unterscheidet auch der Kläger nicht trennscharf zwischen der vermeintlichen Nutzerin (... ... GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter nach Aktenlage der Kläger ist, vgl. Registerauszüge vom 2.8.2013 und vom 9.9.2013, Bl. 47 f. der Behördenakte des Landratsamts, Az. S-298-13-2) und seiner Person, wenn er z. B. für sich in Anspruch nimmt, „der Betrieb des Klägers“ erfolge auf Grundlage einer Baugenehmigung (vgl. S. 13 a.E. der Zulassungsbegründung; ebs. Klagebegründung vom 18.3.2014 S. 10, „Der Betrieb des Klägers“). Des Weiteren hatte der Kläger ausweislich des Feststellungsbogens für die Baukontrolle vom 10. Oktober 2013 angegeben, mehrere Wettbüros zu betreiben, die ohne Baugenehmigung geduldet würden und ihm auch vorliegend von öffentlichen Stellen empfohlen worden sei, eine Gewerbeanmeldung durchzuführen und dass dadurch das Betreiben eines Wettbüros geduldet würde (vgl. Bl 1 der Behördenakte des Landratsamts, Az. S-298-13-2). Auch im weiteren Verlauf des Verwaltungsverfahrens hatte sich der Kläger als verantwortlicher Bauherr ausgegeben (vgl. z. B. Schriftsatz vom 30.10.2013 an das Landratsamt, wonach „das Lokal als ladenmäßige Wettannahmestelle geführt“ werden solle mit Grundrisszeichnung vom 29.9.2013 in Anlage, in der als „Bauherr“ der Kläger genannt ist, Bl. 18 ff. der Behördenakte des Landratsamts, Az. S-298-13-2). Schließlich hatte der Kläger bereits unter dem Datum 8. März 2013 einen Vorbescheidsantrag zur Nutzungsänderung des Ladens in eine „Annahmestelle für Lotto, Toto, Sportwetten“ gestellt. Es trifft daher zu, dass der Kläger durchweg als Bauherr aufgetreten ist und sich auch selbst als solcher bezeichnet hat. Als Bauherr ist der Kläger aber für das Vorhaben (handlungs-) verantwortlich und gehalten, vor Baubeginn und Nutzungsaufnahme den erforderlichen Bauantrag zu stellen und die Erteilung der Genehmigung abzuwarten (vgl. Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Auflage 2012, Art. 50 Rn. 2 BayBO; Decker in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand September 2015, Art. 76, Rn. 295 f, 163 ff. m. w. N.). Insoweit ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte die Baueinstellungsverfügung aber auch die Nutzungsuntersagungsverfügung an den Kläger gerichtet hat.

f) Entgegen der Annahmen des Klägers begegnen weder die Zwangsgeldandrohung zur Baueinstellungsverfügung noch die Zwangsgeldandrohung zur Nutzungsuntersagungsverfügung rechtlichen Bedenken.

Insbesondere trifft die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts zu, dass das Fristsetzungserfordernis des Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwVZG auf die hier gegenständlichen Unterlassungspflichten, die unzulässigen Bauarbeiten bzw. die illegal aufgenommene Nutzung nicht weiter fortzuführen, keine unmittelbare Anwendung findet (vgl. BayVGH, B. v. 15.6.2000 - 4 B 98.775 - BayVBl 2001, 3297 = juris Rn. 21; vgl. auch Troidl in Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG/VwZG, 10. Auflage 2014, § 13 Rn. 3 a.E. m. w. N.). Es widerspräche geradezu dem Zweck der Baueinstellung, tatsächliche Veränderungen bis zu einer abschließenden Entscheidung im Baugenehmigungsverfahren zu verhindern, wenn dem Bauherrn eine Frist eingeräumt würde, innerhalb der er die Bauarbeiten - sanktionslos - fortführen könnte (vgl. Decker, a. a. O., Art. 75 Rn. 78 m. w. N.). Die Anweisung von Personen, die den Bau im Auftrag des Bauherrn ausführen, kann - wie im Bescheid verfügt - „sofort“ erfolgen.

Auch hinsichtlich der Nutzungsuntersagungsverfügung wird dem Kläger kein Handeln abverlangt, das er nicht „sofort“ erfüllen könnte (vgl. Decker, a. a. O., Art. 76 Rn. 299 m. w. N.). Die Verpflichtung, den Betrieb eines Wettbüros zu unterlassen, erfordert keine positive Handlung, die hier die Setzung einer Übergangsfrist erforderte. Insbesondere trifft es nicht zu, dass - wenn der Kläger nichts machte - der Betrieb von sich aus weiterlaufen würde. Im Gegenteil: Der Betrieb des Wettbüros erfordert nicht nur das tägliche Öffnen des Wettbüros, um den Kunden den Zugang zu ermöglichen, sondern gleichermaßen das Erbringen der angebotenen Dienstleistungen. Die Türen zum Wettbüro verschlossen zu halten, erfordert, sie nach Schließung nicht wieder zum Zweck des Wettbetriebs zu öffnen. Angesichts der Geschäftsführerstellung des Klägers bei der vorgeblich das Wettbüro betreibenden ... ... GmbH sind auch insoweit keine Gründe ersichtlich, die die Setzung einer Frist zur Aufgabe der illegal aufgenommenen Nutzung nahelegen könnten. Im Übrigen musste dem Kläger schon aus Anlass seines Vorbescheidsantrags, der Veränderungssperre und der Baueinstellungsverfügung vom 10. Oktober 2013 bewusst gewesen sein, dass sein Vorhaben nach Auffassung der öffentlichen Stellen unzulässig ist. Auch hiervon ausgehend musste dem Kläger, der die vorgehenden behördlichen Hinweise und Anordnungen ignoriert und sich bewusst darüber hinweggesetzt hat, aus Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten keine Übergangsfrist eingeräumt werden.

2. Die Rechtssache weist weder die geltend gemachten rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 1 Nr. 2 VwGO) noch eine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 1 Nr. 3 VwGO) auf.

a) Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, ob bei der Überprüfung von Nutzungsuntersagungsverfügungen die Unwirksamkeit von bauleitplanerischen Satzungen zu beachten ist, würde sich im Berufungsverfahren nicht stellen.

aa) In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinn von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vorliegt‚ wenn das Vorhaben - wie hier - ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Die Nutzungsuntersagung hat - insoweit einer Baueinstellung entsprechend - die Funktion‚ den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen; es muss daher nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie o f f e n s i c h t l i c h genehmigungsfähig ist; eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (vgl. BayVGH, B. v. 23.5.2014 - 9 CS 14.451 - juris Rn. 12 und B. v. 23.4.2015 - 15 ZB 12.2378 - juris Rn. 5 f jeweils m. w. N.).

Hiervon ausgehend ist das Vorhaben des Klägers auch unter Außerachtlassung der Veränderungssperre nicht „offensichtlich genehmigungsfähig“, weil weder ersichtlich noch dargelegt ist, dass es im vom Kläger angenommenen faktischen Mischgebiet zugelassen werden kann und auch im Fall einer bloßen Wettannahmestelle keine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit vorliegt (vgl. vorstehend Nr. 1 Buchst. b und c).

bb) Im Übrigen führt auch ein sich aus städtebaulichen Satzungen ergebendes Zulassungshindernis für ein Vorhaben im Regelfall dazu, dass das jeweilige Vorhaben nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist. Ob etwas anderes gilt, wenn die jeweilige Rechtsvorschrift offenkundig und nach jeder Betrachtungsweise unwirksam ist, kann dahinstehen. Die Darlegungen des Klägers, es lägen keine besonderen Umstände vor, die den Erlass einer erneuten Veränderungssperre rechtfertigen könnten und es werde eine reine Verhinderungsplanung verfolgt, erfordern jedenfalls eine eingehende Würdigung und Bewertung des Planverfahrens, die über den Rahmen einer Offensichtlichkeitsprüfung hinausgeht.

b) Die Rechtsfrage, ob „bei einem Bauantrag über eine Wettannahmestelle mit ca. 50 Quadratmetern Nutzfläche für Besucher und einem Tresen, keinen TV-Bildschirmen, keinen Sitzgelegenheiten, keinen Geldspielgeräten oder anderen Spielgeräten, keinem Getränkeausschank und keinem Speiseangebot eine Vergnügungsstätte vorliegt“, ist - wörtlich verstanden - nicht klärungsfähig. Das Verwaltungsgericht ist zutreffend von einem Wettbüro i. S. d. Rechtsprechung ausgegangen und nicht von einer bloßen „Wettannahmestelle“.

Die sinngemäß gestellte Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Wettvermittlungsstelle die Schwelle zur Vergnügungsstätte überschreitet, ist hier nicht entscheidungserheblich. Das Vorhaben wäre selbst dann, wenn es eine bloße Wettannahmestelle umfasste, genehmigungspflichtig und deshalb mangels zuvor erteilter Baugenehmigung formell rechtswidrig (vgl. vorstehend Nr. 1 Buchst. b und c)

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, § 47 Abs. 3, Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG. Sie folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Klägerin begehrt die Feststellung der Rechtswidrigkeit der Ordnungsverfügung der Beklagten vom 19. Juni 2017, mit welcher die Klägerin verpflichtet wurde, die Nutzung des Gebäudes … in … (FlNr. …, Gemarkung …*) als Wettbüro/Wettannahmestelle einzustellen.

Das streitgegenständliche Grundstück ist mit einem Geschäftshaus mit Ladenflächen bebaut. Das Anwesen liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nr. …, der für den betreffenden Teilbereich als Art der baulichen Nutzung ein Kerngebiet festsetzt. In § 2 Nr. 1.2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes ist geregelt, dass in allen mit Kerngebiet

- MK - gekennzeichneten Bereichen Vergnügungsstätten - mit Ausnahme von Lichtspieltheatern - unzulässig sind.

Bei einer Ortseinsicht stellte die Beklagte fest, dass das streitgegenständliche Anwesen als Betrieb zur Vermittlung von (Sport-)Wetten genutzt werde bzw. eine derartige Umnutzung unmittelbar bevorstehe. Die Räumlichkeiten waren mit Sitzgelegenheiten und Tresen ausgestattet. An den Wänden waren zahlreiche Bildschirme angebracht.

Da der Eigentümer des streitgegenständlichen Anwesens auf Nachfrage der Beklagten hin dieser mitteilte, dass die Klägerin Mieterin des Objekts sei, wurde dieser mit Schreiben vom 24. Mai 2017 der Sachverhalt mitgeteilt. Sie wurde darauf hingewiesen, dass eine Nutzung als Wettbüro bzw. Wettannahmestelle von der bisherigen Genehmigung als Ladenfläche bzw. Büro nicht abgedeckt sei, sondern eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstelle, eine Genehmigung für eine Vergnügungsstätte jedoch nicht in Aussicht gestellt werden könne und bei einer Inbetriebnahme einer Wettannahmestelle bzw. Vergnügungsstätte eine Nutzungsuntersagung folgen werde. Ihr wurde die Gelegenheit eingeräumt, sich zum Sachverhalt zu äußern.

