Der Antragsteller 2 verkaufte mit notariellem Vertrag vom 08.09.2008 an den Antragsteller 1, einen e.V., mit den Flurstücken der Gemarkung H. 156/15 und 158/5 X einen grundwassergespeisten und abgeschlossenen Baggersee mit einer Wasserfläche von ca.1,83 ha und einer Gesamtfläche von ca. 2,85 ha. Nach dem Ende der Kiesgewinnung hatte das Landratsamt mit Bescheid vom 07.12.1983 die Auflage erteilt, dass das Gewässer nur extensiv als Angelgewässer genutzt werden darf. Zeitweise erfolgte auch eine Nutzung als Badegewässer.

Am 04.12.2008 wurde dem Antragsteller 2 die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte 3 zugestellt. Die Beteiligte 3 handelte dabei für den erwerbswilligen Landwirt R., der mit dem Baggersee sein Angebot „Ferien auf dem Bauernhof“ ergänzen und verbessern wollte. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat schlossen der Antragsteller 1 und R. einen Vergleich, wonach der Antragsteller 1 sich verpflichtete, an die Bewohner und Feriengäste des Bauernhofes R. Angelkarten gemäß der gesetzlichen Bestimmungen auszugeben und eine entsprechende Grunddienstbarkeit zu Lasten der Grundstücke des Baggersees und zugunsten des Hofgrundstücks des Landwirts R. eintragen zu lassen. Der Landwirt R. erklärte im Gegenzug, nicht mehr erwerbswillig zu sein. Daraufhin hat der Antragsteller 1 das Beschwerdeverfahren für erledigt erklärt. Die Genehmigungsbehörde hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.

II.

Nachdem der Antrag auf Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts dem Antragsteller 2 als Veräußerer am 4.12.2008 zugestellt wurde, gilt gemäß Art. 111 des FGG-Reformgesetzes für das Verfahren das Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen in der Fassung bis 31.08.2009 (im Folgenden: „LwVG“).

Klarstellend war nach der Erledigungserklärung des Antragstellers 1 aufgrund des Wegfalls des Erwerbsinteresses des Landwirts R. festzustellen, dass keine Genehmigungspflicht nach § 19 LwVG hinsichtlich des zwischen dem Antragsteller 1 und dem ursprünglich erwerbswilligen Landwirt R. geschlossenen Vergleichs vorliegt, weil es sich bei den Flurstücken der Gemarkung H 156/15 und 158/5 X, auf denen sich der Baggersee befindet, nicht um landwirtschaftliche Grundstücke gemäß § 1 Abs. 2 GrundstVG handelt.

Ein Grundstück ist ein landwirtschaftliches Grundstück, wenn es sich aufgrund seiner Qualität zur landwirtschaftlichen Nutzung eignet. Es kommt nicht auf die tatsächliche Nutzung, sondern auf die Eignung zu der besonderen Art der Nutzung (objektive Eignung) an (BGH AgrarR 1981, S. 286; Netz, Grundstückverkehrsgesetz, Praxiskommentar, 3. Aufl., 4.1.6 [i.f. „Netz“]). Entscheidend für diese Eignung ist, ob das im Zeitpunkt der Veräußerung landwirtschaftlich nicht nutzbare Grundstück durch normale landwirtschaftliche Bearbeitungsmaßnahmen wie Pflügen, Eggen, Düngen, Be- und Entwässerung in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann (BGH NJW 1989, 1223; Thüringer Oberlandesgericht, AgrarR 1998, 219). Nach Auffassung des OLG Köln (AgrarR 1993, 396) sei ein ehemalig landwirtschaftlich genutztes Grundstück, das vor ca. 80 Jahren ausgebaggert und hinsichtlich der ca. 2,55 ha großen Wasserfläche als Badeanlage und für Sportfischereizwecke genutzt worden ist, nicht mehr von § 2 GrdstVG erfasst, weil die Sportfischerei der Fischerei i. S. d. § 1 Abs. 2 GrdstVG nicht gleich zu behandeln sei.

