Oberlandesgericht München Beschluss, 31. März 2014 - 34 Wx 3/14
Tenor
I.
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Starnberg -Grundbuchamt - vom 19. November 2013 aufgehoben, soweit nicht bereits durch Beschluss vom 23. Dezember 2013 abgeholfen wurde.
II.
Das Grundbuchamt Starnberg wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung der Vereinbarung gemäß Abschnitt C.1) der notariellen Urkunde vom 19. März 2013 (Notar ..., Urk.Rolle Nr. B .../2013/K/SG) nicht aus den im Beschluss vom 19. November 2013 bezeichneten Gründen zurückzuweisen.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Der Sondereigentümer der im Dachgeschoß gelegenen Wohnung Nr. 7 möchte diese umgestalten. Die geplanten Maßnahmen betreffen auch Gemeinschaftseigentum. Die übrigen Wohnungseigentümer haben zu notarieller Urkunde vom 19.3.2013 (Abschn. B. 5, C.1) ihre Zustimmung zu verschiedenen geplanten Maßnahmen erteilt, nämlich - hier noch bedeutsam -zur Verlegung der Eingangstür zur Wohnung auf die Treppe zwischen dem zweiten Obergeschoß und dem Dachgeschoß, die dann nach außen öffnet, zur „Einhausung“ der Treppe ab der Eingangstüre und zur Entfernung der jetzigen Mauern der Wohnung Nr. 7 zur Treppe hin und zur Einbeziehung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Treppenhauses ab der neuen Tür in die dadurch vergrößerte Wohnung.
Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts zugunsten des Eigentümers der Dachgeschoßwohnung am „eingehausten“ oberen Bereich des gemeinschaftlichen Treppenhauses im Grundbuch wurde bewilligt und beantragt.
Auf den Vollzugsantrag vom 23.5.2013 hat das Grundbuchamt Bedenken wegen des Verlusts der Abgeschlossenheit geäußert. Es hat schließlich mit Beschluss vom 23.11.2013 den hier noch erheblichen Eintragungsantrag zurückgewiesen. Es meint, die gewollte Änderung der Teilungserklärung lasse sich nur durch Einbezug bisherigen Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum erreichen, weil sonst durch den Wegfall der bisherigen Mauer die Abgeschlossenheit der Wohnung zur im Gemeinschaftseigentum stehenden Treppe hin verloren gehe. Zudem würde der an das Treppenhaus angrenzende Wohnraum durch die Einbeziehung der Treppe in die Wohnung teils in Sonder- und teils in Gemeinschaftseigentum stehen. Teile eines Raumes seien jedoch nicht sondereigentumsfähig und könnten dies dann auch nicht bleiben.
Dem Rechtsmittel hat das Grundbuchamt in diesem Punkt nicht abgeholfen.
II.
Das nach § 71 Abs. 1, § 73 sowie § 15 Abs. 2 GBO als Beschwerde zulässige Rechtsmittel ist erfolgreich. Die begehrte Eintragung des vereinbarten Sondernutzungsrechts an der zur Dachgeschoßwohnung führenden Treppe als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch nach § 10 Abs. 3 WEG kann mit der gegebenen Begründung nicht versagt werden.
1. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in der bestehenden Wohnanlage grenzen sich nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung vom 2.10./11.11.1980 in Verbindung mit dem Aufteilungsplan voneinander ab. Danach gehört das Treppenhaus bis zu der im Dachgeschoß gelegenen Wohnung Nr. 7 zum Gemeinschaftseigentum. Weicht nun die tatsächliche - ursprüngliche oder aber nachträglich vorgenommene bzw. beabsichtigte - bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ab (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 10. Aufl. § 7 Rn. 32, nennt als Beispiel die Ausdehnung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum), so wird Sondereigentum von gemeinschaftlichem Eigentum auch dann nach dem durch Bezugnahme nach § 7 Abs. 3 WEG zum Grundbuchinhalt gewordenen Aufteilungsplan abgegrenzt, wenn sich die einzelnen Sondereigentumsräume nach dem Aufteilungsplan identifizieren lassen und ihre Abgrenzung untereinander und gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum nach dem Aufteilungsplan möglich ist oder bleibt (siehe BGH NZM 2004, 103/104, ZMR 2008, 897/898 je m. w. N.). Die mit oder ohne Erlaubnis der übrigen Wohnungseigentümer vorgenommene bauliche Einbeziehung von Räumen (oder Raumbereichen), die im gemeinschaftlichem Eigentum stehen, in die Sondereigentumseinheit lässt kein (erweitertes) Sondereigentum entstehen (BayObLG Rpfleger 1993, 488), dies jedenfalls dann nicht, wenn die Abgrenzung des Sondereigentums gegen das Gemeinschaftseigentum und das weitere Sondereigentum in dem Gebäude nicht unmöglich ist (BGH NZM 2004, 103/104; ZMR 2008, 897/898; Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl. § 3 Rn. 44; auch Demharter GBO 29. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 46). Sondereigentum kann auch an durch bloße „Luftschranken“ begrenzten Teilräumen bestehen (BGH ZMR 2008, 897/898). Nichts anderes gilt umgekehrt für Gemeinschaftseigentum i. S. v. § 1 Abs. 5 WEG.
2. Hiervon ausgehend kann der Senat die vom Grundbuchamt geäußerten Bedenken nicht teilen. Die durch die Grundbucheintragung bestimmte Abgrenzung des der Wohnung Nr. 7 zugehörigen Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum - dem Treppenaufgang bis zur bisherigen im Dachgeschoß gelegenen Wohnungseingangstüre - wird durch die vorgesehene bauliche Veränderung nicht beseitigt. Nach wie vor lässt sich vertikal wie horizontal das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum durch eine wenn auch in der Natur dann nicht mehr vorhandene „gedachte Linien“ trennen. Das Einreißen der Außenwand zur Treppe hin bedingt dazu keine Veränderung. Nicht anders wäre es, wenn dem Sondereigentümer an dem ausschließlich dessen Wohnung erschließenden gemeinschaftlichen Treppenaufgang ein Sondernutzungsrecht eingeräumt würde (siehe Bärmann/Armbrüster WEG 12. Aufl. § 5 Rn. 123), ohne die damit einhergehend geplante bauliche Veränderung dem Grundbuchamt offenzulegen, nämlich den Aufgang durch Umbaumaßnahmen in den im Sondereigentum stehenden Raum zu integrieren. Der Legalitätsgrundsatz ist nicht berührt, weil das Grundbuch weder durch die unterbliebene Eintragung von Änderungen im Sondereigentum noch durch die Eintragung des -im Übrigen durch den der Urkunde als Anlage 7 beigefügten Plan in seinen Ausmaßen wohl hinreichend bestimmbaren - Sondernutzungsrechts unrichtig wird. Der nachträgliche Wegfall der Abgeschlossenheit von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum berührt Bestand und Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums ebenfalls nicht (siehe BGHZ 146, 241/246 f. m. w. N.); die Funktion des § 3 Abs. 2 WEG ist insoweit begrenzt (BGH a. a. O.).
Demgemäß muss es den Wohnungseigentümern überlassen bleiben, ob sie die Maßnahme über eine Veränderung der Sondereigentumsverhältnisse nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG (siehe BayObLG Rpfleger 1993, 488/489) abwickeln oder aber ohne eigentumsrechtliche Änderung nur eine im Grundbuch eintragungsfähige Vereinbarung treffen, die ihr auf das Gemeinschaftseigentum bezogenes Verhältnis untereinander abweichend regelt (§ 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 WEG).
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
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(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.
(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.
(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.
(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.
(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.
(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:
- 1.
eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; - 2.
eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.
(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.
(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.
(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.
(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.
(2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.
(3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.