Eine erneute Ortseinsicht am 9. Juni 2017 ergab, dass die Nutzung im Anwesen aufgenommen wurde. Es wurden diverse TV- und Geldspielgeräte sowie Theken, Sitzmöglichkeiten etc. vorgefunden. Außerdem lagen Wettprogramme und Tippscheine aus.

Mit Bescheid vom 19. Juni 2017 verpflichtete die Beklagte die Klägerin unter Anordnung der sofortigen Vollziehung die Nutzung des streitgegenständlichen Anwesens als Wettbüro/Wettannahmestelle innerhalb einer Frist von einer Woche ab Zustellung des Bescheids einzustellen, und drohte für den Fall, dass der Nutzungsuntersagung „nicht sofort Folge geleistet“ werde, ein Zwangsgeld in Höhe von 15.000 EUR an.

In den Gründen des Bescheids ist unter anderem ausgeführt, die Nutzung von Ladenfläche/Büro in Wettbüro/Wettannahmestelle sei genehmigungspflichtig. Eine Genehmigung liege nicht vor und könne auch nicht nachträglich erteilt werden. Bei der Nutzung als Wettbüro handele es sich um eine gewerbliche Nutzung, die als Vergnügungsstätte einzustufen sei. Da im Bebauungsplan Vergnügungsstätten ausgeschlossen seien, sei eine derartige Nutzung daher bauplanungsrechtlich unzulässig. Die Anordnung der Nutzungseinstellung sei in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens geboten, weil anders kein den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechender rechtmäßiger Zustand geschaffen werden könne.

Mit am 5. Juli 2017 beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach eingegangenem Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten hat die Klägerin gegen diesen Bescheid Klage erhoben und zunächst dessen Aufhebung beantragt. Zur Begründung hat die Klägerin insbesondere vorgetragen, dass nicht sie, sondern ihre Untermieterin, die … GmbH, Betreiberin der untersagten Nutzung sei. Zum Nachweis legte die Klägerin nach Aufforderung des Gerichts einen am 30. Mai 2017 mit der … GmbH geschlossenen Mietvertrag vor. Weiter teilte sie mit, sie habe den mit ihrer Untermieterin bestehenden Mietvertrag zwischenzeitlich gekündigt.

Nachdem die Beklagte vor diesem Hintergrund mit Schriftsatz vom 17. August 2017 mitteilte, dass sie den streitgegenständlichen Bescheid damit als erledigt ansehe, hat die Klägerin mit beim Gericht am 20. März 2018 eingegangenem Schriftsatz vom gleichen Tag ihre Klage auf eine Fortsetzungsfeststellungsklage umgestellt. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Umstellung auf die Fortsetzungsfeststellungsklage sei zulässig. Insbesondere sei ein berechtigtes Feststellungsinteresse gegeben. Zum einen hätte die hiesige Entscheidung präjudizielle Wirkung für einen Schadenersatzprozess gegen die Beklagte, den die Klägerin führen wolle. Auch bestehe eine Wiederholungsgefahr. In absehbarer Zeit könnten bei vergleichbaren Sachverhalten erneut Untersagungen drohen. Die Klage sei auch begründet, da der streitgegenständliche Verwaltungsakt vor seiner Erledigung rechtswidrig gewesen sei. Mangels lesbarer Unterschrift verstoße er bereits gegen Art. 37 Abs. 3 BayVwVfG. Auch sei die Untersagungsanordnung viel zu weit gefasst, sei mithin unbestimmt. Sie sprenge die Bescheidsbegründung, die sich auf den Aspekt der Nutzung als Wettbüro und mithin auf eine Nutzung als Vergnügungsstätte beschränke. Des Weiteren sei auch die Ermessensausübung insbesondere hinsichtlich der Störerauswahl fehlerhaft. Die Klägerin sei nicht Betreiberin des Vorhabens, so dass ihre Inanspruchnahme rechtswidrig sei. Überdies sei das Vorhaben offensichtlich genehmigungsfähig. Der Bebauungsplan Nr. … sei wegen fehlender Unterschrift des Oberbürgermeisters nicht anwendbar. Im Rahmen der dann notwendigen Prüfung nach § 34 BauGB sei das Vorhaben genehmigungsfähig. Auch sei die Anordnung der sofortigen Vollziehung rechtswidrig.

Mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 20. März 2018 beantragt die Klägerin nunmehr,

festzustellen, dass der Bescheid der Beklagten vom 19. Juni 2017 rechtswidrig war.

Die Beklagte legte die Behördenakten vor,

stellte jedoch keinen Klageabweisungsantrag.

Im Wesentlichen trägt sie vor, die Klägerin habe das erledigende Ereignis selbst gesetzt. Die gegenüber der Klägerin getroffene Verfügung, „die Nutzung als Wettbüro/Wettannahmestelle einzustellen“ habe zugleich zum Inhalt, bei einer eventuellen Untervermietung dieses Untermietverhältnis mit den Mitteln des Zivilrechts zu beenden. Genau dies habe die Klägerin hier getan. Ausweislich des der Stadt vorliegenden Mietvertrages mit der Eigentümerin des Anwesens habe die Klägerin dieses „zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros“ angemietet. Die Eigenschaft als Störerin im sicherheitsrechtlichen Sinne habe somit vorgelegen. Der dem streitgegenständlichen Bescheid zu Grunde liegende Bebauungsplan sei formell und materiell rechtmäßig. Der Bebauungsplan sei entgegen der Ausführungen der Klägerin mit eigenhändiger Unterschrift durch den Oberbürgermeister der Stadt … unter Verwendung eines Siegels ausgefertigt worden. Im Falle des Bestreitens könne das Original der Urkunde vorgelegt werden. Im Übrigen werde auf den streitgegenständlichen Bescheid verwiesen.

Die Beteiligten haben übereinstimmend auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die vorgelegte Behördenakte verwiesen.

Die Klage, über die wegen Einverständnisses der Beteiligten gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entschieden werden kann, hat keinen Erfolg.

1. Das Gericht hat bereits Zweifel an der Zulässigkeit der Klage. Die Umstellung einer ursprünglichen Anfechtungsklage in eine Fortsetzungsfeststellungsklage nach Erledigung des angegriffenen Verwaltungsaktes stellt zwar eine gemäß § 173 VwGO i.V.m. § 264 Nr. 2 ZPO stets zulässige, privilegierte Klageänderung dar. Die Klägerin konnte jedoch ein berechtigtes Fortsetzungsfeststellungsinteresse nicht hinreichend darlegen, § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO.

Soweit sich die Klägerin auf eine bestehende Wiederholungsgefahr beruft, wäre für eine solche nicht nur die konkrete Gefahr erforderlich, dass künftig ein vergleichbarer Verwaltungsakt erlassen wird; vielmehr müssen darüber hinaus die für die Beurteilung maßgeblichen rechtlichen und tatsächlichen Umstände im Wesentlichen unverändert sein. Die Klägerin vermochte jedoch schon nicht schlüssig darzulegen, dass sie unter im Wesentlichen unveränderten Umständen der Gefahr einer gleichlautenden Nutzungsuntersagung ausgesetzt ist. Der bloße Hinweis, dass sie weitere Wettbüros betreibe, ist lediglich der Verweis auf das allgemeine Lebensrisiko möglicherweise Adressat einer Nutzungsuntersagung zu werden, genügt aber im Übrigen diesen Anforderungen nicht. Ausweislich der Begründung der Nutzungsuntersagung durch die Beklagte erging diese auf Grundlage eines spezifischen Einzelfalles, was sich schon daraus ergibt, dass allein die Störerauswahl immer die konkreten Umstände des Einzelfalls in den Blick nehmen muss.

Auch unter dem Gesichtspunkt der Vorbereitung eines Amtshaftungsverfahrens vermag das Gericht ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse nicht zu erkennen. Für ein solches müsste die Klägerin unter anderem aufzeigen, was sie konkret anstrebt, welchen Schaden bzw. welche Schadens- oder Entschädigungspositionen sie im Zivilrechtsweg geltend machen will und dass ein Schadensersatz- bzw. Entschädigungsprozess mit hinreichender Sicherheit zu erwarten ist. Zwar dürfen an den Vortrag keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Der Vortrag zur Rechtfertigung des mit der Fortsetzung des Prozesses verbundenen Aufwands muss aber zumindest über die bloße Behauptung hinaus nachvollziehbar erkennen lassen, dass ein Amtshaftungsprozess tatsächlich angestrebt wird und dieser nicht offensichtlich aussichtslos ist. Hierzu gehört auch eine zumindest annähernde Angabe der Schadenshöhe (vgl. BayVGH, B.v. 13.6.2014 - 15 ZB 14.510 - juris Rn. 10 f.). Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Klägerin nicht.

2. Letztlich kann die Frage des Vorliegens eines Fortsetzungsfeststellungsinteresses und der Zulässigkeit der Klage im Übrigen aber dahinstehen, da die Klage jedenfalls (auch) unbegründet ist. Die mit Bescheid vom 19. Juni 2017 ausgesprochene Nutzungsuntersagung ist rechtmäßig und vermag die Klägerin nicht in ihren Rechten zu verletzen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO; dazu 2.1). Selbiges gilt für die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 2 des streitgegenständlichen Bescheids (dazu 2.2).

2.1 Rechtsgrundlage für die getroffene Nutzungsuntersagung ist Art. 76 Satz 2 BayBO. Danach kann die Nutzung einer Anlage untersagt werden, wenn sie öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Ein Rechtsverstoß im Sinne dieser Bestimmung, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt, liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben schon dann vor, wenn dieses ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Da die Nutzungsuntersagung - insofern der Baueinstellung (Art. 75 Abs. 1 BayBO) vergleichbar - in erster Linie die Funktion hat, den Bauherren auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, kommt es insoweit nicht darauf an, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Genehmigungspflicht formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (BayVGH, B.v. 27.2.2017 - 15 CS 16.2253 - juris Rn. 33; B.v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 21 m.w.N.).

Die danach erforderlichen tatbestandlichen Voraussetzungen für die angefochtene Nutzungsuntersagung liegen vor (dazu 2.1.1). Auch die seitens der Beklagten erfolgte Ermessensausübung ist nicht zu beanstanden (dazu 2.1.2). Selbiges gilt für die Anordnung im Übrigen (dazu 2.1.3).

2.1.1 Die Räumlichkeiten im Anwesen … (Ebenen -1 bis 3) in … werden formell baurechtswidrig und damit im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, weil die Änderung der Nutzung der in Rede stehenden Räumlichkeiten von einem Ladengeschäft hin zu einem Betrieb zur Vermittlung von (Sport-)Wetten eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt. Aufgrund der in der Behördenakte befindlichen Fotos vom Ortstermin der Beklagten im Juni 2017 und den von dieser getroffenen Feststellungen hat das Gericht keinen Zweifel daran, dass die zum Zeitpunkt der Untersagungsanordnung vorgefundene Betriebsform als Vergnügungsstätte in Form eines Wettbüros zu qualifizieren ist.