Das streitgegenständliche Grundstück dient nicht der Landwirtschaft in der Ausprägung der Fischerei in Binnengewässern gemäß § 1 Abs. 2 GrdstVG, weil eine nachhaltige berufsmäßige Fischerei in dem streitgegenständlichen Baggersee nicht durchgeführt werden kann.

Nach der Stellungnahme der Fischereibehörde ist eine nachhaltige fischereiliche Bewirtschaftung des Baggersees mit Teichwirtschaft oder Fischzucht nicht möglich, weil wegen des fehlenden Ablasses keine gezielte Entnahme der Fische erfolgen kann. Die Ausgabe von Erlaubnisscheinen ist nicht als berufsmäßige Fischerei anzusehen, da der Erlaubnisscheininhaber zum Fang von Fischen nur für den eigenen Bedarf berechtigt ist. Folglich hatte das Landratsamt zutreffend mit Bescheid vom 07.12.1983 die Auflage erteilt, dass das Gewässer nur extensiv als Angelgewässer genutzt werden darf.

Eine Veränderung dieser Nutzung durch normale landwirtschaftliche Bearbeitungsmaßnahmen ist nicht möglich. Es ist nicht ersichtlich, wie der streitgegenständliche grundwassergespeiste Baggersee durch einen Zu- und Abfluss für eine berufsmäßige Binnenfischerei nutzbar gemacht werden könnte.

Eine Umwandlung der Grundstücke in Acker- oder Grünland wäre zwar durch Verfüllung des Baggersees und der Aufbringung einer Humusschicht möglich. Jedoch handelt es sich dabei nicht um eine normale landwirtschaftliche Bearbeitungsmaßnahme, so dass durch die Möglichkeit der Verfüllung nicht die Eignung als landwirtschaftliches Grundstück begründet wird. Der sich um den Baggersee ziehende Uferstreifen mit einer Gesamtgröße von ca. einem Hektar ist bei einem Verbleib des Baggersees nicht landwirtschaftlich gemäß § 1 Abs. 2 GrdstVG nutzbar.

Die auf § 9 Abs. 2 GrdstVG gestützte Annahme, dass die Führung von Beherbergungsbetrieben als „Ferien auf dem Bauernhof“ der Verbesserung der Agrarstruktur dient und folglich Grundstücke wie der streitgegenständliche Baggersee, die für den Beherbergungsbetrieb attraktivitätssteigernd sind, zur Landwirtschaft nach § 1 Abs. 2 GrdstVG zählen, dehnt den Geltungsbereich des Grundstücksverkehrsgesetzes unzulässig aus.

Die Vermietung von Gästezimmern und Ferienwohnungen zur Beherbergung Betriebsfremder gehört nicht zur Landwirtschaft, sondern stellt eine selbstständige Tätigkeit des Landwirts dar, die er neben der landwirtschaftlichen Produktion ausübt (vgl. Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Ländlichen Raum, Ernährung und Verbraucherschutz Baden-Württemberg zur einzelbetrieblichen Förderung landwirtschaftlicher Unternehmen 2010 vom 20.05.2010, GABl. v. 30.06.2010, S. 186, 192; Dienstanweisung des Bayerischen Landesamts für Steuern vom 17.12.2009, Aktz.: S 7410.1.1-4/2 St 34, zitiert nach juris). Wäre es für die Eigenschaft als landwirtschaftliches Grundstück nach § 1 Abs. 1 GrdstVG ausreichend, dass es über den Beherbergungsbetrieb den landwirtschaftlichen Betrieb absichert und damit die Agrarstruktur verbessert, könnte dadurch praktisch jedes Grundstück zum landwirtschaftlichen Grundstück werden. Denn der erwerbswillige Landwirt könnte sich auf den Standpunkt stellen, dass z.B. ein in der Nähe seines Hofes gelegenes Haus mit Ferienwohnungen gut zu seinem Beherbergungsbetrieb passen würde. Dann hätte er die Möglichkeit des Zugriffs auf dieses Grundstück, ohne sich dem Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt stellen zu müssen. Dies würde im Übrigen auch für andere Gewerbebetriebe des Landwirts wie z.B. den Betrieb von Windenergieanlagen gelten. Eine derartige Privilegierung des Landwirts aufgrund des Umstandes, dass er – auch – einen landwirtschaftlichen Erwerbsbetrieb führt, ist im Grundstücksverkehrsgesetz nicht angelegt.

Nach Erledigung des Beschwerdeverfahrens war gemäß § 42 Abs. 1 LwVG anzuordnen, dass von der Erhebung der Gerichtskosten in beiden Instanzen abgesehen wird, weil hier entgegen der Auffassung der Genehmigungsbehörde und des Amtsgerichts in erster Instanz tatsächlich keine Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVG und auch kein Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nach § 4 Abs. 1 RSiedlG vorlag.

Es liegen keine Gründe vor, gemäß § 45 Abs. 1 LwVG in Abweichung von dem allgemeinen Grundsatz der freiwilligen Gerichtsbarkeit einem Beteiligten die Erstattung außergerichtlicher Kosten aufzugeben. Solche Gründe können etwa vorliegen, wenn ein Beteiligter eine offensichtlich begründete Verpflichtung nicht erfüllt und dadurch ein gerichtliches Verfahren erzwingt, offensichtlich unbegründete Anträge stellt oder nach Aufklärung durch das Gericht auf ihnen beharrt, im Verfahren bewusst wahrheitswidrige Angaben macht oder eine gütliche Vereinbarung ohne ersichtlichen Grund verhindert (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 7.Aufl., § 45, Rn. 4 und 17 f). Insbesondere im Hinblick auf den Antragssteller 2, der selbst keine sofortige Beschwerde eingelegt hatte und sich daher auch nicht im Beschwerdeverfahren durch einen Rechtsanwalt hätte vertreten lassen müssen, sind derartige Gründe oder entsprechende Umstände nicht ersichtlich, die es gebieten würden, seine außergerichtlichen Kosten der Beteiligten 3 als einzigem weiteren Beteiligten neben dem Antragsteller 1 aufzuerlegen. Der Genehmigungsbehörde können keine außergerichtlichen Kosten anderer Beteiligter auferlegt werden, da sie nicht Beteiligte des Verfahrens ist (Barnstedt/Steffen, § 45 Rn. 22 und § 32, Rn. 21).

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Fremdrenten- und Auslandsrenten-Neuregelungsgesetz - FANG

FGG-Reformgesetz - FGG-RG

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß 1. die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder2. durch

Annotations

FGG-Reformgesetz - FGG-RG | Art 111 Übergangsvorschrift

(1) Auf Verfahren, die bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit eingeleitet worden sind oder deren Einleitung bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit beantragt wurde, sind weiter die vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Vorschriften anzuwenden. Auf Abänderungs-, Verlängerungs- und Aufhebungsverfahren finden die vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Vorschriften Anwendung, wenn die Abänderungs-, Verlängerungs- und Aufhebungsverfahren bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit eingeleitet worden sind oder deren Einleitung bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit beantragt wurde.

(2) Jedes gerichtliche Verfahren, das mit einer Endentscheidung abgeschlossen wird, ist ein selbständiges Verfahren im Sinne des Absatzes 1 Satz 1.

(3) Abweichend von Absatz 1 Satz 1 sind auf Verfahren in Familiensachen, die am 1. September 2009 ausgesetzt sind oder nach dem 1. September 2009 ausgesetzt werden oder deren Ruhen am 1. September 2009 angeordnet ist oder nach dem 1. September 2009 angeordnet wird, die nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Vorschriften anzuwenden.