Ein Wettbüro ist nach ständiger Rechtsprechung als Vergnügungsstätte einzustufen, da - in Abgrenzung zu einer bloßen Wettannahmestelle vergleichbar einer Lotto-Toto-Annahmestelle als Laden - in solchen Räumlichkeiten nicht nur Gelegenheit zur Abgabe von Wetten und zur Entgegennahme von Gewinnen besteht, sondern diese auch zur kommerziellen Unterhaltung dienen. Dabei reicht es insoweit für die Annahme einer Vergnügungsstätte nach der überzeugenden Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs bereits aus, wenn im Wettbüro Live-Wetten vermittelt werden und die Möglichkeit besteht, sich in den Räumlichkeiten aufzuhalten, um die aktuellen Quotenergebnisse live zu verfolgen. Bereits daraus resultiert der Verweilcharakter und die Annahme einer kommerziellen Unterhaltung, wie sie eine Vergnügungsstätte bietet. Die Ausstattung der Räumlichkeiten mit Sitzgruppen oder TV-Bildschirmen, das Bereitstellen von Getränken und Speisen oder das Vorhalten von Unterhaltungsspielen sind hingegen keine unabdingbaren Voraussetzungen für das Vorliegen eines als Vergnügungsstätte zu qualifizierenden Wettbüros, sondern lediglich weitere Indizien hierfür. Selbiges gilt hinsichtlich der Größe des Betriebs. Diese ist lediglich relevantes Kriterium zur Unterscheidung von kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten (vgl. zum Ganzen BayVGH, B.v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - juris Rn. 15; B.v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris 8; B.v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 24).

Die Nutzung der Räumlichkeiten als Wettbüro und damit als Vergnügungsstätte wurde seitens der Klägerin nicht bestritten. Im Übrigen lässt die Ausstattung der Räumlichkeiten beim Gericht auch keine Zweifel darüber offen, dass deren Nutzung auf ein Wettbüro gerichtet ist. So waren die Räumlichkeiten mit zahlreichen Bildschirmen, auf denen teils Sportübertragungen bzw. -Sendungen und teils Live-Wettquoten sichtbar waren, ausgestattet. In den Räumlichkeiten lagen zudem Wettprogramme der Marke „…“ mit der Aufschrift „Live sehen & Wetten“ aus. Auch befanden sich in den Räumen zahlreiche Tische und Stühle, Bänke bzw. Barhocker, die aufgrund ihrer Positionierung auch die Möglichkeit einer gemeinschaftlichen Beobachtung des Live-Wetten-Angebots und der Sportübertragungen auf den vorhandenen TV-Bildschirmen ermöglichten. Damit entsprach die vorgefundene Betriebsform einem Wettbüro und damit einer Vergnügungsstätte, da hier die Kunden durch die konkrete Ausgestaltung der Räumlichkeiten dazu animiert werden, sich dort länger aufzuhalten, um im geselligen Beisammensein Wetten abzuschließen.

Die Nutzungsänderung ist baugenehmigungspflichtig. Die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreiheit nach Art. 57 Abs. 4 BayBO liegen nicht vor. An eine Nutzung als Wettbüro sind andere öffentlich-rechtliche Anforderungen zu stellen als an eine Nutzung als Ladengeschäft, weil die Annahme von Sportwetten und die zum Nutzungskonzept gehörende Möglichkeit, „in gesellschaftlicher Atmosphäre“ zu verweilen und die Sportereignisse live an Bildschirmen mitzuverfolgen, die Variationsbreite eines typischen Ladengeschäfts überschreitet. Ein Wettbüro ist gerade geeignet, in Bezug auf die in § 1 Abs. 5 BauGB genannten Ziele der Bauleitplanung bodenrechtliche Spannungen auszulösen (vgl. VGH BW, B.v. 1.2.2007 - 8 S 2606/06 - juris Rn. 6). Überdies ergeben sich auch andere bauordnungsrechtliche Anforderungen vor allem im Hinblick auf die Stellplatzanzahl.

2.1.2 Die Nutzungsuntersagung erweist sich auch nicht als ermessensfehlerhaft. Die Beklagte hat das ihr eingeräumte Ermessen vielmehr rechtsfehlerfrei innerhalb der gesetzten Grenzen und unter Berücksichtigung des Zwecks der Eingriffsermächtigung ausgeübt (§ 114 Satz 1 VwGO). Falls wie hier die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vorliegen, muss im Regelfall nicht näher begründet werden, weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird. Eine weitergehende Begründung der Ermessenserwägung ist somit entbehrlich, da es sich bei dem durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumten Erschließungsermessen um ein sogenanntes intendiertes Ermessen handelt. Nach Maßgabe dieser Grundsätze sind vorliegend Ermessensfehler der Beklagten nicht ersichtlich. Insbesondere ist die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung weder unverhältnismäßig, noch ist die Auswahl des in Anspruch genommenen Adressaten zu beanstanden.

Die Nutzungsuntersagung ist verhältnismäßig, insbesondere da das klägerische Vorhaben nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist. Für das Gebiet, in dem sich das streitgegenständliche Anwesen befindet, setzt der Bebauungsplan Nr. … zwar ein Kerngebiet fest, in dem Vergnügungsstätten und damit auch Wettbüros zwar grundsätzlich allgemein zulässig sind (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Hier schließt der bestehende Bebauungsplan Vergnügungsstätten (mit Ausnahme von Lichtspieltheatern) allerdings gerade ausdrücklich aus, d.h. die ausgeübte Nutzung widerspricht dessen Festsetzungen. Soweit die Klägerin die Wirksamkeit des Bebauungsplans infrage stellt, hat dies nicht zur Folge, dass davon ausgegangen werden kann, dass das Vorhaben als offensichtlich genehmigungsfähig einzustufen wäre und zweifelsfrei im Einklang mit allen im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Vorschriften stünde. Zum einen ist hinsichtlich der vorgetragenen Nichtigkeitsgründe schon nicht ohne Weiteres von einer Unwirksamkeit auszugehen. Zum anderen würde selbst die Annahme der Nichtigkeit des Bebauungsplans nicht zu einer Offensichtlichkeit der Genehmigungsfähigkeit führen, da nicht per se absehbar ist, ob das dann nach § 34 BauGB zu beurteilende Vorhabengrundstück einer und ggf. welcher Gebietskategorie entsprechend der BauNVO zuzuordnen wäre und ob sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügen würde. Selbst wenn der Gebietscharakter der hier maßgeblichen näheren Umgebung tatsächlich einem faktischen Kerngebiet, wie die Klägerin es vorträgt, entsprechen sollte und das streitgegenständliche Vorhaben als kerngebietstypische Vergnügungsstätte entsprechend § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nach der Art der baulichen Nutzung grundsätzlich zulässig wäre, kann sich eine Unzulässigkeit nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO im Einzelfall ergeben, wenn das Vorhaben nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen würde. Eine abschließende Aussage hierzu wie auch zur materiellen Rechtmäßigkeit im Übrigen steht jedoch entgegen, dass es mangels Vorliegens von Bauantragsunterlagen mit einer detaillierten Betriebsbeschreibung schon an einer eindeutigen und prüffähigen Darstellung des Vorhabens, anhand dessen die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen wäre, fehlt. Vor diesem Hintergrund kann von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens nicht die Rede sein.

Die Nutzungsuntersagung ist auch hinsichtlich der Ermessensausübung durch die Beklagte nicht zu beanstanden. Die Klägerin durfte als Störerin im ordnungsrechtlichen Sinne zur Beendigung des festgestellten baurechtswidrigen Zustands in Anspruch genommen werden. Die Störereigenschaft des Ordnungspflichtigen gehört zu den Eingriffsvoraussetzungen, so dass für die gerichtliche Prüfung insoweit auf den Zeitpunkt des Erlasses der Nutzungsuntersagung abzustellen ist. Zwar hat die Klägerin, nachdem ihr die Nutzungsuntersagung zugestellt worden war, der Beklagten mit Schreiben vom 27. Juni 2017 mitgeteilt, dass sie überhaupt keine Wettbüros betreibe und folglich auch nicht Betreiberin des streitgegenständlichen Wettbüros sei. Dieser Umstand führt jedoch nicht zu einer rechtswidrigen Störerauswahl. Denn unabhängig davon, ob sich die Störereigenschaft dadurch begründen ließe, dass die Klägerin die streitgegenständlichen Räumlichkeiten an die …GmbH weitervermietet hat und damit auch als mittelbare Handlungsstörerin in Anspruch genommen werden könnte, konnte sie hier jedenfalls als Anscheinsstörerin herangezogen werden. Auch im Bauordnungsrecht gelten die im Polizei- und Ordnungsrecht zum sogenannten Anscheinsstörer entwickelten Grundsätze (vgl. OVG NRW, B.v. 28.4.2014 - 10 A 1018/13 - juris Rn. 7).

Nach diesen ist die Klägerin hier zu Recht durch die an sie gerichtete Nutzungsuntersagung als Pflichtige in Anspruch genommen worden. Aus Sicht der Beklagten sprachen im Zeitpunkt des Erlasses der Ordnungsverfügung am 19. Juni 2017 die äußeren Umstände dafür, dass die Klägerin selbst die ungenehmigte Nutzung der Räume zu verantworten hatte. Nachdem die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft der Beklagten auf deren Nachfrage hin mitgeteilt hatte, dass die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Anwesens sei, wies die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 24. Mai 2017 auf die Illegalität der (beabsichtigten) Nutzung und auf den Erlass einer Untersagungsanordnung für den Fall der Nutzungsaufnahme hin. Eine Klarstellung der Klägerin i.S.d. jetzigen Vortrages, dass ihr die Nutzung nicht zuzurechnen sei, bzw. eine Reaktion überhaupt auf das Schreiben erfolgten bis zum Erlass des streitgegenständlichen Bescheids nicht. Der Beklagten lagen insofern keine Anhaltspunkte für einen Zweifel an der Verantwortlichkeit der Klägerin vor, zumal „das Anmieten und Betreiben von Sportwettbüros“ nach dem Handelsregisterauszug gerade zur deren Unternehmensgegenstand zählen.

Entgegen des Vortrags der Klägerin ergibt sich nichts anderes aus der Gestaltung der Schaufenster. Zwar sind auf diesen - wie auch auf den in den Räumlichkeiten vorhandenen Theken - Aufkleber mit dem Schriftzug „…“ angebracht. Davon, dass sich der Beklagten daher das Vorhandensein eines anderen Störers, nämlich der … GmbH habe aufdrängen müssen, kann jedoch nicht ausgegangen werden. Aus dem Schriftzug geht schon nicht hervor, dass es sich hierbei um einen Firmennamen handeln könnte, da entgegen den firmenrechtlichen Anforderungen (vgl. § 4 GmbHG) kein Rechtsformzusatz enthalten war. Im Übrigen ist „…“ für sich betrachtet lediglich die englische Bezeichnung für Wettschalter, so dass für den Schriftzug durchaus auch eine andere sinnvolle Deutungsmöglichkeit jenseits einer Firmenbezeichnung eröffnet ist. Auch war die Beklagte nicht verpflichtet, im Vorfeld der Störerauswahl in das Gewerberegister Einsicht zu nehmen, um so eventuell an weitere Informationen zu möglichen anderen Verantwortlichen zu gelangen (vgl. dazu OVG NRW, B.v. 28.4.2014 - 10 A 1018/13 - juris Rn. 12).