(4) Abweichend von Absatz 1 Satz 1 sind auf Verfahren über den Versorgungsausgleich, die am 1. September 2009 vom Verbund abgetrennt sind oder nach dem 1. September 2009 abgetrennt werden, die nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Vorschriften anzuwenden. Alle vom Verbund abgetrennten Folgesachen werden im Fall des Satzes 1 als selbständige Familiensachen fortgeführt.

(5) Abweichend von Absatz 1 Satz 1 sind auf Verfahren über den Versorgungsausgleich, in denen am 31. August 2010 im ersten Rechtszug noch keine Endentscheidung erlassen wurde, sowie auf die mit solchen Verfahren im Verbund stehenden Scheidungs- und Folgesachen ab dem 1. September 2010 die nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Vorschriften anzuwenden.

Grundstückverkehrsgesetz - GrdstVG | § 2

(1) Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber bedürfen der Genehmigung. Ist ein schuldrechtlicher Vertrag genehmigt worden, so gilt auch die in Ausführung des Vertrages vorgenommene Auflassung als genehmigt. Die Genehmigung kann auch vor der Beurkundung des Rechtsgeschäfts erteilt werden.

(2) Der Veräußerung eines Grundstücks stehen gleich

1.: die Einräumung und die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück;
2.: die Veräußerung eines Erbanteils an einen anderen als an einen Miterben, wenn der Nachlaß im wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht;
3.: die Bestellung des Nießbrauchs an einem Grundstück.

(3) Die Länder können

1.: die Vorschriften dieses Abschnitts auf die Veräußerung von grundstücksgleichen Rechten, die die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung eines Grundstücks zum Gegenstand haben, sowie von selbständigen Fischereirechten für anwendbar erklären;
2.: bestimmen, daß die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf;
3.: bestimmen, dass in bestimmten Teilen des Landesgebietes die Genehmigung eines nach Absatz 1 Satz 1 oder Absatz 2 genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfts über die in § 9 genannten Gründe hinaus versagt oder mit Nebenbestimmungen nach § 10 oder § 11 versehen werden kann, soweit dies in dem betroffenen Teil des Landesgebietes zur Abwehr einer erheblichen Gefahr für die Agrarstruktur zwingend erforderlich ist.

Grundstückverkehrsgesetz - GrdstVG | § 1

(1) Die Vorschriften dieses Abschnitts gelten für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie für Moor- und Ödland, das in landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann.

(2) Landwirtschaft im Sinne dieses Gesetzes ist die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, besonders der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft, der Erwerbsgartenbau, der Erwerbsobstbau und der Weinbau sowie die Fischerei in Binnengewässern.

(3) Grundstück im Sinne dieses Gesetzes ist auch ein Teil eines Grundstücks.

Grundstückverkehrsgesetz - GrdstVG | § 9

(1) Die Genehmigung darf nur versagt oder durch Auflagen (§ 10) oder Bedingungen (§ 11) eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, daß

1.: die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet oder
2.: durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder
3.: der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

(2) Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(3) Eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 liegt in der Regel dann vor, wenn durch Erbauseinandersetzung, Übergabevertrag oder eine sonstige rechtsgeschäftliche Veräußerung

1.: ein selbständiger landwirtschaftlicher Betrieb seine Lebensfähigkeit verlieren würde;
2.: ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird;
3.: ein forstwirtschaftliches Grundstück kleiner als dreieinhalb Hektar wird, es sei denn, daß seine ordnungsgemäße forstliche Bewirtschaftung gewährleistet erscheint;
4.: in einem Flurbereinigungsverfahren zugeteilte oder anläßlich einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Aufstockung oder Aussiedlung eines landwirtschaftlichen Betriebes erworbene Grundstücke in der Weise geteilt werden, daß die Teilung diesen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

(4) Wird das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert, so darf die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 3 nicht versagt werden.

(5) Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so darf, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, die Genehmigung aus Absatz 1 Nr. 1 nur versagt oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, falls es sich um die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.