Vor diesem Hintergrund kann die Nichtberücksichtigung der tatsächlichen Betreiberin, der … GmbH, der Beklagten nicht vorgeworfen werden, denn die Beklagte war aufgrund der vorstehend genannten Umstände nicht nach Art. 24 Abs. 1 BayVwVfG verpflichtet, hinsichtlich der für die Nutzung Verantwortlichen weitere Ermittlungen (insbesondere durch Befragen des beim Ortstermin angetroffenen Mitarbeiters) anzustellen. Der Umfang der behördlichen Sachverhaltsaufklärung bestimmt sich nämlich maßgeblich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls und korreliert mit der Mitwirkungspflicht der Beteiligten aus Art. 26 Abs. 2 BayVwVfG. Die behördliche Aufklärungspflicht findet dort ihre Grenzen, wo ein Beteiligter oder sein Vertreter zu Fragen Aufklärung geben kann, dies aber unterlässt, obwohl ihm die Bedeutung für das Verfahren bewusst sein muss und die Aufklärung von ihm erwartet werden kann, weil sie ihm zumutbar ist. Diese Mitwirkungsobliegenheit erstreckt sich insbesondere auf solche Tatsachen, die für den Betroffenen günstig sind und die die Behörde nicht ohne Weiteres festzustellen vermag (vgl. OVG NRW, B.v. 28.4.2014 - 10 A 1018/13 - juris Rn. 12 ff.; Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 24 Rn. 28)

Die Klägerin hat es hier im Rahmen der im Verwaltungsverfahren erfolgten Anhörung gerade unterlassen, die gegen ihre Inanspruchnahme sprechenden, für sie günstigen Tatsachen offen zu legen und auf die Existenz und Verantwortlichkeit (auch) der … GmbH hinzuweisen. Ein solcher Hinweis wäre der Klägerin ohne besonderen Aufwand möglich und zumutbar gewesen. Weitere Ermittlungen seitens der Beklagten waren insoweit nicht mehr veranlasst. Dass die Beklagte die Existenz und die Betreibereigenschaft der … GmbH nicht bei der Störerauswahl berücksichtigt hat, führt insofern nicht zu einem Verstoß gegen Art. 24 BayVwVfG und damit in der weiteren Konsequenz auch nicht zu einer ermessensfehlerhaften Störerauswahl.

2.1.3 Die Nutzungsuntersagung ist auch nicht aus anderen Gründen zu beanstanden. Sie greift hinsichtlich der zu untersagenden Nutzung nicht zu weit und genügt hinsichtlich Bestimmtheit und Form auch den Voraussetzungen des Art. 37 BayVwVfG.

Soweit die Klägerin die Rechtswidrigkeit der Nutzungsuntersagung damit begründet, dass diese zu weit gefasst sei, da die Beklagte nicht nur den Betrieb des Wettbüros untersagt habe, sondern die Untersagung - wegen der Tenorierung „Wettbüro/Wettannahmestelle“ - auch auf den Betrieb einer „bloßen“ Wettannahmestelle gerichtet sei, teilt das Gericht diese Einschätzung nicht. Die Formulierung in Ziffer 1 des Bescheidtenors „Wettbüro/Wettannahmestelle“ mag zwar sprachlich unglücklich sein. Letztlich besteht aber kein Zweifel daran, dass hier lediglich die Nutzung der Räumlichkeiten als ein als Vergnügungsstätte zu qualifizierendes Wettbüro untersagt wird. Zum einen zeigt schon die Formulierung des Tenors, dass die Nutzung einzustellen ist. Hieraus wird hinreichend deutlich, dass sich die Nutzungsuntersagung nur auf die aktuell ausgeführte Betriebsform bezieht. Zum anderen hat die Beklagte sowohl in den Gründen des streitgegenständlichen Bescheids als auch im vorangegangenen Schriftverkehr (Schreiben an die Klägerin vom 24. Mai 2017) eindeutig erkennen lassen, dass es ihr um die Ausübung des ihrer Auffassung nach baurechtlich unzulässigen Betriebs einer Vergnügungsstätte geht („muss eine derartige Nutzung […] als ‚Vergnügungsstätte‘ eingestuft werden“; „dass eine Nutzung im Sinne einer Vergnügungsstätte […] sowohl formell als auch materiell unzulässig ist.“). Für eine Interpretation der angefochtenen Nutzungsuntersagung dergestalt, dass auch ein nicht vergnügungsstättenartiger Betrieb untersagt worden ist, besteht insofern kein Raum. Da der Klägerin letztlich ausreichend erkennbar ist, dass ihr mit der streitgegenständlichen Anordnung lediglich die Nutzung der Räumlichkeiten zur Vermittlung und Abschluss von Sportwetten im Sinne eines vergnügungsstättenartigen Betriebs untersagt wurde, ist der Bescheid letztlich auch hinreichend bestimmt (vgl. Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG).

Auch die Anforderungen des Art. 37 Abs. 3 BayVwVfG sind gewahrt. Durch die Namenswiedergabe der handelnden Mitarbeiterin auf Seite 1 des Bescheids und die im Bescheid enthaltene Unterschrift - mag sie auch für sich genommen unleserlich sein - mit dem Zusatz „im Auftrag“ lässt der Bescheid unzweifelhaft den behördenintern für Inhalt und Bekanntgabe des Bescheids Verantwortlichen erkennen. Es besteht auch kein Anlass für Zweifel daran, dass der Bescheid mit Wissen und Willen des Verantwortlichen in den Rechtsverkehr gelangt ist und nicht lediglich ein Entwurf vorliegt. So ist behördenintern beispielsweise mehrfach dokumentiert, dass der streitgegenständliche Bescheid - wie geschehen - erlassen werden soll.

2.2 Auch die in Ziffer 2 des Bescheids zur Durchsetzung der in Rede stehenden Untersagungsanordnung enthaltene Zwangsgeldandrohung unterliegt keinen rechtlichen Bedenken. Insbesondere genügt die Zwangsgeldandrohung den rechtlichen Anforderungen der Art. 31 und 36 VwZVG. Auch die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes hält sich in dem in Art. 31 Abs. 2 VwZVG eröffneten Rahmen. Die Höhe ist bezogen auf das wirtschaftliche Interesse der Klägerin am Betrieb des Wettbüros angemessen. Entgegen des Vorbringens der Klägerin genügt die Zwangsgeldandrohung auch (noch) den an die inhaltliche Bestimmtheit von Verwaltungsakten zu stellenden Anforderungen. Insbesondere verhalten sich Ziffer 1, wonach die Nutzung „innerhalb einer Frist von 1 Woche“ einzustellen ist, und Ziffer 2, wonach Zwangsgeld angedroht wird, wenn „der Nutzungsuntersagung nicht sofort Folge geleistet wird“ nicht widersprüchlich und insoweit unbestimmt. Einer hinreichenden inhaltlichen Bestimmtheit i.S.v. Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG ist bereits dann genügt, wenn der Regelungsinhalt bestimmbar ist. Dies ist hier der Fall. Da die Ziffer 2 des Bescheids mit dem Begriff Nutzungsuntersagung vollumfänglich auf die Anordnung in Ziffer 1 und damit eben auch auf die dort geregelte Frist von einer Woche ab Zustellung verweist, ist hinreichend deutlich, dass sich „sofort“ in Ziffer 2 nur auf den Zeitpunkt nach Ablauf der in Ziffer 1 benannten Wochenfrist beziehen kann, d.h. dass das Zwangsgeld sofort fällig wird, wenn die streitgegenständliche Nutzung nicht innerhalb einer Frist von einer Woche ab Zustellung des Bescheids eingestellt wird.

3. Nach alledem hat die Klage keinen Erfolg.

Dies gilt - ungeachtet der Frage der Zulässigkeit der Fortsetzungsfeststellungsklage (dazu bereits oben) - auch dann, wenn man den streitgegenständlichen Bescheid entgegen der Ansicht der Beklagten als Dauerverwaltungsakt qualifizieren würde, so dass die Voraussetzungen für dessen Erlass noch bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses vorgelegen haben müssten. Problematisch wäre in diesem Fall allein die Frage, ob die Klägerin bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Beklagte erstmals mitteilte, dass sie den streitgegenständlichen Bescheid als erledigt ansehe, also bis zum Schreiben vom 17. August 2017, noch als Anscheinsstörerin angesehen werden konnte. Dies ist jedoch der Fall. Das Schreiben der Klägerin vom 27. Juni 2017, mit dem sie der Beklagten nach Bescheiderlass mitteilte, dass sie keine Wettbüros betreibe, ist schon nicht geeignet den Störeranschein zu beseitigen. Zum einen handelt es sich lediglich um eine unsubstantiierte Behauptung. Zum anderen hat die Beklagte sogar anlässlich dieses Schreibens im Rahmen des Untersuchungsgrundsatzes Ermittlungen zur Entlastung der Klägerin angestellt, hierbei aber anhand des Handelsregisterauszug die Erkenntnis gewonnen, dass der Gesellschaftszweck der Klägerin unter anderem durchaus auch auf den Betrieb von Wettbüros gerichtet ist. Die Klägerin hat mithin erstmals im Laufe des anhängigen Gerichtsverfahrens offen gelegt, mit welchem Dritten überhaupt der Untermietvertrag geschlossen wurde, nämlich der … GmbH, und dass dieser Vertrag zwischenzeitlich gekündigt wurde bzw. mit Schriftsatz vom 3. August 2017 den mit der … GmbH bestehenden Untermietvertrag vorgelegt. Erst im Gerichtsverfahren hat die Klägerin nachweislich belegt, dass sie tatsächlich nicht Betreiberin des Wettbüros ist und dass das von ihr bis dato lediglich behauptete Untermietverhältnis mit der … GmbH besteht bzw. bestanden hat. Erst hierdurch hat die Beklagte hinreichend Kenntnis davon erlangt, dass die Klägerin jedenfalls nicht (mehr) als Anscheinsstörerin anzusehen ist. Mögen die Voraussetzungen für den Erlass des Bescheids, sofern man ihn als Dauerverwaltungsakt qualifiziert, damit ab diesem Zeitpunkt nicht mehr vorgelegen haben und die Beklagte daher verpflichtet gewesen sein, aus diesem keine Befugnisse mehr abzuleiten, führt dies dennoch nicht zum Erfolg der Klage. Die Beklagte reagierte nämlich bereits mit Schreiben vom 17. August 2017 hierauf und erklärte den Bescheid sinngemäß für erledigt. Die Zeit zwischen Kenntnisnahme der Beklagten von den neuen Tatsachen und deren Reaktion hierauf, muss man der Beklagten als zulässige Reaktionszeit zubilligen, ohne aus dieser Untätigkeit einen Erfolg der Klage ableiten zu können. Dies ergibt sich allein schon aus den Wertungen des § 75 Satz 2 VwGO.

Die Klage ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

I.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts wird aufgehoben.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin wendet sich gegen eine gegen sie als Mieterin verfügte Untersagung der Nutzung des Obergeschosses des Gebäudes auf dem Grundstück FlNr. 562/1 Gemarkung E. zu Wohnzwecken.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet E.“‚ den die beigeladene Gemeinde für einen Teilbereich des heutigen Plangebiets im Jahr 1980 in Kraft gesetzt hatte. Die nördliche Grenze seines Geltungsbereichs bildeten damals die Grundstücke FlNr. 962/1, 963/1 und 963/2. In seiner Sitzung vom 18. November 2003 beschloss der Gemeinderat, den Bebauungsplan mit den zwischenzeitlich erfolgten räumlichen Erweiterungen und Änderungen insgesamt neu aufzustellen sei. Zugleich wurde der „Vorgängerbebauungsplan“ aus dem Jahr 1980 mit zwei Änderungen aus dem Jahr 1981 aufgehoben. Der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan wurde laut der „Verfahrensvermerke“ am 17. März 2004 ausgefertigt, am 25. Mai 2004 beschlossen und die Bekanntmachung am 26. Mai 2004 unterschrieben; sie erfolgte am 27. Mai 2004 („Schlussbekanntmachung“). Die beiden Unterschriften des Bürgermeisters in den Verfahrensvermerken sind nicht datiert. Am 21. August 2012 machte die Gemeinde die rückwirkende Inkraftsetzung des Bebauungsplans zum 27. Mai 2004 zur Heilung eines Verfahrensfehlers bekannt, nachdem das Landratsamt B. ein solches Vorgehen am 20. August 2012 wegen möglicher Ausfertigungsmängel der ursprünglichen Pläne empfohlen hatte.

Im Rahmen von bauaufsichtlichen Kontrollen am 27. Februar und 15. März 2012 stellte das Landratsamt fest, dass durch Überbauung der nach den Bauplänen als Ersatzteillager genehmigten Räume im Obergeschoss mindestens acht Zimmer entstanden seien, in denen die Klägerin von ihr beschäftigte Arbeitnehmer unterbringe; die Zimmer seien mit jeweils 3 bis 4 Schlafstätten, mit Kühlschränken und elektrischen Kochplatten ausgestattet. Der für Wohnräume erforderliche erste Rettungsweg sei nicht bauordnungsgemäß ausgestaltet, ein zweiter Rettungsweg fehle ganz.

Mit Bescheid vom 3. Mai 2012 wurde der Klägerin unter Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufgegeben, die Nutzung der Räume im Obergeschoss zu Wohnzwecken zu unterlassen (Nr. 1). Für den Fall der Nichtbeachtung dieser Verpflichtung werde ein Zwangsgeld von 1.000 Euro für jeden zu Wohnzwecken genutzten Raum fällig (Nr. 5). Die Eigentümerin des Gebäudes wurde im gleichen Bescheid unter Androhung eines Zwangsgeldes verpflichtet, die Nutzungsuntersagung zu dulden (Nr. 2 und 6). Sollte die Klägerin der Nutzungsuntersagung nach Nr. 1 nicht fristgerecht nachkommen, werde ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 Euro je Wohnung fällig (Nr. 5). Die Kosten des Bescheids wurden der Klägerin auferlegt (Nr. 7). Die Wohnnutzungen seien nicht nur ohne entsprechende Baugenehmigung, also formell illegal aufgenommen worden, sondern verstießen auch gegen materielles Baurecht, weil die Vermietung von Wohnräumen in einem Gewerbegebiet generell unzulässig sei. Außerdem bestünden gravierende, näher bezeichnete Brandschutzmängel, insbesondere fehle ein ausreichender zweiter Rettungsweg. Die Nutzungsuntersagung werde als Ermessensentscheidung verfügt, um den widerrechtlichen Zustand zu beenden und Bezugsfälle zu vermeiden. Als Adressat der Anordnung sei die Klägerin als Handlungsstörerin ausgewählt worden, weil sie durch eigenes Handeln die rechtswidrige Nutzung der Räume schnellstmöglich aufgeben und damit die Gefahr für die dort wohnenden Mitarbeiter abwenden könne.

Das Landratsamt hatte eine Bestandsaufnahme aller Wohnnutzungen im Gewerbegebiet E. erstellt, auf deren Basis im Mai/Juni 2012 eine ganze Reihe weiterer Nutzungsuntersagungen ausgesprochen wurden, gegen die die Betroffenen (derzeit ruhende) Klageverfahren angestrengt haben. Am 13. August 2012 wurde dem Verwaltungsgericht ein Ordner des Landratsamts mit Kurzinformationen zu den einzelnen Grundstücken im Gewerbegebiet vorgelegt‚ aus denen insbesondere Angaben zu den festgestellten Wohnnutzungen und den inzwischen veranlassten Nutzungsuntersagungen hervorgehen.

Das Verwaltungsgericht München gab der Anfechtungsklage mit Urteil vom 11. Oktober 2012 statt. Die Festsetzung der Gebietsart „Gewerbegebiet“ in dem Bereich nördlich der Staatsstraße ... bis einschließlich der Grundstücke FlNr. 961/4 und 961/3 sei nach einer Gesamtschau der maßgeblichen Umstände funktionslos geworden; das Baugebiet stelle sich insoweit vielmehr als faktisches Mischgebiet dar, denn es sei von einem gleichrangigen Nebeneinander von Wohnen und von nicht störendem Gewerbe geprägt. Schon äußerlich falle die in den Ober- und Dachgeschossen weit verbreitete Wohnnutzung auf. Die massive Wohnbebauung, die bereits mit der Ersterrichtung der Gewerbebauten vor rund 30 Jahren begonnen habe, schließe eine Entwicklung hin zu einem Gewerbegebiet aus. Die als Betriebsleiterwohnungen genehmigten Gebäude seien stattliche Wohnhäuser und könnten nicht mehr als „untergeordnet“ i. S. v. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO angesehen werden. Nach der Aufstellung des Landratsamts vom 11. September 2012 hätten nur vier der 14 Anwesen keine Betriebsleiterwohnung. Vier der Betriebsleiterwohnungen seien frei vermietet. Aus dem Kontrollbericht des Landratsamts vom 27. Dezember 2010 gehe hervor, dass insgesamt 89 Personen als im Gewerbegebiet wohnhaft gemeldet seien, die in 28 bis 45 Wohneinheiten wohnten, obwohl im fraglichen Bereich nur neun Wohnungen genehmigt worden seien. Die Nutzungsuntersagung sei auch ermessensfehlerhaft verfügt worden; zum einen sei die Funktionslosigkeit der Festsetzung „Gewerbegebiet“ verkannt worden‚ zum anderen bestünden keine nachvollziehbaren sachlichen Gründe‚ warum der Beklagte im Rahmen seines Sanierungskonzepts nicht auch diejenigen Wohnnutzungen von Betriebsleiterwohnungen aufgreife‚ die privat und ohne Bezug zu einem Betrieb vermietet worden seien. Auch die gegenüber der Eigentümerin ausgesprochene Duldungsanordnung müsse aufgehoben werden‚ da sie in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang mit der gegenüber der Klägerin ergangenen Nutzungsuntersagung stehe.

Mit Beschluss vom 4. Dezember 2012 (M 11 S 12.2711) stellte das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung der vorliegenden Anfechtungsklage wieder her; die Beschwerde des Beklagten blieb erfolglos (BayVGH, B.v. 18.3.2013 - 1 CS 12.2070 - juris), weil die brandschutztechnischen Mängel inzwischen behoben worden seien und die behauptete illegale, seit vielen Jahren unbeanstandet hingenommene Nutzung nicht vor einer Entscheidung in der Hauptsache beendet werden müsse.

Zur Begründung der vom Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 19. März 2013 (1 ZB 12.2777) wegen besonderer tatsächlicher und rechtlicher Schwierigkeiten zugelassenen Berufung führt der Beklagte aus, es sei im Lichte von § 1 Abs. 3 BauGB nicht erkennbar, warum die festgestellten illegalen Wohnnutzungen im Gewerbegebiet die ordnende Wirkung dieser Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließen sollten; der von der Gebietsart abweichende Zustand habe sich noch nicht in einer solchen Weise verfestigt, dass eine Rückkehr zu rechtmäßigen Verhältnissen ausgeschlossen werden müsse. Dies zeige bereits der Umstand, dass zahlreiche Nutzungsuntersagungen gegen weitere Eigentümer mit dem Ziel der Rückkehr zur plankonformen Nutzung verfügt worden seien. Im Übrigen sei das Gewerbegebiet mit am 23. Juni 2010 in Kraft getretener Änderung des Bebauungsplans in Richtung Norden erweitert worden. Für die bereits 1981 genehmigten Betriebsleitergebäude gälten nicht die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 und damit auch nicht § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990, wonach nur untergeordnete Wohnhäuser als Betriebsleitergebäude zulässig seien. Der vom Verwaltungsgericht angenommenen Einordnung als faktisches Mischgebiet stehe entgegen, dass im fraglichen Bereich des Bebauungsplans auch Gewerbebetriebe bestünden, die nicht ohne weiteres mischgebietsverträglich seien (Kfz-Werkstätten, Landmaschinenwerkstatt, Schreinerei). Schließlich genüge das von der Bauaufsichtsbehörde erstellte Sanierungskonzept, das die Verhältnisse auf sämtlichen Grundstücken des Gewerbegebiets betrachte, den Anforderungen des Gleichbehandlungsgrundsatzes. Die frei vermieteten Betriebsleiterwohnungen hätten noch nicht sofort und im gleichen Umfang aufgegriffen werden müssen, zumal sie durch nachträgliche Eingliederung in einen betrieblichen Zusammenhang oder auch die erstmalige Schaffung dieses Zusammenhangs einer legalisierten Nutzung zugeführt werden könnten. Damit sei das Vorgehen des Beklagten weder willkürlich noch systemlos; auch das langjährige Unterlassen bauaufsichtlichen Einschreitens hindere nicht ohne Hinzutreten besonderer Umstände den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Eine Aufhebung der gegenüber der Eigentümerin verfügten Duldungsanordnung sei im vorliegenden Klageverfahren schon mangels Adressatenstellung und Beschwer der Klägerin nicht möglich.