(6) Bei der Entscheidung über den Genehmigungsantrag muß auch allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen Rechnung getragen werden, insbesondere wenn Grundstücke zur unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen (Bodenbestandteile) veräußert werden.

(7) Die Genehmigung soll, auch wenn ihr Bedenken aus den in Absatz 1 aufgeführten Gründen entgegenstehen, nicht versagt werden, wenn dies eine unzumutbare Härte für den Veräußerer bedeuten würde.

Grundstückverkehrsgesetz - GrdstVG | § 1

(3) Grundstück im Sinne dieses Gesetzes ist auch ein Teil eines Grundstücks.

Grundstückverkehrsgesetz - GrdstVG | § 2

(2) Der Veräußerung eines Grundstücks stehen gleich

1.: die Einräumung und die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück;
2.: die Veräußerung eines Erbanteils an einen anderen als an einen Miterben, wenn der Nachlaß im wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht;
3.: die Bestellung des Nießbrauchs an einem Grundstück.

(3) Die Länder können

1.: die Vorschriften dieses Abschnitts auf die Veräußerung von grundstücksgleichen Rechten, die die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung eines Grundstücks zum Gegenstand haben, sowie von selbständigen Fischereirechten für anwendbar erklären;
2.: bestimmen, daß die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf;
3.: bestimmen, dass in bestimmten Teilen des Landesgebietes die Genehmigung eines nach Absatz 1 Satz 1 oder Absatz 2 genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäfts über die in § 9 genannten Gründe hinaus versagt oder mit Nebenbestimmungen nach § 10 oder § 11 versehen werden kann, soweit dies in dem betroffenen Teil des Landesgebietes zur Abwehr einer erheblichen Gefahr für die Agrarstruktur zwingend erforderlich ist.

Reichssiedlungsgesetz - RSiedlG | § 4

(1) Wird ein landwirtschaftliches Grundstück oder Moor- und Ödland, das in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann, in Größe von zwei Hektar aufwärts durch Kaufvertrag veräußert, so hat das gemeinnützige Siedlungsunternehmen, in dessen Bezirk die Hofstelle des Betriebes liegt, das Vorkaufsrecht, wenn die Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz vom 28. Juli 1961 (Bundesgesetzbl. I S. 1091) bedarf und die Genehmigung nach § 9 des Grundstückverkehrsgesetzes nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen wäre; ist keine Hofstelle vorhanden, so steht das Vorkaufsrecht dem Siedlungsunternehmen zu, in dessen Bezirk das Grundstück ganz oder zum größten Teil liegt.

(2) Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Verpflichtete das Grundstück an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie oder bis zum dritten Grade in der Seitenlinie verwandt oder bis zum zweiten Grade verschwägert ist. Hat der Eigentümer das Grundstück an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts verkauft, kann das Vorkaufsrecht abweichend von Satz 1 zu den in § 1 Abs. 1b genannten Zwecken ausgeübt werden. Die Körperschaft des öffentlichen Rechts ist vor Ausübung des Vorkaufsrechts zu hören. Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden, wenn sie das Grundstück für die ihr obliegenden Aufgaben benötigt.

(3) Das Vorkaufsrecht wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß in dem Veräußerungsvertrag ein geringeres als das vereinbarte Entgelt beurkundet ist. Dem Siedlungsunternehmen gegenüber gilt das beurkundete Entgelt als vereinbart.

(4) Die Landesregierung kann durch Rechtsverordnung für das Land oder für Teile des Landes die Mindestgröße der Grundstücke, die dem Vorkaufsrecht unterliegen, auf mehr als zwei Hektar festsetzen; für eine beschränkte Zeit kann sie die Mindestgröße auf weniger als zwei Hektar festsetzen, solange dies zur Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur notwendig ist.

(5) Die Siedlungsbehörde kann bestimmen, daß statt des gemeinnützigen Siedlungsunternehmens eine nach § 1 Abs. 1 Satz 3 als Siedlungsunternehmen bezeichnete Stelle das Vorkaufsrecht hat.