Der Beklagte legt eine zum 14. April 2014 aktualisierte Übersicht (mit Lageplan) der erlaubten wie der unerlaubten Wohnnutzungen im Gewerbegebiet und der hiergegen eingeleiteten Maßnahmen vor. Das Sanierungskonzept sehe in einem ersten Schritt die Behandlung derjenigen Fälle vor, in denen gewerblich genutzte Räume ohne Genehmigung zu Wohnräumen umgewandelt worden seien; als nächstes seien die genehmigten Betriebsleiterwohnungen überprüft worden, ohne dass hier bereits Untersagungen ausgesprochen worden seien. Hingenommen würden dagegen Wohn-nutzungen ehemaliger Betriebsleiter oder deren Angehöriger sowie von Bereitschaftspersonal in Betriebsleiterwohnungen. Dementsprechend ergänzt der Beklagte seine im angefochtenen Bescheid vorgenommenen Ermessenserwägungen nach § 114 Satz 2 VwGO im Hinblick auf die Frage eines gleichheitssatzgemäßen Einschreitens dahingehend, dass die bekannten Wohnnutzungen im Gewerbegebiet entsprechend dem jeweiligen Gewicht des Verstoßes Schritt für Schritt aufgegriffen würden; im vorliegenden Fall bestehe ein gravierender und offenkundiger Verstoß.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Unter Vorlage des zwischen ihr und der Eigentümerin geschlossenen Mietvertrags vom 13. November 2006 über „gewerbliche Räume“ mit einer Fläche von 530 m² trägt die Klägerin vor, das Baugebiet habe sich bereits seit Jahrzehnten in Richtung eines Mischgebiets entwickelt, wie die auf fast jedem Grundstück nachweisbaren Wohneinheiten und zum Teil stattlichen Wohnhäuser bewiesen. Die Festsetzung Gewerbegebiet sei wegen der eingetretenen wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der zugelassenen Nutzung außer Kraft getreten; die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse hätten einen Zustand erreicht, der eine Verwirklichung der vorgesehenen Nutzung auf absehbare Zeit als unwirtschaftlich ausschließe. Damit richte sich die Beurteilung der Situation nach § 34 BauGB, wonach aber die untersagte Nutzung zulässig sei. Im Übrigen erfüllten die nicht abgeschlossenen Übernachtungszimmer nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens, der eine auf Dauer angeleg-te Häuslichkeit und Möglichkeit der Eigengestaltung der Haushaltsführung voraussetze. Es handele sich vielmehr um gewerbliche Arbeitnehmerunterkünfte, in denen nur an Werktagen übernachtet werde und die keine Privatsphäre zuließen; die Mehrbettzimmer hätten keine festen Kochgelegenheiten und keine Nasszellen, es gebe lediglich zwei gemeinschaftliche Sanitärräume. Für jede Übernachtung in der kasernenartigen Unterkunft würden vom Lohn des Arbeitnehmers 6,50 Euro einbehalten. Die Mitarbeiter kehrten an ihren freien Tagen, an den Wochenenden und in den Zeiten der saisonalen Betriebsschließungen an den jeweiligen Heimatort zurück. Es könne mangels eines auf Dauer angelegten Wohnungsersatzes und wegen der Kurzfristigkeit der jeweiligen Aufenthalte auch nicht von einer wohnähnlichen Nutzung ausgegangen werden. Das Angebot von Übernachtungsplätzen sei unabdingbar für die ordnungsgemäße Abwicklung des Geschäftsbetriebes der Klägerin.

Die Beigeladene stellt erstmals im Berufungsverfahren einen Antrag; sie beantragt,

die Klage unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts abzuweisen.

Die vom Bundesverwaltungsgericht formulierten Voraussetzungen für eine Funktionslosigkeit des Bebauungsplans lägen nicht vor. Das Vorgehen des Beklagten belege, dass die planerische Zweckbestimmung des Gewerbegebiets gerade hier-durch (wieder)hergestellt werden solle; die tatsächlichen Verhältnisse stünden einer Umsetzung des Bebauungsplans keineswegs dauerhaft entgegen. Zudem sei das schutzwürdige Vertrauen der planunterworfenen Grundeigentümer in die Zweckbestimmung des Bebauungsplans nicht durch die Aufnahme rechtswidriger Nutzungen entfallen. Daran ändere auch das lange Zuwarten der Bauaufsichtsbehörde nichts, denn es fehle insoweit an einem positiven Tätigwerden. Die Beigeladene halte jedenfalls an der Festsetzung eines Gewerbegebiets fest.

Der Senat hat am 16. Mai 2014 das gesamte Gewerbegebiet E. und insbesondere das Gebäude auf FlNr. 964 besichtigt und am 6. Juni 2014 erstmals mündlich verhandelt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vorgelegten Bauakten‚ die von der Beigeladenen vorgelegten Aufstellungsunterlagen für den Bebauungsplan „Gewerbegebiet E.“ sowie auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs sowohl im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes als auch im Klageverfahren, hier insbesondere auf die Niederschriften über die Ortsbesichtigung und die mündlichen Verhandlungen, Bezug genommen.

Im Berufungsverfahren ist maßgeblicher Streitgegenstand der Bescheid vom 3. Mai 2012 (ergänzt um die mit Schreiben der Landesanwaltschaft Bayern vom 8. Mai 2014 nachgeholten Ermessenserwägungen) in seinen an die Klägerin gerichteten Anordnungen Nr. 1 (Nutzungsuntersagung)‚ Nr. 5 (Androhung von Zwangsgeldern) sowie Nr. 7 (Kosten). Eine Auslegung des Klagebegehrens vor dem Hintergrund der Verpflichtung des Gerichts‚ auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken (§ 86 Abs. 3 VwGO)‚ und des wohlverstandenen Interesses der Klägerin ergibt‚ dass - trotz des in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gestellten, auf umfassende Aufhebung gerichteten Klageantrags, an den das Gericht jedoch nicht gebunden war (vgl. § 88 VwGO) - ausschließlich die an die Klägerin gerichteten Anordnungen im Bescheid vom 3. Mai 2012 angefochten werden sollten‚ nicht hingegen die an die Eigentümerin des Gebäudes (Vermieterin) gerichtete Duldungsverpflichtung mit Zwangsgeldandrohung (Nr. 2‚ 6 des Bescheids). Insoweit fehlt es bereits an der für eine zulässige Klage erforderlichen Beschwer der Klägerin. Der vom Verwaltungsgericht angenommene „untrennbare sachliche Zusammenhang“ zwischen Nutzungsuntersagung mit Duldungsanordnung besteht nicht. Die Eigentümerin hat im Übrigen den sie belastenden Teil des Bescheids mit eigener Klage (Az. M 11 K 12.2708 und 1 B 13.649) angefochten. In der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 10. Februar 2015 hat die Klägerin diese Auslegung ihres Klagebegehrens bestätigt. Nachdem das Verwaltungsgericht also in seinem der Klage stattgebenden Urteil über das Klagebegehren hinausgegangen ist und auch die Duldungsanordnung aufgehoben hat‚ konnte das Urteil insoweit keinen Bestand haben und war in diesem Umfang schon deshalb aufzuheben.

Die zulässige Berufung des Beklagten‚ die sich demnach nur noch gegen die Aufhebung der den Streitgegenstand bildenden Nr. 1‚ 5 und 7 des Bescheids richtet‚ ist begründet. Das der Klage zu Unrecht stattgebende Urteil war daher insgesamt aufzuheben. Die Untersagung der Nutzung der angemieteten Räume „zu Wohnzwecken“ ist rechtmäßig‚ weil die Überlassung an Arbeitnehmer der Klägerin zum Zwecke der Übernachtung zu einer wohnähnlichen Nutzung führt‚ die formell und im Gewerbegebiet materiell rechtswidrig ist (1.). Die Nutzungsuntersagung wurde vom Landratsamt in fehlerfreier Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens angeordnet (2.).

1. Die tatbestandliche Voraussetzung des Art. 76 Satz 2 BayBO‚ wonach die unter-sagte Nutzung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen muss‚ ist im vor-liegenden Fall bereits wegen der formellen Illegalität der Nutzung erfüllt (1.1). Darüber hinaus verstößt sie gegen materielles Bauplanungsrecht (1.2).

1.1 Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinn von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vor‚ wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.2567 - juris Rn. 23). Die Nutzungsuntersagung hat - insoweit einer Baueinstellung entsprechend - die Funktion‚ den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen; es muss daher nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist; eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (BayVGH‚ B.v. 4.8.2004 - 15 CS 04.2648 - BayBVl 2005‚ 369).

Die Nutzung von zu gewerblichen Zwecken genehmigten Räumlichkeiten als Übernachtungsplätze für Arbeitnehmer stellt eine der Baugenehmigungspflicht unterliegende Nutzungsänderung nach Art. 55 Abs. 1 BayBO dar‚ die nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei ist‚ weil die Nutzungsänderung der bauplanungsrechtlichen Überprüfung bedarf. Mit der Weitergabe der gemieteten Räumlichkeiten an eigene Arbeitnehmer zu Übernachtungszwecken ohne vorherige Einholung einer Genehmigung verstößt die Klägerin (wie auch die Grundeigentümerin) gegen Art. 68 Abs. 1 Nr. 1 BayBO‚ der eine „Bauausführung“ vor Bekanntgabe der Baugenehmigung verbietet. Anhaltspunkte für eine offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung liegen schon angesichts der entgegenstehenden bauplanungsrechtlichen Situation (vgl. 1.2) nicht vor.

1.2 Die untersagte Wohnnutzung ist im Gewerbegebiet E. weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (1.2.1); der Bebauungsplan ist wirksam erlassen worden (1.2.2) und nicht funktionslos geworden (1.2.3). Die untersagte Nutzung hat zu keinem Zeitpunkt seit ihrer Aufnahme bis zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprochen (vgl. zu diesem Erfordernis‚ das sich aus der Eigenschaft einer Nutzungsuntersagung als Dauerverwaltungsakt ergibt: OVG NW‚ U.v. 19.12.1995 - 11 A 2734/93 - UPR 1996‚ 458; Decker in Simon/Busse a. a. O. Art. 76 Rn. 291).

1.2.1 Nach seiner allgemeinen Zweckbestimmung dient ein Gewerbegebiet vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (§ 8 Abs. 1 BauNVO); dagegen soll im Gewerbegebiet nicht gewohnt werden. Dieser Grundsatz wird durch § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bestätigt‚ wonach gleichsam nur als notwendige Ergänzung einer gewerblichen Nutzung Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausnahmsweise zugelassen werden können; Bauvorhaben‚ die außerhalb des Anwendungsbereichs von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO einer Wohnnutzung oder zumindest wohnähnlichen Nutzung dienen sollen‚ sind mit dem Charakter eines Gewerbegebiets nicht vereinbar (vgl. z. B. zur Unzulässigkeit eines Seniorenpflegeheims im Gewerbegebiet: BVerwG‚ B.v. 13.5.2002 - 4 B 86.01 - NVwZ 2002‚ 1384). Unzulässig sind daher auch Gewerbebetriebe in Form eines Beherbergungsbetriebs oder einer Fremdenpension‚ soweit in ihnen gewohnt wird oder eine wohnähnliche Nutzung stattfindet (BVerwG‚ U.v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90‚ 140). Die Rechtsprechung hat daher gewerbliche Beherbergungsbetriebe als gebietsunverträglich angesehen‚ die der Erholung dienen oder in denen Personen nicht nur kurzzeitig untergebracht sind (BVerwG, U.v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90‚ 140). Allein der Umstand‚ dass der Bewohner in einem arbeitsrechtlichen Verhältnis zu dem vermietenden gewerblich tätigen Unternehmen steht‚ vermag eine Wohnnutzung nicht in eine gewerbliche Nutzung zu verwandeln (Stock in König/Roeser/Stock‚ 3. Aufl. 2014‚ § 3 Rn. 26).

Zwar erfüllt die Unterbringung der Arbeitnehmer der Klägerin in ihrer konkreten Ausgestaltung (Mehrbettzimmer ohne eigenen Küchen- und Sanitärbereich in nicht verschlossenen Räumen und Abrechnung der jeweils in Anspruch genommenen Übernachtungen) nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens‚ der insbesondere eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit‚ Eigengestaltung der Haushaltsführung sowie des häuslichen Wirkungskreises voraussetzt und damit von anderen Nutzungsformen wie etwa der Unterbringung‚ der Verwahrung oder einer bloßen Übernachtungsmöglichkeit in einer sozialen Einrichtung abzugrenzen ist (BVerwG‚ B.v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996‚ 893). Die Unterbringung in der konkreten Ausgestaltung ermöglicht den Arbeitnehmern kein selbstbestimmtes privates Leben „in den eigenen vier Wänden“ (vgl. Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O. § 3 Rn. 16 - 18), wovon sich der Senat im Rahmen der Ortsbesichtigung überzeugen konnte. Nach dem von der Klägerin verfolgten Nutzungskonzept kann von einem Wohnen schon deshalb nicht die Rede sein‚ weil es an jeglichem Rückzugsraum fehlt‚ der erst eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre ermöglicht. Gleichwohl hat die konkrete Nutzung wohnähnlichen Charakter und ist mit der Unterbringung in einem Wohnheim vergleichbar‚ die nach allgemeiner Auffassung dem Wohnen gleichsteht. Auch ein Arbeitnehmerwohnheim bietet zumindest dann einen auf Dauer angelegten Wohnungsersatz und widerspricht daher der Eigenart eines Gewerbegebiets‚ wenn nach dem Nutzungskonzept Arbeitnehmer für eine Dauer von etwa zwei bis sechs Monaten untergebracht werden (BVerwG‚ U.v. 29.4.1992 a. a. O.). Im vorliegenden Fall nutzen die Arbeitnehmer die ihnen von der Klägerin zur Verfügung gestellten Schlafstätten während der Beschäftigungsperiode mindestens drei- bis viermal in der Woche. Sie halten sich daher über erhebliche Zeiträume des Jahres und in jährlich wiederkehrendem Rhythmus in den Unterkünften auf. Demgegenüber tritt in den Hintergrund‚ dass die Unterkünfte offenbar an den Wochenenden und in den arbeitsfreien Zeiten (z. B. Zeiten saisonal bedingter Betriebsschließungen) von den dann in ihre Herkunftsorte zurückgekehrten Arbeitnehmern nicht genutzt werden; denn mit dem Kriterium der Dauerhaftigkeit des Wohnens soll nicht auf den Gegensatz zwischen einer längerem und kürzeren Aufenthaltsdauer oder einer solchen von unbestimmter und befristeter Dauer abgestellt‚ sondern danach unterschieden werden‚ ob ein Gebäude als „Heimstatt im Alltag“ anzusehen ist oder nur ein provisorisches‚ einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen ermöglicht (Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O. § 3 Rn. 16 - 18). Nach dem dargestellten, auf Dauer angelegten Nutzungskonzept ist die Unterbringung dem Wohnen angenähert und verfolgt keine nur kurzzeitige und provisorische Lösung. Im Hinblick auf die Gebietsverträglichkeit bedeutet dies eine grundsätzlich störempfindliche und daher unzulässige Nutzung‚ die ungeachtet der Geräuschbelastung im konkreten Fall nicht den gebietstypischen Lärm- und sonstigen Belästigungen ausgesetzt werden soll. Werksunterkünfte für die längerfristige Unterbringung von Mitarbeitern gewerblich tätiger Unternehmen sind unzulässig (vgl. Stock in König/Roeser/Stock, a. a. O., § 8 Rn. 19, 19a).

Auch der von der Klägerin angestellte Vergleich mit der Unterbringung von Soldaten in Kasernen führt nicht weiter; Soldaten sind nämlich aufgrund eines besonderen öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnisses in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht, die regelmäßig in Sondergebieten oder auf Gemeinbedarfsflächen liegen (vgl. Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O., § 3 Rn. 27). Im vorliegenden Fall liegt schließlich auch keine Unterbringung in einer sozialen Einrichtung (vgl. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) vor‚ die eine besondere Funktion im Zusammenhang für eine im Gewer-begebiet zulässige Hauptnutzungsart erfüllt (vgl. VGH Mannheim‚ B.v. 9.4.2014 - 8 S 1528/13 - NVwZ-RR 2014‚ 752: Lehrlingswohnheim ausnahmsweise im Gewerbegebiet zulässig trotz wohnähnlicher Nutzung wegen der engen funktionalen Verklammerung mit angeschlossener Werkstätte).

1.2.2 Der maßgebliche Bebauungsplan der Beigeladenen vom 27. Mai 2004 ist formell fehlerfrei in Kraft getreten und auch nicht durch die tatsächliche Entwicklung im Gewerbegebiet funktionslos geworden. Der Senat folgt der Auffassung des Verwaltungsgerichts‚ dass der am 25. Mai 2004 beschlossene Satzungstext vom ersten Bürgermeister der Beigeladenen am 27. Mai 2004 vor der Bekanntmachung am gleichen Tage ausgefertigt wurde‚ obwohl auf der Bebauungsplanurkunde (vgl. „F. Verfahrensvermerke“) die „Ausfertigung“ bereits auf den 17. März 2004 datiert wurde. Der 17. März 2004 bezeichnet nämlich nach dem Deckblatt des Bebauungsplans das Datum der Planerstellung („Plandatum“), das unrichtigerweise in die Rubrik „Ausfertigung“ eingetragen wurde. Es bestehen keine vernünftigen Zweifel daran‚ dass die vom ersten Bürgermeister unterzeichnete Urkunde erst nach Beschlussfassung durch den Gemeinderat ausgefertigt und anschließend bekanntgemacht wurde. Auch die Klägerin hat die entsprechenden Überlegungen des Erstgerichts nicht angegriffen.

1.2.3 Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet E.“ ist - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts - auch nicht dadurch funktionslos und damit unwirksam geworden‚ dass sich materiell baurechtswidrige Wohnnutzungen im Gewerbegebiet befinden‚ als deren Folge nunmehr von einem faktischen Mischgebiet auszugehen wäre. Festsetzungen eines Bebauungsplans werden funktionslos und damit unwirksam‚ wenn - zum einen - die Verhältnisse im Plangebiet in ihrer tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben‚ der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und - zum anderen - diese Entwicklung so offenkundig ist‚ dass sie einem dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (st. Rspr., grundlegend: BVerwG‚ U.v. 29.4.1977 - 4 C 39.75 - BVerwGE 54‚ 5‚ 11; B.v. 29.5.2001 - 4 B 33.01 - NVwZ 2001‚ 1005; U.v. 28.4.2004 - 4 C 10.03 - BauR 2004‚ 1567). Dabei sind die Anforderungen an das Außerkrafttreten eines Bebauungsplans wegen Funktionslosigkeit streng und es ist große Zurückhaltung geboten (BVerwG, U.v. 3.12.1998 - 4 CN 3.97 - BVerwGE 108, 71; Uechtritz/Hartmannsberger‚ DVBl 2013‚ 70). Bloße Zweifel an der Realisierungsfähigkeit eines Bebauungsplans reichen nicht aus; er tritt nur außer Kraft‚ wenn offenkundig ist‚ dass er seine Funktion als Steuerungsinstrument für die städtebauliche Entwicklung verloren hat (BVerwG‚ U.v. 18.11.2004 - 4 C N 11.03 - BVerwGE 122/207‚ 214). Die einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung zugrunde liegende Plankonzeption wird insbesondere nicht schon dann sinnlos‚ wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann (BVerwG‚ B.v. 6.6.1997 - 4 NB 6.97 - BauR 1997‚ 803). Angesichts dessen hängt die Beurteilung der Funktionslosigkeit einer Festsetzung auch nicht davon ab‚ ob eine Bebauung oder ihre Nutzung materiell legal oder illegal entstanden ist. Entscheidend sind die Art der Festsetzung‚ das Maß der Abweichung im tatsächlichen Bereich und die Irreversibilität der entstandenen Verhältnisse, wobei es nicht auf einzelne Grundstücke ankommt.

Unter Beachtung der dargestellten Grundsätze erweist sich die Festsetzung als Gewerbegebiet im vorliegenden Fall trotz des Vorhandenseins zum Teil seit Jahren bestehender, bauplanungsrechtlich unzulässiger Wohnnutzungen nicht als funktionslos; nach den vorgefundenen tatsächlichen Verhältnisses kommt dem Bebauungsplan nach wie vor eine städtebauliche Steuerungsfunktion zu. Es ist schon nicht erkennbar‚ warum die zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten nicht in ihrem derzeitigen baulichen Zustand oder nach bestimmten Umbaumaßnahmen (wieder oder erstmals) einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden könnten. Bereits in dieser Hinsicht weicht der vorliegende Fall von den in der Rechtsprechung bejahten Fällen einer Funktionslosigkeit ab (vgl. BVerwG, U.v. 29.5.2001, a. a. O. Wiederansiedlung von nicht mehr bestehenden landwirtschaftlichen Hofstellen in einem Dorfgebiet praktisch ausgeschlossen; BVerwG, U.v. 28.4.2004, a. a. O. zur Funktionslosigkeit der Festsetzung eines Kleinsiedlungsgebiets‚ weil im betreffenden Gebiet mit einer Rückkehr zur Selbstversorgung mit auf den Grundstücken gewonnenen Nahrungsmitteln nicht mehr zu rechnen war; BayVGH, B.v. 15.3.2011 - 15 CS 11.9 - juris zur Funktionslosigkeit eines Sondergebiets „Kurheime und Sanatorien“ nach jahrzehntelanger Genehmigung von Wohnbauvorhaben). Es spricht aus tatsächlichen Gründen - ungeachtet der aktuellen Verhältnisse des Mietmarktes für Gewerberäume - nichts gegen eine (erstmalige oder erneute) Aufnahme der gewerblichen Nutzungen in den Räumlichkeiten, in denen derzeit gewohnt wird. Gerade das umfassende Aufgreifen aller Fälle unzulässiger Wohnnutzungen durch die Bauaufsichtsbehörde zeigt, dass die Verhältnisse keineswegs irreversibel sind, sondern eine Rückkehr zu unter bauplanungs- und -ordnungsrechtlichen Aspekten rechtmäßigen Zuständen durchaus realistisch erscheint. Im Übrigen hat auch die beigeladene Gemeinde in all den Jahren an der Konzeption eines Gewerbegebiets festgehalten. Im Rahmen des vorliegenden Klageverfahrens hat die Beigeladene diese Konzeption noch einmal überprüft und bestätigt.

Auch nach seinem äußeren Erscheinungsbild ist das Baugebiet keineswegs als Mischgebiet oder gar als allgemeines Wohngebiet einzustufen‚ wovon sich der Senat bei der Ortsbesichtigung überzeugen konnte. Nahezu auf jedem Grundstück ist eine gewerbliche Nutzung erkennbar‚ die das Baugebiet durchgehend prägt. Die nur teilweise erkennbare Wohnnutzung steht dem Eindruck eines gewerblich geprägten Gebiets schon deshalb nicht entgegen, weil in einem Gewerbegebiet auch nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässige Wohnungen anzutreffen sind und ein unbefangener Betrachter die Abgrenzung zum allgemeinen Wohnen nicht ohne weiteres feststellen kann. Damit fehlt es auch an dem Merkmal der Offenkundigkeit der zur (behaupteten) Funktionslosigkeit führenden Umstände. Die Abweichung zwischen der bauplanungsrechtlichen Festsetzung Gewerbegebiet und der tatsächlich vorgefundenen Situation hat in ihrer Erkennbarkeit bei weitem nicht den Grad erreicht‚ der einem in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nehmen würde.

Der Bebauungsplan hat auch nicht deswegen seine städtebauliche Steuerungsfunktion eingebüßt, weil die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse in Bezug auf die behauptete Unvermietbarkeit von Gewerberäumen einen Grad erreicht hätten, der eine Verwirklichung der im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen ausschließt, weil sie auf unabsehbare Zeit wirtschaftlich nicht mehr tragfähig und damit unzumutbar sind (vgl. BayVGH, U.v. 25.3.2004 - 25 N 01.308 - BayVBl 2005,366). Wirtschaftliche Unzumutbarkeit liegt nicht schon deshalb vor, weil sich die getroffenen Festsetzungen für den Grundeigentümer nicht ohne weiteres als rentabel erweisen, oder gar deshalb, weil sich wirtschaftlichere Festsetzungen denken lassen. Trotz der vorgetragenen aktuell schwierigen Vermarktungssituation für Gewerberäume besteht im Gewerbegebiet E. eine Vielzahl von - teils lange Jahre ansässigen, teils neu zugezogenen - Gewerbebetrieben; von einer generellen Unvermietbarkeit der Gewerberäume kann schon vor dem Hintergrund der mehrfachen Erweiterung des Gewerbegebiets nach Norden hin nicht ausgegangen werden. Auch nimmt die Ausweisung eines Gewerbegebiets dem Grundeigentümer nicht das wirtschaftliche Risiko ab, das sich aus den mit einer Vermietung zusammenhängenden Problemen ergibt, denn die Wirtschaftlichkeit von Grundstücksnutzungen ist erfahrungsgemäß Schwankungen unterworfen. Errichtet ein Eigentümer ohne vorherige Bedarfsanalyse in großem Umfang Gewerberaum, der über die spätere Nachfrage hinausgeht, kann dies nicht dazu führen, dass damit unter Missachtung der planerischen Festsetzung eine Wohnraumnutzung zulässig wird; die sich aus einer wirtschaftlichen Betätigung ergebenden Risiken, die mit wirtschaftlichen Chancen korrespondieren, sind im Grundsatz Lasten des Eigentums und nicht Lasten der Bauleitplanung (BVerwG, U.v. 29.9.1978 - 4 C 30.76 - BVerwGE 56, 283/290).

Schließlich vermag auch der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand‚ dass mindestens vier der genehmigten Betriebsleiterwohnungen zwischenzeitlich frei vermietet wurden und weitere Betriebsleiterwohnungen und -häuser von ehemaligen Betriebsinhabern bewohnt werden‚ nicht die Plankonzeption eines Gewerbegebiets in Frage zu stellen. Hierbei kann erst recht nicht von einer Unumkehrbarkeit der derzeitigen Nutzungen ausgegangen werden‚ weil eine Rückkehr zur Wohnnutzung durch den berechtigten Personenkreis der Betriebsinhaber und -leiter ohne weiteres möglich ist. Dementsprechend hat das Landratsamt angekündigt, in einem weiteren Schritt auch insoweit rechtmäßige Verhältnisse im Gewerbegebiet E. wiederherzustellen. Selbst wenn dieses Ziel nicht in jedem Fall erreicht werden sollte oder sich entsprechende Bemühungen über einen erheblichen Zeitraum („Auslauffristen“) hinziehen würden, wäre auch damit eine Funktionslosigkeit nicht zu begründen.

2. Die Anordnung der Nutzungsuntersagung weist auch keine Ermessensfehler auf; das Landratsamt hat sein Ermessen entsprechend dem Zweck des Art. 76 Satz 2 BayBO ausgeübt (vgl. Art. 40 BayVwVfG).

Das dem Beklagten eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt (vgl. BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.3567 - juris Rn. 26). Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird; liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005‚ a. a. O.; sog. intendiertes Ermessen: Decker in Simon/Busse‚ a. a. O. Art. 76 Rn. 301).

2.1 Vor diesem Hintergrund ist es ermessensfehlerfrei, die Klägerin als Mieterin der Räumlichkeiten in Anspruch zu nehmen, denn - ungeachtet der bei Bescheidserlass noch bestehenden brandschutzrechtlichen Problematik - legt der Grundsatz der effektiven Bekämpfung des rechtswidrigen Zustandes hier ein Vorgehen gegen den Arbeitgeber nahe, der die angemieteten Räume seinen Arbeitnehmern für eine wohnähnliche Nutzung zur Verfügung stellt (vgl. für die bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung im Miet-/Pachtverhältnis: BayVGH, B.v. 28.7.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4; OVG Rhld.-Pf., B.v. 13.7.2010 - 8 A 10623/10 - NVwZ-RR 2010,755; OVG NW, B.v. 24.11.1988 - 7 B 2677/88 - juris Rn. 16 -18; Decker in Simon/Busse, a. a. O. Art. 76 Rn. 295; Jäde, Bayer. Bauordnungsrecht, 2013, Rn. 495).

2.2 Der Senat kann auch keinen Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG feststellen. Die Bauaufsichtsbehörde ist nämlich nicht nur gegen die Klägerin‚ sondern in sachgerechter Weise auch gegen andere Eigentümer und Mieter von Gewerbebauten vorgegangen, in denen unerlaubte Wohnnutzungen festgestellt wurden. Aus dem vom Landratsamt im Verlaufe des Verfahrens im Jahr 2012 erstellten „Sanierungsplan“‚ der sämtliche Wohnnutzungen auflistet‚ ergibt sich‚ dass etliche weitere Nutzungsuntersagungen ergangen sind‚ die den Gegenstand verwaltungsgerichtlicher Verfahren bilden‚ welche im Hinblick auf das erst kürzlich entschiedene Parallelverfahren (1 B 13.646, U. v. 13.2.2015) derzeit ruhen. Das Landratsamt beabsichtigte, zunächst den Ausgang dieses und des vorliegenden Rechtsstreits zur gerichtlichen Klärung der Frage der Funktionslosigkeit abzuwarten‚ bevor es sich im Falle der Bestätigung seiner Rechtsauffassung der Durchsetzung der weiteren Nutzungsuntersagungen im Gewerbegebiet widmet; ein derart abgestuftes Vorgehen ist auch im Hinblick auf die präventive Wirkung der Maßnahmen nicht zu beanstanden (vgl. hierzu: BVerwG, B.v. 11.3.1991 - 4 B 26.91 - juris).

Der Bauaufsichtsbehörde können im Übrigen vergleichbare Fälle‚ in denen sie noch nicht eingeschritten ist‚ nur ausnahmsweise entgegengehalten werden‚ wenn es nach der Art des Einschreitens an jedem System fehlt‚ für diese Art des Vorgehens keinerlei einleuchtende Gründe sprechen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden muss (BVerwG‚ B.v. 23.11.1998 - 4 B 99.98 - BauR 1999‚ 734; U.v. 2.3.1973 - 4 C 40.71 - DVBl 1973‚ 636). Rechtswidrige Zustände‚ die sich bei einer Vielzahl von Grundstücken ergeben‚ müssen nicht in jedem Fall in flächendeckender Art und Weise bekämpft werden‚ vielmehr darf sich die Bauaufsichtsbehörde auf die Regelung von Einzelfällen beschränken‚ wenn sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag (BVerwG‚ B.v. 19.2.1992 - 7 B 106.91 - NVwZ-RR1992‚ 360). Vor dem so umrissenen Hintergrund vermag der Senat ein willkürliches Vorgehen gegen die Klägerin nicht zu erkennen; der vorliegende „Sanierungsplan“ bildet die Grundlage für ein gleichheitssatzgemäßes Einschreiten.

Schließlich macht auch der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand‚ dass die baurechtswidrigen Nutzungen von Betriebsleiterwohnungen im derzeitigen Stadium noch nicht aufgegriffen wurden‚ das Vorgehen gegen die Klägerin nicht willkürlich. Zum einen hat der Beklagte inzwischen nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils auch sämtliche nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genehmigte Wohnnutzungen im Gewerbegebiet erhoben und festgestellt, welche dieser Wohnungen nicht im Sinn dieser Bestimmung zulässig genutzt werden; Anhörungsschreiben zu den geplanten Nutzungsuntersagungen wurden in den Fällen versandt, in denen die Betriebsleiterwohnungen “frei vermietet“ wurden, während bei Wohnnutzungen durch ehemalige Betriebsleiter, deren Angehörige oder betriebszugehöriges Bereitschaftspersonal von einem Einschreiten abgesehen werden soll (vgl. Schr. LAB v. 8.5.2014, S. 2). Auch insoweit liegen ohne weiteres erkennbare sachliche Gründe für ein unterschiedliches Verwaltungshandeln vor, das sich jedenfalls nicht als gleichheitssatzwidrig darstellt.

Auch die für jeden Fall der unerlaubten Nutzung zu Wohnzwecken angedrohten Zwangsgelder (vgl. Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31, Art. 36 VwZVG) begegnen keinen rechtlichen Bedenken, nachdem die mit ihrer Hilfe durchzusetzende Unterlassungspflicht rechtmäßig angeordnet wurde.

3. Die Klägerin trägt als Unterliegende die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen (§ 154 Abs. 1 VwGO). Es entspricht der Billigkeit‚ ihnen auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren‚ die dort einen Antrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat‚ aufzuerlegen (vgl. § 162 Abs. 3‚ § 154 Abs. 3 VwGO); die außergerichtlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens‚ in dem die Beigeladene keinen Antrag gestellt hat‚ trägt sie selbst.

Die Kostenentscheidung ist gemäß § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).